1、XXXX路 36 号物业升级改造项目路 36 号物业升级改造项目可可行行性性研研究究报报告告广州开发区广州开发区XXXX投资有限公司投资有限公司二二二年十一月二二二年十一月I目目 录录第一章第一章总论总论.11.1 项目概况.11.2 可行性研究报告主要编制依据.31.3 结论与建议.5第二章第二章项目建设背景与必要性项目建设背景与必要性.62.1 项目建设背景.62.2 项目建设的必要性.7第三章第三章建设内容与规模建设内容与规模.103.1 项目使用单位概况.103.2 项目发展环境分析.163.3 项目定位.183.4 建设内容与规模.18第四章第四章选址分析与建设条件选址分析与建设条件2、.204.1 项目区位.204.2 场址现状.214.3 建设条件.244.4 综合评述.28第五章第五章工程方案工程方案.295.1 工程概况.295.2 总图方案.295.3 规划方案.32II5.4 建筑工程.325.5 结构工程.535.6 给排水工程.565.7 电气工程.585.8 弱电方案.625.9 通风空调系统.635.10 燃气工程.645.11 室外配套工程.64第六章第六章环境保护环境保护.656.1 项目基本概况.656.2 编制依据.656.3 影响环境的因素及治理.666.4 环境影响结论与建议.69第七章第七章节能方案分析节能方案分析.717.1 项目建设和生产3、过程所遵循的合理用能标准及节能设计规范.717.2 项目建设过程中的能源消耗种类和数量分析.717.3 项目运营过程中的能源消耗种类和数量分析，建筑、设备、工艺合理用能分析.727.4 项目建设和生产过程中能耗指标分析.747.5 项目建设和生产过程采取的节能措施.747.6 项目节能效果分析.77第八章第八章 职业安全及卫生健康职业安全及卫生健康.798.1 编制依据.798.2 职业健康安全与环境管理.808.3 安全管理体系.818.4 施工安全措施.82III8.5 文明施工.858.6 职业培训.86第九章第九章组织机构与人员配置组织机构与人员配置.879.1 组织机构.879.2 4、人员配置.87第十章第十章项目实施进度项目实施进度.88第十一第十一章章投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.9011.1投资估算.9011.2项目总投资使用计划与资金筹措.97第十二章第十二章经济效益分析经济效益分析.9912.1编制依据.9912.2财务评价方法及说明.9912.3财务分析主要指标数据.10012.4财务分析.10212.5财务评价结论.104第十三章第十三章社会评价社会评价.11113.1社会评价.11113.2分析结论.116第十四章第十四章项目风险分析项目风险分析.11814.1项目主要的风险考虑因素.11814.2项目主要风险规避和分担.120第十五章第十五章结论与5、建议结论与建议.123IV15.1结论.12315.2建议.123XX路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告第第一一1章章总总论论1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.1 1.1 1 项项目目名名称称升级改造。1 1.1 1.3 3 项项目目建建设设单单XX路36号物业升级改造项目1.1.2 项目性质1.1.2 项目性质位位广州开发区XX投资有限公司。广州开发区XX投资有限公司成立于 2022 年 10 月 18 日，经营范围包括商业综合体管理服务；园区管理服务；物业管理；创业投资（限投资未上市企业）；以自有资金从事投资活动；企业管理；住房租赁；房地产开发经营。属于广州开发区人才教育工作6、集团有限公司二级全资子公司。广州开发区人才教育工作集团有限公司于 2017 年 8 月 7 日注册成立，是经广州开发区管委会批准组建的区属一级公益类企业，注册资本 16 亿元。广州开发区人才教育工作集团有限公司致力于建设华南地区人才服务及教育的行业标杆。集团致力于开拓人才工作与教育服务新模式，建设成为模式新、服务优、机制活、竞争强的人才工作和教XX路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告育服务创新型企业，擦亮黄埔区、广州开发区“到黄埔区去”营商环境品牌2。打造有温度的“上管老 下管小”全链条人才服务产业体系。针对不同层次人才提供引进申报、政策解读、政策兑现、创新创业载体、人才投资、人才绿卡、7、子女入学、医疗保障、生活关怀等全方位的特色化人才服务品牌，加速高层次人才项目成果落地转化，助力打造国际人才自由港。打造有高度的“教育保障服务+教育配套服务+特色教育业务”教育体系。为学校提供专业化服务保障，帮助学校专注于教育主业，集中精力做好教书育人工作，满足人才对优质教育的美好向往，全面打响“读好书到黄埔去”教育品牌。“城市和人才的最好关系，就是共同成长，互相成就”。我们将秉承“人才强区、教育强区”重要使命，遵循人才成长规律、教育发展规律和企业经营规律，促进黄埔区、广州开发区人才工作和教育服务实现高质量发展。1 1.1 1.4 4用用途途举办广州开发区XX学校1.1.51.1.5项目建设选址8、项目建设选址项目地点位于广东省广州市黄埔区XX路36号。详细位置在黄埔区广保大道以东、金中路以西。XX路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告1 1.1 1.6 6 项项目目建建设设规规3模模项目总建筑面积50002，现状为共2栋单体楼。建设内容与规模表表 1-1序号工程内容单位工程量备注1主楼40629.94含装修、水、电、通风空调、弱电系统等2副楼9372.063合计50002.001 1.1 1.7 7 项项目目投投资资估估算算本项目总投资为 19,409.25 万元，工程费用 14,693.92 万元，家具购置费 2,100.08 万元，工程建设其他费用为 1,391.73 万元，预9、备费为 804.28 万元，铺底流动资金 0.00 万元，建设期利息 419.24万元。1 1.1 1.8 8 项项目目财财务务分分析析经估算，计算期内，项目累计实现净利润 12,810.57 万元，上缴所得税 4214.19 万元，项目静态投资回收期（所得税后）约为 9.53年（含建设期 1 年），项目动态投资回收期（所得税后）约为 9.95年（含建设期 1 年）。综合评价，项目财务效益可行。1 1.2 2 可可行行性性研研究究报报告告主主要要编编制制依依据据XX路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告1、国家计委、中国国际工程咨询公司投资项目可行性研究指南（计办投资200215 号）4；10、2、国家发展改革委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325 号）；3、中华人民共和国城乡规划法（2015 年修正）；4、国家十四五和 2035 远景发展；5、广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要；6、广州市人民政府关于印发广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要；7、广州市黄埔区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要；8、民用建筑设计统一标准（GB50352-2019）；9、民用建筑绿色设计规范（JGJ/T229-2010）；10、屋面工程技术规范（GB50345-201211、）；11、抹灰砂浆技术规程（JGJ/T220-2010）；12、建筑装饰装修工程质量验收标准（GB50210-2018）；13、建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 年版）；14、民用建筑电气设计标准（GB51348-2019）；15、市政公用工程设计文件编制深度规定（2013 年版）；XX路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告16、无障碍设计规范（GB50763-2012）；17、室外排水设计标准（GB50014-2021）；18、建筑给水排水设计标准（GB50015-2019）；19、给水排水管道工程施工及验收规范（GB50268-2008）；20、其他技术性规范和标12、准；21、业主单位和建设单位提供的相关会议纪要等资料5。1 1.3 3 结结论论与与建建议议1、项目具有较好的社会效益，为使项目早日建成和发挥作用，更需得到各级政府有关部门的大力支持。2、结合项目工期，建议积极协调建设各方，合理衔接各项工作内容，确保项目保质、如期完工。3、项目建设过程中严格执行国家环保、节能等方面的政策和规定，采取有效措施，以保证项目能够顺利、有序进行，使项目发挥应有的投资效益。建议项目及早实施，早日发挥效益。XX路 366号物业升级改造项目可行性研究报告第第二二章章项项目目建建设设背背景景与与必必要要性性2 2.1 1 项项目目建建设设背背景景中华人民共和国国民经济和社会发13、展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要中，在第十三篇“提升国民素质 促进人的全面发展”中，规划纲要提出，把提升国民素质放在突出重要位置，构建高质量的教育体系和全方位全周期的健康体系，优化人口结构，拓展人口质量红利，提升人力资本水平和人的全面发展能力。在第四十三章“建设高质量教育体系”中，规划纲要提出，全面贯彻党的教育方针，坚持优先发展教育事业，坚持立德树人，增强学生文明素养、社会责任意识、实践本领，培养德智体美劳全面发展的社会主义建设者和接班人。广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要明确了打造教育强省的目标，并提出贯彻党的教育方针，坚持教育优先发展，落实立德14、树人根本任务。深化教育领域综合改革，加快推进教育现代化，提升教育支撑经济社会创新发展能力。为促进广州市、黄埔区建设教育人才相关产业规划发展，满足黄埔区国际化教育的保障需求，大力落实广州市及黄埔区的教育发展战略。本项目建设单位广州开发区XX投资有限公司与黄埔区中黄外国语实验学校达成协议，未来将积极响应区里关于高质量教育对于人才服务配套作用的号召，助力解决区里关心的港澳台侨子弟XX路 367号物业升级改造项目可行性研究报告外籍子女及特殊高级人才随迁子女的教育需求。为进一步做好人才服务，助力区教育事业发展，广州开发区XX投资有限公司充分发挥国有企业担当，与中黄教育集团合作，由广州开发区XX投资有限公15、司提供办学场地，中黄教育集团租赁场地办学，共同打造广州开发区XX学校项目，包含中黄外国语实验学校迁址办学，以及港澳台侨子弟外籍子女学校。2 2.2 2项项目目建建设设的的必必要要性性2 2.2 2.1 1 项项目目的的建建设设是是大大力力落落实实教教育育发发展展战战略略，助助力力广广州州市市、黄黄埔埔区区国国际际教教育育产产业业发发展展，推推动动区区域域经经济济高高质质量量发发展展的的需需要要广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要明确了打造教育强省的目标，并提出贯彻党的教育方针，坚持教育优先发展，落实立德树人根本任务。深化教育领域综合改革，加快推进教育现代化，提升16、教育支撑经济社会创新发展能力。粤港澳大湾区发展规划纲要，明确提出打造教育高地和人才高地，支持大湾区建设国际教育示范区。广东自 2010 年起就承担了内地唯一涉港澳的国家级教育体制综合改革试点“加强内地与港澳知名高校合作办学”项目。当前，广东省正努力抓住粤港澳大湾区建设的重大历史机遇，重点引进港澳知名高校来粤合作办学。黄埔区早在 2019 年，发布广州市黄埔区关于进一步促进教育事业发展的若干办法中，明确指出：鼓励高标准兴办国际学校及XX路 368号物业升级改造项目可行性研究报告国际化学校，满足高层次XX的教育需求；鼓励区属学校与港澳学校缔结“姊妹学校”“姊妹园”，鼓励学校兴办港澳子弟班；将符合条17、件的港澳籍人士子女纳入政策性照顾，统筹安排公办学位。根据文件实施以后，黄埔区在将年均新增加教育投入超 1.5 亿元，并视财力逐年提高。因此，本项目的建设是落实教育发展战略，助力广州市、黄埔区国际教育产业发展，推动区域经济高质量发展的需要。2 2.2 2.2 2 项项目目的的建建设设是是有有利利于于打打造造国国际际化化教教育育生生态态，助助力力区区域域全全面面发发展展项目将打造在全国范围内有引领作用的教育基地，可以促进黄埔区中西融合全人教育的发展，以前瞻性、引领性、融汇全球教育精髓的高品质教育，吸引黄埔及周边地区的高层次人才的子女前来就读，与黄埔区现有的公办教育资源形成“错位发展、优势互补、相互18、促进”的合作关系，共同打造高素质人才聚集的国际化教育生态，助力黄埔区的招商引资、营商环境的提升，以及海内外高端人才的引进。因此，本项目的建设有利于有利于打造国际化教育生态，助力区域全面发展。2 2.2 2.3 3 项项目目的的建建设设是是有有助助于于加加强强粤粤港港澳澳协协同同发发展展，助助力力区区域域侨侨务务促促统统围绕传承中华优秀传统文化和弘扬民族精神，在潜移默化的教学课程和日常活动中，增进新时代青少年的国家认同、民族认同和XX路 369号物业升级改造项目可行性研究报告文化认同。一方面为港澳台侨子女提供“根生中华、融贯中西”的全人教育，更好地支持粤港澳协同发展；另一方面增进港澳台侨青少年的19、文化认同，助力区域的侨务促统工作。因此，本项目的建设有助于加强粤港澳协同发展，助力区域侨务促统。2 2.2 2.4 4 项项目目的的建建设设是是有有助助于于引引领领中中国国教教育育现现代代化化、本本土土教教育育国国际际化化的的探探索索项目将为“中国教育现代化、本土教育国际化”这一教育课题提供全面深入的、可持续的、具有领先性的示范样板，为中国教育走向一带一路提供可落地的解决方案。因此，本项目的建设有助于引领中国教育现代化、本土教育国际化的探索。2 2.2 2.5 5 项项目目的的建建设设是是有有助助于于盘盘活活国国有有固固定定资资产产，体体现现国国企企担担当当XX路36号现状为空置未使用，本项目20、建设有利于盘活国有固定资产，提升区域的整体环境及公共空间品质。本项目通过对XX路36号进行改造提升，营造干净整洁平安有序城区环境，助力广州建设绿色宜居城市。因此，本项目的建设将提升公共空间品质，营造干净整洁平安有序城区环境。综上所述，本项目建设是必要且迫切。XX路 3610号物业升级改造项目可行性研究报告第第三三章章建建设设内内容容与与规规模模3 3.1 1中西、教育大同”为办学定位，践行“根生中华、绽放世界”的办学理念，积极探索五育并举的中国特色全人教育教学体系，高质量实施国家课程，同时培养学生面向未来的全面素养，并且在中华优秀传统文化教育方面形成特色项目使用单位概况项目使用单位概况广州市黄21、埔区XX实验学校扎根黄埔区 19 年，以“融贯。学校是中国学生“全球胜任力”实践的样板学校之一、广州市少有的同时获 IBPYP 和 IBMYP 认证的 IB 世界会员学校、全国首个中华武医青少年传承及研发基地学校，也是中国教育学会会员单位。学校中学部（原黄埔中大附属外国语实验中学）是广东省教育研究院在全省中学阶段唯一开展“国际化课程开发与实践研究”、“小班化教学”两大课题研究的实验基地学校，获中国双语教师联盟副会长学校、国际中学课程成员学校、英国剑桥中学英语考点学校以及加拿大滑铁卢国际数学竞赛考点学校等认证。学校小学部（原黄埔中黄外国语小学）是黄埔区首个 IB 世界会员学校、华南地区首批国际教22、育组织“IPC 课程授权学校”，获全国青少年足球学校、广东省校园篮球推广学校、提琴智慧教育示范校、广州市义务教育标准化学校、广州市绿色学校、全国信息教育技术小学专业委员会常务理事单位等荣誉。一、学校基本情况XX路 3611号物业升级改造项目可行性研究报告学校现有学生 601 人，其中港澳台学生 41 人，外籍学生 21 人，占总人数约 11%，全市领先。学校现有教职工人数 122 人，其中专任教师 84 人。学校采用小班教学及管理模式，师生比约 1:8,比肩国际标准。二、学校主要办学特色及成果（一一）筑筑牢牢红红色色基基因因、树树立立文文化化自自信信学校时刻关注党和国家关于青少年爱国主义教育和23、中华文化传承的要求，通过党建引领侨务工作，在大湾区形成了鲜明的具有红色基因、中华文化国际交流窗口效应的办学模式。学校目前在读的港澳台籍子女及外籍学生占比为 11%，这映射在穗外籍人士子女家庭和港澳台同胞对中华文化和基础教育的认同，对我校的国际化教育理念、教育模式以及教育质量的认同。学校向他们宣导党的政策方针，引导他们理解和认同党的方针、政策，助力党的统一战线工作。学校围绕传承中华优秀文化和弘扬民族精神，创造性地打造了青少年爱国情怀培育的三大新模式：中华武医青少年传承项目、黄埔精神课程化、黄埔精神活动化，在潜移默化的教学课程和日常活动中，讲好优秀文化故事，传承民族奋斗精神，深种家国情怀，厚植文化24、自信，增进新时代青少年的国家认同、民族认同和文化认同。学校作为全国首个“中华武医传承及研发基地学校”，在课题研发、校本师资培养、学生学习与实践、校园文化创设、家校共育及社会传播等方面开展实践，让全体学生和老师在浸润式的中华优XX路 3612号物业升级改造项目可行性研究报告秀传统文化氛围中熏陶，营造德智体美劳全面发展的校园教学氛围。同时，学校运用全球思维，世界的语言，通过中国青少年、外籍教师、港澳台侨家庭、国际友好家庭,彰显中华文化强大的影响力和感召力，形成中华文化传播的窗口示范效应。在广东省委统战部、广东省黄埔军校同学会的指导和支持下，学校小学部立足于广东省独有的黄埔军校红色文化资源，创造性地25、将“黄埔精神传承”持续、连贯、系统地整合到学校的主题探究课，形成体系化的红色教育校本课程和实施能力；学校中学部承办了广东省首创的以弘扬黄埔精神为主题的两岸中学生寻根探究活动。学校以青少年喜闻乐见的方式，走出了一条以黄埔精神传承实施德育培养的新路径，取得了广泛的社会影响，得到了广东省黄埔军校同学会、港澳台及海外黄埔后人的高度肯定，受到了包括周恩来总理侄女、中国新闻社原副社长周秉德女士，徐向前元帅之子徐小岩中将，陈赓大将之子陈知庶中将等多位知名黄埔军校后人的赞赏，中新社、南方日报、羊城晚报、广东电视台等 40 多家媒体对学校的创新德育模式进行了多次报道。（二二）符符合合时时代代发发展展的的中中国国26、特特色色全全人人教教育育教教学学体体系系及及教教育育评评价价体体系系学校积极响应中共中央、国务院关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见中的相关指导思想，按照广东省课题实验的指导原则，探索素质教育改革，坚持“五育”并举，借鉴当今XX路 3613号物业升级改造项目可行性研究报告世界范围最具代表性、先进性的现代化教学方法与评估方法，形成了一套全面而多元的“中黄凯思”评价体系，保障了“双减”落实，促进了我校学生全面而高质量发展。该评价体系涵盖了学科知识、综合素养、行动力三大维度，实现对于学生学科知识掌握的评估、对于学生全面发展的评估、对于学生态度、行动力及品格的评估；针对每个不同的年龄段，都对27、应设置了详细的评价标准；该教育评价改革的实践也被人民日报、南方日报等权威媒体报道。学校在课程融合、课堂教学改革、评估体系、德育模式创新等方面的探索成果，多次被黄埔区作为素质教育改革创新样板在全区进行经验分享和调研交流；2021 年 4 月学校成为“全球胜任力培养的中国实践论坛”样板校，被北京师范大学国际与比较教育研究院及与会专家誉为“探索人类命运共同体、推动一带一路高质量教育发展的有益尝试和创新”。特别是学校探索的“小班化教育”符合未来义务教育阶段民办教育的发展方向，有利于在社会层面实现办学效果的多赢。学校倡导并率先实践的“小班化教育”，是我校与广东省教育研究院共同合作的省级课题，取得了理论研28、究和实践领域的领先优势。实施小班制教学模式的特色民办学校与同等班级办学规模的普通民办学校相比，所需要的学位总数量有明显的减少，更加符合当前国家对民办义务教育学位占比的总体政策要求。XX路 3614号物业升级改造项目可行性研究报告（三三）融融合合信信息息化化技技术术，探探索索未未来来教教育育模模式式结合未来科技发展趋势，学校率先将信息化技术与综合教育评价体系相结合，以信息化技术赋能和支持学生个性化成长，在全流程数据管理、过程性评价、可视化评价方面为素质教育评价提供可落地的解决方案，以中黄自主研发的“融课通”平台为起点，积极探索线上线下相融合的未来教育模式，通过评价的大数据应用，老师及时掌握学生学29、习的精准情况，做到真正的因材施教，给每一名学生精准减负，实现学校教学质量和效率的“双增”，深受学生、家长的认可。（四四）雄雄厚厚师师资资力力量量、培培养养全全面面发发展展的的学学生生学校拥有雄厚的师资力量，中学部硕士教师占比 70%；小学部硕士教师占比 30%；学校所有教师按照全球胜任力教师模型进行选拨，通过中黄师训中心的专业培养及考核通过后方可上岗；学校所有老师具有 IB 培训认证。学校历年培养的学生被清华大学、香港大学、上海交通大学、常春藤联盟名校、曼彻斯特大学、帝国理工学院等国内外知名院校录取，也因此被业内称为有实力同步攀登国际化教育模式和国内升学考试两座珠穆朗玛峰的优质民办学校。（五五30、）促促进进区区域域人人才才聚聚集集、助助力力建建设设优优质质营营商商环环境境学校自开办以来一直坚持探索中国特色全人教育，因其前瞻性、引领性、融汇全球教育精髓的高品质教育，吸引了大量黄埔区及周XX路 3615号物业升级改造项目可行性研究报告边地区高素质人才的子女前来就读，与黄埔区现有的公办教育资源形成“错位发展、优势互补、相互促进”的合作关系，共同打造高素质人才聚集的国际化教育生态，为区域的投资、营商环境的提升贡献力量。学校满足了黄埔区大批国内知名企业主以及外资企业高管子女对优质教育的需求，目前在校生家长除了有来自亿航、雪松、视源、广本、广铁、宝洁、石化、中远等大型企业中高级管理人员、技术研发人31、员子女，还包括许多海归创业人员、高新技术人才、外籍专家子女。根据 2022 年黄埔区教育局联合区科技局、区工信局等部门发起面向区内重点企业人才的广州市黄埔区XX入读国际学校意向调查问卷的调研结果显示，在包括外籍人员子女学校和国际化特色民办学校在内的学校中，黄埔区中黄外国语实验学校是认知度最高的学校，也是办学理念及宗旨认可度最高的学校之一。学校为黄埔区的招商引资筑巢引凤，优化区域投资配套环境，为人才引进以及产业的升级换代提供助力。（六六）融融合合全全球球教教育育精精髓髓，加加强强粤粤港港澳澳协协同同发发展展学校长期以来坚持融合全球教育精髓的初心，将中国教育的优势、中国传统文化精髓与世界先进的教学32、方法结合，在大湾区港澳台侨家庭与国际友好家庭当中具有较大影响力，成为广州市区内最受港澳台家庭欢迎的学校之一。2020 年新冠疫情期间，学校因成为港澳学生回流热点学校而被人民日报等媒体报道。XX路 3616号物业升级改造项目可行性研究报告3 3.2 2项项目目发发展展环环境境分分析析广东省政府不仅鼓励社会力量兴办教育促进民办教育健康发展，同时进一步扩大对外开放积极利用外资，不遗余力地吸引国际化人才。2019 年 2 月，粤港澳大湾区发展规划纲要提出大力引进国际化人才，建设国际教育示范区。同时，湾区还将畅通人才申请永久居留的市场化渠道，为外籍人士提供便利。就拿 2021 年，国际教育相对萎靡的一年33、来讲，广广州州市市人人民民政政府府在在 2 20 02 21 1 年年 1 11 1 月月 2 2 日日发发布布的的教教育育事事业业发发展展“十十四四五五”规规划划中中提提出出，到到 2 20 02 25 5 年年，要要共共培培育育、创创建建不不少少于于 5 50 0 所所教教育育国国际际化化窗窗口口学学校校。这这无无疑疑也也是是一一剂剂强强心心针针。据了解，在 2022 年 9 月新开的国际化学校中，广州市作为国际教育发展较好的城市，新开校的数量完全算得上是遥遥领先，其中包括广州执信中学二沙岛校区（公办）、广州荔湾爱莎学校（简称：爱莎荔湾）、广州荔湾爱莎文华学校、广州南沙民心港人子弟学校、广34、州市白云区广云外国语学校五所学校开学。所以不管是经济政策，还是历史文化，一切大环境都使得广州国际化学校办学的氛围和基础非常的好。根据不完全统计，目前广州一共有 60 余所国际化学校，其中：民办学校占比 53%公办学校国际部占比 16%外籍人员子女学校占比 31%17保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告区域特征：区域特征：从增速分析，根据这些年的发展来看，近 10 年广州国际化学校增速明显，新增学校较多，国际化学校遍地开花。而从区域发展来看，但广州的国际化学校主要集中在黄埔区、番禺区、白云区、南沙区、天河区、增城区 6 个城区，这 6 个城区的国际化学校数量近 40 所，占据了广州国际35、化学校 2/3 的江山。而从年龄段分析，在广州市国际学校中，开设十二年一贯制的学校最多，占 30%，这也和该城市外籍人员子女学校开办较多有关。同时近 70%的学校开设有高中课程。从课程设置方面分析，在广州市国际学校中，约 45%的学校开设有 AP+美高课程，约 40%的国际学校开设有 A-Level 课程；约 15%的国际学校开设有 IB 课程。另外，开设加拿大课程的学校有数 10 所。以上的数据分析可知，目前广州国际教育发展仍然是稳步向前，18保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告同时随着政策的不断加持，广州已经成为国际化教育资源集中的新地区，而随着政策的不断延伸，未来广东地区的国际36、化实力将持续补强，逐渐成为除深圳外的又一个国际化教育发展前沿阵地。在政策和市场的双重推动下，相信未来广州市国际学校的发展一定能够更上一层楼。3.3.3 3项目定位项目定位广州地处中国南部、濒临南海、珠江三角洲北缘，是中国南部战区司令部驻地，国家综合性门户城市，首批沿海开放城市，是中国通往世界的南大门，粤港澳大湾区、泛珠江三角洲经济区的中心城市以及一带一路的枢纽城市。项目基地位于广州市黄埔区，紧邻广州中心城区，有优质的发展资源及人才保障。基地区位优越，极具发展前景。项目建设打造大而全的特色中西合璧学校，打造大湾区一流的国际学校。3.3.4 4建设内容与规模建设内容与规模本项目为现有物业升级改造项37、目，主要对保金路36号的两栋物业用进行升级改造。本项目总工程规模为50002，其中主楼为40629.94平方米，副楼9372.06平方米。具体规模如下表所示。19保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告项目规模一览表表 3-1序号工程内容单位工程量备注1主楼40629.94含装修、水、电、通风空调、弱电系统等2副楼9372.063合计50002.00注：主副楼现状为简单装修。20保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告第四章第四章选址分析与建设条件选址分析与建设条件4.14.1 项目区位项目区位4.1.14.1.1项目地理位置项目地理位置本项目位于广东省广州市黄埔区保金路36号。黄38、埔区黄埔区广保大道以东、金中路以西。图 4-1项目位置示意图项目项目所在地所在地21保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告图 4-2项目所在地卫星图4.1.24.1.2物业性质及权属物业性质及权属原黄埔区政府机关大楼（大沙地东333号）与中华人民共和国黄埔海关（以下简称“黄埔海关”）大楼（保金路36号）使用权无偿置换。黄埔海关于2021年11月1日将广州保税区保金路36号大院移交黄埔区政府，该物业于2005年建成，2008年实际投入使用，现权属黄埔海关，为国有划拨用地，土地用途为公共设施用地，占地32,991平方米，总建筑面积50,002平方米，院内共有2处房产，即主办公楼和综合服务楼39、，共有房间约450间。4.24.2场址现状场址现状本项目共两栋建筑，总建筑面积筑面积为50002.00其中主楼建筑共11层，副楼建筑5层，建筑外立面、建筑公共空间大堂、楼梯间、项目项目所在地所在地22保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告走廊等已完成装修，其余用房均为简单装修，具体现状如下图所示。图 4-3建筑外观与公共空间现状照片23保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告图 4-4 室内建筑现状照片24保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告4.4.3 3建设条件建设条件4.3.4.3.1 1地质构造地质构造黄埔区区域内的地层仅保存有古生界变质岩（pz1）及第三系中新统40、红色砂岩（n1），此外为第四系冲积层（QD）。古生界变质岩系（pz1）由石英岩、片麻岩、斜长片麻岩、注入片麻岩、混合片麻岩、片岩等组成。主要分布在长洲岛的深井村，变质较深，表现为台地低丘。第三系中新统的红色岩系（n1）主要由凝灰质砾岩、砂岩、页岩组成，走向东西，倾向北，倾角较缓，约1525度。主要分布在茅岗、横沙、庙头、南岗村及广深公路（107国道，下同）附近，呈低丘孤立状分布于南侧平原中。第四系第一级阶地沉积主要以砂砾、砾石、砂质黏土、泥炭土等组成的冲积层。主要分布在广深公路以北的茅岗、横沙、文冲等北面，笔岗、沧联村等地呈东西带状分布。第二级阶地沉积是冲积显著的海陆混合沉积层，由砂质壤土、砂41、沙等组成。分布范围明显比第一阶地向南推移，在广深公路南侧及珠江之沙洲上，形成三角洲冲积平原，地势低平。火成岩：以中生代燕山第二期侵入岩浆岩比较发育，形成区内较高山地。分布在北边，占全区面积一半，主要有斑状花岗岩、黑云母、角闪石、二长花岗岩等。此外，在飞龙岗、鸭乸水、王塔母、将军岗有一条呈东北方向构造岩带，由断层挤压成糜棱岩、片麻岩带。4.3.4.3.2 2地形地貌地形地貌黄埔区地处珠江三角洲北部。全区地貌可分珠江和东江三角洲冲积平原和侵蚀台地低丘陵，地势大致北高南低。北面大田山主峰25保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告海拔239.6米，为全区最高点，其次亚婆髻山峰高183.3米。42、南部围田区海拔高度0.72.5米，地下水位埋深在3360厘米左右。大田山以北和西面包括姬堂、茅岗、笔岗、沧联等村以丘陵台地为主，区间为开阔垌田、山坡、旱地和丘陵山地。垌田一般海拔高度在2.64.5米，山坡旱地一般坡度在510度，海拔高度1528米左右。台地侵蚀面可分为6080米、2040米、10米三级，以2025米一级最为明显，为坡度在8度以下比较平缓的山坡旱地、中台地。冲积平原地貌多分布在夏园、南基、双沙、下沙、长洲、深井等沿江各村及江中沙洲岛上。目前本项目尚未完成地质勘察工作，实际以本项目勘察结果为准。4.3.34.3.3气候气象气候气象本地区属亚热带海洋性气候，气候温和，雨量充沛，日照充43、足。根据广州市多年的统计资料，其气象气候可概括如下：气温：区内多年平均气温21.6，最低月平均气温（1月）13.3，最高月平均气温（7月）28.4：极端最高气温38.7，历年极端最低气温0。降雨量：区内年平均降雨量达1694.1mm，最大年降雨量达2516.7mm，最小年降雨量达1158.5mm。降雨集中在4-9月，占全年降雨的80，以5、6月份降雨量最多，最少为12月份。风向：全年主导风为北风，多出现于9月份至次年3月份，风向频率12%。春季以东南风、北风为主，夏季以东南风，秋季以北风、东风为多，冬季仍以北风为主，年平均风速1.9m/s最高风速达3.5m/s。日照：年平均日照1916小时，744、月份日照最长，平均日照为240-260小时。全年日照率为42.9%，4月份日照最短，年总辐射量（Q）26保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告4390.2MJ/m2。极端气候：易受台风侵袭及暴雨影响，台风在5-11月影响该地区，多发生在7-9月风，每年平均2.5次。冷空气以及带来的低温阴雨过程，最早在1月，结束在3月，霜期由12月至2月，全年无霜期达到350天，在较为优越的气候条件下，各种作物生长旺盛。灾害性天气主要有寒潮、低温、霜冻、低温阴雨、暴雨、龙舟水、高温多雨、台风、寒露风、干早等。气压、空气湿度：年平均气压为1012.4毫巴，年平均相对湿度77。4.3.4.3.4 4河流水文45、河流水文黄埔区境内径流总量约为0.91亿立方米，平均径流深度903毫米。年降雨变率为16%，且地区间差别受季风气候影响，年内降水有干雨季节交替规律。河流径流来自南岗河、乌涌河和珠江。珠江由前后航线分流至黄埔港会合于狮子洋，流经虎门入南海。4.3.4.3.5 5交通运输条件交通运输条件水运：黄埔区位于广州市东南部珠江口内，是华南第一大港黄埔港的所在地，是广州市的港口城区。黄埔港出海可通航大陆沿海各大城市，通往世界100多个国家和地区的600多个港口；内河航运沿珠江而上通达东江、西江、北江。穗港客运码头通过珠江航道到香港约65海里。航空：周围有广州、深圳、香港、澳门等国际机场。铁路：广深铁路贯穿全46、境，连接广州市中心及深圳、九龙。道路交通：黄埔区交通干线密集，有107国道、东二环高速公路、广深高速公路、广惠高速公路、广河高速公路、广汕公路、广深公路、广园快速路、广深沿江高速公路、广深快速路等路网。轨道交通：黄埔区有地铁6号线二三期、7号线二期、13号线、27保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告14号支线知识城线、21号线、5号线及东延段，规划8号线将设长洲站，预计2022年建成。其中，6号线二期已于2016年12月28日开通，13号线、知识城线、21号线等4条线路均已动工，全区范围内共有29个车站。5条有轨电车线路：萝岗至花果山、萝岗至天鹿湖、鱼珠至南岗、萝岗至黄埔客运港和夏埔47、围、镇龙至马头庄，总长度约84.2千米。串联西区、东区和广州科学城等经济带。4.3.64.3.6经济社会条件经济社会条件根据2021年广东省国民经济和社会发展统计公报，经国家统计局统一核算，2021 年广东实现地区生产总值（初步核算数）124369.67 亿元，比上年增长8.0%。其中，第一产业增加值 5003.66亿元，增长7.9%，对地区生产总值增长的贡献率为4.2%；第二产业增加值 50219.19 亿元，增长 8.7%，对地区生产总值增长的贡献率为 43.0%；第三产业增加值 69146.82 亿元，增长7.5%，对地区生产总值增长的贡献率为 52.8%。三次产业结构比重为 4.0:448、0.4:55.6，第二产业比重提高 0.9 个百分点。人均地区生产总值 98285 元（按年平均汇率折算为 15234 美元），增长 7.1%。2021 年末，全省常住人口 12684.00 万人，比上年末增加 60 万人，其中城镇常住人口 9466.07 万人，占常住人口比重（常住人口城镇化率）74.63%，比上年末提高 0.48个百分点。全年全省地方一般公共预算收入14103.43 亿元，比上年增长9.1%；其中，税收收入 10784.32 亿元，增长 9.1%。全年一般公共预算支出18222.73亿元，增长4.2%。其中，教育支出3798.44 亿元，增长 8.0%；卫生健康支出 18349、9.33 亿元，增长 3.8%；社会保障和就业支出 2141.50 亿元，增长18.1%。民生类支出 12805.53 亿元，28保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告占一般公共预算支出比重 70.3%。2021年，黄埔区实现地区生产总值（GDP）4158.37亿元，同比增长8.2%，两年平均增长6.1%。其中，第一产业增加值为4.70亿元，同比增长19.3%；第二产业增加值为2468.16亿元，同比增长7.2%；第三产业增加值为1685.50亿元，同比增长9.6%。2021年，黄埔区人均GDP为33.71万元，同比增长10.0%，高出全市平均水平18.67万元，是全市平均水平的2.250、倍。4.3.4.3.7 7公共设施配套公共设施配套项目场址周边已建有学校、医院、银行、商场、公交车站、地铁站等基础配套设施，区域已具备给排水、供电、燃气、通信等公共设施配套条件，可以满足项目的建设和运营需求。4.4.3 3.8 8施工条件施工条件项目场地周边已建有广保大道、东江大道等道路。因此，可以满足项目进场施工和建筑材料的运输。项目地块有足够的空间用做施工场地，项目建设所需要的水泥、河砂、石子、石灰、钢材等主要材料为可就地购买。项目附近有已建成和正在建设的各类市政管线，可以满足项目建设临水、临电使用需求。综上所述，本项目施工条件基本具备。4.44.4综合评述综合评述综上所述，本项目所在地从51、各个方面（交通运输条件、建筑材料的供应、水电通信燃气供应情况等等）来讲都较为适宜。由此可见，本项目选址得当，建设条件基本具备。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报29告第第五五章章工工程程方方案案5 5.1 1 工工程程概概况况本项目为升级改造项目。现状建筑外立面、楼梯间、走廊等已完成装修，其他部分各类用房均为按办公用房标准的普通装修。本项目改造作为国际学校使用，现有装修及格局均不满足要求，因此拟对建筑物室内及各个区域进行升级改造。本项目工程方案为建筑物室内装修及各个区域的加固工程、装饰工程、给排水工程、电气工程、空调通风、弱电工程、外立面工程及室外配套设施工程。5 5.2 2 总总图52、图方方案案本项目建成后为广州开发区XX学校，校园内有两栋建筑物，分别为 K9 教学及学生宿舍和 K12 教学及学生宿舍。校园总平面图如下：保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告图 5-1项目总平面布置图保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告32保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告5.35.3 规划方案规划方案5.3.15.3.1 规划思路规划思路本项目设计策略是将保金路 36 号物业升级打造大而全的特色中西合璧学校，打造大湾区一流的国际学校。5.3.25.3.2 设计指导思想设计指导思想1、方案力求营造典雅安静的建筑，同时创造多层次的交往空间，为学校提供灵活多变的空间53、使用方式。2、从实际出发，最大的保留现有的绿化资源，建筑与环境协调，建筑与建筑协调。5.45.4 建筑工程建筑工程5.5.4 4.1.1编制编制依据依据1、民用建筑设计统一标准（GB 50352-2019）；2、民用建筑绿色设计规范（JGJ/T 229-2010）；3、屋面工程技术规范（GB50345-2012）；4、抹灰砂浆技术规程（JGJ/T220-2010）；5、建筑装饰装修工程质量验收标准（GB 50210-2018）；6、建筑设计防火规范（GB 50016-2014）（2018 年版）；7、民用建筑电气设计标准（GB 51348-2019）；8、市政公用工程设计文件编制深度规定（2054、13 年版）；9、室外排水设计标准（GB 50014-2021）；保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报33告10、建筑给水排水设计标准（GB 50015-2019）；11、给水排水管道工程施工及验收规范（GB50268-2008）；12、业主提供的其他资料。5 5.4 4.2 2建建筑筑方方案案此次改造后将建成广州开发区XX学校，学校分两个建筑物，其中主楼作为 K9 教学及宿舍楼，地上 11 层，总建筑面积为40629.94。其中设置小学 24 班，初中 12 班，总班数 36 个，容纳的学生数量为 1680 人，其中住宿为 1152 人。内设非标 300m 田径场、3 个篮球场、2 55、个排球场和 300 器械区。各层平面及立面设计如下图所示。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告45保金路 36 号物业升级改造项目56、可行性研究报告其中副楼作为此次新开的 K12 教学及宿舍楼，地上 5 层，总建筑面积为 9372.06。其中设置小学 12 班，初中 6 班，高中 6 班，总班数 24 个，容纳的学生数量为 960 人，其中住宿为 72 人。内设标准 200m 田径场、2 个篮球场、1 个排球场和 100 器械区。各层平面及立面设计如下图所示。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告保金路 36 号物业升级改造项目可行性研57、究报告52保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告5.4.35.4.3装修设计装修设计装修材料及风格建筑物装修标准表 5-4-2名称顶棚天花地（楼）面墙面材料 1金属吊片白色铝板PVC 地胶无机涂料材料 2木纹铝板木丝吸音板运动地板吸音棉材料 3玻纤垂片板无机涂料地毯木纹铝板5.5.4 4.4 4设备配置设备配置根据项目定位，此物业升级改造后将为学校提供日常生活服务工作的需要。因此，本项目除了升级改造工程的投资外，还需配备一些设备，硬装工程、设备配套、软装配置的建议参考下表。房间硬装工程、设备配套、软装配置的建议参考表表 5-2名称硬装工程设备配套软装配置设备清单1、天花、地面、墙面装修58、；2、教室课桌椅；3、宿舍衣柜（入墙或定制）；4、水电（照明、插座、网络、通信、上下水等）；5、门禁（常规或智能）；6、煤气。1、燃气灶；2、油烟机；3、热水器；4、空调；5、电视机；6、其它。1、教室及办公室家具：课桌椅、沙发及其它；2、食堂家具：餐桌、餐椅、餐边柜；3、宿舍家具：床、床头柜、书桌，4、窗帘：教室、宿舍等；5、配饰：挂画、艺术摆件等。53保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告名称硬装工程设备配套软装配置说明装修工程的基础部分根据交付标准选配根据交付标准和后期实际的运营管理需要进行选配注：具体以实际选定方案为准5.5.5 5结构工程结构工程5.5.15.5.1设计依据设59、计依据5.5.1.1 主要设计规范1、建筑结构可靠性设计统一标准(GB50068-2018)；2、建筑结构荷载规范（GB50009-2012）；3、建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（2016 年版）；4、建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；5、建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）；6、混凝土结构设计规范（GB50010-2010）（2015 年版）；7、钢结构设计标准（GB50017-2017）；8、砌体结构设计规范（GB50003-2011）；9、混凝土结构耐久性设计规范（GB/T 50476-2019）；10、广东省标准建筑地基基础设计规范（DBJ60、15-31-2016）；11、广东省标准建筑结构荷载规范（DBJ15-101-2014）；12、混凝土结构加固设计规范（GB50367-2013）；13、建筑抗震鉴定标注（GB50023-2009）；14、建筑抗震加固技术规程（JGJ116-2009）；15、工程结构通用规范（GB55001-2021）；54保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告16、建筑与市政工程抗震通用规范（GB55002-2021）；17、建筑与市政地基基础通用规范（GB55003-2021）；18、钢结构通用规范（GB55006-2021）；19、砌体结构通用规范（GB55007-2021）；20、混凝土结构通61、用规范（GB55008-2021）；21、既有建筑鉴定与加固通用规范（GB55021-2021）。5.5.2.3 房屋安全性及抗震性能鉴定报告本项目主楼及副楼位于广东省广州市黄埔区保金路 36 号，据了解，两栋建筑物建于于九十年代。主楼的主体结构为 11 层的框架-剪力墙结构，鉴定等级为可靠性II 级，根据承载力分析，检测个别钢筋混凝土梁配筋不满足规范承载力计算要求。因此拟对主楼的梁结构进行加固。副楼的主体结构为 5 层的框架结构，鉴定等级为可靠性 II 级，根据承载力分析，检测个别钢筋混凝土梁配筋不满足规范承载力计算要求。因此拟对副楼的梁结构进行加固。5.5.25.5.2结构设计方案结构设计62、方案参考主楼及副楼原结构图纸及鉴定报告，建筑物原设计基础混凝土标号为 C15，钢筋等级为一级钢，基础自身强度弱，拟采用加厚处理的方式进行加固。改造后所有楼层均为改变使用性质，建筑功能改变，荷载随之相应增加，而原结构梁柱混凝土标号采用 C20，钢55保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告筋仅为一级钢，强度不足以满足需求，故需要对原结构进行加固。此次加固设计中，梁柱构件采用外粘型钢加固法。5.5.35.5.3拆除方案拆除方案5.5.3.15.5.3.1 设计原则设计原则1、地面拆除需拆到装饰所需要的厚度即可；2、在开凿卫生间上下水及通风井、强弱电井孔洞时，一定要先放线，后开孔，同时只得使用63、静压力切割开孔，尽量减少对原结构楼板的损坏；3、拆除工作时，不得破坏原有建筑承重结构，同时要做好防护措施，不安全不得强行拆除；4、原墙面腻子、地脚线等必须全部拆除干净；5、拆除时必须确保水、电，及燃气等以全部切断，拆除现场必须有专职安全员巡视，确保安全。5.5.3.25.5.3.2 拆除内容拆除内容1、本工程原有建筑物结构均为框架结构，建筑物内墙体多为填充墙，并非承重结构，可直接拆除。2、具体拆除内容：（1）主楼及副楼各层墙体按照新的功能分区规划并进行改造，需要进行局部拆除并重新布局。（2）拆除原有天花、暖通、给排水、污水、消防等老化管线。56保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告3、64、墙体及外墙拆除墙体拆除遵行的原则是先拆除墙面原有装饰造型，最后拆除墙体实体，因楼层层高较高，为了保证施工安全，需搭设施工操作脚手架。人工拆除施工，拆除的渣土使用人工运至楼外指定地点对方堆放，晚上使用渣土车外运消纳。5.65.6 给排水给排水工程工程5.5.6 6.1.1设计依据设计依据1、建筑给水排水设计标准（GB50015-2019）；2、室外给水设计标准（GB50013-2018）；3、室外排水设计标准（GB 50014-2021）；4、二次供水工程技术规程（CJJ140-2010）；5、生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）；6、民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）；765、城镇给水排水技术规范（GB50788-2012）；8、城镇污水处理厂污染物排放标准（GB18918-2002）；9、污水排入城镇下水道水质标准（GB/T31962-2015）；10、其它有关的国家、地方规范、规程及标准。5.5.6 6.2.2给水系统给水系统1、供水水源本工程水源接自市政给水管网，市政水压按不小于 0.20MPa 考57保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告虑。2、供水质量项目用水对水质无特殊要求，达标的市政自来水便可满足用水要求。3、用水量估算本项目为升级改造项目，用水范围主要是两栋建筑的生活用房用水。生活用水学生按 150L/人d，教师按 100L/人d，小时变化66、系数：Kh=1.5；未预见用水量：按总用水量的 10%计。经初步估算，本项目最高日用水量为 457.60m3/d，用水量的估算详见下表。用水量估算表表 5-3序号用水部门用水定额数量最大日用水量小时变化系数用水时间备注(m3/d)(h)1学生用水150L/人.日2640396.001.5102教职工用水100L/.日20020.003未预见及损失41.60占用水量10%4合计457.60注：具体以实际选定方案为准。58保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告管材及接口：管道 DN100 采用球墨铸铁给水管（外表面涂刷沥青漆，内衬水泥沙浆），埋地管承插式胶圈接口，吊装管沟槽卡箍连接。管道 67、DN100 采用 S31603 不锈钢管，丝扣连接。5.6.5.6.3 3排水系统排水系统1、排水体制本项目室内粪便污水、洗涤废水分别排放。2、生活排水量生活排水量按最高日生活给水用水量(不含绿化及空调补水)90%考虑：即 411.30m3/d。3、生活排水系统生活污水经化粪池处理后，排入市政污水管网；含油餐饮厨房排水经隔油处理后，就近排入地块周围市政污水管网。4、管材：建筑室内污水立管、通气立管及排水支管采用 U-PVC 排水管，专用胶粘接；所有排水转换横管、转换立管及出户横管采用加强型承压 PVC 排水管，承插连接。地下室潜污泵压力排水管道：内外涂塑钢管，DN100mm 管道采用沟槽卡箍连68、接，DN100mm 管道采用螺纹连接。5.5.7 7电气电气工程工程5.5.7 7.1.1设计依据设计依据59保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告1、民用建筑电气设计标准（GB51348-2019）；2、供配电系统设计规范（GB50052-2009）；3、低压配电设计规范（GB50054-2011）；4、通用用电设备配电设计规范（GB50055-2011）；5、电力工程电缆设计标准（GB50217-2018）；6、建筑照明设计标准（GB50034-2013）；7、建筑物防雷设计规范（GB50051-2010）；8、建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 版）；9、剩余69、电流动作保护装置安装和运行（GB/T13955-2017）；10、其它有关的国家、地方规范、规程及标准。5.5.7 7.2.2用电负荷及负荷等级用电负荷及负荷等级本项目用电包括项目改造范围内两栋建筑物的用电，主要是建筑内照明及开关插座等用电，用电负荷为三级负荷。5.5.7 7.3.3供电回路及电压等级供电回路及电压等级配电系统采用 TN-S 制，配电电压为 220V。5.5.7 7.4.4供电电源与接驳方案供电电源与接驳方案本项目所在区域内有变电站，其电源供电可靠，电量充足，电源质量符合国家标准，能满足本期项目的用电要求。项目用电电源可直接与预留配电箱接驳取电。5.5.7 7.5.5用电用电负70、荷负荷估算估算本项目按单位面积指标进行用电负荷估算，主要是两栋建筑物60保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告的用电。经估算，本项目用电负荷约为 3150.13KW。用电负荷估算详见下表。用电负荷估算表表 5-4序号项目面积（m2）用电指标负荷预测需要系数用功计算负荷（KW）备注（W/m2）（KW）1主楼（K9 教学及宿舍楼）40629.94602437.800.71706.46考虑空调用电2副楼（K9 教学及宿舍楼）9372.0660562.320.7393.63损耗按 5%考虑150.013合计3150.132100.08注：具体以实际选定方案为准。5.5.7 7.6 6电气工程方71、案电气工程方案1、照明种类及照度标准本项目照明主要为两栋建筑物内各分区的正常照明。根据国家照度标准，按各功能分区的环境特点和使用要求，确定各区照明功率密度、平均照度等指标如下表所示。各区照明功率密度表 5-5序号场所照度标准值(lx）照明功率密度限URGRa1教室1006-802宿舍756-803餐厅1506-804办公室1006-805卫生间1006-806公共空间300102280注：本表格数据参照建筑照明设计标准GB 50034-2013 执行61保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告2、灯具、光源选择及控制方式（1）一般照明采用直接照明方式为主。室内一般场所照明采用三基色 T572、 直管形荧光灯和紧凑形荧光灯。所有荧光灯配电子镇流器。（2）直管形荧光灯配直接型敞开式或带有格栅的灯具；紧凑形荧光灯配用直接型敞开式灯具。（3）照明线路采用阻燃低烟无卤交联聚乙烯绝缘铜芯导线穿金属线槽、金属线管在天花内敷设或穿金属管在楼板内暗敷。3、照明配电系统一般照明采用 WDZB-YJY-1kV 电缆由低压配电房沿电缆桥架敷设以树干方式配电。照明、插座分别由不同的支路供电，除注明外照明支路导线为WDZR-BYJ 穿 MT 管敷设；插座支路导线为 WDZR-BYJ 穿 MT 管敷设；所有插座支路（空调插座除外）均设剩余电流保护器。住宅户内采用 ZR-BV 电线供电。5.5.7 7.7.7用电73、安全用电安全本项目用电安全技术措施主要应做到如下内容：1、对建筑物和电工设备采取一定的保护措施。例如电工设备的接地、保护接零；带电导体的遮拦、挂安全色标等。2、凡进入建筑物电缆的金属外皮，保护钢管，水暖、煤气钢管，上下水铁管，均要求做等电位联结可靠接地。62保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告3、户内卫生间采用局部等电位联结，设局部等电位接线盒。5 5.8 8弱电方案弱电方案5 5.8 8.1.1 火灾自动报警系统火灾自动报警系统设置火灾自动报警系统，消防智能控制系统通过中央处理单元对整个系统所有模块进行通讯监控，并反馈显示其故障情况，通过“事发控制程序”，一旦系统检测到火警信号后，74、能自动执行该程序，并通过火灾报警系统通知楼内所有人员。系统对报警信号具有确认作用，系统可根据不同场合，将烟感探头灵敏度设定为昼夜灵敏度转换模式。火灾探测器分布本项目各个受保护部位。在各个功能区域按消防规范设置不同类型的探头；通过可编址智能探头，手动报警以及控制模块组成一套可靠的火灾探测系统。5 5.8 8.2.2综合布线系统综合布线系统综合布线系统为满足未来信息网络的高速发展，将采用无源光网络布线。计算机网络系统是实行信息化管理的一个重要平台，互联网数据和各智能化系统都是运行在这个平台上。计算机网络系统应建成一个具有高可用性、高可靠性、高可扩展和高安全性的网络系统，并且必须具有协议支持，易管理75、易维护，符合国际标准，以承载多方面的网络应用。63保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告5 5.8 8.3.3视频安防监控系统视频安防监控系统本系统主要对建筑物周街、大厅、走廊、楼梯、电梯厅和轿厢、重要的出入口等场所进行监控，做到全方位实时监控。5.5.8 8.4.4门禁系统门禁系统本系统采用集门禁控制、考勤管理、卡证制作为一体的综合出入口管理系统。在建筑物入口处设置门禁系统。5 5.8 8.5.5智能计量系统智能计量系统为了节约用水、用电，在每间厕所安装智能化计量设备，便于计量及实时直观掌握能源消耗情况。5 5.9 9 通风空调系统通风空调系统5 5.9 9.1.1依据依据1、建筑76、设计防火规范(GB50016-2014)（2018 年版）；2、公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；3、国家、地方其他相关标准规范。5 5.9 9.2.2通风系统通风系统（1）卫生间设置机械排风系统，排风换气次数 15次/h，补风采用自然补风的形式。（2）其他区域采用自然通风的形式。5.5.9 9.3.3空调系统空调系统建筑物全区域范围内采用单体空调，费用纳入家具家电采购费64保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告中。5 5.9 9.4.4消防、排烟系统消防、排烟系统1、防排烟系统设计优先采用自然通风、自然排烟的方式。大于100的房间距地2.10米以上开窗有效面积为房间面77、积的2%。2、当不满足自然通风或自然排烟条件时，设置机械加压送风和机械排烟系统。5.10 燃气工程燃气工程本项目现状建筑物没有供气管道。燃气管道建议从主楼南侧、副楼东侧接入，具体燃气设计方案待下一阶段再深化。5.11 室外配套工程室外配套工程本项目其他基础设施工程包括：道路工程、绿化工程、园建工程、室外管网工程等配套工程。道路均采用沥青混凝土路面结构，路面结构组合为：6m 细粒式沥青混凝土（AC-13C）+10cm 粗粒式沥青混凝土（AC-25C）+20cm 6%水泥稳定石屑+25cm 4%水泥稳定石屑，总厚度 61cm。其他基础设施配套工程一览表表 5-14-1序号项目单位数量备注1室外绿化78、平方米804.672室外道路平方米1959.383园建工程平方米804.674室外配套工程项1包括生活给水管、排水管、雨水管、污水管、电缆、燃气管等65保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告第六章第六章环境保护环境保护6 6.1.1 项目基本项目基本概况概况本项目位于广东省广州市黄埔区，为改造项目，建设区域内无与本项目有关的原有污染情况。项目所在地经现场勘查，项目周边为居住配套区，对周边污染程度较低。项目附近主要环境问题是交通噪声、道路扬尘和附近居民生活产生的社会噪声、生活垃圾、生活废水。本 项 目 以 我 国 最 新 颁 布 的 绿 色 建 筑 评 价 标 准（GB/T50378-279、014）作为重要的参考依据，严格按照其指标体系参与施工建设和运营。6 6.2.2 编制编制依据依据1、广东省地方标准水污染物排放限值（DB44/26-2001）第二时段一级标准；2、大气污染物排放限值（DB44/27-2001）第二时段排放标准。3、广东省地方标准大气污染物排放限值（DB44/27-2001）一级标准；4、城市区域环境噪声标准（GB3096-93）1 类标准；5、建设单位提供的有关资料；6、国家和地方颁布的有关设计规范和标准。66保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告6 6.3.3 影响环境的因素及治理影响环境的因素及治理6.3.16.3.1 项目主要污染源及污染物项目80、主要污染源及污染物一、项目施工期间污染源分析1、废水。项目施工期间，施工现场人员的食宿会引起相应的生活污水的排放。2、废气。废气污染主要是建筑施工过程中产生的扬尘、打桩产生的废气以各种施工机械设备排放出的烟尘气等，这些废气会危害现场施工人员的健康，并随风飘移到附近地区。3、固体废弃物。本项目施工过程会产生各种建筑废料，比如水泥包装袋、纸品、各种砂石碎料等，另外施工现场也产生一定的生活垃圾。4、噪声。本项目施工过程中机械设备会产生相应的机械噪声污染，另外材料装卸、拆除模板以及清除模板上附着物的敲击声等噪声也较大。二、项目使用期污染物分析1、废水。本项目在正常使用期间主要是办公人员及生活人员所产生81、的生活污水。2、废气。67保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告项目在正常使用期间主要是外来机动车尾气。3、固体废弃物。本项目正常运行期间，固体废物主要是各种生活垃圾和可回收的包装袋、纸品、玻璃瓶、饮料包装罐等固体废物。4、噪声。本项目正常运行之后，基本不产生噪声。6.3.26.3.2 项目拟采用的治理环境方案项目拟采用的治理环境方案一、施工期间本项目施工期间，主要治理包括水土流失、建筑扬尘、建筑垃圾、生活垃圾、施工废水、施工机械设备排放的废气、噪声对环境的影响等。1、建筑垃圾和生活垃圾。施工期间建筑垃圾来源于开挖土方和建筑材料废弃物，孰砖瓦、沙石、水泥包装袋等，应当采取有效的防护措施82、，集中堆放，及时清理，严禁随意丢弃和堆放；在施工期间，施工人员的食宿产生一定的生活垃圾，应集中存放，及时清运。2、废水。严格控制施工期污水的排放流向及数量，通过临时排污管道和污水初级沉淀池处理设施及时处理后排放到下水道系统，严禁直接排入景观水体。3、噪声。68保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告严格控制施工机械设备的运行路线和操作规范，对于声环境敏感：区域，合理安排施工时间。4、粉尘。在施工过程中，应当及时清理剩余的余泥渣土，减少扬尘的排放量，水泥会引起较多的粉尘污染，建议及时清理水泥包装袋。二、运营期间本项目正常运营期间拟采用的环境治理措施如下：1、废气治理。本项目运营过程中基本无83、废气产生。2、污水治理采用粪便污水与生活污水分流系统，根据广州市污水排放的有关规定，粪便污水经三级化粪池处理后与生活污水汇合市政排污管网；3、固体废弃物处置。项目建成后，固体废弃物主要是一些日常管理人员和办事人员的生活垃圾，由环卫部门收集处理，具体有：（1）设置垃圾桶、清洁推车等设施设备，并配置清洁人员及时清扫、集中，每天由市政垃圾车运送到垃圾处理站统一处理。（2）垃圾桶分类设置，拟先分为两类：一类为容易生物降解的餐厨等食物残渣，另一类为可回收利用的废纸和塑料瓶、罐等。经分类整理后，交由当地环保部门处理。69保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告6.46.4 环境影响结论与建议环境影响84、结论与建议1、环境影响评价结论。根据对本项目在建设期、使用期间噪声、废气、废水、固体废弃物等污染物来源以及环境治理措施的分析，本项目如果能够保证施工期间按照要求进行作业噪声、废气、粉尘和污水的有效控制，正常使用期间做好所产生的污染物主要是生活污水及丢弃的生活垃圾的处理。项目不产生噪声、辐射及其他有毒污染物，本项目建设对周围环境基本不会产生不利影响。本项目的建设从环境保护、经济发展、城市建设的角度考虑，其建设是为当地环境所能接受的，项目的建设是可行的和有意义的。2、环境监测制度建议。本项目建设应严格执行配套建设的环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。在项目建成后85、及时将环保设施报广州市黄埔区环保局检查同意，并在规定期限内申请项目竣工环境保护验收。建议执行以下环境监测制度：（1）项目建设期间，严格按照工程要求和土石方施工的有关规定、规范和规程开展工程施工；遵守市政建设的规定，实施封闭施工，以防非施工人员和车辆闯入，造成伤亡事故；施工人员应当持证上岗，做到各负其责，各施其职，严禁无证上岗操作。（2）施工期间各类机城作业，均应当按照有关规定、规程和标70保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告准采一取安全防护措施，并加强机械设备维护和检修。（3）对操作高噪声、高振动设备的工作人员，应当配备隔音耳塞，并对设备采取减振等措施，以保证工作人员的身体健康。（486、）建设期易于产生各种有毒有害气体、粉尘、油烟以及废气等的场所，应当根据有害物质的特点、性质、数量和危害程度，考虑采取有效的消烟除尘和通风措施，保证施工场所环境空气达到国家环保、劳动卫生等有关法律、法规的规定标准（5）项目使用期间产生的废水，在废水排放之前要进行二级生化处理，达到水污染物排放限值 DB4426-2001 之第二时段一级标准后排放至下水道。（6）本项目的生活垃圾应当定点收集送交环卫部门处理，其它固体废物收集后分类回收处理。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告71第七章第七章节能方案分析节能方案分析7.17.1项目建设和生产过程所遵循的合理用能标准及节能设计规范项目建设和生87、产过程所遵循的合理用能标准及节能设计规范1、中华人民共和国节约能源法。2、公共建筑节能设计标准GB50189-2015。3、公共建筑节能设计标准广东省实施细则。4、绿色建筑评价标准GB/T50378-2014。5、绿色建筑技术导则建科2005199 号。6、建筑照明设计标准GB50034-2013。7、建筑采光设计标准GB50033-2013。8、民用建筑节能条例中华人民共和国国务院令第 530 号。9、采暖通风与空气调节设计规范 GB50019-2003。10、通风与空调工程施工质量验收规范 GB50243-2016。11、民用建筑太阳能热水系统应用技术规范 GB50364-2005。12、88、民用建筑电气设计规范 JGJ16-2008。13、空调通风系统运行管理规范 GB50365-2005。14、国家和地方颁布的有关合理用能标准及节能设计规范。7.27.2项目建设过程中的能源消耗种类和数量分析项目建设过程中的能源消耗种类和数量分析本项目建设过程中的能源消耗种类主要是施工现场的临时用电。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告72能源消耗数量由施工单位定期进行计量，并根据国家和行业的有关要求进行合理监控。7.37.3项目运营过程中的能源消耗种类和数量分析项目运营过程中的能源消耗种类和数量分析，建筑建筑、设备设备、工工艺合理用能分析艺合理用能分析7.3.17.3.1能源消耗种类89、和数量能源消耗种类和数量本项目运营过程中的能源消耗种类有电和新水两种，根据项目供配电方案及负荷预测,年耗电约 491.42 万度，年用水量约 11.30万 m3。1、用电本项目运营主要用电设备为照明、空调、计算机、影音设备等。年耗电量约 491.42 万度（kWh）。年耗电量估算见表 7-1。年耗电量估算表表 7-1序号项目用功计算负荷（KW）同时系数每天使用时间（h）使用天数年耗电量（万 kWh）一主楼（K9 教学及宿舍楼）2437.800.610260380.30二副楼（K9 教学及宿舍楼）562.320.61026087.72三损耗150.0123.403合计3150.13491.42290、用水项目建成后，主要用水包括生活用水、卫生间冲洗用水等，年保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告73用水量 11.9 万 m。用水量估算见表 7-3-2。年用水量估算表表 7-2序号用水部门用水定额数量最高日用水量（m3/d）年用水天数（d）年用水量（万 m3）1学生用水150L/人.日2640396.0026010.302教职工用水100L/.日20020.002600.523未预见及损失41.601.084合计457.6011.903、综合能耗本项目总体综合能耗为614.15吨标准煤。综合能耗测算见表7-3。项目综合能耗一览表表 7-3序号项目折算标煤系数年耗能量单位数据依据年实91、物消耗量年消耗折标煤（tce/a）占比1电力kgce/kWh0.1229综合能耗计算通则GB/T2589-2008491.42603.9598.34%2水kgce/m30.085711897610.21.66%合计614.15100.00%依据固定资产投资项目节能审查办法（国家发展改革委令第 44 号令）有关规定，以及本项目综合能耗较低，不需要进行节能审查。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告747.3.27.3.2建筑、设备、工艺合理用能分析建筑、设备、工艺合理用能分析项目主要用电设备主要为空调通风系统、照明系统、电梯、计算机、消防设备等设施。本项目建筑结构合理，在采用国家、行业推92、荐的节能、高效、环保的设备情况下，项目用电负荷处于行业合理水平。7.47.4项目建设和生产过程中能耗指标分析项目建设和生产过程中能耗指标分析项目在合理安排工序、选择合适施工机械和采用节电型设备的情况下，能耗指标能达到我国建筑施工行业先进水平。项目位于南方区域，不设采暖设施。表中能耗统计指标小于国内同类项目指标，但与国际先进水平比较还有差距。7.57.5项目建设和生产过程采取的节能措施项目建设和生产过程采取的节能措施7.5.17.5.1项目建设过程中节能措施项目建设过程中节能措施1、施工组织管理方面。（1）制订合理施工能耗指标，提高施工能源利用率。（2）优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的93、施工设备和机具，如选用变频技术的节能施工设备等。（3）施工现场分别设定生活、办公和施工设备的用电控制指标，定期进行计量、核算、对比分析，并有预防与纠正措施。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告75（4）在施工组织设计中，合理安排施工顺序、工作面，以减少作业区域的机具数量，相邻作业区充分利用共有的机具资源。安排施工工艺时，应优先考虑能耗较少的施工工艺。避免设备额定功率远大于使用功率或超负荷使用设备的现象。2、生产、生活及办公临时设施。（1）利用场地自然条件，合理设计生产、生活及办公临时设施的体形、朝向、间距和窗墙面积比，使其获得良好的日照、通风和采光。南方地区可根据需要在其外墙窗设遮阳94、设施。（2）临时设施宜采用节能材料，墙体、屋面使用隔热性能好的的材料，减少夏天空调、冬天取暖设备的使用时间及耗能量。（3）合理配置采暖、空调、风扇数量，规定使用时间，实行分段分时使用，节约用电。3、施工用电及照明。（1）临时用电优先选用节能电线和节能灯具，临电线路合理设计、布置，临电设备宜采用自动控制装置。（2）照明设计以满足最低照度为原则，照度不应超过最低照度的 20。7.5.27.5.2项目运营过程中节能措施项目运营过程中节能措施在设计时，按国家及地方的节能规范、标准、实施细则等要求进行设计，注意选用节能设备、器具。在运营期，加强节能管理是保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告7695、很关键的一环。在目前阶段，建议考虑从以下几方面进行节能。1、电气节能措施。（1）线路节能尽量选用电阻率较小的导线，如铜芯导线较佳，铝线次之。增大导线截面积，对于较长的线路，在满足载流量，热稳定，保护配合及电压降要求的前提下，在选定线截面时加大一级线截面。（2）提高供配电系统的功率因数 减少用电设备无功损耗，提高用电设备的功率因数。用静电电容器进行无功补偿，采用分散就地补偿和高低压柜集中补偿等方式，达到提高功率因数同时又减少整体无功电流。（3）照明节能充分利用自然光，这是照明节能的重要途径之一。在满足照明质量的前提下，一般房间(场所)应优先采用高效发光的荧光灯(如 T5、T8 管)及紧凑型荧光灯96、。降低室内照明总功率，可以减少灯光散热量，从而也减少空调负荷，使空调系统也节能。荧光灯宜选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器，气体放电灯宜采用电子触发器。根据照明使用特点可采取分区控制灯光或适当增加照明开保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告77关点。公共场所及室外照明可采用程序控制或光电、声控开关，走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所可采用节能自熄开关。5 采用光导照明系统,充分利用自然光。（4）采用 LED 灯，与传统灯具相比，高效、节能。2、空调节能措施。在确定室内设计参数时，为了保证较高的热舒适度，室内设计温度应取低一点，而在一定温度范围内，通过提高室内设计相对97、湿度的途径减少空调能耗。3、节水节能措施。在项目的建设和运用过程中应十分注意水资源的节约使用。（1）着重抓好设计环节执行节水标准和节水措施。（2）制定严格的节约用水管理制度，发现漏水现象应及时采取措施，杜绝长流水现象的出现。7.67.6项目节能效果分析项目节能效果分析1、高效节能荧光灯与普通白炽灯之比为 12.6，用高效节能荧光灯替代白炽灯可节电 7080%，用电子镇流器替代传统电感镇流器可节电 2030%。2、LED 灯的节能效果是传统节能灯管、钨丝灯泡所不能企及的,一个 5W 的 LED 灯泡相当于一个 40W 的传统灯管,相当于 60W 的钨丝灯泡,照这样推算,实际节能效果可以达到 9098、%以上。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告783、室内设计温度每提高 1，空调系统将减少能耗约 6%;由于夏季室内设计相对湿度一般不会低于 50%，所以以 50%为基准，相对湿度每增加 5%，节能 10%。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告79第八章第八章 职业安全及卫生健康职业安全及卫生健康8.18.1 编制依据编制依据1、中华人民共和国安全生产法2014 年修正；2、中华人民共和国环境保护法2014 年修订；3、中华人民共和国传染病防治法2013 修正；4、中华人民共和国动物防疫法2013 修正；5、安全生产许可证条例 2014 年修订（国务院令第 397 号）；699、安全生产培训管理办法2015 年修订（国家安全生产监督管理总局令第 80 号）；7、国家安全监管总局建设项目职业病危害风险分类管理目录（2012 年版）（安监总安健201273 号）；8、职业健康检查管理办法（国家卫生和计划生育委员会令第 5 号）；9、建设项目职业病危害分类管理办法（国家卫生部第 49号部令）；10、职业病危害因素分类目录（国卫疾控发201592 号）；11、广州市安全生产管理规定(试行)广州市人民政府令 2011年第 57 号；12、危险性较大的分部分项工程安全管理办法（建质200987保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告80号）；13、施工企业安全生产管理规范100、（GB506562011）。安全生产是在工程施工活动中，为避免发生造成人员伤害和财产损失的事故，有效消除或控制危险和有害因素而采取一系列措施，使施工过程在符合规定的条件下进行，以保证从业人员的人身安全与健康及设备和设施免受损坏，环境免遭破坏，保证施工活动得以顺利进行的相关活动。二是防止和减少生产安全事故。三是保障人民群众生命和财产安安全。四是促进经济社会持续健康发展。以人为本，坚持安全发展，是安全生产工作的新理念。“安全第一、预防为主、综合治理”是安全生产工作方针。本项目施工场地在现有建筑内，要求在加强工程施工安全生产管理的同时，必须严格按照安全施工方案组织施工，确保施工人员及居民、行人的生命101、财产安全。8.28.2 职业健康安全与环境管理职业健康安全与环境管理为了保证项目施工过程在符合安全要求的物质条件和工作秩序下进行，防止项目建筑发生伤亡事故、设备事故及各种灾害，需要采取多种安全措施保障劳动者的安全健康和生产作业。8.2.18.2.1 施工过程危害辩识及控制措施施工过程危害辩识及控制措施保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告81危害辩识及控制措施表 8-1序号作业活动危险源主要控制措施1吊装作业机械伤害、物体打击设置安全警戒区域，无关人员禁止入内8.2.28.2.2 施工过程环境因素辩识及控制措施施工过程环境因素辩识及控制措施环境因素辩识及控制措施表 8-2序号作业活动可102、能的环境影响主要控制措 施1噪声扰民，损伤听力，影响人体内分泌而引发各种疾病，影响语言交流采取隔音措施2粉尘扰民，影响人体呼吸器官而引发各种疾病采取压尘措施8.38.3 安全管理体系安全管理体系根据国务院建设工程安全生产管理条例要求，以及国家安全生产监督管理总局建设项目职业卫生“三同时”监督管理暂行办法关于建设项目职业病防护设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用的规定，本项目拟成立以项目经理为首的职业健康安全施工领导小组，实行安全生产责任制，加强对职工劳动与职业健康安全的宣传教育，建立健全现场职业健康安全管理的规章制度；遵照建设部的有关施工现场职业健康安全管理工作条例进行生产103、现场职业健康安全生产管理。安全施工执行建筑施工现场安全防护基本标准，建筑安装分项工程工艺安全规定，建设工程施工现场供用电安全规范等安全技术规程，逐级建立安全生产岗位责任制，建立健全以项目保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告82经理为首，各工长、班组长组成的安全保证体系，实现现场领导值班制度，时刻把安全生产管理工作放在首位。现场设专职安全员,各班组设兼职安全员,跟踪检查现场安全情况,对各种安全隐患要及时发现并消除;落实安全责任,制定并严格执行奖罚制度。严格按职业健康安全标准及职业健康安全管理程序进行施工作业。特别是本项目外立面装饰需要高空施工，更必须制定严格、细致、周全的高空作业安全制104、度。8.48.4 施工安全措施施工安全措施8.4.18.4.1 工地安全防护工地安全防护1、工地须搭设安全围护和围栏；2、在工地地面上搭建安全围护，保证施工和行人安全；3、施工脚手架设安全防护网；4、进入场地作业必须安全着装，即工作服、劳保鞋、安全帽，高空作业的须佩带安全带，产生粉尘的工种须带防护面罩（或口罩和防护眼镜）；5、施工机具在使用前必须严格检查；6、各级管理人员及作业工人必须佩带胸卡，坚持持证上岗；7、坚持安全检查制度；8、坚持安全交底制度；9、现场安全事故处理。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告83现场发生的事故，都要本着“三不放过”的原则进行处理，查明原因，教育员工，105、并落实整改措施。若一旦发生重大的安全事故，必须及时向上级部门及地方主管部门汇报，积极配合和接受有关部门的调查和处理。8.4.28.4.2 安全用电防护措施安全用电防护措施1、认真、严格按照施工现场临时用电安全技术规范执行，加强安全用电意识，开展全员预测、预想、预防活动，消防事故隐患。2、安全用电设专人负责，每周检查一次，定期对现场用电设备进行检测，检测结果进行记录存档。3、操作人员必须持证上岗，严禁无证操作。安装、维修或拆除临时用电工程，必须由电工完成。严禁带电作业。4、现场用电实行“三相五线制”设专用 PE 保护线，“三级配电”、“两级保护”。做到每机一闸加一漏电开关，严禁一个开关控制两台及106、其以上设备，保险丝应与设备容量相匹配。严禁用铁丝、铜丝等其它金属丝代替保险丝。5、工地的油漆房、稀料库等危险库房，严禁电气线路进入。6、对木工棚等有易燃物的场所，导线接头及包扎要绑扎严密，绝缘良好。灯具及用电设施对易燃物保持规范要求的距离，严禁使用碘钨灯、电炉、电热器等。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告848.4.38.4.3 现场安全保卫措施现场安全保卫措施1、配备保安人员昼夜值班巡视，做好工地物品的防盗工作，对现场材料、设备、车辆的进出必须现场验证，并严格控制非施工人员进入。2、施工现场的管理人员、作业人员须配戴工作卡，工作卡由总包单位制作，工作卡有本人相片、姓名、所属单位、107、工种或职务，管理人员和作业人员的标卡分颜色区别。3、在施工现场严禁打架斗殴，无理取闹，扰乱正常的生产、工作和生活秩序行为。4、凡工地施工人员必须遵纪守法，严禁在工地聚众赌博、偷盗公私财务。8.4.48.4.4 施工现场消防措施施工现场消防措施1、坚持“谁主管、谁负责”的原则，严格执行消防安全规定，消除不安全隐患，预防火灾事故的发生。2、签订安全防火责任书，建立工地消防队，绘制现场消防警示图，配备足够的消防器材。3、施工现场执行用火申请制度，凡因生产需要动用明火，如电焊、气焊等，必须实行工程负责人审批制度办理动用明火许可证，对易引起火花的用火操作应有相应的控制措施，在用火操作结束离开前，要对作业108、面进行一次安全检查，熄火、消除火源熔渣，消除保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告85隐患。4、施工易燃、易爆品在通风良好的专门危险品仓库存放，操作人员持证上岗。防火操作区配备相应的消防器材，生活区配备足够的灭火器材。5、施工实行烟火禁管，工地现场严禁吸烟。6、建立健全消防业务档案，定期检查，消除隐患。8.58.5 文明施工文明施工1、认真执行市文明工地及文明施工管理条例。2、现场设专人设计和管理施工现场，严格按施工平面布置图，搭设暂设工程和材料堆放场地。3、施工现场大门和围墙保持牢固、整齐，在主要出入口设置明显标牌，语标（一图、三板、二牌），书写清晰、规范、美观。4、现场划分文明施工109、责任区，责任到人，分片包干及时分拣清理垃圾，并挂牌管理，保证活完料净脚下清。5、现场施工项目，施工部位，关键工序及易损坏部位和成品要采取有效的保护措施，并设专人负责。6、根据季节变化，制定出雨季施工方案和施工项目雨季施工措施，生产部门严格按措施执行。7、施工现场、休息平台严禁堆放材料，杂物。8、保持现场排水和循环道路的畅通，现场设专人经常洒水，保保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告86持现场整洁。9、严格作息时间，尽可能避免夜间施工，如需夜间施工，必须到当地环保部门办理夜间施工许可证。施工时，运输车辆不准鸣笛。8.68.6 职业培训职业培训从业人员素质是建立劳动和职业健康安全管理体系110、的核心。职业培训是提高工作人员素质的主要环节。1、以专题讲座和现场示范的形式，加强职工的教育培训，提高职工的技术水平、业务素质加强技术标准、工作标准化建设。2、有计划地安排有关管理人员、操作人员学习国家质量标准和施工规范学习操作规程，提高管理水平和操作技能。3、作到人员持证上岗，未经过培训，不具备持证的有关管理人员及特殊工种不得上岗。有计划地安排各类人员学习、取证达到标准要求，4、做好各级管理人员的摸底和校核工作，对少数确实素质差，工作责任心差的人员加以调整。5、开展职业道德教育活动把“质量第一”的思想和为用户负责的精神落实到行动中。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告第第九九87章111、章组组织织机机构构与与人人员员配配置置9 9.1 1组织机构组织机构广州开发区XX投资有限公司。内部实行总经理负责制，全面负责企业的开发经营活动。公司组织机构健全，内部管理按现代企业管理方式进行。公司依据公司法和国有资产管理相关规定，按照现代企业制度要求，健全和完善独立法人资格的公司组织，法定代表人依法代表公司行使权利。9 9.2 2人人员员配配置置项目运营后，将交由中黄觉动咨询顾问（广州）有限公司完全负责运营。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告88第十章第十章项目实施进度项目实施进度本项目投资建设时期为 2022 年 10 月2023 年 6 月，共 9 个月。其中工作包括项目立112、项、设计、施工及竣工验收。本项目拟采用 EPC形式。具体进度计划见表 10-1。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告89项目进度安排表表 10-1序号工作内容工作时间（月）2022年10月2022 年11 月2022 年12 月2023 年1 月2022 年2 月2022 年3 月2022 年4 月2023 年5 月2023 年6 月1项目立项22设计阶段（包括建筑初步设计、概预算编制、施工图设计及预算审核）23工程施工（包括施工前期准备、施工过程、安装及调试）54竣工验收1保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告90第十一第十一章章投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措11.1113、11.1投资估算投资估算11.1.111.1.1编制范围编制范围本项目投资估算编制范围为保金路 36 号物业升级改造工程的建设费用，按照建筑安装工程费用、家具家电购置费、工程建设其他费用、预备费用分别估算。11.1.211.1.2编制依据编制依据1、国家发展改革委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版），（2006 年）；2、投资项目经济咨询评估指南 中国国际工程咨询公司（1998）；3、广东省建筑工程综合定额（2018 年）、广东省建筑工程计价办法（2018 年）；4、广东省安装工程综合定额（2018 年）、广东省安装工程计价办法（2018 年）；5、广东省及广州市有关建设工程114、定额及近期工程造价信息；6、建设单位提供的有关投资费用资料。11.1.311.1.3编制说明编制说明1、设备购置主要包括家具家电、公共空间各项功能设备（如健身器材、餐厅家具设备等）以及物业日常运营维护等相关设备，采用保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告91市场价进行初步估算；2、土地使用费，本项目投资估算不含土地使用费；3、招标代理费，根据国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法计价格20021980 号文的规定进行计算；4、工程建设监理费，依据国家发展改革委、建设部关于印发 建设工程监理与相关服务收费管理规定 发改价格2007670号文计算；5、前期咨询费，可行性研究报告按原国115、家计委建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283 号文）的标准估算；6、勘察设计费，按国家计委建设部工程勘察设计收费管理规定计价格200210 号文计算；7、施工图技术审查费，根据广东省物价局关于建筑工程施工图技术审查中介服务收费问题的复函粤价函2004393 号、国家发展改革委 关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知发改价格2011534 号；8、施工图预算编制费，根据国家计委建设部工程勘察设计收费管理规定计价格200210 号文计算。按基本设计费的 10计算；9、工程竣工图编制费，根据国家计委建设部工程勘察设计收费管理规定 计价格200210 号文计算。按基116、本设计收费的 8计算；10、工程保险费，根据工程费用的 0.3%计取；11、建设单位临时设施费，包括临时宿舍、构筑物、仓库、办公室以及规定范围内的道路、水、电、管线等临时设施和小型临时设施。15、基本预备费按工程费用及工程建设其他费用之和的 5%计算。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告9211.1.411.1.4总投资估算总投资估算本项目总投资为 19,409.25 万元，工程费用 14,693.92 万元，家具购置费 2,100.08 万元，工程建设其他费用为 1,391.73 万元，预备费为 804.28 万元，铺底流动资金 0.00 万元，建设期利息 419.24 万元。其中117、，企业自有资金 40%，其余 60%银行贷款。1、建设投资估算此次保金路 36 号物业升级改造的建设投资（不含建设期利息）为 18,990.01 万元，其中工程费用 14,693.92 万元，家具购置费2,100.08万元，工程建设其他费用为1,391.73万元，预备费为804.28万元。本项目包含学校各类家具、空调、宿舍生活服务配套设施的建设，此部分项目建设投资 2,100.08 万元，占项目总投资的 11.06%。详见项目总建设投资表 11-1。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告93总建设投资估算表表 11-1单位：万元序号工程或费用名称估算金额（万元）技术经济指标占总投资的比118、例备注建筑工程（含装修）设备及工器具购置费其他费用合计单位数量单位价值（元）一一工程费用工程费用10,379.7510,379.754,314.174,314.1714,693.9214,693.9250002500022939293977.38%77.38%（一）（一）拆除工程拆除工程125.01125.01125.01125.01500025000225250.66%0.66%含外运含外运（二）（二）主楼主楼（K9K9 教学及宿教学及宿舍楼）舍楼）7,749.247,749.243,488.543,488.5411,237.7811,237.7859.18%59.18%1装饰工程5,688119、.195,688.1940629.94140029.95%2加固工程406.30406.3040629.941002.14%3安装工程3,483.543,483.5440629.9485718.34%3.1电气工程1,218.901,218.9040629.943006.42%3.2给排水系统812.60812.6040629.942004.28%3.3消防系统203.15203.1540629.94501.07%3.4通风空调系统812.60812.6040629.942004.28%3.5弱电工程406.30406.3040629.941002.14%3.6燃气工程30.0030.0010120、003000.16%4外立面工程1,625.201,625.2040629.944008.56%5屋面改造工程29.5529.553694800.16%6电梯工程5.005.00台1500000.03%（三）（三）副楼（副楼（K12K12 教学及教学及宿舍楼）宿舍楼）1,795.691,795.69825.63825.632,621.312,621.3113.80%13.80%1装饰工程1,312.091,312.099372.0614006.91%2加固工程93.7293.729372.061000.49%3安装工程820.63820.639372.068764.32%3.1电气工程281.121、16281.169372.063001.48%保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告943.2给排水系统187.44187.449372.062000.99%3.3消防系统46.8646.869372.06500.25%3.4通风空调系统187.44187.449372.062000.99%3.5弱电工程93.7293.729372.061000.49%3.6燃气工程24.0024.008003000.13%4外立面工程374.88374.889372.064001.97%5屋面改造工程15.0015.001874800.08%6电梯工程5.005.00台1500000.03%（四）（122、四）室外及配套工程室外及配套工程709.82709.82709.82709.823.74%3.74%1绿化工程197.95197.959,897.302001.04%2市政道路工程296.92296.924,948.656001.56%3园建工程164.96164.963299.15000.87%4其他配套工程50.0050.00项15000000.26%二二家具软装设备购置家具软装设备购置费费2,100.082,100.082,100.082,100.08500025000242042011.06%11.06%1家具软装购置费2,000.082,000.085000240010.53%2设备123、100.00100.00项110000000.53%三三工程建设其他费用工程建设其他费用1,391.731,391.731,391.731,391.737.33%7.33%1前期工程咨询服务费（编制可行性研究报告）8.808.800.05%2工程设计费427.78427.782.25%3施工图审查费27.8127.810.15%4施工图预算编制费21.2321.230.11%5竣工图编制费34.2234.220.18%6造价咨询费124.11124.110.65%7工程监理费300.65300.651.58%8工程保险费44.0844.080.23%按工程费用的 0.3%计算保金路 36 号物124、业升级改造项目可行性研究报告959检验监测费293.88293.881.55%含工程检测费、材料进场检测费、室内环境污染检测费等。按建安工程的 2%10建设期物业费54.0054.000.28%按 9 个月计算11招标代理服务费55.1755.170.29%四四预备费预备费804.28804.28804.28804.284.24%4.24%1基本预备费804.28804.284.24%预备费率 5%2涨价预备费0.000.000.00%五五建设投资（一建设投资（一+二二+三三+四）四）10,379.7510,379.756,414.256,414.252,196.022,196.0218,99125、0.0118,990.01500025000237983798100.00%100.00%保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告962、建设期利息估算。本项目拟向银行借贷五年期以上银行贷款11,645.55 万元用于项目建设投资，于建设期 1 年内依次发放 4,658.22 万元、6,987.33 万元，按照业主方确认利率 4.0%计算，建设期利息为 419.24 万元。3、流动资金估算。参考同类项目，本项目不需铺底流动资金。4、总投资估算。本项目总投资为 19,409.25 万元，工程费用 14,693.92 万元，家具购置费 2,100.08 万元，工程建设其他费用为 1,391.126、73 万元，预备费为 804.28 万元，铺底流动资金 0.00 万元，建设期利息 419.24 万元。项目总投资估算见表 11-2。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告97项目总投资汇总表表 11-2单位：万元序号费用名称投资额所占比例备注1建设投资18,990.0197.84%1.1工程费用14,693.9275.71%1.1.1建筑工程费10,379.7553.48%1.1.2设备购置及安装工程费4,314.1722.23%1.2家具家电购置费2,100.0810.82%1.3工程建设其他费用1,391.737.17%1.4基本预备费804.284.14%2建设期利息419.2127、42.16%3铺底流动资金投资0.000.00%4项目总投资(1+2+3)19,409.25100.00%11.211.2项目总投资使用计划与资金筹措项目总投资使用计划与资金筹措11.2.111.2.1总投资使用计划总投资使用计划根据项目进度计划，本项目总投资分两年投入，2022 年投入全部资金 7,763.70 万元，2023 年投入资金 11,645.55 万元。11.2.211.2.2资金筹措资金筹措本项目建设共需筹措资金 19,409.25 万元，本项目资金来源中，企业自筹资金占 40%即 7,763.70 万元，其余 60%资金通过银行贷款解决，共需银行贷款 11,645.55 万元128、。项目总投资使用计划与资金筹措见表 11-3。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告98项目总投资使用计划与资金筹措表表 11-3单位：万元序号序号项目项目合计合计20222022 年年20232023 年年1总投资19,409.257,763.7011,645.551.1建设投资18,990.017,596.0111,394.011.2建设期利息419.2493.16326.081.3铺底流动资金0.000.000.002资金筹措19,409.257,763.7011,645.552.1财政资金0.000.000.002.2建设单位自筹7,763.703,105.484,658.22129、2.3银行贷款11,645.554,658.226,987.33保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告99第十二章第十二章经济效益分析经济效益分析12.112.1编制依据编制依据1、2006 年 7 月国家发改委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。2、中国国际工程咨询公司 投资项目经济咨询评估指南 1998。3、企业会计制度和相关会计准则。4、国家、地方及相关行业的有关文件和规定。1 12.22.2财务评价方法及说明财务评价方法及说明12.12.2 2.1.1财务评价范围财务评价范围项目建设期 1 年，运营期 16 年，整个项目周期为 17 年。12.12.2 2.2.130、2财务评价基础数据财务评价基础数据1、计算期。本项目建设期为 2022 年 10 月至 2023 年 6 月。2、基准收益率按照建设项目经济评价方法与参数（第三版）的指引及国家发展和改革委、住房城乡建设部关于调整部分行业建设项目财务基准收益率的通知（发改投资2013586 号文）中的相关标准，并参考行业平均收益率，结合项目融资成本及投资方的收益预期，项目财务基准收益率暂按 8%考虑。（3）贷款利率保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告100本项目按业主方确认的贷款利率 4.0%计算。（4）税率营业税：按照行业相关规定，对配套经营设施收入征收增值税，税率按 9%计算，计税额为此项目的月收131、入。房产税税率：按照规定，房产税采用比例税率、从价计征。从租计征的房产税税率为 12%。按照不含税收入计征的，年税率为 1.2%。本项目房产税按租金收入的 12%计提。城市维护建设税税率：根据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例及其实施细则有关规定，城建税税率按纳税人所在地分别规定为：市区 7%，县城和镇 5%，乡村 1%。本项目暂定城市建设维护税税率按 7%估算，计税依据为应缴纳增值税。教育费附加税税率：根据国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知的精神，国家教育费附加征收率为“三税”税额的 3%，地方教育费附加征收税率为 2%，因此本项目的教育费附加税率按 5%估算，计税依据为应缴纳的增值税132、。印花税税率：根据中华人民共和国印花税暂行条例，自持物业租赁的印花税税率为 1。所得税税率：根据中华人民共和国企业所得税暂行条例和2008 年新的中华人民共和国所得税法规定，本项目适用企业所得税税率为 25%。12.12.3 3财务分析主要指标数据财务分析主要指标数据保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告1 12 2.3 3.1011 1营营业业收收入入、税税金金及及附附加加估估算算1、营业收入本项目建成后将交由黄埔区中黄外国语实验学校统一管理，由广州开发区XX投资有限公司收取租金，结合项目方案，本项目可产生收入的主要是物业出租的收入。租金收入按照双方协议规定，初始月租金为 50 元/133、平方米/月，租金每两年递增 5%。2、营业税金及附加本项目税金主要包括营业税、房产税、印花税、城市维护建设税和教育费附加，具体税率详见财务评价基础数据部分。1 12 2.3 3.2 2总总成成本本费费用用本项目建成运营后主要为经营物业，目前考虑将物业管理交由广州开发区金玉人才服务集团有限公司进行管理，从装修开始就收物业管理费，每个月 60000 元，作为成本。故本项目的成本主要有折旧、摊销费、修理费、空置部分物业的物业管理费用、财务费用及招营运等其他管理成本。（1）折旧费及摊销费：项目形成的固定资产用平均年限法按 20年计提折旧，残值为零。家具家电购置等软装形成的开办费等按 10年进行摊销。具134、体详见项目固定资产折旧估算表。（3）财务费用财务费用主要是利息支出。具体详见项目借款还本付息表。（6）招营运等其他管理费用保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告102招营运等其他管理费用主要为房源及社群管理费用，包括管家职工薪酬、办公费用、社区运营推广等的活动费，暂按收入的 10%考虑。1212.3 3.3.3利润及利润分配估算利润及利润分配估算本项目按利润总额的 25%计缴所得税，根据规定，“企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。”按净利润 10提取盈余公积金。1212.4 4财务分析财务分析1212.4 4.1.1静态分析静态135、分析经估算，计算期内，项目累计实现净利润 12,810.57 万元，上缴所得税 4214.19 万元，项目静态投资回收期（所得税后）约为 9.53年（含建设期 1 年），项目动态投资回收期（所得税后）约为 9.95年（含建设期 1 年）。由以上指标可以看出，项目的利润和投资回收情况较好。1212.4 4.2.2动态分析动态分析项目财务内部收益率所得税前为 11.41%、所得税后为 10.20%，均大于基准收益率 8%，财务净现值所得税前为 4,459.7 万元，所得税后为 2,750.4 万元，均大于 0，说明项目财务评价可行。具体详见项目财务现金流量表。1212.4 4.3.3偿债能力分析偿136、债能力分析根据项目还本付息计划，本项目银行借款，拟安排 2024-2033 年保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告103间 10 年还款完毕，按等额本金偿还方式。项目偿还借款本金的资金来源包括未分配利润、折旧、摊销和以前年度可用于还本的资金之和。经计算，十年平均偿债覆盖率为 147.24%，表明项目有较好的债务偿还能力。1212.4 4.4.4不确定性分析（敏感性分析）不确定性分析（敏感性分析）根据项目特点，对本项目评价指标影响较大的敏感性因素主要是建设投资、营业收入、经营成本。以下是对上述五个敏感性因素单因素上下浮动 5%、10%对项目税后内部收益率的影响变化情况进行的单因素分析，137、详见下表。敏感性因素变化对税后项目内部收益率影响分析表变化率变化因素-10%-5%0%5%10%建设投资12.33%11.45%10.20%10.00%9.17%营业收入9.24%10.01%10.20%11.67%12.39%经营成本11.82%10.83%10.20%10.01%9.23%以上分析表明，就大的分类看，项目内部收益率受营业收入和建设投资均影响较大，经营成本的影响最小。由此可见，项目应首要保证营业收入，确保项目经营期收入能够达到预期水平；项目运营过程中应加强原材料、人力等成本的控制，在项目建设过程中应加强投资管理和控制，准确计算工程量，控制材料和设备价格，尽可能将建设投资控制在138、预测范围内，避免因突破建保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告104设投资影响项目收益水平。12.512.5财务评价结论财务评价结论经测算，各项财务数据和评价指标表明，本项目的盈利性良好，经济效益理想，可为企业带来稳定的赢利空间，同时具备较强的抗风险能力。综合评价结果显示，本项目在经济上是合理的、可行的。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告105营业收入、税金及附加估算表营业收入、税金及附加估算表表 12-1单位：万元系数2023 年2024 年2025 年2026 年2027 年2028 年2029 年2030 年2031 年2032 年2033 年2034 年2035 年139、2036 年2037 年2038 年2039 年一营业收入1,500.063,000.123,150.133,150.133,307.633,307.633,473.013,473.013,646.663,646.663,829.003,829.004,020.454,020.454,221.474,221.474,432.541出租收入（万元）1,500.063,000.123,150.133,150.133,307.633,307.633,473.013,473.013,646.663,646.663,829.003,829.004,020.454,020.454,221.474,221.140、474,432.541.1平 均 售 价 水 平（元/平 方米/月）50.0050.0052.5052.5055.1355.1357.8857.8860.7860.7863.8163.8167.0067.0070.3670.3673.871.2每年出租的月数（月）6121212121212121212121212121212121.3可供面积数（平方米）50002500025000250002500025000250002500025000250002500025000250002500025000250002500022其他经营收入0.000.000.000.000.000.000.000.141、000.000.000.000.000.000.000.000.000.00（二）税金及附加332.71662.43695.55695.55730.33730.33766.84766.84805.18805.18845.44845.44887.71887.71932.10932.10978.711营业税9.00%135.01270.01283.51283.51297.69297.69312.57312.57328.20328.20344.61344.61361.84361.84379.93379.93398.932城市维护建设税7.00%9.4518.9019.8519.8520.8420.8142、421.8821.8822.9722.9724.1224.1225.3325.3326.6026.6027.933教育费附加税5.00%6.7513.5014.1814.1814.8814.8815.6315.6316.4116.4117.2317.2318.0918.0919.0019.0019.954房产税12.00%180.01360.01378.02378.02396.92396.92416.76416.76437.60437.60459.48459.48482.45482.45506.58506.58531.915印花税0.10%1.503.003.153.153.313.313.4143、73.473.653.653.833.834.024.024.224.224.43（三）营业收入（扣税金及附加）1,167.352,337.692,454.582,454.582,577.312,577.312,706.172,706.172,841.482,841.482,983.562,983.563,132.733,132.733,289.373,289.373,453.84保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告106成本估算表成本估算表表 12-2单位：万元2022 年2023 年2024 年2025 年2026 年2027 年2028 年2029 年2030 年2031 年2144、032 年2033 年2034 年2035 年2036 年2037 年2038 年2039 年一运营成本0261.01522.02544.52544.52568.14568.14592.95592.95619.00619.00646.35646.35675.07675.07705.22705.22736.881物业运营维护费用036.0072.0072.0072.0072.0072.0072.0072.0072.0072.0072.0072.0072.0072.0072.0072.0072.002招营运等其他管理费用0225.01450.02472.52472.52496.14496.1452145、0.95520.95547.00547.00574.35574.35603.07603.07633.22633.22664.88二折旧费用01074.361074.361074.361074.361074.361074.361074.361074.361074.361074.36864.35864.35864.35864.35864.35864.35864.351固定资产支出摊销0864.35864.35864.35864.35864.35864.35864.35864.35864.35864.35864.35864.35864.35864.35864.35864.35864.352家具家电折146、旧0210.01210.01210.01210.01210.01210.01210.01210.01210.01210.010.000.000.000.000.000.000.00三利息支出93.16326.08465.82419.24372.66326.08279.49232.91186.33139.7593.1646.580.000.000.000.000.000.00四总成本费用（一+二+三）93.161661.442062.202038.111991.531968.581921.991900.221853.641833.101786.521557.281510.701539.42153147、9.421569.571569.571601.23五经营成本0.00261.01522.02544.52544.52568.14568.14592.95592.95619.00619.00646.35646.35675.07675.07705.22705.22736.88保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告107固定资产折旧费估算表固定资产折旧费估算表表 12-3单位：万元序号项目折旧合计计算期年限2023 年2024 年2025 年2026 年2027 年2028 年2029 年2030 年2031 年2032 年2033 年2034 年2035 年2036 年2037 年2038148、 年2039 年1房屋、建筑物17原值14693.92本年折旧费864.3864.3864.3864.3864.3864.3864.3864.3864.3864.3864.3864.3864.3864.3864.3864.3864.3净值13829.612965.212100.911236.510372.29507.88643.57779.16914.86050.45186.14321.73457.42593.01728.7864.30.02机器设备10原值2100.08本年折旧费210.0210.0210.0210.0210.0210.0210.0210.0210.0210.0净值1890.149、11680.11470.11260.01050.0840.0630.0420.0210.00.03合计原值本年折旧费1074.41074.41074.41074.41074.41074.41074.41074.41074.41074.4864.3864.3864.3864.3864.3864.3864.3净值15719.614645.313570.912496.611422.210347.99273.58199.17124.86050.45186.14321.73457.42593.01728.7864.30.0保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告108利润及利润分配表利润及利润分配150、表表 12-4单位：万元序号年份计算期项目2023 年2024 年2025 年2026 年2027 年2028 年2029 年2030 年2031 年2032 年2033 年2034 年2035 年2036 年2037 年2038 年2039 年1营业收入1,500.063,000.123,150.133,150.133,307.633,307.633,473.013,473.013,646.663,646.663,829.003,829.004,020.454,020.454,221.474,221.474,432.542营业税金及附加332.71662.43695.55695.55730.151、33730.33766.84766.84805.18805.18845.44845.44887.71887.71932.10932.10978.713总成本费用1,661.442,062.202,038.111,991.531,968.581,921.991,900.221,853.641,833.101,786.521,557.281,510.701,539.421,539.421,569.571,569.571,601.234补贴收入5利润总额（1-2-3-4）-494.09275.50416.46463.05608.73655.31805.95852.541,008.381,054.96152、1,426.281,472.861,593.321,593.321,719.801,719.801,852.616弥补以前年度亏损168.007应纳税所得额(5-6)-494.09107.50416.46463.05608.73655.31805.95852.541,008.381,054.961,426.281,472.861,593.321,593.321,719.801,719.801,852.618所得税-123.5226.87104.12115.76152.18163.83201.49213.13252.09263.74356.57368.21398.33398.33429.9542153、9.95463.159净利润（5-8）-370.57248.62312.35347.28456.55491.48604.46639.40756.28791.221,069.711,104.641,194.991,194.991,289.851,289.851,389.4610提取法定盈余公积金-37.0624.8631.2334.7345.6549.1560.4563.9475.6379.12106.97110.46119.50119.50128.99128.99138.9511可供分配利润（9-10）-333.51223.76281.11312.56410.89442.34544.02575154、.46680.66712.10962.74994.181,075.491,075.491,160.871,160.871,250.5112未分配利润-333.51223.76281.11312.56410.89442.34544.02575.46680.66712.10962.74994.181,075.491,075.491,160.871,160.871,250.5113息税前利润（利润总额+利息支出）-168.0741.3835.7835.7934.8934.81038.91038.91148.11148.11472.91472.91593.31593.31719.81719.81852155、.614息税折旧摊销前利润（息税前利润+折旧）906.31815.71910.11910.12009.22009.22113.22113.22222.52222.52337.22337.22457.72457.72584.12584.12717.0保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告109项目财务现金流量表项目财务现金流量表表 12-5单位：万元序号项目合计计算期（年）2022 年2023 年2024 年2025 年2026 年2027 年2028 年2029 年2030 年2031 年2032 年2033 年2034 年2035 年2036 年2037 年2038 年2039 年1156、现金流入58,729.371,500.063,000.123,150.133,150.133,307.633,307.633,473.013,473.013,646.663,646.663,829.003,829.004,020.454,020.454,221.474,221.474,432.541.1营业收入58,729.371,500.063,000.123,150.133,150.133,307.633,307.633,473.013,473.013,646.663,646.663,829.003,829.004,020.454,020.454,221.474,221.474,432.5157、41.2流动资金回收0.002现金流出12,523.437,689.1711,981.09987.84963.76917.18894.22847.64825.86779.28758.75712.16692.93646.35675.07675.07705.22705.22736.882.1建设投资18,990.017,596.0111,394.012.2流动资金垫支0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3经营成本9,961.41261.01522.02544.52544.5256158、8.14568.14592.95592.95619.00619.00646.35646.35675.07675.07705.22705.22736.882.4偿还利息2,562.0293.16326.08465.82419.24372.66326.08279.49232.91186.33139.7593.1646.580.000.000.000.000.000.002.5税金及附加332.71662.43695.55695.55730.33730.33766.84766.84805.18805.18845.44845.44887.71887.71932.10932.10978.713所得税前净159、现金流量46,205.94-7,689.17-10,481.032,012.282,186.372,232.952,413.412,459.992,647.152,693.732,887.922,934.503,136.073,182.653,345.383,345.383,516.253,516.253,695.664累计所得税前净现金流量46,205.94-7,689.17-18,170.20-16,157.92-13,971.56-11,738.61-9,325.20-6,865.20-4,218.05-1,524.321,363.604,298.107,434.1710,616.821160、3,962.2017,307.5820,823.8324,340.0828,035.745所得税4,337.710.0026.87104.12115.76152.18163.83201.49213.13252.09263.74356.57368.21398.33398.33429.95429.95463.156所得税后净现金流量41,868.23-7,689.17-10,481.031,985.412,082.252,117.192,261.232,296.172,445.662,480.602,635.822,670.762,779.502,814.432,947.052,947.053,0161、86.303,086.303,232.517累计所得税后净现金流量41,868.23-7,689.17-18,170.20-16,184.80-14,102.55-11,985.36-9,724.13-7,427.96-4,982.30-2,501.70134.122,804.885,584.388,398.8111,345.8614,292.9217,379.2220,465.5123,698.02计算指标:项目投资财务内部收益率(%)(所得税前)11.41%项目投资财务内部收益率(%)(所得税后)10.20%项目投资财务净现值(所得税前)ic=8%)4459.7项目投资财务净现值(所得税后162、)ic=8%)2750.4项目投资回收期(年)(所得税前)9.53项目投资回收期(年)(所得税后)9.95保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告110借款还本付息表借款还本付息表表 12-6单位：万元序号项目合计计算期2022 年2023 年2024 年2025 年2026 年2027 年2028 年2029 年2030 年2031 年2032 年2033 年2034 年2035 年2036 年2037 年2038 年2039 年1长期借款1.1期初借款余额4658.2211645.5510481.009316.448151.896987.335822.784658.223493.67163、2329.111164.560.000.000.000.000.000.001.2本期借款11645.554658.226987.330.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.3本期应计利息93.16326.08465.82419.24372.66326.08279.49232.91186.33139.7593.1646.580.000.000.000.000.000.001.4本期还本付息93.16326.081630.381583.801537.211490.631444.051397.471350.881304.301257.721211.140164、.000.000.000.000.000.00其中：还本11645.550.000.001164.561164.561164.561164.561164.561164.561164.561164.561164.561164.560.00付息2981.2693.16326.08465.82419.24372.66326.08279.49232.91186.33139.7593.1646.580.001.5期末本息余额4658.2211645.5510481.009316.448151.896987.335822.784658.223493.672329.111164.560.000.000.00165、0.000.000.000.00保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告111第十三章第十三章社会评价社会评价13.113.1社会评价社会评价1 13 3.1.1.1.1社会影响分析社会影响分析项目的社会影响分析旨在分析预测项目可能产生的正面影响（通常称为社会效益）和负面影响。社会影响分析从以下几点进行分析：1、项目对所在地区居民收入的影响本工程的建设实施过程将增加对地区的建设材料和劳动力的需求，有利于提高地区的国民生产总值和提升居民的收入。项目建成后，有利于促进当地产业发展，促进当地经济积极发展。因此，本项目的实施有利于增加该地区从事建筑工程行业和区域相关行业的居民收入水平，因此对所在166、地区居民收入产生一定的正面影响。2、项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响项目在施工期间，由于施工人员工作、大量的材料和机械的使用，将对施工现场周围居民的生活环境造成一定的负面影响，如噪音、灰尘、交通堵塞等，所以应该注意施工管理，将负面影响降至最低。但保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告112项目建成后会对所在区域经济发展有一定带动作用。因此从长远角度看，本项目对所在地区居民生活水平和生活质量具有正面影响。3、项目对所在地区居民就业的影响本工程的实施将人口集聚，有利于焕发区域发展活力，促进教育、商业产业发展，间接促进增加区域就业机会。同时，在项目运营需要招纳人才，因此本项目的实施167、在一定程度上会增加当地居民的就业机会，因此对于就业的影响是良性的。4、项目对所在地区对不同利益群体的影响项目建设期间，工程实施将提高从事该项目建设的有关材料商、施工方、运输行业以及建筑用地周边的商业人员的就业机会和收入，但建设期产生的噪音、空气污染等环境污染将对周边居民和商户产生一定的负面影响。项目建成后，将吸引一批优秀人才集聚，促进当地产业、经济发展。同时，项目建成后，有利于带动周边商铺、餐饮、商场等积极发展。因此，本项目对当地不同利益相关者存在不同的影响，总体而言，负面影响是短暂的、程度较轻的，从长远角度看，项目建设的总体影响是正面的。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告1135168、对地区基础设施、服务容量和城市化进程的影响本项目的建设有利于促进基础设施的完善，提高城市的服务容量，推进城市化进程，展示崭新的城市形象。6、项目对所在地区文化、教育、卫生的影响项目属于国际学校建设，属于教育基础设施建设，对当地文化、教育、卫生不会造成负面影响。7、项目对当地文化遗产产生的影响项目的建设场址不属于历史遗址，也不涉及历史文物，因此项目的建设对当地文化遗产的影响不会造成负面影响。8、对地区弱势群体利益的影响项目在施工期间可能会导致场址附近的妇女、儿童、残疾人等弱势群体出行不便，在一定时期内存在负面影响。但项目建成后，有利于地区人才的引进，有利于地区经济和产业的发展，从长远角度看，总169、体影响是正面的。9、对少数民族风俗和宗教的影响本工程的建设符合国家的民族和宗教政策，项目的建设不会对所保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告114在地区的少数民族风俗习惯和宗教产生负面影响。项目的社会影响综合分析详见表。社会影响分析表表 13-1序号社会因素影响范围、程度可能出现的后果措施建议1 对居民收入的影响建设期对当地部分居民的收入有正面影响，程度一般促进当地社会经济发展，增加居民收入有关部门注意引导2对居民生活水平与生活质量的影响项目施工期间将对当地居民的生活水平和生活质量造成一定的负面影响，影响程度一般；从长远角度，项目建成后将改善区域的人居环境和公共空间品质，对当地居民生活170、水平和质量有一定的正面作用建设期可能导致周边区域产生噪音、水、空气、固体废物等污染文明施工，加强施工期间污染物控制和管理，及时处理施工污染物3 对居民就业的影响项目建成后有利于间接增加区域就业机会，对当地居民的就业有正面影响，影响程度较小增加就业机会，提高个人收入水平，但短期内可能出现缺乏相应的技能培训、人员素质较低的现象根据实际需求，增加就业培训课程4对不同利益群体的影响项目建设期对建筑行业的从业者有正面影响，程度一般；对场址附近的居民、商户有负面影响，程度一般。项目运营后对政府、部分企业有正面影响，程度一般建设期间施工场地会对周边居民生活产生一定的负面影响，可能出现噪音、污染等加强施工期管171、理，文明施工，妥善处理矛盾5 对弱势群体的影响项目在施工期间对场址附近的弱势群体造成一定的负面影响，影响范围较小，程度一般；项目建成后，有利于为弱势群体提供高品质生活环境和公共空间，有正面影响，范围较小，程度一般施工期间场地及其周边区域存在一定的环境污染、工地安全问题，不利于脆弱群体出入文明施工，加强工地的安全措施6对地区文化、教育、卫生的影响不会对文化、教育、卫生产生影响7对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响对场址附近的基础设施和城市化进程具有正面影响，影响程度较小保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告115序号社会因素影响范围、程度可能出现的后果措施建议8对少数民族风俗习172、惯和宗教的影响不会对少数民族风俗和宗教产生影响9对当地文化遗产产生的影响不会对当地文化遗产产生影响1 13 3.1.2.1.2社会互适性分析社会互适性分析互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。从与项目关系密切的主要利益群体分析可知，项目建设对政府、企业、当地居民和工程建设相关者均有良好影响，可望得到以上几个方面利益群体的支持。社会对项目的适应性和可接受程度分析详见下表。社会对项目的适应性和可接收程度分析表表 13-2序号社会因素相关者相关者的兴趣 对项目的态度、要求影响程度措施建议1不173、同利益群体企业建设效果、施工期、建成时间快、适用、工程质量好、美观、功能齐备较小群策群力，集思广益，调查意见附近居民建设效果、施工期、建成时间文明施工、美化环境 一般正确处理矛盾与冲突材料供应商、设计方、监理方、施工方价格、建设要求价格有竞争力，技术要求合理大进行公开、公正的招标，解决问题2当地各级组织机构区政府建设规模、效果、时间支持项目建设、关注项目建设中的经济、适用程度和工程质较大重视区住建局建设规模、效果、较大重视保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告116序号社会因素相关者相关者的兴趣 对项目的态度、要求影响程度措施建议量时间区发改委、区规自局、区财政厅建设规模、效果、时间较174、大重视3当地文化、技术条件地区特色与文化与地区的气候特征、文化特色相协调工程质量对地区的气候条件具备良好的耐用性、抗风险性大重视设计技术设计方案的效果、设计收费 技术方案可行，施工方案合理，工程费用有竞争力大加强项目建设管理组织，采用公开招标选取最佳合作单位施工技术技术要求、价格大监理工程监管复杂程度、监理收费大因此，项目的建设与社会总体上能互相适应，协调发展。1 13 3.1.3.1.3社会效益分析社会效益分析综上所述，本项目的建设完善了黄埔区国际学校的办学设施，提高其办学水平，为国际文化交流的传承提供展示载体，更好地发挥学校在国际教育的标杆示范作用。因此，项目的社会效益显著。1 13 3.175、2.2分析结论分析结论根据以上对建设工程对社会的影响分析及项目与所在地区的互适性分析可以看出，从长远角度看，本项目的建设具有显著的积极社会影响，可望受到多方的关注和支持。虽然在建设过程中将产生一定的负面影响，但是只要措施得当，可将负面影响降到最低，使其正面影响最大化，实现项目建设的最终目的。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告117因此，本工程的建设是合理可行的，符合相关规划政策，是社会发展的需要，是利国利民的好事，应该尽快实施，发挥其明显的社会效益和经济效益。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告118第十四章第十四章项目项目风险分析风险分析14.114.1项目主要的风险考176、虑因素项目主要的风险考虑因素本项目整个过程中可能出现的风险有多种类型，可能产生风险主要有如下几方面：社会稳定风险、市场风险、技术风险、工程风险、外部协作条件风险和不可抵抗的外力风险。1、社会稳定风险本项目为物业升级改造工程，因此社会稳定风险不大。2、市场风险市场风险，是指由于市场及相关的外部环境的不确定性而导致企业市场萎缩、达不到预期的市场效果乃至影响企业生存与发展的一种可能性。对于企业来说，市场风险可导致企业投资活动失败，引发投资风险等一系列的问题，产生的主要原因包括消费者的需求变动，竞争对手的行为，政策、法规的变动，不确定与不对称的信息。本项目工程内容为物业升级改造，投资来源为企业资金，因177、此具有市场风险。3、技术风险保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告119在项目进行过程中由于制度上的细节问题安排不当带来的风险，称为技术风险。这种风险的一种表现是延期，工程延期将直接导致项目不能按时竣工、交付，影响正常运营，严重的有可能导致项目的放弃。另一种情况是工程缺陷，指施工建设过程中的遗留问题。该类风险可以通过制度安排上的技术性处理减少其发生的可能性。本项目的建设内容工程建设案例经验较多，技术含量较低，技术风险较小。4、工程风险工程风险主要指项目选址所在地的工程地质条件、水文地质条件的风险。由于本项目为多层建筑，对工程地质条件和水文地质条件要求不高，地震、台风等自然因素将对项目单178、体的影响极低。如果工程地质、水文地质条件与项目建设要求不符，将在一定程度上影响项目的建设和运营。本项目为物业升级改造提升工程，不受工程地质、水文条件的影响。5、外部协作条件风险外部协作条件风险主要是供电、交通、给排水、通讯、消防、环保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告120保等市政基础配套设施是否具备和完善，如果上述条件不具备，将会大大增加项目的投资，延误项目工期，对项目的建设和实施都非常不利。本项目场址周边的市政基础配套设施较完善，能满足项目工程建设和实施需求，外部协作条件风险较小。6、不可抗拒的外力风险本项目和其它许多项目一样要承担地震、火灾、江水和暴雨等不可抵抗而又难以预计的外179、力的风险。14.214.2项目主要风险规避和分担项目主要风险规避和分担应对风险的机制有两种。一种机制是规避，即以一定的措施降低不利情况发生的概率；另一种机制是分担，即事先约定不利情况发生情况下损失的分配方案。这是本项目合同中的重要内容。国际上在各参与者之间分担风险的惯例是：谁最能控制的风险，其风险便由谁承担。1、社会稳定风险本项目为物业升级改造提升项目，暂不考虑社会稳定风险。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告1212、市场风险的分担本项目市场风险，应该时刻注意资金链情况。3、技术风险的规避技术风险是由于项目建设单位在与承包商进行工程分包时约束不严或监督不力造成的，所以项目建设单位应180、完全承担责任。对于工程延期和工程缺陷应在分包合同中做出规定，与承包商的经济利益挂钩。项目建设单位还应在工程费用以外留下一部分维修保证金或施工后质量保证金，以便顺利解决工程缺陷问题。对于影响整个工程进度和关系整体质量的控制工程，项目建设单位还应进行较频繁的期间监督。为了将技术风险降至最低，应充分借鉴国内外的成功经验，在项目设计、施工等阶段，采用公开招标方式，在项目建设全过程中还将组织力量对技术难题进行攻关，将风险降至最低。在初步设计评审、施工图审查等环节严格把关，必要时，在项目施工前组织专家对施工方案进行专题论证，确保施工安全和使用安全。4、工程风险的规避保金路 36 号物业升级改造项目可行性研181、究报告122本项目不需考虑工程地质、水文等工程风险。5、外部协作条件风险的规避项目场址周边供电、交通、给排水、通讯、消防、环保等市政基础配套设施基本完备，项目建设期间的外部协作条件风险相对较低。6、不可抵抗外力风险的分担这种风险具有不可预测性和损失额的不确定性，有可能是毁灭性损失。而政府和建设单位都无能为力。对此可以依靠保险公司承担部分风险。这必然会增大工程费用，对于大型项目往往还需要多家保险公司进行分保。保金路 36 号物业升级改造项目可行性研究报告123第十五章第十五章结论与建议结论与建议15.115.1结论结论保金路 36 号物业升级改造建设，符合中央和省有关加强教育建设的精神和要求，推动社会经济发展，加强国际教育的基础设施，项目建设是非常必要的。项目的建设规模合理，建设工程技术问题完全可以解决，资金来源渠道明确，项目财务评价可行，经济效益和社会效益良好。因此，项目可行。15.215.2建议建议1、建议有关部门在审批和资金方面给予大力支持，争取项目尽快批准、建设资金早日到位，以保证项目的建设顺利进行。2、本项目设备购置采用市场价进行初步估算，具体费用有待在下一步工作中进一步明确和深化。3、建议施工过程中，加强安全、质量、环境控制，把对周边居民正常的生活影响降低到最低水平。