1、xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告xxxx国际大健康产业开发区国际大健康产业开发区xxxx国际康养基地建设项目国际康养基地建设项目1可行性研究报告可行性研究报告陕西陕西xxxx旅游开发有限公司旅游开发有限公司2020 年 5 月 23 日2020 年 5 月 23 日xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告目目2录录项目总论一、项目基本背景二、项目建设的必要性与意义三、可行性研究的依据四、项目可行性研究工作结论第二章市场可行性分析一、陕西消费市场二、陕西旅游市场第三章项目建设可行性一、交通区位条件分析二、政策环境条件分析自然环境条件2、分析第四章建设方案和内容一、项目总体思路xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告二、重点产业建设项目三、配套施设建设第五章环境保护一、设计依据、原则及目标二、环境现状及环境影响因素分析三、环境保护防治规划第六章节能节水和消防一、节能节水二、消防工程第七章项目组织管理与实施进度计划一、建设项目领导小组与组织机构二、项目工程设计管理三、项目招投标四、建设项目合同与管理五、建设项目质量管理第八章 投资估算及资金筹3措xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告一、投资估算二、项目资金筹措方案第九章项目经济效益分析第十章项目风险分析一、政策风险二、市3、场风险三、财务风险四、社会风险五、经营风险分析第十一章结论与建议一、主要结论二、问题和建4议xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告第一章项目总论一、项目基本背景(一)项目概况xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地是“xx文旅产业示范区”(已经立项)项目的子项目之一，项目选址区域是陕西省商洛市柞水县xx镇xx坪镇的马x村、窑x社区、银x村，总规划面积：152.4平方公里。将建设“xx国际大健康产业开发区”xx国际旅居康养基地等大健康产业化项目。5xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告6二、项目区域简介xx国际康养基地项目位于柞水4、县中部，总面积 152.4 平方公里（约），辖 9 个镇办 3 个村，一个社区，是一个“九山半水半分田”的土石山区域，也xx4 月 20 日下午来到陕西省商洛市柞水县xx镇xx村。xx村地处秦岭深处，近年来依靠发展木耳等产业摆脱了贫困。村培训中心，几位村民正在做网上直播卖货的准备工作，总书记走到直播平台前，同他们亲切交谈起来。他表示，电商作为新兴业态，既可以推销农副产品、帮助群众脱贫致富，又可以推动乡村振兴，是大有可为的。“小木耳，大产业。”习近平总书记开出了一张克服疫情影响、加大产业扶贫力度的“良方”。是一个区位优势明显、后发潜力巨大的区域。生态环境良好。项目区域地处秦岭国家中央公园的核心区5、，属暖温带间北亚热带气候，山青水秀、四季分明，夏无酷暑、冬无严寒，年日照时间 1860.2小时，年均气温 15.9 度，降雨量 760 毫米，植被覆盖率高达 98%，负氧离子每立方厘米高达 7.8 万个以上，年均空气质量优良天数达 335 天以上，被中国气象协会评为“中国天然氧吧”。“xx”，因“山上有金，地上有米”而得名。自然资源丰富。境内已探明有较高开采价值的铁、铜、铅、金、银等矿产多种；中药材种类多品质优，入典药物 200 味，有“秦巴药苑”之美誉；区域内溪流穿境而过，是国家南水北调中线重要水源涵养地。区位优势明显。距省会西安仅 68 公里，是陕南 28 个县区距西安最近的县份，西康铁路6、（高铁）、包茂高速 20 公里、水阳高速与xx链接，315 省道穿境而过，柞水县先后被纳入关天经济区发展规划、关中平原城市群发展规划范围，融入了西安、商洛一小时经济圈、交通圈和生活圈，正在着力打造名副其xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告实的“西安南花园、清肺度假地”，尤其是西渝高铁已经启动建设，将在柞水设立 2 个站点，柞水将在成渝西城际互动上发挥重要作用7。柞水历史文化厚重。早在先秦时期，就有土著居民活动，随着南来北往移民的迁徙携入，积淀了厚重的地域文化。秦楚文化兼容并蓄，在语言、民俗、饮食等方面表现突出；红色文化内涵丰富，李先念、徐向前、程子华、徐海东等老7、一辈无产阶级革命家曾在这里建立苏维埃政权；孝义文化底蕴深厚，当地群众世代传承着敬老孝老、淳朴善良、热情好客等文化基因；渔鼓文化源远流长，柞水渔鼓已列入省级非物质文化遗产名录；中医文化历史悠久，药王孙思邈在xx采药问诊，当代骨伤科名医王家成三次受到周总理接见，留下了“盘龙七”等济世良方。陕西自古以来就是国家文化交流的中心，也是健康资源、文化旅游资源十分丰富的省份，西部大开发桥头堡，西安是国家中心城市，国家文化中心城市。xx是文化、医药、旅游、康养重地，生态保护良好，是国家龙兴之地。（二）项目发展定位（二）项目发展定位国际著名、国内一流的智慧康养、文化旅居目的地。国际著名、国内一流的智慧康养、文化8、旅居目的地。充分发挥xx生态旅游资源优势，有效发挥西安国际化大都市建设的带动作用，打造国际水平的中医康养、文化旅游产品，提供优质的中医康养、文化旅游服务，把xx文旅产业示范区建设成国际著名、国内一流的智慧康养、文化旅游目的地，国际一流大健康产业基地。“秦岭养生文化”大健康产业核心区。“秦岭养生文化”大健康产业核心区。在陕西省“秦岭文化”战略统领下，充分利用秦岭文化的资源优势，综合发力，把“xx大健康产业开发区xx国际旅居”建设成“xx国家大健康产业开发区”核心区。xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告华夏文明传承地。华夏文明传承地。利用秦岭xx华夏源脉文化资源的优9、势，建设国际大健康产业合作交流平台，建设传统文化小镇，国际文化中心，智慧康养小镇等特色小镇，打造一批具有世界影响力的历史文化旅游品牌，把“xx国际大健康8产业开发区”建设成世界康养文化交流中心。xx国际旅居康养基地是xx（xx东自蓝田，西至宝鸡凤县）的核心区域，资源优势与交通便利无地可与之比拟。（三）项目可行性研究内容（三）项目可行性研究内容按照建设项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研究的内容主要包括：项目背景分析；项目建设的必要性；项目建设的依据；项目建设条件分析；总投资 500 亿人民币，建筑面积：250 万平方米。主要建设内容：高端养老养生设施建设、xx康复医院（三级）建设、x10、x现代农业产业园（提升工程）、文化旅游设施建设（含矿山旅游）、森林康养、园林绿化、农林种植（中药材）、冷水鱼养殖与加工、木耳产业化深加工、民宿提升工程、基础设施建设；项目建设的内容和规模；投资估算及资金筹措；项目建设进度安排；项目组织运作；项目的国民经济效益分析；项目的社会效益分析；项目的生态效益分析及评价。（四）可行性研究结论（四）可行性研究结论项目总投资 519.5 亿元人民币，总建筑面积 250 万平方米（装修民宿除外），综合考虑项目土地综合开发升值；旅游设施、养老设施开发与销售；互联网项目、智慧康养（包括细胞研发中心项目）投入运营，经营成本、折旧等因素预计xx国际大健康产业开发区.xx11、国际旅居康养基地项目，年实现利润 544.32 亿元xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告人民币，综合投资利润率达到 104.78%以上，投资回收期预计 6 年（含建设期）；总建设期 6 年9。二二、项项目目建建设设必必要要性性与与意意义义国家“十三五”健康产业发展规划、健康中国 2030 规划纲要中指出了我国大健康产业发展将呈现以下发展趋势，大健康产业纳入国家战略，尤其是2020 年初的新冠肺炎疫情出现，客观地迫切要求我们建设“xx国际大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地”，应对未来世界性公共卫生事件，给世界人民提供高端康养基地。“xx国际大健康产业开发区.x12、x国际旅居康养基地”项目的建设是生态环境资源综合开发和利用的需要，是文化旅游景区发展、大健康国际化需求、科技创新发展到一定水平的必然趋势。基地的建设直接带动当地人文氛围的活跃，带动旅游地产、康养地产经济的发展，带动科技创新、传统文化产业化的发展，对于地方文化旅游与经济发展有重要现实意义。三、研究工作依据三、研究工作依据xx国际大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地项目可行性研究编制依据以下法律、法规及标准等进行编制：（一一）相相关关法法律律中华人民共和国颁布的中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国水法、中华人民共和国水污染防治法、xx国际大健康产业开发区-xx国际旅13、居康养基地建设项目可行性研究报告中华人民共和国土地管理法、风景名胜区管理暂行条例等有关法律、法规10。（二二）有有关关规规范范、规规程程及及标标准准1、中华人民共和国国家标准旅游规划通（GB/T18971-2003）；2、旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T177752003）；3、旅游资源分类、调查与评定（GB/189722003）；4、风景名胜区规划规范（GB 50298-1999）。5、体育总局办公厅关于推动运动休闲特色小镇建设工作的通知（体群字201773 号）6、国务院关于西部大开发“十三五发展规划”的批复，国务院（国函【2107】1 号文件）。7、中央国务院关于西部大开发指导14、意见8、国家“十三五”旅游业发展规划9、中共中央国务院“健康中国 2030”规划纲要10、国家“十三五”健康产业发展规划（三三）相相关关规规划划、计计划划1、陕西省“十三五”文化和旅游融合发展规划，xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告2、陕西省旅游业“十三五”发展规11划3、陕西省人民政府办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实施意见。4、陕西省秦岭生态环境保护条例。5、陕西省人民政府办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实施意见。（四）其他相关材料（四）其他相关材料1、柞水县志文史资料2、实地踏勘与座谈资料3、网络及其它公共渠道资料四、项目15、可行性研究工作结论四、项目可行性研究工作结论在生态效益方面，“xx大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地”的建设，对发展大健康产业、植被恢复与保护、传统文化发掘与保护等方面都有较好效果，xx大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地建设将促进现有产业结构的调整，改变传统生产生活方式，保护生物多样性及生活条件，实现生态平衡。xx大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地规划建设过程要充分考虑了生态修复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。在经济效益方面，规划建设平台项目财务指标表明该项目具有较强的盈利能力，且风险都在可控的范围内。xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研16、究报告通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济效益、生态效益、社会效益上来看，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的举措12。第第二二章章市市场场可可行行性性分分析析本项目主要面对三大市场，一是陕西区域，主要是商务、休闲和养老、旅游房地产等消费市场；二是国内市场，主要是健康养生、周末休闲、会议培训、休闲度假等消费市场；三是国际市场，主要是国际人士康养清肺、健康产业合作、文化研究与传播、休闲度假、禅修等消费市场。一一、陕陕西西消消费费市市场场（一）、潜在消费能力调查近几年数据统计表明，陕西省经济保持较快的发展，城镇和乡村居民可支配收入大幅度增加，市场消费潜力很大。2019 年全省17、实现生产总值 25793.17 亿元，较上年增长 6.0%。随着各项稳增长措施逐步落地落实见效，全年呈现经济企稳回升、结构持续优化、发展活力增强、高质量发展稳步推进的良好。2019 年，全省城镇居民人均可支配收入达到 36098 元，较上年增长 8.3%；农村居民人均可支配收入 12326 元，增长 9.9%。全省财政支出 5721.56 亿元，较上年增长 7.9%。各项民生事业得到较好保障。其中，城乡社区事务支出增长 18.9%、教育支出增长 9.2%、社会保障和就业支出增长 8.1%。（二）、养生养老房地产市场需求调查xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告通过18、问卷调查的方式，在西安市市区，对 5000 名市民进行随机调查。对购买养生养老房的市场需求很大，尤其是对小面积的中低档住宅的需求；普通住宅平均价格预期为 8000 元/平方米；对高档养生养老设施（四合院）养生养老地产需求也有一定市场13。3、休闲时间与及休闲方式调查通过有关数据统计、随机调查问卷、访谈等方式，对西安市地区休闲娱乐消费方式进行调查、统计和分析。该地区主要的休闲娱乐场所以酒吧、茶吧、歌舞厅和温泉水疗为主，人均消费 30-150 元，主要集中在周末和节假日等。二、陕西旅游市场二、陕西旅游市场（一）柞水县旅游需求市场调查xx大健康产业开发区与西安市相邻近，同时在景观环境上存在着较大差异19、性。xx大健康产业开发区紧邻西安市城市群及西北地区，以京昆高速和西瑜高铁等为主干的区域交通网络发达，对旅游客源市场有很大的吸引力。统计，2019 年，柞水全县接待游客 913 万人次，实现旅游综合收入 32.82亿元。旅游业增加值占全县 GDP 的 18.9%，旅游业对全县税收的综合带动贡献率占到 12%，旅游业解决就业人数近 2 万人，占全县就业人数的 41.23%。2017 年，全县共接待游客 675 万人次，实现旅游综合收入 40.62 亿元。习总书记来柞水考察，对柞水旅游有巨大拉动作用，预计 2020 年柞水县旅游人数可能突破 2000 万人次。（二）、2019 年上半年陕西省旅游经济20、运行分析xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告2019 年上半年，全省接待境内外游客 36442.88 万人次，同比增长 15.99%，完成年度目标任务的 51.35%；旅游总收入 4361.14 亿元，同比增长 28.30%，完成年度目标任务的 51.50%14。国际旅游收入 18.06 亿美元，同比增长 16.96%，其中人均花费达到 553.42美元，比上年同期增加 8.76 美元,提高 1.61%。接待国内游客 36297.24 万人次，同比增长 15.99%；国内旅游收入 4305.65 亿元，同比增长 28.45%。(三三）、中中国国康康养养地地产产行21、行业业未未来来发发展展趋趋势势1、市场竞争愈来愈激烈，社区型的老年住宅设计更注重细节针对不同年龄层次、身体状况和家庭状况的老年人，对居住条件的要求不尽相同，因此对老年住宅的设计因地制宜，采用不同的开发模式。2、注重以人为本的亲情关怀，老年住宅中出现亲情住宅，一些开发商正尝试着从传统情感与现代生活模式中探寻出平衡点，构建以人为本的亲情住宅.它将让人们享受到一种温情的传统与现代文明交织的完美生活。3、将细分老年消费群体，针对国际、国内高端人群、中产阶层、归国华侨及异国来华养老者，将建设国际性、开放性的老年公寓、老年“空中别墅”（第四代绿色建筑）和老年康体中心、老年大学等康养高端设施。4、项目竞争力22、分析xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告从上面的数据统计结果可以得出，目前国际国内的养老养生设施开发远不能满足巨大的高端消费需求和对绿色舒适生活空间的需求。据统计 2020 年，中国老龄化人口 2.48 亿，2025 年将达到 3 亿人，2040 年达到 4 亿人15。现就西安市场来看，西安市将是超 1280 万人口的国际化大都市、国家中心城市，按全国平均老人比例计算，有 20%的老人需要养老，就是 256 万人，有 10%的人处于亚健康状态，需要疗养，就是 128 万人，营盘离西安市太近，交通方便，营盘生态好，气候好，天然氧吧，不仅是西咸地区养老养生首选之地，23、所以，有384 万人余人需要养老与疗养，其中如果有 10%的人来xx大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地养老养生，就有 38.4 万人，按每人年消费 10 万元，将是380.4亿元的营业收入；其中如果有 20%的人来基地养老养生，就是 760.8 亿元的营业收入。如果面向全国市场，将有上 1000 亿的市场机遇；面向国际高端市场，将有万亿市场份额，就养老养生这一项，就可以支撑基地的发展。而来xx国际旅居康养基地就一小时，乘高铁不超过 30 分钟，项目地的区位优势明显，是其他地方不可比拟的。第第三三章章项项目目建建设设可可行行性性xx大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地的外部环境，其良好的交24、通区位条件、地方政策环境和自然工程条件等，为项目的顺利实施营造了良好的环境条件。一、交通区位条件分析一、交通区位条件分析xx大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地位于西安市南部，北与西安市隔山相连，南与柞水县接壤，东临商洛市，西接宁陕县，位居旅游核心区。xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告从大交通上看，营盘与西安、重庆、商洛相通。高铁与西安市重庆市相连，距西安国际机场 80 公里，一小时车程16。二二、政政策策环环境境条条件件分分析析本项目的旅游建设实施具有一系列外部的政策优势条件：从外部政策环境看，首先是为应对经济下滑和刺激内需增长，国家及卫生健康、旅游主管部25、门出台了一系列基础设施建设和加快大健康与文化旅游融合建设发展的利好政策；其次，中央财政继续加大对贫困地区的支持力度，有利于xx大健康产业开发区中医康养开发建设争取更多的资金；第三，陕南作为国家发改委西部旅游大开发重点工程，国家系列战略措施的实施为xx大健康产业开发区旅游开发，响应区域产业结构调整、区域经济发展及基础设施建设提供了政策支持；第四，陕西省陕南经济发展特殊政策构建，为本项目的基础设施建设增加了资金投入和政策支持。三三、自自然然环环境境条条件件分分析析柞水县为中国内陆地区东线地区，兼有南北气候特征，北部属暖温带，东南柞水县属北亚热带，整个县域属亚热带和温暖带两个气候的过渡地带，植被敷衍26、群落差异明显。人常说，高一丈不一样。六月太阳晒半边，即气候影响植物垂直和平行分布特点明显，适宜多种植物群，原始种类保留与繁衍、进化生长，是有利于各种药物生长的基地，自然形成天然药库。全年日照 1860.2 小时，无最冷平均气温 0.2，最热平均气温 23.6。极端最高气温 37.1，最低-13.9，无霜期 209 天，年降水量 742mm，最大降水量 1225.9mm（83 年），最小降水量567.6mm(76 年）。四季分明，温暖湿润，夏无酷暑，冬无严寒，宜长短日照和不xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告同温度条件下的植物发育生长。xx大健康产业开发区森林覆盖27、率 90%，负氧离子17每立方厘米 7.8 万个，有天然氧吧之称。第第四四章章建建设设方方案案和和内内容容一一、项项目目总总体体思思路路1、总体创意1、总体创意总体经营思路：大健康、旅居、养老、养生、农产品加工、大健康产业总部经济基础设施+传统文化发掘、新文化元素植入+互联网、物联网、区块链、智慧康养系统+资本市场运作、资本升值与投资者退出机制，依托xx大健康产业开发区独特的森林生态资源和优质的人居环境，打造以文化旅居、中医康养为目的地，以生态休闲医养为卖点，以原生态生活环境为载体，以大健康产业、互联网（物联网）、科技创新、文化旅游为产业支撑，以高品质生活为主题的、以资本运作为增值手段的综合性28、大健康产业基地。（1）、自然生态环境与第四代建筑风格是xx大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地文化与产业的载体：项目地森林覆盖率 90%以上，原生态的自然山水，天然氧吧，在此基础上，引入仿生建筑（第四代建筑）融入后现代主义风格的第四代建筑设计方案。依托生态环境、采用生态材料、追求生态理念，充分表现现代环保意识，创造一流人性化空间。住宅可以采用单栋、双拼或花园洋房，充分利用森林、水岸，道路而建，每栋建筑之间距离范围是 20 至 40 米，低层低密度，容积率在 0.51.5 之间。建筑应遵循整体风格统一,实现“林在房上、房在林下林在房上、房在林下”的设计手法，结构形式多样的原则,各园区内需设计景29、观循环水系。生态+建筑只是传统旅游开发的方式，实践证明了是经济效益最差的开发模式，必xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告须加上“文化+产业+互联网+资本运作”，把“新基建”基础设施建设好，放大资源量，扩大市场范围，加快传播速度，增加交易量，才能增加经济效益18。（2）、数字化、智慧化、网络化平台是xx大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地大健康产业经济发展的引擎：把基地大健康产业作为支点，支撑互联网平台发展，用互联网平台带动资源整合，延长产业链。加强文化旅游服务功能建设，大力发展“互联网+康养”、“物联网+康养，区块链+旅游”，“区块链+农业”“区块链+资本”、30、区块链+宗教文化的“区块链+模式”，推广示范区智慧康养综合平台、智慧旅游、智慧营销、智慧服务、智慧管理、智慧医疗、智慧养老、智慧养生相关技术应用，建设和培养一批具有文化特色的智慧健康城、智慧旅游景区、智慧大健康产业龙头企业。（3）大健康文化产业是xx大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地的“灵魂”文化产业是xx大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地创建的鲜明特质。美国政治学家亨廷顿认为，世界各国都要尊重历史，注重文化特色，找寻文化认同。要善于合理利用和整合传统文化资源，培育特色产业，以特色兴镇，避免“千镇一面”、“同质竞争”，让传统文化在xx大健康产业开发区的创建中彰显独特的魅力和特色。（3）31、大健康产业是xx大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地发展的支柱：把大健康文化产业、智慧康养产业和现代科技文明作为产业引进xx大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地，搭建以大健康文化为主题的大健康产业集群：培育形成大健康文化产业链和产业集群，促进大健康文化产业和文化xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告19旅游协同创新发展，创办与扶持发展大健康产业企业、文化旅游创意企业，推进组建跨界、跨域融合的创意产业集团和产业联盟。（5）资本运作是发展xx大健康产业开发区的动力源泉。大健康产业发展离不开资金支持，投资者需要回报，这些都需要资金支持。没有资金，项目就不能建设成功。32、本项目走资本运作模式，将项目打包到上市公司里，投资者可以从资本市场退出。者要可以融到足够的资本，也会是前期投资者有很高的回报。2 2、客客户户群群定定位位旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。根据市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，并得出项目的目标客户群定位。其中，主要内容包括：主主力力客客户户群群定定位位：世界高端健康医养消费市场，及商务度假市场亚亚客客户户群群定定位位：世界旅游高端休闲养生清肺度假市场国国际际客客户户定定位位：国内外文化居士、华侨、华商中休闲养老养生市场。3、特色文化定位：3、特色文化定位：以大健康、旅居33、养养老生文化为主题，森林生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合为特色的xx大健康产业开发区。4 4、功功能能定定位位：以大健康、文旅、科创、居住、宗教五大功能于一体的综合性大健康与文化旅游开发项目。xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告5 5、档档次次定定位位：国际化的、高端的、生态的大健康产业、文化旅居与世界文化传播圣地20。二、重点产业建设项目二、重点产业建设项目xx大健康产业开发区依照“设施是载体，文化是灵魂、产业是支撑，互联网（区块链）是引擎，资本是杠杆”的“区域资本经济创新模式”建设开发区。本项目在策划方案中充分考虑了“基建、文化、产业、34、网络、资本”的有机融合。在基建方面用生态环保的建筑技术，保护自然景观与创造人文景观相结合的措施，实现鸟瞰xx大健康产业开发区，“除了森林就是园林”的绿色生态景观效果。（一）（一）xxxx丝路智慧康养小镇丝路智慧康养小镇1 1、项项目目背背景景大健康产业是社会发展的必然产业，也是从各种具体需求延伸到第一、第二，第三产业是托底服务，智慧康养产业是生命存在的服务产业，切忌不可仅仅为满足部分生命的服务，并且智慧康养产业绝对不可以只针对老年人群，应该是包含和覆盖全部人群，智慧康养产业是生命从开始的到终结都必须全程服务的产业。随着新中国成立后 50 年代出生高峰的人口即将进入老年，我国的人口老龄化速度将进35、入发展时期。预计到 2015 年我国老年人总数将达到 2.2 亿人，2027年超过 3 亿人，2044 年将达到 4 亿人。老年人口消费潜力将从 4 万亿元左右增长到 106 万亿元左右，占 GDP 比重将从 8%左右增长到 33%左右。xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告1、推进医养结合发展21。举办高档次三甲康养医养结合的医疗机构，提供康复、长期护理、慢性病管理、临终关怀等接续性医疗服务。公司将在小镇兴建康养机构，医养结合，将建设 3 万张养老床位，建设中国最大的养老养生基地。（二）推进“区块链+”健康服务。充分依托智慧城市、智慧社区建设，发展智慧养老服务新36、业态。开发和运用智能硬件，推动移动互联网、区块链、云计算、物联网、大数据等与养老服务业结合，引导整合线上线下养老服务资源，创新居家养老服务模式。推广远程医疗服务试点，推进养老、保健、医疗服务一体化发展。打通养老服务信息共享渠道，推进社区综合服务信息平台与户籍、医疗、社会保障等信息资源对接，促进养老服务公共信息资源向各类养老服务机构开放，搭建“共享健康养老服务平台”。（三）推进多样化智慧康养依托健康清肺度假区、疗养院以及生态资源优势，发展生态养老养生、田园养老养生、健康养老养生等模式，开办世界级细胞科研中心，开发适合老年人特点的休闲旅游、生态健康等服务。依托老年大学等文化教育资源，丰富老年人文化37、供给。鼓励志愿者社会组织开展精神慰藉、法律维权等为老服务，满足养老多样化需求。（四）发展适老金融服务。xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告规范和引导商业银行、保险公司等金融机构开发适合老年人的理财、保险产品，满足老年人金融服务需求，通过养老机构综合责任险、老年人意外伤害保险等方式，化解风险，提高老年人保障水平22。（五）推进老年产品开发与经营。开发和经营养老养生产品，及时更新康复辅助器具配置，鼓励相关企业利用新技术、新工艺、新材料和新装备开发方便、可靠、安全的老年产品和适合老年人的智能化产品、可穿戴健康监测设备、健康养老移动应用软件等。2、项目选址：柞水县xx镇38、xx村、曹坪镇马房湾村、银碗村、窑镇社区全域。项目规模：总规划面积 152.4 平方公里，项目总投资 500 亿，建筑面积 250 万平方米，将建设高端养老养生设施建设、xx康复医院（三级）建设、xx现代农业产业园（提升工程）、文化旅游设施建设（含矿山旅游）、森林康养、园林绿化、农林种植（中药材）、冷水鱼养殖与加工、木耳产业化深加工、民宿提升工程、基础设施建设（城际轻轨）等。3、项目定位：国际旅居康养基地、世界高端森林康养基地、智慧康养产业园区、世界最高端的细胞医疗应用基地。（六六）综综合合服服务务配配套套项项目目大健康、旅游地产服务对象主要是休闲度假、康养的客户，优雅舒适的外部环境是不可少的39、主要元素，为使项目达到预期经济目标，完整的康养、休闲、体育配套设施则成为这类项目的重点。xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告xxxx国际旅居康养基地森林餐厅国际旅居康养基地森林餐厅各特色小镇结合xx国际大健康产业开发区特点，重点打造餐厅的生态环境，突出森林景观特点，根据中外养老养生文化对食物内容和进食方式进行特色设计，充分体现生态养生的特点。其中餐式分为生态食品之味、绿色芳香素食、森林养生药膳等主题。可聘请当地及各地厨师研究自创或借鉴中国古代药膳、素食等23。（七七）户户外外休休闲闲娱娱乐乐项项目目1 1、小小河河垂垂钓钓：各特色小镇水系打造为生态休闲小渔港垂钓40、园，设立小船游览、垂钓服务等。2 2、森森林林餐餐饮饮区区：各特色小镇设计容纳 500 人用餐的中等规模餐饮设施，餐饮区正对河对岸的森林保护区，外围搭建观景平台，可设置望远镜，便于游客用餐之余观看鸟类及其它林地景观。4、房车营地：房车是未来旅居发展的必然趋势，将来在小镇建设一定数量的房车营地，供旅居者使用，很有必要。三三、配配套套施施设设建建设设（一一）交交通通基基础础设设施施建建设设为适应旅游开发和发展的需要，加强旅游公路、城际轻轨、低空飞行（直升机）、城镇街道体系及标识标牌等配套设施建设是当务之急，是深化和提高游憩体验方式的重要措施。xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可41、行性研究报告根据旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T1775-2003），本着统一规划、重点布局、系统建设、彰显文化、环境和谐的原则，重点建设旅游形象标识牌、交通引导标识、旅游景点标识、服务提示标牌 4 类标识标牌。（二二）给给水水、供供电电、供供热热设设24施施1、供水、供电设施1、供水、供电设施目前用水主要依靠周边临建设施，随着xx国际大健康产业开发区的建设发展，游客规模的增加，原有的供水设施不能满足项目区生活、消防的用水需求。旅游规划通则（GB/T189712003）和国家 5A 级景区要求，本项目将在xx国际大健康产业开发区内建设供水设施（县政府已经建设好了）。目前区域供电设施不42、完善，主要依靠周边村镇设施供电系统，随着景区建设和发展，需要配套建设供电系统。根据城市电力规划规范（GB/50293-1999，根据不同区域用电负荷预测，配备变压器和相应线路。2、供热设施2、供热设施xx国际大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地将来是国际化康养基地，必须有供热设施配套，集团公司已经与有关供热公司达成意向，在各村建设“分布式空气能+太阳能供热系统”，确保热源供应，基地将来房间温度控制在22 度，建设国际一流的康养基地。（三三）信信息息咨咨询询服服务务设设施施xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告建设xx国际大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地客户43、接待中心，在柞水县xx镇xx村建设服务信息服务系统，在主要广场、车站等处设置综合信息电子触摸屏和电视宣传，构建综合旅游信息网络服务平台，实现散客在区域内的无障碍旅游，基地旅游资源将来全部上到“xx文旅产业示范区”丝路旅居互联网25平台上，通过互联网实现消费定制。（四）环境治理和保护（四）环境治理和保护良好的生态环境资源是xx国际大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地大健康产业发展的基础，保护好水源涵养泉生态旅游资源是旅游带开发的重中之重。要做好绿化工作，确保自然风景不被人为破坏，还要打造人造景观和水景；此外还需要通过对农田面源污染的防治，农业生产方式的改变，推广“氢农业”，禁用化肥农药，建设中44、国第一个禁用化肥农药示范区，防治面源污染，提升整体环境质量。1 1、河河道道疏疏浚浚和和堤堤坝坝加加固固为了提高河道安全泄洪、改善河道及周边环境、提高河道泄洪能力，需要对河道进行疏浚和堤坝加固。项目单位前期对河道进行勘测，疏浚河道主要工程包括清淤、筑坝和绿化，要按百年一遇的要求设计。2、污水处理工程2、污水处理工程xx国际大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地地处“丹江口水库”水源地上游，是给京津供水的水源地，水源保护工作尤为重要，结合基地旅游的发展需要，为强化水资源保护，加强排水设施建设，重点是增设污水处理设施和xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告雨污分离排水45、系统，建设沼气项目，处理污水污物，达到污水的净化和回用的目的，保护生态环境，实现人与自然的和谐发展26。（五）其他设施（五）其他设施1、旅游厕所1、旅游厕所为了提升xx国际大健康产业开发区的服务功能，改善环境，为游客提供良好的服务条件，规划建设若干中小型生态厕所，将人的排泄物转换成生物肥料，实现循环经济发展模式。2 2、安安全全保保障障措措施施重点建立和完善旅游安全预报体系；完善重点旅游活动场所的安全防护设施；消除通讯信号盲区；与公安、医院等部门联合建立旅游紧急救援体系，建设直升机站点，把直升机用于急救、营救上。重点与交通、公安、通讯、卫生等部门密切合作，确保游客安全。3、环卫设施建设3、环卫46、设施建设建设垃圾回收、中转及无害化处理设施，其服务范围覆盖整个xx文旅产业示范区，具体措施如下：垃圾回收设施：主要包括在重要景点、村落、游客集散地及其周边地区，设置若干生态分类垃圾箱，按时清理。垃圾转运站：每个旅游景点、每个社区建设 1-3 个垃圾转运站，根据区域垃圾产出量，建设垃圾无害化处理场，将垃圾转换成有机肥。xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告4 4、邮邮电电通通讯讯建建设设项项目目 重点建设内容包括电力设施、程控电话设施、移动通讯设施、国际互联网设施等，用光缆连接网络系统，近期重点是各主要旅游景点、旅游干线、游客服务中心和宾馆饭店、社区等游客聚集区以及47、邮电通讯盲区的服务设施建设27。5 5、景景观观绿绿化化在游客接待集散地利用灌木和花草进行绿化划分功能分区；在游客观光通道进行景观绿化；采用生态停车场、光伏停车场，提高绿化率，景区新建建筑全部实行立体绿化措施，实现“房在林下、林在房上”的规划效果。6 6、体体育育休休闲闲设设施施基地将建设运动医学基地，除在社区建设体育休闲设施外，还要在基地村（社区）建设“国际体育休闲运动中心”，包括“屋顶高尔夫球场”“屋顶足球场”、“屋顶篮球场”“屋顶羽毛球场”、室内乒乓球场、河道漂流、滑雪场等体育休闲设施，使用气模建筑材料，充分利用空间资源和四荒地建设项目，不占或少占耕地或林地。第第五五章章环环境境保保护护48、一一、设设计计依依据据、原原则则及及目目标标（一一）设设计计依依据据中华人民共和国环境空气质量标准（GB30951996中华人民共和国城市区域环境噪声标准（GB309693）；xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告中华人民共和国大气污染物综合排放标（GB16297-1996）；中华人民共和国污水综合排放标准（GB8978-96）28；（二）环境保护目标（二）环境保护目标将xx国际大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地项目建设成为空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、生态平衡的绿色大健康产业聚集区。实行环保与经济建设同步持续发展。1、空气质量环境空气质量达到国家 49、GB3095-1996 一类地区中的一级标准。2、地面水质量地面水环境标准达到环境质量一类区二类标准。3、环境噪音环境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家 GB3096-93 标准中二类地区二类标准（昼夜 4045dB,夜间 3540dB）4、固体废弃物生活垃圾无害化处理率大于 100%，主要有害废弃物无害化处理率达到 100%。5、生态保护覆盖率 98%。（三三）环环境境保保护护原原则则xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告1、人与自然和谐共存原则“xx国际大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地”应与区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能。在基础设施建设及50、规划中最大限度地降低公29共中心区对局部景观和水文背景、区域生态系统造成的影响。2、生态效率原则在基础设施、建筑物构造过程中，按照“三同时”原则，应全面实施清洁建设，尽可能降低资源消耗和废物产生；在建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源，拟采用“装配式”建筑产业化方式建设。3、区域发展原则尽可能将xx国际大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地与陕南地方特色经济相结合，与生态环境综合整治相结合，并与陕南区域环境保护规划方案相协调。4、高科技、高效益原则大力采用现代化生物技术、生态技术、人工智能、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和51、环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡，实现“双赢”，采用无人机提供物流服务，方便客户购物，实现高度智能化、信息化。5、软硬件并重原则xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告硬件指具体工程项目的建设，软件包括“xx国际大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地”环境管理体系的建立、信息支持系统的建设等，在进行硬件建设30同时必须建立和完善软件建设，使公共中心区得到健康、持续发展。二二、环环境境现现状状及及环环境境影影响响因因素素分分析析（一一）环环境境现现状状1、水环境质量本项目地所处丹江水系，水质良好，主要污染源来自于生活污水和垃圾的排放。2、空气环境质量项52、目区域主要在xx镇、曹坪镇部分区域，空气污染源只来自于当地居民炉灶烟气，空气质量良好，国家命名的天然氧吧。3、固体废弃物生活固体废弃物包括生活垃圾和粪便，目前均为有效处理（一部分用于农用施肥）。4、声环境质量当地噪声来主要为道路交通类噪声，基本上没有形成噪声公害。（二二）环环境境影影响响因因素素分分析析1、项目施工期xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告项目建设过程中，场地平整、掘土、地基深层处理及土石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为，在一定时段内都将会对周围环境造成一定影响31。材料及土石方运输车辆噪声；现场施工噪声；运输车辆的汽车尾气及燃油机械排放的燃油废53、气；施工中土方挖掘、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘；施工作业产生的生活污水；挖掘土方等产生的固体废弃物；施工现场周围的景观影响。由上面分析可以看出，施工期对周围大气环境的影响主要是地面扬尘污染，污染因子为 TSP。这种污染影响是暂时的，可逆的，工程一结束，污染影响也就随之而停止。2、项目建成后污染分析废气，项目建成后废气主要有集中供热、饭店厨间烟气和车辆尾气，废气污染物主要有烟尘、SO2 和油烟等。废水，污水中的主要的污染物有：COD、BOD 等有机物。废渣，度假区建成后，其排放的主要固体污染物主要有两个来源：锅炉装置和生活垃圾等。xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行54、性研究报告三三、环环境境保保护护防防治治规规划划（一一）施施工工期期间间污污染染处处理理措措32施施施工期间比较明显的环境问题主要有三点：一是施工机械及运输车辆产生的噪声；二是施工中平整场地、混凝土运输搅拌等作业产生的地面扬尘；三是施工期间的生活污水。1、施工机械运行时的噪声辐射源强在 75115dB（A）范围内，距离声源 30米范围内的噪声辐射值超过建筑施工厂界噪声限制标准，如果施工机械放置位置距离边界较近，施工时应采取适当的隔声措施。2、对于施工期间产生的扬尘，主要施工方式是“装配式建筑模式”，在不同的施工环节采取不同的措施，力争使其对环境的污染降至最低。扬尘严重时实行洒水作业，汽车驶出工55、地要对轮胎进行清洗，防止泥土带入观光区。3、在起步区污水系统未建成前，施工期间产生的生活污水，要加强管理，污水实行统一收集、定时、定点运至污水处理厂，防止对周围环境的污染，全域实行“0”排放。（二二）运运行行期期间间污污染染处处理理措措施施1、废气治理：把绿化与环境保护工作结合起来，针对各种污染类型，有选择地种植抗污染的植物和防护林带，以达到辅助净化环境的目的。在游客中心区内种植净化能力强的树种，阻挡和吸滞粉尘。xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告加强货运车辆扬尘的监测和防治工作，在道路上逐步限制不符合运输标准的车辆通行。加强对汽车尾气的监测和防治，淘汰尾气排放56、不合格的车辆。推广使用无铅汽油33。2、水污染防治：污水排出均需经过初级处理，再进入市政管道。实行污染排放许可证制度和排放总量控制制度，加强对各排污单位的监督管理。建设污水统一排放体制，生活污水处理率达到 100%。推行节约用水的奖励措施，逐步实行定额用水制度，规划建设中水处理设施，提高水的重复利用率。3、噪声污染整治：合理调整交通设施布局，科学组织路网系统，提高道路的质量等级，解决车辆的疏散问题，减低道路的车辆密度，有效地分流区内、外部和过境交通，降低交通噪声。加强景观区和游客中心区的噪声管理，对施工噪声的管理要从严控制。4、固体废弃物治理：加强游客生活及景点遗留垃圾的处理和综合利用，鼓励并57、推广垃圾综合利用技术，锅炉燃烧的炉渣可用于铺路，固体废弃物综合利用率达到 100%。5、环境卫生设施：xx国际大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地的公共厕所按每平公里不少于 3 座设置，公厕间距为 800-1000m，积极推广生态公厕。沿景区道路布置垃圾箱，其间距为：游客中心 50m，景点区道路 100m。（三三）环环境境监监督督管管理理1、按照中华人民共和国环境影响评价法，对规划区进行环境影响评价，确定排放总量。xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告2、上级环保主管部门建立完善的环保监督制度，定期对公共中心区的土地开发性质、项目环境影响评估、“三同时”制度贯彻58、环保投资利用、环保事故处理、主管环保领导职责等进行监督34；3、集中污水处理，积极推行清洁生产，实现废水减量化；促进废水循环利用和综合利用，实现废水资源化；加大投入，加快废水资源化和处理设施建设；4、进水水质和达标污水管网入网水质两级在线 IC 卡智能检测；5、组织污染事故调查组，制定污染赔偿制度；6、进区项目要完善环保检测制度。第第六六章章节节能能节节水水和和消消防防一一、节节能能节节水水（一一）节节能能措措施施1、设计依据项目的主要设计依据是国家计委、国家经贸委、建设部文件计交能（1997）2542 号关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定，以及民用建筑节59、能设计标准（JGJ-26-95）。2、主要设计原则xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告执行国家现行的节约能源政策、规定及有关标准，合理利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。能源选择以贯彻国家能源方针和因地制宜为原则。设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备35。3、节能措施在基础设施建设阶段，在供电、供热、道路建设、路灯安装等方面优先选用节能新技术、新工艺、新材料及新设备。其中，供、配电设计符合评价企业合理用电导则（GB/T3485-1998）的有关规定，优先采用低压电容器作为无功功率补偿，以降低无功损耗；供热管道采用保温性能好60、热量运输散失小的高性能管材；路灯安装选用 LED 节能灯具，使用太阳能路灯。（二二）节节水水措措施施1、设计依据国家计委和水利部颁布的建设项目水资源论证管理办法、评价企业合理用水技术通则(GB/T97111993)。2、节水措施项目为基础设施建设项目，耗水量较小，在项目基础设施建设阶段，采取以下节水措施：在基础设施规划中，注重节约用水和中水的重复利用。xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告根据xx文旅产业示范区“xx国际大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地”项目的发展需要，逐步建立完善的污水处理和污水排放系统，远期污水处理率36应达到 100。为了有效降低对新61、鲜水的消耗量，提高水利用效率，给水采用分质供水，采用新鲜淡水和杂用水两套系统，中水回用率 80%。经过污水处理的后污水主要用于用于建筑内冲厕用水，以及建筑施工、绿地和道路的浇洒、洗车等对水质要求不高的建筑外用水。大大降低新鲜水用量。树立施工人员节水意识，在项目建设调度会上将节水作为项目建设的主要内容，积极宣传普及有关生态建设、节约用水的知识、政策和法律，使广大施工人员树立节水意识，明确自己在生态建设和节约用水方面的权利和义务。在给排水规划中，积极引入用水循环，注重中水工程建设，同时在给排水管材的选择及相关配件上采用性能好的设备，严防滴漏水现象。在工作和生活区内采用节水型卫生器具，实现工艺冷却水62、的循环回收利用。二二、消消防防工工程程（一一）消消防防工工程程规规划划原原则则1、遵循“预防为主、防消结合”的方针，以全面安排、有利生产、保障安全为出发点，做好森林小镇防火规划和灭火设施的规划建设。xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告2、加强xx国际大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地消防基础设施建设37，发展消防科技，努力消除火险隐患。3、增强消防意识，积极推进消防工作社会化，严格执行有关消防规范、规定和标准。4、“xx国际大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地”消防规划应与交通、给水、燃料、电力、电信等规划相衔接，坚持近远期结合，统一规划，同步建设。（二二63、）工工程程措措施施1、合理划分消防责任区并设置消防队(站)根据用地布局与功能结构，消防管理结合城区整体一并进行消防规划，景区建设消防站，自配备消防设施和消防人员，或联系消防部队进驻小镇，建设消防设施。2、消防通道消防通道路中心线间距不宜超过 160 米。消防通道不得小于 4 米。新建的交叉路口，道路转弯半径不宜小于 15 米，以利消防车通行。3、消防供水消火栓设置：管网上布置地下式室外消火栓。室外消火栓应沿道路设置，道路宽度超过 60m 时，宜在道路两边设置，并宜靠近十字路口。消火栓距路边不应超过 2m，距房屋外墙不宜小于 5m。室内外消火药味栓的间距不应超过 120m。xx国际大健康产业开发64、区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告4、消防通讯消防通讯主要应保障火灾报警和灭火指挥调度迅速、准确可靠，要充分利用无线和有线两种通信手段，不断完善消防通信系统38。火警台与供水、供电、供气、急救中心、交通部门之间应设通讯专线，逐步建成图象传输指挥系统，实现火灾现场的图象声音通讯，预警系统与 110 系统联网。（三三）防防震震项目地区很少发生地震，震级都在 6 级以下，康养设施一般建筑按 8 度设防，生命线系统工程和地震发生后易发生二次灾害的建筑、高层建筑及重要建筑应根据抗震评价进行抗震设计，本项目使用钢结构、装配式施工技术，加强抗震效果。（四四）防防洪洪结合水系景观等进行河道改造。建65、设时应严格避免将河道盖板成暗渠，一定要做成暗渠时，应当按百年不遇的要求加宽加高河道，确保工程质量，杜绝豆腐渣工程，亦不宜将河道修成呆板的混凝土岸壁，应最大限度的利用地形优势，做成自然堤岸景观；根据流域特征，区内河渠防洪标准为 100 年一遇；加强水土保持，充分考虑泥石流、滑坡、山洪对景区的影响；充分重视天文潮、风暴潮对景区的影响，保证游客安全。第第七七章章项项目目组组织织管管理理与与实实施施进进度度计计划划一一、建建设设项项目目领领导导小小组组与与组组织织机机构构xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告为了加快本项目建设，成立“xx国际大健康产业开发区”项目管理领导66、小组，负责xx39国际大健康产业开发区规划和基础设施建设的组织协调和领导工作。（一）、组织机构1、xx国际大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地是陕西xx旅游开发有限公司负责建设，其子公司陕西xx山水康养有限公司负责运营，公司实行董事会领导下的总经理负责制，由集团派一人任董事长，聘任总经理。2 公司下设：行政管理中心、财务管理中心、风险管理中心、生产管理中心、营销管理中心。（二）、人力资源配置1 本项目按机构设置和经营规模对员工需求，经营规模满负荷运作时临时聘用人员没列入其内。公司人员编制表：负责人主管员 工小 计行政管理中心161017财务管理中心131115风险控制中心1236生产管理中心67、1359董事会22xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告监事40会336总裁办336合计131738682、本项目为管理公司，人员素质要求有一定的专业技能，管理人员要有相关沟通、写作和管理的基本素质。3、管理人员和一般员工聘用后要培训，并试用 3 个月，全部员工经严格考试、考核才可上岗。4、员工分岗位、工种不同，一律统一着装、挂胸牌上岗。5、管理人员薪酬制度另定。二二、项项目目工工程程设设计计管管理理（一一）建建设设项项目目工工程程设设计计管管理理1 1、工工程程设设计计管管理理的的目目的的工程设计管理的目标是：安全可靠、适用和经济性，以保障建设项目的质量、进度和68、投资三大控制目标的实现。2 2、工工程程设设计计管管理理的的意意义义工程设计过程不仅是施工前的工作，工程设计要贯穿工程建设的全过程。因此，项目领导小组应对工程设计过程进行管理，中心任务是对设计的工程质量、进度、投资进行控制。应由项目公司负责提供设备资料和外部协作条件，应及时向设计单位提供准确的资料。xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告（二二）工工程程设设计计招招投投标标项目公司以招标承包方式委托工程勘察和工程设计任务的目的，打破地区、部门的界限，开展工程勘察、设计竞争，优选工程勘察设计单位，促使工程勘察设计单位改进管理工作、提高工作质量、改善服务态度，达到采用先69、进技术、降低工程造价、缩短建设周期和提高投资效益的目的41。（三三）工工程程设设计计外外部部协协作作条条件件管管理理1、环境影响及评价：环境影响评价、生态环境自然保护许可、生态环境影响评价。2、动力供应：水源、电源及其供应线路、供应方式、供应指标。3、集散条件：交通储运、站场等设施。4、外部配套条件：热、气、汽等供应及输出接口。（四四）工工程程设设计计过过程程的的管管理理1、工程设计过程管理的目的控制设计质量，即在保证设计工作进度的条件下，以较低工程投资建设项目向业主提交符合设计标准、适用的、便于实施、能满足使用功能与效益的设计成果，评价设计质量的最终标准是建设项目的功能和效益。2、工程设计过70、程管理的目标控制xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告（1）从建设项目的条件和投资效益出发，控制设计的功能满足使用要求、符合标准，设计方案和工程投资既要符合投资效益最大化，又要为施工创造条件，符合法规、规定和政策的规定42。（2）控制工程设计标准和设计工程质量及设计文件质量。（3）控制工程设计工作进度，满足建设项目工期与进度的要求。（4）控制设计方案的经济性，降低建设项目的总投资。三三、项项目目招招投投标标项目建设施工采取公开招标的方式，选取资质高、造价合理，信誉好的施工单位施工，以确保项目能够高质量、低成本、按期完成，但项目公司自己能完成的施工项目不拟采取招标。71、四四、建建设设项项目目合合同同与与管管理理（一一）建建设设项项目目合合同同根据起步区建设项目的特点和国家及所在地的有关法律和规范，制定建设工程施工合同审批流程。（二二）建建设设项项目目合合同同管管理理建设项目合同管理是以建设项目的计划工期、规定的技术标准和质量要求以及批准概算等为项目管理的控制目标，以合同为管理依据，项目公司通过合同的订立和履行过程中所进行的计划、组织、指挥、监督和协调等工作，促使项目管xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告理的各部门、各环节相互衔接、密切配合，在实现项目预定目标的前提下达到最优的结果，使项目验收合格并发挥预定功能43。1 1、合合72、同同管管理理的的主主要要任任务务(1)按照建设项目的管理要求和特点，确立合同体系。包括确定合同方式，选定合同类型，选择合同条件，准备合同草本。(2)编制招标文件，组织招标，组织合同谈判和订立合同。(3)制定合同管理制度，建立合同管理程序。(4)全过程跟踪合同执行情况，按照动态管理原理，对项目实施全面的监督、控制和调整，尽力实现合同规定的各项目标。(5)控制和处理合同变更，尽量减少对建设项目质量、计划工期和投资的影响。(6)分析和处理索赔，及时解决合同争议，减少对项目建设的影响。(7)建立协调和沟通制度，促进各方相互支持和积极合作，积极应对项目进展中遇到的问题。(8)建立合同档案，加强合同信息管73、理，做好各类合同信息的记录、搜集、整理和分析工作。(9)注意对合同重大问题进行研究和解决，并根据需要开展法律及技术咨询。2 2、合合同同管管理理的的主主要要措措施施xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告(1)组建高素质、分层次的合同管理团队1)要确立项目公司在项目管理中的主导地位，在建设项目业主管理机构中建立面向工程的最高决策机构，直接对工程负责，并负责及时就工程的重大问题做出决策44；2)应给予工程监理应有的授权；3)聘请在管理、合同问题处理和法律方面有经验的专家，组成合同管理咨询机构，为项目办公室和工程监理随时提供咨询意见；4)根据项目的具体情况和需要，建立争74、议调解机构及时就合同争议问题进行调解；5)合同管理人员应具备组织管理和协调沟通能力、观察分析和总结提高能力、判断决策和应急反应能力，以及技术业务能力，要有诚信热情、严谨执着、勤思机敏、好学上进的基本素质和严于自律的精神。(2)制订严密和明晰的合同管理程序1)单项工程开工申请和批复程序；2)进场设备、材料检验程序；3)工程计量、签认程序；4)工程款支付的审查程序；5)图纸审查和批准程序；xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告6)工程变更申请和批准程序，包括设计发布通知、业主的批准、工程监理的指令、承包商提出改变单价申请、变更单价的确定等45；7)合同调价程序，包括劳75、务、材料和运输等方面费用的调整等；8)索赔处理和争议调解的程序。(3)实行全员合同管理1)要组织合同培训，对各级项目管理人员进行“合同交底”2)确定合同管理任务、目标和责任，并将其细化和分解，将具体的合同管理任务和责任落实到有关部门和人员的身上。(4)建立信息管理系统(5)建立合同各方之间的交流和沟通制度。定期地举行专题会议是一种很好的方式，如：1)现场监理工程师和承包商现场人员每天的碰头会、周进度会议、月进度会议；2)关于变更和索赔处理的专题例会；3)项目公司、工程设计和工程监理之间的会议；4)项目公司、工程监理和各承包商之间的会议等。五五、建建设设项项目目质质量量管管理理xx国际大健康产业76、开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告（一一）建建设设项项目目质质量量管管理理的的八八项项原原则则1 1、以以顾顾客客为为关关注注焦焦点点满足顾客要求是生存的基础。加强与顾客的沟通。广义的顾客包括各过程输出的接收方。2 2、领领导导作作用用领导的态度决定建设项目质量管理体系的成败。领导制定并保持质量方针和目标。领导确定各参与方在质量管理体系内的职责和权限。领导决定资源的配置和管理。领导为员工创造充分参与实现质量目标的工作环境。领导组织对质量管理体系的评审，并决定持续改进的目标。3 3、全全员员参参与与质量靠人去实现。重视人的工作技能和质量意识的培训。培育团队意识46。xx国际大健康77、产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告人人追求“一次成功”和“零缺陷”。4 4、过过程程方方法法过程是“一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动”。过程方法强调“将活动和相关资源作为过程管理，可以更高效地得到期望的结果”47。应当将项目的全过程划分为一系列子过程，再将子过程进一步划分为更小的过程。如将建设项目划分为若干个包括多任务工种的单位工程、分部工程、分项工程等。明确全过程以至各道工序的输入、实施和输出，明确各道工序之间的接口(界面)，按照 PDCA 循环原理，实施各道工序以及全过程的控制。严格把好各道工序的输入、实施和输出质量，使每一道工序成为防止不合格的一道屏障，78、是保证建设项目质量的基本功。5 5、管管理理的的系系统统方方法法建设项目是多任务种和多任务序组成的复杂系统，应当“将相互联系的过程作为系统加以识别、理解和管理”。所有工种和工序都应服从系统的整体目标。各工种和各工序之间的接口(界面)，往往是制约管理体系的有效性和效率的瓶颈，应予特别关注。5 5、持持续续改改进进xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告在项目建设过程中，及时反馈质量管理经验，制定相应的纠正和预防措施，是实现建设项目质量总目标的有力保证48。随着科学技术、市场以及社会的发展，需要持续改进，以满足顾客和相关方不断增长的需求。持续改进产品质量，才能在市场竞争79、中立于不败之地，这是项目业主永恒的目标。6 6、基基于于事事实实的的决决策策方方法法数据和信息分析是有效决策的基础。必须在项目建设全过程中，重视收集准确、及时和完整的数据。根据实时信息与计划比较，及时做出准确判断。7 7、与与供供方方互互利利的的关关系系项目建设的“供方”即“承包方”，包括设计、材料设备供应和施工承包方等。供方是建设项目质量管理至关重要的环节，直接关系到项目的最终质量。项目公司与供方是相互依存的关系，需要建立互利关系（二二）建建设设项项目目质质量量管管理理的的三三全全管管理理xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告1、全过程管理。2、全员管理。3、全80、面管理：空间范围上，项目建设是各参与方大团队运作49。第第九九章章 投投资资估估算算及及资资金金筹筹措措一一、投投资资估估算算（一一）编编制制依依据据1、设计人员提供的设计方案、设计要求、使用功能及建筑标准确定项目投资额；2、拟建地点的地形地势条件；3、参照最新土建、安装定额及有关概算指标；4、参照项目所在地同类型、同规模建筑技术经济指标编制；5、其他基本建设费取费标准；（1）建设单位管理费：按建安工程费 1.21.5%取定；（2）勘察设计费：根据勘察设计收费标准最新版进行计算；（3）工程监理费：根据国家工程监理费:根据国家物价局、建设部最新规定，按需要监理工程投资额的 1.5%计算；（4）工81、程招标费及其他：含招标代理费、招标管理费、标底编制费等，根据有关文件综合按 1%计算；xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告7、预备费：按相关规定，按建安工程费及其他基本建设费的 5%。（二二）投投资资估估算算项目受市场条件、资源条件、地理区位、规划设计要求和企业操作能力等因素决定，由于还未进行详细规划设计，对资源状况、相应物资市场价格未能做深入调研，下面就对总投资、分项投资、营销费用等，其估算参照同等条件相近案例进行估算，确定投资额度50。项目总投资 500 亿元，其中：主要工程造价 480 亿元（含互联网项目）；前期费、规划设计费用与土地费用等 20 亿；详见82、投资估算、主要项目建设和配套服务设施投资估算：主要建设内容：1 1、康康养养板板块块1.1 高端养老养生设施建设：总投资 69 亿元，每平方米按 3000 元综合造价计算（含装修），建造 230 万平方米高档康养住宅。户型设计：300 平方米的 1000 套，建筑面积 30 万平方米；200 平方米的5000 套，建筑面积 100 万平方米；100 平方米的 10000 套，建筑面积 100 万平方米。共计 230 万平方米，每平方米租金按 50 元计算，年可以收入租金 13.8 亿元，增值税 12%，是 1.656 亿，利润 12.144 亿，投资利润率 17.6%，投资回收期 9 年（含 83、3 年建设期）。xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告1.2 xx三级康复医院（养老院、疗养院）项目;总投资：95 亿，床位 10000 张，建筑面积：总建筑面积 95 万平方米，每个平方米综合造价 10000 元预算（含设备）。每张床位综合消费按 1000 元/天计算（医药除外），每天收入 1000 万51元，月 3 亿元，年 36 亿元，按成本 40%计算，利润 21.6 亿元。治疗、保健、药品收入按平均每人销售 500 元计算，月收入 500 万元，月收入 1.5 亿元，年收入 18 亿元，成本按 50%计算，利润 8 亿元。康复医院项目年毛利润收益 29.84、6 亿元，减去所得税 25%是 7.4 亿，纯利润22.2 亿元，投资利润率 23.36%，投资回收期 7.3 年（加 3 年建设期）。1.3丝路旅居民宿提升工程：总投资 50 亿元，将现有农民宅基地房屋进行改造提升，改成高档四合院，供高端康养人士使用。每平方米装修成本按 1000元计算，可以装修 500 万平方米，300 平方米为一户，每户装修费 30 万元，可以折算为 16667 户。每户每天 3000 元租金，月 9 万元，年 90 万（年按 10 个月计算），项目年收入 150 亿。入住率按 50%计算，年收入营业 75 亿，按 50%毛利润计算 35.5 亿，再按 25%企业所得税计85、算 8.875 亿，企业项目纯利润为 26.63 亿，投资利润率为 53.25%，投资回收期为 5 年（加 3 年建设期）。1.4 四方山森林康养公园，总投资 40 亿元，建设森林步道、森林穿梭、小木屋、休息设施，民宿改造，免费对游客开放。2、2、xx现代农业产业园板块（提升工程）：总投资 100 亿元，生产功能木耳、，2.1 xx现代农业产业园区现有状况简介xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告柞水县xx现代农业产业园区位于xx镇xx村，规划面积 131 平方公里，已经投资 2.8 亿元。该园区主要围绕省委、省政府实施的农业特色产业“4+X”工程，以柞水县“一主86、两优”脱贫攻坚主导产业为重点，按照“一带四区”的功能布局，高标准规划建设集科技研发、特色种植、产品加工、旅游体验于一体的现代农业园区，是新形势下柞水县决胜脱贫攻坚、巩固52脱贫成果、实施乡村振兴的“练兵场”“试验田”“示范区”。园区于 2020 年 3 月开工建设，目前一期工程已建成，先后实施了山、水、林、田、路、堤、桥、房、厕综合整治提升工程，完善了绿化、亮化、硬化、美化等配套设施，建设了立体农业套种产业带和环境改造提升区、休闲农业观光体验区、智慧农业种植示范区、科技农业创新先行区，发展了智能联动木耳大棚 5 个、木耳种植 600 万袋、中药材和早园竹套种基地500 亩、水杂果采摘体验园 587、00 亩，建成了房车营地 1 万平方米、木耳大数据中心及年产 2000 万袋的木耳菌包生产线和 1000 吨的木耳分拣包装生产线各 1 条，目前，园区已建成运营，引进柞水县正森生态农业公司、柞水县中博公司、柞水县旅投公司、柞水县林投公司、柞水县绿源农业公司5 家农业龙头企业，年可生产木耳菌包 2000 万袋、干木耳 1000 吨、中药材 600 吨、水杂果 400 吨、鲜竹笋 300 吨，实现农业及旅游收入 1.5 亿元、利税 3500 万元，带动就业 500 余人，将为全县脱贫攻坚和乡村振兴发挥示范引领作用。xx现代农业产业园区提升工程主要建设项目2.1.1 冷水鱼养殖与加工：总投资 10 88、亿元，利用现有河道进行该造，将水该到，把旧河道改造成冷水鱼（石库鱼）养殖场，为康养基地提供食材。利用土地xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告整理出来的河道滩地，建设高标准冷水鱼（石库鱼）养殖与加工。计划利用 10000亩河滩地改建成冷水鱼养殖区，养殖冷水鱼，每亩水面利润 40 万元，年收入 40亿元，投资利润率 400%。投资回收期 4 年（含建设期 3 年）；1 吨活鲟鱼收购价3 亿元，加工文化旅游康养基地加工后销售额可以达 14 亿元。一亩水面可以生产2.5 吨53，2.1.2 木耳产业化深加工：总投资 20 亿元，利用柞水县优质木耳资源，加工木耳系列产品（89、保健品、食品、干品），除供本基地食用外，销售到世界各地。建设厂房 10000 平方米，生产与销售周期按 2 个月计算，年产值 100 亿，成本按销售额的 50%计算，毛利润 50 亿，农业企业免税，年利润 50 亿，投资利润率 250%。投资回收期 4 年（含 3 年建设期）。2.1.3 智能蔬菜大棚项目;总投资36.5亿元，xx现代农业产业园项目原规划面积 131 平方公里，可以向周边的xx镇、凤凰镇、杏坪镇扩展，实现“小凤杏”一体化发展。充分利用这些土地资源，进行高效益的农业生产，增加土地利用效率，增加产业附加值，解决蔬菜自给，不要再从外地调运，是我们要解决的问题。我计划建设 50000090、 亩蔬菜大棚，建设温室大棚各 25000 座，自动化程度要高，生产出有机蔬菜，除供基地食用外，供应柞水生产及西安市场，同时在蔬菜基地附近建蔬菜批发市场一处。项目设计建设温室大棚各 25000 座，占地面积 500000 亩。项目总投资 36.5亿元，建设 50 万亩智能蔬菜大棚，其中固定资产投资 25 亿元（含规划设计费），流动资金 16.5 亿元。项目建成后，可增加当地蔬菜供应量 500 万吨，实现产值 150 亿万元，实现xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告利润 112.5 亿元，投资利润率 308.2%，投资回收期 3 年（含建设期 2 年）54。2.1.91、4 年存栏 50 万头猪养殖项目产业链（总投资 40 亿）该项目总投资为 16 亿元，其中建设投资 121576.5 万元（包括工程费用98039.9 万元、生产性和公益性生物资产 10750 万元、工程建设其他费用18688.26 万元、预备费用 4848.32 万元），占总投资的 75.99%；建设期利息 16375 万元，占总投资的 10.23%；流动资金 22048.5 万元，占总投资的13.78%。该项目根据有关规定和国家现行财税制度，对项目经济效益进行了分析，其主要指标为：项目 100%达产后，年出栏生猪 150 万头，每头猪按 130 公斤，每公斤毛猪按 33 元/公斤（陕西省 92、商州区 生猪价格行情 12 月 16 日 外三元 33.00 元/公斤）计算，年实现销售收入 643500 万元；年总成本费用 214500 万元（每公斤成本 11 元）；年实现利润总额 429000 万元（免税）。肉食品加工：屠宰、加工环节，将建设屠宰厂、冷库、冷链物流、饲料厂等配套设施，总投资 14 亿元，按行业利润空间，据中国报告大厅的数据看，2019 年上市公司屠宰企业利润率达 47.94%。屠宰我们自己养殖的生猪和周边养殖户的生猪，年销售产值80 亿元，我们按 30%计算，24 亿毛利润，按 40%的管理成本计算，年纯利润 14.4 亿，当年考研收回投资，养殖项目利润合计：57.3 93、亿元，投资利润率 143.25%，全部投资回收期4 年（包括建设期 3 年）。xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告553、基础设施建设板块3.1 xx国际大酒店，总投资 13 亿人民币，五星级。建设 2000 个房间的酒店，每个房间按 50 平方米计算，总建筑面积 16 万平方米，每平方米造价按 8000 元计算，总投资约 13 亿。每个房间按每晚 1000 元计算，每晚收入 200 万，月收入6000 万元，年收入 7.2 亿。安 50%入住率计算，年营业收入 3.6 亿元，餐饮收入按每人每天消费 500 元计算，日收入 100 万元人民币，按入住率 50%计94、算，每天餐饮收入 50 万元，酒店毛收入 3.605 亿，按 50%营业成本计算，酒店年毛利润1.8025 亿元，按 25%的企业所得税计算，0.45 亿元，酒店纯利润 1.35 亿元。投资利润率 10.34%，投资回收期 9.3 年，加投资建设期 3 年，投资回收期为 14 年。3.2 土地整理，总投资 50 亿。通过改路改河，将土地置换出来，土地与建设用地指标用于项目建设，每亩土地整理成本 5 万元，整理 10 万亩土地，每亩土xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告地政府补贴 1500 元，共收入 1.5 亿元，10 万亩土地，每亩土地按价值 20 万元，价值95、 200 亿元，投资利润率为 200%；施工期为 3 年，投资回收期为 4 年（含建设期 3 年）56。3.3 xx国际隧道墓园：总投资 50 亿元，开凿隧道作为在康养基地去世的老人的墓地，永久安葬在xx。成本按 1000 元一立方米计算，开凿 500 万立方米地下隧道，安放 2000 万个骨灰盒，每个收入 2 万元人民币，可以营业收入4000 亿元，投资利润率 800%；也可以在沟里修建地下墓园，上面修建花圆或种植农作物，上面也可以做成大棚蔬菜（也可以做成土地整理项目），这样利润会更高，项目成本 50 亿，毛利润 3500 亿（免税），分 10 年销售完成，每年 35 亿利润，投资回收期 396、 年（含建设期）。3.4 交通基础设施建设；总投资 36 亿。（1）xx至蓝田汤峪镇汤二村 43公里二级公路桥隧工程，双向四车道，每公里按 6000 元计算，总投资 26 亿元。（2）从下梁到窑镇社区二级桥隧公路工程 15.3 公里，每公里按 6000 万造价，总投资 10 亿元。在xx村和窑镇社区建设二个直升机停机坪（投资计算在建筑物内）。基本建设投资由项目公司建设完成，政府分期支付项目公司，采取 BOT 模式与政府合作，项目公司除本金外，还可以获得相应利润（项目建设施工利润约占投资额的 20%），即可以获得 7.2 亿盈利。投投资资项项目目收收入入明明细细表表板板块块序序项项目目投投建建设97、设资资年年利利润润金金额额（亿亿金金额额（亿亿）回回收收期期xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告名名57称称号号名名称称（年年内内容容）康康养养板板块块1 1高高端端养养老老养养生生设设施施2 23 30 0 万万平平方方米米6 69 91 12 2.1 14 49 92 2康康复复医医院院9 95 5 万万平平方方米米9 95 52 22 2.2 27 7.3 33 3民民宿宿工工程程5 50 00 0 万万平平方方米米5 50 02 26 6.6 63 35 54 4森森林林康康养养矿矿山山旅旅游游5 50 0 万万平平方方米米4 40 0（免免费费）5 598、农农业业板板块块1 1冷冷水水鱼鱼养养殖殖1 1 万万亩亩2 20 04 40 04 42 2木木耳耳加加工工1 1 万万平平方方米米2 20 05 50 04 43 3蔬蔬菜菜大大棚棚5 50 0 万万亩亩3 36 6.5 51 11 12 2.5 53 34 4生生猪猪养养殖殖年年存存栏栏 5 50 0 万万头头4 40 05 57 7.3 34 4基基础础设设施施1 1国国际际酒酒店店1 16 6 万万平平方方米米1 13 31 1.3 35 51 14 42 2地地图图整整理理1 10 0 万万亩亩5 50 02 20 00 03 33 3国国际际墓墓园园5 50 00 0 万万立立方99、方米米5 50 03 35 53 34 4公公路路建建设设5 58 8.3 3 公公里里3 36 6519.合合计计57 7.2 2544.326 64二二、项项目目资资金金筹筹措措方方案案通过股东投资、融资（贷款）500 亿人民币，完成本项目建设。第第十十章章项项目目经经济济效效益益分分析析项目总投资 519.5 亿元人民币，总建筑面积 250 万平方米（装修民宿除外），综合考虑项目土地综合开发升值；旅游设施、养老设施开发与销售；互联网项目、智慧康养（包括细胞研发中心项目）投入运营，经营成本、折旧等因素预计xx国际大健康产业开发区.xx国际旅居康养基地项目，年总利润 544.32 亿元人民币100、，综合投资利润率达到 104.78%以上，预计 4 年（平均）；总建设期 6 年，分项目建设、分区域开发，从轻资产入手、通过资源整合、并购方式，部分整合现有半拉子工程，为项目所用，最后不足部分再投资基本建设项目。第第十十一一章章项项目目风风险险分分析析xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告本项目属于特大型投资项目，是一个复杂的系统工程，在项目不同的发展阶段，以及不同建设内容都存在着不同的风险，主要包括政策风险、市场风险、财务风险、政治风险、自然环境风险、社会风险、经营风险等58。一一、政政策策风风险险政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能导致项目原定目标难以实现的101、可能性。政府的政策对项目的影响是全局性的。不同的产业政策、土地管理政策、城市规划、金融政策等将直接影响整个项目的各个层面。本项目建设内容属于我国产业政策中鼓励类。在项目前期的运作中，得到土地管理部门和环保部门认可。因此，在产业政策、土地管理政策和城市规划方面的风险，属于微小风险，只要项目的协调人同政府有关部门积极配合，即可防范此类风险。政府领导人员变动，政府部门不按国家法律、法规、政策执行，不全面履行协议书的职责与义务，可能导致的风险。公司将通过上级政府协调处理，防止与化解此类风险。二二、市市场场风风险险市场风险主要指由于项目产品（或服务）由于市场需求的减少或供给的增加导致销路不畅，无法达到预102、期的收益。由于项目的建设周期较长，投资额巨大，未来市场存在着多方面的不确定性，市场风险是项目所面临的主要风险之一。该项目面临的主要市场风险包括：消费者的消费习惯、消费偏好发生变化，使得市场需求发生重大变化，导致市场需xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告求总量的实际情况与预测值发生偏离；市场竞争格局发生重大变化，出现新的竞争对手或替代项目，对项目的收入产生重大影响，将分流项目的客户群；由于市场条件变化，项目的经营成本发生较大变化，对项目的效益产生重大影响，例如，水、电、食品、器材等物价上涨，导致经营成本的上升59。针对项目存在的三种潜在的市场风险，建议采取如下转嫁103、和规避措施：与相关的单位签订预定、预售协议；政府提供完备的配套设施服务，例如：交通、供水、供电、供气、排污等，减少企业的经营风险。成立专门的营销机构，聘请专业的经营管理人员，尽早着手项目的市场推广工作，采取租售结合的营销模式，以应变未来市场的不确定性。三三、财财务务风风险险财务风险是指项目财务结构不合理、融资不当使项目可能丧失偿债能力而导致投资预期收益下降的风险。本项目面临的财务风险主要有以下两种：无力偿还债务风险，由于负债经营以定期付息、到期还本为前提，如果项目用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，项目必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅寻致项目投资者资金紧张，也会影响投资者信誉程度104、，甚至还可能因不能支付而遭受灭顶之灾。利率变动风险。投资者在项目负债期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。四四、社社会会风风险险xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告社会风险是指对社会影响估计不足，或者项目所处的社会环境发生变化，给项目建设和运营带来困难和损失的可能性60。在本项目中，主要的社会风险包括：拆迁安置风险。由于房价上涨过快，在每个大型项目的拆迁安置过程中，都会出现“钉子户”现象。很多项目开发商采取措施不当，造成矛盾激化，甚至产生法律上的严重纠纷。社会治安风险。项目中新的居住和消费群体同原105、来的本地居民在生活方式、文化习惯上的差异，可能引发冲突和矛盾。五五、经经营营风风险险分分析析经营风险指在项目的运营过程中，由于经营管理模式和方法的不当，导致项目收益受损。本项目面临的主要经营风险有：对合作伙伴资信情况考察不细，导致上当受骗；法律关系不清，对经营活动把握不准，风险增大。乐观签约，在经营中，缺乏对经营项目风险评估，形成纠纷后无法追回损失。对合同的履行不够重视，导致合同不能履行的责任不清，应收帐款得不到及时收回。以上风险，在服务类项目的运营过程中，是经常发生的，而且一旦发生，损失也可能十分巨大。为规避以上经营风险，建议：加强对经营管理人员法律知识的培训，提高运用法律解决问题的能力。建106、立兼职或者专职的法律顾问队伍，加强对合同签订、履行的法律审查。认真审查合作方的资信情况，谨防上当受骗。密切关注合同履行过程，确保合同履行善始善终。生意的运作过程实质上是合同的履行过程。xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告以上综合分析了项目可能存在的多种风险，并提出了相应的规避和控制建议。上述风险多数属于同类项目所共有的风险，通过采取适当的风险应对措施，可以将项目的风险转嫁或规避61。第第十十二二章章结结论论与与建建议议一、主要结论一、主要结论本项目通过xx国际大健康产业开发区项目.xx国际旅居康养基地的开发建设，不仅能够丰富陕西大健康产业项目和丰富陕西旅游市场的107、产品结构，还能够满足市场对大健康、旅游市场的需求和改善人居环境，更将推动全球大健康产业和旅游业走向进一步的繁荣。项目所在地的宏观环境稳定，所在地的经济、社会发展状况与营商环境良好，功能区划和定位明晰，并且在地理位置、政策层面、功能设计和协同效应方面具有优势，如果投资者在开发和运营过程中注意把握产业政策和市场的变动情况，注意控制招商质量与进度，项目的市场前景是比较看好的。二二、问问题题和和建建议议1、建议项目单位做好项目前期的规划和方案设计论证工作，做到规划合理、方案可行，以达到简约、实用的目的。2、工程建设应严格按照国家工程建设招投标法的有关规定，通过公开招标的方式，选择具有资质、业绩良的设计、施工、监理企业进行工程建设，以保证项目的工程质量。xx国际大健康产业开发区-xx国际旅居康养基地建设项目可行性研究报告3、在项目开发建设过程中既要注重自然景观的完整、统一与协调，又要保证历史文物、历史遗迹的原真性，注重历史文化内涵的挖掘与保护62。4、优良的生态环境与良好的基础设施是xx国际大健康产业开发区发展的基础和保障，项目开发应符合国家环保部门标准，保护生态环境。陕西xx旅游开发有限公司2020 年 5 月 23 日