1、德钦县雾浓顶项目概念性规划德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Concept Plan 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 研究框架研究框架 背景分析背景分析 旅游市场旅游市场 角色定位角色定位 产品需求产品需求 国际标准研究 本土风格研究 场地分析场地分析 发展定位发展定位 概念方案概念方案 规划策略规划策略 案案例研究例研究 规划实施规划实施 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 01 02 03 04 05 06 07 08 目录2、 Contents 背景分析 市场分析 发展定位 案例研究 总体概念规划 核心区规划设计 概念方案 规划实施 Background Market Analysis Visioning Case Study General Concept Planning Planning Design Of The Core Area Conceptual Plan Planning Implement 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan Background 背景分析 01 1.从旅游发展格局看 2.从德钦发展看 德钦县雾浓顶项目概念性规划3、 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 背景分析背景分析 一一 大香格里拉 大香格里拉是中国最神秘、神奇、神圣的土地！是一个让全世界人民都神往的地方！大香格里拉是在中国西南的广袤大地上一片世外桃源，人间仙境。大香格里拉区域主要涵盖了四川甘孜藏族自治州、四川甘孜藏族自治州、云南的迪庆藏族自治州和西藏自治区的云南的迪庆藏族自治州和西藏自治区的昌都地区昌都地区，其地理位置为横断山脉的中段，自然景观类型极其丰富，有众多的雪山、冰川、森林、峡谷、草原和高山湖泊，著名的“三江并流”区就位于大香格里拉的核心区域。西 藏 四 川 云 南 甘孜 昌都 迪庆 大香格里拉地区 4、詹姆斯希尔顿在小说消失的地平线中造出的“香格里拉”一词。书中的“香格里拉”是一方净土，是一个梦，遗世独立，清净绝尘一个梦，遗世独立，清净绝尘。那里有人们对自然最虔诚的膜拜，有人们对极乐世界的神往，还有我们本初的生命智慧。德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 背景分析背景分析 一一 从旅游发展格局看大香格里拉旅游大通道 滇藏线与川藏南线是大香格里拉两条最主要的大通道，游客量差异不大，基本平分秋色 因梅里雪山所在，德钦成为大香格里拉滇藏线滇藏线旅游旅游大通道大通道上的核心节点 旅游大通道，川藏南线更具优势 相对214国道，318国道5、知名度更大，被誉为中国最美的的景观大道 起点城市：滇藏线路更具优势 云南因为有迪庆、丽江、大理、昆明四个起点可供选择，川藏南线基本只有成都一个起点城市 核心吸引力景区：各具优势 梅里雪山和稻城亚丁对于游客而言都是非常令人向往的，各具优势 川藏北线 川藏南线 滇藏线 图例 旅游大通道、起点城市、核心吸引力景区是选择旅游大通道的三个主要考虑的因子 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 背景分析背景分析 一一 梅里雪山与稻城亚丁比较 梅里雪山是香格里拉的标志，是游客心目中真正的“沸点”742 759 11.2 0200400600806、0梅里雪山 稻城亚丁 三怙主雪山 百度指数（万条）地点 自然资源 文化特点 神山 不同点 相同点 德钦“三江并流”世界自然遗产，被誉为“世界生物基因库”，世界上生物物种最丰富的地区之一 茶马古道带来的多元文化融合并存的特点 藏区八大神山之首，是云南省的第一高峰，是全世界公认为最美丽的雪山，拥有完美的金字塔型，与消失的地平线所描绘的雪山吻合。1、茶马古道带来文化融合 2以神山为核心，卡瓦格博则是是香格里拉的标识。1、都属于世界上生物物种最丰富的地区，拥有极为丰富的自然资源；2、自然风格和地域文化交相辉映 稻城 处于“亚丁国家级自然保护区”和”联合国人与生物圈保护区”，是全球25个生物多样性热点地7、区之一。稻城县域寺庙流派众多，甘孜州也是佛教文化发展重要地区，藏传佛教源远流长。稻城三怙主神山隶属世界24圣山，其中北峰“仙乃日”意为“观世音”，三大高峰之首；东峰“夏朗多吉”意为“金刚手”；“央迈勇”意为“文殊菩萨”，三怙主神山历来是藏人朝拜、转山圣地。1、藏传佛教文化源远流长；2、以藏传佛教为核心，雪山是佛教的重要载体；3、是香格里拉的地理中心。德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 背景分析背景分析 一一 从旅游发展格局看梅里（外转经线路）半个月的外转经线路是全面深度体验梅里的最佳方式，起点和终点都在德钦，需要更好的组织和服8、务 D1 德钦-云岭乡-永久村，德钦坐班车到云岭，云岭乡吊桥步行2个小时可到永久。D2 永久（2200M）-永西通（3300M），翻两座山，过多克拉垭口,过一片原始森林，11个小时左右到达永西通。D3 永西通-多卡拉垭口（4479.6M）-子数通（3600M），4个小时可以上到多卡拉垭口，子数通就在山脚下。D4 子数通-区那塘（2460M），路远 D5 区那塘-阿丙村（2230M），翻越一个3740M的辛康拉垭口，山路盘旋，大概10个小时到达阿丙 D6 阿丙村曲珠（1760M）。D7曲珠-扎那（1910M），路程遥远。D8 扎那-隆那（2500M），2个小时就到。D9 隆那-格布（2340M）9、，需要翻过3300M的垭口，路很差。D10 格布-夺库（2480M），翻4090M的格布拉垭口，沿江绝壁上急速下降到江边，过江到夺库，一需要11个小时。D11 夺库来得（3090M），路不长，坡陡，3个小时。D12来得-说拉垭口（4815M）-扎西牧场（3460M），说拉之前有一个4380M的垭口，坡度比较大。D13 扎西牧场-梅里水（2150M），4个小时可到公路-梅里水，在路边的经堂祈祷，转经结束回德钦 外转经线路 内转经线路 图例 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 背景分析背景分析 一一 从旅游发展格局看梅里（内转经线10、路）4天的内转经线路围绕雨崩展开，是梅里雪山旅游的精华所在，有待进一步引导开发 围绕梅里雪山的内转经线路围绕梅里雪山的内转经线路 曲登阁白转经塔-飞来寺-明珠拉卡-巴久寺-永宗村-尼农-多顶格牧场-措达湖-雨崩村 雨崩村-神瀑-雨崩上村 雨崩上村-乃钦拉措（冰湖）-那宗拉垭口-西当温泉 西当温泉-明永冰川-规缅太子庙-规堆莲花寺 现状旅游状况现状旅游状况 目前到德钦的游客只有少部分会走内转经线路，绝大多数属过境客，在飞来寺看过梅里就继续北上了。即使进入内转经线路的游客，也只是到明永冰川或雨崩一两个点而已，未能正充分体验神山文化 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Pr11、oject Concept Plan 背景分析背景分析 一一 从德钦发展看 雾浓顶开发对于德钦城镇发展和旅游发展都能起到极为关键的作用，是德钦未来转型升级的新引擎，尤其是要扛鼎做强做大旅游业的重任 做做优做强优做强旅游业旅游业作为加快产业结构调整的重要手段作为加快产业结构调整的重要手段 1.大力推动包括东巴、伊斯兰教、道教、佛教、天主教、基督教在内的宗教旅游宗教旅游。2.加快梅里雪山国家公园、白马雪山生态旅游景区、阿墩子古城开发步伐，建设海钦盛大酒店等一批星级酒店，积极争取启动雨崩景区开发项目开发项目，争取奔子栏镇列入国家经济综合开发示范镇和特色旅游集镇建设，推进特色村寨建设 3.定期举办康巴12、艺术节、梅里雪山文化节、德钦弦子节、茶马古道弦子节等文化活动，充分体现德钦“雪域圣地”、“歌舞之乡”的文化产业优势，整合文化资源，建成全省重要文化产业基地，深层次开发旅游文化产品文化产品。4.规范和强化对旅游创业人员的管理和培训，积极开展明永冰川、雾浓顶、飞来寺等景区周边和沿途环境的综合整治综合整治，进一步净化旅游发展环境。5.力争到2015年年国内外游客达到180180万人次万人次，旅游总收入在1111亿元亿元以上。功能定位功能定位 德钦县是滇川藏三省（区）结合部的枢纽，是云南的“西北门户”和藏东南地区的战略要地，是世界自然遗产“三江并流”腹心区和国家级重要生态功能区。四大功能区四大功能区 13、经济城镇发展区、生态保护区、生态旅游区和开放合作区“两个中心、两大片区、三大景区、四条精品环线”“两个中心、两大片区、三大景区、四条精品环线”生态旅游区生态旅游区：雾浓顶作为东片民族文化旅游区的重要组成部分，与以梅里雪山核心的主西片旅游区呈双星并耀之势，东片服务，西片旅游。“一轴两翼三门户和四个移民城镇”经济城镇发展区“一轴两翼三门户和四个移民城镇”经济城镇发展区：雾浓顶作为两翼之一 德钦十二五规划德钦十二五规划 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 背景分析背景分析 一一 梅里只有一个雾浓顶 世界只有一个雾浓顶 雾浓顶注定被载14、入史册 雾浓顶的使命 代言大香格里拉文化 整合大梅里旅游资源 担当德钦旅游的先锋 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan Market Analysis 市场分析 02 1.区域市场概况 2.市场特征分析 3.客群特征分析 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 市场分析市场分析 二二 区域市场概况 近年来，德钦旅游业因外部因素呈现一定起伏，但旅游业正回升，表现出巨大上升潜力 58.62 62.7 27.44 28 64.81 3.2 7-56.23 2-100-5015、05010001020304050607020082009201020112012游客量（万人）增长率 3.71 4.15 1.65 1.55 4.71 9.4 11.7-60.2-5.93-100-5005010001234520082009201020112012旅游收入（亿元）增长率 目前德钦年游客量已经超过60万人次，平均停留时间为2.6天。主要游览线路：1、梅里雪山生态朝圣旅游线；2、梅里雪山国家公园、生态文化走廊旅游线；3、白马雪山生态科考探险旅游线；4、“茶马古道”文化旅游线；5、“三江并流”世界自然遗产景观旅游线。2012年进入梅里雪山的游客达到92167人次。2012年国外游16、客达到人次43600人次，国籍主要是：美国、英国、法国等。德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 市场分析市场分析 二二 市场特征分析 主力客源主要分布于国内各个大型经济圈，海外也有分布。主要客群为高端社会精英、户外人士和朝圣藏民三大类 高端企业客群 企业精英|追求自我实现 Level one 1 Level Three 朝圣藏民 藏民|神山朝圣，基础服务 3 Level Two 户外人士 驴友|深度体验游 2 京津 环渤海 长三角 珠三角 西南五省 地区 港澳台 欧洲&中东 北美地区 东南亚&日韩 国内客源分布状况 海外客源分布17、状况 重点分布地区 西南五省地区 32%一级市场 京津环渤海地区 25%二级市场 长三角地区 18%二级市场 珠三角地区 10%二级市场 全国其他地区 5%三级市场 重点分布地区 港澳台地区 3%东南亚及日韩地区 3%欧洲及中东 地区 2%北美地区 1%其他地区 1%90%10%高端社会精英 企业家|追求自我实现 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 市场分析市场分析 二二 客群分析 高端客群均具备强劲的消费能力，对养心和度假产品有较强诉求；户外人士则是消费主体；同时也需要关注藏族朝圣者的餐饮住宿等基本需求 户外人士（驴友、家庭18、 摄影爱好者）高端社会精英（企业家、政商精英）藏族朝圣者（有信仰的藏民）客群类型 主要消费 出游时段&时长&频率 交通方式 出游目的 目的地特点 飞机 自驾 飞机 自驾 巴士 徒步 巴士 自驾 工作日&旅游淡季 2-5天 2-3次/年 法定假期&旅游旺季 1-2天 1-2次/月 不定 1个月左右 不定 减压放松 联络友情 深度体验 朝圣 峰会会议 奖励旅游 理疗修心 震撼的景观 顶级的配套 宗教目的地 亲友聚会 竞技活动 新奇的项目 文化体验 交通餐饮 养心修学 养生度假 交通餐饮 娱乐住宿 餐饮 住宿+客群策略 高举中打，低兼顾高举中打，低兼顾 通过打造少量顶级产品和顶级配顶级产品和顶级配套19、设施套设施，吸引顶级企业家，作为标杆，塑品牌；以该标杆人群所带来的示范效应示范效应吸引大量的白领、企业高管等为主的户外人群的大量休闲度假大量休闲度假消费。消费。兼顾兼顾藏族朝圣者的基本需求，他们也是原生态文化的一部分，将对本项目起到强化文化吸引力强化文化吸引力的作用 Visioning 发展定位 03 1.发展愿景 2.功能定位 3.市场定位 4.产品体系 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 一个净心之旅的心灵驿站 一个可以在神山下静修，在文化中漫步，在传奇里生活的世外净土 发展愿景 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN W20、UNONGDING Project Concept Plan 发展定位发展定位 三三 功能定位 中国顶级养心度假胜地 大梅里旅游综合服务基营 香格里拉多元文化融合体验基地 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 京津 环渤海 长三角 珠三角 西南五省 地区 发展定位发展定位 三三 市场定位 港澳台 欧洲&中东 北美地区 东南亚&日韩 区域市场定位 国内 入境 一级市场 西南 港澳台 二级市场 长三角、珠三角、京津冀等发达地区 欧美、东南亚 三级市场 其他地区 其他地区 Level one 1 Level Three 朝圣藏民 3 21、Level Two 户外人士 2 高端社会精英 客群定位 发展远景 功能定位 产品体系 世外净土 风味餐饮 藏式民俗 文化演艺 特色住宿 信息咨询 节庆活动 交通集散 特色购物 禅修养心 养生度假 诗意旅居 商务会议 转山游憩 牧场田园 对大香格里拉 藏式山地旅游示范区 发展目标 对大梅里 大梅里旅游的组织者 中国顶级养心度假胜地 大梅里旅游综合服务基营 香格里拉多元文化融合体验基地 心灵驿站 对德钦 德钦转型升级的新引擎 发展定位发展定位 三三 产品体系 04 Case Study 案例研究 1.国际标准 2.本土风格 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Proje22、ct Concept Plan 案例研究案例研究 四四 国际标准 盘点国际知名旅游小镇，发掘他们的共同特点 梦顿Menton（法国）依云Evian（法国）海德堡Heidelberg（德国）温莎Windsor（英国）科玛Colmar（法国）克鲁姆洛夫Cesky Krumlov（捷克）因特拉肯Interlaken（瑞士）普利奥斯Plios（俄罗斯）德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 构成 要素 中心 标志 节点 街区 1、自然生态环境 Good ecological environment 森林、田园、河流、湖泊构建起小镇良好的自23、然生态大环境，有效保障了环境的、安全性、舒适性、康益性 2、历史与文化传统 Historical and cultural tradition 注重历史、文化的保留与延续 3、规划和建筑极具特色 Planning and architectural features 极具当地特色的建筑群落，以广场、教堂、寺庙等为中心的公共、开放式活动空间，人性化尺度的街道 4、丰富的旅游产品 Rich tourism products 鲜明的旅游主题 舒适、多层级的住宿体系 地域特色的民俗产品体验 丰富多样的购物系统 美妙多样化的美食 齐备的休闲度假和娱乐设施 丰富多样的活动和节庆 5、配套与综合服务 Omp24、lete and comprehensive service 公共配套（交通、通讯、邮政等）旅游配套（旅游信息指示、医疗救援等）完善的社区服务 6、专业的管理体系 Professional management system 高效专业的旅游管理机构 专业的旅游产品经销商 顺畅的投融资 高效的营销体系 7、舒适宜人的生活形态 Comfortable lifestyle 小镇或朴实，或高雅，形成恬淡、休闲的氛围 国际标准 七大指标体系七大指标体系 小镇空间构成要素小镇空间构成要素 案例研究案例研究 四四 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept 25、Plan 国际标准“中心”：广场或教堂周边的开敞空间，是小镇日常交通的必经之点，也是人流聚集和举办公共活动的场所 案例研究案例研究 四四 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 国际标准“标志”：标志性的构筑物，如城堡、教堂等。标志物是小镇的骄傲，是吸引旅游者眼球的焦点，同时也是辨 别方向的参照物 案例研究案例研究 四四 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan“节点”：街头开敞空间、建筑围合的半开放场地等，是休闲、小型活动、街头表演的重要承载点 国际标准 案例研究案例26、研究 四四 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan“街区”：若干街道组成的小镇核心区域，是商业活动的主要场所，具有较强的空间界定性，给人们“进入小镇 内部”的感受 国际标准 案例研究案例研究 四四 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 盘点著名山地旅游小镇，其独具魅力的特征是什么？格林德尔瓦尔德Grindelwald（瑞士）采马尔特小镇 Zermatt（瑞士）波托菲诺Portofino（意大利）安纳西Annecy（法国）惠斯勒Whistler（加拿大）施陶芬Stau27、fenim Breisgau（德国）国际标准 案例研究案例研究 四四 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan“面向核心景观，打开观景界面”：出于景观、审美的需求，小镇朝向和观景界面大多面向区域核心景观，这 通常也是小镇的人气来源 国际标准 案例研究案例研究 四四 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan“低公共、高私密”：由于交通可达性等原因，山地小镇的公共中心通常位于地势低缓的区域，城堡、庄园等 私密场所位于地势较高处 国际标准 案例研究案例研究 四四 德钦县雾浓顶项28、目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan“自然生长，组团布局”山地小镇的建设依山就势，顺应自然脉络发展 突出自然与聚落的融合，呈现组团式布局的特点 国际标准 案例研究案例研究 四四 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 本土风格 藏式聚落的发展演变是建立在藏区独特高原特色自然景观基底和四大理论基础上的 传统藏式聚落的自然基底 藏区湛蓝的天空、雪白的白云、纯净圣洁的河水、四周高山环绕的河谷地带等独特的高原自然景观是藏式传统聚落的基底，藏式聚落与自然环境完美融合。传统藏式聚落构成的四大29、理论 【天梯说】认为只要修得正法,死后可登天界,人们沿着山体营建登天的天梯，所以藏式传统聚落一般建在山巅或山腰,形成了一个“人世”与“天界”逐渐接近并最终衔接的物的形态。【女魔说】认为番地雪国的地形是一个仰卧的罗刹女魔,主张在罗刹女魔的左右臂、手掌等部位修建12 座寺庙,以镇魔力，为西藏的城镇规划与布局提出了一套完整的理论体【中心说】世界的中心在须弥山，藏式传统单体建筑或建筑群体组合的“曼陀罗”型实际上就是对以“须弥山”为中心的世界的仿造。是以重要建筑物为中心,向外逐渐扩展的规划思想的理论基础 【金刚说】世界运行的方式是因缘和轮回，金刚说的“回”型平面布局,是西藏城镇道路布局和建筑室内空 间布30、局的主体。案例研究案例研究 四四 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 本土风格 传统藏式聚落布局方式体现自由生长的核心特点 选址的一般原则 在天梯说的影响下，理想的方位是沿山体向上布局。山脚则结合地理特征，聚落一般背山面水。从佛理层面理解，西方为上,为正法,即佛法的来源地。所以,藏式传统聚落一般是朝向西方布局。河谷平坝聚落大多数是坐北朝南,以利采光向阳。河谷散落与“平铺”，往外生长 围绕寺庙而建,形成自然的聚落,从一个或多个中心向外延展生长 自由布置，参差错落，通过不断的重复、拼接、扩展,形成了极具韵味的建筑群体,建筑外部空间31、也因房屋的自由布局、体量的错落变化而变得饶有趣味 山地层叠与“直叙”，向上发展 依坡就势而建，将山坡处理成若干个台地,台高与建筑层高相仿,上层建筑就建在下层建筑屋顶及台地上,层层叠叠向上发展 手法灵活多变，决不墨守成规，充分利用了地形的高低，使建筑层次感十分强烈，造就了西藏城市独有的特色。形成自然和谐的山地城镇格局，城绿交融的绿化生态体系 将周边的草原、雪山、湖泊和河流都融入聚落整体,因为这些是该聚落内的居民共同认定的公共活动场所和宗教活动场所。均衡而又不对称特点展现出自由、灵活的空间肌理 藏式聚落空间肌理上打破中国传统建筑中轴对称布局而呈现出自由、灵活的特性。新老建筑的拼接与重组,地势的高低32、与平缓又决定了其在外部形态上具有均衡而又不对称特点。案例研究案例研究 四四 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 本土风格 建筑基本特点 传统的藏区建筑多以碉楼建筑为主，碉楼的建筑形式最初来源于藏族传说中的“天梯说”，碉楼建筑墙体较厚，从下向上又逐渐收分，从侧面看呈梯形状，这种“下大上小”的梯形结构加强了墙体的稳固性，产生出高耸向上的视觉效果，使得建筑本身显示出一种凝重感。与雪域高原壮丽的自然景观浑然一体，给人以古朴、神奇、粗犷之美感，形成了自己独有的和鲜明的基本特点。【宫殿建筑】【寺庙建筑】由集会大典、佛堂、护法神殿、辩经场、33、僧居等构成【庄园建筑】【城堡建筑】【民居建筑】【园林建筑】案例研究案例研究 四四 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 在建筑风格上，拥有收分墙、梯形窗、松格门、边玛墙、柱拱梁等藏区传统建筑独有的形式；建筑色彩与装饰图案上以红、白、黄、蓝等色为主，在门窗上方绘以日月祥云吉祥图案等也别具一格 院落式合院住宅 天井式合院住宅 各层功能布局 占地和建筑规模都比较大,住宅层数一般2 3 层,整个建筑沿南北向的中轴线对称,由坐北朝南的主楼和东、南、西三侧的外回廊式建筑围合成“回”型或近似“回”型的院落,大门多向南开在中轴线上,布局十分严整34、,主楼的体量与规模都很大,与另外三侧进深较小的外回廊式建筑形成鲜明的对比,整体主次很分明。属大型住宅,一般为僧俗贵族所有。占地和建筑规模不大,住宅的层数1 3 层,布局较为自由,没有明确的轴线和主体建筑,而是依据用地,按生活需要逐步形成的平面布局形式,天井的面积普遍较小甚至没有,大门的位置则往往根据需要来设置 小型住宅,一般为普通僧侣和居民所有。传统藏式民居一般为三层,底层圈养牲畜、堆放草料;二层为卧室、厨房等,一般厕所悬挑在该层的后墙外;三层设经堂,楼顶附加晒台、眺台和香炉。特别指出的是,经堂是房屋中的专门宗教场所,装饰最豪华,朝向最好,一般在最高一层,用以家庭法事,一般占该房屋总面积20%35、左右。民居建筑类型与特点 本土风格 案例研究案例研究 四四 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan General Concept Planning 总体概念规划 05 1.基地概况 2.地形分析 3.自然基底分析 4.可达性分析 5.开发适宜性分析 6.空间结构 7.预留拓展区发展引导 8.控制引导区发展引导 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 基地概况 研究范围：300公顷（约4500亩）A B C D A B D C 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN 36、WUNONGDING Project Concept Plan 基地内海拔33223587米，东部地区地势相对较高，西部区域海拔较低。基地内高地与谷底高差大于基地内高地与谷底高差大于250250米，高程变化较为丰米，高程变化较为丰富，可根据地形变化提供不同的体验活动。富，可根据地形变化提供不同的体验活动。高程高程 坡度坡度 基地平均坡度较大，地形复杂，中部东西向谷地区域相对平缓。坡度的提升提供了广阔的景观视野。坡度的提升提供了广阔的景观视野。维持并加强陡坡区域的植被保护。维持并加强陡坡区域的植被保护。基地地形复杂，应充分结合地形，展现地形的多变性与层次感，采取“大疏大密”的组团式开发 总体概念37、规划总体概念规划 五五 地形分析 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 地形分析 依据GIS分析结果，得出适宜开发的用地区块 适宜开发用地 图例 总体概念规划总体概念规划 五五 A B C D E F G 研究范围 地块 面积（单位：h）A 5.89 B 2.73 C 0.71 D 1.10 E 2.08 F 17.95 G 6.90 H 3.07 I 0.12 J 11.06 K 5.60 M 1.08 N 4.52 O 4.59 H J I K M N O 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Pro38、ject Concept Plan 自然基底分析 林田相间，缓坡低谷的肌理特色应予以保留和强化 农田 谷地 现状林地 图例 研究范围 山顶视点 山脊 舒缓地形 山脊走向 平坦地形 总体概念规划总体概念规划 五五 现状村庄 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 可达性分析 依据可达性高开放、可达性低私密的原则，引导功能布局 总体概念规划总体概念规划 五五 可达性低 可达性中 可达性高 图例 规划范围 内部主要道路 通往外部主要道路 入口 A B C D E F G H J I K M N O 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN39、 WUNONGDING Project Concept Plan 开发适宜性分析 适宜开发地块 控制开发地块 不宜开发地块 图例 规划范围 国道 总体概念规划总体概念规划 五五 A B C D E F G H J I K M N O 保护林地、田地，并形成开发梯度 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 空间结构 规划核心区 控制引导区 预留拓展区 总体概念规划总体概念规划 五五 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 预留拓展区发展引导 分区定位：结合旅游和城镇拓展40、功能的预留发展区域。发展策略：近期预留，功能互补 近期预留强势引爆规划核心区，避免散兵作战，待区域开发成熟后，结合旅游需求和城镇拓展需求，开发本区域。功能互补新增功能需在整体区域中统筹考虑，避免同质化发展，形成各具特色、层次分明的功能布局。预留拓展区 总体概念规划总体概念规划 五五 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 控制引导区发展引导 分区定位：以艺术文化、精品酒店、休闲娱乐为主要功能的特色接待集聚区。发展策略：界面控制、绿色屏障 绿色屏障规划将214国道沿线以北30米范围内划定为禁止建设区，形成绿色屏障，保持山体生态景观。41、界面控制区域内建筑高度和风格应与入口区整体风貌相协调，形成优美的入口景观界面。控制引导区 总体概念规划总体概念规划 五五 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 控制引导区发展引导 总体概念规划总体概念规划 五五 A B C A片区 发展方向：利用较为私密的环境，突出艺术文化主题。主要项目：主题酒店、艺术家村落 B片区 发展方向：现状已建酒店，以改造提升现有设施为主。主要项目：特色客栈、休闲餐饮 C片区 发展方向：依托田园，强化休闲娱乐功能。主要项目：休闲娱乐会所、运动休闲中心、田园精品酒店 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN42、 WUNONGDING Project Concept Plan Planning Design Of The Core Area 核心区规划设计 06 1.视线分析 2.场地分析 3.空间发展策略 4.功能结构 5.用地指标 6.道路交通 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 视线分析 依据人视感受，选取视觉焦点和中心区域设置标志性节点依据人视感受，选取视觉焦点和中心区域设置标志性节点 核心区规划设计核心区规划设计 六六 制高点 视觉焦点 视觉焦点 视觉焦点 视觉中心 人视角视线分析（广场）人视角视线分析（国道）德钦县雾浓顶项43、目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 场地特征场地特征 场地分析 空间空间发展发展导向导向 1.区域制高点宜形成标志性景观节点。2.可进入性较强的地块宜形成入口形象展示区域。3.地势较低的地块将成为区域的视觉中心，宜构建区域的中心区。4.开阔的平缓坡地宜形成区域视觉背景和空间发展腹地。基地内现有2处缓坡高地和1片较为平缓的谷地。呈现“二高“二高夹一谷”夹一谷”的地形特征。标志景观节点 区域中心 入口形象节点 视觉背景 发展腹地 依托“二高一谷”，构建“一廊一心二节点”基础空间架构依托“二高一谷”，构建“一廊一心二节点”基础空间架构 标志景观节44、点 入口形象节点 区域 中心 核心区规划设计核心区规划设计 六六 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 呼应 1.1.基地主要视线廊道正对主峰卡瓦格博。基地主要视线廊道正对主峰卡瓦格博。2.2.打开观景界面，设置多样化的观景节点。打开观景界面，设置多样化的观景节点。3.3.依托“梅里十三峰”，构建多条与山峰对依托“梅里十三峰”，构建多条与山峰对应的视线廊道。应的视线廊道。cooperation 卡瓦格博 空间发展策略 核心区规划设计核心区规划设计 六六 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project45、 Concept Plan 入画 1.1.将小镇将小镇融入梅里大画卷融入梅里大画卷 2.2.通过建筑形式、风格的变化，结合地形地势，打造通过建筑形式、风格的变化，结合地形地势，打造无敌的山地小镇美景图，使得无论从小镇内部还是无敌的山地小镇美景图，使得无论从小镇内部还是小镇外部，都能构建起小镇外部，都能构建起有景深，多层次有景深，多层次的画卷。的画卷。picturesque 空间发展策略 核心区规划设计核心区规划设计 六六 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 一核一环、三廊四区 主要景观廊道主要景观廊道 高端养心区 田园度假区 46、集散服务区 城镇功能 拓展区 综合体 验核 1.1.一核一环：利用现状台地构建综合体验一核一环：利用现状台地构建综合体验核，同时，依托环山步行道路，形成转核，同时，依托环山步行道路，形成转山文化体验环线。山文化体验环线。2.2.三廊四区：以自然谷地作为主要景观廊三廊四区：以自然谷地作为主要景观廊道，辅以两条次要景观廊道，形成呼应道，辅以两条次要景观廊道，形成呼应梅里十三峰的观景界面。同时，结合场梅里十三峰的观景界面。同时，结合场地特征导入产品，形成四大功能区。地特征导入产品，形成四大功能区。核心区规划设计核心区规划设计 六六 功能结构 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDIN47、G Project Concept Plan 核心区规划设计核心区规划设计 六六 土地使用规划 序号 用地性质 用地代号 面积（公顷）比例（%）1 居住用地 R 12.67 25.70 其中 一类居住用地 R1 12.67 2 商业服务业设施用地 B 25.27 51.26 其中 商业设施用地 B1 17.04 商务设施用地 B2 0.89 娱乐康体设施用地 B3 3.98 其他服务设施用地 B9 0.88 商住混合用地 BR 2.48 3 道路与交通设施用地 S 10.39 21.08 其中 城市道路用地 S1 9.51 交通站场用地 S4 0.88 4 绿地与广场用地 G 0.97 1.948、7 广场用地 G3 0.97 5 建设用地 49.3 100 6 非建设用地 E 90.72 其中 农林用地 E2 90.72 总计 140.02 一类居住用地 商业设施用地 商务设施用地 娱乐康体设施用地 其他服务设施用地 商住混合用地 城市道路用地 交通站场用地 广场用地 农林用地 土地使用规划总表 规划居住用地12.67公顷，商业服务业设施用地25.27公顷 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 规划建设用地面积约 49.30公顷（740亩）用地分类 面积（公顷）占总建设用地比例（%）现状 规划 现状 规划 道路用地 3.49、26 9.51 28.90 19.31 其他建设用地 39.78 80.69 村庄建设用地 8.02 71.10 总建设 用地 11.28 49.3 100 100 非建设 用地 128.74 90.72 项目总 用地 140.02 规划用地汇总表 其他建设用地 道路用地 农林用地 图例 规划范围 用地指标 核心区规划设计核心区规划设计 六六 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 双环相扣，人车分流，步行主导 S P S S S 主要入口 国道 机动车道 步行道 图例 S 广场 P 停车场 1.1.规划以步行道串联主要节点，辅以50、车行规划以步行道串联主要节点，辅以车行道路提升内部通达性。道路提升内部通达性。2.2.构建互不干扰的车、步行双环线，实现构建互不干扰的车、步行双环线，实现人车分流，提升交通安全性。人车分流，提升交通安全性。核心区规划设计核心区规划设计 六六 道路交通 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan conceptual plan 概念方案 07 1.项目布局 2.整体鸟瞰 3.集散服务区 4.城镇功能拓展区 5.田园度假区 6.综合体验核 7.高端养心区 8.转山游憩系统 9.重大基础设施布局 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WU51、NONGDING Project Concept Plan 集散服务区集散服务区 集散换乘中心 国际车友俱乐部 山景游客体验中心 城镇功能拓展区城镇功能拓展区 藏区人家 综合办公区 山地商业街 特色居住社区 田园度假区田园度假区 田园精品度假村 牧歌庄园 大愿林 综合体验核综合体验核 藏文化主题度假酒店 藏式建筑博览园 茶马古道主题剧院 山地景观客栈群 商业休闲街 夜酒吧长廊 高端养心区高端养心区 云顶养心研修中心 国际企业家俱乐部 云麓公馆 14 08 11 12 04 07 13 02 05 06 01 17 15 18 19 03 16 概念方案概念方案 七七 项目布局 01 02 0352、 04 05 06 09 10 11 12 14 15 16 13 17 18 19 07 08 09 10 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 整体鸟瞰 概念方案概念方案 七七 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 局部鸟瞰 概念方案概念方案 七七 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 国际车友俱乐部 1 山景游客体验中心 2 分区概述：小镇的入口区域，衔接214国道与基地内部交通。提供交通集散53、餐饮购物、旅游咨询服务、大型活动节庆等综合性服务功能。集散服务区 概念方案概念方案 七七 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 国际车友俱乐部 为自驾车、自行车车友设置的综合俱乐部。提供聚会交流、餐饮住宿、车辆维护、活动组织等一站式服务。集散服务区 概念方案概念方案 七七 01 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 集散服务区 山景游客体验中心 利用现状陡坡地形设置的退台式建筑。顶部导入游客，兼可作为夜间表演、露天电影等活动的场地。中部为观山休闲平台。设置餐饮购54、物、导游咨询、宣传导览、急救医疗、电信邮政等综合功能。02 概念方案概念方案 七七 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 藏区人家 1 综合办公区 2 分区概述：以居住、办公、商业等城镇生活功能为主，融合原生态藏家风情体验和旅游服务功能的城镇功能拓展片区。城镇功能拓展区 概念方案概念方案 七七 山地商业街 3 特色居住区 4 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 城镇功能拓展区 藏区人家 原汁原味的的藏区人家体验群落。吸引朝圣的藏民过来体验，甚至经营。01 概念方55、案概念方案 七七 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 城镇功能拓展区 综合办公区 旅游小镇行政管理办公驻地。设置商务办公区域，吸引县城企业入驻。02 概念方案概念方案 七七 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 城镇功能拓展区 山地商业街 结合山地地形建设。以基层商业和生活服务功能为主。兼顾旅游服务功能，让游客体验本土生活。03 概念方案概念方案 七七 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 城镇功56、能拓展区 特色居住区 低密度生态山地居住区。传承藏式建筑风格，形成极具当地特色的区域风貌。03 概念方案概念方案 七七 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 田园精品度假村 1 牧歌庄园 2 分区概述：利用现状村庄和农田基底，保留藏区田园风貌，通过功能导入和设施提升，构建本土特色与 高端服务结合的田园度假片区。大愿林 3 田园度假区 概念方案概念方案 七七 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 田园度假区 田园精品度假村 在现状村庄整体风貌的基础上提升。入口增设一57、个提供餐饮、会议的综合服务楼，腹地以现有藏式民居为基础，适度改造，打造一个独栋院落式超五星现精品酒店。景观价值最大化，每个房间都能欣赏到迷人的梅里雪山美景。重塑湖水景观，作为传说故事的承载地。01 参考案例：仁安悦榕庄 概念方案概念方案 七七 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 田园度假区 牧歌庄园 散布于田园中的特色庄园。一部分打造家庭和伙伴型的私密度假空间，享受骏马驰骋的牧场生活 一部分打造可以让大众体验的藏式农牧生活 02 概念方案概念方案 七七 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Projec58、t Concept Plan 田园度假区 大愿林 通过植树、祈福、制作信物等形式与神山互动的场所。利用原始山林打造一个适合人们祈愿的理想载体。03 概念方案概念方案 七七 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 藏文化主题度假酒店 1 藏式建筑博览园 2 分区概述：利用相对平坦的谷地，打造一个集观景游憩、藏文化演艺、主题商业、特色客栈，度假酒店等于一体，突出藏文化的综合体验区，作为整个小镇的公共活动中心、人流集聚区与文化高地。茶马古道主题剧院 3 综合体验核 山地景观客栈群 4 商业休闲街 5 夜酒吧长廊 6 概念方案概念方案 七59、七 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 藏文化主题度假酒店 藏式文化度假的集中体验。从建筑形式到内部装饰、壁画等，体现藏文化精髓。一房一特色，从不同角度体现藏文化主题。01 综合体验核 概念方案概念方案 七七 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 藏式建筑博览园 迁建或原貌复建区域内具有代表性的藏式建筑，进行集中展示。非物质文化遗产展示区，采用前店后坊的形式，展现传统技艺和工艺。02 综合体验核 概念方案概念方案 七七 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN W60、UNONGDING Project Concept Plan 茶马古道主题剧院 发挥德钦“歌舞之乡”的文化产业优势，将德钦弦子、茶马古道弦子等当地特色文化在剧场中予以展现。突出茶马古道文化和神山文化，量身定制一台只属于德钦的实景歌舞剧，使之成为小镇的文化的灵魂，并激活小镇夜间娱乐。03 综合体验核 概念方案概念方案 七七 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 山地景观客栈群 依山而建，灵动布局的藏式山地客栈群，让每个房间都能欣赏梅里雪山的景色。针对藏民、老外、成功创业家进行招商，让每一个客栈都注入客栈老板的心血，让他们与梅里结缘61、，打造经典中的经典，让每一个客栈都塑造属于自己的核心竞争力，吸引游客。04 综合体验核 概念方案概念方案 七七 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 商业休闲街 将观景平台与商业街结合，构建可赏可游的公共空间。业态上以餐饮休闲、特色购物和主题文化体验为主。05 综合体验核 概念方案概念方案 七七 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 夜酒吧长廊 以酒吧、茶吧、音乐吧等休闲业态为主的公共开放空间。小镇夜间娱乐活动的核心区。06 综合体验核 概念方案概念方案 七七 德62、钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 云顶养心研修中心 1 国际企业家俱乐部 2 分区概述：在区域制高点构建的以禅修养心、野奢度假和高端旅居为核心功能的中国顶级养心度假胜地，营造一个人与神对话的空间，同时也是整个小镇的标志性节点。云麓公馆 3 高端养心区 概念方案概念方案 七七 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 云顶养心研修中心 打造一个适合涵养心性、静修养生的高端场所。吸纳藏传佛教的精髓，邀请世界顶级高僧大德前来讲经说法 吸引顶级企业家、成功人士前来研修、交流63、。01 高端养心区 概念方案概念方案 七七 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 国际企业家俱乐部 企业家的商务、交流平台。功能上以会议、商务交流为主，同时兼有小型住宿和精品餐饮等功能。02 高端养心区 概念方案概念方案 七七 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 云麓公馆 可定制的景观度假公馆。散落在离梅里最近的地方。限量供应，让每一座公馆都成为顶级奢侈品。03 高端养心区 概念方案概念方案 七七 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING P64、roject Concept Plan 转山游憩系统 概念方案概念方案 七七 基地内部形成完整的转山环线。联动基地国道北部山体，远期形成以小镇为核心的大转山线路。成为梅里內、外转经线路的展示前台和组织者。乡野游憩节点 内部转山环线 大转山环线 图例 观山摄影节点 集散服务中心 转塔祈福节点 生态营地节点 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 重大基础设施布局 概念方案概念方案 七七 电力 电源自县城35KV电网接入。于雾浓顶村北侧设置35KV变电所一处。电信邮政 电信电缆自县城接入。于集散服务区设置邮电所一处。给水 水源自县城给65、水管网接入。排水 由于基地属地质灾害易发区，且年降雨量较少，因此规划采用雨污合流制排水体制，雨水、污水收集后经管道排至县城污水处理厂，规划污水处理率100%。结合项目建设进程，排水工程分为二期建设 近期：于基地南侧地势较低处设置污水蓄水池（地下），定期由车辆运送至县城污水处理厂。远期：建设基地至县城污水处理厂的污水管道，基地污水全部排至县城污水处理厂。变电所 邮电所 污水蓄水池 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan Planning Implement 规划实施 08 1.开发建设引导 2.投资概算 3.招商运营 德钦县雾浓顶项66、目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 规划实施规划实施 八八 开发建设引导 居住建筑居住建筑 居住建筑配色推荐图1 居住建筑配色推荐图2 主色 辅色 居住建筑风貌示意 居住建筑风貌示意 建筑风貌控制 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 规划实施规划实施 八八 开发建设引导 商业建筑商业建筑 居住建筑配色推荐图1 居住建筑配色推荐图2 主色 辅色 建筑风貌控制 商业建筑风貌示意 商业建筑风貌示意 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Co67、ncept Plan 规划实施规划实施 八八 集散服务区 建筑高度控制在4层以内，以2到3层为主 城镇功能拓展区 低层区，以2到3层为主 田园度假区 低层区，以1到2层为主 综合体验区 建筑高度以1到3层为主，自西向东逐渐增高，重要标志性节点控制在5层以内 高端养心区 建筑高度以1到2层为主，标志性节点周边控制在3层以内，重要标志性节点控制在5层以内 1-2层 2-3层 3-4层 图例 小镇至高区域 开放空间 开发建设引导 建筑高度控制 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 规划实施规划实施 八八 开发建设引导 住宿及居住容量测68、算 分区 项目 建筑面积（）游客容量 居民容量 备注 集散服务区 集散换乘中心 国际车友俱乐部 4000 50 商业为主，部分住宿功能 山景游客体验中心 8000 城镇功能拓展区 藏区人家 7500 100 商住功能 综合办公区 12000 山地商业街 7000 100 商住功能 特色居住区 15000 600 田园度假区 田园精品度假村 7000 280 牧歌庄园 10000 大愿林 综合体验核 藏文化主题度假酒店 13000 520 藏式建筑博览园 12500 200 含部分住宿功能 茶马古道主题剧院 8000 山地景观客栈群 16000 1200 商业休闲街 8000 夜酒吧长廊 64069、0 高端养心区 云顶养心研修中心 6000 80 含部分住宿功能 国际企业家俱乐部 8000 100 含部分住宿功能 云麓公馆 22500 200 合计 2430 1000 注：上述容量测算仅为酒店设施及住宅的容量测算，商业、娱乐等作为配套设施未算在内 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 投资概算（不含土地费用）规划规划实施实施 八八 分区 项目 占地面积（）建筑面积（）建筑单价（元）装饰单价（元）其他（万元）总投资（万元）集散服务区 集散换乘中心 9300 200 186 国际车友俱乐部 9600 4000 1000 20070、0 1200 山景游客体验中心 16000 8000 2000 2000 3200 集散服务区小计 4586 城镇功能拓展区 藏区人家 25000 7500 1200 1800 2250 综合办公区 11000 12000 1500 1500 3600 山地商业街 10000 7000 1200 1800 2100 特色居住区 50000 15000 1500 2250 城镇功能拓展区小计 10200 田园度假区 田园精品度假村 23000 7000 3500 2500 4950 牧歌庄园 160000 5000 1500 3000 2250 大愿林 25000 240 600 田园度假区小计71、 7800 综合体验核 藏文化主题度假酒店 18000 13000 1500 3500 6500 藏式建筑博览园 25000 12500 1200 3000 5250 茶马古道主题剧院 2500 8000 2000 4000 4800 山地景观客栈群 40000 16000 1200 1800 4800 商业休闲街 20000 8000 1200 2000 2560 夜酒吧长廊 16000 6400 1200 2000 2048 综合体验核小计 25958 高端养心区 云顶养心研修中心 10000 6000 2000 4000 3600 国际企业家俱乐部 15000 8000 2000 35072、0 4400 云麓公馆 75000 22500 1500 3000 10125 高端养心区小计 18125 道路 95000 30 475 合计 67144 项目总投资约项目总投资约6.76.7亿元（不含征地、拆迁等费用）亿元（不含征地、拆迁等费用）说明：本次投资概算不含土地征用、拆迁、市政基础设施等费用。德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 招商运营 规划实施规划实施 八八 建立统一高效的运营机制，保证项目整体协调运作建立统一高效的运营机制，保证项目整体协调运作 1.由主要领导牵头，成立核心领导小组，统筹项目运作。2.严格按照73、规划实施，最大程度的减少在实施过程中由于各种因素演化所带来的偏差，避免产品同质化发展。3.加强土地集约利用，合理布置功能区域和产品构架，实现土地资源的合理增值。4.在实现自身快速开发经营的同时，率先打造区域品牌，获得长远利益。运营机制 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 招商运营 规划实施规划实施 八八 招商运营模式 A+B模式 A B 政府授权成立雾浓顶旅游开发总公司，农民以土地入股。引入一家具有整体开发运营能力的大型专业投资商。双方共同出资成立雾浓顶旅游发展有限公司。旅游发展公司负责土地整理、基础设施建设、项目整体开发运营74、。通过经营和部分土地出让获得收益。引入多家独立且具有一定实力的大中型单体项目投资商进驻。1+X模式 1 X 企业代资兴建基础设施。政府层面成立雾浓顶旅游开发总公司，对土地进行征收整合。雾浓顶旅游开发总公司对土地进行统一管理，分拆招商。整体把控。通过土地出让、出租及部分自营项目获得收益。对各自项目进行投资开发。通过出售或经营获利。德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 招商运营 规划实施规划实施 八八 由于土地利用价值和盈利模式不同，拆分招商时需进行合理搭配，保证投资价值的均好性 土地利用价值分析 编号 面积（）功能 地块初步分析 75、类型 初步投资分析 核心盈利能力分析 1 34900 集散服务区 旅游服务型片区 长期经营 建设开发成本 欠缺，通过少量餐饮、商铺租金盈利 2 25000 城镇功能拓展区 藏区人家 商住混合地块 出售 土地出让金，建设开发成本 房产销售、租金盈利 3 11000 综合办公区 行政办公区域 出售+经营 办公场地出租 4 10000 山地商业街 商业地产，以生活配套为主 出售+经营 商铺销售、租金盈利 5 50000 特色居住区 低层为主的居住社区 出售 房产销售 6 23000 田园度假区 田园精品度假村 以现状民居改造为主 长期经营 土地的置换、动迁取得成本大 酒店经营 7 160000 牧歌76、庄园 旅游度假地产 出售 土地出让金，建设开发成本 少量房产销售 8 25000 大愿林 利用现状林地的景观提升项目 长期经营 景观提升 欠缺，主要依托相关商品销售 9 18000 综合体验核 藏文化主题度假酒店 旅游度假酒店 长期经营 土地出让金，建设开发成本 酒店经营 10 25000 藏式建筑博览园 文化博览与商业结合 出售+经营 通过商品销售、体验等综合盈利 11 2500 茶马古道主题剧院 旅游核心项目 长期经营 演出门票、场地出租 12 40000 山地景观客栈群 度假客栈群，可切分为若干小地块开发 出售+经营 客栈经营 13 20000 商业休闲街 旅游商业地产 出售+经营 商铺77、销售、租金盈利 14 16000 夜酒吧长廊 旅游商业地产，以夜间娱乐功能为主 出售+经营 商铺销售、租金盈利 15 10000 高端养心区 云顶养心研修中心 高端会所，提升小镇品质的重要产品 长期经营 会所经营、餐饮、住宿 16 15000 国际企业家俱乐部 17 75000 云麓公馆 旅游度假地产 出售 房产销售 01 02 03 04 05 06 09 10 11 12 14 15 16 13 17 07 08 德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 招商运营 规划实施规划实施 八八 招商运营原则 产品组合 原则 规模梯度 78、原则 差异互补 原则 长线经营 原则 将出售与长期经营类产品绑定，形成若干产品组合供投资商选择，防止产品开发一头热。划定不同规模的开发区块，供不同实力的投资商选择。招商目标需在功能和形式上同业差异、异业互补。优先选择具有长期经营能力和意愿的投资商，保证区域的长久活力。德钦县雾浓顶项目概念性规划 DEQIN WUNONGDING Project Concept Plan 招商运营 规划实施规划实施 八八 农民利益保障 土地入股 将土地量化为股权，入股雾浓顶旅游开发总公司，农民获得固定股权红利收益。住宅置换 由农民自主选择于县城或城镇拓展区置换住宅。商铺补偿（可选）人均配比一定面积的商铺，由旅游开发公司统一管理经营，农民获得租金收益，鼓励家庭合作自营。