1、高新产业园区综合案例分析,2,案例分析,案例选择条件：,区域有产业支撑区域成为城市房地产市场中的高价值版块,案例：,西安高新区苏州工业园美国silicon valley 上海张江高科产业区台湾新竹工业园区深圳高新区上海安亭新镇印度Bangalore soft park,产业园的发展历程产业园的发展模式产业园成为城市中高价值区域的核心支撑点,核心结论：,3,西安高新区-基本情况,西高新,老城区,区位：位于西安市西南面必，属于新开发区交通：距老城区10多公里占地规模：一期、二期和二期共34平方公里，未来还继续扩张园区性质：以电子信息、光电一体化和生物制药为主要产业入园企业：2003年达到5000余2、家，实现营业收入616亿元，全国高新区中排名七。上市公司14家，世界500强企业20余家,园内职工：至2003年园内有员工20余万人，本科以上约40000人周边环境：所在区域属于西安高校区，周围有西工大、西北大学、西安电子科技大学等22所高校,4,西安高新区-发展历程,1991-1994,1995-1997,1998-2001,2002-2004,时间,规模,2.7平方公里,4平方公里,22平方公里,30余平方公里,关键举措,标志建筑基础设施,高科大厦新纪元俱乐部西部电子商城,电子信息大厦高科广场,阶段,起步期,快速发展期,成熟发展期,发展期,配套,简单配套自发形成,依靠房地产项目自带配套,地3、产企业,本地企业,中海、中国广厦、上海绿地、和黄,房价,简单配套自发形成,本地企业,1800元/平米,2000-2700元/平米,3000-3500元/平米,行政中心成立,易初莲花、世纪金花等大型商业进驻,本地企业,5,西安高新区区域价值的核心支撑点,价值1：大规模的开发量，是高新区最终成为西安高价值区的前提,占地规模,企业数量,员工数量,住宅需求,配套需求,外来需求,全市高价值区,价值2：良好的空气质量和人文环境,西高新少工业，空气质量优良，居住环境吸引了大量区域内外置业者紧邻学府区，浓厚的人文气氛也是吸引置业者的主要原因,价值3：高新产业扩大和升级带来的高收入人群,园区高新企业数量的不断增4、大，人员结构的高层次和高收入是高新区房地产市场的有力支撑,价值4：先进、现代和智能化的基础设施,先进的路网、现代化的供水供电和智能化的通讯设施保证了高新区始终不落伍,高新区规划图,6,西安高新区区域价值的核心支撑点,价值5：齐备、优质和领先的配套,中小学校、双语国际学校、高新医院、星级宾馆易初莲花、世纪金花、紫薇mall等高档大型购物中心，俱乐部、健身中心、餐饮、娱乐等休闲场所广场、公园等公共活动空间,价值6：新行政中心CBD的建立，使高新区成为西安新的城市中心,2003年西安行政中心的建立，标志着高新区开始质的飞跃，成为了西安的新城市中心外地大牌开发商的进入，更促使高新区成为一个高价值区,75、,苏州工业园区-基本情况,区位：地处苏州城东金鸡湖畔，距上海80公里；占地规模：规划占地70平方公里，其中住宅用地15平方公里园区性质：以电子信息、生物医药、新材料等为核心的支柱产业入园企业：目前有52家世界500强企业入驻、园区科技型企业已超过400家,园内职工：已有高目前级专业技术人才超万名周边环境：西临平方公里金鸡湖，规划了中央公园等大量公共休闲绿地，中新合作打造ISO14000环境管理示范区,8,苏州工业园区-发展历程,1994-1997,1998-2003,2003至今,时间,关键举措,中新专家合作制定规划建立启动区道路系统中央公园建成邻里中心部分建成,中新政府联合招商金鸡湖畔公园建6、成二、三期道路系统开始建设,阶段,起步期,成熟发展期,发展期,居住人口,农村人口为主,房地产市场,城市人口开始向园区迁徙,市区消费者逐渐被园区吸引/投资者大量出现，房价迅速上涨,高档住宅大量涌现，均价上升至4500以上，区域成为苏州房产市场的领跑者,涉外医院、艺术展馆等建成特色商业街开放,区域已成为全市居民向往的居住地,住宅均价1500左右,9,苏州工业园区域价值的核心支撑点,价值2：优越的自然环境和环境规划,价值5：区域高立意，高形象,把苏州工业园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区 原版新加坡花园城市空降，移民新加坡,价值3：现代的、国际化的市政配套,价7、值4：便利和丰富的基本生活配套,引入新加坡模式邻里中心,国际博览中心、科技文化艺术中心、新加坡国际学校、九龙外资医院,价值1：完全超前的整体规划,融合了新加坡的城市规划经验，注重生活和环境质量，合理布局工业与各项城市功能，高标准地规划设计基础设施,10,美国silicon valley-基本情况,区位：起源于加利福尼亚州圣克拉拉县，后扩大到旧金山湾区9个县交通：交通硬件设施发达，但随着产业的高度膨胀一度陷入恶化占地规模：总面积700多平方公里产业性质：软件、硬件研发、IT咨询、生物技术高科技研发类硅谷企业：英特尔、AMD、IBM、Nvidia、Sanyo等世界一流企业总部,工作人员：企业金领、8、创业精英周边环境：斯坦福大学等教育机构为硅谷提供了技术及人才平台优势,11,美国silicon valley-发展历程,1990-2003,2003年中至今,时间,发展动力,国防工业、斯坦福大学、仙童公司和IBM的建立,个人电脑、通讯、多媒体等相关企业崛起,互联网等信息技术的突飞猛进,阶段,启动期,鼎盛发展期,衰落期,高速发展期,人口组成,斯坦福大学提供高科技人才创业环境形成大批行业精英进入创业及工作,房价,圣克拉拉住宅均价上涨到10000$/m2房价达到顶峰,地价下跌50%住宅价格暴跌30%商用房产租金下降30%以上，空置率上升37%,人口开始流出企业外迁,1950-1970,1970-199、90,网络经济泡沫崩溃，行业衰退萧条,高收入金领阶层形成,平稳发展,平稳发展,12,美国silicon valley区域价值的核心支撑点,价值1：舒适的气候、良好的空气质量和优美的自然环境,旧金山湾有优越的地理条件，阳光明媚，气候舒适，有“天然空调”之称,价值2：充足的高收入客源,世界一流高科技研发企业创造出了大批的高收入阶层客户,价值3：现代化的配套设施和基础设施(Modern facilities),价值4：优越的创业环境和氛围,大量的投资机构区域形象定位契合高收科技精英：轻松智慧创业精英和专业人才聚集的优越人文氛围,13,上海张江高科园-基本情况,区位：位于上海浦东新区中部交通：距市中心10、人民广场13公里，距外滩商务区9公里，距上海火车站17公里，地铁二号线从虹桥机场途经张江到浦东国际机场 占地规模：规划占地25平方公里园区性质：以信息技术、生物医药、技术创新与研发产业为主,园区企业：2003年企业总数已达2200多家，投资额达数百亿元，入驻企业有通用、微软、摩托罗拉、东京电子、花旗银行、Sony、联想等研发机构工作人员：企业白领、科研技术人员等周边环境：临近陆家嘴金融区,14,上海张江高科园-发展历程,时间,关键举措,国家生物医药基地建立,软件产业园、银行卡产业园建立、张江药谷形成,阶段,起步期,成熟发展期,发展期,复旦张江校区启动,房地产市场,普通公寓房需求较小住宅均价2011、00以下,别墅推向市场/投资投机行为出现/供不应求/住宅均价迅速从3000上涨到6000,以自然环境、人文气息、低密度建筑、高品质服务设施为特点，形成张江“硅谷”国际聚居区:普通住宅均价8000,形成了生物医药、集成电路和软件三大主导产业,1996-1999年,2003年至今,1999年8月-2002年,产业发展,99年8月上海市政府开始实施“聚焦张江”的举措，占地1平方公里的技术创新区启动,高起点地大量引进国内外的高科技研发机构,经济发展,大量外资企业进入，精英人口迅速流入02年税收7.7亿，增长16倍,注册企业达3168家从业员工约45000名，平均收入6000-8000元/月,15,上海12、张江高科园区域价值的核心支撑点,价值1：空气质量、自然环境优于老市区,价值5：充足的高收入客源,国内外知名企业研发基地入驻吸引了大量高收入的行业精英,价值3：完善的服务体系,价值4：政府政策的大力支持,举全市之力，让政策、财力、技术和人才迅速向张江集结出台了包括外资引进、人才引进及创业孵化等大量优惠政策,风险投资、金融服务机构、工商注册代理、一站式审批服务等,价值2：现代化的基础设施,设施更加现代化、交通规划超前,16,台湾新竹科学工业园区-基本情况,区位：位于台湾新竹市东南侧，台北市西南约70公里处；交通：距桃园中正国际机场55公里，中山高速公路、北部第二高速公路通过，南北电气化铁路贯穿台湾13、西部；占地规模：占地770公顷；园区性质：以电子通讯、IT、光电产业等高科技企业为主，包括台积电、明基等大型企业及跨国公司生产基地；入园企业：截至2003年底，累计入园企业370家，总营业额新台币8578亿；,园区从业人员：共101832 名员工，其中专科以上占67%，大学以上占43%，平均年龄32岁；周边环境：新竹三面环山，拥有壮丽的山景资源；西临台湾海峡，渔港、沙滩与红树林生态休闲区。,17,台湾新竹工业园-发展历程,1980-1983,1984-1986,1987-1990,1990-2003,时间,关键举措,科技引进 人才培养,科技城设想,加入世界科学园区协会及世界研究园会，加强国际合14、作,阶段,建设发展期,快速发展期,成熟发展期,转型期,企业,45家企业大企业入园,370家企业,房价,90家企业，国际企业及中小企业入园,完成区域宽频服务网络/工业园服务中心投入使用,150家企业台积电入园,18,台湾新竹工业园区域价值的核心支撑点,价值1：优良的自然环境和人文环境,价值5：科技企业及研发机构带业的高知和高消费人群,高科技企业的高知员工，保持了区域内旺盛的购房需求,价值3：齐备、优质的配套,价值4：完善的服务体系,紧邻的清华大学、交通大学及工业研究院提供技术支持标准厂房、优质住宅、大型公园、实验中学、绿地等,设立联合服务中心，提供一站式服务，科研经费补助等,价值2：井井有条的规15、划,主要规划为工业区、住宅休闲区及学校区 区内水电、网路设备等基础设施一应俱全，交通路网不断更新升级,19,深圳高新技术产业园-基本情况,区位：沙河西路以西、滨海大道以北；交通：距桃园中正国际机场55公里，中山高速公路、北部第二高速公路通过，南北电气化铁路贯穿台湾西部；占地规模：占地11.52平方公里；园区性质：以研发、科技、教育为主要功能，高新区电子信息产品产值占工业总产值的92%；入园企业：世界500强企业有60多家入驻；以中兴、金蝶为首的企业具有超过50%的自主知识产权高新技术产品,园区从业人员：共6万余人在此就职；周边环境：积极营造完善的产业生态，激情的人文生态和良好的环境生态。,2016、,深圳高新技术产业园-发展历程,1994-1995,1997-1998,1999-2001,2002至今,时间,关键举措,规划总纲学习探讨/联系高科技企业及大学,土地清查与规划/大学研究院建设/招商准备工作,虚拟大学园成立/北大生物谷动工/留学生创业园成立/开辟一站式绿色通道,阶段,孕育期,成长期,稳定发展期,建设期,配套,房价,道路、给排水等基础设施建设,深圳软件园挂牌,竣工办公楼和厂房共34.5万平/孵化器深港产学研综合大楼投入使用,21,深圳高新技术产业园区域价值的核心支撑点,价值4：园区内统一、现代、漂亮的建筑体,价值1：优质的规划,科技园纯净的规划让区域与外界产生区感科技企业与住宅区17、以球场和公园隔离的规划为区域增加了价值,价值5：科技企业带业的高知和高消费人群,数十家科技企业的高知员工，其较高的经济收入支撑了区域价值的坚挺,科技企业风格统一、现代的办公楼本身就构成了科技园区域的景观,价值2：大学园及深圳大学带来的学院氛围,价值3：城市发展带上的位置,科技园内本身的虚拟大学园和附近的深圳大学增加了区域的学院气氛,科技园位于深圳南山区，处在城市向西的发展带上，本身具有增值潜力,22,上海安亭新镇-基本情况,区位：上海嘉定安亭墨玉南路，上海国际汽车城的南端；交通：沪宁高速、318、312国道、同三国道（A30）、规划中的郊区环线及R3轻轨直抵新镇；占地规模：占地约5平方公里；产18、业：属于上海国际汽车城的有机组成部分，依靠国际汽车城强大的产业支撑,周边环境：新镇西边和西南角的边缘绿地中将用多层次的植物和宽阔的树林（至少50米宽）营造森林般的绿色屏障；掌形湖；新镇南面的结构绿地里有如学校，医院，康复中心，体育休闲中心等,23,上海安亭新镇-环境配套发展规划,城市文化森林,新镇西边和西南角的边缘绿地中将用多层次的植物和宽阔的树林（至少50米宽）营造森林般的绿色屏障,成熟完善的商业中心,新镇中心是整个城市的中心广场，在广场的周围耸立着最重要的公建设施：教堂、剧场、博物馆、五星级酒店、影剧院、商务办公楼、大型商场等，是新镇的商业、文化、娱乐中心,河滨公园,在安亭新镇北面与东边沿19、吴淞江岸的开阔地带，吴淞江的水景将与安亭新镇的绿色有机地融合,运动公园,包括了新镇的学校体育场和规划一、二期交接处的开阔地带，其间将建设一些运动场所及运动俱乐部，安置部分关于德国的运动题材的雕塑,学校，医院，康复中心，体育休闲中心等,新镇的学校规划建立完整的从幼儿园到大学预科的教育体系，符合欧美教育，直接对接国际先进教育体系,24,上海安亭新镇区域价值的核心支撑点,价值4：F1赛车扩大了区域的知名度,价值1：整体规划的超前,早期为整体规划所做的宣传及事件引起了社会的高度关注规划的超前带来的异域生活,价值5：安亭汽车城为区域带来潜要的消费需求,汽车城及汽车主题乐园的存在，产生大批收入较高的群体来20、支撑区域价值,世界级的赛车场不仅扩大了区域影响力，而且为后续区域的持续增值提供了动力,价值2：德国魏玛小镇的区域主题和纯粹的德式生活,德国小镇生活主题增添了区域的吸引力，,价值3：特殊产品-纯粹德式建筑、规划、户型,仿照原版德国魏玛小镇建筑风格、规划风格，以产品形式提升区域价值,价值6：区域统一的标识系统,统一和独具特色的标识系统让区域与外界产生区域,25,印度Bangalore Software Technology Park-基本情况,区位：位于印度卡邦州的东南部，是该州的首府交通：市内交通拥挤，但有通过其他城市和国家的飞机占地规模：总面积2190平方公里，其中软件园区1.5平方公里园区性21、质：以软件业为主，是美国之后的全球第二大软件出口国入园企业：现有高科技企业4500家，有全球60%的资质5等的软件公司在园内上班，DELL、GE、HOPE等全球知名软件企业均在此有分公司。现产值约300亿美元，预计到2009年将达到2500多美元,园内职工：16万技术工人，大多学历都在本科以上周边环境：周围有印度理工学院、印度管理学院、国家高级研究学院和印度信息技术学院等许多名牌大学。,26,印度Bangalore Software Technology Park-发展历程,27,印度Bangalore Software Technology Park区域价值的核心支撑点,价值3：Bangal22、ore作为卡邦州首府的地位,价值1：舒适的气候、良好的空气质量和优美的自然环境,Bangalore是卡邦州空气质量好、气候最宜人的城市，能吸引到高技术人才干净整洁花园城市能适合高科技企业选址的要求,价值4：周边大量高校和研究机构也带来了部分高收入者,数所高校和研究机构中的中高层管理者及教授的收,首府地位是吸引全州其他区富人买房的有力吸引点,价值2：软件产业带来的高收入人群及对高质物业的需求,一个软件工程师的平均月薪10000美元，是其他类行业职工收入的1.5-2倍，15万从事软件业的的中产阶层是支撑区域高价值的核心点大量国际著名企业对写字楼、公寓甚至酒店的旺盛需求也是支撑区域高价值的关键,THE END,