1、养老地产的运营模式与说明,-以全生命周期为线，营建适宜全龄段客户群体混合居住的大型成长型活力社区。,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,目录,.中国的养老地产,.全龄社区,.养老人群的特征与需求,.养老地产运营的9大要诀,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家。截至2014年底，我国60岁及以上老年人口已达2.12亿人，占全国总人口的15.5%。据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国2、关注的大事，同时养老型地产也成了诸多开发商争抢的商机。,.中国的养老地产,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,中国现有的养老居住特点和现状,养老地产开发从投资到获取回报需要一个漫长的过程。中国老龄科学研究院的专家们曾表示，养老地产一般的年投资回报率不过10%。建立一个养老社区，在中型城市需要成千上万亩土地，若在交通方便、环境较好地段找到这样的一块土地实非容易之事。况且，由于招 拍 挂 土地成本太高，通过正当途径拿地很难。如何拿地开发的性质决定了成本高低，也决定了今后如何退出。养老地产的土地性质非常重要，有险资的则希望与政府协议拿地，比如用工业用地开发养老地产，成本虽然低廉，3、但最后的退出会相当麻烦。此外，用于养老地产的土地是属于经营性的还是非经营性的，是应该通过协议转让还是招拍挂，这些政策在地方并没有得到细化落实。基于这样的一种社会背景下，万科、保利等巨头地产公司的谨慎不是毫无道理的。首先是养老地产的政策尚不明确，按照目前通常做法，老年福利院由民政部门主管，那么房地产公司如何与政府部门合作，必须有明确的政策指导；其次，养老地产有一定的社会福利性质，需要政策在土地出让、银行贷款乃至税费上有一定的政策优惠，才能促进开发商进军的积极性。愿望国家和地方政府、银行机构能对养老社区的建设给予一定政策支持和利率优惠，并给予鼓励、实行反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金，全力来支4、持养老社区建设。,设置医护中心,并建设养老社区,包含医疗、护理、养老、休养等不同功能的建筑结构组合,以护士站或护理站为服务区.辐射服务功能设施建筑.,养老地产内环境非常优美,距离中心城市较近,一般在10公里左右.面积一般在10公顷(150亩)左右.项目具有一定规模,但规模也不宜过大,并把老年专科医院的规模控制在必要的范围内,否则容易造成资源浪费.,养老地产能使老年人精神充实、身体健康,享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活.,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,养老的四中类型,中国养老地产的六大模式,根据养老方式和盈利方式两个维度,我们将国内的养老地产模式归纳为以下5、六大主要经营模式。,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,周边或内部医院等配套要齐全,价格便宜,空气质量要好，生态环境优质，但是交通要方便,多层居多,中国的养老地产,什么是适合老年人居住的地方呢，认为有四点：,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,.全龄社区,养生养老社区 是一种利用综合资源满足高保健意识的中老年人群体需求的养老开发模式，可以结合旅游地产或文化地产的开发，具有更好的市场适应性。,医养机构综合体 以中小型专业医疗设施和专业老年照护服务为核心的养老地产模式。规模相对较小，以持有经营为主要盈利模式。,全龄社区的养老模式,全龄社区解决的五大核心,全龄6、社区是用市场模式解决的养老模式,服务,家庭,老人心里等社会综合问题,在养老地产各种模式最有效而成熟。,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,全龄社区的六大产品组成,全龄社区的综合特点,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,全龄社区的用户组成结构,全龄社区中的养老服务方式和老人分类,全龄社区中的养老服务方式和老人分类,全龄社区中的养老服务方式和老人分类,全龄社区中的养老服务设施体系,全龄社区各级服务设施及城市公共服务半径,全龄社区各级服务设施及城市公共服务半径,养老社区服务设施组成表,全龄社区各级服务设施及城市公共服务半径,养老社区对不同城市公共服务的需求有合7、理的半径要求以符合老人正常生活半径和紧急状态下的反应时间.养老社区服务的核心在基层设施.,医院、图书馆、文化活动中心,区域性购物中心,10KM,5KM,2KM,全龄社区的社区养老服务设施半径,服务半径800-1000米,服务半径300米,服务半径300米,社区养老服务设施设置原则分级设置.老年人5分钟步行距离为300米左右.(根据资料显示300米活动半径范围内容易产生安全感、i信赖感、亲切感.)合理的基础上集约设置,以增加使用效率,可爱用引入区内电瓶车交通系统,解决社区级服务半径范围内的出行需求.,社区养老服务设施合理半径,社区公共服务设施,社区级养老服务设施,组团级养老服务设施,全龄社区的K8、PI指标-(KeyPerformanceIndicator),.养老人群的特征与需求,从自理程度，看老年人对养老设施的需求,从心理特点，看老年人对居住环境的要求,工作时期,退休后,改变,老年人的心里特点：衰老感失落感孤独感自卑感抑郁感,老年人的心理需求：提高安全感增加归属感创造邻里感营造舒适感保障私密感,从行为特征，看老年人对居住环境的要求,老年人出行活动的特征,从生理特点,看老年人对居住环境的要求,从生理特点,看老年人对居住环境的要求,从生理特点,看老年人对居住环境的要求,从生理特点,看老年人对居住环境的要求,.养老地产运营的9大要诀,2014年被称为养老产业元年，接下来就又开始兴起养老地产9、的概念，所以就把2014年称为中国养老地产元年，各路资本也都强势介入养老地产的开发。目前中国养老地产的前景看好，但商业盈利模式尚不清晰，如何成功策划规划、开发运营一个养老地产项目，机遇与挑战并存。,1、价值理念：符合独立、自主、健康的现代养老理念.,2、市场定位：目标市场全龄化是最符合当前国情的选择.,3、项目选址：“区位、环境、配套”，养老地产选址三要素,4、用地组合：低成本的复合用地模式为项目成功奠定基石,5、开发模式：根据投资策略和建设条件选择合适的开发模式,6、盈利模式：从物业租售模式向“产业链模式”延伸,7、资源整合：定位“养老产业运营商“整合国内外专业资源,8、规划设计：高水平的适10、老化的规划设计,9、融资模式：寻求多方渠道突破养老产业融资瓶颈,4、用地组合：低成本的复合用地模式为项目成功奠定基石,就土地用途而言，现在还没有养老地产供应的概念，拿地成本是养老地产最重要的成本之一，在目前养老产业土地政策尚未明晰的情况下，通过合理的用地组合，减少用地成本，是养老地产拿地之前必须考虑的重要因素。,5、开发模式：根据投资策略和建设条件选择合适的开发模式,模式一：隔代亲情社区开发模式即年轻人群与健康老人混合的社区，与其说是养老地产，不如说是适老型地产。北京太阳城、杭州绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模式的实践。这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于11、30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。“销售物业+持有经营+服务输出”是整体的盈利思路，将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。模式二：会员制医养综合体模式针对全持有的养老物业，即会员制医养综合体，押金制和会员制是国内可行的盈利模式，会员制销售的是服务内容；押金制仅是销售物业使用权。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津宝坻云杉镇等。以销售服务（而非物业使用权）为核心，是会员制交易模式的设计前提，而终身类会员、押金类会员和消费类会员的有机组合，将解决企业开发过程中的资金流问题。但从财务、盈利效果和经营三个角度12、来看，相比较传统的押金制模式，会员制运作模式可以较为灵活地计入财务报表，在经营上操作更加便捷，能够更好地实现回现。模式三：持续照料退休（CCRC）模式以持续护理社区（CCRC）模式为代表的现代养老社区，主要面向老年群体退休后的全方位生活服务的社区。代表项目是美国太阳城、三亚海棠湾国际养生社区，此外国内还有众多打着CCRC旗号的养老地产项目。CCRC模式起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。是将健康、医疗及护理服务与养老保险结合，适合身体健康、现在可以独立生活且希望今后每一个阶段都得到照料的老人。其核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体，提供自最初的退休享乐到最后的临13、终关怀这样一站式的终生退休养老服务。CCRC模式将目标客源锁定为离退休或者为离退休后生活做准备的老年人，在目前中国大多数老人面临“退休即失收”的状况，单一的销售模式或会员制都不太适合，还需要在盈利模式上结合以房养老、养老保险等金融创新方面进一步探索。模式四：养生目的地开发模式“养生目的地”开发模式，需要依托特殊的旅游度假资源，如避暑/避寒气候、地热温泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、长寿之乡等，构建复合型的养生养老度假体系。这类模式针对具有高保健意识的中高端家庭，盈利模式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，将养生养老服务和产权度假、分时度假结合，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一14、种全新经营模式。针对健康活力老人的“候鸟式养老”的度假交换平台模式，市场上已经开始有所尝试，目前上海亲和源在海南、东北等地已开始试水度假养老项目。模式五：乡居养老模式乡居养老模式，是对农村空置房屋资源进行提升改造或者结合新农村建设开发的一种养老模式。代表有崇明岛农家养老和浙江天目山农家养老项目，目前在海南万宁等地开始尝试推行这种模式。这类模式不需要大量的土地成本和大规模的建设，比较适合喜欢乡村生活的中端老年群体。在操作上，通过“公司+农户”的模式，和农民建立良好合作关系，将农村闲置的住房资源进行整合，提供给外来老人居住，企业提供统一运营管理，提供专业的餐饮、医疗、照料、休闲等服务，成为一种分散15、式养老度假酒店的经营模式。模式六：保险挂钩养老地产模式保险挂钩养老地产模式，将商业寿险和养老地产与养老服务捆绑，主要是险企介入养老地产后的一项模式创新。最新推出的三种保险产品相关的养老地产将于2015年完工，三大养老地产分别是泰康养老社区、合众养老社区和新华养老社区。这种模式下，将寿险的年金、红利和养老物业及养老服务的费用通过特定的政策设计结合起来，能够减少入住客户的一次性投入额，又能够为险企提供具有长期稳定回报的投资选择，将成为未来险资介入养老地产的主要模式之一。,6、盈利模式：从物业租售模式向“产业链模式”延伸,目前国内主流的养老地产以物业租售为核心的盈利模式从项目实践来看，以物业租售为主、特别是以销售物业为主的养老地产，房产购买者大多也不是老年人，后期老年设施的运营和配套也难以跟上，只是打着“养老地产”旗号低价拿地、以传统住宅地产模式开发的“伪养老地产”。当传统住宅地产面临市场利润下降的情况下，这类模式也就难以为继。因为，普通的商业地产都是可以用来销售的，但如果做养老地产，则需要进行相关的配套设施建设，比如无障碍设施建设、医院等，这些都需要开发商来投资，但不可能立刻见到收益，但养老地产的投资回报周期却要长很多，一般都要710年，是商业地产的2倍。,The endThank you,