1、1天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP目录背景研究/经济策划研究/环境生态策略研究/总体规划框架/启动区详细规划/附录/背景研究区位背景分析/养老产业背景分析/区域交通条件/基地周边分析/区域生态环境背景/017天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP区位背景分析区位空间关系天津是中国迅速成长的重要城市之一。/位于天津与北京之间的武清河西务镇素有“津门/首驿2、”之称。地理位置优越，交通便利。北至北京市约/47km，南至天津市约62km，西至廊坊约18km，与区域内的机场也有较好的联系。随着京津区域之间的联系日益紧密，使得河西务/镇所处的区位优势更加凸显。1.12009年是中国进入老龄化10周年。目前我国老年人/口总数已达全国人口的12%随着新中国的同龄人步入老年，我国将出现第一次/老年人口增长高峰从现在到2020年，中国人口老龄化进程明显加快，/年均增长速度将达到3.28%，大大超过总人口年均0.66%的增长速度随着20世纪6070年代中期的新中国成立后第二次/生育高峰人群进入老年，20212050年是人口加速老龄化阶段到2023年，老年人口数量将3、增加到2.7亿人，与/014岁少儿人口数量相等养老产业背景分析1.2京津地区社会老龄化问题尤为突出项目可行性分析国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10，或65岁以上人口占总人口的比例达到7作为该国家或地区是否进入老龄化社会的标准。2008年，北京60岁以上老年人已达270万，占本市总人口16%；天津60岁以上老年人已达190万，占本市总人口16%。/目前我国已进入老龄化社会，老年人数量以年均800万的数量增长。老人居住问题日益严峻。老年群体居住现状包括：当前最常见的居住模式为三代甚至四代以群居方式生活在同一屋檐下，一部分老年人选择/入住养老专门机构老年人物质需求较少，更多的是精神上的4、需求。子女后辈在为生活拼搏的同时，忽略了老/人精神世界的需求，导致老年人感觉孤独寂寞，渴望亲情的呵护由于儿女工作越来越繁忙，老人被照顾的时间越来越少；而入住养老机构的老人由于目前/服务体系与服务意识的薄弱也得不到内心渴望的细致照顾孝敬父母是中华传统美德，但由于老年人与后代生活方式与思维方式的差异导致生活中矛/盾频发，子女后代虽有孝敬之心，但却有苦难言，无法兼顾照顾老人与自由生活由于北京房价过高，一般家庭很难有经济条件在北京地区购买一个可以提供三代人足够生/活空间和优越生活品质的居所从目前北京房地产个贷金融市场贷款买房人群的年龄来看，外地人士普遍年轻化，平均年/龄在2038岁之间，而且已经成为贷5、款买房的主力军；而北京本地人的贷款买房主力年龄却在4055岁之间，北京本地人中相当一部分继承了上一辈的房产或享受到政府住房保障性福利政策，并不急于购买房产/因此，项目主要客群以目的留在北京常驻的外地人士为主2008年全国城市GDP北京排名第二，天津排名第六/在2008年全国人均GDP22,000元的背景下，北京人均GDP达到64,000/元，天津人均GDP达到56,000元/2008年北京城镇居民人均可支配收入达到24,725/元；天津城镇居/民人均可支配收入达到19,423/元；而全国城镇居民人均可支配收入为15,781元2008年北京GDP增长9%，增幅比上一年回落4.3个百分点；天津GD6、P/增长16.5%，增幅比上一年提高1.3个百分点；全国GDP增长9%据统计，发达国家如日本、英国等国60岁以上老年群体掌握着全国/70%以上的财富，而中国亿万富豪平均年龄为43岁/当中国进入人口加速老龄化阶段后，老人群体将成为城市消费的主力由上述可见，老年产品在国内市场存在着巨大潜力，中国老年产业/在未来相当长的一段时期内中商机无限老年人口比例 2008年人均GDP（元）北京 16%64,000天津 16%56,000全国 12%22,000中国老龄化步伐加快22,00064,000 56,00015,78124,72519,423北京卓达养老社区天津市9天津养老社区概念性规划RETIREM7、ENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP基地周边分析1.4区位内有京津公路，京津塘高速一线与/二线。京津塘二线牛镇出口距离基地仅2公里。京津城铁取道武清区，如对现有的永乐店/站点进行利用，将大大缩短基地到达北京和天津的时间，使基地能够真正成为京津两市的通勤社区，增大基地开拓北京和天津市场的双重优势卓达养老社区位于凤河以东、京津公路以/西，王河公路以南，石桥辛庄和高庄一线以北区域内。公路干线轨道高速出口轨道站点区域交通条件1.3基地西侧为规划中的现代农业示范区，高新技术产业区和生态住宅区。北部连接三溪塘居住项目，生8、态农业城和中国创意城等，东部为河西务镇产业园区，养老社区项目将更有利于整合项目之间功能，提携卓达整体品牌形象的塑造。居住区开发农业区开发产业区开发河西务镇域本案基地范围11天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP区域生态环境背景1.5区域水资源条件天然降水最近12年，年平均降水量为491.4毫米。最多年份是1994年的848.5毫米，比年平均值多出72.7。最少年份是2000年的173毫米，只相当于年平均值的35.2。年际间降水量极不均衡，其中降水不足或严重不足的年份占到60以9、上，这是造成地下水连续下降，河渠经常干涸的主要成因。地表水资源场地位于两河之间，东有北运河，西有龙凤河，均属一级河道。北运河源自潮河、白河、温榆河。自北京市通州区北关闸以下称北运河，属于海河水系。武清县境内长约16公里，泄洪能力为340立方米/秒。二十世纪八十年代以前，河水清澈、水量充沛，京津公路以东的耕地，多半赖其灌溉。近20余年来，河水经常断流、干涸，河底可以直接采沙。龙凤河原名北京排污河，因恶其名，于2000年前后改用现称。1971年为承泄北京地区工业污水，将港沟河、凤河、龙凤新河、筐儿港新引河、导水河、抗旱河6条河道调整拓宽贯通而成。上由里老闸以北1公里处入境，下从石桥辛庄西南出境。地10、下水资源境内地下水属于全淡水区，水质优良，水量丰富，单位涌量510立方米/时。/近些年来，由于多数年份干旱少雨，地表供给不足，加之生产生活用水量逐年攀升，加剧了对地下水的开采利用，因此造成地下水位以每年平均1.5米的速度下降。截止1998年，全镇人民饮用了千百年的砖井水全部枯竭停用。近几年间，凡深度在2025米的浅水机井也因缺水而被逐步废弃。全镇生活及工业用水全部采于370390米的深井，农用机井也全部加深到了80米以下。现在境内共有深井、中深井730余眼，密度为每平方公里10.5眼，地下水位仍将呈下降趋势。初步判断区域水资源较为贫乏，饮用水主要依赖于地下水，灌溉用水依赖于地表水系。未来开发所11、需的饮用水和景观用水来源均受限制，是项目开发面临的最为严峻的环境问题。北京排污河凤河支西北河运青龙湾河基 地区域环境背景气候基地位于中纬度欧亚大陆东岸，北依燕山，东濒渤海，主要受季风环流影响。四季变化明显，介于大陆性气候和海洋性气候之间，属于暖温带半湿润大陆性季风气候。年平均气温11.6。最高年份是1983年，为12.7。最低年份是1957年，为10.2。月平均气温，7月份为26.1，1月份为5.0。月平均气温最高记录出现于1981年7月，达27.6，最低记录出现于1977年1月，为7.6。土壤作为冲积平原地区，受“紧淤沙，慢淤泥”规律所致，北部平缓区以沙、土相掺的壤质土为主，只在西南部的低洼12、区域有粘质土分布，其比例约为85：15。境内土壤多属普通潮土，只在东部沿河一线偶有小片盐化潮土分布，近些年经人工治理，其所占比例已微乎其微。环境质量经对龙凤河、北运河进行水质化验，内中污染物达17种之多，均属有毒物质。氯占19，酚占15.61，硫酸钠占5.92，甲酚占5.59，汞占4.37，甲醛占3.65，乐果占2.84，辛醌占2.7，苯占2.73，间氮基酚钠占1.06，敌百虫占1.02。用地类型区域生态系统以村镇和农田生态系统为主，无特别敏感生态系统类型，非禁止建设区和控制建设区。年度199419951996199719981999降水（mm）848.5628.6700.3384.5572.13、1458年度200020012002200320042005降水（mm）173376321383622429.7项目策划研究愿景/开发内容策略/0215天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP愿景2.1项目开发愿景与目标涵盖三个方面“健康城”-/中国养老社区示范基地/“以老为本”-/为老年人量身定做的优质环境/“全龄化”-/四世同堂的居住设计/全龄化四世同堂的居住设计以老为本为老年人量身定做的优质环境健康城中国养老社区示范基地17天津养老社区概念性规划RETIREMENT CO14、MMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP差异化策略面临着中国迅速老龄化的现实，本项目要做到分担老龄化压力的示范与表率/针对老年群体居住现状而设计的全龄化社区将彻底解除三代人的困扰/项目的服务配套设施将服务不同年龄段的客群/将健康城的概念由单一项目内涵升华至产业层面，产生更大的影响力/硬件设施老年住宅采用无障碍设计，方便老人行动/布置监测系统与警报系统，维护老人安全/采用方便智能的设施保障，如标识系统等/社区定期提供为老人提供周到的生活服务/，如房间清理等/设计理念设计理念一：有一个包容心的“细胞”由于老年人与第二代生活习惯差15、异，设计上考虑让老年人与第二代保持适当的距离/设计上利用空间的合理布局，创造出“细胞”的概念/“细胞”由“细胞核”和“细胞外围”组成：细胞核住宅设计完全为老年设计，靠/近医疗机构，监控密度高，专供老人居住；细胞外围是普通住宅，供第二代居住，也可三代同堂，有基本的老年设施如扶手等/从空间上满足第二代方便照顾老人的愿望，又创造出老年人与第二代相对独立的生/活空间每个“细胞”内有相对较小规模的三级配套设施，满足全龄客群的基本生活需求/*见表2设计理念二：“细胞”的群居效应“细胞群”由一定数量的“细胞”组成，面积约25-30公顷/“细胞群”的组合自然成为整个社区区域划分的基础/每个“细胞群”内存在一个16、作为二级服务设施的服务核，辐射整个“细胞群”/*见表3 设计理念三：“细胞群”的有机联合整个社区的分区在空间上体现了秩序性、功能性、逻辑性/各个区域被赋予不同的功能职责：例如服务于整个社区的功能配套如大型商场、三/级医院、老年大学等*见表4配套策略每个年龄段对配套设施要求侧重点有所不同，因此要通过了解三代需求的差异性更/有针对性地提供服务设施/通过设计细胞、细胞群、社区三级服务体系形成高效服务网络/项目的地域性分区将以配套功能性为主要依据/*见表1开发内容策划2.2社区服务内容及影响程度影响因子老年人第二代第三代健康服务交通便利教育服务生活娱乐表1“细胞”概念普通住宅配套设施老年住宅细 胞细 17、胞服务核/细 胞细 胞配套设施三级（单细胞）单位面积（平米）社区会所急救站100品茗室100博弈楼200藏书阁100量贩屋100物业服务中心100表2配套设施二级（细胞群）单位面积（平米）医疗保健保健中心3,000小型看护所1,000药店200监控中心100健身娱乐小型运动场（占地）商业购物小型超市1,500菜市场1,000配餐中心3,000老年用品精品超市500合计10,300表3配套设施一级（整个开发项目）单位建筑面积（平米）医疗保健三级甲等医院（含老年医院）80,000 中国国医馆10,000 心理咨询中心2,000 爱心护理工程20,000 延年度假高端抗衰老之旅10,000 医疗美容18、中心2,000 文化教育书店2,000 初中25,000 小学15,000 商业购物 购物中心(含餐饮中心、大型超市）40,000 金融机构1,500 其他（理发、法律、婚介、保险等）1,000 合计 208,500 表4人口与开发规模在社区平均净容积率达到1.8的情况下，社区人口约127,800人/在规划中充分考虑社区内保留足够的公共活动空间/本项目作为中国老年社区的示范基地，要保证最大程度地容纳老年客户/合适的规模与人口能够兼顾社会与企业自身的利益/总占地面积（亩）住宅用地比例住宅用地占地（亩）住宅用地占地（公顷）毛容积率净容积率住宅建筑面积（万平米）总人口（人）11,15448%5,3219、53551.061.8639127,80019天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP配套设施及养老产业介绍安全便捷的医疗救护体系针对老年人健康保障诉求健康是所有老年人最关心、最重视的课题，因此，医疗/设施的健全与否将直接影响老年人和第二代的购买心理本项目规划的三级医疗救护系统将全面满足老年客户对/医疗保障的要求三个级别的医疗救护系统在时间与地域上紧密地配合，/承担从日常养护到紧急救援的全部功能当出现现有医疗设施无法解决的特殊情况时，将在短时/间内将病人迅速送至北京各大医院使用20、生活照顾感知系统，个人GPS系统与全方位警报系/统等高科技支持与完善救护体系/健康旅游产业以崇尚健康的理念出发，本项目着手打造新兴旅游产品/“青春之旅”抗衰老产业与亚健康恢复中心抗衰老产业着重以高科技减缓衰老，恢复身体机能；亚/健康恢复中心针对城市中日益增多的亚健康人群提供了系统的治疗与康复计划健康旅游产业的产品定位为中高端，服务客群包括本地/居民与外来游客融合自然风光与健康产业构建一流的休闲度假村，提供/健康之行体验者一个舒适的停靠港湾将健康旅游产业作为地区名片推广，让健康城的名字/深入人心2.2全龄化的教育设施学习不是年轻人的专利社区提供完备的教育体系，从幼儿园到中学全面满/足社区内青少年21、及儿童的需求老年大学是配套设施的一大亮点，既丰富了老年人/的生活，又增加了老年人被社会所需要的自信社区独有的培训中心提供老年护理产业的培训以及/健康产业区的业务培训，增加了区域内的就业机会健康产业现状/中国拥有世界上最大的健康市场 和发达国家相比较，我国健康产业市场潜力巨大 健康产业是对“健康城”概念完美的诠释与补充 未来健康产业价值的提升对拉动地区价值意义 非凡老年产业作为健康产业的重要组成部分，目前还 面临诸多挑战：产业分散、规模较小、销售渠道不完善、服务单一、功能简单、市场开发研究不足、供需矛盾突出、缺乏市场规范与行业标准/、政府政策支持有待加强等等本项目健康产业城针对目前健康产业面临的22、诸多 挑战作出回应老年健康产业园区老年健康产业园区由四个功能区组成：交易中心、/研发区、组装区和仓储物流区交易中心依靠与老年社区相邻的地区优势，定位成/为品牌多、产品全、信誉好、价格优的中国最大老年产品交易中心；其中产品分类以衣、食、住、行、乐五大主题为依据，和旅游产业共同把“健康城”的概念向全国范围推广研发区用作收集老年客户需求与反馈信息，同时发/放新产品的试用组装区负责医疗器械、健身产品、高科技产品等复/杂货品的组合拆装以及部分产品的包装和售后服务仓储物流区用于存储货品以满足北京、天津等市/场；除了交通便利的优势外，京津公路过路费相对较低也可节约成本开发内容策略配套设施 个数 建议容积率 23、单位建筑面积(平米)总建筑面积（平米）项目整体（一级）医疗保健三级甲等医院（含老年医院）11.280,00080,000中国国医馆1110,00010,000心理咨询中心112,0002,000爱心护理工程1120,00020,000延年度假高端抗衰老之旅10.610,00010,000医疗美容中心112,0002,000健身娱乐体育场1-健身中心11.53,0003,000文化教育老年大学（包括图书馆）11.510,00010,000孝文化博物馆113,0003,000书店112,0002,000初中2125,00050,000小学6115,00090,000商业购物购物中心(含餐饮中心、大24、型超市）11.540,00040,000金融机构11.51,5001,500其他（理发、法律、婚介、保险等）111,0001,000社区中心（二级）医疗保健保健中心813,00024,000小型看护所811,0008,000药店812001,600监控中心81100800健身娱乐小型运动场（占地）8-文化教育老年活动站811,50012,000商业购物小型超市811,50012,000菜市场80.81,0008,000零售商业813,00024,000配餐中心813,00024,000老年用品精品超市815004,000总计 442,900项目配套设施一览为达成满足全龄化客群的目的，本项目包括25、上述重点项目在内的所有配套设施汇总如下：环境生态策略研究生态本底分析/GIS基地分析/关键环境问题/生态环境策略/0323天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP生态本底分析关键现状生态问题剖析废弃砖厂堆土区废弃厂区内存有大量工业废料以及拆除建筑留下的建筑垃圾；此外，还有诸多的堆土区域。首先，对不能循环利用的有害垃圾和废料进行清运，运至临近的垃圾处理厂进行处理；对于废土等可以循环利用的废料，可用其进行地形的塑造，从而减少额外的填挖方土量，节省投资。现状问题解决办法废弃砖厂水塘废26、弃厂区内留有大量水塘，但有部分已经干涸，且池底土壤盐碱化严重；其余水塘仍有存水，且较深。结合地形分析和汇水分析，填平现已干涸或不处于自然汇水廊道上的池塘；保留位于汇水廊道线上的水塘，用以构建景观水体。灌溉沟渠场地内纵横交错着诸多灌溉用沟渠，由于水动力学性较差，以及收纳周边农业废水，现状水质很差，且有异味。选择适当沟渠予以保留，作为未来城市景观水系；同时，规划自然净化系统，保证未来径流水质。村庄水塘整体水质尚好，周边生活垃圾的堆放，渗滤液影响水质。保留为景观水体骨架，未来加强废弃物管理。凤河（北京排污河）河体景观尚好，但污染严重超标。短期暂不利用，未来通过区域协调，利用截污等措施改善水质；漫滩植27、被可用于绿地系统。12345200 400m0200 400m03.1坡度解析地形平坦，99%面积坡度小于25%（城市用地竖向规划规范CJJ83-93中居住用地最大坡度限值），适宜开发。未来工程的填挖方量较小，需要注意的是对地形的重塑，以增加场地的景观性。高程解析利用地理信息系统软件ArcGIS对基地的高程进行数字化模拟，结果显示整个场地的高程在-3米到10米之间变化。其中大部分区域大于7米，地势低洼地区仅限于废弃砖厂内的水塘以及场地西南角的部分区域。场地边界9场地边界25GIS基地分析3.25432125天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL M28、ASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP3.3如何保留基地的生态价值？生态系统服务是指自然生态系统及其组成物种产生的对人类生存和发展有支持作用的状况和过程,也就是自然生态系统的结构和功能的维持会产出对人类的生存和发展有支持和满足作用的产品、资源和环境。生态系统服务是可以描述、测度和估价的。而“生态足迹”则显示在现有技术条件下，指定的人口单位内（一个人、一个城市、一个国家或全人类）需要多少具备生物生产力的土地（biological/pro-ductive/land）和水域，来生产所需资源和吸纳所衍生的废物。生态足迹通过测定现今人类为了维持自身生存而利用自然的量来评估29、人类对生态系统的影响。它的值越高，人类对生态的破坏就越严重。生态足迹的意义在于探讨人类持续依赖自然以及要怎么做才能保障地球的承受力，进而支持人类未来的生存。为此，我们需要在开发中最大化的保留现有生态系统的服务价值，亦即最小化生态足迹。如何构建绿地系统和开放空间？城市热岛效应是城市气候中典型的特征之一。它是城市气温比郊区气温高的现象。城市热岛的形成一方面是在现代化大城市中，人们的日常生活所发出的热量；另一方面，城市中建筑群密集，沥青和水泥路面比郊区的土壤、植被具有更大的函授比热容（可吸收更多的热量），而反射率小，使得城市白天吸收储存太阳能比郊区多，夜晚城市降温缓慢仍比郊区气温高。城市热岛是以市中30、心为热岛中心，有一股较强的暖气流在此上升，而郊外上空为相对冷的空气下沉，这样便形成了城郊环流，空气中的各种污染物在这种局地环流的作用下，聚集在城市上空，如果没有很强的冷空气，城市空气污染将加重，人类生存的环境被破坏，导致人类发生各种疾病，甚至造成死亡。绿地系统是减少城市不透水面积的用地类型，为此，在城市规划中一直都对绿地率这一指标有所要求，但也都是仅仅在面积上提出了标准，而没有对其位置、类型、功能等提出具体的要求。事实上，绿地系统的布局对生态系统的联通和延续都具有重要的影响，且不同类型的绿地还能够担负各种各样的生态功能。开放空间在城市规划中更多是从人类使用的角度对其定义，而没有挖掘其在生态功能31、上所能贡献的能量。因此，依据生态学的原理对这两种规划用地类型进行指导，将可以使其发挥最大的生态效用。如何维持场地内的水资源平衡？水资源供需分析就是综合考虑社会、经济、环境和水资源的相互关系，分析不同发展时期、各种规划方案的水资源供需状况。供需平衡分析就是采取各种措施使水资源供水量和需求量处于平衡状态。对于本项目而言，目前来看水资源平衡是处于赤字状态。地表水属于水质型缺水，地下水则属于水量型缺水，总体供水量不足。而未来开发又要带来大量的需求量的增加，进一步增加了供需之间的差距。水资源供需平衡的基本思想通过“开源节流”。开源就是增加水源，包括开辟新的水源、非常规水资源的开发利用等；而节流就是通过各32、种手段抑制需求，包括通过技术手段提高水资源利用率和利用效率等。本项目需要解决这一挑战，寻找适合场地的“开源节流”方式，来平衡水资源利用。如何构建景观水系？场地的景观水系构建主要面临着三个问题：高蒸发量：场地的蒸发量达到降水量的三倍，未来景观/水体的维持将成为一个难点，如何在规模和可持续性寻找平衡点，是景观水系构建所面临的一个问题。无充足且洁净的稳定补水水源：场地周边的地表水体污/染较为严重，无法用于景观水体的补水，寻找替代的非常规水源成为另一个问题。静止水体水质维持难度大：景观水系如何联通，联通的/程度，也都是需要考虑的问题。如何保障社区的供水需求？社区的开发会带来水资源需求量的增加，包括居民33、生活用水、工业企业用水、道路冲洗、景观用水等。可将需水量分为两大类，一类为饮用水，需要根据规划方案进行给水工程规划计算，确定最为经济合理的给水量。另一类则是所有的非饮用水，这一部分在传统上也是用自来水来供应，但由于对水质的要求大相径庭，用达到自来水水质的水体应用于非饮用用途，则是对能源和水资源的浪费。为此，如何利用循环的再生水来替代自来水，并根据投资收益分析确定最为经济的回用水平，就成为可持续供水规划的重点。如何处理处置社区的雨污水？社区的开发不可避免的会产生大量的生活污水，传统的污水工程，将所有从住户产生的废水均统一排入污水处理厂进行处理。但事实上，从住户出来的污水的水质也有所不同，可将其分34、为黑水和灰水两类。黑水是指冲厕水，污染物含量最高；灰水则是指洗漱用水等污染物含量尚可的生活污水。如果能够将其分类排放，则可节省处理费用，灰水可不送至市政污水处理厂进行处理，而是用其他简单的处理方式处理后即可回用。社区开发带来的硬质铺装，改变了区域的径流系数和排水性能，会增加雨水洪峰和径流污染，减少入渗，从而减少了对地下水的补给，从而最终影响水在生物圈的循环。为此，对于雨水需要从径流控制和水质保证上进行考虑，使其减量化、无害化和资源化。关键环境问题27天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN35、 GROUP生态环境策略生态价值保留策略通过开发适宜性分析，确定不同区域的适宜性等级；/针对不同适宜性等级的土地确定相应的土地利用类型；/保留生态价值较高的土地类型。/3.4综合敏感性按照高程、水体和土地利用这三个敏感性因子的重要性，分别赋予其不同的权重，通过GIS叠加分析，得到综合敏感性分布图。该图表示了整个规划区域内不同地块环境敏感性的差异，敏感性最低的区域为最适宜开发，可进行各类容积率较高的建设用地的布设；敏感性中等的区域为较适宜开发，适宜住宅用地的开发；敏感性最高的区域为较不适宜开发，需要以一种低密度低强度的形式进行开发，最好保留为绿地系统+绿地系统构建策略利用现有乔木林构建绿地系统骨36、架，充分利用现有植被资源。通过对现有生态价值最高的自然生态系统的保留，可以避免生态足迹的增加。此外，利用现有植株，可降低苗木购买的成本，以及减少苗木成长的时间，使得生态效益的“净现值”更高。强化生态廊道，保持基地与周边生态系统的联通性。生态廊道是指具有保护生物多样性、过滤污染物、防止水土流失、防风固沙、调控洪水等生态服务功能的廊道类型。生态廊道主要由植被、水体等生态性结构要素构成，它和“绿色廊道”表示的是同一个概念。从生物保护的角度出发，还可以将生态廊道定义为“供野生动物使用的狭带状植被，通常能促进两地间生物因素的运动”。为此，除了保留现有的乔木林外，还需要在重要的生态斑块之间重新构建廊道，通37、过建立生态廊道实现生物多样性保护、河流污染控制等多种生态功能。多样化开放空间类型，丰富生态功能，设置不同尺度的开放空间，辅以雨水收集和处理的自然系统，可以实现更多的生态功能和效益。右图是根据现有资源建议的绿地系统构建图，分为三个层次：绿色廊道：基于现有沟渠两侧以及道路两侧的线状行道树系列，构建三横三纵的绿色廊道的网状体系，联通基地四周的生态斑块。公园：在现有的未开发用地上，寻找主要的汇水廊道节点处设置社区公园，要具有一定规模，通过绿化面积降低热岛效应。小型滞留池：以街心花园的形式构建雨水收集的设施，用以收集和净化雨水径流，用于回用所需。200400m0200400m0场地边界较不适宜 较适宜最38、适宜小型滞留池公园生态廊道29天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP水资源平衡及景观水系构建策略水量平衡初步估算计算假设以枯水年的水量平衡情况作为景观水体构建的参考因子。在枯水年，景观水体每年需在春季少量补水；但正常年份，无需补水。假设枯水年乡土物种用水量为1/L/(m2*d)，景观绿地用水量为3/L/(m2*d)，正常年份的灌溉用水量为枯水年的90%假设场地绿地率为30%，且一半以上为乡土树种。计算结果（以一期规划面积为例）年份 需水量 自然补水量（雨水）水量差额 景观水体39、 灌溉用水 万立方米 万立方米 万立方米 枯水年 13 46 11 48 丰水年 9 42 32 19 不论丰水年还是枯水年，水量赤字均存在，枯水年的差额是丰水年的2倍之多。可见，基地未来的水量极为不平衡，为此，必须通过开源节流来达到水量的平衡。策略建议“节流”策略：控制景观水体规模，在满足景观需求的前提下，尽可能减少水体面积，特别是大型的水面。为减少灌溉用水量，建议场地内50%以上的绿地为乡土物种。通过物种的选择，可以从根本上削减灌溉的需求量，从而减少用水量。“开源”策略：建设完善的雨水收集处理设施，收集率目标为50%以上。场地内中水回用，利用稳定的中水水源做为主要的景观水题供给。景观水体构40、建建议景观水体的构建是基于水量平衡策略中控制水体面积的基础上进一步对水体的位置，构建的方式等内容进行生态角度的建议。策略包括：建议场地内水面面积不超过场地面积的5%。通过流域汇水能力的分析得/出这一限制性要求。利用现有的鱼塘和沟渠，减少土方工程/遵从潜在水系的流向构建水系，可以最大化的收集自然雨水径流/实现水系的连通，保障水质/下图给出了水体构建的框架，未来的城市规划中只要水体面积不超过图示面积，均可接受。供水保障策略编 号 供水项目 室外给水设计规范GB50013-2006规定定额 本项目取值 本场地需水量 备 注 1 综合生活用水 最高日190280L平均日150240L 200L 2.641、0万m3/d 综合生活用水包括 居民生活用水和公共建筑用水 2 工业企业用水 1220L/(m2d)16L/(m2d)0.80万m3/d 本场地规划工业用地面积50ha，以一类工业用地估算 3 浇撒道路 2.03.0L/(m2d)2.5L/(m2d)0.22万m3/d 本场地规划道路面积89ha 4 绿地用水 1.03.0L/(m2d)2.0L/(m2d)0.45万m3/d 本场地规划绿地面积227ha 5 管网漏损水量 14项水量之和的10%12%11%0.45万m3/d 6 未预见用水 15项水量之和的8%12%10%0.45万m3/d 7 消防用水-需水量需要在后期设计中进一步确定 8 42、总计-4.98万m3/d 9 初步预测本场地所需供水量-5.0万m3/d 本数字为本设计阶段的初步估计值，应随设计的加深而进一步确定 供水量计算（以13万人口计）供水保障分析本场地内部的供水厂规模5万m3/d，占地面积约2.75ha，仅为本场地提供给水。地下水水源地选择/(需经进一步水文地质调查）水源地需设在不易受污染的富水地区，取水量必须小于允许开采量，且开采后不引起水位持续下降、水质恶化及地面沉降。水源地一级保护区范围以开采井为中心的50m范围，二级保护区范围为开采井中心500m范围，具体的界定还需水文地质调查与水力模拟。一级保护区禁止建设与取水无关的项目。二级保护区禁止建设污染工业、禁止43、污水灌溉等潜在污染地下水水厂选址选在取水构筑物附近；设置10m缓冲带。生态环境策略200400m0湖体水道3.431天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP储水罐回用雨水管理设施管网回用河流屋顶雨水路面雨水降雨雨水管理策略雨水管理是以综合管理的模式来进行，从源头开始就对水质进行控制，随后根据不同需求进行回用。首先将降雨分为屋顶雨水和路面雨水两类，屋顶雨水可以直接通过储水管进行收集后回用，亦可排入路面。路面雨水可部分排入雨水管网最终流入受纳水体；另外一部分则通过雨水最佳管理实践措44、施进行净化后回用或排放。综合的雨水管理体系能够使雨水污染最小化的同时，实现一定成本下的回用效益最大化。雨水管理体系示意图雨水最佳管理实践措施是指利用自然场地收集贮存雨水，并利用植被或土壤的吸收过滤功能净化雨水的自然处理系统。其主要优点包括：处理后的雨水用于回用/降低管网投资/降低热岛效应/提供景观效果/雨水BMP 造价 处理效果 实例图片 草沟 低 一般 生态滤水带 中 较好 雨水花园 中 较好 雨水湿地 高 好 污水管理策略灰水和黑水是否分流黑水灰水污水处理厂湿地回用排入河道或地下水否是典型雨水最佳管理实践（BMP）比较污水管理体系示意图污水管理的主要原则是分类化和资源化。分类化是指将生活污45、水从住户处分为黑水和灰水，黑水直接排入市政管网后送至污水处理厂进行处理；灰水则排入人工湿地进行处理；二者经过处理后均可回用或排入受纳水体。污水处理厂选址原则污水处理厂适宜建在城市水系的下游和下风向；靠近污水、污泥排放和回用的地段与城市居住、公共设施保持一定的防护距离。污水处理厂选址建议建议在本场地西南角修建场地内的污水处理厂；污水处理厂处理规模为4.0万m3/d，占地面积约6ha；建议污水处理厂周边设置150m的缓冲区，减少对周围环境的不利影响。污水处理厂建议选址生态环境策略3.4总体规划框架用地现状分析/功能结构/医疗设施布局/商业服务设施布局/教育设施布局/度假设施布局/高品质的健康度假体46、系/道路交通/道路特征/多样性的开放空间和休闲网络/土地利用/开发强度建议/分期建设/0435天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP用地现状分析基地内地质条件良好，多为二类建设用地。整个/基地地势平坦，水系丰富整个基地用地类型较为单一。主要为村镇建设用/地和农田。用地类型主要由：农田、村庄、河塘、水网、闲/置砖厂构成。4.2类别 面积（ha）比例（%）道路（S1）21.8 2.96 水体（E1）47.0 6.39 林地（E4）21.9 2.97 耕地（E2）511.8 69.47、52 荒地（E7)26.2 3.56 村庄（R)107.5 14.60 总计 736.2 100 产业区居住区居住社区产业园区防护绿地公共核心区0200100400m规划区域内现状用地以耕地为主，占总面积的70%；扶头等村镇分布其中，共计107.5公顷；其余用地为水体、林地、道路等。用地基本已受到人为的作用，已改变了其原始的自然状态。从环境角度看，生态服务价值不高，无特别需要注意保护的珍贵生态系统。在未来项目开发中，应注意对某些仍有一定生态价值的用地进行保护和恢复，如自然水体、林地等；现有村庄以及废弃砖厂的生态价值已经丧失，应优先考虑用于未来的建设开发，从而避免生态足迹的进一步增加。场地边界道48、路水体乔木荒地村庄200400m0明晰的功能布局充分考虑区域的性质和用地形态特征，创造差异性的分区布局设置带型绿地过渡区域，保障养老社区的居住；独特的分区特征合理安排各种不同主题内容，将符合老年主题的服务、文化设施贯穿成环；塑造社区的精神特质和谐的生态空间塑造生态社区，注重保护利用区内及周边生态资源，结合功能片区布局的特点，将生态融合在居住社区中去。功能结构4.237天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP医疗设施布局4.4产业区居住区服务半径社区中心/保健中心会所/急救站0249、00100400m名称医疗体系 级别 功能服务对象面积(平米)应急时间(分钟)三级医院1综合性医院整个社区未来8万居民 0,000 30国医馆1中医治疗、中医文化展示等整个社区居民+外来客群 0,000-爱心护理工程1老人专业护理与临终关怀整个社区3万老人 20,000-心理咨询中心1老人心理疾病治疗整个社区3万老人 2,000-保健中心2社区医院功能+建立健康档案细胞群内1,200-1,800老人 3,000 15小型看护所2看护半自理型老人细胞群内1,200-1,800老人 1,000-药店2药品销售细胞群内5,000-8,000居民 200-监控中心2指挥救援，日常监控细胞群内1,20050、-1,800老人 100-急救站3紧急事件处理200-300老人 100 3商业服务设施布局4.2商业服务设施规划包括养老社区商业中心、文化中心以及社区中心规划沿主要环状道路和生态景观水系布局老年公共服务设施，彼此相连，既体现了公共服务设施规划的整体性又体现了各个分区多样的功能属性。0200100400m疗养中心医院五分钟交通圈39天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP教育设施布局度假设施布局老年大学位于社区南北与东西主干道的交汇处，可达性高，可以满足老年人再教育的需求又可以51、增加老人被社会所需要的自信社区青少年及儿童的教育设施辐射全区，满足二代子女的子女受教育的便利性绿色健康之旅休闲度假区是为高端消费人群打造的身体和心灵的休憩放松的场所，用完善的设施和服务吸引远来的人们不断地前来体验。社区教育机构建议 单位面积（平米）数量备注老年大学 10,000 1 包含培训中心中学 20,000 2 规模为30班50人小学 10,000 6 规模为24班45人小计 42,000 9 4.54.60200100400m0200100400m41天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TI52、ANJIN GROUP0200100400m高品质的健康度假体系4.7卓达老年交易中心所有老年产品的交易平台、批发中心物流仓储区打造中国最高端老年产品集散地加工组装区零部件与半成品的加工、组装、包装、产品维修研发区老年产品的分析研究与创新开发面积（万平米）预留面积（万平米）交易中心3 3 研发区2 2 加工组装区70 -仓储物流区70 -总计145 5 150 4.8老年产业园区绿色廊道步行道路城市公园带状公园0200100400m尊重现状生态环境要素，创建开放空间体系，结合空间特色及景观元素塑造丰富体验的社区活力与社区景象多样性的开放空间和休闲网络 启动区43天津养老社区概念性规划RETIR53、EMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP道路特征4.9城市主干道：32M居住区级道路/：24M/社区级道路：/16M4.10道路交通道路系统规划成为三个层级：主干道以现状路为依托，形成双十字结构，主/要联系周边市镇。环状道路为居住区级干道串接各功能组团，完/善其内部的交通联系，链接内部功能社区级道路便于老年人出行，能快速便捷的到/达社区级中心。至北京、廊坊王 河 路至河西务镇区居住区主要出入口产业区主要出入口起步区主入口联络节点 0200100400m启动区32m24m16m45天津养老社区概念性规划RETI54、REMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP土地利用4.11代号用地性质 面积(公顷)百分比%CodeLand UseAreaPercentR居住用地 Residential 361.00 49.0%R21住宅用地346.71 47.1%R22中小学用地14.29 1.9%F混合用地 Mixed-use7.83 1.1%C公共设施用地Public Facilities59.90 8.1%C1行政办公用地Administration3.95 0.5%C21商业零售用地Commercial Retail 9.51 55、1.3%C25商务会展酒店用地Hotel7.68 1.0%C25旅游度假用地Resort7.61.0%C34博物馆用地Museum2.370.3%C51医院用地Hospital6.25 0.8%C61高等学校用地University6.58 0.9%C65科研办公用地R&D15.96 2.2%M工业用地 Industry 49.94 6.8%W仓储用地Warehouse Area 32.04 4.4%S道路广场用地 Road&Square 89.34 12.1%U市政设施用地 Utilities 9.17 1.2%G绿地Green113.52 15.4%G1公共绿地Public Green8556、.79 11.7%G2生产防护绿地Buffer Green27.73 3.8%E 水域 water13.48 1.8%合计 Total736.22 100.0%0200100400m47天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP开发强度建议4.120200100400m2.01.81.81.81.81.81.81.81.81.81.81.81.81.81.80.22.01.01.01.01.01.01.01.01.01.01.01.01.01.01.00.90.51.03.01.57、51.51.52.02.02.02.02.02.31.51.02.02.02.02.02.02.02.02.02.02.02.02.02.02.02.02.02.02.02.02.02.02.02.01.51.51.5用地性质总建筑面积(m2)用地面积(ha.)平均容积率R居住用地6,393,992352.971.8中小学用地142,91314.291.0C1行政办公用地59,2793.951.5C2商业金融用地492,38026.361.9C3文化娱乐用地35,4842.371.5C5医疗卫生用地62,5016.251.0C6教育科研用地298,65222.541.3M工业用地499,39958、49.941.0W仓储用地320,39932.041.0U市政设施用地91,7169.171.0总计8,396,715 519.881.6住宅分期建设原则：三期51.92 ha二期49.51 ha三期37.76 ha二期107.19 ha一期246.55 ha三期130.62 ha四期112.67 ha0200100400m以土地获取红线为分区依据一期：临近启动区开发，形成成熟的社区氛围，从启动区开始由南向北围绕社区主干道推进，形成社区成熟氛围，并为二期商业中心的开发提供足够数量的消费客群二期：依托一期形成的成熟的居住区，开发商业核心，并开发密度相对较高的居住产品，形成社区中心的成熟氛围三期：59、发挥土地优势，回归密度适中的住宅产品四期：根据规模均分和规划方案的架构进行划分产业区分期建设原则：初期的土地开发与住宅二期同步，根据招商状况逐步开发分期建设4.13启动区详细规划环境研究/经济策划/规划设计/建筑设计意向/景观意向/0551天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP环境研究5.15.1.1 GIS基地分析地形地貌特征启动区的原始地形比较平坦，由于砖厂挖方取土工程，造成局部地形变化大，形成大土坑和水塘。总体上，地势从启动区东北往西南角倾斜，最低点处于启动区西南角的大60、水塘。基地西南角的大水塘，在取土过程中形成的水塘边缘坡度比较陡峭，与地面的高差较大，规划设计根据功能需要可适当调整地形、坡度，以形成宜人的亲水景观。基地径流分析基于现状的地形高程，利用GIS技术分析得出潜在的水流方向，可作为规划水系水流方向的参考。从现场踏勘及GIS分析都说明基地西南角保留水塘的可能性。土地利用现状启动区的现状土地利用类型主要包括废弃的砖厂和现状建设区。基地内分布部分大树，规划设计应加以保留和利用。启动区北侧和西侧各分布有一条灌溉农渠，可以作为启动区与外围水系沟通的潜在廊道。土地利用现状图径流分析图坡度分析图高程分析图5.1.2 供水排水策略供水策略根据室外给水设计规范（GB561、0013-2006），供水需求主要由综合生活用水、工业企业用水、浇洒道路用水、绿地用水、管网漏损水量、未预见用水量以及消防用水组成。需要说明的是，启动区人口按照8,500人估算，目前启动区尚未规划工业企业，且消防用水在目前的设计阶段暂时无法预测；除此之外其它所有用水定额的取值建立在当地的用水特点上（杂用水水量暂纳入给水需求中），但仍然需要随着设计阶段的深入而进一步确定。由启动区的供水需求表可见，启动区所需供水量约2,600m3/d。建议在启动区内找到合适的地下水取水点，建立自己的供水站，它包括地下取水工程和净水工程。根据给水排水设计手册(第1册)(第二版)，该规模的深层地下水供水站占地指标取值62、0.55m2/(m3/d)，即需要用地约1,430m2；造价估算指标约680元/(m3/d)，即造价约177万元。污水处理与回用策略根据启动区的供水量，预计启动区的污水量约为2,000m3/d。建议在启动区内找到合适的地点，建立自己的污水处理站，处理工艺采用膜生物处理法（MBR）。该工艺的优点在于：工艺成熟先进、占地较小，且当启动区外的规划污水处理厂建成后，整套MBR工艺设备还可回收利用。根据与多个产品供应商的咨询结果，MBR工艺污水处理站占地指标约0.5m2/(m3/d)，造价估算指标约2,800元/(m3/d)。通过计算得出，启动区的污水站占地面积约1,000m2，造价约560万元。由于该63、场地水资源缺乏，只能利用地下水，为提高水资源的利用效率，应考虑进行污水资源化，对处理出水进行回用，用于生活杂用、道路喷洒、绿化、景观水体补水等。编 号 供水项目 室外给水设计规范GB50013-2006规定定额 项目取值 场地需水量 备 注 1综合生活用水 最高日190280 L/人*d200 L/人*d 1,700 m3/d 综合生活用水包括居民生活用2工业企业用水 1220L/(m2*d)-启动区暂无工业企业 3浇撒道路 2.03.0L/(m2*d)2.5 L/(m2*d)115 m3/d 本场地规划道路面积约4.6ha 4绿地用水 1.03.0L/(m2*d)2.0 L/(m2*d)3064、0 m3/d 本场地规划绿地面积约15.0ha 5管网漏损水量 14项之和的10%12%11%233 m3/d 6未预见用水 15项之和的8%12%10%235 m3/d 7消防用水-需在后期设计中进一步确定 8总计-2,583 m3/d 9初步预测本场-2,600 m3/d 为本设计阶段的初步估计值，启动区的供水需求表8道路水体乔木农田荒地已建设区现状水塘潜在水系0-55-1010-1515-20200200m10053天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP环境研究雨水管理65、策略雨水地表径流，尤其是初期径流含有大量的污染物，为防止造成基地内水系的污染，建议启动区的雨水管理采用“源头治理”的原则，通过生态草沟、雨水花园、砂滤带等设施，从源头上控制进入地表水体的雨水径流的水质。具体的雨水管理系统示意图如下所示。根据现状地形，将启动区分为A、B两个雨水汇水区。汇流区A的雨水经过湿地缓冲带（位于中心湖北部）后直接进入中心湖，汇水区B的雨水汇入最南端的滞留池（湿地），多余雨水溢流到中心湖。湿地缓冲带的作用在于截留雨水径流中的颗粒物质；滞留池除了截留颗粒物质的作用外，还可以在短时间内有效的削减汇流区域内的洪峰，防止水涝的发生。建议启动区的竖向规划开发尽可能保持现状地形的总体趋66、势，不要做太大的地形改变，以利于雨水地表径流的排除。根据启动区规划，将生态草沟、雨水花园等雨水管理设施合理地设置在道路边或绿地，将砂滤带设置在硬质地面区域。生态草沟是一种景观型生态地表沟渠排水系统，可以代替部分雨水管道，不仅能有效地汇集雨水和削减洪峰，且可以对地表径流进行预处理。雨水花园是一种在低洼区域种有灌木、花草乃至树木等植物的雨水净化生态设施，通过土壤和植物的过滤作用，有效去除径流中的污染物，还可暂时滞留雨水减小洪峰。砂滤带是一种适合在硬质地面收集、预处理雨水径流的设施，可用于人流量多、用地紧张的区域。对硬质地面的雨水径流进行有效的预处理，同时不占用任何地面用地。5.1.2 供水排水策略67、汇水区A汇水区B中心湖滞留池汇水区分布图生态草沟砂滤带雨水花园汇流方向雨水管理设施布置图溪流道路及地面径流生态草沟、砂滤带湿地缓冲区滞留池（湿地）雨水花园储水设施屋面雨水回用景观水系中心湖（受纳水体）5.155天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP5.1.3 水质水量管理启动区水质保持措施启动区的水质保持主要根据从源头到末端的原则，将控制措施贯穿整个过程。由此，可以将其归纳为三类水质保持措施：源头控制：通过生态草沟、雨水花园等雨水管理措施，从源头上控制雨水/径流对水体水质的污68、染/湿地净化：启动区的湿地面积约8,000m2，占启动区总水面面积的15%，起/到对水体的净化和水质保持的作用水体循环：将中心湖水提升至北部的景观水系，其中一部分用于补水，其/余的部分自流回中心湖，形成水体循环。景观小水体可利用储水车或其他形式单独补水。启动区远期水源规划远期将利用启动区北面和西面现有的明渠收集相应区域内的雨水径流对启动区水体进行补水。同时，与启动区雨水管理措施类似，雨水在进入汇水明渠前也需经过相应的雨水管理措施，从源头上控制对水体的污染。启动区地表水水量平衡假设启动区地表水总面积约为55,000m2，平均水深约为1.5m，启动区的不透水面积（主要为道路和屋面）约占50%，陆地69、的平均径流系数约为0.56。假设启动区建立完善的雨水管理系统，能收集处理场地陆域内70%的雨水径流，能大大减少对其他水源的依赖。特别是在平水年和丰水年，无需补水。如遇到枯水年份，降雨量远小于多年平均值的情况下，需在春季（35月）考虑利用前述的污水处理设施的出水经湿地进一步净化后进行补水。月份降雨蒸发产流量雨水收集量景观湖水位mmmmm3m3m1 3.0 44.5 6024221.76 2 5.6 51.7 1,1247871.73 3 8.6 1101,7331,2131.65 4 21.2 1814,2812,9971.55 5 40.6 2148,190 5,7331.48 6 77.7 70、202 15,68810,982 1.55 7 16915534,03523,8241.50 8 13314026,79418,756 1.83 9 44.7 1299,0356,3251.86 10 20.9 99.8 4,228 2,9601.8411 9.6 59.4 1,948 1,3641.81 12 5.7 36.8 1,1488041.80共5391,424 108,808 76,165湖体景观小水体湿地压力流重力流湖体景观小水体湿地汇水明渠雨水汇流补水水流启动区水量平衡计算表由上表可见，通过有效的雨水收集处理及补水措施，应能有效的减少补水需求量。起步区的水体水面全年波动约在0.71、40.5m左右。注：此水量平衡分析是以多年平均降雨、蒸发量为前提进行计算的。环境研究5.157天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP经济策划启动区详细规划京津地区老年住宅概况京津地区远郊普通住宅市场产品说明根据本项目全龄化社区的未来定位，目标市场除老龄家庭之外，还包括三代甚至四代同堂的家庭结构；因此对目标市场和竞争的分析，除了包含老年住宅外，还包括同等交通距离的北京远郊居住社区板块；由于未来本项目目标客户的家庭年龄结构涉及广泛，客户对通勤、生活配套服务和教育的需求都势必会有较72、高的要求。根据北京养老规划的内容，90%的老人应该以家庭养老的途径安度晚年，6%的老年人可通过政府购买社区照顾服务养老，其余4%的老年人则入住养老服务机构集中养老“居家养老”是老年人最向往的生活方式，既能得到物质上的照顾，更能得到精神上的满足北京地区以老年概念为核心的全龄化地产项目可谓凤毛麟角-仅有北京太阳城、东方太阳城和澳洲康都等部分楼盘考虑了老年客户居住的可行性并在部分设计细节上得以体现目前北京地区老年人专用住所绝大多数为养老服务机构模式，除了普通的敬老院外，逐渐出现一些高档次养老机构，如汇晨、爱暮家等，但敬老院的模式始终无法实现老年人对亲情围绕的梦想根据北京老年人增长的速度推算，到20273、0年约310万老年人需要家庭养老，全龄化养老社区是符合时代与市场双重要求的产品根据北京养老规划的内容，90%的老人应该以家庭养老的途径安度晚年，6%的老年人可通过政府购买社区照顾服务养老，其余4%的老年人则入住养老服务机构集中养老“居家养老”是老年人最向往的生活方式，既能得到物质上的照顾，更能得到精神上的满足北京地区以老年概念为核心的全龄化地产项目可谓凤毛麟角-仅有北京太阳城、东方太阳城和澳洲康都等部分楼盘考虑了老年客户居住的可行性并在部分设计细节上得以体现目前北京地区老年人专用住所绝大多数为养老服务机构模式，除了普通的敬老院外，逐渐出现一些高档次养老机构，如汇晨、爱暮家等，但敬老院的模式始终74、无法实现老年人对亲情围绕的梦想根据北京老年人增长的速度推算，到2020年约310万老年人需要家庭养老，全龄化养老社区是符合时代与市场双重要求的产品选取区域说明：根据基地与北京的区位关系，该部分研究重点选择了距离北京东部地区一小时左右车程的远郊居住板块进行分析。这几个居住区域均为近几年快速发展的居住区，从市场供应产品和发展历程上都有很大的借鉴意义，同时与本项目也具有竞争关系。由于北京市政东建力度的逐渐加大、CBD的日益壮大，以及着重发展通州作为重点郊区的方针政策等原因，通州已经成为在北京房产、商业、经济发展中均起到重要作用的郊区之一。目前通州住宅均价已达到8,000元/平米，特别是轨道交通周边地75、区，房价走势增幅明显高于北京市整体水平。通州因与北京的距离近，交通方便；同类产品的容积率较其他区域更高，价格也明显高于其他远郊区域。燕郊、香河、武清楼盘基本属于绝对意义上的远郊楼盘，价格受当地市场的影响更大，绝大多数为以板楼、塔楼为主的普通住宅，均价在3,500-4,500之间除通州属于北京城区范围内，燕郊、香河已经成为北京人异地购买的重要市场；而本项目所在地天津武清县住宅客群仍然以本地人和在天津打工者为主大部分远郊居住区周边配套设施并没有与开发速度达成同步，造成生活上的不便利，这也是制约区域价值增长的重要原因；本项目从基础性策略上建议以板楼为主的设计、合理的密度、竞争力强的价格以及便利的可达76、性名称 地区 占地（亩）建筑面积（万平米）容积率 类型 户型面积（平米）价格（元/平米）珠江拉维小镇 通州 150212.1公寓，板塔结合 50-136 8,000龙湖花墅香醍 通州 147141.4普通住宅，别墅 160-220 12,500华泰忆江南 燕郊 105202.7普通住宅，板楼，塔楼，板塔结合 40-130 4,200美林湾 燕郊 330502公寓，板塔结合 62-150 4,100我家公坊 香河 200322.1普通住宅，公寓 52-70 3,780观天下 香河 3573普通住宅，板楼 85-130 3,600保利上河雅颂 武清县 450302.6普通住宅，板塔结合 90-1477、8 6,000北岸尚城 武清县 260231.3普通住宅，砖混 70-150 6,000名称 地区 占地(公顷）建筑面积（万平米）容积率 类型 户型面积（平米）价格（元/平方）备注 东方太阳城（一期）顺义 234700.29公寓，别墅 70-230 8,300北京太阳城（一期）昌平 42300.8公寓，板楼，别墅 70-206 8,000澳洲康都 朝阳 6283.98公寓，板楼，塔楼 46-200 12,10010%老年公寓，10%青年公寓，80%Condo公寓 地区目标客户产品类型主流容积率主流户型均价通州年轻工薪族板塔结合2.550-1408,500燕郊 年轻工薪族板楼、塔楼250-14078、4,000香河年轻工薪族板楼2.570-1303,500武清当地市场普通住宅、砖混1.570-1304,5005.259天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP经济策划启动区400亩土地住宅户型配比设想5.2.5 启动区项目规划根据前述对住宅市场的研究，我们将客户界定为两部分：老人独居型和三代合局型。根据所占的面积比例，产品配比如下：启动区作为全国养老示范区，主要功能相对集中全面与民政部合作的公益性养老社区以低密度高档住宅产品为主项目的建设对开创老龄工作新局面具有指导和示范意义79、重点工程包括：孝文化博物馆、爱心护理工程示范基地、中国老年住宅样板区、医疗护理中心等根据国家70/90的政策要求，可以用一些创新的户型解决户型比例问题。分割户型为普通三居和豪华平层。经过分割，90平米以下户型占到总体比例72%。5.2客户分类类型户型百分比面积()户均面积()套数老人独居老年公寓一居3%9,483 60158普通型两居12%37,93280474豪华型两居15%47,415 110431老人与二三代群居普通型三居20%63,220 150421豪华型跃式15%47,415 200237平层15%47,415180263分居3+2型三居10%31,610 120263两居10%380、1,610 80395总计 100%316,100 127 2,486 客户分类类型户型面积比例面积()实际面积()实际套数套数比例老人独居老年公寓一居3%9,483 601585%普通型两居12%37,932 8047414%豪华型两居15%47,415 11043113%老人与二三代群居普通型三居20%63,220 7584325%豪华型跃式15%47,415 2002377%平层15%47,415 9052716%分居3+2型三居10%31,610 1202638%两居10%31,610 8039512%总计 100%316,100 95 3,329 100%占地（亩）占地（ha）毛容积81、率住宅净容积率建筑面积（万平米）总体指标62041.30.9137.54老年住宅样板区31621.11.531.61孝文化博物馆5.60.370.3民政部公益性养老社区示范区20013.30.455.94 公用设施63.134.213.2低密度住宅136.889.130.32.74其他占地（道路水塘）103.9561天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP配套教育设施启动区中期终期根据启动区配套小学和中学小学和中学小学和中学小学小学规划设计5.363天津养老社区概念性规划RET82、IREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP规划设计设计概念健康养老社区丰富多样的滨水活动空间魅力的社区商业活力的中央公园全龄化养老社区WaterfrontWell-Being Town 栖水而居的宜居小镇一个充满健康活力的养老社区创建一个链接多样功能元素的平台，从彼此到全部链接本土化与全球化：空间链接当代与未来：教育链接人文与自然：环境链接人与人：活动HealthyWaterfront ResidentialVibrant Community RetailRich Waterfront Activities83、A World-Class Senior Community5.365天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP全景鸟瞰图规划设计5.367天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP7122354413141210931583611规划设计5.3湖滨居住组团中央商业广场中央公园居住组团民政部 养老示范区中央商业广场湖滨居住组团中央公园居住组团民政部养老示范区分区特征84、及城市设计总平面0100m50项目内容社区底层商业1.社区商业2.会所3.社区中心4.景观步行道5.茶舍6.高端滨水住宅7.孝文化博物馆8.商业广场9.超市10.老年医院11.康体中心12.诊所13.护理中心14.疗养中心15.69天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP规划实施初期的路网系统规划实施末期的路网系统社区主干道(R.O.W.32m)Residential Road(R.O.W.24M)Neighborhood Road(R.O.W.12)社区环状道路(R.O.W.85、24m)组团道路(R.O.W.12m)分期实施策略下的道路系统规划设计5.3区域连接路-32米主干道-24米次干道-12米组团主干道-12米组团内道路服务性道路主要出入口71天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP商业漫步道;urban experience connecting retail and residential community 滨水步行道;Natural experience connecting lake-front and residential comm86、unity Park 17234526活跃的社区网络一条步行网路，串接了不同的活力节点，到达体现养老社区精神的目的地孝文化博物馆1.社区门户广场2.会所3.社区中央公园4.滨水散步道5.孝文化博物馆6.休闲商业散步道7.社区公园步行系统网络与特征节点规划设计5.3721364573天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP兼具生态功能的活力景观活力的自然休闲网络1.全龄化同享的休闲场所2.结合自然场所设置环境净化系统3.充分利用现有植被资源规划设计5.3水域规划水系雨水收集花园雨87、水收集流向75天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP开放空间与生态网络活动场地及公共设施周边安全，避免了以主要交通干线1./为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样2./的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理开放空间及活动场地保证足够面积，满足开展户外活动3./的要求规划设计5.3主要开放空间广场及景观步道水域公园公共绿地重要步行链接77天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMM88、UNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP生态水体连接公共设施与滨水地区门户广场节点社区入口中央公园节点连接住宅与中心湖视线走廊中央公园景观视线廊道商业步行景观视线廊道滨水步行景观视线廊道规划设计5.3绿地广场及景观步道水域公共设施主要景观视线79天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP栖水而居的湖滨组团丰富滨水体验的目的地规划设计5.381天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCE89、PTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP特征节点设计121245314101815111916986137入口广场节点社区门户景观滨水景观节点-将丰富的活动带到水边生态水体净化系统将公共服务设施与水体 联动中央景观公园节点连接社区景观与湖体景观121720开放空间节点1.入口广场2.入口水景3.社区核心公园4.会所5.幼儿园6.社区7.组团联系广场8.组团绿地9.生态湿地10.湖滨步栈道11.开放环幕剧场12.步行道13.步行入口14.休闲步行道15.社区公园16.地下污水处理设施17.休闲广场18.游乐场19.运动公园20.雕塑公园规划设计5.3090、100m5083天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP开发项目开发项目1.社区底层商业2.商业步行道3.会所4.社区中心5.幼儿园6.急救中心7.孝文化博物馆8.公共设施9.污水处理设施Vibrant Community Town社区商业商业步行道会所幼儿园老年文化活动中心健身房急救中心老年医院社区内布置方便易达的公共设施网络，配套商业设施齐全，如超市、洗衣店、修理店、服装店、饮食店、银行，邮政及药房等尽可能邻近老年社区并便于前往，使入居者对现实生活感到方便老年住宅的位置距离91、幼儿园、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出人的娱乐区有一定缓冲区域合理的合设或邻设的配套商业、医疗等设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间,/又方便生活规划设计5.3商业中心（民政部区域）商业及零售公共设施（民政部区域）博物馆，幼儿园会所，社区中心85天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP开发强度养老社区规划设计5.3项目计量单位数值居住区用地总面积ha28.12居住户(套)数户(套)2464居住人数人8634其中：多层及中、高层8580人（3.5人/户）低 层54人（4.92、5人/户）总建筑面积万m32.73住宅建筑面积万m29.78公建面积万m2.95住宅平均层数层8.5高层住宅比例%15容积率万m/ha1.16停车率%100停车位辆2464地面停车位辆1725地下停车库面积万m3.69地下停车位辆739住宅建筑净密度%32总建筑密度%15.72绿地率%40主要技术经济指标表 卓达社区4-5层8-12层15-18层开发强度测算Development Index用地面积:9.15haFAR:1 61用地面积:3.69haFAR:1.66GFA:61125(m2)FAR:1.61GFA:147000(m2)()用地面积:7.84haFAR:1.25GFA:8967093、(m2)编号名称占地面积（ha）亩建筑面积容积率编号名称占地面积（ha）亩建筑面积容积率1卓达养老社区居住用地22.56338.4297,795水体公园4.4466.6小计27.004051.322民政部养老示范区14 3721543 1100 3启动区城市设计方案沟通2民政部养老示范区14.3721543,1100.33合计41.37620340,9050.8287天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP民政部区域123678101112459149总平面图1.老年医疗中心294、.老年健康咨询中心3.急救中心4.诊所5.护理中心6.健康疗养中心7.老年文化中心8.健身房9.会所10.零售商业11.餐饮12.超市13.高端疗养中心老年护理中心老年医疗中心社区诊所康体中心老年室外活动场设计内容规划设计5.3项目计量单位数值居住区用地总面积ha13.49居住户(套)数户(套)26居住人数人117总建筑面积万m4.02住宅建筑面积万m1.3公建面积万m2.72住宅平均层数层2.5容积率万m/ha0.29停车率%100停车位辆162地面停车位辆66地下停车库面积万m0.48地下停车位辆96住宅建筑净密度%13.38总建筑密度%14.23绿地率%65民政部养老示范区0100m5095、89天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP规划设计5.391天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP建筑类型建筑类型户型8F-15F90m2/120m215F120m24F-6F150m22F350m2建筑组合方式立面形式设计设计要素12.5m22m30m12.5m30m12.5m45m22m330m0m规划设计5.3室内及室外无障碍设计良好、宽阔的中央景观住96、宅滨水及中央公园景观二代子女的现代生活方式注重老年人的无障碍设计高端阔景滨湖大宅欧式风格的室内空间布局亲水高端住宅可行的现状利用设计双拼住宅老年住宅建筑设计导则住宅的细节设计是建设老年住宅最为关键的点之一。/老人居室朝向应日照良好/作为老人一天中停留时间最长的空间，起居室应保证自然/的采光与通风，窗的采光面积要大。住宅平面设计上，最好设置玄关，以便有充足的空间为老/人换鞋提供扶手、坐凳等辅助设施，同时可以解决轮椅的收放空间问题。起居室的面宽不宜过大，因为老年人的视力听力不佳，观/看电视需要适当的距离。平面设计上，在南向窗前设置供老年人读书看报的休闲空/间应设置充足的阳台空间，并且阳台的进深应保97、证不小于/1500mm，利于老人养花休闲。住宅内过道应保证轮椅的正常通行/在建筑室内空间设计上，要求尽可能消除一切室内高差/在建筑装置设计上，要求在电梯间等公共使用空间内设置/扶手、使用防滑材质的地面或地面防滑设置在楼内公共空间允许的情况下，为老年人提供各种邻里交/流、人际交流的公共交往空间和环境。应尽量减少一层的室内外高差，并且设置坡道联系，保证/无障碍通行。住宅楼及小区内应设置简单易懂的标示导向系统，方便记/忆力及辨识力减退的老年人出行建筑外立面应避免选用沉闷，黯淡的颜色及材质/适当采用活泼有趣的建筑细部处理给老人的生活带来生气/小区内设置紧急通报系统/尽量采用结实耐用、维护简单、使用寿命98、长久的建筑材料/和饰材65天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP全景鸟瞰图规划设计5.3启动区城市设计方案沟通93天津养老社区概念性规划RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP老年住宅案例二：台湾台北“润福生活新象”馆1996年润泰创新国际股份有限公司、润泰全球股份有限公司于台湾淡水镇推出全台湾最高级的老年公寓“润福生活新象”馆台湾第一座专为较高收入老人规划设计的五星级饭店式住宅。99、一经推出就获得社会各界及政府部门的肯定，先后荣获“十大杰出设计奖”以及“规划设计类”、“管理维护类”双类金石奖，1998年通过ISO9002国际品质论证，是台湾第一家通过此论证的老年公寓。“润福生活新象”馆的管理水平与服务品质堪称典范，提供一流的膳食、医护、安全、休闲及生活起居的全方位软、硬件服务，可以让子女安心、放心的将长辈交付予专业的服务团队，让长辈在退休后能够抱着积极的人生观，尊严地享受一个完全属于自我的新人生。“润福生活新象”馆只租不卖，月租金5万新台币，另缴押金480万新台币，租期20年，如入住满两年后退租，押金全额无息退还，若不满两年退租，则押金扣10%即48万新台币。房间规划面积100、分为50平米、80平米及100平米，总出租房间260间，客房10间，客房是供住户亲友来馆探视时居住，住宿费为每间每夜1,500新台币。此外，馆内为银发族提供的配套设施包括迎宾室、服务中心、小卖店、吧台、健康管理室、品茗茶区、健身中心、多功能活动中心、图书室、餐厅、厨房、视听室、陶艺室、牌艺室、洗衣房、美发室、才艺室等，满足老年人的各种需求。老年住宅案例一：北京太阳城国际养老公寓太阳城座落于北京北郊昌平区小汤山镇，集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段。101、住宅区推出三期共计约1,300套公寓与别墅，有居家式、租住式、安养式、度假式四种养老方式：居家式养老是指在北京太阳城购买了住所的产权，社区为老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务的养老模式；租住式养老是指按月交纳规定的费用,即可获得专门为健康老年人提供护理、食宿、照料等服务的养老模式；安养式养老是指将养生、保健、医疗、康复、生活护理与心理关怀相结合的养老模式，主要针对生活半自理和不能自理的老人；度假式养老是指到世界各地的旅游度假胜地，以度假养生为主要目的的新型养老模式。为实现全程化养老，北京太阳城还建设了所有相关配套设施，包括：具备基本的急救、医疗、健康维护和养生四大功能的一级甲等综合性医保102、定点北京太阳城医院；开办“一站式”服务、可电话购物、送货上门的购物中心；设备先进、功能完善、环境雅致，可开办各类培训班、开展学术研讨、以及各类文化交流活动和会议的文化教育中心；集医疗养生、休闲度假、健身娱乐、温泉洗浴、餐饮购物为一体的阳光水世界；并设有物业管理中心，配有邮局、洗衣店等，可满足老年人晚年生活的一切需求。抗衰老产业案例一：北京九华健康体检中心北京体检中心占地面积16,000平方米，被誉为“京城超级健康体检航母”。九华山庄是北京第一家将医疗单位的体检中心与酒店相结合，并成功运行的企业，现已成功运营十年，在京城市场上，是营业规模，检测科技化水平、医务人员能力较高的专业体检中心，拥有常年103、体检会员五万人，年接待体检宾客十万人。九华健康体检中心为客户打造优雅的环境与五星级酒店的设施，全套引进德国西门子和日本日立等多种国际最先进的大型检查和诊断设备，体检项目最多可达140项。体检中心聘请优秀的专家、各科主检医师等副教授级以上的医学专家提供热情的体检服务，人性化的体检报告，完整的个人健康档案以及全套体格检查评估。九华山庄除在全国一线城市开设专业体检中心外，现已开始寻求酒店合作，由九华山庄投资体检设备和医生资源，共同经营。通过九华运营的成功经验可以看出，体检中心可以为酒店常年带来稳定的客源，经济效益显著，同时对酒店客房、餐饮、娱乐具有明显的拉动作用。/附录住宅价格（新台币/万元）楼高/104、坐向 坪数（平米）3楼11楼 1220楼 东西向 南北向 东西向 南北向 50 650 650 690 690 80 1,300 1,300 1,380 1,380 100(不分楼层高低)1,350-入居后每月生活费（新台币）项 目 一人居住 二人居住 管理费（元）12,000 20,000 伙食费（元）6,900 13,800 私用及公共费（元）2,000 3,000 水电费（元）-合 计（元）20,90036,800抗衰老产业案例二：台湾安法诊所位于台北市敦化南路的安法诊所，创始于一九九四年，是亚洲第一家抗衰老会员制诊所。由台湾中华开发投资公司前董事长胡定吾与和信等十大企业第二代共同创办，号称台湾顶尖抗衰老及顶级健检中心，加上高档设施及标榜专人服务，吸引不少政商名人加入，让安法年营业额高达二亿元新台币，傲视同业。标榜抗衰老与预防医学的安法诊所内部设施高档，可媲美高级酒店，且每名会员都有专属医护人员，透过精密仪器进行健康体检，找出身体毛病所在，因此会员数多达约六百人。抗衰老、更年期、动脉硬化等治疗以及医疗减肥，是安法诊所的四大治疗重点。安法为客户量身订作一套健康管理方法，制订个人的饮食、运动、营养计划，让人体维持最佳状态，除了强身健体，活力充沛外，还能提高人体免疫能力。