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监狱物业投标方案(417页)
监狱物业投标方案(417页).doc
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上传人:Le****97 编号:927063 2024-05-13 418页 1.88MB
1、这里填写公司名称或单位名称相关单位填写公司里的相关部门相关部门这里填写相关项目名称项目名称监狱物业投标方案418监狱物业投标方案目 录第一章 物业管理整体设想与策划18第一节 物业管理服务整体分析18一、监狱物业服务特点分析18二、监狱物业服务对象分析20三、监狱物业服务诉求分析21四、监狱物业服务工作重难点分析21第二节 物业管理的指导思想与总体目标24一、物业管理的指导思想24二、物业管理的总体目标25第三节 监狱物业管理服务整体模式25一、制定科学、规范的管理制度25二、建立周密的治安管理模式26三、加强消防管理服务26四、重视清洁服务26五、加强设施设备维修保养工作27六、完善其他配套2、服务27七、建立有效的服务反馈渠道28八、建立完善的应急预案28第二章 项目管理组织架构及人员配备29第一节 项目管理组织架构29一、项目管理组织体系29二、人员配置、人员数量和要求31三、岗位职责33第二节 人员培训35一、培训目标35二、培训管理35三、培训内容36四、培训方式37五、培训计划38第三节 人员的管理43一、严把录用关,选好苗、真良才43二、竟争上岗,不拘一格选人才44三、重视监狱工作人员意见,及时落实整改,依例奖惩员工44四、人性化民主型内部管理,增加物业公司凝聚力45五、量化管理与标准化动作45第四节 监狱物业各岗位考核办法46一、经理岗位考核办法46二、主管岗位考核办法3、47三、工程岗位考核办法48四、绿化、保洁岗位考核办法49五、安保岗位考核办法51六、厨房工作考核办法52第三章 工作计划与物资装备55第一节 工作计划55一、物业管理服务定位55二、工作计划55第二节 物资装备56一、物业管理用房56二、物业管理用房的配置要求56三、拟配置的装备情况表57第四章 项目服务承诺及保障措施61第一节 项目服务承诺61第二节 项目服务保障措施65一、建立严谨的管理运行体系65二、科学的人力资源管理体系69三、严密的安全管理和保密体系70四、人、财、物的有力保障71五、提高设施设备运行管理保障能力72六、高效的监狱工作人员管理和信息处理平台73第三节 各项管理实施措4、施75一、项目管理运行措施75二、房屋及配套设施、公用设施、场所管理措施76三、停车场、道路管理措施76四、机电设备管理措施77五、设施设备急修措施78六、设备返修措施78七、零星、小修质量管理措施78八、绿化管理措施79九、卫生保洁措施79十、资料保存措施80十一、治安管理措施80十二、消防管理措施80十三、人员培训措施81十四、投诉处理措施81十五、违章处理措施82十六、沟通服务措施82第五章 物业管理规章制度84第一节 行政管理制度84一、人事管理84二、考勤管理87三、考核管理91四、薪酬管理93五、奖惩管理94六、规范管理98第二节 档案管理制度101第三节 保洁管理制度103一、保5、洁库房管理员103二、保洁员管理制度103三、厕所卫生保洁制度104四、垃圾清运管理制度105第四节 保安管理制度106一、保安队长管理制度106二、保安员管理制度107第五节 车辆停放管理制度108一、监狱停车场停放规定108二、机动车驾驶人在停车场停放规定109三、非机动车、助动车、电动车停放规定110四、停车防盗安全规定110第六节 公共设备管理制度110一、工程部主管管理制度110二、设施设备维修员管理制度111第六章 保洁服务方案114第一节 保洁服务总体要求114一、保洁服务总体要求114二、保洁工作区域115第二节 保洁工作要求与标准116一、公共区域保洁要求与标准116二、行政6、办公区保洁要求与标准121第三节 保洁工作计划123一、室内公共部位保洁工作计划123二、办公区、会议室、接待室保洁工作计划124三、卫生间保洁工作计划125四、办公区、行政区域室外保洁工作计划126五、备勤房公共区域保洁计划127第四节 保洁工作程序128一、卫生间的保洁程序128二、楼层公共区域保洁程序129三、外围道路的保洁程序130四、玻璃门、窗的保洁程序131五、办公室的保洁程序132六、门厅、大堂的保洁程序135七、食堂的保洁程序136第五节 虫害消杀服务137一、XX监狱虫害的特征137二、消杀工作的前提138三、消杀内容138四、消杀工作职责141五、公共场所,办公场所害虫消杀7、前告示141六、消杀计划141七、消杀实施142八、消杀工作标准143第六节 卫生检查方法与标准144一、楼梯、梯间、走廊地面清洁保养144二、地面、窗、扶手等的清洁保养145三、电梯清洁保养145四、洗手间、坐厕器清洁保养145五、洗手间小便器清洁保养146六、洗手间洗脸盆、台面清洁保养147七、洗手间地面清洁保养148八、洗手间墙面、门、门套清洁保养149九、灯罩、烟感器、出风口、指示灯清洁保养149十、玻璃门窗、镜面清洁保养150第七章 绿化服务方案151第一节 绿化服务工作内容151一、绿植修剪工作151二、绿化浇灌工作155三、绿化施肥工作158四、病虫害防治161第二节 各项绿化服8、务要求与标准166一、乔木服务要求与标准166二、木本灌木要求与标准168三、草本灌木要求与标准169四、绿篱要求与标准170五、球类要求与标准171六、棕榈科植物要求与标准172七、草坪要求与标准173八、园林设施要求与标准174九、整体美观要求与标准175第三节 绿化服务工作重点和措施175一、室内绿化和盆花摆放175二、室外绿化177三、重大活动或节日摆花178四、绿化垃圾处理178五、绿化管理应急抢险方案178第四节 楼层绿植养护管理180一、管理目的180二、适用范围180三、管理职责180四、工作程序181五、绿化管理181六、工作检查181第五节 绿化养护机械管理182一、草坪剪9、草机维修保养及储存182二、绿篱机维修保养及储存183三、割灌机维修保养及储存184第六节 绿化养护规章制度185一、范围185二、综合绿化管理规定185三、外围绿化管理规定185四、外围园林绿化管理过程中注意事项186五、室内租摆绿植管理规定187六、室内租摆绿植的管理188七、绿化养护人员和监督管理人员职责188第七节 绿化养护处罚细则190一、人员到位要求190二、日常检查190第八章 安全保障服务方案193第一节 安全管理总目标193一、管理目标193二、安全管理内容193三、安全管理方式193第二节 安全保障管理工作内容194一、公共安全管理194二、消防安全管理198三、车辆安全管10、理201四、保密安全管理202五、安全状态控制管理205六、队伍建设206第九章 设施设备维护方案208第一节 维修服务承诺与规范208一、熟悉设备安装位置,建立日检巡查制度208二、维修服务承诺208三、维修服务规范要求209第二节 设备设施维修服务要求211一、设备维修维护范围211二、各岗位职责212三、机电设备、设施的运行管理215四、机电设备、设施、房屋的管理目标216第三节 主要设施设备维修管理216一、电梯、货梯的运行与管理216二、中央空调系统的管理217三、排水系统的管理221四、路灯维护管理224五、电力系统维修管理225第四节 设备设施维修服务标准226一、房屋建筑的日常11、养护维修226二、低压电器设备的维修服务226三、给排水系统的维修服务228四、中央空调系统的设备维护229五、电梯维修服务229六、下水道、污管、雨水管维护和疏通232第十章 会议服务方案233第一节 会议服务管理细则233一、服务目标233二、基本原则233三、会议室管理要求233四、会议服务员岗位职责235第二节 会议服务工作流程及标准235一、了解会议要求235二、布置会场236三、会前准备开水和室温、灯光调控240四、会中服务240五、会后服务242第三节 监狱会议服务人员岗位职责243一、会议服务负责人岗位职责243二、会议服务人员岗位职责244第十一章 食堂服务方案246第一节 12、总则246一、守法246二、守纪246三、定位246第二节 食堂员工培训管理服务247第三节 食品质量控制247一、加强原材料采购、验收标准247二、加强管理原材料存放249第四节 服务质量控制252第五节 食堂卫生管理控制253一、员工个人卫生管理253二、厨房卫生管理254三、食品卫生管理258第六节 餐厅环境管理259第七节 食堂卫生投诉处理259第八节 食堂消防安全规程260第十二章 停车管理服务方案262第一节 停车管理服务要求262一、管理要求262二、管理目标262第二节 停车场管理思路及落实263一、实现区域车辆分区管理263二、加强交通疏导,合理分流263三、人车分流规划设计13、263四、智能化交通服务停车264五、管理实施264第三节 管理人员及具体措施266一、岗位设置266二、管理人员岗位职责、纪律和职业道德266三、管理工作规程271四、停车场之保安安全程序276五、停车场特殊情况处理程序277六、停车场使用守则280七、停车场清洁服务安排281第十三章 疫情防控方案283第一节 疫情防控要求283一、总体要求283二、具体要求283第二节 疫情防控的具体措施286一、监狱卫生管理286二、预防性卫生措施287三、个人防护290四、疫情应对措施291第十四章 智能化物业服务方案294第一节 推进智能化物业服务管理工作的概论294第二节 智能化服务规划方案29414、一、规划原则294二、系统特点介绍295第三节 加强节能管理建设296第十五章 投诉处理服务方案302第一节 投诉产生原因分析302一、投诉的定义302二、剖析投诉成因302第二节 投诉处理基本原则304一、换位思考原则304二、有法可依原则305三、快速反应原则305四、及时总结原则306第三节 投诉处理规范306一、接受投诉阶段306二、解释澄清阶段307三、提出解决处理阶段308四、跟踪总结阶段308第四节 投诉处理流程308一、记录投诉内容309二、判断投诉是否成立309三、确定投诉处理责任部门309四、责任部门分析投诉原因309五、公平提出处理方案309六、提交主管领导批示309七、15、实施处理方案310八、总结评价310第十六章 物业服务档案的建立与管理311第一节 物业服务档案的建立311一、档案资料管理工作内容311二、档案资料管理工作要求311第二节 档案资料管理的要点312一、档案资料管理的要点312二、档案资料过程管理313三、档案资料的分类315第十七章 应急保障及紧急服务方案321第一节 应急疏散预案321一、制定应急疏散预案的目的321二、应急预案管理主体及职责321三、应急疏散小组及职责322四、应急疏散物资324五、应急疏散方法324六、应急疏散善后工作324七、预案演练325第二节 火警处理应急预案325第三节 水浸/跑水应急预案333第四节 突发停电16、应急处理预案338第五节 停水应急预案343第六节 电梯困人应急预案347第七节 高空坠物应急预案352第八节 地震应急处理预案357第九节 防疫应急处理预案362第十节 防汛(暴雨)防强风应急处理预案368第十一节 触电应急处理预案374第十二节 食物中毒应急处理预案379第十三节 噪音污染应急处理预案383第十四节 停车收费系统故障应急处理预案386第十五节 门禁道闸系统使用异常应急处理预案388第十六节 交通意外应急处理预案392第十七节 发现可疑物品、爆炸物品应急处理预案396第十八节 发生盗窃、抢劫事件应急处理预案401第十九节 发生打架、斗殴、寻衅滋扰事件应急处理预案405第二十节17、 爆炸恐吓应急处理预案408第二十一节 发生自杀或企图自杀应急处理预案414温馨提示:本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述,如需查阅,请购买后下载。说 明一、如招标文件评分标准要求“物业管理服务整体设想及策划”详情可见本文第一章。二、如招标文件评分标准要求“项目管理组织架构及人员配备”详情可见本文第二章。三、如招标文件评分标准要求“项目服务承诺及实施措施”详情可见本文第四章。四、如招标文件评分标准要求“物业管理规章制度”详情可见本文第五章。五、如招标文件评分标准要求“保洁服务管理”详情可见本文第六章。六、如招标文件评分标准要求“绿化服务管理”详情可见本文第七章。七、如招标文件评分标准18、要求“安保服务”详情可见本文第八章。八、如招标文件评分标准要求“设施设备维护管理”详情可见本文第九章。九、如招标文件评分标准要求“会议服务”详情可见本文第十章。十、如招标文件评分标准要求“疫情防控”详情可见本文第十三章。十一、如招标文件评分标准要求“应急预案”详情可见本文第十七章。编制依据一、项目招标文件、补遗及设计文件等相关资料。二、国家现行技术规范、标准及有关的技术资料、规范、规程及技术标准。三、依照有关主要法律、法规:(一)中华人民共和国政府采购法;(二)物业管理条例;(三)其他法律法规。四、行业规范、标准第一章 物业管理整体设想与策划第一节 物业管理服务整体分析物业管理是指物业服务物业19、公司按照合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。随着国家行政机关及企事业单位后勤管理社会化、监狱化、专业化发展,物业管理服务的领域逐渐由住宅物业、楼物业延伸到部队、行政办公楼、医院、银行、监狱,给物业管理行业带来了新的监狱机遇。监狱是国家政权机关的重要组成部分,根据公共行政学理论,行政机关的管理体制是国家制定的有关机构设置和管理权限划分的结果。将行政区物业管理服务推向社会化、专业化,更是对XX市乃至本地区的行政物业物业公司化管理及物业管理监狱的发展有着重要的促进意义。针对XX监狱管理的各个要素,本物业公司开展了深入广泛的项目20、考察和监狱调研,在深入挖掘设计和开发思路的基础上,仔细分析该XX监狱的特点,并周详考虑未来物业管理工作将面临的重点难点,确立了本物业公司管理XX监狱物业的整体构想和管理策划思路。一、监狱物业服务特点分析监狱物业管理的特点十分突出,这主要是受行政机关的性质影响。首先,行政机关的办公场所不是写公楼,通常写字楼的监狱工作人员数量较多,而且有多个使用者,即使他们的工作内容与工作性质不同,但可以使用同一场所,而且基本上对物业管理的要求都相同。而监狱的工作场所归政府所有,每一位工作人员都是监狱工作人员中的一份子,工作的主体围绕着为人民服务,所以在物业管理上的要求也存在一定的特殊性。具体的特点体现为:(一)21、政治性和保密性。监狱物业管理的各项工作紧紧围绕监狱的行政工作展开,特别是与党政重要领导、机密文件和重要会议有直接接触的服务工作,要求物业管理监狱工作人员,必须时时刻刻保持高度的政治观念和保密意识。(二)较高的技术性。监狱的行政办公楼通常建筑规模大、配套设施全,集各种先进技术设备之大成,配备有中央空调系统、高档电梯、楼宇自控系统、保安监控系统、火灾报警系统、大型停车库(场)、通讯和互联网集成系统和办公自动化系统等。这些设备设施系统涉及了机械、电子、计算机、信息网络和工民建等多项技术和学科,技术含量高。(三)服务要求特殊。监狱物业管理不仅要让监狱内的工作人员满意,还要让来监狱办事的上访人员满意。在22、保安服务工作中,经常要配合行政有关部门接待上访人员的任务,因此,保安在接待处理上访人员时,必须牢牢把握政策、注意工作技巧,即要维护好机关办公秩序,又要帮助上访人员解决问题。(四)安全保障要求高。监狱作为行政机关对防范治安案件、防火灾等要求较高,监狱物业管理必须加强楼内各区域的巡逻检查,针对各种可能发生的突发事件,建立完善应急方案:如火灾预案、刑事案件处理预案、意外人身伤害处理预案、公共卫生应急预案等。(五)对环境有更高的要求。行政办公楼人员聚集,流动性较大,易出现脏、乱和建筑及配套设施损坏的问题。同时,行政办公楼又是为民办事、体现行政效率的重要场所,因此,对办公楼的环境有更高的要求:整洁、明亮23、稳重、大方。二、监狱物业服务对象分析监狱物业的服务对象是具有不同政治素质、文化背景和社会阅历的个体,包括中心的工作人员和前来办事的其他机关单位的工作人员。因此XX监狱监狱工作人员群体具有如下特征:楼内办公人员具有较高的文化素质和一定的社会地位,拥有较强的政治素养,追求安全、舒适、安静、整洁的办公生活和会议环境,注重管理的品味与质量,强调服务的舒适性,对物业管理服务有着极高的要求。三、监狱物业服务诉求分析XX监狱引入专业的物业服务,实行行政区后勤全面社会化,其所追求的目标是:1.通过星级物业服务,树立XX监狱良好的服务形象;控制成本,节约费用;将有限的人、财、物投入到更为专业的行政服务之中。224、.充分提高物业综合服务工作效率,作为XX监狱的有益补充,协助其成为设施一流、管理一流、服务一流的XX省监狱行政办公物业物业公司化管理的典范,体现XX监狱高质量、高效率、亲和的形象。随着社会的发展,同样的诉求,标准已经在不断的提高,我司将通过机制创新、管理创新、服务创新及技术创新,不断满足XX监狱所有工作人员和人民群众日益提高的服务要求。四、监狱物业服务工作重难点分析(一)物业服务工作重难点本物业公司组织各类专业技术骨干,经过全面深入的调研,了解了XX监狱的工作范围与服务要求,并从监狱工作人员的角度出发,分析了XX监狱管理的重点,经归纳整理,XX监狱的物业管理工作重点体现在以下4个方面:1.安全25、防卫XX监狱进出的车辆和人员很多,成分复杂,涵盖有办事、开会、上访等,XX监狱除了公务人员正常办公外,还有很多事务活动和接待来自中央及各省市的领导、党和国家领导人的来访,因此,XX监狱的安全工作是物业管理的重中之重。2.保密XX监狱作为XX市的行政机关,保密等级高,XX监狱的物业管理人员,须具备安全保密的基本知识,按国家保密方面的有关法规,做好保密工作。3.设施设备XX监狱所拥有的机电设备系统不仅装机容量大、复杂,而且进口设备多、技术先进。设备系统包括供配电、给排水、中央空调、电梯、消防、智能化等系统,作为XX监狱物业,其设备运行安全、正常是保证整个物业正常运作的基本条件,所以,设施设备的维护26、管理显得尤为重要。4.建筑物XX监狱行政区建筑的形象庄严、宏伟,外型美观,对维护管理要求高。装饰材料的多样性,决定了今后我们在物业管理工作中要针对不同的装饰材料采取多样化的管理手段,如木质材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蚀;地毯的防潮、防蛀蚀、防染色;皮革材料的防腐蚀老化;大理石、花岗石等石质材料的防腐蚀、防染色等,都是今后装饰工程维护的重要内容。(二)解决措施针对以上我们所列举的管理重点及物业特性,本物业公司对XX监狱的管理将采取四大措施。1.全面投入,保障设备的良好运行XX监狱作为现代化办公区,其设备设施的日常运作有着极高的管理维护要求。本物业投入使用的一些先进设备设施促使管理观念、管理机27、构、管理方式更现代化、科学化。设施设备要求高、操作严、范围广,涉及到管理、通讯、安防等方方面面。本物业公司在理论学习、现场参观、实地演练的基础上,制订了科学合理、切实可行的维护、保养、运行计划,保证各项设施设备的良好、有效运作。并且,本物业公司还将组织所有的设备养护人员针对XX监狱所具有的各种类设施设备进行专业培训和学习,保证意识到位,技术到位,服务到位。2.全面防范,最大限度降低管理原因造成的治安事件发生率XX监狱物业的管理与住宅监狱的物业全封闭式管理不同,XX监狱开放化的办公性质导致外来人员数量多、流动性强、成分复杂且不易管理,这给物业管理的公共秩序及治安管理带来了不小的困难。本物业公司在28、现场勘察、实地访问的基础上,根据XX监狱的安防条件,结合本物业公司长期管理各类不同性质物业的安防经验,依托本物业公司常年坚持半军事化管理的高素质护卫队伍,从实际情况出发,确立了XX监狱使用初期“人防为主、技防为辅”,常规期“双管齐下,全面防范”的整体治安思路,采用三重五层防范系统,并将实行24小时保安全方位巡逻制、24小时监控中心值守制。我们有理由相信,经过本物业公司的管理,可以确保XX监狱因物业管理原因造成的治安事件发生率为零。3.提供专业化、低成本的管理服务物业管理行业向专业化、规模化方向发展是监狱的选择和时代的要求。在XX监狱的管理工作中,针对该物业的诸多特点,我们将充分发挥本物业公司管29、理的优势,逐步实现绿化、保洁、保安、设施设备养护等方面的专业化维护管理。同时,本物业公司一贯倡导勤俭办事精神,珍惜和用好来自监狱工作人员的每一分钱,力求所费必有所值,通过控制人力和物化消耗,力争以低于监狱价的收费提供服务,保证监狱工作人员、物业公司、社会全面受益。充分体现本物业公司“以严谨细致、追求完美的工作作风,使经营品质不断提升,让监狱工作人员获得满意服务”的质量方针和“以监狱工作人员为中心”的经营思想。4.开发XX监狱物业管理专用软件本物业公司将依据已有的现代化管理手段的丰富经验,整合社会资源,为XX监狱的物业管理项目专门设计开发一套管理软件,将物业管理各工种、各环节程序及收费等项目全部30、纳入软件管理,使XX监狱物业管理的复杂环节得到最大程度的减少,同时降低管理成本,提高工作及时率、有效率、满意率。第二节 物业管理的指导思想与总体目标一、物业管理的指导思想用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术,为XX监狱营造安全、舒适、整洁、安静的办公环境,提供优质物管服务,高效保障本项目正常运转。二、物业管理的总体目标(一)为XX监狱工作人员及来访人员提供一个安全,舒适、快捷的工作环境。(二)确保行政办公楼内的设施设备正常使用。(三)确保XX监狱的保洁、绿化、安保等各项服务项目正常运行。(四)建立体系完备的物业管理规章制度与考核办法,确保XX监狱物业的服务质量。(五)具备应对各种紧急情况的31、应对能力,确保XX监狱的整体安全。第三节 监狱物业管理服务整体模式一、制定科学、规范的管理制度本物业管理公司积极探索制定并不断完善管理制度,使整个管理工作有章可循,有据可依,让XX监狱物业管理科学化、制度化和规范化。具备高素质的员工队伍,高技术的管理手段,高标准的管理方式。二、建立周密的治安管理模式XX监狱安全保卫工作十分重要,它不仅涉及国家、物业公司和个人财产与生命安全,还涉及大量机关事务机密。由于行政办公楼一般在办公时间是开放性的,所以,治安管理难度非常大,必须加强治安防范,建立健全各种值班制度:1.坚持非办公时间出入办公楼的检查登记制度。2.坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度。3.坚持上32、下班交接检查制度。4.加强前门、后门的警卫及中央监控。5.坚持24小时值班巡查,力求做到万无一失。6.物业管理公司应全面建立监狱工作人员档案,熟悉监狱工作人员情况,增加沟通了解,做到心中有数,确保监狱工作人员的人身和财产安全。三、加强消防管理服务由于行政区办公楼规模大、功能多、设备复杂、人员流动频繁、装修量大,火灾隐患因素比较多。因此,办公楼对防火要求很高,应特别注意加强对消防工作的管理。加大培训员工熟悉消防基本知识,掌握防火、救火基本技能,建立明确的防火责任人制,加强防范措施,定期检查、完善消防设施,落实消防措施,发现问题及时处理,彻底消除事故隐患。四、重视清洁服务本物业管理公司制定完善的清33、洁细则,明确需要清洁的地方、材料及清洁次数、检查方法等。加强经常性巡视保洁,保证大堂、电梯、过道随脏随清,办公室内无杂物、灰尘,门窗干净明亮,会议室整洁,茶具清洁消毒。五、加强设施设备维修保养工作办公楼本身规模大、功能多、设备先进,物业管理人员不仅要具有管理知识,更要具有与之相配套的专业技术知识,才能做好这些设备的管理和维修保养工作。本物业管理公司重视对设施设备管理人员的培养,对办公楼水电设施(包括高低压变电房、备用发电房、高低压电缆电线、上下水管道等各项设施)的全面管理和维修,定期开展专业知识和技能培训,制定供水供电的应急措施;特别注重对电梯的保养与维修,对消防系统的检查、测试和对空调系统的34、保养、维修。此外,本物业公司建立健全的检查维修制度,对公共场所和设备设施,比如走廊、大厅、中央空调、电梯间等地方进行定期检查与维修维护。对监狱工作人员的设备报修及时处理,并定期检查。做到电梯运转率不低于98%,应急发电率达到100%,消防设备完好率达到100%。六、完善其他配套服务监狱物业管理其实就是一种服务。为方便监狱工作人员,满足监狱工作人员需要,在行政区办公楼安排物业服务人员提供问询、会务等各类服务,包括提供一些日常性服务,如协助接待来访客人,回复电话问询、投诉;提供其他可能的委托服务,如接收信件、包裹、杂志等。七、建立有效的服务反馈渠道本物业管理公司注重加强与监狱工作人员的沟通,主动征35、询、听取他们对管理服务工作的意见与要求,认真接受、处理他们的投诉,及时解决他们提出的问题。妥善处理各方关系,协调配合监狱的各项工作,不断改进管理模式,使各项指标达到同行业的先进水平。八、建立完善的应急预案本物业管理公司已随时做好应对突发事件的准备。由于办公楼内设备系统、建筑结构和楼内人员的复杂性,作为物业管理公司必须时刻保持警惕,随时准备应对各种突发事件。因此,本物业管理公司已建立完善的应急预案,诸如火灾或刑事案件发生时的处理预案、意外人身伤害的处理预案、公共卫生应急预案等,并安排定期演练。第二章 项目管理组织架构及人员配备第一节 项目管理组织架构XX物业在XX监狱的全方位服务中,充分利用XX36、物业的技术优势、管理优势和资源优势,吸收最先进的物业管理思想,采用“高效、规范、科学、实用”的管理机制,结合XX监狱的各项特点,制定XX监狱物业管理的组织架构。一、项目管理组织体系根据XX监狱物业管理的要求,按照“高效、规范、科学、实用”的管理机制,设计了XX监狱管理处的组织结构,其特点是:在组织结构中各种职务按系统排列,权力集中,责任分明,命令统一,联系简捷,适合量化管理的要求。组织机构图如下:管理处项目经理工程主管餐饮主管客服主管保安主管绿化主管保洁主管围餐接待员面点心师帮厨人员大厨人员巡逻员秩序维护门岗人员绿化养护工被装整理员保洁工垃圾清运工监狱会议服务员员仓管员接待服务员供电消防监控值37、班员设施设备维修员二、人员配置、人员数量和要求序号职位/工种人数要求年龄1项目经理1男性,具有人力资源和社会保障部颁发的中级或以上职称;具有5年或以上物业服务管理工作经验;具备良好的组织、协调、沟通能力,计算机操作熟练。45周岁以内2工程主管1男性,具有国家职业资格证书特种作业高压电工证或特种作业低压电工证和建(构)筑消防员证。负责本部门日常水电维修等工作。45周岁以内3供电消防监控值班员3男性,具有消防行业技能鉴定机构颁发的中级以上证书;持有国家职业资格证书特种作业高压电工证或特种作业低压电工证兼有建(构)筑消防员证。35周岁以内4设施设备维修员5男性,持有国家职业资格证书特种作业高压电工证38、或特种作业低压电工证。45周岁以内5餐饮主管1男性,具有负责饭堂部日常管理工作及围餐烹饪工作,须具有5年或以上厨房管理工作经验。负责饭堂部日常管理工作及围餐烹饪工作。45周岁以内6大厨人员2男性,负责围餐烹饪工作,并具备相应工作经验5年或以上。45周岁以内7帮厨人员2男性,具备相应工作经验2年以上。45周岁以内8面点心师2男性,负责早餐面点的制作,具备相应工作经验2年以上。45周岁以内9围餐接待员2女性,具备围餐工作经验2年以上。45周岁以内10保安主管1男性,大专或以上学历,身高170cm或以上,退伍军人优先;身体健康,容貌端正,服从安排;具有保安员证,3年或以上安保服务工作经验。具有人社部39、门颁发的保安员技师二级(或以上)证书或保安师(或以上)证书。45周岁以内11门岗人员2男性,初中或以上学历,身高170cm或以上,身体健康,容貌端正,服从安排。具有保安员证。45周岁以内12秩序维护人员4男性,初中或以上学历,身高170cm或以上,身体健康,容貌端正,服从安排。具有保安员证。45周岁以内13巡逻人员6男性,初中或以上学历,身高170cm或以上,身体健康,容貌端正,服从安排。具有保安员证。45周岁以内14绿化主管1男性,园艺师或园林绿化工程师,具备5年以上绿化养护经验。45周岁以内15绿化工4男性,个人素质好,具备3年以上绿化养护经验。45周岁以内16客服主管1女性,大专或以上学40、历,具备较强公文写作能力,电脑操作技术熟练,对质量控制体系熟悉。40周岁以内17监狱会议服务员2女性负责领导办公室保洁、办公楼大会议室接待、会议场地布置、保洁等。30周岁以内18接待服务员2女性,接待上访人员并提供问询帮助30周岁以内19仓管员1女性,高中文化及以上学历,具备仓管工作经验二年以上,有较强事业心与责任感,具备较高的业务水准40周岁以内20保洁主管1女性,负责保洁部工作安排,并负责办公大楼部门的清洁工作50周岁以内21保洁员8女性,负责候见楼室内、会见室室内,办公大楼、备勤楼、职工公有住房楼的走廊包括招待所接待用房等公共区域清洁工作。50周岁以内22垃圾清运工1男性,具备二年以上垃41、圾清运工作经验。必须持有车辆驾驶证。53周岁以内23被装整理员2男性,个人素质好,无违法犯罪记录,能吃苦耐劳,熟悉保洁业务和流程。50周岁以内总计55三、岗位职责(一)管理处负责XX监狱物业管理的日常运作与管理工作。负责拟定XX监狱的年度管理目标与年度经营计划,并进行计划目标分解与工作总结。负责管理、协调、指导、监督项目各部门负责人各方面工作。负责项目的经济运行情况,合理控制收支,提高项目经营管理活动的经济效益。(二)客服部门负责管理区域的监狱工作人员服务、日常事务及环境管理,维护良好的监狱工作人员关系;提供“区域服务专员”的物业管理服务,负责接待上访人员的咨询、指引、跟进处理投诉;提供“一站42、式”全方位对客服务,负责接待办公楼监狱工作人员的咨询、指引、跟进处理投诉。提供特色增值服务及办公楼常规服务。(三)安保部门负责各管理区域的安全保卫、消防监控、突发治安案件处理等工作,包括办公楼出入口、楼层、消防、停车场等的管理。负责项目内的消防安全管理工作;负责对外包保安队、值机人员进行管理。(四)保洁部门负责院区内公共区域环境保洁、消杀工作,创造一个整洁、舒适、优美的工作及生活环境;负责物业服务范围内保洁卫生;负责定期消杀、灭害、防疫等工作;负责绿地内杂物的清理。(五)绿化部门负责清理XX监狱内的草坪杂草与草屑;负责修剪、浇水、施肥、病虫害防治;负责根据合同约定在合适公共位置摆放绿植,对本土43、的花卉过冬采取必要的防护措施。(六)工程部门负责制订有关公共设施、建筑物、设备系统的管理规定;负责制定项目编制设备、设施维修保养计划,并组织实施;负责制定项目的工程改造、设备更新、方案,以及预算的编制,并组织实施;负责定期检查办公楼所有设备、设施系统的管理、运行、维修状况;负责各种设施设备的技术支持。第二节 人员培训培训是XX物业内部管理运作重要内容之一,公司通过培训的再教育功能,对员工持续性培训,能够不断提高员工自身综合素质,培养员工成复合型优秀物业管理人才,为全面实现各项管理目标奠定坚实的基础,实现公司可持续发展战略目标。一、培训目标1.发挥培训的再教育功能,在员工中树立正确的人生观,价值44、观和职业道德观,弘扬社会主义精神文明,倡导爱国主义和集体主义精神,培养员工爱岗敬业的道德风尚。2.紧跟管理处工作总目标,及时传达和贯彻管理处对物业管理工作的要求,使员工都明确组织和个人的工作目标,使XX监狱物业管理工作起到良好的“示范窗口”作用,架起政府与广大人民群众沟通的桥梁。3.培训一支能干肯干,具有良好服务意识的专业队伍,为实现XX监狱的物业管理目标提供有力保证。4.提高员工的服务意识、业务能力、管理能力及综合素质,培养出一批物业管理专业人才,为社会、为物业管理行业的发展作出新贡献。二、培训管理培训管理由项目经理总负责,各主管协助组织员工培训工作,严格按整合型管理体系要求实施培训,并根据45、实际工作需要进行培训方式、内容的调整和控制,保证培训工作落到实处,促进团队管理水平提高。1.各主管负责培训计划的制定、实施和记录工作。2.及时组织相关新政策、新法规的传达学习,贯彻执行和宣传工作。3.对管理中出现的问题及时组织针对性的培训。4.培训计划应充分考虑监狱工作人员意见调查的反馈意见。5.运用计算机教学、现场教学等手段,提高培训效率,保证培训效果。6.实施开放式、互动式教学,严格培训考核,实施封闭式阅卷,并将考核结果纳入员工综合业绩考评中。7.实施内部讲师制度、选择内部具丰富实践经验又有一定理论水平的员工担任内部讲师。8.聘请专家担任我们的兼职指导教师,使员工能不断地学习到最新知识,扩46、大知识面、提高综合素质。9.每半年管理处经理组织对培训工作进行一次全面检查。10.公司把对培训工作的检查纳入到对管理处的例行检查中。三、培训内容1.党的政策方针、法律法规、思想道德教育。2.现代物业公司管理知识教育。3.公司规章制度和物业公司理念教育。4.物业管理专业知识教育。5.职业道德与服务技能、服务礼仪、普通话培训。6.针对物业高科技、智能化的特点,加强对员工智能化设备原理,维护、保养、维修、检测技术的培训。7.根据XX监狱的特殊性。加强员工服务意识。安全意识、保密意识、消防管理,应急事件处理能力培训。8.针对不同的建筑材料,采取有针对性的管理、维护、维修、清洁、保养专业知识的培训。四、47、培训方式1.入职培训主要对新员工进行公司概况、管理理念、法律法规、仪容仪表服务态度及物业管理和操作技能的基本知识培训,使员工在上岗时能具备的服务理念和业务基本知识。2.岗中培训在员工上岗后根据(工种)的需要,进行各种层次及内容的培训,以满足日常管理和操作的要求。3.专门培训在有新技术、新标准、新法律法规颁布及时组织员工进行专门培训,使员工能及时了解和掌握这些专门知识,以便更好地为监狱工作人员服务。4.外派培训根据工作需要,选派业务骨干或岗位变动的员工参加各管部门和相关单位组织的各种岗位培训、操作资格培训等,不断提高物业管理水平。五、培训计划为使管理处员工在接管XX监狱物业后能迅速适应环境,进入48、工作状态,接管前公司将组织系列强化训练。1.接管前员工培训计划序号培训内容培训对象备注1公司概况、物业管理概论、服务礼节礼貌、物业管理法律法规、物业管理理念与服务技巧全体员工2XX监狱概况、管理目标及管理模式全体员工3XX监狱管理规章制度全体员工4XX监狱物业服务规程管理维修人员5XX监狱报修处理程序管理维修人员6XX监狱突发事件处理规定全体员工7XX监狱疫情防控管理方法全体员工8XX监狱保安工作手册全体保安9XX监狱消防管理工作手册全体员工10XX监狱供配电设备(设施)工程维修全体人员11XX监狱给排水设备(设施)工程维修全体人员12XX监狱清洁管理手册保洁全体人员13XX监狱垃圾分类基本知49、识管保洁全体人员2.接管后员工培训计划正式接管后,为了确保管理人员能够应对物业管理中的各项问题,掌握好管理的原则性和灵活性,确保服务水准,必须进行更深一层的培训,具体内容包括:(1)怎样有效处理投诉;(2)如何切实提高服务水准;(3)如何有效调动员工工作积极性;(4)怎样提高监狱工作人员的满意度;(5)怎样促进各项管理方案的不断完善;其他需要培训内容可从以下三个方面来进行考察:第一方面:回首过去从人员素质、精神面貌、工作规程、程序、工作效率、完成工作的指标、器具损耗等方面进行分析、比较,从而决定是否需要进行再次培训。第二方面:注重现在从员工的工作状况、工作效率、服务态度、客人意见(投诉或表扬)50、基层管理人员执行管理的情况、人际关系的变化来发现培训是否必要。第三方面:展望未来随着社会的不断进步和科学的不断发展,随着人们生活水准的不断提高,必然要采用一些新技术和新的服务方式、方法,使XX监狱的管理、服务水准达到一个新的高度。故而必须要有远见,提前抓好这方面的培训工作。3.日常管理期培训计划管理处按公司年度培训大纲制定管理处员工培训计划,结合管理处的实际工作情况,进行系列化,不间断对员工培训,并以此与工资、奖金、晋级结合起来,调动员工工作积极性,增强员工的责任心和学习自觉性。培养一支纪律严明作风顽强、技术过硬的管理队伍。管理处鼓励员工参加各级各类培训,取证学习,并为他们提供时间上和学习条51、件方面的方便,对取得优异成绩和相应证书的给予适当奖励,建立员工自学成才、自我提高、人人奋发向上的良好风气。培训的重点是服务意识、服务质量、实际工作能力的培养。4.日常管理期培训计划表培训对象培训时间培训内容方式目标领导层不定期1.社会主义监狱经济理论2.政治思想教育3.物业公司管理4.国家政策、法规、文件5.参观考察国内外先进物业公司6.整合型管理体系7.房地产管理8.管理、经济新知识、新概念9.物业管理新知识、新概念新技术脱产或业余合理的知识结构,开拓视野,正确决策,更高的管理水平。管理层周培训和不定期的培训1.物业公司管理2.政治思想教育3.物业管理概念4.物业管理法规5.房屋管理与维护652、.设备管理与维护7.计算机网络应用与开发8.整合型管理体系9.消防管理、安全生产10.管理、经济新知识、新概念11.服务理论与应用12.职业道德教育13.物业管理专业知识教育自办培训联办培训外送培训知识更新与丰富满足工作需要、提高结合素质操作层周培训和不定期培训1.相关专业知识2.政治思想教育3.相关专业技能技巧4.整合型管理体系5.政务理论与应用6.实用文化基础知识7.职业道德教育8.物业管理专业知识教育9.法律法规自办培训联办培训外进培训学有专长、满是工作需要,提高综合素质。注:领导层也要参加员工的日常培训。公司规定每周三晚7:00-9:00为培训时间。5.培训工作程序图需求、分析、比较确53、定培训对象确定培训计划反馈准备培训条件设计培训内容选定培训方法实施培训计划分析评估效果第三节 人员的管理公司在长期的实践中,探索形成了一套适合本物业公司发展需要的科学的人力资源管理体系,通过体系的有效动作,吸引、录用人才,培养、留住人才,淘汰不合格人员。“人性化”的管理,激励员工的上进心,关心员工的生活。学习和工作,培养员工对公司的感情。增强物业公司凝聚力,使团队战斗力得到不断的提升。XX物业管理处将依据公司规章制度,充分考虑XX监狱的实际情况,以更完善、更严格、更科学管理的高起点,高水准。确保管理目标的实现。一、严把录用关,选好苗、真良才我们将采用公司抽调骨干和对外招聘相结合的方式配备管理处54、人员。由于XX监狱的特殊性,我们在人员选用中除按公司原有制度外,将重点提高对选聘人员政治素质、仪容仪表,礼仪风范和业务技能的要求。提高整体员工的文化素质,组建一支技术过硬。思想稳定,优质高效,极具战斗力的的团队。从公司抽调的骨干,由本人提出申请,并提交所申请同位的管理方案通过公开答辩,并综合考查其能力,经审核通过后方能上岗。新聘用人员先理论培训再到班组实习,煅练,试用期满后对其工作能力。工作态度进行综合考证,合格者正式上岗。不合格者淘汰。二、竟争上岗,不拘一格选人才公司始终把人才培养,提高和有效使用作为公司发展的动力源泉,并建立了相应的激励机制,在严格考核的同时,更注重人员的培训和选拔,满足优55、秀人才的“自我实现”愿望,真正做到优秀成果人才进得来留得住,并不断进步和提高。三、重视监狱工作人员意见,及时落实整改,依例奖惩员工管理处将秉承“用户第一,服务至上”的原则,始终以用户为中心,尊重,重视用户的意见,及时整改,并落实到员工的工作中。1.接到用户投诉,综合管理部立即组织处理,并查清原因。2.属于员工工作态度问题或业务不熟悉的,一经证实为有效投诉,即记入员工档案,依规定扣罚当月业绩分,并下岗培训,直到能满足工作要求再上岗。3.属于员工态度恶劣或给用户造成严重影响的,一经查实依规定扣罚当月业绩分,作即时除名处理并追究其经济损失。4.接到用户口头、书面表扬或锦旗的,记入员工档案依规定奖励当56、月业绩分,并按具体情况进行物质和精神奖励。5.对用户意见和建议,必须作出相应反应,并及时落实整改。四、人性化民主型内部管理,增加物业公司凝聚力对员工的管理以激励为主,关心员工的工作,学习和生活,尽力解决他们的实际困难,培养员工对物业公司的感情,增强物业公司凝聚力。1.鼓励员工学技术、学科学,提供资料,时间方面的帮助和方便。2.鼓励员工参与内部管理,为物业公司发展献计献策,对内部管理提出建议和意见,主动进行技术和管理改革等,充分发挥管理的民主性。3.及时肯定和鼓励员工的贡献和进步,奖惩并用,重在激励。4.对工作能力较差的员工,指定专人进行帮助;对工作态度欠佳和业绩下降的员工,要帮助其找原因,教育57、帮助为主,批评处罚为辅,重在督促其端正态度,提高技能,旨在提高团队的整体管理水平。5.关心员工的生活,尽管理处的最大能力,改善员工生活条件,解决他们的实际困难。6.开展各种文体活动,丰富员工业余文化生活。五、量化管理与标准化动作根据不同的岗位要求,应具备的能力,按标准对其评价。每个岗位都有细化的评价标准,评价从物业管理知识,遵守规章制度,工作质量、工作能力、工作量、参加学习与培训,服务态度等方面进行具体的量化评分。公司对管理的标准化动作采用的是整合型管理体系,体系分管理手册,工作程序,作业指导书,记录四部分,做到所有工作都有相应的程序,都按规定程序动作,并细化到每一个环节,每一个步骤,并有时间58、要求,形成量化的记录,每个员工的工作情况都记入考核评分中。第四节 监狱物业各岗位考核办法一、经理岗位考核办法公司经理统筹全局,严格执行公司各项规章制度,严格公司员工进出资格审查,完成全年业务目标,组织员工业务培训,制定管理规章制度,处理公司重大事务,审查重大财务开支,对公司实施严格管理,全面完成公司各项指标任务,严格杜绝安全事故和意外事故的发生。1.凡是发生安全事故和意外事故,一次扣发基本工资100元,年终奖200元;因管理不当造成公司经济损失,按其损失的20%承担经济责任。2.未严格员工资格审查,导致用人不当,给公司造成不良影响,扣发基本工资50元,年终奖100元。3.执行公司制度和纪律不严59、,影响公司管理混乱,有损公司形象,工作效率低下,工作节奏松弛,不能完成全年总体指标和任务,扣发基本工资200元,年终奖1000元。4.公司财务收支。公司全年物管费收费率必须达到98%以上,其他业务项目收入达到95%以上。术完成收费率按未完成总额的30%扣发奖金。注重节俭,杜绝浪费,凡开支500元以上,由经理审批。二、主管岗位考核办法公司实行主管负责制。主管所辖区域内物业管理各项工作,严格遵守和执行公司的规章制度,奖励采收平时工作和量化考核的办法,年终二次性兑现。1.遵守上下班作息时间,根据不同季节,其作息时间由公司规定,并严格执行。迟到、早退一次扣5元全年累计达到10次,扣年终奖200元;每周60、休息一天,法定节假日轮流值班。特殊情况请假必须书面或口头报告,未经批准休假,按旷工处理。2.上班时间必须着装整齐,接待监狱工作人员来访必须以礼相待,文明和蔼,不厌其烦,耐心细致,做好解释工作;严禁简单粗暴、敷衍、拖拉、推诿。日常事务杂乱无章,得过且过,不思进取,处理问题草率从事,不咎结果。3.发生安全和意外事故每一起扣年终奖50元;隐瞒不报,一经查实扣200元;凡是发生安全和意外事故,必须亲临现场作出处理,并同时上报或请示。4.因管理不善,造成经济损失得承担20%的经济赔偿责任;造成严重损失的予以辞退或开除。5.责任制指标的标准为100分制。(1)作息时间和工作纪律10分。(2)日常事务处置和61、管理10分。(3)物业管理收费率40分。(4)安全责任20分。(5)全面完成任务20分;完成上述管理目标给予奖励,其奖励金额由公司确定;管理到位,工作出色,圆满完成任务给予全奖;特别贡献者给予特别奖。年终根据量化考核指标严格执行。三、工程岗位考核办法公司水电工在主管直接领导下开展水电维修维护以及设施设备的管理工作,对管辖区内的水电设施设备经常检查、检修。重大隐情公司统一调度集中排险,确保正常使用。1.自觉遵守纪律和作息时间,遇有急修或检修随时处理,不得拖拉推诿。树立急为监狱工作人员所急,想为业再所想的高尚风格,全心全意为监狱工作人员服务,接受监狱工作人员质询和监督。2.为监狱工作人员提供水电服62、务,不得收受礼金和礼品,树立诚实诚信服务。一旦监狱工作人员投诉,经查实严肃处理。严禁以任何方式敲诈和勒索财物。3.尽职尽责,各种工具和材料妥善保管,节省开支,杜绝浪费,遗弃或丢失按实际损失照价赔偿。4.上班和作业时间统一着装,佩戴公司标志。切实做到文明礼貌,温馨和蔼,一丝不苟,认真负责,无技术事故发生,无监狱工作人员投诉。5.对工作认真负责,任劳任怨,并作出重大贡献的,经考核年终奖给予突出贡献奖。其奖金额由公司直接奖励。6.上述一、二、三、四项工作目标考核为各25分。年终按得分多少予以奖励。四、绿化、保洁岗位考核办法绿化、保洁在主管的直接领导下,搞好园林绿化和环卫工作。精心管理好各种花卉树木,63、并根据不同季节和物种的生长习性,适时施肥、防病治虫、修枝整型。保洁做到长期保持整洁,清除卫生死角,及时清运生活垃圾,保持良好的卫生环境。(一)绿化工考核办法1.自觉遵守纪律和作息时间,针对各种花卉树木的生长习性,适时施肥、防病治虫、修枝整型、清除杂草、培土灌溉,无杂草、无枯枝,保持各种树木和花卉长势良好。2.管理程序:包括浇水、培土、修剪、施肥、除草、病虫害防治、扶正及绿化区域卫生保洁等整套过程。3.管理工具:手剪、长剪、高枝剪、扫边机、剪草机、绿篱机、喷雾器、桶、斗车、簸箕、大扫帚、铁锹、锄头、镐、锯、梯子、塑料水管、机油、汽汕、维修部件。4.养护内容:(1)乔木:每年施有机肥料一次,及时防64、治病虫害,保持树木自然生长状态,及时剪除黄枝、病虫枝、荫蔽徒长枝及阻碍车辆通行的下垂枝,及时清理干净修剪物。每周清除树根周围杂草一次,确保无杂草。(2)灌木、绿篱:每季度施肥一次,及时防治病虫害,修剪成圆形、方行或锥行的,每周小修一次,每月大修一次,剪口平滑、美观,及时清除修剪物,及时剪除枯枝、病虫枝,及时补种老、病死植株,每周清除杂草一次。(3)草本类:每季度施肥一次,及时防治病虫害,每周剪除残花一次、清除杂草一次,及时剪除枯枝、黄枝。5.绿化管理每项工作目标考核为25分。年终检查评比根据得分多少给予奖励,奖励额度由公司确定。(二)保洁考核办法1.自觉遵守纪律和作息时间,保洁员上班时间必须着65、装,在主管的领导下根据各区域的特点和服务质量标准,分别制定相应的保洁工作考核办法,并随时抽样检查,接受监狱工作人员的监督和质询,不断改进和提高服务质量。2.负责每天清扫公共区域、办公区、卫生间、下水道,保持整洁无纸屑和垃圾。3.垃圾入池入桶,及时清运至垃圾点、站,冲洗明沟明凼,绿化地内无纸屑和白色垃圾。公共娱乐场地桌椅和器具清扫擦净,保持整洁。4.监狱工作人员投诉一次扣工资20元,扣年终目标考核10分。5.年终目标考核100分。上述各项25分。年终奖励额度由公司统一规定。五、安保岗位考核办法(一)考核内容1.值班人员不得脱岗,就餐时间为30分钟。2.接受过安全护卫或相关训练,训练有素,掌握基本66、安全护卫技能,并定期进行安全防范学习,增强安全防范能力。3.熟悉行政区环境,熟悉物业管理及有关法律法规,能恰当的处理和应对行政区秩序维护工作。4.思想品质好,作风正派,热爱工作,无犯罪记录。5.秩序维护人员配备对讲装置和其他必备的安保工具。6.当班时佩戴统一工作牌,穿戴统一制服,工具佩戴规范,仪容仪表规范整齐。7.上岗时精神振作,举止应文明,姿态良好,大方、得体,精神振作,姿态良好,抬头挺胸,注意检查和保持仪表。8.在执勤时不吸烟、吃零食,不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋,不弯腰驼背,前倾后靠。9.讲普通话,略懂粤语。交接班制度完善,并有工作及交接班记录。10.在遇到突发事件时,及时报告警方与67、物业管理处,必要时采取正当防卫,防止事态扩大,协助保护现场和证据。(二)考核方式现场检查,年终目标考核100分。上述各项10分。不符合每项扣10分。年终奖励额度由公司统一规定。六、厨房工作考核办法(一)考核目的为了进一步提高厨房生产管理水平和菜肴质量,使用符合XX监狱管理质量要求,使厨房管理日趋规范化、标准化、程序化、制度化、确保提供品位高、质量优、风味独特、花色多样的食品菜肴。(二)考核内容结合食品菜肴质量标准与食品成本控制(经济效益),分为工作态度、责任心、操作规范、开餐前准备、加工质量、完成任务情况、成本控制,劳动纪律、食品卫生与个人卫生等方面。(三)考核办法设计考核表格,建立考核标准,68、分别对领班、员工等进行每日工作情况考核,逐级考核、逐级打分的方法进行。(四)考核结果考核结果与员工经济效益直接挂钩,对表现较差的员工必须根据考核情况进行培训,培训合格后再上岗,对各方面表现较好的员工予以适当的奖励。(五)考核细则将员工考核情况纳入食堂管理质量分析内容中,每月在进行菜肴质量与经营效益分析的同时,分析评估考核情况,使考核工作形成制度化。考核评分由专人进行统计分析,每月进行一次情况分析报告,报厨师长审阅。1.基本要求考核:15分(1)出勤:迟到-1分,中途无故擅自离岗-3分,旷工-5分,请假没有特殊原因-2分;(2)仪表:没有佩戴工作证-1分;没有穿工作服-1分,工作服穿戴不整齐-069、.5分;穿拖鞋-1分;没有戴帽子-1分;手套,围裙不齐全,缺少任一项者-1分。(3)违反以上制度,酌情扣分。2.工作表现考核:25分(1)工作结果没有清洁干净和抹布,没有摆放到指定位置扣1到2分。(2)工作过程中坐下休息扣1分,和外人谈笑扣1分。(3)大量桌面没清洁而坐下休息聊天扣1分。(4)和员工争吵扣3分。(5)以上各项如有人投诉2倍扣分,如有人投诉服务态度扣3分。3.平时工作考核10分(工作热情、服务态度)。(1)优秀9.0-10分(人数不超过本组人数50%)。(2)中良7.0-8.9分。(3)差6.0-6.9分。4.员工自评10分5.特殊情况加分(1)参加集体活动获奖或工作表现积极,由70、活动组织者提供证明和加分意见,组长加分0.5-2.5分。(2)替班每次加分0.5分。(3)好人好事加1-2分/次。第三章 工作计划与物资装备第一节 工作计划一、物业管理服务定位XX监狱作为司法系统的重要机构,其物业功能品位将决定他的实际地位。结合XX监狱的整体情况与物业要求,作为一个环保型的现代物业,其整体定位我们将设定为:高效、优质、全方位。高效展示现代物业管理工作的高效率,以一流的专业水平,良好的精神面貌服务每一位监狱工作人员。以差异化的方式寻求服务效能的最大化,保证物业的价值保值与提升,用优质的服务满足监狱工作人员不同层次上的要求全方位以各种配套的功能为依托,为监狱工作人员提供全方位的服71、务,及时满足监狱工作人员各方面的需求,实行以提高监狱工作人员满意度为工作准则。二、工作计划(一)全面制定完善的公司管理规章制度,包括但不限于质量管理、人事管理、人员考核培训、档案管理或财务管理等制度。(二)全面做好项目的公共部位和公共设施设备养护、管理工作。(三)全面做好项目的绿化养护工作。(四)全面做好警察职工备勤管理工作。(五)全面做好项目的安全工作,制定应急预案,全方位保障监狱的安全性。(六)全面做好该项目公共部位保洁工作、确保监狱良好的工作环境。第二节 物资装备一、物业管理用房为创造一个良好的居住和生活环境,依据建设部物业管理条例的规定,以及结合XX监狱项目的特点,除各类设施设备机房外72、,物业管理用房还包括:(一)管理服务用房:管理处接待、办公用房。(二)保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库。(三)员工宿舍以及食堂。二、物业管理用房的配置要求(一)管理处办公用房划分为监狱工作人员接待和办公两个区域,场所面积按建设部相关文件执行。(二)工程维修作业工作室需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。(三)保安、保洁人员休息、更衣室放置床铺、更衣箱、凳子、保洁工具等。以上配置除管理用房外,其他用房可利用车库等多余房间,以不侵占正式办公用房为宜。总的原则是,给监狱工作人员及租户带来方便,提高我方人员工作效率。三、拟配置的装备情况表(一)办公用品名73、称数量备注复印机电脑打印机对讲机对讲机电池板充电器现金保险箱办公桌办公椅接待桌接待椅洽谈桌洽谈椅会议桌会议椅水瓶烟灰缸塑封机饮水机传真机分栏文件柜档案夹阅览架电话机大货架更衣箱伞架大雨伞小雨伞(二)保洁工具名称数量备注升降梯多功能擦地机吸尘吸水机高压水枪2.5米铝梯1.5米铝梯多功能清洁车(三)维修工具名称数量备注台式钻床电锤(进口)电动疏通机铝合金合页梯(1.5m5m)管子钳龙门架台虎钳数字式万用表指针式万用表数字式钳形表砂轮机潜水泵拖线板切割机梅花扳手套筒扳手内六角扳手工具箱保险带组合工具硅胶抢牛油枪管道工具(四)保安器具名称数量备注太阳伞警棍大衣防毒面具钢盔消防靴无线对讲机手电筒(五)绿74、化工具名称数量备注割草机1套绿篱机1套农药机1套油锯2套大枝剪1把小枝剪1把第四章 项目服务承诺及保障措施第一节 项目服务承诺一、项目服务承诺内容本服务承诺提供了我公司对XX监狱进行物业管理服务的基本要求与标准,本服务承诺指标依据国务院发布的物业管理条例标准制订。我公司承诺:无因管理原因发生重大治安、刑事案件、火灾发生率为0。服务满意率达95%以上。针对监狱物业的重要性和特点,我公司承诺接管XX监狱的物业管理工作后一切服务内容有条不紊地开展;深化XX监狱物业管理服务,提高物业管理水平,提升物业管理形象,确保监狱工作人员满意率达95%以上。(一)承接物业管理之前与委托方签订的物业管理合同。(二)75、管理区域有常设机构物业管理事务所为用户提供24小时服务。(三)事务所设立专门服务电话,接受用户对物业管理服务需求、报修、求助、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,有回访制度和记录。(四)物业管理事务所标识清晰,办公环境安静、整洁、有序。(五)服务项目、收费标准向用户公布。(六)服务人员休息室有序、整洁。(七)物业服务区内有保安值守。(八)服务人员统一配置专门服装。(九)保安人员配置对讲机等安防工具。(十)每个楼层配备有垃圾收集、果皮箱。(十一)应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率。(十二)管理资料办公楼监狱工作人员资料完善、齐全,所有工作人员联系方式清晰,完整率76、准确率达100%。实行动态管理,发生变更后一周内予以完善。(十三)房屋及共用设施、设备档案资料齐全,分类成册。(十四)各种物业管理资料、记录分类保存,失效的资料有作废标识或销毁记录。更改有更改人及审批人签名。(十五)设备管理建立设备24小时管理制度、操作规程,运行、维护保养及维修记录完整;建立健全设备管理台账、计量器具及维保工具台账和技术性文件资料明细表,完整率和准确率达100%;建立备品备件台账,备品备件摆放整齐,定期检查,不变质、变形,保证随时提供设备维修;各种设备标识清晰、完善,使用或停止状态正确;设备及机房环境干净整洁,无杂物、灰尘,无鼠、虫害发生,符合设备要求;润滑部位油质、油量、77、油压、油温保持在规定指标内;设备管理人员具有专业技术资格,持证上岗,并严格执行操作规程;设备良好,运行正常,一年内无重大管理责任事故。(十六)消防系统消防设施配备齐全、完好率100%,可随时启用,无火灾安全隐患;消防器材标识清晰,按规定悬挂,不超过保质期;消防箱标识完好清晰,消防栓阀座不固死,水龙带无破损和漏水现象;消防管及管道连接部位不锈蚀、不漏水;消防泵运行正常,压力表正常;水池(箱)进口、出口和浮标功能正常,清洗水池(箱)要预警并标识,清洗,尽快达到规定水量;组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,建立义务消防队,明确消防责任人,签订责任书;消防集中控制系统完好、随时可以启用,中心24小时78、值守操作,运行、维护保养及维修记录完整,日、周、月检记录完整。(十七)给排水系统具有“二次供水设施许可证”和“二次供水卫生合格证”;水质符合卫生标准。每半年一次卫生防疫检查,低位水池清洁卫生,且加盖、加锁,水表房、管道井房上锁,供水设备操作人员持有健康证。二次供水、蓄水设备设施及周围环境无杂物、无二次污染隐患。水泵油标、轴承温度、出水压力等保持正常,每日巡检两次,发现问题当日处理。阀门、管道等二次供水设施无跑、冒、滴、漏现象,无脱漆、锈蚀现象。每周进行一次检查记录完整。报修、发现问题及日处理,各类阀门开闭灵活。水泵运行正常,遇故障在15分钟赶到现场,无大面积跑水、泛水现象;非正常停水不超过4879、小时,设备完好率达95%以上,冬季前供水管道及配件做好防冻措施,水表完好,计量准确。制定停水及事故处理方案;限水、正常停水提前24小时通知用户,自来水公司未通知除外。排水、排污系统通畅无阻塞外溢现象,无积水、浸泡现象,无残损现象。(十八)供电系统维修管理人员持有专业上岗证书,各类安全和操作标识准确、完善、清晰。配电房上锁,标识清晰完好,具有防鼠措施。配电盘、柜器件齐全,接地、运行完好;配线绝缘完好可靠;报修、发现问题10分钟内处理。正常限电、停电提前24小时通告用户;应急恢复用电在15分钟内完成。供电线路规范,无私搭乱接现象。高压配电装置有明显隔离网隔离。严格执行供电系统管理措施,每日巡检两次80、以上记录完整;电表完好,计量准确。(十九)弱电系统制定弱电系统工作制度。每月巡检一次,记录完整,发现问题即时处理。智能化系统设施设备运行完好,有记录并按规定期限保存。中央空调系统维修管理人员持有专业上岗证书,各类安全和操作标识准确、完善、清晰。机房上锁,标识清晰完好,机房具有防鼠措施。正常送、停提前24小时通告用户,维修有警示。供电线路规范,无私搭乱接现象。机组、阀门、管道等设施无跑、冒、滴、漏现象。严格执行系统管理措施,记录完整,准确。每日运行及传动部位温度检查两次,保证提前运行正常。满足不定时供应延长。(二十)电梯管理1.日检卫生厅门地勘槽除尘、轿厢门地勘槽除尘、打扫轿厢内卫生,上下无人运81、行两次、轿厢在运行中无碰撞、轿厢在运行中无明显摇动警铃、照明、呼梯按钮、显示、各门锁、安全触板等能正常使用。2.周检每周检查卫生情况,并做保养。检查门开关灵活、内呼指令(指示灯、到站停靠)正常,轿厢照明风扇良好正常使用、安全回路、控制屏信号灯指示正常、零部件无漏电现象、配电盘空开正常及螺旋保险完好。第二节 项目服务保障措施一、建立严谨的管理运行体系ISO9000质量管理体系、ISO14000环境管理体系和OHSAS18000职业安全健康管理体系是国际上通用的管理体系。在监狱的物业管理中,我们导入这三种管理体系,并将这三种管理体系进行完全整合,形成一个全新而充满活力的整合型管理体系,进而制订综合82、的管理方案,进行综合策划、综合预算、实现多种的管理目标,从而在监狱的物业管理中确保管理的高质量,对用户提供更优质的服务,并且把XX监狱创建成为绿色环保型物业,使其成为XX市一颗亮丽的明珠,同时,确保物业管理员工的职业健康和安全,消除各种事故隐患和减少疾病的发生。整合型物业管理体系在其具体执行过程中,将以全面质量管理方法为基础,即将所有管理活动都归结为一个产生、形成、实施和验证的过程,并按“计划执行检查处理”四个阶段运行,即PDCA循环,这是我们整合型管理体系的运作方式,也是做任何事情必须遵循的规律,我们开展每项工作,应先有设想或计划,然后按计划去实施,即执行,计划执行过程中出现的偏差,应及时纠83、偏与调整,即核对检查;根据检查结果,把成功的经验加以肯定并列入标准中,没有解决的问题反映给下一个循环,继续改进,即处理阶段。(一)ISO9000质量管理体系本物业公司于XX年通过ISO9000质量管理体系认证,ISO9000质量管理体系对公司对监狱所有服务程序进行全方位监控,将物业管理的每一个环节程序化,通过月检、巡检、抽检、内检、外检等各项检验控制手段,严格控制每一服务产品地提供及监狱工作人员满意程度,使得各项工作以最规范的程序进入监狱,保持服务水平和服务质量的持续改进和提高。(二)ISO14000环境管理体系目前在各地建设规划中,涉及到生态环境方面,“零排放系统”理念被一再提及并倡导。所谓84、“零排放系统”,也就是在生产和消费过程中形成一个“资源产品再生资源”的物质循环使用过程,最大限度减少废弃物向外界排放,使其外排量无限接近于“零”。仅从废弃物的循环利用来说,“零排放系统”就是循环经济要达到的最终目的。基于如上考虑,本物业公司将在XX监狱通过ISO14000环境管理体系认证并采用其标准进行物业管理。ISO14000环境管理体系是关于环境管理方面的一个体系,它是融合世界上许多发达国家在环境管理方面的经验于一身,而形成的一套完整的、操作性强的体系标准。作为一个有效的手段和方法,该标准在组织原有管理机制的基础上建立一个系统的管理机制,这个新的管理机制不但提高环境管理水平,而且还可以促进85、组织整体管理水平。我公司将在XX监狱力争通过ISO14000环境管理体系认证并采用其标准要求,对生产过程进行有效控制,体现清洁生产的思想,从最初的物业管理服务的设计到最终服务产品地提供等都考虑了减少污染物的产生、排放和对环境的影响因素,(比如垃圾分类的处理程序及受控)。并通过设定目标、指标、管理方案以及运行控制对重要的环境因素进行控制,有效地促进减少污染,节约资源和能源,有效地利用原材料和回收利用废旧物资,减少各项环境费用(投资、运行费、赔罚款、排污款)。从而明显地降低成本,不但获得环境效益,而且可获得显著的经济效益。在XX监狱通过ISO14000环境管理体系认证并实施其管理标准,首先符合XX86、市政府提出的“循环经济”概念,为XX市建立一个“循环经济”生态城市具有不可估量的垂范意义和深刻影响。另一方面,也顺应国际和国内在环境方面越来越高的要求,不受国内外在环保方面的制约,而且可以优先享受国内外在环保方面的优惠政策和待遇,有效地促进组织环境与经济的协调和持续发展,对于提升XX政府公众形象、招商引资等都具有不可估量的积极意义。(三)OHSAS18000职业安全健康管理体系:二十世纪八十年代以来,随着国际社会对职业安全问题的日益关注,以及ISO9000质量管理体系、ISO14000环境管理体系在世界各国得到广泛认可与成功实施,一些发达国家率先开展研究及推广职业安全卫生管理体系的活动。目前国87、际标准化组织(ISO)正着手研究和讨论职业健康与安全管理体系标准化问题,许多国家也相应建立了自己的工作小组开展这方面的研究,并在本国或所在地区发展这一标准。例如,英国颁布职业安全卫生管理体系指南国家标准;美国工业协会制定了职业安全体系的指导性文件;日本工业安全协会提出了职业安全卫生管理体系导则;挪威船级社制定了职业安全卫生管理体系认证标准。此后,由全球数家最知名的标准制度研究、认证机构BSI、DNV、SGS、BVQI、NSAI、AS/NZ、UNE、LRQA、SABS等13个组织共同颁布了职业健康与安全卫生评估系列(OHSAS)标准,即OHSASXXXX1:职业安全卫生管理体系规范,OHSASX88、XXX2:职业安全卫生管理体系OHSASXXXX1实施指南,成为目前国际社会普遍采用的职业健康与安全认证标准。物业管理作为服务性行业,工作人员与监狱工作人员之间的接触必不可少。因此,我们将通过OHSAS18000职业安全健康管理体系确保物业管理员工的职业健康和安全,消除各种事故隐患和减少疾病的发生,也为监狱工作人员创造一个更为健康和安全的环境。二、科学的人力资源管理体系物业管理行业提供的产品是“服务”,物业管理的过程是物业管理人员向监狱工作人员提供服务的过程,物业管理人员素质的高低直接影响到服务的质量和效果,公司在XX监狱的物业管理中,对人力资源管理进行全程的有效控制。(一)定员、定岗、定编、89、定岗位工作标准。通过精干的人员达到高效运作的目的。(二)保安人员实行准军事化管理。练就其过硬的思想和身体素质。(三)实行人性化民主型内部管理和“帮带”制度。促进能力较差的员工共同进步,着力培养员工的团队精神,提高整体管理水平,增强凝聚力,使员工始终保持积极进取的心态。(四)科学培训。通过岗位培训、外送培训、岗位轮训、跟班培训、参观考察和专题讨论,让员工随时掌握行业的发展动态,积极学习国内外较新的管理技术与方法,总结工作中的经验教训,进一步提高员工的工作能力和工作标准。(五)岗位“动态”管理,竞争上岗,激励员工求知上进。(六)内部职称评定。肯定并充分发挥员工的能力。(七)岗位薪酬实行管理、技术岗90、位两条线,以岗定薪、保证管理、技术两方面人才的平衡。三、严密的安全管理和保密体系(一)以“外弛内张”为原则,以治安管理、消防管理、车辆管理、保密管理为主线,以训练有素、行动迅速、果断干练的保安队伍为载体,利用现代化手段,依靠先进的技术设备与工具,科学组织日常管理,精心布置重大活动的安全安排,迅速协助处理突发事件。(二)重大活动、按性质采取一级加强保卫、二级保卫、三级保卫等三种方案。(三)治安状态管理:根据报警信息反映的不同事件,定义一级、二级、三级、四级安全状态,并相应规定一级、二级、三级、四级反应力量、建立以监控中心为指挥调度中心,相关部门负责人为分状态、分阶段现场指挥的指挥体系,针对不同的91、状态,调动不同的反应力量,采取相应的处理程序,分级应对,限时到位,通过完善各状态应急处理的调度、组织、协调,确保及时、迅速、有效地处理各类异常情况。(四)消防重点部位重点防范,制订实施重点部位的消防管理措施。(五)保密管理1.所有员工均要接受中华人民共和国保守国家秘密法的专门培训,经考核合格后方可上岗。2.对重要场所进行有效的管制,限定进入权限。3.对可能造成泄密的设备设施维修施工事先经管理处批准,并由物业管理处派专人现场监管。4.物业管理人员捡到的具有秘密性的内部文件、资料、一律上交XX机关事务管理部门处理,废旧文件定点存放,定点监控销毁。5.将保密管理纳入公司的整合型管理体系中,并定期进行92、考核。6.物业管理档案资料按保密等级分类存放和使用。四、人、财、物的有力保障(一)实施精英人才组合战略委派精锐骨干组成监狱专业管理团队,我们将委派现任我公司项目经理、具有打造“精品”物业经验、组织能力强、责任心强的同志出任XX监狱物业管理处的经理、委派具有精湛技术和丰富实践经验的工程师担任监狱的物业管理处技术总工程师,从公司现有十多个管理处中抽调专业技术骨干,组成质量控制、工程技术等专业技术齐全的高效团队。(二)配置齐全、先进的监狱物业管理设备,为实现现代化、专业化物业管理奠定坚实的物质基础。公司经过十年的良性运作,具备了一定的资金实力和物质基础,XX监狱将作为公司的管理重点之一,重点保障。五93、提高设施设备运行管理保障能力正式进驻后,立即完成机电设备档案及可操作性强的管理方案,制度,确保电梯、中央空调、供水供电、消防控制及通讯等关键设备运行良好。(一)设施设备日常管理要点1.预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备处于良好运行状态。2.对设备做到“三好”、“四会”和“五定”。“三好”即用好、修好和管理好重要设备;“四会”即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;“五定”即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。3.实行专业人员修理与使用操作人员维护相结合的方式,以专业修理为主,同时要求设备的使用操作人员进行日常的维修保养和小修。4.完善设备管理和94、定期维修制度。制订科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。5.修旧利废,合理更新,降低设备维修材料费用。6.制定各设备系统详细的应急处理方案,确保在出现应急情况时及时有序处理。六、高效的监狱工作人员管理和信息处理平台本物业公司多年来一直把“以监狱工作人员为中心”,追求最高程度监狱工作人员满意率作为不懈努力的工作目标。在XX监狱物业管理项目中,本物业公司将一如既往关注监狱工作人员需求,通过定期回访、随时沟通等方式在第一时间了解监狱工作人员的服务需求与服务咨询,并以本物业公司的24小时监狱工作人员投诉中心配合本项目的物业管理工作,力争让监狱工作人员获得满意服务。物业的95、所有使用人是外部监狱工作人员,员工是内部监狱工作人员,正确处理好这两种监狱工作人员,及时处理各种信息,实现员工满意,监狱工作人员、用户满意。具体方法如下:(一)实施监狱工作人员满意战略以监狱工作人员为中心,把监狱工作人员的需求(包括潜在的需求)作为我们物业管理服务工作的输入,在服务中最大限度地使监狱工作人员感到满意。(二)构建数字化社区网站拟构建集知识、服务、管理于一体的信息化网络支持系统数字化社区网站,并以此网站为平台,构建用户频道,内部管理频道等功能区,实现用户、公司、物业管理处三方网络在线式服务与管理,通过用户频道,用户可把自己的意见或需求(如报修、投诉等),直接反映到网站上,公司、物业96、管理处协调、调度有关部门落实,并将落实反馈给监狱工作人员。通过内部管理频道,公司本部可随时了解,监督、控制各部门,物业管理处的管理情况,在管理处中,通过内部局域网连接,实现办公自动化和物业管理自动化。同时,公司可通过网站,对现场管理提供技术分析和决策支持,一旦现场出现运行和管理问题,可及时得到公司本部强有力的技术帮助,真正做到“运筹帷幄,决胜千里”,在数字化社区网站上,我们还将设立公司物业公司形象宣传区,公司物业管理展示区,服务展示区,社区文化,生活常识,物业管理法规园地等功能区,方便用户了解物业管理相关知识,并可通过网站获取各种服务。(三)建立监狱工作人员服务快速反应系统1.设立监狱工作人员97、服务中心管理处专设监狱工作人员服务中心,与XX物业公司已设立的省唯一一家24小时值守的监狱工作人员投诉中心联网,并在各功能区各设立一个物业管理信息卡发放和收集点,用户可通过网络、电子邮件、电话、面谈或填写信息卡等多种形式提出需求信息,服务中心根据需求信息,协调、调度物业管理处各个职能部门和作业层面的日常服务工作,高速反馈,处理用户的意见和需求。2.建立用户信息库,注重监狱工作人员导向,倡导服务创新将监狱工作人员的各类需求信息依照不同类别储存于计算机中,每月将用户需求、回访结果利用科学的方法进行深入细致的统计分析,根据分析结果不断创新调整工作思路和工作方法,最大限度地满足用户的需求,不断提升我们98、的服务水平,随着社会的发展,科技的进步,物业管理行业呈现出高速发展之路,监狱工作人员导向正逐渐取代监狱导向,影响行业发展的因素不仅在于当前监狱,更在于监狱工作人员对物业管理服务潜在的需求,监狱的物业管理服务,将趋于更新、更高的科技、文化和信息含量,不仅仅满足于传统的“随叫随到”,更要求服务上品位,讲科学,有文化内涵和真新颖感。所以,物业管理服务需要有一种超乎规范和程序之上的创新,我们需借助各种知识,创造性地完成服务工作,使物业管理工作更具活力,更具新意。第三节 各项管理实施措施一、项目管理运行措施1.应用现代化管理手段,提高管理效率。2.各项管理制度、服务质量标准、各工作岗位考核标准、管理工作99、流程完善。3.建立健全持续有序的全员、全方位、全过程的规范化管理模式,在管理空间上消灭盲区和死角,时间上消灭空档和断点,形成严密、高效、科学的管理格局。4.制定创优规划、实施方案,并落实到各部门和各具体责任人。5.配备资料档案管理人员,实行物业档案资料的系统化、电脑化、科学化管理。二、房屋及配套设施、公用设施、场所管理措施1.根据监狱的具体情况,参考国家和省有关法律、法规(地方性法规),编制房屋本体维修,养护计划以及配套设施、公用设施场所大、中修及维护保养计划,经监狱工作人员委员会审批后实施。2.将房屋及配套设施的巡查、保养工作量化分解到人,由专人控制质量,日常维护、定期保养、日常巡视和定期巡100、查相结合。3.针对房屋建筑的结构特点及配套设施材料的特性,进行科学地维护、保养,延长其使用寿命。4.严格装修审批、登记、验收制度,对施工过程进行严格控制、跟踪管理,及时纠正任何有可能损坏建筑结构、危及房屋建筑及配套设施安全的行为。5.每年由专业技术人员对房屋及配套设施、公用设施场所勘查、鉴定一次,根据勘查、鉴定结果,制定科学的维护保养方案并组织实施。6.公用设施场所管理制度规范,执行到位,建立管理人员人人监督机制。三、停车场、道路管理措施1.制订完善的停车场管理制度并严格执行。2.指定专人对停车场、道路标识系统进行维护,按规定巡视检查,维护保养记录建档备查。3.通过有效手段有效控制外来车辆随便101、进入停车(库)。4.制定停车场管理规定,指定人员对停车场及配套设施进行巡视检查、定期保养,发现问题及时处理。5.加强对停车场(库)的巡视检查力度,严格禁止闲杂人员进入停车场(库)。6.做好车辆安全防范宣传工作,及时提醒车主锁好车门窗,不给犯罪分子可乘之机。7.加强对停车场(库)的安全监控,发现可疑分子立即进行阻拦盘查。8.严格落实停车场(库)管理岗位责任制。四、机电设备管理措施1.把主要机电设备分包给专业公司进行维护保养,并按程序文件要求对分包商的工作全过程进行严格监督和质量控制。2.主要机电设备的日常巡视维护由各系统责任人负责,同时加强技术人员的专业培训。3.所有技术工人全部持证上岗,实行2102、4小时值班制,发现问题及时处理。4.利用设备自身的监测、控制、诊断功能,借助先进的仪器、仪表和科学的管理手段,正确使用、精心保养、定期维护好设备,保证设备安全、优质、高效运行。5.制定各系统应急处理方案。五、设施设备急修措施1.以优质高效服务为宗旨,物业管理处设立服务电话并向监狱工作人员公开,实行24小时值班制度,受理各类零修、急修申报。2.接到急修任务,维修人员5分钟内赶到现场并立即处理。零修任务及时完成;一般问题当班处理好;当班处理不了的问题对监狱工作人员应有交代,同监狱工作人员共同协商处理措施并限时完成。3.实行首问责任制,由接到报修申请或在日常巡视、定期巡查中发现问题的人员负责督促相关103、职能人员进行维修并负责回访。4.根据配套设备、设施的特点,从合格供应商处采购一定数量常用备件和材料做好储备,以备急用。六、设备返修措施1.加强员工业务技能培训,提高维修技术。2.实行分项目工程师负责制,有针对性地提高维修人员的专业技能。3.维修工作效率、维修质量与维修人员的工作业绩考核挂钩。4.对工程全过程进行质量跟踪监督。5.对工程质量进行分项检查,严格把好质量验收关。七、零星、小修质量管理措施1.对零星、小修项目建立回访制度。回访方式多样化,如上门回访、电话回访、网上回访等。2.利用计算机建立维修回访档案。3.管理处经理定期对监狱工作人员进行专访。八、绿化管理措施1.实行全员管理,每一位员104、工都有责任对环境进行保护,积极开展宣传工作,人人有义务对损坏绿化的行为进行制止,并认真听取监狱工作人员意见,接受监狱工作人员监督。2.严格审核绿化工作计划,内容包括时间要求和质量标准。3.根据各种植物的生长特性,制定科学的日常养护、维护计划,并结合实际情况认真实施;根据周围的环境和人文特点修剪具有艺术性的造型。4.每周对绿化工作完成情况、工作质量进行检查、考核。九、卫生保洁措施1.清洁区域分包到人,实行定岗、定时、定质量标准,发现污染及时科学地处理。2.垃圾分类处理,日产日清,封闭转运,杜绝二次污染。3.定期进行消杀。4.杜绝乱张贴现象。5.管理员每日巡视检查卫生保洁质量情况,发现问题及时协调105、处理。6.加强环保建设的宣传工作,对破坏环境卫生的行为及时制止。十、资料保存措施1.房屋及配套设备设施档案资料齐全,分类成册,管理完善。2.房屋及其配套设施权属清册完整。3.日常管理资料完整,分类明确,查阀方便。4.建立健全的档案资料借阅审批、登记制度。十一、治安管理措施1.执行24小时保安巡查制度,实行固定岗、巡逻岗交叉结合的立体防范,做到人防、技防、物防相结合。2.成立应急小分队,处理应急事件。3.对于来访、办事人员,严格落实登记、证件查验制度和佩戴来访出入证制度。4.落实保安岗位职责,明确责任区城。5.对保安员实行准军事化管理,加强对保安员的培训和考核。6.对保安员工作进行严格检查。十二106、消防管理措施1.实行全员义务消防救援员制度,根据物业的实际情况制定消防应急作战方案,定期举行消防演练,开展消防知识和法规的宣传教育。2.实行24小时消防值班制度。3.消防工作责任到人,日常巡查与定期检查相结合。4.装修、动火作业实行严格的申报、审批制度,并进行跟踪、巡查管理。5.充分利用消防系统的自动探测、自动联动消防设备等功能,杜绝火灾事故的发生、6.消防管理人员熟练掌握消防设施设备的使用方法。十三、人员培训措施1.实行培训考核制度、内部上岗证制度和物业管理上岗证制度,保证管理人员百分之百持证上岗。2.精编科学、先进、实用的培训教材,选派教学经验丰富的教员,对员工进行入职培训、岗位培训和定107、期的培训。3.严格执行培训考核制度,保证培训效果。4.鼓励员工立足岗位,自学成才,管理处为员工的发展提供良好的条件。十四、投诉处理措施1.以“监狱工作人员至上。优质高效”为服务准则,竭诚为监狱工作人员提供一流的服务2.加强与监狱工作人员的沟通,了解监狱工作人员的愿望和要求,满足监狱工作人员的需求。3.设立24小时投诉电话。4.加强员工服务意识、服务礼仪的培训,建立一支服务意识强烈,服务规范的高素质管理队伍。5.实行工作过错、过失责任制,对责任人进行帮助教育,并给予相应处理。6.接到投诉,及时记录并处理,同时建立档案,跟踪处理结果。十五、违章处理措施1.严格执行巡视检查制度,及时纠正和制止各种违108、章行为。2.对车辆进行有效监管。3.通过监狱工作人员手册、宣传栏、互联网等,加强对有关规章制度的宣传,以取得监狱工作人员理解和支持,从而避免和杜绝违章的发生。4.实行违章处理跟踪制,对违章事件及时处理,处理后记录归档备查。十六、沟通服务措施1.建立信箱、宣传栏等,发布物业管理信息,方便监狱工作人员提建议、发表意见、投诉等,实现与监狱工作人员即时沟通。2.每半年做一次监狱工作人员意见调查,并将处理结果及时向监狱工作人员公布。3.物业管理处经理每周主持召开工作例会,总结经验教训,不断提高服务水平。4.将培训作为物业公司可持续发展战略之一,加强对员工的培训,全面提高员工的综合素质,提高服务意识和服务109、技能。5.根据监狱工作人员的需求,服务推陈出新,注重服务细节,让监狱工作人员感受到服务的真诚和温馨。第五章 物业管理规章制度第一节 行政管理制度一、人事管理(一)员工的聘用1.全体员工一律施行聘用制,其聘用原则是“面向社会、公开招聘、严格筛选、强化培训、全面考核、择优录用”。2.应聘人员必须认真填写应聘人员登记表,并提供本人的身份证、户籍证明、职称证书、专业资格证书、学历证书的原件和复印件,以及两张本人一寸彩色免冠照片。3.应聘人员须通过本物业公司制定的“应聘人员资格考查和能力测试”,有关考查和测试的标准由公司统一制定。4.应聘初选合格者必须参加本物业公司统一组织的岗前培训,培训合格者方能被本110、物业公司正式聘用。5.本物业公司正式聘用的员工,一律实行劳动合同制。凡本物业公司录用的员工,均须与物业公司签订劳动合同。6.员工试用期及转正规定应聘人员被本物业公司正式聘用后,填写员工履历表,即进入试用期。试用期一般为三个月,特殊情况可适当延长,但最多不超过六个月。试用期满合格者即转为正式员工。试用期满不能胜任本职工作者,或在试用期内严重违纪者,即按劳动合同之规定解除劳动关系。7.转正的员工自转正之日起享受本物业公司正式员工的一切待遇。8.终止劳动合同的试用期员工须按本物业公司的规定办完有关手续方能离职。(二)员工的任用1.本物业公司按人尽其才的原则,根据物业公司的实际发展需要以及员工的个人能111、力、专业特长和工作态度,适当安排工作岗位,并委任工作职务。2.本物业公司有权调整员工的工作,并由管理处正式下达工作调动通知书。3.员工在何岗位工作就应当自觉承担何岗位的责任,并享受何岗位的待遇。4.本物业公司鼓励员工创造性的工作,对工作绩效突出者予以特别奖励。5.员工在其工作岗位上成绩优异并具有协作精神和组织能力者,本物业公司将适时晋升其职务:反之,凡不能胜任本职工作且经帮助仍不能胜任者,本物业公司将予以降职,直至解聘。6.凡员工的晋升或降职均由管理处正式下达职务调整通知书。(三)员工的解聘1.员工自愿辞职的须按劳动合同的有关规定办理辞职手续。否则,本物业公司将按其擅自离职处理。凡自愿辞职、擅112、自离职或被本物业公司勒令辞职者,自其离开本物业公司之日起两年时间内,不得在本行业内的其他物业公司工作,否则本物业公司有权要求其承担违约的经济赔偿责任。2.本物业公司因经营生产条件发生重大变化需要辞退员工时,应提前XX天通知员工。凡因此被辞退的员工,本物业公司按国家有关规定给予补偿。3.员工严重触犯国家刑律被判刑的,或严重违犯本物业公司规章制度并使本物业公司财产或名誉造受严重损害的,本物业公司可即时将其除名。除了不予其任何补偿外,本物业公司还有权要求当事人赔偿相应的经济或名誉损失。4.员工达到退休年限者,本物业公司安排其退休,并按国家有关规定为其提供退休待遇。5.员工有下列情形之一者,本物业公司113、有权令其停职。员工停职期间,停发一切薪酬,其在本物业公司的工作年限中断。(1)员工本人患病且病假假期超过三个月者。(2)触犯国家刑律而被国家司法部门羁押或提起公诉者。(3)违反物业公司规章制度,造成较大不良影响,并且不认错改过者。6.员工离职或解职须按如下程序办理离职手续。(1)到管理处领离职通知书。(2)办理工作及物品移交手续。(3)经本物业公司各部门负责人签字确认。(5)本物业公司主管领导签字批准。(6)上述各项手续完成后,当事人方可离职。(四)普通员工的岗位基本要求1.年龄在18周岁以上,身体健康,符合国家规定的用工条件。2.具有较强的事业心和职业道德,具有勤奋钻研精神。3.具有中专或相114、当于中专的文化水平。4.听从领导指挥,服从管理人员的工作安排。5.具有两年以上的物业公司实践经验。(五)各部门主管人员的岗位基本要求1.符合普通员工的全部条件。2.具备一定的培训知识,熟悉培训方面的业务。3.具有三年以上本职工作经验,且在本物业公司工作满一年。4.取得本物业公司颁发的“管理人员任职资格证书”。5.能够起模范带头作用,并通过见习考核,具备一定的团队组织能力和工作协调能力。二、考勤管理(一)例假日1.国家法定节假日(1)元旦:1月1日。(2)春节:以当年年历为准,大年初一、初二、初三;(3)劳动节:5月1、2、3日。(4)国庆节:10月1、2、3日。2.周休日:星期六、星期日。(二115、)其他假期1.事假员工因重要事情必须本人处理可以请事假。事假期间扣发本人基本工资,当月事假超过2天,扣发其当月奖金;全年事假累计超过20天,扣发其全年奖金。2.病假员工因病治疗或住院休养,可以请病假。请病假者要出具市级或市级以上医院的医疗诊断证明和医疗费发票。病假期间只发本人基本工资,当月病假超过5天,扣发其当月奖金;全年病假累计超过50天,扣发其全年奖金。3.婚假员工本人结婚可请婚假3天,子女结婚可请婚假1天。婚假期间待遇不变。4.产假员工本人生育可休假90天(包括例假日在内)。员工家属生育,在其产假期内给予男方10日护理假(包括例假日在内)。员工本人产假期间只发基本工资,护理假待遇不变。但116、违犯国家计划生育规定者,取消其休假资格。5.丧假父母、配偶、子女、兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母死亡,可请3日丧假。丧假期间待遇不变。6.探亲假员工探望居住在外地的父母,每年可请探亲假10天(包括例假日在内)。探亲假期间待遇不变。7.公假因公外派协助其他单位工作,或因国家规定的公民义务而必须请假,均视为公假。公假期间待遇不变。8.带薪休假按员工在本公司工作年限或突出贡献情况,公司分别奖励其每年5天至20天带薪休假(不包括例假日)。在本公司连续工作满三年者,每年带薪休假5天;满五年者,每年带薪休假7天;满八年者,每年带薪休假10天;满十年者,每年带薪休假15天;满十五年者,每年带薪休假20天。带薪117、休假期间待遇不变。(三)请假程序1.请假时,应如实写明请假条,并按照公司请假审批权限报批,得到批准后方可休假,否则按违纪处理。除因急病或突发严重事情不能亲自办理请假手续外,员工请假均需亲自办理请假手续,2.休假前,应交待或办理工作移交手续,然后方可离岗休假。3.休假期满,休假员工应立即办理消假手续,否则按超假处理。(四)准假权限1.1天(含1天)内的假期由部门主管审批,1天以上的假期由项目经理审批。2.各级管理人员的假期由项目经理审批。(五)工作时间1.根据国家有关规定,本物业公司员工每周工作时间为44小时。2.每日工作时间为上午8:00-12:00,下午2:00-6:00。3.根据服务行业的118、特点,除了正常工作时间之外,本施行工休时间值班制,全体员工必须无条件服从本物业公司的值班安排。4.值班员工或确因需要而延长工作时间的员工,由物业公司安排补休;由于工作需要不能安排补休的,按双倍工资计酬。5.享有绩效工资的员工加班时,不按加班计算。(六)考勤监管1.员工上下班或值班,必须执行物业公司规定的作息时间,并一律签到登记。有关考勤管理工作由管理处负责。2.员工上班或值班,必须提前15分钟到岗,处理个人内务和打扫环境卫生。3.上班时间员工外出时,因公者必须提供正当手续,因私者必须提供请假手续。否则,考勤主管人员有权制止其外出。如强行外出按旷工或早退论处。事情紧急的因公外出,事后应及时写出书119、面说明,经主管领导批准后,报考勤主管人员登记。4.员工未办妥请假手续而自动离岗者,或以虚假理由请假者,按旷工处理。5.旷工1天者,扣罚其2天基本工资,并取消其半月奖金,给予通报批评处分;矿工2天者,扣罚其4天基本工资,给予警告处分;矿工3天者,扣罚其6天基本工资,给予记过处分;矿工4天者,扣罚其8天基本工资,给予降级或撤职处分;矿工5天者,按自动离职处理。6.上班或值班签到必须由本人亲自签署。凡代人签到者,当事人双方每人每次均罚款30元。一月内两次违犯此项规定者,给予当事人警告处分;三次违犯此项规定者,给予当事人记过处分。涂改考勤记录者按此项规定处理。7.上班时间无故不坚守岗位者,视为脱岗。首120、次脱岗者罚款30元;一月内第二次违犯此项规定者罚款50元,并给予当事人警告处分;第三次违犯此项规定者罚款100元,给予当事人记过处分。8.带薪休假者如有下列情况,取消其休假资格。(1)休假前一年时间内事假、病假累计超过20天者。(2)休假前一年时间内旷工累计超过2天者。(3)休假前一年时间内受记过以上行政处分者。三、考核管理(一)员工考核的内容为敬业精神、专业水平、工作态度和业绩成效等。(二)员工考核的一般规定1.爱岗敬业,廉洁自律,无违法违纪现象;2.尽职尽责,优质服务,无监狱工作人员投诉现象;3.精诚团结,互助协作,无工作推诿现象;4.服从分配,勤奋努力,无消极懈怠现象;5.大胆创新,业绩121、突出,无延误工作现象。(三)员工考核的对象为本物业公司的全体员工。(四)员工考核的种类分为试用考核、月度考核、年终考核和专门考核等四种八类,即每种考核均分为两类:一类是普通工作人员的考核、另一类是各级管理人员的考核。(五)普通员工的考核由管理处会同各部门主管组织实施,部门主管及以上管理人员的考核由项目经理负责。(六)试用考核试用人员试用期满后,必须参加物业公司组织的岗位资格考核。考核主持人由分管副项目经理、管理处经理以及试用人员所在部门主管共同担任,并由上述主考人员做出考核评价。(七)月度考核以原始记录形式为主,包括员工考勤记录和员工表现记录。其中,员工考勤记录有管理处负责执行,员工表现记录按122、考核权限予以落实。当月考核工作由各级主考人在下月前5天内完成,作为当月计发工资的依据之一。(八)年终考核以年度考核表为主,按考核权限予以落实。年度考核工作由主考人在下一年度前20天完成,作为年度奖惩的依据之一。(九)专门考核各级管理人员任职资格、管理人员职务晋升、专业技术人员任用等方面的考核,由项目经理责成管理处组织专人做出考核评价。(十)员工对考核评定结果有异议,可以向项目经理提出申诉。经过调查,确有出入,物业公司可以重新组织评定。(十一)团队考核1.团队考核的主要内容是其整体素质、整体实力、整体业绩和整体协作等。2.团队考核的类型分为团队集体考核和团队主管述职评议两个方面,其中集体考核主要123、以员工优质率(即:团队员工优良人数团队员工总数)为主。3.团队考核的具体工作由管理处负责,其中部门主管的考核及综合评价由项目经理负责。4.团队整体业绩考核可以按季度累计计算。5.团队考核的结果作为团队主管晋升或降级的主要参考依据。四、薪酬管理(一)基本原则本物业公司依照国家政策和法规,参照监狱劳动力价格和本公司经营状况,合理制定员工薪酬标准。(二)基本工资1.按员工所在职位的类别、级别制定相应的工资类别,员工获得基本工资的条件是完成本职任务,履行自己的职位职责。2.按照XX市最低工资标准+奖金形式构成职位工资。五、奖惩管理(一)行政奖励等级员工奖励分为通报嘉奖、记功、记大功、晋级、授予先进工作124、者荣誉称号等若干等级。(二)行政奖励标准在予以上述奖励的同时,本物业公司发给获奖者相应数额的一次性奖金(奖金数额另行规定,在物业公司奖励基金中列支)。(三)行政奖励程序所辖部门主管提出书面建议,管理处审核,项目经理审批。(四)行政奖励条件1.在完成工作任务过程中,对提高工作质量、服务质量、节约资源等方面做出显著成绩者。2.在改进教学方式、业务流程、劳动条件等方面有发明、技术改进或提出合理化建议并取得显著成绩者。3.在保护物业公司及社会公共财产、防止事故发生、减少事故损失、保护物业公司商业机密等方面做出突出贡献,使物业公司、国家或其他个人利益免受重大损失者。4.敢于同不良行为作斗争,对维护物业公125、司正常生产和工作秩序、维护社会治安等方面有突出表现者。5.一贯忠于职守、认真负责、廉洁奉公、助人为乐、善于创造性劳动且事迹突出者。(五)其他行政奖励物业公司另外设置业绩奖、质量奖和节约奖等专门奖项。其奖励原则如下:1.业绩奖以奖励工资的形式按季度计发。2.质量奖以完工准时率100%,返修率5%以下(不含5%),监狱工作人员无投诉为依据,按季度计发。3.节约奖根据具体测算情况,每半年计发一次。(六)员工获奖后,管理处应将其奖励记入获奖者本人档案。(七)行政处分等级行政处分包括书面检查、通报批评、警告、记过、记大过、停职、降级、撤职、留用察看、开除等十个等级。(八)行政处分权限1.书面检查:由部门126、主管审批。2.通报批评、警告、记过、记大过:由当事人所在部门主管提出书面意见,管理处书面复议并报请主管领导审批。处分决定由管理处备案。3.停职、降级、撤职、留用察看、开除:由当事人所在部门主管提出书面意见,管理处书面复议并报请项目经理审批。处分决定由管理处备案。(九)行政处分依据对于有下列行为之一的员工,应当予以行政处分。1.违反劳动纪律,一月之内旷工一次(含一次)以上或迟到、早退累计三次(含三次)以上者。2.消极怠工,不能完成生产(或工作)任务,影响物业公司信誉和经济收入者。3.上班时间不服从领导调配,无理取闹,影响生产(或工作)秩序者。4.玩忽职守,违章指挥,违规操作,造成事故或较坏影响,127、给物业公司、国家经济利益造成一定损失者。5.工作不负责,敷衍监狱工作人员,给监狱工作人员造成不便和麻烦,或出现质量问题,给物业公司利益造成损失者。6.滥用职权,打击报复,弄虚作假,贪污盗窃,行贿受贿,泄漏物业公司商业机密者。7.不遵守物业公司规章制度,滋事生非,聚众闹事,破坏团结者。8.犯有其他严重错误者。(十)行政处分原则1.当月已受书面检查处分一次,或工作中出现一定失误并造成经济损失者,或被监狱工作人员投诉者,给予通报批评处分并扣发其当月奖金。2.两个月内被通报批评一次,或工作中出现重大失误并造成较大经济损失者,给予警告处分并扣发其两个月奖金。3.三个月内被警告处分一次,或工作中出现严重失128、误并造成重大经济损失者,给予记过处分或记大过处分并扣发其三个月奖金。4.半年内被记大过处分一次,或工作中出现特别严重失误并造成特别重大经济损失者,给予停职、降级、撤职、留用察看或开除处分并扣发其处分期间的奖金。5.降级处分一般降级幅度为一级,最多不超过两级。6.警告、记过、记大过、停职处分期限为4-6个月,受到处分的员工在取消或处分期满后恢复一般员工资格,撤职、留用察看期限为1年至2年,察看期满表现好则恢复其员工资格,重新评定职位与工资,表现不好则予以开除。7.罚款金额超过当月工资50%,致使员工收入低于本地最低生活费标准时,应按月顺延扣罚。8.责令员工经济赔偿的,赔偿金额由物业公司从员工本人129、工资中扣除,扣除赔偿金额后员工收入低于本地最低生活费标准的,应按月顺延扣除。9.无正当理由1年内累计旷工5日(含5日)者,物业公司有权予以除名。10.给予员工行政处分与经济处罚,必须证据确凿,事实清楚,并允许员工本人申辩。在批准员工处分以后10日内,受处分人如有不服,可以向物业公司申请复查或向项目经理书面申诉,复查与申诉未作答复前仍执行原处分决定。11.处分决定的审批时间,从证实当事人犯错之日起,一般不超过15天。12.对受处分员工,涉及触犯国家法律的,要送交司法部门追究其法律责任。(十一)除通报批评处分之外,其他处分均记入员工档案。六、规范管理(一)员工行为规范注重个人的仪表、举止、气质、风130、度等行为规范,有助于提高员工的修养、品位和素质,展现员工的精神面貌和健康风采,是物业公司形象建设的重中之重。1.与不熟悉的人或职位高的人见面时,要点头致意,以示尊重,给人友好亲和的感觉。2.见面握手时伸出右手,一般握一下即可。握手先后顺序为:在主人、职位高者、长辈和女性伸出手后,宾客、职位低者、晚辈和男性方可伸手相握。如果男方是年长者,则应先伸手,然后年轻女性再伸手相握。3.为他人做介绍前,要详细了解被介绍双方的姓名、单位和职务。必要时,可以说明被介绍者同自己的关系,以便使他们彼此之间更快地相互了解与信任。介绍时要按职位高低排出先后顺序。在特定场合,优先介绍女士。4.当作为被介绍人时,应站在另131、一位被介绍人的对面。等被介绍完后,应握一下对方的手,并表示想结识对方的诚意。5.在交往中如找不到合适的引见者,要大大方方地作自我介绍。6.出示名片时,眼光要正视对方,用双手或右手递交自己的名片,可同时说些“请多关照”之类的寒暄语。7.接受名片时,要认真看一下,然后郑重地放到自己的口袋、名片夹或其他稳妥的地方,以示尊重。8.讲究说话和倾听艺术以及遵循相应的礼节是交谈成功的关键。因此,交谈前要先称呼对方“先生”、“女士”、“小姐”、“师傅”、“同志”等,交谈时要注意礼貌用语,如:“请”、“您好”、“谢谢”、“对不起”、“欢迎光临”、“再见”、“打扰您了”、“让您久等了”等;并注意自己的态度,要真诚132、热情,把握好自己的情绪;交谈的内容要力求简洁,突出主题。9.接听电话要使用普通话,说话速度要适中,语调要轻和,言简意赅,明确重点,使对方能够感受到你的工作态度和工作效率。10.拔通电话后,应先问候并主动自我介绍:“您好,XX汽车维修公司,我是XXXX”;通话结束时要说“谢谢您,再见”。11.接听电话时,先问候对方并自我介绍:“您好,XX汽车维修公司,我是XXXX,请问您找哪位”;通话结束时,应记下对方的单位、姓名和联系方式,然后说“欢迎您再联系,再见”。如果接转电话,应告知对方“请您稍等一下”或“请稍候”;如果对方要找的当事人不在,应表示歉意:“对不起,请您留下电话,我转告他给您联系”。12.133、要热情接待每一位来访的客人。会客场所要保持清洁,并随时备好茶水或饮料。来客寻访的人不在时,应积极寻找、或善意引导其另找联络方式、或转换接待人。13.与客人同行,应请客人在先,自己在后或同步;上楼梯请客人在先,下楼梯请客人走在后面。14.客人离去时,对职位高者应送至楼门口;对平级者应送至楼梯口,对下级者应送至办公室门外,并诚恳地与其握手说“再见”。15.服饰要干净整洁、协调配套、庄重大方。16.上班时要穿统一工装,女士不能穿过膝短裙。17.鞋子要经常擦拭和保养,上班时不得穿拖鞋或露趾凉鞋。18.头发要经常修剪和梳理,不得染奇特颜色和留怪异发型。19.女士要化淡妆,文雅大方,不得浓妆艳抹。20.文134、件包外表要整洁,包内物品要尽量精简,并放置有序。(二)工作文明规范1.严格执行本物业公司的各项规章制度,不得在工作区域内大声喧哗、闲谈、聊天、打牌、抽烟、乱扔杂物、随地吐痰。2.上班时间不得打电脑游戏、吃零食,做与工作无关的私事。3.办公室、业务部门、生产车间内要保持清洁,用品工具要摆放整齐;下班时应将重要资料锁好,椅子推入办公桌内,工具放入保管箱内。4.接听电话要有记录,语气要亲切,问候要有礼貌,并尽量缩短通话时间。5.接待监狱工作人员要讲文明,规范使用礼貌用语。6.同事见面要互致问候,彼此之间不得起绰号;遇到本物业公司领导,在问候的同时要欠身行礼。7.到领导办公室请示或汇报工作时,要先敲门135、,经允许后再进入;领导到各办公室视察工作时,应起立问候。8.参加会议或培训时,要详细做好会议记录和参训笔记,不得擅自走动或交头接耳,回答问题要起立,手机一律置于振动状态或自行关闭。如想提问题、想发言或有急事必须离开培训教室时,应先举手示意,经领导或讲师许可后,方能开讲或离开。第二节 档案管理制度为了加强物业档案科学化、规范化、标准化的管理,充分发挥物业档案在物业管理活动中的作用,更好地为物业管理服务,根据中华人民共和国档案法以及有关法律、法规、规章特指定档案管理制度。1.公司应加强对所辖物业档案管理工作的领导,把物业档案管理工作列入物业管理工作的重要内容。2.设立相应的档案管理部门,配备专职人136、员和必要的专用库房、装具设备等,对物业档案实行集中统一管理。3.按规定整理、保管本单位本部门形成的物业档案及有关资料,并做好提供利用。4.凡是归档的文件材料需保持文件材料的有机联系,并做到完整、准确、系统。5.归档的文件材料应以原件为主,复制的文件必须注明来源单位及时间,字迹工整,图表图像清晰。6.形成物业档案的部门负责整理,经检查合格后,双方在移交清单上签字,双方各保留一份。7.物业档案管理人员,应建立各类档案总目录、分类目录和微机查询目录等检索工具。8.物业档案管理部门要进行物业档案的整理、利用、鉴定、销毁等情况的统计。9.凡需销毁的档案,必须经过物业档案所有权人,物业档案管理人员的鉴定,137、编制销毁清册,提出销毁报告,经相关部门批准,在指定地点销毁。10.物业管理的保管要有专用库房,符合防火、防盗、防尘、防有害生物、防潮湿、防高温等保管要求,并定期检查档案的保管情况,对破损和褪变的档案要及时修复,确保物业档案的完整与安全。11.任何部门或个人不得私自藏匿、隐瞒物业档案,不得私自涂改、伪造、销毁物业档案。12.借阅档案须经领导批准并填写借还档案清单,用完后及时归还入档。第三节 保洁管理制度一、保洁库房管理员1.制定分管清洁卫生区域的标准和要求。2.熟知掌握各类建材、玻璃、不锈钢等所需的清洁剂,并根据所需量进行购买。3.与不同分工区域清洁服务员保持联系,注重行政区办公楼的外部形象。4138、.每天对行政区办公楼进行卫生检查,不低于四次。5.对原材料进行妥善保管,有计划进行发放,每月盘点一次。6.协调保洁部和其他有关部门的工作联系,维护XX监狱的内、外清洁卫生形象。二、保洁员管理制度1.遵守法律法规及监狱各项规章制度。2.上班期间着装整齐,统一、规范。3.每天早上8点前完成打扫,保洁时间上午9:00-11:50,下午13:30-18:00时间段内对所管区域卫生情况随时巡查,发现垃圾和杂物及时捡拾清除。全天保持监狱整洁卫生。到下班时要确保所负贵区域卫生整洁无垃圾后方可离岗。4.路面、尤瓜果皮壳、纸屑等杂物,清扫的垃圾和废弃物,应及时倒入垃圾容器,严禁露天堆放。5.清扫保洁应符合“四无139、四净”(四无:无堆积物、无果皮纸屑、无砖头瓦块、无污物积水;四净:路面净、绿化带净、人行道净、花坛净)的标准。6.及时掌握设施损坏保养情况,对损坏的设施要及时向上级反映。7.时刻把安全放到第-位,自觉提高安全意识和自我保护意识。8.保洁区域调整调换,应经领导允许,不得私下调换。9.因故不能工作,应提前请假,并找他人落实自己工作,无故不请假,作旷工处理。10.卫生大检查或特殊任务时,除所负责卫生区域外,还要听从监狱统一安排,对整体环境彻底整理,确保无卫生死角。11.每日要接受监狱管理人员不定时的卫生检查,不洁之处须及时整改。12.每周召开一次例会,总结上周工作,同时布置下周工作。13.监狱管理140、员对清洁区经常检查并及时总结。根据检查结果,按月对保洁员进行考评,有连续三周不达到卫生标准的,视情节处罚并给予警告或辞退。14.服从监狱管理人员工作安排。三、厕所卫生保洁制度1.公厕内外卫生每天早7点半前和中午1点前进行两次彻底清扫,其它时间随脏随扫,确保公厕内、外卫生干净整洁。2.公厕指示牌设置明显规范,且完好、整洁。3.公厕内要做到每日两次消杀,达到无异味、无蝇、无蛆的效果。4.公厕保持通风良好,公厕内达到四壁无尘,无乱写乱画,乱贴乱挂,门窗玻璃洁净明亮。5.公厕达到八无:无纸片、无烟蒂、无痰迹、无积灰、无臭味、无蝇蛆、无蛛网、无污物。6.公则内粪沟与便池要定期冲刷和清掏,达到无异味、尤尿141、碱、尤大便积存和外溢。7.公厕排水畅通,厕内无溃水,厕外无漫流,化粪池密封紧盖,无类便满溢。8.厕所纸篓及时清理,无积存。9.公厕工作间内必须做到整洁干净,物品摆放要整齐-致,不准乱堆乱放。10.公厕外门前5米范围内卫生要保持干净,无白色污染,无垃圾污物,无残枝落叶。下雨时应及时输通排水管道,做到不积存水和雪。四、垃圾清运管理制度1.司机和装卸工必须按规定着装,佩戴好劳动保护用品,树立和保持良好形象。2.司机必须经过培训,考试合格后持汽车驾驶证(B证)、特种作业证挂牌上岗;装卸工必须挂牌上岗。3.司机必须严格遵守交通法规,安全驾驶,文明行车。严禁违章驾驶,自负违章罚款。4.司机进入作业现场要了142、解和熟悉作业现场状况,做好风险识别和风险评估,特别是进车和倒车要加强嘹望,防止刮碰事件发生;装卸工专门配合作业现场进车和倒车嘹望;如发生交通肇事,按照有关部门认定责任,依照本企业相关规定对责任人进行处理。5.必须按规定时间出车:夏季:5:00出车,冬季:6:00出车。6.准时进入垃圾清运责任区,对责任区的生活垃圾日产日清。7.司机负责垃圾清运车的维护保养,出车前必须认真检查车况,不准带故障出车;保持驾驶室及车体清洁,不准脏车出行,保证车库干净整齐。8.司机严格按照液压系统操作规程操作,定期对垃圾车进行注油及维护,发现问题及时处理并向队领导汇报。9.装卸工负责垃圾装卸,必须将生活垃圾与建筑垃圾分143、开,严禁混装而将建筑垃圾带入垃圾处理场。第四节 保安管理制度一、保安队长管理制度1.热爱本职,自觉遵守国家法律、法令和有关政策,遵守公司各项规章制度。并组织保安员认真学习国家的法律、法规。2.牢固树立“监狱工作人员至上,服务第一”的服务宗旨和“忠诚公司,爱岗敬业”的职业道德。3.主持保安部门的工作,安排、组织好保安人员的值班、巡视工作,向物业管理部经理负责。4.负责保安部门的年度和日常工作计划,检查并督促实施。5.组织保安人员的政治和业务学习、训练并严格管理。6.熟悉各监狱各门点、重点保卫部位,并随时巡查保安工作。7.公司、物管部门或地方相关部门临时交办的工作任务。二、保安员管理制度1.热爱本144、职,自觉遵守国家法律、法令,负责监狱的安全保卫工作,保障监狱物业管理工作的顺利进行。2.恪尽职守,有高度的事业心和责任感,对治安安全保卫工作要有敏感性,认真负责地做好区内安全保卫工作。3.维持监狱内区域的正常工作秩序,维护区内治安秩序,消除隐患于萌芽状态,防患于未然。4.加强对区内重点部位的治安防范,加强防火防盗活动,对违反治安条例的行为,查清事实,收集证据向公司或公安机关报告。5.对进出车辆和停放车辆要严格管理,统一指挥,严禁乱停乱放,严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入监狱。6.配合领导做好值班和交接班工作,认真履行门卫职责。7.妥善保管好配发的安保器械,不得丢失和擅自使用。8.保安人员应做到145、:服务领导,听从指挥,加强组织纪律性,遇事勤请示、报告;坚守岗位、恪尽职守,不脱离睡岗、不闲聊;明辨是非,保持警惕,遇到复杂问题,多思多想,对周边情况仔细观察;遵守制度,文明服务,注意工作方法,着装整洁、态度和气;坚持原则,机智灵活,做到反映情况快,解决问题快。不得超越法律私设公堂、打骂、搜身、体罚、拘留,不能触犯个人隐私权;完成物管部领导和保安队长临时交办的其他任务。第五节 车辆停放管理制度为了加强监狱停车场经营和管理,改善监狱车辆停放秩序,根据有关法律、法规的规定,结合实际,制定本制度。一、监狱停车场停放规定1.停车场出入口显著位置标示统一的停车场标志牌、标价牌、停车场管理制度和投诉监督电146、话。2.工作人员佩戴服务牌证。立体机械式停车设备的操作人员持有特种设备作业人员证。3.对进出车辆进行查验登记,引导车辆进出和停放,维护停车秩序。发现长期停放或者可疑车辆,及时向公安部门报告。4.保持场内交通标志、标线清晰和完整,场地整洁,通道畅通。5.确保停车收费设施、自动收费停车设施、信息化设备的正常使用和维护。6.根据需要安装或建设照明、通风、消防、排水、防盗、监控等设施,并保持其正常运转。7.采取必要措施控制机动车停放过程中废气、噪声对附近居民的影响。8.尽量购买停车场责任保险。9.禁止停放载有易燃易爆、有毒有害等危险物品的车辆。10.无正当理由不得拒绝提供车辆停放服务。11.法律、法规147、规章规定应当遵守的其他规定。二、机动车驾驶人在停车场停放规定1.接受停车场工作人员的指挥调度,按照场内交通标志、标线有序停车。2.不得停放装有易燃易爆、有毒有害等危险物品或者其他违禁物品的车辆。3.停车后及时关闭车辆发动机。4.正确使用和爱护场内设备。5.按规定支付车辆停放服务费用。6.不得利用停放车辆从事非法活动和经营活动。7.法律、法规、规章规定应当遵守的其他行为。三、非机动车、助动车、电动车停放规定1.自行车、助动车、电动车应听从工作人员的指挥,顺序停放到指定位置。2.各类非机动车严禁进入车库,严禁随地乱放影响通道畅行。四、停车防盗安全规定车主(包括使用人)应做好车辆防盗、充电安全等工148、作,停车场及工作人员不承担相关赔偿责任。第六节 公共设备管理制度一、工程部主管管理制度1.在项目经理的领导下,全面负责设施设备组的各项工作。2.安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。3.监督执行部门的工作指令。4.负责跟踪工作单的作业情况。5.定期组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。6.做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接-班记录等原始记录的管理与存档。7.负责监督、跟踪相关外委项目的进展情况。8.及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。9.负责公司维修设备、材料的采购。10.负责本小组的劳动纪律考核,并每月上报综合部。二、设施设备维修员管理制度(一)149、空调给排水维修员1.在工程部主管的领导下,管理空调及给排水系统所辖设备。2.制订并执行空调及给排水系统设备定期保养规定及技改项目方案。3.填写本系统的操作要求和工作指令。4.提出本系统的备料计划,协助采购专业性较强的工具或零件。5.负责本系统的外委项目(含外委工程、代维修工程及仪器、仪表、工具送检)的洽谈审定,监督并验收。6.负责与相关业务部门进行业务联系。7.负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。8.负责空调系统(包括风机)的日常运行和维护保养。协助水电维修组对空调系统中相关的电气设备进行维护保养。9.负责给排水系统(包括阀门、管道)的维护保养。协助水电维修组对给排水系统中相关的电气设备进行150、维护保养。10.在非供冷期内设备责任人每周一次巡查责任设备;每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。11.负责大楼管辖范围内所有公共设备的应急维修。(二)电梯维修员1.负责监视和掌握各电梯的运行状态,保证电梯的正常运行。2.完成电梯的定期保养。3.电梯机房发现故障时,应立即进行检修,并做好记录,如无法修理,应立即与厂家联系,同时做好记录。(三)水电维修员1.负责低压配电室、电梯机房、楼层电气小室的日常运行、维修、保养。2.负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。3.每月两次发电机试运行。4.负责大楼立面照明灯具的启、停。5.负责用户室内水电设备的有偿维修服务。6.负责电气设备、各配电箱(柜)表面清洁151、。7.设备责任人每周一次巡查责任设备;每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。(四)给排水维修员1.在工程部主管的领导下,负责管理给排水系统设施设备。2.负责对给排水系统设施设备进行保养、维修。3.负责本系统各类图纸资料的收集、保管。4.负责每天两次巡视给排水设施设备,并做好记录。第六章 保洁服务方案第一节 保洁服务总体要求一、保洁服务总体要求1.制定保洁服务计划:在绿地道路卫生管理上应按照“六不”、“六净”、“三优”工作要求实施管理。“六不:不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪。“六净”:路面净、路沿净、人行道净、雨水沟井净、树坑墙根净、果皮箱净。“三优”:优美的环境、152、优良的秩序、优质的服务。2.外围公共区域卫生管理:对垃圾收集、处理实行全过程封闭式管理;及时清理建筑物表面及内部悬挂、堆放的杂物;加强外围环境清洁卫生管理。中标方提供垃圾桶和垃圾袋进行垃圾收集。3.办公公共区域清洁。充分利用工余时间进行办公公共区域清洁作业;用户上班期间,将保洁工作寓于“隐形服务”之中,实施“零干扰”工作方式。4.定期清洗各楼层通道,通道玻璃护栏、墙面及地下车库,平常保洁,保持这些区域的清洁卫生。5.保洁部须制定保洁服务计划,明确需要清洁的地方、材料、所需次数、检查方法等,并严格执行。6.保洁工作所需的设备由中标方自行负责,其费用纳入外包经费中;7.关于垃圾的收集,做到垃圾日产153、日清,清运垃圾费用由中标方负责,清运垃圾须遵守当地管理规定,并按要求做好垃圾分类。8.办公楼使用的卫生纸、垃圾袋、洗手液、清洁用品等易耗品由采购人统一购买,中标方向采购人领取,上述以外的清洁保洁用品均由中标方负责,采购人不再另外支付。9.由采购人和中标方共同制订工作制度和标准,并对工作质量进行考核。日常清洁工作人员在办公时间段内对办公区进行巡查卫生保洁,在工作日8:0018:00之间场地,在岗人员不少于2人,负责该场地卫生清洁,确保楼层及办公区域的清洁。10.定期杀灭蚊、蝇、鼠、蟑,杜绝滋生源。11.定期清沟渠,保证污水排放通畅。12.消防通道、楼层平台、天面、停车场清扫。13.办公楼电梯每日154、保洁,空调风口、换气扇、装饰物的表面清洁。14.大小会议室在会议前后做好清洁(含桌椅摆设)。二、保洁工作区域XX物业负责整个XX监狱行政管理区域和监管区域的保洁工作。主要包括:1.行政区域内道路、运动场、绿地、河道、停车场、围墙周边的保洁工作。2.行政区域所有办公大楼(行政食堂用房除外)的楼梯走道、卫生间、会议室、接待室、门窗标识、地下室等及指定的楼层办公室的保洁工作。3.监管区域(生产区、生活区、教育楼、执勤点、会见室、医院、物流中心民警值班室、办公室、会议室、卫生间的保洁工作。4.监管区域的值班室、行政区备勤楼部分房间的被服整理。第二节 保洁工作要求与标准一、公共区域保洁要求与标准1.地面155、保洁(1)要求:每天循环保洁,定人定点上班时间内巡回清扫。(2)标准:地表面、接缝、角落、边线等洁净,地面干净有光泽,无垃圾、杂物、灰尘、污物等现象,保持地面材质原貌。门框、窗台、窗框、金属件表面光亮、无灰尘、污物、无絮状物,门把手干净、无痕迹,定时消毒。2.卫生间消毒与保洁(1)要求:1)保洁人员进入卫生间清洗前,应先敲门并询问里面是否有人,等里面确实无人方可进入清洗,并把“工作进行中”的标志牌放在入口处。2)地面:无污迹、无积水、无堆放杂物。3)墙面、窗户、门户、镜台、镜台、镜面:无污迹、无乱张贴物。4)厕纸箱、手纸箱:无污迹、无积尘、无蜘蛛网。5)洗手盆:表面光洁、无积尘、无蜘蛛网。6)156、排气口:无污迹、无积尘、无蜘蛛网。7)尿槽:表面光洁、无尿迹、无水锈迹、无烟头、无杂物、无异味。8)厕座:厕盖及厕体内外表面光洁,其内无尿迹、无污迹、无水锈迹、无阻塞。9)地漏:无污物积聚、无堵塞。10)更换:洗手液,厕纸,手纸及时补充。11)消毒:每周对卫生间消毒两次。(2)标准:巡回保洁,地面干燥,无水迹等,卫生用品及时配置,洁具、器具表面光洁、明亮,内外侧无污迹、无发毛、无异味,定时消毒。外露水管连接处无碱性污垢,管道表面光亮、无灰尘。室内无进网,保持空气清新、无异味。3.垃圾箱、下水道保洁(1)要求:1)保证行政办公楼及门卫四周干净整洁、无蛛网、无烟头、无纸屑。绿化区域内无瓜果皮、无树157、枝等杂物,垃圾中转处、垃圾桶、客井无垃圾积存、无臭味、无污水及虫蝇滋生等。2)垃圾箱每天清洗一次,垃圾不超过1/3桶。垃圾箱周边清洁、无堆放物、无恶臭。定期清理害井。(2)标准:桶内垃圾及时清理,表面无污物、粘附物,每月消毒二次。窖井无垃圾积存、无臭味、无污水及虫蝇滋生等。4.建筑物、走廊等保洁(1)要求:建筑物门窗、走廊等高度在2米以下部分,每天擦拭一遍,高度在2米以上部分,要求每年巡回擦拭2次。发现物件损坏应及时报修。(2)标准:建筑物门窗保持干净、光亮,无灰尘;走廊无灰尘、无蛛网、无污渍、无絮状物。5.公告栏、消防箱、指示牌、水塔等公共设施保洁(1)要求:公告栏、消防箱、指示牌每周清洗一158、次。水塔一年清洗两次,定时巡查水质,符合用水要求。(2)标准:公告栏、消防箱、指示牌保持表面干净、光亮,无灰尘、无污渍;水塔水质符合用水标准。6.周边绿化带保洁(1)要求:每天打扫一次,及时清除绿化带中的杂物。(2)标准:绿化带中目视无白色垃圾落叶堆积物等,及时清扫绿化修剪废弃物。7.水电站用房保洁(1)要求:每天清扫一次,主要范围为楼梯、走廊、卫生间等公共部位,保洁人员进入配电间和变压器间保洁须水电站工作人员带领。(2)标准:保持地面、门窗整洁、光亮,墙面无蛛网,卫生间无异味。8.河道及道路周边保洁(1)要求,每月巡查二次,及时清理周边垃圾和和河面漂浮物,注意河道水质和水位变化。(2)标准:159、保持河道及周边环境整洁,无垃圾和堆放物。9.内看守保洁(1)要求:每天定时清扫,服从民警指挥,不得私自进入涉密场所作业。(2)标准:保持地面、楼道、门窗干净、整洁,墙面无灰尘、无蛛网,卫生间整洁无异味,办公区域内目视无堆积物。10.监管区域内(民警值班室、办公室、会议室、卫生间、会见室)保洁、整理(1)要求:每周一对生产区办公室、会议室、卫生间进行保洁;每周二至五对生活区民警办公室进行保洁;每天对生活区民警值班室、卫生间进行保洁,床上物品整理(被单轮换),配置卫生用品:会见日对会见室保洁,服从监狱工作人员指挥,注意保密。(2)标准:保持地面整洁、物品摆放有序,墙面无蛛网,卫生间无异味,洁具、器160、具整洁无杂质,床上物品按宾馆式摆放。11.监狱垃圾清运(1)范围:监狱行政区域,监管区域。(2)清运内容:监狱区域范围内的所有生活、工业、餐厨垃圾。(3)清运要求1)因防疫、保洁工作要求,严格做到生活、工业、餐厨垃圾日清,餐厨垃圾半天清运一次,其他垃圾每天清运一次。各类垃圾须按XX市生活垃圾分类管理条例进行分类。若因垃圾处理不当发生纠纷或违反国家相关规定,后果由中标方承担。2)垃圾清运人员必须符合上岗要求和监狱相关规定要求。清运车辆设施完好,车辆、人员手续齐全,严禁酒驾和醉驾,清运人员和车辆必须相对固定,作业时间相对固定;为确保监管安全,清运车辆最多保持在两辆以内,尽可能减少进出监管区域的次数161、。3)节假日不作休息,遇特殊情况,必须配备备用车辆和人员。4)装卸过程中,必须防止垃圾、污水抛酒;垃圾装车后必须保持地面整洁;垃圾桶按监管要求进行实时上锁管理。5)垃圾清运人员着装整齐,举止端庄,语言文明,坚守岗位,忠于职守。6)按规定及时清运当日垃圾;清运垃圾车辆挂牌作业,不得超载超速行驶,保证行车安全;清运垃圾车辆外观整洁、美观、标识规范;清运垃圾倒到指定位置,不得乱堆乱放12.其他保洁服务要求(1)指定办公室保洁1)要求:每天按时清扫指定办公室,保持室内整洁;定期擦拭门窗,必须在监狱工作人员带领下作业。2)标准:保持地面、楼道整洁,门窗光亮,办公区域内无目视堆积物。(2)会议室保洁1)要162、求:做好会务开始前的各项准备工作,会后的清扫整理工作。2)标准:保持会场干净、整洁,烟缸内无残留物;门窗、灯管、指示灯等明亮、无灰尘。3)仓库管理做到帐目清晰,摆放规范;报刊杂志、包裹信件收发即时正确。4)洗衣服务收发帐目清晰、质量保证、摆放有序,设施、设备定期保养、运行正常。5)耗材使用由中标方按监狱工作人员要求发放到各指定位置和保洁人员处,做到摆放有序,及时准确。二、行政办公区保洁要求与标准1.地面:硬质地面、台阶洁净,无污痕;地毯清洁,无污点和霉坏;地面无杂物、污渍。2.地毯:表面清洁、色彩鲜艳,保养得当,无可清除污痕。3.墙面附件:开关面板、指示牌、装饰画等附件清洁无积尘。4.天花板及163、灯具:无肉眼可视积尘,无蛛网。5.玻璃:玻璃幕墙、门窗、洁净透亮,无积尘、无污痕。6.金属制品:梯门、支架、热水器、消防门、烟灰缸、水龙头、不锈钢栏等用指定的清洁剂擦拭,光亮无锈迹和污渍。7.公用家具、公用电器(不含电脑):清洁光亮,无积尘、无可清除污痕。8.卫生间:地面、墙壁、隔断及磁砖清洁,无积水、无可清除污垢、无杂物;便池清洁、无异味;下水道通畅,无污迹;纸娄及时清倒;洗手池清洁无污;无蚊虫滋生;遇有天气变化时,门窗关闭及时无损坏。9.垃圾桶:无满溢、无异味;外观无污痕;无蚊虫孳生。10.外围及车库清洁:按要求清扫;地面无垃圾堆放、立柱、2.7米以下墙面无可清除污痕;绿地、花池无垃圾;灯164、柱、景观小品处表无污痕。11.全日制保洁,公用场地,卫生间。纸屑、烟头等废弃物10分钟内清理完毕。12.卫生用品洗手液、卷纸等随时保障。13.每日管理人员进行两次保洁检查,记录完整。发现不合格当日内纠正。14.卫生区域进行消毒灭杀2次/月。15.保洁工作量化计划。第三节 保洁工作计划一、室内公共部位保洁工作计划序号内容计划备注1拖洗各楼大厅、公共通道每日二次2拖洗各楼公共部位、通道、楼梯每日二次3擦拭各楼公共部位、墙面及设施随机清理4清理地面垃圾及时清理5擦拭垃圾桶及时清理6清理垃圾桶每日二次以上7清洗公共茶具每日两次8擦拭公共家具隔日一次9擦拭玻璃门、窗手印随机擦拭10垃圾运出大楼每日二次以165、上11巡视保洁每小时一次(及时更换桶装水)办公大楼大厅保洁作业说明:7:30-8:30定点保洁8:30-11:30巡视保洁12:30-14:00定点保洁14:00-17:30巡视保洁二、办公区、会议室、接待室保洁工作计划序号内容计划备注1拖洗地面每日二次2接待室、会议室家具擦拭每日一次3清理接待室、会议室垃圾、垃圾桶配合会议及时清理4清理接待室桌面、清洗茶具、摆正家具及时清理5擦拭屏风、装饰、玻璃每日一次6清洗玻璃、门窗每周一次(轮流进行)7擦拭玻璃门、窗手印随机擦拭三、卫生间保洁工作计划序号内容计划备注拖擦地面积水每小时一次擦拭台面、镜面积水每小时一次清理垃圾桶每日三次(根据使用情况增加频次166、)擦拭垃圾桶及时清理洁具定期除水垢每月两次(2日、16日)卫生间消毒每天一次清理天花板蜘蛛网随机清理单独卫生间清洁每天三次四、办公区、行政区域室外保洁工作计划序号内容计划备注1拖洗梯阶板材面每日一次2梯阶板材面卫生保持巡视检查,立即清理3配套指示牌、灯柱擦拭第周二次(周一、周四)4大厅大门外石板材地板清扫每日二次5大厅大门外石板材地板局部拖洗随机进行6院内道路、公园、停车场清扫每日一次,8:30前完成7垃圾清运每日一次,9:00/17:308室外垃圾桶清理每日一次,视使用情况增加频次9明沟清理每周一次,雨季、台风、暴雨天气视情况增加频次10巡视保洁主管每天二次以上五、备勤房公共区域保洁计划序号167、内容计划备注1宿舍楼道每日清扫1次,每月拖洗2次,循环保洁;地面干净整洁,无杂物,无蛛网2道路每日清扫1次,循环保洁;3绿地每日清扫1次,循环保洁;4垃圾桶、果皮箱每日清理2次,每周清洗1次5整体环境标准外围环境卫生干净无杂物,绿化区域无杂草,内围环境卫生干净无粉尘,地板无纸纸屑等杂物。6日常保洁服务时间冬季7:30-17:30夏季:7:30-18:00第四节 保洁工作程序一、卫生间的保洁程序卫生间人员来往频繁,最易脏污的共用地方,人们不仅在卫生间大小便,还进行梳洗化妆,因此要求空气清新。然而,大小便会产生臭味和其他异味,清除异味难度较大。1.日常保洁项目(1)及时冲洗厕(尿)兜、不得留有脏物168、。(2)及时清倒手纸篓,篓内手纸不得多于2/3。(3)不断拖擦地面,做到无水迹、无垃圾、无尘土、无污垢。(4)定时擦洗云台、面盆、厕((尿)兜等卫生设备。(5)定时擦拭门窗、间板、墙壁、窗台。2.注意事项(1)作业人员要注意自身保护,作业时带防护手套和口罩,预防细菌感染,防止保洁剂损害皮肤。清洗卫生间所用的工具应专用,使用后定期消毒,与其他保洁工具分开保管。(2)注意卫生间的通风,按规定开关窗扇。3.保洁程序(1)备:作业前,备好以下用具:地拖、扫把、胶垃圾铲、水桶、抹布(两条以上异色毛巾,深色为坐厕兜专用,浅色抹其他)、洁厕剂等。(2)冲:进入卫生间首先放水将厕兜、尿兜冲洗。(3)倒:扫除地169、面垃圾,清倒手纸篓、垃圾筒、茶叶筐。同时将手纸篓、垃圾筒、茶叶筐冲洗干净。(4)洗:按照先台面盆,后厕兜尿兜的顺序,逐项逐个刷洗卫生设备。厕兜尿兜要用专用刷子、百洁布等专用保洁剂刷洗。然后再用清水冲洗,用抹布擦干净。厕兜存在臭味是因厕兜里部、边缘存有脏污,特别是尿兜的排水口和厕兜的下部(反水管水面以上),刷洗时应特别注意。(5)擦:用浅色抹布擦拭门窗、窗台、隔板、墙壁等,必要时用刷子、百洁布、刮刀等去污。(6)拖:用地拖拖擦地面,注意边角落,注意尿兜周围,不要留有水迹。(7)撤:关闭水阀,把门窗关好。4.最影响卫生间保洁的现象是:(1)厕兜未冲或未冲净。(2)手纸篓已堆满或手纸扔在篓外边。(3170、)地面有烟头等垃圾,有水迹。(4)台面有污迹、水迹。二、楼层公共区域保洁程序1.备用工具、材料:扫把、垃圾铲、水桶、地拖、胶袋、干、湿抹布、保洁剂。2.工作程序:(1)用扫把彻底清扫楼层各通道地面。(2)用干净湿抹布擦抹墙面、防火门、楼梯扶手、铁栏杆、消防栓柜。(3)用湿无绒抹布擦抹不锈钢扶手护栏、指示牌,然后用干抹布抹净。(4)用湿拖把拧干水分后拖净地面污渍和楼梯。(5)清抹周围墙壁,清洗水池,扫除地面积水和杂物。(6)每天定时清理垃圾,清洗垃圾容器。3.标准:(1)地面、壁面石材、干净无污渍、有光泽。(2)防火门、指示牌、消防栓柜门无污渍、无明显积尘。(3)卫生间无异味,洁具无污垢、地面无171、污渍、积水。4.注意事项:(1)仪表整洁、精神饱满、举止大方得体。(2)使用的保洁用具要勤洗消毒,保持洁净。(3)打蜡、抛光和其它保洁大做安排中、夜班进行。三、外围道路的保洁程序1.备用工具、材料:大小扫把、胶刷、抹布、地拖、推水刮、垃圾铲、保洁剂。2.工作程序:(1)用扫把将地面分区域全面清扫一遍,清倒垃圾和杂物。(2)用地拖将旗台、楼台阶全面清洗地面,发现油迹,倒少量保洁剂在污渍处,用胶刷擦洗除渍,用水冲洗,扫除地面积水。(3)保洁周围排水和下水口,保证排水畅通。(4)下雨天用推水刮推掉台阶积水。雨停后,及时用胶扫把把广场上的积水和泥沙扫干净。3.标准:(1)地面无垃圾、纸屑、无积水、污渍172、无杂物。(2)草地和绿化带保洁,无枯枝落叶和垃圾。4.注意事项:(1)保洁工作应小心细致,不要碰坏公共设施、设备等。四、玻璃门、窗的保洁程序1.备用工具、材料:毛套、玻璃刮、伸缩杆、水桶、抹布、玻璃铲刀、玻璃保洁剂。2.工作程序(1)先用玻璃铲刀铲除玻璃镜面和边缘上的污垢。(2)将玻璃保洁剂按1:10加清水。(3)将毛套浸保洁剂溶液,拧干多余水份,然后用适当的力量在玻璃表面顶端从上而下擦抹,用玻璃刮刮去玻璃上的水份。(4)一洗一刮连贯进行,当保洁玻璃的低部位时玻璃刮横向移动。(5)用无绒干布抹去玻璃表面和框架上的水印和水珠。(6)最后用拖把抹净地面上的污水。(7)保洁高处玻璃时,可把毛套、玻173、璃刮套在伸缩杆上操作。(8)循环保洁时用干、湿布,先用湿布擦抹,然后用干布抹干净污渍手印。3.标准:玻璃或镜面表面无污渍、水印,通透无明显积尘。4.注意事项(1)毛套每次上水时必须洗干净毛套上的脏物、沙尘,避免擦花玻璃表面。(2)爱护使用玻璃刮刮上的胶条,一面损破后,可调换另一面再用,完全损破的需要更换。五、办公室的保洁程序办公人员多,写字台、文件柜、电脑等设备、家具多,台面上文件、办公用具多、废纸垃圾多。保洁时间多受时间制约,主要作业需在监狱工作人员办公前或下班后进行,通常是在室内无办公人员时作业。1.日常保洁项目(1)清倒烟灰缸、字纸篓等垃圾。(2)清扫地面。(3)擦拭办公桌、文件柜、沙发174、电话、办公设备、茶几等家具。(4)擦拭门窗、窗台、墙壁、天花、照明设施、饰物等。2.注意事项(1)受时间制约多,需在规定时间内迅速完成作业,需制定周密的保洁计划,事先设计好作业内容、作业路线、作业程序、作业时间,要求作业人员按计划作业,动作利索快捷。(2)地拖、抹布等保洁工具,可多备几份,以减少往返清洗时间,提高短时间内突击作业的效率。(3)进入监狱工作人员已下班的办公室作业时,最好由2人以上同时进出,共同作业,并注意不做令人怀疑的动作,以免产生误会。(4)抹办公桌椅时,桌面上的文件、物品等不得乱动。如发现手表、项链、钱包、通讯器材等贵重物品,应立即向主管或秩序维护部门报告。(5)抹饰柜、饰175、物等贵重物品、陈列品时,切记小心、抓稳、轻抹、轻放,一般情况下不得使用有腐蚀性的保洁剂。(6)吸尘器噪音大,室内吸尘作业可安排在监狱工作人员上班前或下班后进行。(7)管理办公室钥匙必须有严格的制度,除指定人员外,不得交与任何人员,监狱工作人员要求开门或保洁人员作业时返回室内,应严格登记手续。3.保洁程序(1)备:准备好保洁工具,水桶、抹布、保洁剂、垃圾袋、吸尘器、地拖、扫把等。(2)进:室内若有人,应先打招呼,得到允许后再作业,门不要关。(3)查:进入办公室后,先查看有无异常现象、有无监狱工作人员遗忘的贵重物品、有无已损坏的物品。如发现异常,先向主管上级报告后再作业。(4)倒:清倒烟灰缸、纸篓176、垃圾筒。倒烟灰缸时要检查烟头是否完全熄灭。清倒纸篓,集中垃圾袋时,应注意里边有无危险物品,并及时处理。(5)抹:从门口开始,由左至右或由右至左,依次抹室内家具和墙壁等。毛巾应按规定折叠、翻面。抹每一件家具时,由高到低,先里后外。抹墙壁时,重点抹墙壁饰物、电灯开关插座盒、空调风口、踢脚板、门窗、窗台等。大墙面、天花的保洁为定期作业,也可穿插在日常保洁中进行(如每天抹一间或一面)。(6)整:台面、桌面上的主要用品,如电话、台历、台灯、烟灰缸等抹净后应按监狱工作人员习惯的固定位置摆放,报纸、书籍摆放整齐,文件资料、茶杯及贵重物品不准动。(7)换:收换垃圾袋、暖水瓶。(8)吸:按照先里后外,先边角、177、桌下,后大面的顺序,进行吸尘作业。椅子等设备挪动后要原位摆好。发现局部脏污应及时处理。(9)关:作业结束后,保洁人员退至门口,环视室内,确认质量合格,然后关灯、锁门。(10)记:认真记录每日作业情况,主要包括保洁员姓名、保洁房间号码、进出时间、作业时监狱工作人员状态(无人、工作、返回)、家具设备有无损坏等。六、门厅、大堂的保洁程序门厅和大堂的来往人流最多、最频繁,带入的尘土亦较多,如不及时清除,将会扩散到政府办公楼管理处的其他区域及楼层。另外其装修较其他区域豪华,摆设和装饰物较多。是领导、办公人员和外来客人进入政府办公楼管理处的第一外场所,是显示政府办公楼管理处的重要区域。1.日常保洁项目(1178、)地面及入口处脚垫的清扫。(2)玻璃门和玻璃幕、间隔的擦拭。(3)各种家具摆设以及装饰物、标牌、消防器等擦拭。(4)墙壁和墙壁上装饰物、标牌、开关盒的扫尘、擦拭。(5)果皮箱的清倒、擦拭。(6)金属柱子、扶手、饰物等金属的擦拭。(7)烟灰缸的清倒、更换。(8)此外还有天花、吊灯等特殊清扫项目。2.注意事项(1)为减少人们将室外尘土带入室内,门厅入口处应铺设防尘脚垫。遇雨天,应铺吸水性的脚垫。(2)门厅及大堂入口区域应设专人推尘,随时擦拭人们进入时的脚印。(3)门厅及大堂地面多为瓷砖、聚氯乙稀地板材、橡胶类地板材或地毯。应根据不同材质,采取不同的清洗方法。(4)不锈钢、铜、铝合金等装饰,如柱子、179、扶手、标牌等,容易受腐蚀,擦拭时要选用专用保洁剂、保护剂,切记小心不要造成划痕。(5)注意不要碰倒、碰坏大堂内的各种摆设饰物。七、食堂的保洁程序1.日常保洁项目(1)按照程序先擦餐桌、餐椅,保持餐桌桌面光洁,无油腻、杂物等;餐椅无灰尘、无油污;就餐时随时保持桌椅干净,随时收拾桌上的碗盘,清理餐桌的剩饭、杂物等。(2)按照程序清扫地面垃圾、洒水、拖地面,达到地板光亮,无杂物、无污渍;就餐时随时清理地面的遗留杂物,清扫积水。(3)走廊墙壁、楼梯、扶手干净无污迹,无乱抹、乱画现象。(4)每日清扫卫生死角、门窗、门帘等。(5)泔水必须当日清理,泔水桶保持干净、封闭。(6)餐厅卫生清扫完毕后,整理卫生工180、具(拖把、扫帚、抹布都清洗一遍),使其摆放有序,放置在指定位置。2.注意事项(1)地面整洁干净,无泥土、污水等一切生活垃圾,餐桌、椅底等死角无灰尘、无遗弃骨头等遗弃食物。(2)水池无抹布、剩饭剩菜等异物。(3)墙角无蜘蛛网、污垢等。(4)餐桌不得随意挪动,桌面整洁、干净,无剩饭剩菜、汤汁、油渍等任何东西。(5)及时处理废弃油脂,食堂产生的垃圾存放于带盖的垃圾桶内,并及时清理运走,不留异味。第五节 虫害消杀服务一、XX监狱虫害的特征1.办公楼四周排水系统、管井积水,中央绿化景观园、花盆积水都易造成蚊虫孳生。2.垃圾转运处理场所,厕所等环境会孳生苍蝇。3.办公室、空调系统、电线管道、排水管道系统、181、食堂等场所有利于老鼠、蟑螂的生存的繁殖。4.办公场所人流多,也是多种传染病传播的高危场所,室内空气、通风与空调系统、人接触的各种物体表面、洗手间、垃圾贮运系统等都是传染病传播的重要途径。5.食堂、备勤房由于食物、易腐败物质较多,更易孳生病菌和虫害。二、消杀工作的前提公司须根据环境调查情况,结合日常物业管理并指导监狱工作人员做好环境整治,减少害虫孳生环境。消杀工作使用的药物必须符合国家标准,确保安全卫生。1.搞好环境卫生,定期清除野粪、腐生植物等。2.供水排水处、垃圾转运处理场所、厕所等蝇类生环境必须彻底清理并加以有效控制。3.搞好垃圾的无害化处理。4.清除所有多余积水,并消除一切渗漏源头。5.182、定期大扫除,清除卫生死角。三、消杀内容1.鼠类控制(1)防鼠:观察内外环境是否有鼠洞、鼠尸、鼠粪、鼠迹,应及时封堵和清理;生活垃圾要集中管理,及时清运,搞好室内外环境卫生,尽量不留卫生死角。(2)灭鼠:根据老鼠的生活习性和各种不同环境,进行不同的对应措施。(3)物理防制:在鼠类经常出没的地方,选择性的面放鼠笼,鼠夹或粘鼠板。(4)化学防制:在适合使用鼠药的场所,可选用毒饵、毒水、毒粉以及烟熏堵洞的方法,严禁使用国家禁止使用的鼠药。(5)及时清理鼠尸,采取焚烧、深埋的方式,必要时应对死鼠所在地进行消毒或喷洒杀虫剂进行灭蚤。2.灭蟑:(1)以综合防制为原则,以化学防制为主。(2)滞留喷洒:采用悬浮183、剂、乳油、水剂、粉剂等杀虫剂,选用毒性低、安全、对环境无污染,对皮肤无刺激的杀虫剂。(3)毒饵:投放在机械设备内层、电闸箱、抽屉等处不能喷洒滞留物的地方。(4)粘蟑板:在一些不宜用药的场所,可选用布置一些粘蟑板。(5)烟剂熏蒸:在库房、地沟、垃圾房等处,合用热烟雾机或燃入烟雾弹。3.灭蚊(1)开展灭蚊首先过改造净化各种水源,减少积水等方法,清除孳生场所,管井口、排水沟等小型水体灭蚊处理,缩小蚊子幼虫成长所必需的生存空间,然后采取杀灭成虫措施。(2)空间喷洒杀虫剂:可用喷洒剂,气雾剂、超低容量喷洒等,将杀虫剂弥散于空气或栖息场所,使蚊虫接触杀虫剂而引起死亡。(3)熏杀成蚊:烟雾剂、热烟雾等主要用184、于那些进入不便,难以喷洒的场所,如下水道、防空洞及越冬蚊栖息场所。4.灭蝇:(1)搞好室内外环境卫生,做好垃圾的处理工作,减少苍蝇的孳生地。(2)室外环境采用微量雾化机动喷雾器均匀喷洒专用的杀虫剂等毒杀苍蝇。(3)室内环境采用超低容量或微量雾化机动喷雾器喷洒高效卫生杀虫药剂。5.办公场所消毒:(1)直接均匀喷洒在被消毒物品的表面,消毒10-30分钟;空气消毒时,关闭门窗,按20ml/M3喷雾,30分钟后开窗通风。(2)地面、墙面、水龙头、座椅等监狱工作人员经常使用或触摸的物体表面:用有效溴或有效氯含量为250毫克/升-500毫克/升的消毒溶液拖擦或喷洒、擦拭。(3)公共卫生间(厕所)和垃圾箱(185、桶):对公共卫生间及时用清水清洁后用有效溴或有效氯含量250毫克/升-500毫克/升的消毒溶液擦拭。对便池、下水道及时用有效溴或有效氯含量1000毫克/升的消毒溶液冲洗,作用30分钟,然后用流动水冲去残留的消毒剂。对垃圾箱(桶)内垃圾在及时清运,未清运的垃圾应置于有盖的桶内,每天用有效溴或有效氯含量1000毫克/升的消毒溶液喷洒垃圾桶内外表面。(4)空气消毒:平时多开窗通风换气,必要时用超低容量或微量化机动喷雾器空间消毒处理,30分钟后开窗通风。四、消杀工作职责1.保洁主管负责卫生消杀工作计划的制定、并组织实施和质量监控。2.保洁领班负责协助主管组织实施、检查卫生消杀工作。3.消杀工作人员由国186、家认可的专业人员组成。五、公共场所,办公场所害虫消杀前告示每次在消杀前,公司需经我单位负责人书面确认同意后,发出公共场所害虫消杀注意配合事项的提醒告示,并在办公场所,广场上公共告栏及宿舍醒目位置张贴消杀通知,防止消杀期间对人、禽、宠物造成污染和危害。六、消杀计划1.全区域每月灭鼠一次。2.排水处、垃圾转运处理场所、厕所、绿化区等,每周一次。3.现现环境污染事件或传染病病疫情时,随时消毒杀虫处理。4.配合创卫活动,加大消杀力度和次数。七、消杀实施1.灭蚊、蝇、蟑螂工作每年1-4.11-12月份中,每月应进行1次灭虫消杀工作。其他月份具体参照各作业规程的要求进行消杀。2.消杀区域(1)各楼宇的梯口187、梯间及楼宇周围;(2)员工宿舍。(3)各部门办公室。(4)公厕、化粪池、垃圾箱、垃圾周转箱等室外公共区域。3.喷杀操作要点:(1)消杀药物需选用低毒高效药剂。(3)消杀方式以喷药触杀为主。(4)穿戴好防护衣帽;(5)将喷杀药品按要求进行稀释注入喷雾器里。4.喷杀时应注意:(1)梯间喷杀时不得将药液喷在扶手或人员的门面上。(2)员工宿舍喷杀时不得将药液喷在餐具及生活用品上。(3)食堂喷杀时不得将药液喷在食品和器具上。(4)不得在监狱工作人员工作时间喷药。(5)办公室、食堂应在下班或营业结束后进行,(6)消杀后注意事项1)关闭门窗。2)将药液喷在墙角、桌下或壁面上,禁止喷在桌面、食品和器具上。5188、.灭鼠工作(1)灭鼠工作每月应进行2次。(2)灭鼠区域。(1)楼宇四周。(2)员工宿舍外。(3)辖区中常有老鼠出没的区域。(3)灭鼠方法:主要采取投放拌有鼠药的饵较和粘鼠胶。(4)在灭鼠区域投放饵料应注意:1)先放一张写有“灭鼠专用”的纸片。2)将鼠药成堆状在纸片上。3)尽量放在隐蔽处或角落等小孩拿不到的地方。4)禁止成片或随意撒放。5)投放鼠药必须在保证安全的前提下进行,必要时挂上明显的标识。6)一周后,撤回饵料,期间注意捡拾死鼠,并将数量记录在消杀服务记录表中。7)消杀作业完毕,应将器具、药具统一清洗保管。八、消杀工作标准1.检查仓库或地下室,目视无明显示蚊虫在飞。2.检查办公室,目视无苍189、蝇滋生地。3.检查室内和污雨井,每处蟑螂数不超过5只。4.抽检楼道、人员家无明显鼠迹,九、消杀工作的管理与检查。1.消杀工作前,保洁主管必须详尽地告诉作业人员应注意的安全事项。2.保洁主管应现场跟踪检查,确保操作正确。对每次检查消杀工作的进行情况,并记录于每天工作日记中。第六节 卫生检查方法与标准一、楼梯、梯间、走廊地面清洁保养1.检查方法(1)对清洁员每个责任区抽查2个区域,走廊3处。(2)直观目视楼道、梯间、走廊地面有无纸片、杂物、污渍。(3)直观楼道、走廊天花板有无明显灰尘、蜘蛛网。(4)每个区域梯间烟头是否超过2个,走廊100m内烟头是否超过1个。2.质量标准(1)楼道、梯间、走廊地面190、无烟蒂、无杂物、无污渍。(2)楼梯、梯间、走廊地面每个单元梯级烟头不超过2个,走廊100m烟头不超过1个。(3)楼道、走廊天花板无明显灰尘、蜘蛛网。二、地面、窗、扶手等的清洁保养1.地面、窗、扶手、电子门、消防栓管、电表箱、信报箱、楼道开关的检查方法(1)对清洁员每个责任区抽查2处,进行全面检查。(2)检查上述区域有无广告纸、蜘蛛网、痰迹、积尘。(3)手持白色软纸巾擦试墙面等无明显污染。2.质量标准(1)地面、窗、扶手、电子门、消防栓管、电表箱、信报箱、楼道开关无广告、蜘蛛网、痰迹、积尘。(2)用白色软纸巾擦试100cm无明显污染。三、电梯清洁保养1.检查方法(1)直观电梯轿箱四壁是否干净、有191、尘、有污染、有手印、有杂物。(2)检查电梯门轨槽,显示屏是否干净、有尘。2.质量标准(1)电梯轿箱四壁干净、无尘、污染、手印、杂物。(2)梯门轨槽,显示屏干净无尘。四、洗手间、坐厕器清洁保养1.检查方法(1)直观坐厕器内部、外部及坐厕器水箱外部有无污渍、污垢、明显水渍、水迹。(2)手持白色柔软纸擦拭坐厕器外部、坐厕器水箱外部,查看有无灰尘。(3)直观坐厕器上盖板、坐板有无水迹。(4)直观坐厕器内、外部及水箱表面釉面色泽是否光亮,有无损伤。(5)放水检查坐厕器上下水是否畅通。2.质量标准(1)坐厕器内部无污渍、污垢。(2)坐厕器外部、水箱外部有无污渍、污垢、水渍、水迹、印迹。(3)直观坐厕器上盖192、板、坐板无水迹。(4)坐厕器内、外部及水箱表面釉面色泽光亮,无损伤。(5)坐厕器上下水畅通。五、洗手间小便器清洁保养1.检查方法(1)直观小便器内部、外部有无污渍、污垢及明显水渍、水迹。(2)手持白色柔软纸擦拭小便器接尿斗外部下方,察看有无污垢。(3)直观并放水检查小便器上、下水是否畅通。(4)直观小便器釉面色泽是否光亮、有无损伤。2.质量标准(1)小便器内部无污渍、污垢。(2)小便器内部无灰尘、污渍、污垢及明显水渍、水迹。(3)小便器接尿斗外沿下方无污垢。(4)小便器釉面色泽光亮、无损伤。(5)小便器上、下水畅通。六、洗手间洗脸盆、台面清洁保养1.检查方法(1)直观洗脸盆、台面、镜面有无污渍193、污垢、水渍、水迹。(2)手持白色柔软纸擦拭洗脸盆、台面、镜面及四角,查看有无灰尘。(3)直观卫生洁具(水龙头)表面有无污渍、污垢、水渍、水迹。(4)手持白色柔软纸擦拭卫生洁具(水龙头)下部,手柄下面,查看有无污垢。(5)用干净抹布擦拭洗脸盆溢水口处,查看有无污渍、污垢。(6)放水检查洗脸盆上下水及溢水口是否畅通、无阻碍。(7)手持金色柔软纸擦拭洗脸盆下面,查看有无灰尘、污渍、污垢。2.质量标准(1)洗脸盆、化妆镜表面无灰尘、污渍、污垢、水渍、水迹。(2)卫生洁具(水龙头)表面无灰尘、污渍、污垢、水渍、水迹。(3)洗脸盆釉面色泽光亮、无损伤。(4)化妆镜面影像清晰。(5)面色泽光亮、无损伤。(194、6)洗脸盆上下水及溢水口畅通、无阻碍。(7)洗脸盆下面无灰尘、污渍、污垢。七、洗手间地面清洁保养1.检查方法(1)直观地面表面无污渍、污垢、水渍、水迹。(2)直观小便器下方地面有无尿渍。(3)首次白色柔软纸擦拭墙面、坐厕器后侧、坐厕隔离板下方等地面死角处,查看有无污渍、污垢。(4)直观地面釉面砖的色泽是否光亮,又无损伤。2.质量标准(1)地面不得有污渍、污垢、水渍、水迹。(2)小便器下方地面不得有尿迹。(3)墙角、坐厕器后侧、坐厕隔离板下方等地面死角处无污渍、污垢。(4)地面釉面砖的色泽光亮、无损伤。八、洗手间墙面、门、门套清洁保养1.检查方法(1)直观墙面、门、门套、坐厕隔离板、隔屏板门表面195、有无污垢、污渍、水渍、水迹、印迹留存。(2)手持白色柔软纸擦拭墙面、门、门套、坐厕隔离板、隔屏板门表面,查看有无灰尘。(3)直观木质门、门套、坐厕隔离板、隔屏板门表面涂料色泽是否柔和、光亮、有无损伤。(4)直观墙面釉面色泽是否光亮、有无损伤。2.质量标准(1)墙面不得有灰尘、污垢、污渍、水渍、水迹、印迹等,墙面釉面色泽光亮、无损伤。(2)门、门套、坐厕隔离板、隔屏板门表面不得有灰尘、污垢、污渍、水渍、水迹、印迹,表面涂料色泽光亮。(3)门现门套、隔屏板、隔屏板门之间的连接链及缝隙不得有灰尘、污渍、污垢。九、灯罩、烟感器、出风口、指示灯清洁保养1.检查方法(1)对清洁每个责任区单查3处。(2)直196、观检查有无明显灰尘、污迹。2.质量标准灯罩、烟感器、出风口、指示灯无明显灰尘、污迹。十、玻璃门窗、镜面清洁保养1.检查方法(1)直观玻璃门窗、镜面表面透光性如何,有无折光现象,有无灰尘、污垢、污渍、水迹、水渍、手印及其他印迹。(2)手持白色柔软纸擦拭玻璃与结构框之间缝隙和窗台立面、平面接缝处,查看有无污垢、灰尘。(3)手持白色柔软纸擦拭玻璃拼接处耐候硅酮密封胶胶缝表面,查看有无污垢。2.质量标准(1)玻璃门窗、镜面表面透光性强,无折光现象,无灰尘、污垢、污渍、水迹、水渍、手印及其他印迹。(2)玻璃与结构框之间缝隙不得存在。(3)玻璃拼接处的耐候硅酮密封胶胶缝表面应无污垢。(4)不锈钢制品及扶梯197、清洁保养:首先用干净的湿毛巾将不锈钢制品上的灰尘及污迹擦洗干净,然后用不锈钢光亮剂保养。第七章 绿化服务方案第一节 绿化服务工作内容一、绿植修剪工作(一)草坪修剪1.草坪5-11月每十天修剪一次,12-2月草坪属休眠季节,禁止修剪。2.操作者必须是经过严格培训合格的修剪人员。3.修剪草坪前清除草地上的石块、枯枝等杂物。4.按规定穿戴好工作服和劳保用品,如防护眼镜、手套、工作鞋等。5.若草过长应分次剪短,不允许超负荷运作。6.操作时,手和脚不准靠近旋转部件。7.草坪修剪后高度一致,花纹美观,无漏剪。8.修剪后草坪上无明显的草屑、杂物等垃圾。9.草坪修边后高度与大面积修剪后的草坪高度一致。10.修198、剪后草坪上的其它植物无机械损伤、无破坏造型苗木。11.在雨水天气及有露水时不能进行草坪修剪。12.无特殊情况,同一块草坪应在同一时间剪完,以免生长不均。13.重要接待、大型活动、节假日及每日的9:00以前19:00后禁止修剪。(二)乔木修剪、整形1.竹类植物老化枝叶枯黄面积达2/3时需剪除,其底部开裂达1/3以上时应剥除,修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤。2.修剪人员将机械、工具领用后并填写机械、工具领用登记表。3.乔木修剪应两个人以上配合,用人字梯及高枝剪、高枝锯进行,不得爬树修剪。4.对由于受意外伤害折断而枯黄的枝叶应及时清剪。5.每年12月至次年2月应对乔木修剪,剪除徒长枝、树身的萌蘖枝199、并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等,并对树冠适当整形保持形状,对造型树木应每两个月修剪一次外形,以保持形状。6.修剪工不得擅自改变原植株的造型,不得擅自截剪直径10cm以上的枝条。7.池边的乔木养护操作应注意安全,戴好有关安全设备。8.剪下的枝叶应及时清除运走。9.乔木修剪完后养护负责人对修剪效果进行检查并填写绿化植物修剪记录检查表。(三)灌木修剪1.3-5月每月修剪一次;6-11月每月修2次,12-3月越冬期禁止修剪。2.修剪人员将工具领用后并填写机械、工具领用登记表,并穿好相应的防护用品。3.灌木在雨天及有露水时,忌修剪。4.边修剪边清理干净修剪后的枝叶。5.灌木修剪完200、后养护负责人对修剪效果进行检查并填写绿化植物修剪记录检查表。6.修剪工必须按规定的造型进行修剪,不允许随意改动造型。7.小叶灌木用大号枝剪修剪,大叶灌木要用小号枝剪修剪。8.同一棵灌木应在当天工作日内修剪完毕,以免影响美观。9.灌木修剪后保持树冠丰满,造型美观。10.修剪后灌木没有明显的枯枝、折断枝、修剪后的废留枝。(四)地被修剪1.3-5月每月修剪一次;6-11月每月修剪2次,12-2月共修剪1-2次2.修剪人员将工具领用后并填写机械、工具领用登记表。3.地被植物在雨天及有露水时,忌修剪。4.以观花为主的地被,在花期时禁止修剪。5.操作者必须是经过培训合格的专业人员。6.操作者应按绿篱机使用201、说明书规定,正确使用。7.按规定穿工作服和戴相应劳保用品等。8.绿篱机加油。将无铅汽油和机油(二冲程机油)按容积比为25:1的比例混合。将油充入油箱。加油时切记关闭发动机。9.修剪绿篱带的枝条密度最大枝杆直径应与使用的绿篱修剪机性能参数相符。10.工作时修剪机械必须处于正常的技术状态。刀片转动或往复运动应灵活。旋刀式修剪机定刀和动力间隙1mm以下,往复式修剪机闭合后接触面间隙不超过0、15mm。11.发动机在常温下正常工作时,起动三次允许拉动起动绳三回。其中至少有一回起动成功。若发动不着或起动困难,应找出原因,排除故障后,才能继续使用。12.工作过程中要经常注意紧固联接件。按修剪质量情况及时调202、整刀片间隙或更换损坏零件。不允许带着故障工作。13.修剪后的质量应平整,基本无漏剪、撕裂率小于10%。14.小叶地被用大号枝剪修剪,大叶地被(非洲茉莉、鸭脚木、大叶伞等)要用小号枝剪修剪。15.同一块地被应在当天工作日内修剪完毕,以免影响美观。16.边修剪边清理干净修剪后的枝叶。17.地被、绿篱修剪完后养护负责人对修剪效果进行检查并填写绿化植物修剪记录检查表。18.地被植物修剪后的生长枝控制在10cm以下。19.地被植物修剪后顶面平整、线条美观、造型饱满,不同地被植物交界处,线条分明,间隙为1cm左右。20.地被植物上不能存在枯枝落叶、残留修剪枝条等杂物。21.修剪工必须按规定的造型进行修剪,203、不允许随意改变造型。二、绿化浇灌工作每天11:00-15:00进行浇水;在12月初或寒流来临前,必须浇透一次过冬水后,至来年的二月之前停止浇水。浇水应根据苗木生长习性、地域、土壤、天气状况及时浇水,做到“不干不浇,浇则浇透”。养护工将工具领用后并填写机械、工具领用登记表。(一)草坪浇灌根椐草坪土壤湿度进行浇水,浇灌必须浇透根系层10-15,但不允许地面积水。4.草坪浇水无遗漏,浇水时要以喷洒形式浇灌,不能水流过激,以免冲毁草坪。5.浇水人员在浇水中,如有行人、车辆路过应避让,以免打湿行人衣服、车辆压坏水管。6.浇灌完后水管应整齐有序的排好,水管中无积水。7.养护工浇灌后养护负责人对浇灌效果进行204、检查并填写绿化养护日工作记录检查表(二)乔木浇灌1.新种乔木在3个月内按季节,每天树干及叶片喷水,12月-2月每天喷水1次;3月-5月每天喷水2次,6月-11月每天喷水2-3次。2.养护工将工具领用后并填写机械、工具领用登记表。3.乔木在124月每周灌水12次;在5月11月每周灌水35次,每次浇灌要一次性灌透。在12月初或寒流来临前,必须浇透一次过冬水后,至来年的二月之前停止浇水。4.在124月低温浇水在9:0016:00进行,511月高温期在10:00以前或16:00以后进行浇水。5.暴雨后一天内,树木周围仍有积水,应予排除,对于低洼地可采取打透气孔的方式排水。6.浇灌完后水管应整齐有序的排205、好,水管中无积水。7.浇水人员在浇水中,如有行人、车辆路过应避让,以免打湿行人衣服、车辆压坏水管。8.养护工浇灌后养护负责人对浇灌效果进行检查并填写绿化养护日工作记录检查表。(三)灌木浇水1.3-5月每周浇水3-4次;6月-11月每天浇水1次,10:00以前16:00以后,高温期忌浇水;12月-2月每周浇水2-3次,每天10:00-15:00浇水。在12月初或寒流来临前,必须浇透一次过冬水后,至来年的二月之前停止浇水。2.养护工将工具领用后并填写机械、工具领用登记表。3.灌木浇水要均匀,无遗漏。4.根据土壤干湿度进行浇水,浇灌必须浇透根系层,但不允许积水造成苗木萎缩烂根。5.浇灌方式为喷洒,水206、流不能过激,不能造成灌木被冲毁及破坏造型。6.浇灌时水管不能从灌木上拖拉及搁放,以免损坏灌木。7.浇水人员在浇水中,如有行人、车辆路过应避让,以免打湿行人衣服、车辆压坏水管。8.浇灌完后水管应整齐有序的排好,水管中无积水。9.养护工浇灌后养护负责人对浇灌效果进行检查并填写绿化养护日工作记录检查表。10.浇水后无遗漏,无大面积积水,无冲毁灌木造型现象。(四)地被植物浇灌1.3-5月每周浇水3-4次;6月-11月每天浇水1次,10:00以前16:00以后,高温期忌浇水;12月-2月每周浇水2-3次,浇水时间为每天10:00-15:00。在12月初或寒流来临前,必须浇透一次过冬水后,至来年的二月之前207、停止浇水。2.养护工将工具领用后并填写机械、工具领用登记表。3.地被浇水时均匀喷洒无遗漏。4.根据土壤干湿度进行浇水,浇灌必须浇透根系层,但不允许积水造成苗木萎缩烂根。5.浇灌方式为喷洒,水流不能过急,不能造成地被植物被冲毁及破坏造型。6.浇灌时水管不能从地被植物上拖拉及搁放,以免损坏地被。7.浇水人员在浇水中,如有行人、车辆路过应避让,以免打湿行人衣服、车辆压坏水管。8.浇灌完后水管应整齐有序的排好,水管中无积水。9.养护工浇灌后养护负责人对浇灌效果进行检查并填写绿化养护日工作记录检查表。10.浇水后无遗漏,无大面积积水,无冲毁地被植物造型现象。(五)花坛花境浇灌1.室外的盆栽时花夏秋季一般208、每天早晚各浇水一次,春冬季视天气情况每一至两天浇水一次。2.养护工将工具领用后并填写机械、工具领用登记表。3.室外种植的时花浇水视天气而定,以泥面不干裂、时花无缺水萎蔫现象为准。4.时花摆放后期,若每盆时花内处于较佳观赏状态的花朵不超过最佳观赏期的1/3时应定为待换花。若花坛中待换花的比例超过1/2时要求全部更换。5.浇水人员在浇水中,如有行人、车辆路过应避让,以免打湿行人衣服、车辆压坏水管。6.浇灌完后水管应整齐有序的排好,水管中无积水。7.填写绿化养护日工作记录检查表。三、绿化施肥工作(一)草坪施肥1.每年草坪在越冬前几天需全面增施一次有机肥,可使草坪安全越冬,在11月进行。2.1-2月生209、长缓慢期禁止施肥,草坪增绿剂和尿素只在重大节庆日和检查时才用于追绿,其它时间控制使用。3.均匀施肥,避免草坪产生花斑或云斑。4.在3月、4月、11月可施用长效有机肥,在5月到10月生长季节期每月施速溶复合肥一次,施肥人员将肥料领用后并填写易耗物品领用登记表。5.施肥时间应在15:00以后进行施肥,并同时进行浇水以避免造成灼伤。6.施肥一般在修剪后一两天进行,一般不在修剪前或刚刚修剪完施肥。7.复合肥每平方米的用量为25克。8.禁止使用劣质及过期的肥料施肥人员施肥后养护负责人对施肥结果进行检查并填写绿化养护施肥记录检查表。(二)乔木施肥1.乔木在12-2月内可施有机肥一次,在3-11月生长期,每210、2个月施肥一次,北方12-2月禁止施肥;每年在越冬前几天需全面增施一次有机肥,可使乔木安全越冬,在11月进行。观花的乔木在花期前、花期后进行。2.施肥人员将肥料领用后并填写易耗物品领用登记表。3.施用的肥料种类应视树种、生长期及观赏等不同要求而定,早期欲扩大冠幅,宜施氮肥;观花、观果树种应增施磷、钾肥;监狱内乔木禁施用尿素等高氮速效肥。4.乔木施肥时采用穴施或环施法,施肥结合中耕同时进行。5.施肥宜在晴天,施完后马上浇水以溶解肥料。6.施肥人员施肥后养护负责人对施肥结果进行检查并填写绿化养护施肥记录检查表。(三)灌木施肥1.在3.4.11.12月份可施1-2次长效有机肥;5-10月每月施一次复211、合肥,观花灌木花前增施磷、钾肥;1-2月生长缓慢期禁止施肥。每年在越冬前几天需全面增施一次有机肥,可使灌木安全越冬。2.施肥人员将肥料领用后并填写易耗物品领用登记表。3.施肥时间应在15:00以后进行施肥,并同时浇水以避免造成灼伤。4.施肥一般在修剪后一两天进行,一般不在修剪前和刚修剪完施肥。5.施肥人员施肥后养护负责人对施肥结果进行检查并填写绿化养护施肥记录检查表。6.施肥方法为穴施或环施,施肥要均匀适量,无烧苗现象。7.施肥后有无浇水,肥料有无溶解等。(四)地被植物的施肥1.在3月、4.11.12月份可施1-2次长效有机肥;5-10月每月施一次复合肥,观花地被花前增施磷、钾肥;1-2月生长212、缓慢期禁施肥。每年在越冬前几天需全面增施一次有机肥,可使地被安全越冬。2.施肥人员将肥料领用后并填写易耗物品领用登记表。3.施肥应在15:00以后进行,并同时浇水以避免造成灼伤。4.施肥一般在修剪后一两天进行,一般不在修剪前和刚修剪完施肥。5.施肥方法为撒施,施肥要均匀适量,无烧苗现象。6.施肥后有无浇水,肥料有无溶解等。四、病虫害防治(一)病虫害防治原则1.预防为主、综合防治。药剂应选用无公害,高效、低毒、无强刺激药剂。2.施药前提前做好安全防范工作,喷药时应挂放明显的喷药标志。3.每月喷一次广谱杀菌剂及杀虫剂。4.防治人员将农药领用后并填写易耗物品领用登记表,机械、工具领用登记表。5.对突213、发病虫害必须在两个工作日以内进行针对性治疗。炭疽病用0.5%硫分剂或1200百菌清进行防治;立枯病用1000甲基托布津,1200三唑酮进行防治。根腐病用1000根腐灵。1000代森锰钾进行防治;灰霉病用1000卡霉通,1000三唑酮进行防治;蚜虫用乐果1000液、氯氰菊酯1200液进行防治;青虫用1000青虫尽杀,1200万灵进行防治,红蜘蛛用三氯杀螨醇1000液,螨克1200液进行防治。6.在高温期、阴雨天气,大风天气,避免喷洒药剂。7.节假日,人流高峰期避免喷施药剂。8.喷药均匀无遗漏,药剂浓度适当。9.防治人员喷完药后对防治物品进行清洗并归仓。10.防治人员喷药后养护负责人对防治结果进行214、检查并填写病虫害防治记录检查表。(二)草坪病虫害防治1.草坪病虫害防治原则:预防为主,综合防治。药剂应选用无公害、高效、低毒、无强刺激药剂。2.施药前提前做好安全防范工作,喷药时应挂放明显的喷药标志。3.防治人员将农药领用后并填写易耗物品领用登记表、机械、工具领用登记表。4.对于草坪突发的病虫害应及时针对性的防治。草坪锈病用粉锈灵1200液或福星1500液等进行防治;草坪斑钱病用百菌清1000液或甲基托布津1200液等进行防治;蛴螬对草坪的危害用敌百虫1200液、敌敌畏1000或呋喃丹撒施进行防治;地螟对草坪的危害用青虫杀尽1000液或菊脂1500液进行防治。5.草坪每月喷一次广谱杀菌剂及杀虫215、剂。6.在高温期、阴雨天气和大风天气禁止喷施药剂。7.节假日,人流高峰期禁止喷施药剂。8.防治人员喷完药后对物品进行清洗并归仓。9.防治人员喷药后养护负责人对防治结果进行检查并填写病虫害防治记录检查表。(三)乔木病虫害防治1.草坪病虫害防治原则:预防为主,综合防治。药剂应选用无公害、高效、低毒、无强刺激药剂。乔木每月喷一次广谱杀虫剂及杀菌剂,对突出性病虫害应及时针对性的喷洒农药。2.施药前提前做好安全防范工作,喷药时应挂放明显的喷药标志。3.防治人员将农药领用后并填写易耗物品领用登记表、园林机械、工具领用登记表。4.应交替使用几种药物喷杀,避免重复同一种药导致病虫害产生抗药性。5.喷药时要喷洒216、均匀,应注意喷植物的叶背及根茎部位。6.防治人员喷完药后对防治物品进行清洗并归仓。7.防治人员喷药后养护负责人对防治结果进行检查并填写病虫害防治记录检查表。(四)灌木病虫害防治1.病虫害防治原则:预防为主、综合防治。药剂应选用无公害、高效、低毒、无强刺激药剂。2.施药前提前做好安全防范工作,喷药时应挂放明显的喷药标志。3.每月喷一次广谱杀菌剂及杀虫剂。4.防治人员将农药领用后并填写易耗物品领用登记表、机械、工具领用登记表。5.对突发病虫害必须在两个工作日以内进行针对性治疗。炭疽病用0.5%硫分剂或1200百菌清进行防治;立枯病用1000甲基托布津,1200三唑酮进行防治。根腐病用1000根腐灵217、。1000代森锰钾进行防治;灰霉病用1000卡霉通,1000三唑酮进行防治;蚜虫用乐果1000液、氯氰菊酯1200液进行防治;青虫用1000青虫尽杀,1200万灵进行防治,红蜘蛛用三氯杀螨醇1000,螨克1200液进行防治。6.在高温期、阴雨天气,大风天气,避免喷洒药剂。7.节假日,人流高峰期避免喷施药剂。8.喷洒均匀无遗漏,药剂浓度适当。9.防治人员喷完药后对防治物品进行清洗并归仓。10.防治人员喷药后养护负责人对防治结果进行检查并填写病虫害防治记录检查表。11.喷洒要均匀适量,无药害现象。(五)地被植物的病虫害防治1.病虫害防治原则:预防为主、综合防治。药剂应选用无公害,高效、低毒、无强刺218、激药剂。2.施药前提前做好安全防范工作,喷药时应挂放明显的喷药标志。3.每月喷一次广谱杀菌剂及杀虫剂。4.防治人员将农药领用后并填写易耗物品领用登记表,机械、工具领用登记表。5.对突发病虫害必须在两个工作日以内进行针对性治疗。炭疽病用0.5%硫分剂或1200百菌清进行防治;立枯病用1000甲基托布津,1200三唑酮进行防治。根腐病用1000根腐灵。1000代森锰钾进行防治;灰霉病用1000卡霉通,1000三唑酮进行防治;蚜虫用乐果1000液、氯氰菊酯1200液进行防治;青虫用1000青虫尽杀,1200万灵进行防治,红蜘蛛用三氯杀螨醇1000液,螨克1200液进行防治。6.节假日,人流高峰期避免219、喷施药剂。7.喷药均匀无遗漏,药剂浓度适当。8.防治人员喷完药后对防治物品进行清洗并归仓。9.防治人员喷药后养护负责人对防治结果进行检查并填写病虫害防治记录检查表。10.选用药品是否合理,配比浓度是否合理。11.地被植物的虫口密度控制在6%以下。12.喷洒要均匀适量,无药害现象。13.在高温期、阴雨天气,大风天气,避免喷洒药剂。(六)花坛花境病虫害防治1.防治原则:预防为主,综合防治。药剂应选用无公害、高效、低毒、无强刺激药剂。时花摆放前应喷一次广谱性的杀虫、杀菌剂,注意喷杀花盆泥面的蚊虫。2.防治人员将农药领用后并填写易耗物品领用登记表、机械、工具领用登记表。3.施药前提前做好安全防范工作,220、喷药时应挂放明显的喷药标志。4.摆放的时花应每天巡查,发现病虫害应及时喷药,没有特别病虫害的时花要求每半月防治一次。5.室内时花严禁用剧毒、强刺激性或污染时花叶片和花瓣的粉剂性农药。6.防治人员喷完药后对防治物品进行清洗并归仓。7.防治人员喷药后养护负责人对防治结果进行检查并填写病虫害防治记录检查表。第二节 各项绿化服务要求与标准一、乔木服务要求与标准(一)服务要求1.修剪:集中修剪一年二次,小范围内随时修剪;及时对树木进行适当疏枝、疏叶。2.浇水:不干旱不浇水。3.施肥:一年2次,春秋季各一次。4.松土:半年一次。5.病虫害防治:4-10月份每月一次,有虫害时随时喷药。(二)服务标准1.行道221、树修剪要保持树冠完整美观,主侧枝分布匀称和数量适宜,内堂不空且通气透光;其中:大榕树、造型榕树、罗汉松等乔木的修剪应符合生长形态且按照采购人的要求或事先设计的图形修剪,做到美观大方、观偿性强。2.干枯枝叶要及时剪除。3.修剪时按操作规程进行。4.树枝不触到建筑物表面或影响车辆、行人。5.在树基直径1米范围内无杂草,树盘不下陷。6.发生病虫危害率5%以下,单株受害程度在5%以下,架空层、地库的,病害8%以下,虫害5%以上。7.无过长度枯枝,无枯叶。8.植株生长健康,黄叶少,架空层的生长健康,枯黄叶3%以下。9.树木无缺株,无死树。10.植株开头优美自然,无外力作用的倾斜。11.浇水时,不将泥土冲222、到路牙、路面,泥水不流到路牙、路面。二、木本灌木要求与标准(一)服务要求1.修剪:集中修剪一年二次,小范围内随时修剪;及时对树木进行适当疏枝、疏叶。2.浇水:不干旱不浇水。3.施肥:一年2次,春秋季各一次。4.松土:半年一次。5.病虫害防治:4-10月份每月一次,有虫害时随时喷药;(二)服务标准1.下部不光秃;架空层、地库的,下部光秃不不超过30%。2.植株整齐一致。3.常年植物一处四季鲜花盛,时花适时开花。4.花坛轮廓清晰,无残缺;架空层、地库的,每处缺株裸露面积不超过30*30cm。5.花谢后及时将残花枝剪去。6.花坛修剪平整,无碎叶,速生树种新长枝不超过30cm,生长较慢树新长枝不超过1223、5cm。7.植物生长不影响车辆和行人。8.植物基座无垃圾、石块等废弃物,无杂草。9.发生病虫害,最严重的危害在5%以下;架空层、地库的,病害8%以下,虫害5%以下。10.植株修剪符合要求,造型优美。11.黄叶少于2%;架空层、地库的,枯黄叶3%以下。12.浇水时,不将泥土冲到路牙、路面,泥水不流到路牙、路面。三、草本灌木要求与标准(一)服务要求1.修剪:大叶红草15天一次,其他一年2次。2.浇水:3-5天。3.施肥:一年一次。4.病虫害防治:4-10月份每月一次,有虫害时随时喷药。(二)服务标准1.植株整齐一致,疏密均匀。2.常年植物一处四季鲜花盛,时花适时开花。3.花坛轮廓清晰,无残缺;架空224、层、地库的,每处缺株裸露面积不超过30*30cm。4.花谢后及时将残花枝剪。5.花坛修剪平整,无碎叶。6.植物基座无垃圾、石块等废弃物,无杂草。7.发生病虫害,最严重的危害在5%以下;架空层、地库的,病害8%以下,虫害5%以下。8.黄叶少于2%;架空层、地库的,枯黄叶3%以下。9.浇水时,不将泥土冲到路牙、路面,泥水不流到路牙、路面。四、绿篱要求与标准(一)服务要求1.修剪:a、一般花木徒长枝不超过20公分;b、大红花大面积有花蕾时不修剪;c、毛杜鹃4-10月份每月一次。2.浇水:3-5天一次。3.施肥:一年2次,春、秋季各一次,特殊情况除外。4.病虫害防治:4-10月份每月一次,有虫害时随时225、喷药。(二)服务标准1.下部不光秃;架空层、地库的,下部光秃不不超过30%;植株整齐一致。2.常年植物一处四季鲜花盛,时花适时开花;花谢后及时将残花枝剪去。3.无断层;架空层、地库的,每处缺株裸露面积不超过30*30cm。4.花坛修剪平整,无碎叶,速生树种新长枝不超过30cm;生长较慢树新长枝不超过15cm。5.植物生长不影响车辆和行人;植物基座无垃圾、石块等废弃物,无杂草。6.发生病虫害,最严重的危害在5%以下;架空层、地库的,病害8%以下,虫害5%以下。7.植株修剪符合要求,造型优美;黄叶少于2%;架空层、地库的,枯黄叶3%以下。8.浇水时,不将泥土冲到路牙、路面,泥水不流到路牙、路面。五226、球类要求与标准(一)服务要求1.修剪:一月一次;5-10月生长期一月二次;2.浇水:3-5天。3.施肥:一年2次(春、秋各一次);4.病虫害防治:4-10月份每月一次,有虫害时随时喷药;(二)服务标准1.植株整齐一致;常年植物一处四季鲜花盛,时花适时开花;花谢后及时将残花枝剪去。2.无残缺,无死树。3.植株修剪符合要求,造型优美;,速生树种新长枝不超过30cm;生长较慢树新长枝不超过15cm;生长较慢的树种新长枝不超过10cm。4.植物生长不影响车辆和行人;植物基座无垃圾、石块等废弃物,无杂草。5.发生病虫害,最严重的危害在5%以下;架空层、地库的,病害8%以下,虫害5%以下。6.单株黄叶少227、于1%;架空层、地库的,枯黄叶3%以下。7.浇水时,不将泥土冲到路牙、路面,泥水不流到路牙、路面。六、棕榈科植物要求与标准(一)服务要求1.修剪:a、大王椰子、海南椰子、高秆葡葵、油棕:没有明显枯残叶、下垂枝,随时修剪;b、其他品种没有明显枯残叶。2.浇水:不干旱不浇水。3.施肥:一年2次(春、秋各一次);4.病虫害防治:4-10月份每月一次,有虫害时随时喷药;(二)服务标准1.散尾葵、棕竹、鱼尾葵等从生性的修剪要保持树冠完整美观,主侧枝分布匀称和数量适宜,内堂不空且通气透光。2.根据车辆、行人等情况确定树冠体量,不阻挡车辆、行人通过;树高不影响高压线、路灯。3.病虫枝、下垂枝及干枯枝叶要及时228、剪除。4.修剪时按操作规程进行,不能留有超过3cm的叶柄。5.肥料要埋施,先打穴或开沟,切忌肥料裸露。6.树枝不触到建筑物表面。7.在树基直径1米范围内无杂草,树盘不下陷。8.发生病虫危害,最严重的危害率5%以下,单株受害程度在5%以下;架空层、地库的,病害8%以下,虫害5%以下。9.植株生长健康,无干枯黄叶;架空层、地库的,枯黄叶3%以下。10.树木无缺株,无死树;架空层、地库的,每处缺株裸露面积不超过30*30cm。11.植株开头优美自然,无外力作用的倾斜。12.浇水时,不将泥土冲到路牙、路面,泥水不流到路牙、路面。七、草坪要求与标准(一)服务要求1.修剪:20-25天一次。2.浇水:10229、天一次,草坪修剪后浇水一次。3.施肥:一年4次(每季一次)。4.病虫害防治:春、夏季每月一次,秋、冬季按实际情况。(二)服务标准1.四季常绿,覆盖率达98%以上(树阴下的草皮允许适当稀疏)。2.草坪清洁,无废弃物,无垃圾石块,杂草率低于3%(1分)。3.草皮平整,无下陷、无坑洼积水。4.叶色浓绿,无枯黄叶;架空层、地库的,枯黄叶3%以下。5.适时修剪,草的高度一致,边缘整齐。6.高度控制在:台湾草5厘米以下,大叶油草、假俭草、沿阶草10厘米以下;蟛蜞菊30厘米以下。7.发生病虫危害,最严重的危害率5%以下,单株受害程度在5%以下;架空层、地库的,病害8%以下。8.草坪上无践踏,无大于20*20230、cm的受损面积;无裸露地,架空层、地库的,每处缺株裸露面积不超过30*30cm9.草地上无粪便,无蚊蝇。10.浇水时,不将泥土冲到路牙、路面,泥水不流到路牙、路面。八、园林设施要求与标准(一)服务要求1.及时修整绿地维护竹篱笆、塑料栅栏及铁栅栏。2.及时检查对新栽种乔木的支撑与绑缚。3.及时更换及维护破损的植草砖及园路。4.及时修理滴水、渗水、跑水的水龙头、水管。5.园林机械、工具使用后,及时保养,放回仓库。6.及时整理各种绿化标识牌。(二)服务标准1.绿地中的植草砖无破损,卵石路无破损缺石。2.维护绿地的竹篱笆、塑料栅栏、铁栅栏等平直、整齐,无破损、斜倒。3.绿地中的水龙头、水管不滴水,不跑231、水,不渗水,其附近不积水。4.绿化机械、工具不丢弃、摆放在绿地上。5.绿化标识牌清晰干净,无锈斑,悬挂平整或直立不倾斜、不倒伏。6.护树支撑用三根竹竿,均匀分布,支撑在同一支撑点。九、整体美观要求与标准(一)服务要求按时巡视,发现问题及时整改。(二)服务标准1.树木无明显涂、写、刻、划现象,树上无垃圾。2.无乱张贴标语广告、招牌和影响区容观瞻的物品。3.绿化植物上无晾晒衣物等。注:苗木的养护成活率必须达到98%。第三节 绿化服务工作重点和措施以保证植物最优生长为重点,通过科学手段,细致管理,注重绿化养护全过程控制,确保绿化过程对环境无污染,对XX监狱内监狱工作人员单位以及监狱工作人员无影响。一232、室内绿化和盆花摆放室内摆放盆花是绿化工作的一项重要组成部分,它可以使室内硬质空间充满生机,带给人们大自然的气息,有效地调节室内空气。因此,凡在监狱大门、公共设施及办公室、会议室等处配置适合生长的盆花,物业服务中心将细致养护。1.室内摆花要视生长情况及时更换生长不良的盆花,以保证摆花的观赏效果。2.办公室内摆花品种的选择要根据环境、位置而定。如根据光照、通风条件选择不同品种。3.植物要生长状态良好、无病虫害、花和叶要大而整齐,植物高度,外形等规格要一致。4.室内摆花品种要适时而定,选择花卉的最佳生长期摆放,使花卉观赏效果最佳。5.植物的叶片要始终保持干净,植物叶片和花盆要经常擦拭,盆底有积水时233、应及时倒掉。6.摆放位置要适当,不要影响他人正常走路和工作。7.花盆的规格要统一,花盆内要放洗米石等装饰物,以增强摆花的观赏效果。8.植物叶片有黄叶时应及时清除或更换。9.植物需要修剪时要先带清洁工具,修剪后应及时清理垃圾,保持室内卫生。10.植物需要施肥时,应先更换,把需要施肥的植物带回花圃施肥,以免造成办公室室内空气污染。11.有的人对花粉过敏,在花卉摆放前应事先询问是否对要摆放的花卉过敏。如有过敏或过敏症状应及时更换之。二、室外绿化1.养护草地时,应保证绿化带的草皮覆盖率为98%,防止草坪出现大面积的枯死或黄土裸露现象。2.每周对草皮内的杂草彻底清理一次,拾除草地、花丛内砖头、纸屑等杂物234、。草皮的检查标准为:无杂物,平整,全死苗现象。3.对平地草坪进行修剪前,要戴好防护眼镜、口罩、防护手套、防护围裙等;首先检查机器底盆中心螺丝是否松动,刀片是否完好,机油、汽油箱是否有足够的油量,空气滤清器是否已清理干净,然后启动机器预热三分钟,无异常情况方可正常作业;作业员要顺时针向前缓慢推进剪草机,并根据草坪的厚度适当的调节机器油门大小。4.花卉草木浇水作业要求:室内外绿化植物,春、夏季按天气情况及植物的习性浇水,炎热干旱出现缺水时,则须相应增加浇水次数,保证所有植物不因缺水而出现枯萎。室外植物浇水的湿透度为:草皮2cm左右,保证土质潮湿。5.盆栽:摆放室内外的盆栽,要及时剪掉枯叶残枝,保证235、室内外盆栽常绿不败,按季节和需要进行更换。6.病虫害防治:及时做好病虫害的防治工作,以防为主,精心养护管理,使植物增强抗病虫能力,经常检查,早发现早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法,以减少对环境地污染。用化学方面防治时,一般在晚上进行喷药;药物、用量及对环境的影响,要符合环保的要求和标准。发生病虫为害,最严重地危害率在5%以下。三、重大活动或节日摆花1.在接到相关通知时,确定活动规模及要求。第一时间组织人员做好摆花前的准备工作。2.摆花根据实际情况选择不同的造型,造型要有层次感,简洁、大方。摆花作业完成后,相关人员应236、对各类盆花进行数量清点与核实,清点核实后,邀请后勤科对现场进行查看。四、绿化垃圾处理1.绿化修剪作业完成后,首先把修剪后的垃圾用工具把叶类、枯枝类分开堆放至平板车上。2.枯枝类应用包装绳捆绑在一起,用平板车与叶类一起定点集中堆放。3.子叶类堆放应即时加上一层土,这样可以加快腐烂,已供绿植施肥用。五、绿化管理应急抢险方案(一)遇台风暴雨时的应急处理措施:1.对监狱附近的行道树、小乔木等易倒的树木立树桩固定,增加树木的稳定;2.对过于茂盛的枝叶必须进行修剪,以降低树木对台风的阻挡能力,从而降低台风对树木的危害。(二)炎热夏季的应急处理措施:1.如遇干旱、高温炎热时,应及时组织绿化工进行全面浇水,以237、免引起)叶片灼烧或树木暂时萎蔫,减少干旱、高温、炎热等对树木造成的危害。2.对暂萎蔫的花草树木,在傍晚时浇遍水,促使花草树木在明晨恢复。(三)霜冻天气的应急处理措施:遇霜冻天气时,应对树干、树盘进行培土。在有必要时,用稻草对树干进行包扎。(四)农药使用及农药中毒时应急处理措施:1.使用肥料或农药时,由管理员填表申请,经领导批准后,方可领取,未经同意,严禁私自领取使用;2.在施用农药或肥料时(特别是高毒农药),施用人员必须佩戴口罩和胶皮手套,以防化学中毒,施用时间选择在人流较少时段,并提前通知服务中心,做好疏导人流工作,以防人、畜中毒。施用时选择适当天气,严禁在炎热高温、刮风下雨天喷农药,施肥时238、则尽量选择阴雨天,如无雨季节,施肥后需及时浇水,以免对植物造成损伤。操作人员如有头痛、头昏、恶心、呕吐等症状时,应立即离开现场,脱去污染的衣服,擦洗手、脸和皮肤等暴露部位,如仍感不适,及时送医院治疗。施用结束后,将空瓶、空包装或者剩余的肥料、农药交回物业公司仓库统一保管或销毁,以免造成浪费和污染。施用农药、肥料后,要将施用时间、地点记录清楚备查。(五)操作失误造成花木损害的应急处理措施:1.松土、施肥时对根系造成伤害时,及时修剪枝叶和浇水。2.出现肥害时,应及时挖出所施肥料,并适当浇水。3.出现药害时,应该多淋水,以冲淡药物浓度。4.由于修剪过重而造成树木光突时,应补充肥料,勤浇水,以促进树木239、枝叶尽快生长。第四节 楼层绿植养护管理一、管理目的落实绿化管理制度,确保物业公司各物业服务中心绿化服务质量,为监狱工作人员提供一个幽雅、舒适的办公环境。二、适用范围适用于物业公司各物业服务中心的绿化管理。三、管理职责(一)物业服务中心物业部负责对绿化组实施日常巡查与监控。(二)绿化组绿化员负责对绿化的具体实施。四、工作程序(一)绿化工作制度的建立(二)由物业服务中心各物业部绿化主管建立各服务中心苗木清单。(三)物业公司根据所管理物业特点建立绿化管理手册。五、绿化管理(一)物业绿化项目由物业部对绿化服务部门各员工进行职责区域划分,如绿化项目外包,物业部绿化主管应审核外包方责任区域划分,并对绿化240、工进行礼节礼貌技能方面的培训。(二)绿化员必须严格按操作规程使用各类绿化设备。绿化设备实行专人负责,统一入库管理。绿化员每次使用绿化设备后,必须清洗干净后再入库。每月由绿化班长组织对绿化设备进行检查保养,发现问题,及时解决。六、工作检查(一)绿化服务主管依据绿化管理规定对本物业服务中心绿化工作进行日常巡查、监督和管理,并把检查结果填写在绿化工作检查表。(二)物业绿化主管应注重绿化组的环保意识培训,重点关注化肥、化学试剂的使用,详见化学危险品控制程序等。(三)物业绿化主管应注重绿化组的职业安全意识培训,重点关注高空作业、化学试剂的使用等,详见化学危险品控制程序及危险作业控制程序。第五节 绿化养护241、机械管理一、草坪剪草机维修保养及储存(一)应按产品制造厂家规定的机器使用说明书规定正确维护保养。(二)刀片不平衡;震动严重;操作者耳旁噪声超标;剪草抛出不理想;发动机起动困难;传动系统有严重响声及紧急制动系统失灵等故障,均属严重缺陷。一旦发生上述严重缺陷,必须彻底修复后,才允许工作。(三)工作过程中发现紧固件松动等现象时,在不影响剪草质量及安全情况下,可允许在作业暂告一段落后在工作现场停机修理,然后继续使用。(四)燃油系统内的油应放净。(五)将发动机和消声器上油污、草屑等清理干净。(六)剪草机应储存在干燥、通风的屋内。(七)存放前机器状态应完好。(八)各地区养护负责人定期对机械、工具进行全面检242、查,并详细填写机械、工具维修保养记录表。二、绿篱机维修保养及储存(一)应按产品制造厂家规定的机器使用说明书规定,正确维护保养。(二)清除一切草屑、土粒、杂物。检查是否有紧固件松动,零件丢失等现象。检查是否漏油。每次使用后应清洁刀片,并涂油。脏物粘得过时,应浸液并用刷子净后再涂油。(三)常见故障一般分为发动机起动不着或起动困难;输出功率不足、齿轮箱过热等。按机器说明书规定检查并修理。(四)在正常工作情况下,零部件严重变形、断裂、零件过量磨损,机件失灵等情况,均属大故障,未经彻底修复,不得继续使用。(五)主要机构和传动零件发生故障,排除时间应少于1.5小时。平时不正常发生的故障,排除时间在1.5小243、时以下的(0、5小时以上)称为中故障。发生中故障时,允许在作业班工作时停机修理,然后继续使用。(六)工作过程中发现紧固件松动,电器接触不良等现象,称为小故障。在不过份影响工作质量及工作安全时,允许暂时继续工作,待作业完成后再修理或调整。(七)存放时机器状态应完好。(八)燃油系统内的油应放净。(九)将发动机和消音器上的油污、枝叶、矿屑等清理干净。(十)保持刀片(切割机构)干净,表面涂防锈油。(十一)各地区养护负责人定期对机械、工具进行全面检查,并详细填写机械、工具维修保养记录表。三、割灌机维修保养及储存(一)工作完毕后应将刀片固定座打开,将里面的草渣清理干净,并用干布将齿轮盒及操作杆擦干净。(二244、)进行修理、调整时,应关掉引擎,并将火花塞拔掉后方可进行。(三)欲长期放置时,应充分清洁各部位,金属部分应涂上一层薄润浮滑油。(四)在通风处放空汽油箱,并清洁。(五)放干化油器,否则化油器泵膜会粘住,影响下次启动。(六)启动发动机,直至发动机自动熄火,以彻底排净燃油系统中的汽油。(七)彻底清洁整台机器,特别是汽缸散热片和空气滤清器。(八)润滑割灌机各润滑点。(九)机器放置在干燥、安全处保管,以防无关人员接触。(十)各地区养护负责人定期对机械、工具进行全面检查,并详细填写机械、工具维修保养记录表。第六节 绿化养护规章制度一、范围本文规定了监狱相关外围园林绿化和室内租摆绿植管理标准、绿化养护人员和245、监督人员的职责。二、综合绿化管理规定(一)物盆内无烟灰、烟头、杂物、叶面、枝干;无浮灰,保持叶色翠绿。(二)各类植物无枯萎、调谢现象。(三)盆缸清擦干净、无污、无渍。(四)草坪修剪整齐,无高低不平现象。(五)枝叶修剪齐整,无杂乱现象。(六)草坪干净无纸屑、杂物、清洗干净。(七)各类植物无病虫害。三、外围绿化管理规定(一)绿地内无明显死树,树木修剪合理,能较好地解决树木与广场电线、建筑物、交通、logo等之间的矛盾。(二)绿化生产垃圾主要地区和路段做到日产日清,重大活动前突击检查并清理绿地内的废弃物。(三)栏杆、园路和井盖等园林设施比较完整,能进行维护和油饰。(四)对人为破坏能及时进行处理。绿地246、内无堆物堆料、搭棚侵占等,行道树树干上钉栓刻画现象较少,树下无堆放石灰等对树木有烧伤、毒害的物质,无搭棚设摊、围墙圈占树等。(五)浇水量根据不同的季节、气候,以及草皮生长期、植物品种决定浇水时间(上、中、晚)和浇水量。(六)施肥根据土质、植物生长期、植物品种和培植需要,决定施肥种类及用量大小。(七)根据土质、植物生长期、植物品种和培植需要,决定施肥种类及用量大小。(八)根据季节、草坪生长状况对所辖草坪内的杂草进行清除并对土地进行相应的松土以利草皮的生长和规范。(九)根据植物的形状,以利观赏为目的,依植物品种及生长情况等因素进行修剪整形。(十)根据病虫害发生规律初实施综合治理,通常在病虫率高时,247、施以药剂杀死病虫,以确保植物良好生长。四、外围园林绿化管理过程中注意事项(一)冬季围挡:对于北方冬季风力较大地区,所有非常绿乔灌木均需要在冬季搭设围挡,同时处于风口的常绿乔木也必须搭设围挡。(二)浇灌:物业公司对XX监狱的绿植浇水必须避开早午晚三个高峰期。早:8:00-9:30;午:12:00-14:00;晚:17:00-19:00(三)草坪:定期修剪将草种高度保持在6cm-7cm之间。(四)树木:对树形不符合要求的树木进行修剪或移除。(五)工作计划:每月月底将下月提交月份工作计划,绿化监督人员根据月份工作计划园林养护单位工作完成进度。(六)养护人员:每日工作前需到指定地点签到,所有员工在工作248、时必须穿统一的制服。(七)绿化监督人员每周至少两次对广场的绿植养护情况进行检查,并填写巡视记录表。(八)绿化监督人员每周至少两次对广场的绿植养护情况进行检查,并填写巡视记录表。五、室内租摆绿植管理规定(一)植株丰满健壮,株型自然匀称。叶面干净光亮,无灰尘赃物,无明显病斑,无明显虫害,无残留害虫。(二)植株无残枝、黄叶。观花类植物,花朵开放饱满,无萎蔫。(三)植物的套盆、底碟干净整洁,无破损、无赃污,盆内无杂物、垃圾。(四)绿植物业公司养护人员每次养护工作完毕必须接受绿化监督人员检查,相关内容填写绿化养护管理工作记录。(五)如同种植物摆放时间较长或监狱工作人员提出的更换植物品种,应安排租摆物业公249、司定期更换调整。六、室内租摆绿植的管理(一)根据花卉植物的不同生长发育时期的特殊要求,追施化学肥料,并保证在监狱内无异味的散发。(二)根据花苗的大小和生长速度快慢选择相应的花盆、套缸,由花木物业公司执行。(三)根据植物的特点,每日或隔日浇水。原则是:水温与室温要接近,浇水一定要浇透,盆土应经常保持湿润,不要过干、过湿,也不要时干、时湿。(四)根据花卉耐阴喜阳程度和生长习性,经常性将一些喜阳花卉移到阳光充足的地方。七、绿化养护人员和监督管理人员职责(一)绿化养护人员职责1.负责园区内绿化植物的栽种、松土、防早、排涝、除草、施肥、防治病虫害等养护、管理工作,及新绿化工程的施工;保持花草树木整齐、美250、观;负责园林设施的管理和维修;负责对所用机器的保管和维修。2.严格遵守各种规章制度和国家的法律法规。3.严格遵守劳动纪律和请假制度。4.进行各种绿化作业时,不能破坏环境卫生。修剪的杂草、杂物等要当天清理干净。如特殊情况未清理,第二天必须清理干净。5.工作中操作修剪机、剪草机等机械时,要严格按操作规程进行,确保生产安全。由于违规操作而导致的人身和财产损失由当事人负全责。6.工作时间时间严禁结伙在路边、墙角、绿地内休息。不脱岗,不串岗,禁止拾捡废品。7.发现植物病虫害及受损的花草树木要及时上报。8.喷药时必须戴口罩、手套和帽子,穿长袖衣服和长裤;喷药期间不能吃东西、喝水。树木喷药前应告知周围人员,251、并想办法移走附近车辆,以免将农药喷到人、车上。9.驾驶车辆时要遵守交通法规,严禁违章驾驶、酒后驾驶,要定期对车辆、拖拉机进行检修保养,严禁拖拉机、车辆带病驾驶;下班后要将车辆停放在指定位置,否则,一旦出现丢失等事故,自己负全责。(二)绿化监督人员职责1.负责绿化管理工作,对所有的花草树木进行统一管理。定期检查并督实清洁绿化管理工作的月工作计划完成情况。2.负责绿化验收和移交,做好接管后人员及设备管理。3.负责处理清洁绿化对口业务往来事项的实施情况。4.负责清洁绿化监督检查工作。5.协助绿化物业公司对绿化养护人员的培训工作。6.负责对供方物业公司的考核以及费用的结算。第七节 绿化养护处罚细则一、252、人员到位要求1.作业人员未履行职责,如未在岗,自查未到位,安排作业工作未到位,作业班组需规范,班组出现窝工,工效低下,迟到早退等现象,出现以上情况者,每次扣罚100元;2.更换项目负责人每次扣罚2000元。二、日常检查1.养护单位必须按时提供日、周、月养护计划及巡查记录,没有达到要求及计划无实际操作性,视为没有达到要求,未提供一次扣100元;2.养护人员月平均出勤数不得少于预算人工数的100%。缺工,一人扣300元;所有人员必须专职,非采购人同意不得兼职与本项目无关的工作,否则每发现一次扣200元。3.各养护单位工人应统一服饰(夏冬各一套),服饰上需印有物业公司名称,未着装衣服的,不计作养护工253、人,且每次扣罚100元。4.日常作业产生的垃圾、枯枝、草屑需用黑色塑料袋打包收集,并保证日产日清。垃圾未用塑料袋打包收集的,一堆扣100元;未日产日清的,扣100元。5.经采购人发派整改提示单,属于未及时整改的,一次扣100元。6.浇水效果参差不齐,造成苗木萎焉,扣500元。7.发生一起责任性投诉或被新闻媒体曝光一次,属责任问题,每次扣罚500元;在政府组织的突击性任务或迎检活动中,因养护不到位造成迎检不合格的,每次扣罚500元;连续2次迎检工作因养护不到位造成不合格的,采购人有权单方面解除合同,并处于5%中标价作为处罚。8.在日常管理中,凡在养护范围内出现“失管、失养”,造成较大面积病虫危害254、及大面积苗木(包括贵重苗木)死亡的应按整改要求补植,并每次扣罚500元。9.未按采购人要求的规格及时对缺株缺苗进行补植,采购人有权自行委托第三方进场补植,所产生的一切费用从养护单位当月养护费用中扣除,并加罚未补植养护单位500元/次。10.项目水、电由采购人提供。养护单位对取水点应做好管理工作,发现一次非养护单位取水的,扣罚200元。养护单位利用采购人提供水、电作业于非养护范围的,发现一次扣罚200元。水源取水点或消防栓若出现损坏漏水等现象,养护单位应第一时间向采购人反馈并自主安排维修,否则采购人每发现一次将扣罚200元,损失水费也由养护单位承担。11.养护的内容物(标的物)产权归采购人(XX255、监狱)所有,采购人对内容物变动(含数量与质量)有知情权和决定权。中标人应及时对内容的变动情况观察和报告。中标人未得采购人指令不得擅自处理。不及时发现和报告的,视情况给予单次500元扣罚,造成损失无法追偿的,由中标人赔偿造成的相应损失。12.养护单位绿化养护作业应保质保量,发现与园林绿地绿化日常养护要求不符的,每次扣罚100元,情节严重或没有及时整改的每次扣罚200元。第八章 安全保障服务方案第一节 安全管理总目标一、管理目标通过物业管理周密、严格、规范、高效的安全管理,保证监狱日常公共秩序井然有序,各类重大活动和日常工作的正常进行,人身、财产得以保障,实现零事故的目标。二、安全管理内容(一)公256、共安全管理:主要是保障监狱工作人员的人身财产安全、公共秩序维持、公共活动的正常开展。(二)消防安全管理:主要是防火及防止各种自然灾害。(三)交通安全管理:主要维护监狱交通秩序,防止交通事故的发生和车辆被损被盗。(四)保密安全管理:主要是保守监狱各项工作机密,防止各种资料、文件和信息的泄密。三、安全管理方式1.人防技防相结合以闭路监控,消防监控系统为主导的24小时监控为主,主要区域,主出入口设立固定岗哨,辅助以流动岗哨。2.设定固定岗、游动岗、机动应急分队,分别安排秩序维护人员和巡逻人员在不同岗位,建立一个严密可靠的安全体系。保安岗位设置以填补技防“盲点”为准则,根据监狱实际情况设置车辆出入口岗257、哨,车库岗哨和机房、机要等重要区域岗哨等;流动岗哨接指定路线或所反映定路线流动调查,一般情况下的安全管理按原定班次,时间,人员,岗位,或性质来执行日常管理任务,特殊情况下的安全管理,则按事件的性质采取相应的应急措施,如重要活动,突发性事件的临时处置,管制,并没定突发性事件处理方案。第二节 安全保障管理工作内容一、公共安全管理公共安全管理内容包括:日常治安保卫、安全监控,巡视检查,地下车库安保等。(一)岗位要求1.政治合格,精神饱满,规定着装,仪容、仪表整洁,做好上岗签名。2.保持充沛精力,具有高度责任感,使命感及奉献精神。3.建立岗位值班记录,并做好换岗和交换班的口录和书面汇报。(二)安全监控258、工作程序1.安全监控系统设立24小时候监控值班岗,全面了解和严密监视监狱安全状况。2.密切注意屏幕情况,发现可疑情况定点录像,在大堂、电梯,楼面及要害部发现可疑情况要采取跟踪监视和定点录像措施,并通和在岗人员进行询问盘查,同时向管理员报告。3.监控中心人员严守秘密,严禁泄漏本物业监控点等安保方面的详细资料。(三)流动岗工作要求1.按线路巡逻,保持高度警觉,发现可疑情况立即报告,发现衣冠不整者和其他闲杂人员要求离开或阻止其入内。2.维持门口交通秩序,指挥和疏导进出车辆,引导要及时,手势要规范,态度要热情。(四)巡视检查工作要点1.巡视范围包括办公区各层楼面,各机房,各处道坡,车库等。2.按巡逻路259、线巡视检查,发现问题及时解决,遇重大问题通知管理员,巡视严格杜绝盲点。3.巡视中思想集中,做到“看、听、闻、问”,发现一般问题及向班长汇报,并注意消防设施及器材的完好性。4.巡视时有礼貌,认真回答工作人员的查询,实行文明服务。5.接到治安、火警报警,及时赶到现场了解情况,做出正确处理。(五)各区域的安全管理1.公务办公室安全管理公务办公区是监狱安全管理的中心点。监狱除日常办公,同时政府的窗口办公、信访接待的特点,这方便了市民,提高了办事效率,增强了政府与市民之间的交流与沟通,但同是也为安全管理增加了难度。该区域特点是:不仅工作繁忙,活动多,会议多,而且前来办事的人员成份复杂,流动性大。因此,安260、全管理的重点是:安全防范,防火、防意外事件发生,防泄密,重点区域是领导办公专区,按一级安保区域防卫,建立健全来访制度;监控中心密切注意所有重要区域的即时动态,随时保持与巡逻值班的联系。当有贵宾接待任务时,加强外部的警戒和内部的巡查,贵宾通道指导派专人守卫,监控中心密切注意各方面动态,应急分队随时待命:遇有异常情况发生时,协助其他警力做好安全控制工作,并妥善处理善后工作。在召开大型会议,记者招待会以及领导接待市民的时候,除提前做好一切准备工作外,重点加强事前的巡视检查力度,监控中心注意一切动态,增加外都警戒和内部巡查人员,应急分队处于待命状态,防止意外事件发生。在窗口办公区域,配合政府相关部门接261、待来访群众,合理安排接访秩序,当有大批群众上访时,配合外部警力保护领导。制止一切滋事行为,防止暴力事件发生,同时充分利用功能区域,妥善疏散上访群众,及时做好沟通化解工作,做到有礼、有节,杜绝与上访群众产生冲突,同时不影响其他区域的正常办公。2.公共用途区域安全管理监狱的公共用途区域面积大、功能多、人员流动量大并且人员相对复杂,针对各功能区域的特点,要求管理必须十分到位,杜绝管理盲点区域和无序。(1)会议安全管理会议按其重要程度可分为一般性会议和重要会议一般性会议侧重以安全服务为管理重点,维护公众秩序,有效控制人流方向,防止不法分子破坏,杜绝意外事件发生,保障会议正常进行,会议结束后,及时清理现262、场,对遗失的文件,会议记录等及时上交有关部门。召开重要会议时,会前做好相关准备工作,会议期间配合外部警力确保领导和贵宾的安全,会堂周围、通道要求畅通,对一切可能发生安全事故的设备设施及时处理,会议期间密切关注会堂内外一切情况,严格监控全场情况,对来历不明的人和物及时进行盘查和处理,同时做好一切应急准备,应急分队处于待命状态。贵宾接待对象的级别可分为一般贵宾和国家领导人等重要贵宾一般贵宾接待时主要是以安全服务为主。维护接待室周边秩序,保持贵宾通道时刻畅通;管理人员主要巡视检查设备设施的使用功能。维持正常的公众秩序,引导不熟悉环境的办事人员。当有重要贵宾接待任务时,提前做好接待的准备工作,检查接待263、区域的所有设备设施,在贵宾通道增设固定岗,加强接待区域附近的巡查,配合外部警力确保领导和贵宾的安全,利用先进监控设备监视实时动态,巡逻保安与监控中心时刻保持联系。阻止不明身分人员靠近接待室。二、消防安全管理贯彻“预防为主,防消结合”的工作方针,实行人防、技防的有效结合,以消防监控中心为指挥中心,利用先进的消防监控系统和消防设备设施,执行日常消防防范工作。消防管理工作必须常抓不懈,通过各种形式,加强员工的消防意识和技能培训。所有消防队员持证上岗,保证员工优良素质,组建一支反应迅速,技术过硬的义务消防队,按时对消防系统进行联动测试,定期进行消防演习,提高员工防火。灭火技能。(一)消防监控设施管理监264、狱消防监控系统主要对大楼的消防设施、设备的状态进行监控,在发生消防事故时,自动进行灭火救灾。1.消防监控中心值班员24小时对大楼的消防系统进行监控,发现报警立刻通知值勤保安到现场查看确认,防止超标准使用报警,确属火警则按火警处理程序进行处理、属误报的,查明原因,消除故障,恢复系统。2.误报电梯迫降时,立即用对讲机通知电梯内乘客保持镇静,配合解散工作。3.定期对消防系统进行巡视检查,检测,发现问题及时排除,保证系统的正常运转。消防巡视检查的内容:(1)消防通道是否畅通无阻。(2)消防器材是否已按要求配备。(3)消防栓内水枪,水带是否完好。(4)消防水源是否满足要求。(5)烟感,温感,喷淋头是否完265、好。(6)做好相关记录在下列场所,应增加巡视频率:(1)扑灭火灾后的现场。(2)在动火作业的前后。(3)重点防火的位置。(4)装修施工现场。(5)食品加工区域。4.严格执行交接班制度,加强消防监控中心管理,杜绝闲杂人员随意出入。(二)消防事务管理1.物业管理经理是防火负责人,负责组建义务消防队,不定期检查,指导大楼消防管理工作及处理及处理消防管理中的重大问题。2.设施设备维修人员定期对物业消防管理工作进行检查和指导。3.坚持“预防为主,防消结合”,做好大楼的消防工作。4.做好消防培训工作,使所有员工都具备相应的消防知识,能够熟练使用各种消防器材、设施。5.做好消防宣传工作,利用网络等媒体宣传有266、关消防及救生知识,组织消防知识竞赛,使所有用户都能具备一定的消防常识。加强对义务消防救援人员消防知识和业务技能的培训,定期进行消防实战演习,内容包括:人员逃生,救生,常用消防工具的使用,火灾时人员紧急疏散,大楼各消防系统的功能检测等。(三)防火管理防火管理是消防工作的重点,加强监控中心的监控和日常巡视检查,发现事故隐患及时排除,保持消防设备设施完好,是消防安全管理工作的根本目的。监狱是一个行政机关单位,工作时间人流密度高,电梯、中央空调等设备功率大,局部发热量较大,杜绝电器设备超负荷运行,避免电气着火现象发生。行政办公楼的会议室内严禁吸烟,在醒目位置悬挂各类防火标示牌。另外一个防火重点是食堂,267、因为食堂存在的火灾隐患较多,除严格按物业公司规章制度实施管理外,应加大消防检查力度,特别对操作间易污染的烟感,温感,喷淋头经常进行清洗,保持设备设施的正常工作状态;定期对食堂排烟道的油垢进行检查,督促食堂管理单位定期清理,避免局部的小火情。经常检查燃气的管道及炉头,点火器具,还定期请燃气物业公司的专业人员前来检查,并及时调整或更换不合格的零件;严禁用潮湿或浸水物品操作电动加工机械加工食品,离开或下班时关闭照明用电或不必要使用的动力电源。三、车辆安全管理监狱配置有地下车库,地下停车场有序停放,凭卡出入。(一)内部车辆管理1.各种安全标识,与全安位的保安监控紧密配合,保证无管理盲点。2.各种安全标268、识,保证行驶安全,如限高牌,限速度,转变凸镜,道路指示牌等。3.车辆按规定方向行驶,做到持卡行车,一卡一车,安全有序。4.实行24小时值班巡逻制度,定时对地下停车场进行全面巡视,查看车辆有无损坏,漏油、漏水情况和车辆防护状态是否完好,是否有可疑人员滞留等。(二)外来车辆管理1.执行停车场管理制度,以标准的交通指挥动作指挥疏导车辆,发放停车卡,按规定停泊车辆,防止交通事故的发生。2.控制好停车场的出入口,防止无关人员进入停车场,贷车进行开箱检查。3.发生交通事故时,立即保护和控制现场,防止车辆睹塞现象发生。四、保密安全管理严格人员录用,所有物管人员进行政审。保密法规、保密制度的学习纳入日常培训,269、以提高思想觉悟。管好通讯线路和设备,堵住文档意外流失之源,重要活动专岗专人,严格控制录音录像器材进入办公大楼,从各个方面积极防范,共同做了监狱的保密工作。(一)进行中华人民共和国保密法的专门培训。经考核合格后方能上岗。(二)对发现的遗失文件,资料,及时上交物业管理外,由物业管理处上交管理处。(三)一律不得摘抄、外传、议论机密性文件及机密方案,做到不该看的不看,不该说的不说。(四)严格控制外来人员的在办公区域的录音,录像工作,对一切泄密行为立即制止并送有关部门处理。(五)不泄露监狱内部工作人员的私人电话,工作时间及生活规律。(六)不经主管部门批准,一律不允许参观人员入内参观大楼要害部住和核心设备270、。(七)对施工人员经过严格审查后发放临时出入证,对施工现场进行监督及跟跟踪。(八)保密守则范本:1.总则(1)公司员工入职前必须学习并严格遵守中华人民共和国保守秘密法。(2)各岗位所有员工必须严格遵守本岗位保密规定。(3)公司员工未经允许不能擅自接受任何媒体的采访。(4)未经允许不能将机关内的任何资料带出监狱或以电子邮件的形式发出。(5)监狱所有会议、贵宾接待行程等信息未经允许不得向任何非接待人员透露。(6)所有工作人员不允许谈论、打听监狱领导及工作人员的私人生活。(7)所有工作人员进入办公室前必须先敲门并得到同意后方可进入。(8)严禁使用临时工参加涉及机密的工作,外来人员在监狱内从事维修等工271、作时,现场必须最少有一名机关工作人员或公司工作人员。(9)未经同意任何人严禁加配监狱及监狱内任何地方的钥匙。(10)任何人未经授权严禁擅自接听监狱各部门的电话。(11)对违反保密规定,失密泄密员工必须从严处理,情节严重的予以开除,违反国家法律的予以移送公安机关处理。2.管理人员保密规定(1)管理人员原则上只能在监狱的公共区域内巡查,如需进入办公室或档案室时,必须首先得到监狱相关工作人员的批准。(2)管理人员在处理日常书报信件收发时,不得偷看其中内容,不能打听信件内容,不得向任何人透露信件的来源及去向。(3)日常管理中管理服务中心与监狱各部门沟通的各类文字信息,必须分类保管,未经允许不得擅自处理272、。(4)对监狱内任何非管理范围内的事情,必须做到不该问的不问,不该看的不看,不该听的不听,不该说的不说。3.护管员保密规定(1)对日常来访人员及贵宾的情况、行程未经允许不得向任何人泄露。(2)日常信访、工作中发生的任何异常情况,必须做好记录并通过文字表格从护管系统内部渠道向相关部门报告,严禁向无关人员透露。(3)日常监控室所看到的任何情况除非安全工作需要向相关人员及领导报告外,不得向任何人透露,更不得作为日常话题。(4)严禁向无关人员透露管辖范围内发生的任何案件情况。(5)严禁利用安全监控设备对监狱内的工作人员私人日常活动进行监控。4.维修人员保密规定(1)维修人员未经允许不得进入各部门办公室273、。(2)维修人员到办公区域内进行维修工作时,必须得到监狱相关部门的允许,并且现场必须有一名监狱工作人员。(3)进行室内维修工作时,未经允许不得擅自移动、翻动、偷看办公室内的任何文件。(4)维修工在维修过程中必须做到不该看的不看,不该听的不听,不该问的不问,不该说的不说。(5)严禁向任何无关人员描述各办公室的所见所闻。5.保洁员保密规定(1)重要部门、主要领导办公室指定专人进行清洁,人员应保持相对稳定。(2)清洁过程中未经允许不得将任何带字纸片以及电子文件试为垃圾丢弃。(3)所有磁盘、带字纸张文件的处理必须经监狱各相关部门同意,并由专门途径处理,严禁未经允许擅自将监狱内废纸变卖。(4)清洁过程中274、必须做到不该看的不看,不该听的不听,不该问的不问,不该说的不说。五、安全状态控制管理我们将监狱报警的应急处理纳入安全状态控制管理,将报警信息分成两类:非确切报警信息,确切报警信息,根据报警信息反映的不同事件,定义了四种状态:一级状态、二级状态、三级状态、四级状态。建立以监控中心为指挥调度中心,相关管理员为分状态,分阶段现场指挥的指挥体系,针对不同的状态,调动不同的应急反应力量,采取相应的处理程序、分级应对,限时到位,通过完善各状态应急处理的调动、组织、协调、保证及时、快速、有效地处理各类异常情况,为监狱提供快速安全的工作环境良好的公共秩序。六、队伍建设1.安保人员优先从优秀的退伍军人或武警学校275、学生中选拔政治合格、军事过硬、作风正派的人员。2.安保主管从物业公司现有管理处中抽调政治可靠,思想稳定,作风正派,技术过硬的人员担任。3.实行半军事化管理,建立完善的培训体系,长期组织军事素质,消防专业技能,车辆指挥,应急处理、服务礼仪等的培训。4.实行严格的考核定级制度,表现优异的安保人员实行授星,拉开收入差距以达到奖勤罚懒,留住人员的目的。5.实行严格的军事训练,每天早训,晚会、每周两次军训,一次班务会。6.寝室实行军事化管理,养成良好的习惯。7.建立党支部,团支部,形成坚强的战斗力。8.严格执行请销假制度和交接班制度。9.建立应急分队值勤制度,通常按休息班,30%的人员比例可以外出,每次276、时间不超过四小时,晚上十点前必须归队,在节日庆典或有重要保卫任务时,全体待命。10.实行值班人员报岗制度,中班每小时,夜班每30分钟,向监控中心报告岗位值勤情况一定,以及时了解各岗位和人员的值勤情况。11.实行监督机制,物业管理处经理对值班人员的工作进行督查,指导。第九章 设施设备维护方案第一节 维修服务承诺与规范日常维修服务是工程部一项大量而又重要的工作。工程部就员工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求:一、熟悉设备安装位置,建立日检巡查制度1.工程部门必须建立多方面的信息渠道和监测机制。及时发现设备故障及故障隐患,并予排除。2.建立日检巡查制度,值班人员须按具体设备巡查的要求,依277、时对所有运行设备检查巡视,以便及时发现问题尽快处理解决。二、维修服务承诺与有关部门建立良好的联系,报修或设施设备故障可报管理处,也可直接通知工程部,统一协调安排。如果紧急的可用电话通知值班人员或工程部。工程部接到报修单或电话后应该在10分钟内之内派员工到现场,并按以下要求操作:(一)属一般性零修或设备故障应立即排除。(二)涉及到需临时购买配件的维修,向报修的科室解释,并另约定维修时间后,按约完成维修。(三)属复杂故障应立即向物业公司汇报,由其组织力量或协调物业公司整体技术力量集中处理解决。并作出具体承诺如下:1.实行监狱工作人员报修电话接待,将报修电话向监狱工作人员公布。接到报修电话及时记录,278、并通知工程部派人员维修。2.水电急修项目:接报修后10分钟到达现场,1小时内修复。3.其他维修项目:10分钟之内到达现场查勘,根据维修项目情况,能立即修复的,当场给予解决;不能马上修复的,按约定时间给予修复。4.有偿维修:10分钟到达现场查勘,与监狱工作人员洽谈,确定维修费和维修时间,按约维修。5.做好从接单开始到维修完毕各环节的记录。6.维修完毕应要求监狱工作人员签名确认,并征求满意度。7.维修服务应达到:(1)临修急修及时率100%;(2)维修质量合格率99%以上;(3)监狱工作人员满意率95%以上;(4)有偿服务回访率100%,(5)回访中发现维修质量问题,及时预约整改。三、维修服务规范279、要求要求工程部员工到各楼层进行维修保养时,着装整齐,乘搭规定的员工电梯;走路轻盈,维修工作时尽量减少噪音,严禁在公共场所大声讲话喧哗。以免影响办公或休息。到房间内维修时还应注意如下事项:1.敲门接到报修,15分钟内派员工到达现场维修处理。如果要进房间维修,需按门铃或轻轻叩门三声,等待开门。2.介绍办公室的人员开门或在门内询问,工程部员工应首先自我介绍:“对不起,打搅了,我是XX公司维修人员XX,前来为您服务”。3.进门如果房间内十分整洁,铺地毯,员工应穿好自备鞋套。经室内人员许可后进门维修服务。进入室内步子要轻,工具袋背在肩上,如拎在手中应高于地面一定距离,不能在地上拖着工具袋。4.铺布走到工280、作地点后,将干净的帆布或塑料布铺在领导、办公人员指定的位置,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。5.维修:维修工作中手脚要轻,尽可能减少发出的噪声。实在无法避免时,应事先向领导、办公人员说明,并说一声“非常对不起”。6.整理维修完毕,用自备专用保洁布将设备擦干净,收好维修工具,将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净,如地面受污染,应负责清扫干净。7.试用请领导、办公人员当场试用设备,证实设备恢复正常运转,并请领导、办公人员在维修工作单签认。8.讲解必要时向领导、办公人员讲解故障原因,介绍维修保养知识,及正确使用设备的注意事项。9.如实填写维修工作单(包括费用),请281、领导、办公人员对修理质量,服务态度等进行评价并签名。第二节 设备设施维修服务要求一、设备维修维护范围(一)维修范围水电设备、公共设施、设备的维修。主要包括:建筑物内的灯具、风扇、电插座、电开关、水龙头、洗手盆、大小便器的给排水、木门窗、塑钢门窗、铝合金门窗等。(二)维护范围1.建筑物上下水管道、雨水管。2.每栋建筑物电力总闸以后全部电力线路。3.每栋建筑物总水闸以后的供水系统,中央空调系统。4.建筑物共用部位的楼盖、屋顶、内墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、门窗、电铃等。二、各岗位职责(一)工程部总体工作职责1.负责管理范围内供配电、给排水等公用设施(设施)的运行、保养、检查、维修。2.负责对管282、理处范围内电梯、空调等分包方的保养、维修等工作的监督。3.负责管理处范围内电梯、空调的运行操作。4.负责管理处所有机电设备备品、备件、维修保养材料的申购。5.负责制定所有机电设备的大、中修计划并报批,并参予大、中修计划实施。6.负责外委维修的联系工作。7.负责管理处范围内所有机电设备的技术资料、档案的收集、建立、整理,交综合管理处保管。8.负责水电节能工作,确保电气设备安全运行。9.负责记录所有机电设备的运行、维修保养、巡视检查。10.负责抄水电表数,并作出总表与分表核对记录。11.负责所有机电设备台帐的建立,并及时交管理处保管。12.负责对所申购物品的检查。13.负责对装修用水、电的监督管理283、。14.负责为监狱工作人员提供维修服务。(二)供电消防监控值班岗位职责1.负责高压电气设备的运行监视及停、送电操作保证安全供电。2.对配电室的开关柜,变压电器室进行定期清扫、维护。3.严格贯彻执行电气规章制度。4.必须了解高压电气设备的运行方式和运行情况。5.及时发现一切危及高压电气设备安全运行的隐患,将事故因素清除在萌芽之前。6.处理突然发生的停电事故。7.办理停电检修工作票,并负责做好一切安全措施。8.正确进行用电记录和电量计算,了解负荷情况。9.对危及安全供电的现象有权制止,并报告有关领导。10.坚守工作岗位,任何时间都不得无人值班或擅自离岗。11.负责供配电、水泵系统、电梯等供配电设备284、的操作、维修、保养。12.熟练掌握机电设备的操作规程,安全可靠、按质按量准时地完成维修任务。13.负责供配电设备运行的操作、监控、记录。14.供配电设备发生异常,及时报告并在主管及班长协助下排除故障。15.负责配电消防中心对自动报警系统、监控系统进行维护保养。16.牢固树立“安全第一”的原则,认真做好本职工作。17.经常检查有无偷漏电及违章线路架设,发现问题及时处理并向领导报告。18.负责责任区域内的清洁卫生工作。19.负责保管好个人工具、公用工具、检测仪表和电器材料。20.负责本岗位用电设备的监护管理。(三)设施设备维修岗位职责1.负责公共设施、设备的检修、检查、保养,为监狱工作人员提供有偿285、服务,创造一个顺畅、舒适的环境。2.遵守物业公司各项规章制度。3.服从管理,听从安排,按时按质按量完成工作,注意安全操作,保证维修质量,尽量让监狱工作人员满意。4.遵守维修操作程序,做到高效、优质、安全地完成维修任务。5.努力学习,不断总结经验,提高业务技术水平和服务意识。6.对监狱工作人员文明礼貌,以优质服务为物业公司创效益。7.注意“工完场地清”,节约用料。8.发扬主人翁精神,开动脑筋,提出合理化建议,为物业公司多做贡献。9.着装整洁,佩戴工牌,建立、保持物业公司良好形象。10.积极完成领导交办的其它工作任务。11.严格按管道维修、保养操作规程,做好管道及配件设备的维护、保养和检修工作,确286、保各种管道系统运转正常。12.熟悉消防、办公用水的管道路线,做好巡视,发现问题,及时处理。13.负责冷暖水系统管道,所有排水系统管道包括消防水龙头、消火栓、泵、厕所卫生设备、雨水管、楼层屋顶水箱、生活水池、阴井、地漏、阀门及辅件的维修保养清洗工作。14.负责各种管道、阀门及辅件的维护保养。15.做好各种检修、保养纪录。16.发挥工作主动性和团队精神,配合部门做好其他工作任务。三、机电设备、设施的运行管理各专业工程师必须结合本部门设备、设施、房屋的实际情况,制定出适合于各分系统设备、设施、房屋的规章制度、管理规定、维修保养规程,力求在实际运作过程中行之有据、做之有理,进一步保障XX监狱机电设备、287、设施及房屋的安全、可靠、正常运行。运行值班人员负责系统所辖设备、设施的运行操作及日常巡视检查工作,并做好每天的运行记录,运行中发现问题及时通知有关人员进行处理。维修人员负责各系统所辖设备设施及房屋的维护保养工作,并做好维修保养记录,对维修保养中发现较严重的设备、设施故障及时上报水电工程部主管,由各专业工程师组织有关人员进行分析、研究,制定解决办法,各系统所辖设备、设施的更新改造及重大维修、变更情况应及时在设备档案中做好记录。四、机电设备、设施、房屋的管理目标1.设备、设施、房屋的完好率:不小于98%2.设备、设施、房屋的维修及时率:100%3.设备、设施、房屋的维修合格率:100%第三节 主要288、设施设备维修管理一、电梯、货梯的运行与管理(一)目的乘梯人员按规范乘梯,是维护自身安全的前提。(二)适用范围项目所属全部客、货电梯。(三)管理职责工作负责人:电梯维修工、监控室值班人员及相关秩序维护员。(四)内容客梯以承载监狱工作人员为主,消防梯、货梯以承载高层进出货物为主。严禁易燃、易爆等危险品和超长、超重等物品进入电梯。维修、保养、清洁等原因造成停梯,应在基站设置告示牌。任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。候梯大厅附近不要放置妨碍监狱工作人员进入的货物。雨天时,保持候梯大厅及轿箱内无积水,以免监狱工作人员滑倒受伤。积水若流入井道时,电梯应立即停在渗水楼层上面,并排除积水。机房内外及其通道289、不能堆放杂物。机房内必须有消防设施。机房内有足够照明,及应急照明,室温28-30,湿度70%,空气通爽。电梯钥匙由专人保管。轿内装设闭路监视器,监控室可随时监管电梯运行情况。除特别设计的载货电梯,勿用机动叉车在轿内起卸货物。电梯故障或停电困住乘客时,监控中心及时通过轿内电话安慰监狱工作人员,告诫监狱工作人员切勿强行打开厅门,并马上通知主管和维保人员,由管理人员和电梯专业人员处理。二、中央空调系统的管理(一)空调系统的组成中央空调子系统主要包括制冷主机、二次热交换、及附属水泵(冷冻泵、冷却泵)、冷却塔、空气处理机(空调机)、送风机(新风机、抽风机、送(通)风诱导器、空调管网、冷媒的处理设备、配套290、电气控制设备等。(二)空调系统设备房的环境要求1.天花、墙身刷白,在对外部可能形成噪声影响的机房,应在门、墙及天花做好吸音隔噪措施。2.地面宜做防尘的油漆处理、并应做好疏水、防水处理。3.冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样,并用不同的颜色标示出其介质流向,如“冷却上水管”“冷却回水管”、“冷冻上水管”“冷冻回水管”等字样。4.所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标示牌,标示牌内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正常状态下的规定状态等内容。5.主机台架应高于地面,在Y型过滤器及放水阀门位置的地面应有良好的排水明沟。6.属于冷冻水系统的设备、管道(含冷冻水泵的泵体),其保温应该291、是良好的,冷冻水泵及冷却水泵的泵轴的轴向漏水应有专门的排水通道。泵基础、泵台架应保持清洁、干燥。(三)空调系统的标识1.在空调设备地应有“主机房(冷冻站)”、“二次热交换机房”“新风机房”“空调机房”“空调系统配电房(柜)”等功能标示牌。2.机房设备的主供电导线上应有分相标准(红色、黄色、绿色)的色彩识别。3.冷冻(却)水管路系统必须在明显、关键位置设置有水流方向和供水区域的标志。4.冷冻(却)水管路系统管路控制阀必须悬挂包括系统唯一编号和功能的标识牌(隶属系统、型号、功能等)及悬挂启闭状态标识牌。5.空调配电柜在相关回路悬挂其运行状态和警示牌。(四)空调系统的管理要点1.配备专业人员,维修和292、运行人员持证上岗。2.建立规范完善的空调运行制度和维修养护制度并严格执行。3.空调系统安全、正常,保持状况良好。设备及环境整洁,无异常噪声及滴漏水现象。4.定期清洗风机盘管,确保新风的畅通,预防病毒在辖区内的传播。5.有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修养护记录齐全,并归档保存。6.制定切实可行节能运行制度,有明显节能降耗成果。7.系统设备完好率达99%以上。(五)空调系统的运行管理1.空调系统的运行管理制度。(1)当值人员必须熟悉中央空调机组操作规程、规范,严禁盲目操作。(2)操作人员必须熟悉各配电柜、开关、阀门、水泵的联络操作程序和操作方法,并确认无误后方可操作。(3)保持机房293、整洁卫生,每周对机房、机组进行大扫除一次。(4)空调系统的设备运行由空调组负责,暖通、给排水管理员进行监督。(5)每班当值人员每2h巡查空调机组和外围设备一次,并将运行情况记录在空调系统运行表上,未经空调班长批准,不得擅自更改运行参数。(6)按管理处空调运行时间表准时启停空调系统。(7)在不影响监狱正常营运的前提下,积极探索并实施有效的节能方法。(六)空调系统的应急处理方案空调工必须准确掌握空调系统的运行情况,一旦发生故障,应立即判定故障类别,马上通知工程部主管。1.冷水机组发生故障(1)空调运行,人员立即启动备用空调,恢复供冷。(2)其他空调工必须在出现故障后5分钟以内赶至现场,确定事故原因294、,能自行处理的应及时排除故障,恢复机组正常工作,不能处理的故障,应在确定故障原因后3分钟内通知专业维修单位,专业维修单位在30分钟内赶至现场处理。(3)故障不能在10分钟内处理的,工程部须及时通知监狱工作人员,并说明故障原因。2.制冷机组附属设备(如冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔等)发生故障。空调运行人员立即起动备用设备,工程部及时组织人员维修,恢复设备正常使用。3.空调末端装置发生故障。工程部立即组织人员抢修,维修时应尽量减小影响供冷的范围。4.水泵(1)巡查发现运行中的水泵异常,应先停该泵对应的主机,后停异常水泵,开起备用水泵,并起动主机继续供冷。(2)发现故障的技工检查维修,可当场解决的问题295、即时修复并记录在当值日志上。(3)水泵故障较严重,应报告工程部主管(工程部经理),由其安排组织维修,并在事后作维修报告。(4)冷却塔。5.水塔电机故障。(1)巡查发现运行中的水塔电机故障,应立即停止该机。(2)发现故障后及时检修,可当场解决的问题即时修复,并记录在当值日志上。(3)属较严重的故障应报告工程部主管,由其组织维修,并在事后作维修报告。三、排水系统的管理(一)总则1.目的为了规范给排水系统设施的检查保养工作,确保给排水设备、设施各项性能完好,特制定本办法。2.适用范围本办法适用于物业辖区内给排水设备、设施(含消防供水机组)的维修保养。(二)管理职责与分工1.物业经理负责审核给排水身背296、设施维修保养年度计划,并检查该计划的执行情况。2.工程部主管负责组织制定费排水设备设施维修保养年度计划,并组织日常检查、定期养护工作的实施。3.特殊情况发生时服务中心负责向有关用户通知停水的情况。(三)给排水系统日常检查工程部值班人员每日对给排水系统进行认真的巡视检查,每两个小时巡视一次监狱内水泵房(包括机房、水池,水箱),每周巡视一次监狱内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。(四)巡视检查内容如下1.泵房有无异常声响或大的震动。2.电机、控制柜有无异常气味。3.电机温升是否正常(应不烫手),变频器散热通道是否顺畅。4.电压表、电流表指示是否正常,控制柜上的信号灯显示是否正确,控制柜内各元器297、件是否工作正常。5.机械水压表与PC上显示的压力是否满足供水压力要求。6.水池、水箱是否正常。7.闸阀、法兰连接处是否漏水,水泵是否漏水成线。8.主供水管上闸阀的井盖、井群是否完好,闸阍是否漏水,标识是否清晰。9.止回阀、浮球阀、液位控制器是否运行正常。10.临时接驳用水情况。11.雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。工程部值班人员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时,应及时采取措施加以解决;处理不了问题,应及时详细地汇报给工程部经理,请求协助解决。(五)给排水系统定期保养每年的12月15日之前,由工程部制订下一年的给排水设备设施维修保养年度计划并上报物业经理审批。1.制订给排水298、设备设施维修保养年度计划的依据。(1)给排水设备设施的使用频度。(2)给排水设备设施运行状况(故障隐患)。(3)合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。2.制订给排水设备设施维修保养年度计划时,要注意合理安排时间,注意避开节假日、特殊活动日等。3.给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容。(1)备品、备件计划。(2)具体实施维修保养的时间。(3)预计费用。(六)维修人员对给排水设备设施进行维修保养时,应按给排水设备设施维修保养年度计划进行。(七)必要的大型维护或与供应商签订了维护协议的设备应联系外协单位进行维护。保养(如主供水管上闸阀拆换、控制柜内变频器)。(八)对于计划中未列出而实际工作299、中需要的维修保养,应由工程部经理尽快补充至计划中。(九)工程部维修人员应将维修保养工作清晰、完整、规范地记录在设备维修保养记录内,并于保养后的三天内由工程部主管整理成册后存档,保存期为长期。(十)给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时,应由工程部维修主管填写“停水/电申请表”,经物业经理批准后通知服务中心,有服务中心提前24小时通知有关用户。四、路灯维护管理(一)作业要求:路灯日常维护,保持路灯、庭院灯夜间定时明亮、关闭。(二)路灯管理制度为切实做好监狱行政区、办公区、生活区路灯管理,制定路灯管理人员岗位职责:1.定期对路灯进行检查。2.及时对烧损及线路损坏的路灯进行修复。3.规范对路灯的修300、复工作,保证生产安全。五、电力系统维修管理(一)修理电器设备,应聘请持证的合格技师。(二)应明了监狱各种电力供应的设备所在。如:监狱的电力总掣、监狱工作人员的电路分线、保险丝、消防电泵掣、电表及各水泵掣等,并且明了其紧急开关的操作程序。同时必须购置后备保险丝、消防总掣、电表及各水泵掣等,以备急修时使用。(三)如办公楼部分办公室电力中断,应由管理处派人检查修理办公楼供电系统,及时排除故障。(四)全座楼宇电力突然中断,应先检查监狱之总掣是否正常,如属于正常则与供电物业公司联系询明情况。(五)公共使用的电力设备,如电梯、总掣走廊及电梯之电灯、水泵及消防系统之电线等应经常检查,如有损坏或有过热现象,应301、立即派人修理。(六)接到供电物业公司通知停电时,应即贴出通告,清楚列明日期、时间及受影响的设备,如供水系统、室内电器,以便监狱内工作人员有所准备。公共照明、电梯不停,由监狱自备发电机供电解决。停电完毕后,贴出恢复供电通告,并检查各系统是否恢复正常。(七)经常检查、水保养弱电系统,如:电梯监视系统必须保持完好正常运行。发现问题立即处理。(八)在监狱办公楼出入口处,各大堂应备有充电式紧急照明设备,管理处亦应常备手电筒。(九)监狱内的总掣房、机房及各层的电表均应保持整洁,不得放置各种杂物。(十)监狱供电系统由专业人员定期检查保养,以保证安全正常供电。第四节 设备设施维修服务标准一、房屋建筑的日常养护302、维修房屋日常养护维修是指为保持办公楼房屋原有完好等级和正常使用,进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。(一)每年进行一次房屋安全普查和房屋完损等级评定,保证房屋完好率达100%。(二)要爱护办公楼内设施,未经被服务方批准,不得对办公楼结构、设施等进行改动。(三)及时完成各项零星维修任务,零修合格率100%,一般维修任务不超过24小时。二、低压电器设备的维修服务(一)按照国家和北京地区相关电气管理规范,由电气工程师根据设备性能、技术资料等,合理制定低压电气设备检修计划及相关操作、维护保养规程,报被服务方用电管理部门审核同意后执行。(二)值班人员必须严格按照值班管理规定实行24小时值班303、制,对有关低压设备、设施进行巡回检查,同时做好相应记录。(三)物业公用照明设施如走廊、楼梯、卫生间等,要及时安排相关人员对其进行检查、维修。(四)物业维修人员发现有私拉、私接电气线路等情况,须及时向被服务方用电管理部门汇报并协助被服务方用电管理部门处理解决。(五)物业维修人员每周须对所有电气、照明设备进行检查,发现损坏及时登记、维修。对检查中发现的隐患问题,须及时向被服务方用电管理部门报告。每年春秋两季各安排一次低压电气设备的集中清扫、检修,不留死角。(六)在遇有大风、暴雨等灾害性天气时。电气工程师须及早组织人员对所有供电系统进行预防检查,多方位监视,同时做好抢修工作准备,灾情过后,对所有供电304、系统全面检查一次,发现问题及时处理。(七)发生火灾时,值班人员应立即报警并切断火灾区域电源,积极灭火。事后必须对供电设备、设施全面检查方可恢复供电。(八)物业接到报修电话后,须尽快安排维修人员在15分钟内到达现场开展维修,做好维修记录。一般故障维修不应超过30分钟,活完场净,被维修单位在维修单上签字。(九)维修需要停电时,物业需提前告知被服务方用电管理部门,得到批准后方可进行。(十)被服务方用电管理部门有权要求物业对不能胜任岗位要求的维修人员进行更换。(十一)遇紧急任务或突发事故等,物业维修人员须服从被服务方用电管理部门的临时调遣并积极协助处理。三、给排水系统的维修服务(一)给排水系统设备应由305、专人管理,以优质服务为宗旨,实行24小时维修值班制度。(二)建立正常供水管理制度,保证水质符合国家标准。(三)制定科学合理的维修保养计划并组织实施。(四)加强日常巡视、检查,防止跑、冒、滴、漏,切实贯彻“应修尽修,全面保养”的方针,保证设备设施完好。(五)二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全。(六)定期对水箱进行清洗消毒,保持水箱清洁卫生,无二次污染。(七)遇有事故,及时抢修,一般情况下,限水、停水需在24小时前通知各相关单位。(八)保证室内外排水系统通畅。(九)节约用水符合市政府规定的要求。(十)电开水饮用设备须定期进行除碱,无污垢,热水器具保持洁净、光亮,且维修及时,严格执行操作规程,不发生安全方面的问题。四、中央空调系统的设备维护(一)在每年春秋两季对中央空调系统所有设备各进行一次全面保养、检修,清洗风道及末端设备,确保设备运行正常,办公场所内空气洁净。(二)中央空调的制冷、通风、加热等系统在正常工作期间,对系统做好保洁、通风和设备设施的润滑工作;根据使用情况,每年最少更换一台冷冻机组的冷
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