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正合年报|成都2023年市场总结及2024年展望(76页)
正合年报|成都2023年市场总结及2024年展望(76页).pdf
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研报(其它)
上传人:Le****97 编号:896628 2024-02-26 76页 6.27MB
1、Page Page 1 1Towards More Sustainable Development.ZHENGHEGROUPSINCE 1998证券代码 83420920232023年成都房地产市场年报年成都房地产市场年报市场总结&趋势展望投资运营新房营销咨询运营成都正合策略服务中心2024/01/10Since 1998Zhenghe GroupPage 2CONTENT目目 录录城市基本面城市基本面经济|产业|人口PART 01PART 03PART 02市场总结市场总结住宅|土地|商办趋势展望趋势展望政策导向|供需关系|量价预判Zhenghe GroupSince 1998Page Pa2、ge 3 31 1、数据统计范围、数据统计范围一圈层指主城、天府新区;二圈层指近郊;三圈层指远郊 主城:成华区、高新西区、高新南区、金牛区、锦江区、青羊区、武侯区 天府新区:天府新区成都直管区 近郊:双流区、温江区、龙泉驿区、郫都区、新都区 远郊:都江堰市、邛崃市、崇州市、彭州市、青白江区、金堂县、蒲江县、新津区、大邑县 供应量、成交量、存量均为认购口径;成交均价、成交金额均为备案口径 住宅:指商品住宅+人才公寓,不含保障房2 2、存量说明、存量说明 预售证存量:取得预售证未售面积 出清周期=存量/近1年月均销量 2024年待取证可售量-土地端:2015年至今已成交但未取证的住宅可售体量,剔除3、租赁/无偿移交等不可售体量,且平台房企开发周期按照12个月,市场化房企按照8个月,单项目年总体量上限为10万 2024年待取证可售量-项目端:主力在售项目近3年月均销量*123 3、住宅分类说明、住宅分类说明 刚需:大成都总价200万以内住宅产品 改善:大成都总价200-800万住宅产品,其中首改200-400万、再改400-800万 高端:大成都总价800万以上住宅产品4 4、区间值说明、区间值说明 面积段、总价段区间:包含低值不含高值【指标说明】5 5、土地类型划分标准、土地类型划分标准 涉宅土地:涉及住宅土地,含纯住宅土地+住兼商土地+商兼住土地 公告宗数:含流拍、终止、成交宗数 表面成4、交楼面地价=土地成交总价/最大可开发体量 溢价率=土地成交总价/起始总价-1 流拍终止率=(流拍宗数+终止宗数)/公告宗数 土地公告、供应、成交统计时间均按交易时间计算6 6、板块说明板块说明-依据板块配套价值、楼市热度、发展潜力等,将主城板块分为三类依据板块配套价值、楼市热度、发展潜力等,将主城板块分为三类 城市核心:7个,城市核心区域,土地稀缺,城市天花板售价。锦江攀成钢&东大街、高新华府&华阳&大源、天新秦皇寺&麓湖 区域核心:37个,一圈层各区成熟地段,土地较为稀缺。锦江天府广场&三圣乡&包江桥&海椒市&东湖&川师&成仁路&塔子山、成华攀成钢&塔子山&崔家店&万年场、青羊外光华&内光华5、&内金沙&北大街&外金沙&骡马市&人民公园&浣花溪&天府广场、武侯新城&玉林&科华&红牌楼&高攀路&华西&外双楠&桐梓林&九眼桥&外光华、高新中和&站南&新南天地&新川、天新大源&新川 主城普通:47个,距城市核心稍远,发展中7 7、商办分类说明、商办分类说明 公寓:含SOHO和LOFT 商业:统计底商、集中式商业、商业街、专业市场8 8、问卷说明、问卷说明 成都正合购房者心态调研对象为正合代理项目来访客户、随机受访对象、豪宅品审局客户 调研时间分别为2020-2023年的6月、12月Page Page 4 4I N S I G H T&S E R V I C E投资运营新房营销咨询运营PAR6、T 1PART 1城市基本面ZHENGHEGROUPZhenghe GroupSince 1998Page 5图:2020Q1-2023Q3成都GDP季度累计值及同比增速来源:成都及各城市统计局,成都正合策略服务中心整理备注:GDP增速排名仅对比2023前三季度GDP总量TOP10城市城市2023Q1-3GDP(亿元)2023Q1-3GDP总量排名2023Q1-3GDP增速2023Q1-3增速排名2022年增速排名成都成都16,114 16,114 7 76.7%6.7%13上海33,019 16.0%210深圳24,468 36.0%32杭州14,438 85.8%47重庆22,244 457、.6%54武汉14,164 95.5%61北京31,723 25.1%79南京12,704 104.5%85广州21,770 54.2%98苏州17,655 64.2%1062023年前三季度,成都GDP总量16,114亿元,累计同比6.7%(全国累计同比5.2%)2023年前三季度GDP总量TOP10城市中,成都GDP增速居全国第一,跑赢上海、深圳2023年成都经济运行逐季稳步向好,前三季度GDP增速全国首位6.7%6.7%-10%0%10%20%30%40%-5,00005,00010,00015,00020,00025,000GDP累计值(左轴)GDP累计同比(右轴)亿元图:2022年、8、2023年前三季度全国GDP总量TOP10城市增速排名上升上升2 2位位Zhenghe GroupSince 1998Page 6图:2019.02-2023.11成都固投、房投、社消、出口额累计同比1-11月,成都社会消费品零售总额9,037亿元,同比增长10.4%(全国同比增长7.2%)6月起固投增速回正并缓步增长,出口额仍为负增长,但降幅收窄消费强劲复苏支撑经济“稳增长”,外贸市场抗风险性待提升2023前三季度,成都978个重点项目完成投资年度计划81.4%,超时序进度6.4个百分点航空、航天器及设备制造投资增长68.9%,文化、体育和娱乐业投资增长52.4%【投资投资】重点领域重点领域9、重大项目投资拉动固投增速回正重大项目投资拉动固投增速回正且缓步增长且缓步增长【外贸外贸】外贸结构相对单一,应对外部因素的调整时间较长,增长失速外贸结构相对单一,应对外部因素的调整时间较长,增长失速2023年1-11月成都出口金额同比下降8.1%,弱于全国同期水平(全国同比增长0.3%)外部环境影响(俄乌冲突及欧洲经济疲软),成都外贸结构转型,韧性不足导致增长降速2023年前三季度外贸40城中,杭州、金华等城市依靠“一带一路”贸易,反超成都【消费消费】汽车、住房等大宗消费稳步增长、赛事文娱消费表现亮眼、文旅消费“井喷式”增汽车、住房等大宗消费稳步增长、赛事文娱消费表现亮眼、文旅消费“井喷式”增10、涨涨来源:成都市统计局、成都海关,成都正合策略服务中心整理备注:成都房投2023年6月、9月数据未公布;出口金额同比按人民币计算住住房房 2023年成都商品住宅销售面积1,769万,销量连续两年蝉联全国榜首,住房消费市场韧性强于同能级城市 2023年前三季度,成都新能源汽车零售额同比增长63.1%,汽车销售额同比增长15.7%,全国汽车销量百强城中成都排名第二,同比增长7.88%大运会期间全市零售业销售收入增长21.6%,开票户数增长22.8%,住宿业、餐饮业销售收入分别增长57%、42.3%2023年双节周,成都旅游消费全面超越2019年,接待游客2,586万人,全国第一,旅游收入237.811、亿元,全国第二,同比分别增长86.9%、170.6%-50.0%-30.0%-10.0%10.0%30.0%50.0%246810 12357911246810 1235791124681020192020202120222023固投房投社会消费品零售总额出口金额汽汽车车文文娱娱Zhenghe GroupSince 1998Page 7表:2021-2023前三季度成都五大先进制造业规上企业工业增加值累计同比来源:成都市统计局,成都正合策略服务中心整理资本积极进驻电子信息、大数据与人工智能、大健康等领域,成都重点产业链发展提质加速,五大先进制造业中,装备制造、医药健康工业增加值同比增速超10%12、国资及民营资本并行,撬动重点产业链“建圈强链”202120222023Q1-3电子信息20.4%12.0%7.1%装备制造8.0%2.2%11.5%医药健康10.7%2.7%14.0%新型材料-3.0%-17.8%5.0%绿色食品5.9%1.6%4.2%五大先进制造业11.2%3.0%7.6%2023年前三季度,成都企业亿元以上融资事件超30起,电子信息(51家,其中集成电路37家)、数字经济(45家)和大健康(40家,其中创新药23家),三者融资企业数量超总量60%,共计获得约130亿元的融资。2023年1-8月,医药领域完成的22起融资中,11起为成都地方国资直接参与成都产业发展主阵地高新13、区为例,政府引导基金配置计划中,约40%投向电子信息产业,约20%投向生物医药产业,约20%投向数字经济产业,约20%投向消费电子、AI机器人、精密仪器制造、航空经济等未来潜力产业20232023年成都产业投融资市场国资及民间资本均相对活跃年成都产业投融资市场国资及民间资本均相对活跃资本偏好进驻成都高能级产业资本偏好进驻成都高能级产业Zhenghe GroupSince 1998Page 8图:成都三大产业集群竞争力集成电路、新型显示、航空航天、创新药等细分产业链,成都综合实力居全国二梯队IC设计、柔性显示、航空重器制造等环节具备冲刺全国产业头部城市的机会三大产业集群深耕重点赛道,细分领域处产14、业提档竞争关键期电子信息电子信息2022年 实现产值1.2万亿2023年 预计超1.3万亿元 集成电路【规模】2021年产值1,464亿元,产值规模占全国14%,全国第5【完整度】聚集英特尔、德州仪器、海光等270余家企业,已形成IC设计、晶圆制造、封装测试完整产业链【竞争力】西部最大封测基地,IC设计和晶圆制造尚存短板 新型显示【规模】2022产值约740亿元,产值规模占全国15%【完整度】拥有京东方、天马微电子、极米科技等龙头企业,已构建从玻璃基板、掩膜板、面板制造到终端应用较为完整产业链,产业链完善度71%、产业本地化配套率38%【竞争力】柔性显示研发能力全球领先,全球一半以上iPad和15、近一半高端柔性屏为“成都造”装备制造装备制造2021年实现营收8,070亿元 能源装备 航空航天【规模】成都高新区2022年生物医药产值超1,200亿元,产业规模连续五年保持20%增长率【完整度】以成都天府国际生物城为重要载体,成都高新区已聚集赛诺菲、美敦力、威斯克生物等3000余家企业,汇聚国家精准医学产业创新中心等全生命周期产业链功能平台近160个【竞争力】2022中国生物医药园区综合竞争力排行中,成都高新区位列全国第一方阵 创新药医药健康医药健康2020年实现产值4,000亿元【规模】成德高端能源装备集群2022年产值2,300亿元【完整度】成德高端能源装备产业集群聚集东方电气、国机重装16、通威等3000余户配套企业【竞争力】成德高端能源装备集群为25个国家级先进制造业产业集群之一,全国能源设备主力制造基地。生产制造全国60%的核电产品、50%的大型电站铸锻件、40%的水电机组、30%的火电机组和汽轮机【规模】成都航空航天产业规模局全国第4,其中航空航天制造业总规模突破 1,000 亿元,【完整度】基本形成“整机、发动机、大部件、航空电子、地面设备”航空制造产品体系,逐步建立“火箭、卫星、服务”的航天产业链【竞争力】“中国航空第四城”,中航成飞、四川九洲、中电科航空电子、中电科柯林斯航空电子等川企是国产大飞机C919主制造商中国商飞的主要供应商来源:网络信息Zhenghe Gr17、oupSince 1998Page 9成都近3年常住人口年均增量居同能级城市前列,但人口年增量存在波动,2022年成都常住人口增量首次降至10万人以下表:2022年常住人口规模TOP10城市人口增长对比来源:各地市统计局、猎聘:2023届高校毕业生就业数据报告,成都正合策略服务中心整理备注1:人才净流入占比=(流入城市的人才-流出城市的人才)/全国流动人才总量备注2:近三年常住人口年均增量=(2022年末常住人口-2019年末常住人口)/3年成都近3年常住人口年均增量仍居同能级城市前列;受城市产业能级、就业大环境、安居成本等因素影响,短期省内城市间人口流动性更强、外省人才吸附竞争力尚待提升成都18、常住人口增量仍全国领先,但短期人口吸附能力面临冲击图:四川省内二级城市2020-2022年常住人口年增量变化2022年常住人口TOP102022年常住人口(万人)2022年增量(万人)近三年常住人口年均增量(万人)近三年常住人口年均复合增长率武汉1,374 9.0 84.2 7.0%成都2,127 7.6 28.6 1.4%杭州1,238 17.2 25.4 2.1%西安1,300 12.3 21.5 1.7%郑州1,283 8.8 10.4 0.8%重庆主城1,0488.8 9.3 0.9%苏州1,291 6.3 6.8 0.5%上海2,476-13.5-1.7-0.1%北京2,184-4.19、3-1.9-0.1%天津1,363-10.0-7.3-0.5%图:2023届应届生新发职位城市分布TOP15及其招聘平均年薪万元12.43 0.0%5.0%10.0%15.0%0.010.020.0北京 上海 深圳 杭州 南京 西安 苏州 武汉 广州 合肥 长沙 成都 宁波 济南 佛山应届生招聘平均年薪(左轴)应届生新发职位占比(右轴)第第1212位位受就安居成本、产业转移等因素影响,返乡就业意愿增强省内二级城市人口扭转负增长扭转负增长 中国城市人才吸引力排名:2023中,成都2022年人才净流入占比仍为负值(成都-0.6%、居杭州、武汉、南京、无锡、苏州、苏州六个重点二线城市末位)成都职位量20、薪资水平竞争力居同能级城市中游,人才吸附能力待进一步强化-2.00.02.04.0绵阳德阳眉山泸州20年增量21年增量22年增量万人Zhenghe GroupSince 1998Page 10城市基本面2023年消费强劲拉升成都经济运行回升向好重点产业加速“建圈强链”,产业竞争力进阶提档城市人口吸附力短期面临冲击,长期仍看好I N S I G H T&S E R V I C EZHENGHEGROUPPage Page 1111I N S I G H T&S E R V I C E投资运营新房营销咨询运营PART 2PART 2市 场 总 结ZHENGHEGROUPPage Page 12121、2I N S I G H T&S E R V I C E投资运营新房营销咨询运营PART 2PART 2-1 1住 宅 市 场ZHENGHEGROUPZhenghe GroupSince 1998Page 13I N S I G H T&S E R V I C EZHENGHEGROUPQUESTIONQUESTION20232023年成都新房市场是否复苏?年成都新房市场是否复苏?Zhenghe GroupSince 1998Page 14图:2018-2023年大成都商品住宅供应面积、销售面积、成交均价年度走势2023年成都新房销量1,769万(稳量期8成),较历史低位恢复性增长(较202222、年同比上升14%)一圈层销售面积占比涨至52%(连涨3年),产品快速改善化,大成都房价结构性上涨量价|销量自低位恢复性增长14%,房价结构性上涨来源:成都锐理数据,成都正合策略服务中心整理备注:稳量期指2020-2021年,无购房政策大幅调整、无疫情封城和房企暴雷等极端因素扰动,年销量波动幅度2%的周期(2020-2021年月均192万)201820192020202120222023供应面积(左轴)2,7452,5862,6472,2011,7401,588销售面积(左轴)2,2572,2652,2912,3141,5531,769成交均价(右轴)10,06711,80113,50615,523、5017,57919,96905,00010,00015,00020,00025,00005001,0001,5002,0002,5003,000元/万一一圈圈层层成交面积占比27%31%31%38%48%52%52%套均总价(万)170 231 275 322 326 382382历史低位:2022年Zhenghe GroupSince 1998Page 15图:2023年全国30城商品房成交面积同比来源:正合数据库、克而瑞、同策等机构市场报告,成都正合策略服务中心整理备注1:西安为主城+西咸、成都为一圈层+二圈层+三圈层、重庆为主城备注2:2023年成都一、二圈层合计销量同比为22%全国商24、品房销量仍处底部区间,仅个别高能级城市(深圳、西安、成都)因政策松绑、供应支持而量涨价稳;成都销量连续两年蝉联全国榜首,2023年销量涨幅领先量价|2023年成都新房销量稳居全国首位,量价修复程度更优城市城市20232023年销年销量量(万万)同比同比20232023年政策年政策/事件说明事件说明一线城市一线城市深圳452 452 18%新房供应加量且11月底率先降低首付比例广州816 816 3%供应缩量,9月底放松外围区限购北京606 606 1%供应缩量,12月中旬降低首付比例上海789 789-25%供应缩量,12月中旬降低首付比例二线城市二线城市西安1,1041,10425%供应补量25、缓解前期供不应求,9月超严限购&限贷集中松绑成都1,7691,76914%一圈层持续高量供应,多条政策逐批放松限购、限贷杭州1,033 1,033 5%供应缩量,10月中旬放松限购、下调首付比例武汉1,012 1,012 5%22年销量超跌,2023H2持续降价,9月全域不限购且下调首付比例重庆主城5985984%22年销量超跌,房交会/国庆等节点大力促销,销量阶段性回升长沙636 636-11%2023年限购及限贷均有大幅调整,但城市房价不稳(南京、苏州2023H2房价连续下探),观望情绪较重南京581 581-13%苏州499 499-26%表:2023年重点一/二线城市商品住宅成交面积同26、比-0.7%0.7%-9.0%9.0%-10.7%10.7%一线城市二线城市三四线城市Zhenghe GroupSince 1998Page 16I N S I G H T&S E R V I C EZHENGHEGROUP成都新房交易规模稳居全国首位,楼市量价恢复性增长销量自低位回升1.5成,房价因产品迭代结构性上涨ANSWER 01 ANSWER 01 2023年成都新房市场是否复苏?Zhenghe GroupSince 1998Page 17I N S I G H T&S E R V I C EZHENGHEGROUPQUESTIONQUESTION20232023年成都楼市修复助推力来27、自哪里?年成都楼市修复助推力来自哪里?Zhenghe GroupSince 1998Page 18图:2023年大成都商品住宅供应面积商品住宅供应面积月度走势一圈层一圈层供应占比供应占比47%48%60%60%49%49%59%64%43%46%57%65%60%来源:成都锐理数据、央行城镇储户问卷调查报告,成都正合策略服务中心整理备注:一圈层供应占比为当月一圈层供应面积占大成都供应面积比例防疫转向提振经济向好信心,“小阳春”节点成都二套房降首付且一圈层高量补货下半年经济修复未达预期,中央稳楼市信号频发,成都八条政策陆续松绑限购&限贷&税收修复动力|政策松绑扩容需求,核心区补货促转化0100228、00300123456789101112万【限贷】二套房降首付:一二圈层首付降2成、三圈层降1成【限贷】非限购区首付降1成、二套利率加点降40BP高新南二套首付降1成;限购区二套利率加点降30BP【限购】二圈层、一圈层144住房不限购;社保下调至6个月;限购套数增加【限贷】多孩购第三套按二套执行信贷政策【限价】取消精装限价、二手房参考价【税收】增值税免征期下调至2年【土地】不设上限地价&配建要求【限购】人才不限户籍&社保时间【限价】土拍取消限房价【摇号】144现房不摇号、放松“无房”认定条件全国楼市强二线定向调整限购&限贷,优质产品集中补货,一线与强二线城市现“小阳春”8月起中央“稳楼市”利好29、高频落地,个别城市因松绑力度较大现明显恢复迹象收入信心指数49.9(12月防疫转向,全面“拼经济”信心充足,收入预期好转)48.5(“稳经济”基础不牢固,经济运行指标底部盘整)Zhenghe GroupSince 1998Page 19图:2022-2023年大成都刚需项目刚需项目(总价总价200200万万)、改善项目、改善项目(总价总价200200万万)单项目周均客户来访周均客户来访组数增量需求|改善客户形成主力增量来源:正合数据库,成都正合策略服务中心整理备注:仅统计当周同时监测到来访及认购的项目,不含当周开盘/加推的项目060120180240组刚需来访刚需来访改善来访改善来访刚需20230、2年5151组组改善 2022年9090组组改善 2023年121121组组刚需2023年6565组组改善增幅34%34%刚需增幅27%27%Zhenghe GroupSince 1998Page 20024681012套12-1月:3.63.6套套7-8月:3.73.7套套第一轮脉冲 18周高位持稳5周:9.59.5套第二轮脉冲 两次波峰第二轮脉冲均值:5.85.8套20232023周均周均 5.45.4套套第一轮脉冲均值:8.08.0套来源:正合数据库、央行城镇储户问卷调查报告,成都正合策略服务中心整理备注1:样本项目仅统计当周同时监测到来访和认购数据的项目,且不含当周开盘或加推项目备注231、:需求脉冲周期时长为自认购量回升起,截至回调至全年均值时的持续时间图:2022.12-2023.12成都住宅项目案场单项目周均认购套数案场单项目周均认购套数监测需求脉冲|收入预期不稳,政策拉动力呈走弱趋势因政策松绑及核心区补货,成都全年形成两轮需求脉冲,第一轮维持18周较长周期,第二轮虽政策调整更全面,但收入预期及核心供应不及“小阳春”,政策对销量的拉动力走弱Zhenghe GroupSince 1998Page 21I N S I G H T&S E R V I C EZHENGHEGROUP政策松绑扩容需求,核心区高量补货,形成两轮脉冲修复收入预期不稳,政策拉动力呈走弱趋势ANSWER 032、2 ANSWER 02 2023年成都楼市修复助推力来自哪里?Zhenghe GroupSince 1998Page 22I N S I G H T&S E R V I C EZHENGHEGROUPQUESTIONQUESTION成都成都圈层市场差异是否进一步拉大?圈层市场差异是否进一步拉大?Zhenghe GroupSince 1998Page 23图:成都正合购房者心态调研-总价超预算后选择总价超预算后选择的客户占比来源:成都正合购房者心态调研、豪宅品审局客户调研,成都正合策略服务中心整理备注:因四舍五入原因,显示数据和实际值略有差异客户购房更关注房屋保增值潜力(地段价值),9成客户坚守33、意向区域购房,外溢意愿减弱优地段且优产品项目,客户承价意愿更为强烈(提高预算以坚持购买意向区域的受访者占比提升17个点)置业心态|客户购房回归核心区,优质产品承价意愿更强图:成都正合购房者心态调研-购房首要看中因素购房首要看中因素的客户占比2023.1289%坚持意向区域购房(对比2022.12上涨2个点)23%22%32%9%40%40%24%24%22%4%提高预算考虑价格优势二手房缩小住房面积考虑类住宅商办2022.122022.122023.122023.12(较22年涨涨1717个点个点)33%33%55%7%3%3%3%20%66%9%2%3%0%50%100%保增值能力(核心地段34、)房价交通/商业/教育/医疗产品社交属性(居住圈层/亲属距离)20232023年年20222022年年(较22年涨涨2 2个点个点)Zhenghe GroupSince 1998Page 24图:2020-2023年成都分圈层成交面积占比一圈层持续高供高销,销量仅次于上一轮市场高热期;二圈层热销项目主力拼性价比,邻主城板块可拼产品力;限购政策调整削弱三圈层外地客吸附力,走量压力增强圈层|一圈层销量历史次高,二圈层拼性价比,三圈层降价保量31%38%48%52%52%29%33%33%31%31%41%30%19%18%20202020年年20212021年年20222022年年2023202335、年年一圈层二圈层三圈层表:2023年大成都分圈层供销存价同比一圈层一圈层二圈层二圈层三圈层三圈层供应面积(万)865463259同比0%-20%-11%成交面积(万)914543312同比22%7%6%成交均价(元/)25,872 16,011 8,585 同比14.0%5.7%-3.9%2023年12月底预售证存量(万)705645605出清周期(月)9.314.223.3出清周期对比2022年底2.5 3.0 3.3 来源:成都锐理数据,成都正合策略服务中心整理备注1:量为认购数据、价格为备案数据,因四舍五入原因,显示数据和实际值略有差异备注2:存量指取得预售证未售面积;出清周期=预售证存36、量/近12个月月均销量仅次于仅次于市场高热期市场高热期20152015、20162016年年(952万)(1,395万)Zhenghe GroupSince 1998Page 253%0%24%44%-9%30%30%20212021年年20222022年年20232023年年供应供应销量销量分类板块主力产品7.3-8.27观望期周度8.28-10.8政策期周度10.8后周度城市核心城市核心大源200+800万+开盘去化率91%开盘去化率开盘去化率100%100%麓湖开盘去化率75%开盘去化率开盘去化率100%100%区域核心区域核心三圣乡&包江桥130-150400-500万2.2 9.9 37、9.9 7.47.4武侯新城130-150300-500万1.42.82.82.52.5崔家店130-150300-500万2.2 6.6 6.6 3.73.7主城普通主城普通二仙桥110-130300-400万2.6 4.7 4.7 2.82.8国宾130-150300-400万3.1 8.18.12.62.6龙潭寺110-130200-300万2.1 2.8 2.8 1.91.9万安南90-110200-300万2.6 2.7 2.7 0.90.9表:2023年一圈层分板块926926新政前后周度认购新政前后周度认购监测(单位:套)来源:成都锐理数据,成都正合策略服务中心整理备注:城市核心38、板块(6个)指土地稀缺,城市天花板售价,拥有已成熟顶级地段、或具超级生态资源/规划;区域核心板块(37个)指主城各区成熟地段,土地较为稀缺,主城成熟配套区域;主城普通(47个)指距城市核心区稍远,发展中板块来源:正合数据库、成都锐理数据,成都正合策略服务中心整理备注:样本项目仅统计当周同时监测到来访和认购数据的项目,且不含当周开盘或加推项目;高新南开盘去化率为区域监测项目整体情况城市核心&区域核心供应加码,政策后需求增量明显,带动一圈层销量高涨外围板块政策促进作用不明显,年底去化速度进一步放缓,市场稳定仍存不确定性一圈层|核心板块强吸附增量改善客户,外围板块韧性不足图:2021-2023年一圈39、层城市核心城市核心+区域核心板块区域核心板块年度供销量同比供应面积供应面积占比一圈层占比一圈层54%51%63%63%成交面积成交面积占比一圈层占比一圈层54%57%61%61%城市及区域核心板块销量涨幅一圈层整体销量涨幅(22%)供应稀缺政策后开盘即清政策期阶段性冲高政策后认购保持中高位政策作用不明显年底认购低位/再降Zhenghe GroupSince 1998Page 26表:2023年二圈层销售套数成交销售套数成交TOP20TOP20项目项目明细来源:成都锐理数据,成都正合策略服务中心整理备注:销量占比为项目销售套数/二圈层整体销售套数二圈层2023年销售套数TOP20中,性价比项目占40、据绝对主力,其次为品牌/产品力和大盘配套,其中部分优产品力项目可实现溢价快销(尤其邻主城板块更明显)二圈层|头部热销项目主力拼性价比,邻主城板块可拼产品力板块项目排名销量占比与板块均价差值(元/)核心卖点红光项目A22.7%-1k小面积低总价洪河镇项目B42.0%-2.5kTOD、大盘规划东安新城项目C52.0%-0.3k大盘规划、东安湖资源航空港项目D61.9%-4.7k低价金马项目E71.9%绝对低价大盘规划、金马河资源犀浦项目F101.6%-2.1k大盘兑现、准现房光华大道项目G141.5%-0.7k大盘规划新都新城项目H181.3%-2.3k城区、配套成熟蛟龙工业港项目I32.0%0.41、2k国企品牌、万达商业蜀都新城项目J91.7%1.6k城区、配套成熟、有轨电车、高品质公区和园林实景呈现、产品力华府项目K111.5%3.8k邻主城、产品力十陵项目L161.4%2.4k邻主城、产品力十陵项目M171.3%1.4k邻近主城、产品力东安新城项目N201.2%0.9k地铁、多个大型商业综合体、东安湖资源东安新城项目O13.1%持平大盘规划、东安湖资源怡心湖项目P81.8%持平邻怡心湖北部商贸城项目Q121.5%持平TOD、大盘规划温江城区项目R131.5%持平TOD、大盘规划红光项目S151.4%1.2k大盘规划、有轨电车东安新城项目T191.2%0.6k现房、地铁、多个大型商业综42、合体绝对主力绝对主力性价比性价比次主力次主力1 1品牌品牌/产品力产品力次主力次主力2 2大盘配套大盘配套Zhenghe GroupSince 1998Page 270612套二圈层认购三圈层认购年初市场信心回暖,1月三圈层首套首付2成,积压需求释放,认购量冲高后快速回落【9.1】人才购房,不限户籍&社保时间【9.26】一圈层144以上、二圈层不限购926新政后周均认购:2.32.3套套7-8月周均认购:1.51.5套套12-1月周均认购:1.81.8套套图:2022.12-2023.12成都二、三圈层项目周度认购二、三圈层项目周度认购套数走势来源:正合数据库,成都正合策略服务中心整理备注:样43、本项目仅统计当周同时监测到来访和认购数据的项目,且不含当周开盘或加推项目三圈层|限购政策后销售更依赖房价让利与渠道高佣金春节后三圈层认购短暂冲高后持续回调,7-8月观望期认购量较去年底再创新低926政策削弱三圈层外地客吸附力,个案加大优惠及渠道力度,单项目周认购量保持2套低位区域典型项目7-9月926新政后变化原因成交均价(元/)月均去化套数成交均价(元/)月均去化套数青白江项目A7,47696,8426,8422020单价降价1k新津项目B13,7101612,57412,5743030全民营销2w+降价7-9%;持续分销3%新津项目C15,0613114,65714,6572323限量6w44、家装礼包+首付5-8w+全民营销1.5-2w+降价5%;持续分销4-5%Zhenghe GroupSince 1998Page 28表:2023年大成都成都分行政区商品住宅市场情况梳理(单位:万、元/、月)附件|2023年分行政区供销量价数据对比来源:成都锐理数据,成都正合策略服务中心整理锦江成华金牛青羊武侯高新天府新区双流温江龙泉驿郫都新都新津新津青白江金堂都江堰邛崃蒲江崇州大邑彭州供应面积供应面积86 171 76 73 48 127 284 133 71 115 69 75 37 56 39 30 20 8 25 15 29 同比同比73%6%-24%109%0%-6%-16%8%21%45、-47%13%-38%35%0%-9%-40%-14%107%-32%-37%2%销售面积销售面积82 173 97 75 65 127 296 121 66 155 87 113 44 57 49 44 20 7 39 17 35 同比同比30%22%105%106%7%19%0%11%9%-3%46%-3%80%7%21%-21%-2%-23%2%-26%13%成交均价成交均价30,999 23,648 21,142 28,247 27,661 28,17925,24318,453 14,782 18,972 12,643 12,456 12,2647,9466,8028,9468,75546、7,4669,1518,4407,808同比同比6%11%-2%10%11%18%19%4%2%10%2%6%-6%-6%-3%1%3%-13%-1%-6%-8%存量面积存量面积69 117 92 52 41 118 215 109 121 169 117 128 73 100 67 123 39 23 53 71 56 出清周期出清周期10.2 8.1 11.5 8.4 7.6 11.2 8.7 10.8 21.9 13.1 16.1 13.6 20.1 21.1 16.3 33.6 22.9 41.7 16.6 49.2 19.0 Zhenghe GroupSince 1998Page 247、9I N S I G H T&S E R V I C EZHENGHEGROUP客户购房回归核心区,一圈层销量冲至历史次高水平二圈层头部热销项目主拼性价比,三圈层稳市场压力增大ANSWER 03 ANSWER 03 成都圈层市场差异是否进一步拉大?Zhenghe GroupSince 1998Page 30I N S I G H T&S E R V I C EZHENGHEGROUPQUESTIONQUESTION20232023年成都新房市场产品趋势?年成都新房市场产品趋势?Zhenghe GroupSince 1998Page 31表:2020-2023年大成都分面积段分面积段的成交套数年48、度趋势表:2020-2023年大成都分总价段分总价段的成交套数年度趋势来源:成都锐理数据,成都正合策略服务中心整理备注:因四舍五入原因,显示数据和实际值略有差异大成都近年总价段和面积段对比,120以下/200万内的刚需份额急剧下滑(分别降6个点/降11个点),140-145/300-500万改善比例极速攀升(分别涨5个点/涨7个点),800万以上高端涨至1.8%产品结构|成都刚需份额急剧下滑,新房改善&高端化趋势明显面积段2020年2021年2022年2023年23年对比22年12012057%52%48%42%-6个点120120-14014024%23%23%25%+2个点140140-149、451455%8%8%13%+5+5个点个点145145-1601605%5%6%4%-2个点160160-1801805%5%6%6%/180180-2002002%3%4%3%-1个点2002002%2%4%4%6%6%7%7%+1个点总价段2020年2021年2022年2023年23年对比22年200200万万73%65%53%42%-11个点200200-300300万万16%18%23%24%+1个点300300-400400万万6%8%11%15%+4+4个点个点400400-500500万万3%5%6%9%+3+3个点个点500500-600600万万1%2%3%4%+1个点6050、0600-800800万万1%2%2%3%+1个点800800万万0.3%0.4%1.1%1.1%1.8%1.8%+0.7+0.7个点个点涨涨7 7个点个点逐年递增逐年递增刚需收缩刚需收缩刚需收缩刚需收缩高端连涨高端连涨2 2年年极速攀升极速攀升Zhenghe GroupSince 1998Page 32表:2022-2023年一圈层分面积段分面积段的成交套数占比走势表:2022-2023年一圈层分总价段分总价段的成交套数占比走势来源:成都锐理数据,成都正合策略服务中心整理备注1:因四舍五入原因,显示数据和实际值略有差异备注2:首改为200-400万,再改400-800万一圈层140-145升51、级迭代加速吸附145-160份额(成交占比提升8个点至18%)600万总价“天花板”内,客户愿意为产品升级买单(400-600万再改明显提升8个点)改善|一圈层143吸附160内,600万内愿意为产品升级买单面积段面积段20222022年年20232023年年占比变化占比变化12012032%26%-6 6个点个点120120-14014023%26%+3+3个点个点140140-14514510%18%+8+8个点个点145145-1601609%4%-5 5个点个点160160-18018010%9%-1 1个点个点180180-2002007%6%-1 1个点个点2002009%11%+52、1+1个点个点被吸附被吸附总价段总价段20222022年年20232023年年占比变化占比变化200200万万23%9%-1414个点个点200200-300300万万31%28%-3 3个点个点300300-400400万万21%26%+6+6个点个点400400-500500万万12%18%+6+6个点个点500500-600600万万7%9%+2+2个点个点600600-700700万万3%4%+1+1个点个点700700-800800万万2%2%/800800万万2.2%3.6%+1.4+1.4个点个点走量总价线走量总价线主力主力500500万内万内走量总价线走量总价线上限上限600653、00万万涨势明显涨势明显被吸附被吸附Zhenghe GroupSince 1998Page 33来源:正合数据库,成都正合策略服务中心整理双套房 U U型衣帽间型衣帽间采光梳妆台采光梳妆台 端厅设计端厅设计5.25.2米大开间米大开间酒店度假空间酒店度假空间 来源:正合数据库,成都正合策略服务中心整理度假化标配采光电梯厅,功能升级双套房;餐客厅、主卧重点营造互动和悦享场景;主卧给予休闲度假感;端厅设计143趋势|四大发力方向:双套房、场景感、度假化、端厅化端端厅厅化化Zhenghe GroupSince 1998Page 35表:2021-2023年成都一圈层总价一圈层总价800800万成交套54、数万成交套数占比及变化图:2024年成都一圈层总价800万产品供销情况盘点来源:成都锐理数据、正合数据库,成都正合策略服务中心整理近9成高端客户认可成都房屋保增值能力(整体仅7成),800万以上产品连续两年高量释放24年有效供应(集中高价土储和个案盘)和高收益投资渠道或有变数,高端市场持续高量存挑战高端|能否延续高量,取决于供应节点、产品力实际呈现时间20212021年年20222022年年20232023年年成交套数6961,3172,326成交套数占比1.2%2.2%2.2%3.6%3.6%占比增长上涨0.2个点上涨上涨1 1个点个点上涨上涨1.41.4个点个点2024年预计总供应量76755、6万万(剔除麓湖后5858万万)2023年成交量7070万万(剔除麓湖后5050万万)2024年成都一圈层总价800万产品供应量明细已取证可售量万项目端待取证可售量万土地端待取证可售量万总可售量总可售量万万10103131(其中个案-麓湖18)35357676有效供应多集中在个案和待入市的土地端个案和待入市的土地端,未来受供应节点和供应节点和实际产品力呈现实际产品力呈现等因素影响较大影响较大Zhenghe GroupSince 1998Page 36表:2022-2023年二、三圈层分面积段的分面积段的成交套数占比走势表:2022-2023年二、三圈层分总价段分总价段的成交套数占比走势来源:成56、都锐理数据,成都正合策略服务中心整理备注:因四舍五入原因,显示数据和实际值略有差异二、三圈层主力120以下/200万内刚需产品,23年140-145/300万内产品略有增长,其中140-145涨1个百分点至8%、200-300万涨3个百分点至20%刚需|持续以120以下/200万内产品为主面积段2022年2023年占比变化10010025%22%-3 3个点个点100100-12012034%35%35%+1+1个点个点120120-14014024%24%24%/140140-1451457%8%+1+1个点个点145145-1601603%3%/160160-1801803%3%/180157、804%4%/总价段2022年2023年占比变化100100万万36%32%32%-4 4个点个点100100-200200万万40%40%40%/200200-300300万万17%20%20%+3+3个点个点300300-400400万万4%5%+1+1个点个点400400-500500万万2%2%/500500万万1%2%+1+1个点个点绝对主力绝对主力刚需收缩刚需收缩核心主力核心主力200200万内万内局部上限局部上限400400万万次主力次主力200200-300300万万次主力次主力Zhenghe GroupSince 1998Page 37I N S I G H T&S E R 58、V I C EZHENGHEGROUP新房刚需减量,改善&高端化趋势明显改善143升级迭代,加速吸附145-160份额高端市场连续两年高量ANSWER 04 ANSWER 04 2023年成都新房市场产品趋势?Zhenghe GroupSince 1998Page 38I N S I G H T&S E R V I C EZHENGHEGROUPQUESTIONQUESTION成都新房、二手房市场格局?成都新房、二手房市场格局?Zhenghe GroupSince 1998Page 39图:2019-2023年成都新房二手房成交量价新房二手房成交量价走势图:2023年成都正合购房者心态调研-卖59、房后仍进楼市卖房后仍进楼市的客户占比来源:成都锐理数据、正合数据库,成都正合策略服务中心整理20192020202120222023二手房占比二手房占比32%43%41%49%54%54%2023年二手房成交创新高(约20万套),套数占比超5成成都受访者卖房后继续购房的意愿强度五城领先,二手房交易量将有效补充新房需求池竞争关系|二手房市占率首次超5成,成都“卖旧买新”意愿更强来源:成都正合购房者心态调研、豪宅品审局客户调研,成都正合策略服务中心整理05,00010,00015,00020,00025,00020192020202120222023元/新房成交套数二手成交套数(套)新房成交均价(60、元/)二手成交均价(元/)1 1成都成都西安西安2 23 3重庆重庆4贵阳贵阳5昆明昆明卖房后改善换房或继续投资房产继续投资房产Zhenghe GroupSince 1998Page 401001502002503003501 1 3 3 5 5 7 7 9 9 1111 1 1 3 3 5 5 7 7 9 9 1111 1 1 3 3 5 5 7 7 9 9 1111 1 1 3 3 5 5 7 7 9 9 1111 1 1 3 3 5 5 7 7 9 9 11112019201920202020202120212022202220232023新房套均总价新房套均总价二手房套均总价二手房套均61、总价图:2019-2023年一、二圈层新房二手房成交套均总价差新房二手房成交套均总价差(单位:万)图:2019-2023年一、二圈层新房二手房成交套均面积新房二手房成交套均面积(单位:)来源:成都锐理数据、正合数据库,成都正合策略服务中心整理新房主力120-150改善产品、二手房聚焦90刚需产品,新房二手房产品结构互补套均总价差达151万(一圈层195万),“卖一买一”变“卖二/三买一”,拉升换房置业难度产品格局|总价差/面积差加剧提升,置换链条或将受阻2023年总价差扩大至151151万万311311万万160160万万套均总价差套均总价差2019201920202020202120212062、22202220232023一圈层73.5105.0141.1136.9194.8二圈层28.444.056.466.982.71421421381381461461431431491498787888888889090909011611612112112312312612612812890909191929293939494新房新房二手二手一圈层一圈层二圈层二圈层2019201920202020202120212022202220232023Zhenghe GroupSince 1998Page 41I N S I G H T&S E R V I C EZHENGHEGROUP产品结构保持二63、手房刚需、新房改善的互补格局二手房市占率首超5成,为新房改善市场储备需求但新房二手房总价差激增,换房置业成本提升ANSWER 05 ANSWER 05 成都新房、二手房市场格局?Page Page 4242I N S I G H T&S E R V I C E投资运营新房营销咨询运营PART 2PART 2-2 2土 地 市 场ZHENGHEGROUPZhenghe GroupSince 1998Page 43QUESTIONQUESTION20232023年成都宅地交易是否升温年成都宅地交易是否升温?I N S I G H T&S E R V I C EZHENGHEGROUPZhenghe64、 GroupSince 1998Page 44表:2019-2023年大成都涉宅土地公告指标(含终止、流拍)来源:成都锐理数据,成都正合策略服务中心整理备注1:公告宗数与公告占地面积计算剔除当年度流拍/终止后重复挂出土地;占比计算方式均为具备相应条件的宅地宗数/总公告宗数备注2:含住宅配建要求地指无偿移交/自持/租赁/安置房/政府回购住宅体量竞拍方式市场化:恢复分散竞拍、9月新政后取消清水房价、最高地价限制拿地附加成本降低:住兼商地块商业开发比例降低、小面积地块增多供应|供地控量提质,竞拍方式回归市场化且降低拿地附加成本201920192020202020212021202220222023265、023公告宗数(宗)213194 257 224166 公告占地面积(亩)17,221 14,809 18,473 13,0029,026 一圈层宗数占比31%32%38%40%40%纯住宅宗数占比30%44%48%66%66%含住宅配建要求宗数占比9%15%24%6%8%商业比例10%宗数占比50%33%32%21%17%17%小地块宗数占比(50亩)30%36%30%50%55%55%Zhenghe GroupSince 1998Page 45图:2019-2023年大成都涉宅土地成交宗数及成交建面涉宅土地成交宗数及成交建面走势来源:成都公共资源交易中心(仅统计公开招拍挂涉宅土地),成都正66、合策略服务中心整理因供地控量,成都宅地成交规模降至2018年来最低值,但流拍终止率进一步降低房企溢价竞拍优质地块意愿好转,不限地价后多宗宅地溢价率超30%成交|量跌价结构性上涨,优质宅地房企溢价拿地意愿好转流拍终止率14%8%17%10%7%图:2019-2023年大成都涉宅土地成交大成都涉宅土地成交地价地价及溢价率及溢价率走势20192020202120222023成交宗数(左轴)184179214206157成交建面(右轴)2,2132,0241,9681,6011,19305001,0001,5002,0002,500050100150200250宗万20192020202120222067、23起始楼面价(左轴)4,7205,5437,1518,0609,217成交楼面价(左轴)5,4146,3567,5108,3169,985溢价率(右轴)15%15%5%3%8%0%4%8%12%16%04,0008,00012,00016,000元/一圈层成交建面(万)737 775 709 636 514 一圈层成交建面占比33%38%36%40%43%Zhenghe GroupSince 1998Page 46表:2022年、2023年1-11月重点城市涉宅土地交易指标对比来源:各城市土地交易信息官方网站,仅统计2023年1-11月公开市场交易涉宅土地(含住宅可开发面积地块),成都正合策68、略服务中心整理备注1:延期出让且再次交易时间未确定的计为终止备注2:截至2023年12月31日仅北京、上海、深圳、宁波(上限溢价率15%30%)仍限地价据中指报告,2023年成都宅地交易规模居22个重点城市第2位(仅次于长沙);取消上限地价后,成都一圈层优质宅地溢价率可达30-61%,宅地成交溢价幅度居22城一梯队成交|成都宅地交易规模居22城第二位,溢价幅度领先城市终止流拍宗数/占比平均溢价率零溢价宗数/占比2023年1-11月同比22全年2023年1-11月同比22全年2023年1-11月同比22全年长沙6宗/18%上涨上涨1313个点个点2.8%上涨上涨0.80.8个点个点20宗/74%69、下降下降1616个点个点成都成都8 8宗宗/6%/6%下降下降4 4个点个点8.7%8.7%上涨上涨5.55.5个点个点6565宗宗/53%/53%下降下降2828个点个点杭州2宗/2%上涨上涨1 1个点个点8.3%上涨上涨2.22.2个点个点34宗/33%下降下降1414个点个点武汉18宗/33%上涨上涨1818个点个点1.3%上涨上涨0.80.8个点个点33宗/89%下降下降1 1个点个点苏州2宗/3%下降下降2 2个点个点5.4%上涨上涨2.72.7个点个点42宗/74%下降下降5 5个点个点上海1宗/2%上涨上涨2 2个点个点6.1%上涨上涨2.92.9个点个点17宗/28%下降下降270、727个点个点南京4宗/5%下降下降1414个点个点5.4%上涨上涨2.62.6个点个点62宗/78%下降下降3 3个点个点合肥7宗/17%下降下降5 5个点个点15.9%15.9%上涨上涨7.47.4个点个点8宗/23%下降下降8 8个点个点广州13宗/27%上涨上涨1010个点个点7.8%上涨上涨6.16.1个点个点22宗/63%下降下降1818个点个点北京1宗/2%下降下降4 4个点个点8.3%上涨上涨2.42.4个点个点18宗/38%下降下降1010个点个点重庆0宗/0%持平0.7%下降下降1.21.2个点个点16宗/80%下降下降3 3个点个点深圳3宗/20%上涨上涨9 9个点个点171、0.6%10.6%上涨上涨1.41.4个点个点4宗/33%上涨上涨9 9个点个点Zhenghe GroupSince 1998Page 47I N S I G H T&S E R V I C EZHENGHEGROUP宅地供给控量提质,意向地块房企溢价拿地意愿好转宅地供给控量提质,意向地块房企溢价拿地意愿好转20232023年成都宅地交易规模及溢价年成都宅地交易规模及溢价幅度幅度均居全国前列均居全国前列ANSWER 01 ANSWER 01 2023年成都宅地交易是否升温?Zhenghe GroupSince 1998Page 48I N S I G H T&S E R V I C EZHEN72、GHEGROUPQUESTIONQUESTION20232023年房企拿地区域倾向性是否更明显?年房企拿地区域倾向性是否更明显?Zhenghe GroupSince 1998Page 49来源:成都公共资源交易服务中心,成都正合策略服务中心整理备注1:不同类型房企联合拿地的,宗数重复计入对应房企类型;国资持股房企计为国企、计为平台房企不再计入国企;市场化房企指央国企与民营房企备注2:各圈层不同房企类型拿地宗数占比为具备相应条件的宅地宗数/该圈层全年成交宗数5成宅地(79宗)由市场化房企竞得,一圈层近7成宅地溢价率超10%,二、三圈层6-8成宅地平台托底,二圈层邻主城板块可小幅溢价且以央国企及川73、渝民营拿地为主区域|市场化房企积极布局一圈层及二圈层邻主城板块表:2022-2023年成都分圈层涉宅用地成交情况(单位:宗)大成都一圈层二圈层三圈层2022年2023年2022年2023年2022年2023年2022年2023年终止流拍宗数/占比23/10%11/7%5/2%3/2%8/4%5/3%10/4%3/2%平均溢价率3%8%8%4%12%12%2%2%十陵、犀浦、华府、怡心十陵、犀浦、华府、怡心湖等板块溢价湖等板块溢价0%0%平台拿地宗数/占比140/64%79/50%79/50%49/53%15/23%15/23%38/64%33/58%33/58%53/79%31/84%31/874、4%央国企拿地宗数/占比38/17%43/27%43/27%33/35%33/51%33/51%3/5%8/14%8/14%建发、越秀等2/3%2/5%成都化纤厂民营拿地宗数/占比41/19%37/23%37/23%11/12%17/26%17/26%龙湖、邦泰、四川滨江、仁和、远达等川内民营18/31%16/28%16/28%龙湖、明信、银河、新希望、邦泰等川渝民营12/18%4/11%4/11%高宇、融信瑞和等Zhenghe GroupSince 1998Page 50房企|热点板块强竞争,央国企补仓深耕区,民营倾向小面积地市场化房企高溢价落子一圈层成熟改善板块(天新-麓湖/秦皇寺、成华-75、东客站、青羊-外光华等)央国企持续补仓深耕区域,川渝民营积极竞拍三环内、城南总价可控小面积地块图:2023年央国企、民营拿地溢价率溢价率14%14%板块板块明细分布央国企央国企平均拿地平均拿地6565亩亩板块板块溢价率溢价率武侯新城武侯新城32%32%外光华外光华20%20%东客站东客站17%17%中和中和15%太平寺太平寺15%九里堤九里堤15%包江桥包江桥15%二仙桥二仙桥15%高攀路高攀路15%锦江生态带锦江生态带15%麓湖麓湖15%内金沙内金沙15%秦皇寺秦皇寺14%民营房企民营房企平均拿地平均拿地4444亩亩板块板块溢价率溢价率麓湖麓湖61%61%成仁路成仁路43%43%秦皇寺秦皇寺76、40%40%红星路红星路34%34%大源大源15%花牌坊花牌坊15%包江桥包江桥15%锦江生态带锦江生态带14%二仙桥包江桥包江桥武侯新城中和外光华高高攀攀路路九里堤红星路花牌坊秦皇寺麓湖内金沙大源成仁路成仁路太平寺外光华:外光华:建发建发107107亩亩-19,40019,400元元/华润华润6666亩亩-20,80020,800元元/包江桥:包江桥:中能建中能建3434亩亩-17,80017,800元元/万科万科7474亩亩-14,90014,900元元/华润华润2929亩亩-20,70020,700元元/贵州仁怀屹泽贵州仁怀屹泽2626亩亩-18,40018,400元元/秦皇寺:秦皇寺:77、华发华发/华润华润143143亩亩-16,70016,700元元/保利保利4848亩亩-15,70015,700元元/邦泰邦泰3434亩亩-17,90017,900元元/锦江生态带:锦江生态带:保利保利4444亩亩-1414,600600元元/46/46亩亩-14,30014,300元元/邦泰邦泰5757亩亩-14,30014,300元元/内金沙:内金沙:中建中建3535亩亩-18,90018,900元元/红星路:红星路:邦泰邦泰1111亩亩-21,10021,100元元/二仙桥:二仙桥:港中旅港中旅4747亩亩-16,30016,300元元/九里堤:九里堤:保利保利5959亩亩-15,50078、15,500元元/武侯新城:武侯新城:中铁建中铁建5151亩亩-18,80018,800元元/太平寺:太平寺:中铁建中铁建/招商招商106106亩亩-17,80017,800元元/东客站:东客站:越秀越秀2929亩亩-15,30015,300元元/高攀路:高攀路:建发建发1414亩亩-19,50019,500元元/大源:大源:远大远大141141亩亩-20,70020,700元元/麓湖:麓湖:四川滨江四川滨江4444亩亩-16,90016,900元元/中铁建中铁建/招商招商7676亩亩-17,20017,200元元/中和:中和:华润华润3131亩亩-20,00020,000元元/成仁路:成仁路79、:仁和春天仁和春天2929亩亩-23,50023,500元元/花牌坊:花牌坊:四川华筑四川华筑6 6亩亩-16,10016,100元元/来源:成都公共资源交易服务中心,成都正合策略服务中心整理备注1:蓝色字体为央国企、绿色字体为民营备注2:图中分板块分房企拿地具体写法:房企房企+拿地亩数拿地亩数+楼面地价楼面地价Zhenghe GroupSince 1998Page 51来源:成都公共资源交易服务中心、成都锐理数据、正合数据库,成都正合策略服务中心整理空间|多板块地价创新高,若无产品力跃升,实现高房价较困难图:2022-2023年典型板块成交楼面地价成交楼面地价对比区域区域板块板块清水限价清水80、限价周边近周边近2 2年在售项目年在售项目房价房价价差价差最高清水均价最高清水均价业态业态主力卖点主力卖点青羊外光华32,000 32,000 29,999 叠拼产品、稀缺业态7%7%锦江包江桥36,000 36,000 29,883 高层地段、品牌20%20%高新中和34,000 34,000 31,599 大平层地段、产品8%8%大源36,000 36,000 34,741 高层稀缺地段、品牌4%4%新川34,000 34,000 34,110 别墅地段、产品0%0%表:典型板块成交楼面价与周边典型在售项目房价对比(单位:元/)2023年6宗宅地刷新板块地价(成仁路29亩2,3500元/刷81、新成都楼面地价),楼面价超2万/地块较22年(1宗)明显增加至7宗;在稀缺地段和产品力加持下,清水限价与在售盘房价差可在10%内20,700 20,200 20,000 18,600 17,200 18,800 16,300 20,800 15,500 16,600 17,200 5,00010,00015,00020,00025,000元/2022年2023年包江桥新川中和三圣乡红牌楼武侯新城二仙桥外光华九里堤荷花池麓湖Zhenghe GroupSince 1998Page 52I N S I G H T&S E R V I C EZHENGHEGROUP市场化房企积极布局一圈层、二圈层邻主82、城板块市场化房企积极布局一圈层、二圈层邻主城板块成熟改善板块竞争激烈,地价创新高成熟改善板块竞争激烈,地价创新高若无产品力跃升,后期实现高房价较为困难若无产品力跃升,后期实现高房价较为困难ANSWER 02 ANSWER 02 2023年房企拿地区域倾向性是否更明显?Page Page 5353I N S I G H T&S E R V I C E投资运营新房营销咨询运营PART 2PART 2-3 3公 寓 市 场ZHENGHEGROUPZhenghe GroupSince 1998Page 54图:2018-2023年大成都公寓供销价年度走势表:2018-2023年成都分圈层公寓房价降幅一83、览表来源:成都锐理数据,成都正合策略服务中心整理备注:一圈层中主城区2023年新入市项目世纪空间约13万/东方希望中心11万拉高整体供应,天府新区蔚蓝卡地亚花园城新增供应6.6万一圈层一圈层二圈层二圈层三圈层三圈层2018年37%28%/2019年0%4%5%2020年-5%-6%-2%2021年-6%-8%3%2022年-4%6%2%2023年-3%-1%2%头部项目以价换量吸附中下游项目客户,大成都公寓销量再创新低(129万,同比-13%)一圈层成交占比提升,结构性因素下房价降幅缩小(10,472元/,同比-0.5%)公寓|头部项目以价换量聚客,大成都整体量价齐跌2018年2019年20284、0年2021年2022年2023年新增面积(左轴)561.8550.6303.9309.6133.0170.6销售面积(左轴)420.7383.6293.0332.4147.6128.6成交均价(右轴)12,91911,79411,52711,26710,52610,47205,00010,00015,0000200400600万元/表:2023年大成都公寓销量销量TOP10TOP10排行排行(单位:、万、元/、套/月)TOPTOP项目项目行政区行政区板块板块主力面积主力面积主力总价主力总价成交均价成交均价均价对比均价对比月均销量月均销量销量对比销量对比2222年年1项目A温江区城区70-7585、45-506,605-3%62 37372项目B高新区新川41-5940-609,956-12%12%86 22年封盘3项目C新都区商贸城30-5120-356,689 1%76 43434项目D双流区怡心湖150-170330-37021,580 6%16 15项目E成华区二仙桥30-3540-4512,790 新项目77/6项目F锦江区川师34-10850-16515,136-11%11%21 17177项目G天府新区 秦皇寺46-7250-8011,097-22%22%27 14148项目H天府新区华阳47-6840-558,031-20%20%33 14149项目I郫都区城区37-4186、25-307,279 4%45410项目J天府新区 万安南166-250215-32512,964-9%9%83Zhenghe GroupSince 1998Page 55123456789101112图:2023年大成都公寓供销价月度走势来源:成都锐理数据,成都正合策略服务中心整理项目项目开盘开盘/加推加推渠道佣金渠道佣金优惠变化优惠变化20232023年月销量图年月销量图项目A加推分销聚焦高点位6-7%特价房优惠2-3%首付分期项目B加推全渠道聚焦点位提高7-9%特价房8500起首付分期项目C首开分销聚焦高点位6%首开优惠2-5%TOP10项目抢“小阳春”节点补货冲量,其3月销量环比增量占87、大成都总增量93%公寓|TOP10项目“小阳春”抢跑,中下游项目依然低迷万元/表:2023年成都公寓销量销量TOP10TOP10典型项目月度典型项目月度成交走势1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月新增面积(左轴)19.80.042.124.95.88.88.612.19.611.515.212.3销售面积(左轴)6.912.317.715.614.17.810.110.89.19.28.16.9成交均价(右轴)9,904 11,831 9,693 11,019 9,326 10,804 11,344 10,001 10,119 11,464 10,785 9,77903,0088、06,0009,00012,00015,0000.010.020.030.040.050.0供应:个案带动上涨,1月世纪空间项目新增供应13万;3月千禧河畔国际社区15万、东方希望中心11万,麓山优拾壹17万;4月主力供应中建天府公馆7万,金证同洲ONE6万,香榭宸光里4万TOP10增量占比92.6%1234567891011122-5月成交量占全年60%1234567891011122-3月成交量占全年40%2-3月成交量占全年78%月月月Zhenghe GroupSince 1998Page 56表:2023年成都典型热销公寓典型热销公寓项目投资价值测算(单位:、元/、套)来源:成都锐理数89、据、贝壳,成都正合策略服务中心整理备注:投资回报率=(月租金*12个月)/公寓销售总价,未考虑公寓交易税收成本公寓|投资优势不明显,维持走量相对困难项目行政区主力租赁面积销售均价月均销量项目卖点月租金投资回报率测算项目A温江区70-756,605 62双地铁口交汇、类住宅属性、单总价低1,300-1,500 3.37-3.63%项目B高新区51-599,956 86临近地铁口、新川公园、强渠道2,000-2,500 4.73-5.11%项目C锦江区33-4015,136 21类住宅属性、川师旁、生活配套齐全2,400-3,000 5.77-5.95%项目D天府新区44-678,031 33类住90、宅属性、南湖公园、生活配套齐全1,800-2,500 5.58-6.11%项目E高新区40-5010,448 38紧邻地铁口、精装准现房、架空层设计2,100-3,000 6.07-6.89%项目F郫都区37-487,279 45有轨电车口、水电气三通、低单总价1,400-1,800 6.18-6.24%理财产品投资回报率 2023年太保资产、华安资产、建信保险资管、太平资产、英大资产、民生通惠资产的固收类资管产品年化收益率均超过超过10%10%2023年黄金投资回报率超超14%14%2023年典型热销公寓项目主力依托“低总价/地铁口/类住宅属性”等卖点实现走量,投资回报率主力约4.7-6.191、%,相较常规理财产品优势不明显Zhenghe GroupSince 1998Page 57来源:成都市住房和城乡建设局,成都正合策略服务中心整理项目行政区租金面积月租金保障性住房租金/市场公寓租金丁香公寓高新区30-34501,500-1,7000.52海棠公寓高新区4238-421,600-1,7600.77锦邻公寓中港广场锦江区3445-501,550-1,7200.72蓉善成家青年公寓成华区28-3130-45840-1,4000.67保障房类型2021年6月国务院出台的关于加快发展保障性租赁住房的意见提出“需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”建设目标加92、大保障性住房建设和供给实施城市支持城区常住人口300万以上大城市率先探索实践,具备条件的城市要加快推进筹建方式 保障房以划拨方式供应土地,仅支付相应土地成本。要充分利用依法收回的已批未建土地、房企破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障房 有条件支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房,变更土地用途不补缴土地价款 商品住房库存大的城市,适当改建或收购存量商品房用作保障房公寓|保障房筹建加速,一定程度挤压公寓市场空间已配租保障性租赁住房保障性租赁住房“十四五”期间成都计划筹集“十四五”期间成都计划筹集3030万套万套(间间)年均年均6 6万套万套(间间)9,214套(间)93、-2023年已筹建2023年成都市新推出16个保障房项目,共计9,270套(间),配租率99%,申请门槛低(无年收入/户籍/社保要求)申请人数远超房源数通过非居住存量土地建设、非居住存量房屋改建、居民自有住房纳管等方式筹集房源17.4万套(间)表:成都保障性租赁住房租金对比(单位:元/月、元/月)保障性住房保障性住房中共中央政治局会议:中共中央政治局会议:加大保障性住房建设和供给加大保障性住房建设和供给成都保租房年均筹建计划6万套、2023年配租保租房约1万套,叠加配售型保障房加速入市,对公寓出租、出售市场均形成分流20232023年年8 8月月2525日日 国务院审议通过国务院审议通过关于规94、划建设保障性住房的指导意见关于规划建设保障性住房的指导意见Zhenghe GroupSince 1998Page 58公寓市场公寓投资回报率竞争力不具优势保障房加速入市,稳量压力增大I N S I G H T&S E R V I C EZHENGHEGROUPZhenghe GroupSince 1998Page 59表:全国部分省市针对商业公寓落户/商改住/改建保租房等相关政策文件来源:政府官网,成都正合策略服务中心整理类别类别省省/市市具体内容具体内容落户浙江省支持孵化器、众创空间、特色小镇等设立集体户,取消集体宿舍的条件限制,允许人才公寓、酒店式公寓设立集体户,推行设立社区(村)公共集体95、户长沙市在我市通过购买、受赠、继承、自建、单位分配等途径,拥有了住宅、商业用房、商住两用房或办公用房合法所有权的,实行“一房一户”落户,可以将本人户口迁入我市房屋所在地城镇地区宁波市在我市投资办企业、个人创业税款缴纳满3年或社保缴纳满3年,且取得商业用房或办公用房合法所有权的,可将本人、配偶、未成年子女户口迁入到房产所在地的社区集体户商改住贵港市公寓或办公性质的非住宅商品房,为适应市场需求变化,可按程序调整为住宅性质商品房出售湖北省支持非住宅商品房去库存,对已出让尚未建设的非住宅商品房用地,支持按“商改住”“商改公”进行规划修改,用于还建安置、养老产业、文体产业等项目用途开发建设保障房广州市已96、建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等合法非居住存量房屋,可以宗地或栋为单位按规定改建为保障性租赁住房厦门市本市行政辖区内经合法批建并已建成的商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非住宅类存量房屋,在房屋安全和消防符合要求情况下,可申请改建(或认定)为保障性租赁住房安置房洛阳市支持县区政府购买新建商品住宅或公寓作为征收补偿安置房附件|公寓“去库存”方式整理可落户可落户 允许商业用房、商住用房等落户 落户后可在对应教育服务区排序录取入学,但根据各地不同招生录取顺序,或存在住宅产权满额无法入学的情况商改住商改住 2023年12月13日,长沙市规划局公示春江郦城项目,拟将原本规划为公寓式办公97、的20号栋调整为住宅 南宁目前已有十多个项目“商改住”保租房保租房 国务院14号文指出,商品住房库存大的城市,适当改建或收购存量商品房用作保障房目前深圳、天津、厦门、广州等均出台非居住存量房改建保障租赁住房相关政策措施主要为“可落户、商改住、保障性住房、安置房”等Zhenghe GroupSince 1998Page 60附件|2023年公寓市场供销量价数据对比来源:成都锐理数据,成都正合策略服务中心整理备注:一圈层中主城区2023年新入市项目世纪空间约13万/东方希望中心11万拉高整体供应,天府新区蔚蓝卡地亚花园城新增供应6.6万大成都大成都一圈层一圈层二圈层二圈层三圈层三圈层供应面积17098、.6 95.1 66.3 9.2 同比28.3%78.6%-9.1%35.2%成交面积128.6 67.0 54.8 6.8 同比-12.8%-8.2%-12.2%-43.8%成交均价10,472 12,8768,0856,993同比-0.5%-3.5%-1.3%1.9%存量面积533.6 256.5 235.8 41.3 出清周期49.8 46.0 51.6 72.4 出清周期对比2022年底 9.9 9.4 7.5 35.0 表:2023年成都分圈层公寓供销存价一览表(单位:万、元/、月)Zhenghe GroupSince 1998Page 61图:2018-2023年大成都商业供销价年99、度走势图:2018-2023年大成都写字楼供销价年度走势来源:成都锐理数据,成都正合策略服务中心整理备注:商业仅统计底商、集中式商业、商业街、专业市场;存量指预售证未售存量商业:均价逐年下滑,成交量首次降至93万,去化周期高达13年写字楼:市场需求活跃度低,租金持续下滑,利空写字楼去化,出清周期达8年附件|商办市场行情低位,供销双低,库存压力高企万元/201820192020202120222023新增面积(左轴)301252186141106121销售面积(左轴)19617413216411393成交均价(右轴)25,44924,00819,35219,39916,17314,952010,100、00020,00030,0000150300450201820192020202120222023201820192020202120222023新增面积(左轴)465969268757销售面积(左轴)343952773441成交均价(右轴)12,00312,73012,26013,11113,29011,76205,00010,00015,00004080120万元/201820192020202120222023表:2023年成都分圈层商业供销存价一览表(单位:万、元/、月)一圈层一圈层二圈层二圈层供应面积63.0 33.2 同比36.0%-4.4%成交面积43.9 33.1 同比5.8%101、-23.8%成交均价17,964 13,098 同比0.9%-19.8%存量面积596.4 448.5 出清周期163.2 162.5 表:2023年成都分圈层写字楼供销存价一览表(单位:万、元/、月)一圈层一圈层二圈层二圈层供应面积49.4 8.1 同比-41.0%161.2%成交面积38.4 2.3 同比16.7%220.0%成交均价11,8049,160同比-11.19%1.1%存量面积266.6 38.6 出清周期83.4 202.6 供应:一圈层因天府新区个案带动,三利广场供应8万拉高整体供应面积供应:二圈层因个案带动,电子科技大学三医智能科技园2.8万/人居长岛荟城1.9万成交:因102、2022年二圈层仅成交0.7万,故同比增长较大Page Page 6262I N S I G H T&S E R V I C E投资运营新房营销咨询运营PART 3PART 3趋 势 展 望ZHENGHEGROUPZhenghe GroupSince 1998Page 63“稳经济”仍存压力,宏观政策重点在于托底而非刺激,2024年经济上行动力大概率缺失宏观政策将重点着力推进经济结构转型,经济增长新动能实现前,房地产、基建等旧动能仍需维稳背景|经济增长新动能实现前,房地产、基建等旧动能仍需维稳有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多,国内大循环存在堵点稳中求进、以进促稳、103、先立后破稳中求进、以进促稳、先立后破财政政策财政政策货币政策货币政策积极财政政策要适度加力,提质增效积极财政政策要适度加力,提质增效稳健的货币政策要灵活适度、精准有效稳健的货币政策要灵活适度、精准有效地方政府债务风险化解的“一揽子化债方案”下超过1 1万亿地方特殊再融资债券万亿地方特殊再融资债券1 1万亿特别国债指向保投资万亿特别国债指向保投资、保就业保就业中央金融工作会议要求;始终保持货币政策的稳健性,更加注重做好跨周期和逆周期调节,充实货币政策工具箱实际操作中,货币行为是多目标均衡,不可能同时货币行为是多目标均衡,不可能同时兼顾多目标,只能阶段围绕某一目标灵活调整兼顾多目标,只能阶段围绕某104、一目标灵活调整打开国债空间,打开国债空间,20242024继续释放继续释放有降准降息,但流动性动态均衡有降准降息,但流动性动态均衡20232023年中央经济工作会议年中央经济工作会议来源:政府官网,成都正合策略服务中心整理 仍强化经济结构转型,只是注意“立”与仍强化经济结构转型,只是注意“立”与“破”的节奏“破”的节奏“立”的行业代表增长,“破”的行业代“立”的行业代表增长,“破”的行业代表托底表托底Zhenghe GroupSince 1998Page 64“三个不低于”松绑房企融资,但金融对地产输血不回血,无法成为地产“转向阀”“保交楼”稳步推进,尽力不再新增暴雷房企或保交楼项目地产|继续105、着力房地产软着陆,尽量避免新增保交楼问题2020年:“三道红线”和“贷款两集中”2022年:“三支箭”2023年:“三个不低于”各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速 对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速 对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速宣布日期宣布日期纾困机构纾困机构受益房企受益房企纾困方式纾困方式纾困项目纾困项目投入资金投入资金1.12中国信达、信达地产言成集团并购基金深圳22亿货值项目6.81亿1.19和昌集团并购基金深圳340亿货值旧改90亿2.6中南建设并购基金深圳46亿货值旧改25.5亿2.8东方资产旭辉集团集团合作协议未披露未披露2.11华融106、中信城开株洲华晨 共益债投资+代建代管 华晨山水豪庭、华晨云溪湾等12亿2.23东方、长城、安居建业 中国恒大并购基金深圳恒大时代之光(旧改)等177亿4.26福田安城投、长城佳兆业并购+融资+合作开发佳兆业深圳佳园项目未披露5.14中国信达赫华恒瑞 处置踩雷信托不良债权 北京海淀万柳书院75套房源47亿6.25中国华融万达地产并购+融资武汉中央文化区项目未披露6.30长城国富金科股份引入战略投资者集团未披露地方政府做好预售资金监管;其他保障房体系与保交楼政策结合;督促企业自筹融资;政策性银行保交楼资金注入;保险机构AMC机构出方案接盘保交楼推进保交楼推进来源:政府官网,成都正合策略服务中心107、整理Zhenghe GroupSince 1998Page 65表:现阶段成都购房政策 VS 一二线典型城市执行情况(注:限贷仅统计各城市限购区域规则限贷仅统计各城市限购区域规则)来源:各城市政府官方,成都正合策略服务中心整理备注1:绿色字体为较典型城市政策宽松项、红色字体为较典型城市严格项;限贷仅统计各城市限购区域规则备注2:成都一圈层指主城+高新南区+高新西区+天府新区、二圈层指近郊、三圈层指远郊,统计截至2023年12月31日二线城市全域不限购趋势下,成都一圈层(不含高新西)限购(非人才非户籍居民需6个月社保)与限购城市相较,成都首付比例及房贷利率略高(杭州限购区首付突破首套房3成、二套108、房4成)成都政策|限购及限贷存在微调空间类型成都一二线典型城市现执行政策参考限购区域一圈层限购高新西、二三圈层不限购全域不限购:南京、合肥、武汉、福州、重庆、贵阳、昆明等二线城市外围不限购:广州黄埔&番禺&花都、杭州余杭&临江&富阳&萧山&钱塘、西安主城二环外及西咸房屋类型144(新房、二手房)限购首置/大户型不限购:苏州120、长沙首套房法拍房不限购:杭州套数非户籍:2套户籍:两人家庭3套、单身2套可购套数增加:武汉户籍3套、非户籍2套,厦门户籍单身2套社保/非户籍:限购区连续社保6个月户籍:限购区落户可购2-3套房非户籍:杭州有社保/个税缴纳记录户籍:落户可购2套房人才在蓉工作A-F类人才109、(本科起)不限户籍&社保时间A-E类人才(研究生起)不限购房区域人才限购:天津就业的大学毕业生人才认定:深圳人才购房门槛降至专科父母投靠父母投靠落户可作独立家庭限购1套南京户籍家庭有60岁成员限购指标加1套多孩两孩限购指标加1套、三孩加2套多孩限购指标加1套/可新购1套:杭州多孩不限可购套数:中山多孩不提供住房证明(现已全域不限购)转保租房自有住房转保租房可新购1套自有住房转保租房可新购1套:长沙限贷首付比例首套房:限购区30%、非限购区20%二套房:限购区40%、非限购区30%首套房:杭州25%、上海30%二套房:杭州35%、深圳40%房贷利率首套房:LPR-20BP二套房:限购区LPR+3110、0BP、非限购区LPR+20BP首套房:上海LPR-10BP、南京LPR-30BP二套房:杭州LPR+30BPZhenghe GroupSince 1998Page 66来源:正合数据库,央行城镇储户问卷调查报告,成都正合策略服务中心整理备注:样本项目仅统计当周同时监测到来访和认购数据的项目,且不含当周开盘或加推项目图:2022.12-2023.12成都住宅项目案场单项目周均认购套数单项目周均认购套数监测成都政策|收入预期及市场信心不足,政策调整效果受限制2024年,成都“因城施策”可调整空间不及2023年8-9月;经济上行动力缺失利空收入预期修复,叠加楼市信心低位盘整,预计2024年政策松绑111、对楼市拉动作用有限第一轮脉冲:“小阳春”第二轮脉冲:2023年9月-国庆经济修复12月防疫转向,全面“拼经济”信心充足,收入预期好转“稳经济”基础不牢固,经济运行指标底部盘整全国楼市强二线城市定向调整限购&限贷,一线与强二线城市现“小阳春”“认房不认贷”、“三个不低于”等利好频,限制政策加速退出,个别松绑明显城市(西安)现恢复迹象成都政策【限贷】1月二套房首付降2成八条政策陆续松绑【限价】、【限购】高新西&二圈层不限购、【限贷】首付降1成024681012套12-1月:3.6套7-8月:3.7套第一轮周均:8.0套第一轮脉冲 18周第二轮脉冲 两次波峰2023周均 5.4套第二轮周均:5.8套112、Zhenghe GroupSince 1998Page 67图:成都2023年新建商品住宅刚性需求容量测算备注1:常住人口为各城市统计年鉴数据(2022年为统计公报数据),近三年常住人口年增量=(2022年末人口-2019年末人口)/3年备注2:2024年城镇人均住房面积为根据统计年鉴上2019-2021年年均增量估算;棚改户数为官方新闻报道的2023年计划完成户数2024年成都新房市场潜在规模约1,400万,约占近两年新房真实销量8-9成城镇人口增长需求:1,106万近3年年均常住人口流入量(28.6万人)*2024年预计城镇人均住房面积(38.6)住房改善需求:1,221万2024年预计常113、住城镇人口(1,769万人)*城镇人均住房面积年均增量(0.7)房屋更新需求:20.8万2023年棚改户数(3,062户)*棚改套均面积(85)*货币化安置比例(80%)1,409万成都新房刚性需求容量2024年总住房需求(2,348万)*新房市场份额(60%)需求|2024年成都新房潜在容量约1,400万1,553万2022年新房真实销量1,769万2023年新房真实销量占比80%占比91%Zhenghe GroupSince 1998Page 68“保障性住房、公共设施基础、城中村改造”三大工程建设高频提及,保障房入市节奏加快参考深圳2023年配售型保障房建设体量,预计对刚需市场分流作用有114、限分流1|保障房建设加速,但供给规模较小,分流作用有限三大工程之保障房三大工程之保障房-保障性配售型住房保障性配售型住房建设目标建设目标加大保障性住房建设和供给范围范围城区常住人口城区常住人口300300万以上万以上率先探索率先探索,具备条件的城市要加快推进,暂不具备条,暂不具备条件城市做好政策及项目储备件城市做好政策及项目储备类型类型原有以租赁为主,现扩展建设原有以租赁为主,现扩展建设配售型保障性住房配售型保障性住房管理方式管理方式保本微利,封闭管理保本微利,封闭管理资金资金不得新增地方债务压力不得新增地方债务压力,量力而行,量力而行针对人群针对人群住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引115、进人才来源:政府官网,成都正合策略服务中心整理中央会议多次提及“三大工程”中央会议多次提及“三大工程”中央政治局会议4月7月中央政治局会议中央经济工作会议中央金融工作会议10月12月提出提出再次提及再次提及加快推进加快推进明确提出加快明确提出加快三大工程之保障房三大工程之保障房-保障性租赁住房保障性租赁住房建设目标建设目标“十四五”期间成都计划筹集“十四五”期间成都计划筹集3030万套万套(间间)年均年均6 6万套万套(间间)已筹建已筹建17.417.4万套万套(间间)已配租已配租9,2149,214套套(间间)-2023年12月28日,深圳首批13个配售型保障性住房项目集中开工,建设面积75116、.775.7万万,合计1 1万余套万余套深圳深圳-参考深圳保障房供应量及成都新房销量,1万余套对市场冲击有限对市场冲击有限Zhenghe GroupSince 1998Page 69来源:成都锐理数据、正合数据库,成都正合策略服务中心整理备注:因四舍五入原因,显示数据和实际值略有差异图:2023年成都一二圈层新房二手房分面积段新房二手房分面积段成交套数占比二手房挂牌量高企(22万套),且房龄10年内次新房挂牌量约占29%23年二手房首改户型(120-140)加速入市,及120以上占比近5成,对新房首改市场分流分流2|二手房次新房分流新房首改图:2020-2023年成都一二圈层二手房新增供应分面117、积段二手房新增供应分面积段占比30%30%26%26%27%27%-40%-30%-20%-10%0%新房二手房核心主力核心主力120120-180180次主力次主力9090-12012040%30%20%10%0%48%48%25%25%0%10%20%30%40%50%6060以下以下6060-90909090-120120120120-140140140140-180180180180以上以上核心主力核心主力6060-9090次主力次主力9090-12012010.5%11.0%10.0%8.4%46%46%46%43%25%25%24%24%25%25%28%28%10%10%10%1118、0%10%10%11%11%6%6%6%6%3%3%3%3%0%20%40%60%80%100%2020202020212021202220222023202360以下60-9090-120120-140140-180180以上Zhenghe GroupSince 1998Page 70表:2024年成都及分行政区新建商品住宅预计供应量盘点预计供应量盘点(单位:万、月)2024年新房可入市体量已覆盖未来2年的常态去化,远郊有一定库存过剩风险供应|新房市场可售量充足,核心区品改维持高供托底全年规模圈层已取证可售量待取证可售量总可售量平台房企可售量占比预售证存量去化周期项目端土地端可售量去化周期主119、城321 6.2 402 293 1,017 19.7 19.7 35%天府新区160 6.5 243 119 522 21.2 21.2 26%近郊421 9.3 487 455 1,363 30.1 30.1 34%远郊397 15.3 352 1216 1,965 75.7 75.7 61%合计1,300 8.8 1,484 2,083 4,867 33.0 33.0 44%来源:成都公共资源交易服务中心、成都锐理数据、正合数据库,成都正合策略服务中心整理备注1:【已取证可售量】为预售证未售存量;【待取证可售量-项目端】为主力在售项目近3年月均销量*12;【待取证可售量-土地端】2015120、年至今已成交但未取证的住宅可售体量,剔除租赁/无偿移交等不可售体量,且平台房企开发周期按照12个月,市场化房企按照8个月,单项目年总体量上限为10万;【去化周期】为当期存量/2023年月均销量备注2:城市核心板块(6个)指土地稀缺,城市天花板售价,拥有已成熟顶级地段、或具超级生态资源/规划为城市核心区;区域核心板块(37个)指主城各区成熟地段,土地较为稀缺,主城成熟配套区域区域总可售量占比一圈层城市核心板块城市核心板块+区域核心板块区域核心板块成华区313 20%占比约24%,主力塔子山、崔家店金牛区218 14%高新区163 11%占比约95%,主力新川、中和锦江区97 6%占比约100%,121、主力包江桥、三圣乡青羊区112 7%占比约61%,主力内外金沙、外光华武侯区114 7%占比约89%,主力武侯新城、红牌楼天府新区522 34%占比约31%,主力麓湖、秦皇寺合合计计占占比比约约43%43%Zhenghe GroupSince 1998Page 71来源:成都公共资源交易服务中心、成都锐理数据,成都正合策略服务中心整理图:2022-2023年典型板块成交楼面地价成交楼面地价对比20,700 20,200 20,000 18,600 17,200 18,800 16,300 20,800 15,500 16,600 17,200 5,00010,00015,00020,00025122、,000元/2022年2023年包江桥新川中和三圣乡红牌楼武侯新城二仙桥外光华九里堤荷花池麓湖供应|地价创新高加速产品升级,高房价下销售速度或放缓2023年6宗宅地刷新板块地价(成仁路29亩2,3500元/刷新成都楼面地价),楼面价超2万块增加至7宗新房总价超600万后月均成交走低,高价地加速产品升级抬升房价,销售速度或放缓图:2023年一圈层分总价段分总价段的单项目月均成交单项目月均成交套数趋势02468套超总价天花板后超总价天花板后销售速度放缓销售速度放缓Zhenghe GroupSince 1998Page 72图:成都正合购房者心态调研-成都房价预期成都房价预期的客户占比8成受访者认可123、成都房屋保增值能力,但预计房屋贬值的受访者占比仍居历年高位7成受访者看稳看涨房价,其中预计2024年房价上涨的受访者占比提升7个点转化动力1|认为房屋保值增值仍为主流,市场信心略有修复图:成都正合购房者心态调研-成都房屋价值预期成都房屋价值预期的客户占比来源:成都正合购房者心态调研、豪宅品审局客户调研,成都正合策略服务中心整理备注:因四舍五入原因,显示数据和实际值略有差异0%30%60%90%2020.062020.122021.062021.122022.062022.122023.062023.12增值保值/对抗货币贬值可能贬值主流认为保值主流认为保值0%30%60%90%2020.06 124、2020.12 2021.06 2021.12 2022.06 2022.12 2023.06 2023.12上涨下跌持平预期房价上涨的客户占比较6月涨涨7 7个点个点Zhenghe GroupSince 1998Page 73图:成都正合购房者心态调研-延迟延迟/放弃购房计划放弃购房计划(2(2年内不考虑年内不考虑)原因原因近5成受访者表示将延迟购房,购房迫切性不足;“稳房价”预期与支付力为需求转化的两大影响因素,且支付力不足对需求释放的阻碍性增强34%34%202320232022202246%46%政策放宽/降价担心亏本收入/消费计划变故支付力不够21%21%20232023202220125、2212%12%转化动力2|购房迫切性不足,支付力不足对需求释放阻碍增强图:成都正合购房者心态调研-延迟购房延迟购房的客户占比来源:成都正合购房者心态调研、豪宅品审局客户调研,成都正合策略服务中心整理备注:因四舍五入原因,显示数据和实际值略有差异放弃购房,2年内不考虑购房图:成都正合购房者心态调研-购房原因购房原因的客户占比2022.122022.122023.062023.062023.122023.12人生置业节点46%45%39%39%功能改善40%27%27%27%环境改善19%16%16%必要性必要性86%86%91%91%82%82%延迟购房,但大概率2年内会购房较2022年12月126、+13个点Zhenghe GroupSince 1998Page 741001502002503003501 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 1120192020202120222023新房套均总价新房套均总价二手房套均总价二手房套均总价来源:成都锐理数据、正合数据库,成都正合策略服务中心整理图:2019-2023年成都一、二圈层新房二手房成交套均总价差新房二手房成交套均总价差走势2023年成都二手房销量大幅增长(全年销售约20万套),为新房储备改善需求新房二手房价差快速增长,换房置业成本陡增(“卖一换一”127、变“卖二/三换一”),预计轮动效应走弱转化动力3|二手房高量交易储备需求,换房成本陡增削弱轮动图:2019-2023年成都二手房成交量价二手房成交量价走势2023年总价差扩大至151151万万160160万万311311万万14,00015,00016,00017,00018,00020192020202120222023元/二手成交套数(套)二手成交均价(元/)Zhenghe GroupSince 1998Page 7505,00010,00015,00020,00025,00005001,0001,5002,0002,5003,0003,50020142015201620172018201128、920202021202220232024E元/万销售面积(左轴)成交均价(右轴)图:2024年大成都量价预判来源:成都锐理数据,成都正合策略服务中心整理新房潜在需求仍具规模,但转化动力略弱,预计2024年新房销量约1,600万(按2023年剔除销量冲高期后常规130万月销量计算)大成都房价整体持稳,圈层分化加剧,一圈层产品力提升带动房价小幅上涨,二、三圈层因阶段性营销房价或有波动量价预判|大成都全年量约1,600万,整体房价持稳去库存宽松期“房住不炒”加码期抑投机&支持合理需求补漏期稳地产宽松期20142015201620172018201920202021202220232024EPage129、 Page 7676致力于成为您最佳的合作伙伴致力于成为您最佳的合作伙伴!Towards More SustainableDevelopment.证 券 代 码8 3 4 2 0 9投资运营新房营销咨询运营正合股份公众号版权声明:本报告由正合股份原创(包括正合股份整合公开渠道信息发布)。未经正合股份书面同意,不可对报告内容的整体或部分以任何形式进行节选、截取、转载或不具名引用,无论前述情形是否以商业牟利为目的。报告内容仅代表正合股份观点,且正合股份已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实,以确保反映市场真实。报告内容不构成投资建议。成都正合地产顾问股份有限公司版权所有Copyright 2024 All Rights Reserved李倩|大客户服务T 028-8624 6868-506E 谭天资|大客户服务T 180-8085-6192E
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