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2024年房地产行业年度策略(43页)
2024年房地产行业年度策略(43页).pdf
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本月报告
上传人:Le****97 编号:893899 2024-01-31 43页 1.09MB
1、中 泰 证 券 研 究 所专 业 领 先 深 度 诚 信2 0 2 4.1.2 4证券研究报告2024年房地产行业年度策略分析师:由子沛 执业证书编号:S0740523020005 Email: 分析师:侯希得 执业证书编号:S0740523080001 Email: 分析师:李垚 执业证书编号:S0740520110003 Email: 目录目录CONTENTS专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所政策回顾展望行业规模及城中村规模测算行业基本面数据及房企销售情况板块财务分析01.02.03.04.投资建议05.风险提示06.CONTENTS目录CCONTENTS专 业 领 2、先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所1政策回顾4政策回顾及展望政策回顾及展望 2023年,房地产市场先扬后抑,继续底部调整,政策力度前稳后松。7月24日中央政治局会议提出了“行业供需关系发生重大转变”的重要定调,之后行业政策持续优化,需求端方面,降首付、降利率、放开认房不认贷、放松限购等政策接踵而至,供给端方面,信贷优化政策不断推出,支持主体融资,缓解房企资金压力,地方方面,限制政策加速松绑,全年全国各省市持续推进松绑政策,多数城市限制性政策全面放开,行业“政策底部”已然到来。展望2024年,中央层面来看,房地产政策有望从四个方向3、发力,一是“三大工程”即保障房、城中村改造、平急两用基础设施的配套措施有望加速落地,并以此为抓手推动构建房地产发展的新模式;二是需求端多措并举,降低购房门槛和购房成本,释放市场潜在需求;三是企业端,防范和化解房企的债务风险,满足及支持房企的合理融资需求;四是保交楼方面,专项款有望加速落地,稳定市场信心。地方层面来看,调控政策将进一步优化,一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间,放松限购、调整交易税费征免年限、首付比例调整等均是可选方案,多数二三线城市或将全面放开限制性政策并加码需求端的刺激。51 1-6 6月中央月中央&地方政策回顾地方政策回顾 2023年上半年,政策以稳为主,多为对现行制度4、的优化调整,意在防范风险、规范市场秩序,力度限于“托而不举”。时间施政主体政策内容1月中央央行、银保监、证监会:建立首套住房贷款利率政策动态调整机制:新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降城市可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限;实施改善优质房企资产负债表计划,开展“资产激活”、“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动全国住房和城乡建设工作会议:以增信心、防风险、促转型为主线支持刚性和改善性住房需求,房住不炒增加保障性租赁住房供给,推进棚户区改造与城市更新2月中央证监会:启动不动产私募投资基金试点工作央行、银保监会:支持商业银行发放长租房开发建设贷款、租赁住房团体购5、房贷款、住房租赁企业经营贷及用于住房租赁的金融债券3月中央发改委:支持消费基础设施REITS发行;国务院政府工作报告:有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张;加强住房保支持障体系建设,刚性和改善性住房需求;自然资源部不动产“带押过户”4月中央政治局会议:“房住不炒”,因城施策,支持刚性和改善性住房需求,做好保交楼保民生、保稳定工作,推动建立房地产业发展新模式;银保监会:全面推进乡村振兴,重点为新市民住房消费等方面提供金融支持地方杭州:余杭、临平、钱塘部分街道纳入差异化限购范围合肥:庐阳区部分区域取消限购郑州:二环外取消限购,二环内正常限购5月中央国常会:审议通过关于在超大6、特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见;住建部、市场监管总局:规范房地产经纪服务6月中央央行:5年期以上LPR下调10BP至4.2%国务院“十四五”新型城镇化实施方案批复地方青岛:非限购区首套最低首付比降低至 20%,二套降低至30%资料来源:wind、中国人民银行官网、各地方政府官网、中泰证券研究所67 7-1212月中央月中央&地方政策回顾地方政策回顾 2023年下半年,以中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭,政策放松力度逐渐加大。降首付、降利率、认房不认贷放开、核心城市放松限购、“金融16条”、“三个不低于”等政策接连推出。时间施政主体政策内容7月中央住建部:落实好降7、低套首付比例和贷款利率改善性住房换购税费减免、个人住房贷款认房不认贷”等央行:延长支持房地产“金融16条”政策期限至2024年12月31日,其余长期有效政治局会议:房地产市场供求关系发生重大变化,适时调整优化房地产政策8月中央住建部、央行等:推动首套房认房不认贷,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策财政部税务总局、住建部:延长1年内拉房个税退税优惠政第至2025年末央行、金融监管总局:不区分限购不限购城市,首套首付最低20%,二套30%;支持首套存量房贷利率8、下调关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知,自2023 年9月25 日起,存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出中请,由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定,但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度,不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限9月中央自然资源部:部署低效用地再开发试点工作决定在43个城市开展4年期试点地方南京、合肥、济南、青岛等 12 个二线城市全面取消限购,广州、天津、西安、厦门、苏州、长沙、成都等收窄限购区域北京、上海、成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超 59、0城市落实“认房不认贷”,重庆、沈阳、大连、兰州等明确执行首套房商贷首付比20%,二套房 30%的首付比例合肥、福州、济南、青岛、兰州、沈阳、大连、嘉兴、郑州等城市放开限售,重庆调整限售年限的计算方式,由“取得不动产证满 2 年后方可上市交易”调整为“取得房屋买卖合同备案证明满 2 年,且取得不动产权证后方可上市交易”广州:限购区域外地户籍社保5改2,非核心区域不限购,增值税5改2资料来源:wind、中国人民银行官网、各地方政府官网、中泰证券研究所77 7-1212月中央月中央&地方政策回顾地方政策回顾时间施政主体政策内容10月中央住建部:城改分3类推进,系统投入运行两个月来入库城中村改造项目10、162个自然资源部:建议取消土地拍卖中地价限制、郊区容积率1.0限制等中央金融工作会议:一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,加快保障性住房等“三大工程”建设公禁REITs试点资产类型拓展至消费基础设施地方关于规划建设保障性住房的指导意见:加大保障性住房建设和供给,推动建立房地产业转型发展新模式杭州:限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。本市户籍家庭在限购范围内限购2套住房;非本市户籍家庭在市区范围内有缴纳社保或个税记录的,在本市限购范围内限购1套;法拍房不限购;首套房首付款比例不低于25%;二套房政策首付款比例不低于35%;名下无房执行首套房政策11月中央上海:金山经认定的非11、沪籍人才缴满3年社保或个税,个人也可购1套房地方央行、金融监管总局、证监会:各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速,对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速,对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速;12月地方深圳:调整普通住宅标准,二套房首付比例由原来普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%北京:首套首付比例统一下调为30%;二套下调为城六区50%、非城六区40%上海:首套首付款比例不低于30%,二套50%。另外,在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区,二套不低于40%资料来源:wind、中国人民银行官网、各地方政府官网、中泰证券12、研究所8重点城市购房政策梳理重点城市购房政策梳理城市最低首付比例(限购区)限购要求房贷利率限售年限首套二套户籍套数非户籍套数限购区非户籍社保个税月数首套二套北京30%城六区50%城六区外40%21全市60城六区50%(LPR+10BP)4.3%城六区外40%(LPR)4.2%城六区50%(LPR+50BP)4.8%城六区外40%(LPR+50BP)4.75%5上海30%主城区50%临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山40%21全市604.10%(LPR-10BP)主城区(LPR+30P)4.5%临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山金山(LPR+20BP)4.4%5广州30%40%21核心区213、44.10%4.50%2深圳30%40%21全市604.10%4.50%3南京25%35%不限购04.00%4.50%3杭州25%35%21核心区14.00%4.50%0苏州20%30%33核心区64.00%4.50%2宁波20%30%不限购04.00%4.80%0天津20%30%21核心区63.80%440%3济南20%30%不限购04.00%4.80%0青岛20%30%不限购04.00%4.40%0石家庄20%30%不限购1核心区123.70%4.80%5成都30%40%21核心区64.00%4.50%3重庆20%30%不限购0400%4.40%2武汉20%30%不限购63.80%4.4014、%0长沙20%30%31核心区04.00%4.40%4西安20%30%21核心区64.00%4.40%2合肥20%30%不限购04.00%4.40%0郑州20%30%不限购03.70%4.80%0福州20%30%不限购03.70%4.80%0厦门25%35%不限购03.70%4.80%2东莞20%30%不限购04.00%4.80%3沈阳20%30%不限购03.70%4.80%0大连20%30%不限购03.70%4.80%0哈尔滨20%30%不限购03.70%4.80%0资料来源:wind、中国人民银行官网、各地方政府官网、中泰证券研究所CONTENTS目录CCONTENTS专 业 领 先 深 15、度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所2行业规模及城中村规模测算102.1.2.1.老龄化对住房需求影响有限,行业需求未被透支老龄化对住房需求影响有限,行业需求未被透支我们从人口结构与住房需求分拆两个角度,采用两种模型分别对未来我国每年的住宅潜在需求总量做了简单的测算,测算结果表明20232023-20332033年的每年住宅需求量均值约为年的每年住宅需求量均值约为10.810.8亿平米,并不会出现大幅的衰退。亿平米,并不会出现大幅的衰退。图表:基于年龄结构及对应户主率测算方法基本思路资料来源:wind、中泰证券研究所11基于年龄结构及对应16、户主率的住房需求测算基于年龄结构及对应户主率的住房需求测算数据取值 预测结果图表:人口预测基础数据取值资料来源:国家统计局、中泰证券研究所性别男性女性新生儿占育龄妇女人数比例(生育率)8.40%6.60%高年龄段留存率(1-2020 年死亡率)96.60%97.40%图表:分年龄段户主率来源:联合国人口趋势的原因和结果、中泰证券研究所年龄段男性对应年龄段户主率女性对应年龄段户主率14 岁以下0.09%0.05%15-19 岁1.76%1.08%20-24 岁11.04%6.17%25-29 岁28.80%9.79%30-34 岁45.42%12.07%35-39 岁59.77%15.44%4017、-44 岁72.76%16.27%45-49 岁82.16%14.97%50-54 岁87.06%14.58%55-59 岁87.12%15.92%60-64 岁86.19%17.34%65 岁以上76.53%25.30%图表:模型预测未来全国住宅需求面积资料来源:中泰证券研究所0246810121420232024202520262027202820292030203120322033新增住宅需求面积(亿平方米)折旧量(亿平方米)总需求均值图表:基于年龄结构及对应户主率测算模型各项指标数据明细资料来源:中泰证券研究所年份当年户数(亿户)当年住宅面积(亿平方米)户均面积需求(平米)新增住宅需求18、面积(亿平方米)折旧量(亿平方米)折旧率当年住宅需求总量(亿平方米)20234.61512.841111.2425.536.3411.25%11.87120244.657518.097111.2415.2566.4111.25%11.66720254.702523.078111.2444.9816.4761.25%11.45720264.744527.781111.2484.7036.5381.25%11.24220274.784532.208111.2554.4266.5971.25%11.02420284.821536.359111.2634.1516.6531.25%10.804202919、4.855540.238111.2733.8796.7041.25%10.58420304.887543.849111.2853.6116.7531.25%10.36420314.917547.197111.2983.3486.7981.25%10.14620324.944550.287111.3123.096.841.25%9.9320334.968553.126111.3272.8396.8791.25%9.717122.2.2.2.我国建筑生命周期呈现短寿命型,存量住房折旧需求占比高我国建筑生命周期呈现短寿命型,存量住房折旧需求占比高中国的住房设计寿命是70年的周期,但是中国住宅更新速度20、较快,建筑生命周期呈现短寿命型。我们选取年折旧率范围在1.2%-1.8%之间,来计算现有住房的折旧量,经过两种模型的测算结果均表明存量住房的折旧将带来较大规模的住宅需求。修正修正M M-W W模型中,谨慎、中性、乐观情形下预计补偿性住房折旧规模分别为模型中,谨慎、中性、乐观情形下预计补偿性住房折旧规模分别为4.54.5、5.625.62、6.756.75亿平方米。亿平方米。图表:基于需求分拆的修正M-W模型的测算方法基本思路资料来源:中泰证券研究所住房需求总量D1:现有人口未来住房需求增长量D2:未来新增人口住房需求量D3:补偿性住房折旧的需求当前人均住房使用面积未来人均住房使用面积现有人口未21、来人均住房使用面积新增城镇人口暂有住房率新增城镇人口13基于需求分拆的修正基于需求分拆的修正M WM W模型的测算模型的测算图表:未来应达到的人均住房使用面积取值(平方米)资料来源:国家统计局、中泰证券研究所图表:1992年-2022年人口数量拟合曲线资料来源:国家统计局、中泰证券研究所图表:2023-2033年人口数量预测取值资料来源:中泰证券研究所图表:1996年-2022年城镇化率拟合曲线资料来源:国家统计局、中泰证券研究所图表:2023-2033年城镇化率预测取值资料来源:中泰证券研究所年份谨慎情况取值中性情况取值乐观情况取值202241.0841.2541.5202341.1741.22、542202441.2541.7542.5202541.334243202641.4242.2543.5202741.542.544202841.5842.7544.5202941.674345203041.7543.2545.5203141.8343.546203241.9243.7546.52033424447y=-11.71 x2+47,803.71 x-48,647,389.26 R =1.00 11500012000012500013000013500014000014500019901995200020052010201520202025实际人口数量(万人)多项式(实际人口数量(万23、人))年份当年人口数量取值(亿人)202314.11591202414.11432202514.11273202614.11114202714.10955202814.10795202914.10636203014.10477203114.10318203214.10159203314.1y=0.0138 x-27.2918 R =0.9988 20%25%30%35%40%45%50%55%60%65%70%19901995200020052010201520202025城镇化率线性(城镇化率)城镇化率拟合值(万人)年份城镇化率取值202366.20%202467.18%202568.16%24、202669.14%202770.12%202871.10%202972.08%203073.06%203174.04%203275.02%203376.00%数据取值14基于需求分拆的修正基于需求分拆的修正M WM W模型的测算模型的测算 谨慎、中性、乐观情况下预测结果汇总图表:主要指标在谨慎、中性、乐观情况下的取值资料来源:中泰证券研究所图表:谨慎情况下未来的每年住宅需求总量来源:中泰证券研究所图表:中性情况下未来的每年住宅需求总量资料来源:中泰证券研究所图表:乐观情况下未来的每年住宅需求总量资料来源:中泰证券研究所年份D1(亿平米)D2(亿平米)D3(亿平米)总和(亿平米)20230.725、82.834.58.120240.792.834.58.1220250.82.844.58.1420260.812.844.58.1520270.822.854.58.1720280.842.854.58.1920290.852.864.58.220300.862.864.58.2220310.872.874.58.2320320.882.874.58.2520330.892.884.58.27年份D1(亿平米)D2(亿平米)D3(亿平米)总和(亿平米)20232.343.115.6211.0720242.373.115.6211.1120252.43.125.6211.1520262.44326、.135.6211.1920272.473.135.6211.2320282.513.145.6211.2720292.543.145.6211.3120302.583.155.6211.3520312.613.155.6211.3920322.643.165.6211.4320332.683.165.6211.47年份D1(亿平米)D2(亿平米)D3(亿平米)总和(亿平米)20234.673.396.7514.8120244.743.46.7514.8920254.813.46.7514.9620264.883.416.7515.0320274.953.426.7515.1120285.0227、3.426.7515.1820295.083.436.7515.2620305.153.436.7515.3320315.223.446.7515.4120325.293.456.7515.4820335.363.456.7515.56指标指标 谨慎情况取值谨慎情况取值 中性情况取值中性情况取值 乐观情况取值乐观情况取值 暂有住房率(新增城镇人口买房比率)50%55%60%2033 年人均住房面积(平米)42 44 47 年折旧率 1.20%1.50%1.80%2033 年人口数量(万人)141000 141000 141000 2033 年城镇化率 76.00%76.00%76.00%15228、.3.2.3.城中村项目改造的发展也会对我国房地产行业的规模造成深远的影响城中村项目改造的发展也会对我国房地产行业的规模造成深远的影响 城中村改造支持政策 城中村改造模式城中村改造城中村改造棚改棚改改造方式改造方式城中村改造主要坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主以拆除新建为主城市范围城市范围超大特大城市无限制,实际推进以三四线城市为主改造周期改造周期主要为7-8年或更长主要为3-5年补偿方式补偿方式货币、房票、原地还迁、异地安置城等多种方式货币化安置为主,实物安置为辅资金来源资金来源地方财政、专项债、社会资金、专项贷款等国开行PSL贷款、地方财政、专项债、社会资金等改造对象改造对象城市建成29、区内土地未被征收或部分征收,居民未全部转为城镇户籍,仍然实行乡村行政建制的区域城镇中集中成片危旧住房、破房烂院资料来源:政府官网、中泰证券研究所政策表述国常会城中村改造工作部署电视电话会议国家开发银行央行自然资源部中央金融工作会议:在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措:在超大特大城市积极稳步推进城中村收造是以总书记为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署:在京召开2023年年中党建和经营工作座谈会中提到,积极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设:发布2023年第二季度中国货币政策执行30、报告,提出加大对住房租赁、城中村改造等金融支持力度:落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求,聚焦盘活利用存量土地,提高土地利用效率,促进城乡高质量发展,在北京市等43个城市开展低效用地再开发试点:因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建设,构建房地产发展新模式16城中村规模测算城中村规模测算我们通过测算城中村个数的方式计算得到城中村建筑面积。据各城市的政府网站,我们测算得到21个超大特大城市共有3409个城中村,城中村占地面积约为10.91亿平米。此外,我们假设40%和30%的拆建比,并采用2.5为容积率进行计算,推算出城中村改造的总建筑面积约为31、8.18-10.90亿平方米,由于城中村建设周期普遍较长,预计需求将在后续8-10年持续释放,平均每年可带动销售面积0.8-1.4亿平方米,每年释放需求约占我们测算的住宅需求量10.8亿平米的7.9%-12.6%。图表:不同假设下,21城城中村数量和占地面积测算资料来源:中泰证券研究所城中村占地面积(万平方米)城中村占地面积(万平方米)单个城中村平均占地面积(万平方米)单个城中村平均占地面积(万平方米)城中村个数(个)城中村个数(个)253239城中村个数测算系数城中村个数测算系数0.58972511484813997135890.68522510908813295134090.782000132、049601279203280172.4.2.4.总结总结综合上述的测算结果,我们认为,房地产行业年均的需求中枢仍将维持在10.8亿平方米的水平,行业整体规模仍旧稳固,在度过当下的下行期后,行业头部效应将愈加凸显,财务安全性高同时土储优质的房企未来有望持续胜出,兼具价值与成长属性。18CONTENTS目录CCONTENTS专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所3行业基本面数据及房企销售情况193.1.3.1.行业基本面行业基本面2023年1-11月,行业景气度持续下行,市场情绪较弱,整体销售表现不佳;房地产开发投资降幅持33、续扩大,新开工相对弱势,竣工数据表现较强,资金来源数据下滑。具体数据方面:2023年1-11月商品房销售面积同比-8.0%,较2023年1-10月的增速下降0.2pct,商品房销售金额同比-5.2%,较2023年1-10月的增速下降0.3pct。2023年1-11月房地产投资同比-9.4%,较1-10月增速下降0.1pct。2023年1-11月新开工增速同比-21.2%,较1-10月增速上升2pct。2023年1-11月竣工面积同比+17.1%,较1-10月增速下降1.3pct。2023年1-11月房地产开发企业到位资金同比-13.4%,较1-10月增速上升0.4pct。203.1.3.1.行34、业基本面行业基本面-销售销售2023年1-11月,商品房销售面积同比-8.0%,较2023年1-10月的增速下降0.2pct,销售金额同比-5.2%,较2023年1-10月的增速下降0.3pct。当前行业销售增速仍处下滑阶段,整体市场热度依然较为低迷,我们认为,主要是房地产行业需求不足的体现。展望2024年,在中央政治局会议定调房地产新形势后,市场对政策的宽松预期不断提升,我们预计,在销售持续探底的背景下,行业的各类放松政策有望加速出台,并推动销售逐步回稳。展望2024年,我们预计,行业销售面积同比-5%,销售金额同比-7%。图表:房地产销售金额当月同比(右轴)及累计同比(左轴)资料来源:Wi35、nd、中泰证券研究所图表:房地产销售面积当月同比(右轴)及累计同比(左轴)资料来源:Wind、中泰证券研究所-33.3%-31.5%-3.6%-3.5%-11.8%-19.7%-28.1%-23.8%-24.0%-19.8%-20.3%-21.3%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%2022/112022/122023/012023/022023/032023/042023/052023/062023/072023/082023/092023/102023/11销售面积累计同比(%)销售面积当月同比(%)-32.2%-2736、.7%-0.1%6.3%13.2%-4.8%-25.0%-24.1%-23.7%-19.2%-14.4%-16.9%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%2022/112022/122023/012023/022023/032023/042023/052023/062023/072023/082023/092023/102023/11销售金额累计同比(%)销售金额当月同比(%)213.1.3.1.行业基本面行业基本面-销售销售分区域销售来看,东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比-637、.3%、-12.2%、-7.2%和-3.4%,东北区域表现最强,东部次之,各区域销售增速均表现不佳,东北和东部地区相对优于其他区域。从销售均价来看,2023年1-11月商品房累计销售均价为10286元/平方米,较1-10月下滑约123元/平方米。图表:2023年1-11月房地产分区域销售情况资料来源:Wind、中泰证券研究所图表:房地产当月销售均价及累计销售均价资料来源:Wind、中泰证券研究所-6.3%-12.2%-7.2%-3.4%-14%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%东部地区中部地区西部地区东北地区9,859.5 10,139.1 9,813.8 10,495.0 10,438、78.5 9,859.5 10,139.1 9,813.8 10,408.8 10,286.0 9,4009,6009,80010,00010,20010,40010,6002020202120222023-102023-11累计销售均价(元累计销售均价(元/平方米)平方米)当月销售均价(元当月销售均价(元/平方米)平方米)223.1.3.1.行业基本面行业基本面-投资投资2023年1-11月,房地产开发投资额为104045亿元,同比-9.4%,较1-10月下降0.1pct。综合来看,我们认为市场在供需双弱的情况下,投资数据短期难以企稳,但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步回暖,房企也有望39、加大拿地力度,行业投资数据将探底回稳。展望2024年,我们预计,房地产开发投资额同比-5%。图表:房地产开发投资额当月同比(右轴)及累计同比(左轴)资料来源:Wind、中泰证券研究所-19.9%-12.2%-5.7%-7.2%-16.2%-21.5%-20.6%-17.8%-19.1%-18.7%-16.7%-18.1%-25%-20%-15%-10%-5%0%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2022/112022/122023/012023/022023/032023/042023/052023/062023/072023/082023/092023/102023/11累计投资额40、同比(%)当月投资额同比(%)233.1.3.1.行业基本面行业基本面-开竣工开竣工1-11月新开工增速同比-21.2%,较1-10月增速上升2pct,其中11月单月新开工面积同比4.7%,较10月大幅回暖25.9pct,也是自2021年3月来首次恢复单月正增长;1-11月竣工面积同比+17.1%,较1-10月增速下降1.3pct。我们认为,拿地及新开工意愿较低的情况下,行业投资数据进一步下滑,新开工增速单月增速回正,则主要系去年11月基数为全年最低所致,在房企拿地强度仍处下滑期的背景下,我们认为新开工增速未来仍难走强。竣工方面表现较强,一方面是上年基数较低,另一方面是在保交楼政策的推动下保持41、强势。展望2024年,我们预计,新开工面积同比-15%,竣工面积同比-2%。图表:新开工面积当月同比(右轴)及累计同比(左轴)资料来源:Wind、中泰证券研究所图表:竣工面积当月同比(右轴)及累计同比(左轴)资料来源:Wind、中泰证券研究所-50.8%-44.3%-9.4%-29.0%-28.3%-28.5%-31.4%-26.5%-23.0%-15.2%-21.2%4.7%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%2022/112022/122023/012023/022023/032023/042042、23/052023/062023/072023/082023/092023/102023/11新开工面积累计同比(%)新开工面积当月同比(%)-20.2%-6.6%-18.1%32.0%37.2%24.5%15.2%32.7%10.1%23.9%13.4%10.3%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%2022/112022/122023/012023/022023/032023/042023/052023/062023/072023/082023/092023/102023/11竣工面积累计同比(竣工面43、积累计同比(%)竣工面积当月同比(竣工面积当月同比(%)243.1.3.1.行业基本面行业基本面-到位资金到位资金2023年1-11月房地产开发企业到位资金同比-13.4%,较2023年1-10月增速上升0.4pct。分项来看,国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-9.8%、-20.3%、-10.9%及-8.1%,各项数据均同比负增长,自筹资金下滑幅度最大。当前,非国有房企持续出现债务违约事件,导致行业融资渠道仍处收缩状态,但随着中央经济工作会议表态“积极稳妥化解房地产风险,一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”,以及需求端政策带来的销售回暖,房企到位资金情况未来44、有望逐步改善。图表:到位资金当月同比(右轴)及累计同比(左轴)资料来源:Wind、中泰证券研究所图表:资金来源当月同比及累计同比资料来源:Wind、中泰证券研究所-35.4%-28.7%-15.2%2.8%0.8%-9.1%-21.9%-21.0%-26.1%-18.8%-17.0%-10.5%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%2022/112022/122023/012023/022023/032023/042023/052023/062023/072023/082023/092023/102023/11到45、位资金累计同比(%)到位资金当月同比(%)-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%国内贷款(国内贷款(%)自筹资金(自筹资金(%)定金及预收款(定金及预收款(%)个人按揭贷款(个人按揭贷款(%)253.2.3.2.房企销售表现房企销售表现根据克而瑞发布的中国房地产企业销售TOP100排行榜,1-12月百强房企累计实现销售金额60064亿元,同比下降-17.7%,销售增速持续下滑。综合来看,中央政治局会议定调房地产新形势后,重点城市陆续放开“认房不认贷”及限购政策,同时,全国下调房贷利率,政策端发力。我们预计,随着相关政策的持续出台,销售端基本面有望得到改善。46、2023年1-12月TOP1-5、TOP6-15、TOP16-30和TOP31-100的房企累计全口径销售金额增速分别为-11.8%、-12.7%、-23.2%和-23.7%,TOP1-5和TOP6-15房企表现优于各梯队。图表:全国商品房及TOP100房企累计销售金额及同比资料来源:克而瑞、中泰证券研究所-100%-50%0%50%100%150%2021年1月2021年7月2022年2月2022年8月2023年3月2023年10月020000400006000080000100000120000140000160000180000200000全国销售金额(亿元)全国销售金额(亿元)TOP147、00累计销售金额累计销售金额(亿元亿元)全国同比(全国同比(%)TOP100累计销售金额同比(累计销售金额同比(%)263.2.3.2.房企销售表现房企销售表现 房企销售表现-TOP30图表:TOP100房企月度销售金额及同环比资料来源:克而瑞、中泰证券研究所公司名称12月销售金额(亿元)当月同比(%)当月环比(%)累计销售金额(亿元)累计同比(%)22年销售金额(亿元)22年同比(%)251-56.1%-19.8%4246-7.2%4573-15.1%325-25.2%3.4%3755-10.6%4202-32.3%228-38.0%-0.7%3098 4.8%2955-20.4%210-548、7.7%-13.3%3070 1.9%3013-4.6%228-47.1%-3.5%2936 0.3%2926-10.5%45-80.6%-42.7%2169-53.3%4643-38.8%255-6.2%24.7%1943-8.7%2128-20.2%252-1.1%37.8%1891 11.0%1703-0.5%109-45.6%3.7%1736-14.6%2033-29.9%104-48.9%2.2%1536-30.8%2218-22.6%104-49.1%-4.0%1535-0.3%1539-9.0%97-57.6%-17.8%1425 13.1%1260 6.6%92-47.6%-849、.6%1412-8.9%1550-34.2%48-72.9%-46.8%1260 4.8%1202-1.4%206-7.7%19.6%1216-5.1%1281-10.3%110-50.3%9.3%1135-19.0%1401-51.8%55-32.4%53.9%847-50.0%1692-71.7%46-30.1%-10.9%758-34.9%1165-50.2%54-12.7%44.9%700-43.4%1237-50.0%74 3.2%91.2%698 7.5%650-33.7%141 374.7%697 42-29.5%8.5%659-11.2%742-45.8%57-36.2%-5.50、0%615-29.3%869-26.3%37 28.9%78.5%603 32.5%455-89.7%34-68.7%-10.2%603-18.8%743-40.6%42-6.2%21.9%565 24.3%455-24.0%31-39.4%61.8%536 6.6%503-11.1%39 72.1%-22.9%531 9.1%487 49-2.6%-13.1%525 38.8%379-6.8%32 22.3%514 TOP1-51242-40.9%-7.0%17106-11.8%19386-34.4%TOP6-151297-39.6%9.0%16121-12.7%18471-36.3%TOP51、16-30857-41.7%27.1%9986-23.2%13011-47.2%TOP31-1001380-24.4%27.0%16850-23.7%22073-48.8%TOP100合计4775-36.7%11.4%60064-17.7%72942-42.3%保利发展万科地产中海地产华润置地招商蛇口碧桂园绿城中国建发房产龙湖集团金地集团滨江集团越秀地产中国金茂华发股份中国铁建绿地控股融创中国新城控股旭辉集团中交房地产中国中铁美的置业首开股份中国恒大卓越集团联发集团保利置业城建集团国贸地产大悦城控股27CONTENTS目录CCONTENTS专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 52、诚 信中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所4板块财务分析284.1.4.1.板块财务分析板块财务分析-营业收入营业收入我们选取申万房地产板块的117家公司,以2023年三季报数据作为板块数据的样本,另选取5家A股上市公司中销售排名靠前的大中型房企,作为5家大中型房企进行着重分析,这5家包括:万科A、招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份。2023年前三季度,板块整体营业收入同比增速-3.49%,5家大中型房企营业收入同比增速2.53%,2023年前三季度,5家大中型房企的收入表现强于板块。图表:板块营业收入及同比增速资料来源:Wind、中泰证券研究所图表:5家大中型房企营业收入53、及同比增速资料来源:Wind、中泰证券研究所10.62%8.37%-9.42%-3.49%-15%-10%-5%0%5%10%15%0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 2020202120222023Q3板块营业总收入(亿元)同比增速(%)14.73%13.33%8.20%2.53%0%4%8%12%16%0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 2020202120222023Q3大中型房企营业总收入(亿元)同比增速(%)294.2.4.2.板块分析板块分析-归母净利润归母净利润2023年前54、三季度,板块整体归母净利润同比+55.35%,5家大中型房企归母净利润分别同比为-5.13%。前三季度,5家大中型房企的业绩表现明显弱于板块。图表:板块归母净利润及同比增速资料来源:Wind、中泰证券研究所图表:5家大中型房企归母净利润及同比增速资料来源:Wind、中泰证券研究所0.76%-24.38%-22.49%-5.13%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%0 200 400 600 800 1,000 2020202120222023Q3大中型房企归母净利润(亿元)同比增速(%)-12.25%-84.99%-358.81%55.35%-400%-320%-240%-155、60%-80%0%80%-1000-500050010001500200025002020202120222023Q3板块归母净利润(亿元)同比增速(%)304.3.4.3.板块财务分析板块财务分析-销售回款销售回款2023年前三季度,板块整体销售商品及提供劳务收到的现金同比-7.1%,5家大中型房企销售商品及提供劳务收到的现金同比+11.56%,5家大中型房企的销售回款表现强于板块。整体来看,行业销售数据下滑的背景下,房企在未来一段时间内销售回款方面仍将面临较大压力。图表:板块销售商品、提供劳务收到的现金及同比增速资料来源:Wind、中泰证券研究所图表:5家大中型房企销售商品、提供劳务收到的56、现金及同比增速资料来源:Wind、中泰证券研究所5.65%6.48%-32.16%-7.10%-40%-20%0%20%0 10,000 20,000 30,000 40,000 2020202120222023Q3板块销售商品、提供劳务收到的现金(亿元)同比增速(%)15.32%8.52%-17.75%11.56%-20%-10%0%10%20%0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 2020202120222023Q3大中型房企销售商品、提供劳务收到的现金(亿元)同比增速(%)314.4.4.4.板块财务分析板块财务分析-盈利能力盈利能力2023年前57、三季度,板块整体销售毛利率17.43%,销售净利率为3.29%,5家大中型房企销售毛利率为18.01%,销售净利率为7.59%,板块整体盈利能力有所下滑,而5家大中型房企的盈利能力明显好于板块。总体来看,5家大中型房企盈利能力及运营能力显著优于板块,在行业政策持续放松的背景下,未来有望率先受益于行业的复苏。图表:板块销售毛利率及销售净利率资料来源:Wind、中泰证券研究所图表:5家大中型房企销售毛利率及销售净利率资料来源:Wind、中泰证券研究所29.73%24.17%20.09%18.01%14.27%10.13%7.70%7.59%0%5%10%15%20%25%30%35%202020258、120222023Q3大中型房企毛利率(%)大中型房企净利率(%)26.69%20.63%17.68%17.43%9.29%2.46%-1.88%3.29%-5%0%5%10%15%20%25%30%2020202120222023Q3板块毛利率(%)板块净利率(%)324.5.4.5.板块财务分析板块财务分析-费用管控费用管控2023年前三季度,板块整体期间费用率为9.09%,5家大中型房企期间费用率为5.43%。总体来看,三季度,板块整体费用率有所下降,而5家大中型房企的费用管控能力显著优于板块。图表:板块期间费用率资料来源:Wind、中泰证券研究所图表:5家大中型房企期间费用率资料来源:59、Wind、中泰证券研究所8.63%9.21%9.31%9.09%0%2%4%6%8%10%12%14%2020202120222023Q3板块期间费用率(%)6.02%5.78%5.17%5.43%4.60%4.80%5.00%5.20%5.40%5.60%5.80%6.00%6.20%2020202120222023Q3大中型房企期间费用率(%)334.6.4.6.板块财务分析板块财务分析-少数股东损益占比少数股东损益占比2023年前三季度,板块整体少数股东损益占比同比0.69%,5家大中型房企少数股东损益占比同比为1.16%,5家大中型房企的少数股东损益占比较多。图表:板块少数股东权益及占60、比资料来源:Wind、中泰证券研究所图表:5家大中型房企少数股东权益及占比资料来源:Wind、中泰证券研究所3.79%3.03%2.62%1.16%0%1%2%3%4%5%0501001502002503003504002020202120222023Q3大中型房企少数股东损益(亿元)大中型房企少数股东权益占比(%)2.23%1.56%0.92%0.69%0%1%2%3%01002003004005006007002020202120222023Q3板块少数股东损益(亿元)板块少数股东权益占比(%)344.7.4.7.板块财务分析板块财务分析-货币资金货币资金2023年前三季度,板块整体在手货61、币资金同比-8.54%,5家大中型房企在手货币资金同比+7.71%,三季度,5家大中型房企在手货币资金的降幅小于板块。图表:板块货币资金及同比增速资料来源:Wind、中泰证券研究所图表:5家大中型房企货币资金及同比增速资料来源:Wind、中泰证券研究所14.07%-12.09%-15.82%-8.54%-20%-10%0%10%20%04000800012000160002020202120222023Q3板块货币资金(亿元)同比增速(%)17.58%-4.32%1.22%7.71%-10%0%10%20%35004000450050002020202120222023Q3大中型房企货币资金(62、亿元)同比增速(%)354.8.4.8.板块财务分析板块财务分析-现金短债比现金短债比2023年前三季度,板块整体的现金短债比为1.10,5家大中型房企的现金短债比为2.10。总体来看,板块整体短期偿债压力增加,而5家大中型房企的短期偿债能力明显优于板块。图表:板块现金短债比资料来源:Wind、中泰证券研究所图表:5家大中型房企现金短债比资料来源:Wind、中泰证券研究所195.06%238.14%209.25%210.43%0%50%100%150%200%250%2020202120222023Q3大中型房企现金短债比(%)122.35%108.42%90.68%110.05%0%30%663、0%90%120%150%2020202120222023Q3板块现金短债比(%)364.9.4.9.板块财务分析板块财务分析-财务杠杆率财务杠杆率2023年前三季度,板块整体资产负债率为76.8%,5家大中型房企资产负债率分别为74.58%。2023年前三季度,板块整体剔除预收账款后的资产负债率为69.8%,5家大中型房企剔除预收账款后的资产负债率为64.9%。总体来看,板块整体杠杆率有所下降,而5家大中型房企的杠杆率优于板块,在“去杠杆”政策的指引下,房企的负债率普遍得到了改善。图表:板块资产负债率资料来源:Wind、中泰证券研究所图表:5家大中型房企资产负债率资料来源:Wind、中泰证券64、研究所77.91%76.78%75.51%74.58%68.96%67.49%67.00%64.87%40%50%60%70%80%2020202120222023Q3大中型房企资产负债率(大中型房企资产负债率(%)大中型房企剔除预收账款后的资产负债率(大中型房企剔除预收账款后的资产负债率(%)79.17%79.40%79.33%76.80%72.44%72.41%73.07%69.81%65%70%75%80%85%2020202120222023Q3板块资产负债率(板块资产负债率(%)板块剔除预收账款后的资产负债率(板块剔除预收账款后的资产负债率(%)374.10.4.10.板块财务分析板65、块财务分析-净负债率净负债率2023年三季度,板块整体净负债率为79.47%,5家大中型房企净负债率为51.85%。总体来看,过去几年,板块整体净负债率趋于下行,而5家大中型房企的净负债率更低,下滑幅度弱于板块。图表:板块净负债率资料来源:Wind、中泰证券研究所图表:5家大中型房企净负债率资料来源:Wind、中泰证券研究所41.31%42.77%51.65%51.85%0%10%20%30%40%50%60%2020202120222023Q3大中型房企净负债率(%)76.37%74.35%85.90%79.47%68%72%76%80%84%88%2020202120222023Q3板块净66、负债率(%)38CONTENTS目录CCONTENTS专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所5投资建议39投资建议投资建议2023年,房地产行业延续了自2021年下半年以来的下滑态势,行业基本面数据全面下行,销售端表现不佳,房企在资金端承压。在供求关系发生重大变化的背景下,行业和公司的发展都面临了前所未有的挑战。而根据我们的模型测算,长周期角度来看,我国房地产市场的规模仍将维持在10亿平方米以上的水平,行业仍有一定结构性的机遇。当前从中央到地方的各级政府,政策均保持着较强的支持力度,各项宽松政策的持续推进有助于扭转当前楼67、市的预期,我们预计,随着政策端的持续放松,行业的新模式持续探索,未来房地产行业将实现健康平稳的发展。从行业基本面来看,当前房地产行业仍处于下行调整期,销售和投资等各项数据均持续回落。但在政策放松力度持续加大的情况下,行业下行趋势减缓,未来基本面将大概率探底回稳。从板块财务表现来看,2023年前三季度房企的盈利能力与现金流普遍承压,但随着政府让利以及集中供地利润空间的改善,行业的利润率有望得到改善;同时随着供需两端政策的密集出台,房企资金链的紧张也有望逐步得到缓解。从房企来看,头部央企、国企和安全稳健的部分民企的市场份额有望进一步提升;民营房企短期面临一定困局,但随着中央层面加大对民营企业的支持68、力度,未来将一定程度缓和民企的资金压力。当前从中央到地方的各级政府政策的支持力度均较强,宽松政策持续推进,未来有望推动整体行业复苏与估值修复。我们重点推荐业绩稳定性强、经营能力土储、信用优势明显的头部房企,如保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、中华企业、万科A等,港股相关受益标的包括华润置地、绿城中国、中国海外发展等,并维持板块“增持”评级。40CONTENTS目录CCONTENTS专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所6风险提示41风险提示风险提示 房地产政策放松力度不及预期:受调控政策所影响房地产政策放松力度不及69、预期:受调控政策所影响,行业销售规模低于预期行业销售规模低于预期。居民购买力下滑导致销售不佳:受宏观经济影响居民购买力下滑导致销售不佳:受宏观经济影响,居民收入下降居民收入下降,使得可用于购房及还贷的金额减少使得可用于购房及还贷的金额减少。各地城中村政策执行力度不及预期:如地方财政收入不及预期各地城中村政策执行力度不及预期:如地方财政收入不及预期,将间接影响到前期的投入规模将间接影响到前期的投入规模。研报使用信息更新不及时:研报发布的信息可能与实时信息存在更新不及时的情况研报使用信息更新不及时:研报发布的信息可能与实时信息存在更新不及时的情况。行业规模测算偏差风险:本报告主观假设数据较多行业规70、模测算偏差风险:本报告主观假设数据较多,受宏观及政策影响较大受宏观及政策影响较大,存在测算有偏差的风险存在测算有偏差的风险。42投资评级说明投资评级说明投资评级说明投资评级说明:评级评级 说明说明 股票评级股票评级 买入 预期未来 612 个月内相对同期基准指数涨幅在 15%以上 增持 预期未来 612 个月内相对同期基准指数涨幅在 5%15%之间 持有 预期未来 612 个月内相对同期基准指数涨幅在-10%+5%之间 减持 预期未来 612 个月内相对同期基准指数跌幅在 10%以上 行业评级行业评级 增持 预期未来 612 个月内对同期基准指数涨幅在 10%以上 中性 预期未来 612 个月71、内对同期基准指数涨幅在-10%+10%之间 减持 预期未来 612 个月内对同期基准指数跌幅在 10%以上 备注:评级标准为报告发布日后的 612 个月内公司股价(或行业指数)相对同期基准指数的相对市场表现。其中 A 股市场以沪深 300 指数为基准;新三板市场以三板成指(针对协议转让标的)或三板做市指数(针对做市转让标的)为基准;香港市场以摩根士丹利中国指数为基准,美股市场以标普 500 指数或纳斯达克综合指数为基准(另有说明的除外)。43重要声明重要声明中泰证券股份有限公司中泰证券股份有限公司(以下简称以下简称“本公司本公司”)具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格具有中国证72、券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅本报告仅供本公司的客户使用供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料,反映了作者的研究观点,力求独立、客观和公正,结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性,且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断,可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改,投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用,不构成任73、何投资、法律、会计或税务的最终操作建议,本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户,不构成客户私人咨询建议。市场有风险,投资需谨慎。在任何情况下,本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者应注意,在法律允许的情况下,本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易,并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。事先未经本公司书面授权,任何机构和个人,不得对本报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改,且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。
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