1、中烟奥莱城市设计2018.08天津河北区Jian Chang Dao Area Urban Design建昌道地块概念方案设计中烟奥莱城市设计目录01 规划定位02 设计案例03基地分析04规划结构05规划设计06交通专篇07规划愿景08附录中烟奥莱城市设计01规划定位Proposition中烟奥莱城市设计京津冀发展背景京津冀协同发展上升到国家战略，是提升天津在全国战略地位的重大契机，天津规划顺势提出加快实现中央对天津的定位，全面建成高质量小康社会建设高质高效、持续发展的经济发达之都建设充满活力、竞争力强的创新创业之都建设充满活力、竞争力强的创新创业之都建设文化繁荣、社会文明的魅力人文之都建设2、共有共享、安全安定的和谐幸福之都京津冀发展背景中烟奥莱城市设计 天津市十三五规划提出基本实现“一基地三区”（全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区）的发展定位，全面建成高质量小康社会；把天津建设成为经济发达之都、创新创业之都、绿色宜居之都、魅力人文之都、和谐幸福之都。在天津市“一基地三区”的新定位下，河北区提出新开河沿线要重点打造以体育特色为主的景观带，完善基础设施建设，借势借力综合开发，形成新的发展引擎 突出“文化河北、生态城区、楼宇经济”三大功能定位；深化“沿河经济、地铁经济、高档楼宇经济”三个经济发展；实施开发带动、创新驱动、环境保障、文化强区、和谐3、共建五大战略举措，全面推进经济、政治、文化、社会、生态文明和党的建设。北方国际航运核心区金融创新运营示范区改革开放先行区全国先进制造研发基地商务商贸的新高地创新创业的新热土生态宜居的示范区天津中心城区开发开放的新引擎天津市定位：一基地三区城市发展规划河北区定位中烟奥莱城市设计促进现代都市型农业新发展拓展海洋经济发展新空间构建现代服务经济新体系培育创新发展新动力打造先进制造新高地0104050203天津市五大产业发展方向加快商务商贸集聚区建设 重点发展金融创新、高端商务、商贸服务、现代物流等业态，形成一批商务商贸服务品牌企业，体现服务聚集的规模效应。做大金融服务业规模 以中山路、狮子林大街等地区4、为主，重点打造以商业银行、保险、证券、信托等业态为主要特征的传统金融功能区；以意式商务区、海河沿线为主，重点打造以融资租赁、股权投资、融资担保等业态为主要特征的金融创新功能区；以新开河沿线及周边区域为主，重点发展便民金融和科技金融。推进都市产业（文化旅游）融合发展 大力发展电子商务。大力发展电子支付、物流配送等业态，用信息、网络技术推动传统商业加速转型；借助自贸区建设契机，推动进出口商品展示销售中心建设，形成特色商贸发展格局。深入挖掘区域文化资源，推进商旅文融合发展，重点扶持文化创意、文化旅游、培训教育、艺术品展卖、动漫和网络游戏开发等业态。延伸龙头企业产业（先进制造）链条 依托楼宇资源，拉长5、产业链条，集聚现代物流、新型能源、智能电网、生物医药、贵金属交易等上下游企业，形成规模效应和品牌效应；重点推动渤商所做大做强。努力打造覆盖全球的第三方支付平台、技术研发中心、国际贸易业务网络和物流监管网络。河北区四大产业发展方向天津市坚持推动以科技创新为核心的全面创新，建设全国产业创新中心和国际创新城，河北区构建商务商贸、金融服务、文化旅游、先进制造等四大产业新体系产业发展规划中烟奥莱城市设计中国中铁股份有限公司：集勘察设计、施工安装、工业制造、房地产开发、资源矿产、金融投资及其他业务于一体的特大综合集团，总部设在中国北京，2017年企业总资产达8440亿元；作为全球最大建筑工程承包商之一，中6、国中铁自2006年起连续12年进入世界企业500强，2017年在财富世界500强企业排名第55位，在中国企业500强中列第13位。中铁置业：中铁置业集团有限公司成立于2007年，是中国中铁股份有限公司的全资子公司，是中国中铁房地产板块唯一品牌和龙头企业，是国务院国资委批准设立的16家以房地产为主业的中央企业之一；公司实施全国性开发战略，重点布局环渤海、长三角、珠三角区域，稳固西部地区、山东半岛、海峡西岸、华中等区域，以北京为中心，辐射全国，在20多个中心城市，同步开发项目58个，二级开发面积3000万平方米；公司立足打造系列化产品，业态涵盖复合地产、旅游地产、住宅地产、养老地产、商业地产以及城7、市综合运营，中铁置业资产规模突破800亿元，年销售额已连续多年超100亿元。中铁概况中国中铁是集多元化业务于一体的世界500强、特大综合集团，中铁置业在全国同步开发58个项目，涵盖城市综合运营、城市更新、产业新城、住宅等多元领域中烟奥莱城市设计基础设施建设1中铁一局集团有限公司中铁隧道集团有限公司中铁中东海事工程有限责任公司科研和咨询2高端装备制造3城市运营及地产开发5中铁置业集团有限公司青岛中铁西海岸投资发展有限公司资源开发6金融服务4中铁信托有限责任公司中铁资本有限公司中铁财务有限公司中铁投资集团有限公司中铁开发投资有限公司文旅综合8中铁国际集团有限公司中铁东方国际集团有限公司中铁资源集团8、有限公司中铁二院工程有限责任公司中铁第六勘察设计院集团有限公司中铁科学研究院有限公司中铁大桥勘测设计院集团有限公司中铁高新工业股份有限公司中铁山桥集团有限公司中铁宝桥集团有限公司中铁科工集团有限公司中铁工程装备集团有限公司中铁贵州旅游文化发展有限公司中铁文化旅游投资集团有限公司国际合作7产业版图在国际化、大海外、大金融等发展战略引导下，传统优势的科技研发、高端装备产业板块得以进一步壮大；商务金融与文化产业领域也取得良好的拓展中烟奥莱城市设计京津冀科技创新先试特区中烟奥莱城市设计国家化科技导入专项平台中烟奥莱城市设计宜居生活示范区中烟奥莱城市设计中国中铁京津冀津门生态文化科创区CRECbj-tj9、-HbTianjin Ecological culture technology Area创新、科技、开放、活力、多元、文化Ecology Culture Technology中烟奥莱城市设计契合五个现代化天津创新发展开放包容生态宜居民主法治文明幸福中烟奥莱城市设计02设计案例Case Study中烟奥莱城市设计多维开发 复合业态 生态街区日本二子玉川Futako-Tamagawa中烟奥莱城市设计日本二子玉川FUTAKO TAMAKAWA中烟奥莱城市设计中烟奥莱城市设计 Outlets Urban Design【物业功能】分五大片区开发，物业功能丰富；功能排布依据物业价值，距离交通枢纽远近分别10、为商业/酒店、写字楼、住宅；同时还规划有公园和生态走廊，提升项目整体生态氛围.教育办公商业公园二子玉川枢纽站二子玉川公园规划要点PLANNING NOTES中烟奥莱城市设计中烟奥莱城市设计 Outlets Urban Design酒店、商业公共广场住宅、公园生态走廊购物中心规划要点PLANNING NOTES【产品组成】物业功能齐全，以地铁上盖为核心，最大化商业价值，同时通过生态走廊串联整个项目中烟奥莱城市设计多维开发离市区远，以地铁站为核心，结合商业及停车功能进行多层级价值挖掘。业态丰富多业态集中组合创造了更高效的城市生活。城市公园结合公园和生态走廊，打造步行街道、广场、休闲区等多氛围场所，11、提升项目整体生态氛围。参照设计点：中烟奥莱城市设计伦敦金丝雀码头London-Canary Wharf滨水商务区 立体交通 街区与公园中烟奥莱城市设计伦敦金丝雀码头CANARY WHARF中烟奥莱城市设计城市区位CITY LOCATION中烟奥莱城市设计以地铁站为核心，结合商业及停车功能进以地铁站为核心，结合商业及停车功能进行多层级价值挖掘。行多层级价值挖掘。多维开发小尺度的单行线系统，提供友好的人行环境。单行街道规划要点PLANNING NOTES中烟奥莱城市设计以轻轨和步行系统结合的方式，打造多层级的交通系统。以轻轨和步行系统结合的方式，打造多层级的交通系统。规划要点PLANNING NO12、TES立体交通滨河体验根据不同尺度的河岸空间，打造步行街道、广场、休根据不同尺度的河岸空间，打造步行街道、广场、休闲区等多氛围场所。闲区等多氛围场所。中烟奥莱城市设计多维开发以地铁站为核心，结合商业及停车功能进行多层级价值挖掘。单行街道小尺度的单行线系统，提供友好的人行环境。立体交通以轻轨和步行系统结合的方式，打造多层级的交通系统。滨水体验根据不同尺度的河岸空间，打造步行街道、广场、休闲区等多氛围场所参照设计点：中烟奥莱城市设计新 示 范TOD商务科技组团新示范新 中 心复合高端资源发展新中心新 形 象国际化津门北区新形象科技创新示范高端产业聚集津门形象展示规划目标中烟奥莱城市设计03基地分析13、Site Analysis中烟奥莱城市设计章丘区基地区位SITE天津西站天津站天津滨海国际机场河北区政府天津南站地铁6号线项目位于外环东路与志成路交汇处，紧邻城市干道，距离天津站5.5km；距离天津西站6.7km；距离天津南站20km，距离天津滨海国际机场12.6km;距离河北区政府5km，在建地铁5号线经过项目地块，预计2018年10月投入使用。中烟奥莱城市设计区域交通SITE主干路次干路地铁线外环路地铁6号线图中紫色道路为城市外环路，棕色线为城市地铁线，黑色道路为天津市主要交通路，浅灰色为次干道以及城市支路。项目地处天津市河北区建昌道，毗邻新开河，坐拥河北区着力发展的沿河经济、地铁经济、高14、档楼宇经济优势，未来将成为天津主城北部新崛起的商务宜居产业新城。中烟奥莱城市设计新开河XINKAI RIVER宜兴南里小区YIXINGNANLI DISTRICT现状住宅RESIDENCE STATUS现状住宅VILLAGE STATUS天津铁道职业技术学院TIANJIN TECHNICAL COLLEGE红光中学HONGGUANG SCHOOL天津工艺美术职业技术学院TIANJIN TECHNICAL COLLEGE中山北里小区ZHONGSHANBEILI DISTRICT春和仁居小区CHUNYIRENHE DISTRICT实验小学PRIMARY SCHOOL三和温泉花园SANHEWENQU15、AN DISTRICT宁园NING PARK富瀛洲花园FUYINGZHOU DISTRICT天明创意产业园TIANMING INDUSTRIAL PARK思源公园SIYUAN PARK现状住宅RESIDENCE STATUS现状住宅RESIDENCE STATUS现状住宅RESIDENCE STATUS现状住宅RESIDENCE STATUS现状住宅RESIDENCE STATUS天津美术学院TIANJIN ACADEMY OF ARTS123基地周边富瀛洲花园春和仁居小区三和温泉花园123中烟奥莱城市设计新开河XINKAI RIVER现状住宅RESIDENCE STATUS天津铁道职业技术学16、院TIANJIN TECHNICAL COLLEGE天津工艺美术职业技术学院TIANJIN TECHNICAL COLLEGE宁园NING PARK现状住宅RESIDENCE STATUS现状住宅RESIDENCE STATUS现状住宅RESIDENCE STATUS现状住宅RESIDENCE STATUS现状住宅RESIDENCE STATUS天津美术学院TIANJIN ACADEMY OF ARTS建昌道JIANCHANGDAOSITE外环路WAIHUANLU育红路YUHONGLU红星路HONGXINGLU基地交通中烟奥莱城市设计思源道站SIYUANDAO现状住宅RESIDENCE STA17、TUS天津铁道职业技术学院TIANJIN TECHNICAL COLLEGE天津工艺美术职业技术学院TIANJIN TECHNICAL COLLEGE宁园NING PARK现状住宅RESIDENCE STATUS现状住宅RESIDENCE STATUS现状住宅RESIDENCE STATUS现状住宅RESIDENCE STATUS现状住宅RESIDENCE STATUS天津美术学院TIANJIN ACADEMY OF ARTS建昌道站JIANCHANGDAOSITE基地交通地铁五号线由南向北穿过项目用地，连接思源道站与建昌道站。中烟奥莱城市设计开放空间SITE天津诺德中心宁园公园新开河滨水绿廊18、中烟奥莱城市设计04规划结构Planning and Design中烟奥莱城市设计一环 两带 三轴生态宜居环商务轴教育轴文体轴创 新 发 展 带轨交活力带中烟奥莱城市设计生 态 之 城规划概念中烟奥莱城市设计规划概念创 意 之 岛中烟奥莱城市设计规划空间结构一环：生态宜居环形成串联整个片区的生态系统，提供积极的公共活动空间及健康生活与工作的环境。中烟奥莱城市设计串联场地公共活动中烟奥莱城市设计中烟奥莱城市设计河水中烟奥莱城市设计中烟奥莱城市设计提取“河水”的概念，形成两个流动感的城市空间界面，并在核心区交汇，成为统领地块城市设计的中枢轨交活力带创新发展带中烟奥莱城市设计流动的城市空间界面轨交活19、力带+创新发展带TOD综合体住宅商业裙房活力景观带交通枢纽景观绿坡科创产业园生态公园中烟奥莱城市设计中烟奥莱城市设计 Outlets Urban Design轨交活力带中烟奥莱城市设计中烟奥莱城市设计 Outlets Urban Design轨交活力带中烟奥莱城市设计中烟奥莱城市设计 Outlets Urban Design滨水办公区中烟奥莱城市设计交通枢纽住宅商业裙房TOD综合体承接自建昌道站而来的人流，实现人群的集散通过丰富的沿街展示形象顺畅地串联节点场地规划的交汇点，作为思源道站的地铁上盖，以及商贸、交往、城市形象的重要终端承接核心任务轨交活力带中烟奥莱城市设计ABCA西望B东望C 南望20、 200m超高层塔楼的落位选择，考虑到在各主要城市形象展示道路上的可见性，在协调兼顾视觉效果的情况下，最终选择当前的路口位置作为结果。视觉分析中烟奥莱城市设计商业商业商业商业中庭中庭地库地库地铁站厅结构转换屋顶平台屋顶平台剖面关系中烟奥莱城市设计商业地铁站厅结构转换屋顶平台交通地面公交商业群芳路商业交通轨交商业枢纽城市公园车库商业剖面关系中烟奥莱城市设计地铁与TOD塔楼与地铁关系塔楼落位避开地铁站范围地铁出入口位置关系地铁出入口位于裙房范围内地铁站地铁站中烟奥莱城市设计公寓办公商业通往其他地块路径酒店酒店2万+办公8.2万办公 3.1万办公 4.5万公寓 3.9万公寓 3.1万通往其它地块通往21、其它地块商业 7万商业 5万TOD地块功能分析中烟奥莱城市设计中国中铁科创龙头总部导入打造超五星写字楼引入科创产业孵化器中烟奥莱城市设计中烟奥莱城市设计 Outlets Urban Design滨水科创办公中烟奥莱城市设计空间节点生态广场休闲舞台市集科创公园中烟奥莱城市设计中烟奥莱城市设计 Outlets Urban Design中烟奥莱城市设计中烟奥莱城市设计 Outlets Urban Design中烟奥莱城市设计空间联系中烟奥莱城市设计剖面示意滨水景观屋顶平台内部庭院景观连廊下沉庭院景观广场科创办公区科创办公区中烟奥莱城市设计多级景观连桥下沉商业庭院滨河景观步道节点意向中烟奥莱城市设计122、000-30003000-60006000-1000010000 以上建筑体量中烟奥莱城市设计孵化发展成熟成长1000-30003000-600010000以上企业成长全生命周期6000-10000中烟奥莱城市设计二三级科创产业企业带动总部办公研发楼产业园中烟奥莱城市设计形成区域总部经济集群中烟奥莱城市设计规划空间结构商务轴文体轴 教育轴中烟奥莱城市设计中烟奥莱城市设计 Outlets Urban Design商务轴中烟奥莱城市设计多元化城市级商业配套聚集小型休闲商业街区大型主题购物中心中烟奥莱城市设计教育轴中烟奥莱城市设计城市高端教育配套资源落地本土一流院校引入K12国际教育体系学校引入中烟23、奥莱城市设计文体轴中烟奥莱城市设计活泼开放的城市运动场所体育场馆：个性张力的建筑形态，开放的城市公共空间体育公园：以运动生态为主题的开放型城市公园中烟奥莱城市设计05规划设计Planning and Design中烟奥莱城市设计上位规划调整中烟奥莱城市设计修改1：总部办公基于优化沿河空间的考虑，在总建筑面积不变的前提下适当扩大总部办公的用地面积，以减少容积率、创造更宜人的办公体验。修改2：消防站从地段区位价值最大化的角度，将塑造地区形象的街角处的消防站用地移至东侧地块，以保留更多的、高效的城市公共活动空间。修改3：小学原小学学校用地位于邻近思源道站地铁站和TOD商务中心的位置，存在特定时段局部24、交通压力过大的隐患，故考虑移至现东南侧位置。上位规划调整中烟奥莱城市设计78F总平面图经济技术指标表项目数值单位 备注规划用地面积1013147总建设用地面积614718总建筑面积1918078其中地上建筑面积1339910其中MALL120000总部办公157895滨水办公122905酒店20000公寓70200住宅739910学校60000配套商业49000地下建筑面积578168地下商业50000其中地下车库511325设备用房66842住宅户数6621户机动车停车位12101辆其中地上停车200辆地下车位11901辆东侧体育4地块经济技术指标表项目数值单位 备注规划用地面积33909925、总建设用地面积102976总建筑面积191923其中地上建筑面积120090其中住宅60090体育设施60000地下建筑面积71833其中地下车库64030设备用房7803住宅户数501户机动车停车位1701辆其中地上停车100辆地下车位1601辆中烟奥莱城市设计中烟奥莱城市设计 Outlets Urban Design中烟奥莱城市设计中烟奥莱城市设计住宅学校住宅配套商业商业文体办公酒店公寓养老配套市政建筑功能中烟奥莱城市设计20m20m50m50m100m100m200m200m建筑高度中烟奥莱城市设计在地块外围及中心道路，形成起伏的天际线，形成良好的城市形象。12341234天际线中烟奥莱26、城市设计天际线沿新开河看片区沿思源道上部看片区中烟奥莱城市设计天际线沿西侧看TOD沿北侧看TOD沿南侧看TOD沿东侧看TOD中烟奥莱城市设计实体模型中烟奥莱城市设计实体模型中烟奥莱城市设计实体模型实体模型中烟奥莱城市设计实体模型实体模型中烟奥莱城市设计实体模型实体模型中烟奥莱城市设计中烟奥莱城市设计 Outlets Urban Design中烟奥莱城市设计1.各地块内部形成组团花园2.各分区中心形成中心广场3.各中心广场与公共绿地相连接，形成大-中-小三个层次的景观核心开放空间与海绵城市中烟奥莱城市设计开放空间与海绵城市中烟奥莱城市设计海绵城市生态系统中烟奥莱城市设计06交通专篇Traffic27、 Special中烟奥莱城市设计对外交通联系SITE外环东路基地主要人流来向来自于育红路以及外环东路，通过建昌道，思源路以及红星北路与基地连接，通过红星北路与北辰区连接思源路中烟奥莱城市设计思源道下沉通过设置下穿道路与隐形消防车道，让出地上空间，打造开敞公园连接滨水活动平台，形成一体化公共景观5隐形消防车道下穿道路隐形消防车道中烟奥莱城市设计立体交通打造立体交通，车行流线由地下通道进入两侧地块，地上设置慢行步行系统，营造健康舒适的生活工作氛围通往居住区高端居住区生态健康区文创办公区活力滨水区中烟奥莱城市设计门户大道居住区主街门户道路将作为开发地块的“门面”道路。机械设备、首层服务区和停车出入口28、不应设置在该类道路上。居住区主街原则上禁止设置地块机动车出入口。车行流线人行流线人行出入口车行出入口道路结构中烟奥莱城市设计公交站选址住区主要出入口建议公交站点建昌道站思源路站公交车选址策略3.靠近学校设置公交站点满足人流疏散需求4.靠近体育馆及游泳馆设置公交站点满足人流疏散需求1.以服务半径300m进行计算2.靠近住区出入口设置公交站点满足人流疏散需求外环东路海欣路中烟奥莱城市设计交通流向分析住区人行出入口住区居民流线住区车行出入口办公出入口科创办公人员流线1.住区上班人流由红星北路以及建昌道快速疏散2科创办公人员由地面辅路或思源路下穿道路快速到达科创办公外环东路建昌道站思源路站3.地铁站人29、流可通过思源路开放广场到达科创办公区商务办公7:30-9:00早高峰办公人流住区居民流线住区居民流线中烟奥莱城市设计交通流向分析住区人行出入口住区居民流线住区车行出入口办公出入口科创办公人员流线1.住区下班人流由红星北路及建昌道驶入科创办公建昌道站思源路站科创办公2.科创办公人员由地库出入口驶出通过地面辅路到达红星北路或由下穿道路疏散外环东路17:30-19:00晚高峰办公人流科创办公人员流线住区居民流线住区居民流线中烟奥莱城市设计交通流向分析接送学生流线小学中学幼儿园幼儿园幼儿园1.住区居民沿道路步行接送学生2.外来接送人员由建昌道通过场地内部道路到达学校接送高峰临时停车（交通管制，高峰临时30、封路）3.高峰期间车流量较大，建议封闭中学南侧道路用以临时停车7:30-8:00/17:00-18:00学校流线外环东路中烟奥莱城市设计交通流向分析商业车行流线1.片区外由下穿道路及红星北路到达商业片区商业出入口商业建昌道站思源路站商业3.思源路地铁站位于思源路南侧商业区域，可带动商业氛围商业临时停车外环东路11:30-14:00办公人员就餐流线商业步行流线2.片区内办公人员就餐可就近选择，南北两侧商业步行流线通过过街连桥连接商业车行流线中烟奥莱城市设计交通流向分析观展流线1.观展人员由建昌道及红星北路通过场地内部快速到达体育馆片区体育馆出入口建昌道站思源路站体育场体育馆（兼做展览）2.在场馆31、附近设置公交站点，以疏散大量人流外环东路3.地铁站人流可选择步行，公交或单车方式前往10:00-21:00观展流线观展流线观展流线观展流线中烟奥莱城市设计交通流向分析住区生活流线住区主要出入口组团绿化景观运动公园1.结合住区景观与运动公园，打造宜人的步行流线2.结合城市绿带及周边水景资源，形成多层次的健康生活环境19:30-21:00慢步行流线外环东路景观广场中烟奥莱城市设计07规划愿景Plan Vision中烟奥莱城市设计一个京津冀科创中心公司项目案例济南CBD中央商务区中烟奥莱城市设计一处现代绿色的总部基地公司项目案例上海创智天地中烟奥莱城市设计一座国际五星级酒店公司项目案例天津平安泰达中32、心中烟奥莱城市设计一条特色滨水生态景观公园公司项目案例首开物联网产业园中烟奥莱城市设计一组高端企业总部公司项目案例天津金融街南开中心中烟奥莱城市设计一片地标性特色商业集群公司项目案例天津金融街和平中心中烟奥莱城市设计生态宜居环中烟奥莱城市设计轨交活力带中烟奥莱城市设计创新发展带中烟奥莱城市设计商务轴中烟奥莱城市设计教育轴中烟奥莱城市设计文体轴中烟奥莱城市设计中烟奥莱城市设计08附录Appendix中烟奥莱城市设计TOD地块首层中烟奥莱城市设计1#楼标准层-低区：总面积：2200平层得房率：72.1%（分户）办公进深：8.5m 15m1#楼标准层-中区：总面积：2200平层得房率：75.5%（分33、户）办公进深：8.5m 15m1#楼标准层-高区：总面积：2200平层得房率：79.3%（分户）办公进深：8.5m 15m超高层标准层平面图办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公中烟奥莱城市设计2#&3#楼标准层-低区：总面积：1650平层得房率：75.3%（分户）办公进深：8m 11m2#&3#楼标准层-高区：总面积：1650平层得房率：75.3%（分户）办公进深：8m 11m办公办公办公办公办公办公办公办公超高层标准层平面图中烟奥莱城市设计公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓4#&5#楼标准层-低区：总面积：1300平层34、得房率：76.9%户型进深：8m4#&5#楼标准层-高区：总面积：1300平层得房率：76.9%户型进深：8m中烟奥莱城市设计首层平面图办公大堂办公区核心筒中烟奥莱城市设计立面图沿新开河看片区沿思源道上部看片区中烟奥莱城市设计沿西侧看TOD沿北侧看TOD沿南侧看TOD沿东侧看TOD立面图中烟奥莱城市设计商业商业商业商业中庭中庭地库地库地铁站厅结构转换屋顶平台屋顶平台剖面图中烟奥莱城市设计商业地铁站厅结构转换屋顶平台交通地面公交商业群芳路商业交通轨交商业枢纽城市公园车库商业剖面图中烟奥莱城市设计滨水景观屋顶平台内部庭院景观连廊下沉庭院景观广场科创办公区科创办公区剖面图中烟奥莱城市设计住宅立面意向35、中烟奥莱城市设计住宅立面意向中烟奥莱城市设计住宅立面意向中烟奥莱城市设计住宅立面意向中烟奥莱城市设计天津河北区建昌道地块城市设计定位天津河北区建昌道地块毗邻新开河，坐拥河北区着力发展的沿河经济、地铁经济、高档楼宇经济优势，未来将成为天津主城北部新崛起的商务宜居产业新城。我们的目标是围绕“创新发展，开放包容，生态宜居，民主法制，文明幸福”五个现代化天津的发展纲领，将区域打造成为京津冀科技创新的先试特区，国家科技导入的专项平台和宜居生活的示范区。愿景对于这样一个面向未来的滨水商务新区，我们研究和借鉴了世界上诸多成功的案例并加以归纳总结。例如东京的二子玉川TOD新城，通过多维开发，以地铁站为核心布置36、复合业态，充分利用地下空间，创造高效的生活，并结合城市公园和生态走廊，打造生态步行街区。再如伦敦的金丝雀码头同样属于滨水新型商务区，通过立体交通形成交通和商业的无缝对接，尺度适宜的街区和公园作为商务空间的外延提供创新人群需要的公共交往空间。通过对这些项目的经验，规划设计旨在创造三个“新”的发展愿景：一，TOD商务科技组团新示范，二，复合高端资源发展新中心，三，国际化津门北区新形象。连接地块北临新开河，南接建昌道，交通便利，通过外环东路和津宁联络线与周边区域连接。地铁五号线在区域内设置建昌道和思源道两站，和城市中心紧密联系。和城市公园宁园距离较近，并可通过新开河滨水绿廊与地块连接。规划经过深入研37、究区域现状，提出“一环两带三轴”的规划结构，打造面向未来的“生态之城”和“创意之岛”。“一环”生态宜居环结合公园绿地，屋顶花园和体育公园，形成串联整个片区的生态系统，提供积极的公共活动空间和为创新创意人群打造充满活力的滨水休闲健康生活和工作环境。“两带”提取“河水”的概念，形成两个流动感的城市空间界面，并在核心区交汇，成为统领地块城市设计的中枢。-轨交活力带通过串联建昌道和思源道两个地铁站形成区域内的活力轴，形成TOD轨交商业中心和交通中心，通过地铁人流的聚集，打造多维度和层级的交通体系。以地铁站为核心布置复合业态，充分利用地下空间，创造高效的生活，并结合城市公园和生态走廊，打造生态步行街区，38、并将活力轴导向滨河景观带。-创新发展带沿新开河发展滨水商务区，并结合天津市的公共空间规划创造富于人情味的商业休闲中心，商务园区通过地上的连接和地下的下沉庭院创造交流场所，并和滨河的景观带连接在一起，打造充满人情味的城市空间和亲水的台地景观，并一同创造类似于上海北外滩的航运和商贸办公集群，形成重要的滨水城市名片。“三轴”商务轴位于群芳路，结合轨交活力带的两个地铁站形成连续的商业界面和城市休闲空间。文体轴位于缤纷路，通过体育场馆和体育公园形成复合的城市公共空间和有张力的建筑形态。教育轴位于商务轴和文体轴之间，塑造地块内部安静的教学氛围，吸纳国际前端的学校在此入住。规划方案设计说明中烟奥莱城市设计创39、造规划设计力图形成富有活力的城市开放场所，并在整体功能上结合TOD的复合性形成高端办公，五星级酒店，精品商业和城市服务公寓，为商务人群提供交往空间，滨水形成不同规模的企业总部，创造适合创意办公的空间环境，南区以居住为主，强调职住平衡，并和教育轴一起形成优质配套。区域城市道路以红星路，建昌道和思源道为主要道路，内部道路在区内形成两两对应的车行入口，缓解主要道路的压力。思源道的下穿设计既创造地面的城市广场，又提供滨水商务区地下停车场的入口，减少地面交通压力。城市天际线从多个方向考量设计，在设计中通过规划模型的推敲，力图形成北侧滨水的层次感，东侧文体轴的纵深感和西侧的城市核心商务感，地块最高建筑为240、00米地标，通过形态和规划的设计，希望从地块各个角度都能和地标性建筑有所呼应，TOD核心区的其他建筑为90米到140米，一同形成核心区既协调又有层次的天际线。居住组团均为100米以下，设计上通过转角建筑的拔高强化组团感，创造和谐有变化的天际线，并满足天津市关于居住建筑的规划和日照要求。在整体规划的技术实现上，通过海绵城市的景观构造处理，打造片区内休闲和绿色的生态环境，并最终形成一个京津冀的商务中心，一处津门现代绿色的科创广场，一座国际五星级酒店，一条特色滨水生态景观公园，一组高端企业总部和一片地标性特色商业集群。中烟奥莱城市设计创造规划设计力图形成富有活力的城市开放场所，并在整体功能上结合TO41、D的复合性形成高端办公，五星级酒店，精品商业和城市服务公寓，为商务人群提供交往空间，滨水形成不同规模的企业总部，创造适合创意办公的空间环境，南区以居住为主，强调职住平衡，并和教育轴一起形成优质配套。区域城市道路以红星路，建昌道和思源道为主要道路，内部道路在区内形成两两对应的车行入口，缓解主要道路的压力。思源道的下穿设计既创造地面的城市广场，又提供滨水商务区地下停车场的入口，减少地面交通压力。城市天际线从多个方向考量设计，在设计中通过规划模型的推敲，力图形成北侧滨水的层次感，东侧文体轴的纵深感和西侧的城市核心商务感，地块最高建筑为200米地标，通过形态和规划的设计，希望从地块各个角度都能和地标性42、建筑有所呼应，TOD核心区的其他建筑为90米到140米，一同形成核心区既协调又有层次的天际线。居住组团均为100米以下，设计上通过转角建筑的拔高强化组团感，创造和谐有变化的天际线，并满足天津市关于居住建筑的规划和日照要求。在整体规划的技术实现上，通过海绵城市的景观构造处理，打造片区内休闲和绿色的生态环境，并最终形成一个京津冀的商务中心，一处津门现代绿色的科创广场，一座国际五星级酒店，一条特色滨水生态景观公园，一组高端企业总部和一片地标性特色商业集群。中烟奥莱城市设计项目分项投资估算表序号项目编号项目名称工程量造价（人民币：万元）1一、工程费合计1308177.3721天津河北区建昌道1305743、15.3731.11.1建筑工程建筑工程1918078514209.584（1）钢筋砼结构地下578168179232.085地上1339910107192.86（2）钢结构1339910227784.771.21.2装饰工程装饰工程1918078184993.14248（1）外玻璃幕墙588849.982438.9924411（3）地上内部装饰公寓装饰702009757.812办公装饰2808003088813商业装饰1690002535014酒店装饰20000400015其他装饰18000108016（4）地下内部装饰商业装饰50000700017车库装饰48405824202.918（544、）屋面工程5509275.45191.31.3设备安装工程设备安装工程381897.52220给排水191807815344.62421消防系统191807826853.09222通风空调1918078115084.68231.4电气工程电气工程1918078224415.126241.5电梯工程20000200252室外工程室外工程246234二、工程建设其他费用6836.126341352.1工程勘察费20元/3836.156362.2施工图审查2元/383.6156372.3工程造价咨询服务费0.20%2616.35474139三、预备费6540.88685240基本预备费0.50%6540.88685241四、一、二、三合计1321554.384合计1321554.384项目分项投资估算表