1、新港苏宁易购广场项目ACDF地块D地块住宅方案100%20200601竖向论证01地块原始地形标高地块总体呈西低东高。根据测绘提供高程图，兴智路为现状道路，有实测路牙标高。恒发路和经十六路无现状道路，有设计路牙标高，以此为依据进行竖向设计。较较高高高差约0.53m较较低低高差约0.57m高差约2m高差约2.35m最最高高最最低低缺少经十六路道路下管井资料原始地形标高XX.XX周边场地高程XX.XX道路路牙石顶高程XX.XX道路中心线高程28.3828.2128.1828.2828.1928.1528.1427.9027.8627.8527.8128.2028.5828.9029.0029.152、29.4329.6429.7829.9230.0430.2330.3730.4730.6931.11031.14431.20431.26431.38431.44431.50431.56831.64631.44731.15330.85930.56530.27129.97729.68329.38929.09531.32431.34731.71531.05330.75930.46530.17129.87729.58329.28928.99531.08531.11931.17931.23931.35931.41931.47931.54331.62131.299总平面图场地标高设计29.1029.1023、9.3729.3730.3730.3732.01532.01532.01532.015场地覆土场地覆土1.5m1.5m场地标高：32.015正负零标高：32.165场地和市政道路交叉点约0.285m高差场地标高：30.37正负零标高：30.47场地和市政道路约0.33m高差XX.XX周边场地高程XX.XX道路路牙石顶高程XX.XX道路中心线高程29.1029.1028.5028.5031.46531.4651、根据恒发路与经十六路中心线交点标高31.715，推导出住宅场地内标高为32.015；2、D-1#一层为物业服务用房、消控室、养老服务用房等，层高为4.2m，室内外高差0.15m；底商层高4、为4.8m，室内外高差0.1m。商业不影响二层住宅视线，因此商业顶板与住宅一层顶板平齐，可以推出商业东北角场地标高为31.465；3、办公场地标高以办公北侧路牙29.977反推2%坡度，确定为30.37；4、办公与商业交接处场地标高定为29.37，此处地库顶板为道路，无覆土，由30.37标高向此处找坡；5、商业沿街面外侧详见商业标高页。28.3828.2128.1828.2828.1928.1528.1427.9027.8627.8527.8128.2028.5828.9029.0029.1529.4329.6429.7829.9230.0430.2330.3730.4730.6931.1105、31.14431.20431.26431.38431.44431.50431.56831.64631.44731.15330.85930.56530.27129.97729.68329.38929.09531.32431.34731.71531.05330.75930.46530.17129.87729.58329.28928.99531.08531.11931.17931.23931.35931.41931.47931.54331.62131.29928.5028.50内部道路标高设计2.29%43.652.09%47.841.11%14.503.42%8.302.00%19.7630.376、30.3730.3729.3729.1028.5031.7532.0032.0032.01532.01532.01532.01532.01531.4531.452.59%11.812.59%21.20XX.XX周边场地高程XX.XX道路路牙石顶高程XX.XX道路中心线高程29.3729.106.00%4.5028.506.00%10.001.71%14.6028.3828.2128.1828.2828.1928.1528.1427.9027.8627.8527.8128.2028.5828.9029.0029.1529.4329.6429.7829.9230.0430.2330.3730.477、30.6931.11031.14431.20431.26431.38431.44431.50431.56831.64631.44731.15330.85930.56530.27129.97729.68329.38929.09531.32431.34731.71531.05330.75930.46530.17129.87729.58329.28928.99531.08531.11931.17931.23931.35931.41931.47931.54331.62131.299单体正负零标高设计30.4730.47(00)00)32.16532.165(00)00)32.3032.30(00)008、)32.16532.165(00)00)32.16532.165(00)00)32.16532.165(00)00)32.3032.30(00)00)32.16532.165(00)00)29.2029.20(00)00)28.6028.60(00)00)32.16532.165(00)00)30.3730.3730.3729.3729.1028.5032.01532.01532.01532.0032.01532.01532.01529.1028.50商业标高28.1828.2828.1928.1528.1427.9027.8627.8527.8128.2028.5828.9029.2029.9、20(00)00)28.6028.60(00)00)29.3729.3729.1029.1029.1028.5028.506.00%10.006.00%4.501、北侧商业室内外高差按100考虑，室内标高定为29.202、商业沿街面无坡度变化，利用商业之间的道路解决高差3、路牙至基地内道路之间利用绿化带，采用找坡形式113.88%22.141.58%22.142.80%22.143.35%19.402233441-1剖面2-2剖面3-3剖面4-4剖面现场照片1221商业西侧基地内道路与西侧路牙之间有较宽绿化带，利用绿化带进行找坡，解决场地内高差出入口处标高住宅区东入口自持区东入口办公区北入口沿10、街商业西侧人行入口ABCDABCD32.01532.01531.4531.4530.3730.04231.46631.26431.17131.7532.01529.1028.501.58%22.141122443355设计依据：55005300苏宁置业住宅产品标准地库柱网升标至A档，要求柱网面宽8.1m，车位尺寸2.4*5.4m要求停车位尺寸不低于2.4x5.3m结合规划产品标准：车库柱网面宽8.4m，车位尺寸2.4*5.4m设计依据6400500050005000地库平面地下非机动车停车量：1199辆非机动车库面积：2398地下车库停车量：1052辆总地下建筑面积：33172.65地下车库应11、建停车量：1052辆单车位指标：35.37（机械车位按平停计算）办公地下停车位：304其中机械车位：285普通车位：9无障碍车位：4微型车位：9此区域地库层高4.6m大5.35m地库剖面住宅区底标高：26.80m自持区底标高：26.80m自持区底标高：26.80m办公区底标高：24.27m地库层高3.7m覆土1.5m层高：4.6m覆土：1.5m层高：3.7m覆土：1.5m层高：3.7m覆土：1.5m30.3732.0032.00地库剖面北入户5.35M非机动车库/机动车库/室内外高差0.15M非机动车库/机动车库5.35M覆土厚度1.5m地库高度3.7m消火栓及充电桩车位设计方案阐述0301 12、效果展示Results Show鸟瞰图沿街透视图沿街透视图沿街透视图单体透视图单体透视图办公楼透视图02 前期分析Pre-phase Analysis建筑退界根据江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）根据南京市城市规划条例实施细则256号5m12m12m5m8m15m4m6m上位规划分析浦口区栖霞区玄武区鼓楼区秦淮区雨花台区建邺区项目基地项目区位2km4kmSITE基地周边配套市政设施周边楼盘南京东站紫樾府海赋尚城燕矶听潮保利国际社区太平山公园栖霞区人民法院仙林站体育中心项目地处南京市栖霞区西南侧，距离南京东站2km，距离南京货运站仅600m。周边用地性质分析东侧住宅与小学用地，北侧可研设13、计用地，西侧现状商办混合用地紧邻地铁站，未来交通及配套资源丰富，周边教育资源充足，西南侧有太平山公园景观优势地铁站地铁站A地块C地块J地块D地块B地块交通分析兴智路经十六路恒竞路紧临栖霞大道，交通便利，南侧住区成熟。兴智路是目前唯一一条入区道路北侧恒竞路是现状道路，其余为规划道路周边现状规划居住地块C地块D地块CDEGCDEFGF兴智园品相较好，周边多为待开发净地，现状交通较为便利，远期配套成熟，有学区资源与商业资源学校用地幼儿园用地紫樾府兴智园美食街沿街商铺商业成熟道路未通道路未通售楼处规划居住用地规划居住用地D地块售楼处与办公选址售楼处选址：位置比较显著，展示形象佳样板房在售楼处内做临时样14、板办公选址：靠近兴智园，功能接近，用地资源占用小兴智科技园（成熟办公）办公商业价值分析办公用地基地（有商业指标）规划居住用地规划居住用地绿化用地居住用地沿街商业1234绿地西侧：距离地铁站近，对面有沿街商业商业价值最大北侧：距离地铁站近，北侧有办公用地商业价值次之东侧：靠近规划居住用地，对住宅影响较大商业价值较小南侧：无道路，紧邻绿地商业价值小人行流线人流来向竞品规划形态竞品规划特点中心大花园栖霞区神农路栖霞区神农路D地块：Rb用地用地面积：36084.71容积率：3.0建筑高度：h100m建筑密度：35%商业容量：35%40%规划条件梳理地铁退界线出入口开口地下可用空间产品建议03 规划分析15、Planning设计理念绿色社区公园生活景致花园礼致生活我们的主题最大化的利用享受景观，创造公园里的居住体验充分利用土地资源，成就尊贵仪式感的生活体验规划解读中心花园+组团绿地+景观通廊+礼制轴线总平面图住宅:5.20万自持住宅：1.70万办公：3.35万零售商业：0.44万住宅户数:508户自持住宅户数：254户经济技术指标业态面积段户型目标套数配比实际户数户数合计实际户数比实际面积类型面积合计实际面积比高层893房1卫50%25450850.00%22679.86 52037.18 43.58%1163房2卫50%25450.00%29357.32 56.42%南京市栖霞区兴智科技城地块南16、京市栖霞区兴智科技城地块D D分区分区项目项目单位单位指标指标备注备注总用地面积36081.63总建筑面积141417.54计容面积108244.89其中住宅面积52103.18自持住宅面积16998.00办公面积33535.71地上总建筑面积的35商业面积4350.00配套面积1258.00其中养老服务用房229.00每百户30物业服务用房384.00总建筑面积的4（100）快件服务用房25.00不小于25消控室80.00配电站540.00容积率3.00300.0%不计容面积33172.65其中地下建筑面积33172.65办公地下建筑面积7642.02住宅地下建筑面积25530.63包含人防17、面积12727.58总建筑面积的9绿化率30%30%总户数户762总占地面积8805.91建筑密度24.41%35%总人数人24383.2人/户机动车车位数辆1107其中地下停车位辆1052地上停车位辆55非机动车车位数辆2173鸟瞰图沿街透视图沿街透视图规划策略一、品质售楼处规划策略二、社区入口大门规划策略三、中央花园规划策略四、组团绿地规划策略五、单元入户门规划策略六、品质立面产品落位115户型89户型自持住宅自持住宅户型配比面积段户数户数比面积面积比6419074.8%12108.4071.23%766425.2%4889.6028.77%可售住宅户型配比面积段户数户数比面积面积比89218、5450%22679.8643.58%11625450%29357.3256.42%配套及商业分布配套用房商业配电房养老服务用房：229m2社区大门：50m2（改造）物业服务用房（住宅）：384m2快件服务用房：25m2消控室：80m2配电房：540m2供电服务半径出入口分析地库出入口消防流线车行流线人行流线31.9831.9832.2032.20社区大堂50（后期加顶）快件服务用房（25）门卫（10）住宅区出入口地下车库车道对位关系物业服务用房（25）出入口方案一效果消防车出入口（常闭）非机动车自助刷卡地库入口地库出口访客停车出入口人行出入口门卫岗亭10社区大堂50屋顶镂空后期改建快件收发219、5物业服务用房25造型4.5m11.9m4.5m7m6m车行流线分析车行流线地库出入口人行流线分析人行流线消防流线分析消防回车场消防流线消防登高场地地面停车分析地库出入口商业地面停车自持地面停车办公地面停车访客地面停车商业停车：18辆办公停车：32辆自持访客停车：4辆住宅访客停车：11辆出租车：4辆装卸车位：1辆出租地面停车装卸地面停车机动车停车位停车配建参照南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则（2019版），本案属于二类区停车标准配建标准折减系数D地块户数/面积D地块车位数D地块地面车位数住宅（户建面90）1.0车位/每户1.0254254住宅（90户建面144）1.2车位/每户1.02520、4 305租赁住房（户建面90）1.0车位/每户0.7254 178配套用房（住宅）0.8车位/1001.01258.0011商务办公1.0车位/1001.033535.7133632配套商业设施0.4车位/1001.04350.001818装卸车位1车位/50004350.0011出租车位0.5车位/1000068866.1844合计110755非机动车地面停车分析非机动车出入口公共自行车地面停车非机动车停车位停车配建参照南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则（2019版），本案属于二类区停车标准配建标准D地块户数/面积D地块车位数D地块地面车位数住宅（户建面90）1.8车位/户254 4521、8 住宅（90户建面144）1.8车位/户254 458 租赁住房（户建面90）2.5车位/10016998 425 163 配套用房（住宅）1.6车位/1001258 21 商务办公2.0车位/10033536 671 671 配套商业设施3.2辆/100 4350.00140 140 合计2173 974公共自行车及共享单车折算数量地面车位数地下车位数公共自行车及共享单车数217/折算后数量651/实际非机动车总停车位1739 540 1199 建筑间距分析总平面图场地标高设计29.1029.1029.3729.3730.3730.3732.0032.0032.0032.00场地覆土场地覆22、土1.5m1.5m场地标高：32.00正负零标高：32.15场地和市政道路交叉点约0.285m高差场地标高：30.37正负零标高：30.47场地和市政道路约0.33m高差XX.XX周边场地高程XX.XX道路路牙石顶高程XX.XX道路中心线高程29.1029.1028.5028.5031.4531.4528.3828.2128.1828.2828.1928.1528.1427.9027.8627.8527.8128.2028.5828.9029.0029.1529.4329.6429.7829.9230.0430.2330.3730.4730.6931.11031.14431.20431.26423、31.38431.44431.50431.56831.64631.44731.15330.85930.56530.27129.97729.68329.38929.09531.32431.34731.71531.05330.75930.46530.17129.87729.58329.28928.99531.08531.11931.17931.23931.35931.41931.47931.54331.62131.29928.5028.50建筑高度分析30F31F33F日照分析计算标准：住宅：大寒日累计2小时养老服务用房：冬至日累计2小时最小时段30分钟最大2段界内日照满足对界外无影响兴智路城市天24、际线33F 100m20F 99.1m26F 80m26F 80m31F 93.1m20F25F栖霞大道城市天际线100m30F 94m30F 90.15m高低错落的城市天际线1122443355景观结构分析景观节点景观轴线景观视线分析景观节点景观视野LANDSCAPE VISIONLANDSCAPE VISIONLANDSCAPE VISIONLANDSCAPE VISION04 产品设计Product户配情况可售住宅户型配比面积段户数户数比面积面积比8925450%22679.8643.58%11625450%29357.3256.42%自持住宅户型配比面积段户数户数比面积面积比6419025、74.8%12108.4071.23%766425.2%4889.6028.77%产品定位-用户需求 规整的户型结构，舒适的房间尺度 有玄关空间并设有玄关柜 良好的餐厨互动关系 舒适的阳台空间 明亮的餐客厅 一定的套内收纳空间 更有仪式感的入户空间 可变的灵动空间基本诉求产品落位115户型89户型自持住宅自持住宅户型配比面积段户数户数比面积面积比6419074.8%12108.4071.23%766425.2%4889.6028.77%可售住宅户型配比面积段户数户数比面积面积比8925450%22679.8643.58%11625450%29357.3256.42%89高层户型户型优势：1.326、房1卫2.餐客对位3.南北通厅4.独立玄关5.三面朝南115高层户型户型优势：1.3房2卫2.餐客对位3.南北通厅4.独立玄关5.三面朝南6.独立衣帽间7.超大南向阳台115竖厅 三面宽大三房89户型三面宽南北通三房上一轮115+89拼接户型标准层平面115竖厅 三面宽大三房89户型三面宽南北通三房115+89拼接户型标准层平面自持住宅63户型户型优势：1.豪华单人房2.餐客对位3.独立玄关自持住宅76户型户型优势：1.2房1卫2.餐客对位3.南北通厅4.独立玄关自持住宅标准层平面面积段6075总计户数19264256户数占比75%25%100%标准层建筑面积：526.63面积段63-762T27、8户楼层房型套内主体阳台计算面积套内面积套型建筑主体套型建筑面积层套内主体层建筑主体(交通体及设备）层数总套内主体面积总主体面积得房率1FA0.00 00.00 0.00 0.00 0.00 176.77112490.05 16998.3673.48%B0.00 00.00 0.00 0.00 C0.00 00.00 0.00 0.00 2FA53.66 2.71556.38 74.01 76.72 286.28429.731B44.48 2.3446.82 61.38 63.72 C45.00 2.3447.34 62.09 64.43 3-16F （标准层）A53.66 2.71556.328、8 74.01 76.72 393.67 526.6331B44.48 2.3446.82 61.38 63.72 C44.48 2.3446.82 61.38 63.72 机房层46.33 1电信间（地下)20.00 1总计容小计33自持住宅首层平面及沿街商业平面商业面积1246.20(含配电间10.36）物业用房277.05(含消控室81.42)养老用房228.18住宅面积176.77商业得房率97.43%自持住宅及沿街商业剖面3面宽115+3面宽89+2面宽75+2面宽63户型级配户型面宽均好优先户型级差表（3面宽+3面宽+2面宽+2面宽）户型面积总面宽客厅（面宽）主卧室客卧1客卧2书房29、公卫卧室（面宽x进深）卫生间（）衣帽间三室户3室2厅2卫11510.43.83.2*3.05三件套2.2*1.12.8*2.952.8*3.0-1.8*3.0三室户3室2厅1卫899.53.33.0*3.05-2.7*3.05-2.4*2.72.4*1.7两室户2室2厅1卫766.73.33.0*3.55-2.1*2.45-1.9*1.9一室户1室2厅1卫636.453.12.95*3.8-2.95*1.6115+89拼接户型D-2#-首层平面115+89拼接户型D-2#-标准层平面115+89拼接户型D-2#-南立面115+89拼接户型D-2#-北立面115+89拼接户型D-3#-东/西立面30、115+89拼接户型D-2#-1-1剖面115+89拼接户型D-2#-2-2剖面115+89拼接户型-大样图自持住宅地下室平面自持住宅首层平面自持住宅二层平面自持住宅三层平面自持住宅四层平面自持住宅标准层平面自持住宅机房层平面自持住宅屋顶层平面自持住宅南立面自持住宅北立面自持住宅东西立面自持住宅剖面图自持住宅剖面图自持住宅节点大样05 造型设计Modelling115+90立面造型方案一115+90立面造型方案一115+90立面造型方案二115+90立面造型方案二自持住宅南立面方案方案一自持住宅北立面方案方案一自持住宅南立面方案二立面方案细节立面方案门头立面方案门头材料分析住宅浅色仿石涂料浅色31、石材线脚-灰色铝合金型材深灰色金属格栅灰色铝合金材料分析自持住宅浅色仿石涂料浅色石材线脚-灰色铝合金型材深灰色金属格栅灰色铝合金灰色金属涂料立面方案沿街商铺立面方案沿街商铺社区大门效果出入口效果出入口效果06 售楼处Sales Center入口庭院水院停车前场放在北侧方案一前场放在北侧方案一沿街立面效果前场放在北侧方案一前场立面前场放在北侧方案一前场立面前场放在北侧售楼处夜景及商业LOGOLOGO效果1F1F方案一售楼处平面2F2F门厅大办公区员工卫生间沙盘展示展示会议机房茶水档案更衣更衣库房接待水吧杂物物业经理财务儿童活动签约财务R RF F方案一售楼处平面杂物方案一售楼处剖面方案一售楼处剖32、面1F1F方案一商业平面2F2F商业17781778得铺率67.7%67.7%方案一北侧商业1F1F2F2F方案一北侧商业商业13141314得铺率73.6%73.6%方案一商业沿街效果方案一商业沿街效果07 办公楼Office办公楼设计条件高效+标准化办公楼效果方案一强调竖向线条立面几何切割办公楼效果方案二强调竖向线条立面几何切割外立面材质办公楼半隐框玻璃幕墙深灰色金属格栅深灰色金属雨蓬白色铝构件办公楼一层平面层数：20层建筑高度:99.10m（包含屋顶构架）办公楼地下一层平面办公楼二层平面办公楼三层平面办公楼四至二十层平面办公楼机房层平面办公楼屋顶层平面办公楼北立面办公楼西立面办公楼南立面办公楼东立面办公楼剖面办公楼剖面办公楼墙身谢谢