1、新凯家园二、三期配套集中商业项目XINKAI HOMELAND 2XINKAI HOMELAND 2NDND&3&3RDRDPHASE COMMERCIAL FACILITIES DESIGNPHASE COMMERCIAL FACILITIES DESIGN2 2 0 0 2 02 0 0 0 2 201前期研究Project Research泗泾基地位于上海市西部、松江区东北部，距离南部松江新城主城约13公里，周边紧邻多个旅游风景区，自然条件优越，市政配套完善。松江城区由沪杭高速及沪杭高铁线贯通，嘉金高速、上海绕城高速各从其东、西面穿过，多条交通干线紧密联系周边城市。松江泗泾项目区位车行流2、线Traffic Circulation人行流线Pedestrian Circulation绿化景观Landscape泗凤公路为联系基地与区域的主要交通路线。基地周边分布了多条城市公交线路及公交站，增强项目地块的可达性。基地周边路网布局均匀，与周围各地块联系紧密，各方向前往的人流均可方便步行到达。基地东面紧邻泗泾塘，视野开阔，尤其北部地块，东、北面均有绿化水系环绕，可利用景观丰富。基地分析项目现状仅短边一侧临道路，二期施工出地面02三期地块Project Design项目定位体验式社区商业“运动+休闲”（运动体验馆+儿童教育+休闲餐饮，以满足家庭消费群体的不同需求）鸟瞰图入口透视图沿河透视图中3、庭透视图1，引入运动主题概念，打造泗泾全龄化运动时尚街区DNA城市华盖(半室外共享中庭)扶摇直上攀岩壁，露天秀场，可举行商业表演、产品展销等活动，与楼上人们形成良好视觉互动。2，儿童教育主题街区3，创意市集街区4.复合功能竖向叠合拉动人流，通过复合功能的竖向叠合，在商业高区设置运动主题娱乐等目的性商业，将人流往高区引导。并通过设置空中共享中庭及扶梯等方式将人流快速引导到高楼层区。策略1创新商业主题汇聚人流破解同质化，实现差异化创新商业主题引入运动主题概念，打造运动街区DNA引入儿童教育主题，打造亲子娱乐天地创新商业主题创意市集街区，打造集群效应创新商业主题策略2立体式商业公园策略景观商业一体化4、设计，给周边居民一座可休憩可娱乐的社区公园公园式商业内外公园，大运动公园策略，打造泗泾全龄化复合运动公园滨水公园泗泾塘开放建筑形态，融入公园式商业综合公园PARK屋顶花园Roof Garden景观退台PARK公园式商业综合公园PARK屋顶花园Roof Garden景观退台PARK延续垂直绿化延伸策略令绿色自然延伸的商业屋顶，打造绿色空中景观体验公园式商业顶层屋顶花园设计创造最高端 最舒适的顶层空间感受策略3U型商业动线+双首层商业模式提升商业价值的两大亮点U型商业动线U型商业动线，拉动地块后区人气 地块为短面宽、大进深，仅短边临路 商业人流导入不利 采用采用U U型主动线，分别在地块西南和东南5、开口型主动线，分别在地块西南和东南开口 拉动地块内部商业价值拉动地块内部商业价值双首层利用引桥设双首层，提升二层商铺价值 地块仅南侧界面沿城市道路，且为引桥段，路面由西向东逐渐高于地块 利用引桥半层的高度，设置1F,2F出入口，形成双首层的人行入口，提高了二层的商业价值大台阶便捷导入人流形成丰富的空间双首层双重流线提升二层价值总平面图及指标新凯三期商业数量单位备注用地面积12420总建筑面积35571地上建筑面积24840计容其中运动主题MALL18094独栋商业6746地下建筑面积10731其中人防面积2484容积率2.0占地面积6210建筑密度50%40%地面绿化面积1662屋顶绿化面积16、62730%占地面积绿地率13%35%不含屋顶绿化建筑高度24m机动车泊位数322个1.0辆/100非机动车泊位数344个1.95辆/100体量分析商业MALL16143m独栋商业1698m独栋商业1792m独栋商业1769m独栋商业1607mUDG上海联创设计集团股份有限公司业态落位主题零售Nike、New Balance等品牌零售美食街区咖啡、甜品等轻餐饮，时尚快餐运动零售户外防晒服饰、健身设备、水上运动装备等室外活动攀岩等运动娱乐设施亲子娱乐未来赛车城市、4D影院、赛车源动力、赛车拼装工厂等多种游玩项目运动健身有氧训练、力量训练、时速单骑房、专业课程训练、淋蒸汽桑拿、室内游泳池等主力店精7、品超市，一兆韦德，方程式，冠军冰场主题餐饮广式、粤式、本帮菜、川菜等大型主题餐饮运动体验室内溜冰运动、表演、教育等项目人行流线人行入口主要人行动线次要人行动线游园动线沿南侧道路开设两个人行出入口，形成U型主动线，独栋商业之间自然形成多条次动线，增强商业与滨水运动公园之间的可达性。流线分析车行流线人行流线货运流线商业卸货点商业货梯商业客梯低区 U型街区漫步式路径高区 垂直电梯拉动式路径后勤流线集中设于地块西侧，采取分时卸货模式.人行流线车行、货运流线一层平面图餐饮主力店精品超市零售中庭餐饮主题街区特色餐饮精品超市运动零售户外防晒服饰、健身设备、水上运动装备等美食街区咖啡、甜品等轻餐饮，时尚快餐精8、品超市二层平面图特色餐饮运动健身运动零售运动零售特色餐饮运动健身房运动健身一兆韦德，有氧训练、力量训练、时速单骑房、专业课程训练、淋蒸汽桑拿、室内游泳池等主题餐饮广式、粤式、本帮菜、川菜等大型主题餐饮三层平面图儿童教育儿童零售亲子娱乐儿童教育儿童零售主题零售亲子娱乐方程式，未来赛车城市、4D影院、赛车源动力、赛车拼装工厂等多种游玩项目主题零售Nike、New Balance等品牌零售四层平面图运动体验运动培训主题零售运动培训主题零售运动体验主题零售Nike、New Balance等品牌零售运动体验冠军冰场，室内溜冰运动、表演、教育等项目地下一层平面图设备用房非机动车库机械停车范围500平方米人9、防范围线剖面示意剖面图立面分布石材穿孔板饰面仿石材饰面弹性拉花涂料饰面主 要 界 面次要界面次要界面重点打造主要界面立面材质穿孔铝折板仿石材涂料石材饰面彩色穿孔板超白玻主入口界面停车场广告标识大广告位LED小广告位LOGO组合广告位设计原则：主入口：LED,大广告位，LOGO停车场：组合广告位，小广告位景观节点1.河滨公园4.屋顶景观2.广场景观3.中央景观1342特色空间入口广场特色空间活力中庭特色空间儿童主题街区特色空间社区集市特色空间景观露台滨水运动公园复合型篮球场/羽毛球场复合型篮球场/网球场复合球场射门/投篮/网球练习五人制足球场笼式足球场集装箱服务建筑轮胎秋千丛林探险区野外宿营，场10、地可设置帐篷、吊床等休闲设施健身跑道太极健身区儿童滑板区宠物乐园蹦床游戏场地阳光草坪垂钓儿童玩乐区三期项目问题汇总Question Summary1.控规条件松江泗泾配套商品房基地拓展区控制性详细规划（地块层面)：地块编号用地性质用地面积容积率建筑面积建筑密度主体建筑高度绿地率07-07商业金融用地124202.0248404010-24（B）35层数=5F建筑密度40%容积率2.0 2.0/40%=5限高H=24M（规划控制高度，室外地坪至女儿墙）0.150.3（室内外高差）0.61.2（女儿墙）22.523.25层高4.5m4.65m本项目地上约2.48万，商业规模较大，层高4.5m商业品11、质太低，且不满足冰场、体育场馆等业态需求。容积率 2.0 建筑密度50%商业建筑，一般广场、道路占比约30%增加层高，层数=4F 时绿地率约20%建筑密度、绿地率不能满足控规要求。(1-50%-30%=20%)地块控规中，按容积率与建筑密度指标，建筑层数至少满铺5层，层高约4.5米，不适合本规模商业项目。增加层高，如按满铺4层计算，建筑密度至少达到50%，同时绿地率不能满足35%。2.绿地率 能否申请调规，降低绿地率？本地块为新凯家园大型居住区配套地块，按上海市绿化条例，新建居住区总体地块绿地率不小于35%。作为商业用地，上海市绿化行政许可审核若干规定中，规定不低于20%。本项目经测算，绿地率12、（含屋顶折算）约为20%。地面绿化独栋屋顶花园式mall屋顶花园式mall屋顶草坪（30%不计入部分）一、本市新建公共建筑以及改建、扩建中心城区内既有公共建筑的，应当对高度不超过五十米的平屋顶实施绿化，实施屋顶绿化面积不得低于建筑占地面积的30%。二、公共建筑实施的屋顶绿化面积超过30%的部分，可以按照上海市规划和国土资源管理局、上海市绿化和市容管理局制定本市新建屋顶绿化折算抵算配套绿地实施意见（试行）（沪绿容（2014）74 号）有关规定执行。三、全市范围内新建商业、办公、学校等项目确因客观条件难以达到规定绿化指标,配套绿地率达到上海市绿化条例及相关规定指标80%以上的，审核配套绿地率时，可13、按照规定以屋顶绿化折算后，抵算配套绿地的不足部分。类型绿化面积折算系数有效绿地备注首层地面166211662平均覆土深度150cm以上；计入绿地率面积1662总用地面积12420地面绿地率13%未达到35%的要求独栋屋顶14000.51700花园式,平均覆土深度60cm以上；MALL屋顶3390.51169.5花园式,平均覆土深度60cm以上；MALL屋顶草坪式（30%部分）186330%部分不计入绿地率草坪式,平均覆土深度10cm以上；屋顶绿化面积不得低于建筑占地面积的30%6210（占地面积）*30%=1863平方米屋顶绿地面积3602869.5屋顶设备用房未扣除总用地面积12420屋顶绿14、地率7%折算部分绿地率不超规定绿地率的20%，现方案为20%（7%/35%=20%），满足20%要求占地面积6210总绿地率20%未达到35%的要求地面绿地率 13%，屋面绿地率超30%部分可折算绿地率，折算绿地率部分不超规定指标20%，按照最大系数折算，屋面绿地率可增加7%，综合绿地率为20%。3.建筑退界55？本项目为多层非居住建筑，退界距离为5米。由于东、北两侧为公共绿地，如按居住建筑离界距离退让，最小退界距离为9米，且小于建筑高度0.6倍，即24*0.6=14.4米，地块紧张，难以满足要求。能否地块四向均按5米退界？公共绿地？4.车行流线地块仅南侧与道路相邻，且道路为引桥起坡段，仅西南15、角可作为出入口。车行流线与人行流线在主入口处交叉干扰，按周边条件有以下解决方案。需沟通协调其可行性PP1.本地块内解决常规流线方式车辆进出均在本地块出入口解决，人流车流干扰严重。2.借用停车场及邮局地块车辆从南侧进，借用西侧社会停车场及邮局地块出，对广场人流无影响。车行出入口车行流线货运流线地下车库入口社会停车P卸货点位4.车行流线PP3.借用街角广场流线方式一车辆从南侧进，借用街角广场直接出，出口在30m禁止开口端，需沟通其可行性。4.借用街角广场流线方式二车辆从南侧进，借用街角广场，避开30m禁止开口段，右转从邮局地块出。需沟通其可行性。车行出入口车行流线货运流线地下车库入口社会停车P卸货16、点位4.车行流线P5.北侧设桥通往城鸿路于社会停车场北侧绿地上方加设路桥，车辆从南侧进，北侧出。需沟通其可行性。6.东南侧路口渠化处理车辆从南侧进，借用街角广场，避开30m禁止开口段，右转从邮局地块出。需沟通其可行性。车行出入口车行流线货运流线地下车库入口社会停车P卸货点位PPP7.借用二期地块流线方式一车辆从南侧进，借用南侧二期地块，利用防汛通道通过桥洞从二期地块出，对广场人流无影响。需沟通其可行性。8.借用二期地块流线方式二车辆从南侧进，调整地下车库入口位置，通过桥洞从二期地块出，对广场人流无影响。需沟通其可行性。货运错时组织，避开营业时段，从南侧出。车行出入口车行流线货运流线地下车库入口17、社会停车P卸货点位4.车行流线停车配建指标计算表类型占比面积机动车非机动车（二类）指标数量内部外部数量零售商场55%136620.81090.751.2266餐饮娱乐39%968821940.5048超市6%14901.2180.751.229合计100%24840321344停车策略1：商业部分指标全部按零售计，一层普通车位可满足地下建筑面积10731，按40/车位停车效率及人防面积0.8倍折减估算，预计平层停车位约253个停车配建指标计算表类型占比面积机动车非机动车（二类）指标数量内部外部数量零售商场100%248400.81090.751.2266合计100%24840199484停车策18、略2：商业部分指标按实际功能计，需设部分机械车位差68辆设备用房非机动车库机械停车范围人防范围线5.车位配比依据建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准，本地块属于二类区域，如商业部分指标全部按零售计，机动车位需配建199个，地下一层普通车位即可满足要求。如商业部分指标需按实际功能计，根据地库条件，局部设机械车位，餐饮娱乐部分占比约40%。需明确车位的计算方式03二期地块Project Design现状解析二期分ABC三区，共10栋楼地下车库已完成，A1，B2施工至首层楼面A区B区C区A2A1A3B1B2B3C1C2C3C4A1B2A1B2现状解析建筑施工图设计与原方案差异明显：高低楼层关系、立19、面风格等。建成地库对地面改造的主要影响：结构、风井、楼梯等诸多固有条件限制。原方案设计项目以商业功能为主，立面具有现代主义风格,玻璃幕墙与窗墙体系结合。施工图翻模沿河建筑层数由3层增加到5层，立面取消玻璃幕墙，纯窗墙体系，均匀设置公寓开窗。设计策略原则结合现状降低影响已建地库上部结构不改变报批总图形态调整功能与造型原施工图总图及指标数值单位 备注28133.8081064.0452679.2052498.6023339.96含183.77K型站22645.69含71.84对外公厕6024.9296.00392.03180.60出屋面楼梯、电梯机房28384.84187.0028197.84其中20、包含人防面积13820.161.8724.1%-10.0%-2813.38528辆机动车停车按照商业1.0辆/100平米36辆其中无障碍车位3辆492辆其中无障碍车位8辆6辆地面停车1029辆非机动车按照商业1.95辆/100平米经济技术指标表地上总建筑面积其中地上不计入容积率B区商业地上计入容积率建新凯家园二期配套商业项目建设用地面积总建筑面积其中C区商业垃圾房其中保温层容积率其中A区商业非机动车停车位绿地面积机动车停车位建筑密度绿化率地上停车位地下停车位地下总建筑面积其中A2#房夹层地下车库装卸车位总平图及指标新凯家园二期配套商业项目数值单位备注建筑用地面积28133.80 总建筑面积8121、064.04 其中地上总建筑面积52679.20 其中地上计入容积率建筑面积52498.60 其中A区商业23500.52 含183.77K型站其中A1#房12788.21 A2#房2445.94 A3#房8266.37 B区商业22814.64 含71.84对外公厕其中B1#房10492.36 B2#房9653.62 B3#房2668.66 C区商业6183.44 其中C1#房（垃圾房）96.00 C2#房2257.06 C3#房2185.84 C4#房1644.54 地上不计入容积率建筑面积180.60 出屋面楼梯，电梯机房地下总建筑面积28384.84 其中A2#房夹层187.00 地下22、车库28197.84 其中含人防面积13820.16容积率1.87 建筑密度24.1%-绿化率10.0%-绿地面积2813.38 机动车停车位528 辆机动车停车按照商业1.0辆/100平米其中地上停车位36 辆其中无障碍车位3辆地下停车位492 辆其中无障碍车位8辆装卸车位6 辆地面停车非机动车停车位1029 辆非机动车停车按照商业1.95辆/100平米 与原总图形态、规划控制指标、车位数等保持一致 局部楼层数降低，地上面积整体平衡10F车行流线人行流线人行入口车行入口人行道路车行道路地下车库入口总平面图分析地块仅东北角一侧可开设车行出入口，西侧临小区内部道路；场地采用环线组织车行交通。地块23、北侧跨市政绿地开设人行出入口，场地内部人行组织便捷。停车分析景观分析景观节点景观轴线地面停车地下停车入口地下停车范围总平面图分析地面停车位置根据改造需要调整，停车数与原方案保持一致。结合建筑组团布局、滨水景观条件，设置主要景观节点。设计策略 1功能置换商业底商一拖二酒店式公寓单元式办公150原方案新方案独栋商办自持商业业态落位自持商业酒店式公寓底层商业A2A1A3B1B2B3C1C2C3C4独栋商办单元式办公垃圾房改商铺A区三层及以上为酒店式公寓酒店式公寓整体运营模式拆分运营模式大堂2#1#竖向交通核低区水平动线酒店式公寓三至四层现状平面图保留电梯厅精简电梯厅公共卫生间前室与走道冲突酒店式公寓24、原二层连廊改至三、四层串联水平交通动线电梯厅电梯厅单间单间1 1 一室户一室户3030单间单间2 2 一室户一室户4040套件套件1 1 一室一室 5050-6060套件套件2 2 两室两室 7070-8585布草间，布草间，AIR BARAIR BAR其他其他三至四层改建方案平面图电梯厅取消改为套间电梯厅取消改公共活动室公共卫生间改布草间前室布局优化酒店式公寓五层现状平面图五层改造平面图五层孤立体块取消整体面积平衡酒店式公寓A1 十层现状平面图A1 十一层现状平面图A1 十层改造平面图十、十一层孤立体块合并，统一为十层底商【一拖二】外廊首层现状平面图垃圾房K型站电梯厅出地面风井底商【一拖二】25、公共卫生间方便商业人群K型站已建地库夹层无换位置条件电梯厅取消外廊并入商铺架空疏通商业动线垃圾房换位置改为商铺电梯厅电梯厅商业商业1 1商业商业2 2商业商业3 3商业商业4 4卫生间卫生间其他其他底商【一拖二】电梯厅外廊二层现状平面图底商【一拖二】K型站上部并入二层商铺电梯厅取消并入二层商铺外廊并入二层商铺电梯厅电梯厅商业商业1 1商业商业2 2商业商业3 3商业商业4 4卫生间卫生间其他其他单元式办公【150为单位】一层现状平面图物业、业委会配套公厕电梯厅电梯厅卫生间卫生间单元单元1 1单元单元2 2单元单元3 3赠送空间赠送空间辅助用房辅助用房其他其他一层改建方案平面图垃圾房与物业业委会26、监控室集中设置配套公厕调整至内侧，外廊并入办公单元，满足使用安全电梯精简电梯配置过多，三栋楼各精简一部电梯。单元式办公【150为单位】电梯厅电梯厅卫生间卫生间单元单元1 1单元单元2 2单元单元3 3赠送空间赠送空间其他其他改建方案平面图现状平面图剪力墙后期移位或开门，以满足150划分要求变形缝单元划分不跨越变形缝公共卫生间每层设公共卫生间赠送空间无法划入150单元的零碎空间单元式办公【150为单位】独栋商办【C区】现状平面图改造方案平面图电梯厅调整至北侧，人行流线更便捷主要人流来向主要人流来向面积平衡改造中，封外廊、架空等措施引起面积变化，通过降层等方式达到面积平衡。原设计体量减少面积 6927、0增加面积654原施工图立面翻模原设计：立面按公寓模式设计，设计手法简单，项目不能按公寓运作后，造型欠缺建筑性格。立面思路调整公建化立面二期建筑组团的立面应当体现公建化设计风格，简洁高效，时尚大气。立面设计具体措施与柱网与功能划分一致的格构系统保证窗墙体系，不用幕墙体系造价可控的前提下体现品质感立面重塑设计策略 2 立面设计方案立面设计概念天际线设计立面材质及天际线灰白色弹性涂料中空Low-E玻璃深灰色弹性涂料利用设备平台改造成一步阳台节点设计亮点利用窗下空间布置空调设计策略 3 滨水通廊12南北地块人行联系仅西侧路口可达拟结合防汛通道，泗凤公路桥底设通廊，加强人流联系11-1剖面示意2-3剖面示意滨水通廊二期项目问题Question Summary总图改动说明是否需要重新公示？建筑轮廓、楼栋数无改动；停车位位置修改，总数不变；因设计修改引起的面积变化总体平衡，各项面积不超过原批复指标。A1A3楼层数调整，总高度降低垃圾房11F9F10F5F4F13F12F垃圾房原2层连廊改至3、4层11F配套公厕配套公厕