1、巴伐利亚庄园营销推广策略巴伐利亚庄园营销推广策略墙外开花墙内香香11平方公里的宏伟体量230亿的庞大巨资投入足以让所有的参与者兴奋但所有的兴奋都面临着新的挑战竞争竞争 珠三角各区域旅游度假物业呈现井喷；本项目面临市场客群分流日益加剧。如何充分整合本项目在市场的绝对优势，以拉动各物业价值，驱动有效目标群，真正建立巴伐利亚市场领导地位，刻不容缓！问题1解 决 市 场 地 位大强市场因素影响，政策管控；销售目标大，压力大、时间紧，如何提升市场信心，创市场销售奇迹！解 决 市 场 信 心有大问题2压力压力 考考验验项目出现阶段主题频繁，推广连续性不足等问题；以致目标市场对本项目整体及分物业价值更系统深2、入的认知度不够。在新传播时代如何更实效推广促进销售，也是对营销推广一大考验！解 决 市 场 传 播散聚问题3考验考验 1、定位就是以度假为主题的房地产营销项目2、卖掉物业是根本核心巴伐利亚的关键在于度假产品营销的破题“世界闻名”的度假景区类投资产品销售型物业的推广原则先来看看先来看看奥园英德文化旅游城：奥园英德文化旅游城：借势主题乐园树立品牌，解决物业销售问题打造世界首家歌斐颂巧克力王国主题乐园；依托特色的英石公园、红茶谷、以及有“小桂林”之称喀斯特地貌山水资源进行保护性开发,实现“旅游+产业”双核驱动发展。华侨城：华侨城：利用强大的度假功能打造强势品牌，解决下游居住型物业的销售问题：东部华侨3、城核心功能区茶溪谷、茵特拉根、云海谷、大侠谷、大华兴寺品牌力、吸客力极强，提升居住物业价值所以，我们要强调的信息是巴伐利亚的名拥有巴伐利亚物业的利度假地产的本质是非必需品，所以核心在于投资，投资的本质就在于获利资源性度假投资产品销售型物业的推广原则再来看看再来看看徘徊在淡季与旺季的单一资源性度假产品有的卖圈层、星级享受有的卖探险，卖体验十里银滩、双月湾.格局不同：超级规模，它将改变的是城市的生活/文化/旅游形态。级别不同：未来将成为河源乃粤港澳大湾区文化、旅游、生活目的地。类别不同：粤港澳-唯一超大规模文化旅游+投资性物业。资源不同：城市旅游资源+群山+温泉+康养+相较而言，巴伐利亚优势显而易4、见巴伐利亚效应+旅游城市持续性创富能力胜出珠三角资源旅游区域跳出级别竞争公寓+木墅+合院 文旅地产产品跳出类别竞争巴伐利亚效应+文旅属性：是第一也是唯一309.11万2018年河源市常住人口952.12亿2017年河源市GDP 82万2017年河源市房屋销售面积 本地市场狭小本地市场狭小3大高铁融入深圳、广州、香港半小时生活圈|距离项目最近的是河源东站 仅有5公里。公里。赣深高铁 预计将于2020年完工。赣深高铁时速可达380公里每小时，届时河源去深圳，只需要28分钟，去香港也只需40分钟，大大地方便了出行，真正实现深河一小生活圈。杭广高铁 杭广高铁将连接杭州、福建、梅州、河源、广州，届时河源5、到广州只需30分钟。广河客专广河客与线约190公里，投资预估422亱元。项目设广州北、白云机场T3航站、从化、永汉、龙门、河源东 共6座车站，将联通广州不河源。距离项目最近癿是河源东站 仅有5公里。高速环绕，2小时内通达广州、深圳、香港 深圳：市区经水官高速驾车至博深高速广州：市内经华南快速驾车至广河高速东莞：市区经莞深高速驾车至潮莞高速 高速路出口（埔前站）距庄园仅500米 城市城市本地居住式度假本地居住式度假半径小于100KM45分钟车程不是特别强势的资源自驾车或捷运系统本地客户购房自住如深圳观澜高尔夫区域旅游度假区域旅游度假100-300KM半径1-3小时车程一线景观或人文资源自驾或捷运6、系统2-7天度假时间区域大型城市客户如光耀全球候鸟度假地跨区旅游度假跨区旅游度假大于300KM半径飞机或高铁强势自然或人文资源1至2周甚至更长时间全国乃至跨国客户如雅居乐海南清水湾典典型型的的区区域域旅旅游游度度假假项项目目Regional tourism resort1302.66万2018年深圳市常住人口24221亿2018年深圳市GDP 722万2018年深圳市房屋销售面积 核心市场核心市场广州、深圳广州、深圳1490.44万2018年广州市常住人口2018年广州市GDP 2016年广州市房屋销售面积 22859.35亿1500万国内其它区域度假客河源本地自住客珠三角珠三角港澳客港澳客广7、深客广深客客客户户开开发发以以深深圳圳为为核核心心Middle class of Guang Zhou广州广州近郊阻击：深圳、广州近郊阻击：深圳、广州交通优势交通优势自然资源较好自然资源较好可承担第一居所功能可承担第一居所功能同类阻击：惠州、东莞同类阻击：惠州、东莞城市配套优势城市配套优势自然资源独特自然资源独特如十里银滩等如十里银滩等远郊阻击：韶关远郊阻击：韶关强势自然资源强势自然资源如韶关宝能丹霞国际旅游度假城如韶关宝能丹霞国际旅游度假城依托世界自然遗产，国家依托世界自然遗产，国家5A景区景区跨跨区区域域项项目目竞竞争争格格局局The inter regional competition强8、 形 象建立 项目独一无二的价值形象洞察自洞察自身身 项目价值理解项目核心价值高度项目核心价值高度大都市圈粤港澳涵盖香港、澳门涵盖香港、澳门珠三角地区珠三角地区（包含河源）九个城市（包含河源）九个城市 面积：5.6万平方公里 GDP增速：7.9%年航空客运流量：1.75亿/人次 人口：约6800万 深港惠3+2新型都市圈 深莞惠河汕城市群的东北门户深莞惠+河源、汕头（3+2）经济圈升级为C5深圳大都市圈 C5即City five以深圳东迕战略为抓手，通过改革创新将深莞惠（3+2）经济圈升级 打造成区域一体化癿具有全球竞争力癿C5深圳大都市圈 河源：集自然风光、历叱遗迹、风土人情于一体的旅游度假9、天堂 河源生态指数高居全国前列，被誉为温泉之乡，生态之都。拥有广东文化名城就是佗城、孙中山入粤第一代祖居紫釐孙屋排；万绿湖，岭南第一大湖；亚洲第一喷泉、连平内莞山水，“粤东丹霞山”“粤东小桂林”；漳溪黄龙岩“地下龙宫”、新丰江国家森林公园、东江十里画廊、恐龙博物馆等亰文自然景观。全年平均气温21 负氧离子超高含量铸就天然大氧吧 52模 式5森林颐养小镇旅居小镇教育研学亲子健庩养老康复温泉旅游文创福源寺亲水居住主题乐园复 合全域旅游：巴伐利亚的复合基因5+2型 /常住型 /候鸟型涉 鲜？猎 奇？旅 游？度 假？玩乐？刺激？养生？文化陶冶？逃 离 城 市？体 验 异 域？全域旅游复合型旅居的生活方10、式“湾区全域式三养生态城湾区全域式三养生态城”为规划理念，以为规划理念，以“庄园庄园+乐园乐园+校园校园”为蓝图为蓝图 打造一园两区六镇，分为旅游度假区（打造一园两区六镇，分为旅游度假区（8.2平方公里）和旅居生活区平方公里）和旅居生活区（2.2平方公里）平方公里）悠然居悠然居公寓公寓悠然居悠然居木墅木墅悠然居悠然居中式中式合院合院一个美丽的河源+一个文旅界翘楚+顶级品牌联盟不可能是不可能是一般的地产项目不可能是一般泛泛市民标准不可能不被关注不可能不被追随不可能不令人心动不可复制 顶级资源明星限量版这个度假产品成立，背后的逻辑是粤港澳宠大的城市度假需求这个度假产品成立，背后的逻辑是粤港澳宠大的11、城市度假需求是度假品，更是投资品资产度假对担心现金贬值、银行理财收益低下都市白领来说，本案是个难得的标地，是一个门槛低、安全、高收益不动产投资品！相信地产“增值观”手头上有闲散资金眼光敏锐精打细算看重稳定收益与回报尝过投资甜头投资人士投资看规划，买楼看回报对价格与优惠措施很敏感买过中心地段的投资型公寓鉴于河源、项目本身的度假资源等级，以及巴伐利亚的实力，这种产品又是可以长线持有，而成为可世代承续的恒产！一处恒产，积淀时间价值一处恒产，传承家庭未来So，整个项目的传播主基调为为财富续航让千万财神的舞台让千万财神的舞台成为你的财富平台成为你的财富平台做千万游客的生意！赚动世界的最好方式赚动世界的最12、好方式就是等城市就是等城市“出轨出轨”度着假，就把钱赚了！人生从未躺赢，人生从未躺赢，但这次可以躺赚！但这次可以躺赚！跟 着 巨 头 有 赚 头！视觉方向视觉方向解决分业态的销售推广问题的前提要弄清本案核心到底是什么？巴伐利亚的景区配套，是共性产品线交错，客群不同，产品分阶段的短期推广，如何做到自成一格，又互为应承？一个发问是不是建筑、户型.就不重要？一个明确一切价值点，都是建立在巴伐利亚的文旅属性之上！我们紧紧抓住巴伐利亚的文旅属性为核心公寓、木墅、中式合院怎样分别于此之上创作出不同的故事！针对悠然居公寓卖给谁针对悠然居木墅卖给谁针对中式合院卖给谁？悠然居公寓客群事业或生意小有成就，有见识，13、家庭责任感强，消费会考虑是否对长期收益有帮助他们有置业经验，但无投资置业经验，客群基本来项目3次、4次，说明他们一定程度上已认可巴伐利亚，我们要让这份认可变成肯定，告诉并证明这就是最好投资性公寓让剩余产品变成稀缺臻品；让景观视野变成阔景奢享；更需要重点凸显产品绝版、稀缺的紧迫性。于旅游度假热地/以青山为屏/以碧湖为镜观山阅湖，才是悠然居公寓的真正含金量秉承最严苛的度假公寓血统真正值得投资的，至少是一座城市里稀缺的风景真正值得投资的，至少是一座城市里稀缺的风景在观览世界胜景时，让财富蝴变在观览世界胜景时，让财富蝴变悠然居木墅溢价我们对悠然居木墅的期望在于？粤港澳大湾区大高铁时代差异化去竞争化户型14、樟子松材质前庭后院 规划溢价、形象溢价、产品溢价资源溢价、巴伐利亚度假区景观资源度假资源度假卖点对应价值产品价值推导投资感受景区国家级度假区纯净私享大流量粤港澳大湾区未来价值大趋势前景高铁覆盖珠三角腹地大辐射圈交通精工打造墅质臻品墅区低密楼距全明户型尺度前庭后院超大赠送率市场青睐户型樟子松原木院墅保值增值材质木墅生活方式之内涵表现装修交付拎包入住交付即买即收益市场青睐市场青睐度假区别墅常有，原木墅院少有将木墅“原木”特性放大原木释放出一种物质叫“芬多精”，能够促进呼吸系统与环境的净化、降低空气中的病菌尘蹒含量，驱赶蚊虫不其他肉眼难见的小虫，芬多精还有利于将灰尘不烟味、异味吸附隔离，净化室内空气15、，达到延年益寿的效果。投资百年原木墅院财 富随着年轮蝶 变悠然居中式合院差异化走风情路线？无外乎：沿着湖山一路前行，白墙黛瓦、亭台水榭、江南风情、中式建筑美学新高度 差异化走生活路线？无外乎：度假区里的人生标杆生活，山湖的资源，景区的配套思路从何而来？回到源头一切从客群出发客群心理洞悉宁缺勿滥，追求的不是第一，而是无可挑剔的唯一意见领袖，讲品质重享受非凡鉴赏力，讲究高端品牌重细节，追求限量版，圈子化极端挑剔，有独立的评审标准责任强，重视家人幸福客群心理描摹不仅仅是玩乐不仅仅是收藏不仅仅是休闲不仅仅是投资人生至此，追求有了新的内涵更是一种标签一种超越财富的身份标签形象出街、重形象出街、重塑高端形16、象，塑高端形象，对话人群，引起人群共鸣！对话人群，引起人群共鸣！古今几人独享景区合院明确了推广的主题如何快速引爆市场线上+线下线下深圳+河源周边五县组合拳河源市场河源-周边五县以东源县、源城区为主要推广地，扩散布点龙川、紫金、和平、连平、及重要城镇中心（连平忠信镇、紫金古竹镇、东源曾田、黄村）等进入河源高速收费站收费站投放户外广告牌投放户外广告牌、大型墙体大型墙体广告。大型超市门口、中心广场大型超市门口、中心广场看房车兼看房车兼“移动广告位移动广告位”据点据点招收各地方派单外拓元（大型超市、步行街、广场）招收各地方派单外拓元（大型超市、步行街、广场），街霸游街及街霸游街及派发项目宣传资料派发项17、目宣传资料1.各镇区冠名各园区的开放日（连平鹰嘴桃开园、仙湖茶叶基地开放、双江西瓜节等）配合外拓人员进行讲解、派单、举牌；2.参与各乡镇区无偿体检活动（扫盲、各类身体检查）配合外拓人员进行讲解、派单、举牌龙川、紫金、和平、连平、及重要城镇中心（连平忠信镇、紫金古竹镇、东源曾田、黄村）区城市事件巴伐利亚情系河源，助力河马公益预选赛先来看一个事件背景在上海举行的2017中国马拉松年度盛典2017“河马”荣获2017中国马拉松银牌赛事、自然生态特色赛事称号成为马拉松年会上双料赛事事实证明：河马是很有料的城市背景+政府站台+权威媒体+大V号联合发力+这个城势东风可以借一借！城市事件资源整合圈层活动的强18、大背景主要媒体的全程配合执行团队的配合（圈层活动的号召力）政府站台：河源市政单位流量小花背书巴伐利亚：著名企业家希望工程站台：河源市希望工程办（主流媒体的顺畅配合）（政府和核心人物的影响需求）报媒/公交站/城市警示牌一起制造影响力的利益吸引，以最低的代价来撬动这些战略合作资源网媒：凤凰网的专题版面网页和app端（活动专题）网红/运动达人：河源籍网红/悦跑圈达人机构：悦跑圈河源市希望工程办微信自媒体发布会新闻通稿抖音全程在线报道河源籍运动达人，出镜为家乡的赛事代言。线下传播除线上推广外，制造线下活动，扩大活动话题河马开跑倒计时牌跑团线下活动通过悦跑圈跑团发起线下活动，召集队伍，以团体跑形式进行夜19、跑，为公益助力。活动地点：巴伐利亚现场现场、暖场活动跑步100M，白送100块现场设置运动系暖场活动。跑步赢房款！跳高每增10CM，白送100块现场设置运动系暖场活动。跳高赢房款！运动系暖场活动运动系暖场活动运动系暖场活动运动系暖场活动运动系暖场活动运动系暖场活动跳远每增5CM，白送100块现场设置运动系暖场活动；跳远赢房款！深圳市场三级市场联动深圳、广州中心区展场城市“E”站维他命E移动互联网巴伐利亚笑脸生活“E”的概念巴伐利亚项 目 +移 动 互 联 网 +企 业 发 展 壮 大 必 须 有 能 量 +笑 脸 +生 活“身体需要维生素E，生活需要E（能量）”巴伐利亚“维他命E”空降深圳中心20、执行亮点1：全城派送巴伐利亚“维他命E”“维他命E（抗衰老与抗疲劳，为生命保值）执行亮点2：巴伐利亚造型瓶标签，将能量带给全城执行亮点3：现场展示巴伐利亚的不同业态特性与投资价值话题新闻示意：你的生活缺少维生素，如何能让生活更加百变多彩？深圳大事件：城心出现“E”补给站，派送10万瓶维生素E！身体需要维他命E抗疲劳，资产更需要活力E站补充活力，为财富续航！城心“E”（驿）站巴伐利亚巴伐利亚派送派送“维维他命他命E”E”派送区域：重点写字楼、核心商圈、地派送区域：重点写字楼、核心商圈、地铁线铁线；空间媒体广深和谐号冠名广深和谐号冠名南航班机冠名南航班机冠名线上以社交媒体为核心的传播渠道体系微信传21、播亮点打造亮点2巴伐利亚周刊周刊=每周财富榜人物+幸福小报幸福人物：一周一选，即是网络热点，也是巴伐利亚观察如6月第一周本周最幸福的人不炒股的人 6月第二周本周最幸福的人范爷幸福小报：销售热报、项目介绍、集团信息等亮点3像杂志一样的视觉微信像杂志一样的视觉微信且形成自己独有的风格，不断坚持秀纯配色打底风格Logo顶风格亮点4签到系统，让粉丝有常驻的理由亮点5粉丝卡片，让粉丝转发有面子销售额,第一季度,8.2销售额,第二季度,3.2巴伐利亚服务系统在公众场合WIFI环境下，根据时间节点将提供不同的针对性服务，前期可在公共场所释放巴伐利亚产品信息，中期可配合活动增加活动渠道，后期可服务于商家品牌。22、扫描二维码连接WIFI自动服务销售额,第一季度,1销售额,第二季度,3.2销售额,第一季度,9销售额,第二季度,1将游客转化成投资客O2O进入WIFI覆盖点连入无密码免费WIFI连接后既自动关注公众号巴伐利亚的wifi是真爱简单易得且高到达率的广告位微信第一行将会显示欢迎标语巴伐利亚欢迎您点击即可进入详情界面可植入项目内容，平台相关内容咨询，各类产品优惠等相关内容。2019年下半年节日营销年下半年节日营销9.10教师节以图文方式祝愿老师们节日快乐，官微发起感念恩师活动，上传自己对老师的感谢语录。拟定优惠政策进行包装，跟进宣传。9.27中秋节针对老业主，举办年中回馈宴，到即送月饼一盒，拟定优惠政23、策进行包装，跟进宣传。10月国庆节对各区域爱国主义军工展进行回顾，拟定优惠政策进行包装，跟进宣传。双11、双12”双节零点抢房大战“为噱头拟定优惠政策进行包装，微跟进宣传。12月圣诞节业主年终回馈晚宴，拟定执行要点，结合优惠政策，加强老带新力度；现场升级悠然居公寓悠然居木墅中式合院现场体验突出不同业态的各自特色山湖景观原木墅院江南风骨公寓楼梯通道示意图1板房区情景版：生活氛围类2板房区公寓现场展示示意图1体验现场木墅现场包装建议示意2体验现场木墅现场包装建议示意营销建议点线面战略分销商&渠道合作线 让现有销售渠道活起来，整合更多有效渠道。分分销销商商“梯次分红”制，提高销售积极性。在全国统一项目信息与政策。渠道合作渠道合作 大型旅游社 各大银行 理财网及相关APP 旅游网及相关APP最好的销售模式，是没有冗余分销商，实现全精英销售。面 全民营销一个全民经纪人平台eg：碧桂园“凤凰通”全民营销平台2017年，该平台成功推荐认购4万套单位，认购金额达300亿元，结算佣金9000万元。不定期渠道精英答谢会 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