1、吴川吴川项项目集中商目集中商业业 租租赁赁决策文件决策文件2020.054.项项目定位目定位SWOT分析 项目定位思考 客群定位整体定位业态功能定位定位定位报报告框架告框架1.宏宏观环观环境境城市概况、城市交通 城市规划、城市经济 区域交通、周边配套 周边四至、地块现状2.市市场调场调研研&竞竞争分析争分析城市商业格局商业项目研究（含集中式商业及主要商业街）商业经营状况3.消消费费者者调调研及商家研及商家访谈访谈居民消费习惯分析 商家访谈1.宏宏观环观环境境城市概况城市概况地地理理区区位位：吴川市为广东省辖县级市，位于广东省西南部、湛江市东北部，东接茂 名市，北接化州市，西接湛江市坡头区，南濒2、南海。是粤西地区思想文化最开放的县 级市，个体和民营经济非常发达，是全国富豪人数最多的县级市（县）。城城市市定定位位：吴吴川川市市定定位位为为湛湛茂茂阳阳沿沿海海经经济济带带的黄的黄金金走走廊廊、粤粤西立西立体体交交通通的的 重重要要枢枢纽纽、中国南方滨海休闲旅游理想目的地、更具发展活力更具集聚力更具幸福感的湛江重要副中心城市、宜居宜业宜游的江海魅力之城。吴川市域国土面积848平方公里；吴川市2018年常住总人口约为96.88万人万人；吴川市建成区面积14.4平方公里，预计2020年城区面 积扩展至35平方公里，城区人口35万万；2018年全市实现地区生产总值（GDP）282亿亿元元，全市人均3、城乡居民可支配收入 21511.93元元。吴川市湛江市城市交通城市交通 航空：航空：2020年新的粤西国际机场落地吴川市塘镇，占地面积57公顷，设计规模为广东第三大国际机场，按4E等级设计。铁铁路：路：2018年6月湛江和茂名、阳江等进入高铁时代，湛江高铁3 小时达广州。目前在规划的350时速沿海高铁方案即将落地，未来将开通湛江直达香港路线。高速公路：高速公路：汕湛高速，云湛高速相继通车，极大地加强了吴川与珠三角 及粤东，粤北的联系。港口：港口：吴川市境西10余公里可达南方大港湛江港，境北10余公里 有水东港；境内有可直航港澳的国家二级装卸口岸黄坡港。吴川地吴川地处处湛江与茂名的湛江与茂名的交4、交通枢通枢纽纽位置位置，片区片区内内航空航空、铁铁路路、公路公路规规划已划已经经落地落地，未未 来吴川将成来吴川将成为为粤西航空粤西航空中中心，心，高高铁铁高高速速相相继继通通车车，为为片区片区带带来更来更强强大的大的发发展。展。湛江机场吴川站城市城市规规划划城城区区规规划划：中心城区未来将打造城市“三心”的空间 结构：梅菉街道同德城周边的传统商业中心，海滨街道西 南部的中央商务金融中心，以及大山江街道城东片区的文 化教育旅游中心。本本项项目目位位于于传传统统商商业业中中心心及及中中央央商商 务务区交区交汇处汇处，未来将共享两中心区域的优势及客流。中心城区打造吴川市域以中心打造吴川市域以中心城5、城区区为为核核心的心的“一核一核系系五五轴轴，四心四心带带三片三片”的城的城镇镇空空间间结结构，构，中中心城心城区区打造打造三三大不大不同同功能功能片片区，区，带带动动 周周边边城城镇发镇发展，打造市展，打造市域域经济经济次次级级增增长长中心。中心。市域市域规规划：划：“一核一核”指由吴川中心城区，是全市的政 治、经济、文化、科教中心；“五五轴轴”分别为东部285省 道城镇发展轴、南部滨海旅游发展轴、西部284省道城镇发 展轴、北部汕湛高速公路吴川支线城镇发展轴、中部创业 大道城镇发展轴；“四心四心”分别指黄坡、塘、吴阳、长 岐四个节点城镇，为市域经济次级增长中心；“三片区三片区”为南部城镇发6、展片区、北部城镇发展片区、西部城镇发展 片区。城市城市经济经济吴川市吴川市经济经济概况概况2018年吴川市GDP282亿元，历年GDP呈稳步上升趋势；2018年吴川市社会消费品零售总额139.37亿元，对比2013年五年年均增长12%，商业市场消费潜力好；2018年吴川市城镇居民人均可支配收入21511.93元，增长7.5%。2013年2018年吴川市GDP及增长率（单位：亿元）2013年2018年吴川市社会消费品零售总额（单位：亿元）数据来源：2013-2018年吴川市政府工作报告175.87220.9243.2626828215.5%20011.0%8.4%9.3%8.0%7.0%5.0%7、0.0%10.0%15.0%20.0%3002502001501005002017年2018年2013年2014年2015年2016年GDP增长率79.489.28125139.3711.4%11.5%11.8%112.5799.611.6%0.0%5.0%12.8%10.0%15.0%05010015014.6%社会消费品零售总额2013年2014年2015年2016年2017年2018年增长率区域交通区域交通城市外出交通便利，汽车站、火车站距离项目都不远。城区内公共交通系统不发达，主要的公交线路分布于项 目西侧的海港大道及北侧人民东路。居民出行方式以自驾车 及摩托车为主，公共交通条件有待改8、善。交通站点交通站点通往方向通往方向距离距离通达通达时间时间吴川站广东各城市12KM23分钟吴川东升客运站广东各城市3.9KM14分钟吴川汽车总站广东各城市2.5KM10分钟吴川海滨汽车 客运站广东各城市2.1KM6分钟本项目吴川站吴川站吴川海吴川海滨滨汽汽车车客客运运站站吴川汽吴川汽车总车总站站吴川吴川东东升客运站升客运站周周边边配套配套项目所在区位属于吴川市中心城区，可共享市区公共配套，如吴川市第三中学、吴川一中、梅菉中学、清源小学、吴川市 海滨区第二小学等，周边教育资源仍在持续建设中。吴川一中吴川一中清源小学清源小学吴川市吴川市妇妇幼保健院幼保健院市政配套交通配套教育配套 医疗配套吴川海9、吴川海滨滨汽汽车车客运站客运站本本项项目目吴川市吴川市财财政局政局吴川西南医院吴川西南医院公公积积金管理中心金管理中心吴川第三中学吴川第三中学吴川一中吴川一中梅菉中学梅菉中学吴川市第三中学市政府市政府3KM博物博物馆馆吴川第二中学吴川第二中学2KM吴川市医院吴川市医院吴川汽吴川汽车总车总站站周周边边社区分布社区分布项目周边3KM范围内共有43个小区，居民人数一共115,240人。部分大型楼盘售价如下：周周边边四至四至项目靠近解放路商圈，西侧紧邻海港大道，南至万和城一期住宅，位于吴川城市发展的核心区，交通位置优越，可达性较好。地地块块北至人民北至人民东东路路地地块东块东至清源村居至清源村居地地块10、块西至海港大道西至海港大道地地块块南至万和城一期南至万和城一期地地块现块现状状项目地块现状为棚户区，形象差，为市里重点改造项目，土地利用价值极低。宏宏观观市市场总结场总结吴川市定位为湛茂阳沿海经济带的黄金走廊，粤西立体 交通的重要枢纽，以中心城区为核心向外辐射发展。本项目临近中心城区的传统商业版块及未来中央商务区 交汇处，地理位置优越，共享片区优势。吴川市位于北部湾城市群发展轴上，作为未来粤西航空 中心，高铁高速通车，水陆空交通俱全，城市交通便利。吴川整体经济实力较好，增长较快，GDP位居湛江市各 县城排名第五。吴川市宏吴川市宏观观市市场场情况情况总结总结1.项目位于城市发展中心区，且区 位条11、件良好，未来区域发展将带动 项目经济消费。2.整体经济实力较强，具备较大的 消费潜力。3.交通便利，项目周边道路可达性 较高，有利于吸引全市范围内的居 民消费。2.市市场调场调研研&竞竞争分析争分析城市商城市商业业格局格局备注：把吴川市划分为1000米*1000米的栅格，统计每个栅格中分布的各品类门店数量，分 配以不同的权重系数，最终计算栅格商业核心度，根据核心度区分城市商业分布级次。商商业业分布分布级级次次面面积积（平方（平方公公里）里）全市占比全市占比（市域面（市域面积积：848平方公里）平方公里）核心商核心商业业聚集区聚集区192.24%次要商次要商业业聚集区聚集区182.12%一般商一12、般商业业配套配套758.96%商商业总业总面面积积11213.2%全市人均核心商全市人均核心商业业面面积积19.61平方米/人次吴川市商业主要集聚于同德路、解放路一带，由北至南延伸至海港大道，周边城镇及海边度假区分布有小面积的商业集聚区，但 面积基本在1平方公里以内，全市人均核心商业面积达19.61平方米/人次。核心商业聚集区 次要商业聚集区 水系系统路网系统 本项目城市商城市商业业格局格局吴川梅菉城区传统的商圈格局，从“大富广场同德城”一核，现已乘势迅速升级为“同同德德路路解解放放路路人人民民路路+海海港大港大道道”纵 横两维并进的格局。依托已有浓厚的商业氛围及优越的交通条件，通过旧城改造更13、新与基础设施配套完善，将打造以同德城为核心、规划区为主体的吴川市沿江商务区，同时以金沙广场为主的吴川市区南部将打造为集生态居住、休闲旅游、商务金融等功能于一体、具有江海特色的魅力新城。商圈名称商圈名称同德同德路路-解放路商圈解放路商圈海港大道商圈海港大道商圈商圈范商圈范围围主要由同德城、大富广 场、港丰购物广场、解 放路商业街组成主要由人民路、海港大道、金沙 广场组成商圈档次商圈档次中低档中档主主营业态营业态超市、零售、儿童、餐 饮、数码电器、生活配 套超市、家居建材、餐饮、休闲娱乐、儿童代表代表项项目目同德城购物中心、大富 广场、港丰购物中心、新港丰广场金沙广场、港丰 商场已开业项目未开业项14、目同德城大富广场港丰购物中心新港丰广场同德路同德路-解解 放路商圈放路商圈金沙广场海港大道商圈海港大道商圈新世界广场港丰商场港丰广场时代广场本项目金泉广场商商业业名称名称同德城同德城商商业业地址地址广东省湛江市吴川市同德路1号所属商圈所属商圈同德路-解放路商圈开开业时间业时间2007年商商业业面面积积约6万m2商商业层业层数数地上2层，地下2层档次档次中档开开发发商商吴川飞鹏房地产开发有限公司营业时间营业时间10：00-23：00主主营业态营业态B2F：华美影城；B1F：电器，餐饮，零售；1F：珠宝，零售；2F：书店，儿童主要品牌主要品牌超市超市沃尔玛黄金珠宝黄金珠宝周大福、六福珠宝化化妆妆品15、品欧莱雅、玉兰油服装服服装服饰饰欧时力、才子、柒牌配配饰饰/箱包箱包/钟钟表表百吉表行儿童用品儿童用品/娱乐娱乐美奇乐园、梦幻乐园男鞋女鞋男鞋女鞋金利来、达芙妮数数码电码电器器国美电器生活生活/医医药药/文教文教新华书店餐餐饮饮必胜客、巴山蜀水商商业项业项目研究目研究商商业项业项目研究目研究同德城位于吴川城区中心，为全市商业客流最旺的地方。四周道路规划为老城区规划，道路较窄，而车流量较大，堵车问题较严重。同德城主力店及业态品牌规划较为齐全，品类及品牌较为丰富，餐饮集中设置于负二层及2层局部，负二层平价服饰区形象较差。商场客流主要聚集在超市、影城、餐饮，其次为精品店、珠宝店，服装店客流相对较少。16、楼楼层层实实面租金范面租金范围围（元（元/月）月）建面租金范建面租金范围围（元（元/月）月）2F80-15045-901F150-20090-120B1F70-18040-105B2F60-10035-60商商业业名称名称港丰港丰购购物广物广场场商商业业地址地址吴川市解放路115号所属商圈所属商圈同德路-解放路商圈开开业时间业时间商商业业面面积积约 2.4万m2商商业层业层数数地上4层档次档次中低档开开发发商商广东新港丰商贸有限公司营业时间营业时间10：00-21：00主主营业态营业态B1F：停车场；1F：服装零售、精品、餐饮；2F：超市、精品；3F：超市、电玩、海底世界（儿童乐园）；4F：新17、港丰电器旗舰店；主要品牌主要品牌超市超市港丰超市黄金珠宝黄金珠宝周六福、中国黄 金化化妆妆品品欧莱雅，美宝莲，自然堂服装服服装服饰饰金利来、匹克、登喜路配配饰饰/箱包箱包/钟钟表表金利来儿童用品儿童用品/娱乐娱乐男鞋女鞋男鞋女鞋金利来、大东数数码电码电器器新港丰电器生活生活/医医药药/文教文教餐餐饮饮KFC商商业项业项目研究目研究商商业业名称名称金沙广金沙广场场商商业业地址地址吴川市海滨街道海港大道60号所属商圈所属商圈海港大道商圈开开业时间业时间2018年1月1日商商业业面面积积约10万m2商商业层业层数数地上4层档次档次中档开开发发商商庞大投资集团营业时间营业时间10：00-21：00主主18、营业态营业态B1F：停车场；1F：服装零售、精品配套；2F：超市、服装、电器、餐饮；3F：超市、儿童乐园、儿童零售；4F：大地影院、KTV、健身、餐饮；主要品牌主要品牌超市超市昌大昌黄金珠宝黄金珠宝六福、周大福、中国黄金化化妆妆品品跨境哥服装服服装服饰饰adidas、Nike、emu、柒牌配配饰饰/箱包箱包/钟钟表表跨境哥儿童用品儿童用品/娱乐娱乐大海豚、Balabala男鞋女鞋男鞋女鞋百丽、TATA、BASTO数数码电码电器器苏宁易购生活生活/医医药药/文教文教屈臣氏、名创、尚品宅配餐餐饮饮星巴克、麦当劳、胡桃里、探鱼、万岁寿司商商业项业项目研究目研究商商业项业项目研究目研究与首次调研情况比19、较，商场白天及晚上的整体客流都大为减少。晚上6点-7点（晚饭时间），商场内的客流稀少，只有部分餐 饮店（如陈先森猪肚鸡、鸽天下、探鱼）上座率超过80%，胡桃里上座率低于30%。零售业态客流较少，目前商场一层部分零售 如跨境哥（箱包类轻奢代购）已关店。晚上8点-9点客流渐多，星巴克、地下铁等轻餐店上座率达到100%，但商场内客流仍不算 多。工作日三层儿童乐园也有一定客流。楼楼层层实实面租金范面租金范围围（元（元/月）月）建面租金范建面租金范围围（元（元/月）月）4F60-12030-603F80-15040-752F100-18050-901F150-20075-100商商业项业项目研究目研究金20、沙广场室外街以服装、餐饮、美容、便利店业态为主，一楼租金60元/月，二楼租金40元/月，三楼租金25元/月；二期住宅底商幸福小镇以婚庆、餐饮为主，租金60-90元/月。由于金沙广场二期住宅尚未交付，室外街及底商的客流稀少，餐厅上座率也较低。商商业项业项目研究目研究主要商主要商业业街研究街研究-解放路解放路目前此商业街现存商家共计57家，具体业态分布如下：业态业态品牌数量品牌数量儿童1精品配套13服装服饰38餐饮4体验1解放路解放路其他业态包括：杂货铺、家居建材、五金店，茶叶店等品牌列举：肯德基、海蓝之家、鸿星尔克、以纯、爱依服、回 、特步、乔丹体育、安踏体育、邻家女孩、蜘蛛王、鸿星尔克、贵人鸟21、都市丽人、匹克、意尔康、大东、一点点、蜜雪冰城、贡茶、大卡司、牛客 来牛排、华莱士商商业项业项目研究目研究解放路商业集中于同德城附近，其余路段商业氛围较为薄弱，分布零散，以精品配套为主。未来未来项项目分析目分析项项目名称目名称新世界广新世界广场场（原（原综综合市合市场场）开开发发商商吴川市华宇投资有限公司位位置置海港大道地税局旁所属商圈所属商圈海港大道商圈开开业时间业时间未知未知规规模模占地43009.52总建筑面积186320商商业业面面积积：150000配套配套项目周边配套完善，酒店、银行、娱乐场所、大型楼盘、酒 店、建材城林立，交通四通八达。项目东临吴川市主干大道 海港大道，南靠32522、国道，西靠市场，是新城区与旧城区的 黄金接壤位置。周边是公安村与井头村的人流交接位置，与 万和城、汇景蓝湾、名苑居等几大楼盘相临，随着楼盘的交 楼入住率升高，随之而来的就是大量新迁移过来的新居民，市场需求必定急升。简评简评吴川新世界项目整个商场超过15万，建成之后是吴川最大 的综合商业城，共有4幢商业城。总投资约5.3亿元的项目，将集写字楼、超市、娱乐、购物、休闲于一身的大型现代化 综合商业。但项目目前处于停工状态。未来未来项项目分析目分析项项目名称目名称时时代广代广场场开开发发商商深圳市东海万达贸易有限公司位位置置吴川市梅录街道解放路7号（原吴川酒厂）所属商圈所属商圈同德路-解放路商圈开开业23、时间业时间未知未知规规模模占地面积21340总建筑面积100961商商业业面面积积：地上商：地上商业业35422，地地下一下一层层商商业业12228配套配套项目所在地为不规则形状用地，用地中间有两条市政道路穿 过，西邻沿江路，与鉴江仅一路之隔，地势平坦，西端头略 有高差，交通便利，具有良好的景观资源。项目是吴川市与 沿江边处结合的项目，形象和区位战略意义较好。简评简评项目发展方向为以创新型商业为主体，以创造都市健康生活 为梦想，开创性地将主题商业与生态旅游、休闲娱乐和文化 创意融为一体，整合零售、餐饮、娱乐、公园等多元业态，形成商业+娱乐+文化+旅游+生态的充满异域风情的现代 化商业街。商商业24、项业项目研究目研究竞竞争争项项目情况分析目情况分析本项目竞争主要来源三大集中式商业项目，竞争度按等级划分：金金沙沙广广场场同德同德城城港港丰丰购购物物广广场场；对对比比项项金沙广金沙广场场同德城同德城港丰港丰购购物广物广场场本本项项目目商商业规业规模模约10万约6万约2.4约6万区位区位海港大道商圈同德路-解放路商圈同德路-解放路商圈商圈交汇处交通交通交通便利交通拥堵交通便利但拥堵交通便利形象档次形象档次区域型，中档区域型，中档区域型，中低档区域型，中高档主力店主力店星巴克、麦当劳、昌大昌超 市、大地影院、六福、周大 福、百丽、屈臣氏、苏宁、大海豚屈臣氏、中国黄金、六 福、周大福、七匹狼、JN25、BY、Ochirly、Nike周六福、中国黄金、金 利来、匹克、登喜路、大东、港丰电器待定优势优势购物环境良好，业态丰富，儿童业态规模较大地理位置佳，零售业态分布集中地理位置佳，品牌在当地知名度较高临海港大道交通便利，共享全县主要商圈人流劣劣势势品牌档次一般，业态规划较乱交通拥堵，停车不方便，硬件设施陈旧，购物环 境一般以超市、电器城为主，主要功能为生活配套临近清源村，商业氛围较为薄弱商商业项业项目研究目研究竞竞争争项项目情况分析目情况分析本项目位于金沙广场及同德城之间，地处城区中心位置，有望通过良好的购物环境及业态规划，吸引及承接老城区客流，同时优化品牌组合，提高物业管理水平，吸引新城区客流26、。对对比比项项金沙广金沙广场场同德城同德城租金租金1F：150-200；2F：100-1803F：80-150；4F：60-120金街：60-100；二期幸福小镇：60-120B2F：60-100；B1F：70-200 1F：150-260；2F：80-150管理管理费费3335-40主要消主要消费费客群客群年轻客群及海港大道附近居民老城区居民主要消主要消费业态费业态主要为超市、影城、餐饮，其次为精品店、珠宝店、服装店餐饮，尤其以轻餐为主；儿童乐园客流分析客流分析老城区，客流最旺周边住宅较少，项目自身住宅未交付，导致商场客流稀少商商业经营业经营状状况况超市超市超市：超市：本项目半径2公里范围内27、已分布有多个大型超市，经营面积多为5000平方米以上，当地的港丰超市品牌分布较多，档 次普遍较低。昌大昌超市位于金沙广场2-3楼，外摆区域较多。商圈商圈超市品牌超市品牌经营经营楼楼 层层经营经营面面 积积档次档次同德路同德路-解放路解放路商圈商圈沃尔玛超市1-2F6500中档港丰超市2F5000中低档港丰超市1F3000中低档项项目周目周边边港丰超市2-3F8000中低档港丰超市1F2500中低档昌大昌超市2-3F15000中档其他其他乐添超市1F5000中低档本项目2KM沃尔玛港丰超市港丰超市港丰超市1KM昌大昌超市乐添超市港丰超市港丰超市商商业经营业经营状状况况电电影院影院电电影院：影院：28、本项目周边分布有三家大型的电影院，其中华影国际影城环境较差，但由于处于县内传统商圈，人流量最多，因此 影院票房较高。大地影院为当地最高级影城，有星幕影厅、杜比及4K电影。商圈商圈电电影院品牌影院品牌经营经营楼楼层层影影厅厅 数量数量座位数座位数2018年年票房票房档次档次同德路同德路-解放路商解放路商 圈圈华影国际影城同德城负2F4583622.9万低档金逸珠江吴川 国际影城解放路3472461.6万中档海港大道海港大道大地影院金沙广场4F81108208.3万中档备注：2018年票房为截止至12月5日的票房数据。金逸大地影院本项目2KM1KM华影国际影城金逸国际影城大地影院商商业经营业经营状29、状况况儿童儿童业态业态儿童儿童业态业态：本项目周边分布有多家儿童游乐及零售业态，其中儿童游乐园主要布局传统商圈及大型的购物中心内，大海豚为 当地档次及规模最高的儿童游乐场所。另儿童零售以县内连锁品牌永健婴童百货为主。商圈商圈品牌品牌经营经营楼楼层层档次档次同德同德路路-解放解放 路商圈路商圈美奇乐园同德城2F低档梦幻乐园同德城2F低档海港大道海港大道乐比儿童乐园万和城1F低档大海豚金沙广场4F中档大海豚永健百货儿童游乐儿童零售2KM1KM美奇乐园大海豚美奇乐园永健百货永健孕婴童百货亲子乐园爱婴岛梦幻乐园本项目乐比儿童乐园商商业经营业经营分析分析总结总结超市电影院吴川吴川县县商商业业市市场业态经30、场业态经营营情况情况分分析析休闲娱乐儿童类服饰及精品餐饮美食当地港丰超市分布 较多，超市经营面 积普遍较大，档次 为中低档，购物环 境及整体经营状况 良好。全县共有三家影院，硬件设施较为完善，经营状况良好。休闲娱乐以ktv及 健身为主，缺乏知 名品牌进驻。市场上零售品牌以当 地品牌永健婴童百货 为主，其余无知名品 牌；儿童游乐类业态 多分布于购物中心内品牌档次较高。其余 地方零散分布且品牌 档次一般。当地服饰零售主要集当地餐饮主要以中中于同德城及解放路，餐为主，搭配有快餐、小吃、茶餐厅，菜式种类较少。对本项目业态结构影响及启示项目周边已分布有 两个超市，但周边 有大型社区，可考 虑引进社区型超31、市，服务社区客群。当地休闲娱乐业态种类较少，电影院的需求明显，且离项目最近的金逸电影院规模较小，本项目可考虑引进。当地居民休闲娱乐 主要以KTV、桌球 为主，种类较少。本项目可考虑丰富 休闲娱乐业态。儿童业态主要以儿 童游乐为主，市中 心儿童零售较为缺 乏，本项目可集聚 儿童业态。服装零售较多分布 于同德城商圈，本 项目可适当引进补 充业态，如服装配 饰、箱包、化妆品 等。本项目宜增加餐饮 种类丰富度，提升 当地餐饮的用餐环 境及餐饮品质。3.消消费费者者调调研研&商家商家访谈访谈消消费习惯费习惯分析分析吴川市休闲娱乐场所以网网吧吧、足、足浴浴、酒、酒吧吧、健、健身身、KTV为主，休闲娱乐活动32、的丰富度较低。日常餐饮消费以快餐小吃快餐小吃、面包面包餐餐饮饮为主，其次粤菜粤菜、火火锅锅、烧烧烤烤较受欢迎，餐饮消费整体客单价较低，平均价格为36.14元/人。网吧足浴酒吧KTV健身/瑜 伽/舞蹈跆拳道台球棋牌休休闲娱乐闲娱乐消消费习惯费习惯网吧、足浴、酒吧、健身等 娱乐休闲业态较受欢迎。餐餐饮饮消消费习惯费习惯0100200300400500600700餐饮门店分布数量吴川市目前餐饮品类选择性较 少，主要以快餐小吃、面包/饮品 为主，另粤菜、火锅、烧烤较为受 欢迎。根据大众点评数据分析，吴川 热门餐厅客单价水平为7-130元/人，平均客单价为36.14元/人。居民消居民消费习惯费习惯分分析33、析休休闲娱闲娱乐乐&餐餐饮饮商家商家访谈访谈项项目目进驻进驻意向意向统计统计有有计计划划待定待定无无计计划划超市25%25%50%影院100%0%0%健身0%0%100%KTV0%0%100%儿童游乐67%33%0%电器100%0%0%集合店33%50%17%儿童百货33%33%33%个人护理50%50%0%黄金珠宝67%33%0%杂货店0%67%33%特色餐饮0%25%75%合计35.90%33.33%30.77%120%100%80%60%40%20%0%超市影院健身KTV儿童游乐 电器集合店 儿童百货个人护理黄金珠宝 杂货店 特色餐饮本次商家访谈主要目的为调研部分主力商家品牌对本项目及所34、在城市的拓展意向，了解商家对本项目的进驻意愿及需求面积，后续业态规划布局、工程技术条件提前为主力商家作预留。本次商家访谈对象包括12个业态，39个主力商家品牌，其中有计划进驻本项目的商家占比35.09%，待定考虑的商家占比33.33%，待定考虑的情况包括有机会进驻城市但项目尚待考察或无计划进驻城市但项目可待考察。对于有机会进驻本项目的商家中，意向最为积极的包括电电影院影院、儿童儿童游游乐乐、电电器器、个人个人护护理理，其次超市、黄金珠宝、杂货店，部分品牌考虑进驻，健身、KTV所访谈品牌基本无意向。计划进驻本项目备注：商家访谈记录表本次访谈对象中超过60%的商家均有计划向吴川市拓展，城市商业具备35、一定的发展潜力。目前进驻意向待定的商家尚持积极态度，部分商家虽无城市拓展计划，但后期会持续关注项目，如古德菲力健身，力美健等。其余如快时尚需看项目详细资料后才可决策，探鱼虽城市已有开店，但表示本项目区位有优势，进驻意向待定。城市拓展城市拓展计计划划项项目目进驻进驻意向意向1、影院：、影院：包括万达、金逸、中影，对本项目进驻意向较强；2、儿童游、儿童游乐乐：大海豚、宝贝王初步表示有意向进驻；3、电电器：器：苏宁、国美均有意向进驻；4、个、个护护：屈臣氏有意进驻项目，万宁待考察；5、超市：、超市：除华润暂定有意向进驻本项目，其他永辉、沃尔玛、暂无 意向，大润发持观望态度；6、集合店：、集合店：除滔36、博、胜道外，其余待定或基本无意向；商家商家访谈访谈电影院、儿童游乐、电器、个护超市、黄金珠宝、杂货店健身、KTV、集合店、儿童百货拓展意向较强拓展意向一般拓展意向基本无7、休、休闲闲娱娱乐乐：健身及KTV，目前所谈品牌大多持观望态度或暂无意向；8、儿童百、儿童百货货：爱婴岛进驻意向较强，其余待定；9、黄金珠宝：、黄金珠宝：周大福、六福均有意向进驻；10、杂货杂货店：店：名创优品、NOME等持观望态度；11、特色餐、特色餐饮饮：探鱼待考察，九毛九、大龙燚等暂无意向。4.项项目定位目定位客群定位客群定位本项目目标消费群体为16-35岁的年轻消费群体，此类消费群体日常消费的主要形式为网购，但实体店仍37、是最受欢迎的购物 形式。年轻消费者更看重的是购物体验、独特的品牌体验及个性化服务。他们追求个性，更乐于享受品质，他们的消费行为与 生活方式，也正重新定义着这个时代的潮流风向。其次以吴川市城区常住居民为次级消费群体，满足周边居民的日常消费需求。以全市居民及吴川市旅游度假群体为补充客群，此类消费客群规模庞大，后期需通过相应的业态规划及宣传推广措施吸引此 部分客流。智能个性5G网红分享社交打卡弄潮儿目标 消费者以休闲娱乐、度假为主以日常消费、家庭亲子活动为主常住居民旅游客群SWOT分分析析项项目目优势优势|Strength1.区位区位优势优势：项目位于城市中心城区，周边市政及公共配套资源 成熟，且住38、宅楼盘林立。2.交通交通优势优势：项目位于城市主干道海港大道的东侧，具有良好商 业展示面。周边路网密度大，临近吴川三大汽车站，海港大道向 北25分钟内抵达高铁站，项目以北15分钟抵达老城区解放路核心 商圈。3.品牌品牌优势优势：奥园作为专业的商业地产开发商和运营商，其品牌 号召力和运营能力给与客户信心。项项目劣目劣势势|Weakness1.项项目区位：目区位：项目位置临近城市新开发区及清源村，区域商业氛 围尚未形成，且项目商业规划体量较小，吸引力不足；2.客群外流：客群外流：本地年轻劳动力多外出务工，城市常住人口临近湛江茂名两大城市，存在消费外溢现象。3.商圈档次商圈档次：项目所在地周边以建材39、汽车配件、生活配套为主，尚未形成集中商业分布。2.消消费费需求：需求：周边临近清源村及万和城等成熟住宅楼盘，居住客 群规模较大，消费需求较高。3.商圈商圈发发展：展：老城区由于地域限制，人口密集，交通拥堵，无法满足市场需求，商业发展受限，未来消费将逐渐难移。项项目威目威胁胁|Threat项项目机会目机会|Opportunity1.政策支持政策支持：城市规划支持传统商圈的更新改造及新城区的开发，1.商圈氛商圈氛围围：传统商圈同德城、解放路一带人口密度大，商业氛升级商业商务服务，项目位于新旧商圈交汇处，共享优势及人流。围较好，且本地居民对传统商圈较为熟悉，基本都能满足消费需求，对本地居民仍具有较40、强的吸引力。2.竞竞争争项项目：目：项目周边还有体量超过10万方的金沙广场及未来大 体量的商业项目，竞争较为激烈。SWOT项项目定位思考目定位思考地域文化吴川，位于广东省西南部的鉴江平原上，南面临海，纳三川之水：鉴江、袂花江、梅江，故称：吴川。经过数百年历史的沉淀，如今的吴川复古与现代结合，享受慢 节奏的田园生活，渔舟唱晚，海边风情的同时，吴川在崛起，未来潜力无限。吴川市定位为湛茂阳沿海经济带的黄金走廊，粤西立体交通的重要枢纽，中国南方 滨海休闲旅游理想目的地、宜居宜业宜游的江海魅力之城。宏观环境 地处湛江与茂名的交通枢纽位置，片区内航空、铁路、公路规划已经落地，未来吴川将成为粤西航空中心，水41、陆空交通俱全。消费需求休闲娱乐类消费丰富度较低，且硬件设施较为落后，消费环境亟待提高改善。餐饮类特别是轻餐类消费需求较高，注重户外消费环境体验。亲子家庭类消费需求较大，儿童零售较为缺乏，多为本土品牌。呼应“江海吴川，魅力之城”的城市定位，致力于打造室内与室外 特色街区结合型、以现 代渔港为主题风格的滨滨海度假海度假风风情情 商商业业中中心心。整体定位整体定位吴川旗舰型商业综合体滨海广场 Marina Square地处喧闹的城市中心，打造慢节奏的滨海度假风情商业中心以现代渔港为主题风格的建筑设计与城市定位、地域文化相融合打造欢快轻松、休闲娱乐的社交生活中心项项目主体定位描述目主体定位描述项目集中42、商业为项目主题打造的一个重要部分，商城一层至四层围绕“滨海广场”的定位进行业态布局，一层主题为“时尚海淘”，打造小巧而休闲的购物胜地，让消费者徜徉在充满海洋元素的环境中欢乐海淘。二层规划为“海边拾趣”的主题，各式各样的精品小店、杂货店，放慢脚步闲逛，发现突如其来的惊喜。三层规划打造为“海上乐园”，引入水上乐园、海洋主题亲子乐园，打造适合成人小孩的海边游乐天堂。四层主题为“海岸时光”，设有海洋主题电影院、运动、健身等多样化的休闲娱乐活动。商城整体全方位 规划顾客的海边休闲时光，在购物之外，用餐之余，规划一家大小的休闲娱乐活动。项项目主体目主体4F3F2F1F时尚海淘海边拾趣海上乐园海岸时光13%43、71%16%12%72%12%28%60%60%30%10%0%20%40%60%80%100%1F2F3F4F业态占比服装服饰精品餐饮超市儿童游乐儿童零售电影院健身楼楼层层主主题题定位定位楼楼层层主主题规题规划划一层呼应“海淘”的主题，根据不同年龄阶层的消费水平及消费偏好，规划服饰、精品业态，同时搭配少量休闲轻餐饮食，业态组合中服饰：精品：轻餐占比依次为60%、30%、10%。L1 时时尚海尚海淘淘服服饰饰：以快时尚、多品牌集合店为主力店，搭 配买手、精品店等其他小规模服装店作为补充精品：精品：包括鞋类、箱包、珠宝配饰等品类轻轻餐：餐：咖啡、面包甜品、茶饮、快餐等服装服饰60%精品配饰30%44、轻餐 10%业态比例二层配备生鲜超市（约3000）满足周边居民的生活需求，除此以外，为突出“趣味”主题，业态规 划包括精品杂货、生活配套、家居用品、运动休闲等。L2 海海边边拾拾趣趣楼楼层层主主题规题规划划超市：超市：超市结构、价格类似传统菜市场但购物环境更优，如盒马鲜生新产品线“盒马菜市”精精品品杂杂货货：引进生活方式集合店，除包括基本的 服装服饰，精品配饰，还有文具、小件电子产品、咖啡零食等。运运动动休休闲闲：呼应“滨海”主题，打造海上运动的场景式消费购物体验，跑步、冲浪、滑板等运动主 题门店打造。超市 60%精品杂货16%家居用品6%生活配套6%运动休闲12%业态比例L3 海上海上乐乐园45、园亲亲子子乐乐园园：引进如“疯狂海洋城”的海洋主题亲 子乐园的模式，突破传统海洋馆单一展示的规划理 念，并加入IP主线故事，优势资源加速整合，打造 一处全新的亲子游乐海底世界。儿童儿童娱乐娱乐&零售：零售：海洋主题游乐+儿童零售休休闲闲餐餐饮饮：亲子家庭餐厅搭配少量轻餐三层打造为集海洋科普教育、海洋动物展演、海洋亲子乐园、海洋主题零售等诸多功能于一体的专业型 海上乐园体验中心，开启家庭全娱乐式体验。亲子乐园60%儿童娱乐12%儿童零售16%休闲餐饮12%业态比例楼楼层层主主题规题规划划四层主打海岸休闲时光，配备海洋主题豪华电影院、海上运动主题健身会所、个人护理及服务等，一切以休闲娱乐享受为主要46、目的。L4 海岸海岸时时光光电电影院：影院：打造蓝色海洋主题的梦幻影院健身：健身：海上运动主题健身会所特色餐特色餐饮饮：海鲜酒家、海洋主题特色餐厅电影院71%健身会所16%特色餐饮13%业态比例楼楼层层主主题规题规划划室外街定位为Marina Walk，集合了美食、音乐和潮流，消费者可以一边吃一遍逛，看看有意思的东 西。中央广场打造为海滨庭院（Marina Court Yard），还有DJ或乐队给街区制造轻松、欢快的气氛。结合县城居民的饮食习惯偏好，“烧烤”、“排档”文化盛行，室外步行街（Marina Walk）部分独 栋可打造为特色的餐厅、酒吧、茶饮店，呼应项目主题，同时须预留一定的室外就餐47、空间，形成沿街 “夜排档”的夜生活氛围，打造夜生活地标。室外街室外街Marina Walk零售、美食、精品、零售、美食、精品、个人个人护护理及服理及服务务音音乐乐餐吧、美食餐餐吧、美食餐厅厅KTV、酒吧、酒吧、livehouse室外街主室外街主题规题规划划在吴川数百年的历史沉淀中，形成了一种“趁墟”的习俗。吴川的墟，就是集市，也可以叫市场，但是更热闹，就是为每一个镇或区的集市定一个特定的日子，一起去赶集，热闹非凡。基于本地的“趁墟”文化，室外街及中央广场将在每个月的“趁墟日”举办小型集市，或是借助节假日或一年四季不同的主 题变换举办创意市集、美食市集等活动。除了有传统的店铺型集市进行零售产品售48、卖外，也有各种形态 迥异的临时摊位、餐车提供精品、小吃、海产、杂货等，保留原有的趁墟文化同时，优化购物环境，提 高购物品质。现现代生活集市代生活集市室外街氛室外街氛围围营营造造传统农贸传统农贸市市场场室外街氛室外街氛围营围营造造建筑建筑设计风设计风格格参考泰国Central Marina商业项目，商场整体硬装以现代渔港为主题风格。针对目标消费者的“社交、打卡、分享”个性 化特点，公共空间、标志系统、休憩区、洗手间等内部关键节点采用帆船、滑板、渔网、救生圈等海滩元素设计，营造海滩度 假的闲暇时光氛围。运用深蓝色、浅蓝色的背景，以及各种鱼儿、海龟、珊瑚、海藻等海洋生物，打造海底世界般的主题墙。商场使用海盐味香薰，有助于商场主题氛围营造。门店的装修也需与项目整体风格保持一致。建筑建筑设计风设计风格格室外街的打造可采用较为张扬浓重的色彩，给消费者带来一定的视觉冲击，同时营造激情洋溢的休闲娱乐氛围。联合项目品牌门店宣传，利用背景墙打造数个打卡拍照点，利用消费者喜欢社交分享的特点，在社交平台上宣传推广本项目。业态规划1F 平面业态落位业态规划2F 平面业态落位业态规划3F 平面业态落位业态规划4F 平面业态落位业态规划4F夹层 平面业态落位租金及综合管理费测算租金及综合管理费标准测算详见租金测算表以上方案妥否？请领导审批。