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泽平宏观:全球学区房研究报告2023(16页)
泽平宏观:全球学区房研究报告2023(16页).pdf
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2023年报告
上传人:正*** 编号:636783 2023-04-06 16页 3.14MB
1、文:任泽平团队导读我们提出了业内广为流传的标准分析框架:房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼全球学区房趋势,考察不同经济体和主要大都市圈学区房的情况和针对学区房价过高的应对措施。基本结论:实行租售同权+教师流动的国家,不存在教育资源失衡和学区房较大溢价,比如日本、德国;反之,优质教育资源集聚+买房才能上好学校的国家,存在教育资源不均衡和学区房较大溢价,比如美国、英国、法国等。全球学区房主要分为两类:一类是优质学区税收多、教育经费充足,各地教育资源相对失衡,精英教育文化盛行等为代表的美国、英国、法国、韩国。这些国家优质学区房溢价高。其中,国土面积较小的国家,优质教育资源集中于首都,2、如韩国首尔、法国巴黎、英国伦敦等;国土面积较大的国家,优质教育资源集中在核心城市,如美国纽约。经济条件好的家长选择去核心城市置业,进而获得优质学校学位,导致优质学区房地产市场供需失衡,助推学区房价格。另一类是严格设定全国统一的中小学教师培养标准,教学硬件设施标准化,“租售同权”落实相对到位,教师流动制度严格执行等为代表的日本、德国,优质学区房价溢价较低。目录1 哪些国家优质学区房溢价高?1.1 美国:房价高、富人多的地区税收多,有充足经费招聘优秀教师,教育资源好,吸引家长置业,助推学区房价1.2 英国:公立学校采取评级制度、优质学区教育经费充足,多数家长倾向选择高评级学校,优质学区房价溢价高13、.3 法国:教育资源分配不均,精英教育文化盛行,优质学区房价溢价高1.4 韩国:“学历崇拜”、教育质量差异、课外补习资源配置不均,叠加教师轮岗制度效果不佳,优质学区房市场火热2 哪些国家优质学区房溢价低?2.1德国:“租售同权”,采取全国统一中小学教师培养标准,教育资源分布较均衡2.2日本:“租售同权”,教师流动制度比欧美更执行严格,教学硬件设施标准化正文1 哪些国家优质学区房溢价高?1.1 美国:房价高、富人多的地区税收多,有充足经费招聘优秀教师,教育资源好,吸引家长置业,助推学区房价美国教育大致分为学前教育、小学、中学及高等教育四个阶段,公立通常采取“划片录取、就近入学”,私立学校不采取“4、划片录取”,费用较高。美国公立和私立学校招生原则不同,仅公立学校存在学区概念。公立学校实行划片、就近入学原则,提供“K-12”义务教育,可在学前教育阶段至12年级接受免费基础教育;私立学校不划片,通常收取一定费用。在传统公立学校外,美国还存在磁石学校和特许学校两种特色公立学校,数量占比较少,招生不划片。磁石学校针对学生特殊的兴趣爱好提供独特的课程与教学方法,特许学校被政府在课程设置、教学进度等方面授予较大的自主权。美国学区数量较多,由专门的学区委员会管理,房产税是学区主要收入来源,房价高、富人多的地区因税收较多,教育经费更充足,进而完善学区基建、招聘优秀教师等形成循环,助推学区房价升高。从总量5、看,全美有近一万五千个学区,学区数量多,划分精细。受不同州法律在学区建立和授权方面的作用,学区间“因地制宜”特征突出。根据纽约市教育局颁布的2022年纽约市公立学校入学指南,家长可填报12个志愿学校,在学校招生名额充足的情况下,学生可直接就读第一志愿学校,申请名额超过招生名额时,将使用优先权安排入学名额。另外,美国学区不属于一般的行政系统,学区委员会是学区的教育决策部门,除夏威夷州的学区由州政府直接管辖外,其余各州的学区设有学区委员会,成员大多由当地居民选举产生,上级政府无权任免。学区划分精确至门牌号,美国教育部官网收录学区信息,学区边界确定后一般不轻易改变。美国学区有独立财政权,教育经费主要6、来源于地方政府征收的学区内居民房产税,美国贫富差距较大,不同学区教育经费差异也大。学区财政权的独立性有利于因地制宜发展教育,但也导致各地基础教育发展不均衡,根据纽约州政府发布的地方政府手册,2010-2011学年,纽约州各学区分享的房产税有263亿美元,占收入总额的46%。房价贵、富人多的地区学校教育经费充足,基础设施、师资水平等也更容易得到改善,这又会吸引更多人搬到周边居住,助推房租和房价上涨。为促进教育资源均衡,美国倡导教师流动制度,推动中小学教师均衡流动,但学区拥有独立财政权,优质学区经费充足,进而转化为完善教育设施、高薪聘请优秀教师等,各地教育资源仍存在差距,政策效果不明显。美国联邦政7、府通过制定法案或项目推动教师流动,促进教育资源均衡。例如:2002年颁布的不让一个孩子掉队教育法案提出,设立“全国教师流动委员会”,负责对各州教师流动的政策制定与评估,促进全国境内优秀教师的有效流动,特别是鼓励教师向经济贫困、师资短缺难以吸引或留住教师的欠发达区域流动。另外,一些非政府组织也发起促进教师合理流动项目。例如,1990年温迪科普创办了“为美国而教”组织,其目标是通过短期集训和网络培训方式培养紧缺师资,吸纳一批致力于变革当下教育困顿状况的有识之士以满足经济不发达或师资紧缺地区对师资的大量需求。美国以法律法规为保障,叠加一批非政府组织共同推动教师流动,一定程度促进中小学教师均衡流动和配8、置。但美国学区拥有独立财政权,优质学区周边房屋价格普遍较高,学区税收充足,进而转化为大量的经费去完善学区内教育设施和高薪聘请优秀教师等,导致地区间教育资源差距依旧存在。1.2 英国:公立学校采取评级制度、优质学区教育经费充足,多数家长倾向选择高评级学校,优质学区房价溢价高英国教育体系分为五个阶段,分别是早期教育、小学、中学、扩展教育、高等教育,其中小学到中学阶段为义务教育,大多由当地教育局通过就近原则分配入学。英国的中小学分为公立学校和文法学校,其中文法学校则通过竞争性考试获得入学资格,而公立学校入学由当地教育局根据住房距离分配或由个别学校指定的生源区(Catchment areas)中获得资9、格。自2005年以来,伦敦各区的家长可以申请任何公立学校的学位,最多列出六个选择。随后由当地教育局评估,考虑学校提供学位的标准排名为特殊教育需求、已在该校就读的兄弟姐妹、与学校的距离及其他特殊能力,其中前两项标准通常只占录取人数的10%。因此,与学校的距离是提供学位的实际标准,学校越受欢迎,入学竞争就越激烈,分配学位的距离标准就越严格。竞争激烈的公立学校,每年招生录取的学生家庭住址到学校的直线距离甚至不超过200米。伦敦作为英国首都,拥有优质教育资源,其中金斯顿、萨顿等为教育资源最集中的学区,均拥有30所以上的优质中小学,近5年金斯顿房价涨幅达15%,高于伦敦(11%)。伦敦的金斯顿、萨顿、哈10、罗和巴尼特为教育资源最集中的学区,均拥有30所以上的中小学且大部分被教育部评为“优秀”及“杰出”。此外,里士满、肯辛顿和切尔西、雷德布里奇、伊灵等学区也均有优质公立学校。这些学区除了拥有优质公立学校,还配备完善的公共服务资源,如公园、图书馆及其他便利设施。根据英国国家统计办公室(ONS)数据,伦敦地区是英国平均房价最高的城市,2021年11月,伦敦地区的平均房屋成交价格为52.0万英镑,远超同期英国平均房屋成交价格(28.8万英镑)。其中,伦敦的肯辛顿和切尔西地区平均房屋成交价格为130万英镑,约为全英平均价格的4.5倍。近五年伦敦地区知名学区的涨幅均高于市平均水平,2016-2021年11月11、,里士满房价涨幅达16.7%、伊灵斯顿为14.6%、金斯顿为13.0%,而全市的平均涨幅为10.4%。根据英国教育局报告,在英国表现排名前十的中学附近房屋价格比其他地区平均高6.8%,而在排名前十表现的小学周边房屋,此数据为8.0%。英国公立学校按等级评级,高评级学校申请量大,优质学区能提供更多的教育经费,教育资源的质量较高,经济基础较好的家庭会倾向热门学区置业,优质学区楼市供需失衡。英国采取公立学校评级制度,即每年英国教育标准局会对英国所有公立学校进行评级,分为“outstanding(杰出)”、“good”(良好)、“require improvement(有 待 改 进)”和“inade12、quate(不 合格)”。公开的评级和学生成绩(GCSE和A-Level)排行榜会影响家长申请公立学校的决策,表现杰出的学校一般会被超额申请。为了学位名额,经济基础好的家长会选择在热门学区购买或租赁房屋,从而提升小孩申请通过的几率。根据伦敦政治经济学院关于房价和学校质量的研究发现,学校的成绩提升一个标准差的变化(Hedonic估价法)将会导致周边房价提高3%。因此大部分家长会选择购置优质公立学校周边的房产,楼市供需失衡,进而导致优质学区周边房价上涨。为改善学区教育资源不均衡现象,英国对教育系统进行了改革,在教育改革法中尝试扩大学校选择,划分新的生源区,但由于学校评级制度的存在,经济基础好的家庭13、仍倾向去优质学校的生源区内置业,改革效果并不明显。在布莱顿和霍夫的招生改革中,采取抽签或随机分配,作为超额认购名额的重要因素,而不是采用从居住地到学校的距离。另外,英国政府采取改变学校学位的分配政策,将弱势学区的学生分配到表现杰出的学校。2010年英国教育局提出了“公平能力分组”(Banding test)的招生政策,在11岁的小学毕业生申请初中时,通过智商测试被分成7个或9个能力组。初中在招生时,会给每个能力组分配相同的名额,不涉及地区因素。但上述改革的受益人群数量有限,叠加学校评级制度,经济基础好的仍倾向在优质学校的生源区内置业,进而获得学位,优质学校生源区楼市依旧火爆,所以英国的改革举措14、效果并不明显,高溢价学区房依旧存在。1.3 法国:教育资源分配不均,精英教育文化盛行,优质学区房价溢价高法国的教育制度可分为初等教育、中等教育和高等教育。法国在教育行政上实行大区、省、市政三级管理,大区负责高中和一些专科学校,省负责初中,市镇负责小学和幼儿学校。自1959 年发布的第59-45号法令规定,法国的公立教育是从3-16岁,期间均为义务教育。公立小学和中学免收学费,免费提供小学和初中教材。高等学校除私立学校外,一般也只缴纳少量注册费。法国的中小学分为公立学校和私立学校,后者根据是否与政府签订合同分为民办合同制私立学校和民办非合同制私立学校。合同规定了学校有义务遵守的教学大纲,以及国家15、教育部门颁布的一般规则。合同决定了私立学校在实施教学方面自由度的差别,同时,民办合同制私立学校部分开销受益于国家的财政支持,而民办非合同制私立学校不接受的政府任何财政援助。法国优质学校资源集中于巴黎,巴黎最好的学校位于中心区(第四、五、六区)内,2021年拥有好学区的第六区、第七区房价超1.3万欧元/平,高于巴黎平均(1万欧元/平)。法国公立小学、初中实行“就近入学原则”,公立小学入学由各区域市政厅通过居住地划分学校。根据lEtudiant对法国中学排名统计,法国排名成绩最佳的学区在巴黎,其次是马提尼克岛和科西嘉岛。而巴黎最好的学校位于中心区内,根据巴黎人报分析中学学生的学业水平数据,对首都巴16、黎的街区进行排名,前三名为索邦、圣威克多、圣梅里,位于巴黎第五区和第四区。其中,巴黎第五区的5所公立中学里,包含了两所法国排名前二十的中学。在学业水平排名前40的街区中,有28个都在巴黎的前10区(巴黎市区)里。根据Meilleurs Agents地产经纪人的研究报告,在巴黎,升学率较高的中学比落后的中学,周边房屋价格差异高达17%。在图卢兹图卢兹和蒙彼利埃,优质中学附近的房价分别比均价贵大约27%、22%。截止2021年12月,根据大巴黎公证处统计数据,拥有好学区的第六区、第七区、第四区和十六区房价分别为1.4万、1.33万、1.28万、1.08万欧元/平方米,均超巴黎平均房价(1.06万欧17、元/平方米)。巴黎第五区的房价为1.23万欧元/每平米,近五年涨幅为15.1%。优质学区房市场过热与当地资源分配不均和精英文化教育促使家长购置顶尖学校房产相关。从资源分布看,法国著名的公立学校和私立学校都位于中心城区,教育资源不平衡。以巴黎为例,根据lEtudiant的排名统计,巴黎16区拥有圣路易吉贡扎加和圣让德帕西等排名前列中学。相比大巴黎地区,巴黎中心区的教育资源更丰富,更好的教育资源刺激了居民购置周边房产的需求,导致学区房市场热度提升。从文化看,法国的精英文化重视学校的连贯性,在就业时,从幼儿园、小学、中学、大学一路名校毕业的学生相较其他学生更容易找到好的工作。而法国自1963年开始实18、施“就近入学制”,学生入学时是根据“学校分区图”来分配学校,因此家长愿意花费较高价格在名校周边置房。法国采取重新制定“学校分区图”,设定“教育优先区”和教师轮岗制度等方式来改善学区房市场过热的现象,但精英教育理念盛行,优质学校数量有限、经费充足,教育质量存在优势,经济基础较好的家庭依旧倾向去优质学区内置业,政策效果并不明显。第一是法国教育部重新制定“学校分区图”,改革“就近入学制”,扩大区段范围,实行“一个区段,多所初中”的政策。每个学区考虑纳入不同表现的学校,避免出现学区两极分化,重新平衡学区内各社会阶层比例。第二是法国将学生成绩差距明显的学校,所处的地方划为“教育优先区”,对优先区里的学校19、增加教育经费拨款幅度,给区域内工作的教师额外补贴,对优先区里的学生采取强化早期教育、实施个别教学或小班教学等方法改进教学质量,以求缩小教育不平等。第三是法国实行教师三年轮岗制度平衡各地区之间的教育水平。针对偏远地区教师推出补贴政策,依据地理位置、偏远程度、经济发展等诸多因素进行综合加权评估,提高轮岗教师的实际收入,充分调动、提升优势教师人才支边援教的积极性与权益保障。轮岗教师的补助金额逐年调整,由2019年的每年2000欧元到2020年达到3000欧元。上述一系列措施一定程度缓解教育资源不均问题,但精英教育理念盛行,叠加优质学校数量有限、经费充足,教育质量存在优势,所以经济基础较好的家庭依旧倾20、向去优质学区内置业,优质学区房市场还是存在供需失衡的情况。1.4 韩国:“学历崇拜”、教育质量差异、课外补习资源配置不均,叠加教师轮岗制度效果不佳,优质学区房市场火热韩国的大学前教育体系为“6-3-3”模式,基本都遵循划片招生的方式,其中精英高中可通过笔试、面试筛选出资质优秀的学生。在韩国,小学是六年制的(1至6年级),称为初等学校,初中是三年制(7至9年级)。高中也是三年制,可分为四大类:普通高中、特殊目的高中、自主型高中和职业高中。其中,特殊目的高中和自主型高中也被称为“精英高中”,它们通常拥有比普通高中更好的教育资源。另外,普通高中是通过在学区内抽签分配的方式来招生的,但是精英高中可以通21、过笔试、面试筛选出资质优秀的学生。因此,进入精英中学的学生有更高的概率进入韩国的顶尖学府。韩国优质的教育资源主要集中于大城市,以首尔为例,优质教育资源主要集中在江南学区(包括江南区和瑞草区),2022年瑞草区公寓价格涨幅近1%,高于全市(-3.0%)。首尔作为韩国的首都,优质的教育资源集中于此,其中韩国知名高中(现代高中、首尔高中、上文高中、徽文高中、瑞草高中等)均位于江南学区。此外,广津区、芦原区、松坡区、阳川区等地均有韩国优质高中。根据韩国教育委员会2015年发布的“2014年中学学业成绩评估”的分析数据,在成绩达到“优秀”的学生比例最高的100所高中里,有42所在首尔,而在首尔排名前3022、名的学校中,12所在江南区,8所在瑞草区。2018年以来,随着科学高中、英才高中的大学升学率逐步提升,很多家长选择搬到麻浦区和城北区。根据韩国KB国民银行数据,受基准利率骤升、对经济衰退的担忧影响,2022年首尔公寓价格出现不同程度下跌,但一些区域由于区位和资源优势,逆势上涨,例如:龙山区公寓价格上涨2.4%、钟路区上涨1.0%、瑞草区上涨0.7%,高于全市涨幅(-3.0%)。韩国优质学区房溢价高主要由于“学历崇拜”、教育质量差异、课外补习资源的配置不均衡,精英高中将转为普通高中,且采取划片抽签入学。第一,韩国家长追捧“学区房”的背后是“学历崇拜”的社会氛围。韩国作为儒家文化圈的一员,和中国一23、样有着重视教育的传统。根据OECD数据,2015-2020年,韩国15-24岁的青年失业率一直高居10%左右,高于日本(5%左右)。严峻的就业环境加重了韩国人对学历的追捧,使其愿意不计成本地对教育进行投资。第二,区域间教育质量的巨大差异也是“学区房”现象愈演愈烈的重要原因。首尔聚集了韩国最优质的教育资源,因而成为韩国家长们租买房屋的首选。根据韩国祥明大学的研究,比较2000年和2011年的数据发现,首尔地区的高中毕业生入学首尔大学比率从每万人90人上升到95人,而釜山、大邱等城市的入学率则从每万人70人下降到43人。第三,课外补习资源的配置也不均衡。高考被韩国人视为为数不多改变命运的机会,而区24、域间的教育质量存在着巨大差距,“补课热潮”由此产生。而韩国最好的课外补习班也集中在首尔。江南区的大峙洞以补习班众多而闻名,2021年11月该区的公寓卖出了46亿韩元的高价,而2017年同面积的公寓价格仅为18.9亿韩元。第四是2019年韩国政府宣布将精英高中转为普通高中的计划也刺激了学区房价格的上涨。此前精英高中可以在全国招生,但转为普通高中后就只能划片区抽签招生,这刺激韩国的家长们涌入精英高中所在的学区购置房产。根据韩国钟路学院对转学和入学变化的分析,2020年首尔江南区和瑞草区的小学生净流入1849人,同比增长73.8%,中学生净流入308人,同比增加80%。韩国在1963年确立教师轮岗制25、度来缓解教育不均衡的问题,但轮岗制度只适用于公立学校,且有多种方法可申请暂不流动,政策效果不佳。韩国采用取消小升初、初升高的入学考试,转而采取划区分配的入学方式,以及教师轮岗制度等来缓解教育不均衡问题。韩国1962年也是通过教育公务员法明确了中小学教师公务员的身份及其权利和义务,1963年通过教育公务员任用令明确了教师定期流动的要求,1974年还通过岛屿、偏僻地教育振兴法加强了对在这些地区工作的教师补贴。韩国的教师轮岗制度具有全员化(凡在教育机构任职的教育公务员必须定期轮岗)、全域化(在地方教育自治体制下,通常是以市、道和市、郡为轮岗区统一实施区域内的全向度轮岗。)、常态化的特征,并且设置了双26、向的激励机制。这些举措一定程度上改善教育资源不均衡的问题。但教师轮岗制度只适用于公立学校,私立学校的老师由学校董事会雇佣,可以任职较长时间。当学校有体育竞赛或科学教育等办学特色,并且教师具有特长并有工作实绩,教师则可以申请暂不流动。这些漏洞加剧了精英高中和普通高中的师资力量的不平衡,导致学区房房价持续上涨。2 哪些国家优质学区房溢价低?2.1 德国:“租售同权”,采取全国统一中小学教师培养标准,教育资源分布较均衡德国教育分为学前、基础、高等教育三个阶段,其中实行12年义务教育和公立学校免费政策。德国教育分流体制分为三个阶段,分别为学前教育(幼儿园教育)、基础教育(小学和中学教育)和高等教育,实27、行12年义务教育和公立学校免费政策。德国的中学分为三种类型,普通中学、实科中学和文理中学。德国高等院校分为综合性大学、神学院、师范学院、艺术学院,其余的学生则属于应用技术大学、职业技术学校等相关领域。德国学区房溢价率低,房价更多与地段和区位挂钩。德国城市化发展走出了一条不同于英国、法国等其他欧洲国家的独特道路,即多中心均衡发展的城市化布局。各地可结合自身资源禀赋发展优势产业,使得全国产业资源布局相对均衡,这也使得各地教育资源分配较为均衡。值得注意的是德国不以房屋产权作为就近入学参考资格,租房也能享受在该区域就近上学资格,并且德国作为欧洲住房持有率最低的国家,国民普遍热衷于租房而不是购房,因此学28、区并不会成为房价上涨的重要因素。德国学区房溢价较低主要的原因是设定全国统一的中小学教师培养标准、选拔严格,实行“租售同权”制度,住房即可入学,教育体制人性化,政府未设立学校评级制度。1)德国设定全国一致的中小学教师培养标准,选拔需通过四个环节,且,且教师薪水是OECD成员国中最高的国家之一,2018年德国教师薪酬是普通员工的1.5-2倍,同等级教师工资待遇基本相同,各地中小学教师质量较为均衡。从教师培养看,德国以标准为引领,根据2004年发布的教师教育标准:教育科学和2008年颁布各州通用的对教师教育的学科专业和学科教学法的内容要求设定全国统一的标准规定,包含师范生需具备的知识、能力等。20129、3年,德国进一步出台师范生能力倾向测验标准,用来检验想成为教师的学生是否真的适合成为教师。从教师选拔看,德国对于中小学教师的选拔十分严格,直1810年起实行中小教师资格制度,要成为中小学教师需要经过四个环节,即师范类学生需要修读5年制的大学师范类专业,通过德国举办的第一次国家级考试,进入实习阶段,再通过第二次国家考试,才能获得教师资格,仅80%的实习教师能够通过两次国家考试,层层筛选使得德国各中小学教师质量较为均衡。从薪酬看,德国为教师提供的薪水是所有OECD成员国和伙伴国中最高的国家之一,根据OECD发布的全球教育纵览2018:经合组织指标,德国正式教师的薪酬比普通员工的平均工资高1.5-230、倍。初中教师的年薪起薪为63,600美元,是OECD平均水平33,100美元的两倍。在就职15年后薪水将会增加20%左右,在教师职业生涯最后阶段还会再增加近10%。德国中小学教师薪酬差异较小,一个州内同等级教师工资待遇基本相同,教师的教学质量不受工资待遇影响,缩小了各学校间的差距,有利于实现教育公平。2)德国房屋产权不作为入学必要条件,实行“租售同权”的制度,叠加教育体制人性化和政府未设立学校评级制度,这一定程度杜绝炒学区房的行为。德国的租赁市场非常发达,超50%以上人口租房居住。根据德国联邦统计局数据,2018年德国住房自有率 46.5%,53.5%的人口租房居住,远高于其他欧盟国家的30%31、左右的平均水平。从德国教育体制看,德国教育体制中学区房不作为入学条件,租房同样享受入学资格。小学阶段的学生需根据就近入学的原则进入住房所在地指定学校就读,但家长可选择以父母由于工作的时间地点不便接送孩子为理由向当地教育局提出申请更换学校,但教学质量不可作为申请理由,这一规定有效避免炒作学区房的行为。而从初中起入学条件主要为平时成绩、老师评价和家长选择,住房所在地不再成为评判标准,就读标准同时随着年龄的增长,学生可以乘坐公共交通前往较远的学校就读,故一般而言学生可前往同一个城市的所有学校就读,家长也可申请就读其他城市的学校。从评级制度看,德国学校无评级制度,所以德国没有重点与非重点学校的概念,因32、此家长在选择学校时无法以学校优劣作为标准,叠加德国整体学校资源平衡,家长一般以就近入学原则选择学校,弱化学区房概念。2.2 日本:“租售同权”,教师流动制度比欧美更执行严格,教学硬件设施标准化日本实行“6-3-3-4”的教育体制,尽管日本划分学区,但日本房屋的价格主要取决于地段、周边设施、房屋本身的质量等因素,学区对房价的影响较低。其中,小学和初中阶段的教育属于义务教育的范围。公立学校是教育体系的主体。根据e-stat的数据,2020年,私立小学、初中和高中的占比为1.25%、7.72%和27.18%。尽管高中教育阶段不属于义务教育,但是绝大部分初中生都可以成功升入高中。根据日本文部科学省的数33、据,近年日本的高中升学率稳定在90%以上,2018年更是高达98.8%。日本房屋的价格主要取决于地段、周边设施、房屋本身的质量等因素,学区对房价的影响较低。日本德国学区房溢价较低主要的三个原因是租售同权制度、教师流动制度和硬件设施标准化。1)二战后日本实行“租售同权”的制度,即租房者和买房者享受同等待遇,叠加户籍和社会福利脱钩,一定程度抑制购买学区房的意愿。自1968年开始,日本推行“通学区域制度”,根据制度规定,学生需在通学区域内的公立中小学就近入学,判断是否处于通学区域的依据是居住地址,不论是租房居住还是购房居住。此外,日本没有户籍管理制度,而是实行“住民票登记制度”,户籍和社会福利脱钩,34、国民可以在全国范围内自由流动。所以,日本的家长没有为了孩子上学专门在学校附近购房的必要。即使家长崇尚精英教育,希望将孩子送入教育质量更好的私立学校,也无需在附近购房或租房,只需通过学校的入学考核即可。2)为促进全国范围内的教育公平,日本在1956年开始实施教师流动制度,采取学校所有职工均纳入轮岗体系,与欧美相比更严格执行,这一定程度促进日本各地教育资源均匀分布。1949年,日本政府颁布教育公务员特例法,将公立学校(从幼儿园到大学)的教师纳入公务员系统,身份为“教育公务员”,教师的调动属于公务员系统。1956年,日本政府颁布关于地方教育行政组织以及运营的法律法规,开始在全国范围内实施教师轮岗制度35、,规定教师任职每隔几年(各地规定有所差异)就要被调动到其他学校轮岗。为了保障教师轮岗制度的落地,日本政府1959年出台偏僻地教育振兴法施行规则,为偏僻地区提高特殊津贴。随着轮岗制度的不断完善,医务室职员、营养师等教职工也纳入轮岗范围,进一步促进了日本中小学的师资和后勤力量的均衡分布。3)日本基本实现公立学校基础设施的标准化,促进教育设施的均衡分布,帮助轮岗教师快速适应新的教学环境,减少心理阻碍,提升教师轮岗制度的实施效果。日本1947年出台的教育基本法明确规定,学校基础设施主要由地方政府负责建设和维护,中央政府负担一部分费用。此外,日本文部省(相当于中国的教育部)还规定了各级学校最低的设置基准,如学校必须设有图书室、保健室、体育馆等。地方政府可在此基础上量力进行增添。对于经济困难的地区,中央政府会提供更多的经济援助和补贴。同时,中央政府鼓励对偏僻地区的教职工宿舍投入更多,以吸引优秀的教师到偏僻地区任教。教学设施的标准化帮助轮岗的教师快速适应新的教学环境,减少心理阻碍,提升了教师轮岗制度的实施效果。
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