成都文旅小镇青城里营销报告 .pdf

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1、 全心 全意 全程 全效关于青城里的营销报告成都全心地产投资顾问有限公司CHENGDU QUANXIN REAL ESTATE INVESTMENT CONSULTING CO.,LTD 2020.09.28中国 成都 全心 全意 全程 全效前言本次汇报主要从本案分析，主要合院竞品市场、营销策略、渠道执行等方面阐述，通过项目组充分讨论后形成青城里的营销策略方案，方案的主要目的在于为接下来的营销做准备和供决策者参考。就本项目的营销策略方案汇报如下：全心 全意 全程 全效目目 录录/CONTENTSCONTENTS本体分析本体分析营销策略营销策略市场分析市场分析渠道执行渠道执行 全心 全意 全程

2、全效项目基础资料项目青城里项目地址青城山镇长寿路18号所属板块青城山板块开发商都江堰同心置业发展有限公司占地面积488亩建筑面积26万容积率0.57绿化率45%物业类型一期：商业合院、酒店产权性质一期：40年商业产权面积段114-183总户数一期：276套车位一期：363个物业/物业费5.9元/月交房时间预计最迟2021年8月PART1本体分析本体分析/本案概况本案概况本案位于青城山板块，占地488亩，总建面约26万，规划景观公园，匹配休闲度假娱乐生活；青城里项目紧邻青城山，环境清幽，空气质量高，产品高赠送，规划约3万小镇及自持酒店经营；打造新中式民宿度假合院、文创商业小镇、酒店等产业。全心

3、全意 全程 全效青城里项目总体规划中，布局了民俗商业小镇、世界精品度假酒店、万方民俗景观公园、全维度假配套等几大业态（均为自持）；以河图洛书理念为蓝本，提取为当代的空间组合形态，以乡愁、人情、文脉几大主题进行有机串联，打造沉浸式青城文化景观；商业小镇以“一核多节点”哑铃式结构，“一河八方”布局，形成内部汇聚和串联的街巷形态。PART1本体分析本体分析/本案概况本案概况 全心 全意 全程 全效蓝色地块：青城里一期，占地97亩（商业合院）橙色地块：二期，占地160亩红色地块：民俗休旅商业小镇（规划中）黄色地块：精品度假酒店（规划中）绿色地块：待开发用地（尚未释放消息）PART1本体分析本体分析/本

4、案规划本案规划目前一期在售，占地97亩，产品规划为276套40年产权合院（6合院、7合院、9合院）；项目二期规划为公寓与70年产权洋房，预计面积60-100，预计年底前报规；首期开发占地97亩，主要为合院产品 全心 全意 全程 全效户型面积套型赠送面积实得面积（不含花园）成交均价（元/）成交总价（万元）A1142厅2室3卫1厨花园：约28露台：约20约134均价2.03万元/（含精装5000元/）214-403B1212厅2室3卫1厨花园：约35露台：约23约144C1522厅3室4卫1厨花园：约50露台：约28约180D1522厅3室4卫1厨花园：约30露台：约31约183E1832厅4室5

5、卫1厨花园：约46露台：约30约259一期在售产品全部户型为全商墅产品，拥有超大露台，舒适性、私密性较高；在售产品面积段：114-186，产品形态6合、7合、9合，楼层：2层，1F层高4.15米，2F层高3.75米；精装标准5000元/，成交均价20203元/，总价区间214-403万/套PART1本体分析本体分析/在售产品在售产品 全心 全意 全程 全效二批次户型建筑面积（）供货量（套）供货占比（%）去化量（套）均价（元/）去化率（%）合院A1144834.29%201885841.67%合院B1216747.86%271977440.30%合院C1521812.86%152167183.3

6、3%合院D15232.14%12105733.33%合院E18342.86%32202475.00%小计14066PART1本体分析本体分析/销售数据销售数据项目一期产品规划为276套40年产权合院，2019年8月开盘一批次113套，2020年8月二批次推售27套，共计140套，预计2020年10月将新加推合院产品（预计12套）；销售价格：售价1.88-2.2万元/，精装标准5000元/（无新风，有地暖和空调），去化情况：总体供应约140套合院，目前整体去化约66套，开盘至今月均去化约5套；全心 全意 全程 全效PART1本体分析本体分析/销售数据销售数据13个月销售66套，套均总价250万，

7、总产值约16500万销售代理佣金2.5%开发商与代理公司联合销售，代理公司月均佣金约15万。全心 全意 全程 全效PART1本体分析本体分析/销售数据销售数据2020年青城里近月度销售数据时间（月）5月6月7月8月9月去化（套）1079852020年5月至9月，共计销售39套，月均销售7.8套；渠道带客：引入大唐、贝壳、易居渠道，渠道佣金6%-8%；案场优惠：按揭4%，一次性5%，国庆期间特惠2%；营销团队代理佣金2.5%测算：5个月销售39套，套均总价250万，总产值约9750万，销售代理佣金2.5%，5个月代理公司月均代理佣金约24万。全心 全意 全程 全效 全心 全意 全程 全效 全心

8、全意 全程 全效自带商业小镇，且周边配套较为齐全，离青城山2公里，街子古镇7公里，都江堰10公里，交通较为便利项目为商业产权，且价格较高，各户型赠送面积较大，改造性强围合院落导致私密性差。PART1本体分析本体分析/销售数据销售数据 全心 全意 全程 全效目目 录录/CONTENTSCONTENTS本体分析本体分析营销策略营销策略市场分析市场分析渠道执行渠道执行 全心 全意 全程 全效项目开盘时间推出业态开盘推售套数面积区间（）单价（元/）精装标准（元/）总价区间（万元）开盘去化开盘去化率备注青城府5月叠拼17250-16812500210062-2102313%10月开始陆续推出特价房，产品

9、顺销较好7月叠拼12450-168125002100187-290-联排6144-21613000清水187-290-10月联排17144-21613000清水187-290635%11月叠拼8450-16810000清水501681518%合院1627014000清水378850%青城里9月合院（商墅）113114-183250002800285-495148%总价过高，产品去化慢绿地无舍10月合院41677-97170005000130-16521351%蓄客周期7个月，项目配套完善、展示面较好，当前顺销较好上青城12月合院157105-15714000清水147-2206139%蓄客周期

10、3个月，前期蓄客价为1.1-1.2万清水价PART2市场分析市场分析/市场概况市场概况青城府目前仅剩余8套合院，三期规划中，方案未定。主要合院竞品项目：绿地无舍、泰达上青城 全心 全意 全程 全效PART 5 案例参考案例参考/绿地无舍绿地无舍洋房洋房合院项目参数开发公司绿地占地面积一期80亩建筑面积总392万绿化率45%停车位-物业公司嘉诚新悦物业费6.5元/月项目简介：绿地无舍青城项目位于都江堰市青城山镇、中兴镇，项目总投资约200亿人民币，整体规划占地5800亩。项目主要以“休闲度假+养生养心+健康医疗+生态街区”的模式整体规划建设并运营特色精品酒店集群、养生养心基地、健康医疗设施和生态

11、智慧社区，由“医、美、康、养、学；研、游、食、文、商”10个全维体系共建“全时家庭自然栖息地”，紧紧围绕“康养”和“度假”两大核心，打造7大公社，33类社群，以丰富的小镇社群活动，来充分满足都市人功成名就之后对回归自然和惬意生活方式的追忆与向往。另外，小镇有3000亩的流转用地规划，首期流转用地上已确定规划了田园牧歌板块。有小镇开心农场、业主自留地等。组团产品套数（套）装修标准（元）容积率物业费元/月听风合院叠拼20045000.66.5瞻星叠院合院6645000.66.5陶然平院平层10045000.63.8青云阶40年商墅观山合院合院41635000.426.5滨水合院合院4135000.

12、426.5甲丁洋房洋房9635000.93.8PART2市场分析市场分析/绿地无舍绿地无舍绿地总规划占地面积5800亩，一期80亩，合院产品瞻星叠院、观山合院、已售罄，滨水合院产品在售。全心 全意 全程 全效PART 5 案例参考案例参考/绿地无舍绿地无舍PART2市场分析市场分析/绿地无舍绿地无舍产品发布会、文旅产业资源带入，更是为项目注入了度假生活的憧憬，提升客户信心和兴趣。以康养，文旅产业带动地产产品的销售，并不是传统的地产开发思维 全心 全意 全程 全效户型建筑面积（）供货量（套）供货占比（%）去化量（套）均价（元/）去化率（%）观山合院7737089%37017230100%观山合院

13、974611%4618456100%滨水合院102-1487356%491968467%瞻星合院986625%6623670100%小计555531项目2019年10月开盘一批次416套70年产权观山合院，2019年12月二批次推售49套滨水合院，2020年7月推瞻星合院66套；预计10月加推24套滨水合院。销售价格：售价1.7-2.3万元/，精装标准3500-5000元/（无新风，有地暖和空调），去化情况：总体供应约555套合院，目前整体去化约531套。PART2市场分析市场分析/绿地无舍绿地无舍 全心 全意 全程 全效7777合院合院PART2市场分析市场分析/绿地无舍绿地无舍 全心 全意

14、 全程 全效9797合院合院PART2市场分析市场分析/绿地无舍绿地无舍 全心 全意 全程 全效102102合院合院PART2市场分析市场分析/绿地无舍绿地无舍 全心 全意 全程 全效148148合院合院一层二层三层PART2市场分析市场分析/绿地无舍绿地无舍 全心 全意 全程 全效9898合院合院PART2市场分析市场分析/绿地无舍绿地无舍 全心 全意 全程 全效绿地无舍户型分析绿地无舍产品建筑面积产品优势合院102私密性强/南北双套房/采光面大/户户带院落/落地推拉门/两房三卫合院：私密性强/南北双套房/采光面大/户户带院落/落地推拉门/两房三卫PART3市场分析市场分析/竞品竞品/绿地无

15、舍绿地无舍泰达上青城占地526亩，位于青城山快铁总站旁，建筑面积约26万；精装公寓引进酒店销售，目前处于封盘阶段；主推合院105-169产品。全心 全意 全程 全效泰达上青城用地526亩，位于成青快铁青城山总站旁，定位为“青城山国际礼宾区”。整座社区由六国著名设计师联手规划打造，拥有“长乐坊”青城山游乐观光总站、“中国结”设计型精品酒店、“子悦台”东南亚风情度假会议酒店、“悦龙庄”董事长特别行政区、“江山外”独创组院式合院叠墅以及“HOHO社”骑楼小玩寓等6种业态。项目建成后，将成为青城山的第1会客厅，也为青城山的旅游度假生活方式添加全新的注解。泰达上青城位于都江堰市青城山镇快铁总站旁，主推精

16、装公寓，40年产权，建筑面积约26万。容积率为0.7，泰达上青城现推出一期，3、4号楼已封顶。总户数为239户；项目参数开发公司泰达占地面积1期196亩建筑面积26万容积率0.6绿化率40%停车位规划户数382（80）产品类型一期：围合式联排产品面积段105-169物业公司物业费4.5元/合院商业体PART2市场分析市场分析/泰达上青城泰达上青城泰达上青城占地526亩，位于青城山快铁总站旁，建筑面积约26万；精装公寓引进酒店销售，目前处于封盘阶段；主推合院105-169产品。全心 全意 全程 全效交通：公交：102、101青城山快铁站站下车，步行300米到达项目轨交：青城山快铁站站下车，步行3

17、00米到达项目。教育：幼儿园：育苗幼儿园、都江堰市青城幼儿园中小学：翠月湖学校、翠月湖中学、都江堰市七一青城山学校、万惠学府大学：东软大学商业：综合商场风情商业街（规划中）PART2市场分析市场分析/泰达上青城泰达上青城配套：公交102、101路，快铁总站300米步行至项目，幼儿园、中小学、大学，自建商业风情街（规划中）；全心 全意 全程 全效日期推出产品价格装修情况销售情况优惠和推广方式2020-4-2577套 合院￥12000-￥15000清水售罄排号优惠：交5万抵10万开盘当日1%，按揭%1，一次性2%，签约3%2019年12月80套 合院￥13000-￥15000清水售罄PART2市场

18、分析市场分析/泰达上青城泰达上青城2019年12月、2020年4月推出合院产品157套，清水销售价12000-15000元/；排号优惠交5万抵10万，开盘当天1%，按揭1%，一次性2%，签约3%；前期开盘产品售罄，目前处于新批次排号阶段。一批次户型配比产品数量占比A179%A245%A33240%A479%B111%B22329%C111%C245%C311%二批次户型配比产品数量总建筑面积占比A18969.9110%A2131594.2817%A3222772.7429%A45672.757%B1000B29943.5712%C1111752.9914%C281295.1810%C31158

19、.561 全心 全意 全程 全效A1户型：121 套三二批次货源8套单价￥15000，总价180万中间和端头有一定差价优势：朝南无遮挡、户型通透A2户型：125 套三二批次货源13套单价￥16000，总价200万端头位置居多优势：朝南无遮挡、花园露台大A3户型：125 套三二批次货源22套单价￥1.3-1.5万，总价168-225万优势：端头户型花园大劣势：中间户型花园是天井PART2市场分析市场分析/泰达上青城泰达上青城A1、A2、A3户型单价1.3到1.5万/，总价区间180-225万；朝南无遮挡，户型通透，花园露台大；全心 全意 全程 全效A4户型：134 套三二批次货源5套单价￥1.3

20、-1.7万，总价174-227万优势：端头户型花园大劣势：中间户型花园是天井B2户型：105 套二（独立餐厅）二批次货源9套单价￥15000，总价168万优势：朝南通透，大露台，大花园劣势：花园很多地方窄，无法使用。PART2市场分析市场分析/泰达上青城泰达上青城A4户型单价1.3到1.7万/，总价区间174-227万，B2户型单价1.5万/；A4户型端头花园大，B2户型花园很多地方较窄，无法使用；全心 全意 全程 全效C1户型：159 套四二批次货源11套预计￥16000，总价254万优势：全部朝南赠送大花园大露台劣势：入户动线较长，动线不合理C2户型：162 套四二批次货源8套预计￥1.5

21、-1.7万，总价243-275万优势：端头位置赠送大花园大露台劣势：靠北户型采光不好PART2市场分析市场分析/泰达上青城泰达上青城C1C2户型单价1.5到1.7万/，总价区间243-275万；赠送大花园、大露台；全心 全意 全程 全效对比项优势劣势青城里对比户型户型通透，采光通风好，明厨明卫厨房小、私密性差、空间利用率不高。合院私密性更强露台赠送露台大部分户型露台小或无露台户户赠送大露台花园赠送超大花园大花园几乎都是由北入户，光源被前排房源遮挡，通风采光均差，潮湿，而且是土坯交付草地交付价格清水交付、低总价低总价户型花园小，如果加上地暖、中央空调这些全屋精装后，综合成本超过300万。虽然高总

22、价，但包含高品质的装修装修清水交付，无扶手的危险毛坯楼梯，业主装修时间有差异，会遇到装修吵闹、扬尘重等降低居住品质的问题；川路集团的带隐私保护的反光双空lowe玻璃窗户和门、带电子密码锁的三重实木门智能园区，从小区到全屋都是智能设备。同时集中装修，交房即入住，居住舒适度高开发商项目曾经烂尾，开发商资金流引人怀疑；开发商信誉良好物业拥有红外、报警系统，以及15分钟快速响应的专业安防。产权产权没有公示，产权归属不放心，是否已抵押？开发商往期产品查询全部已抵押，如果销售不顺利没有钱解抵，已购房客户能否顺利拿到产权？40年产权，可合法进行民宿运营交付2022年交付2021年交付PART2市场分析市场分

23、析/泰达上青城泰达上青城泰达清水交付，加上装修，综合成本较高，曾经楼盘开发节奏遇上困难，导致存在一定的负面口碑，合院产品受市场青睐；青城里40年产权，精装修，总价高，赠送花园露台面积较泰达小；全心 全意 全程 全效项目户型面积段()装修价（元/）销售均价（元/）销售总价（万元）绿地无舍合院102-148500019684200-290泰达上青城合院105-162/14500170-270青城里合院114-183500020000214-404PART3市场分析市场分析/竞品交叉对比竞品交叉对比销售难点：商业产权40年，单价、总价均为最高，面积段最大；策略：做足产品优势分析，提炼产品价值，加大分

24、销力度，实现产品去化；合院：装标5000元/、售价19000元/全心 全意 全程 全效目目 录录/CONTENTSCONTENTS本体分析本体分析营销策略营销策略市场分析市场分析渠道执行渠道执行 全心 全意 全程 全效营销战略组合：精准定向营销：挖掘符合本项目的准确客户群，派专人进行一对一面对面的定向销售，更精准更有效。轰动事件营销：寻找青城山市场的敏感点，通过大型公关活动，迅速引爆市场，引发对本项目的强烈关注。圈层创新营销：建立青城山度假区会员库，先通俱乐部，吸收高端会员，搭建高端营销传播平台。跨界营销：嫁接相关高端品牌或社会名人，进行捆绑联动，营造顶级“近山水豪宅”生活系统，提升项目地位和

25、档次。媒介资源整合：以新闻、软文为主，配合相关活动，事件话题炒作，结合节点性硬广重磅出击。PART3营销策略营销策略/营销组合策略营销组合策略根据资源定向精准拓客，通过事件圈层营销拓展客户；整合资源，跨界嫁接高端品牌社会名人捆绑销售；精准定向营销+轰动事件营销+圈层创新营销+跨界营销+媒介资源整合 全心 全意 全程 全效媒体宣传及推广方案先以媒体牵头，用媒体的角度发现“藏”在距离景区3公里的5A级胜景。从三遗源头三个角度，描绘地段的人文价值。先炒热地段，在炒地段的同时，以软性植入的方式加入项目的介绍。在进行数周的软文专题报道之后，开始打硬广，同时用软文解读项目的文化价值和规划。节奏：第一阶段每

26、周一期，利用网络和报广做地段的软文宣传，第二阶段软硬结合做一个月的项目形象介绍，第三阶段用全硬广强推一个月项目产品预约。媒介：搜房网、腾讯房产等PART3营销策略营销策略/软文宣传策略软文宣传策略三遗人文价值到5A级景区价值；炒地段，强化价值点；每周网络报广软文宣传，产品预约，提升项目形象 全心 全意 全程 全效PART3营销策略营销策略/自媒体拓展自媒体拓展自建立完善的微信平台，每周推送高端客群感兴趣的财经、时事、健康等话题。配合线下活动，搜集粉丝，定期举行线上活动。自媒体宣传 全心 全意 全程 全效 成都市都江堰注册资金在千万以上的企业法人和股东；事业、政府单位主任或局长以上级别 各大银行

27、VIP钻石客户 购车在50-100万元以上的车主；明信片或邮封需要设计高端，每张都是项目得天独厚景观资源实景合成照片，并附上简约有生活哲理的又不出项目特性的文字。直接将广告邮寄到目标客户群的桌面上！PART3营销策略营销策略/高端直邮高端直邮拥有项目相应客群资源的邮政局合作，向相关客群直邮寄广告明信片或广告邮封；定向传递项目信息，精准拓客。大客户资源+直邮 全心 全意 全程 全效联系到银行的合作建议有：针对年流动资金在数千万以上的客户 在对帐单上做项目广告或夹带广告单；由银行设计高端客户联谊活动，我们考虑合作方式；针对在工行贷款买车在100万左右的车主 直接邮寄广告函；邀请参与本项目有关活动；

28、PART3营销策略营销策略/银行联动银行联动与银行合作，寻找银行高储蓄客源（流动资动数千万、固定资金千万）；通过广告邮寄，或组织客户红酒会、风投讲座等活动与客；与银行钻石级客户联动 全心 全意 全程 全效“明星”效应表现强烈，如中国好声音、汪峰，都引来了非常大的关注。用明星+臻品+事件的组合拳来做一场大事件，相信会在短时间内引来巨大的关注。结合主题，做藏品相关活动为上选。本项目的高端客户群大多数喜爱藏品及有足够的余钱搞收藏，利用他们的爱好及需求，结合本项目藏品级别墅，做一场轰动的藏品活动。能吸引高资产人群的强烈兴趣；能让这类低调的富豪人群主动走出来，热情的参与活动；能引起社会的广泛关注；绝对提

29、升项目的高品质效益；建议：明星邀约对象，辅以千件藏品展+“鉴宝”的形式，成为全城聚焦，关键是引起高资产人群主动走出来，强烈关注。青城山度假区知名度、美誉度迅速爆增，即时推出青城里藏品墅，积蓄精准高资产客源，迅速销售PART3营销策略营销策略/营销鉴宝活动营销鉴宝活动用明星+臻品+事件的组合拳来做一场大事件；通过本项目藏品级别墅主题，做一场轰动的藏品活动。明星效应+千件藏品展+“鉴宝”大事件的形式 全心 全意 全程 全效活动主题：“天下争藏”（建议在开盘前举办）活动人群：本项目的来访意向客户，目标高端客户，藏品爱好者、全市市民活动地点：项目营销地或星级酒店活动内容：（1）、藏品展：小型藏品展作为

30、活动预热，每周在接待中心展出几件珍贵藏品，引起市民关注。（2）、鉴宝活动：同时进行“鉴宝”的活动报名，以及抢“千件臻宝展”门票活动。（3）、藏品大管家全城招募：清点臻品，协助进行鉴宝，成为活动当天藏品大管家！通过微信、接待中心现场报名，全民均可参与报名C、评选（规则略）（4）、藏品活动：A、千件藏品展、B、藏品大管家亮相公布、C、现场将藏品相关知识、D、鉴宝、E、现场抽奖PART3营销策略营销策略/营销鉴宝活动营销鉴宝活动 全心 全意 全程 全效政府、合作单位等公关活动（建议在开盘前后举办）如何用巧妙的方法让合作单位、政府相关高层人员关注到项目，同时又不至于过于商业化？通过家庭邀请赛，无疑是一

31、个好的选择。活动形式高大上，且加入家庭两个字，又有生活趣味，相信会吸引很多人。重要的是，无论邀请的人参加与不参加，“邀请”已经为我们的营销创造了与他们接触取得联系方式，并且传递项目信息的机会。活动主题：家庭邀请赛活动人群：合作单位中高层、政府部门人员、银行大客户等活动地点：最好能在项目开辟出一块非标准但是能够用于比赛的场地，如果来不及则考虑其他。活动内容：1）、活动邀约:制作精美的邀请函，深入到邀约单位（或直接进行邮局投递广告宣传），呈送邀约函的同时，赠送项目宣传资料及有纪念意义的礼品，如关于青城里的邮册、项目自做的高档雨伞等（需来现场领）。2)、预约报名：通过扫描二维码的方式，在微信平台完成

32、报名搜集粉丝。（视情况，也接受纸质报名）。对于银行钻石会员，可以用积分兑换礼品的方式，通过银行发送短信邀请会要到接待中心，换取礼品。在换取礼品的同时，邀请其参加家庭邀请赛。3）、知名教练指导课：正式比赛前，邀请教练开课进行指导。4）、邀请大家加盟度假区会员，享受更多活动内容，同时开展别墅订购活动。PART3营销策略营销策略/营销家庭活动营销家庭活动 全心 全意 全程 全效跨界营销奥迪是目前车行做会员活动方面比较成功的车行，并且奥迪的会员消费能力比较强，是项目的目标客群。可以尝试与奥迪车行达成战略联盟，实现客户资源共享，加入到其他的会员活动中，或邀请其会员加入到项目活动中，可以开创互利共赢的局面

33、。活动形式：爱心公益自驾贫困山区善捐邀请其会员：可与奔驰车、奥迪、宝马、保时捷等车行进行联系，自驾俱乐部高端客户群联系PART3营销策略营销策略/营销跨界活动营销跨界活动与高档名车馆和进口品牌车店合作，别墅与进口高端车的客户群都是一致的购买高端车的客户具有购买别墅的实力，同样车行也需要别墅的客户群。跨界高端车行+俱乐部挖掘客户群 全心 全意 全程 全效举办“青城山度假生活养生或风水论坛”许多商业楼盘会经常举行“财富论坛”，邀请国内著名的企业家和经济学家前来交流，相互学习，像万达地产都举办过多次的论坛和养生类讲座。好处：引发高端人士的强求兴趣；通过他们感兴趣的活动，吸引本项目有意向的高资产客户走

34、出来，来看项目，让我们有机会促销；以名人专业讲座的高度，更易说服这类高智商、高阅历的人群认可本项目。活动主题：现场专题讲座“财经养生类专题”“易经风水类专题”中外知名学者组成的公共政策研究机构，涉及佛学、易经、养生、风水、财政等多个领域的学术学派，被邀请于全国各地举办大型专题专场，曾受邀于潘石屹等商界名人进行专家论坛讲座。活动时间：开盘后活动人群：本项目的来访意向客户、挖掘的目标高端客群、嘉宾等PART3营销策略营销策略/营销跨界活动营销跨界活动 全心 全意 全程 全效本项目赠品制作建议本项目针对的客户群为高资产高端人士，作为赠品或奖品，应具有一定的档次；青城山时值雨季，赠送雨伞可以拉近与客户

35、的距离；建议：制作铝合金高档绅士伞价位：2050 元/把PART3营销策略营销策略/新增礼品新增礼品 全心 全意 全程 全效目目 录录/CONTENTSCONTENTS本体分析本体分析营销策略营销策略市场分析市场分析渠道执行渠道执行 全心 全意 全程 全效PART4营销策略营销策略/渠道策略渠道策略1、上门店宣传政策：高佣金、高激励、高现金奖促成交2、上门店植入物料：将本项目在售产品宣传画册等物料放于门店，宣传推广，促成交3、上门店培训：将本项目优势、产品优势直接推送给经纪人4、上门店培训：经纪人售楼部集中培训，增加售楼部营销氛围，促成交加强售楼部置业顾问与分销经纪人直接面对面联系，使分销经纪

36、人与一线置业顾问关联性更紧密；加强青城里与各个门店负责人的关联性，让门店负责人主力推本项目；增加分销关联性，联系更紧密，促成交 全心 全意 全程 全效全民营销老带新、朋友转介等全民营销采取高激励措施1、具体执行：一期、二期老业主宣传全民营销政策，佣金6%签约即获得现金15000元、联排现金30000元 业主名单CALL客，拜访，微信联系等措施。2、目标任务：完成所有业主关系维护及宣讲政策PART 5渠道执行渠道执行/全民营销全民营销 全心 全意 全程 全效中介关系维护对签约主力店中介老板进行陌拜，加强中介与项目关系1、具体执行：市场专员中，选择形象、谈吐最佳3人，对主力店中介老板邀约 由欧总或

37、余总带领专人，通过吃饭方式深度沟通，加强本项目与中介粘性。2、目标任务：完成所有主力门店老板的关系维护PART 5渠道执行渠道执行/分销维护分销维护 全心 全意 全程 全效上门培训通过上门培训，加强项目价值输出，同时深度与中介门店经纪人员加强关联性1、具体执行：市场专员协同销售人员上门店培训 将团队划分四个组分别进行一对一培训2、人员安排：每组1个市场专员+1个置业顾问3、培训内容：项目卖点培训、项目抗性培训、激励政策宣导4、目标任务：完成所有门店上门培训PART 5渠道执行渠道执行/下门店下门店 全心 全意 全程 全效中介门店物料植入在所签约中介公司，摆放项目物料，强势输出项目信息1、具体执

38、行：在工作人员上门培训同时，发放并摆放好项目宣传资料 市场专员每天对所属区域门店进行检查，核实门店物料是否摆放2、嫁接物料：门型架、手举牌、DM单、车挂等PART 5渠道执行渠道执行/门店植入门店植入 全心 全意 全程 全效中介人员项目信息转发与项目合作中介公司经纪人员，尽可能要求转发项目信息，提高项目曝光率1、具体执行：市场专员对所属区域中介经纪人员，尽可能要求转发项目信息 经纪人转发项目信息落实到市场专员的考核任务中2、考核标准：每个区域内中介经纪人员转发项目信息需达到50人 市场专员对所转发的朋友圈进行截图，由外渠经理进行监控PART 5渠道执行渠道执行/信息转发信息转发 全心 全意 全

39、程 全效售楼部渠道集中培训集中门店负责人，渠道经纪人，到案场集中培训讲解，更深刻吃透产品以及奖励政策1、具体执行：门店负责牵头到售楼部集中培训 多频次经纪人集中到访，增加售楼销售氛围，同时提升到访 案场直接面对面宣传激励政策，促成交 2、考核标准：渠道门店数量达到50家 渠道经纪人分批次到访项目集中培训，每批次到访20-50人PART 5渠道执行渠道执行/集中培训集中培训 全心 全意 全程 全效资源电话，电CALL对中铁重点小区或中铁单位资源电话，安排专业电CALL人员拨打1、人员安排：5人专职电CALL人员，每天拨打资源电话2、任务量：每天拨打不低于1000组资源电话，每人不低于100组3、

40、甲方支持：提供中铁重点小区及单位资源电话PART 5渠道执行渠道执行/电电CALLCALL 全心 全意 全程 全效同行转介针对于本案在面积或总价上存在一定交叉的项目，发展关键人，给予佣金奖励机制，为项目导客1、具体执行：市场专员渗透竞品项目，发展关键人2、渗透项目：春山可望、绿地无舍、青城里、青城府等3、转介奖励：6%佣金PART 5渠道执行渠道执行/同行转介同行转介 全心 全意 全程 全效公司资源全心公司圈层资源利用，发展圈层客户，给予佣金奖励机制，为项目导客1、具体执行：全心全体领导及员工释放项目高佣政策，刺激成交2、渗透方式：朋友圈转发、朋友推介、圈层合作等3、签约成交奖励：6%佣金PART 5渠道执行渠道执行/公司资源公司资源 全心 全意 全程 全效PART 5渠道执行渠道执行/活动邀约活动邀约活动邀约到访对外组建行销团队，针对性活动摆展拦截客户对内营销活动，针对节假日节点邀约业主到访刺激老带新全民营销1、具体执行：融创万达开业，行销团队通过举牌、摆展、派发DM单形式，邀约意向客户到访售楼部 国庆节针对青城里业主，举办合家欢活动，刺激老带新、全民营销 2、嫁接物料：手举牌、DM单、车挂等 全心 全意 全程 全效The end,thank you.报告主创：全心 青城里项目组57围绕目标制定计划围绕计划开展工作