2021年河南房地产市场年度研究报告.pdf

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1、2 0 2 12 0 2 1泰辰行地市研究中心河南房地产市场年刊河南房地产市场年刊20212021，是出乎预料的一年，年初认为的否极泰来并未出现，市场认为的底部尚未见底，短暂的小阳春以，是出乎预料的一年，年初认为的否极泰来并未出现，市场认为的底部尚未见底，短暂的小阳春以及五六月份的回暖转瞬即逝，下半年伴随着水灾和疫情的到来，多数城市的市场进入了持续调整期及五六月份的回暖转瞬即逝，下半年伴随着水灾和疫情的到来，多数城市的市场进入了持续调整期同市场和城市下行趋势背离的是，部分县城和县级市的表现超出预期，在不景气的周期尾部出现了分化；同市场和城市下行趋势背离的是，部分县城和县级市的表现超出预期，在不

2、景气的周期尾部出现了分化；市场下行导致的企业拿地难度持续增加，因此城市布局策略与拿地方式发生转变，轻资产代建模式开启扩张。市场下行导致的企业拿地难度持续增加，因此城市布局策略与拿地方式发生转变，轻资产代建模式开启扩张。伴随着城市周期和市场周期进入阶段性的调整，未来在城市战略布局与选择上，需在传统分析路径上进行伴随着城市周期和市场周期进入阶段性的调整，未来在城市战略布局与选择上，需在传统分析路径上进行深化，研究价值回归（城市价值是否回归深化，研究价值回归（城市价值是否回归/开始提升）、把握需求（研判未来的可持续性）、进而找对城市，开始提升）、把握需求（研判未来的可持续性）、进而找对城市，踏对节奏

3、。踏对节奏。序言序言郑州千禧广场郑州千禧广场洛阳龙门石窟洛阳龙门石窟开封龙亭开封龙亭许昌钧瓷许昌钧瓷嵩山少林寺嵩山少林寺南阳医圣祠南阳医圣祠周口老子故里周口老子故里鹤壁鹿台阁鹤壁鹿台阁新乡八里沟新乡八里沟焦作云台山焦作云台山驻马店嵖岈山驻马店嵖岈山济源王屋山济源王屋山商丘商字商丘商字三门峡小浪底三门峡小浪底濮阳油田濮阳油田信阳鸡公山信阳鸡公山郑州二七塔郑州二七塔I.I.宏观层面宏观层面0101宏观数据表现宏观数据表现0202城市定位与发展城市定位与发展经济总量与增速：经济总量与增速：增速有所放缓但规模优势仍显2021年前三季度，河南省GDP44016.2亿元，排名全国第五排名全国第五，相比去年

4、同期增长了4139.5亿元，同比增长7.1%，低于全国2.7%；受特大洪涝灾害影响增速有所放缓（据不完全统计，河南特大洪涝灾害致1453万人受灾，直接经济损失1142.69亿元），但经济增长趋势依然较为稳定，长期向好的基本面不变序号省/直辖市省/直辖市2020Q1-32020Q1-3GDP（亿元）GDP（亿元）2021Q1-32021Q1-3GDP（亿元）GDP（亿元）增量（亿元）增量（亿元）增速（%）增速（%）1广东78397.188009.99612.89.7%2江苏73808.884895.711086.910.2%3山东52186.060439.28253.29.9%4浙江45826.

5、052853.07027.010.6%5河南河南39876.739876.744016.244016.24139.54139.57.1%7.1%6四川34905.038998.74093.79.3%7福建31331.635196.63865.18.8%8湖北29779.434731.64952.118.7%9湖南29780.633222.63442.08.9%10安徽27668.131874.84206.710.2%11上海27302.030866.73564.79.8%12北京25759.529753.03993.510.7%13河北25804.429060.73256.37.7%14江西1

6、8387.821601.03213.210.2%15陕西18681.521193.22511.77.0%16重庆17707.119951.92244.89.9%17辽宁17708.019722.72014.77.4%18云南17539.819607.82068.08.9%19广西15999.118047.02047.99.0%20山西12499.915584.93085.010.5%21内蒙古12320.014491.52171.57.8%22贵州12650.013985.51335.58.7%23天津10095.411417.61322.18.6%24新疆9819.911396.11576.

7、28.8%25黑龙江8619.79747.61127.98.0%26吉林8796.79356.6559.97.8%27甘肃6444.37401.0956.78.5%28海南3841.34508.1666.812.8%29宁夏2796.03180.6384.68.4%30青海2170.12401.8231.76.7%31西藏1308.31440.4132.07.2%郑州三门峡洛阳信阳许昌焦作新乡商丘安阳濮阳驻马店南阳平顶山漯河鹤壁开封济源各城市各城市20212021年前三季度年前三季度GDPGDP增量增量热力热力图图周口9,328 4,070 3,283 2,768 2,670 2,360 2,

8、333 2,305 2,235 1,984 1,902 1,789 1,619 1,307 1,272 1,204 803 560 7%7%9%7%7%8%6%2%7%7%8%6%4%9%9%9%6%7%0%2%4%6%8%10%010002000300040005000郑州洛阳南阳许昌周口驻马店新乡商丘信阳平顶山开封安阳焦作濮阳漯河三门峡鹤壁济源河南河南省各市省各市20212021年前三季度年前三季度GDPGDP及增速及增速（亿元）（亿元）GDP（亿元）增速（%）300亿元以上200-300亿元100-200亿元100亿元以下郑州、洛阳、南阳郑州、洛阳、南阳增量明显增量明显郑州增长郑州增长9

9、22.9922.9亿元亿元洛阳增长洛阳增长391.3391.3亿元亿元南阳增长南阳增长350.7350.7亿元亿元数据来源：各省份统计局2021年前三季度河南经济总量全国第五、增速7.1%有所放缓（疫情叠加水灾影响），整体规模优势明显，长趋势较为稳定其中郑州、洛阳、南阳增量凸显人口总量与结构：人口总量与结构：基数大，年轻指数优于全国，人口红利明显1000万人以上700-1000万人300-700万人300万人以下郑州三门峡洛阳信阳许昌焦作新乡商丘安阳濮阳驻马店南阳平顶山漯河鹤壁开封济源河南各城市河南各城市人口总量人口总量热力热力图图（七普数据）（七普数据）周口1,260 971 903 782

10、 706 701 625 623 548 499 482 438 377 352 237 203 157 73 78%51%43%46%65%44%58%50%53%53%52%54%50%63%55%57%61%67%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%0200400600800100012001400郑州南阳周口商丘洛阳驻马店新乡信阳安阳平顶山开封许昌濮阳焦作漯河三门峡鹤壁济源河南河南省各市常住人口和省各市常住人口和城镇化率城镇化率情况情况（七普）（七普）常住人口（万人）城镇化率河南七普常住人口9936.69936.6万人万人，占全国人口的7.04%7.04%，位居全

11、国第三全国第三；较六普增加534.2万人，增长5.68%，年均增长0.55%，分别高出全国0.3个和0.02个百分点545145郑州新乡洛阳商丘安阳濮阳开封信阳平顶山周口许昌济源鹤壁焦作漯河三门峡驻马店南阳近十年各城市人口近十年各城市人口净流入或净流出净流入或净流出（万人）（万人）397-55数据来源：第六、七次人口普查常住人口人口流入/流出计算公式：七普常住人口-六普常住人口2020年底河南省人口总量9936.6万人，位居全国第三；高学历人口及014岁新生婴儿及青少年占比均有提升，活力优于全国平均水平，人口红利犹存；郑州、新乡、洛阳有较强的人口吸附能力河南常住人口河南常住人口年龄结构年龄结构

12、情况（七普数据）情况（七普数据）河南平均结构（23.1%、58.8%、18.1%）活力高于全国平均水平活力高于全国平均水平全国平均结构（17.95%、68.55%、13.50%）政策导向：政策导向：黄河流域重大战略利好；南阳加入副中心城市建设黄河流域发展战略正式纳入重大国家级区域发展五大战略，确立郑州作为该区域对外门户，同时对洛阳、焦作、新乡、开封等环郑城市带来重大发展利好；南阳副中心城市建设提高了南阳的城市地位与影响力，带来发展利好2021年10月9日，国家发改委正式公布黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要中原城市群：中原城市群：郑郑州都市圈、西安都州都市

13、圈、西安都市圈市圈a)确立郑州为该区域对外开放门户；强化环郑城市群（洛阳、新乡、焦作、开封）和郑州的一体化发展，推动和城市联结，互联互通b)同时洛阳作为黄河流域生态保护和高质量发展战略的重要节点城市，将与郑州双核驱动，打造河南发展双引擎2021年10月26日，河南党代会明确提出，“支持南阳建设副中心城市”“支持南阳建设副中心城市”商丘洛阳信阳周口南阳平顶山驻马店许昌开封郑州濮阳三门峡新乡漯河焦作济源鹤壁安阳在中原城市群构筑“一主两副”的金三角结构与信阳、驻马店协作互动，建设豫南高效生态经济示范区“一主一副三区域”“一主两副两区域”河南中心城市格局转换河南中心城市格局转换 洛阳“副中心”的地位已

14、经确立且得到巩固，而对于南阳而言，副中心城市建设处于起步期，未来在西南方向随着副中心城市的补齐，豫南大部甚至与湖北接壤的地区将形成连通，与湖北省的副中心城市襄阳南北呼应 十四五期间区域协调发展5大战略：京津冀协调发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化、长江经济带发展、黄河流域生态保护和高质量发展黄河流域生态保护和高质量发展；4大板块：推进西部大开发、东北老工业基地振兴、中部地区崛起、东部率先优化发展交通建设提速：交通建设提速：米字高铁2022年完成，交通枢纽地位再增强20212021年年1212月月2626日洛阳地铁日洛阳地铁2 2号线正式运营，晋级双地铁城市号线正式运营，晋级双地铁城市一号线一

15、号线20212021年年3 3月开通月开通中西部非省会城市首个开通地铁城市二号线二号线20212021年年1212月开通月开通晋级双地铁城市，实现主城区地铁全覆盖纵横“十字”东西南北的地下交通大动脉，实现洛阳主城区的地铁全覆盖；主要利好西工、涧西、洛龙等区域洛阳地铁洛阳地铁1/21/2号线示意图号线示意图20212021年年1212月月2424日，日，1717个全省重点高速项目同步开工个全省重点高速项目同步开工包括16条高速、1条国道。预计到2022年，我省高速公路通车总里程将超过8000公里；至此，全省高速公路建设项目达到53个、3390公里、总投资4556亿元，在建项目数量、工程规模均为河

16、南历年之最1717个项目位置示意图个项目位置示意图郑济高铁河南段里程郑济高铁河南段里程237237公里，投资公里，投资399399亿元，目标：郑州至濮阳段亿元，目标：郑州至濮阳段20222022年年5 5月通车，濮阳至省界段月通车，濮阳至省界段20232023年年1212月通车。月通车。菏兰高铁兰考至省界段里程41公里，投资55亿元，目标：2023年12月通车。郑开城际公交化改造及延长线至兰考里程51公里，投资106亿元，目标：2022年6月开工。郑州南站枢纽投资181亿元，目标：2022年6月投用。平漯周高铁里程200公里，投资374亿元，目标：2022年6月开工。呼南高铁豫西通道里程242

17、公里，投资393亿元，目标：2022年12月开工陇海外绕线及小李庄客站工程投资172亿元，目标：2022年12月开工郑州北编组站搬迁工程投资400亿元，目标：2022年12月完成可研审查。南信合高铁河南段里程366公里，投资588亿元，目标：2022年12月先开段开工。京九高铁信阳段里程135公里，投资205亿元，目标：2022年12月完成可研审查。米字高铁米字高铁“郑济高铁”“郑济高铁”郑濮段郑濮段进入静态验收阶段进入静态验收阶段预计22年上半年实现通车，河南“米”字形高铁网也将画完最后一笔，河南各地市全部实现“1小时生活圈”20222022年河南十大铁路项目年河南十大铁路项目：“米”字高铁

18、最后一笔郑济高铁河南段预计22年上半年通车；17个全省重点高速项目同步开工，21年在建项目数量、工程规模均为河南历年之最；洛阳地铁二号线于12月底开通，晋级双地铁城市（全省第二个地铁城市、中部地区最早修建地铁的非省会城市）行政区划调整：行政区划调整：撤县划区助力市区扩容，多城市争相调整偃师区孟津区商丘洛阳信阳周口南阳平顶山驻马店许昌开封郑州濮阳三门峡新乡漯河焦作济源鹤壁安阳主城区（原）20142014年年9 9月月2727日日国务院批准河南省撤销开封县设立开封市祥符区，同时撤销开封市金明区、龙亭区，组建新的龙亭区。20152015年年2 2月月省政府对三门峡市部分行政区划进行调整：撤销陕县，设

19、立三门峡市陕州区，以原陕县的行政区域为陕州区的行政区域20162016年年1111月月2828日日省政府发布关于调整许昌市部分行政区划的通知，撤销许昌县，设立许昌市建安区20192019年年6 6月月淮阳县撤销，以其原行政区域设为周口市淮阳区20192019年年8 8月月2929日日撤销长垣县，设立县级长垣市。长垣市域面积1051平方公里，人口88万。长垣省直管，由新乡市代管。已完成撤县设区（21年前）撤县设区/市进程中20212021年年3 3月月国务院同意洛阳市调整部分行政区划：撤销县级偃师市，设立洛阳市偃师区；撤销孟津县、洛阳市吉利区，设立洛阳市孟津区市区面积从803平方公里拓展至222

20、9平方公里（扩大2.8倍）市区人口从231万增长至349万（增加118万人）2021年12月启动虞城、宁陵撤县设区，支持夏邑、民权撤县设市2021年2月武陟撤县设市已呈报国务院和民政部审批21年实现撤县设区20202020年年6 6月月1515日日信阳市人民政府作出批复，通过深入调研和充分论证，同意申报撤销潢川县，设立光州市。吉利区截至2021年河南多城市完成撤县设区/市进行城市扩容（祥符区、陕州区、建安区、淮阳区、长垣市、光州市）洛阳：2021年洛阳设立偃师区与孟津区，成为中西部市辖区最多的城市（9个区），城区面积扩大2.8倍，市区人口增至349万，重大利好洛北区域商丘：2021年12月启动

21、虞城、宁陵撤县设区，民权与夏邑撤县设市焦作：武陟撤县设市财政指标相对较差：财政指标相对较差：省份以及多数城市对土地财政依赖度高0200400600800郑州济源洛阳许昌焦作三门峡漯河安阳鹤壁新乡平顶山开封濮阳商丘南阳驻马店周口信阳河南河南省各市省各市20212021年前三季度财政收支情况年前三季度财政收支情况财政支出（亿元）财政收入（亿元）0%20%40%60%80%0100200300400漯河商丘南阳信阳洛阳濮阳驻马店许昌开封安阳周口鹤壁新乡平顶山济源焦作三门峡河南省各地市河南省各地市20202020全年全年土地财政依赖度土地财政依赖度情况情况20年一般公共预算收入（亿元）土地成交金额（亿

22、元）土地财政依赖度（%）漯河、商丘、南阳、信阳土地财政依赖度高于漯河、商丘、南阳、信阳土地财政依赖度高于50%50%宜昌宜昌43%43%、芜湖、芜湖46%46%、无锡、无锡48%48%襄阳襄阳39%39%、赣州、赣州37%37%0300060009000山西江西湖北安徽湖南河南中部六省中部六省20212021年前三季度财政收支情况年前三季度财政收支情况财政收入（亿元）财政支出（亿元）河南省收支率低，地方河南省收支率低，地方政府负债率处于高位，政府负债率处于高位，财政健康程度一般财政健康程度一般（全国财政收支率（全国财政收支率92%92%）地方政府土地财政依赖度高，政府卖地意愿强地方政府土地财政

23、依赖度高，政府卖地意愿强数据来源：各省份统计局；其中土地财政依赖度计算公式：土地成交金额/财政收入100%2021年河南省财政收支差距扩大明显，受洪涝和疫情影响，各城市收支明显扩大、且对土地财政依赖度高，财政压力凸显漯河、商丘、南阳、信阳地方政府土地财政依赖度高，政府卖地意愿强城市内部更新：城市内部更新：棚改总量虽减，部分城市仍可享受棚改红利城市项目数量（个）新开工套数（套）总计136119690洛阳洛阳28283520635206南阳南阳20201389613896驻马店1617022濮阳128922许昌105565商丘98721新乡96941信阳92192郑州66652鹤壁22926周口2

24、2120开封21666漯河21100焦作1199城市项目数量（个）新开工套数（套）总计217196306郑州4556414信阳315348驻马店2513559南阳南阳21211880018800濮阳1915323商丘1726055周口1524146新乡99294洛阳87868安阳84697平顶山79778焦作59294许昌31053漯河21800开封2869河南省河南省20202020年城市棚户区改造计划汇总表年城市棚户区改造计划汇总表河南省河南省20212021年城市棚户区改造计划汇总表年城市棚户区改造计划汇总表20212021年河南省棚户区改造计划中：年河南省棚户区改造计划中：共下达城市棚

25、改项目136个，计划新开工安置房119690套，棚改项目数量较20年减少81个，新开工套数减少76616套；其中郑州棚改量下降明显，洛阳增量大，棚改项目数量21年最多，其次为南阳数据来源：河南省住房和城乡建设厅公布总计划：总计划：2021年9月至2024年12月，利用三年时间，中心城区四区计划完成164个社区(村)改造任务。总用地面积：总用地面积：36.88万亩，可腾出用地面积14.06万亩，其中商住用地面积39376亩，道路及绿地面积49219亩，工业、仓储用地面积21094亩，学校、医院等公共服务设施和基础设施以及其他用地面积30938亩。第一批（第一批（2021.92021.9-2022

26、.122022.12）第二批（第二批（2023.12023.1-2023.122023.12）第三批（第三批（2024.12024.1-2024.122024.12）南阳“四改一拆”三年改造计划（南阳“四改一拆”三年改造计划（20212021-20242024年）年）“四改一拆”即城中村改造、棚户区改造、老旧小区改造、老旧厂房改造、拆除违章建筑河南省21年棚改量有所减少，其中郑州下降明显，洛阳、南阳、驻马店、濮阳为棚改量较大；此外，南阳市21年下半年进入“四改一拆”时代，计划三年时间，完成中心城区四区164个社区(村)改造任务，规模与力度为南阳城改史上之最房企问题频出导致客户信任降级：房企问题

27、频出导致客户信任降级：谨慎或延迟购买加剧市场调整2021年6月初，恒大在河南许昌的“悦龙台“项目停工”2021年7月，多家上下游合作商商票逾期2021年8月17日，恒大地产懂事长由许家印更换为赵长龙2021年8月31日，年中报显示，恒大整体负债 1.97 万亿2021年9月，恒大财富400亿理财资金难以给投资人兑付，恒大集团、恒大地产和天基控股评级下调至“CC”，展望负面2021年9月20号，受深圳最高法院审理后将正式进入破产重整程序泰禾集团下多个项目停工，违约债务431.55亿元，面临破产重组截止221年8月2日，蓝光累计到期未能偿还的债务本息159.97亿元佳兆业4亿美元债违约，旗下理财公

28、司逾期未兑相关理财产品总规模达127.88亿元以恒大为首，多房企资金链问题爆发以恒大为首，多房企资金链问题爆发2021.22021.22021.32021.33月24日，华夏幸福深陷债务危机，债务逾期规模飙升至324亿2021.82021.82021.122021.12融资端收紧，高周转模式风险提高高周转模式风险提高，房企资金链问题频发，从而引发一系列信任危机龙湖集团西安公司与郑州公司合并成立龙湖集团西郑公司中骏将云贵川并入川渝区域，组成新的川渝区域融信撤销江苏区域并入沪苏区域集团新城控股往开事业部19区合并为14区中南置地合并苏中苏南；南京苏北；青岛鲁西；浙东浙南；武合长沙荣盛发展将原京津冀

29、区域公司合并为北京、天津2个公司三道红线之后，加上频繁的政策调控，整个行业如今的主旋律已经是努力活下去，“向管理要红利”“向管理要红利”时代到来 地产行业上下游企业受影响波及较大客户对国内一线开发商企业信任危机客户对其他房企项目能否按时交付、是否会烂尾存在严重担忧其他房企因为资金链问题，部分在售项目会进行降价销售，加重客户的观望情绪多家房企战略收缩，进行区域公司合并多家房企战略收缩，进行区域公司合并2021.32021.32021.52021.52021.72021.72021.102021.102021.12021.12021.82021.8战略收缩：2021年以恒大为首的房企因资金链债券等

30、问题频发引起企业暴雷，综合市场下行等因素影响下企业拿地战略持续收缩，进行区域调整与优化组合客户信任降级：地产相关的上下游行业链均受到不同程度影响，降低行业信心和客户购买力，多因素叠加引发各类维权导致客户信任降级，企业品牌不再作为第一决策要素，按时交房、开发商口碑与信誉为客户置业的首要考量因素郑州千禧广场郑州千禧广场洛阳龙门石窟洛阳龙门石窟开封龙亭开封龙亭许昌钧瓷许昌钧瓷嵩山少林寺嵩山少林寺南阳医圣祠南阳医圣祠周口老子故里周口老子故里鹤壁鹿台阁鹤壁鹿台阁新乡八里沟新乡八里沟焦作云台山焦作云台山驻马店嵖岈山驻马店嵖岈山济源王屋山济源王屋山商丘商字商丘商字三门峡小浪底三门峡小浪底濮阳油田濮阳油田信阳

31、鸡公山信阳鸡公山郑州二七塔郑州二七塔0101市场周期图市场周期图0202一二级市场表现一二级市场表现.城市对比城市对比0303各类变化特征各类变化特征河南房地产市场周期图：河南房地产市场周期图：整体进入调整期，内部城市间分化明显02000400060008000020004000600080001000012000140002012201320142015201620172018201920202021成交：万均价：元/河南房地产市场周期图河南房地产市场周期图阶段一阶段一成交量低位，房价维稳阶段二阶段二量价齐涨，房价在此期间涨幅近40%阶段三阶段三价格上涨动力减弱，市场进入调整期数据来源：河南

32、省历年统计年鉴；泰辰行地市研究中心城市阶段一阶段二阶段三政策方向阶段性政策收紧，整体较为宽松政策环境宽松、棚改货币化安置开启政策稍微收紧，部分城市开始限价、限签等；“三道红线”，信贷政策缩紧土地市场净地热度较低，房企进驻主要通过合作、收购及部分城改旧改打开市场净地市场爆发：地王频出、溢价地块量增明显热度降低，流拍地块增多；两集中供地下，溢价率被限制住宅市场量价低位运行市场高热、量价齐涨半数城市量缩价微降、其余城市持续底部震荡；洛阳南阳去化速度减缓，但整体表现较为稳健房企布局本土房企为主，万科、碧桂园、恒大、融创、金科等一线房企开始进入郑州，主战场在郑州房企入豫开启扩张模式，郑州一线房企陡增，规

33、模反超本土房企，地市中“三阳一新”为优选战略收缩，拿地谨慎，重点地市仍保有关注在经历1619年房企扩张拿地，量价齐涨阶段后，2021年河南房地产市场迈入调整期，房价上涨动力减弱，尤其21年房企战略收缩后，布局虽有谨慎，但关注度仍高典型城市房地产市场周期图典型城市房地产市场周期图数据来源：房管局备案数据；泰辰行地市研究中心02000400060008000100001200001020304050602017.13579112018.13579112019.13579112020.13579112021.1357911成交：万均价：元/夏夏成交量高位，房价在此期间也不断上涨秋秋房价上涨动力减弱，

34、成交量交上半年有明显下滑春春整体成交量略增，价格开启上涨模式夏夏市场高热，量价齐涨房企进驻，地王频现洛阳洛阳房地产市场周期房地产市场周期四季图四季图冬冬备案价格处于高位，但实际市场表现下行，价格调整秋秋政策较严，控制房价涨幅，阶段性限签控制价格环比变化020004000600080001000001020304050602017.13579112018.13579112019.13579112020.13579112021.1357911成交：万均价：元/新乡新乡房地产市场周期房地产市场周期四季图四季图02000400060008000100000510152025303540452017.1

35、3579112018.13579112019.13579112020.13579112021.1357911成交：万均价：元/南阳南阳房地产市场周期房地产市场周期四季图四季图夏夏本地房企开发初具规模，省内典型房企开始入驻。客户购房热情提升。秋秋成交量保持稳定，价格小幅稳定上涨冬冬融资收紧，问题项目浮现，客户信心打折春春市场盘整，典型房企开始关注南阳，需求释放，市场逐步复苏夏夏房企集中进入，成交量持续增加，价格稳定秋秋板块及项目间分化明显，竞争格局初现夏夏外来一线及本土知名房企开始进驻，价格迅速上涨且维持高位稳定冬冬成交逐渐减少，接近驻底，价格波动大春春整体成交量维稳，价格小幅上扬秋秋前期的消费

36、透支，以及市场趋近饱和，项目间竞争加剧，进入存量市场，去库存为主要目标,价格小幅震荡（21年下半年市场成交量下跌较大主要是受水灾影响，市场短期受创）020004000600080001000001020304050602017.13579112018.13579112019.13579112020.13579112021.1357911成交：万均价：元/信阳信阳房地产市场周期图房地产市场周期图四季图四季图春春楼市金融货币、房地产政策等环境较为宽松，房地产运行平稳夏夏跟随全国楼市热度，品牌房企逐渐进入信阳，量价增长迅速秋秋板块及项目间分化明显，竞争格局初现冬冬项目竞争激烈，实际售价下降，市场观望

37、情绪增加，项目成交量持续走低“三阳一新”城市21年下半年住宅市场表现为量缩明显，普遍价格下降，房地产周期暂时进入“秋/冬”季；但城市基本面优势犹存、叠加强政策导向与城市基建推动，未来将逐步改善，预期向好冬冬竞争白热化，市郊区均有不同程度的降价，且走量困难土地购置：全省土地购置面积同比下降明显；投资总额仍维持高位，前11月全省总投资额7102亿元，同比增长2.8%（住宅同比增长5.7%）开发投资：洛阳许昌周口濮阳开发投资总额持续升高，其余城市维稳略增数据来源：河南统计局，泰辰行地市研究中心0100200300400500洛阳驻马店许昌周口开封濮阳漯河信阳新乡商丘南阳安阳平顶山三门峡焦作鹤壁济源河

38、南省各城市河南省各城市（全市）房地产（全市）房地产开发投资金额开发投资金额对比分析对比分析2017201820192020481961797090701574657782710202,0004,0006,0008,00010,0002015201520162016201720172018201820192019202020202021.1-112021.1-1120152015-20212021年河南省房地产年河南省房地产投资总额投资总额分析分析（亿元）持续升高持续升高整体维稳整体维稳95111081015101885883152202004006008001,0001,20020152015

39、20162016201720172018201820192019202020202021.1-112021.1-1120152015-20212021年河南省房地产年河南省房地产土地购置面积土地购置面积分析分析（万）土地购置面积下降、开发投资维稳略增：土地购置面积下降、开发投资维稳略增：典型城市持续扩增3562286101000200030004000020040060080010001200商丘洛阳周口开封安阳许昌驻马店南阳濮阳平顶山漯河信阳新乡济源焦作三门峡鹤壁供应：建面成交：建面楼面价：元/20212021年年1717地市商住用地（建面）供销价走势地市商住用地（建面）供销价走势0 0 0

40、 1 1 2 3 4 4 5 6 7 9 12 17 22 24 0102030焦作开封周口鹤壁三门峡信阳商丘安阳漯河济源新乡洛阳濮阳平顶山许昌南阳驻马店商住用地溢价宗数商住用地溢价宗数16 4 13 3 22 6 11 6 13 9 14 25 9 3 8 21 32 02040商住用地流拍宗数商住用地流拍宗数20192019-20212021年年1717地市商住用地建面供求比地市商住用地建面供求比三门峡焦作新乡驻马店漯河济源鹤壁洛阳南阳濮阳信阳周口许昌商丘开封平顶山安阳202120218.33.62.52.52.22.22.21.91.81.71.71.61.41.31.21.11.120

41、2020202.01.51.61.31.01.01.51.31.31.01.01.51.01.31.21.31.2201920191.11.21.32.31.11.41.21.21.61.00.90.82.12.11.21.71.4供求表现：商丘洛阳以高供销总量排名靠前，多数城市均呈现明显的供过于求，供求比多位于1.5-2之间溢价与流拍：溢价与流拍现象并存，且溢价率持续走低，流拍宗数溢价宗数，土地市场下行趋势明显数据来源：中国土地市场网、公共资源交易中心、自然资源网上交易系统、泰辰行地市研究中心，市场监控统计时间为2021年1-12月（截至12月26日）城市升级改造规模提升，土地供应端充足20

42、212021年年1717地市商住用地溢价与流拍分析地市商住用地溢价与流拍分析150416541783177910001500200002000400060008000100002018年2019年2020年2021年供应：建面成交：建面楼面价：元/20182018-20212021年河南省商住用地（建面）供销价走势年河南省商住用地（建面）供销价走势土地市场整体降温：土地市场整体降温：溢价流拍并存、下行趋势明显土地热度与储备：土地热度与储备：以环郑及郑州南部城市布局为主，成交量降低数据来源：中国土地市场网、公共资源交易中心、自然资源网上交易系统、泰辰地市研究中心统计时间为2021年1-12月（截

43、至12月26日）20182018-20212021年房企拿地建面成交对比（万）年房企拿地建面成交对比（万）知名程度知名程度房企房企20182018年年20192019年年20202020年年20212021年年国内典型恒大922925129碧桂园9037418694万科730170绿地73342320金科2180480旭辉17223920中梁53354619保利1903219中骏36649742融创4331010合计合计518518669669739739252252省内知名建业364359269269正商19425548永威2553613亚新174146昌建44808926同信479510信

44、友2428388常绿3572222康桥171760合计合计593593550550581581393393郑州郑州三门峡三门峡洛阳洛阳信阳信阳许昌许昌焦作焦作新乡新乡商丘商丘安阳安阳濮阳濮阳周口周口驻马店驻马店南阳南阳平顶山平顶山漯漯河河鹤壁鹤壁开封开封济源济源20182018年年郑州郑州三门峡三门峡洛阳洛阳信阳信阳许昌许昌焦作焦作新乡新乡商丘商丘安阳安阳濮阳濮阳周口周口驻马店驻马店南阳南阳平顶山平顶山漯河漯河鹤壁鹤壁开封开封济源济源20192019年年郑州郑州三门峡三门峡洛阳洛阳信阳信阳许昌许昌焦作焦作新乡新乡商丘商丘安阳安阳濮阳濮阳周口周口驻马店驻马店南阳南阳平顶山平顶山漯河漯河鹤壁鹤壁开

45、封开封济源济源20202020年年郑州郑州三门峡三门峡洛阳洛阳信阳信阳许昌许昌焦作焦作新乡新乡商丘商丘安阳安阳濮阳濮阳周口周口驻马店驻马店南阳南阳平顶山平顶山漯河漯河鹤壁鹤壁开封开封济源济源20212021年年100100100300100300300500300500500700500700700900700900900900以上以上20082008-20212021年省内各城市年省内各城市商住用地成交建面热力图商住用地成交建面热力图（万）（万）土地热度：房企重点关注区域以环郑及郑州南部城市为主，郑州以北（豫北）区域成交量稳定，2020年为成交高峰期；企业土储：随着市场波动，国内典型房企进行

46、战略收缩，回归郑州主城区，地市储备量与2020年相比下降明显，省内知名房企同步收缩除以上知名房企摘地外，近两年各城市政府平台公司兜底量增加驻马店商丘信阳洛阳周口新乡南阳安阳许昌开封濮阳平顶山漯河三门峡鹤壁焦作济源2019年14361276935935823753698483638543450531334285238239862020年128711769781035855746699594651513510486372294227194592020年1-11月10121005794785678667623528527452413394287248208164522021年1-11月9511024

47、79672265361160255749647539436727724120017349同比增长-6%2%0%-8%-4%-8%-3%5%-6%5%-5%-7%-3%-3%-4%6%-6%-6%2%0%-8%-4%-8%-3%5%-6%5%-5%-7%-3%-3%-4%6%-6%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%0200400600800100012001400160020192019-20212021年年1111月河南月河南地市（全市）商品房销售面积对比分析地市（全市）商品房销售面积对比分析单位：万方单位：%多数城市商品房销售面积下降：多数城市商品房销售面积下降：半数城市总

48、量维持稳定数据来源：河南统计局、泰辰行地市研究中心统计时间为2021年1-11月各市商品房销售面积：受整体市场下行影响，城市间分化明显，规模整体稳定城市（7个）和规模收缩城市（9个）占据主流安阳市场扩张2021年成交557万方2020年成交594万方驻马店市场收缩2021年成交951万方2019年成交1436万方洛阳市场收缩2021年成交722万方2020年成交1035万方规模稳定/收缩/扩增判断依据：综合各城市近三年成交总量与同比变化2021年全年数据在前11月数据基础之上结合市场监控对12月数据做合理预估规模收缩：驻马店、信阳、洛阳、新乡 许昌、周口 濮阳、平顶山、漯河规模略增：安阳规模稳

49、定型城市：商丘、南阳 开封、鹤壁、焦作 三门峡、济源5244384323503263063063002582512222001991650510152025300100200300400500600驻马店 南阳洛阳 平顶山 新乡濮阳信阳许昌开封商丘周口焦作漯河安阳20212021年典型地市（市区）年典型地市（市区）商品住宅商品住宅短期库存及去化周期短期库存及去化周期（备案数据）（备案数据）0.00.51.01.52.02.518192021181920211819202118192021181920211819202118192021181920211819202118192021181920

50、21181920211819202118192021洛阳南阳商丘信阳新乡开封许昌安阳焦作漯河平顶山濮阳周口驻马店供销量：商丘成交量最高345万，供求比逐渐下降；成交量第二梯队（200万以上）城市7个，供求比均有明显下降（洛阳驻马店除外）库存去化与价格：多数城市库存量处于高位，去化周期较长（15-22个月左右）；洛阳9815元/为各地市价格第一梯队数据来源：房管局备案数据；泰辰行地市研究中心；狭义库存=市场实际库存，广义库存=市场狭义库存+未入市土地统计时间为2021年1-11月单位：月3452542522382312232011991901881671511458103000600090001

51、20000100200300商丘许昌开封安阳南阳漯河 驻马店 洛阳新乡信阳周口濮阳 平顶山 焦作供应（万）成交（万）成交均价（元/）20212021年典型地市（市区）年典型地市（市区）商品住宅商品住宅供销价走势（备案数据）供销价走势（备案数据）供供 求求单位：万方单位：万方单位：元/20182018-20212021年典型城市市区年典型城市市区商品住宅供销比商品住宅供销比（备案数据）（备案数据）市区住宅量价关系与库存：市区住宅量价关系与库存：供求比与库存呈正相关，价格波动价格梯队与涨跌幅：价格梯队与涨跌幅：价格梯队持续巩固，涨跌分化明显价格梯队：洛阳为第一价格梯队，其次南阳；第二梯队城市4个，

52、价格相对扁平化（均价7k左右）；第三梯队城市8个（均价6-6.8k）价格涨跌幅分析：除洛阳整体价格稳定外，其余城市均有不同程度价格回调，价格调整幅度3-8%之间数据来源：泰辰行地市研究中心，市场监控数据（各城市价格为主流区域高层毛坯实际销售均价，统计时间为2021年12月26日）洛阳9750（+3%）三门峡5300（0%）南阳9500（0%）信阳7150（-1%）驻马店7330（2%）周口6050（3%）漯河6650（-10%）平顶山6500（0%）许昌7000（-7%）商丘7350（-3%）开封7850（-3%）郑州济源6500（-4%）焦作6430（-5%）新乡7240（-14%）濮阳53

53、50（+1%）安阳6800（0%）鹤壁5560（+3%）洛阳9800（0%）三门峡5200（-2%）南阳9300（-3%）信阳7050（-4%）驻马店6990（-8%）周口6050（0%）漯河6330（-5%）平顶山6150（-5%）许昌7000（0%）商丘6507（-8%）开封6744（-13%）济源6300（-3%）焦作6560（-2%）新乡7050（-3%）濮阳5250（-1%）安阳6530（-4%）鹤壁5360（-4%）20192019年地市主流区域年地市主流区域在售住宅项目价格梯队与同比涨跌幅热力图（高层毛在售住宅项目价格梯队与同比涨跌幅热力图（高层毛坯）坯）商丘7500（0%）三门

54、峡5200（-2%）洛阳9420（4%）信阳7200（0%）周口5880 （0%）南阳9500（3%）平顶山6500（0%）驻马店7200（0%）许昌7500（-4%）开封8300（-2%）濮阳5250（-6%）济源6800（0%）安阳6800 （-1%）鹤壁5400（1%）焦作7100（0%）新乡8400（+1）漯河7300（+5）500050005 500000 0-7000700070007000-8000800080800000-1 10 00000001000010000-14000140001400014000郑州郑州20202020年地市主流区域年地市主流区域在售住宅项目价格梯队

55、与同比涨跌幅热力图（高层毛坯）在售住宅项目价格梯队与同比涨跌幅热力图（高层毛坯）20212021年地市主流区域年地市主流区域在售住宅项目价格梯队与同比涨跌幅热力图（高层毛在售住宅项目价格梯队与同比涨跌幅热力图（高层毛坯）坯）（城市价格风险）评判依据：2019-2021年该城市价格梯队有无变化2019-2021年三年价格表现（稳定/持续上涨/持续下降）近三年价格涨跌幅分析（连续三年价格稳定/涨跌幅2%以内；三年价格调整幅度3-8%）整体价格稳定型城市：整体价格稳定型城市：（兼具容量和规模、具备一定抗风险能力）（兼具容量和规模、具备一定抗风险能力）洛阳、南阳 周口、鹤壁价格基本稳定、抗风险能力一般

56、：价格基本稳定、抗风险能力一般：（容量一般、价格小幅调整）（容量一般、价格小幅调整）信阳、安阳 平顶山、三门峡、济源价格持续调整价格持续调整/调整幅度大、抗风险能力低：调整幅度大、抗风险能力低：（容量一般（容量一般/较小、价格持续震荡）较小、价格持续震荡）新乡、商丘、驻马店、开封、许昌 漯河、焦作24.228.322.315.89.813.618.413.59.38.64.78.510.88.58.27.614.27.612.96.26.76.25.44.205101520253001020304050恒大童世界家园恒大文旅城绿地城润泓崇文院恒大悦龙台恒达东城花园金科绿都天宸建业中弘城建业贰号

57、城邦建业云境万达周口ONE碧桂园金科天玺湾鹏宇城置地天中南苑绿地城碧桂园云顶碧桂园黄金时代建业信阳府建业世和府新飞建业府恒大珺睿府银基王朝恒大悦龙台东方今典境界开封商丘许昌洛阳南阳周口驻马店漯河信阳新乡平顶山焦作2020/20212020/2021年年度各城度各城市市TOP1TOP1项目单盘极值对比项目单盘极值对比(按销售金额统计按销售金额统计)21年TOP1项目成交金额成交面积0.05.010.015.020.025.030.00.05.010.015.020.0开封商丘洛阳许昌南阳驻马店周口信阳新乡漯河平顶山焦作2020/20212020/2021年度年度各城各城市市TOP3TOP3项目项

58、目（平均平均）梯队门槛值变化（按销售金额统计）梯队门槛值变化（按销售金额统计）2020成交金额2021成交金额2021年TOP3平均单盘成交面积单位：万方项目梯队与门槛值变化：项目梯队与门槛值变化：梯队加速分化，门槛值与单盘值均有下降TOP3项目梯队门槛值：开封商丘洛阳处第一梯队（单盘极值10亿以上）；许昌南阳驻马店周口信阳第二梯队（单盘极值6-10亿）开封南阳门槛值持平，许昌周口梯队极值上涨（个案影响），其余城市均有不同程度下降TOP1单盘销售额极值：2021年仅4个城市项目单盘销售金额超过10亿（开封恒大文旅城、商丘润泓崇文院、许昌恒达东城花园、洛阳建业中弘城），其余均为6-8亿数据来源：

59、泰辰行地市研究中心，实际监控，统计时间为2021年1-12月（截至12月26日）单位：亿元20年TOP1项目成交金额梯队梯队1 1：1010亿元以上亿元以上梯队梯队2 2：6 6-1010亿元亿元梯队梯队3 3：6 6亿元以下亿元以下单位：亿元单位：万方洛阳销售面积TOP1项目佳兆业水岸华府13.2万方、10.5亿元开封销售面积TOP1项目恒大文旅城47.5万方、28.3亿元商丘销售面积TOP1项目润泓崇文院26万方、15.8亿元新乡销售面积TOP1项目新飞建业府7.4万方、6.3亿元南阳销售面积TOP1项目建业碧桂园龙悦城7.2万方、5.6亿元许昌销售面积TOP1项目恒达东城花园16.5万方

60、，13.6亿元漯河销售面积TOP1项目碧桂园云顶8.8万方、7.6亿元05010015001020123456789101120212021年年1 1-1111月许昌月许昌单盘月均来访成交单盘月均来访成交情况情况20%20%21%21%28%35%37%37%51%52%53%58%64%安阳平顶山开封驻马店许昌新乡周口南阳焦作信阳商丘洛阳漯河20202020-20212021年度年度典型城市开盘去化率对比典型城市开盘去化率对比2021年2020年城市梯队与属性：城市梯队与属性：开盘去化率与平销期成交均有明显下降数据来源：泰辰行地市研究中心，市场监控统计时间为2020年全年，2021年1-11

61、月地市开盘去化率下滑明显，主力在售项目周均开盘去化不超过20套；地市仍以刚需属性为主，少部分达到刚改属性在售项目多采用平推开盘，整体去化水平较差，远不及去年同期水平；大多处于30%以下典型城市单盘月均成交大致在10套以上，市场在7/8月成交减少显著碧桂园、昌建开盘拉高整体去化碧桂园、昌建开盘拉高整体去化010020030040001020304050123456789101120212021年年1 1-1111月漯河月漯河单盘月均来访成交单盘月均来访成交情况情况0100200300051015202530123456789101120212021年年1 1-1111月洛阳月洛阳单盘月均来访成交

62、单盘月均来访成交情况情况0501001502000102030123456789101120212021年年1 1-1111月开封月开封单盘月均来访成交单盘月均来访成交情况情况1月3月11月5月7月9月涝疫结合下，楼涝疫结合下，楼盘去化疲软盘去化疲软知名房企在市场下知名房企在市场下行中，增加营销动行中，增加营销动作，加紧去化作，加紧去化市场开盘频次减少，以市场开盘频次减少，以平销为主要营销方式平销为主要营销方式市场营销动态变化图市场营销动态变化图平均值：6套平均值：10套平均值：17套平均值：13套产品变化产品变化：主力面积下移且更注重功能性、改善高端产品占比扩大各城市三房主力面积段为100-

63、140，四房主力面积段120-160洛阳、南阳因房价过快上涨，刚需产品面积下移，四房主流面积相较其他地市偏小；其余城市主力产品面积均有缩小趋势数据来源：房管局备案数据；泰辰行地市研究中心统计时间为2019/2020年全年，2021年前11个月洛阳洛阳南阳南阳许昌许昌主力面积100-140，占比70%-71%-67%主力面积100-140，占比74%-70%-70%主力面积100-140，占比66%-78%-77%面积段面积段20192019年年20202020年年20212021年年20192019年年20202020年年20212021年年20192019年年20202020年年202120

64、21年年三房三房四房四房三房三房四房四房三房三房四房四房三房三房四房四房三房三房四房四房三房三房四房四房三房三房四房四房三房三房四房四房三房三房四房四房8080-10010012%0%12%0%14%0%8%0%10%0%11%0%2%0%2%0%1%0%100100-12012027%0%30%0%35%0%28%0%29%1%28%1%29%0%36%0%35%0%120120-14014033%10%34%7%27%5%36%10%34%6%32%9%32%5%38%4%39%3%140140-1601605%8%6%7%5%9%9%2%8%3%10%3%3%14%3%11%5%10%1

65、60160-1801800%3%0%4%0%3%3%1%2%2%2%1%0%10%0%3%0%5%180180-2002000%1%0%0%0%2%3%0%2%2%1%1%0%4%0%3%0%2%200200以上以上0%1%0%0%0%0%0%0%0%1%0%1%0%1%0%0%0%0%占比占比77%77%23%23%82%82%18%18%81%81%19%19%87%87%13%13%85%85%15%15%84%84%16%16%66%66%34%34%79%79%21%21%80%80%20%20%平顶山平顶山开封开封驻马店驻马店主力面积100-140，占比77%-83%-78%主力面

66、积100-140，占比77%-73%-74%主力面积100-140，占比81%-82%-81%面积段面积段20192019年年20202020年年20212021年年20192019年年20202020年年20212021年年20192019年年20202020年年20212021年年三房三房四房四房三房三房四房四房三房三房四房四房三房三房四房四房三房三房四房四房三房三房四房四房三房三房四房四房三房三房四房四房三房三房四房四房8080-1001003%0%6%0%7%0%10%0%11%0%8%0%2%0%1%0%2%0%100100-12012034%0%37%0%32%0%27%0%30%

67、0%31%0%29%0%28%0%31%0%120120-14014039%4%44%2%42%4%35%15%33%10%32%11%52%0%53%1%49%2%140140-1601607%5%3%6%3%7%7%2%8%3%7%2%0%15%2%12%4%9%160160-1801803%4%0%2%0%3%3%0%3%1%4%2%0%2%0%2%0%2%180180-2002000%1%0%0%0%2%1%0%1%0%1%1%0%0%0%1%0%0%200200以上以上0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%0%0%0%0%0%1%占比占比86%86%14%14%90%90%

68、10%10%84%84%16%16%83%83%17%17%86%86%14%14%83%83%17%17%83%83%17%17%84%84%16%16%86%86%14%14%洛阳许昌南阳新乡周口安阳平顶山三门峡济源20212021年各城年各城市已进驻房企市已进驻房企统计统计国内TOP10国内TOP50省内知名企业进驻带来产品升级、改善项目增加引导设计更贴合客户需求企业进驻带来产品升级、改善项目增加引导设计更贴合客户需求商丘商丘金沙国安天悦金沙国安天悦洛阳洛阳建业大城小院建业大城小院133133135135173173周口周口昌建外滩壹号昌建外滩壹号户型示意图户型示意图建业大城小院是建业集

69、团深耕洛阳17年来，打造的第一个纯洋房作品户型面积段为133-173，三种户型成L型互相咬合，定位为纯改善，5.8米挑高客厅居住舒适度高项目内景观采用门、轴、园、堂、巷，五进院落式布局133133三室两厅两卫三室两厅两卫173173四室两厅两卫四室两厅两卫第一层第一层第二层第二层419419七室两厅六卫七室两厅六卫174174五室两厅两卫五室两厅两卫157157四室两厅两卫四室两厅两卫115115三室两厅三卫三室两厅三卫可变户型，4196+1室设计，户型方正，动静分区；三面宽朝南，转角阳台增加实际使用面积，提升居住舒适性项目采用山水比德团队设计的现代中式景观，根据商丘书院风格打造多进式院落空间

70、，营造五重归家体验感外立面整体采用铝板幕墙+大面积LowE玻璃设计洋房洋房高层高层洋房洋房高层高层241241四室两厅四卫四室两厅四卫237237四室两四室两厅四卫厅四卫三房户型面积段132-169，四房户型面积段146-241项目和迈恩国际团队合作，以现代建筑风格+大面积玻璃幕墙组成单个楼体外立面项目使用铝模体系、混凝土现浇工艺和断桥铝、三玻两腔中空玻璃等建材的使用，提升整体质感企业进驻：国内典型房企布局以环郑和核心城市为主，企业进驻带来产品升级与设计新理念，引领各地产品与设计、建筑立面提升转变产品设计：改善项目占据一定比重，前端定位与设计更为大胆创新，引领市场；各地产品迭代与升级提升明显，

71、落后趋势已变数据来源：泰辰行地市研究中心，市场监控景观由山水比德团队打造阳台转角设计阳台转角设计5.8米挑高客厅5.8米挑高客厅5.8米挑高客厅焦作平顶山南阳信阳周口驻马店漯河商丘开封洛阳许昌20212021年度典型城市在售项目属性年度典型城市在售项目属性占比分析占比分析改善项目刚改项目纯刚需项目河南省典型房企河南省典型房企20202020年实际年实际销售额排名销售额排名房企房企销售金额销售金额（亿元）（亿元）销售目标销售目标（亿元）（亿元）目标完成率目标完成率建业建业610 610 800 800 76%76%碧桂园碧桂园485 485 507 507 96%96%恒大恒大305 305 3

72、00 300 102%102%融创183 300 61%正商165 330 50%万科140 178 79%保利115 100 115%康桥105 200 53%绿都105 120 88%金科96 120 80%绿地95 300 32%永威86 250 34%正弘67 80 84%美盛53 65 82%振兴51 80 64%锦艺48 49 99%房企房企销售金额销售金额（亿元）（亿元）销售目标销售目标（亿元）（亿元）目标完成目标完成率率建业建业66066070070094%94%碧桂园碧桂园47347350050095%95%恒大恒大24324325025097%97%正商21359036%万

73、科17822081%康桥17035049%融创144.031046%保利117110106%瀚海117绿地11020055%锦艺10990121%金科105100105%永威10214570%中海9610096%亚新8713067%正弘8512071%河南省典型房企河南省典型房企20192019年实际年实际销售额排名销售额排名房企房企销售金额销售金额（亿元）（亿元）销售目标销售目标（亿元）（亿元）目标完成率目标完成率企业特点与表现企业特点与表现建业建业7857851200120065%65%规模优势凸显、规模优势凸显、碧桂园碧桂园49949960060083%83%强化品牌与口碑强化品牌与口碑

74、融创融创23023036436463%63%全年营销手段灵活正商22035063%轻资产代建模式开始扩张轻资产代建模式开始扩张恒大16730056%企业暴雷带来的负面效应万科15217089%布局郑州周口、新进洛阳保利14315095%以强基本面地市为布局重点金科9515063%下半年谨慎拿地、加强营销永威9015558%开启代建模式康桥8530028%谨慎购地、省内代建加速扩张绿地7517044%交房维权、现金流等事件导致口碑下降昌建6610066%拿地谨慎、注重销售、重点城市深耕和昌486475%洛阳深耕亚新457560%开封为主东方今典377053%重点城市深耕常绿325064%新摘地少

75、、注重销售回款河南省典型房企河南省典型房企20212021年实际年实际销售额排名销售额排名企业份额与拿地方式转变：企业份额与拿地方式转变：市场份额向规模和品牌房企聚集，代建盛行数据来源：泰辰行地市研究中心；数据口径：外来百强房企+本土品牌房企统计时间为2021年1-12月（截至12月26日），统计范围为河南省内各城市（含郑州）企业排名与梯队变化：全国规模企业战略收缩下，省内布局谨慎；企业市场份额与占比向本土企业转移企业销售完成度：2021年企业目标以万科98%为最高，碧桂园和保利均为83%，完成率相对较高；多数企业目标完成率仅60-70%拿地方式转变：企业拿地策略发生转变，市场下行背景下全国品

76、牌房企和省内品牌房企以轻资产代建方式进行布局客户变化：客户变化：刚需客户购房周期延长，改善和投资缩量明显估计会增加估计会增加16%16%与上一年持与上一年持平平19%19%无法预测无法预测16%16%估计会减少估计会减少49%49%1 1市场下行中对未来收入的预期市场下行中对未来收入的预期本来有置业计划，但本来有置业计划，但现在需要再考虑现在需要再考虑,44%44%今年置业计划今年置业计划不受疫情影响不受疫情影响,35%35%存在抄底存在抄底/捡漏心捡漏心理理,13%13%暂不购暂不购买买,9%9%2 2疫情对客户置业计划有何影响疫情对客户置业计划有何影响大幅上涨大幅上涨4%4%小幅上涨小幅上

77、涨22%22%维持平稳维持平稳18%18%小幅下跌小幅下跌34%34%大幅下跌大幅下跌4%4%不确定不确定18%18%3 3疫情会对住宅价格产生何种影响疫情会对住宅价格产生何种影响2.562.722.963.193.423.48201520162017201820192020河南省人均可支配收入历年变化河南省人均可支配收入历年变化（万元）（万元）河南在“涝疫结合”双重影响下，刚需客户购房周期出现明显延长，改善和投资客户缩减明显数据来源：泰辰行地市研究中心，市场监控，问卷调研（样本总量600份）；阿里拍卖网站2020年人均可支配收入3.48万元，同比增长2%，相较于2019年同比7%水平，下降5

78、个百分点；河南整体居民收入有所下降根据重点地市年内典型成交客户分析与客户访谈大数据统计（统计口径为各城市内代表项目的今年已购房客户）：客户对收入预期和对未来置业逻辑与核心决策点发生明显转变，客户实际购买力有所下降、购房决策偏谨慎、成交周期延长客户类型客户类型收入与未来预期收入与未来预期低净值客户收入下滑明显，贷款比例高，导致实际存款下降明显中净值客户收入稳定，未来收益不可控，推迟非必要的置业计划高净值客户收入预期存在变化，进行择优和择机选择客户对未来置业的看法（更趋理性）客户对未来置业的看法（更趋理性）1.置业区域优选市区核心高价值板块2.郑州房价微升预期，高于地级市降价预期3.企业品牌影响力

79、降低、按时交房与企业信誉度为客户考量首要因素4.观望情绪加重，置业成交周期普遍拉长（部分客户存在抄底、捡漏心理）3.94.34.65.05.66.46.87.120132014201520162017201820192020河南省城镇非私营单位职工工资历年变化（万元）河南省城镇非私营单位职工工资历年变化（万元）郑州千禧广场郑州千禧广场洛阳龙门石窟洛阳龙门石窟开封龙亭开封龙亭许昌钧瓷许昌钧瓷嵩山少林寺嵩山少林寺南阳医圣祠南阳医圣祠周口老子故里周口老子故里鹤壁鹿台阁鹤壁鹿台阁新乡八里沟新乡八里沟焦作云台山焦作云台山驻马店嵖岈山驻马店嵖岈山济源王屋山济源王屋山商丘商字商丘商字三门峡小浪底三门峡小浪底

80、濮阳油田濮阳油田信阳鸡公山信阳鸡公山郑州二七塔郑州二七塔0101基本面对比基本面对比0202市场规模对比市场规模对比.县城对比县城对比0303典型企业分析典型企业分析城市容量梯队：城市容量梯队：TOP10城市容量均超百万，新郑市容量居首801022720100200300林州市邓州市夏邑县虞城县鄢陵县滑县长垣市尉氏县永城市兰考县固始县息县禹州市平舆县中牟县新蔡县荥阳市新郑市20202020年年TOP50TOP50县城县城容量第一梯队容量第一梯队排行排行5379020406080100潢川县襄城县太康县新密市泌阳县柘城县浚县巩义市汝州市偃师市辉县市宜阳县民权县沈丘县临颍县长葛市鹿邑县202020

81、20年年TOP50TOP50县城县城容量第二梯队容量第二梯队排行排行25490204060舞阳县通许县杞县商水县镇平县西华县新野县登封市武陟县灵宝市郸城县唐河县方城县项城市伊川县20202020年年TOP50TOP50县城县城容量第三梯队容量第三梯队排行排行根据城市容量梯度划分，TOP50县城中第一梯队容量80万以上、第二梯队容量50-80万、第三梯队容量20-50万第一梯队新郑以绝对优势保持领先，其余城市以郑州近远郊及环郑城市下辖区域为主，县级市为辅；第二梯队县区容量差距较小，以重点城市下辖强县/县级市为主，第三梯队县城较为分散，多数县城基本面表现良好数据来源：泰辰行地市研究中心、中国房价行

82、情网5349 6597 6807 7425 7707 7795 8363 10638 050001000015000方城县长葛市长垣市邓州市西华县太康县偃师市潢川县伊川县宜阳县唐河县登封市巩义市新密市荥阳市新郑市中牟县20202020年年TOP50TOP50县城县城价格第一梯队价格第一梯队排行排行4825 4907 5120 5122 5140 5200 5279 440046004800500052005400永城市夏邑县尉氏县鄢陵县新野县灵宝市林州市鹿邑县滑县临颍县郸城县沈丘县固始县武陟县泌阳县项城市禹州市20202020年年TOP50TOP50县城县城价格第二梯队价格第二梯队排行排行41

83、63 4759 3800400042004400460048005000舞阳县通许县柘城县镇平县浚县平舆县新蔡县兰考县杞县民权县汝州市息县辉县市商水县虞城县襄城县20202020年年TOP50TOP50县城县城价格第三梯队价格第三梯队排行排行根据城市价格梯度划分，TOP50县城中第一梯队均价5300元/以上、第二梯队均价4800-5300元/、第三梯队均价4100-4800元/去除郑州近郊区域影响，TOP10项目主力均价区间5300-6600元/，城市以唐河、宜阳、伊川、潢川、偃师、邓州、长垣、长葛等县区为主，主要分布洛阳、南阳、信阳、新乡（“三阳一新”）、及近郑城市许昌下辖县区内城市容量梯队

84、：城市容量梯队：环郑县域价格领先，“三阳一新”下辖县城次之数据来源：泰辰行地市研究中心、中国房价行情网11.0 7.8 7.5 6.9 6.4 5.9 5.0 5.0 4.9 4.8 4.7 4.7 4.6 4.4 4.4 4.4 4.4 4.3 4.2 4.2 4.2 4.2 4.1 4.1 4.0 4.0 4.0 4.0 3.9 3.7 0200040006000800010000120000.05.010.015.0平舆县鄢陵县唐河县临颍县新蔡县虞城县沈丘县舞阳县泌阳县息县长垣市新郑市辉县市永城市浚县襄城县鹿邑县尉氏县夏邑县太康县邓州市中牟县荥阳市郸城县民权县巩义市灵宝市禹州市滑县固始县

85、销售规模：万均价：元/20202020年年TOP30TOP30县城及县级市年均项目销售规模与价格县城及县级市年均项目销售规模与价格单盘年均销售规模TOP10门槛近5万，单盘流速0.4万以上县城TOP10项目销售规模门槛4.8万，均价区间4500-5300元/，销售流速0.4万以上121161125141551224205815231412182319131938419181693222290.40.00.20.40.60.81.0010203040506070平舆县鄢陵县唐河县临颍县新蔡县虞城县沈丘县舞阳县泌阳县息县长垣市新郑市辉县市永城市浚县襄城县鹿邑县尉氏县夏邑县太康县邓州市中牟县荥阳市郸

86、城县民权县巩义市灵宝市禹州市滑县固始县项目个数项目流速：万20202020年年TOP30TOP30县城项目个数与单盘月均流速县城项目个数与单盘月均流速项目数量少，流速高，市场容量大，单盘月均流速0.5万以上唐河县、舞阳县市场项目个数相对较少，竞争小；新蔡县、息县项目较多，流速仍表现良好；中牟、荥阳、禹州等地项目竞争激烈，流速相比较低数据来源：泰辰行地市研究中心、中国房价行情网0250500750100012501500175020002250050010001500200025003000中牟新郑荥阳夏邑县新蔡县新密汝州兰考县巩义禹州市林州市尉氏县长垣市息县虞城县长葛市平舆县偃师市项城市临颍县

87、沈丘县柘城县邓州市登封太康县商水县民权县郸城县固始县鹿邑县襄城县镇平县宜阳县鄢陵县伊川县滑县方城县西华县杞县灵宝市泌阳县武陟县辉县市唐河县永城市新野县潢川舞阳县通许县浚县供应建面：万成交建面：万楼面价：元/20172017-20212021年年TOP50TOP50县城商住用地供销量价走势分析县城商住用地供销量价走势分析数据来源：泰辰行地市研究中心、中国土地市场网、河南省国土资源交易中心土地成交：土地成交：环郑县域土地价值高，夏邑、新蔡县土地成交量居前40%36%29%28%28%27%27%23%21%21%20%19%19%18%17%17%16%16%15%15%14%13%12%12%1

88、2%12%10%10%10%9%9%8%8%8%8%7%6%6%5%5%5%4%4%4%4%4%3%2%2%0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%唐河县潢川长垣市伊川县方城县沈丘县商水县滑县新野县民权县镇平县虞城县夏邑县偃师市鄢陵县柘城县禹州市宜阳县辉县市邓州市鹿邑县襄城县兰考县新蔡县临颍县平舆县灵宝市郸城县浚县固始县武陟县长葛市通许县杞县新郑舞阳县林州市中牟永城市尉氏县西华县巩义太康县登封项城市汝州息县新密荥阳泌阳县2017201820192020202120172017-20212021年县城及县级市年县城及县级市TOP50TOP50年度成交占比分析年度成交

89、占比分析2019年之后，商住用地成交量逐年下降2018年开始商住用地成交量持续增加近两年商住用地成交量基本持平，与2018-2019年高速增长期相比，微量回落平均楼面价平均楼面价10301030元元商住用地1000万以上商住用地500-1000万第一梯队县城近五年土地累计成交1000万以上，第二梯队累计成交量500-1000万，多数楼面价低于均值，拿地价格承压度低除环郑区域外，新蔡、夏邑近五年商住成交量破千万，汝州、兰考、禹州、领走、尉氏、息县、虞城、长葛等县（市）区成交量500-1000万，楼面积低于均值，拿地资金程度竞争度较低；近五年唐河、潢川、长垣、伊川、方城、沈丘、商水、滑县等县区成交

90、处于低位，年均100万以下，2021年商住用地市场与2020年相比，成交量持续增加；排名排名县城名称县城名称楼盘数量（个）楼盘数量（个）1新郑市582荥阳市413中牟县384兰考县335长葛市326禹州市327固始县298宜阳县249息县2410林州市2411伊川县2412新密市2313永城市2314滑县2215武陟县2116通许县2017偃师市2018方城县2019邓州市1920汝州市1921夏邑县1922鹿邑县1823登封市1824民权县1825镇平县1726柘城县1727项城市1728潢川县1529沈丘县1530商水县14排名排名县城名称县城名称房企数量房企数量国内一线国内一线国内二线国

91、内二线省内知名省内知名1新郑市26 81082荥阳市26 88103中牟县24 77104新密市15 4385巩义市9 4236长葛市8 3327邓州市5 1228汝州市5 1139禹州市5 21210沈丘县5 20311登封市5 20312镇平县5 10413宜阳县4 21114兰考县4 11215商水县4 11216滑县4 10317武陟县4 12118方城县4 11219鄢陵县4 21120林州市3 20121永城市3 01222偃师市3 00323夏邑县3 11124民权县3 10225项城市3 10226襄城县3 11127辉县市3 10228舞阳县3 10229息县2 10130固

92、始县2101房企布局：房企布局：一线房企项目聚焦环郑区域，其余县区本土房企为主房企发展优先布局郑州及郑州近远郊区域，其次为环郑许昌、洛阳、开封、新乡等城市及下辖县区，后为南阳、信阳、安阳、商丘城市及县区（区域中心城市），环郑城市中以全国一二线房企为主，本土房企为辅，地市及县区与之相反20202020年各县城及县级市楼盘数量年各县城及县级市楼盘数量TOP30TOP30排名排名20202020年各县城及县级市房企数量年各县城及县级市房企数量TOP30TOP30排名排名备注：国内一线：全国排名TOP20以内、国内二线全国排名TOP20以后，房企排名不分先后，随机排序环郑区域中，新郑、荥阳、中牟、新密

93、等县城房企优先布局，国内一线（TOP20）房企中碧桂园、金科、万科、龙湖、绿地、新城、保利、融创等为主，县城布局项目多，竞争相对承压；环郑地市及“三阳一新”下辖县区中，部分国内二线（TOP20以后）房企县城择优布局，如中梁、绿城、蓝城等房企，布局禹州、长葛、邓州、汝州、长垣、宜阳禹州、长葛、邓州、汝州、长垣、宜阳等经济强县及县级市；省内知名房企中以建业、康桥、正商为主，少量当地典型房为辅，如昌建、东青、常绿等；布局城市除郑州近远郊外，长葛长葛。邓州、汝州、禹州、沈丘、镇平邓州、汝州、禹州、沈丘、镇平等县城为主数据来源：泰辰行地市研究中心房企布局：房企布局：建业碧桂园省内布局多县市，康桥正商代建

94、发展迅速郑州三门峡洛阳信阳许昌焦作新乡商丘安阳濮阳周口驻马店南阳平顶山漯河鹤壁开封济源康桥康桥郑州三门峡洛阳信阳许昌焦作新乡商丘安阳濮阳周口驻马店南阳平顶山漯河鹤壁开封济源正商正商郑州三门峡洛阳信阳许昌焦作新乡商丘安阳濮阳周口驻马店南阳平顶山漯河鹤壁开封济源建业建业郑州三门峡洛阳信阳许昌焦作新乡商丘安阳濮阳周口驻马店南阳平顶山漯河鹤壁开封济源碧桂园碧桂园房企房企碧桂园碧桂园建业建业康桥康桥正商正商拿地方式合作、招拍挂、收并购代建、合作、品牌输出合作、代建、品牌输出合作、代建、品牌输出县城分布数量5476914项目个数1952501016轻重资产项目数量占比67%100%63%一线房企中仅碧桂园

95、进行全省布局，持续深耕省内各级县市市场，多以合作形式进入；省内本土房企中以建业、正商、康桥为主，其中建业深耕三四线城市多年、轻重资产并行，项目数量多；康桥、正商县市布局相对较晚，以轻资产代建模式为重点发展数据来源：泰辰行地市研究中心起源于政府工程代建起源于政府工程代建房企参与政府保障房代建房企参与政府保障房代建市场化商业代建形成市场化商业代建形成代建代建1981年1993年1998年2002年2005年2008年2010年2014年2016年2020年住房商品化萌芽，但多以单位福利房为主1993年厦门市政府在夏禾路改造工程项目中首次尝试代建，打响代建制的第一枪98年颁布“房改通知”，福利分房时

96、代终结，市场化商品房正式启幕2002国家开始代建制全国试点，代建制逐步在全国铺开，代建主要集中于道路、桥梁等工程代建05年以来，房地产品牌房企比如万科、绿城、中海、保利、滨江等纷纷承接政府保障房代建2008年国际金融危机爆发，四万亿投资刺激计划，推动房价飞跃（房企超8万家）09年绿城提出“品牌输出、管理输出”轻资产模式，10年绿城建设成立，国内商业代建萌芽2014年后，建业、朗诗、金地、雅居乐等企业投身代建业务中2016年“房住不炒”基调，进入调整规范阶段2020年7月，绿城管理成功上市，成为“中国代建第一股”房地产房地产市场化正式启幕市场化正式启幕黄金时代房地产蓬勃发展黄金时代房地产蓬勃发展

97、白银时代白银时代高杠杆、高周转、高负债的扩高杠杆、高周转、高负债的扩张模式张模式调整规范调整规范深刻变革和转型深刻变革和转型阶段阶段房地产及代建发展阶段房地产及代建发展阶段2021年中原建业上市排名排名县城名称县城名称GDPGDP总量（亿元）总量（亿元）复合增长率复合增长率1 1禹州市禹州市849.6849.67%2 2巩义市巩义市826.6826.60%3 3长葛市长葛市781.5781.57%4 4新郑市新郑市748.6748.6-15%5 5新密市新密市706.3706.3-4%6 6永城市永城市637.0637.06%7林州市559.9-2%8荥阳市546.0-8%9新安县524.51

98、%10长垣县490.210%11汝州市485.51%12襄城县463.98%13登封市452.8-14%14偃师市440.2-7%15中牟县435.9-21%16尉氏县431.85%17邓州市429.60%18灵宝市428.7-7%19伊川县427.72%20鹿邑县420.88%21固始县415.56%22滑县391.714%23项城市383.94%24兰考县383.28%25唐河县373.04%26杞县370.85%27鄢陵县370.14%28临颍县355.97%29辉县346.8-3%30虞城县345.76%排名排名县城名称县城名称人口量（万人）人口量（万人）人口增幅（十年）人口增幅（十年

99、）复合增长率复合增长率1永城市125.61.60%2邓州市124.8-22.0-2%3新郑市117.241.44%4滑县116.9-9.4-1%5太康县115.35.00%6禹州市111.0-2.20%7郸城县105.75.31%8唐河县105.3-22.9-2%9固始县104.11.80%1010上蔡县上蔡县100.6100.6-7.97.9-1%1%11汝州市97.54.70%12虞城县97.21.70%13濮阳县96.9-7.8-1%14商水县96.12.00%15鹿邑县95.94.81%16项城市95.7-4.70%17沈丘县95.7-2.70%18杞县93.2-2.40%19长垣市9

100、0.59.61%20夏邑县89.7-1.90%21方城县87.4-4.9-1%22安阳县84.6-0.30%23尉氏县84.0-4.00%24镇平县83.0-3.00%25新密市82.62.90%26新蔡县82.4-2.80%27林州市81.62.60%28柘城县79.92.10%29伊川县79.33.60%30鲁山县78.7-0.30%排名排名县城名称县城名称工业增加值增速工业增加值增速1安阳县25.7%2汤阴县16.8%3中牟县16.7%4濮阳县14.0%5原阳县13.3%6南乐县11.2%7林州市10.8%8荥阳市9.9%9鄢陵县9.0%10新密市9.0%11鲁山县8.6%12长垣市8.

101、3%13登封市8.0%14巩义市7.2%15宝丰县7.1%16台前县7.1%17清丰县6.9%18淇县6.6%19内乡县6.4%20舞钢市6.4%21睢县6.1%22郏县6.1%23西峡县6.0%24永城市5.7%25汝州市5.6%26栾川县5.6%27镇平县5.5%28浚县5.5%29西平县5.5%30平舆县5.5%20202020年各县及县级市年各县及县级市GDPGDP总量总量TOP30TOP30排名排名20202020年各县及县级市人口总量年各县及县级市人口总量TOP30TOP30排名排名20202020年各县年各县/县级市工业县级市工业TOP30TOP30排名排名省内六县经济进全国百强

102、，永城、新郑、长垣人口红利明显省内六县经济进全国百强，永城、新郑、长垣人口红利明显禹州、巩义、长葛、新郑、新密、永城2020年GDP总量入围全国经济百强县，为省内经济排名TOP6县级市；永城、新郑、长垣、泰康人口总量与增量优势明显人口增量优势明显数据来源：泰辰行地市研究中心、河南统计局交通利好：交通利好：交通枢纽的构建与完善未来将惠及多数县城郑州郑州新乡东新乡东卫辉南卫辉南平原平原新区新区滑县浚县滑县浚县内黄内黄濮阳东濮阳东洛（洛阳）十（十堰）铁路洛（洛阳）十（十堰）铁路 洛十铁路规划走向：从宜阳县的洛宜铁路的西南方向引出，而后接入宜阳南站，从宜阳县的洛宜铁路的西南方向引出，而后接入宜阳南站，

103、又向南引出，途径董王庄、大坪一直到又向南引出，途径董王庄、大坪一直到嵩县嵩县进行设站，途径大章、旧县，在潭进行设站，途径大章、旧县，在潭头镇的重渡村设立站点，自西南方向跨越伊河后设立头镇的重渡村设立站点，自西南方向跨越伊河后设立栾川站栾川站。洛十铁路出于鸡冠洞景区，从东南方向绕开，穿过伏牛山抵达南阳市西峡县，经淅川县出河南界，到湖北十堰，全长全长185185公里，设计时速公里，设计时速160160公里。公里。洛阳洛阳湖北湖北-十堰十堰嵩县嵩县栾川县栾川县已通线路已通线路郑万郑万郑合郑合郑徐郑徐郑西郑西郑太郑太利好利好县区县区长葛市长葛市鄢陵县鄢陵县兰考县兰考县荥阳市荥阳市武陟县武陟县禹州市禹州

104、市扶沟县扶沟县民权县民权县巩义市巩义市修武县修武县郏县郏县西华县西华县永城市永城市渑池县渑池县博爱县博爱县方城县方城县项城市项城市灵宝市灵宝市邓州市邓州市沈丘县沈丘县郑万郑万郑西郑西郑太郑太郑合郑合郑徐郑徐郑济郑济待通线路待通线路郑济郑济利好利好县区县区平原新区平原新区卫辉县卫辉县滑县、浚县滑县、浚县内黄内黄郑济高铁郑济高铁郑濮段郑濮段“米”字高铁最后一笔的郑济高铁郑州至濮阳段，进入全面静态验收阶段，线路距离开通运营更进一步。郑济高铁郑濮段正线全长197.279千米，新建、改（扩）建车站7个，改扩建既有新乡东改扩建既有新乡东站，新增平原新区、卫辉南、滑县浚县、内黄、濮阳东站，新增平原新区、卫辉

105、南、滑县浚县、内黄、濮阳东5 5个车站；个车站；平顶山平顶山-漯河漯河-周口（平漯周）高铁周口（平漯周）高铁 线路西起平顶山市，向东经漯河市终至周口市。本工程正线全长约193 km，联络线长约11 km（单线），正线设计时速350 km/h，全线拟设平顶山西、平顶山南、舞阳北、平顶山西、平顶山南、舞阳北、漯河西、周口西、周口东漯河西、周口西、周口东6 6座车站座车站，其中利用既有站3座（平顶山西、漯河西、周口东）预计2022年3月开工河南十四五规划河南十四五规划推进郑州机场三期工程，建成北货运区；建成安阳机场、商丘机场，改建成安阳机场、商丘机场，改扩建洛阳、信阳机场，推进鲁扩建洛阳、信阳机场，

106、推进鲁山、周口等新建机场前期工作，山、周口等新建机场前期工作，研究南阳机场迁建、潢川机场研究南阳机场迁建、潢川机场项目；项目；十四五规划十四五规划机场建设机场建设构建现代综合交通体系，完善郑州都市圈、洛阳都市圈，全面提升交通服务效能、构筑多层级的综合交通枢纽、建设立体互联的内畅网络、打造多向连通的运输通道房地产房地产基本面基本面机会机会/利好利好机场利好城市：机场利好城市：鲁山、安阳（汤阴）、商丘（宁陵）、周口已通铁路利好城市：已通铁路利好城市：武陟、修武、博爱、渑池、灵宝、兰考、民权、永城、鄢陵、扶沟、西华、项城、沈丘、长葛、禹州、郏县、方城、邓州待通铁路利好城市：待通铁路利好城市：卫辉、滑

107、县、浚县、内黄、舞阳安阳机场、商丘机场，改扩建洛安阳机场、商丘机场，改扩建洛阳、信阳机场，鲁山、周口阳、信阳机场，鲁山、周口土地利好城市：土地利好城市：唐河、潢川、长垣、伊川、方城、沈丘、滑县容量利好城市：容量利好城市：新蔡、平舆、禹州、息县、固始、兰考、永城（剔除郑州近远郊县城因素影响）价格利好城市：价格利好城市：唐河、宜阳、伊川、潢川、偃师、太康、西华、邓州、长垣、长葛、方城、禹州、项城、泌阳、武陟、固始20202020年年GDPGDP走势走势20202020年人口总量年人口总量20172017-20212021年县城土地成交分析年县城土地成交分析GDPGDP利好城市：利好城市：禹州、长葛

108、、永城、林州、新安、长垣、汝州、偃师、尉氏、邓州、灵宝人口利好城市：人口利好城市：永城、邓州、滑县、太康、禹州、郸城、唐河、固始、上蔡、汝州、虞城、商水综合对比分析综合对比分析通过基本面、房地产、发展机会及利好综合对比来看：禹州、永城、汝州、邓州、长垣、长葛、偃师城市整体表现较优郑州千禧广场郑州千禧广场洛阳龙门石窟洛阳龙门石窟开封龙亭开封龙亭许昌钧瓷许昌钧瓷嵩山少林寺嵩山少林寺南阳医圣祠南阳医圣祠周口老子故里周口老子故里鹤壁鹿台阁鹤壁鹿台阁新乡八里沟新乡八里沟焦作云台山焦作云台山驻马店嵖岈山驻马店嵖岈山济源王屋山济源王屋山商丘商字商丘商字三门峡小浪底三门峡小浪底濮阳油田濮阳油田信阳鸡公山信阳鸡

109、公山郑州二七塔郑州二七塔0101房企战略布局房企战略布局0202城市发展周期城市发展周期0303重点城市预判重点城市预判IV.IV.总结预判总结预判0303城市布局机会城市布局机会房企布局变化：房企布局变化：房企战略收缩回归大郑州,选取重点地市关注随着郑州竞争加剧，2018-2020年一线/本土房企开始陆续拓展地市市场，同时向下辖强县继续延伸，2021年一线房企战略收缩回归郑州，重点地市择优择机进入，本土房企进行品牌输出深耕，代建方式进入县城保持规模和寻求新利润点建业建业正商正商康桥康桥碧桂园碧桂园一线一线/本土房企河南县城布局本土房企河南县城布局省会省会强地级市强地级市一般地市一般地市强县强

110、县20212021年房企动向年房企动向20202020年房企动向年房企动向20192019年房企动向年房企动向20182018年房企动向年房企动向20182018年年一线一线/本土本土房企拓展基房企拓展基本面较优城本面较优城市，环郑城市，环郑城市及三阳一市及三阳一新为主导新为主导20192019年年房企拓展强房企拓展强市同时关注市同时关注一般地市，一般地市，寻找短暂型寻找短暂型机会机会20202020年年一线一线/本土本土房企持续深房企持续深耕地市，本耕地市，本土房企下沉土房企下沉县城县城20212021年年一线房企战一线房企战略收缩回归略收缩回归郑州，本土郑州，本土房企以代建房企以代建形势布

111、局地形势布局地级市、县城级市、县城城市周期变化城市周期变化：当前市场信心指数普遍较低、2022年竞争关系逐步缓解数据来源：住宅量价对比为2021年同比2020年官方备案数据口径，城市库存周期“高中低”以各城市周期平均水平划分将一个住宅市场信心周期分为“弱牛、强牛、弱熊、强熊”四个阶段，四个阶段周而复始形成轮动，强关注城市处于底部调整和缓慢恢复阶段；2022年市场竞争关系共分四类：洛阳南阳信阳新乡商丘等竞争关系将有明显缓解，其余城市变化不大在市场信心探底回升期市场信心探底回升期，地价合理，溢价较低，招拍挂压力较小，应坚决加杠杆和拿地，为下阶段的销售期准备弱牛：建仓弱牛：建仓强牛：出货强牛：出货弱

112、熊：对冲弱熊：对冲强熊：蓄势强熊：蓄势在市场信心持续上扬期市场信心持续上扬期，客户购房热情高，主动上门量高于可售房源，存在涨价空间，应积极涨价出货，坚决平价去死库存，尤其是商办车位等非住宅类的死库存在市场信心高位回落期市场信心高位回落期，把握其它弱牛期区域的土地投资机会，并快速去化剩余产品在市场信心持续下落期市场信心持续下落期，争取本区域的并购机会，积极关注核心城市或核心区域或核心地段的投资机会，并为下一轮投资期展开融资准备洛洛阳阳鹤鹤壁壁许许昌昌开封开封安安阳阳驻驻马马店店商商丘丘南南阳阳濮濮阳阳济源济源平平顶顶山山新新乡乡三三门门峡峡漯漯河河焦焦作作周周口口信信阳阳城市城市20212021

113、年市场表现年市场表现城市库存去化周期城市库存去化周期20222022年住宅待供应同比年住宅待供应同比开封量升价稳中位+10%济源量降价稳低位-10%三门峡量平价稳中位-57%濮阳量降价稳高位-24%安阳量升价稳低位-23%焦作量升价稳高位-70%新乡量降价稳中位-45%鹤壁量降价稳中位-77%商丘量升价跌低位-18%平顶山量价双降高位-50%信阳量平价稳中位-59%洛阳量降价稳高位-36%漯河量价双降低位-63%许昌量价双降中位-53%周口量降价稳中位-50%驻马店量降价稳高位-60%南阳量降价稳高位-66%20222022年年市场竞争关系市场竞争关系20222022年市场竞争关系年市场竞争关

114、系城市城市持续宽松安阳、济源局部竞争周口、焦作、漯河、鹤壁、三门峡竞争缓解洛阳、南阳、新乡、开封、信阳、许昌、商丘持续竞争驻马店、濮阳、平顶山252173235222537536345282 8198641595232525843444356236830500100015002000250030003500400001002003004005006007008002015201620172018201920202021202220152015-20222022年洛阳市区年洛阳市区商住用地建面商住用地建面供销价供销价0200040006000800010000120000102030405060

115、成交：万洛阳房地产周期图洛阳房地产周期图夏成交量高位，房价在此期间也不断上涨秋房价上涨动力减弱，成交量交上半年有明显下滑春整体成交量略增，价格开启上涨模式夏市场高热，量价齐涨房企进驻，地王频现秋政策较严，控制房价涨幅，阶段性限签控制价格环比变化冬备案价格处于高位，但实际市场表现下行，价格调整伊滨镇村板块伊滨职教园区板块伊滨产城板块经开区板块隋唐生态板块龙门高铁板块大学城板块洛龙科技园高新区板块周山生态板块自贸区板块涧西区板块红山经济园板块老城道北板块西工区板块老城中心板块瀍河南板块瀍河北板块白马寺板块龙门生态板块洛阳板块狭义库存热力图（短期竞争）洛阳板块狭义库存热力图（短期竞争）中较高高低板块

116、板块20222022-20232023年板块年板块空档期空档期长期库存长期库存压力压力一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度20232023年年龙门高铁板块持续低库存，具备高流速潜力持续低库存，具备高流速潜力低伊滨职教园区板块低经开区板块持续低库存，具备高流速潜力持续低库存，具备高流速潜力低西工区板块中伊滨中心区板块中老城道北板块较高红山经济园板块低高新区板块低瀍河南板块较高涧西区板块较高洛龙科技园板块高伊滨产城板块高龙门山生态板块低周山生态板块低伊滨镇村板块伊滨职教园区板块伊滨产城板块经开区板块隋唐生态板块龙门高铁板块大学城板块洛龙科技园高新区板块周山生态板块自贸区板块涧西区板块红

117、山经济园板块老城道北板块西工区板块老城中心板块瀍河南板块瀍河北板块白马寺板块龙门生态板块洛阳板块广义库存热力图（长期竞争）洛阳板块广义库存热力图（长期竞争）中较高高低随着一级市场成交量持续减少，二级市场库存与竞争关系将有明显改观，预计2022年整体市场将表现为量增价稳竞争板块转移与部分板块存在推售空档期：市区核心板块竞争将逐步缓解，强竞争板块由核心城区转向市区边缘板块重点城市房地产市场预判重点城市房地产市场预判洛阳洛阳数据来源：土地数据来源国土资源交易网，住宅市场数据为官方备案数据，狭义、广义库存、板块空挡期为市场监控334 242 334 289 199 266 6017 7842 8553

118、 9698 9815 9934 02000400060008000100001200005010015020025030035040045020172018201920202021202220172017-20222022年洛阳市区年洛阳市区商品住宅商品住宅供销价走势供销价走势156156172172202202237237288288 2852853653655.85.87.17.18.08.09.49.411.811.811.011.017.317.324.124.105101520250501001502002503003504002020Q12020Q22020Q32020Q42021

119、Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q420202020-20222022年洛阳市区年洛阳市区商品住宅库存与去化周期预判商品住宅库存与去化周期预判1717383383板块板块20222022-20232023年板块空档期年板块空档期长期库存长期库存压力压力一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度20232023年年东北生态板块低示范区板块市场下行，预计未来全年流速较低市场下行，预计未来全年流速较低低行政区板块中工业园板块中铁西板块中老城区板块较高白河南板块高铁西板铁西板块块老城区板块老城区板块行政区板块行政区板块东北生态板块东北生态板块工

120、业园板工业园板块块白河南白河南板块板块示范示范区板区板块块铁西板铁西板块块老城老城区板区板块块行政区板行政区板块块东北生态板块东北生态板块工业园板工业园板块块白河南白河南板块板块示范示范区板区板块块南阳板块狭义库存热力图（短期竞争）南阳板块狭义库存热力图（短期竞争）中较高高低南阳板块广义库存热力图（长期竞争）南阳板块广义库存热力图（长期竞争）中较高高低02000400060008000100000510152025303540452017.1234567891011122018.1234567891011122019.1234567891011122020.123456789101112202

121、1.1234567891011成交：万均价：元/南阳房地产市场周期图南阳房地产市场周期图夏夏本地房企开发初具规模，省内典型房企开始入驻。客户购房热情提升。秋秋成交量保持稳定，价格小幅稳定上涨冬冬受外部环境影响，且融资收紧，问题项目浮现，客户信心打折春春市场盘整，典型房企开始关注南阳，需求释放，市场逐步复苏夏夏房企集中进入，成交量持续增加，价格稳定秋秋板块及项目间分化明显，竞争格局初现冬冬项目竞争激烈，实际售价下降，市场观望情绪增加，成交持续走低2521732352223625822051938198641595232520941885221421850500100015002000250001

122、002003004005006007008009002015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 202220152015-20222022年南阳市区年南阳市区商住用地建面商住用地建面供销价走供销价走34034015.515.544744745345349649645245243543540440437337342042027.027.027.027.025.025.020.420.417.817.814.114.113.713.718.118.10510152025300501001502002503003504004505002020Q12020Q22020Q320

123、20Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q420202020-20222022年南阳市区年南阳市区商品住宅库存与去化周期预判商品住宅库存与去化周期预判重点城市房地产市场预判重点城市房地产市场预判南阳南阳2021年政府明显放慢供地节奏，房企拍地热情低迷，宅地成交缩量明显；预计明年住宅供应锐减，市场正式进入去库存阶段库存回归中等水平，多数板块竞争压力缓解，各板块均存在竞争空档（白河南板块除外）数据来源：土地数据来源国土资源交易网，住宅市场数据为官方备案数据，狭义、广义库存、板块空挡期为市场监控285 203 190 283 231 227

124、 6083 6937 7468 6139 6206 6604 01000200030004000500060007000800005010015020025030035020172018201920202021202220172017-20222022年南阳市区年南阳市区商品住宅商品住宅供销价走势供销价走势77892323101281201383131113872093202922630500100015002000250005010015020025030035020172018201920202021202220152015-20222022年信阳市区年信阳市区商住用地建面商住用地建面供销

125、价走势供销价走势板块板块20222022-20232023年板块空档期年板块空档期长期库存长期库存压力压力一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度20232023年年金牛山板块低平桥区板块成熟片区，库存低位，流速保障成熟片区，库存低位，流速保障低南湾湖板块低浉河区板块中羊山新区板块中高新区板块高28628627627627127125725729529527727726626628728715.315.316.816.815.215.214.014.017.317.313.913.914.514.517.517.5024681012141618200501001502002503003

126、504004505002020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q420202020-20222022年信阳市区年信阳市区商品住宅库存与去化周期预判商品住宅库存与去化周期预判26726714.414.4信阳板块狭义库存热力图（短期竞争）信阳板块狭义库存热力图（短期竞争）信阳板块广义库存热力图（长期竞争）信阳板块广义库存热力图（长期竞争）高新区高新区板块板块羊山新区羊山新区板块板块南湾湖板块南湾湖板块平桥区板平桥区板块块浉河区板块浉河区板块金牛山金牛山板块板块高新区高新区板块板块羊山新区羊山新区板块

127、板块南湾湖板块南湾湖板块平桥区板平桥区板块块浉河区板块浉河区板块金牛山金牛山板块板块中较高高低中较高高低020004000600080001000001020304050602017.1234567891011122018.1234567891011122019.1234567891011122020.1234567891011122021.1234567891011成交：万均价：元/信阳房地产市场周期图信阳房地产市场周期图春春楼市金融货币、房地产政策等环境较为宽松，房地产运行平稳夏夏跟随全国楼市热度，品牌房企逐渐进入信阳，量价增长迅速秋秋板块及项目间分化明显，竞争格局初现冬冬项目竞争激烈，实

128、际售价下降，市场观望情绪增加，项目成交量持续走低重点城市房地产市场预判重点城市房地产市场预判信阳信阳2021年市场低迷主因在于政策与行业下行带来的负面影响，导致客户信心不足；结合一二级市场整体供销平稳与政府调控合理适度的背景下，2022年整体表现将趋于稳定，库存稳中有降，多数板块竞争压力将明显缓解（高新区除外）数据来源：土地数据来源国土资源交易网，住宅市场数据为官方备案数据，狭义、广义库存、板块空挡期为市场监控272 223 232 205 188 212 5016 5840 6608 7030 7102 7174 010002000300040005000600070008000050100

129、15020025030035020172018201920202021202220172017-20222022年信阳市区年信阳市区商品住宅商品住宅供销价走势供销价走势价价值值回回归归河南城市布局机会推导河南城市布局机会推导随着随着洛阳洛阳副中心城市、撤县划区稳副中心城市、撤县划区稳步推进，并入郑州都市圈协同发步推进，并入郑州都市圈协同发展，展，南阳南阳副中心城市规划提出，其副中心城市规划提出，其它城市受规划利好带动，未来仍旧它城市受规划利好带动，未来仍旧具备价值突跳潜力具备价值突跳潜力周口、驻马店、漯河等城地价水平相对较低，南阳、许昌、信阳、鹤壁、驻马店等地明年待推大幅减少济源、安阳、商丘、

130、漯河、库存低位，竞争压力较小开封、商丘、洛阳、信阳、新乡单盘极值仍超10万，市场整体下行下，板块、项目分化明显黄河战略利好环郑城市环郑城市；省内扶持南阳南阳副中心城市建设洛阳洛阳通过撤县划区主城扩容,商丘、开商丘、开封、许昌、周口封、许昌、周口等城通过高铁带动新区发展南阳南阳通过内部改造进行城市升级把把握握需需求求找找对对节节奏奏部分城市市场表现较为平稳，整体部分城市市场表现较为平稳，整体库存中位，未来有降低趋势，地价库存中位，未来有降低趋势，地价水平相对一般，仍旧存在利润空水平相对一般，仍旧存在利润空间，板块间分化明显，仍旧存在结间，板块间分化明显，仍旧存在结构性需求以及机会型进入构性需求以

131、及机会型进入人口仍保持净流入，适龄购房人口人口仍保持净流入，适龄购房人口基数大，人均收入较高，房价收入基数大，人均收入较高，房价收入比值小，居民购买力较强比值小，居民购买力较强房地产开发起步晚，多数城市房企房地产开发起步晚，多数城市房企关注度较低，竞争压力小，购房需关注度较低，竞争压力小，购房需求待挖掘求待挖掘新乡、洛阳、商丘、安阳、濮阳、开封、信阳等城近年仍旧保持人口净流入，购房群体基数大，人口红利尚在禹州、滑县、尉氏、固始、唐河、汝州、邓州等地基本面与房地产市场表现较好濮阳、三门峡、济源、漯河、许昌、平顶山、周口等地房价收入比小，居民购买力较强整体市场遇冷情况下，积极跟随政策导向，深耕洛阳

132、、南阳等高价值城市，同时基本面相对较优且前期市场平稳的城市可把握市场需求进行机会进入，部分县城市场综合指标优秀，今年表现格外亮眼，可进行重点关注城市布局与选择：强关注具备需求支撑和价值回归型城市，机会关注其他城市时机城市布局与选择：强关注具备需求支撑和价值回归型城市，机会关注其他城市时机房价收入比重点关注：重点关注：洛阳、南阳洛阳、南阳机会关注：机会关注：商丘、许昌商丘、许昌重点关注：重点关注：新乡、南阳、信阳、新乡、南阳、信阳、商丘商丘机会关注：机会关注：漯河、许昌、驻马漯河、许昌、驻马店、南阳店、南阳重点关注：重点关注：洛阳、安阳、周口洛阳、安阳、周口机会关注：机会关注：漯河、濮阳漯河、濮

133、阳县城县城-重点关注：重点关注：禹州、滑县、尉氏、固禹州、滑县、尉氏、固始、邓州、唐河、汝州始、邓州、唐河、汝州县城县城-机会关注：机会关注：长垣、永城、鹿邑、虞长垣、永城、鹿邑、虞城、鄢陵、临颍、林州城、鄢陵、临颍、林州把握把握需求需求找对找对节奏节奏回归回归价值价值重要声明重要声明本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“泰辰行地市研究中心”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。否则，本公司将保留随时追究其法律责任的权利。地址：地址：郑州市郑东新区绿地中心郑州市郑东新区绿地中心-北塔北塔3131楼楼邮箱：邮箱：地市业务联系人：地市业务联系人：杨先生杨先生18203977011 18203977011 邱先生邱先生1378151917013781519170THANKS!谢谢观看！