1、目录 CONTENT第一部分：设计说明第二部分：背景与解读城市概况&区位分析基地条件第三部分：总体规划规划推演选定方案的总图分析图鸟瞰图 地下车库平面图第四部分：建筑方案设计高层户型平面图高层透视图洋房户型平面图洋房透视图幼儿园平面图幼儿园透视图商业平面图商业透视图设计说明DESIGN STATEMENTA南京正荣河西南 G63 地块规划及建筑方案设计说明 一.设计依据 设计招标书南京市规划局 G63 地块建设项目规划设计要点 南京市正荣江滨投资发展有限公司提供的用地红线图、地形图及周边道路图的电子文件 城市居住区规划设计规范（GB5018093）2002 年版 高层民用建筑设计防火规范（GB2、5004595）2005 年版、住宅建筑规范（GB503682005）、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）等国家现行相关规范 二.基地现状和项目概况 本案位于南京市建邺区。地块位于河西奥南新城。奥南新城是南京河西新城区的重要组成部分，也是南京十一五重点建设的区域，未来配套设施发展更加快速。目前周边 2 公里范围内均为待开发用地，暂无市政配套，交通路网尚在建设中，预计 2014 年青奥会前通车。本地块北接新梗街，东临天河路，南临新河路，西侧为一路幅宽为 16 米的规划支路，地块贯通东西方向的螺塘街，南北方向的一路幅宽为 16 米的规划支路，该规划支路与螺塘街将地块划分为四个3、地块。本项目建筑退红线要求为：规划高层建筑退让道路红线不得小于 15 米，规划多层建筑退让道路红线不得小于 10 米，规划建筑退让绿地不小于 10 米，地势平坦，较利于开发。本地块用地面积为 89575.28，该地块为二类居住用地及一所 12 班幼托用地，其中幼托用地5013.98，建筑限高 24m,建筑密度35%，绿地率30%，容积率1.5，二类居住用地面积84561.30，容积率 2.75，建筑限高 100m,建筑密度25%，绿地率35%，规划设计计容建筑面积 232543.0，其中住宅 224479.5，配套商业 6164.0，配套社区服务用房 1900.0，不计容建筑面积 77713.4、23，其中，机动车车库 62683.75，非机动车车库 4504.0，设备用房 874.6，地下室 9650.9。住宅总户数 1867 户，层数 532 层，层高 33.15 米，地下机动车车库分为南北两个，地下车位数 1771 辆，地面停车 103 辆，合计 1874 辆。规划要点要求该地块规划建筑达到国家绿色二星标准，局部三星标准，建筑应精装修。幼儿园按省级幼儿园标准设计。三.规划设计 1.总体布局 本项目分为 ABCD 四个地块，各个地块容积率不能综合平衡，规划中采用 7 层洋房，18层高层及 32 层高层巧妙地解决了分计容积率问题，并更好地适应南京未来住宅市场的多样化需求。同时利用建筑5、高度的高低错落，更好为城市形态增添了丰富和趣味，打开了较为开阔的城市天际线界面。小区环境通过洋房区的私家庭院及高层区的中心庭院，为业主创造舒适优美的休闲环境。7 层洋房区的合理布置为 18 层及 32 层高层区提供了开阔的景观视野，避免住宅建筑彼此的对视，所有住宅均顺应城市道路方向布置南偏西 12 度，确保了日照及通风条件的优越。也令天河路的噪音影响降至最低。2.交通组织 小区分别于地块西侧及贯通用地的规划支路内街设有六个车库入口，分南北两个地库，每个地库三个车库出入口，业主开车进入后可迅速进入地库停车，做到人车分流，降低对地面居住建筑的干扰。人流的主要流向来自规划内街，分别进入各自地块的中心6、庭院。商业停车主要服务配套商业用房布置于地块东侧及北侧，由天河路进入。四.竖向设计 本项目用地地势平坦，利于建设开发。地块东侧及北侧布置沿街商业用房，住宅庭院抬高 1.2米。由于住宅庭院的抬高，使小区居民活动与沿街商业活动便于分开管理，避免人流交叉，也避免商业车流对小区的影响。同时抬高了地下车库埋深，节省造价，避免资源浪费。五.建筑设计 1.户型设计 项目定位为城市新区高端品质住宅小区，设计上力求创新，努力提高产品舒适度。按用地形状的实际情况量体裁衣，将户型做得方正实用，将用地经济做到极限。公共交通空间完全自然采光通风同时不浪费面积，为增添户型的空间情趣。户型在厅、卧室之外设计有户外阳台。一部7、分户型还有双层高不计面积的复式空间赠送，使业主能得到最大的实惠。2.建筑造型 在建筑造型设计上按照现代风格的手法，通过对近人尺度空间细部的精心刻画。丰富的线条，凸窗、转角窗，转角阳台等部位的细节处理，玻璃与石材，铝板等元素的灵活组合，形成了现代明快又极具品质的建筑外立面。东侧底层商业细节丰富，天然石材和玻璃及金属的肌理对比，令小区临街面形成高档商业区的氛围，成为一道亮丽的风景线。六.景观设计 本案采用中心庭园式设计手法，商业、车库屋顶绿化等手法，水体、绿地、树木、铺地、台阶等交错布局，创造一个立体的多层次的休闲场所，令业主感觉到大自然的亲近与和谐。七.消防设计 本项目高层住宅均为一类建筑，耐火8、等级为一级。消防控制中心设于地下一层，有直接对外出口。小区内院设不小于 4 米的消防车道，消防车小区出入口进入，紧急情况时借用另四处消防车出入口进入，高层住宅至少一个长边为消防登高面。路面坡度最大 9%，转弯半径 12 米，消防车道荷载不少于 30 吨。登高面地面坡度2%。八.住宅技术经济指标 住宅户型比例一览表 户型配比 户型面积（）户数（户）户数占比 75 34418.43%100-120 42322.66%130-144 99253.13%160 1085.78%合计 1867100.00%经济技术指标 住宅经济指标 类别 项目 单位 数值 备注 面积 征地面积 m2 110,700.09、0 幼儿园用地5013.99 总用地面积 m2 84561.32 100%A 地块 m2 20744.69 24.5%B 地块 m2 26573.12 31.4%C 地块 m2 20264.16 24.0%D 地块 m2 16979.35 20.1%总建筑面积 m2 310256.69 计容总建筑面积 m2 232543.46 a.住宅 m2 224479.46 100.0%其中：32F 高层住宅 m2 166231.00 74.1%18 层高层 m2 25500.00 11.4%洋房 m2 32748.46 14.6%b.配套商业 m2 6164.00 c.配套服务用房 m2 1900.0010、 不计容总建筑面积 m2 77713.23 地下机动车车库面积 m2 62683.75 地下一层 53448.01 地下二层 9235.74其中：人防建筑面积 m2 11948.80 人防车库 293 个车位 非机动车车库面积 m2 4504.02 设备用房面积 m2 874.59 地下室面积 m2 9650.87 密度容积率 万m2/hm2 2.75 建筑密度%22.1%居住人口毛密度 人/hm2 539.69 居住人口净密度 人/hm2 706.52 住宅建筑面积毛密度 万m2/hm2 住宅层数 层 5-32 绿地绿地率%46.09%公共绿地面积 m2 38,745 人均公共绿地面积 m211、/人 6.49 人口规划居住户数 户 1,867 户均面积 m2 120.24 规划居住人口 人 5,974 3.2 人/户 日照日照条件 大寒日 2 小时 停车机动车车位 个 1874 其中：地面车位 个 103 地下车位 个 1,771 地面停车率%5.5%非机动车车位 个 3328 非机动车车库面积 m2 4992 其中 488 为地面停车 幼儿园经济指标 面积 用地面积 m2 5013.99 建筑面积 m2 3658.26 密度 容积率 万m2/hm2 0.73 密度%33.96%各地块经济技术指标 分地块经济指标 类别 项目 单位 数值 备注 A 地块 用地面积 m2 20744.612、9 计容建筑面积 m2 57046.00 密度%24.97%绿化率%38.87%a 住宅 m2 55652.00 其中：32F 高层 m2 37784.00 18F 高层 m2 6192.00 洋房 m2 11676.00 b 配套商业 m2 944.00 c 会所 m2 0.00 d 配套服务用房 m2 450.00 不计容建筑面积 m2 21319.50 地下车库建筑面积 m2 17196.31 容积率 2.7500 规划居住户数 户 476 户均面积 m2 116.92 规划居住人口 人 1523 3.2 人/户 机动车停车位 个 468 其中：商业停车 个 10 地面停车 个 0 地下13、停车 个 468 地面停车率%0.00%非机动车车位 个 846 类别 项目 单位 数值 备注 B 地块 用地面积 m2 26573.12 计容建筑面积 m2 73077.00 密度%24.09%绿化率%54.37%a 住宅 m2 70297.00 其中：32F 高层 m2 54195.00 18F 高层 m2 12168.00 洋房 m2 3934.00 b 配套商业 m2 2430.00 c 配套服务用房 m2 350.00 不计容建筑面积 m2 21081.51 地下车库建筑面积 m2 17004.35 容积率 2.7500 规划居住户数 户 583 户均面积 m2 120.58 规划居14、住人口 人 1866 3.2 人/户 机动车停车位 个 599 其中：商业停车 个 26 地面停车 个 40 地下停车 个 559 地面停车率%6.68%非机动车车位 个 1027.8 类别 项目 单位 数值 备注 C 地块 用地面积 m2 20264.16 计容建筑面积 m2 55727.00 密度%18.55%绿化率%41.10%a 住宅 m2 54315.00 其中：32F 高层 m2 37340.00 18F 高层 m2 7140.00 洋房 m2 9835.00 b 配套商业 m2 812.00 c 配套服务用房 m2 600.00 不计容建筑面积 m2 22081.17 地下车库建15、筑面积 m2 17810.67 容积率 2.7500 规划居住户数 户 464 户均面积 m2 117.06 规划居住人口 人 1485 3.2 人/户 机动车停车位 个 451 其中：商业停车 个 6 地面停车 个 47 地下停车 个 404 地面停车率%10.43%非机动车车位 个 835.2 类别 项目 单位 数值 备注 D 地块 用地面积 m2 16979.35 计容建筑面积 m2 46693.46 密度%19.96%绿化率%47.91%a 住宅 m2 44215.46 其中：32F 高层 m2 36912.00 18F 高层 m2 0.00 洋房 m2 7303.46 b 配套商业 16、m2 1978.00 c 配套服务用房 m2 500.00 不计容建筑面积 m2 13231.05 地下车库建筑面积 m2 10672.42 容积率 2.7500 规划居住户数 户 344 户均面积 m2 128.53 规划居住人口 人 1101 3.2 人/户 机动车停车位 个 356 其中：商业停车 个 12 地面停车 个 16 地下停车 个 340 地面停车率%4.49%非机动车车位 个 619.2 住宅面积统计表 住宅建筑明细表 组团编号 住宅类别 住宅编号 户型名称 层数总面积（M2）总户数(户）标准层面积 165-170130-144100-12075A 地块 32 层高层18 层17、高层6 层洋房 1#32F 高层-A31 13020 124 420 0 31 31 62 32F 高层-B31 13020 124 420 0 31 31 62 2#32F 高层-C32 11744 96 367 0 64 32 0 3#18F 高层-A18 6192 36 344 36 0 0 0 4#洋房-A 7 5838 48 278 0 48 0 0 5#洋房-B 7 5838 48 278 0 48 0 0 合计 55652 476 3622294124住宅建筑明细表 组团编号 住宅类别 住宅编号 户型名称 层数总面积（M2）总户数(户）标准层面积 165-170130-1441018、0-12075B 地块 32 层高层18 层高层6 层洋房 6#32F 高层-A31 13020 124 420 0 31 31 62 32F 高层-B31 13020 124 420 0 31 31 62 7#32F 高层-C32 9385 77 305 0 46 31 0 8#32F 高层-C32 9385 77 305 0 46 31 0 9#32F 高层-C32 9385 77 305 0 46 31 0 10#18F 高层-A18 6084 36 338 36 0 0 0 11#18F 高层-A18 6084 36 338 36 0 0 0 12#洋房-D 7 1967 16 28119、 16 0 0 13#洋房-D 7 1967 16 281 16 0 0 合计 70297 583 72232155124住宅建筑明细表 组团编号 住宅类别 住宅编号 户型名称 层数总面积（M2）总户数(户）标准层面积 165-170130-144100-12075C 地块 32 层高层18 层高层6 层洋房 14#32F 高层-D31 13020 124 420 0 31 31 62 18F 高层-D17 7140 68 420 0 17 17 34 15#32F 高层-C32 12160 96 380 0 64 32 0 16#32F 高层-C32 12160 96 380 0 64 3220、 0 17#洋房-E 7 1967 16 281 0 16 0 0 18#洋房-E 7 1967 16 281 0 16 0 0 19#洋房-F 7 5901 48 281 0 48 0 0 合计 54315 464 0 25611296住宅建筑明细表 组团编号 住宅类别 住宅编号 户型名称 层数 总面积（M2）总户数(户）标准层面积 165-170 130-144100-12075D 地块 32 层高层6 层洋房 20#32F 高层-D 31 9390 77 305 0 46 31 0 32F 高层-D 31 9390 77 305 0 46 31 0 21#32F 高层-C 31 906621、 64 286 0 64 0 0 22#32F 高层-C 31 9066 64 286 0 64 0 0 23#洋房-G 7 1967 16 281 0 16 0 0 24#洋房-G 7 1967 16 281 0 16 0 0 25#洋房-H 7 3369 30 281 0 30 0 0 合计 44215 344 0 282620 背景与解读BACKGROUND&INTERPRETATIONBSITE南京，简称宁，华东第二大城市，中国科教第三城，中国国家区域中心城市，国家重要的政治、军事、科教、文化、航运和金融中心，国家交通枢纽、通信枢纽和科技创新中心。南京历史悠久，有着 6000 多年文明22、史、近 2600 年建城史和近 500 年的建都史，是中国四大古都之一，有“六朝古都”、“十朝都会”之称，是中华文明的重要发祥地。本案地块位于南京市建邺区。建邺区是南京市的中心城区，西至长江主航道，东为外秦淮河、南河，南界秦淮新河。总面积 80.87 平方千米。总人口约250000 人。辖 6 个街道：莫愁湖街道、沙洲街道、双闸街道、江心洲街道、兴隆街道、南苑街道。境内地势低平，河流众多，纵横交错。莫愁湖、南湖和众多的塘、洼均为江河故道遗存。主干道有江东中路、应天大街过江隧道等。南京新城科技园、南京奥林匹克体育中心、河西中央商务区（面积 5 平方千米）等在辖区内。有莫愁湖公园、南湖公园、绿博园23、侵华日军南京大屠杀遇难同胞纪念馆、粤军阵亡将士墓、恽代英烈士殉难处等景点及纪念地。江苏-南京JiangSu-NanJing城市概况&区位分析 奥体中心中山陵总统府南京夜景南京大学新街口南京城大屠杀纪念馆基地条件本地块 G63 位于河西奥南新城。奥南新城是南京河西新城区的重要组成部分，也是南京十一五重点建设的区域，未来配套设施发展更加快速。目前周边 2 公里范围内均为待开发用地，没有市政配套，交通路也网尚在建设中，预计 2014 年青奥会前通车。地铁二号线地铁七号线（规划）地铁七号线（规划）秦淮新河夹江长江秦淮新河秦淮河地铁一号线河西大街地铁一号线软件大道G42 沪蓉高速G42 沪蓉高速风台南24、路宁芜大道中和小区南京国际博览中心南京奥体中心莲花新城北苑明基医院南京新城科技园花神湖广场菊花台公园雨花台风景区SITE1km2km五矿崇文金城升 龙基地条件 本地块北接五矿崇文金城，东临升龙地块。区域内水系丰富，本地块A 地块西侧、A 和 B 地块的南侧均有水系通过，但由于 A 地块西侧与水系有市政道路相隔，南侧有幼儿园相隔，本地块仅 B 地块南侧与河道相邻。地块总建筑面积 23.25 万平米，规模较大，虽然现阶段项目周边没有市政配套，但社区自身就可配置满足业主日常所需的商业。项目由 4 幅小地块组成，中间被市政道路分割，整体性不强，并且 4幅地块均为南北狭长地块，对于建筑排布限制较高。虽然25、 4 幅地块容积率均为 2.75，但并非综合容积率，因此必须满足每幅地块的自身经济指标。ABCD20744.69 FAR:2.75FAR:2.75FAR:2.75FAR:2.75FAR:1.520264.16 5013.99 26573.12 螺 塘 街天 河 路新 河 路16979.35 高层建筑退线退 15m高层建筑退线退 15m高层建筑退线退 15m高层建筑退线退 15m多层建筑退线退 10m多层建筑退线退 10m多层建筑退线退 10m多层建筑退线退 10m市政管道退线退 3m市政管道退线退 3m市政管道退线退 3m市政管道退线退 3m总体规划MASTER PLANC规划要点及愿景：符合26、上游规划和城市发展，共同打造集居住、商业、办公、娱乐为一体的现代化 的奥南新城。用地相互独立，各地块容积率均为 2.75，且地块间指标不可综合。需整体规划设计，使整个社区产生统一感和一致性。合理有效的利用西侧、南侧的河流景观、资源，最大化提升社区品质。整合和引领整个区域，与北侧、东侧未来住宅共同形成高端居住氛围。利用新梗街与天河街，未来形成集中的商业街道，集中为居民业主提供商业配套和服务设施。创造良好的城市天际线，形成丰富的空间变化。创造高品质的生活居住氛围和便利、开放的商业环境。规划方案方案一方案二方案三布局结构：住宅点板结合 商业周边布置产品构成：高层+洋房+商业竖向形态：32F 高层+127、8F 中高层+7F 洋房+1F 商业布局结构：住宅围合布置 商业周边布置产品构成：高层+排屋+商业竖向形态：32F 高层+3F 排屋+2F 商业布局结构：住宅围合布置 商业中心集中产品构成：高层+商业竖向形态：32F 高层+2F 商业规划结构方案一商业高层多层&小高层公建商业高层联排别墅公建商业高层公建方案二方案三对比结果布局结构：点板结合住宅：以点式和板式住宅组合，排列式布置于用地，组合更为灵活，变化多样，空间形态开放、外向。商业：周边布置，布置在用地北侧和东侧，与其他社区的商业共同形成商业街，集中解决区域内的商业和服务。产品结构：高层+洋房+商业布局结构：围合布局住宅：高层沿用地四周布置，28、排屋布于高层中心，形成被高层围合的中心庭院，空间变化稍为单一，形态内向。商业：周边布置，布置在用地北侧和东侧，与其他社区的商业共同形成商业街，集中解决区域内的商业和服务。产品结构：高层+排屋+商业布局结构：围合布局住宅：高层沿用地四周布置，中心形成大尺度中央庭院，空间变化单一，形态内向。商业：周边布置，布置在用地北侧和东侧，与其他社区的商业共同形成商业街，集中解决区域内的商业和服务。产品结构:高层+排屋+商业方案一住宅布局满足内外需要，对外可与周边社区产生良好互动，形成开放的城市形态，对内产生富于变化的空间，活跃而雅致。方案一商业布于周边，更符合城市利益，外向的商业布局使业主和周边居民可便利的29、享受商业和服务设施。方案一可提供客户更多适合不同需求的居住产品，也使产品的结构更丰富，为购买者提供多样的选择性。&竖向形态方案一高中低结合高低结合高低结合方案二方案三对比结果竖向形态：高层、中高层与 7F 洋房结合 竖向形态丰富，使城市天际线更活跃。竖向形态：32F 高层与排屋结合 建筑尺度差异偏大、天际线略平。竖向形态：32F 高层与 2F 商业结合 建筑尺度差异偏大、天际线略平。结论：方案一在布局、产品、形态等多方面更具优势，既是对社区内部良好的居住商业氛围的塑造，也兼顾到周边区域与城市整体，既符合我们所提出的规划愿景，也符合城市、政府、开发商、市民的各自利益，所以我们以方案一为方向进行深30、化设计。高中低结合的竖向形态对城市和社区均产生利好，使内部空间变化而灵动，外部天际线也声动和富于韵律。组团内庭院组团内庭院组团内庭院组团内庭院33层住宅33层住宅33层住宅用地红线用地红线用地红线用地红线多层建筑退线多层建筑退线多层建筑退线多层建筑退线高层建筑退线高层建筑退线高层建筑退线高层建筑退线31层住宅31层住宅31层住宅33层住宅33层住宅33层住宅用地红线用地红线用地红线用地红线多层建筑退线多层建筑退线多层建筑退线多层建筑退线高层建筑退线高层建筑退线高层建筑退线高层建筑退线&选定方案总平面图户型分布图首层物业类型图交通分析图消防分析图地库范围图日照分析图图例：地下车库平面图地下车库平面图建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGND高层户型平面图高层户型平面图高层户型平面图高层户型平面图高层户型平面图高层户型平面图高层户型平面图32F 高层透视图32F 高层透视图32F 高层透视图32F 高层透视图32F 高层透视图18F 高层透视图洋房户型平面图洋房户型平面图洋房户型平面图洋房户型平面图洋房透视图洋房透视图洋房透视图洋房透视图洋房透视图洋房透视图幼儿园平面图幼儿园平面图幼儿园平面图图例：冬至日：9：00-15：00幼儿园日照分析图幼儿园透视图幼儿园透视图幼儿园透视图幼儿园透视图幼儿园透视图商业平面图商业透视图商业透视图