2020年AAD阳光城沈阳居住项目（容积率1.75 高层+洋房+商业）概念规划设计方案（94页）.pdf

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1、阳光城辽宁-沈抚新区教育小镇居住用地项目概念方案Contents读题方案一方案二方案三产品总结 读题Reading Questions沈阳市抚顺市SITE沈阳的郊区，沈抚的中心沈抚新区原规划CBD图片来源沈抚新区建筑规划设计导则2019.05商业商务用地调整为R2居住用地产业结构产+学+研+居，高新尖SITE开发现状未完善543612123456建设中 空旷 欠人气 形象不佳外溢性投资项目，低总价SF-LB-01-B75712.67m容积率：1.75SF-LB-01-A136195.25m容积率：1.75SF-LB-01-A用地性质：二类居住用地用地面积：136195.25m容积率：1.3FA

2、R 1.75建筑限高：80m建筑密度：30%绿地率：35%商业占比：5%10%SF-LB-01-B用地性质：二类居住用地用地面积：75712.67m容积率：1.3FAR 1.75建筑限高：80m建筑密度：30%绿地率：35%商业占比：5%10%规范限制：相邻建筑层差15F沿浑河建筑连续面宽40m中等专业学校用地73776.25m容积率：1.2中等专业学校用地48464.89m容积率：1.2商业商务用地53908.22m容积率：1.0锦绣澜湾小区已建规划条件路口禁开口范围路口禁开口范围路口禁开口范围路口禁开口范围5432112354居住价值高低居住价值判断中等专业学校用地73776.25m容积率

3、：1.2中等专业学校用地48464.89m容积率：1.2商业商务用地53908.22m容积率：1.0居住用地123382.59m容积率：1.5锦绣澜湾小区已建123453212商业受绿化带隔离影响较大借助浑河景观打造滨水情景商业顺应规划主轴线打造高人气商业呼应东侧现状商业但地块狭窄，商业影响用地面宽1商业价值判断商业价值高低中等专业学校用地73776.25m容积率：1.2中等专业学校用地48464.89m容积率：1.2商业商务用地53908.22m容积率：1.0居住用地123382.59m容积率：1.5锦绣澜湾小区已建123北侧界面东侧界面南侧界面西侧界面幼儿园选址中等专业学校用地73776.

4、25m容积率：1.2中等专业学校用地48464.89m容积率：1.2商业商务用地53908.22m容积率：1.0居住用地123382.59m容积率：1.5锦绣澜湾小区已建A选址A（推荐）优点：1、南向日照条件好2、基地南侧为教育用地3、街角提升形象4、50M限高区选址B（不推荐）缺点：幼儿园会对景观水渠入口造成阻隔选址C（不推荐）缺点：开口受限，南侧需架桥BC远郊盘，如何聚人气？远郊盘配套先行！主要竞品恒大养生谷：颐养、长乐、康益、亲子四大健康乐园我们的两大资源禀赋教育属性景观属性多学校用地包围内部12班幼儿园携手广全教育集团浑河一线景观滨水公共绿地配套抓手强化资源整合需求多元平台规划CBD高

5、新尖产业教育小镇生态浑河滨河绿地人工水渠穿越产学研居生活服务新区气质社群需求城市需求政府需求+=城市级聚人气开放空间户外拓展教育片区俱乐部发布平台网红打卡地艺术人文政府联合宣传销售示范区外场沈抚N+ 示范水岸沈抚N+ 示范水岸（滨河绿地）展示中心（基地内，北侧中部）示范位置选择沈抚N+ 示范水岸展示中心百鸟朝凤：德高望重者众望所归宋 李昉等太平御览九百一十五卷引唐书：”海州言凤见于城上，群鸟数百随之，东北飞向苍梧山。”滨水休闲景观装置趣味互动社群俱乐部发布平台网红打卡沈抚N+ 示范水岸样板房展示中心沈抚N+ 示范水岸发布活动渗透展示中心思考？无界展示中心设计生成用地面积约5000绿植渗透水景渗

6、透售楼处面积：850+320=1270中庭+外围二层无界超白玻璃围合漫游生态城市展厅办公动线人行动线车行动线展示中心滨水讲坛展示中心沿街入口展示中心社区入口首层大厅首层大厅屋顶眺望浑河沙盘区接待区水吧办公区阶梯书吧儿童娱乐洽谈区品牌展示上上签约区河景洽谈上下下会议室上空售楼处一层平面售楼处二层平面1-1剖面示意2-2剖面示意 方案一Plan Option One林荫大道健康环生态氧吧 运动社区阳光草坪滨水休闲环形跑道乐享生活生活设施 共生社区社群中心水岸市集亲子游乐便民商业沿街商业社区大堂方案一总图SF-LB-01-A地块总体经济技术指标名称指标单位备注规划用地面积136195.25 M2总建

7、筑面积333837.02 M2计容总建筑面积238341.69 M2其中住宅面积高层建筑面积147358.60 M2其中洋房建筑面积71060.00 M2商业建筑面积11917.08 M2幼儿园建筑面积3180.00 M212班幼儿园配套用房建筑面积4826.00 M2其中物业管理用房1010.00 M2总建筑面积的3社区公共用房2185.00 M2不小于建筑总面积的6.5且满足配建说明社区卫生服务站300.00 M2300，每一万人设置一处，或可按照主管部门要求建设居家养老服务675.00 M2套内建筑面积不小于总建筑面积的2室内活动656.00 M20.1/人地下总建筑面积95495.34

8、 M2其中洋房赠送储藏室4170.63 M2地下车库建筑面积91324.71 M2车位面积取40m/车位其中地下人防车库面积16683.92 M2计容面积的7%地下普通停车库面积74640.79 M2住宅户数2250 户规划人数6300 人按2.8人/户容积率1.75 1.3，1.75建筑占地面积40858.575M2建筑密度30%30%绿地率35.01%35%绿地面积47681.96 M2公共绿地面积6300.00 M21.0平方米/人（5分钟生活圈）机动车停车位数量3262 辆低密度住宅或S200m2个/户，144mS200m1.7个/户，90mS144m1.5个/户，60mS90m1.3

9、个/户，商业0.8个/100其中地上车位数量978 辆地上30%地下车位数量2283 辆地下70%其中地下普通车位数量1866 辆人防车位数417 辆车位面积取40m/车位SF-LB-01-B地块总体经济技术指标名称指标单位备注规划用地面积75712.67 M2总建筑面积186373.37 M2其中计容总建筑面积132497.17 M2住宅面积高层建筑面积80277.31 M2其中洋房建筑面积42744.00 M2商业建筑面积6624.86 M2配套用房建筑面积2851.00 M2其中物业管理用房566.00 M2总建筑面积的3社区公共用房1225.00 M2不小于建筑总面积的6.5且满足配建

10、说明社区卫生服务站300.00 M2300，每一万人设置一处，或可按照主管部门要求建设居家养老服务380.00 M2套内建筑面积不小于总建筑面积的2室内活动380.00 M20.1/人地下总建筑面积53876.20 M2其中洋房赠送储藏室2577.15 M2地下车库建筑面积51299.05 M2车位面积取40m/车位其中地下人防车库面积9274.80 M2计容面积的7%地下普通停车库面积42024.25 M2住宅户数1256 户规划人数3517 人按2.8人/户容积率1.75 1.3，1.75建筑占地面积22713.801M2建筑密度30%30%绿地率35.01%35%绿地面积26507.01

11、 M2公共绿地面积3516.80 M21.0平方米/人（5分钟生活圈）机动车停车位数量1832 辆低密度住宅或S200m2个/户，144mS200m1.7个/户，90mS144m1.5个/户，60mS90m1.3个/户，商业0.8个/100其中地上车位数量550 辆地上30%地下车位数量1282 辆地下70%其中地下普通车位数量1051 辆人防车位数232 辆车位面积取40m/车位SF-LB-01-A货值合计类型面积单价/万占比货值总货值洋房710601.0530.9%74613.00 201526.12 31.67亿高层普通高层面积88801.33 0.7538.6%66601.00 观江高

12、层面积58557.27 0.825.4%46845.81 商业11917.08 1.135.2%13466.31 合计230335.69 100.0%201526.12 SF-LB-01-B类型面积单价/万占比货值总货值洋房42744.00 1.0533.0%44881.20 115168.57 高层普通高层面积28411.43 0.7521.9%21308.57 观江高层面积51865.88 0.840.0%41492.70 商业6624.86 1.135.1%7486.09 合计129646.17 100.0%115168.57 方案一指标总户数：2250+1256=3506住宅面积：34

13、1440高层面积：227636洋房面积：113804洋房面积比：33.33%总货值：31.67亿方案一功能分布售楼处高层洋房沿街商业幼儿园1、景观高层布置于地块北侧、西侧及内部滨水区2、洋房组团布置于地块南侧及内部。方案一产品分布77/高层93/高层105/高层110/洋房125/洋房SF-LB-01-A地块户型配比高层户型面积户数户数比105 338 20.76%77 58435.87%93 706 43.37%小计1628 100.00%洋房110 44671.70%125 176 28.30%小计622 100.00%SF-LB-01-B地块户型配比高层户型面积户数户数比105 208

14、23.64%77 310 35.23%93 362 41.14%小计880 100.00%洋房110 30480.85%125 7219.15%小计376100.00%23F23F23F23F23F23F27F方案一视线分析观浑河景观内部水景南侧无遮挡方案一流线分析社区出入口车行流线门禁城市道路人行流线地下车库出入口方案一消防分析消防流线消防扑救面消防出入口地下车库出入口城市道路方案一日照分析0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时图例：日照时间计算软件：天正日照地理位置：沈阳计算时间：大寒日8:0016:00结论：满足日照要求基地内大部分住宅日照满足大寒日2小时要求，因住宅内部联合遮挡、自

15、遮挡，导致住宅不能满足2 小时日照标准，挡光户数不得大于总户数的3%。对周边地块日照无恶化。天寒地冻向阳生活 方案二Plan Option Two方案二总图SF-LB-01-A地块总体经济技术指标名称指标单位备注规划用地面积136195.25 M2总建筑面积333075.22 M2其中计容总建筑面积238341.69 M2住宅面积高层建筑面积149494.61 M2其中洋房建筑面积68940.00 M2商业建筑面积11917.08 M2幼儿园建筑面积3180.00 M212班幼儿园配套用房建筑面积4810.00 M2其中物业管理用房1010.00 M2总建筑面积的3社区公共用房2180.00

16、M2不小于建筑总面积的6.5且满足配建说明社区卫生服务站300.00 M2300，每一万人设置一处，或可按照主管部门要求建设居家养老服务675.00 M2套内建筑面积不小于总建筑面积的2室内活动645.00 M20.1/人地下总建筑面积94733.54 M2其中洋房赠送储藏室4107.71 M2地下车库建筑面积90625.83 M2车位面积取40m/车位其中地下人防车库面积16683.92 M2计容面积的7%地下普通停车库面积73941.91 M2住宅户数2246 户规划人数6289 人按2.8人/户容积率1.75 1.3，1.75建筑占地面积40858.575M2建筑密度30%30%绿地率3

17、5.01%35%绿地面积47681.96 M2公共绿地面积6288.80 M21.0平方米/人（5分钟生活圈）机动车停车位数量3237 辆低密度住宅或S200m2个/户，144mS200m1.7个/户，90mS144m1.5个/户，60mS90m1.3个/户，商业0.8个/100其中地上车位数量971 辆地上30%地下车位数量2266 辆地下70%其中地下普通车位数量1849 辆人防车位数417 辆车位面积取40m/车位SF-LB-01-B地块总体经济技术指标名称指标单位备注规划用地面积75712.67 M2总建筑面积186373.37 M2其中计容总建筑面积132497.17 M2住宅面积高

18、层建筑面积80277.31 M2其中洋房建筑面积42744.00 M2商业建筑面积6624.86 M2配套用房建筑面积2851.00 M2其中物业管理用房566.00 M2总建筑面积的3社区公共用房1225.00 M2不小于建筑总面积的6.5且满足配建说明社区卫生服务站300.00 M2300，每一万人设置一处，或可按照主管部门要求建设居家养老服务380.00 M2套内建筑面积不小于总建筑面积的2室内活动380.00 M20.1/人地下总建筑面积53876.20 M2其中洋房赠送储藏室2577.15 M2地下车库建筑面积51299.05 M2车位面积取40m/车位其中地下人防车库面积9274.

19、80 M2计容面积的7%地下普通停车库面积42024.25 M2住宅户数1256 户规划人数3517 人按2.8人/户容积率1.75 1.3，1.75建筑占地面积22713.801M2建筑密度30%30%绿地率35.01%35%绿地面积26507.01 M2公共绿地面积3516.80 M21.0平方米/人（5分钟生活圈）机动车停车位数量1832 辆低密度住宅或S200m2个/户，144mS200m1.7个/户，90mS144m1.5个/户，60mS90m1.3个/户，商业0.8个/100其中地上车位数量550 辆地上30%地下车位数量1282 辆地下70%其中地下普通车位数量1051 辆人防车

20、位数232 辆车位面积取40m/车位SF-LB-01-A货值合计类型面积单价/万占比货值总货值洋房68940.00 1.0529.9%72387.00 200976.66 31.56亿高层普通高层面积89446.64 0.7538.8%67084.98 观江高层面积60047.970.826.1%48038.37 商业11917.08 1.135.2%13466.31 合计230351.69 100.0%200976.66 SF-LB-01-A类型面积单价/万占比货值总货值洋房42744.00 1.0533.0%44881.20 114660.37 高层普通高层面积38575.43 0.752

21、9.8%28931.57 观江高层面积41701.880.832.2%33361.50 商业6624.86 1.135.1%7486.09 合计129646.17 100.0%114660.37 方案二指标总户数：2246+1256=3502住宅面积：341456高层面积：229772洋房面积：111684洋房面积比：32.71%总货值：31.56亿方案二功能分布售楼处高层洋房沿街商业幼儿园1、高层组团布置于地块北侧2、洋房组团布置于地块南侧方案二产品分布SF-LB-01-A地块户型配比高层户型面积户数户数比105 250 15.30%77 676 41.37%93 708 43.33%小计1

22、634100.00%洋房110 504 82.35%125 108 17.65%小计612 100.00%SF-LB-01-B地块户型配比高层户型面积户数户数比105 208 23.64%77 310 35.23%93 362 41.14%小计880 100.00%洋房110 304 80.85%125 72 19.15%小计376 100.00%77/高层93/高层105/高层110/洋房125/洋房27F27F27F23F23F27F27F27F27F23F23F8F8F8F8F8F8F8F8F27F27F27F27F27F23F23F23F方案二视线分析观浑河景观内部水景南侧无遮挡方案二

23、消防分析消防流线消防扑救面消防出入口地下车库出入口方案二日照分析0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时图例：日照时间计算软件：天正日照地理位置：沈阳计算时间：大寒日8:0016:00结论：满足日照要求基地内大部分住宅日照满足大寒日2小时要求，因住宅内部联合遮挡、自遮挡，导致住宅不能满足2 小时日照标准，挡光户数不得大于总户数的3%。对周边地块日照无恶化。 方案三Plan Option Three方案三总图方案三指标总户数：2292+1248=3540住宅面积：341456高层面积：232818洋房面积：108638洋房面积比：31.82%总货值：31.31亿SF-LB-01-A地块总体经济

24、技术指标名称指标单位备注规划用地面积136195.25 M2总建筑面积335144.01 M2其中计容总建筑面积238341.69 M2其中住宅面积高层建筑面积145634.60 M2洋房建筑面积72800.00 M2商业建筑面积11917.08 M2幼儿园建筑面积3180.00 M212班幼儿园配套用房建筑面积4810.00 M2其中物业管理用房1010.00 M2总建筑面积的3社区公共用房2180.00 M2不小于建筑总面积的6.5且满足配建说明社区卫生服务站300.00 M2300，每一万人设置一处，或可按照主管部门要求建设居家养老服务675.00 M2套内建筑面积不小于总建筑面积的2室

25、内活动645.00 M20.1/人地下总建筑面积96802.33 M2其中洋房赠送储藏室4154.90 M2地下车库建筑面积92647.43 M2车位面积取40m/车位其中地下人防车库面积16683.92 M2计容面积的7%地下普通停车库面积75963.51 M2住宅户数2292 户规划人数6418 人按2.8人/户容积率1.75 1.3，1.75建筑占地面积40858.575M2建筑密度30%30%绿地率35.01%35%绿地面积47681.96 M2公共绿地面积6417.60 M21.0平方米/人（5分钟生活圈）机动车停车位数量3309 辆低密度住宅或S200m2个/户，144mS200m

26、1.7个/户，90mS144m1.5个/户，60mS90m1.3个/户，商业0.8个/100其中地上车位数量993 辆地上30%地下车位数量2316 辆地下70%其中地下普通车位数量1899 辆人防车位数417 辆车位面积取40m/车位SF-LB-01-A货值合计类型面积单价/万占比货值总货值洋房72800.00 1.0531.6%76440.00 200575.92 31.31亿高层普通高层面积116761.41 0.7550.7%87571.06 观江高层面积28873.190.812.5%23098.55 商业11917.08 1.135.2%13466.31 合计230351.69 1

27、00.0%200575.92 SF-LB-01-B类型面积单价/万占比货值总货值洋房35838.00 1.05 27.64%37629.90 112535.18 高层普通高层面积46549.26 0.75 35.90%34911.94 观江高层面积40634.06 0.80 31.34%32507.25 商业6624.86 1.13 5.11%7486.09 合计129646.17 100.00%112535.18 SF-LB-01-B地块总体经济技术指标名称指标单位备注规划用地面积75712.67 M2总建筑面积185515.08 M2其中计容总建筑面积132497.17 M2其中住宅面积高

28、层建筑面积87183.32 M2洋房建筑面积35838.00 M2商业建筑面积6624.86 M2配套用房建筑面积2851.00 M2其中物业管理用房566.00 M2总建筑面积的3社区公共用房1225.00 M2不小于建筑总面积的6.5且满足配建说明社区卫生服务站300.00 M2300，每一万人设置一处，或可按照主管部门要求建设居家养老服务380.00 M2套内建筑面积不小于总建筑面积的2室内活动380.00 M20.1/人地下总建筑面积53017.91 M2其中洋房赠送储藏室2424.46 M2地下车库建筑面积50593.45 M2车位面积取40m/车位其中地下人防车库面积9274.80

29、 M2计容面积的7%地下普通停车库面积41318.65 M2住宅户数1248 户规划人数3494 人按2.8人/户容积率1.75 1.3，1.75建筑占地面积22713.801M2建筑密度30%30%绿地率35.01%35%绿地面积26507.01 M2公共绿地面积3494.40 M21.0平方米/人（5分钟生活圈）机动车停车位数量1807 辆低密度住宅或S200m2个/户，144mS200m1.7个/户，90mS144m1.5个/户，60mS90m1.3个/户，商业0.8个/100其中地上车位数量542 辆地上30%地下车位数量1265 辆地下70%其中地下普通车位数量1033 辆人防车位数

30、232 辆车位面积取40m/车位方案三功能分布售楼处高层洋房沿街商业幼儿园1、景观高层布置于地块北侧、西侧及内部滨水区2、洋房组团布置于地块南侧及内部。方案三产品分布SF-LB-01-A地块户型配比高层户型面积户数户数比105 28417.19%77624 37.77%93 74445.04%小计1652 100.00%洋房110 480 75.00%125 16025.00%小计640 100.00%77/高层93/高层105/高层110/洋房125/洋房SF-LB-01-B地块户型配比高层户型面积户数户数比105 200 21.32%77 284 30.28%93 45448.40%小计9

31、38100.00%洋房110 20867.10%125 10232.90%小计310100.00%方案三视线分析观浑河景观内部水景南侧无遮挡 方案一 方案二 方案三规划通透性强总户数：2250+1256=3506住宅面积：341440高层面积：227636洋房面积：113804洋房面积比：33.33%总货值：31.67亿南北分区明确总户数：2246+1256=3502住宅面积：341456高层面积：229772洋房面积：111684洋房面积比：32.71%总货值：31.56亿朝向内部水域总户数：2292+1248=3540住宅面积：341456高层面积：232818洋房面积：108638洋房面

32、积比：31.82%总货值：31.31亿 产品Product边做饭、边聊天，家和万事兴在厨房也能看到孩子，放心高层77三面宽、2房1卫交互式餐厨方正起居厅高层93三面宽、3房1卫客厅整墙收纳透明衣帽间高层105三面宽、3房2卫个性化第三房完整主卧套高层亮点增强南北通风三面宽、3房2卫南北通厅岛式生活主卫五件套洋房110洋房125四面宽、3房2卫纯南北通透6.2M多功能起居家政间、洄游高赠送，提升产品力高层户型77阳台半赠送3.0飘窗全赠送1.6设备平台全赠送2.8总赠送面积7.4赠送率9.6%高层户型93阳台半赠送6.2飘窗全赠送1.3设备平台全赠送2.7总赠送面积10.2赠送率10.9%高层户

33、型105阳台半赠送6.4飘窗全赠送1.5设备平台全赠送2.6总赠送面积10.5赠送率10.0%阳台半赠送飘窗全增送设备平台全增送洋房户型110阳台半赠送6.4飘窗全赠送3.1设备平台全赠送3.9总赠送面积13.4赠送率12.2%洋房户型125阳台半赠送8.4飘窗全赠送0设备平台全赠送6.2总赠送面积14.6赠送率11.7%外部竞争越级对标核心竞品恒大养生谷小高932面宽，2F1W小高1122面宽，3F1W洋房1153面宽，3F1W洋房1353面宽，3F2W洋房1553面宽，3F2W本案产品高层772面宽，2F1W高层933面宽，3F1W高层1053面宽，3F2W洋房1103面宽，3F2W洋房1

34、254面宽，3F2W内部梯级产品级配表产品得房率户型面积套型总面宽M客餐厅M主卧M南次卧M北次卧M主卧衣帽间主卫厨房面积电梯户梯比高层72%75%772F1W6.73.5X6.83.2X3.6-3.2X2.6-4.94654933F1W9.83.8X6.83.2X4.42.8X3.23.2X2.6功能性-5.41053F2W10.23.8X6.83.4X4.43.0X3.22.8X3.2功能性三件套5.4洋房84%非贯通梯1103F2W10.94.0X8.63.7X5.03.2X4.22.8X3.8舒适性五件套6.5121681%贯通梯1253F2W13.36.2X5.03.0X3.83.9X

35、5.03.2X4.63.0X3.8舒适性五件套6.5产品设计注重各产品间的梯级关系，高层重点关注功能性，洋房重点关注舒适性，兼顾规划设计合理分配资源成本思维，横平竖直户型设计兼顾：体型系数、墙地比、结构经济性、公建化立面商业划分形式一拖二单铺面积：58+58=116一二层分铺：下铺52，上铺641F平面示意2F平面示意1F平面示意2F平面示意立面意向一大都会注重细节经久耐看古典比例市场认可高造价可控高层效果洋房效果社区大堂沿街商业横向线条立面简洁现代感强识别度强造价可控高层效果立面意向二现代典雅洋房效果商业效果顶部节点顶部为非近人尺度，控制线脚尺寸材料选用成本较低的涂料整体较为简洁。标准段节点

36、基座节点腰身依旧选用成本较低的涂料柱子中间采用深咖色涂料提升整体层次基座部位材质进行升级细节控制更为精致材料质感丰富细部做法 总结Summary 方案一 方案二 方案三规划通透性强总户数：2250+1256=3506住宅面积：341440高层面积：227636洋房面积：113804洋房面积比：33.33%总货值：31.67亿南北分区明确总户数：2246+1256=3502住宅面积：341456高层面积：229772洋房面积：111684洋房面积比：32.71%总货值：31.56亿朝向内部水域总户数：2292+1248=3540住宅面积：341456高层面积：232818洋房面积：108638洋房面积比：31.82%总货值：31.31亿 THANKS