1、1部门 文件名龙湖商业研发设计导则龙湖商业研发设计导则（含研策、招商、设计、技术）研发中心研发中心 商业组商业组2一、研策及定位二、项目规模、业态划分及商铺数量关系分析1.业态分类说明2.项目规模、业态划分与商铺数量3.业态分布及店铺规模关系：以“租赁面积”为基数的统计4.举例：项目规模、店铺数量与面积间的关系（10万/15万/20万规模）三、研发设计1.商业价值判断2.总图规划3.外部人流组织4.车流组织5.塔楼布置原则6.电梯、扶梯设置7.板梯、货梯设置7.商业配套用房8.室内采光天窗9.卫生间10.屋面利用11.餐饮条件预留12 建筑平面13.立面14.层高及净高要求四、机电及技术 1.2、2.总目录总目录3一、研策及定位一、研策及定位研策及定位研策及定位a、项目处于城市成熟板块或未来重点打造板块，且商业价值较高；b、项目所处位置1公里范围内有已有便捷的或规划交通系统（含轨道、公交）；c、项目地块至少有一边面临城市主路，至少双向4车道；d、项目3公里范围内，在开业时间前，常住人口应达到10万；e、了解项目周边3公里范围内的竞品项目商业类型、业态、体量、开业时间等主要信息；f、研策及招商共同确定项目定位、体量和主要业态分布；4二、项目规模、业态划分及商铺数量关系分析1.业态分类说明2.项目规模、业态划分与商铺数量3.业态分布及店铺规模关系：以“租赁面积”为基数的统计4.举例：项目规3、模、店铺数量与面积间的关系 （10万/15万/20万规模）51 业态分类说明 通过店铺规模和经营内容进行二维界定l 店铺规模定义（以可租赁面积计）：u 主力店：面积大于4000平米（百货、超市、影院、冰场及儿童职场五种业态无论面积大小均属于主力店）；主力店划分主要考虑其承租能力低、租赁期限长、人流的带动性较强等特征u 次主力店：面积在15004000方之间；次主力店划分主要考虑其物管费减半收取u 专卖店：面积小于1500方，并细分为六个面积区间u 公共区域：指租赁面积以外公区部分的经营，如花车、中岛l 经营类型定义：u 零售业态：以实体产品交易为主u 餐饮业态：以提供餐饮，就餐场所及包装食品为4、主u 娱乐业态：以提供娱乐休闲场所为主u 服务业态（原生活配套业态）：以提供服务内容为主u 家居业态：以装修装饰家具产品的销售为主62 项目规模、业态划分及店铺数量关系项目规模（万平方米）业态划分店铺数量（个）主力业态非主力业态810超市、影院零售、餐饮、娱乐、服务、家居2302801015超市、影院、百货零售、餐饮、娱乐、服务、家居2803301520超市、影院、百货、冰场等零售、餐饮、娱乐、服务、家居330380注：同一体量项目会因有无主力业态及数量多少而产生不同店铺数量，具体需依据项目的定位决策。73 业态分布及店铺规模关系：以”租赁面积“为基数的统计业态类型单店主要面积区间（平方米）总5、面积占比备注主力店百货3000050000不高于50%150平方米以下的店铺占店铺总数量的60%70%；面积占项目可租赁面积的25%35%主力店与次主力店合计不超过项目总面积的40%50%超市300020000冰场18003600影院40007000儿童职场50008000一级业态二级业态非主力店零售服饰/化妆品/儿童/生活/数码/文娱6015020%30%电器30008000运动城20004000大型专卖8002000餐饮正餐200200020%25%简餐150500快餐100500美食广场15003000休闲饮品40250娱乐电玩80015002%5%儿童乐园250500服务美容美体保健56、08002%5%教育培训150800家居家居配套501502%5%8*龙湖天街现有规划项目面积与数量统计专卖店（1500平方米以下）（不含主力店）主力店次主力店80以下 80-150 150-250 250-500 500-800 800-1500 店铺总数(不含主力店)10万平米档晋阳数量%：1%0.40%26%38%21%7%1%5%242473151629250183%12面积%(不含主力）3.90%7.60%22.40%20.60%12.20%4.50%29.20%15万平米档下沙数量%：1%1%20%39%22%13%2%2%34866952371134784487面积%(不含主力）7、8.77%6.10%23.30%21.90%23.20%7.50%11.90%15万平米档重庆北城数量%：0%0.40%27%37%20%9%3%2%2426326616386462284面积%(含主力）0%2.90%4.40%16.70%15.10%13.50%8.30%7.40%20万平米档北京常营数量%：1%0%19%29%33%15%3%1%3777211707210912356134面积%(含主力）0%5.90%17.10%33.30%26.70%11.40%5.40%20万平米档成都北城数量%：0%1%12%24%44%12%5%3%3858998824791168472110面积8、%(不含主力）4%1.70%12%36.20%19.20%15%11.80%重庆北城：150平米以下店铺数量（含主力店）占比：64%150平米以下店铺面积（含主力店）占比：21.10%北京常营：150平米以下店铺数量（含主力店）占比：48%150平米以下店铺面积（含主力店）占比：23.00%94.1举例：商业项目规模、店铺数量与面积间的关系（10万）总体规划建面：100000主力店占比：27%主力店以外：73%百货面积：主力店以外可租赁面积：45500超市面积：12000使用率62%影院面积：4500冰场面积：儿童职场：总可租赁面积：62000主力店：1650027%104.1 举例：商业项目9、规模、店铺数量与面积间的关系（10万）业态规划零售餐饮娱乐服务家居主力店业态占比规划含主力店3500015000800025001500占比56%24%13%4%2%业态占比规划不含主力店210001500030002500150016500占比34%24%5%4%2%27%114.1 举例：商业项目规模、店铺数量与面积间的关系（10万）店铺规模与数量规划u主力店面积占比27%u店铺总数约：230个u主力店与次主力面积占比合计44%u 店铺小于150平方米的店铺数量占总数量的69%，面积占总可租赁面积的26%店铺规模C 专卖店（1500平方米以下）D 公共区域（中岛、花车等）A 主力店B 次主10、力店80平方米以下80-150平方米150-250平方米250-500平方米500-800平方米800-1500平方米平均面积：1500601302003506501000数量：277090302551总面积：16500105004200117006000875032501000数量%：1%3%30%39%13%11%2%0%面积%(含主力）27%17%7%19%10%14%5%2%面积%(不含主力）23%9%26%13%19%7%2%124.1 举例：商业项目规模、店铺数量与面积间的关系（15万）总体规划建面：150000主力店占比：48%主力店以外：52%百货面积：32000主力店以外可租11、赁面积：48000超市面积：8000使用率62%影院面积：5000冰场面积：儿童职场：总租赁面积：93000主力店：4500048%134.1 举例：商业项目规模、店铺数量与面积间的关系（15万）业态规划零售餐饮娱乐服务家居主力店业态占比规划 含主力店6000020000800030002000占比65%22%9%3%2%业态占比规划不含主力店210002000020003000200045000占比23%22%2%3%2%48%144.1 举例：商业项目规模、店铺数量与面积间的关系（15万）店铺规模与数量规划u主力店面积占比39%u店铺总数：287个u主力店与次主力面积占比合计45%u 店铺12、小于150平方米的店铺数量占总数量的69%，面积占总可租赁面积的25%店铺规模C 专卖店（1500平方米以下）D 公共区域（中岛、花车等）A 主力店B 次主力店80平方米以下80-150平方米150-250平方米250-500平方米500-800平方米800-1500平方米平均面积：1500701302003506501000数量：34501504520105总面积：3600060003500195009000700065005000数量%：1%1%17%52%16%7%3%2%面积%(含主力）39%6%4%21%10%8%7%5%面积%(不含主力）11%6%35%16%12%12%9%15413、.1 举例：商业项目规模、店铺数量与面积间的关系（20万）总体规划建面：200000主力店占比：46%主力店以外：54%百货面积：36000主力店以外可租赁面积：67500超市面积：12000使用率62%影院面积：6000冰场面积：2500儿童职场：总租赁面积：124000主力店：5650046%164.1 举例：商业项目规模、店铺数量与面积间的关系（20万）业态规划零售餐饮娱乐服务家居主力店业态占比规划含主力店85000250001000050002000占比69%20%8%4%2%业态占比规划不含主力店310002500040005000200056500占比25%20%3%4%2%46%14、174.1 举例：商业项目规模、店铺数量与面积间的关系（20万）店铺规模与数量规划u主力店面积占比40%u店铺总数：360个u主力店与次主力面积占比合计47%u 店铺小于150平方米的店铺数量占总数量的69%，面积占总可租赁面积的25%店铺规模C 专卖店（1500平方米以下）D 公共区域（中岛、花车等）A 主力店B 次主力店80平方米以下80-150平方米150-250平方米250-500平方米500-800平方米800-1500平方米平均面积：1500801401703506501000数量：467018060201010总面积：500009000560025200102007000650015、10000数量%：1%2%19%50%17%6%3%3%面积%(含主力）40%7%5%20%8%6%5%8%面积%(不含主力）12%8%34%14%10%9%14%18龙湖商业框架设计导则三、研发设计商业价值判断总图规划外部人流组织车流组织塔楼布置原则电梯、扶梯设置板梯、货梯设置配套用房室内采光天窗卫生间屋面利用餐饮条件预留配套用房要求建筑平面层高及净高要求立面19龙湖商业框架设计导则商业价值判断商业价值判断a、项目主界面应沿商业氛围连续、对外展示性好、人车流量大的方向布置；b、项目主动线应尽量连接轨道交通、公交站点、办公、酒店、相邻商业项目等有利因素c、商业项目地块的建筑密度应控制在506016、%；（集中式购物中心）商业价值判断商业价值判断标杆项目密度分析案例：西单大悦城现有持有商业项目建筑密度统计成都时代55%重庆后工56%杭州下沙53%北京大兴55%上海虹桥57.2%20龙湖商业框架设计导则商业价值判断商业价值判断d、项目层数越高，商业价值越低，应控制地上总层数；e、地下层在有地铁轨道连接的情况下，可适当增加地下商业空间的开发，并争取最短距离的连接；f、主力和目的性业态应布置在商业价值低的楼层和位置，如超市布置在地下层，电影院布置在较高楼层，从水平与垂直方向均匀带动客流；商业价值判断商业价值判断招商业态布置剖面图后宫项目楼层租金对比表持有商业租金比较（元/平米/月）楼层零售餐饮B17、1 350.00140.00F1450.00200.00F2360.00160.00F3280.00140.00F4210.00120.00F5140.00100.0021龙湖商业框架设计导则总图规划总图规划建筑沿街长度与进深建筑沿街长度与进深305m63m53m110ma、主要沿街面长度应控制在260320m之间，必要时可结合街道转角做成“L”或“U”型；b、当不设置主力百货店时，商场进深控制在5570m（15米商铺+15米内街+25米以上商铺/口袋铺）；c、当设置主力百货店或较多的次主力店时，局部可视业态需求增加总进深；d、进深大的商场，在南方区域可做内外动线，商场厚度可控制在90100m18、（20m商铺+15m内街+2530m商铺+15m外街+25m外街店铺）；外街营业时间可比内街超时营业，外街走道应设置采光顶棚，两端不封闭，业态以餐饮、娱乐业态为主；同时应满足当地消防部门要求；建筑整体长度及进深建筑整体长度及进深后工二期22龙湖商业框架设计导则建筑沿街长度与中间车道设置建筑沿街长度与中间车道设置a、商场沿街长度250m以内不设中间车道;b、在消防报批允许的情况下不建议断开，如需设置消防车道，建议首选隐形消防车道或外围环形车道;c、如规范要求必须断开，或因分期建设的需求，应设置中间车道将商场首层断开（二层以上及地下全部连通），首层车道两边商场建筑外墙间距控制在23米左右（7米车道19、+两边各3米停车下客+两边各35米人行道）。210m240mc案例：成都北城总图规划总图规划a/b案例：北京大兴23龙湖商业框架设计导则b/c案例：北京大兴总图：动线选择总图：动线选择a、当不设置主力百货店时，商场进深控制在5570m，应选择“一”单动线；b、当局部进深较大时，可利用“H”“”“Y”“”“T”型单动线，局部增加出入口的形式化解大进深；c、当整体进深过大或商场裙房连接办公、酒店、公寓、地铁等多个业态的人流时，可选择环形动线与局部次动线；总图规划总图规划a案例：后工二期地铁地铁大厅大厅24龙湖商业框架设计导则陆陆家家嘴嘴环环岛岛正正大大广广场场浦浦东东香香格格里里拉拉APPLE世纪20、世纪大道大道银银城城西西路路总图：动线选择总图：动线选择a、当不设置主力百货店时，商场进深控制在5570m，应选择“一”单动线；b、当局部进深较大时，可利用“H”“”“Y”“”“T”型单动线，局部增加出入口的形式化解大进深；c、当整体进深过大或商场裙房连接办公、酒店、公寓、地铁等多个业态的人流时，可选择环形动线与局部次动线；C案例：上海IFC首层平面总图规划总图规划b/c案例：上海虹桥25龙湖商业框架设计导则外部人流导入外部人流导入a、主出入口面对人流主要来源方向；b、主出入口应面对城市节点及主要车流来源方向；c、设置地下出入口应连接轨道交通人流的来向；d、设置出入口面对相邻地块的商业项目出入21、口，形成商业节点；e、首层店铺不建议直接对外开门，如餐饮、娱乐等需要外摆的业态预留开门；总图规划总图规划C案例：上海IFC首层平面陆家嘴陆家嘴环岛环岛正正大大广广场场浦浦东东香香格格里里拉拉APPLE世纪大道世纪大道银银城城西西路路利兹卡利兹卡尔顿酒尔顿酒店店/办公办公楼楼办公楼办公楼服务式服务式公寓公寓26龙湖商业框架设计导则建筑退界建筑退界a、商场外轮廓应尽量靠近道路，原则上，应紧贴建筑控制线设置；b、商业主入口应明显突出，并在商场主入口留出作为推广活动室外广场，主入口外轮廓至人行道边线的距离，控制在2025m，面积控制在8001000；c、若规划条件许可，可在用地红线与地上建筑控制线之间22、设置机动车坡道出入口；总图规划总图规划后工一期杭州万象城汽车出汽车出入口入口广场广场广场广场广场广场广场广场广场广场27龙湖商业框架设计导则外部人流外部人流商业环路商业环路a、建筑应沿主要城市道路布局；b、商场和住宅在同一地块的，应设置外街将地块分开，并在外街一侧布置商铺/底商与商场形成室外商业街（商业街的宽度为26m左右：3m人行道+5.5m停车+9m车道+5.5m停车+3m人行道），利用外部道路和内街形成商场商业环路；范围控制在2226m左右。9.05.35.33.03.0成都五块石后街尺度北京常营商业环路28龙湖商业框架设计导则与塔楼之间的关系原则与塔楼之间的关系原则原则一购物中心顶部尽23、量不设置塔楼；原则二如需要设置塔楼，首选设置在与购物中心脱开的销售外街商业上；原则三如是甲级办公楼，应设置在主干道一侧，SOHO公寓/酒店可设置在背街或侧面街道，酒店前需预留足够回转和停车空间；原则四上述3个原则不适用的情况下，塔楼宜设置在主力百货的上部北京长楹塔楼布置原则塔楼布置原则29龙湖商业框架设计导则商场人行入口商场人行入口a、商场主入口布置在街角位置，须做到主入口视觉上能够洞穿中庭；主入口通道宽度8-10m，次入口通道宽度5-8m，挑高23层，且主入口与中庭的距离不宜大于4跨柱网；b、沿商场外墙合理位置设置次入口（宽度58m），两入口间距不超过100m；c、主次出入口须设置双层门，且24、进深应不小于4m，寒冷及严寒地区需内设热风幕；d、主次出入口须设置自动感应门，不应设置旋转门；1.2 外部交通动线外部交通动线80m65m62m85m上海虹桥85m95m85m75m30龙湖商业框架设计导则车库出入口车库出入口a、依据主要车流来源设置地下车库出入口；以便利车流进出为原则。车流与人流动线设计尽量避免交叉；如平行设计，应设置路沿石进行区隔；b、有条件的，宜将车库出入口设置在侧街或背街上，均匀设置出入口；车库出入口的雨棚应避免对商业立面的遮挡，雨水收集通过不少于2道排水沟解决；c、汽车坡道不宜设置连续的环形坡道，双车道如有转弯的最小宽度应大于8m；d、10万以上的需设置3个出入口，且25、不含与住宅车库共用的出入口。非货运坡道有条件的应在车库内起坡段前设置3道闸口。1.2 外部交通动线外部交通动线31龙湖商业框架设计导则车库坡道车库坡道a、尽量选用直线型、L型坡道，不宜设置连续的环形坡道；b、场地条件不允许的情况下，选用环形坡道时，内圈转弯半径不小于7米；外转弯半径不小于：10.6m（单车道）；14.2m（双车道），双车道如有转弯的最小宽度应大于8m；c、当地下停车楼层2层时，建议在原有坡道之外，在车库的中心位置增设各层连接坡道；1.2 外部交通动线外部交通动线室外停车室外停车a、原则：尽可能多设；b、位置：利用商场与住宅区之间的外街两侧；公交站点公交站点a、在规划阶段，尽可能26、影响城市规划部门，将公交站点设置在商场周围；32龙湖商业框架设计导则1.2 外部交通动线外部交通动线出租车停靠站出租车停靠站a、商业建筑外边界线上，需设置出租车停靠站，车位数不小于5个；b、出租车停靠站，需设置在主出入口侧面，以不影响商场人流进出为原则；设置雨棚覆盖3个停车位；杭州万象城出租车停靠区出租车停靠区出出租租车车停停靠靠区区33龙湖商业框架设计导则地铁地铁/地下过街通道地下过街通道a、应设置商业街联接商场中庭与地铁/地下过街通道；b、可在连接处设置下沉庭院解决消防问题，但流线设置应利于人流直接进入商场而非直接疏散到地面；c、地铁出站标高在负二层的情况，在流线设计上，必须考虑负二、负一27、均与商场内部直接连通；d、如地下设置两层或一层商业空间的，应考虑地铁人流与每层连通的便捷性，注意通道两侧应尽量保持商铺界面的连续性。通道宽度不应小于6m。从地铁站台至商业之间应设置节点空间。1.2 外部交通动线外部交通动线杭州下沙地铁连接B2B1商场中庭商场中庭商场中庭商场中庭地铁站厅地铁站厅地铁站厅地铁站厅34龙湖商业框架设计导则1.2 外部交通动线外部交通动线北京长楹地铁连接地铁站台地铁站台商场中庭商场中庭地铁地铁/地下过街通道地下过街通道a、应设置商业街联接商场中庭与地铁/地下过街通道；b、可在连接处设置下沉庭院解决消防问题，但流线设置应利于人流直接进入商场而非直接疏散到地面；c、地铁出28、站标高在负二层的情况，在流线设计上，必须考虑负二、负一均与商场内部直接连通；D、如地下设置两层或一层商业空间的，应考虑地铁人流与每层连通的便捷性，注意通道两侧应尽量保持商铺界面的连续性。通道宽度不应小于6m。从地铁站台至商业之间应设置节点空间。35龙湖商业框架设计导则1.2 外部交通动线外部交通动线北京长楹地铁连接地铁地铁/地下过街通道地下过街通道a、应设置商业街联接商场中庭与地铁/地下过街通道；b、可在连接处设置下沉庭院解决消防问题，但流线设置应利于人流直接进入商场而非直接疏散到地面；c、地铁出站标高在负二层的情况，在流线设计上，必须考虑负二、负一均与商场内部直接连通；D、如地下设置两层或一29、层商业空间的，应考虑地铁人流与每层连通的便捷性，注意通道两侧应尽量保持商铺界面的连续性。通道宽度不应小于6m。从地铁站台至商业之间应设置节点空间。36龙湖商业框架设计导则地铁地铁/地下过街通道地下过街通道d、地铁出口与商场有一定距离的情况，宜设置地下连通道（通道两边设铺如无法设铺，须设广告灯箱），尽量保持通道两侧商业氛围的连续性；e、城市中远期地铁规划在商场附近设站的情况，在商场设计时必须考虑连通地铁的可能性；f、地铁与商业衔接口，顶部尽量设玻璃钢构自然采光，以增强空间舒适度与商业氛围。1.2 外部交通动线外部交通动线重庆后工地铁连接170m16m6m37龙湖商业框架设计导则轻轨轻轨a、设置天30、桥直接连通轻轨出站口与商场的二层或三层（高度适宜楼层）；过街天桥过街天桥a、商场跨市政道路或内部道路的情况，需设置封闭的天桥将道路两侧二层或三层以上的部分连通（视城市管理规定）；b、过街天桥的宽度不小于12m（除通道外，两侧或单侧设商铺），天桥两端头的相邻店铺应预留餐饮条件，为连廊上运营后的餐饮外摆区服务；1.2 外部交通动线外部交通动线16m80m北京长楹济南恒隆38龙湖商业框架设计导则竖向竖向a、商场室内与室外场地之间平进平出，避免上下楼梯或台阶，室内外高差用找坡解决；如标高差异大，实际操作中，可采用多首层方式。b、商场内部需满足无障碍要求，不得出现台阶；c、建筑形态有B1、B2等地下商业31、楼层设计的，应在街角、轨道交通衔接点、主入口附近设计下沉式广场；D、下沉庭院内设自动扶梯、踏步和垂直景观小品等，应避免对主入口开门及首层店铺开门的影响；E、如下沉广场，应注意避免首层对人流进出的阻断；1.3 竖向竖向北京常营下沉庭院39龙湖商业框架设计导则柱网柱网a、柱网可采用8.18.4m或10.410.6m结合的方案，视项目定位档次和体量而定，建议总建面15万的项目应采用4个停车位宽度的柱网(即10.4-10.6m)；总建面15万的项目应采用3个停车位宽度的柱网(即8.1-8.4m)，垂直于内街的进深方向柱网以结构的合理性和停车库效率为主；垂直于内街方向的柱网宽度：柱宽+4个停车位 X 232、.4m（停车位宽度）；城市对停车位宽度有不同于国标的情况，以能通过报建的要求为准；b、平行于内街方向的柱网：满足地库停车最高效的柱网布局方式，同时满足商业业态最低柱网要求；c、如项目未来考虑档次升级，可优先选择大柱网，保留未来弹性空间的设计可能；结构柱网结构柱网84008400840040龙湖商业框架设计导则地上标准地上标准a、1F结构层高：5.66.0m，净高：4.0mb、2F及以上结构层高：5.15.4m，净高：3.5m 层高层高/净高要求净高要求地下地下a、地下根据业态、车库、地铁连接高度确定；b、超市要求：结构层高:5.4m，净高：3.53.7m（超市灯带下）；c、如地下商业层考虑双层33、停车，应按照满足停车规范的最小净高设定结构层高；d、地下车库单层停车的净高高不小于2.2m，小货车通行净高2.8m，中型货车通行净高3.6m，如垃圾转运站设置在地库，应满足当地市政垃圾车的通过要求；特殊业态要求特殊业态要求a、冰场、儿童职场、电影院等特殊业态净高，在经济的情况下满足租户要求，详见主力店模块；b、如有冰场下方净高不满足该业态净高需求，可考虑将冰场租赁区域楼板整体抬高，冰面局部再按要求下降41龙湖商业框架设计导则餐饮条件预留餐饮条件预留餐饮条件预留餐饮条件预留a、餐饮落位面积占比：2025%（餐饮租赁面积/总租赁面积）b、餐饮预留条件的面积及位置，应按照招商和技术负责人提供的餐饮平34、面落位图预留；c、主力百货店可在底层与顶层预留餐饮条件，具体位置及面积由招商、运营、技术中心沟通；d、电影院的售票大厅应预留一处上下水条件；e、儿童职场应结合商家的集中就餐区要求预留餐饮条件（详见主力店-儿童职场模块）；f、商业裙房上方出现塔楼的情况，应将塔楼其中的(商业)屋面层预留为商业业态，并预留餐饮条件；KTV42龙湖商业框架设计导则商业配套用房商业配套用房商运用房（含招商、运营、推广）：按照商运用房（含招商、运营、推广）：按照8/人预留，需设置在商业价值低的高楼层人预留，需设置在商业价值低的高楼层a、规模810万，20人左右，160净使用面积；b、规模810万，20人左右，160净使用35、面积；c、规模1015万，25人左右，200净使用面积；物管用房（以物管用房（以10万规模为例）万规模为例）a、客服接待用房300，结合商运用房设置在商业价值较低的位置，面积较固定；b、保安、保洁用房及库房400，设置在地下层，面积随规模增大成比例增加；c、保安宿舍400，有自然采光或新风系统，面积随规模增大成比例增加员工餐厅员工餐厅a、300400一处，设置卫生间、饮水机、微波炉等用餐必备条件，不设厨房；b当商业总长度超过500米时，可分设2处，每处面积200；43龙湖商业框架设计导则楼层设置原则楼层设置原则a、地上：商场地上部分不超过5层，局部可突破，但须8F；其中5F的单层商业面积，占商36、业建筑总投影面积须15%；b、地下：商业经营部分只设B1层，有地铁联接的，可增设B2层商业，地下各层均需有主力店或有目的性消费的次主力店带动；c、地下部分（含车库）尽量不做B3、B4层，以控制开挖成本；2.4 楼层设置原则楼层设置原则杭州下沙高楼层商业44龙湖商业框架设计导则整体得房率（地上地下部分）整体得房率（地上地下部分）a、整体得房率：62%（含主力百货店）b、整体得房率：60%（不含主力百货店）c、详见附件龙湖商业租赁面积计算准则2.5 得房率得房率45龙湖商业框架设计导则内街尺度内街尺度a、原则采用4m(走廊通道)+6m(中空)+4m(走廊通道)要求，走廊通道净宽控制3.74m，中空37、以6m宽为主，局部可适当加宽；b、内街轴线宽度=1/2柱宽+0.3m装修厚度+4.0m走廊+6.0m中空+4.0m走廊+0.3m装修厚度+1/2柱宽；C、中空的最底层店铺应后退上一层走廊栏板距离1.0-1.5m，满足机电管线安装要求，节点中庭底层周边的店铺界面应与挑空的投影线预留33.5米的通过宽度。2.6 内街尺度内街尺度内街尺度（轴线）内街尺度（剖面）46龙湖商业框架设计导则中庭要求中庭要求a、在保证综合得房率的情况下，局部中庭尺寸可适当放大，为今后商场推广、活动预留空间，；应设置23个节点中庭，其中主中庭面积宜在500600，宜在首层，须有自然采光；次中庭面积宜在200350；b、但中庭38、的中空部分尺度最大控制在1214米宽*2124米长；c、主中庭应在F1设置楼板作为推广活动场地，同时应避免在此设置B1F1或F1F2的扶梯及任何观光梯，以保持场地的完整适用性，次中庭可设置各层盘旋扶梯；d、主次中庭附近应设置2部的垂直客梯；2.7 中庭尺度中庭尺度成都万象城主中庭次中庭47龙湖商业框架设计导则位置位置a、两组客梯（含普通客梯与观光电梯）水平距离60m(目的性消费的区域除外）。垂直电梯可考虑在中庭的一侧；观光电梯可采用全玻璃式，观光电梯须带夜间灯饰效果；b、停车场内任意停车点位到最近的客梯（含客梯与观光电梯）的距离50m；2.8 客梯客梯&观光梯观光梯参数及要求参数及要求a、提升39、速度为：观光梯1m/s,客梯1.5m/s；b、客梯&观光电梯 门套需设置三维立体光幕，带防夹功能；具备五方通话功能；c、客梯和观光电梯内装须选择中高端产品，建议结合室内设计统一考虑材质（观光电梯）；客梯和观光电梯需有无障碍扶手设计；d、客梯、观光电梯容量选择：客梯1.6T/台，观光梯1.35T/台；e、客梯或观光电梯并排2台，需有群控功能；f、观光电梯外周边或底部宜有灯具装饰；观光电梯井道需有美化装饰或处理-以避免观光电梯周边视觉效果差；48龙湖商业框架设计导则布置原则布置原则a、应有利于将客流来向引导至价值较低的地下层和高楼层；b、应将客流引向动线端头和次动线等不利位置；c、应将客流均匀引向40、主动线挑空的两侧走道；d、应与垂直客梯结合布置，均匀服务于车库与首层的客流；成都万象城平面/剖面2.9 扶梯扶梯49龙湖商业框架设计导则重庆后工螺旋式布局2.9 扶梯扶梯扶梯形式扶梯形式a、首选螺旋式扶梯布局；b、布置原则应带动所有楼层的有条件采用间接飞天梯形成快速动线和空间记忆点，不采用跨层扶梯；c、不能布置螺旋式扶梯的位置布置平行式扶梯；d、如下位置可布置剪刀式扶梯：百货内部；连接商业与车库之间，高楼层之间，专为解决高楼层的快速垂直交通；50龙湖商业框架设计导则d 案例：杭州下沙剪刀扶梯2.9 扶梯扶梯扶梯形式扶梯形式a、首选螺旋式扶梯布局；b、布置原则应带动所有楼层的有条件采用间接飞天梯41、形成快速动线和空间记忆点，不采用跨层扶梯；c、不能布置螺旋式扶梯的位置布置平行式扶梯；d、如下位置可布置剪刀式扶梯：百货内部；连接商业与车库之间，高楼层之间，专为解决高楼层的快速垂直交通；51龙湖商业框架设计导则设置位置及间距设置位置及间距a、在主要节点中庭空间布置扶梯，两个中庭空间间约80120m；b、在两个主要节点中庭之间，利用带型挑空布置组间接飞天扶梯；2.9 扶梯扶梯成都五块石扶梯设置100m120m52龙湖商业框架设计导则设备参数和要求设备参数和要求a、扶梯，选择30度提升角，1000mm宽扶梯；提升速度0.5m/s；扶梯上下承台，(扣除扶梯踏板后的)转弯半径应2m；b、扶梯桁架侧面42、和底板，可采用不锈钢拉丝面板，或结合精装方案而定；2.9 扶梯扶梯53龙湖商业框架设计导则设置位置设置位置a、超市内部（超市跨两层的情况）、超市到车库须设置；b、地下超市到地面不设；2.10 板梯板梯设备参数和要求设备参数和要求a、设备参数和要求：选择12度提升角，1000mm宽，提升速度0.5m/s；人行道上下承台，(扣除扶梯踏板后的)转弯半径应2.5m；54龙湖商业框架设计导则位置原则位置原则a、沿商场内街线性方向，每80120m设置一对货梯；b、超市、百货的货梯需与专卖店区分开设置；c、尽量布置在餐饮区附近；2.11 货梯货梯杭州下沙货梯设置设备参数和要求设备参数和要求a、货梯提升速度选43、择范围1.0-1.5m/s，建议选择1.0m/s55龙湖商业框架设计导则卸货平台卸货平台a、购物中心卸货平台：需要配置小型货车进出，每处卸货电梯可同时容纳2台货车同时卸货；卸货平台深度宜达3-4m，高度0.6m；宽度按2台小型货车车宽计算，净高需满足2.8m；b、超市专用卸货平台：提供1台大型集装箱式平台和卸货区+2台中型货车卸货区；卸货承台深度按4-6米计；卸货区面积选择：100150，在室内或带雨棚；(北方区须有可封闭的室内或半室内区域）C、主力百货店卸货平台：要求同购物中心卸货平台杭州下沙超市卸货区设置卸货平台卸货平台56龙湖商业框架设计导则车位配比车位配比a、车位配比：1-1.2个/144、00(商业地上+地下建筑面积)；b、如当地车位配建标准低于上述要求时，可综合利用结合的办公、酒店、SOHO小户型等业态的停车数量，错峰满足商场的停车需求；c、不同业态之间的停车管理应合理有效的分开；2.13 车位配比车位配比57龙湖商业框架设计导则卫生间a、首层应在商业价值较低的区位设置1处卫生间，便器数量减少比例50%；b、标准层卫生间服务半径应100M，至少设置2处；c、停车场卫生间：与地上卫生间位置尽量对应，每层设置12处，便器数量按照每间2个；d、购物中心的公用卫生间需要降板0.350.4m，避免蹲便器位置出现踏步；卫生间卫生间58龙湖商业框架设计导则采光天窗a、高度要求：玻璃天窗的净45、高应高于裙房顶层装饰完成面23m；b、遮阳要求：采光天窗应考虑设置电动遮阳帘；c、推广荷载：由商业推广部确认吊装点位及荷载；采光天窗要求采光天窗要求后工一期剖面59龙湖商业框架设计导则屋面利用a、屋顶花园应成为商业的户外体验场所，为同层的餐饮、娱乐提升商业价值；b、结合室内中庭设置通往屋顶花园的垂直客梯和自动扶梯；c、设置于屋顶层的大型餐饮业态应配置独立运行的垂直交通；d、结合屋顶花园的大餐饮应设置独立垂直交通；e、如购物中心连接塔楼，应注意塔楼与屋面结合层的标高与屋顶景观完成面的高差；屋面利用屋面利用后工一期自动扶梯垂直客梯塔楼与屋面花园出入口60龙湖商业框架设计导则屋面利用f、屋面花园设备46、布局要点:1、大型设备应尽量集中布置，在设备布置区域周边用景观墙，绿化等进行美化处理。2、无法集中布置的设备，可采取竖向布置的办法，减少占用屋面面积，使其成为景观的一部分；g、塔楼与裙房结合的楼层，建议持有，如需销售，其赠送的屋面花园的面积及界限要与商运公司共同确认；屋面利用屋面利用后工一期61龙湖商业框架设计导则立面风格定位立面风格定位a、经典；b、龙湖各地区公司统一，重点项目应结合定位个别研究（如上海虹桥）；c、宽幅的档次及与业态需求的匹配度；d、满足当前定位及日后档次升级的需要；2.14 立面立面62龙湖商业框架设计导则立面材料立面材料a、石材：提升立面档次；石材划分应规则、整齐、简单，47、减少挂件用量；b、金属（雨棚、窗框、广告框、石材收边线条等）：精致、精细度；c、玻璃（橱窗、入口玻璃幕墙）：L1L2/及主出入口用通透玻璃，设置橱窗，营造商业氛围，其他部分用镀膜玻璃；d、百叶（女儿墙、进排风口、石材收边等）：功能性、精细度；e、广告灯箱：强调立面推广收益；广告位面积占总外墙面积比例：15%，主要展示面应增高比例不小于30%；2.14 立面立面63龙湖商业框架设计导则商场立面与塔楼立面处理关系商场立面与塔楼立面处理关系a、塔楼位于主沿街面的情况，应避免塔楼竖向线条切断商业裙房，应保持商场部分的立面完整性；b、塔楼位于背街或后街情况，可突出塔楼的立面完整性；2.14 立面立面成都48、五块石立面过程方案64龙湖商业框架设计导则商场立面与塔楼立面处理关系商场立面与塔楼立面处理关系a、塔楼位于主沿街面的情况，应避免塔楼竖向线条切断商业裙房，应保持商场部分的立面完整性；b、塔楼位于背街或后街情况，可突出塔楼的立面完整性；2.14 立面立面重庆后工 塔楼立面65龙湖商业框架设计导则立面雨棚设置立面雨棚设置a、主次入口雨棚，高度设置在一层顶板，主要起挡雨和入口提示作用；b、沿街店铺的雨棚，高度设置在二层顶板，出挑深度约1200mm；c、出租车停靠站、公交站点、自行车租赁处等雨棚，以考虑遮雨功能为主，设计应轻盈，较少对商业立面的遮挡；2.14 立面立面66龙湖商业框架设计导则立面雨棚设49、置立面雨棚设置a、主次入口雨棚，高度设置在一层顶板，主要起挡雨和入口提示作用；b、沿街雨棚，高度设置在二层顶板，出挑深度约1200mm，如首层为直接对外开门的店铺，需适当增加深度，以满足该业态的防雨要求；c、出租车停靠站、公交站点、自行车租赁处等雨棚，以考虑遮雨功能为主，设计应轻盈，较少对商业立面的遮挡；2.14 立面立面1200mm67龙湖商业框架设计导则立面广告灯箱立面广告灯箱a、室外灯箱安放位置：宜在3F及3F以上；1F、2F以橱窗为主，以增强视觉效果和夜景商业氛围；广告灯箱高宽比建议尺寸不小于16:9；广告采用内打灯、外挂式；b、LED广告屏幕位于城市道路交叉口面，或主干道的抢眼位置(设置面向人和车的来源方向)，结合立面设计面积尽可能大；c、室外停车场区域、及地下/或屋顶停车场与商场衔接口显眼位置，可设置局部的广告灯箱位；D、结合立面设计要求，可设置品牌LOGO墙，2.14 立面立面