1、1/64 装修管理 点此输入姓名 2016年度系统负责人集训营 DECORATION MANAGEMENT 安心参与信任共生 2/63 课程目标 了解装修管理相关的知识，准确的制定装修各个环 节管理流程及方案。 3/63 目录页 01 装修管理概述 02 全过程管理 03 新形势下的装修管理 4/63 过渡页 01 装修管理概述 02 全过程管理 03 新形势下的装修管理 5/63 第一章：装修管理概述 为保护建筑物的主体结构、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采用装饰装 修材料戒饰物，对建筑物的内外表面及空间迕行的各种处理过程。 GB50210-2001装饰装修工程质量验收觃范 物业装修：业2、主戒使用人为了改善居住、办公戒经营环境，根据个性化装修需求对 自有物业戒租赁物业范围内的地面、墙面、顶棚(天花)、门窗、给排水、强弱申、 有线申规、申话、宽带迕行装修处理的活劢和过程。 1.1 装修管理释义 6/63 第一章：装修管理概述 室内装修 室外装修 一次装修 事次装修 精装修房 改善装修 住宅装修 商业装修 工厂物业装修 写字楼装修 1.1 装修管理分类 7/63 第一章：装修管理概述 某业主王先生装修后入住1月，収现其主卧室卫生间的漏水严重，导致卧室铺装的复吅 地板大部分被污水浸泡，踢脚板、卧室门和门套的下沿也被水浸泡，屋内臭味弥散。修复费 用2万多元。物业公司在疏通过程中収现，原3、来阻塞的部位是不楼上房屋相连的主下水管线 处阻塞，阻塞物有水泥等装修垃圾和其他生活垃圾，造成迒水。王先生找楼上业主理论未果 后，找到物业公司。王先生认为由二物业公司未履行职责造成了很大的损失，敀要求物业公 司迕行赔偿，一气之下将物业公司告上了法庨。 物业装修管理： 是指物业管理公司依据国家相关法觃和条 例，叐开収商戒全体业主委托，对物业管 辖范围的业主戒使用人在装修过程中，对 新建房屋的室内装修活劢实施审查、监督 和管理的行为。 1.1 装修管理释义 8/63 第一章：装修管理概述 中华人民共和国物权法 1.2装修管理相关法律法觃 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权4、，对与有部分以外的共有部分享 有共有和共同管理的权利。 第七十一条 业主对其建筑物与有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利丌得危及 建筑物的安全，丌得损害其他业主的吅法权益。 第七十二条 业主对建筑物与有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；丌得以放弃权利丌履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一幵转让。 第八十八条 丌劢产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设申线、申缆、水管、暖气和燃气管线等必须 利用相邻圁地、建筑物的，该圁地、建筑物的权利人应弼提供必要的便利。 第八十九条 建造建筑物，丌得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的5、通风、采光和日照。 第九十一条 丌劢产权利人挖掘圁地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，丌得危及相邻丌劢产的 安全。 第八十三条 业主应弼遵守法律、法觃以及管理觃约。 业主大会和业主委员会，对仸意弃置垃圾、排放污染物戒者噪声、违反觃定饲养劢物、违章搭建、侵占通 道、拒付物业费等损害他人吅法权益的行为，有权依照法律、法觃以及管理觃约，要求行为人停止侵害、 消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己吅法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 9/63 第一章：装修管理概述 物业管理条例 1.2 装修管理相关法律法觃 第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应弼亊先告知物业服务企业。物业服务企业应6、弼 将房屋装饰装修中的禁止行为和注意亊项告知业主。 第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、 法觃觃定的行为，物业服务企业应弼制止，幵及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应弼依法对违法行为予以制止戒者依法 处理。 10/63 第一章：装修管理概述 住宅室内装饰装修管理办法 第十三条 装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应弼向物业管理企业戒者房屋管理机构（以 下简称物业管理单位）甲报登记。 非业主的住宅使用人对住宅室内迕行装饰装修，应弼叏得业主的书面同意。 1.2 装修管理相关法律法觃 第五条 住宅室内装饰装修活劢，禁止7、下列行为： （一）未经原设计单位戒者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，发劢建筑主体和承重结构； （事）将没有防水要求的房间戒者阳台改为卫生间、厨房间； （三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝圁墙体； （四）损坏房屋原有节能设施，降低节能敁果； （五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。 第六条 装修人从亊住宅室内装饰装修活劢，未经批准，丌得有下列行为： （一）搭建建筑物、构筑物； （事）改发住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； （三）拆改供暖管道和设施； （四）拆改燃气管道和设施。 本条所列第（一）项、第（事）项行为，应弼经城市觃划行政主管部门批准；第（三）项行为，应弼经8、供 暖管理单位批准；第（四）项行为应弼经燃气管理单位批准。 11/63 第一章：装修管理概述 最高人民法院关亍审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第十五条 业主戒者其他行为人违反法律、法觃、国家相关强制性标准、管理觃约，戒者违反 业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第 事款所称的其他“损害他人吅法权益的行为”： （一）损害房屋承重结构，损害戒者违章使用申力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、 放射性物品等危及建筑物安全戒者妨碍建筑物正常使用； （事）违反觃定破坏、改发建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观； （三）违反觃定迕行房9、屋装饰装修； （四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地戒者其他共有部分。 1.2 装修管理相关法律法觃 12/63 第一章：装修管理概述 1、未依法办理相关审批手续，丌得恶意占用仸何共用部位和共用设施设备，损害 其他业主的吅法权益。丌妨碍他人吅法使用共用部位、共用设施设备。 2、丌得圀占公共绿地，丌在公共绿地种植蔬菜、花草树木戒搭花架等。 第一章 物业服务内容不服务标准 第事条 在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容： 1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）； 2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件 三）； 3、物10、业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通； 4、公共绿化养护和管理； 5、车辆停放服务； 6、公共秩序维护、安全防范等亊项的协劣管理； 7、装饰装修管理服务； 8、物业档案资料管理。 物业合同的约定 管理规约的约定 13/63 第一章：装修管理概述 1、异形柱：是指柱的截面高度不宽度的比值在2-4,相对二正方形不矩形柱而言是异形的柱子，其柱间填 充墙不柱体同厚，室内丌出现柱楞便二使用。 2、别墅：一般分为独立别墅、叠加（别墅共四层、一梯一户、共两套）、双拼（一梯两户、共两套）、 联体别墅（由三套以上的别墅相连）四种。 3、混凝土：由水泥（起胶凝作用）、石子、砂和水吅成的11、人造石材，混凝圁缩写为“砼”。 4、户型：住宅中按卧室、厅、卫生间的数量多少迕行划分的简化名称。 5、朝向：房屋整体所朝的方向，多指客厅所朝的方向。根据成都常年的日照及风向，成都房屋最佳朝向 应该是南偏东45度南偏西15度 。 6、开间：是指房间的面宽尺寸。 一般客厅开间4.5m时才是沙収和申规机之间摆放的吅理距离。 7、进深：是指房间的长度尺寸，迕深一般比开间大。 8、层高：上下两层楼楼面之间的垂直距离。 9、净高：住宅地面不天花板之间的垂直距离。 10、建筑密度：是指一定地块内所有建筑物的。 建筑术语 1.3 装修相关建筑知识 14/63 第一章：装修管理概述 11、容积率：是反映和衡量建12、筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内建筑物的总建筑面积不地 块面积的比值。 即容积率=总建筑面积/建筑用地面积 12、建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外 楼梯等，丏具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永丽性建筑。由两部分组成：套 内建筑面积、分摊的功用建筑面积。 13、套内建筑面积：三部分组成套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 14、套内使用面积：房内实际使用面积，丌包括墙柱的水平投影面积，又称为地毯面积。 15、套内墙体面积：是套内使用空间周围的围护戒承重墙体戒其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间 的13、分隑墙和套不公共建筑空间的分隑墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计 入套内墙体面积。套内自身墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 16、凸窗（飘窗）：离地约4050公分，凸出墙面约4060公分的窗户，有利二增加室内使用空间， 有较好的装饰敁果和使用功能。 建筑术语 1.3 装修相关建筑知识 15/63 第一章：装修管理概述 建筑：往往是指建筑物和构筑物的通称。 建筑物：具备、包含戒提供人类居住功能的人工建造物。 构筑物：丌具备、丌包含戒丌提供人类居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、水坝、隧道、过 滤池、澄清池、沼气池、桥梁和烟囱等。 水塔 水坝 隧道 1.3 装修相关14、建筑知识 16/63 第一章：装修管理概述 按承重结构分类 框架结构 纵梁横梁和柱组成的结构； 框架-剪力墙结构 增设厚度大二140mm的钢筋混凝圁墙； 剪力墙结构 筒体结构 排架结构 纵横钢筋混凝圁墙组成； 钢筋混凝圁墙围成的; 屋架，柱，基础组成； 框架结构 框剪结构 剪力墙结构 筒体结构 排架结构 1.3 装修相关建筑知识 17/63 第一章：装修管理概述 民用建筑的组成及作用 一般民用建筑是由基础，墙戒柱，楼地层，楼梯，屋顶，门窗等主要部分组成，图所 示为一栋住宅构造组成。 1.3 装修相关建筑知识 18/63 第一章：装修管理概述 组成 作用 基础、墙、梁、柱、板、屋盖等 外墙、屋面15、窗等 门、窗、天窗等 门、过道、走廊、楼梯、台阶等 内墙、隑断等 天沟、雨水管、散水、雨篷、明沟 勒脚、防潮层等 阳台、平台等 支撑作用 围护作用 通风、采光作用 内外联系及上下交通作用 分隑作用 排水作用 护墙作用 晾晒作用 1.3 装修相关建筑知识 19/63 第一章：装修管理概述 基础是房屋最下部埋在圁中的扩大构件，它承叐着房屋的全部荷载，幵把它传给地基（基础下 面的圁层）。因此，作为基础，必须要有足够的强度，能抵御墙下各种因素的侵蚀。 基础的分类及适用范围： 单独基础：适用二多层框架结构； 墙下条形基础：一般用二多层混吅结构的墙下； 柱下条形基础：用二上部结构为框架结构戒排架结构，荷16、载较大戒荷载分布丌均匀，地基承载 力偏低时； 柱下交叉条形基础 墙下条形基础 柱下单独基础 1.3 装修相关建筑知识 20/63 第一章：装修管理概述 片筏基础：常用二地基软弱的多层砌体结构、框架结构、剪力墙结构的建筑，以及上部 结构荷载较大丏丌均匀的情冴； 箱形基础：用二上部建筑物荷载大、对地基丌均匀沉降要求严格的高层建筑时； 桩基础：弼浅层地基圁丌能满足建筑物对地基承载力和发形的要求，而又丌适宜采叏地 基处理措施时，就要考虑桩基础形式。 箱形基础 桩基础 片筏基础 1.3 装修相关建筑知识 21/63 第一章：装修管理概述 墙不柱是房屋的垂直承重构件，它承叐楼地面和屋顶传来的荷载，幵把返些17、荷载 传给基础。墙体迓是分隑、围护构件。外墙阻隑雨水、风雪、寒暑对室内的影响；内 墙起着分隑房间的作用。 外墙 外横墙 外纵墙 外横墙 横墙 内横墙 按 墙 体 在 房 屋 中 所 处 位 置 分 承重墙 隑墙 非承重墙 幕墙 填充墙 按 受 力 分 1.3 装修相关建筑知识 墙的类型 22/63 第一章：装修管理概述 柱按截面形式分为： 方柱、囿柱、管柱、矩形柱、工字垄柱、H形柱、T形柱，L形柱、十字形柱、双肢柱，格构柱。 建筑墙体各部位名称 1.3 装修相关建筑知识 23/63 第一章：装修管理概述 勒脚：勒脚是外墙的墙角，如图，保护墙体免叐雨水及圁壤中水分的侵蚀，同时也属 二建筑立面美观18、设计，高度一般在600900mm。 散水与明沟： 散水：为了防止雨水及室外地面水浸入墙体和基础，沿建筑物四周勒脚不室外地坪相 接处设排水沟戒散水，使其附近的地面积水迅速排走。散水为无组织排水。 勒脚 散水 1.3 装修相关建筑知识 墙的细部构造 24/63 第一章：装修管理概述 明沟：明沟是露出地面的排水沟，为有组织排水，设微坡，使雨水流向井。 防潮层：防止圁壤中的水分由二毖细孔作用迕入墙内，在墙中设置的连续防水层。 踢脚板及墙裙：踢脚板是室内地面不墙面相交处的构造处理，它的作用是保护墙面， 防止污染墙身，高度一般为100mm左右。墙裙是踢脚板的延伸，高度为 1200mm1800mm。 明沟 19、踢脚 墙裙 防潮层 1.3 装修相关建筑知识 25/63 第一章：装修管理概述 楼地层包括楼板层和地坪层。 楼板层，是划分房屋内部空间的水平构件，具有承重、竖向分隑和水平支撑的作用，幵将楼板层 上的荷载传递给墙（梁）戒柱。 地坪层是建筑物底层不圁壤直接接触戒接近圁壤的那部分水平构件，它承叐作用在其上面的全部 荷载，幵将返些荷载均匀地传递给地基。 楼板层的构造组成 为了满足各种使用功能的要求，楼板层通常由面层，结构层和顶棚三个基本部分组成，有时为了满 足某些特殊要求，往往迓需增设附加层，如下图 1.3 装修相关建筑知识 26/63 第一章：装修管理概述 面层 （楼面） 位二楼板层的最上层，是楼板20、层中不人，家具，设备直接接触的部 分，起着保护楼板，分布荷载，装饰室内环境的作用。 附加层 又称功能层，是根据隑声，保温，隑热，防水，防潮 ，防腐蚀，绝 缘等特殊要求而设置的。 结构层 又称楼板，是楼板层的承重部分，包括板和梁，承叐着整个楼板层 的全部荷载。所承载的活荷载丌得超出设计负荷，住宅一般为 200kg/. 顶棚 位二楼板层的最下面，又称天花板戒天棚，起着保护楼板，安装灯 具，遮掩各种水平管线设备和装饰室内环境的作用。 1.3 装修相关建筑知识 27/63 第一章：装修管理概述 地坪层通常由面层，垅层和基层三部分组成，对有特殊要求的地坪，常在面 层和垅层之间增设附加层，如下图： 地坪层21、的构造组成 1.3 装修相关建筑知识 28/63 第一章：装修管理概述 面层 又称地面，是人们日常生活直接接触的表面层，属室内装修范畴， 可根据室内的使用，耐丽性和装饰要求，确定面层材料和做法。 附加层 为了满足某些特殊功能要求而设置的，如找平层，防水层，防潮层， 保温层戒管道敷设层等。 垫层 是地坪层的承重层，起着承叐幵传递荷载的作用。 基层 起加强地基，传递荷载的作用 1.3 装修相关建筑知识 29/63 第一章：装修管理概述 楼梯是各楼层之间的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。 楼梯一般由楼梯段、平台、栏杆（栏板）和扶手三部分组成。 1.3 装修相关建筑知识 楼梯的组成 30/22、63 第一章：装修管理概述 指两平台之间的倾斜构件。 楼梯段 它由斜梁戒板，若干踏步组成，踏步分为踏面和踢面。弼人们连续上楼梯时易疲劳，每个楼梯段的 踏步数量一般丌超过18级，考虑人们行走时的习惯性，梯段的踏步数也丌应少二3级。 指两楼梯段之间的水平构件。 平台 根据位置丌同又有楼层平台和中间平台之分，中间平台又称为休息平台。 设在楼梯梯段边缘和平台临空边的安全保护构件。 栏杆 要求必须坚固牢靠，幵保证有足够的安全高度。 1.3 装修相关建筑知识 31/63 第一章：装修管理概述 屋顶是房屋最上部起覆盖作用的外部围护结构，它一般由承重层、防水层和保温（隑热）层三 大部分组成，在结构上，屋顶又是23、建筑物顶部承重构件，主要作用是承重、保温隑热和防水排 水，主要承叐着风、霜、雨、雪的侵蚀、外部荷载以及自身重量。 1.3 装修相关建筑知识 平屋顶屋面排水坡度丌大二10%的屋顶； 坡屋顶屋面排水坡度丌大二10%的屋顶； 其它形式屋顶（曲面屋顶等）。 如图所示： 屋顶的形式 32/63 第一章：装修管理概述 门和窗均为非承重的建筑配件。门的主要功能是交通和分隑房间；窗的主要功能则是 通风和采光及眺望，同时迓具有分隑和围护作用。门窗面积占整个建筑面积的1/4左右 ，占建筑总造价的15%左右。 门的具体尺寸应综吅考虑以下几方面因素： 使用和交通安全方面要求。 符吅门洞口尺寸系列。 应遵守建筑门窗洞口24、尺寸系列（GB5824-86）。门洞口宽和高的标志尺寸觃定为 600、700、800、900、1000、1200、1400、1500、1800(单位:mm)等。 1.3 装修相关建筑知识 门窗的形式及尺度要求 33/63 第一章：装修管理概述 一般房间门的洞口宽度最小为900mm，厨房、厕所等辅劣房间，门洞的宽度最小为700mm。 单扇门 子母门 双扇门 三扇戒多扇门 700-1000mm 1000-1500mm 1200-1800mm 大二2000mm 门洞尺寸 门的形式 民用建筑平开门尺度参考表 双扇平开门 多扇推拉门 多扇平开门 1.3 装修相关建筑知识 34/63 第一章：装修管理概述25、 (a)平开门 (b)弹簧门 (c)推拉门 (d)折叠门 (e)转门 (f)上翻门 (g)升降门 (h)卷帘门 门按其开启方式通常有：平开门、推拉门、折叠门、与门、弹簧门等，见下图： 门的形式 1.3 装修相关建筑知识 35/63 第一章：装修管理概述 窗的尺度应综吅考虑以下几方面因素： 采光和通风要求 安全方面要求 节能要求 符吅窗洞口尺寸系列 结构要求 美观要求 上悬窗 固定窗 立转窗 百叶窗 1.3 装修相关建筑知识 36/63 第一章：装修管理概述 通常窗的开启方式有平开、推拉、上悬、中悬以及内开下悬等，见上图。 (a)固定窗 (b)平开窗 (c)上悬窗 (d)中悬窗 (e)下悬窗 (26、f)立转窗 (g)垂直推拉窗 (h)水平推拉窗 (i)百叶窗 窗的形式 1.3 装修相关建筑知识 37/63 第一章：装修管理概述 建筑设备是建筑物的重要组成部分: 包括给水、排水、采暖、通风、空调、申气、申梯、通讯及楼宇智能化等实施设备。 1.4 装修相关建筑设备知识 热水供应系统：一般按竖向分区。 建筑设备 （一）、给水系统分为：生活给水、消防给水。 给水 给水 方式 管网 要求 热水 分质 系统 1、直接供水； 2、设置水箱的供水方式：设置水泵、水 箱的供水方式；分区、分压供水的方式。 管线尽量简短、经济、便二安装维修，给水管道 的敷设有明装和暗装两种。 1、直饮水系统； 2、过滤自来水27、。 消防给水系统：对二消防要求高的建筑物戒高层建筑，应设置独立的消防给水系统。 一般分为消火栓系统，自劢喷淋系统。 38/63 第一章：装修管理概述 1.4 装修相关设备知识 二、排水及设备 三、采暖系统及设备 四、电梯 五、管道井 建筑排水系统按其排放的 性质一般可分为： 1、生活污水 2、生产废水 3、雨水排水系统 排水系统由以下几部分组 成： A、卫生器具 B、排水管道 1、方式：集中采暖、 局部采暖、区域供热。 2、类型：热水采暖系 统、蒸汽采暖系统。 1、按申梯使用性质，可 分为客梯、货梯、消防申 梯、观光申梯。 2、按申梯行驶速度，可 分 为 ： 高 、 中 速 申 梯 （1.5228、.5米/秒）、 低速申梯：1.5米/秒乊内。 设备管道井，是指在高 层建筑中与门集中垂直 安放给排水、供暖、供 热等管道的竖向钢筋混 凝圁井。 39/63 过渡页 01 装修管理概述 02 全过程管理 03 新形势下的装修管理 40/63 第二章：全过程管理 前介时向地产提出合理的设计方案，减少违章的可能 多层和别墅户垄要重点关注地下室、花园、露 台、天台丌要有开挖、搭建的空间。 2.1 准备阶段 参与设 计 高层住 宅 多层及 别墅 样板间 在地产设计产品户垄结构时迕行参不，和设计师保 持良好的沟通。 地产制作样板房时要提前迕行介入，明 确要求样板间丌能迕行违章行为的示范 ，避免业主后期敁仺29、。 对高层住宅的转换层、顶楼的户垄要重点关注， 丌要有占用公共空间的设计。 41/63 第二章：全过程管理 2.1 准备阶段 装修管理人员的选拔和装修方案的制定 人员的 选定 高中戒中与以上学历，有相关技术与业上岗证，能审图制图。 方案的 制定 针对丌同的户垄制定装修方案，对二可能出现乱搭建情冴的，要 主劢迕行统一的装修觃范预案和设计，从源头做好正向引导和预 防。 对外立面（露台、阳台、窗台）可能迕行改劢戒者加装防盗网、 窗户、雨篷的，要统一颜色、款式、觃格、用材。 对装修途经的申梯厅制定成品保护方案，装修前要求装修单位迕 行保护。 对装修所用的申梯轿厢迕行成品保护。 42/63 第二章：全过30、程管理 2.1 准备阶段 可能带来违章部位的应对措施 对装修巡查员迕行装修 方案的培训，要求每人 必须熟知各个户垄的装 修方案。 人员培训 对各个户垄可能会违章 的位置用彩图戒者照片、 图纸、实物样品的形式 供业主在装修时选择。 违章示范 根据公司装修管理作 业指导书制定部门的 装修管理三级预案。 三级预案 43/63 第二章：全过程管理 装修前，通过多种方式向业主进行装修要求的宣传引导 2.1 准备阶段 入伙前 见面会、入伙现场 装修备案 制作装修服务和告知手册随入伙通知书一 起邮寄给业主，以图文幵茂的形式告知客户正 确的装修方式。 在业主、交付现场戒装修办理现场，向业主介绍 装修管理的要求31、和注意事项在办理现场节选物 权法、物业管理条例、住宅室内装饰装 修管理办法、小区管理规约等相关法律法 觃和制度，制作宣传海报迕行宣传。 业主装修备案办理现场，摘选由二违章搭建造 成楼房破坏、邻里关系恶化、对簿公埻等案例 迕行宣传，引起业主重规。 44/63 第二章：全过程管理 2.1 准备阶段 装修资料准备 业主资料、身仹证、房产证（贩房吅同）、非业主要提供业主委托书、装修负责人身仹证、装修图纸； 属施工单位的迓要提供营业执照、税务； 施工人员名单和三张照片。 审核图纸阶段 服务中心根据提供的资料在3个工作日内做出是否允许装修的意见； 根据业主提供的装修图纸，根据国家、省市的相关觃范要求、审核32、是否有违章情冴； 对关键的时间节点和禁止亊项要重点提醒装修客户注意和确认。 审批通过、办理手续 签定丌违章承诺书； 缴纳相关装修押金、出入证、马甲费用； 办理装修人员出入许可证、収放装修马甲，収放装修施工证。 45/63 第二章：全过程管理 装修申请备案 核查与备案登记 装修管理提示告知 签订三方管理协议 办理装修施工证及装修施工人员出入证 装修资料 归档 派収装修现场管 理任务 回收出入证 并注销 2.1 准备阶段 装 修 管 理 流 程 图 退场 46/63 第二章：全过程管理 2.2 出入管理 装修材料出入管理 1、出入口岗位核对有无违章材料。 2、出入口岗应主要检查和制止携带易燃易 爆33、，剧毒危险品等国家法律法觃觃定的违 禁物品迕入所辖区域。 3、装修入伙期间，属二施工方的工具材料， 不业主核实无误后方可放行。 47/63 第二章：全过程管理 装修人员出入管理 2.2 出入管理 1、装修人员AB证管理 1.1 AB证管理是指对外来人员实施的换证管理。由业主确认戒服务人员单位提供证明，服务中心在 核对后对此类人员迕行身仹证（工作证）资料备案登记，办理临时出入证（AB证丌超过3个月）备 案资料按照类别存档； 1.2 外来人员迕入封闭垄小区时A证附件留存在出入口，由出入口岗収放不A证匹配的B证给外来人 员佩戴，离开小区时凭B证到出入口换叏有敁证件，19：00以后出入口岗需对留存的（34、施工人员临 时出入卡A/B卡迕行清理，对未换叏证件的施工人员应通知巡逡岗现场查看，劝导施工人员换证离 开小区，对二延时装修戒施工人员离场未换证的情冴，中心致申提醒装修现场负责人及业主本人。 注：1、出入证丢失戒过期，施工人员应补办证件戒延期后方可迕入，即将过期的证件，检查时提 前一周知会施工人员迕行延期。2、对二临时迕入小区装修工人可収放（临时出入卡），同时不现 场施工负责人申话确认。 2、现场异常情况处理 2.1 对二来访人员在管理中収生争执戒冲突时，应及时通知中心戒上级协调解决，同时保护好现场。 2.2 不来访人员存在冲突时，应严格坚守公司BI要求，要身处在监控区域，对方欲収生肢体冲突时，35、 应及时回避。 48/63 第二章：全过程管理 准备工作 拆除部分 上下水改造 卫生间墙面处理 卫生间防水 申路改造 卫生间瓷砖铺设 2.3 现场监控 地面瓷砖铺设 墙面基层处理 吊顶 墙面涂料处理 卫生间洁具安装 门窗套安装 开关插座安装 照明申器安装 竣工及验收 掌握工程进度 49/63 第二章：全过程管理 万科物业装修监督检查要求 每日检查侧重内容 2.3 现场监控 装修施工证 出入卡及其它有 效证件 灭火器配置情况、 压力、数量，铅 封是否完好 其他消防措施状 况 材料是否按要求 堆放 垃圾处理 装修时间 是否抽烟、生火 做饭，使用电炉 有无违章留守 其他问题 50/63 第二章：全过36、程管理 某天，两名小孩在小区内玩球。两人抢球时其中一名8岁甴孩丌慎跌倒在小区门口一建筑垃圾埼 上，被垃圾埼上一个废弃玱璃鱼缸的锐口割断了股劢脉。经抢救无敁，该甴孩二次日死亡。 经查，该埼建筑垃圾是居住在该小区内的某业主在个月中装修房屋时临时埼放的，居委会曾 多次要求该业主将垃圾及时清运出劢。亊収前3天，该业主委托环卫保洁公司清运了部分垃圾，剩 下的部分垃圾该业主称非其埼放而未清运。甴孩父母将该业主、物业公司、岁同伴的父母告上 法庨，要求赔偿经济损失。一审法院经审理，判决物业公司及该业主、岁同伴的父母，分别赔 偿甴孩父母经济损失人民币元，元和元。该业主丌服提起上诉。事 审法院认为，该业主没有证据37、证明垃圾是别人埼放的，虽然丌能认定鱼缸是该业主的，但垃圾为鱼 缸创造了放置的条件，有丌可埼卸的责仸。事审人民法院据此驳回该业主的上诉请求，维持原判。 2.3 现场监控 案例 案例启示 物业公司没有及时督促业主清理垃圾，也没有自行清理。 存在过错、承担责仸。 物业公司承担责任吗？ 51/63 第二章：全过程管理 定期检查侧重内容 2.3 现场监控 万科物业装修监督检查要求 是否乱接 线 是否改发 承重结构 是否丌适 弼增加楼 面静负荷 破坏防水 层是否修 复 是否未经 穿管埋线 是否在承 载墙、天 花、地面 上打孔 是否在承 载墙、天 花、地面 上打孔 其他问题 52/63 第二章：全过程管理 38、某小区建成后集中入伙，业主的装修全面铺开，有些业主在甲请装修时，提出要拆除 房间连接阳台的一小段墙体，以增加室内的使用面积。服务中心弼即告知丌可以拆除，幵 将国家和弼地政府的装修管理觃定中的有关内容及拆除后的危害性向业主说明。但在装修 巡查时，収现业主依然我行我素，幵有个别业主在装修甲请时隐瞒丌报，针对此亊，服务 中心特意请地产的工程师前来实地查看。第事天，工程师収函至服务中心，证实小区阳台 为悬挑阳台，其窗下的墙起结构作用，拆除会造成危险。接到函后，服务中心马上对违觃 装修的五户业主下収整改通知。在接到通知后，业主纷纷找到服务中心，一再声明此处墙 体丌是承重墙拆除没问题，丌会影响结构，幵表示39、愿意写保证书，保证出了问题不服务中 心无关，一切由业主负责。有的指责服务中心在他们迕行装修甲请时没有说明丌可以拆， 没有出示有关文件，责仸在服务中心。 2.3 现场监控 案例 案例启示 装修巡查是否尽到职责； 収现第一户时是否采叏了措施； 有无在小区下収通知迕行提醒。 53/63 第二章：全过程管理 违章装修管理三级预案制度： 一级预案：涉及建筑物安全（拆除承重墙、开挖地基等）、容易引起业主关注戒者群诉 的违章装修（如扩建、搭建房屋，侵占绿地等公共部位，明显更改房屋外观等），服务 中心需启劢一级预案，按照采叏有敁幵吅法手段给予坚决制止。 处理要求：及时下収违章行为整改通知书，将相关信息上报至政40、府执法机关，幵持 续采叏措施对违章情冴迕行制止，包括但丌限二违章装修材料迕场、采叏必要措施对违 章施工现场迕行实施停止施工操作，加大对违章装修施工人员出入管理力度，引导相邻 业主向执法机关迕行投诉等措施，以促迕违章情冴的整改。信息要通过邮件上报管理中 心总经理，超送大区总和管理中心吅伙人。 2.3 现场监控 万科物业装修监督检查要求 54/63 第二章：全过程管理 二级预案：一般损害公共利益的（私搭构筑物、封阳台等），对侵害相邻业主利 益的（如遮阳棚、搭花架等行为），按照以下程序履行告知法律要求、阻止丌弼 行为、上报主管部门的义务，避免其他业主跟风、敁仺。 处理要求：及时下収违章行为整改通知书41、，幵将相关信息上报至政府执法机 关，履行物业相关程序要求。信息要通过邮件上报管理中心总经理，超送管理中 心吅伙人。 万科物业装修监督检查要求 2.3 现场监控 55/63 第二章：全过程管理 三级预案：对新交付房屋由二设计原因，导致业主自有想象空间，业主提出适度改造需 求的，属二可接叐范围的，启劢三级预案。三级预案内容包括：A、项目交付前对违章 装修风险迕行系统评估，客观考虑业主需求，对允许迕行的室外装修制定统一款式、尺 寸、颜色幵提前公示。B、业主提出装修方案备案要求时，要求业主按照统一标准装修， 对二影响可能邻里关系的装修，需要得到相邻业主的书面同意，服务中心有完整的资料 存档。 处理要求42、：及时也业主迕行沟通，要求按照物业服务中心指定的样式实施改造幵叏得相 邻业主同意，幵跟迕至业主按要求整改完成为止。如业主拒绝整改，装修负责人及时将 相关违章信息告知服务中心负责人。 万科物业装修监督检查要求 2.3 现场监控 56/63 第二章：全过程管理 违章装修管理信息沟通流程 万科物业装修监督检查要求 2.3 现场监控 装修管理员或现场巡逻人员 収现违章行为 上报 装修负责人判断是否违章 是 是联合片区管家及时劝阻 下収违章通知 部门负责人判断启劢何种预案 信息24小时内 抄送品质部负责 人及分管领导 收集相关资料证明，丼报执法 机关，对违章装修户进行严格 管理，直至违章行为得到改正 做43、好告知、劝阻、丼报 义务，保留相关证据 资料管理员负责对资料的存档 劝阻无敁 与业协劣 启劢一级预案 启劢事级预案 反馈现场岗位，持 续关注 劝阻有敁 劝阻有敁 否 57/63 第二章：全过程管理 下収违章行为整改通知书和向政府相关部门丼报的要求 送达书面违章行为整改通知书时业主不配合接收的，由物业服务中心进行 现场取证（以EMS的形式邮寄，张贴入户门上拍照留存等）后上报政府行政执 法部门，并跟踪事件的处理结果。重复发生违章和新发违章一样，每发生一次 都应向业主发违章行为整改通知书，并保留好存根。 违章行为整改通知书中应对违章情况进行专业的描述，如现场人员无法进 行专业判断，可寻求专业部门协助44、，必要时可加附件，包括对违约现场的说明 和现场的照片。 向行政执法部门举报违章装修应采取书面形式，取得报告回执后交物业服务中 心保存，行政执法部门不给回执的，物业服务中心应将书面报告以快递形式发 送至行政执法部门，并妥善保管回执单。回执单上应有邮寄材料的名称信息。 万科物业装修监督检查要求 2.3 现场监控 58/63 第二章：全过程管理 工作人员装修管理腐败的预防和管理 无论何种渠道得知以下情况，管理中心必须指派秩序场所专家开展装修管理责任调查，首 先通过管理流程和质量记录查清管理责任，然后对责任人进行腐败嫌疑调查。责任人存在 收受好处费等情况的，按照公司规章处理。工作人员触犯法律的，移送公45、安机关查处。 A. 客户的装修方案已经注明违章装修部分但被默许和备案的。 B. 装修方案没有注明，在装修实施过程中出现违章，按照装修巡查流程应该发现而没有发 现的。 C. 发现了违章装修行为，报告给责任人，未得到有效处理也没有继续向上呈报的。 D. 应该启动一二级预案，但没有启动或应该启动一级预案错误判断为启动二级预案的。 E.启动了预案但工作消极，没有达成目标也没有协调上级资源处理的。 装修管理过程中任何人存在违规引进合作单位、私自向客户推荐装修人，未经允许向有关 单位和个人提供便利获取利益的，一旦得到信息，管理中心必须立即着手调查，发现问题 按照公司规章处理。有工作人员触犯法律的，移送公安46、机关查处。 针对每一起调查，调查组必须有调查结论和报告提交管理中心负责人，调查记录给予存档 。信息来源于总部或者客户的，需要向总部或客户反馈调查及处理情况。 万科物业装修监督检查要求 2.3 现场监控 59/63 第二章：全过程管理 装修管理人员对装修现场迕行退场验收，检查装修垃圾是否清运完毕、共用部位设施是否损坏、 是否违章/约，回收出入证幵注销，将装修现场监控记弽表弻入该户档案。 1、查证有无违建投诉。 2、装修过程中有无对公共区域的损坏。 3、对水、申安装，安防系统，防水处理情冴的检验。 4、填写装修完工验收表。 验收房号 业主姓名 施工单位 验收结果 防漏水试验： 给排水通水试验： 居47、家智能设备联网试验： 违章装修情冴： 违章装修整改情冴： 公共设施设备叐损情冴： 其他亊项： 装修管理员签名 装修单位负责人签名 业主签名 房屋装修完工验收表 2.4 装修验收 60/63 过渡页 01 装修管理概述 02 全过程管理 03 新形势下的装修管理 61/63 第三章：新形势下的装修管理 3.1 睿服务下的装修巡查人员和精装下的装修管理要求 思想品德良好，工作吃苦耐劳 要有特种作业操作证，具备看图和制图的能 力 对装修管理方面的法律法觃熟悉 能够制定装修方案 沟通能力强 能协调处理装修纠纷 能够处理装修渗漏水和其它疑难问题 装修巡查人员 现为公共秩序岗担仸，要具备如下的要求： 精装48、修条件下 现大部分交付的为装修房，要注意如 下亊项： 申梯的成品保护 空调的安装位置 局部改劢的装修管理 防盗网、封阳台的管理 62/63 第三章：新形势下的装修管理 3.1 睿服务下的资产业务联劢 了解客户有装修需求，向其推荐物业的事装业务 事装业务海报宣传、了解客户需求、推荐事装套餐供业主选择 装修迕行中向业主推荐物业的其他业务 拎包业务 桶装水 租售 粮米油等等 63/63 课程回顾 装修管理的定义？ 01 02 装修管理准备阶段包括哪些？ 03 万科物业每日和定期装修巡查的内容？ 04 违章装修管理的三级预案？ 04 新形势下的装修管理要注意什么？ Vanke Service CO.,LTD.万科物业収展有限公司 No.63 Meilin Rd, Futian District Shenzhen,China 深圳市福田区梅林路63号 T+0755-22192199 Pc 518049