1、1 天津养老社区概念性规划 RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP 目录 背景研究 / / 经济策划研究 / / 环境生态策略研究 / / 总体规划框架 / / 启动区详细规划 / / 附录 / / 背景研究 区位背景分析 / / 养老产业背景分析 / / 区域交通条件 / / 基地周边分析 / / 区域生态环境背景 / / 01 7 天津养老社区概念性规划 RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP 区2、位背景分析 区位空间关系 天津是中国迅速成长的重要城市之一。/ 位于天津与北京之间的武清河西务镇素有“津门/ 首驿”之称。 地理位置优越，交通便利。北至北京市约/ 47km，南至天津市约62km，西至廊坊约18km， 与区域内的机场也有较好的联系。 随着京津区域之间的联系日益紧密，使得河西务/ 镇所处的区位优势更加凸显。 1.1 2009年是中国进入老龄化10周年。目前我国老年人/ 口总数已达全国人口的12% 随着新中国的同龄人步入老年，我国将出现第一次/ 老年人口增长高峰 从现在到2020年，中国人口老龄化进程明显加快，/ 年均增长速度将达到3.28%，大大超过总人口年均 0.66%的增长速3、度 随着20世纪6070年代中期的新中国成立后第二次/ 生育高峰人群进入老年，20212050年是人口加速 老龄化阶段 到2023年，老年人口数量将增加到2.7亿人，与/ 014岁少儿人口数量相等 养老产业背景分析 1.2 京津地区社会老龄化问题尤为突出 项目可行性分析 国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10 ，或65岁以上人口占总人口的比例达到7作为该国家 或地区是否进入老龄化社会的标准。 2008年，北京60岁以上老年人已达270万，占本市总人口16%；天津60岁以上老年人已达190 万，占本市总人口16%。/ 目前我国已进入老龄化社会，老年人数量以年均800万的数量增长。老人居4、住问题日益严峻。 老年群体居住现状包括： 当前最常见的居住模式为三代甚至四代以群居方式生活在同一屋檐下，一部分老年人选择/ 入住养老专门机构 老年人物质需求较少，更多的是精神上的需求。子女后辈在为生活拼搏的同时，忽略了老/ 人精神世界的需求，导致老年人感觉孤独寂寞，渴望亲情的呵护 由于儿女工作越来越繁忙，老人被照顾的时间越来越少；而入住养老机构的老人由于目前/ 服务体系与服务意识的薄弱也得不到内心渴望的细致照顾 孝敬父母是中华传统美德，但由于老年人与后代生活方式与思维方式的差异导致生活中矛/ 盾频发，子女后代虽有孝敬之心，但却有苦难言，无法兼顾照顾老人与自由生活 由于北京房价过高，一般家庭很难5、有经济条件在北京地区购买一个可以提供三代人足够生/ 活空间和优越生活品质的居所 从目前北京房地产个贷金融市场贷款买房人群的年龄来看，外地人士普遍年轻化，平均年/ 龄在2038岁之间，而且已经成为贷款买房的主力军；而北京本地人的贷款买房主力年龄 却在4055岁之间，北京本地人中相当一部分继承了上一辈的房产或享受到政府住房保障 性福利政策，并不急于购买房产/因此，项目主要客群以目的留在北京常驻的外地人 士为主 2008年全国城市GDP北京排名第二，天津排名第六/ 在2008年全国人均GDP22,000元的背景下，北京人均GDP达到64,000/ 元，天津人均GDP达到56,000元/ 2008年北6、京城镇居民人均可支配收入达到24,725/元；天津城镇居/ 民人均可支配收入达到19,423/元；而全国城镇居民人均可支配收 入为15,781元 2008年北京GDP增长9%，增幅比上一年回落4.3个百分点；天津GDP/ 增长16.5%，增幅比上一年提高1.3个百分点；全国GDP增长9% 据统计，发达国家如日本、英国等国60岁以上老年群体掌握着全国/ 70%以上的财富，而中国亿万富豪平均年龄为43岁/当中国进 入人口加速老龄化阶段后，老人群体将成为城市消费的主力 由上述可见，老年产品在国内市场存在着巨大潜力，中国老年产业/ 在未来相当长的一段时期内中商机无限 老年人口比例 2008年人均GDP7、（元） 北京 16%64,000 天津 16%56,000 全国 12%22,000 中国老龄化步伐加快 22,000 64,000 56,000 15,781 24,725 19,423 北京 卓达养老社区 天津市 9 天津养老社区概念性规划 RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP 基地周边分析 1.4 区位内有京津公路，京津塘高速一线与/ 二线。京津塘二线牛镇出口距离基地仅2 公里。 京津城铁取道武清区，如对现有的永乐店/ 站点进行利用，将大大缩短基地到达北京 和天津的时间，使基地能够真正成为8、京津 两市的通勤社区，增大基地开拓北京和天 津市场的双重优势 卓达养老社区位于凤河以东、京津公路以/ 西，王河公路以南，石桥辛庄和高庄一线 以北区域内。 公路干线 轨道 高速出口 轨道站点 区域交通条件 1.3 基地西侧为规划中的现代农业示范区，高新技术产业区 和生态住宅区。 北部连接三溪塘居住项目，生态农业城和中国创意城 等， 东部为河西务镇产业园区，养老社区项目将更有利于整 合项目之间功能，提携卓达整体品牌形象的塑造。 居住区开发 农业区开发 产业区开发 河西务镇域 本案基地范围 11 天津养老社区概念性规划 RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER P9、LAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP 区域生态环境背景 1.5 区域水资源条件 天然降水 最近12年，年平均降水量为491.4毫米。最多年份是1994年的848.5 毫米，比年平均值多出72.7。最少年份是2000年的173毫米，只相 当于年平均值的35.2。年际间降水量极不均衡，其中降水不足或严 重不足的年份占到60以上，这是造成地下水连续下降，河渠经常干 涸的主要成因。 地表水资源 场地位于两河之间，东有北运河，西有龙凤河，均属一级河道。 北运河源自潮河、白河、温榆河。自北京市通州区北关闸以下称北 运河，属于海河水系。武清县境内长约16公里，泄洪能力为340立方 米/秒10、。二十世纪八十年代以前，河水清澈、水量充沛，京津公路以 东的耕地，多半赖其灌溉。近20余年来，河水经常断流、干涸，河 底可以直接采沙。 龙凤河原名北京排污河，因恶其名，于2000年前后改用现称。1971 年为承泄北京地区工业污水，将港沟河、凤河、龙凤新河、筐儿港新 引河、导水河、抗旱河6条河道调整拓宽贯通而成。上由里老闸以北 1公里处入境，下从石桥辛庄西南出境。 地下水资源 境内地下水属于全淡水区，水质优良，水量丰富，单位涌量510立 方米/时。/近些年来，由于多数年份干旱少雨，地表供给不足，加之 生产生活用水量逐年攀升，加剧了对地下水的开采利用，因此造成 地下水位以每年平均1.5米的速度下降11、。截止1998年，全镇人民饮用 了千百年的砖井水全部枯竭停用。近几年间，凡深度在2025米的 浅水机井也因缺水而被逐步废弃。全镇生活及工业用水全部采于370 390米的深井，农用机井也全部加深到了80米以下。现在境内共有 深井、中深井730余眼，密度为每平方公里10.5眼，地下水位仍将呈 下降趋势。 初步判断 区域水资源较为贫乏，饮用水主要依赖于地下水，灌溉用水依赖于地 表水系。未来开发所需的饮用水和景观用水来源均受限制，是项目开 发面临的最为严峻的环境问题。 北 京 排 污 河 凤 河 支 西 北 河 运 青 龙 湾 河 基 地 区域环境背景 气候 基地位于中纬度欧亚大陆东岸，北依燕山，东濒12、渤海，主要受季风环流影响。四季变化 明显，介于大陆性气候和海洋性气候之间，属于暖温带半湿润大陆性季风气候。 年平均气温11.6。最高年份是1983年，为12.7。最低年份是1957年，为10.2。 月平均气温，7月份为26.1，1月份为5.0。月平均气温最高记录出现于1981年7 月，达27.6，最低记录出现于1977年1月，为7.6。 土壤 作为冲积平原地区，受“紧淤沙，慢淤泥”规律所致，北部平缓区以沙、土相掺的壤质 土为主，只在西南部的低洼区域有粘质土分布，其比例约为85：15。境内土壤多属普通 潮土，只在东部沿河一线偶有小片盐化潮土分布，近些年经人工治理，其所占比例已微 乎其微。 环境质13、量 经对龙凤河、北运河进行水质化验，内中污染物达17种之多，均属有毒物质。氯占19 ，酚占15.61，硫酸钠占5.92，甲酚占5.59，汞占4.37，甲醛占3.65，乐果占 2.84，辛醌占2.7，苯占2.73，间氮基酚钠占1.06，敌百虫占1.02。 用地类型 区域生态系统以村镇和农田生态系统为主，无特别敏感生态系统类型，非禁止建设区和 控制建设区。 年度199419951996199719981999 降水（mm）848.5628.6700.3384.5572.1458 年度200020012002200320042005 降水（mm）173376321383622429.7 项目策划研究14、 愿景 / / 开发内容策略 / / 02 15 天津养老社区概念性规划 RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP 愿景 2.1 项目开发愿景与目标涵盖三个方面 “健康城”-/中国养老社区示范基地/ “以老为本”-/为老年人量身定做的优质环境/ “全龄化”-/四世同堂的居住设计/ 全龄化 四世同堂的居住设计 以老为本 为老年人量身定做的优质环境 健康城 中国养老社区示范基地 17 天津养老社区概念性规划 RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR 15、ZHUODA TIANJIN GROUP 差异化策略 面临着中国迅速老龄化的现实，本项目要做到分担老龄化压力的示范与表率/ 针对老年群体居住现状而设计的全龄化社区将彻底解除三代人的困扰/ 项目的服务配套设施将服务不同年龄段的客群/ 将健康城的概念由单一项目内涵升华至产业层面，产生更大的影响力/ 硬件设施 老年住宅采用无障碍设计，方便老人行动/ 布置监测系统与警报系统，维护老人安全/ 采用方便智能的设施保障，如标识系统等/ 社区定期提供为老人提供周到的生活服务/，如房间清理等/ 设计理念 设计理念一：有一个包容心的“细胞” 由于老年人与第二代生活习惯差异，设计上考虑让老年人与第二代保持适当的距离16、/ 设计上利用空间的合理布局，创造出“细胞”的概念/ “细胞”由“细胞核”和“细胞外围”组成：细胞核住宅设计完全为老年设计，靠/ 近医疗机构，监控密度高，专供老人居住；细胞外围是普通住宅，供第二代居住， 也可三代同堂，有基本的老年设施如扶手等/ 从空间上满足第二代方便照顾老人的愿望，又创造出老年人与第二代相对独立的生/ 活空间 每个“细胞”内有相对较小规模的三级配套设施，满足全龄客群的基本生活需求/ * 见表2 设计理念二：“细胞”的群居效应 “细胞群”由一定数量的“细胞”组成，面积约25-30公顷/ “细胞群”的组合自然成为整个社区区域划分的基础/ 每个“细胞群”内存在一个作为二级服务设施的17、服务核，辐射整个“细胞群”/ * 见表3 设计理念三：“细胞群”的有机联合 整个社区的分区在空间上体现了秩序性、功能性、逻辑性/ 各个区域被赋予不同的功能职责：例如服务于整个社区的功能配套如大型商场、三/ 级医院、老年大学等 * 见表4 配套策略 每个年龄段对配套设施要求侧重点有所不同，因此要通过了解三代需求的差异性更/ 有针对性地提供服务设施/ 通过设计细胞、细胞群、社区三级服务体系形成高效服务网络/ 项目的地域性分区将以配套功能性为主要依据/ * 见表1 开发内容策划 2.2 社区服务内容及影响程度 影响因子老年人第二代第三代 健康服务 交通便利 教育服务 生活娱乐 表1 “细胞”概念 普18、通住宅 配套设施 老年住宅 细 胞 细 胞 服务核/ 细 胞细 胞 配套设施三级（单细胞） 单位面积（平米） 社区会所 急救站100 品茗室100 博弈楼200 藏书阁100 量贩屋100 物业服务中心100 表2 配套设施二级（细胞群） 单位面积 （平米） 医疗保健 保健中心3,000 小型看护所1,000 药店200 监控中心100 健身娱乐小型运动场（占地） 商业购物 小型超市1,500 菜市场1,000 配餐中心3,000 老年用品精品超市500 合计10,300 表3 配套设施一级（整个开发项目） 单位建筑面积 （平米） 医疗保健 三级甲等医院（含老年医院）80,000 中国国医馆119、0,000 心理咨询中心2,000 爱心护理工程20,000 延年度假 高端抗衰老之旅10,000 医疗美容中心2,000 文化教育 书店2,000 初中25,000 小学15,000 商业购物 购物中心(含餐饮中心、大型超市）40,000 金融机构1,500 其他（理发、法律、婚介、保险等）1,000 合计 208,500 表4 人口与开发规模 在社区平均净容积率达到1.8的情况下，社区人口约127,800人/ 在规划中充分考虑社区内保留足够的公共活动空间/ 本项目作为中国老年社区的示范基地，要保证最大程度地容纳老年客户/ 合适的规模与人口能够兼顾社会与企业自身的利益/ 总占地面积 （亩） 20、住宅用地 比例 住宅用地占 地（亩） 住宅用地占 地（公顷） 毛容积率净容积率 住宅建筑面积 （万平米） 总人口 （人） 11,15448%5,3253551.061.8639127,800 19 天津养老社区概念性规划 RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP 配套设施及养老产业介绍 安全便捷的医疗救护体系针对老年人健康保障诉求 健康是所有老年人最关心、最重视的课题，因此，医疗/ 设施的健全与否将直接影响老年人和第二代的购买心理 本项目规划的三级医疗救护系统将全面满足老年客户对/ 医疗保障的要求 21、三个级别的医疗救护系统在时间与地域上紧密地配合，/ 承担从日常养护到紧急救援的全部功能 当出现现有医疗设施无法解决的特殊情况时，将在短时/ 间内将病人迅速送至北京各大医院 使用生活照顾感知系统，个人GPS系统与全方位警报系/ 统等高科技支持与完善救护体系/ 健康旅游产业 以崇尚健康的理念出发，本项目着手打造新兴旅游产品/ “青春之旅”抗衰老产业与亚健康恢复中心 抗衰老产业着重以高科技减缓衰老，恢复身体机能；亚/ 健康恢复中心针对城市中日益增多的亚健康人群提供了 系统的治疗与康复计划 健康旅游产业的产品定位为中高端，服务客群包括本地/ 居民与外来游客 融合自然风光与健康产业构建一流的休闲度假村，22、提供/ 健康之行体验者一个舒适的停靠港湾 将健康旅游产业作为地区名片推广，让健康城的名字/ 深入人心 2.2 全龄化的教育设施学习不是年轻人的专利 社区提供完备的教育体系，从幼儿园到中学全面满/ 足社区内青少年及儿童的需求 老年大学是配套设施的一大亮点，既丰富了老年人/ 的生活，又增加了老年人被社会所需要的自信 社区独有的培训中心提供老年护理产业的培训以及/ 健康产业区的业务培训，增加了区域内的就业机会 健康产业现状/ 中国拥有世界上最大的健康市场 和发达国家相比较，我国健康产业市场潜力巨大 健康产业是对“健康城”概念完美的诠释与补充 未来健康产业价值的提升对拉动地区价值意义 非凡 老年产业作23、为健康产业的重要组成部分，目前还 面临诸多挑战：产业分散、规模较小、销售渠道 不完善、服务单一、功能简单、市场开发研究不 足、供需矛盾突出、缺乏市场规范与行业标准/、 政府政策支持有待加强等等 本项目健康产业城针对目前健康产业面临的诸多 挑战作出回应 老年健康产业园区 老年健康产业园区由四个功能区组成：交易中心、/ 研发区、组装区和仓储物流区 交易中心依靠与老年社区相邻的地区优势，定位成/ 为品牌多、产品全、信誉好、价格优的中国最大 老年产品交易中心；其中产品分类以衣、食、住、 行、乐五大主题为依据，和旅游产业共同把“健康 城”的概念向全国范围推广 研发区用作收集老年客户需求与反馈信息，同时发24、/ 放新产品的试用 组装区负责医疗器械、健身产品、高科技产品等复/ 杂货品的组合拆装以及部分产品的包装和售后服务 仓储物流区用于存储货品以满足北京、天津等市/ 场；除了交通便利的优势外，京津公路过路费相对 较低也可节约成本 开发内容策略 配套设施 个数 建议容积率 单位建筑面积(平米) 总建筑面积（平米） 项目整体 （一级） 医疗保健 三级甲等医院（含老年医院）11.280,00080,000 中国国医馆1110,00010,000 心理咨询中心112,0002,000 爱心护理工程1120,00020,000 延年度假 高端抗衰老之旅10.610,00010,000 医疗美容中心112,0025、02,000 健身娱乐 体育场1 - - - 健身中心11.53,0003,000 文化教育 老年大学（包括图书馆）11.510,00010,000 孝文化博物馆113,0003,000 书店112,0002,000 初中2125,00050,000 小学6115,00090,000 商业购物 购物中心(含餐饮中心、大型超市）11.540,00040,000 金融机构11.51,5001,500 其他（理发、法律、婚介、保险等）111,0001,000 社区中心 （二级） 医疗保健 保健中心813,00024,000 小型看护所811,0008,000 药店812001,600 监控中心81126、00800 健身娱乐小型运动场（占地）8- - - 文化教育老年活动站811,50012,000 商业购物 小型超市811,50012,000 菜市场80.81,0008,000 零售商业813,00024,000 配餐中心813,00024,000 老年用品精品超市815004,000 总计 442,900 项目配套设施一览 为达成满足全龄化客群的目的，本项目包括上述重点项目在内的所有配套设施汇总如下： 环境生态策略研究 生态本底分析 / / GIS基地分析 / / 关键环境问题 / / 生态环境策略 / / 03 23 天津养老社区概念性规划 RETIREMENT COMMUNITY CO27、NCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP 生态本底分析 关键现状生态问题剖析 废弃砖厂堆土区 废弃厂区内存有大量工业废料以及拆除建 筑留下的建筑垃圾；此外，还有诸多的堆 土区域。 首先，对不能循环利用的有害垃圾和废料进 行清运，运至临近的垃圾处理厂进行处理； 对于废土等可以循环利用的废料，可用其进 行地形的塑造，从而减少额外的填挖方土 量，节省投资。 现状问题解决办法 废弃砖厂水塘 废弃厂区内留有大量水塘，但有部分已经干 涸，且池底土壤盐碱化严重；其余水塘仍有 存水，且较深。 结合地形分析和汇水分析，填平现已干涸 或不处于自然汇水廊道上的池塘；28、保留位于 汇水廊道线上的水塘，用以构建景观水体。 灌溉沟渠 场地内纵横交错着诸多灌溉用沟渠，由于水 动力学性较差，以及收纳周边农业废水，现 状水质很差，且有异味。 选择适当沟渠予以保留，作为未来城市景观 水系；同时，规划自然净化系统，保证未 来径流水质。 村庄水塘 整体水质尚好，周边生活垃圾的堆放， 渗滤液影响水质。 保留为景观水体骨架，未来加强废弃物管 理。 凤河（北京排污河） 河体景观尚好，但污染严重超标。 短期暂不利用，未来通过区域协调，利用 截污等措施改善水质；漫滩植被可用于绿 地系统。 1 2 3 4 5 200 400m0 200 400m0 3.1 坡度解析 地形平坦，99%面积29、坡度小于25%（城市用地 竖向规划规范CJJ83-93中居住用地最大坡 度限值），适宜开发。未来工程的填挖方量较 小，需要注意的是对地形的重塑，以增加场地 的景观性。 高程解析 利用地理信息系统软件ArcGIS对基地的高程进 行数字化模拟，结果显示整个场地的高程在-3 米到10米之间变化。其中大部分区域大于7 米，地势低洼地区仅限于废弃砖厂内的水塘以 及场地西南角的部分区域。 场地边界 9 场地边界 25 GIS基地分析 3.2 5 4 3 2 1 25 天津养老社区概念性规划 RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIA30、NJIN GROUP 3.3 如何保留基地的生态价值？ 生态系统服务是指自然生态系统及其组成物种产生的 对人类生存和发展有支持作用的状况和过程,也就是自 然生态系统的结构和功能的维持会产出对人类的生存 和发展有支持和满足作用的产品、资源和环境。生态 系统服务是可以描述、测度和估价的。 而“生态足迹”则显示在现有技术条件下，指定的人 口单位内（一个人、一个城市、一个国家或全人类） 需要多少具备生物生产力的土地（biological/pro- ductive/land）和水域，来生产所需资源和吸纳所衍 生的废物。生态足迹通过测定现今人类为了维持自身 生存而利用自然的量来评估人类对生态系统的影响。 31、它的值越高，人类对生态的破坏就越严重。生态足迹 的意义在于探讨人类持续依赖自然以及要怎么做才能 保障地球的承受力，进而支持人类未来的生存。 为此，我们需要在开发中最大化的保留现有生态系统 的服务价值，亦即最小化生态足迹。 如何构建绿地系统和开放空间？ 城市热岛效应是城市气候中典型的特征之一。它是城市气温 比郊区气温高的现象。城市热岛的形成一方面是在现代化大 城市中，人们的日常生活所发出的热量；另一方面，城市中 建筑群密集，沥青和水泥路面比郊区的土壤、植被具有更大 的函授比热容（可吸收更多的热量），而反射率小，使得城 市白天吸收储存太阳能比郊区多，夜晚城市降温缓慢仍比郊 区气温高。城市热岛是以市32、中心为热岛中心，有一股较强的 暖气流在此上升，而郊外上空为相对冷的空气下沉，这样便 形成了城郊环流，空气中的各种污染物在这种局地环流的作 用下，聚集在城市上空，如果没有很强的冷空气，城市空气 污染将加重，人类生存的环境被破坏，导致人类发生各种疾 病，甚至造成死亡。 绿地系统是减少城市不透水面积的用地类型，为此，在城市 规划中一直都对绿地率这一指标有所要求，但也都是仅仅在 面积上提出了标准，而没有对其位置、类型、功能等提出具 体的要求。事实上，绿地系统的布局对生态系统的联通和延 续都具有重要的影响，且不同类型的绿地还能够担负各种 各样的生态功能。开放空间在城市规划中更多是从人类使用 的角度对其定33、义，而没有挖掘其在生态功能上所能贡献的能 量。 因此，依据生态学的原理对这两种规划用地类型进行指导， 将可以使其发挥最大的生态效用。 如何维持场地内的水资源平衡？ 水资源供需分析就是综合考虑社会、经济、环境和水资源的 相互关系，分析不同发展时期、各种规划方案的水资源供需 状况。供需平衡分析就是采取各种措施使水资源供水量和需 求量处于平衡状态。 对于本项目而言，目前来看水资源平衡是处于赤字状态。地 表水属于水质型缺水，地下水则属于水量型缺水，总体供水 量不足。而未来开发又要带来大量的需求量的增加，进一步 增加了供需之间的差距。 水资源供需平衡的基本思想通过“开源节流”。开源就是增 加水源，包括开34、辟新的水源、非常规水资源的开发利用等； 而节流就是通过各种手段抑制需求，包括通过技术手段提高 水资源利用率和利用效率等。 本项目需要解决这一挑战，寻找适合场地的“开源节流”方 式，来平衡水资源利用。 如何构建景观水系？ 场地的景观水系构建主要面临着三个问题： 高蒸发量：场地的蒸发量达到降水量的三倍，未来景观/ 水体的维持将成为一个难点，如何在规模和可持续性寻 找平衡点，是景观水系构建所面临的一个问题。 无充足且洁净的稳定补水水源：场地周边的地表水体污/ 染较为严重，无法用于景观水体的补水，寻找替代的非 常规水源成为另一个问题。 静止水体水质维持难度大：景观水系如何联通，联通的/ 程度，也都是需35、要考虑的问题。 如何保障社区的供水需求？ 社区的开发会带来水资源需求量的增加，包括居民生活用 水、工业企业用水、道路冲洗、景观用水等。 可将需水量分为两大类，一类为饮用水，需要根据规划方案 进行给水工程规划计算，确定最为经济合理的给水量。 另一类则是所有的非饮用水，这一部分在传统上也是用自来 水来供应，但由于对水质的要求大相径庭，用达到自来水水 质的水体应用于非饮用用途，则是对能源和水资源的浪费。 为此，如何利用循环的再生水来替代自来水，并根据投资收 益分析确定最为经济的回用水平，就成为可持续供水规划的 重点。 如何处理处置社区的雨污水？ 社区的开发不可避免的会产生大量的生活污水，传统的 污水36、工程，将所有从住户产生的废水均统一排入污水处 理厂进行处理。但事实上，从住户出来的污水的水质也 有所不同，可将其分为黑水和灰水两类。黑水是指冲厕 水，污染物含量最高；灰水则是指洗漱用水等污染物含 量尚可的生活污水。如果能够将其分类排放，则可节省 处理费用，灰水可不送至市政污水处理厂进行处理，而 是用其他简单的处理方式处理后即可回用。 社区开发带来的硬质铺装，改变了区域的径流系数和排 水性能，会增加雨水洪峰和径流污染，减少入渗，从而 减少了对地下水的补给，从而最终影响水在生物圈的循 环。为此，对于雨水需要从径流控制和水质保证上进行 考虑，使其减量化、无害化和资源化。 关键环境问题 27 天津养老37、社区概念性规划 RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP 生态环境策略 生态价值保留策略 通过开发适宜性分析，确定不同区域的适宜性等级；/ 针对不同适宜性等级的土地确定相应的土地利用类型；/ 保留生态价值较高的土地类型。/ 3.4 综合敏感性 按照高程、水体和土地利用这三个敏感性因子的重要性，分别赋 予其不同的权重，通过GIS叠加分析，得到综合敏感性分布图。 该图表示了整个规划区域内不同地块环境敏感性的差异，敏感性 最低的区域为最适宜开发，可进行各类容积率较高的建设用地的 布设；敏感性中等的区域为较38、适宜开发，适宜住宅用地的开发； 敏感性最高的区域为较不适宜开发，需要以一种低密度低强度的 形式进行开发，最好保留为绿地系统 + + 绿地系统构建策略 利用现有乔木林构建绿地系统骨架，充分利用现有植被资源。通 过对现有生态价值最高的自然生态系统的保留，可以避免生态足 迹的增加。此外，利用现有植株，可降低苗木购买的成本，以及 减少苗木成长的时间，使得生态效益的“净现值”更高。 强化生态廊道，保持基地与周边生态系统的联通性。生态廊道 是指具有保护生物多样性、过滤污染物、防止水土流失、防风 固沙、调控洪水等生态服务功能的廊道类型。生态廊道主要由植 被、水体等生态性结构要素构成，它和“绿色廊道”表示的是39、同 一个概念。从生物保护的角度出发，还可以将生态廊道定义为“ 供野生动物使用的狭带状植被，通常能促进两地间生物因素的运 动”。为此，除了保留现有的乔木林外，还需要在重要的生态斑 块之间重新构建廊道，通过建立生态廊道实现生物多样性保护、 河流污染控制等多种生态功能。 多样化开放空间类型，丰富生态功能，设置不同尺度的开放空 间，辅以雨水收集和处理的自然系统，可以实现更多的生态功能 和效益。 右图是根据现有资源建议的绿地系统构建图，分为三个层次： 绿色廊道：基于现有沟渠两侧以及道路两侧的线状行道树系列，构 建三横三纵的绿色廊道的网状体系，联通基地四周的生态斑块。 公园：在现有的未开发用地上，寻找主要40、的汇水廊道节点处设置社 区公园，要具有一定规模，通过绿化面积降低热岛效应。 小型滞留池：以街心花园的形式构建雨水收集的设施，用以收集和 净化雨水径流，用于回用所需。 200400m0200400m0 场地边界 较不适宜 较适宜 最适宜 小型滞留池 公园 生态廊道 29 天津养老社区概念性规划 RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP 水资源平衡及景观水系构建策略 水量平衡初步估算 计算假设 以枯水年的水量平衡情况作为景观水体构建的参考因子。在枯水年，景观水体每 年需在春季少量补水；但正常年份，无需补41、水。假设枯水年乡土物种用水量为1/ L/(m2*d)，景观绿地用水量为3/L/(m2*d)，正常年份的灌溉用水量为枯水年的90% 假设场地绿地率为30%，且一半以上为乡土树种。 计算结果（以一期规划面积为例） 年份 需水量 自然补水量 （雨水） 水量差额 景观水体 灌溉用水 万立方米 万立方米 万立方米 枯水年 13 46 11 48 丰水年 9 42 32 19 不论丰水年还是枯水年，水量赤字均存在，枯水年的差额是丰水年的2倍之多。可 见，基地未来的水量极为不平衡，为此，必须通过开源节流来达到水量的平衡。 策略建议 “节流”策略： 控制景观水体规模，在满足景观需求的前提下，尽可能减少水体面积42、，特别是大 型的水面。 为减少灌溉用水量，建议场地内50%以上的绿地为乡土物种。通过物种的选择，可 以从根本上削减灌溉的需求量，从而减少用水量。 “开源”策略： 建设完善的雨水收集处理设施，收集率目标为50%以上。 场地内中水回用，利用稳定的中水水源做为主要的景观水题供给。 景观水体构建建议 景观水体的构建是基于水量平衡策略中控制水体面积的基础上进一步对水体 的位置，构建的方式等内容进行生态角度的建议。策略包括： 建议场地内水面面积不超过场地面积的5%。通过流域汇水能力的分析得/ 出这一限制性要求。 利用现有的鱼塘和沟渠，减少土方工程/ 遵从潜在水系的流向构建水系，可以最大化的收集自然雨水径流43、/ 实现水系的连通，保障水质/ 下图给出了水体构建的框架，未来的城市规划中只要水体面积不超过图示面 积，均可接受。 供水保障策略 编 号 供水项目 室外给水设计规范 GB50013-2006规定定额 本项目取值 本场地需水量 备 注 1 综合生活用水 最高日190280L 平均日150240L 200L 2.60万m 3/d 综合生活用水包括 居民生活用水和公共建筑用水 2 工业企业用水 1220L/(m 2d) 16L/(m 2d) 0.80万m 3/d 本场地规划工业用地面积50ha，以一类工业用地估算 3 浇撒道路 2.03.0L/(m 2d) 2.5L/(m 2d) 0.22万m 3/44、d 本场地规划道路面积89ha 4 绿地用水 1.03.0L/(m 2d) 2.0L/(m 2d) 0.45万m 3/d 本场地规划绿地面积227ha 5 管网漏损水量 14项水量之和的10%12% 11% 0.45万m 3/d 6 未预见用水 15项水量之和的8%12% 10% 0.45万m 3/d 7 消防用水 - - - 需水量需要在后期设计中进一步确定 8 总计 - - 4.98万m 3/d 9 初步预测本场地 所需供水量 - - 5.0万m 3/d 本数字为本设计阶段的初步估计值，应随设计的加深而进 一步确定 供水量计算（以13万人口计） 供水保障分析 本场地内部的供水厂规模5万m345、/d，占地面积约2.75ha，仅为本场地提供给 水。 地下水水源地选择/(需经进一步水文地质调查） 水源地需设在不易受污染的富水地区，取水量必须小于允许开采量，且开采 后不引起水位持续下降、水质恶化及地面沉降。水源地一级保护区范围以开 采井为中心的50m范围，二级保护区范围为开采井中心500m范围，具体的界 定还需水文地质调查与水力模拟。一级保护区禁止建设与取水无关的项目。 二级保护区禁止建设污染工业、禁止污水灌溉等潜在污染 地下水水厂选址 选在取水构筑物附近；设置10m缓冲带。 生态环境策略 200400m0 湖体 水道 3.4 31 天津养老社区概念性规划 RETIREMENT COMMU46、NITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP 储水罐 回用 雨水管理设施管网 回用河流 屋顶雨水 路面雨水 降雨 雨水管理策略 雨水管理是以综合管理的模式来进行，从源头开始就对水质进行控制， 随后根据不同需求进行回用。首先将降雨分为屋顶雨水和路面雨水两 类，屋顶雨水可以直接通过储水管进行收集后回用，亦可排入路面。路 面雨水可部分排入雨水管网最终流入受纳水体；另外一部分则通过雨水 最佳管理实践措施进行净化后回用或排放。综合的雨水管理体系能够使 雨水污染最小化的同时，实现一定成本下的回用效益最大化。 雨水管理体系示意图 雨水最佳管理实践措47、施是指利用自然场地收集贮存雨水，并利用植被或土壤的吸收 过滤功能净化雨水的自然处理系统。其主要优点包括： 处理后的雨水用于回用/ 降低管网投资/ 降低热岛效应/ 提供景观效果/ 雨水BMP 造价 处理效果 实例图片 草沟 低 一般 生态滤水带 中 较好 雨水花园 中 较好 雨水湿地 高 好 污水管理策略 灰水和黑水是否分流 黑水灰水 污水处理厂 湿地 回用排入河道或地下水 否是 典型雨水最佳管理实践（BMP）比较 污水管理体系示意图 污水管理的主要原则是分类化和资源化。分类化是指将生活污水从 住户处分为黑水和灰水，黑水直接排入市政管网后送至污水处理厂 进行处理；灰水则排入人工湿地进行处理；二者48、经过处理后均可回 用或排入受纳水体。 污水处理厂选址原则 污水处理厂适宜建在城市水系的下游和下风向；靠近污水、污泥排放和回用的地 段与城市居住、公共设施保持一定的防护距离。 污水处理厂选址建议 建议在本场地西南角修建场地内的污水处理厂；污水处理厂处理规模为4.0万 m3/d，占地面积约6ha；建议污水处理厂周边设置150m的缓冲区，减少对周围环境 的不利影响。 污水处理厂建议选址 生态环境策略 3.4 总体规划框架 用地现状分析 / / 功能结构 / / 医疗设施布局 / / 商业服务设施布局 / / 教育设施布局 / / 度假设施布局 / / 高品质的健康度假体系 / / 道路交通 / / 49、道路特征 / / 多样性的开放空间和休闲网络 / / 土地利用 / / 开发强度建议 / / 分期建设 / / 04 35 天津养老社区概念性规划 RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP 用地现状分析 基地内地质条件良好，多为二类建设用地。整个/ 基地地势平坦，水系丰富 整个基地用地类型较为单一。主要为村镇建设用/ 地和农田。 用地类型主要由：农田、村庄、河塘、水网、闲/ 置砖厂构成。 4.2 类别 面积（ha） 比例（%） 道路（S1） 21.8 2.96 水体（E1） 47.0 6.39 林地（E4） 21.9 2.97 耕地（E2） 511.8 69.52 荒地（E7) 26.2 3.56 村庄（R) 107.5 14.60 总计 736.2 100 产业区 居住区 居住社区 产业园区 防护绿地 公共核心区 0200100400m 规划区域内现状用地以耕地为主，占总面积的70% ；扶头等村镇分布其中，共计107.5公顷；其余用 地为水体