1、中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告(修编)编制时 间：二O二四年十一月修编说明修编说明一、修编前情况概述一、修编前情况概述根据关于中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告的批复（汕市区发改投审202264 号）批复，原可研内容如下：(1)建设规模和内容：本项目涉及改造的社区总面积约为 1418200 平方米，改造内容主要包括:小区道路 26163 平方米、室外消防设施 77 项、外立面附属物整治 11840 平方米、化粪池 281 座、“三线”整治 19409 米、雨污分流 22597 米、公服设施 6597 平方米、沿河夜经济带约 2.5 千米等。(2)项目投入总资金及筹措：本2、项目估算总投资 60133.96 万元，其中:工程费 38249.76 万元、工程建设其他费用 6503.41 万元、预备费 2237.66 万元。项目建设所需资金由区财政统筹解决。二、修编原因二、修编原因（1）规模调整。项目初次申报为 2022 年，截至目前，随着初勘工作的介入，项目部分工程量发生了较大变化，如原来只涉及 22597 米的雨污分流管线，目前增加到总计 85700 米的给排水管线，这里面包含了排水、雨污分流等。（2）根据汕市区财202477 号-关于债券项目概算增加财务费用和项目建设管理费的通知，项目需要增加在建工程财务费用。鉴于此，业主提出要对项目进行修编，城区政府结合项目实3、际变化情况同意了项目业主单位的申请（详见附件 3），项目正式进入修编阶段。三、修编内容三、修编内容本项目修编调整如下：(1)建设规模和内容：本项目改造范围占地约 5 平方公里，主要建设内容包括建筑结构加固 1 项、外立面改造 338500、楼梯和公共空间更新改造 150 梯、屋面整修 59600、无障碍及适老化设施改造 120 处、节能改造 17500、建筑配套设施改造12000m、道路整治 267670、给排水 85700m、供配电和照明设施改造 770 处、智慧设施改造 14300m、垃圾分类与环卫设施改造 68 处、消防安全保障 125 处、无障碍通道设施改造 125 处、主要入口及围墙4、 4260m、公共空间 49873、绿化环境整治 19200、停车设施整治 645 处、标识系统改造 1 项、燃气工程21000m 及其他配套服务设施改造等。(2)项目投入总资金及筹措：本项目建设投资 60108.66 万元，其中工程费用 36814.04 万元，工程其它费用 4204.21 万元，预备费 2050.91 万元，征拆费用 11279.50 万元及在建工程财务费 5760.00 万元。本项目资金来源为地方财政资金和专项债统筹解决表表 1 1修编内容对比表修编内容对比表序序号号原可研（原可研（A A）序号序号修编可研（修编可研（B B）差额（差额（B-AB-A）工程内容工程内容工程5、量工程量单位单位工程内容工程内容工程量工程量单位单位1改造社区总面积14182001本项目改造范围占地500000035818002建筑结构加固1项新增3外立面附属物整治118403外立面改造3385003266604楼梯和公共空间更新改造150梯新增5屋面整修59600新增6无障碍及适老化设施改造120处新增7节能改造17500新增8建筑配套设施改造12000m新增4小区道路261639道路整治2676702415075雨污分流22597m10给排水85700m6310311供配电和照明设施改造770处“三线”整治调整、融入到此12智慧设施改造14300m新增13垃圾分类与环卫设施改造68处6、新增6室外消防设施77项14消防安全保障125处4815无障碍通道设施改造125处新增16主要入口及围墙4260m新增7公服设施659717公共空间498734327618绿化环境整治19200沿河夜经济带调整、化分而来19停车设施整治645处新增20标识系统改造1项新增21燃气工程21000m新增22其他配套服务设施改造1项沿河夜经济带调整、化分而来8“三线”整治19409m调整、融入到供配电和照明设施改造9化粪池281座调整、融入到给排水10沿河夜经济带2500m调整、融入到绿化环境整治、其他配套服务设施改造表表 2 2修编估算对比表修编估算对比表序号序号工程及费用名称工程及费用名称原可研7、（原可研（A A）修编可研（修编可研（B B）调差（调差（B-AB-A）一工程费用38249.7636814.04-1435.72二工程建设其他费用6503.414204.21-2299.20三预备费用2237.662050.91-186.75四在建工程财务费用0.005760.005760.00五征拆费用13143.1311279.50-1863.63六项目总投资60133.9660108.66-25.30表表 3 3修编内容及估算明细对比表修编内容及估算明细对比表原可研（A）本次修编（B）差额（B-A）序号工程及费用名称单位数量单位价格（元）投资估算序号工程及费用名称单位数量单位价格（元）8、投资估算工程费用工程费用38249.7638249.76工程费用工程费用36814.0436814.04-1435.72-1435.721基础类22909.72一区域一（品清小区教师宿舍小区及周边、品清厂房宿舍楼、品清村社区服务中心）9412.621.1化粪池座7715000115.50座204250051.001.2建筑户外构造构件户1277800102.16（一）基础类1.3外立面附属物整治11840380449.921建筑结构加固1.4适老化设施栋46600027.60结构改造与加固项11000000100.001.5室外消防设施项77600046.202楼梯和公共空间更新改造1.6无障9、碍设施处79300023.70清理楼梯梯1010001.001.7人行安全设施处20560011.20楼道构件修整，照明更换梯1020002.001.8小区道路261635001308.15内部饰面更新梯105600056.00原可研（A）本次修编（B）差额（B-A）1.9地面铺装985833503450.413屋面整修781946004691.64防雷排查整治项150000050.001.1提升环卫设施处27980022.32防水改造8300350290.50处8430000252.00屋面形式改造7500500375.001.11排水管网（非雨污分流）m2221916003555.044无10、障碍及适老化设施改造4086300122.58住宅入口无障碍改造处2010002.001.12监控设施点10475000523.50楼梯间无障碍及适老化设施改造处2010002.001.13修缮围墙127720025.545建筑配套设施改造1.14“三线”整治m10215150153.23公共区域水电气改造m150045067.50919440003677.606道路整治1.15雨污分流m2259714003163.58周边车行道改造200025050.001.16供电设施项22150000430.00人行道改造1200001501800.001.1.7燃气改造工程户32132200706.811、6非机动车改造25000100250.002完善类4349.137给排水原可研（A）本次修编（B）差额（B-A）2.1外立面整饰298813501045.84供水系统改造m4500500225.00220925001104.60排水管网改造m7500500375.002.2照明设施盏587150088.05化粪池改造和清掏个203000060.00217250054.25雨污分流改造m4500600270.005618300168.548供配电和照明设施改造2.3信息标识项228200045.60供配电设施改造处50600030.002.4小区绿化255425063.85照明设施改造处200512、000100.002.5小区公共空间项31200000620.009智慧设施改造2.6景观小品批2050000100.00通信设施改造m7800500390.002.7文体娱乐设施批2650000130.00安防设施改造套501000050.002.8非机动车泊位24581800442.4410垃圾分类与环卫设施改造2.9机动车泊位个8681500130.20环卫设施改造处150000050.002.1拆除违法建设122610012.26生活垃圾分类改造处105000050.002.11充电桩项3800000240.0011消防安全保障原可研（A）本次修编（B）差额（B-A）2.12信息宣传栏13、3453000103.50消防通道整治处1050005.003提升类10990.91消防设施改造处10100000100.003.1公服设施583135002040.8512无障碍通道设施改造76680061.28无障碍通道改造处5020000100.003.2急救设施处2640000104.00边坡防护m135200027.003.3智慧设施改造点80100000800.0013绿化环境整治3.4智慧管网一张图项21100000220.00既有植被改造40005020.003.5户外 LED 大屏项2800000160.0014标识系统改造3.6建设海绵城市127740051.08建筑标识改14、造个300100030.003.7公共座椅个179300053.70（二）完善类3.8沿河两岸夜市改造m1500500007500.001外立面改造拆除违章搭建100010010.00建筑外饰面更新480003001440.00广告位规整9300700651.00建筑外门窗更新2500500125.002节能改造屋面节能改造400015060.00外维护结构节能改造5000400200.00原可研（A）本次修编（B）差额（B-A）门窗节能改造个100025025.00照明节能改造处100250025.003建筑配套设施改造公共区域污废分流改造m200025050.004供配电和照明设施改造充电15、基础设施建设处302000060.00电力线路整治（下地）m20002500500.005智慧设施改造通信线路整治m15000120180.00智能快件箱建设处2020004.006风貌整治主要入口及围墙m100050050.007公共空间7.1公共活动场地品清小学公园口袋公园166030049.80庙宇口袋公园 01219330065.79庙宇口袋公园 02113130033.93文化礼堂/爱心食堂100780080.56全民健身广场2133700149.31闲置用地1542650100.237.2风雨连廊改造个2500000100.008绿化环境整治新增绿化450010045.009停车设16、施整治机动车停车设施处2005000100.00非机动车停车设施处510000050.0010标识系统改造指路标识套100100010.00原可研（A）本次修编（B）差额（B-A）宣传栏个52000010.00户外宣传 LED 大屏套2500000100.00（三）提升类1智慧设施改造智慧便民设施建设处152000030.00智慧停车设施处7200000140.002公共空间2.1海绵设施改造项130000030.003绿化环境整治立体绿化改造处20500010.00二区域二（西苑小区及周边、供水宿舍小区及周边、德美宿舍小区、中心小学教师宿舍小区及周边、东涌厂房宿舍楼、小区周边）12060.017、6（一）基础类1建筑结构加固结构改造与加固项150000050.002楼梯和公共空间更新改造清理楼梯梯2010002.00楼道构件修整，照明更换梯2020004.00内部饰面更新梯2056000112.003屋面整修防水隔热改造7300350255.504无障碍及适老化设施改造原可研（A）本次修编（B）差额（B-A）住宅入口无障碍改造处20500010.00楼梯间无障碍及适老化设施改造处20500010.005建筑配套设施改造公共区域水电气改造m200045090.006道路整治周边车行道改造7000250175.00人行道改造61000150915.00非机动车改造30000100300.018、07给排水供水系统改造m12300500615.00排水管网改造m254005001270.00化粪池改造和清掏个303000090.008供配电和照明设施改造供配电设施改造处50600030.00照明设施改造处2505000125.009智慧设施改造通信设施改造m5000500250.00安防设施改造套80010000800.0010垃圾分类与环卫设施改造环卫设施改造处3500000150.00生活垃圾分类改造处2050000100.0011消防安全保障消防通道整治处55500027.50消防设施改造项10100000100.0012无障碍通道设施改造无障碍通道改造处352000070.0019、原可研（A）本次修编（B）差额（B-A）边坡防护m250200050.0013绿化环境整治既有植被改造30005015.0014标识系统改造建筑标识改造个500100050.00（二）完善类1外立面改造拆除违章搭建100010010.00建筑外饰面更新32000300960.00建筑外门窗更新（公共区）3200500160.00主街巷立面翻新13000180234.00广告位规整3000700210.00红海大道沿线建筑天际线条改造m68050034.002屋面整修屋面形式改造13000300390.003节能改造屋面节能改造20003000600.00外维护结构节能改造150000050.020、0照明节能改造处150000050.004建筑配套设施改造公共区域污废分流改造m200025050.005给排水雨污分流改造m12000600720.00水沟清淤m12000500600.006供配电和照明设施改造充电基础设施建设处303000090.00原可研（A）本次修编（B）差额（B-A）电力线路整治（下地）m20002500500.007智慧设施改造通信线路整治m200012024.00智能快件箱建设处2020004.008风貌整治主要入口及围墙m176050088.009公共空间9.1公共活动场地庙宇口袋公园 03182330054.69庙宇口袋公园 045146300154.38庙21、宇口袋公园 05330630099.18东涌公园门口配套设施完善3532300105.96口袋公园-01204630061.38晒町活动场地 01178030053.40晒町活动场地 023469300104.07社区公园设施提升3300500165.009.2社区公园场地提升2300500115.009.3风雨连廊改造个2500000100.0010绿化环境整治新增道路绿化5001005.0011停车设施整治非机动车停车设施处10100000100.0012标识系统改造指路标识套300100030.00宣传栏个102000020.00户外宣传 LED 大屏套2500000100.00（三）提22、升类原可研（A）本次修编（B）差额（B-A）1智慧设施改造智慧便民设施建设处302000060.00智慧停车设施处10200000200.002公共空间海绵设施改造项150000050.003绿化环境整治立体绿化改造70060042.00三区域三（中沟路沿线小区及周边、其他社区）13986.86（一）基础类1建筑结构加固结构改造与加固项150000050.002楼梯和公共空间更新改造清理楼梯梯2010002.00楼道构件修整，照明更换梯2020004.00内部饰面更新梯2056000112.003屋面整修防雷排查整治项150000050.00防水改造7000350245.004无障碍及适老化设23、施改造住宅入口无障碍改造处2010002.00楼梯间无障碍及适老化设施改造处2010002.005建筑配套设施改造原可研（A）本次修编（B）差额（B-A）公共区域水电气改造m200045090.006道路整治路面修复整改6450250161.257给排水供水系统改造m4500500225.00排水管网改造m7300500365.00化粪池改造和清掏个153000045.008供配电和照明设施改造供配电设施改造处30600018.00照明设施改造处120500060.009智慧设施改造通信设施改造m150050075.00安防设施改造套101000010.0010垃圾分类与环卫设施改造环卫设施改24、造处4500000200.00生活垃圾分类改造处3050000150.0011消防安全保障消防通道整治处20500010.00消防设施改造处20100000200.0012无障碍通道设施改造无障碍通道改造处402000080.00边坡防护m300200060.0013绿化环境整治既有植被改造50005025.0014标识系统改造建筑标识改造个200100020.0015道路改造原可研（A）本次修编（B）差额（B-A）品清一路120042050.40品清三路120042050.40文明路160042067.20老市场路72042030.24品清新一区十米路120042050.40品清新一区友谊路25、150042063.00品清新一区各巷道80042033.60其他道路建设6000420252.00道路硬底化200042084.00（二）完善类1外立面改造拆除违章搭建250010025.00建筑外饰面更新420003001260.00建筑外门窗更新100050050.002屋面整修屋面形式改造11500500575.003节能改造屋面节能改造450015067.50外维护结构节能改造200040080.00门窗节能改造个50025012.50照明节能改造处50250012.504建筑配套设施改造公共区域污废分流改造m250025062.505给排水雨污分流改造m7700600462.00水26、环境整治14000300420.006供配电和照明设施改造充电基础设施建设处102000020.00原可研（A）本次修编（B）差额（B-A）7智慧设施改造通信线路整治m150012018.00智能快件箱建设处100200020.008风貌整治主要入口及围墙m150050075.009公共空间公共活动场地13505500675.25配套设施（给排水、电气等）7650500382.50风雨连廊改造个3500000150.0010绿化环境整治新增绿化150010015.0011停车设施整治机动车停车设施处3005000150.00非机动车停车设施处30100000300.0012标识系统改造指路标识27、套250100025.00宣传栏个232000046.00户外宣传 LED 大屏套4500000200.0013停车设施停车场提升（东埔）3000350105.00新一区篮球场提升5001507.50停车设施整治（组织）处100200020.00其他空地改造200035070.0014设备设施/环境提升三线规整m600012072.00照明工程处200250050.00绿化环境整治5400200108.00原可研（A）本次修编（B）差额（B-A）宣传栏个93000027.00运动设施提升更新处201000020.00公共厕所提升个52000010.00公共厕所至三路段地下管道提升m70080028、56.00三路至品清大港地下管道提升m35080028.0015建筑改造外立面翻新1800001001800.00屋顶形式改造5000500250.0016社区活动场地老年文化娱乐室（老市场）40080032.00百姓舞台（老戏台）65050032.50社区文化展示项（文明实践站提升项目）200100020.00活动广场（文化广场）-品清三路中段100050050.00口袋公园3000400120.00活动场地200035070.00（三）提升类1广告位规整广告位规整5000700350.002智慧设施改造智慧便民设施建设处152000030.00智慧停车设施处7200000140.003公共29、空间海绵设施改造项130000030.00原可研（A）本次修编（B）差额（B-A）4绿化环境整治立体绿化改造处50500025.005社区综合服务中心及停车场综合服务中心10001800180.00停车场7500450337.50停车棚35001200420.00绿化150045067.50活动场地100050050.006幼托中心建筑改造513150076.95活动场地60050030.00围墙m1004004.00绿化50045022.507社区服务中心提升公共空间20480016.32配套工程项150000050.008社区全民健身中心社区全民健身中心4893.621800880.85户30、外活动场地200035070.00停车场300030090.00光伏停车棚500120060.00绿化环境整治100040040.00照明工程盏2045009.00社区交通标线500351.75社区内交通设施完善个75150011.25四燃气工程1354.50原可研（A）本次修编（B）差额（B-A）（一）基础类1管道m210006451354.50工程建设其他工程建设其他费用费用6503.416503.41工程建设其他费用工程建设其他费用4204.214204.21-2299.2-2299.21可研报告编制费71.281可研报告编制费78.792项目建设管理费641.342项目管理服务费47031、.693编制社会稳定风险报告费16.273编制社会稳定风险报告费39.404勘察费306.004勘察费294.515工程设计费1011.365工程设计费（含绿色建筑设计）976.396施工图审查费85.636施工图审查费82.617工程监理费680.657工程监理费658.058全过程工程造价咨询费463.918全过程工程造价咨询费448.559环境影响评估费11.749检验检测费368.1410检验检测费765.0010交通影响评价费50.0011水土保持方案编制费92.7211水土保持补偿费11.4712水土保持监测费173.0012水土保持方案编制费90.8613水土保持设施40.95132、3水土保持设施竣工验收40.09原可研（A）本次修编（B）差额（B-A）竣工验收费费14绿色建筑咨询费42.0014绿色建筑咨询费42.0015绿色建筑设计费101.1415工程招标代理费59.2716工程招标代理费47.82施工总承包招标43.96施工总承包招标44.67勘察招标3.06勘察招标3.15工程设计招标6.84工程设计招标7.00工程监理招标5.41工程监理招标5.5116工程保险费110.44全过程工程造价招标4.4117建筑拆除费30.00检验检测招标5.8918建筑征拆评估费45.0017工程保险费114.7519房屋安全鉴定费98.8718城市基础设施配套费1529.9933、20白蚁防治费25.0019建筑拆除测量20.0021场地及临时设施费184.0720建筑拆除评估40.0021房屋安全鉴定费30.0022白蚁防治费3.80原可研（A）本次修编（B）差额（B-A）23场地及临时设施费191.25预备费用预备费用2237.662237.66预备费用预备费用2050.912050.91-186.75-186.75在建工程财务在建工程财务费用费用0.000.00在建工程财务费用在建工程财务费用5760.005760.0057605760征拆费用征拆费用13143.1313143.13征拆费用征拆费用11279.5011279.50-1863.63-1863.63项34、目总投资项目总投资60133.9660133.96项目总投资项目总投资60108.6660108.66-25.3-25.3中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）I评审专家组意见及回复1、补充完善修编理由。回复：已完善，详见修编说明及附件回复：已完善，详见修编说明及附件 3 3。2、补充、复核、更新相关标准、规范及依据。回复：已补充复核，详见第五章回复：已补充复核，详见第五章 5.3.25.3.2 章节等。章节等。3、细化征地补偿方案。回复：已细化说明，详见第四章回复：已细化说明，详见第四章 4.2.74.2.7；第五章；第五章 35、5.45.4 章节。章节。4、补充完善需求分析、工程方案，工程方案应与建设内容及规模相对应。回复：已补充完善，详见回复：已补充完善，详见 3.1.23.1.2 及及 5.3.4.25.3.4.2 章节。章节。5、完善投资估算编制依据，补充细化投资估算和经济分析，并复核工程量、单价及二类费用。回复：已完善和复核，详见第七章。回复：已完善和复核，详见第七章。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）II目目 录录第一章 概述.11.1 项目概况.11.2 项目单位概况.111.3 编制依据.121.4 主要结论和建议.13第二章 项目建36、设背景和必要性.152.1 项目建设背景.152.2 规划政策符合性.172.3 项目建设必要性.25第三章 项目需求分析与产出方案.283.1 需求分析.283.2 建设内容和规模.383.3 项目产出方案.38第四章 项目选址与要素保障.404.1 项目选址或选线.404.2 项目建设条件.404.3 要素保障分析.42第五章 项目建设方案.445.1 技术方案.445.2 设备方案.445.3 工程方案.445.4 用地用海征收补偿（安置）方案.775.5 数字化方案.795.6 建设管理方案.795.7 海绵城市设计.835.8 绿色建筑设计.86中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研37、究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）III第六章 项目运营方案.906.1 运营模式选择.906.2 运营组织方案.906.3 安全保障方案.906.4 绩效管理方案.93第七章 项目投融资与财务方案.967.1 投资估算.967.2 盈利能力分析.1147.3 融资方案.1167.4 债务清偿能力分析.1167.5 财务可持续性分析.117第八章 项目影响效果分析.1188.1 经济影响分析.1188.2 社会影响分析.1188.3 生态环境影响分析.1208.4 资源和能源利用效果分析.1238.5 碳达峰碳中和分析.128第九章 项目风险管控方案.1299.38、1 风险因素识别.1299.2 风险评估及防范措施.1299.3 风险应急预案.132第十章 研究结论及建议.13510.1 主要研究结论.13510.2 问题与建议.135第十一章 附表、附图和附件.137中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）1第一章第一章 概述概述1.11.1 项目项目概况概况1.1.11.1.1 项目全称及简称项目全称及简称中央商务区周边老旧小区改造项目（以下简称“本项目”）1.1.21.1.2 项目建设目标和任务项目建设目标和任务本项目以完善区域城市基础设施为目标，通过小区楼栋修缮、管网完善等一系列基础39、配套工程设施建设和升级改造，完善公共配套设施，消除安全隐患，提升老旧小区整体形象，提高居民生活水平，力争区域老旧小区居住环境明显改善，为全面推广老旧小区改造工作提供示范作用。1.1.31.1.3 建设地点建设地点本项目位于汕尾市城区东涌镇，改造范围占地约 5 平方公里。地块北部为轨道交通汕尾站，西沿品清大道沿线，南至东城大道，东至迎宾大道，是汕尾市新城市功能区的重点发展区，周边交通便利。图图 1-11-1项目改造范围图项目改造范围图1.1.41.1.4 建设内容和规模建设内容和规模本项目改造范围占地约 5 平方公里，主要建设内容包括建筑结构加固 1 项、外立面改造 338500、楼梯和公共空间40、更新改造 150 梯、屋面整修 59600、无障碍及适老化设施改造 120 处、节能改造 17500、建筑配套设施改造中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）212000m、道路整治 267670、给排水 85700m、供配电和照明设施改造 770 处、智慧设施改造 14300m、垃圾分类与环卫设施改造 68 处、消防安全保障 125 处、无障碍通道设施改造 125 处、主要入口及围墙 4260m、公共空间 49873、绿化环境整治 19200、停车设施整治 645 处、标识系统改造 1 项、燃气工程21000m 及其他配套服务设41、施改造等。1.1.51.1.5 建设工期建设工期根据本项目的实际情况，项目总工期为 48 个月，即从 2024 年 1 月开展前期工作，至 2027 年 12 月竣工验收。1.1.61.1.6 投资规模和资金来源投资规模和资金来源本项目建设投资 60108.66 万元，其中工程费用 36814.04 万元，工程其它费用 4204.21 万元，预备费 2050.91 万元，征拆费用 11279.50 万元及在建工程财务费 5760.00 万元。本项目资金来源为地方财政资金和专项债统筹解决。1.1.71.1.7 建设模式建设模式建设模式采用 DBB 模式，即设计-招标-建造(Design-Bid-42、Build)模式。1.1.81.1.8 主要技术经济指标主要技术经济指标本项目主要技术经济指标如下：表表 1-11-1项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标序号序号工程工程内容内容单位单位工程量工程量备注备注一一区域一（品清小区教师宿区域一（品清小区教师宿舍小区及周边、品清厂房舍小区及周边、品清厂房宿舍楼、品清村社区服务宿舍楼、品清村社区服务中心）中心）1.1.品清小区教师宿舍小区及周边品清小区教师宿舍小区及周边2.2.品清厂房宿舍楼品清厂房宿舍楼3.3.品清村社区服务中心品清村社区服务中心（一）（一）基础类基础类1 1建筑结构加固建筑结构加固结构改造与加固项12 2楼梯和公共空间更新改造楼43、梯和公共空间更新改造清理楼梯梯10楼道构件修整，照明更换梯10内部饰面更新梯103 3屋面整修屋面整修防雷排查整治项1防水改造8300中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）3序号序号工程工程内容内容单位单位工程量工程量备注备注屋面形式改造7500新增4 4无障碍及适老化设施改造无障碍及适老化设施改造住宅入口无障碍改造处20楼梯间无障碍及适老化设施改造处205 5建筑配套设施改造建筑配套设施改造公共区域水电气改造m15006 6道路整治道路整治周边车行道改造2000人行道改造120000非机动车改造250007 7给排水给排水供水44、系统改造m4500排水管网改造m7500化粪池改造和清掏个20雨污分流改造m45008 8供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造供配电设施改造处50照明设施改造处2009 9智慧设施改造智慧设施改造通信设施改造m7800安防设施改造套50监控与语音通知1010垃圾分类与环卫设施改造垃圾分类与环卫设施改造环卫设施改造处1生活垃圾分类改造处101111消防安全保障消防安全保障消防通道整治处10消防设施改造处10微型消防站1212无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造无障碍通道改造处50扶手、坡道、盲道等边坡防护m1351313绿化环境整治绿化环境整治既有植被改造40001414标识系统改造标识系统45、改造建筑标识改造个300建筑标号（二）（二）完善类完善类1 1外立面改造外立面改造拆除违章搭建1000建筑外饰面更新48000广告位规整9300建筑外门窗更新2500新增2 2节能改造节能改造屋面节能改造4000外维护结构节能改造5000门窗节能改造个1000照明节能改造处1003 3建筑配套设施改造建筑配套设施改造中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）4序号序号工程工程内容内容单位单位工程量工程量备注备注公共区域污废分流改造m20004 4供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造充电基础设施建设处30电力线路整治（下地）m2046、005 5智慧设施改造智慧设施改造通信线路整治m15000智能快件箱建设处206 6风貌整治风貌整治主要入口及围墙m10007 7公共空间公共空间7.1公共活动场地品清小学公园口袋公园1660品清小学入口附近庙宇口袋公园 012193东村对面庙宇口袋公园 021131东村文化礼堂/爱心食堂1007全民健身广场2133闲置用地15427.2风雨连廊改造个28 8绿化环境整治绿化环境整治新增绿化45009 9停车设施整治停车设施整治机动车停车设施处200新增大型停车场非机动车停车设施处51010标识系统改造标识系统改造指路标识套100旅游指引系统、雕塑等宣传栏个5户外宣传 LED 大屏套2（三）（47、三）提升类提升类1 1智慧设施改造智慧设施改造智慧便民设施建设处15智慧停车设施处72 2公共空间公共空间2.1海绵设施改造项13 3绿化环境整治绿化环境整治立体绿化改造处20二二区域二（西苑小区及周区域二（西苑小区及周边、供水宿舍小区及周边、供水宿舍小区及周边、德美宿舍小区、中心边、德美宿舍小区、中心小学教师宿舍小区及周小学教师宿舍小区及周边、东涌厂房宿舍楼、小边、东涌厂房宿舍楼、小区周边）区周边）1.1.西苑小区及周边西苑小区及周边2.2.供水宿舍小区及周边供水宿舍小区及周边3.3.德美宿舍小区德美宿舍小区4.4.中心小学教师宿舍小区及周边中心小学教师宿舍小区及周边5.5.东涌厂房宿舍楼东48、涌厂房宿舍楼6.6.小区周边小区周边（一）（一）基础类基础类1 1建筑结构加固建筑结构加固结构改造与加固项1危房排除2 2楼梯和公共空间更新改造楼梯和公共空间更新改造清理楼梯梯20中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）5序号序号工程工程内容内容单位单位工程量工程量备注备注楼道构件修整，照明更换梯20内部饰面更新梯203 3屋面整修屋面整修防水隔热改造73004 4无障碍及适老化设施改造无障碍及适老化设施改造住宅入口无障碍改造处20楼梯间无障碍及适老化设施改造处205 5建筑配套设施改造建筑配套设施改造公共区域水电气改造m200049、6 6道路整治道路整治周边车行道改造7000人行道改造61000含无障碍设计非机动车改造300007 7给排水给排水供水系统改造m12300排水管网改造m25400化粪池改造和清掏个308 8供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造供配电设施改造处50照明设施改造处2509 9智慧设施改造智慧设施改造通信设施改造m5000安防设施改造套800智慧东涌1010垃圾分类与环卫设施改造垃圾分类与环卫设施改造环卫设施改造处3生活垃圾分类改造处201111消防安全保障消防安全保障消防通道整治处55消防设施改造项10微型消防站1212无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造无障碍通道改造处35扶手、坡道、盲道50、等边坡防护m2501313绿化环境整治绿化环境整治既有植被改造30001414标识系统改造标识系统改造建筑标识改造个500建筑标号（二）（二）完善类完善类1 1外立面改造外立面改造拆除违章搭建1000建筑外饰面更新32000建筑外门窗更新（公共区）3200141 沿线及小区主街巷立面翻新13000主要街巷及视线范围内广告位规整3000红海大道沿线建筑天际线条改造m680车行视线范围内中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）6序号序号工程工程内容内容单位单位工程量工程量备注备注2 2屋面整修屋面整修屋面形式改造130003 3节能改51、造节能改造屋面节能改造2000外维护结构节能改造1照明节能改造处1内部4 4建筑配套设施改造建筑配套设施改造公共区域污废分流改造m20005 5给排水给排水雨污分流改造m12000水沟清淤m120006 6供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造充电基础设施建设处30电力线路整治（下地）m2000141 路沿线7 7智慧设施改造智慧设施改造通信线路整治m2000智能快件箱建设处208 8风貌整治风貌整治主要入口及围墙m17609 9公共空间公共空间9.1公共活动场地庙宇口袋公园 031823东涌中心小学东侧庙宇口袋公园 045146东涌东北入口庙宇口袋公园 053306东涌综合养老院北侧东涌公52、园门口配套设施完善3532东涌公园南门周边（含道路部分）口袋公园-012046东涌综合养老院北侧晒町活动场地 011780中沟路中段晒町活动场地 023469中沟路中段社区公园设施提升3300东涌公园9.2社区公园场地提升23009.3风雨连廊改造个21010绿化环境整治绿化环境整治新增道路绿化5001111停车设施整治停车设施整治非机动车停车设施处101212标识系统改造标识系统改造指路标识套300旅游指引系统、雕塑等宣传栏个10户外宣传 LED 大屏套2（三）（三）提升类提升类1 1智慧设施改造智慧设施改造智慧便民设施建设处30智慧停车设施处102 2公共空间公共空间海绵设施改造项13 353、绿化环境整治绿化环境整治中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）7序号序号工程工程内容内容单位单位工程量工程量备注备注立体绿化改造700三三区域三（中沟路沿线小区区域三（中沟路沿线小区及周边、其他社区）及周边、其他社区）1.1.中沟路沿线小区及周边中沟路沿线小区及周边2.2.其他社区其他社区（一）（一）基础类基础类1 1建筑结构加固建筑结构加固结构改造与加固项1危房排除2 2楼梯和公共空间更新改造楼梯和公共空间更新改造清理楼梯梯20楼道构件修整，照明更换梯20内部饰面更新梯203 3屋面整修屋面整修防雷排查整治项1防水改造700054、4 4无障碍及适老化设施改造无障碍及适老化设施改造住宅入口无障碍改造处20楼梯间无障碍及适老化设施改造处205 5建筑配套设施改造建筑配套设施改造公共区域水电气改造m20006 6道路整治道路整治路面修复整改64507 7给排水给排水供水系统改造m4500排水管网改造m7300化粪池改造和清掏个158 8供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造供配电设施改造处30照明设施改造处1209 9智慧设施改造智慧设施改造通信设施改造m1500安防设施改造套101010垃圾分类与环卫设施改造垃圾分类与环卫设施改造环卫设施改造处4含其他社区生活垃圾分类改造处30含其他社区1111消防安全保障消防安全保障消55、防通道整治处20含其他社区消防设施改造处20含其他社区1212无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造无障碍通道改造处40含其他社区边坡防护m300含其他社区1313绿化环境整治绿化环境整治既有植被改造50001414标识系统改造标识系统改造建筑标识改造个2001515道路改造道路改造品清一路1200含路硬底化提升、亮化、绿化中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）8序号序号工程工程内容内容单位单位工程量工程量备注备注（见缝插绿），含垃圾清运。品清三路1200文明路1600老市场路720品清新一区十米路1200品清新一区友谊路150056、品清新一区各巷道800其他道路建设6000道路硬底化2000（二）（二）完善类完善类1 1外立面改造外立面改造拆除违章搭建2500建筑外饰面更新42000建筑外门窗更新10002 2屋面整修屋面整修屋面形式改造115003 3节能改造节能改造屋面节能改造4500外维护结构节能改造2000门窗节能改造个500照明节能改造处504 4建筑配套设施改造建筑配套设施改造公共区域污废分流改造m25005 5给排水给排水雨污分流改造m7700水环境整治140006 6供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造充电基础设施建设处107 7智慧设施改造智慧设施改造通信线路整治m1500智能快件箱建设处1008 57、8风貌整治风貌整治主要入口及围墙m15009 9公共空间公共空间公共活动场地13505配套设施（给排水、电气等）7650风雨连廊改造个31010绿化环境整治绿化环境整治新增绿化15001111停车设施整治停车设施整治机动车停车设施处300非机动车停车设施处301212标识系统改造标识系统改造指路标识套250宣传栏个23户外宣传 LED 大屏套41313停车设施停车设施中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）9序号序号工程工程内容内容单位单位工程量工程量备注备注停车场提升（东埔）3000新一区篮球场提升500停车设施整治（组织）处158、00其他空地改造20001414设备设施设备设施/环境提升环境提升三线规整m6000照明工程处200绿化环境整治5400含风貌改造宣传栏个9运动设施提升更新处20公共厕所提升个5公共厕所至三路段地下管道提升m700三路至品清大港地下管道提升m3501515建筑改造建筑改造外立面翻新180000沿线风貌改造项屋顶形式改造50001616社区活动场地社区活动场地老年文化娱乐室（老市场）400百姓舞台（老戏台）650社区文化展示项（文明实践站提升项目）200活动广场（文化广场）-品清三路中段1000口袋公园3000活动场地2000（三）（三）提升类提升类1 1广告位规整广告位规整广告位规整5000259、 2智慧设施改造智慧设施改造智慧便民设施建设处15智慧停车设施处73 3公共空间公共空间海绵设施改造项14 4绿化环境整治绿化环境整治立体绿化改造处505 5社区综合服务中心及停车社区综合服务中心及停车场场综合服务中心1000停车场7500停车棚3500绿化1500活动场地10006 6幼托中心幼托中心中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）10序号序号工程工程内容内容单位单位工程量工程量备注备注建筑改造513原卫生站改扩建幼托中心，用地面积约 375，原有建筑面积约171 平方米，拓建 342。活动场地600（围墙、门禁、智慧设60、施、活动场地等）围墙m100绿化5007 7社区服务中心提升社区服务中心提升公共空间204配套工程项18 8社区全民健身中心社区全民健身中心社区全民健身中心4893.62钢构架，占地 2855，建筑面积 4893.62；设置 2 个羽毛球场，1 个篮球场，乒乓球区，桌球区，瑜伽跳舞区，管理用房等。户外活动场地2000停车场3000光伏停车棚500绿化环境整治1000照明工程盏20社区交通标线500社区内交通设施完善个75警示标识牌/指路标识牌四四燃气工程燃气工程燃气管道工程燃气管道工程（一）（一）基础类基础类1管道m210001.1.91.1.9 绩效目标绩效目标本项目绩效目标详见下表所示：表61、表 1-21-2绩效目标表绩效目标表预期主要产出指标关键产出指标预期值数量指标本项目位于汕尾市城区东涌镇，改造范围占地约 5 平方公里。质量指标项目竣工验收合格率（100%）安全生产事故发生次数（0 次）时效指标2024 年 1 月启动2027 年 12 月竣工成本指标资金投入比（100%）项目投资估算（60108.66 万元）预期主要效益指标社会效益通过小区楼栋修缮、管网完善等一系列基础配套工程设施建设和升级改造，完善公共配套设施，消除安全隐患，提升老旧小区整体形象，提高居民生活水平，力争老旧小区居住环境明显改善，为全面推广老旧小区改造工作提供示范作用。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研62、究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）11经济效益1.增加就业机会，提供就业岗位。2.提升周边地块商业价值，促进地区商业发展。生态效益符合环评要求可持续发展设计使用年限（不少于 50 年）满意度100%1.21.2 项目单位概况项目单位概况汕尾市城区住房和城乡建设局主要职责：1.贯彻执行国家、省、市有关住房和城乡建设工作的方针、政策和法律、法规。按照汕尾市城乡建设总体规划和市政府建设发展的要求，研究拟订城区村镇建设、工程建设、勘察设计、房地产业、燃气业的相关规定和发展战略，并指导实施，推进建设行业改革与发展。2.规范建筑市场。指导、监督工程设计、建筑市场准入、工程招63、标投标活动，规范建筑市场各方主体行为。对城区属地范围内建设工程项目实施管理和监督，指导和监督建设工程定额、施工技术标准、规范、规程的实施；会同有关部门对工程承包合同进行监证与管理；处理建设工程的经济纠纷。3.负责建筑质量安全生产管理，对建设工程的质量和安全实施指导和监督检查，组织或参与工程质量安全事故调查和处理。4.负责房地产行业管理，规范房地产市场，指导房地产开发利用、住宅建设与管理，推进住房改革与发展，保障城镇低收入家庭住房工作，负责公产房的管理，对区属范围内的房地产交易和权属登记、发证工作实施管理，指导住房制度改革工作，对住房公积金的管理实施指导和监督。5.对燃气工作实施监督管理并核发经64、营许可证。6.推进建筑节能减排和行业科技进步，指导建设科技成果转化推广工作。7.指导队伍建设及技术业务工作，制订行业科技发展、人才培训规划，组织和指导行业从业人员的培训，继续教育工作，参与人才智力引进和科技交流，负责行业科技人才队伍建设和专业技术职称标准管理工作，对企业的资质实施管理。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）128.负责机关和指导监督直属单位的业务工作、人事管理、机构编制、劳动工资、离退人员服务和党群等工作，指导全区住房和城乡建设系统精神文明建设工。1.1.3 3 编制依据编制依据1政府投资项目可行性研究报告编写通65、用大纲（2023 年版）;2关于投资项目可行性研究报告编写大纲的说明（2023 年版）；3建设项目经济评价方法与参数（第三版）（国家发展改革委、建设部 2006 年 7 月）；4中华人民共和国城乡规划法（2008 年修订）；5中华人民共和国环境保护法（2014 年修订）；6建设项目环境保护管理条例（国务院令第 253 号）；7国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第 590 号）；8国家新型城镇化规划（2014-2020）；9广东省新型城镇化规划（2014-2020）；10国家七部委关于加快推进老旧小区（危旧房）改造的通知（建保（2012）190 号）；11国务院关于加快老旧小区改造工作的意见66、（国发（2013）25 号）；12国务院办公厅关于进一步加强老旧小区改造工作的通知（国发（2014）36 号）；13国务院办公厅关于进一步做好城镇老旧小区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发（2015）37 号）；14财政部关于做好城市老旧小区改造相关工作的通知（财综（201557 号）；15财政部、住房和城乡建设部关于进一步做好老旧小区改造相关工作的通知（财综（2016）11 号）；16广东省人民政府关于加快推进老旧小区改造工作的指导意见（粤政201417 号）；17广东省保障性安居工程领导小组办公室关于申报 2015 年度全省老旧小区改造统贷统还项目的通知（粤保安居办20167、54 号）；中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）1318广东省财政厅、广东省住房和城乡建设厅、国家开发银行股份有限公司广东省分行关于政府购买棚改服务模式开展全省老旧小区改造项目融资工作的通知（粤财资合201510 号）；19广东省人民政府关于进一步加强城镇老旧小区和城乡危房改造及配套基础设施建设的意见（粤政201588 号）；20住建部会同发展改革委、财政部联合印发关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知（2020）；21汕尾市城市总体规划（2011-2020）（粤府函2016421 号）；22汕尾市城区城市有机更新“十四68、五”规划23关于印发汕尾市城区老旧小区改造实施方案的通知（汕市区建字202114 号）24国家及地方现行有关法规、规范、规程；25项目建设单位提供的其他资料；26关于编制该项目可行性研究报告的咨询协议。1.1.4 4 主要主要结论和建议结论和建议1.1.4 4.1.1 结论结论1.本项目以完善区域城市基础设施为目标，通过小区楼栋修缮、管网完善等一系列基础配套工程设施建设和升级改造，完善公共配套设施，消除安全隐患，提升老旧小区整体形象，提高居民生活水平，力争区域老旧小区居住环境明显改善，为全面推广老旧小区改造工作提供示范作用。建议尽快落实各项前期工作，尽快实施。2.本项目改造范围占地约 5 平方69、公里，主要建设内容包括建筑结构加固 1项、外立面改造 338500、楼梯和公共空间更新改造 150 梯、屋面整修 59600、无障碍及适老化设施改造 120 处、节能改造 17500、建筑配套设施改造12000m、道路整治 267670、给排水 85700m、供配电和照明设施改造 770 处、智慧设施改造 14300m、垃圾分类与环卫设施改造 68 处、消防安全保障 125 处、无障碍通道设施改造 125 处、主要入口及围墙 4260m、公共空间 49873、绿化环境整治 19200、停车设施整治 645 处、标识系统改造 1 项、燃气工程21000m 及其他配套服务设施改造等。中央商务区周边70、老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）143.本项目建设投资 60108.66 万元，其中工程费用 36814.04 万元，工程其它费用 4204.21 万元，预备费 2050.91 万元，征拆费用 11279.50 万元及在建工程财务费 5760.00 万元。项目资金来源为地方财政资金和专项债统筹解决。投资规模合理。1.1.4 4.2.2 建议建议1.项目的建设涉及到发改、财政、建设及其它相关部门，各部门之间应加强沟通，通力合作，依法依规推进项目建设。2.项目建设过程中必须做好安全防护措施，同时应做好已完工分部工程的防护，严禁闲杂人员进入或71、使用，杜绝安全事故的发生。3.在城市更新改造的建设过程中，应坚持“留改拆”并举防止大拆大建，按照成片连片有机更新思维加强片区策划，并注意保护既有文化文物和历史建筑，做到“修旧如旧”。此外，还应注重环境保护，对于珍稀树种和大树、古木等应进行保护，避免对原有的环境进行过大的破坏。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）15第二章第二章 项目建设背景项目建设背景和和必要性必要性2.12.1 项目建设背景项目建设背景2.1.12.1.1 地区社会经济发展概况地区社会经济发展概况【基本情况】东涌镇地处汕尾市城区东部，东与海丰县赤坑镇接壤，南72、与红海湾开发区毗邻，西与汕尾市区相连，北与海丰县陶河镇相邻，环抱品清湖，陆地面积 103 平方公里，厦深铁路、汕尾火车站位于辖区内，中央商务区在东涌镇落户，区位优势优越。东涌镇地势北高南低，海拔自 0 米至 41 米，东部和西部为平原，南部为修建于泻湖滩涂的盐田，中部为台地，从平原过渡到台地，局部分布有阶地，北部为岗地缓丘，羊牯岭山峰为东涌镇最高点，海拔 527.6米。2023 年，户籍人口 74545 人，其中男性 37202 人、女性 37343 人，均为汉族，辖区常住人口 68219 人。【历史沿革】相传 1000 多年前，福建莆田县大井头等地农民移居到此，以种田晒盐为生计。最早的居民点73、在品清湖东面的河没处形成，而当地称海潮可达之河处为涌，涌处品清湖之东，故取名东涌。海丰方言“涌”与“冲”两字谐音，且“冲”易读易写，群众常将“涌”简写为“冲”，因此曾一度将“东涌”改为“东冲”。辖区内山海风光兼备，历史文物众多，既有历史悠久的人文景观，又有风光旖旎的自然景观，蕴藏着丰富的文化遗产，特别是位于东涌镇西北侧的“胡田古刹”始建于明初，清嘉庆 17 年（1812 年）重修，原貌已改变，石匾额为重建时所竖。此外，还有清代建立的天主教堂（町前村、洪桥村、品清村等），品清乡的元朝古墓等。【资源禀赋】东涌镇属亚热带海洋性气候区，其特点是水、热、光资源丰富，气候终年温暖。境内矿产资源以非金属矿为74、主，拥有优质花岗岩体（安华村等）、沉积沙（沙海北沙滩）。辖区宝楼山羊牯岭山峰为城区第一高山，每到 4 月有野生红杜鹃开满山野，吸引众多游客踏足。辖区洪流村铜锣寨村的铜锣寨革命旧址是汕尾市 20 张红色名片之一。【经济发展】2023 年，东涌镇经济稳中有进，全镇农业总产值 5.52 亿元，同比增长 3.4；固定资产投资总额完成 42.23 亿元，同比增长 2.1%；农村居中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）16民可支配收入 23725 元，同比增长 6.5%。签约引进项目 5 个，计划总投资 9.8亿元。新增登记经营主体 12975、2 家，完成“个转企”392 家，培育“小升规”企业 4 家。【产业特色】深入推进农村集体产权制度与集体经营性资产股份合作制改革，引进姜立方农业、深圳市思通文化教育、隆悦丰等 5 家现代企业。大力发展“一村一品”建设，宝楼荔枝、流口红羚木瓜等农产品通过省无公害农产品认证，成功申报“荔枝加工”“铁皮石斛”等 2 项“一村一品”产业项目。宝楼荔枝被评为“粤字号”农业品牌产品、“粤字号”品牌示范基地。依托“东线农旅”“花果原乡”“善品湖城”等 3 条全域乡村振兴示范带，重点打造青龙头品清湖观景平台、羊牯岭古驿道、建茶耕园等休闲网红打卡点。2.1.22.1.2 项目实施进展情况项目实施进展情况201476、 年以来，汕尾市将城镇老旧小区改造工作作为推动经济持续健康发展的一个突破口来抓，集中协调解决相关问题，城镇老旧小区改造工作取得较好成效，进入一个新阶段。根据市府办印发汕尾市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法的通知（汕府办201022 号）的规定，汕尾市城区政府结合本区实际，委托区住建局制定汕尾市城区城镇老旧小区有机更新升级改造“十四五”规划、关于印发汕尾市城区老旧小区改造实施方案的通知（汕市区建字202114 号），汕尾市城区老旧小区改造内容及建设标准、汕尾市城区老旧小区改造规划与设计导则立足实际，抢抓机遇，科学谋划，积极运作，城镇老旧小区改造实现了快速高效推进。汕尾市城区政府成立了城市77、更新指挥部及推进组，区政府主要领导任指挥长，下设推进组。城镇老旧小区改造项目纳入台账管理，实行专题调度，区委、区政府主要负责人深入项目现场调研，推进组成员每天集中办公，提前分析研判改造过程中可能遇到的问题，制定有针对性的措施。责任街道全体工作人员放弃节假日，吃住在一线，不分昼夜，逐户摸排，细致做好群众工作。社区班子充分发挥支部战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，引导村干部、党员率先垂范，带头拆除，赢得群众信服，进而得到群众的广泛理解和支持。在融资方面，汕尾市城区各级领导积极与政策性银行、商业银行进行对接，紧紧抓住国家大力扶持城镇老旧小区改造的难得机遇，积极与省有关部门对接，中央商务区周边老旧小区改78、造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）17邀请国开行汕尾分行的专家到汕尾市城区进行指导培训，区委区政府要求严格按照国开行要求，迅速完善相关资料，加强项目对接，争取尽快得到国开行的信贷支持，实现双方精诚合作、携手共赢。鉴于此，为贯彻落实国家、广东省及汕尾市各级政府关于城镇老旧小区改造的实施指导意见，着力改善当地人居环境，提高人民生活水平，建设单位通过充分的市场调研，决定对中央商务区周边 2000 年之前建设城镇老旧小区进行改造。项目区域内房屋密度高、采光通风条件差，基础设施不完善，卫生条件差，各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾，街巷狭窄、拥挤，存在79、严重消防隐患，居民居住环境十分令人堪忧，不仅严重影响了城市的美观，而且阻碍了城市化进程，制约了镇区的发展，已成为困扰汕尾市城市发展的“痼疾”。根据汕尾市 2018 年城镇老旧小区改造规划，本项目符合该文件支持的城镇老旧小区改造项目，是列入汕尾市城区“十四五”规划城市更新建设项目之一，也是汕尾市城区老旧小区改造实施方案必改造城镇老旧小区的项目之一。本项目列入市重点项目规划，小区改造以 2000 年前的小区为主，项目的建设必将推动汕尾市城市建设的快速发展，为汕尾市经济发展增砖添瓦。目前，项目正在可行性研究阶段，同步开展用地预审和规划选址等行政审批手续和其他前期工作。2.22.2 规划政策符合性规划80、政策符合性2.2.12.2.1 相关规划政策相关规划政策2.2.1.12.2.1.1国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发（国办发202023202023 号）号）意见强调，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，大力改造提升城镇老旧小区，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。2020 年新开工改造城镇老旧小区 3.9 万个，涉及居民近 700 万户；到 2022 年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本81、完成 2000 年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）18意见要求，明确城镇老旧小区改造任务，重点改造 2000 年底前建成的老旧小区。改造内容可分为基础类、完善类、提升类 3 类，各地因地制宜确定改造内容清单、标准。科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划。养老、卫生、托育等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划、计划有效对接，同步推进实施。意见提出，建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制。利用82、“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展多种形式的基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识。明确项目实施主体，推进项目有序实施，完善小区长效管理机制。2.2.1.22.2.1.2广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（粤府办意见（粤府办2021320213 号）号）该文件提出：从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，主要分为基础类、完善类、提升类 3 类。基础类要发挥财政资金的主导作用，做到应改尽改；完善类要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升类要按照政府引导、市83、场化运作的模式，做到能改则改。1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设84、施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的改造内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）19包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。2.2.1.2.2.1.3 3汕尾市城85、区老旧小区改造实施方案（汕尾市城区老旧小区改造实施方案（20212021 年年 3 3 月）月）为贯彻落实省、市有关城市更新决策部署，不断推进城市更新，提高城市品质，增强群众幸福感、获得感，结合汕尾市城区实际，制定汕尾市城区老旧小区改造实施方案。方案提出的改造任务为：（一）实施拆违治乱行动1.拆除乱搭建。依法依规拆除违法建筑（构筑物）、逾期临时建筑，公共区域私搭的洗衣台；拆除废弃线网、废弃线杆等。2.清除乱堆放。清理老旧小区内公共区域、楼道内、地下空间、消防通道乱堆放的杂物、僵尸车等，确保公共区域畅通。3.清理乱种养。开展老旧小区毁绿种菜、散养家禽等整治。4.整治乱张贴。清除老旧小区各类非法小86、广告、非法张贴、涂写、刻画等，依法依规拆除废弃和违规广告。5.治理乱改造。清理老旧小区内破墙开店、车棚（库）擅自改造用于居住、经营等影响房屋使用安全的行为。（二）实施民生设施提升行动1.挖潜停车泊位。整顿机动车库（位）使用秩序，恢复车库停车功能，公共区域停车位实行共享，先到先停，严禁私划私占；在确保消防通道和居民通行安全的前提下，小区内部道路划设停车位；适度将绿地改成生态停车位，有条件的区块增设机械立体停车设施；停车位严重紧缺的老旧小区，探索利用征收手段，拆除室外车棚等附房，改建为机动车和非机动车公共停车位；增设停车位机动车和电动自行车充电桩。2.补齐服务设施。按照等级幼儿园、标准化义务教育学87、校建设要求，改造提升教育设施，确保校舍安全，增设村（社区）教育、老年教育设施；推进居家养老服务照料中心建设，实施配套设施适老化改造，完善村（社区）老年服务设施；鼓励家政、护理等机构进村（社区），开展连锁经营；加强村（社区）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）20卫生服务中心和卫生服务站建设，实现基本医疗服务能力达标升级；推广村（社区）书房、文化礼堂等综合服务中心、邻里中心建设，提升村（社区）文化服务水平；增设托育、助餐、快递、信报、便利店等便民服务设施；改造增设无障碍设施，实现从大门到楼道零踏步。3.完善信息设施。建设与“基层88、治理四个平台”融合的小区大数据平台，推进智慧社区建设，改造提升老旧小区信息管网，推广智慧广电、应急广播建设，提升 4K 高清承载、数字服务覆盖率；5G 网络全覆盖，提高宽带网络接入率；推进雪亮工程进村（社区），实现小区视频监控无死角。4.提升环卫设施。推进公厕革命，改造提升区块内公共厕所；完善生活垃圾分类设施，高标准建设生活垃圾分类示范小区，确保生活垃圾分类收集率达到省定标准。（三）实施房屋整修行动1.改造建筑立面。根据建筑外立面实际情况，修补外墙渗漏水、墙面脱落部位，对风貌不协调的小区及示范改造小区实施外立面整体改造；对建筑外立面附着的空调外机、雨棚、晾衣架、花架、防盗窗实施序化整治；有条件89、的小区实施建筑节能改造，鼓励采用装配式、钢结构等建造方式。2.修葺房屋楼道。对房屋楼道墙面进行修补出新；对扶手进行除锈加固；整修破损台阶，安装（修缮）楼道照明灯。3.整治第五立面。维修破损屋顶及防水层，疏通屋顶排水沟，梳理屋顶太阳能，房屋结构允许的可实施节能改造，增设检修屋顶防雷设施。4.维修附属建筑。对附属建筑进行修缮，小区围墙修复出新；配设门卫值班室、小区门禁系统；积极挖掘空间和结构潜力，在符合消防安全前提下，通过插花式征收等方式腾出空间，为厨房、卫生间缺失的住宅建筑补齐相应设施。（四）实施管线整治行动1.整治小区飞线。清理小区房屋间私拉乱接的各类飞线，消除安全隐患，净化小区环境；对各类架90、空线，原则上实施上改下，确有难度的进行序化整理，附墙线缆进行渠化美化。2.整修外墙立管。修补破损的附墙外立管，更换年久的室外铸铁和铁皮立管，对房屋外立面杂乱的立管进行归并序化，阳台、厨房室内下水管合理改设为外墙立管。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）213.改造供水管网。系统检查区块内部各级供水管网，对老旧破损的管道、表箱等设施进行提标改造，对未实施一户一表、高层二次供水的房屋进行统筹改造，确保供水管网安全畅通。4.加密燃气管网。按照燃气管网全覆盖的要求，对老旧的燃气管道、表箱设施进行更换改造，对尚未通气的老旧小区，加装燃气91、管道，保障居民用气需求。5.检修电力设施。对老旧小区电网中直接为居民住宅供电的电线、配电室、变压器、开关柜及电表计量装置等配电设施进行检修更新，规范设置电表、电表箱，确保居民用电安全。6.实施路灯消暗。按照节能美观要求，对老旧小区的现有路灯进行更新改造，对路灯缺失、照明昏暗的地方增设路灯，保障居民出行安全。（五）实施污水零直排行动1.排查污水管网。对区块内各级污水管网进行地毯式排查，摸清排污现状，依法处置违规排污行为，对破损老旧的排污管道进行更换改造。2.雨污分流改造。推进雨污分流改造全覆盖，确实无法实施改造的区域，要采取技术手段就近处理，达标后统一纳入污水管网；对已实施雨污分流改造的区域，对92、照污水零直排要求，进行提标改造。3.推进截污纳管。按照污水全收集的要求，将居民的厨房污水、厕所污水、阳台废水，经营户污水等全部接入污水管网,设置水封和存水弯等防异味、排气装置；对私自排入雨水管网的污水进行整治。（六）实施绿化提档行动1.修复小区绿化。按照开门见绿的要求，见缝插绿地增加小区绿化，提升小区绿化覆盖水平；对现有绿化进行改造提升，示范小区要对标园林小区进行绿化提升，提高绿化品质，做到“四季常绿，季季有花”。2.建设口袋公园。按照 5 分钟生活圈建设要求，结合区块实际，建设集休闲、健身于一体的口袋公园，打造小区客厅，有条件的老旧小区原则上每个示范小区配备一个小公园广场，一块健身场地，一套93、健身器材。3.打造特色节点。结合小区文化特色，在小区入口等位置，适当建设绿化节点，种植色叶树种、花卉乔灌木，设置文化小品，文化宣传栏、便民信息发布栏等设施，打造小区特色，提升小区品质。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）224.增设休闲步道。结合小区实际，利用沿河绿地等空间，因地制宜地建设小区步行道，增设公共座椅，为小区居民提供休闲空间；完善小区指示标识系统。（七）实施排涝能力提升行动1.实施道路改造。疏通、整修小区雨水管网、排水井，对小区内地势低洼，易出现积水、排水不畅、路面破损的区域，实施道路整修改造，确保小区路面平整，“94、小雨不积水，大雨不内涝”。2.增设海绵设施。有条件的老旧小区，结合绿化改造、屋顶改造、道路改造，通过采取雨水花园、下凹式绿地、透水铺装等方式，因地制宜地建设海绵设施，净化初期雨水，适当增设雨水收集利用系统，用于绿化浇灌。3.实施水体整治。疏浚河道、水池等水体淤泥，实施堤岸生态化修复改造，恢复河岸特色风貌，积极探索水体生态修复，确保水质达标。（八）实施电梯加装助推行动1.出台实施政策。制定既有住宅加装电梯规定及相关配套制度；搭建沟通平台，以社区、物业、业主委员会为媒介，为居民搭建对话平台，平衡利益诉求，引导居民相互沟通、形成共识；优化审批流程，提高审批效率，探索社区、物业代办审批服务的方式，为老95、旧小区住户加装电梯提供便利。2.整体规划设计。在老旧小区改造方案设计阶段，因地制宜统一规划预留加装电梯位置，结合管线整治，按照加装电梯需求，调整相应管线，预留管线接口及电力容量，降低安装成本。3.实施示范项目。在示范小区改造期间同步推进加装电梯，示范项目可统筹建设电梯沉井等设施，加装基础管线，提高居民加装电梯积极性，引导老旧小区加装电梯扩面。（九）实施背街小巷整治行动1.整治环境秩序。清理私拉乱接、乱堆杂物、违规广告等脏乱差现象，规范设置店招店牌，实施架空线入地改造，推进多杆合一、多箱合一，提升背景小巷秩序环境。2.更新公共设施。整修破损路面，检修雨污管道，整治污水违规排放，更换增补缺失路灯，96、提升照明亮度，规范设置指示标牌、垃圾箱、休憩座椅等城市家具。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）233.打造特色风貌。保持街巷原有格局风貌，整治有碍观瞻的建（构）筑物，改造风貌不协调建筑，因地制宜建设街头公园，提升道路绿化品质，挖掘历史人文资源，打造富有文化气息的节点小品。（十）实施治理机制建设行动1.健全物业管理机制。以基层党建为引领，推进小区治理现代化，实现老旧小区物业管理全覆盖，强化落实住宅小区物业管理各方主体责任。出台相关配套制度，建立“统一领导、综合协调、横向到边、纵向到底”的物业管理体制，形成政府及相关职能部门齐抓97、共管的物业管理工作大格局，推动我区物业管理规范化、标准化、专业化和人性化，进一步提升我区住宅小区物业管理水平。2.健全长效管养机制。将小区、背街小巷管理纳入城市管理工作体系，制定日常管养办法，明确养护标准，扩大“智慧城管”覆盖面，强化日常巡查执法，管养情况纳入城市管理考核，构建“一次改造，长期保持”的管理机制，确保管养常态化、制度化。2.2.22.2.2 城镇老旧小区改造工作背景城镇老旧小区改造工作背景2.2.2.12.2.2.1 国家层面国家层面城镇老旧小区住房简陋，环境较差，安全隐患多。城镇老旧小区改造是我国从中央到地方政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，更是98、提升城市建设水平，实现城镇化的途径之一。2014 年是中国新型城镇化的开局年，国家明确指出要走“新型城镇化”道路。国家新型城镇化规划（2014-2020 年）指出要着重解决好农业转移人口落户城镇、城镇老旧小区和老旧小区改造、中西部地区城镇化等问题，推进城镇化沿着正确方向发展。国务院办公厅关于进一步做好城镇老旧小区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发201537 号）指出各地区、各有关部门 2014 年持续加大老旧小区改造工作力度，全面推进城市、国有工矿、国有林区（林场）、国有垦区（农场）老旧小区改造，截至 2014 年底，全国共改造各类老旧小区住房 2080 万套、农村危房 199、565 万户，其中2013-2014 年改造各类老旧小区住房 820 万套、农村危房 532 万户，有效改善了困难群众的住房条件，发挥了带动消费、扩大投资的积极作用，促进了社会中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）24和谐稳定。同时也提出了新的目标：要坚持走以人为核心的新型城镇化道路，2015-2017 年，改造包括城市危房、城镇老旧小区在内的各类城镇老旧小区住房 1800 万套（其中 2015 年 580 万套），农村危房 1060 万户（其中 2015 年432 万户），加大棚改配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备，100、布局合理、运行安全、服务便捷。2017 年，为人民生活继续改善之年，2017 年国家政府工作报告2017年全国居民人均可支配收入实际增长 6.3。农村贫困人口减少 1240 万，易地扶贫搬迁人口超过 240 万。城镇老旧小区住房改造 600 多万套，农村危房改造380 多万户。2020 年 7 月报请国务院办公厅印发的关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见，提出要重点改造 2000 年底前建成的老旧小区，强调要改造和建设小区及周边适老设施、无障碍设施、文化休闲设施、体育健身设施，有条件的楼栋加装电梯等。到“十四五”期末，力争基本完成城镇老旧小区改造任务。据悉，2019 年以来，全国累计新开101、工改造城镇老旧小区 11.2 万个，惠及居民 2000 多万户。各地结合城镇老旧小区改造加装电梯近 2 万部，增设或改造提升养老、助餐等各类社区服务设施近 3 万个。2.2.2.22.2.2.2 广东省层面广东省层面为贯彻国家城镇化及城镇老旧小区改造部署，中共广东省委关于科学推进新型城镇化的指导意见（粤发（20141 号）指出科学推进新型城镇化是实现中原崛起、家振兴、富民强省的必然选择；广东新型城镇化规划（2014-2020）指出到 2020 年，农业转移人口落户城镇、城镇老旧小区和城中村改造、农村富余劳动力向城镇转移成效显著，城市内部二元结构逐步得到破除，常住人口城镇化率达到 56左右，全面102、完成现有 253 万户城镇老旧小区和城中村改造，其中城市城镇老旧小区 85 万户、城中村 168 万户。同年，广东省人民政府发布了关于加快推进老旧小区改造工作的意见（粤政（2014）17 号），指出要把城镇老旧小区改造作为城镇保障性安居工程的重要内容，在加快推进集中成片城市城镇老旧小区改造的基础上，优先推进建成区内的城中村改造，有序改造老旧小区，逐步将其他城镇老旧小区、城中村统一纳入城镇老旧小区改中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）25造范围。2014 年至 2017 年再改造各类城镇老旧小区 166 万户，使居民住房条件明显103、改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提升。2021 年 2 月广东省印发关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见，到“十四五”期末，基本完成我省 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区任务。从广东省住房城乡建设厅了解到，2021 年全年全省开工改造超过 1500个老旧小区，惠及约 31 万户居民，提前超额实现省民生实事城镇老旧小区改造年度任务底数目标，其中 2021 年全年全省既有住宅加装电梯超 4000 部。2.2.2.32.2.2.3 项目地区层面项目地区层面为贯彻落实国家、广东省及汕尾市各级政府关于城镇老旧小区改造的实施指导意见，着力改善当地人居环境，提高人民生活水平。2020 104、年 12 月汕尾市印发汕尾市人民政府关于推进城市有机更新工作的实施意见，按照“试点先行、建管并举、共同缔造”的理念，稳步有序推进城镇老旧住宅小区改造工作。2021 年 3 月汕尾市城区印发汕尾市城区老旧小区改造实施方案，汕尾市城区老旧小区改造内容及建设标准、汕尾市城区老旧小区改造规划与设计导则，提出 2021-2025 年要完成 74 个老旧小区升级改造工作。2.2.3 3 项目建设必要性项目建设必要性2.3.12.3.1 项目建设是贯彻落实国家、广东省及汕尾市各级政府关于城项目建设是贯彻落实国家、广东省及汕尾市各级政府关于城镇老旧小区改造实施的迫切需要镇老旧小区改造实施的迫切需要近年来，随着105、城市化进程的加快，老旧区和城中村带来的负面影响越来越突出，由于城市建设牵动老旧区和城中村土地升值，致使“拆迁难、征地难、规划难、拆迁安置难”的情况不断出现，影响了城市经济的科学，全面、协调和可特续发展，在整体上延缓了中心城区经济开发和发展的步伐。所以，升级改造更新老旧区和城中村是实现农村城市化和推进城市现代化的需要，是社会发展的要求，是提升城市整体形象和品位需要。2019 年国务院常务会议中李克强总理指出，加快部署推进老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。老旧小区改造作为惠民生、稳投资、扩内需、促消费重要举措，得到中央政府高度关注，各级政策陆续出台。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报106、告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）26省、市、区积极响应国家号召，制定老旧小区改造工作推进方案，明确老旧小区改造工作目标、主要任务和实施保障设施等内容，保障改造工作的有序推进。2021 年 2 月广东省印发关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见，到“十四五”期末，基本完成我省 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区任务。2020 年 12 月汕尾市印发汕尾市人民政府关于推进城市有机更新工作的实施意见，按照“试点先行、建管并举、共同缔造”的理念，稳步有序推进城镇老旧住宅小区改造工作。2021 年 3 月汕尾市城区印发汕尾市城区老旧小区改造实施方案，提出 2021107、-2025 年要完成 72 个老旧小区升级改造工作。所以，项目建设是贯彻落实国家、广东省及汕尾市各级政府关于城镇老旧小区改造实施的迫切需要。2.3.22.3.2 项目建设是推动汕尾市新型城镇化建设的迫切需要项目建设是推动汕尾市新型城镇化建设的迫切需要升级改造更新老旧区和城中村是建设现代化城市、营造良好发展环境的迫切需要。现代化城市必须要求物质文明和精神文明高度发达，城市功能齐全，环境优美。搞好城市规划，目的是要营造经济发展、法治文明、生态平衡的良好环境。但是老旧区和城中村杂乱无章的建筑，脏乱差的生活环境，在很大程度上影响了城市的形象，拉低了城市的品位，成为城市现代化进程的一大障碍。目前汕尾市正108、处于城市化快速发展的阶段，老旧区和城中村问题必将成为政府面对的主要热点难点问题之一。因此，要建设现代化城市，提高城市的品位和竞争力，就必须升级改造更新好老旧区和城中村。本项目建设后，有利于保护汕尾市的环境资源，减少汕尾市的环境污染，这也将在一定程度上推动汕尾市的新型城镇化建设，能够在新型城镇化建设中充分利用各种绿色资源。所以，项目建设是推动汕尾市新型城镇化建设的迫切需要。2.3.32.3.3 项目建设是改善当地人居环境，提高社区整体形象，提高人项目建设是改善当地人居环境，提高社区整体形象，提高人民生活水平的迫切需要民生活水平的迫切需要城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，它对满足人民群众美109、好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。目前，项目区域内房屋密度高、采光通风条件差，基础设施不完善，卫生条件差，各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）27成灾，街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，居民居住环境十分令人堪忧，不仅严重影响了城市的美观，而且阻碍了城市化进程，制约了镇区的发展，已成为困扰汕尾市城市发展的“痼疾”。综上所述，项目的建设是必要的。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行110、性研究报告（修编）28第三章第三章 项目需求分析与产出方案项目需求分析与产出方案3.13.1 需求分析需求分析3.1.13.1.1 项目片区规划分析项目片区规划分析根据项目需求规划，本次项目位于汕尾市城市级主服务中心的核心区域。本次项目位于城市发展主轴上的城市综合服务中心，是汕尾高质量发展的典型地区。中央商务区定位为以交通集散、商业贸易、商务办公、居住配套等功能为主 打造生活环境优美的复合型城市新区。中央商务区整体形成“两轴、两核、多片区”的空间格局，而镇区位于中央商务区西部生活区南部。两轴：城市综合发展轴（沿迎宾大道）引导城市发展形态，实现商务功能的集聚发展；城市联动发展轴（沿红海湾大道）实111、现与周边城区联动发展。两核：枢纽商务商贸核、滨水文化休闲核。多片区：包括商贸办公综合片区、生活圈片区、物流仓储综合片区、自然生态片区和交通枢纽片区。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）29项目愿景：彰显城市文化特征，延续地区商业脉络；提升城市生活与商务服务品质，完善传统住区功能；以城市更新，新旧融合式发展的模式，补全新区建设中对区域文脉传承的需求。总体定位：本次项目以微改造的更新方式，用保、留、拆、修等现代技术手段，将新商业与传统文化要素相融合，在 CBD 中构建新城市文化印象区。3.1.23.1.2 项目片区现状分析项目片区112、现状分析城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，它对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。目前，项目区域内房屋密度高、采光通风条件差，基础设施不完善，卫生条件差，各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾，街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，居民居住环境十分令人堪忧，不仅严重影响了城市的美观，中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）30而且阻碍了城市化进程，制约了镇区的发展，已成为困扰汕尾市城市发展的“痼疾”。图图 3-13-1项目现状图项目现状图具体现状情113、况分析如下图所示，相应改造范围详见 5.3.4.1 章节：一、建筑结构安全现状小区建筑结构在长期使用过程中，因材料老化、构件损坏等原因导致承重能力下降，严重威胁居民的生命财产安全。二、建筑外立面现状小区建筑立面老旧破损，存在安全隐患，风格差异大，缺乏地方特色。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）31三、楼梯和公共空间现状小区建筑楼道缺少照明灯具、采光环境较差；部分楼道墙面天花脱离；楼栋消防设施不完善，且三线杂乱，存在一定安全隐患。四、屋面现状小区由于屋面保护层老化开裂、防水层老化失效、屋面墙体交界处老化开裂等原因导致屋面渗漏，114、且防雷设施普遍不足，存在安全隐患。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）32五、无障碍及适老化设施现状小区楼栋出入口、走廊、洗手间等区域缺乏无障碍设计，如扶手、坡道等，给老年人的日常出行带来困难。老旧小区的道路体系普遍存在路面过窄、坑洼不平、停车空间紧缺、车辆乱停、人车混行等问题，对于反应迟缓、行动迟缓的老人而言，出行多有不便、存在安全隐患。六、建筑节能现状小区缺乏现代节能设备和技术配套，导致能源利用效率很低，造成了大量的能源浪费。这些老旧建筑更新换代速度较慢，使得节能技术的应用难度和效果受到限制。例如，高效隔热材料、智能化建筑115、控制系统等先进技术在老旧小区中的应用较少，影响了建筑节能效果的提升。七、建筑配套设施现状小区建筑的水电燃气设施老化、安全隐患突出、管理维护不足。电线电缆线路老化破损，容易发生漏电、触电和电气火灾。八、道路现状小区道路普遍存在路面破损、排水不畅、照明不足、规划不合理以及交通拥堵等问题，且缺少非机动车停车位。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）33九、给排水现状小区户外雨污管网老旧破损，排水系统设计不完善，许多小区存在雨污合流的现象，这不仅影响了居民的生活质量，也对城市的水环境造成了严重的污染。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性116、研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）34十、供配电和照明设施现状小区电缆老化、表箱损坏、锈蚀严重等问题频发，存在较大的安全隐患。供配电和照明设施不足，无法满足现代生活的用电需求。十一、智慧设施现状小区的安防设施通常较为落后，缺乏现代化的监控、报警等系统，这增加了小区的安全隐患，降低了居民的安全感。由于缺乏统一的信息共享平台，老旧小区内部管理系统之间及与外部管理系统之间缺乏有效的融合，导致信息孤岛现象严重，这影响了智慧设施建设的整体效果。缺乏智能化的停车管理系统、访客管理系统等，导致小区管理混乱，居民生活不便。十二、垃圾分类与环卫设施中央商务区周边老旧小区改造项目117、可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）35现状小区缺乏垃圾分类和环卫设施，只能临时堆放在小区的空地或角落，占用公共空间，影响小区环境和居民生活质量。十三、消防安全现状小区户外消防设施老化、缺失，消防通道不畅，电气线路安全隐患多。十四、无障碍通道设施现状小区楼栋出入口、走廊、洗手间等区域缺乏无障碍设计，如扶手、坡道等，给老年人的日常出行带来困难。十五、主要入口及围墙现状小区主要入口及围墙破损，影响小区对外形象。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）36十六、公共空间随着居民生活水平的提高，居民对118、活动空间的需求也越来越多样化。包括健身设施、儿童游乐设施、休闲座椅等，但老旧小区往往无法满足这些多样化的需求。十七、绿化环境现状小区存在植物杂乱、黄土裸露等情况，这影响了居民的生活质量和小区的整体美观度。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）37十八、停车设施项目周边停车位规划不足。随着时间的推移，车辆数量不断增加，而停车位数量却没有相应增加，导致停车位紧张。十九、标识系统现状小区缺乏建筑标号、旅游指引系统等。二十、燃气室外管道：早期铺设的燃气管道未经科学设计施工，存在铺设不规范、材料不达标等问题。燃气管道老化现象严重，埋在地下119、的管线易受腐蚀、震动或冰冻等影响，可能导致管道破裂、漏气。室内管道：室内燃气管道因长时间暴露于潮湿、油污等环境中，可能产生锈蚀。人员行走、物体搬动等容易触碰锈蚀的管道，从而产生微漏。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）383.23.2 建设内容和规模建设内容和规模结合上述现状情况分析，本项目改造范围占地约 5 平方公里，主要建设内容包括建筑结构加固 1 项、外立面改造 338500、楼梯和公共空间更新改造150 梯、屋面整修 59600、无障碍及适老化设施改造 120 处、节能改造 17500、建筑配套设施改造 12000m、120、道路整治 267670、给排水 85700m、供配电和照明设施改造 770 处、智慧设施改造 14300m、垃圾分类与环卫设施改造 68处、消防安全保障 125 处、无障碍通道设施改造 125 处、主要入口及围墙4260m、公共空间 49873、绿化环境整治 19200、停车设施整治 645 处、标识系统改造 1 项、燃气工程 21000m 及其他配套服务设施改造等。3.33.3 项目产出方案项目产出方案本项目改造范围占地约 5 平方公里，主要建设内容包括建筑结构加固 1 项、外立面改造 338500、楼梯和公共空间更新改造 150 梯、屋面整修 59600、无障碍及适老化设施改造 120 处121、节能改造 17500、建筑配套设施改造中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）3912000m、道路整治 267670、给排水 85700m、供配电和照明设施改造 770 处、智慧设施改造 14300m、垃圾分类与环卫设施改造 68 处、消防安全保障 125 处、无障碍通道设施改造 125 处、主要入口及围墙 4260m、公共空间 49873、绿化环境整治 19200、停车设施整治 645 处、标识系统改造 1 项、燃气工程21000m 及其他配套服务设施改造等。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边122、老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）40第四章第四章 项目选址与要素保障项目选址与要素保障4 4.1.1 项目选址或选线项目选址或选线本项目位于汕尾市城区东涌镇，改造范围占地约 5 平方公里。地块北部为轨道交通汕尾站，西沿品清大道沿线，南至东城大道，东至迎宾大道，是汕尾市新城市功能区的重点发展区，周边交通便利。图图 4-14-1项目改造范围图项目改造范围图4 4.2 2 项目建设条件项目建设条件4.2.14.2.1 地形地貌、地质条件地形地貌、地质条件汕尾地貌区域为华夏陆台多轮回造山区，地质构造运动和岩浆活动频繁。侏罗纪燕山期造山运动基本奠定了本地区现代地貌的轮廓。在地球史上距今最近的是“喜123、马拉雅山运动”，使汕尾地区表现为断裂隆起和塌陷，产生了侵蚀剥削和堆积，北部上升，南部下降。以后的新构造运动继续抬高，使花岗岩逐步暴露地表，形成广阔的花岗岩山地，丘陵及台地。汕尾地质年代最早是三叠系上统，继而侏罗系第四系。岩石主要有花岗岩、砂页岩及第四系列化冲积砂砾层出不穷等组成。经过大自然和人类活动的作用，构成复杂的土壤类型。土壤类型有:水稻土、南方山地草甸土、黄壤、红壤、赤红壤、菜园土潮沙泥土、滨海盐渍沼渍土、海滨沙土、石质土等 10 多种土类 40 多个土属，70 多个土种。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）41本项目暂124、无地质勘察和地质灾害评估的资料，根据临近建筑地质勘察和地质灾害评估报告进行分析，项目所在区域地质构造简单，水文地质条件较好，地质环境条件复杂程度属简单。在自然条件下未发现地质灾害点。4.2.24.2.2 水文、气象条件水文、气象条件汕尾市地处广东省东南部沿海，属南亚热带季风气候区，海洋性气候明显，光热水资源丰富。其主要气候特点是:气候温暖，雨量充沛，雨热同季，光充足;冬不寒冷，夏无酷热，夏长冬短，春早秋迟。多年年平均气温为 2123，年平均最高气温为 26,年平均最低气温 19，水稻安全生长期约为 260 天左右。境内雨量充沛，多年年平均降雨量为 18002400 mm，最多年的年降雨量可达到125、3728 mm。雨热同季，雨季始于 3 月下旬至 4 月上旬，终于 10 月中旬。从水文、气象条件来看，项目建设地点不会对工程建设产生不良影响。4.2.44.2.4 交通条件交通条件汕尾位于深圳和汕头两特区之间，紧扼珠三角地区与粤东地区重要联系关卡的汕尾，已建成和规划 6 大高铁线路，11 座高铁站，是粤东高铁枢纽重要通道，或将成为中国最大的高铁枢纽地级市（除副省级市以外）。深汕高铁（建设中），时速 350 公里，在汕尾市内设站深汕站、汕尾站等5 座，预计 2025 年开通，深圳未来 30 分钟可直达汕尾。广汕高铁（已开通)，时速 350 公里，在汕尾市内设站汕尾站、赤石站，广州到汕尾未来的通126、勤时间有望压缩到约 40 分钟。厦深高铁（已开通)，时速 250 公里，在汕尾市内设陆丰站、汕尾站、鲐门站，从深圳到汕尾 1 个小时左右。此外，汕尾还有漳汕高铁、汕汕高铁、京九铁路支线等建设中的高铁线路，将是毗邻深圳的轨道交通区域枢纽。目前，汕尾已经形成高速公路、高速铁路、机场、港口四位一体的立体交通，交通便利。未来，汕尾与广州、深圳、香港等大湾区核心城市将形成 1 小时生活圈，对汕尾经济将产生巨大带动作用。本项目改造范围北部为轨道交通汕尾站，西沿品清大道沿线，南至东城大道，东至迎宾大道，周边交通运输便捷，能满足项目施工需求。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老127、旧小区改造项目可行性研究报告（修编）424.2.54.2.5 市政配套条件市政配套条件项目所在地区交通区位良好，外围路网完善，周边水、电、通讯等市政设施完善，能够满足项目施工和运营期间对市政设施的使用需求。4.2.64.2.6 施工条件施工条件汕尾市及周边地区拥有不同类型建材市场，如水泥、粉煤灰、木材、水泥、钢材、石、石灰、砂等，规格齐全，来源充足，周边交通便利，水、电可以就近引入，可以保证项目建设期间的需要。4.2.74.2.7 征地拆迁条件征地拆迁条件本项目实施涉及部分征地，要做好征地补偿工作。其中：尚书学院后面（原快捷驾校训练场），征地面积 15021.995 平方米，主要用于建设停车场128、和周边配套设施；品清三路品清村委斜对面，征地面积 19800 平方米，主要用于建设停车场和周边配套设施。具体详见表 4-1。表表 4-14-1项目征拆情况一览表项目征拆情况一览表序序号号征拆地址征拆地址所属社区所属社区用途用途用地面积用地面积（）（）1尚书学院后面（原快捷驾校训练场）东涌村委建设停车场和周边配套设施15021.9952品清三路品清村委斜对面品清村委建设停车场和周边配套设施198004.34.3 要素保障分析要素保障分析4.3.14.3.1 土地要素保障土地要素保障本项目为老旧小区改造，基本不涉及用地性质改变等情况。局部新建建筑需办理好相关用地手续后方可施工。4.3.24.3.2129、 资源环境要素保障资源环境要素保障本项目为中央商务区周边老旧小区改造项目，汕尾市有关部门对工程的建设给予了大力支持，水、电、天然气、通讯等配套设施由各有关部门进行规划，能满足设计要求。1.给水中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）43本项目水源由附近市政供水管网提供，能够保证项目的正常运行。2.排水本项目采用雨、污分流的方式。雨水充分利用地形，高水高排，低水低排，分散就近排入市政雨水管网；污水经化粪池沉淀后，汇入城市污水管网。3.供电本项目地为低压供电线路，电力设施能够保证项目建成后用电需求。4.天然气本项目气源为市政供气环网，130、经现状调压站调压后由中压管网供至本区。本项目工程实施时严格做到合理利用能源和节约能源；不存在环境敏感区和环境制约因素；不涉及用海及围填海。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）44第五章第五章 项目建设方案项目建设方案5.15.1 技术方案技术方案本项目为老旧小区改造，不涉及工业技术工艺，不纳入本报告分析范围。相关建筑技术工艺纳入工程方案分析。5.25.2 设备方案设备方案本项目为老旧小区改造，不涉及关键工艺、设备采购等，主要为城市配套设备设施，纳入工程方案一并分析。5 5.3 3 工程方案工程方案5.3.15.3.1 建设内容131、及规模建设内容及规模本项目改造范围占地约 5 平方公里，主要建设内容包括建筑结构加固 1 项、外立面改造 338500、楼梯和公共空间更新改造 150 梯、屋面整修 59600、无障碍及适老化设施改造 120 处、节能改造 17500、建筑配套设施改造12000m、道路整治 267670、给排水 85700m、供配电和照明设施改造 770 处、智慧设施改造 14300m、垃圾分类与环卫设施改造 68 处、消防安全保障 125 处、无障碍通道设施改造 125 处、主要入口及围墙 4260m、公共空间 49873、绿化环境整治 19200、停车设施整治 645 处、标识系统改造 1 项、燃气工程2132、1000m 及其他配套服务设施改造等。具体建设内容及规模详见表 5-1。表表 5-15-1 工程建设内容及规模表工程建设内容及规模表序号序号工程工程内容内容单位单位工程量工程量备注备注一一区域一（品清小区教师宿区域一（品清小区教师宿舍小区及周边、品清厂房舍小区及周边、品清厂房宿舍楼、品清村社区服务宿舍楼、品清村社区服务中心）中心）1.1.品清小区教师宿舍小区及周边品清小区教师宿舍小区及周边2.2.品清厂房宿舍楼品清厂房宿舍楼3.3.品清村社区服务中心品清村社区服务中心（一）（一）基础类基础类1 1建筑结构加固建筑结构加固结构改造与加固项12 2楼梯和公共空间更新改造楼梯和公共空间更新改造清理楼133、梯梯10楼道构件修整，照明更换梯10中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）45序号序号工程工程内容内容单位单位工程量工程量备注备注内部饰面更新梯103 3屋面整修屋面整修防雷排查整治项1防水改造8300屋面形式改造7500新增4 4无障碍及适老化设施改造无障碍及适老化设施改造住宅入口无障碍改造处20楼梯间无障碍及适老化设施改造处205 5建筑配套设施改造建筑配套设施改造公共区域水电气改造m15006 6道路整治道路整治周边车行道改造2000人行道改造120000非机动车改造250007 7给排水给排水供水系统改造m4500排水管134、网改造m7500化粪池改造和清掏个20雨污分流改造m45008 8供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造供配电设施改造处50照明设施改造处2009 9智慧设施改造智慧设施改造通信设施改造m7800安防设施改造套50监控与语音通知1010垃圾分类与环卫设施改造垃圾分类与环卫设施改造环卫设施改造处1生活垃圾分类改造处101111消防安全保障消防安全保障消防通道整治处10消防设施改造处10微型消防站1212无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造无障碍通道改造处50扶手、坡道、盲道等边坡防护m1351313绿化环境整治绿化环境整治既有植被改造40001414标识系统改造标识系统改造建筑标识改造个300135、建筑标号（二）（二）完善类完善类1 1外立面改造外立面改造拆除违章搭建1000建筑外饰面更新48000广告位规整9300建筑外门窗更新2500新增2 2节能改造节能改造屋面节能改造4000中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）46序号序号工程工程内容内容单位单位工程量工程量备注备注外维护结构节能改造5000门窗节能改造个1000照明节能改造处1003 3建筑配套设施改造建筑配套设施改造公共区域污废分流改造m20004 4供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造充电基础设施建设处30电力线路整治（下地）m20005 5智慧设施改造136、智慧设施改造通信线路整治m15000智能快件箱建设处206 6风貌整治风貌整治主要入口及围墙m10007 7公共空间公共空间7.1公共活动场地品清小学公园口袋公园1660品清小学入口附近庙宇口袋公园 012193东村对面庙宇口袋公园 021131东村文化礼堂/爱心食堂1007全民健身广场2133闲置用地15427.2风雨连廊改造个28 8绿化环境整治绿化环境整治新增绿化45009 9停车设施整治停车设施整治机动车停车设施处200新增大型停车场非机动车停车设施处51010标识系统改造标识系统改造指路标识套100旅游指引系统、雕塑等宣传栏个5户外宣传 LED 大屏套2（三）（三）提升类提升类1 1137、智慧设施改造智慧设施改造智慧便民设施建设处15智慧停车设施处72 2公共空间公共空间2.1海绵设施改造项13 3绿化环境整治绿化环境整治立体绿化改造处20二二区域二（西苑小区及周区域二（西苑小区及周边、供水宿舍小区及周边、供水宿舍小区及周边、德美宿舍小区、中心边、德美宿舍小区、中心小学教师宿舍小区及周小学教师宿舍小区及周边、东涌厂房宿舍楼、小边、东涌厂房宿舍楼、小区周边）区周边）1.1.西苑小区及周边西苑小区及周边2.2.供水宿舍小区及周边供水宿舍小区及周边3.3.德美宿舍小区德美宿舍小区4.4.中心小学教师宿舍小区及周边中心小学教师宿舍小区及周边5.5.东涌厂房宿舍楼东涌厂房宿舍楼6.6.小138、区周边小区周边（一）（一）基础类基础类中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）47序号序号工程工程内容内容单位单位工程量工程量备注备注1 1建筑结构加固建筑结构加固结构改造与加固项1危房排除2 2楼梯和公共空间更新改造楼梯和公共空间更新改造清理楼梯梯20楼道构件修整，照明更换梯20内部饰面更新梯203 3屋面整修屋面整修防水隔热改造73004 4无障碍及适老化设施改造无障碍及适老化设施改造住宅入口无障碍改造处20楼梯间无障碍及适老化设施改造处205 5建筑配套设施改造建筑配套设施改造公共区域水电气改造m20006 6道路整治道路整139、治周边车行道改造7000人行道改造61000含无障碍设计非机动车改造300007 7给排水给排水供水系统改造m12300排水管网改造m25400化粪池改造和清掏个308 8供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造供配电设施改造处50照明设施改造处2509 9智慧设施改造智慧设施改造通信设施改造m5000安防设施改造套800智慧东涌1010垃圾分类与环卫设施改造垃圾分类与环卫设施改造环卫设施改造处3生活垃圾分类改造处201111消防安全保障消防安全保障消防通道整治处55消防设施改造项10微型消防站1212无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造无障碍通道改造处35扶手、坡道、盲道等边坡防护m2501140、313绿化环境整治绿化环境整治既有植被改造30001414标识系统改造标识系统改造建筑标识改造个500建筑标号（二）（二）完善类完善类1 1外立面改造外立面改造拆除违章搭建1000建筑外饰面更新32000建筑外门窗更新（公共区）3200141 沿线及小区中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）48序号序号工程工程内容内容单位单位工程量工程量备注备注主街巷立面翻新13000主要街巷及视线范围内广告位规整3000红海大道沿线建筑天际线条改造m680车行视线范围内2 2屋面整修屋面整修屋面形式改造130003 3节能改造节能改造屋面节能141、改造2000外维护结构节能改造1照明节能改造处1内部4 4建筑配套设施改造建筑配套设施改造公共区域污废分流改造m20005 5给排水给排水雨污分流改造m12000水沟清淤m120006 6供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造充电基础设施建设处30电力线路整治（下地）m2000141 路沿线7 7智慧设施改造智慧设施改造通信线路整治m2000智能快件箱建设处208 8风貌整治风貌整治主要入口及围墙m17609 9公共空间公共空间9.1公共活动场地庙宇口袋公园 031823东涌中心小学东侧庙宇口袋公园 045146东涌东北入口庙宇口袋公园 053306东涌综合养老院北侧东涌公园门口配套设施完善142、3532东涌公园南门周边（含道路部分）口袋公园-012046东涌综合养老院北侧晒町活动场地 011780中沟路中段晒町活动场地 023469中沟路中段社区公园设施提升3300东涌公园9.2社区公园场地提升23009.3风雨连廊改造个21010绿化环境整治绿化环境整治新增道路绿化5001111停车设施整治停车设施整治非机动车停车设施处101212标识系统改造标识系统改造指路标识套300旅游指引系统、雕塑等宣传栏个10户外宣传 LED 大屏套2（三）（三）提升类提升类1 1智慧设施改造智慧设施改造智慧便民设施建设处30中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项143、目可行性研究报告（修编）49序号序号工程工程内容内容单位单位工程量工程量备注备注智慧停车设施处102 2公共空间公共空间海绵设施改造项13 3绿化环境整治绿化环境整治立体绿化改造700三三区域三（中沟路沿线小区区域三（中沟路沿线小区及周边、其他社区）及周边、其他社区）1.1.中沟路沿线小区及周边中沟路沿线小区及周边2.2.其他社区其他社区（一）（一）基础类基础类1 1建筑结构加固建筑结构加固结构改造与加固项1危房排除2 2楼梯和公共空间更新改造楼梯和公共空间更新改造清理楼梯梯20楼道构件修整，照明更换梯20内部饰面更新梯203 3屋面整修屋面整修防雷排查整治项1防水改造70004 4无障碍及适144、老化设施改造无障碍及适老化设施改造住宅入口无障碍改造处20楼梯间无障碍及适老化设施改造处205 5建筑配套设施改造建筑配套设施改造公共区域水电气改造m20006 6道路整治道路整治路面修复整改64507 7给排水给排水供水系统改造m4500排水管网改造m7300化粪池改造和清掏个158 8供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造供配电设施改造处30照明设施改造处1209 9智慧设施改造智慧设施改造通信设施改造m1500安防设施改造套101010垃圾分类与环卫设施改造垃圾分类与环卫设施改造环卫设施改造处4含其他社区生活垃圾分类改造处30含其他社区1111消防安全保障消防安全保障消防通道整治处20145、含其他社区消防设施改造处20含其他社区1212无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造无障碍通道改造处40含其他社区边坡防护m300含其他社区1313绿化环境整治绿化环境整治既有植被改造5000中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）50序号序号工程工程内容内容单位单位工程量工程量备注备注1414标识系统改造标识系统改造建筑标识改造个2001515道路改造道路改造品清一路1200含路硬底化提升、亮化、绿化（见缝插绿），含垃圾清运。品清三路1200文明路1600老市场路720品清新一区十米路1200品清新一区友谊路1500品清新一区各巷146、道800其他道路建设6000道路硬底化2000（二）（二）完善类完善类1 1外立面改造外立面改造拆除违章搭建2500建筑外饰面更新42000建筑外门窗更新10002 2屋面整修屋面整修屋面形式改造115003 3节能改造节能改造屋面节能改造4500外维护结构节能改造2000门窗节能改造个500照明节能改造处504 4建筑配套设施改造建筑配套设施改造公共区域污废分流改造m25005 5给排水给排水雨污分流改造m7700水环境整治140006 6供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造充电基础设施建设处107 7智慧设施改造智慧设施改造通信线路整治m1500智能快件箱建设处1008 8风貌整治风貌147、整治主要入口及围墙m15009 9公共空间公共空间公共活动场地13505配套设施（给排水、电气等）7650风雨连廊改造个31010绿化环境整治绿化环境整治新增绿化15001111停车设施整治停车设施整治机动车停车设施处300非机动车停车设施处301212标识系统改造标识系统改造中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）51序号序号工程工程内容内容单位单位工程量工程量备注备注指路标识套250宣传栏个23户外宣传 LED 大屏套41313停车设施停车设施停车场提升（东埔）3000新一区篮球场提升500停车设施整治（组织）处100其他空地148、改造20001414设备设施设备设施/环境提升环境提升三线规整m6000照明工程处200绿化环境整治5400含风貌改造宣传栏个9运动设施提升更新处20公共厕所提升个5公共厕所至三路段地下管道提升m700三路至品清大港地下管道提升m3501515建筑改造建筑改造外立面翻新180000沿线风貌改造项屋顶形式改造50001616社区活动场地社区活动场地老年文化娱乐室（老市场）400百姓舞台（老戏台）650社区文化展示项（文明实践站提升项目）200活动广场（文化广场）-品清三路中段1000口袋公园3000活动场地2000（三）（三）提升类提升类1 1广告位规整广告位规整广告位规整50002 2智慧设施149、改造智慧设施改造智慧便民设施建设处15智慧停车设施处73 3公共空间公共空间海绵设施改造项14 4绿化环境整治绿化环境整治立体绿化改造处505 5社区综合服务中心及停车社区综合服务中心及停车场场综合服务中心1000停车场7500停车棚3500中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）52序号序号工程工程内容内容单位单位工程量工程量备注备注绿化1500活动场地10006 6幼托中心幼托中心建筑改造513原卫生站改扩建幼托中心，用地面积约 375，原有建筑面积约171 平方米，拓建 342。活动场地600（围墙、门禁、智慧设施、活动场地150、等）围墙m100绿化5007 7社区服务中心提升社区服务中心提升公共空间204配套工程项18 8社区全民健身中心社区全民健身中心社区全民健身中心4893.62钢构架，占地 2855，建筑面积 4893.62；设置 2 个羽毛球场，1 个篮球场，乒乓球区，桌球区，瑜伽跳舞区，管理用房等。户外活动场地2000停车场3000光伏停车棚500绿化环境整治1000照明工程盏20社区交通标线500社区内交通设施完善个75警示标识牌/指路标识牌四四燃气工程燃气工程燃气管道工程燃气管道工程（一）（一）基础类基础类1管道m210005.3.25.3.2 设计依据设计依据1民用建筑设计统一标准（GB 50352-151、2019）；2建筑设计防火规范（GB50016-2018）；3建筑采光设计标准（GB/T50033-2013）；4公共建筑节能设计标准（GB500189-2015）；5城市道路工程设计规范（CJJ37-2012）；6城市道路交通设施设计规范（GB506888-2011）；7城市给水工程项目规范（GB 55026-2022）；8城乡排水工程项目规范（GB 55027-2022）；9城镇给水排水技术规范（GB50788-2012）；10室外排水设计规范（GB50014-2006）（2011 版）；11给水排水管道工程施工及验收规范（GB50268-2008）；中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研152、究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）5312城镇排水与污水处理条例（国务院令第 641 号）；13建筑外墙防水工程技术规程（JGJ/T235-2011）；14无障碍设计规范（BG50763-2012）；15建筑外墙防水工程技术规程（JGJ/T235-2011）；16既有建筑维护与改造通用规范（GB55022-2021）；17国家及地方其它相关法规、规范。5.3.35.3.3 改造改造基本情况基本情况5.3.3.15.3.3.1 改造范围改造范围本项目位于汕尾市城区东涌镇，改造范围占地约 5 平方公里。地块北部为轨道交通汕尾站，西沿品清大道沿线，南至东城大道，东至迎153、宾大道，是汕尾市新城市功能区的重点发展区。主要涉及以下区域：区域一：品清小区教师宿舍小区及周边、品清厂房宿舍楼、品清村社区服务中心。区域二：西苑小区及周边、供水宿舍小区及周边、德美宿舍小区、中心小学教师宿舍小区及周边、东涌厂房宿舍楼、小区周边。区域三：中沟路沿线小区及周边、其他社区改造、社区公共基础设施及服务设施配套工程。本项目改造范围示意详见图 5-1。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）54图图 5-15-1 项目改造范围图项目改造范围图5.3.3.25.3.3.2 改造原则改造原则1.坚持以人为本的原则。在设计公共活动设154、施、绿化景观时，以人体的舒适尺度为标准，充分考虑居民的日常生活习惯，营造宜人的社区生活环境。2.坚持节能环保原则。在保护原有绿化环境的基础上，增加绿化带，增加景观性，构架社区生态绿色走廊。提高绿化覆盖率，打造绿色生态社区。3.坚持经济实用的原则。充分利用所供改造的经费，遵循“实用、实惠、耐用”的原则，粗材精做，做到施工材料本地化、经济化。4.坚持公众参与原则。让公众有效参与到项目改造的各个阶段，倾听公众的意见，充分尊重公众意愿，保障公众利益。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）555.坚持可持续发展原则。充分重视对建设时序的研155、究，在保护整体发展与政策优先的前提下，认真研究每一阶段的优先项目与投资取向，促进整个地区的经济、环境和社会持续协调发展。6.可实施性原则。充分考虑城市发展、用地现状、整饰条件以及资金筹集全方面因素，制订远期、近期实施方案，保证方案设计的实施；同时考虑维护和管理的便捷与经济性。5.3.3.35.3.3.3 目标远景目标远景依托老旧小区专项债资金，改善民生基础设施，补齐短板，解决人民群众对美好生活的追求和向往，建设一批群众满意的旧区改造样板工程。5.3.3.45.3.3.4 改造定位改造定位本项目结合青山碧海的良好生态资源，挖掘当地历史文化要素，用“绣花”功夫实施老旧小区改造，建设富有文化底蕴的善156、美宜居之城。5.3.5.3.4 4 建设方案建设方案5.3.5.3.4 4.1.1 整体设计整体设计一、街道活化一、街道活化对品清大道南、县道 141、中沟路、东涌公园东侧路等主要街道沿街立面进行整治，尤其是品清大道南、县道 141 及中沟路，需重点促进商业业态升级和整体环境提升，打造商业亮点，提升街道活力。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）56二、小区及周边二、小区及周边1.拆除私搭乱建的违章建筑;2.综合治理外立面上的杂乱管线。架空的管线能埋地的，宜通过管沟进行埋地处理，引进出现楼层之间、单元之间、楼栋之间的无固定绑扎、157、路径不规则等不规范敷设的架空线。小区飞起的管线设备必须拆除。3.拆除或加固日久失修、存在安全隐患的已建防盗网。4.以对外墙结构、饰面构造层及外墙附属物安全性的整体检测和评估为依据，对既有建筑上已损坏、陈旧或影响正常使用的构件、饰面材料、设备设施等进行维修、更换。延续外原有建筑外立面设计的艺术元素，对于现状较好的宜保留。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）57三、小区环境整治三、小区环境整治1.充分利用有限的空间，或现有活动场地，结合需求，强化交流交往功能，满足居民日常生活及活动需要。2.主要公共空间宜设置居民聚集广场，补充游步158、道、健身器材，满足夜间照明需求，设置小型活动场地，条件允许时，结合道路设置风雨连廊。3.公共场地竖向设计尊重小区内部原有地形，因地制宜、随坡就势，利用场地高差和坡度打造立体绿化，丰富空间形式。4.绿化环境整治。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）58四、街巷改造四、街巷改造1.对破损路面进行整治，采用足够的强度和良好的稳定性的面层、基层、垫层构造，以达到表面平整、密实和抗滑的要求;2.路面维修和提升改造是，市政检查井盖、雨水篦子等宜同步进行改造;3.可结合现状情况、观光引导路线等，分路段分街巷铺设麻石或透水砖;4.人行道可利用159、地面划线标识、地面铺装等区别道路分区，提升小区通行安全性。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）59五、雨污分流五、雨污分流1.本项目雨污分流改造部分基于本项目及已改造管网的基础上查漏补缺，并对改造不到位或被破坏的地方进行完善和提升。2.重点对建筑立面、小区及周边进行改造，充分利用内部绿地，建设海绵城市，减少地面径流。3.配合县道 141 路面提升项目，对沿线小区雨污管网进行提升。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）60六、停车场、消防设施六、停车场、消防设施1160、.更新改造社区内现有停车位，新增停车场 4 处，新增停车位 1016 个。2.根据规范增设室外消火栓，室外消火栓应采用地上式消火栓。更换老旧、过期消防设施、灭火器材，保证完好有效。3.达到微型消防站建设标准的场所应建立微型消防站。按照“3 分钟到场处置”的要求，就近布设站点。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）61七、供配电及照明设施七、供配电及照明设施1.线路下地:外部街巷原架空线路满足条件的可实施线路入地，实现电缆供电，不具备下地条件的区域，如内部街巷，可通过优化线路结构进行改造，采取装饰性遮挡或入槽盒、套管、桥架等方式进161、行有序规整，符合安全要求及横平竖直的美观要求，并设置明显标识以便识别，同步清理废弃的线路、线杆以及各种安放在墙体上的附属构造物。2.小区公共照明设施应满足居民夜间室外活动的需求并确保安全性，应覆盖主要出入口、道路甬道、公共活动场所等区域。3.有条件区域可依据现行标准配置电动汽车充电设施，可结合社区实际情况设置电动自行车集中充电区域。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）62八、垃圾收集点、急救、快递设施八、垃圾收集点、急救、快递设施1.垃圾收集点:根据现有小区分布情况，结合现有的垃圾站点，整体划分垃圾收集点，按照服务半径约 70162、 米的范围合理布置垃圾收集点，增加垃圾收集点配套设施，改善周边卫生环境，增加垃圾分类相关宣传设施，增设洗手池及照明设施。2.急救设施:建议引入社会资金，在相应的范围内增设急救设施，完善社区配套服务设施和场所，补齐短板，加强社区医疗卫生服务，及时应对社区突发疾病、灾难。3.快递设施:根据社区现状与居民需求引进快递设施，根据小区的平面布局合理地选择快递设施的位置。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）635.3.4.25.3.4.2 专项设计专项设计一、建筑结构加固一、建筑结构加固本项目实施建筑结构加固 1 项，针对老旧小区中的重要163、位置，如承重墙、楼梯等，需要加强加固措施，提高这些部位的安全性，确保整体结构的稳定性。二、二、外立面改造外立面改造问题说明:部分建筑外立面老旧、外部瓷砖脱落严重，存在严重的安全隐惠，此外部分沿街建筑外立面老旧，污垢严重，影响城市形象。改造策略:本项目外立面改造 338500，建筑外立面更新改造应遵循安全、美观、节能、环保，符合区域风貌控制规划，与周边建筑环境相协调的原则。外立面主要采用区域统一规划、统一色调、统一材质。其中：品清大道沿线：整合原有建筑空间，着重体现规整后的体块感和现代感，通过统一柱位做法，抬高并统一广告位，营造整体统一且协调的天际线，增设竖向广告位，强化路段商业氛围；原有二层以164、上建筑采用浅色系仿石墙面翻新，以简洁的视觉效果营造出现代城市的氛围，摆脱原有杂乱的路段印象。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）64重点小区：建筑塔楼采用浅色调为主，以白色外墙漆塑造主体，局部处理突出建筑的线条感和体块感，形成简洁、轻盈的建筑立面效果。三、三、楼梯和公共空间更新改造楼梯和公共空间更新改造本项目楼梯和公共空间更新改造 150 梯，包括楼道照明、楼道修缮、楼栋三线、楼栋消防设施等。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）65四、屋面整修四、屋面整修本项165、目屋面整修 59600，包括防雷排查整治、防水改造、屋面形式改造等。防水改造：1.以居民意见调查表或检测报告为依据局部修补或整体更换，方便居民日常使用，改善居民生活环境。2.屋面改造应满足屋顶防水、保温、隔热等要求。屋面防水材料应满足抗老化、防水、耐火等级等相关技术指标。3.局部渗漏的建筑物屋面宜重新铺设防水层，并做好与原有防水层的搭接;漏水面积超过 20%屋面面积时，宜结合建筑节能改造重新做屋面保温、防水。屋面保温不满足节能要求时，应重新铺设保温层。4.防水涂料应多遍涂布，并应待前一遍涂布的涂料干燥成膜后，再涂布后一遍涂料，且前后两遍涂料的涂布方向应相互垂直。防水层完工并经验收合格后，应及时166、做好成品保护。屋顶安装的设施、设备应规范设置，并与屋面进行一体化设计。外露使用的防水层，应选用耐紫外线、耐老化、耐候性好的防水材料。5.上人屋面，应选用耐霉变、拉伸强度高的防水材料。长期处于潮湿环境的屋面，应选用耐腐蚀、耐霉变、耐穿刺、耐长期水浸等性能的防水材料。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）666.屋面形式改造主要以坡屋面为主，部分为平屋面，改造主要呈现区域特色，优化区域整体环境。五、无障碍及适老化设施改造五、无障碍及适老化设施改造问题说明:社区局部道路破损严重，路面与人行道衔接处缺少过渡且无设置无障碍设施。改造策略:167、本项目无障碍及适老化设施改造 120 处，结合城市支路与人行道改造，增设无障碍设施，包括盲道、轮椅坡道、路缘石坡道等。六、节能改造六、节能改造本项目节能改造 17500，包括屋面节能改造、外维护结构节能改造、门窗节能改造、照明节能改造等。七、建筑配套设施改造七、建筑配套设施改造本项目建筑配套设施改造 12000m，包括公共区域水电气改造、公共区域污废分流改造等。八、道路整治八、道路整治本项目道路整治 267670，包括小区道路、地面铺装；人行道等。1.小区道路、地面铺装问题说明:小区内部无明确车行道，且存在路面开裂、破损、沉陷的情况;人行步道铺装样式多样不协调，缺少盲道。中央商务区周边老旧小区168、改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）67改造策略:对破损路面进行整治，确保道路通行的安全性、实用性;对破损的人行道进行整治，可结合现状情况分路段分街巷铺设麻石或透水砖;完善小区盲道系统。2.人行道问题说明:人车混行，主路未设置人行安全防护设施，行人安全存在隐患。改造策略:1.主路合理实行人车分流;2.增加防护栏杆、划分非机动车道;3.增设车止石，防止车辆驶入乱入人行空间，路缘石坡道处设置车止石。4.人行道主要采用灰色透水砖或沥青，路沿石主要采用大理石砖或水泥砖。九、给排水九、给排水问题说明:该片区部分小区存在雨后积水严重、给水供应能力不足、每户需要169、自己加装水泵加压、污水渗漏等情况。改造策略:本项目给排水 85700m，对地块内进行雨污分流的升级整治，增设市政给水的相关设施。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）68十、供配电和照明设施改造十、供配电和照明设施改造本项目供配电和照明设施改造 770 处，具体如下：1.充电桩问题说明:社区缺少集中充电桩点位，或设置不规范，各户的电动车自家充电，存在严重的安全隐患。改造策略:新增停车空间，梳理与行车通道的关系，为部分停车区域增设公共充电桩。2.强弱电管线整治问题说明:小区内三线杂乱。改造策略:外部街巷原架空线路下地布置，内部街巷170、采取桥架（槽盒或套管)、外墙敷设、钢绞线、线杆等方式进行有序规整，同步清理废弃的线路、线杆以及各种安放在墙体上的附属构造物。项目不涉及电源改造，不改变原有强弱电接入条件。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）69十一、智慧设施改造十一、智慧设施改造本项目智慧设施改造 14300m，包括通信设施改造、通信线路整治、安防设施改造、智能快件箱建设、智慧便民设施建设、智慧停车设施等，实现智慧城市功能。智慧设施改造解决方案是综合运用物联网、云计算、大数据等先进技术，为城市提供全方位、智能化的管理和服务。首先致力于构建全面信息化的城市环境。171、通过建设高速、泛在的信息通信网络，实现城市各个领域的信息互联互通。同时，加强数字基础设施建设，如数据中心、云计算平台等，为智慧城市提供强大的数据处理和存储能力。另外，通过引入智能化技术和设备，实现城市基础设施和公共服务设施的逐步智能化。十二、垃圾分类与环卫设施改造十二、垃圾分类与环卫设施改造问题说明:垃圾乱摆乱放情况普遍，垃圾分类垃圾点缺乏。改造策略:本项目垃圾分类与环卫设施改造 68 处，按照该小区分类投放模式合理设置生活垃圾分类收集容器。按相关规定或标准做好垃圾分类设施，做好资源回收利用工作，并设置再生资源回收点。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改172、造项目可行性研究报告（修编）70十三、消防安全保障十三、消防安全保障本项目消防安全保障 125 处，具体如下：1.消防通道问题说明:地块内的老旧小区普遍存在缺少消防通道或消防通道不满足规范要求的情况;部分小区消防通道被占用，存在严重的安全隐患。改造策略:通过整体规划，重新调整停车区域，并通过划线强化消防通道，并通过管理手段，加大对占用消防通道处罚力度。2.室外消防问题说明:室外消防设施缺少，消防系统不完善。改造策略:根据规范增设室外消火栓，室外消火栓应采用地上式消火栓。更换老旧、过期消防设施、灭火器材，保证完好有效。消防水源不符合消防要求的，应改造并满足国家规范要求。达到微型消防站建设标准的小173、区应建立微型消防站。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）71室外消防栓的布置要求：（1）室外消火栓应沿道路设置，道路宽度超过 60m 时，宜在道路两边设置消火栓，并宜靠近十字路口；（2）室外消火栓的间距不应超过 120m；（3）室外消火栓的保护半径不应超过 150m;在市政消火栓保护半径 150m以内，如消防用水量不超过 15L/s 时，可不设室外消火栓;（4）室外消火栓的数量应按室外消防用水量计算决定，每个室外消火栓的用水量应按 1015L/s 计算;（5）室外地上式消火栓应有一个直径为 150mm 或 100mm 和两个直174、径为65mm 的栓口;（6）室外地下式消火栓应有直径为 100mm 和 65mm 的栓口各一个，并有明显的标志。十四、无障碍通道设施改造十四、无障碍通道设施改造问题说明:社区局部道路破损严重，路面与人行道衔接处缺少过渡且无设置无障碍设施。改造策略:本项目无障碍通道设施改造 125 处，结合城市支路与人行道改造，增设无障碍设施，包括盲道、轮椅坡道、路缘石坡道等。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）72局部位置需要做边坡防护，具体支护位置及方式如下图所示：中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改175、造项目可行性研究报告（修编）73十五、主要入口及围墙十五、主要入口及围墙包括主要入口改造及围墙修缮等，约 4260m。十六、绿化环境整治十六、绿化环境整治本项目绿化环境整治 19200，主要包括既有植被改造、新增道路绿化、立体绿化改造等。十七、停车设施整治十七、停车设施整治1.非机动车泊位、机动车泊位问题说明:因早期建设缺少统一规划，缺少停车位，导致居民车辆乱停乱放的情况，严重影响生活出行。改造策略:本项目停车设施整治 645 处，利用“边角地”“闲置地”，因地制宜新建停车场、加装非机动车棚;在保证消防通道不被占用的前提下，设置路侧停车泊位。十八、标识系统改造十八、标识系统改造本项目实施标识系176、统改造 1 项，具体包括：1.信息宣传栏改造策略:增设不锈钢带雨篷的宣传栏(廊)。2.信息标识中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）74改造策略:各街道、公服设施、楼栋编号及楼栋单元均有地名牌或门牌编号。标识标牌风格应统一，应与社区主题、建筑相契合，兼顾美观和功能性。十九、公共空间及其他配套设施十九、公共空间及其他配套设施本项目公共空间 49873，具体改造情况如下：一区域一公共活动场地品清小学公园口袋公园1660品清小学入口附近庙宇口袋公园 012193东村对面庙宇口袋公园 021131东村文化礼堂/爱心食堂1007全民健身广177、场2133闲置用地（池塘）1542二区域二公共活动场地庙宇口袋公园 031823东涌中心小学东侧庙宇口袋公园 045146东涌东北入口庙宇口袋公园 053306东涌综合养老院北侧东涌公园门口配套设施完善3532东涌公园南门周边（含道路部分）口袋公园-012046东涌综合养老院北侧晒町活动场地 011780中沟路中段晒町活动场地 023469中沟路中段社区公园设施提升3300东涌公园社区公园场地提升2300中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）75中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可178、行性研究报告（修编）76另外，本项目配套建设社区综合服务中心及停车场、幼托中心、社区服务中心、社区全民健身中心（镇级）及其他社区活动场地等。二十、燃气工程二十、燃气工程本项目涉及燃气管道建设约 21000m，具体改造方案如下：对于燃气管道使用已经超过设计年限的小区，将原来的燃气管道全部拆除，然后铺设具有良好防腐、阻燃等性能的 PE 管和附件。对于无燃气管道的小区增设燃气管道，采用具有良好防腐、阻燃等性能的 PE 管和附件。5.3.4.35.3.4.3 典型小区改造设计典型小区改造设计改造前：运动场地老旧，周边环境杂乱，缺少公共活动空间。改造后：增加休闲活动场地，运动场地提升，建筑立面翻新，停车179、位、绿化空间改造。对场地内建筑立面进行翻新，梳理现状宿舍周边环境，提升绿化，建设休闲广场、儿童游乐区、休闲运动区与停车区；重新设计原有运动场，增加儿童游乐设施与康健设施，为老少群体提供运动玩乐的需求，增加居民生活的幸福指数。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）775.45.4 用地用海征收补偿（安置）方案用地用海征收补偿（安置）方案本项目不涉及用海征收。本项目实施涉及部分征地，要做好征地补偿工作。其中：尚书学院后面（原快捷驾校训练场），征地面积 15021.995 平方米，主要用于建设停车场和周边配套设施；品清三路品清村委斜对180、面，征地面积 19800 平方米，主要用于建设停车场和周边配套设施。根据汕尾市人民政府办公室关于印发的通知（汕府办202410 号）等标准计算，项目具体征拆范围等基本情况如下：中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）78表表 5-25-2项目征拆情况一览表项目征拆情况一览表序号序号征拆地址征拆地址所属社区所属社区用途用途结构结构用地面积用地面积（）（）土地评估单价（元土地评估单价（元/）土地评估价值土地评估价值（元）（元）1尚书学院后面（原快捷驾校训练场）东涌村委建设停车场和周边配套设施15021.995250037554987.181、52品清三路品清村委斜对面品清村委建设停车场和周边配套设施19800380075240000中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）795.55.5 数字化方案数字化方案针对本工程的项目特点，设计将在以下几个方面在设计中使用 BIM 技术：1）现有空间与管线设计：利用三维 BIM 技术，可以得到真实的三维空间与各种管道间的空间关系。在装修改造项目中，由于结构空间的不可变性，新的区域功能的设计、管线的设计，必须考虑和配合现有的结构空间，如何能够更好的安排空间，如何在现有结构空间下完成所需的管线设计，通过三维 BM 技术可以让设计前后182、的结果一目了然。2）新设计管线与现存管线：区域功能的变化会导致管道系统的变化，新管道的设计跟已有现存的管道之间的关系，和避让问题可以在三维设计中得到完美的解决。3）管线碰撞检测：三维设计结构可以进行自动碰撞检测，包括管线与建筑、管线与结构，管线之间的碰撞问题，都可以通过电脑进行检测，从而大大的提高检测效率和检测的准确性。4）可视化：三维设计可以让所有的项目参与人员都能够直观的看到设计的过程和成果，让以往复杂难懂的 CAD 平面设计变成简单易懂的三维可视化设计，让繁杂的线条变成真是的建筑构件和设备管线，让大量的平面图纸变成全专业的三维模型，从而让专业人员与非专业人员能够进行无障碍的交流和沟通。三183、维可视化的沟通方式大大减少了因交流不畅而导致的误解。5.65.6 建设管理方案建设管理方案5.6.15.6.1 项目建设组织模式和机构设置项目建设组织模式和机构设置5.6.1.15.6.1.1 组织结构组织结构为保证本次建设项目的顺利实施，建议成立项目工作小组，成员由相关部门领导组成，负责对工程的前期筹建、技术指导、检查监督、协调和资金落实等项目的建设工作。对建设资金实行三专（专户储存、专人管理、专款专用）管理，并加强工程质量、进度、资金、安全管理，确保工程顺利实施。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）805.6.1.25.6184、.1.2 人力资源配置人力资源配置在项目实施之前，项目单位工程部人员要及时组织到位，根据项目需要选定相应的专业人员。由项目组织机构部门构成，项目单位宜配置 6-8 名专职人员参与项目的协调和组织工作。项目单位对配置的工程部管理人员进行工程和项目管理的专业培训，加强入职人员项目管理技能，项目建设单位应按照业务的特点，建立完善专业培训考核机制，以适应工程项目和服务对象的正当要求，满足政府对项目投资的价值目标。5.6.25.6.2 项目建设工期项目建设工期5.6.2.15.6.2.1 项目实施进度安排项目实施进度安排根据本项目的实际，并参考当地同类项目建设的情况，项目计划总工期为48 个月，即从 2185、024 年 1 月到 2027 年 12 月，目前已完成设计招标工作，正在启动可研修编。第一阶段：2024 年 1 月-2024 年 11 月，完成项目可研报告修编等项目前期工作并审批；第二阶段：2024 年 11 月-2024 年 12 月，完成初步设计审查、概算审查以及施工图设计、施工招标等工作；第三阶段：2025 年 1 月2027 年 11 月，完成小区改造工作；第四阶段：2027 年 11-12 月完成竣工验收，并进行资料存档等工作。5.6.2.25.6.2.2 项目招投标项目招投标一、一、招标依据招标依据1中华人民共和国合同法；2中华人民共和国建筑法；3中华人民共和国招标投标法；4186、中华人民共和国政府采购法；5中华人民共和国价格法；6国家发展改革委令第 3 号工程建设项目招标范围和规模标准规定；中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）817工程建设项目招标范围和规模标准的规定（原国家计委令 2000 年第 3 号）；8招标公告发布暂行办法（原国家计委令 2000 年第 4 号）；9工程建设项目自行招标试行办法（原国家计委令 2000 年第 5 号）；10评标委员会和评标办法暂行规定（原国家计委、国家经贸委令2001 年第 12 号）。二、二、招标的范围招标的范围项目的招标范围为勘察设计、监理、施工等。三、三、187、项目招标的组织形式项目招标的组织形式本项目招标拟委托有资质的招标代理机构进行公开招标。本项目为政府投资项目，按照中华人民共和国招标投标法、广东省实施的办法、政府采购法以及汕尾市招标投标的有关规定，并根据国务院关于必须招标的工程项目规定的批复（国函201856 号）文件精神，本项目采用公开招标。项目招标基本情况表如下表所示。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）82表表 5 5-3 3项目招标基本情况表项目招标基本情况表招标范围招标范围招标组织招标组织形式形式招标方式招标方式不采用招标方式不采用招标方式投资估算金额投资估算金额（万188、元）（万元）备注备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建安工程监理设备重要材料其他情况说明：1、其他包括前期费用及预备费等，均不采用招标的形式。2、不涉及重要材料。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）835.75.7 海绵城市设计海绵城市设计5.7.15.7.1 依据依据1.国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见（国办发201575 号）；2.广东省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见（粤府办201653 号）；5.7.25.7.2 海绵城市设计总体目标和阶段性目标海绵城市设计总体目标和阶段性189、目标1.总体目标通过具有岭南特色的海绵城市建设，综合采取“渗、滞、蓄、净、用、排”等措施，构建低影响开发雨水系统，使 70%以上的雨水就地吸纳和利用。保护水生态环境，逐步提高排水防涝标准，有效控制面源污染。2.阶段性目标大力推进改造片区海绵城市建设，凸显示范效应，成片改造片区全面落实海绵城市建设要求，实现片区 20%以上面积达到海绵城市建设要求。3.控制指标根据汕尾市中心城区海绵城市建设技术导则，年径流总量控制目标，应综合考虑当地水资源情况、降雨规律、开发强度、海绵设施利用效率和经济发展水平等因素后确定，对某个区域或建设项目的开发，应结合该区域建筑密度、绿地率和土地利用布局等因素确定。各区域的190、年径流总量控制目标，应综合考虑区域海绵城市相关规划和现状、开发强度与建设阶段等因素确定，取值范围为 52%70%。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）84年径流污染控制率应结合区域（项目）内建设情况、用地性质、水环境质量 要求、径流污染特征等合理确定。城市建成区年径流污染控制率规划目标应不低 于 50%。5.7.35.7.3 海绵城市设计总则海绵城市设计总则1.坚持生态为本、自然循环遵循尊重自然、顺应自然、保护自然的理念，将自然途径与人工措施相结合，实现雨水的自然积存、自然渗透、自然净化和可持续水循环，提高水生态系统的自我修复191、能力，维护城市良好的生态功能。2.坚持因地制宜结合岭南地区气象、水文、地质等特点，因地制宜选择雨水控制和利用技术。以问题为导向，开展城市海绵城市建设，有效解决城市内涝、水环境恶化、水生态破坏等问题。3.坚持规划先行，生态优先，示范引领，以点带面的建设方针。4.工程设计应因地制宜，采取“渗、滞、蓄、净、用、排”等多种技术，以达到自然积存、自然渗透、自然净化的雨水控制目标。5.鼓励采用透水铺装、下沉式绿地、蓄水池、植草沟等工程措施。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）856.透水铺装设计及施工应满足国家有关标准规范的要求。7.宜选192、择耐盐碱、耐水湿、耐污染等能力较强的乡土植物。5.7.45.7.4 海绵城市设计方案海绵城市设计方案本项目属于老旧小区改造，充分考虑项目本身情况，在完善改造项目的配套设施时融入“海绵城市”的设计理念及原则来提高排水系统的标准，避免洪涝并且可以有效的收集雨水。根据项目的实际情况，海绵城市配套设施可选用以下设施。1.透水铺装透水铺装一般铺设在非机动车通行道路的公共场地，可以代替非透水路面也可与草地结合铺设。透水铺装结构一般从上到下为面层、找平层、基层和土基组成。（1）面层可采用透水砖、透水水泥混凝土或透水沥青路面，厚度一般为6080 毫米；（2）找平层厚度取 2040 毫米，宜采用干砂、碎石或石屑193、；（3）垫层，包括透水基层和透水底基层，厚度取 100300 毫米，可采用无砂混凝土、砾石、砂、砂砾料或其组合形式；（4）根据工程需要垫层可铺设排水花管。2.渗水井及排水花管设计（1）无砂混凝土或级配砂砾基层宜设置渗水井，渗水井直径 1500 毫米，间距 30 米，井中填渗级配砾石；（2）在基层下设置连通孔（与地下透水层连通），连通孔直径 300 毫米，间距 20 米连通孔，孔内级配砾石；（3）排水花管管径取 100200 毫米。3.雨水花园与雨水花坛雨水花园和雨水花坛一般设置在低洼地和公共绿地。（1）雨水花园和雨水花坛的选址应该考虑相邻建筑、地下管线、道路坡度、底层土壤的渗透性和地下水位深度194、等因素，尽量避免接受透水区域的排水。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）86（2）在低洼区域设置雨水花园和雨水花坛时，应与周边地形相协调；设置在安置区集中绿地内的雨水花园和雨水花坛，雨水花园和雨水花坛边沿与建筑物之间的距离应在 3 米以上。4.生态植草沟生态植草沟是一种利用植被截流、土壤渗透原理截流和净化小流量的径流雨水的渗透措施。生态植草沟的构造比较简单，为横切面呈三角形或梯形的带状下凹绿地，主要是利用天然的地形分布截流和输送雨水。适用于道路两旁绿化隔离带等狭长地带。虽为带状转输雨水措施，但植草沟的宽度并无硬性规定，亦可设计195、为绿地形式，成为集休闲绿化、转输渗留于一身的多功能区域。5.85.8 绿色建筑设计绿色建筑设计5.8.15.8.1 编制依据编制依据1绿色建筑评价标准(GB/T50378-2019)；2民用建筑节能条例（中华人民共和国国务院令第 530 号）（2008年）；3民用建筑绿色设计规范（JGJ/T229-2010）；4绿色建筑评价标识管理办法(试行)(建科2007206 号)；5广东省绿色建筑评价标准（DBJ/T15-83-2017）；6广东省实施细则（DBJ15-51-2007）。5.8.25.8.2 绿色建筑目标绿色建筑目标为响应汕尾市发展绿色建筑的指导要求，建设更符合现代绿色、环保、实用性建筑196、，结合本项目实际的建设功能和使用要求，因此，拟将本项目新建建筑建设成为二星级绿色建筑。本项目建设成绿色建筑，将会在同类项目中产生良好的展示和示范效应，有利于建筑业向节能、节水、节材、节地、环保生态、可再生能源利用等技术和经验在汕尾地区及省内推广，加快绿色建筑理念普及，促进循环经济和生态文明建设。同时，依靠项目所采用的一系列节能、节水、节材、节地和生态环保技术，可以减少建筑日常的运行管理费用和环境污染，创造良好的工作生活环境，为社会带来良好的社会效益和生态环境效益。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）875.8.55.8.5 绿197、色建筑设计技术措施绿色建筑设计技术措施1 1.安全耐久安全耐久（1）建筑结构的承载力和建筑使用功能要求主要涉及安全与耐久，满足建筑长期使用要求的首要条件。结构的耐久性在规定的使用年限内结构构件保持承载力和外观的能力，并满足建筑使用功能要求。（2）建筑造型应简约，体型和空间组合宜根据当地的气候特征和文化特征，结合遮阳、导光和导风构件及辅助绿化等绿色技术进行一体化设计。（3）建筑内部的非结构构件、设备及附属设施等设计，满足连接牢固的要求，并适合主体结构变形。（4）建筑外门窗安装牢固，其抗风压性能和水密性能符合国家现行有关标准的规定。（5）卫生间的地面应设置防水层，墙面、顶棚应设置防潮层。（6）走廊198、疏散通道等同行空间满足紧急疏散、应急救护等要求，且保持畅通。（7）具有安全防护的警示和引导标识系统。2 2.健康舒适健康舒适（1）室内空气中的醛、苯、氨、氡等有害物质限量较现行国家标准室内空气质量标准GB18883 的规定值降低 20%以上，得 6 分，建筑室内和建筑主出入口处设置禁烟标志。（2）应采取措施避免厨房、餐厅、打印复印室、卫生间、地下车库等区域的空气和污染物串通到其他空间；应防止厨房、卫生间的排气倒灌。（3）给水排水系统中，生活饮用水水质应满足现行国家标准生活饮用水卫生标准GB5749 的要求；储水设施设定定期的清洗消毒计划，每半年不应少于 1 次；使用自带水封的便器，水封深度不199、小于 50mm；非传统水源管道设置明确、清晰的永久性标识。（4）主要功能房间的室内背景噪声和隔声性能满足民用建筑隔声设计规范GB50118 的低限值要求；外墙、隔墙、楼板和门窗的隔声性能应满足现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB50118 中的低限要求。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）88（5）建筑照明设计满足建筑照明设计标准GB50034 的规定；人员长期逗留的照明产品应满足现行国家标准灯和灯系统的光生物安全性GB/T20145 规定的无危险类产品；设计选用的 LED 照明产品的其光输出波形的波动深度应满足现行国家标准L200、ED 室内照明引用技术要求GB/T31831 的规定。（6）房间内的温度、湿度、新风量等设计参数应符合现行国家标准民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB 50736 的规定。（7）围护结构热工性能满足非透光围护结构内表面不得结露；屋顶和外墙隔热性能应满足民用建筑热工设计规范GB50176 的要求。考虑到本项目的档次与定位，绿色建筑与建筑节能技术宜考虑一定的先进性，比如围护结构热工性能、空调主机的能效、变压器能效、节水器具节水效率，建议比节能标准限值提高一个等级；室内空气质量标准、室内噪声等级标准，均可以按照高标准要求进行设计。（8）主要功能房间应具有现场独立控制的热环境调节装置。（9）地下车库201、设置与排风设置联动的一氧化碳监测装置。3 3.环境宜居环境宜居（1）建筑布局满足日照要求，不降低周边住宅的日照标准。（2）室外热环境满足国家标准要求。（3）场地竖向设计有利于雨水收集，有组织回收雨水，用于浇灌等。（4）配建的绿地应符合所在地城乡规划的要求，合理选择绿化方式。（5）场地内外均设置便于识别和使用的标识系统。（6）场地内无排放超标的污染源。（7）垃圾分类收集，垃圾容器和收集点的设置合理考虑，并与周边的景观协调。4 4.提高与创新提高与创新（1）采用 BIM 技术：主要目的是提高设计图纸质量，减少工程设计变更，节约施工成本，为后期施工深化与运维应用提供高质量的 BIM 模型。设计阶段：202、通过创建 BIM 模型和对 BIM 模型进行分析，确保 BIM 模型的正确性，并针对使用方的空间管理及应用管理需求，创建管理 BIM 模型，确保各方工作满足管理目标要求。施工配合阶段：依据施工现场各专业设计变更图纸调整 BIM 模型，中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）89保证设计与 BIM 模型更新同步，整合施工总包方提供的专业施工深化模型及竣工模型(如有)，保证后期运维高质量的 BIM 模型。（2）在方案设计、初步设计、施工图设计阶段均采用 BIM 技术：1)BIM 模型的检测2)模型的可实施性分析服务3)BIM 的展示服203、务4)BIM 的优化解决方案5)BIM 模型的设计管理分析服务6)制定工程 BIM 标准：包括实施计划、建模标准、组织与人员架构、流程、交付成果质量要求、重要时间节点、BIM 沟通协调方式、BIM 质量管控体系等方面，作为工程 BIM 交付及指导文件，确保工程 BIM 服务工作有序进行。7)BIM 培训：为使用方或使用方同意的第三方相关人员提供培训交底不少于 3 次，使其掌握建筑信息模型的基本用法、规则，具备看模型、从模型中提取基本数据的能力，达到甲方设计、施工管理团队掌握 BIM 技术作为项目管控的手段。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性204、研究报告（修编）90第六章第六章 项目运营方案项目运营方案6.16.1 运营模式选择运营模式选择项目建成后由各小区负责运营管理。6.26.2 运营组织方案运营组织方案具体运营组织方案由各小区自行安排。6.36.3 安全保障方案安全保障方案6.3.16.3.1 编制依据及执行标准编制依据及执行标准 中华人民共和国安全生产法；建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定；职业安全健康管理体系指导意见；职业安全健康管理体系审核规范；其它有关劳动安全、卫生与消防的政策、法规。6.3.26.3.2 危害因素分析危害因素分析本建设项目为老旧小区改造，无毒物和有害气体产生，环境较好。本项目存在的劳动安全与消防方面危205、害因素不多，也不存在重大火灾危险隐患。6.3.36.3.3 劳动安全劳动安全6.3.3.16.3.3.1 主要危害因素与危害程度主要危害因素与危害程度项目施工中主要危险因素及危害程度：（1）建筑行业常出现的高空坠落、物体打击、机械伤害和触电伤害四大不安全隐患。（2）施工阶段产生的粉尘和扬尘。（3）施工机械产生的振动和噪声。（4）装饰材料的有毒气体（二甲苯、甲苯和甲醛等）。（5）项目建设中的主要安全、卫生危害因素及危害程度分析如如下：中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）91表表 6-16-1主要安全、卫生危害因素及危害程度分析表206、主要安全、卫生危害因素及危害程度分析表施工工序危害因素危害程度高空作业人员、物体坠落击打严重（伤亡）施工用电电击伤害严重（伤亡）施工机械机械伤害、噪声严重（伤亡）物料搅拌粉尘、噪声一般（伤亡）高处作业人员、物体坠落击打严重（伤亡）内墙装饰、油漆噪声、有毒气体较大（伤亡）6.3.3.26.3.3.2 安全防护安全防护以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计207、，同时施工，同时投入使用。6.3.3.36.3.3.3 噪声防范措施噪声防范措施项目在施工过程中的劳动安全工作需要采取以下安全防范措施：1.施工前认真编制详细可行的拆除施工组织设计及施工安全纪律。2.建立各级安全生产责任制。做好建筑施工的安全管理，必须重点放在责任的落实上，由此建立起一整套从单位领导到全体职工层层分解落实、层层责任清晰的管理制度，以制度界定每一个人在安全工作中的责任。3.合理布置施工总平面图，将有噪声设备布置在对周围环境影响小的区域，并采取隔离消音措施，同时选用优质低噪设备，从而减少噪声危害。4.在施工现场设屏障，杜绝非施工人员进入，危险部位设警示牌，基坑设防护栏。严格执行建筑208、设备和脚手架安装拆卸操作规程，操作人员必须持证上岗。5.所有用电设备均考虑静电接地，并加强管理和维护，保证操作人员的人身安全。变压器及现场设备电机及转动部分，必须加装保护罩，避免绞伤人员。6.施工期间采取有效的安全防范措施，加强安全生产教育，提高工人的安全施工意识。现场施工人员施工期间必须佩戴安全帽、安全带，特殊作业如电焊、钢筋工等必须带绝缘手套、护眼罩等。7.施工现场出入口设警示标志，设专人看管，避免造成交通事故。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）926.3.3.46.3.3.4 运营过程中的安全保护措施运营过程中的安全保209、护措施整个项目区内的建筑、附属设施和运行管理应该符合消防、安全、卫生、环境保护等国家和地方现行的有关法规标准。1.制定合理有效的工作制度。通过制定合理有效的工作制度，采取合理的奖惩措施，保证设备的安全运行。2.对设备进行定期维护。为了防止由于设备老化或者设备小故障造成的大危害的产生，应及时对设备进行定期的维护，保证设备能够正常且有效地运转，避免不必要的危害。3.对线路应及时进行检修。线路老化对设备有非常严重的影响，对线路的及时检修能避免因线路老化造成的线路短路，减少危害的发生。防雷接地与电气设备接地采用统一的接地体，总接地电阻不大于 4。6.3.3.56.3.3.5 雷电防范措施雷电防范措施（210、1）电源进户采用零线重复接地，接地电阻不大于 4。（2）进线开关采用可同时断开相线与中性线的开关电器，以防止中性线上对地泄漏电流对人体的伤害。（3）所有低压供电和用电设备均采用可靠的接零保护，并与接地保护网作可靠连接。（4）电气线路和用电设备的布置均须符合国家有关标准，所有用电设备正常时不带电的金属外壳、导线保护钢管等均进行可靠的接地保护。（5）配电设备采用箱式及封闭式配电设备。（6）所有动力配电采用带漏电保护开关的设备。（7）手持用电设备采用安全电压。6.3.3.66.3.3.6 机械意外伤害防范措施机械意外伤害防范措施道路改造后应平坦、防滑、耐磨。电气设备设置防护器、挡板或 安全围栏。6.211、3.3.76.3.3.7 火灾防范措施火灾防范措施室外设室外地上式消火栓；大楼公共区域内设消火栓系统，并配置手提式干粉灭火器。按照设计规范设置安全照明、安全通道和安全标志等，以便发生火灾时人员能及时安全疏散。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）936.3.3.86.3.3.8 采光照明措施采光照明措施大楼走廊通道、楼梯、采光较差的巷子应设照明。6.3.3.96.3.3.9 人身防护措施人身防护措施要按相关行业标准为相关人员配备防护用具和用品。6.3.3.106.3.3.10 安全教育安全教育施工人员应加强安全教育，管理人员应制212、定相应的规章制度、安全制度和技术操作规程，确保安全生产。6.3.46.3.4 卫生措施卫生措施（1）公共设施应做合理的功能分区，以保持整洁、清洁的环境。应有防鼠、虫及防尘、防潮等措施。（2）为保证环境卫生，应采用水冲式厕所。（3）采用非饮用水做冲洗和浇洒等使用时，应有明显的标志，非饮用管道不应与饮用水管道相连。（4）专人负责打扫楼内走廊、楼梯、公共卫生间的卫生，并定期清扫。（5）保持通风良好，除自然通风外，必要地方应设机械通风装置。6.3.56.3.5 消防措施消防措施根据建筑设计防火规范，完善改造项目的消防设施配置。按有关规定设置消火栓给水系统，并配置相应数量的干粉灭火器。施工中建立消防安全213、责任制，加强消防安全管理，动火作业实施动火申请制度。6.3.66.3.6 结论结论本项目从劳动安全的角度充分考虑，在坚持“预防为主、防治结合、安全第一”的原则基础上，严格执行国家有关规定和标准要求，采用了相应的卫生防护措施，以及劳动安全措施，免除对作业人员以及社区的影响，保证施工人员设备的安全。因此，该项目建设在卫生防护和劳动安全方面是可行的。6.46.4 绩效管理方案绩效管理方案一、绩效目标本项目绩效目标详见下表所示：中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）94表表 6-26-2绩效目标表绩效目标表预期主要产出指标关键产出指标预214、期值数量指标本项目位于汕尾市城区东涌镇，改造范围占地约 5 平方公里。质量指标项目竣工验收合格率（100%）安全生产事故发生次数（0 次）时效指标2024 年 1 月启动2027 年 12 月竣工成本指标资金投入比（100%）项目投资估算（60108.66 万元）预期主要效益指标社会效益通过小区楼栋修缮、管网完善等一系列基础配套工程设施建设和升级改造，完善公共配套设施，消除安全隐患，提升老旧小区整体形象，提高居民生活水平，力争老旧小区居住环境明显改善，为全面推广老旧小区改造工作提供示范作用。经济效益1.增加就业机会，提供就业岗位。2.提升周边地块商业价值，促进地区商业发展。生态效益符合环评要求215、可持续发展设计使用年限（不少于 50 年）满意度100%二、绩效管理方案一是制度化。为了彰显项目绩效管理工作的权威性，以“完善管理制度、规范管理流程”为主线，形成层级配套、互相衔接、各有侧重、覆盖到位的制度体系，促进绩效管理走上规范化、程序化轨道。制定综合性的绩效管理办法制度，建立与之匹配的相关工作规程，确保绩效管理的各个环节各项工作有章可循、有据可依，并在此基础上，结合项目实际，组织编印“项目绩效管理业务指南（指引）”，内容涵盖绩效管理基本知识、现行主要规定、主要工作流程、各类业务文本格式等等，为各方实施绩效管理工作提供具体可操作性的业务指导，促进工作效率、工作水平与工作质量的提高。二是模块216、化。设立绩效目标管理、绩效跟踪监控、绩效自评、绩效评价等具体模块，对现行绩效管理项目进行整理、归类，尽量细化项目类别，设置各类项目具体绩效管理模版，整理和归纳每类绩效管理项目的共性与个性要求，中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）95明确各个单位具体评价对象、评价时点、评价依据、评价程序、评价办法、评价要求等具体内容，供各单位开展绩效目标申报和绩效自评工作中直接选用。三是便利化。针对项目治理工作不同的特点和管理要求，研究确定制订专门的评价办法，逐步建立涵盖不同领域的指标数据库，细化相应指标的对应值，积累类似项目各项指标值，逐步完217、善补充规划值、行业值、历史值等数据，强化本项目指标数据值的参照水准，为绩效目标申报及审核工作提供强有力的数据支撑；以“有效管用、简便易行”为原则，以不宜过多增加各单位的负担（工作成本）为导向，高效匹配绩效管理工作的考核需要，减少“全覆盖”的工作阻力。突出反映申报的绩效目标完成情况，逐步推进以单位为主体的绩效自评，实现绩效评价“全面、全覆盖”，同时开展第三方为主体的独立评价，为政府决策提供绩效参考依据，确立相应的评价标杆和规制示范，确保绩效评价的便利开展。四是信息化。必须根据当前项目绩效管理工作实际情况，针对绩效业务开展和管理过程中面临的工作量大、涉及面广、数据统计难等问题，需要结合已有的信息化218、技术手段，实现绩效管理全过程信息化，横向覆盖绩效全业务，纵向覆盖不同政府层级，同时涵盖政府机构、第三方、专家，监督机构、公众等绩效业务关联方；统筹绩效信息化基础设施，减少重复建设成本；数据集中存储、统一规范标准，绩效一盘棋，快速掌控全局；指标智能匹配实现绩效目标申报过程的有效支撑，提升绩效工作效率；专业智库实现云端共享、动态积累，为全过程绩效业务提供专业支撑，提高绩效管理的信息化水平。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）96第七章第七章 项目投融资与财务方案项目投融资与财务方案7.17.1 投资估算投资估算7.1.17.1.1219、 编制范围编制范围本项目估算范围主要包括建安费、其他费、预备费及征拆费用、在建工程财务费。注：本章相关合计数与所合计的各项数据如出现尾数差异，并非计数有误，而是四舍五入的结果。7.1.27.1.2 编制依据编制依据1、国家发展改革委、建设部联合以“发改投资20061325 号关于印发建设项目经评价方法与参数的通知”颁发的文件及其有关规定、方法（第三版）；2、中国国际工程咨询公司咨经199811 号关于印发经济评估方法的通知，中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询指南；3、中国建设工程造价管理协会建设项目总投资组成及其他费用规定；4、国家计委关于工程建设其他项目划分暂行规定、关于改进建筑安装工程费220、用项目划分的若干规定；5、财政部关于印发基本建设项目建设成本管理规定的通知（财建2016504 号）；6、国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格19991283 号）；7、中国工程咨询协会关于工程咨询服务（境内）人工成本要素信息调查情况的通报（中咨协政201546 号）；8、国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210 号）；9、国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125 号）；中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）9710、国家发展改221、革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534 号）；11、国家发改委建设工程监理与相关服务收费标准（发改价格2007670 号）；12、广东省物价局发布的关于调整我省建设工程造价咨询服务收费的复函（粤价函2011742 号）；13、国家计委计价格20021980 号国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知；14、广东省建筑节能协会关于发布绿色建筑工程咨询、设计及施工图审查收费标准(试行)的通知（粤建节协(2013)09 号）；15、国家计委国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“涨价预备费”管理有关问题的通知（计投资19991340 号）；222、16、建设工程工程量清单计价规范(GB50500-2017)；17、财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636 号）；18、广东省住房和城乡建设厅关于营业税改征增值税后调整广东省建设工程计价依据的通知（粤建市函20161113 号）；19、国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015 299 号）；20、汕尾市政府投资项目估算造价指标（2024）；21、国家规定的相关法律、法规等；22、委托单位提供的其它资料。7.1.37.1.3 工程费用取费说明工程费用取费说明采用综合单价法进行估算。综合单价指标参照：1、建设工程造价估算指标与应223、用分析中相关估算指标。2、汕尾及周边地区类似项目建设成本价。3、广联达造价指标网（建设造价单价参考）。7.1.47.1.4 建筑工程其它费用及预备费取费费率建筑工程其它费用及预备费取费费率1可研报告编制费、设计费等前期费用，按照相关标准计取。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）982基本预备费，一般取工程费用和其他费用之和的 3%10%，本项目按 5%计列。3涨价预备费，据相关政策取 0。7.1.57.1.5 投资估算投资估算本项目建设投资 60108.66 万元，其中工程费用 36814.04 万元，工程其它费用 4204.224、21 万元，预备费 2050.91 万元，征拆费用 11279.50 万元及在建工程财务费 5760.00 万元。工程投资估算详见下表。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）99表表 7 7-1-1 项目建设总投资估算表项目建设总投资估算表序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额（万估算金额（万元）元）备注备注单位单位数量数量单价（元）单价（元）工程费用工程费用36814.0436814.04综合单价估算法综合单价估算法一一区域一（品清小区教师宿舍小区及周区域一（品清小区教师宿舍小区及周边、品清厂房宿舍楼、品清村225、社区服边、品清厂房宿舍楼、品清村社区服务中心）务中心）9412.629412.621.1.品清小区教师宿舍小区及周边品清小区教师宿舍小区及周边2.2.品清厂房宿舍楼品清厂房宿舍楼3.3.品清村社区服务中心品清村社区服务中心（一）（一）基础类基础类1 1建筑结构加固建筑结构加固结构改造与加固项11000000100.002 2楼梯和公共空间更新改造楼梯和公共空间更新改造清理楼梯梯1010001.00楼道构件修整，照明更换梯1020002.00内部饰面更新梯105600056.003 3屋面整修屋面整修防雷排查整治项150000050.00防水改造8300350290.50屋面形式改造750050226、0375.00新增4 4无障碍及适老化设施改造无障碍及适老化设施改造住宅入口无障碍改造处2010002.00楼梯间无障碍及适老化设施改造处2010002.005 5建筑配套设施改造建筑配套设施改造公共区域水电气改造m150045067.506 6道路整治道路整治周边车行道改造200025050.00人行道改造1200001501800.00非机动车改造25000100250.00中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）100序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额（万估算金额（万元）元）备注备注单位单位数量数量单价227、（元）单价（元）7 7给排水给排水供水系统改造m4500500225.00排水管网改造m7500500375.00化粪池改造和清掏个203000060.00雨污分流改造m4500600270.008 8供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造供配电设施改造处50600030.00照明设施改造处2005000100.009 9智慧设施改造智慧设施改造通信设施改造m7800500390.00安防设施改造套501000050.00监控与语音通知1010垃圾分类与环卫设施改造垃圾分类与环卫设施改造环卫设施改造处150000050.00生活垃圾分类改造处105000050.001111消防安全保障消防安228、全保障消防通道整治处1050005.00消防设施改造处10100000100.00微型消防站1212无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造无障碍通道改造处5020000100.00扶手、坡道、盲道等边坡防护m135200027.001313绿化环境整治绿化环境整治既有植被改造40005020.001414标识系统改造标识系统改造建筑标识改造个300100030.00建筑标号（二）（二）完善类完善类1 1外立面改造外立面改造中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）101序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额（万估算金229、额（万元）元）备注备注单位单位数量数量单价（元）单价（元）拆除违章搭建100010010.00建筑外饰面更新480003001440.00广告位规整9300700651.00建筑外门窗更新2500500125.00新增2 2节能改造节能改造屋面节能改造400015060.00外维护结构节能改造5000400200.00门窗节能改造个100025025.00照明节能改造处100250025.003 3建筑配套设施改造建筑配套设施改造公共区域污废分流改造m200025050.004 4供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造充电基础设施建设处302000060.00电力线路整治（下地）m20002230、500500.005 5智慧设施改造智慧设施改造通信线路整治m15000120180.00智能快件箱建设处2020004.006 6风貌整治风貌整治主要入口及围墙m100050050.007 7公共空间公共空间7.1公共活动场地品清小学公园口袋公园166030049.80品清小学入口附近庙宇口袋公园 01219330065.79东村对面庙宇口袋公园 02113130033.93东村文化礼堂/爱心食堂100780080.56全民健身广场2133700149.31中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）102序号序号项目名称项目名称技231、术经济指标技术经济指标估算金额（万估算金额（万元）元）备注备注单位单位数量数量单价（元）单价（元）闲置用地1542650100.237.2风雨连廊改造个2500000100.008 8绿化环境整治绿化环境整治新增绿化450010045.009 9停车设施整治停车设施整治机动车停车设施处2005000100.00新增大型停车场非机动车停车设施处510000050.001010标识系统改造标识系统改造指路标识套100100010.00旅游指引系统、雕塑等宣传栏个52000010.00户外宣传 LED 大屏套2500000100.00（三）（三）提升类提升类1 1智慧设施改造智慧设施改造智慧便民设施232、建设处152000030.00智慧停车设施处7200000140.002 2公共空间公共空间2.1海绵设施改造项130000030.003 3绿化环境整治绿化环境整治立体绿化改造处20500010.00二二区域二（西苑小区及周边、供水宿舍区域二（西苑小区及周边、供水宿舍小区及周边、德美宿舍小区、中心小小区及周边、德美宿舍小区、中心小学教师宿舍小区及周边、东涌厂房宿学教师宿舍小区及周边、东涌厂房宿舍楼、小区周边）舍楼、小区周边）12060.0612060.061.1.西苑小区及周边西苑小区及周边2.2.供水宿舍小区及周边供水宿舍小区及周边3.3.德美宿舍小区德美宿舍小区4.4.中心小学教师宿舍小233、区及周边中心小学教师宿舍小区及周边5.5.东涌厂房宿舍楼东涌厂房宿舍楼6.6.小区周边小区周边（一）（一）基础类基础类中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）103序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额（万估算金额（万元）元）备注备注单位单位数量数量单价（元）单价（元）1 1建筑结构加固建筑结构加固结构改造与加固项150000050.00危房排除2 2楼梯和公共空间更新改造楼梯和公共空间更新改造清理楼梯梯2010002.00楼道构件修整，照明更换梯2020004.00内部饰面更新梯2056000112.003 3234、屋面整修屋面整修防水隔热改造7300350255.504 4无障碍及适老化设施改造无障碍及适老化设施改造住宅入口无障碍改造处20500010.00楼梯间无障碍及适老化设施改造处20500010.005 5建筑配套设施改造建筑配套设施改造公共区域水电气改造m200045090.006 6道路整治道路整治周边车行道改造7000250175.00人行道改造61000150915.00含无障碍设计非机动车改造30000100300.007 7给排水给排水供水系统改造m12300500615.00排水管网改造m254005001270.00化粪池改造和清掏个303000090.008 8供配电和照明设施235、改造供配电和照明设施改造供配电设施改造处50600030.00照明设施改造处2505000125.009 9智慧设施改造智慧设施改造通信设施改造m5000500250.00中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）104序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额（万估算金额（万元）元）备注备注单位单位数量数量单价（元）单价（元）安防设施改造套80010000800.00智慧东涌1010垃圾分类与环卫设施改造垃圾分类与环卫设施改造环卫设施改造处3500000150.00生活垃圾分类改造处2050000100.001111236、消防安全保障消防安全保障消防通道整治处55500027.50消防设施改造项10100000100.00微型消防站1212无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造无障碍通道改造处352000070.00扶手、坡道、盲道等边坡防护m250200050.001313绿化环境整治绿化环境整治既有植被改造30005015.001414标识系统改造标识系统改造建筑标识改造个500100050.00建筑标号（二）（二）完善类完善类1 1外立面改造外立面改造拆除违章搭建100010010.00建筑外饰面更新32000300960.00建筑外门窗更新（公共区）3200500160.00141 沿线及小区主街巷立面翻237、新13000180234.00主要街巷及视线范围内广告位规整3000700210.00红海大道沿线建筑天际线条改造m68050034.00车行视线范围内2 2屋面整修屋面整修屋面形式改造13000300390.003 3节能改造节能改造屋面节能改造20003000600.00中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）105序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额（万估算金额（万元）元）备注备注单位单位数量数量单价（元）单价（元）外维护结构节能改造150000050.00照明节能改造处150000050.00内部4 4238、建筑配套设施改造建筑配套设施改造公共区域污废分流改造m200025050.005 5给排水给排水雨污分流改造m12000600720.00水沟清淤m12000500600.006 6供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造充电基础设施建设处303000090.00电力线路整治（下地）m20002500500.00141 路沿线7 7智慧设施改造智慧设施改造通信线路整治m200012024.00智能快件箱建设处2020004.008 8风貌整治风貌整治主要入口及围墙m176050088.009 9公共空间公共空间9.1公共活动场地庙宇口袋公园 03182330054.69东涌中心小学东侧庙宇口袋239、公园 045146300154.38东涌东北入口庙宇口袋公园 05330630099.18东涌综合养老院北侧东涌公园门口配套设施完善3532300105.96东涌公园南门周边（含道路部分）口袋公园-01204630061.38东涌综合养老院北侧晒町活动场地 01178030053.40中沟路中段晒町活动场地 023469300104.07中沟路中段社区公园设施提升3300500165.00东涌公园9.2社区公园场地提升2300500115.00中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）106序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经240、济指标估算金额（万估算金额（万元）元）备注备注单位单位数量数量单价（元）单价（元）9.3风雨连廊改造个2500000100.001010绿化环境整治绿化环境整治新增道路绿化5001005.001111停车设施整治停车设施整治非机动车停车设施处10100000100.001212标识系统改造标识系统改造指路标识套300100030.00旅游指引系统、雕塑等宣传栏个102000020.00户外宣传 LED 大屏套2500000100.00（三）（三）提升类提升类1 1智慧设施改造智慧设施改造智慧便民设施建设处302000060.00智慧停车设施处10200000200.002 2公共空间公共空间海241、绵设施改造项150000050.003 3绿化环境整治绿化环境整治立体绿化改造70060042.00三三区域三（中沟路沿线小区及周边、其区域三（中沟路沿线小区及周边、其他社区）他社区）13986.8613986.861.1.中沟路沿线小区及周边中沟路沿线小区及周边2.2.其他社区其他社区（一）（一）基础类基础类1 1建筑结构加固建筑结构加固结构改造与加固项150000050.00危房排除2 2楼梯和公共空间更新改造楼梯和公共空间更新改造清理楼梯梯2010002.00楼道构件修整，照明更换梯2020004.00内部饰面更新梯2056000112.00中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（242、修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）107序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额（万估算金额（万元）元）备注备注单位单位数量数量单价（元）单价（元）3 3屋面整修屋面整修防雷排查整治项150000050.00防水改造7000350245.004 4无障碍及适老化设施改造无障碍及适老化设施改造住宅入口无障碍改造处2010002.00楼梯间无障碍及适老化设施改造处2010002.005 5建筑配套设施改造建筑配套设施改造公共区域水电气改造m200045090.006 6道路整治道路整治路面修复整改6450250161.257 7给排水给排水供水系统改造m45243、00500225.00排水管网改造m7300500365.00化粪池改造和清掏个153000045.008 8供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造供配电设施改造处30600018.00照明设施改造处120500060.009 9智慧设施改造智慧设施改造通信设施改造m150050075.00安防设施改造套101000010.001010垃圾分类与环卫设施改造垃圾分类与环卫设施改造环卫设施改造处4500000200.00含其他社区生活垃圾分类改造处3050000150.00含其他社区1111消防安全保障消防安全保障消防通道整治处20500010.00含其他社区消防设施改造处2010000020244、0.00含其他社区中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）108序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额（万估算金额（万元）元）备注备注单位单位数量数量单价（元）单价（元）1212无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造无障碍通道改造处402000080.00含其他社区边坡防护m300200060.00含其他社区1313绿化环境整治绿化环境整治既有植被改造50005025.001414标识系统改造标识系统改造建筑标识改造个200100020.001515道路改造道路改造品清一路120042050.40含路硬底化提升、亮245、化、绿化（见缝插绿），含垃圾清运。品清三路120042050.40文明路160042067.20老市场路72042030.24品清新一区十米路120042050.40品清新一区友谊路150042063.00品清新一区各巷道80042033.60其他道路建设6000420252.00道路硬底化200042084.00（二）（二）完善类完善类1 1外立面改造外立面改造拆除违章搭建250010025.00建筑外饰面更新420003001260.00建筑外门窗更新100050050.002 2屋面整修屋面整修屋面形式改造11500500575.003 3节能改造节能改造屋面节能改造450015067.246、50中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）109序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额（万估算金额（万元）元）备注备注单位单位数量数量单价（元）单价（元）外维护结构节能改造200040080.00门窗节能改造个50025012.50照明节能改造处50250012.504 4建筑配套设施改造建筑配套设施改造公共区域污废分流改造m250025062.505 5给排水给排水雨污分流改造m7700600462.00水环境整治14000300420.006 6供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造充电基础设施建设处10247、2000020.007 7智慧设施改造智慧设施改造通信线路整治m150012018.00智能快件箱建设处100200020.008 8风貌整治风貌整治主要入口及围墙m150050075.009 9公共空间公共空间公共活动场地13505500675.25配套设施（给排水、电气等）7650500382.50风雨连廊改造个3500000150.001010绿化环境整治绿化环境整治新增绿化150010015.001111停车设施整治停车设施整治机动车停车设施处3005000150.00非机动车停车设施处30100000300.001212标识系统改造标识系统改造指路标识套250100025.00中央商248、务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）110序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额（万估算金额（万元）元）备注备注单位单位数量数量单价（元）单价（元）宣传栏个232000046.00户外宣传 LED 大屏套4500000200.001313停车设施停车设施停车场提升（东埔）3000350105.00新一区篮球场提升5001507.50停车设施整治（组织）处100200020.00其他空地改造200035070.001414设备设施设备设施/环境提升环境提升三线规整m600012072.00照明工程处200250050249、.00绿化环境整治5400200108.00含风貌改造宣传栏个93000027.00运动设施提升更新处201000020.00公共厕所提升个52000010.00公共厕所至三路段地下管道提升m70080056.00三路至品清大港地下管道提升m35080028.001515建筑改造建筑改造外立面翻新1800001001800.00沿线风貌改造项屋顶形式改造5000500250.001616社区活动场地社区活动场地老年文化娱乐室（老市场）40080032.00百姓舞台（老戏台）65050032.50社区文化展示项（文明实践站提升项目）200100020.00活动广场（文化广场）-品清三路中段100250、050050.00中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）111序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额（万估算金额（万元）元）备注备注单位单位数量数量单价（元）单价（元）口袋公园3000400120.00活动场地200035070.00（三）（三）提升类提升类1 1广告位规整广告位规整广告位规整5000700350.002 2智慧设施改造智慧设施改造智慧便民设施建设处152000030.00智慧停车设施处7200000140.003 3公共空间公共空间海绵设施改造项130000030.004 4绿化环境整治绿化环251、境整治立体绿化改造处50500025.005 5社区综合服务中心及停车场社区综合服务中心及停车场综合服务中心10001800180.00停车场7500450337.50停车棚35001200420.00绿化150045067.50活动场地100050050.006 6幼托中心幼托中心建筑改造513150076.95原卫生站改扩建幼托中心，用地面积约 375，原有建筑面积约 171 平方米，拓建 342。活动场地60050030.00（围墙、门禁、智慧设施、活动场地等）围墙m1004004.00绿化50045022.507 7社区服务中心提升社区服务中心提升中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研252、究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）112序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额（万估算金额（万元）元）备注备注单位单位数量数量单价（元）单价（元）公共空间20480016.32配套工程项150000050.008 8社区全民健身中心社区全民健身中心社区全民健身中心4893.621800880.85钢构架，占地 2855，建筑面积 4893.62；设置 2 个羽毛球场，1 个篮球场，乒乓球区，桌球区，瑜伽跳舞区，管理用房等。户外活动场地200035070.00停车场300030090.00光伏停车棚500120060.00绿化环境整治100040253、040.00照明工程盏2045009.00社区交通标线500351.75社区内交通设施完善个75150011.25警示标识牌/指路标识牌四四燃气工程燃气工程1354.501354.50燃气管道工程燃气管道工程（一）（一）基础类基础类1管道m210006451354.50工程建设其它费工程建设其它费4204.214204.211可研报告编制费78.79计价格19991283 号2项目管理服务费470.69财建2016504 号3编制社会稳定风险报告费39.40计价格19991283 号4勘察费294.51按工程费用的 0.8%5工程设计费（含绿色建筑设计）976.39计价格200210 号6施工254、图审查费82.61发改价格2011534 号7工程监理费658.05发改价格2007670 号8全过程工程造价咨询费448.55粤价函2011742 号9检验检测费368.14按工程费用的 1%10交通影响评价费50.00暂估11水土保持补偿费11.47粤发改价格2021231 号中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）113序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额（万估算金额（万元）元）备注备注单位单位数量数量单价（元）单价（元）12水土保持方案编制费90.86保监200522 号13水土保持设施竣工验收费40.255、09保监200522 号14绿色建筑咨询费42.00粤建节协201309 号，国家二星级标准15工程招标代理费59.27计价格20021980 号、发改价格2011534号施工总承包招标43.96勘察招标3.06工程设计招标6.84工程监理招标5.4116工程保险费110.44建标20111 号17建筑拆除费30.00暂估18建筑征拆评估费45.00暂估19房屋安全鉴定费98.87暂估20白蚁防治费25.00暂估21场地及临时设施费184.07建标2007164 号，取工程费的 0.5%预备费预备费2050.912050.911基本预备费2050.912涨价预备费0.00征拆费征拆费11279256、.5011279.501尚书学院后面（原快捷驾校训练场）15021.99525003755.502品清三路品清村委斜对面1980038007524.00在建工程财务费在建工程财务费5760.005760.00项目总投资项目总投资60108.6660108.66中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）1147.27.2 盈利能力分析盈利能力分析7.2.17.2.1 预期分年收益情况预期分年收益情况项目建成后主要收入停车场（位）收入；广告收入；自助售货机、充电桩等其他收入。（1）停车场（位）收入项目建成后可提供约 1016 个停车位，257、根据汕尾市城区政和路等六条路段道路机动车停放服务收费相关事项公示，汕尾市城区重点区域停车泊位将收取最高单日单次 30 元的停车费，非重点区域将收取最高单日单次 20 元的停车费。本项目位于中央商务区，暂按每车位每天收费约 30 元计，则一年可创造停车场（位）收入约 1113 万元/年。（2）广告收入项目建成后可提供约 300 个广告牌，根据汕尾市城区户外广告资源有偿使用收入征收管理办法，结合当前市场实际价格情况，目前汕尾市城区道路广告牌约为 800 元/月，墙面广告位约为 5000-10000 元/月，本项目涉及广告牌类别较多，价格不一，暂按每月 10000 元/组进行测算，即每年广告费收入约258、为36000 万元。（3）其他收入包括自助售货机、充电桩等使用收益，项目建成后预计可以提供约 300 台自助售货机和 254 个充电桩，按照自助售货机年租金 1.2 万元/台、充电桩3650 元/个计，年收入约 453 万元/年。价格增长率按每年增长 2%计。表表 7 7-2 2 收入测算明细表收入测算明细表（单位单位:万元万元）年份年份停车收入停车收入广告收入广告收入其他收入其他收入合计合计第 1 年111336004535165第 2 年113536724625269第 3 年115737454715374第 4 年118138204805481第 5 年120438974905591第 259、6 年122839755005703第 7 年125340545105817第 8 年127841355205933第 9 年130342185306052中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）115第 10 年133043025416173第 11 年135643885526296第 12 年138344765636422第 13 年141145665746551第 14 年143946575866682第 15 年146847505976815第 16 年149748456096952第 17 年15274942621709260、1第 18 年155850416347233第 19 年158951426477377第 20 年162152456607525合计2703187471110001255027.2.27.2.2 成本预测成本预测主要为人员成本，预计项目建成后需配置管理人员 15 人，人均工资福利为8 万元/年；其他运营支出暂按 150 万元计取，部分运营纳入原运营管理；故项目年经营成本约为 270 万元，价格增长率按每年增长 2.5%计。表表 7-37-3 成本成本测算明细表测算明细表（单位：万元单位：万元）年份年份工资费用工资费用其他管理支出其他管理支出合计合计第 1 年120150270第 2 年1231261、54277第 3 年126158284第 4 年129162291第 5 年132166298第 6 年136170305第 7 年139174313第 8 年143178321第 9 年146183329第 10 年150187337第 11 年154192346第 12 年157197354第 13 年161202363第 14 年165207372第 15 年170212382第 16 年174217391第 17 年178223401第 18 年183228411第 19 年187234421第 20 年192240432合计306538326897中央商务区周边老旧小区改造项目可行性262、研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）1167.37.3 融资方案融资方案本项目资金来源为地方财政资金和专项债统筹解决。表表 7-47-4项目资金使用计划与筹措表项目资金使用计划与筹措表项目项目合计合计建设期建设期20242024 年年20252025 年年20262026 年年20272027 年年分年投资使用比例（%）100%35%30%20%15%建设投资60108.6621038.0318032.6012021.739016.30资金筹措60108.6621038.0318032.6012021.739016.30地方政府专项债资金48000.001800263、0.0016000.0010000.004000.00地方政府自筹12108.663038.032032.602021.735016.307.47.4 债务清偿能力分析债务清偿能力分析按照 20 年运营期，预计总收入约为 125502 万元，总成本约为 6897 万元，总盈利约为 118604 万元。按照项目拟用专项债为总投资 80%计，即约 48000 万元，项目资金平衡比为 1.36。表表 7-57-5债务本息情况表（债务本息情况表（2020 年，单位：万元）年，单位：万元）融资年度债券利率融资金额融资余额债券利息第 1 年4.00%1800018000720第 2 年4.00%16000264、340001360第 3 年4.00%10000440001760第 4 年4.00%4000480001920第 5 年4.00%480001920第 6 年4.00%480001920第 7 年4.00%480001920第 8 年4.00%480001920第 9 年4.00%480001920第 10 年4.00%480001920第 11 年4.00%480001920第 12 年4.00%480001920第 13 年4.00%480001920第 14 年4.00%480001920第 15 年4.00%480001920第 16 年4.00%480001920第 17 年4.0265、0%480001920第 18 年4.00%480001920第 19 年4.00%480001920第 20 年4.00%480001920中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）117第 21 年4.00%-12000360001440第 22 年4.00%-1200024000960第 23 年4.00%-1200012000480第 24 年4.00%-1200000合计39360说明：1.20 年利率 4.00%；2.债券本息为累计值；3.资金平衡比：（净收益-成本）/债券本息。7.57.5 财务可持续性分析财务可持续性266、分析根据 7.2 章分析，项目具有较好的经济效益，收益可以支付专项债资金本息支付。从年度现金流看，进入运营期后即可产生正向现金流，不会对财政产生新增负担，具备财务可持续性。因此，项目具有较好的财务可持续性。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）118第八章第八章 项目影响效果分析项目影响效果分析8.18.1 经济影响分析经济影响分析8.1.18.1.1 增加就业机会，提供就业岗位增加就业机会，提供就业岗位项目建设期间，工程建设需要一定数量的劳动力，项目建设可以给当地村镇带来许多就业的机会，解决项目地周边部分劳动力的就业问题，促进267、社会稳定。8.1.28.1.2 提升周边地块商业价值，促进地区商业发展提升周边地块商业价值，促进地区商业发展项目建设期间，工程建设所需要的各种原材料需求很大，为节约成本、调高效率，就地、就近取材可以减少项目建设原材料成本、加快项目建设进度，因此可以带动项目地周边地区的建筑材料供应行业的发展。项目运营期间，周边土地的区位优势将会增强，并引入部分外来人口，从而促进商业资本的聚集，带动各种商业设施的进驻和完善，改善周边商业环境，逐步建立起完善的商业体系，促进周边商业的繁荣与发展。8.28.2 社会影响分析社会影响分析8.2.18.2.1 社会评价的目的社会评价的目的1、确定合适的措施来完成项目目标。268、2、预测潜在风险并减少不可预见的不良社会后果和影响。3、为改进项目实施方案提出建议。4、防止或尽量减少对地区社会福利、文化造成的损坏。8.2.28.2.2 社会评价的原则社会评价的原则1、多层次分析2、根据项目特点选用不同评价方法。3、坚持以人为本的原则。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）1198.2.38.2.3 社会评价的方法社会评价的方法本项目的社会评价方法针对不同利益群体采用详细社会评价方法，从该项目建设对不同利益群体的直接、间接的利害关系进行分析。8.2.48.2.4 社会影响分析社会影响分析本项目是老旧小区改造，269、是民生工程，有利于改善城市市容，是“以人为本、执政为民”执政理念的重要体现，也是维护社会和谐稳定、维护社会公平的重要举措。项目的建设，对于完善社会服务设施有重要的作用，项目对于当地社会生活质量、生活水平具有一定的促进作用，对不同利益全体没有冲突，项目的建设尊重当地宗教信仰，维护社会稳定。本项目的建设具有很好的社会效益，其社会影响分析见表 8-1。表表 8-18-1项目社会影响分析表项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围/程度可能出现的结果措施建议1对居民收入的影响项目周边区域/小带动附属服务配套业的发展加强对服务业配套的管理2对居民生活水平与生活质量的影响项目周边/大美化环境，提升人民生活品270、质加强维护管理，加强宣传，保护环境3对就业的影响汕尾城区/小建设过程增加就业机会维护劳动环境，进行必要的岗前培训和进修4对不同利益群体的影响汕尾城区及周边地区/小相关参建方积极参与提供公开公平方式实施5对弱势群体的影响（妇女、儿童、残疾人员）汕尾城区/大提高对弱势群体的关注，及时提供必要的救助措施加强对弱势群体的扶持工作6对地区文化、教育、卫生的影响汕尾城区/小促进当地体育、文化、教育事业发展有关部门应注意引导7对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响项目周边/小促进基础设施建设，提升城市整体形象。有关部门应注意发展的规划、管理和指导8对少数民族风俗习惯和宗教的影响汕尾城区/小促进全社会271、的安定团结应严格执行民族政策、宗教政策中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）1208.2.58.2.5 项目互适性分析项目互适性分析本项目涉及的利益群体包括当地政府（含相关部门）、当地居民，地方政府通过建设本项目，改善城市基础设施，改善人居环境而提升政府的形象，促进社会和谐发展，总体上不同的利益都能适应、支持本项目建设。表表 8-28-2社会对项目的适应性和可接受程度分析表社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益的群体适应并不同程度支持建设时期引起附近居民生活和出行的不便有关部门应272、注意引导和加强现场管理2当地组织机构全力支持交 通、电 力、通信、供水等基础设施条件的配合有关管理部门应协调配合及大力支持3当地技术文化条件适应并支持刺激当地技术文化事业的发展政府多引导、各种机构多参与、上级主管部门全力支持8.2.68.2.6 社会评价结论社会评价结论经过社会影响分析和项目的互适性分析，项目的建设对社会产生积极的影响，项目的建设与使用是可行的。项目的建设符合区域发展的要求，满足汕尾市社会和经济发展的需求。8.38.3 生态环境影响分析生态环境影响分析8.3.18.3.1 编制依据编制依据1中华人民共和国环境保护法（2014 年修订）；2中华人民共和国水污染防治法（中华人民共和273、国主席令第八十七号，2008 年 2 月 28 日修订，2008 年 6 月 1 日起施行）；3中华人民共和国大气污染防治法，2000 年 4 月修正；4中华人民共和国环境噪声污染防治法（1997 年 3 月）；中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）1215中华人民共和国固体废物污染环境防治法（2004 年 12 月修订，2005 年 4 月实施）；6中华人民共和国水污染防治法实施细则(2000 年 3 月 20 日第 284)；7大气环境质量标准(GB3095-1996-2000)二级标准；8广东省大气污染物排放标准(DB44274、2789)；9大气污染物综合排放标准(GB1629-1996)；10污水综合排放标准(GB8978-1996)二级标准；11水污染物排放放限值(DB4426-2001)；12地面水环境质量标准(GB3838-2002)II 级标准；13声环境质量标准（GB3096-2008）；14建筑施工场界噪声限值(GB12523-96)。8.3.28.3.2 环境现状分析环境现状分析本项目位于汕尾市城区，项目周边无工业污染，主要环境污染源为汽车尾气、汽车噪声、生活垃圾和污水。8.3.38.3.3 项目建设对环境的影响分析项目建设对环境的影响分析拟建项目建设对所在区域自然生态环境的影响主要产包括：项目建设期275、间产生的施工、生活污水；建筑、生活垃圾；施工扬尘；施工噪声等。项目为环境改造项目，投入使用后能美化区域环境，不产生环境污染。8.3.3.18.3.3.1 建设期的环境影响建设期的环境影响1.扬尘扬尘是项目建设期间影响环境空气的主要污染源。施工场地的平整清理、土方挖掘及填埋、物料堆存、施工垃圾的清理与堆放，以及运输车辆的出入等均会产生粉尘的无组织排放。扬尘量的大小与施工现场条件、管理水平、机械化程度、施工季节、土质、天气条件等诸多因素有关。2.噪声建设期的噪声主要来源于施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声，不同的施工阶段具有不同的噪声特性。主要噪声设备有推土机、挖掘机、装载中央商务区周边老276、旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）122机、打桩机、混凝土搅拌机、振捣棒、电锯、吊车、升降机以及各种车辆，既有移动声源、也有固定声源。3.固体废弃物建设期固体废物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑材料。4.污水排放项目主体工程位于地上,因此对地下水环境的影响极小，对地表水环境影响主要是施工人员的生活污水和施工生产废水。8.3.3.28.3.3.2 项目完成后续的环境影响项目完成后续的环境影响本项目完成后，社区居民产生的污染物主要是生活垃圾、污水。污水主要为生活污水和冲洗废水，噪声主要为车辆进出、暖通系统设备等产生的机械277、噪声。此外，配电、通信系统等有轻微电磁污染。8.3.48.3.4 环境保护措施环境保护措施8.3.4.18.3.4.1 施工期间环保治理措施施工期间环保治理措施1.扬尘污染防治措施施工道路应硬化，施工所存物料必须封闭或者覆盖，施工场地要设置围挡，4 级以上大风天气停止土方回填、散装物料的转运以及其他可能产生扬尘污染的施工，并对施工场地作好遮掩的工作。采取地面洒水、及时清理施工现场、渣土运输车辆加盖苫布等措施，尽量减少施工扬尘和运输遗洒。2.噪声污染防治施工期间认真执行建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）中的规定，尽可能避免大量高噪声设备同时运行，高噪声设备施工时间尽量安排在278、白天，减少夜间施工时间，禁止夜间进行打桩作业。对位置相对固定的机械设备，能于棚内操作的尽量进入操作间，不能入棚的可适当建立单面声障。项目完成后，对于进出项目区的车辆要限制车速、禁止鸣笛，交通噪声污染可控制在较轻程度；对产生噪声的机房室内考虑设置建筑吸声构造，产生噪音的设备采用减震、隔音装置，合理设置排风出口位置，并设置消声器；设于室外的产生噪声的设备如冷却塔等选用超低噪声设备，噪声排放可以满足工业企中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）123业厂界噪声标准（GB12348-2008）中的 I 类标准要求，可保证宁静、和谐的环境氛279、围。3.固体废物污染防治措施施工渣土按规定及时清运到环卫局指定的地点，生活垃圾做到定点分类存放，定期收集后清运到指定的垃圾处理场所消纳。项目完成后，社区居民日常垃圾由物业卫生员用移动式密闭垃圾桶收集，早晚定时集中外运，由环卫部门清运。4.废水污染防治措施本项目废水在预处理达到市政污水管网接纳标准后排入市政管网，由送至污水处理厂统一处理达标后排放。8.3.4.28.3.4.2 环境保护预期效果环境保护预期效果本项目在建设运营过程中没有严重的环境因素产生，在项目设计和运营管理中采取适当的处理措施，完全可以达到国家规定的环境保护要求。因此，对本项目不会产生对周边环境造成严重影响，环境保护效果预期良好280、。8.48.4 资源和能源利用效果分析资源和能源利用效果分析节约能源是我国发展国民经济的长期基本国策，随着经济社会的加速发展，我国能源资源利用效率不断提高，能源资源约束还在不断加剧，进一步加强节能工作是深入贯彻科学发展观、落实节约资源基本国策，建设节约型社会的一项重要措施，也是国民经济和社会发展的一项长远战略方针和紧迫任务。本为旧城区改造类项目，针对工程项目特点，在工程项目中运用节能新设备和新材料，并实现先进的节能管理方案以及资源的综合利用，以达到节能措施的可行性和经济上的合理性，避免盲目投资，从源头上把住能源、资源节约关，最终达到节能降耗的目的。8.4.18.4.1 用能标准及规范用能标准及281、规范1中华人民共和国节约能源法（主席令第 77 号）；2中华人民共和国可再生能源法（2009 年修正）；3节能中长期专项规划（国家发改委 2004 年）；4中华人民共和国建筑法（主席令第 46 号）；中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）1245公共机构节能条例（国务院令第 531 号）；6关于发布项目申请报告通用文本的通知（国家发改委20071169号）;7固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法国家发改委 2010 年第6 号令）；8国家节能中心固定资产投资项目节能评估和审查工作指南（2012本）；9公共建筑节能设计标准（GB282、50189-2005）；10民用建筑热工设计规范GB50176-93；11建筑照明设计标准（GB50034-2004）；12民用建筑电气设计规范（JCJ/T16-92）；13建筑外窗气密、水密、抗风压性能分级及其检测方法（GB/T7106-2008）；14采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；15外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004)；16综合能耗计算通则（GB2589-2008）;17节水型企业评价导则(GB/T7119-2006);18评价企业合理用电技术导则（GB/T3485-1998）；19评价企业合理用水技术导则（GB/T7119-1993）；20广东省实283、施细则（DBJ15-51-2007）；21广东省节能中长期专项规划粤经贸环资2007497 号）；22广东省建筑节能“十二五”规划 粤建科201187 号）；23广东省节约能源条例；24国家和地方颁布的其他有关用能规范、标准。8.4.28.4.2 节能原则节能原则1认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源；2积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术。严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备；中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）1253引进生态环保设计理念，通过合理的环境设计，284、充分利用自然环境，减少非可循环利用能源的消耗；4设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、供电线路，减少线能耗损失。8.4.38.4.3 节能设计依据节能设计依据为了使项目建成后有很好的社会效益，本项目建设原则是：1.根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择种类、品种与质量。设计时尽可能做到能源综合利用，如能源循环使用。2.积极采用节能设备、节能材料。3.制定相关节能管理度，避免造成不必要的源损耗。4.重视环境保护、节能降耗和安全，建设方案充分采用先进设施，做到环保、节能、安全设施与工程建设“三同时”。5.项目必须符合国家规定的有关质量、能耗、环保、劳动安全和卫生标准、相关的设计规范和建285、设条例要求。8.4.8.4.4 4 能耗状况和能耗指标分析能耗状况和能耗指标分析8.4.8.4.4 4.1.1 项目建设期能耗状况项目建设期能耗状况1.使用建筑节能材料种类在项目建设期，建筑上可适当采用节能新型材料，具有显著的社会效益、节能经济效益和环境效益，潜力很大。具体的建筑节能材料和数量，根据设计图纸定。2.项目施工过程机械设备种类和能耗项目施工过程使用的机械设备主要有：加工钢筋程用钢筋机械有切断机、钢筋弯曲机、砂轮切割机、打桩机和电焊机等耗能设备。现场使用的机械、机具、大型机械等移动式耗能机械设备。模板加工机械有圆锯、电刨等耗能机械设备。8.4.8.4.4 4.2.2 项目运行期能耗状286、况项目运行期能耗状况1.年用电量中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）126参考工业与民用配电设计手册（第三版）、全国民用建筑工程设计技术措施（节能专篇-电气）等单位面积负荷指标，参照类似项目电力负荷密度计算法，经估算，本项目年用电量详见下表：表表 8 8-3 3年用电量估算表年用电量估算表序号序号内容内容单单位位数量数量负荷负荷配置配置容量容量（W W）设备容设备容量量（kWkW）需要需要系数系数有功负有功负荷荷（kWkW）补偿补偿功率功率因素因素视在负视在负荷荷（kWkW）1新建建筑用电8867.6235310.370.65287、201.740.9224.152场地用电（含充电桩）54866.003164.600.5590.530.9100.59合计324.74序号序号项目项目用电容量用电容量（kWkW）有功功率有功功率（kWkW）用电时间用电时间（h h）同时系数同时系数用电量用电量（万万kWhkWh）1新建建筑用电310.37201.7429200.953.022场地用电（含充电桩）164.6090.5329200.923.79合计474.96292.2776.812.年用水量计算本项目用水主要为职工用水等。项目用水按照全国民用建筑工程设计技术措施给水排水（2009 版）、民用建筑节水设计标准（GB50555-20288、10）及类似项目用水量计算法，经测算，本项目年用水量具体见下表：表表 8-48-4年用水量估算表年用水量估算表序号序号用水项目用水项目用水量标准用水量标准用水范围用水范围使用时数使用时数（h h）日最高用水量日最高用水量（m m/d/d）1新建建筑用水6L/d8867.621053.212场地用水0.5L/d54866.00327.433未预见水量按前 2 项之和的 10%计8.064合计88.705年用水量按需要系数 0.7 计算2.27 万 m中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）1273.能耗状况分析本项目综合考虑电和水（289、耗能工质）两种能耗，并转换为标准煤的单位，则项目年总能耗约为 96.34tce（当量值）。项目能源品种及消费数量见下表：表表 8-58-5项目能源消耗结构表项目能源消耗结构表能源种类能源种类实物量实物量等价值等价值当量值当量值折标系数折标系数（tce/tce/万万kWhkWh）折标量折标量（tcetce）折标系数折标系数（tce/tce/万万kWhkWh）折标量折标量（tcetce）电力（万kWh）76.813.17243.481.22994.40耗能工质耗能工质实物量实物量折标系数折标系数（tce/tce/万万m3m3）折标量折标量（tcetce）折标系数折标系数（tce/tce/万万m3m290、3）折标量折标量（tcetce）水（万 m3）2.270.8571.940.8571.94合计合计245.42245.4296.3496.34根据固定资产投资项目节能审查办法(2023 年 3 月 17 日经国家发展改革委第 1 次委务会通过2023 年 3 月 28 日国家发展改革委令第 2 号公布自2023 年 6 月 1 日起施行)相关要求，本项目不需要单独进行节能审查工作。8.4.8.4.5 5 节能措施节能措施本工程用电负荷及用电量在实施社区改造前已纳入社区用电管理和用电计量范围，项目新增的监控设备用电与项目采用高效节能设备与灯具所节约的用电量基本趋平。本项目节能措施主要有两方面：一291、是项目建设施工期中的过程节能，项目建设施工期的节能方案和项目所需设备的选材充分体现“安全性、实用性、节能性和效益性”。二是项目对社区内的老化线路进行优化改造，普遍采用载流量大、线路损耗小的高质量的铜芯电缆，减小线路损耗。采用高能效用节能灯具；路灯采用一灯一控的形式；对灯源需求不高的场所使用声控或红外线控制开关，避免长明灯等节约用电措施。节水措施：对跑冒滴漏的老化供水管网进行更新改造。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）128项目的设计和建设，必须按照国家规定的有关节能标准和节能设计规范。选择生产设备时要遵守国家合理用能标准的节292、能设计规范，所有施工机械一律不得选用国家已公布淘汰的机电产品，而应选用各部委推荐的节能型新产品；设备安装采用合理节能的工艺。8.58.5 碳达峰碳中和分析碳达峰碳中和分析根据广东省生态环境厅发布的广东省 2022 年度碳排放配额分配方案：2022 年度纳入碳排放管理和交易范围的行业企业分别是水泥、钢铁、石化、造纸和民航五个行业企业。本项目不属于碳排放管理范围。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）129第九章第九章 项目风险管控方案项目风险管控方案9.19.1 风险因素识别风险因素识别项目建设的主要风险有工程风险、资金风险、外部293、协作风险；项目运营后的风险影响较小。9 9.2.2 风险评估及防范措施风险评估及防范措施9.2.19.2.1 风险等级划分风险等级划分风险等级按照风险因素对投资项目影响程度和风险发生的可能性大小进行划分，风险等级分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险。1.一般风险风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失较小，一般不影响项目的可行性。2.较大风险风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失程度是项目可以接受的。3.严重风险项目严重风险一般分为两种情况：一是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，是项目由可行变为不可行；二是风险发生后造成的损失严重，但是风险发生的概率很小294、，采取有效的措施，项目仍然可以正常实施。4.灾难性风险风险发生可能性很大，一旦发生将产生灾难性后果，项目无法承受。9.2.29.2.2 风险程度分析及防范措施风险程度分析及防范措施项目风险程度分析和防范措施见表 13-1。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）130表表 9-19-1项目风险程度分析和防范措施项目风险程度分析和防范措施序号序号风险因素风险因素风险程度风险程度说明说明防范措施防范措施灾难性灾难性严重严重较大较大一般一般1技术风险1.1先进性本项目工程内容为小型建筑工程、安装工程等，项目施工技术成熟，难度不大，技术风295、险较低。通过公开招标，选取实力雄厚、技术过硬、经验丰富的设计单位和施工单位。1.2适用性1.3可靠性1.4可得性2工程风险2.1工程地质项目所在地工程地质条件良好，且项目建设对工程地质要求不大，项目工程地质风险很低。做好工程地质、水文地质的调查和勘查工作，按要求进行防洪、防震、荷载等设计2.2水文地质项目所在地水文地质条件良好2.3工程量项目为城市老旧小区改造项目，项目建设没有现成标准，工程量统计具有一定的主观性，但目前国内拥有众多的工程技术力量雄厚，工程管理经验丰富的施工单位以及工程管理咨询单位。综上所述，项目具有一定的工程量风险。1.选择实力雄厚、经验丰富的设计单位、施工单位、项目管理单位296、监理单位2.加强设计管理、项目管理3资金风险3.1汇率本项目使用地方专项债，不需要使用外汇，所以不存在汇率风险。3.2利率项目不适用贷款，所以不存在利率风险。但是施工单位、材料供应商的运营可能会受利率的影响，从而间接影响项目的正常实施，但项目1.签订供货合同，规避通货膨胀风险2.签订相关贷款合同，规避中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）131投资额不大，利率风险很小。利率波动风险3.3资金来源中断项目使用地方专项债，投资额不大，但是，在当前资金供应偏紧的大环境下，政府资金来源也具有一定的分概念存在。1.保障资金的及时到位2.297、专款专用，降低违约风险3.4资金供应不足4政策风险4.1政治条件变化我国政治、经济环境稳定密切关注国内外政治和经济环境的状况，对可能影响项目的事件给予足够的重视4.2经济条件变化4.3政策调整我国宏观经济政策较为温和1.积极响应国家政策的导向2.合理利用政策的有利条件，争取更多的政策优惠3.积极配合国家和地方规划的实施5外部协作条件5.1交通运输区域路网建设较完善1.督促地方政府尽快完善区域立体化交通体系的建设2.积极关注区域路网规划，适时提出项目的要求5.2供水可以满足并保障项目的建设和使用要求项目建设前应征求当地供水、供电部门的意见，保证项目建成后水、电供应5.3供电6社会风险项目所在地社298、会环境稳定、和谐项目建设过程和运营尊重当地社会团体、公众的意见、尊重当地风俗和民族信仰中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）1329.2.39.2.3 风险分析结论风险分析结论根据类似工程比较分析，结合本项目工程特点，加上采取各种风险管理措施适当规避、减少、转嫁各类不同风险，本工程的风险等级属于中等偏下水平。如果按照灾难性、严重、较大和一般的风险程度等级划分方法，则本工程属于“一般”的风险等级。9.39.3 风险应急预案风险应急预案9.3.19.3.1 应急预案和建议应急预案和建议社会稳定问题产生根源在于工程建设和运营对群众造成299、的各种影响，但问题的发生又具有很大的不确定性，其表现形式也复杂多变。风险只能控制，不可能完全消除。因此在全面落实上述措施化解风险的同时，为以防万一，尽可能把项目建设所造成的社会负面影响降到最低，对难以预料和把控的因素应制定应急预案，加强维稳和处置能力，一旦发生影响社会稳定问题的苗头和事件时，要及时向相关部门报告并启动相应的应急预案，并按以下程序开展工作：1、建设方应制定落实内部责任体系，建立内部应急处置响应机制。2、建立健全工程建设协调领导小组，各级政府主要领导作为小组主要成员，建立领导小组工作机制，及时协调解决有关社会稳定问题。3、对已发生的群体性事件，相关部门要认真接待，并根据起因即通知有300、关人员赶赴现场做好耐心细致的疏导工作，防止矛盾激化，把群众稳定在当地。4、第一时间召开维护社会稳定工作会议，通报不稳定情况和处理情况，分析研究可能出现的重大问题及对策。并将不稳定情况向所在地政府有关部门报告，请求帮助和支持。5、对问题复杂、规模较大的群体性事件，有关领导要迅速抵达现场，组织工作，及时提出处理意见。6、项目组要紧密联系和依靠建设沿线的街道和村委会，采取以预防为主的防范措施，建设期间，如有个别村民有异议，以疏导、说服、化解等为主，将矛盾消除在萌芽状态。7、对有轻生或危害社会倾向的特殊人员要耐心开导，稳定他们的情绪，并联系有关方面解决问题。必要时，报请有关机关采取应急措施。中央商务区301、周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）1338、有关人员在接到重大社会不稳定通报后，移动电话要保证 24 小时畅通；值班电话 24 小时值班，随时掌握各方面信息并上传下达。9、由应急处理机构根据所发生事故的危害和影响，组建事故调查组，彻底查清事故原因，明确事故责任，总结经验教训，并根据引发事故的直接原因和间接原因，提出整改建议和措施，形成事故调查报告。9.3.29.3.2 应急救援指挥部的组成、职责和分工应急救援指挥部的组成、职责和分工1、指挥机构成立重大事故应急救援“指挥领导小组”。发生重大事故时，以指挥领导小组为基础，建立重大事故应急302、救援指挥部。2、职责指挥领导小组：（1）负责本单位“预案”的制定、修订；（2）组建应急救援专业队伍，并组织实施和演练；（3）检查督促做好重大事故的预防措施和应急救援的各项准备工作。指挥部：（1）发生事故时，由指挥部发布和解除应急救援命令、信号；（2）组织指挥救援队伍实施救援行动；（3）向上级汇报和向友邻单位通报事故情况，必要时向有关单位发出救援请求；（4）组织事故调查，总结应急救援工作经验教训。9.3.39.3.3 重大事故的处置重大事故的处置9.3.3.19.3.3.1 群体突发性事件及突发性重点问题处置程序群体突发性事件及突发性重点问题处置程序1、维稳工作办公室接到有关不稳定苗头报告后，立303、即向维稳工作领导小组汇报情况，准备启动应急预案。2、应急状态启动后，维稳工作办公室从三个方面开展工作：事态控制；教育引导；协调联络：通知动员涉及人员的家人参与做好思想教育工作。3、直至突发事件消除后，维稳工作办公室有关人员才可离开现场。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）1344、对应急行动过程的活动进行综合评价，整理记录（包括谈话记录、摄像、照相及其它相关资料），及时写出工作总结，并进行归档保存。9.3.3.29.3.3.2 施工现场重大事故处置程序施工现场重大事故处置程序1、工程管理部负责联络人员，并组织各部门实施应急响应304、的预案；2、各部门积极配合工程管理部工作，并按各部门制定的应急响应预案实施；3、当发生严重群体性事件时，项目部应急处理领导小组应立即报告有关部门，以求得援助和指导，同时应组织全体小组人员根据事件的特点，实施有效的应急措施，争取短时间内，努力将事件制止或消除。9.3.3.39.3.3.3 重大交通或环境事故处置程序重大交通或环境事故处置程序1、最早发现者应立即向重大事故应急救援指挥部报告。2、应急救援指挥部接到报警后，应发出警报，通知指挥部成员迅速赶到现场。3、指挥部成员迅速向公安、劳动、消防、环保、卫生等领导机关报告事故情况。4、迅速查明事故发生源点和原因。5、指挥部成员到达事故现场后，根据事305、故状态及危害程度做出相应的应急决定，并命令各应急救援队立即开展救援。如事故扩大时，应请求支援。6、营运处到达事故现场后，会同发生事故的单位，在查明事故影响范围后视能否控制，做出局部或全部封闭路段的决定。7、治安队到达事故现场后，担负治安和交通指挥，组织纠察，在事故现场周围设岗，划分禁区并加强警戒和巡逻检查。8、医疗队到达事故现场后与消防队配合，立即救护伤员，采取相应的急救措施。9、当事故得到控制，组成由交通、安全、保卫、营运、技术、环保和发生事故单位参加的事故调查小组。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）135第十章第十章 研306、究结论及建议研究结论及建议1010.1.1 主要研究结论主要研究结论1.本项目以完善区域城市基础设施为目标，通过小区楼栋修缮、管网完善等一系列基础配套工程设施建设和升级改造，完善公共配套设施，消除安全隐患，提升老旧小区整体形象，提高居民生活水平，力争区域老旧小区居住环境明显改善，为全面推广老旧小区改造工作提供示范作用。建议尽快落实各项前期工作，尽快实施。2.本项目改造范围占地约 5 平方公里，主要建设内容包括建筑结构加固 1 项、外立面改造 338500、楼梯和公共空间更新改造 150 梯、屋面整修 59600、无障碍及适老化设施改造 120 处、节能改造 17500、建筑配套设施改造 120307、00m、道路整治 267670、给排水 85700m、供配电和照明设施改造 770 处、智慧设施改造 14300m、垃圾分类与环卫设施改造 68 处、消防安全保障 125 处、无障碍通道设施改造 125 处、主要入口及围墙 4260m、公共空间 49873、绿化环境整治 19200、停车设施整治 645 处、标识系统改造 1 项、燃气工程 21000m 及其他配套服务设施改造等。工程采用的建设方案均合理可行，投资适中，符合当地发展的实际需要。3.本项目总投资约 60108.66 万元，项目资金来源为地方财政资金和专项债统筹解决。4.本项目的建设有利于汕尾市打造“干净、整洁、平安、有序”的居住环308、境，有利于稳妥推进城市更新，具有明显的社会效益。综上所述，项目建设是必要的可行的。1 10 0.2.2 问题与建议问题与建议1.项目的建设涉及到发改、财政、建设及其它相关部门，各部门之间应加强沟通，通力合作，依法依规推进项目建设。2.项目建设过程中必须做好安全防护措施，同时应做好已完工分部工程的防护，严禁闲杂人员进入或使用，杜绝安全事故的发生。中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）中央商务区周边老旧小区改造项目可行性研究报告（修编）1363.在城市更新改造的建设过程中，应尽量减少大拆大建，并注意保护既有文化文物和历史建筑，做到“修旧如旧”。此外，还应注重环境保护，对于珍稀树种和大树、古木等应进行保护，避免对原有的环境进行过大的破坏。