1、和平县阳明镇翠竹、南堤社区老旧小区改造项目可行性研究报告编制时间：2024年11月目目录录第一章第一章概述概述.1 1一、项目概况.1二、项目建设单位概况.12三、编制依据.13四、主要结论及建议.16第二章第二章项目建设背景和必要性项目建设背景和必要性.1919一、项目建设背景.19二、规划政策符合性.20三、项目建设必要性.24第三章第三章项目需求分析与产出方案项目需求分析与产出方案.2727一、项目需求分析.27二、项目建设内容及规模.47三、项目产出方案.48第四章第四章项目选址与要求保障项目选址与要求保障.5050一、项目选址.50二、项目建设条件.51三、要素保障分析.55第五章第2、五章项目建设方案项目建设方案.5959一、技术方案.59二、设备方案.59三、工程方案.59四、用地征收补偿方案.74五、建设管理方案.74第六章第六章项目运营方案项目运营方案.8484一、项目运营模式.84二、运营组织方案.84三、安全保障方案.85四、绩效管理方案.88第七章第七章项目投融资与财务方案项目投融资与财务方案.9292一、投资估算.92二、盈利能力分析.98三、融资方案.111四、财务结论.114第八章第八章项目影响效果分析项目影响效果分析.115115一、经济影响分析.115二、社会影响分析.115三、生态环境影响分析.119四、资源和能源利用效果分析.123第九章第九章项目3、风险管控方案项目风险管控方案.128128一、风险识别与评价.128二、风险管控方案.129三、风险应急预案.131第十章第十章研究结论及建议研究结论及建议.137137一、结论.137二、问题与建议.137第十一章第十一章附表、附图和附件附表、附图和附件.138138附件 1：项目现金流收益规模测算.138附件 2：建设单位统一社会信用代码证书扫描件.1401第一章第一章概述概述一、项目概况一、项目概况1.1.项目名称项目名称和平县阳明镇翠竹、南堤社区老旧小区改造项目。2.2.项目建设地点项目建设地点项目建设地址：广东省河源市和平县阳明镇南堤社区、翠竹社区。（图（图 1-11-1：老城片区在4、和平县的位置）：老城片区在和平县的位置）2（图（图 1-21-2：南堤社区、翠竹社区在老城片区的位置）：南堤社区、翠竹社区在老城片区的位置）33 3.项目建设目标和任务项目建设目标和任务“十四五”期间重点改造 2000 年底前建成的老旧小区，根据片区实际情况，可改造 2005 年底前建成的老旧小区，其中，2005 年底前建成的老旧小区改造数量不得高于所有改造小区数量的15%的比例。到“十四五”期末，基本完成 110 个城镇老旧小区改造任务。通过开展老旧小区的改造，提高居民生活质量，消除安全隐患，力争营造出整洁、有序、美化的城市环境。其主要目标体现在以下几点：（1 1）公共服务设施设备齐全）公共5、服务设施设备齐全社区配有专业物业管理和完整的公共服务设施，在人口多、空间大的社区，建有小型广场、公共演出戏台、亭子、体育健身设施、游憩观赏设施、停车位和指示性标志物等，在空间小的社区建有石凳、石桌、园林小品等。有社区志愿服务站、社区家长学校或家庭教育指导中心，有婴幼儿照护机构，有关爱帮扶困难家庭、流动人口家庭未成年子女的机构和设施。（2 2）社区道路循环通畅）社区道路循环通畅充分考虑原有道路特点，选择经济、便捷、环保型的道路系统，发展建设社区慢行、步行道，保留和利用具有历史文化价值的街道。道路能够满足消防车、救护车、垃圾车通行和居民休闲散步的需要，部分绿地建设游园路，方便居民出行。（3 3）社6、区公共绿地增量提质）社区公共绿地增量提质公共绿地、宅旁绿地、配套公建所需绿地和道路绿地等绿化用地均达到 100%的绿化，发展部分垂直绿化，改建绿地率不低于 20%。公共绿地采用开敞式，以绿篱或其他通透式隔墙分离。4（4 4）立体空间整洁有序）立体空间整洁有序加强临街立面整治，防盗网、遮阳棚、空调外机罩等应规范设置，并尽可能在同一路段统一颜色、标准、材料。加强餐厨油烟整治，清理现有墙烟污渍，通过增设油烟排放或收集管，规范油烟排放，防止渗油污损墙面，加强管线整理，按照“强弱分设、整齐有序标识清晰、牢固安全、美观协调”的原则整理主线，剪除版线，规整零线，有条件的小区争取做到主线下地入单元，零线套管进7、户，解决老旧小区“蜘蛛网”的问题。4.4.项目建设内容及规模项目建设内容及规模为贯彻落实好国务院办公厅 关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）、住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅关于申报 2021 年城镇老旧小区改造计划任务的通知（建办城202041 号）以及广东省住房和城乡建设厅、广东省发展和改革委员会、广东省财政厅关于做好城镇老旧小区改造 2021-2025 年规划编制和申报 2021 年改造计划任务的通知（粤建节函2020448 号），结合和平县阳明镇实际情况，本项目拟建设内容及规模为：本项目主要对和平县阳明镇南堤社区老旧小区、翠竹社8、区老旧小区进行改造。南堤社区总计共 131 栋，涉及户数 1153 户以及 103 间国有商铺，总建筑面积 98697.00 平方米。翠竹社区总计共 38 栋，涉及户数 378 户以及 12 间国有商铺，总建筑面积 40467.00 平方米。项目具体建设内容主要包括翠竹社区老旧小区改造项目、南堤老旧小区改造项目、南堤老旧小区改造项目配套工程。5其中翠竹社区老旧小区改造项目包括建筑结构加固、楼梯和公共空间更新改造、建筑外立面改造、屋面整修等四大块内容。其中建筑结构加固包含既有建筑结构改造与加固等工程；楼梯和公共空间更新改造包含清理楼道、楼道构件修整、楼道照明灯更换、楼梯及公共走道空间内部装饰更新9、等工程；建筑外立面改造包含建筑外饰面更新、建筑外门窗更换等工程；屋面整修包含防雷排查整治、防水改造、屋面形式改造、水管更换总长度(DN110)等工程。南堤老旧小区改造项目包括建筑结构加固、楼梯和公共空间更新改造、建筑外立面改造、屋面整修等四大块内容。其中建筑结构加固包含既有建筑结构改造与加固等工程；楼梯和公共空间更新改造包含清理楼道、楼道构件修整、楼道照明灯更换、楼梯及公共走道空间内部装饰更新等工程；建筑外立面改造包含建筑外饰面更新、建筑外门窗更换、增加防盗网等工程；屋面整修包含防雷排查整治、防水改造、屋面形式改造、水管更换总长度(DN110)等工程。南堤老旧小区改造项目配套工程包括基础设施改10、造、小区环境整治等内容。具体包括道路修复、供水系统优化、给排水管网改造、排水残旧管网改造和定期清理疏通、充电基础设施建设、电力线路整治、供电设施连片改造、照明设施改造、通信线路整治、生活垃圾分类改造、增设垃圾收集点、消防设施改造、新增地下消防水池 288 吨、小区大门及围墙改造、新增门卫室、新增伸缩门、原围墙拆除新做围墙、文化宣传栏、建筑标识改造等工程。具体建设内容及规模详见表 1-1。6表表 1 1-1-1项目技术指标表项目技术指标表序号序号项目名称项目名称工程数量工程数量单位单位备注备注一一建设内容建设内容（一）（一）南堤社区改造项目南堤社区改造项目1 1建筑结构加固建筑结构加固1.1既有11、建筑结构改造与加固18.00栋2 2楼梯和公共空间更新改造楼梯和公共空间更新改造2.1清理楼道125.00处楼梯道2.2楼道构件修整25.00处2.3楼道照明灯更换784.00个2.4楼梯及公共走道空间内部装饰更新22897.20楼梯道3 3建筑外立面改造建筑外立面改造3.1建筑外饰面更新110222.103.2建筑外门窗更换976.00个窗更换3.3增加防盗网2800.004 4屋面整修屋面整修4.1防雷排查整治45.00处4.2防水改造23744.304.3屋面形式改造23744.304.4水管更换总长度(DN110)2946.00m（二）（二）南堤老旧小区改造项目配南堤老旧小区改造项目配12、套工程套工程1道路修复35415.00计划设置停车位 310 泊2供水系统优化0.00处自来水加压3给排水管网改造5252.00m含部分管网明渠加盖板4排水残旧管网改造和定期清理疏通145.00处5充电基础设施建设5.00处76电力线路整治8173.00米7供电设施连片改造910.00m8照明设施改造16.00盏9通信线路整治9715.00米10生活垃圾分类改造16.00处11增设垃圾收集点2.00处12消防设施改造390.00个消火栓/灭火器/消防水池13新增地下消防水池 288 吨0.00个14小区大门及围墙改造0.00处15新增门卫室0.00栋16新增伸缩门0.00个17原围墙拆除新做围13、墙0.00m18文化宣传栏1.00处19建筑标识改造26.00个（三）（三）翠竹社区老旧小区改造项翠竹社区老旧小区改造项目目1 1建筑结构加固建筑结构加固1.1既有建筑结构改造与加固4.00栋2 2楼梯和公共空间更新改造楼梯和公共空间更新改造2.1清理楼道48.00处2.2楼道构件修整5.00处2.3楼道照明灯更换315.00个2.4楼梯及公共走道空间内部装饰更新10892.403 3建筑外立面改造建筑外立面改造3.1建筑外饰面更新41157.003.2建筑外门窗更换384.00个4 4屋面整修屋面整修4.1防雷排查整治15.00处4.2防水改造9863.8584.3屋面形式改造9863.8514、4.4水管更换总长度(DN110)1098.00m5 5.项目建设性质项目建设性质改建。6.6.项目建设模式项目建设模式采用 EPC 总承包模式，具有以下显著优势：一是责任明确，总承包商需对项目的全生命周期负责，从设计到采购再到施工，每一个环节都由承包商承担，责任界限清晰。二是效率提升，由于总承包商对项目全程把控，能够更高效地协调各环节工作，减少因信息传递不畅导致的延误。三是成本可控，通过总承包商的集中管理，业主能够更有效地控制项目成本，减少不必要的浪费。四是质量保障，总承包商对项目质量负全责，确保从设计到施工的每一个环节都达到预定标准，从而保障整体项目的质量。五是降低风险，业主通过与一个总承15、包商合作，简化了管理流程，降低了多单位协作可能带来的风险。综上所述，EPC 总承包模式在提升效率、保障质量、控制成本以及降低风险等方面均展现出显著优势。故建议本项目采用 EPC 总承包模式进行建设。7.7.资金投入、资金来源资金投入、资金来源（1 1）资金投入）资金投入本项目总投资为 13483.06 万元。其中工程费用 11705.84 万元，工程建设其他费 1384.51 万元；基本预备费 392.71 万元。（2 2）资金来源）资金来源9本项目总投资为 13483.06 万元，项目资金来源由县财政统筹从中央财政补助资金、省级奖补资金、市级财政奖补资金以及上级专项等渠道解决。2025 年计16、划安排专项债券资金 8000.00 万元，债券发行期限为15 年，假设债券年利率为 3.00%，利息按半年支付，本金到期一次性支付，最终以地方政府专项债审批为准。本项目拟采取先息后本的还款方式，在债券存续期每半年支付债券利息一次，到期一次还本。8 8.建设周期及资金使用计划建设周期及资金使用计划（1 1）项目建设周期）项目建设周期根据项目前期工作进展情况与建设工期的要求，本项目建设包括项目前期阶段、项目准备阶段、项目实施阶段和项目竣工验收四个阶段。建设期初步安排为 26 个月，即 2024 年 11 月2026 年 12 月（具体以实际情况为准）。项目前期阶段：包括项目调研、项目立项、可行性研17、究及报批、初步设计及项目总概算报批等工作，需要 5 个月完成，从 2024 年 11月初开始，在 2025 年 3 月底完成；项目准备阶段：包括项目勘察、施工图设计、招标等工作，需要4 个月，从 2025 年 4 月初开始，在 2025 年 7 月底完成；项目实施阶段：包括项目施工、设施、设备采购及安装调试等工作，预计需要 16 个月完成，从 2025 年 8 月初开工，在 2026 年 11 月底完成；10项目竣工验收阶段：包括竣工验收、投入使用等工作，需要 1 个月，从 2026 年 12 月初开始，在 2026 年 12 月底完成。（2 2）资金使用计划）资金使用计划表表 1 1-2-218、建设总投资使用计划与资金筹措表建设总投资使用计划与资金筹措表单位：万元单位：万元序号序号年度年度20242024 年年20252025 年年20262026 年年合计合计1地方财政资金0.003217.422265.645483.062专项债0.008000.000.008000.003合计0.0011217.422265.6413483.069.9.绩效目标绩效目标老旧小区改造是贯彻落实党的十九大精神、解决城市发展不平衡不充分问题、实现人民群众对美好生活向往的重要举措。推进老旧小区改造，有利于改善居民的居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感；有利于改善小区环境，延续历史文脉，实现19、城市可持续发展；有利于加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局。本项目建成后将完善小区老旧小区基础配套设施，改善人们居住环境，方便居民生活，提高城市品位，同时对河源市和平县阳明镇的城市建设及区域经济的发展起到积极的推动作用。细化及量化上述绩效目标，可落实为实施期目标指标及年度绩效指标。实施期目标指标及年度绩效指标均可细分为产出指标和效益指标等，具体指标内容见下表。表表 1-11-1绩效目标表绩效目标表11项目名称和平县阳明镇翠竹、南堤社区老旧小区改造项目项目属性改建建设单位和平县住房和城乡建设局资金总额（万元）13483.06主要建设内容本项目主要对和平县阳明镇南堤社区老旧小区、20、翠竹社区老旧小区进行改造。南堤社区总计共 131 栋，涉及户数 1153 户以及 103 间国有商铺，总建筑面积 98697.00 平方米。翠竹社区总计共 38 栋，涉及户数 378 户以及 12 间国有商铺，总建筑面积 40467.00 平方米。项目具体建设内容主要包括翠竹社区老旧小区改造项目、南堤老旧小区改造项目、南堤老旧小区改造项目配套工程。项目实施进度计划实施阶段实施内容计划开始时间计划完成时间项目前期阶段项目调研、项目立项、可行性研究及报批、初步设计及项目总概算报批等工作2024 年 11 月2025 年 3 月项目准备阶段2025 年 4 月2025 年 7 月项目实施阶段项目施工21、设施、设备采购及安装调试等工作2025 年 8 月2026 年 11 月项目竣工验收阶段竣工验收、投入使用等工作2026 年 12 月2026 年 12 月总体目标实施期目标（2024-2026 年）年度目标（2025 年）完成和平县阳明镇翠竹、南堤社区老旧小区改造项目，将完善小区老旧小区基础配套设施，改善人们居住环境，方便居民生活，提高城市品位，同时对河源市和平县阳明镇的城市建设及区域经济的发展起到积极的推动作用。完成项目调研、项目立项、可行性研究及报批、初步设计及项目总概算报批、项目勘察、施工图设计、招标等工作等前期工作以及部分项目施工工作。绩效指标一级指标二级指标三级指标指标值二级指标22、三级指标指标值产出指标数量指标和平县阳明镇翠竹、南堤社区老旧小区改造项目100%数量指标完成项目调研、项目立项、可行性研究及报批、初步设计及项目总概算报批等前期工作。100%质量指标竣工验收100%质量指标竣工验收合格率100%12合格率时效指标当年开工率100%时效指标当年开工率100%当年完成率100%当年完成率40%效益指标经济效益指标本项目的建设对于优化投资环境、促进县域经济和社会各项事业发展具有重要的作用，可以带动当地经济的发展，增加就业机会，提高地区的知名度和吸引力经济效益指标本项目的建设对于优化投资环境、促进县域经济和社会各项事业发展具有重要的作用，可以带动当地经济的发展，增加就23、业机会，提高地区的知名度和吸引力社会效益指标通过本项目的建设，将完善小区老旧小区基础配套设施，改善人们居住环境，方便居民生活，提高城市品位，同时对河源市和平县阳明镇的城市建设及区域经济的发展起到积极的推动作用。社会效益指标通过本项目的建设，将完善小区老旧小区基础配套设施，改善人们居住环境，方便居民生活，提高城市品位，同时对河源市和平县阳明镇的城市建设及区域经济的发展起到积极的推动作用。满意度指标服务对象满意度指标95%满意度指标服务对象满意度指标95%二、项目建设单位概况二、项目建设单位概况1.1.项目建设单位基本情况项目建设单位基本情况建设单位名称：建设单位名称：和平县住房和城乡建设局机构性24、质：机构性质：机关建设单位地址：建设单位地址：广东省河源市和平县阳明镇滨江东路住建局13负责人：负责人：徐学晓2.2.项目建设单位简介项目建设单位简介和平县住房和城乡建设局为政府机关单位，主要负责拟订全县住房与城乡建设规范性文件，并指导、监督、检查其执行情况。指导住房建设和住房制度改革，拟订全县住房保障发展规划和年度计划并指导实施。规范房地产市场秩序，监督管理房地产市场。监督实施规范建筑市场各方主体行为、竣工验收备案、工程风险管理的规章制度；指导建筑市场信用体系建设和管理；贯彻落实建筑业行业发展政策，指导建筑业的发展改革指导房屋建筑工程建设标准的实施；负责房屋建筑工程质量的监督管理；贯彻落实房25、屋建筑工程质量和竣工验收的政策规章制度并监督执行；贯彻落实房屋建筑工程施工图设计审查管理制度并监督执行。负责统筹、指导全县农村生活垃圾管理工作等。三、编制依据三、编制依据1 1.相关法律、法规及政策性文件相关法律、法规及政策性文件1）国家发展改革委关于印发投资项目可行性研究报告编写大纲及说明的通知（发改投资规2023304 号）；2）国家发展和改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3）中华人民共和国城乡规划法（2019 年修订）；4）中华人民共和国安全生产法（2021 年修订）；5）中华人民共和国土地管理法（2019 年修订）；6）中华人民共和国城市房地产管理法（2007 年26、修正）；147）关于开展旧住宅区整治改造的指导意见（住房城乡建设部建住房2007109 号）；8）关于做好住房保障规划编制工作的通知（建保2010190号）；9）关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知（建保2012190 号）；10）国务院关于进一步做好城镇棚户工和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发201537 号）；11）关于推进老旧小区改造试点工作的通知（建城函2017322 号）；12）关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）；13）住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅关于申报 2021 年城镇老旧小区改造计划任务的通知（27、建办城202041 号）；14）广东省城乡规划条例（广东省人民政府，2012）；15）广东省宜居城镇、宜居村庄、宜居社区考核指导指标（试行）（广东省建设厅，2010）；16）广东省住房和城乡建设厅关于印发2020 年广东省城镇老旧小区改造工作推进方案 （粤建节函202074 号）；17）广东省住房和城乡建设厅、广东省发展和改革委员会、广东省财政厅关于做好城镇老旧小区改造 2021-2025 年规划编制和申报 2021 年改造计划任务的通知（粤建节函2020448 号）；1518）广东省推进建筑和市政基础设施设备更新工作方案（2024年 4 月 7 日）；19）广东省住房和城乡建设厅关于下达 228、024 年中央财政城镇保障性安居工程（老旧小区改造）补助资金任务清单的通知（粤建节函2024431 号）；20）河源市人民政府关于印发河源市“三旧”改造实施办法（试行）的通知（河府201940 号）；21）河源市住房和城市建设局关于转下达 2021 年城镇老旧小区改造补助资金及任务清单的通知（河住建通20215 号）。2.2.相关规划、行业准入条件与产业政策相关规划、行业准入条件与产业政策1）限制用地项目目录(2012 年本)；2）禁止用地项目目录（2012 年本）；3）市场准入负面清单（2022 年版）；4）产业结构调整指导目录（2024 年本）；5）河源市国民经济和社会发展第十四个五年规划29、和 2035 年远景目标纲要；6）河源市城市总体规划（2018-2035 年）；7）和平县国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要；8）和平县老旧小区改造规划（2021-2025 年）；9）和平县国土空间总体规划（2020-2035 年）。163.3.其它资料其它资料1.项目初步设计资料；2.项目收集到的职能部门意见、群众意见、背景资料等；3.建设单位提供的其它基础资料。四、主要结论及建议四、主要结论及建议1 1.结论结论老旧小区改造是贯彻落实党的十九大精神、解决城市发展不平衡不充分问题、实现人民群众对美好生活向往的重要举措。推进老旧小区改造，有利于改善居民的居住条件和生30、活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感；有利于改善小区环境，延续历史文脉，实现城市可持续发展；有利于加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局。本项目拟建于广东省河源市和平县阳明镇社区、翠竹社区，项目区经济、文化、交通等建设条件较好,建设方案合理。本项目建成后将完善小区老旧小区基础配套设施，改善人们居住环境，方便居民生活，提高城市品位，同时对河源市和平县阳明镇的城市建设及区域经济的发展起到积极的推动作用。且本项目的实施符合国家有关政策，具有较好的社会效益和一定的经济效益。本项目在专项债券存续期间能够产生持续稳定的现金流入，本次债券本息合计为 12560.00 万元，在债券续存期内净31、收益为 17759.62万元，项目预期收益对本期债券本息的覆盖倍数为 1.41 倍，能够合理保证偿还本期债券本金和利息，可以实现项目收益与融资自求平衡。17总之，只要控制好项目总投资、优选资金成本低筹措方案、保证经营现金流入，本项目建设之后，既可以缓解资源的消耗，又可以保障主要财务指标合理、预期经济效益可观。综上所述，从项目建设的条件、项目的社会效益和经济效益等方面看,本项目有较好的市场前景和开发前景。并采取政府主导、注重社会效益的运营模式，项目抗风险能力强。因此，本项目的建设是必要的，且建设条件成熟，特提出本项目的建设。2.2.建议建议（1）提请政府相关部门，根据国家相关政策和文件精神，尽快32、给予项目立项建设。（2）抓紧按照有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。（3）聘请有资质、有实力、经验丰富的设计单位，做好项目设计，项目设计一定要有前瞻性。（4）为切实保证项目的顺利实施，建议成立项目建设领导小组，做好项目的前期工作，协调和解决项目建设过程中存在的各种问题。（5）在工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，同时符合环境保护要求。（6）强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。（7）加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。33、19第二章第二章项目建设背景和必要性项目建设背景和必要性一、项目建设背景一、项目建设背景城镇老旧小区综合整治是解决城市发展不平衡不充分问题、实现人民群众对美好生活向往的重要举措之一，其核心目的是完善城市功能，改善群众生活条件，有效提升人居环境，但是由于老旧小区历史情况复杂、配套设施陈旧、空间资源紧张等原因，在确定改造内容时，不易平衡各方利益，以致工作推进比较困难。2021 年 1 月 21 日，广东省人民政府办公厅印发关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（粤府办 2021 3号），提出“2021年，全省开工改造不少于 1300 个城镇老旧小区，惠及超过 25 万户居民，基本形成城镇老旧小34、区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，基本完成我省 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，有条件的地区力争完成 2005 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务”的总体目标。同时为实现河源市城市总体规划（20092020 年）和和平县城市总体规划修编（20172035）的总体目标，以“现代河源”为目标，展望即将实施的市“十四五”规划，部署和安排规划期内阶段性的社会主义现代化战略。在此背景下，和平县城镇老旧小区改造实施方案作为和平县居住空间的重要组成部分，对于更好地推动和平县城的建设和发展，在实现城市的均衡发展有着深远而现实的意义，随着城市化进程的加快，配套设施不齐、35、违章搭建严重、停车位不足等问题日益凸显，直接影20响了居民生活的质量、和谐社区的构建和美好城市的建设。街老、院老、房老、设施老、生活环境差是老旧小区常见的“四老一差”困局，不仅成为小区居民的一桩“心事”，也是现代化城市及社区治理的一大“心病”，所以老旧小区的改造势在必行。二、规划政策符合性二、规划政策符合性1 1.符合国家政策和产业发展方向符合国家政策和产业发展方向河源市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要提出：加快城市更新步伐。深入推进“百街千巷”综合整治，完成河源全市 150 个老旧小区改造，有序推进老城区与县城基础设施升级改造。加强海绵设施建设，做好防洪排涝体系36、规划，加强城市防洪排涝与城市建设之间的互动协调，提高城市防洪排涝综合治理能力。以绿色生态、特色品质为双导向，加强城市风貌营造，建设城市特色商业街区、大型商业综合体。提升国家园林城市管理水平，理顺管理体制机制，继续实施绿化美化提升工程，推进城市公园建设，对客家公园四期和智慧滨江公园等区域及路段进行重点打造。加快推进智慧城管（二期）建设，建设完善河源市城市综合管理服务平台，实现市级平台与省和国家平台联网。和平县国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要 提出：重点活跃传统消费新热点。积极拓展重点领域消费，引导企业扩大绿色食品、药品、卫生用品、健身器材的生产销售，更好满足居民健康37、生活消费需求。大力发展“首店经济”“名店经济”，打造更多和平“网红打卡点”，激发时尚消费。扩大服务消费，多渠21道增加教育、文体、医疗、养老等服务供给，促进文商旅消费。鼓励发展“平台经济”，提升电子商务“网上带货”等消费能力，发挥优质会展对线上线下消费的拉动作用。推动农村消费扩容提质，优化农村消费环境，加快农村消费基础设施建设，以农村改革办法扩大消费，有序推进城镇老旧小区改造等补短板工程建设，充分释放农村消费潜力。为贯彻落实党中央、国务院关于城镇老旧小区改造工作的决策部署，扎实推进和平县老旧小区改造工作，改善城市人居环境，提升城市建设品质，满足人民日益增长的美好生活需要，和平县住房和城乡建设局38、印发了和平县老旧小区改造规划（2021-2025 年）。规划 提出重点改造 2000 年底前建成的老旧小区；2000 年底以后建成，小区基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈的老旧小区也可纳入改造范围，但年限不超过 2005 年底后。因此，本项目的建设符合河源市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要、和平县国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要、和平县老旧小区改造规划（2021-2025 年）的主体精神。2 2.产业准入与规划符合性分析产业准入与规划符合性分析根据发展改革委修订发布 产业结构调整指导目录（2024年本），本项目不39、属于产业结构调整指导目录（2024 年本）鼓励类、限制类和淘汰类,为允许类项目，项目建设符合国家产业政策的要求。根据国家发改委和商务部联合发布的市场准入负面清单（2022年版），项目未在准入负面清单内，符合国家产业政策的要求。22本项目建设不属于国土资源部国家发展和改革委员会关于发布实施 限制用地项目目录（2012 年本）和 禁止用地项目目录（2012年本）的通知。综上所述，本项目的建设符合国家现行产业政策。3 3.环保规划符合性分析环保规划符合性分析根据河源市人民政府关于印发河源市“三线一单”生态环境分区管控方案的通知（河府202131 号）规定，河源市全市区域划分为 181 个环境管控单元40、，其中：优先保护单元 88 个，面积占比49.56%；重点管控单元 36 个，面积占比 18.05%；一般管控单元 57个，面积占比 32.39%。本项目选址于广东省河源市和平县阳明镇南堤社区、翠竹社区，根据河源市人民政府关于印发河源市“三线一单”生态环境分区管控方案的通知（河府202131 号），本项目选址属于一般管控单元，且项目不位于生态红线范围内及水源保护地以内，符合河源市人民政府关于印发河源市“三线一单”生态环境分区管控方案的通知（河府202131 号）等相关文件的要求。4 4.国土空间规划符合性分析国土空间规划符合性分析和平县国土空间总体规划（2020-2035 年）提出，构建“强脊41、拥湾，内外联动”的国土开发与保护格局。划分“1+1+1”三类片区：依据自然地理格局、双评价和主体功能区部署，划分北部生态片区，中部综合服务片区、南部农业生产片区“1+1+1”三类片区，实施差异化发展，增强城市优势地区的人口23和经济承载力。“强脊”落实“十”字交通主框架：串联发展重点功能片区，释放沿线用地潜力，打造“交通引导产业、产业支撑城市”的空间布局。“拥湾”:深度参与“双区”建设，链接江西地区：强化西向轴带，主动融入“双区”;延展南北向粤赣发展主轴线，链接江西。“联动”:统筹县域各镇发展，打造多个平台、节点：集中力量培育湾区优质生态、服务功能，带动全县形成多个高质量发展的现代化发展极核。42、推进“四区”融合发展，大力实施都市经济带带动战略，优化城市空间布局，提升城市功能品质，打造现代服务业集聚区。老城区:依托现有的公共服务设施，进一步提升城市空间服务配套能力水平，推动产城融合发展。产业园区:包含大坝产业片区、福和产业园三期、福和产业园一、二期。新城核心区:通过集中服务资源和特色生态空间，为产业园区提供相应配套服务，形成高品质的综合服务配套体系。高铁新区:构建高铁新区，引入配套服务功能，引导站城一体化发展。注重“融深”、“融湾”发展主平台建设，着力把高铁新区打造成为引领和平经济发展的新引擎。该项目的实施，有利于促进和平县的扩容提质，推动县域高质量发展，提升城市品位，完善城市功能，优43、化人居环境，保障社会公共利益，为和平县的可持续发展打下良好的基础。符合和平县国土空间总体规划（2020-2035 年）。24三、项目建设必要性三、项目建设必要性1.1.本项目的建设是扩大内需、建立内循环的重要举措本项目的建设是扩大内需、建立内循环的重要举措根据国务院汇总，2020 年各地改造城镇老旧小区 3.9 万个，按平均每个小区改造资金投入 2500 万元计算，就能实现投资近 1 万亿元。据城乡住房建设部估计，全国城镇老旧小区改造总投资将超过 5万亿元。而改造投资具有投资周期短、边际效益高、资金周转快、消费潜力大等特点。老旧小区改造投资还能带动建材、适老适残设备、电梯、水电管线、社区服务等44、产业的发展，对经济增长的贡献可想而知。对构建国内经济循环具有重要的作用。2.2.本项目的建设是落实中央提出的本项目的建设是落实中央提出的“六稳六保六稳六保”重大举措重大举措城镇老旧小区改造是对仍然居住在水电气供应管道老旧、缺电梯、公共服务缺位的老旧小区进行全面改造，变成水电气供应管道通畅、老人和残疾人适老适残改造到位、出行方便、公共服务设施完善、服务到位的新型社区，提高居民居住质量，属于改善民生范畴。同时也是当前“稳投资”的重要内容。而老旧小区改造建设过程，就是扩大建筑维修就业的过程，是当前扩大城乡就业的重要渠道。老旧小区一旦完工，社区服务水平大大提高，需要大批从事社区服务的人员加入，扩大社区45、就业成为当前和今后“稳就业”不可或缺的途径。3.3.本项目的建设是本项目的建设是“两步走两步走”战略目标的重要步骤战略目标的重要步骤按照党的十九大提出的“两步走”战略目标，在 2020-2035 年基本实现社会主义现代化。而城镇老旧小区改造就是基本实现社会主义现代化阶段的重要内容和重要步骤。现代化是一个“集大成”的过程，25表现为心灵、技巧，管理妙、环境好的严整多层的集成过程。党的十九大报告明确提出 2020-2050 年 30 年间“两步走”的战略目标。城镇老旧小区改造虽然与现代化没有直接联系，但因为提出与实施的时间正好与“基本实现社会主义现代化”目标重合，可以说城镇老旧小区改造就是基本实现46、社会主义现代化的重要内容和步骤。同时，城镇老旧小区改造的目标就是解决城镇居民住的现代化问题，也是满足人们基本生活的现代化需求，必须按照现代化的要求有序推进。在推进城镇老旧小区改造过程中，要求老旧小区改造规划要采用现代化设计理念，要从方便居民现代生活要求入手，使老旧小区变成信息化、智能化、便利化、环境优美的现代社区，使老旧小区居民有更大的获得感和幸福感。4.4.本项目的建设本项目的建设是关注以及改善民生的需要是关注以及改善民生的需要小区路面坑坑洼洼，路灯缺失，影响出行；私搭乱建侵占消防通道，造成安全隐患；排水管线老化，堵塞严重，给业主生活带来不便，迫切希望尽快改变这种状况。解决这些问题的关键就是47、要对小区进行综合整治，并建立健全管理机制，形成良性循环。5.5.本项目的建设本项目的建设是构建和谐社区的需要是构建和谐社区的需要一个环境优美的生活空间对于形成和谐的人际关系，维护社会安定团结有着十分重要的作用。综合整治的意义除了改善、维持社区秩序，保障居民基本的居住条件，而且还可以协调社区内各方面的关系，化解不平衡、不和谐因素引发的矛盾，营造和谐的人文环境。266.6.本项目的建设本项目的建设是提升城市良好形象的需要是提升城市良好形象的需要随着城市建设步伐的加快，环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受，已经成为了城市建设和管理水平的48、重要窗口，相比之下一些老旧小区就显得黯然失色。因此，本项目的建设是必要的。27第三章第三章项目需求分析与产出方案项目需求分析与产出方案一、项目需求分析一、项目需求分析随着城市建设步伐的加快，环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受，已经成为了城市建设和管理水平的重要窗口，相比之下一些老旧小区就显得黯然失色。一个环境优美的生活空间对于形成和谐的社会关系，维护社会安定团结有着十分重要的作用；综合整治的意义，除了改善、维持社区秩序，保障居民基本的居住条件，而且还可以协调社区内各方面的关系，化解不平衡、不和谐因素引发的矛盾，营造和谐的人文环境49、。小区路面坑坑洼洼，影响出行；私搭乱建侵占消防通道，造成安全隐患；排水管线老化，堵塞严重，给业主生活带来不便，迫切希望尽快改变这种状况。解决这些问题的关键就是要对小区进行综合整治，并建立健全管理机制，形成良性循环。城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，按照党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，按照县委县政府把改善城市居民住房条件和生活环境作为践行人民思想的重要政治任务。50、树立大统筹理念，把老旧小区改造与特色县城建设任务及全国文明县城创建等28工作结合起来，计划实施环境条件、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全，且不宜整体拆除重建的城镇老旧小区改造。1.1.周边条件分析周边条件分析根据和平县城城区布局，老旧小区（公房）主要集中在县城城南，以和平河为界，南岸的南堤社区，东岸的东山、福东社区及城东村，北岸的西城社区、城西村、西岸的东城社区，和平大道（国道 G358）以西的福丰社区均有分布。各老旧小区周边道路交通环境较差，巷道及入户通道狭窄，采光不足，环境杂乱，部分建筑外围地形高差较大（如南堤路、康乐村、育才新村等），交通不畅，消防隐患较大。2951、（图（图 3-13-1：老旧小区周边现状图）：老旧小区周边现状图）2.2.南堤社区及翠竹社区老旧小区现状南堤社区及翠竹社区老旧小区现状结合和平县城实际，将县城（阳明镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的公房小区（含单栋住宅楼）纳入改造范围，重点改造 2000 年底前建成的老旧小区。计划征收拆迁和纳入棚改范围的小区（独栋住宅）不得作为改造对象。符合要求的国有企事业单位自建或混建、军队所属城镇老旧小区，按属地原则纳入改造范围。广东省河源市和平县阳明镇南堤社区是本地登记在册的建成于2000 年以前且公共设施落后、改造意愿强烈的老旧小区名单中的成员，52、共 1 个社区的公共服务用房。南堤社区的公共服务用房都建成于八九十年代，总计共 131 栋，涉及户数 1153 户以及 103 间国有商铺，总建筑面积 98697.00 平方米。表表 3-13-1南堤社区老旧小区改造详情表南堤社区老旧小区改造详情表序号序号名称名称小区性质小区性质建成年代建成年代居民户居民户数（户数（户）涉及栋数涉及栋数（栋）（栋）住宅建筑面住宅建筑面积（平方米积（平方米）1食品公司办公楼工（东山路）公房1985 年01930.002食品公司家属房（东山路）公房1986 年81800.003生产资料家属房（东山路）公房1993 年1922836.004工行家属房（东山四巷）公房53、1981 年81720.005工行家属房（东山四巷）公房1984 年161832.006工行家属房（东山四巷）公房1994 年101850.007外贸家属房（东山路）公房1972 年5943605.00308公路局家属房（先烈路）公房1984 年1221080.009公路局家属房（先烈路）公房1988 年1621280.0010公路局家属房（先烈路）公房1997 年2021800.0011公路局家属房（先烈路）公房1993 年81800.0012民政家属房（先烈路）公房1975 年52405.0013老林业局家属房（先烈路）公房1984 年5533850.0014供销家属房（先烈路）公房19854、1 年111770.0015老车站家属房 145-163 号公房1991 年2021620.0016老车站候车室对面公房1998 年1811393.0017老车站家属房 165-180 号（东山路）公房1986 年1821380.0018饮服家属房 187-191 号（东山路）公房1985 年133830.0019土产家属房 203 号 B 座（东山路）公房1995 年1221330.0020百货家属房 204-1 至 204-8 号（东山路）公房1981 年105720.0021东山路 213 号 A、B 栋（东山路）公房1999 年2321623.0022物资局办公楼（东山一巷）公房19755、9 年621620.0023物资局家属房（东山一巷）公房1985 年1831656.0024医院家属楼（康乐村）公房1981 年81664.0025医院家属楼（康乐村）公房1982 年81564.0026医院家属楼（康乐村）公房1982 年81568.0027保健院家属房（康乐村）公房1976 年81560.0028药村家属房（康乐村）公房1993 年141977.0029土产公司职工房（康乐村）公房1962 年201240.0030卫生局家属房（康乐村）公房2000 年1211457.0031糖烟酒家属房（康乐村）公房1964 年234930.003132日杂家属房（康乐村）公房1995 年56、2022080.0033卫生局家属房（康乐村）公房1963 年81660.0034卫生局家属房（康乐村）公房1963 年51480.0035医院家属楼 1 栋 A（康乐村）公房1992 年101900.0036医院家属楼 1 栋 B（康乐村）公房1992 年101850.0037医院家属楼 2 栋（康乐村）公房1980 年11180.0038医院家属楼 2 栋（康乐村）公房1980 年11160.0039医院家属楼 2 栋（康乐村）公房1980 年31245.0040医院家属楼 2 栋（康乐村）公房1980 年11130.0041医院家属楼 2 栋（康乐村）公房1980 年11160.004257、医院家属楼 3 栋（康乐村）公房1981 年101840.0043烟草家属房（东山一巷）公房1982 年81480.0044糖专家属房（东山一巷）公房1982 年2012490.0045车站家属房（东山三巷）公房1989 年1621480.0046交通局家属房（东山三巷）公房1992 年2022000.0047黎明林场家属房（东山三巷）公房1988 年101900.0048老建行家属房（南堤路）公房1984 年121684.0049南堤路矿站（南堤路）公房1980 年1013500.0050商业局家属房（南堤路）公房1980 年122960.0051生产资料家属房（南堤路）公房1986 年1258、1892.0052企业局家属房（南堤路）公房1982 年101900.0053老建委家属房（南堤路）公房1980 年1611920.0054水利局家属房（南堤路）公房1989 年81640.0055林业局家属房（南堤路）公房1997 年62780.003256林业局家属房（南堤路）公房1964 年31270.0057林业局家属房（南堤路）公房1992 年41480.0058林业局家属房（南堤路）公房1996 年101950.0059林业局家属房（南堤路）公房1964 年51300.0060畜牧局家属房（南堤路）公房1980 年81640.0061劳动局家属房（南堤路）公房1988 年1019359、0.0062劳动局家属房（南堤路）公房1988 年101930.0063县政府家属房（南堤路）公房1986 年1211044.0064县政府家属房（南堤路）公房1986 年1211044.0065县政府家属房（南堤路）公房1986 年2422088.0066发展公司（南堤路）公房1987 年1411162.0067发展公司（南堤路）公房1987 年1411099.0068发展公司（南堤路）公房1987 年1411267.0069发展公司（南堤路）公房1987 年1411190.0070河明亮家属房（南堤路）公房1989 年61624.0071审计家属房（南堤路）公房1987 年101695.060、072国土局家属房（南堤路）公房1986 年101830.0073农业局家属房（南堤路）公房1993 年1211080.0074供电家属楼（山背村）公房1983 年81640.0075供电家属楼（山背村）公房1983 年81640.0076供电家属区（山背村）公房1995 年2011600.0077供电家属区办公楼（山背村）公房1983 年01480.0078计生服务站家属楼（山背村）公房1992 年61480.0079计生服务站家属楼（山背村）公房1998 年1011040.003380电信家属房邮电新村（山背村）公房1989 年65588.0081电信家属房邮电新村（山背村）公房1986 61、年81736.0082原电信办公楼（山背村）公房1995 年01600.0083供电家属楼（山背村）公房1995 年121912.0084供电家属楼（山背村）公房1989 年121912.0085供电家属楼（山背村）公房1995 年121996.0086惠林车队家属楼（山背村）公房1991 年61480.0087纺织家属楼危房（山背村）公房1981 年01210.0088水利局家属房（山背村）公房1987 年3642880.0089百货家属房（东山路）公房1981 年61450.0090百货家属房（东山路）公房1981 年21150.0091体育局家属房房改房1980 年81640.0092土62、产家属楼（东山路 120 号）公房1985 年2411920.0093外贸局食品进出口公司家属房公房1990 年51600.0094合计合计1153115313113195578.0095578.00表表 3-23-2南堤社区老旧小区国有商铺改造详情表南堤社区老旧小区国有商铺改造详情表序号序号名称名称所在社区所在社区小区性质小区性质所属类型所属类型国有商国有商铺面积铺面积（）（）备注（店铺名称）备注（店铺名称）1东山路保健二厂南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用25四万缘商店2土产家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用35永青机电设备3土产家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用40兴岳63、门窗4东山路保健二厂南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用30广州肠粉店5老车站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用102精通摩托车行346东山路保健二厂南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用26新形象美发7老车站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用30欢乐快餐店8东山路保健二厂南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用45宝源五金商店9土产家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用50嘉兴玻璃10东山路保健二厂南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用40惠康堂养生保健11东山路保健二厂南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用30鸿瑞农产品12老车站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用60华莱64、士13老车站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用20三和通讯14老车站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用30沙县小吃15老车站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用30风池电机店16东山路老外贸家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用60茗轩茶业17东山路老外贸家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用25丰运商行18东山路老外贸家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用45文兴源美食店19东山路老外贸家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用45牧健兽药销售部20东山路老外贸家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用45都来登饭店21东山路老外贸家属房南堤社区机关事业单位65、老旧小区国有商用45桂和餐厅22东山路老外贸家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用60农机配件23先烈路供销家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用30电焊工程24先烈路供销家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用30铭仁商业25先烈路供销家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用60钱江摩托26先烈路供销家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用30河源市华侨国际旅行社27先烈路供销家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用60粤通汽车维修店28先烈路林业局家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用0门店有 7 间（无店名）3529先烈路老民政福利厂南堤社区机关事业单位老旧小区国有商66、用53盛平商店30先烈路老民政福利厂南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用32永盛粮油综合店31东山路生产资料家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用20君悦来商行32东山路生产资料家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用64溢香批发部33东山路生产资料家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用25和发旅业34东山路生产资料家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用60农家茶商行35东山路生产资料家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用25天宇商行36东山路生产资料家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用60国盛商店37东山路生产资料家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用30美宜佳367、8东山路食品办公楼南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用100嘉燕特产滋补39东山路烟草家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用20红满商店40南堤路工商行家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用25小五金杂货店41南堤路工商行家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用28热水鸡档42南堤路工商行家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用18安垇鸡店43南堤路工商行家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用36托记实惠猪肉档44南堤路工商行家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用20赖花蔬菜批发部45南堤路工商行家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用25卢花蔬菜配送中心46南堤路工商行68、家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用30云记食用菌批发部47南堤路工商行家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用20和平餐饮用品配送站48南堤路河明亮家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用30春茶蔬菜49南堤路工商行家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用40远记蔬菜店50南堤路工商行家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用36彩花蔬菜店51南堤路工商行家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用20老表鱼具52南堤路工商行家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用40武记饲料店3653南堤路工商行家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用15艺记青菜店54南堤路国土家属房南堤社69、区机关事业单位老旧小区国有商用6春丽理发室55南堤路国土家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用10小端杂货店56南堤路国土家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用10红理杂货店57南堤路河明亮家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用20河明亮茶叶门市58南堤路审计家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用40中记青菜店59南堤路国土家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用6连娣五金店60南堤路国土家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用6新鲜光鸡鸭肉店61南堤路国土家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用10白铁杂货店62南堤路农业局家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用2良70、丰疏菜种子63南堤路工商行家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用25农家鲜肉店64南堤路工商行家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用13猪肉铺65南堤路工商行家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用8丁记豆腐66南堤路审计家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用50兴利日杂店67南堤路审计家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用25小食店68南堤路矿站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用30南堤利丰69南堤路矿站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用11平星理发室70南堤路矿站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用5矿站永昌商店71南堤路商业局家属房南堤社区机关事业71、单位老旧小区国有商用16玉玉理发店72南堤路商业局家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用30源利农产品73南堤路商业局家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用30山东炒货74南堤路矿站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用40矿站土特产75南堤路矿站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用23嘉华批发部76南堤路商业局家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用25和平县千里香云吞店3777南堤路矿站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用15如意批发部78南堤路老建行家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用15春夏秋冬特产店79南堤路矿站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商72、用25怡康批发部80南堤路矿站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用17朝阳批发部81南堤路矿站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用20附城粮油店82南堤路矿站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用25南堤冰鲜冰品店83南堤路老建行家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用40林妹妹水果店84南堤路矿站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用17永盛商店85南堤路老建行家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用30广和百货86南堤路矿站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用45东南五金店87南堤路商业局家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用20创丰冷冻食品88南堤路老建73、行家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用12南堤日杂店89南堤路矿站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用10红程商店90南堤路老建行家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用50娟子商店91南堤路矿站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用17新和商店92南堤路矿站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用23千群综合批发部93南堤路矿站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用23金利商店94南堤路矿站家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用50东江餐厅95南堤路老建委家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用50丰园咸骨粥96南堤路老建委家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有74、商用3春鹰商店97南堤路企业局家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用20南堤副食店98南堤路企业局家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用25清记肉丸99南堤路企业局家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用50南堤早餐100南堤路企业局家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用20富记港式烧腊38101南堤路企业局家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用23粮溪牛肉102南堤路企业局家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用3建伟猪肉店103东山路老建行家属房南堤社区机关事业单位老旧小区国有商用30胜誉商店104合计3119广东省河源市和平县阳明镇翠竹社区是本地登记在册的建成于20075、0 年以前且公共设施落后、改造意愿强烈的老旧小区名单中的成员，共 1 个社区的公共服务用房。翠竹社区的公共服务用房都建成于八九十年代，总计共 38 栋，涉及户数 378 户以及 12 间国有商铺，总建筑面积 40467.00 平方米。表表 3-33-3 翠竹社区老旧小区改造详情表翠竹社区老旧小区改造详情表序号序号小区名称小区名称小区性质小区性质建成年代建成年代居民户数居民户数（户）（户）涉及栋数涉及栋数（栋）（栋）住宅建筑住宅建筑面积面积（）1教育路 54 号老国土局家属房已房改公房小区1993 年 9 月10111002教育路 55 号养征站家属房已房改公房小区1995 年 6 月1411276、603教育路老民政家属房已房改公房小区1990 年 8 月251030124教育路翠竹园法院家属房已房改公房小区1998 年 10 月12110605教育路翠武装部家属房已房改公房小区1997 年 12 月12111006教育路翠竹小区 A 栋已房改公房小区1999 年 11 月1219807教育路翠竹小区 B 栋已房改公房小区1999 年 11 月1219808药厂家属房已房改公房小区1987 年 5 月30118009机械厂家属房公家房1987 年 7 月16170010机械厂家属房公家房1992 年 12 月16170011公路局家属房已房改公房小区1995 年 11 月1521150177、2邮政家属房已房改公房小区1995 年 11 月524510013教育路育才新村 1 栋职业学院家属房房改房1996 年 8 月5150014教育路育才新村 2 栋职业学院家属房房改房1996 年 8 月101184015教育路育才新村 3 栋职业学房改房1996 年 8 月81144039院家属房16教育路育才新村大院属牧局家属房房改房1986 年 12 月291300017教育路育才新村 39 号农业局家属房房改房1995 年 11 月81152018教育路育才新村 42 号农业局家属房房改房1996 年 12 月101200019教育路育才新村 46 号前栋种子公司家属房房改房2000 78、年 10 月121336020教育局家属房（天桥）房改房1994 年 8 月211215021育才新村 40 号（属牧局）房改房1989 年 7 月111230022育才新村 41 号后栋农业局家属房房改房1996 年 11 月101110023育才新村 43 号（老种子公司）无人住房改房1985 年 12 月4130024老慢病站家属房房改房1983 年 12 月12180025老化工厂家属房房改房1972 年 11 月121100026合计合计37837838384025240252表表 3-43-4翠竹社区老旧小区国有商铺改造详情表翠竹社区老旧小区国有商铺改造详情表序号序号名称名称所在社79、区所在社区小区性质小区性质所属类型所属类型商铺面积商铺面积（）（）备注备注1老慢病站家属房翠竹社区机关事业单位老旧小区国有商用65两间店铺40+25 平方2教育路老民政家属房翠竹社区机关事业单位老旧小区国有商用150约 10 间店铺，因修路店铺暂时未开门合计215老旧小区主要存在以下几个方面的问题（1）楼梯和公共空间更新改造方面40楼道杂物较多，基本上堆满了废弃的生活用品，部分楼道还堆放了陈旧的自行车、柴火等，严重影响居民的正常上下楼出行。（图（图 3-23-2：楼梯和公共空间现状图）：楼梯和公共空间现状图）（2）楼道和公共空间的照明灯陈旧部分照明灯悬挂在半空中，摇摇欲坠，给过往的居民造成严重80、的安全隐患；同时，墙壁的线路老化，出现脱落现象；很多照明灯灯光昏暗，甚至部分照明灯已损坏，夜间上下楼梯不便，容易造成踏空翻滚现象，是老旧小区改造的重要一方面。41（图（图 3-33-3：楼梯和公共空间的照明现状图）：楼梯和公共空间的照明现状图）（3）楼梯及公共走道内部饰面掉漆严重，混泥土裸露在外面，不少地方有漏水痕迹，墙面发霉恶臭，给当栋住户造成严重的身心健康影响。此外，部分区域电线乱搭，且陈旧老化，极易产生电线短路引发的火灾，隐患性较大，美观性也较差。42（图（图 3-43-4：楼梯和公共空间的墙面现状图）：楼梯和公共空间的墙面现状图）（4）建筑外立面的门窗陈旧和腐化，特别是窗户，其边框大多81、是木质材料的，时间久就容易滋生蚊虫及腐化发霉；部分窗户铁架生锈，门窗有松动迹象，安全性差；外立面掉漆严重，红砖裸露在外，不美观；外立面电线乱搭，外皮破裂腐化严重，有很大的安全隐患。43（图（图 3-53-5：楼梯和公共空间的门窗现状图）：楼梯和公共空间的门窗现状图）（5）屋面整修的防雷装置缺失，防水性差，出现漏水和积水现象。屋面堆放杂物较多，环境卫生较差。不少居民还在楼顶屋面种菜，但因没有及时管理，滋生很多蚊虫，还部分小区楼顶搭建了简易临时棚，但是多数棚顶已损坏，悬挂了杂物，铁棚随时有可能掉落，危险极大。44（图（图 3-63-6：楼梯和公共空间的防雷装置现状图）：楼梯和公共空间的防雷装置现状82、图）（6）小区环境配套杂乱1）小区道路环境较差，车行道路面破损，道路狭窄，通行能力差。2）人行通道堆放不少杂物，垃圾没有得到及时清理。环卫设施配套不足，或服务半径不足，居民处理垃圾不方便。垃圾分类设备没有足够配套，建筑垃圾、餐厨垃圾混在一起，给环卫工人清理增加了难度。3）小区的充电基础设施严重短缺，电力线路乱搭乱建，横穿建45筑屋顶及外墙，加上陈年腐化，极易造成火灾隐患；4）小区照明设施不足，主要通道灯光昏暗，边角地区照明设施缺失。5）消防通道被占用，消防通道转弯半径过小，消防设施缺乏，灭火器、消火栓等缺口较大。（图（图 3-13-1：基础设施现状图）：基础设施现状图）小区风貌较差，建筑外观效83、果差，公共空间狭窄，居民日常生活休闲空间有限，仅有的空间或堆满了杂物，或晾满了衣服，小区绿化46较少，道路标识、建筑标识缺失严重，主要出入口没有增设引导标识，缺乏停车标识线。（图（图 3-23-2：小区环境现状图）：小区环境现状图）通过实施老旧小区改造，重点对建筑结构加固、楼梯和公共空间更新改造、建筑外立面改造、屋面整修等进行综合整治，努力解决老47旧小区建筑物破损、环境脏乱差、市政设施不完善及管理机制不健全、社区治理体系不完善等问题，使市民群众的获得感、幸福感、安全感明显增强。二、项目建设内容及规模二、项目建设内容及规模为贯彻落实好国务院办公厅 关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国84、办发202023 号）、住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅关于申报 2021 年城镇老旧小区改造计划任务的通知（建办城202041 号）以及广东省住房和城乡建设厅、广东省发展和改革委员会、广东省财政厅关于做好城镇老旧小区改造 2021-2025 年规划编制和申报 2021 年改造计划任务的通知（粤建节函2020448 号），结合和平县阳明镇实际情况，本项目拟建设内容及规模为：本项目主要对和平县阳明镇南堤社区老旧小区、翠竹社区老旧小区进行改造。南堤社区总计共 131 栋，涉及户数 1153 户以及 103 间国有商铺，总建筑面积 98697.00 平方米。翠竹社区总计共 85、38 栋，涉及户数 378 户以及 12 间国有商铺，总建筑面积 40467.00 平方米。项目具体建设内容主要包括翠竹社区老旧小区改造项目、南堤老旧小区改造项目、南堤老旧小区改造项目配套工程。其中翠竹社区老旧小区改造项目包括建筑结构加固、楼梯和公共空间更新改造、建筑外立面改造、屋面整修等四大块内容。其中建筑结构加固包含既有建筑结构改造与加固等工程；楼梯和公共空间更新改造包含清理楼道、楼道构件修整、楼道照明灯更换、楼梯及公共走48道空间内部装饰更新等工程；建筑外立面改造包含建筑外饰面更新、建筑外门窗更换等工程；屋面整修包含防雷排查整治、防水改造、屋面形式改造、水管更换总长度(DN110)等工程86、。南堤老旧小区改造项目包括建筑结构加固、楼梯和公共空间更新改造、建筑外立面改造、屋面整修等四大块内容。其中建筑结构加固包含既有建筑结构改造与加固等工程；楼梯和公共空间更新改造包含清理楼道、楼道构件修整、楼道照明灯更换、楼梯及公共走道空间内部装饰更新等工程；建筑外立面改造包含建筑外饰面更新、建筑外门窗更换、增加防盗网等工程；屋面整修包含防雷排查整治、防水改造、屋面形式改造、水管更换总长度(DN110)等工程。南堤老旧小区改造项目配套工程包括基础设施改造、小区环境整治等内容。具体包括道路修复、供水系统优化、给排水管网改造、排水残旧管网改造和定期清理疏通、充电基础设施建设、电力线路整治、供电设施连片87、改造、照明设施改造、通信线路整治、生活垃圾分类改造、增设垃圾收集点、消防设施改造、新增地下消防水池 288 吨、小区大门及围墙改造、新增门卫室、新增伸缩门、原围墙拆除新做围墙、文化宣传栏、建筑标识改造等工程。具体建设内容及规模详见表 1-1。三、项目产出方案三、项目产出方案本项目通过建筑本体修缮、基础设施改造、小区环境整治等三大块内容的改造，到“十四五”期末，基本完成南堤社区、翠竹社区城镇老旧小区改造任务。通过开展老旧小区的改造，提高居民生活质量，49消除安全隐患，力争营造出整洁、有序、美化的城市环境。50第四章第四章项目选址与要求保障项目选址与要求保障一、项目选址一、项目选址1 1.项目建设88、地点项目建设地点项目建设地址：广东省河源市和平县阳明镇南堤社区、翠竹社区。2 2.项目选址分析项目选址分析（1）和平县境内有京港高速铁路、京九铁路、粤赣高速公路、358 国道、238 国道、省道 S339 线、省道 S229 线过境。2021 年 12 月 10 日，京港高速铁路和平北站开通运营。2021 年，和平县谋划梅河韶高速、河惠汕高速北延项目，推动国道 G238 线鸭塘至兴隆中桥段、省道 S253 线青州至热水段改建项目动工，推进大环城公路二期、国省道升级改造等重点交通项目建设。继续完善和平北站配套设施，发展城乡智慧公共交通，打造多元交通方式无缝换乘的立体交通枢纽。实施农村公路路网联接89、工程，继续创建“四好农村路”省级示范县，推动“四好农村路”市级示范镇建设，林寨至合水旅游公路和下车至竹园、新聚至恒大花海、长塘至秀河等 4 条公路创建市级“最美农村路”。（2）项目场址内地势相对平坦，且本项目具有足够的可拓空间。（3）项目场址内道路、通信等公共设施齐备，有充足的供电供水的能力，可以满足施工及建成后用电用水需要。（4）工程地质和水文地质较好，地势相对平坦、排水和渗水性强。周边环境没有较强污染源和没有易燃易爆危险品仓储场所，符合环评和消防等要求。51（5）项目规划选址符合城市规划.3 3.供地方式及土地权属供地方式及土地权属（1 1）供地方式）供地方式本项目是对老城区老旧小区进行改90、造，项目建设是为了改善县城环境容貌，提高城市居民生活品质，改善、维持社会秩序，不涉及新增建设用地需求。（2 2）土地性质）土地性质该地块不在生态红线范围内，具体地类性质如下:城镇建设用地，不涉及新增建设用地需求。5.5.土地现状土地现状（1）项目红线范围内现状为城镇建设用地。（2）项目用地范围内暂未揭露重要矿产资源，项目用地范围内没有地下采空区及其它影响稳定性的不良地质作用，场地稳定。（3）项目用地范围内及附近未发现文化遗址、地下文物、古墓等，未发现一些年代久、规模大、数量多的宗族墓群。（4）项目用地范围内未发现军事设施、通信电台、通讯电（光）缆、飞机场、导航台、高速公路、油（气）站、接地极等91、设施。项目用地范围内没有风景旅游区和各类保护区。二、项目建设条件二、项目建设条件1.1.区位分析区位分析和平县，隶属广东省河源市，位于广东省东北部、东江上游、粤赣边境的九连山区。辖区面积 2292.08 平方千米，辖 17 个镇。阳明52镇是和平县城所在地。县境地形大致西北高东南低，境内浰江于东水镇汇入东江。和平县政府门户网站网显示，2023 年 2 月 9 日报告中显示，广东和平县总人口 55.9 万人。2 2.地质、地貌及地震烈度地质、地貌及地震烈度和平县境内九连山地势较高，山峦叠翠，属丘陵山区县。西部、中部及西北部属山区，北部、东部及东南部多丘陵。谷底冲积平原则零星分布于县内各地。境内海92、拔千米以上的山峰有 10 座，最高峰风吹蝴蝶嶂海拔 1272 米，位于浰源国营黎明林场与连平县交界处，最低点位于东水镇成村村东江水下游江底，海拔 72.2 米。北部及西北部山地地势较高，海拔多在 500 米以上，南部和东南部地势较低，多在海拔 500 米以下的丘陵地带。全县地势西北高东南低，由西北逐渐向东南倾斜。根据建筑抗震设计规范（GB 50011-2010）(2016 年版)，场址所在地区的抗震设防烈度为 7 度区。拟建项目的抗震设防类别应不低于重点设防类；应高于本地区抗震设防烈度一度的要求加强其抗震措施。3.3.气候气象气候气象和平县地处粤北九连山区，属中亚热带季风气候，具有气候温和、雨93、量充沛、光照充足、霜期较短、生长季长、季风明显的气候特点。年平均气温 19.7，最冷月平均气温 10，最热月平均气温 27.5，历年极端最高气温 38.6，极端最低气温-4.5；雨量充沛，年平均降雨量 1717.1 毫米，降雨集中期为 2-9 月份，占全年降雨量 89%；年平均相对湿度 80%，最小相对湿度 10%；无霜期长，年平均无霜期53308 天；全年日照 1666.3 小时，日照百分率 38%；年平均风速 1.9 米/秒，最多风向为 NNE 风；年平均蒸发量 1479.8 毫米；年雷暴日数73.2 天。主要气象灾害有低温阴雨、暴雨洪涝、干旱、寒露风及低温冻害等。4 4.自然资源自然资源94、（1 1）水资源）水资源和平县境内河道属珠江大流域，县内流域面积 2284 平方千米。主要河道有一级河浰江 1 条，总长 128.26 千米；二级河鱼潭江、和平水、定南水 3 条，共长 111 千米；三级河 2 条，总长 53 千米。境内最大的河流为浰江河，从西至东流经境内浰源、热水、合水、阳明、公白、彭寨、林寨、东水等镇，长 128.26 千米，流域面积 1677 平方千米，年均流量 41.96 立方米/秒，主要支流有：和平水、鱼潭江水、油竹坝水、彭寨水、长塘水、定南水等。（2 2）土地资源）土地资源2019 年末，和平县有耕地面积 2.07 万公顷。2020 年末，和平县集体林区总面积 395、29.91 万亩，其中林业用地270.34 万亩，占 81.95%；非林业用地 59.56 万亩，占 18.05%。有林地 236.69 万亩，占 87.55%；疏林地 2017.5 亩，占 0.07%；未成林造林地 15.73 万亩，占 5.82%；灌木林地 11.6 万亩，占 4.29%；无林地6.09 万亩，占 2.25%，专用苗圃地 160.5 亩（不含临时育苗地）。商品林 172.11 万亩，占 63.66%，生态公益林 98.23 万亩，占 36.34%。（3 3）生物资源）生物资源和平县域内植物种类有 900 多种，有珍稀植物桫椤及一些珍贵的54中草药材，是国家级山乌桕采种基地。96、野生动物有 200 多种。（4 4）矿产资源）矿产资源和平县矿产资源丰富，矿种较齐，经统计，全县矿产分为 9 类24 种。钢铁基本原料矿产有铁矿；有色金属矿产有铜、铅锌、镍、钴、金、银、钨；稀土金属矿产有离子吸附型稀土矿；放射性矿产有铀矿；冶金辅助原料矿产有萤石矿、白云岩；化工原料矿产有黄铁矿、磷矿、钾长石；燃料矿产有煤；建筑材料有石灰石、花岗岩、硬砂岩等；其它非金属矿产有水晶、陶瓷土、沸石岩、膨润土、黑曜岩等。具有工业开发利用价值的矿产主要有离子吸附型稀土矿、陶瓷土、萤石、白云岩、石灰石、膨润土、黑曜岩、地下热水、铀矿等。5 5.交通运输条件交通运输条件和平县境内有京港高速铁路、京九铁路、粤97、赣高速公路、358 国道、238 国道、省道 S339 线、省道 S229 线过境。2021 年 12 月 10 日，京港高速铁路和平北站开通运营。2021 年，和平县谋划梅河韶高速、河惠汕高速北延项目，推动国道 G238 线鸭塘至兴隆中桥段、省道 S253 线青州至热水段改建项目动工，推进大环城公路二期、国省道升级改造等重点交通项目建设。继续完善和平北站配套设施，发展城乡智慧公共交通，打造多元交通方式无缝换乘的立体交通枢纽。实施农村公路路网联接工程，继续创建“四好农村路”省级示范县，推动“四好农村路”市级示范镇建设，林寨至合水旅游公路和下车至竹园、新聚至恒大花海、长塘至秀河等 4 条公路创建98、市级“最美农村路”。556 6.公共设施条件公共设施条件（1 1）给排水条件）给排水条件本项目市政供水量充足，可满足项目建设和建设后的用水需要。已考虑项目所需给排水条件，可满足建设工程之需。（2 2）供电、通讯条件）供电、通讯条件本项目电源由和平县主供电网供给，供电容量充足，供电线路可从周边就近引入，可满足项目建设和建成后的用电需要。7 7.施工条件施工条件建设场址内地势开阔，现有场地、公用设施和辅助设施均能够满足本工程施工期间场地、施工用电、用水等需求。当地各种建筑材料供给充足，可保证项目建设的供给。三、要素保障分析三、要素保障分析1 1.土地要素保障土地要素保障（1 1）符合和平县国土空间99、总体规划（）符合和平县国土空间总体规划（2020-20352020-2035 年）年）和平县国土空间总体规划（2020-2035 年）（公众咨询稿）提出，构建“强脊拥湾，内外联动”的国土开发与保护格局。划分“1+1+1”三类片区：依据自然地理格局、双评价和主体功能区部署，划分北部生态片区，中部综合服务片区、南部农业生产片区“1+1+1”三类片区，实施差异化发展，增强城市优势地区的人口和经济承载力。“强脊”落实“十”字交通主框架：串联发展重点功能片区，释放沿线用地潜力，打造“交通引导产业、产业支撑城市”的空间布局。56“拥湾”:深度参与“双区”建设，链接江西地区：强化西向轴带，主动融入“双区”;100、延展南北向粤赣发展主轴线，链接江西。“联动”:统筹县域各镇发展，打造多个平台、节点：集中力量培育湾区优质生态、服务功能，带动全县形成多个高质量发展的现代化发展极核。推进“四区”融合发展，大力实施都市经济带带动战略，优化城市空间布局，提升城市功能品质，打造现代服务业集聚区。老城区:依托现有的公共服务设施，进一步提升城市空间服务配套能力水平，推动产城融合发展。产业园区:包含大坝产业片区、福和产业园三期、福和产业园一、二期。新城核心区:通过集中服务资源和特色生态空间，为产业园区提供相应配套服务，形成高品质的综合服务配套体系。高铁新区:构建高铁新区，引入配套服务功能，引导站城一体化发展。注重“融深”、101、“融湾”发展主平台建设，着力把高铁新区打造成为引领和平经济发展的新引擎。该项目的实施，有利于促进和平县的扩容提质，推动县域高质量发展，提升城市品位，完善城市功能，优化人居环境，保障社会公共利益，为和平县的可持续发展打下良好的基础。符合和平县国土空间总体规划（2020-2035 年）。（2 2）不占用永久基本农田）不占用永久基本农田经核查，本项目不占用永久基本农田，符合国家有关永久基本农田保护的规定。57（3 3）不涉及生态保护红线）不涉及生态保护红线经核查，本项目不涉及生态保护红线，符合国家有关占用生态保护红线的规定。（4 4）不占用土地整治项目）不占用土地整治项目经核查，本项目落实地块不涉及102、高标准农田、垦造水田等土地整治项目。（5 5）对耕地保护和永久基本农田保护的影响）对耕地保护和永久基本农田保护的影响本地块不涉及现状耕地和永久基本农田，项目落实后，能确保和平县耕地保有量不减少、质量不降低，对和平县永久基本农田保护任务和布局无影响。2 2.资源环境要素保障资源环境要素保障（1 1）水资源概况）水资源概况和平县境内河道属珠江大流域，县内流域面积 2284 平方千米。主要河道有一级河洌江，总长 128.26 千米；二级河鱼潭江、和平水、定南水，总长 111 千米；三级河彭寨水、长塘水，总长 53 千米。境内最大的河流为洌江，从西北至东南流经浰源、热水、合水、阳明、公白、彭寨、林寨、103、东水等镇，流域面积 1677 平方千米，年均流量41.96 立方米/秒，主要支流有和平水、鱼潭江水、油竹坝水、彭寨水、长塘水、定南水等。主要有土地、森林、水力、矿产（含地热）等四大类。有土地资源 346.58 万亩，可耕地 22.57 万亩；有林地 253.5 万亩，植物品种达 900 余种，森林覆盖率达 75.4%；水力资源理论蕴藏量 10.7 万千瓦，可开发的有 6.3 万千瓦；矿产资源有石灰石、膨润土、高岭土、58稀土、铁、铀等 30 多种，量多且质优；热量较高地热主要有 12 处。（2 2）供电条件）供电条件20212025 年，和平县网建设与改造总投资人民币 6.67 亿元(其中:3104、5 千伏及以上主网工程 4.26 亿元、10 千伏及以下配网工程 2.41亿元)，新増建设 35 千伏及以上公用变电站数量 6 座(新增变电容量319 兆伏安，新增线路 394.64 千米)、10 千伏线路 18 回、配电台区191 台。到 2025 年，形成分区供电、互相支持、坚强可靠的电网结构，建成“安全、可靠、绿色、高效”的智能电网体系。2016 年以来，河源供电局根据近几年全市用电增长、负荷预测的情况，加强电网建设，新建并投运 110 千伏变电站 1 座，新增主变压器 3 台，合计容量 37.5 万千伏安，新建 35 千伏以上主网线路 29.92千米，值 2020 年河源市力争河源电厂105、二期建成运营，新增 110 千伏。综上所述，项目附近区域有足够的容量能够满足项目施工用电和生活用电。59第五章第五章项目建设方案项目建设方案一、技术方案一、技术方案本项目主要为城镇老旧小区改造工程，不涉及核心技术方案和技术指标，故不作技术方案分析。二、设备方案二、设备方案本项目主要为城镇老旧小区改造工程，不涉及设备，故不作设备方案分析。三、工程方案三、工程方案1.1.规划设计原则与依据规划设计原则与依据（1 1）设计原则设计原则坚持以人为本，把握改造重点。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公106、共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。1）坚持因地制宜，做到精准施策。科学确定改造目标，既尽力而为又量力而行，不搞“一刀切”，不层层下指标；合理制定改造方案，体现小区特点，杜绝政绩工程、形象工程。2）坚持居民自愿，调动各方参与。广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动小区关联单位和社会力量支持、参与改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。603）坚持保护优先，注重历史传承。兼顾完善功能和传承历史，落实历史建筑保护修缮要求，保护历史文化街区，在改善居住条件、提高环境品质的同时，展现城市特色，延续历史文脉。107、4）坚持建管并重，加强长效管理。以加强基层党建为引领，将社区治理能力建设融入改造过程，促进小区治理模式创新，推动社会治理和服务重心向基层下移，完善小区长效管理机制。（2 2）设计依据设计依据1）建筑防火通用规范（GB 55037-2022）；2）建筑抗震设计标准GB/T50011-2010(2024 年版)；4）汽车库建筑设计规范（JGJ100-2015）；5）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）；6）城市排水工程规划规范(GB50318-2000)；7）城市给水工程规划规范（GB50282-2016）；8）室外排水设计规范(GB50014-2006)；9）民用建筑设108、计通则（GB50352-2005）；10）城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2012）；11）工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分)(2015 版)；12）公共建筑节能设计标准（2024 年局部修订）；13）国家发展改革委、住房城乡建设部关于印发党政机关办公用房建设标准的通知(发改投资20142674 号)；14）其它国家有关法律、法规及技术规范。2.2.工程建设方案工程建设方案（1 1）老旧小区改造风貌引导要求）老旧小区改造风貌引导要求611 1）总体要求总体要求老旧小区建筑风格应与周边环境相协调，建筑表面完好无破损，外墙面砖、涂料清洁无污渍；空调外机、落水管、遮雨棚、防盗窗等建筑109、附属物布局统一，色彩、材质、样式与建筑风格相协调，屋顶无私搭乱建；老旧小区管线应尽量入地，无法入地管线应确保横平竖直，整齐有序；道路平整通畅，路面标线清晰；各类标识牌、宣传公示牌、商业牌匾与小区整体风格一致；围墙宜通透式设置，大门整洁美观，与围墙风格相一致；小区内绿化及景观小品布置合理，停车整齐有序，垃圾收集设施整齐放置。2 2）一般要求一般要求A.建筑风格：老旧小区改造项目的建筑风格原则上不做变更。B.建筑立面：建筑立面的整治提升设计，不应破坏建筑的原有结构，不应降低建筑原设计的消防防火、安全性。外墙饰面比较完整的，宜进行清理后重新粉刷；外墙破损、陈旧、风化严重的，先修复再进行防渗、粉刷处理110、；有条件的小区可采取平改坡等技术手段提升小区立面形象，体现文化特色。C.建筑色彩：老旧小区改造项目的建筑色彩不应大面积使用高饱和度、高纯度的颜色，成规模的小区内部配套设施色彩在与居住建筑色彩协调的基础上可适当选取一些亮色点缀。建筑主体色彩应选择同一色系，色彩组合不宜超过 3 种；相邻街坊建筑色彩宜在色调统一协调的基础上有所区分。历史文化名城保护规划中确定的历史保护范围内及周边改造项目的建筑色彩应注重与历史环境的协调，体现历史文化特色。62D.建筑材质：建筑外墙材质的选用应遵循安全、经济、美观的原则，选用细节质感丰富、强调整体效果的材质。E.建筑屋顶：拆除清理屋顶违章构筑物，对破损处进行修补；屋111、顶设备间、设施等宜做隐蔽处理，条件所限无法隐蔽的，应进行规整；有条件的小区可采取翻新屋面铺装、屋顶绿化等措施提升小区品质。F.建筑界面：沿街的改造建筑在色彩、材质、细节、环境改造手法等方面应形成沿街的连续界面，保证沿街效果的整体性；沿街建筑底商的店名牌匾应具有统一性，但在统一协调的基础上应有所区分。G.建筑附属物：防盗网、落水管、空调室外机、标识标牌、店面牌匾、电梯等的风格、色彩、材质应与建筑本体相协调。H.建筑周边：小区围墙、大门宜兼顾管理需要进行拆除、改造或新建；拆除围墙应做好内外部景观的衔接；新建或改造围墙、大门应以通透式为主，风格、色彩应与建筑风格相协调。（2 2）总体方案）总体方案本112、项目在进行总体布局时遵循以下原则：1）总体协调原则。综合考虑项目与和平县阳明镇城市整体环境的协调，注重与城市道路网结构、公建及住宅布局、绿地系统及空间环境、居民活动的有机联系。2）以人为本原则。贯彻以人为本理念，努力创造平等、自由、轻松的交往环境，促进居民邻里和谐交往，营造一个布局合理、环境优美的生活栖息场所。3）生态和谐原则。坚持可持续发展，严格执行国家和地方的有关规范，传承地域文脉，营造功能合理、结构清晰、生态和谐、安全63舒适的人居环境。4）综合最优原则。追求社会效益、生态效益和经济效益的有机整合，处理好整体与局部、长远和当前之间的关系，为和平县阳明镇城市以后的有序开发、社会管理和实施创113、造有利条件。（3 3）建筑本体修缮改造效果对比建筑本体修缮改造效果对比建筑本体按现行国家标准民用建筑可靠性鉴定标准GB50292及其他相关标准，重点对建筑结构安全、抗震性能、消防安全、楼梯及公共走道、建筑外立面、屋面、无障碍设施等的综合情况进行分析评估。1 1）改造要求）改造要求建筑本体按现行国家标准民用建筑可靠性鉴定标准GB50292及其他相关标准，重点对建筑结构安全、抗震性能、消防安全、楼梯及公共走道、建筑外立面、屋面、无障碍设施等的综合情况进行分析评估。A.楼梯和公共空间更新改造破旧、黑暗、杂乱的楼道应进行修缮整治，保障消防通道畅通，达到安全、明亮、整洁的标准。楼梯及建筑物内公共空间内部114、装修设计应根据功能需要，并按适用、经济、美观的原则确定。如有地坪破损起尘、墙面地面渗漏等问题，应进行相应修复。应对小区房屋公共楼梯间、走道的老旧照明灯进行检修和更换。灯具宜选择声光控 LED灯、节能荧光灯。B.建筑外立面改造拆除私搭乱建的违章建筑，对改变房屋使用功能的宜恢复原状、64对危及房屋安全的应恢复原状。拆除或加固日久失修、存在安全隐患的已建防盗网。在住户同意的前提下，进行拆除或平齐建筑外立面重新安装。可根据外立面改造形式，结合空调位统一设置窗套或隐形防盗网。破损、陈旧、风化严重的房屋外墙应进行防渗、粉刷处理。难以复原的外立面宜根据实际情况重新考虑外立面，可运用新材料，新材料宜与小区整体115、环境对比中保持协调。C.屋面整修老旧建筑防雷装置不能满足安全要求时，应按建筑物防雷设计规范GB50057 更新改造。对明显漏水点处局部铲除，重新铺设防水层，并做好与原有防水层的搭接。屋面漏水面积超过 20%屋面面积时，应整屋面重新做防水层，屋面防水等级不应低于 II 级，并宜结合节能改造同时进行2 2）改造效果对比改造效果对比A.建筑结构加固改造针对建筑结构受损的区域进行整治改造，在保证安全的前提下进行局部加固，破裂的地区进行拆除，采用相近相似的材料、颜色进行完善补充。65B.清理楼道改造在本次老旧小区的调研中，大部分楼道均堆放了垃圾和杂物，诸如废弃或破旧的纸皮箱、鞋架、矿泉水瓶，以及扫把、自116、行车、柴火等，严重影响了居民的上下出入通行。楼道的清理至关重要，给居民创造一个安全、通畅、舒适的小区环境，提高居民的生活质量。66C.楼道构件修整改造楼道的构建改造，首先体现在楼梯两边的扶手，由于年代久远，部分构件已经完全损坏，居民上下出行的时候，特别是小孩子通行的时候，极易造成摔倒和掉落的现象，危及人身安全。楼梯扶手采用相近的彩色和颜色，与现有扶手保持风格统一，或用木质材料，或用混泥土材质，根据实际情况采用即可。67D.楼道照明灯更换改造楼道的照明是小区环境构成的一部分，居民上下通行的必要设施。针对没有安装照明灯的楼层，及时安装；已经损坏的照明灯，也要及时更换，可采用与现有照明灯相近或同样的117、样式；已经安装照明灯但灯光昏暗的楼层，可更换功率大的灯具，提高照明度，还居民一个光亮的通行环境。68E.楼梯及公共空间内部饰面更新改造部分小区楼层的楼梯公共空间内部饰面掉漆、脱落严重，居民、小孩上下通行的时候衣服容易弄脏，掉落的墙面、泥土影响居民通行，特别是天气潮湿时候，地面、墙面有水，楼道容易打滑，给居民出行造成安全隐患。内部饰面老旧、脱落比较严重区域，建议整面墙进行翻新改造。69F.建筑外立面改造70G.建筑外门窗更换改造71H.屋面整修改造72733 3.建设方案说明建设方案说明设计方案的最终以经过图纸会审后的设计图纸为准；施工方案确定设计方案后，依据设计图纸结合现场实际并经过监理及建设118、单位审批后的为准；本报告的提供的方案仅供前期分析报告使用。74四、用地征收补偿方案四、用地征收补偿方案本项目是对老城区老旧小区进行改造，项目建设是为了改善县城环境容貌，提高城市居民生活品质，改善、维持社会秩序，不涉及新增建设用地需求。故此，项目不作用地征收补偿方案分析。五、建设管理方案五、建设管理方案1 1.项目建设机构设置及组织模式项目建设机构设置及组织模式本项目由和平县住房和城乡建设局组织实施，为保证本项目的顺利实施，建议建设单位成立项目工作领导小组，加强工程的前期、质量、合同、进度、资金等方面的管理，其中各管理小组设置专人专职管理，确保工程在计划工期内保质保量完成。2 2.质量、安全管理119、质量、安全管理（1 1）项目质量目标）项目质量目标严格执行国家、广东省现行的有关施工验收规范和质量检验评定标准和公司质量体系程序文件、质量计划、作业指导书，服从业主和监理的指挥和管理。确保工程一次性验收合格，工程合格率 100%。（2 2）安全防范目标）安全防范目标确保在整个工程施工期间做到无重大安全伤害及消防事故。确保施工现场通过安全保证体系认证。（3 3）安全生产管理措施）安全生产管理措施1）安全工作做到班前交底，分工明确，分岗明确，做好上岗纪录，每周不少于一次的安全自检活动。2）冬季施工时，气候干燥，要根据规定配备灭火器材，及做好75防冻保暖工作。宿舍、更衣室内严禁使用电炉及使用碘钨灯取120、暖。3）定期检查机电设备的运转情况及保安器的灵敏度。4）严禁酒后上岗操作。特殊工种要持证上岗操作，严禁非专业人员上岗。5）机械、电气设备应严格按程序操作，严禁盲目野蛮作业。6）机具进场要防止碰撞电杆、房屋等，以免造成事故。7）机械司机在施工操作时要思想集中，服从指挥信号，不得随便离开工作岗位，并经常注意机械运转情况，发现异常情况及时纠正。8）施工动用明火，如电焊、气割等都必须按所在区域的动火等级进行动火报批手续，在动火期间必须派监护人员值班。遵守“十不烧”规定。氧气、乙炔气瓶应分开存放。工地上配备一定数量的灭火机等消防器材，并经常检查，保证完好，药剂及时调换。9）实行安全生产目标管理，从管理干121、部到施工人员统一思想认识。对施工现场，制定一整套安全生产的规章制度。10)从项目部到生产班组建立完善的安全生产领导班子。负责本工程的安全管理工作，现场成立安全值日制，定期不定期地组织安全检查，每月不少于二次。检隐患，抓整改，并接受各级部门的检查。11)制订完善安全生产责任制，明确谁管生产谁负责安全工作，落实安全生产与经济挂钩的激励机制，对安全生产有责任感、义务感。12）脚手架的搭设拆除必须按施工组织设计的规定程序进行。拆卸时危险地段要划出禁区由专人监护。13)机械操作地点与服务作业面要视线清楚，指挥通讯设备良好，信号统一及时。并且定机、定人、定指挥。机电作业地点要有安全环76境，夜间有足够照明122、。14）施工中上楼的电气，必须统一规划，利用管弄进行电气布线，采用护套电缆线，按规定分层配电，各级配电装置的布置、固定、结构形式、盘面布置、系统接线等都要按规范进行，不得乱拖电线。（3 3）工程施工质量管理监督与控制）工程施工质量管理监督与控制1）按质量手册的要求，建立本工程项目的质量体系及其组织网络，落实质量要素分配。2）建立与本施工方案相适应的质量计划大纲，并严格贯彻执行，按质量体系的要求，落实运行监控。3）落实横向职能管理质量责任制，纵向分级承包责任制，建立以现场项目经理为总包质量第一负责人，分包项目经理为分包质量第一负责人的质量责任负责制。4）强化过程控制严格实行施工过程的三级技术复核123、和每道工序质量管理点跟踪，落实重点管理；挑选优秀职工担任质量监护，跟踪控制操作质量。5）发挥技术优势，促进技术进步。对基础工程、钢结构施工、装饰、装修工程等关键分部分项专门制订有针对性的技术质量保证措施。6）实施质量否决权，在项目经理授权下，技术质量人员独立行使质量否决权，严格执行质量技术标准，严肃“三令”制度，摆正质量与进度的关系。7）对工艺复杂的施工部位或难度较大的分项工程，设立质量跟踪管理点，实行重点管理，由质量员与班组或分包单位签订明确奖罚77标准的质量保证协议书。8）对质量要求高、技术难度大的施工项目，组织 QC 小组攻关。9）及时控制工程质量动态。项目经理通过由质量员定期编制的质量124、检查报告，经过分析反馈，制订控制措施。10）严格把好材料关，对进场的钢结构材料、构配件等及时查验质量保证书和样品，派专人对外墙面砖全部进行筛选，使一些质量有缺陷的材料和半成品得以及时发现并得到妥善处理。11）施工组织设计经项目工程师审定，在施工中得到严格贯彻执行。因故变更施工方案、措施，需按审批程序逐级办理变更手续。12）推行首件样板制，取得经验，扩大样板效应，提高总体质量水平。13）组织施工人员认真学习设计图纸、技术规程，充分理解设计要求及工艺技术要点。严格执行各项操作规程，保证施工质量达到规范和设计要求。14）与现场监理密切配合，执行现场监理各项有关质量保证的指示及认真对待分析现场监理的有125、关工程质量的信息反馈，从中找出原因，有针对性地加以改进提高，使质量水平更上一个台阶。15）重视技术、质量资料的形成、收集、保管工作，资料填报、装订归档要整洁规范，资料填报、收集、反馈要及时，随时能够接受现场监理及上级质检部门的检查。16）建立楼层监护制度：在工程进入全面装修阶段后，成立楼层监护小组，由项经部安全保卫科负责、领导实施。楼层监护人员要有强烈的产品保护意识和责任心，发现问题及时汇报并应有意识地提出78更好措施和办法。3 3.验收标准验收标准（1）钢筋焊接及验收规程（JGJI8-2012）；（2）建筑地基基础工程施工质量验收规范（GB50202-2018）；（3）砌体工程施工质量验收规126、范（GB50203-2011）；（4）混凝土结构工程施工质量及验收规范（GB50204-2015）；（5）建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2010）；（6）建筑装饰装修工程质量验收规范（GB50210-2018）；（7）屋面工程质量验收规范（GB50207-2012）；（8）建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2013）；（9）给水排水管道工程施工及验收规范（GB50268-2008）；（10）自动喷水灭火系统施工及验收规范（GB50261-2017）；（11）电 气装置 安装工 程接地 装置施 工及验 收规范（GB50169-2016）；（12）建筑电气工程施工质量验127、收规范（GB50303-2015）；（13）通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2016）；（14）其他国家及地方相关法规、规范。4 4.建设工期建设工期（1 1）项目建设工期）项目建设工期建设期初步安排为 26 个月，即 2024 年 11 月2026 年 12 月（具体以实际情况为准）。（2 2）项目实施进度安排）项目实施进度安排79根据项目前期工作进展情况与建设工期的要求，本项目建设包括项目前期阶段、项目准备阶段、项目实施阶段和项目竣工验收四个阶段。项目前期阶段：包括项目调研、项目立项、可行性研究及报批、初步设计及项目总概算报批等工作，需要 5 个月完成，从 2024 年 1128、1月初开始，在 2025 年 3 月底完成；项目准备阶段：包括项目勘察、施工图设计、招标等工作，需要4 个月，从 2025 年 4 月初开始，在 2025 年 7 月底完成；项目实施阶段：包括项目施工、设施、设备采购及安装调试等工作，预计需要 16 个月完成，从 2025 年 8 月初开工，在 2026 年 11 月底完成；项目竣工验收阶段：包括竣工验收、投入使用等工作，需要 1 个月，从 2026 年 12 月初开始，在 2026 年 12 月底完成。具体详见表：80表表 5 5-1 1：项目进度表：项目进度表序序号号项目名称项目名称20242024 年年20252025 年年2026202129、6 年年11-1211-12 月月1-31-3 月月4-74-7 月月8-128-12 月月1-111-11 月月1212 月月1项目调研、项目立项、可行性研究及报批、初步设计及项目总概算报批等工作2项目勘察、施工图设计、招标等工作3项目施工、设施、设备采购及安装调试等工作4竣工验收、投入使用等工作5 5.工程招标工程招标（1 1）招标编制依据）招标编制依据1）中华人民共和国招标投标法；2）中华人民共和国招标投标法实施条例（国务院第 613 号令）；3）必须招标的工程项目规定（国家发展改革委 2018 年第 16号令）；4）广东省实施办法；5）广东省发展改革委关于贯彻落实有关事宜的通知（粤发改130、稽察2018266 号）。（2 2）招标范围）招标范围为提高投资效益，降低工程造价、缩短工期、鼓励竞争，本项目81的勘察、设计、施工及工程监理均应根据招投标法、条例有关规定进行招标。（3 3）招标的组织形式）招标的组织形式招标工作机构应由下列人员组成:1）建设单位负责人或其授权代表;2）专业技术人员，包括消防、水、电的相关设计人员、造价工程师、经济师等;3）其他人员。（4 4）招标的方式）招标的方式在招标过程中既要做到鼓励竞争、打破垄断，促使承包商努力提高工程(或服务)质量，缩短工期和降低成本，又要减少建设单位审查投标者资格及其标书的工作量，减少招标费用的支出，控制标价。按照中华人民共和国招标131、投标法，招标人和投标人均需遵循招标投标法律和法规的规定进行招标投标活动。按照招标依据的有关规定，结合本项目的工程建设需要，项目招标基本情况如下表。82表表 5 5-2 2：项目招标基本情况表：项目招标基本情况表项目项目招标范围招标范围招标组织形式招标组织形式招标方式招标方式不采用不采用招标方招标方式式招标估算招标估算金额（万金额（万元）元）备注备注全部全部招标招标部分部分招标招标自行自行招标招标委托委托招标招标公开公开招标招标邀请邀请招标招标勘察87.79设计292.65本项目拟采用 EPC 工程总承包模式进行公开招标建筑安装工程11705.84本项目拟采用 EPC 工程总承包模式进行公开招标132、监理175.59本项目拟采用 EPC 工程总承包模式进行公开招标重要材料其他1221.19包含建设项目前期工程咨询费 23.92 万元、环境影响评价费8.49万元、水土保持方案编制费用44.49万元、施工图技术审查费24.73万元、测绘费29.26万元、竣工图编制费 23.41 万元、工程概算编制费7.02 万元、工程预算编制费 33.80 万元、建设单位管理费 70.23 万元、场地准备及临时设施费93.65 万元、城市基础设施配套费 234.12 万元、工程保险费 11.71 万元、检验检测费 117.06 万元、工人工资支付担保费 70.23 万元、招标代理服务费36.36 万元、基本预133、备费 392.71 万元合计13483.06情况说明：本项目总投资 13483.06 万元。工程采用 EPC 模式实施（工程设计费 292.65 万元，其中初步设计费 117.06 万元、施工图设计费 175.59万元）。鉴于项目的施工图设计和建筑安装工程采用合并招标，故申请采用公开招标方式；工程勘察费估算未达到国家的标准，故可以不进行公开招标。初步设计费、工程监理费已达到国家的标准，必须进行公开招标。鉴于项目单位不具备自行招标能力，项目的施工图设计和建筑安装工程（合并招标）将委托招标代理机构实行公开招标，建设项目前期工程咨询费、环境影响评价费、水土保持方案编制费用、施工图技术审查费、工程测量134、费、竣工图编制费、工程概算编制费、工程预算编制费、建设单位管理费、场地准备及临时设施费、城市基础设施配套费、工程保险费、检验检测费、工人工资支付担保费、招标代理服务费不申请招标。注：小数点后两位四舍五入，单项费用总和可能产生误差。建设单位（盖章）：6 6.建设管理模式建设管理模式采用 EPC 总承包模式，具有以下显著优势：一是责任明确，总承83包商需对项目的全生命周期负责，从设计到采购再到施工，每一个环节都由承包商承担，责任界限清晰。二是效率提升，由于总承包商对项目全程把控，能够更高效地协调各环节工作，减少因信息传递不畅导致的延误。三是成本可控，通过总承包商的集中管理，业主能够更有效地控制项目135、成本，减少不必要的浪费。四是质量保障，总承包商对项目质量负全责，确保从设计到施工的每一个环节都达到预定标准，从而保障整体项目的质量。五是降低风险，业主通过与一个总承包商合作，简化了管理流程，降低了多单位协作可能带来的风险。综上所述，EPC 总承包模式在提升效率、保障质量、控制成本以及降低风险等方面均展现出显著优势。故建议本项目采用 EPC 总承包模式进行建设。84第六章第六章项目运营方案项目运营方案一、项目运营模式一、项目运营模式本项目采取政府主导的建设运营模式。二、运营组织方案二、运营组织方案本项目主要采取政府主导、居民参与的运营模式。在综合整治和后期物业管理中，突出居民共同参与，确保居民的136、“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确居民共同管理小区的义务与职责。1.1.运营管理机制运营管理机制为加快项目建设进程，确保项目顺利实施，建设单位计划成立以局长为组长的建设工作领导小组，成员由建设单位等部门负责人组成。领导小组负责规划实施的组织、领导、协调和统筹工作，研究解决项目实施中的重大问题，落实项目建设资金、监督和检查项目的实施。2.2.劳动定员及人员培训劳动定员及人员培训（1 1）人力资源配置）人力资源配置本项目劳动人员运营期第一年暂定 5 人，薪酬按当地水平支付，并有增长机制。（2 2）人员培训）人员培训该项目生产运营过程具有连续性强、协同关系紧密等特点，所以要求员工具有娴熟的技术137、和一定理论知识。入职培训主要对新员工进行公司概况、管理理念、法律法律法规、仪容仪表服务态度及物业管理和操作技能的基本知识培训，使员工在上岗时能具备的服务理念和业务85基本知识。在员工上岗后根据（工种）的需要，进行各种层次及内容的培训，以满足日常管理和操作的要求。在有新技术、新标准、新法律法规颁布及时组织员工进行专门专门培训，使员工能及时了解和掌握这些专门知识，以便更好地为客户服务。三、安全保障方案三、安全保障方案1 1.劳动安全卫生劳动安全卫生（1 1）影响劳动安全与卫生的因素）影响劳动安全与卫生的因素1）施工过程中材料产生的有害物质对健康的影响。2）施工中加工设备产生噪音对人体的影响。3）设138、备和材料在运输过程中产生的滚落、挤压危险。4）加工作业来自电力设备、加工机械的触电、挤压危险。5）未定期清理垃圾，造成市场环境脏乱差，导致病菌滋生蔓延，影响周边群众身体健康。（2 2）劳动安全及卫生设计）劳动安全及卫生设计1）本工程施工中存在人员和设备安全问题。各段施工，应派专人负责安全警示和观察。施工设备的停放应留足安全距离，如遇事故应及时警示，疏散人员到足够的安全范围内。2）为了防止触电事故并保证检修安全，施工设备设置漏电保护装置和避免雨淋的防护措施，有关操作人员戴绝缘手套，穿绝缘胶靴，严防触电，保证人身安全，并在带电设备周围设置警示牌。3）为了防止机械伤害及坠落事故的发生，生产场所平台及139、高处均设置安全栏杆，栏杆的高度和强度符合国家劳动保护规定；设备的86可动部件设置必要的全防护网、罩。4）鉴于国家大力推广使用绿色环保材料，所以，要求施工单位在建筑的施工过程中使用的材料必须全部是绿色环保材料，以减少对人体的损害。5）对于产生较大噪音的加工设备，要求尽量的远离施工现场，还可以采用隔音、消音措施，以减小噪音影响。6）施工人员必须持证上岗并经过严格的岗前培训，机械设备的操作要制定出严格的规范措施和相应的规章制度，以杜绝安全事故的发生。7）生活垃圾集中后由市政垃圾清运车运走，送至环保部门处理。8）定期对市场内场地进行消毒处理，并开展除“四害”工作。9）市场环境卫生工作由专人全面负责，分140、包干，责任到人。2 2.消防消防（1 1）防火等级）防火等级按国家建筑防火规范制定。（2 2）防火措施）防火措施项目保安全的重点在于火灾预防，要贯彻预防为主，防消结合的方针。项目建设时充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防设备等内容。具体做好以下几点：1）加强对施工人员的消防安全培训工作要搞好消防安全管理工作，消防安全培训是关键，对员工的消防培训应从以下三个方面进行。87组织全体施工人员，认真学习贯彻执行中华人民共和国消防法，进一步增强全员的消防安全法律意识和责任意识。教育施工人员及时报警。火灾报警是一个很重要的环节，一旦发生火灾，若不及时报警，自己又无法处置，后果往往不可收拾。同时应141、教育施工人员报告火警是每个公民应有的权利和应尽的义务，以解决个别人员对报警的错误认识。进一步强化应付火灾的能力。火灾多为突发性事故，火灾发生后容易造成人心理上的恐惧，或因处置不当，错过了扑救初起火灾的最佳时机，小火变成大火，小灾酿成大灾，因此在平时应加强施工人员的基本消防技能培训，使人们懂得“三懂三会”的消防基础知识。2）易燃易爆物品的消防安全管理施工中用的易燃易爆物品和压缩气体瓶，应设专用的仓库分类隔离存放。库房之间和建筑物防火间距应按消防规范严格执行。库房内通风、降温设备和电源、防爆设备必须灵敏、可靠，电源开关要设在库房以外安全的地方。施工中所用的帘布、草席等易燃保温用品存放要远离火源，并142、按照施工需要严格控制使用，专人负责调派，以降低施工现场的火灾载荷。施工现场、加工作业场所、材料堆置场所内刨花、木片、锯末等易燃物品及时清除，并且在此类场所严禁动用明火作业。可燃保温材料不准堆放在电匣箱、电焊机、变压器及电动工具周围，以减少发生火灾的可能。3）施工现场的用火管理88施工现场动用明火作业、取暖应严格落实有关消防安全管理制度，由施工现场的消防主管人员根据施工现场情况和消防措施落实情况开具动火证后方可动用明火。动用明火地点要有专人负责看管，确保用火部位的周围无易燃、可燃物品，同时用火部位要准备好消防器材，备足消防水源。使用焊接的施工作业中应用石棉被或不燃物品接住火花，防止引燃可燃物品。143、动用明火作业后，负责人应对用火地点加强检查，确认无死灰复燃可能方可离开。4）加强对消防器材与设备的管理施工现场确定的专兼职消防人员应按照机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定的有关要求，对施工现场的各种消防器材定期进行检查和维修，保证其完整好用。如果遇到冬季施工现场的消防水源要做好保温防冻工作，以使其在发生火灾时发挥其应用的作用。除上述应注意的内容外。施工中还应加强对电气设备，用电线路的消防安全管理，以保证其在安全的条件下使用。只要从以上几点加强管理，认真落实各项消防安全管理制度，火灾就会远离施工，保障施工的正常运行。四、绩效管理方案四、绩效管理方案老旧小区改造是贯彻落实党的十九大精神、解144、决城市发展不平衡不充分问题、实现人民群众对美好生活向往的重要举措。推进老旧小89区改造，有利于改善居民的居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感；有利于改善小区环境，延续历史文脉，实现城市可持续发展；有利于加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局。本项目建成后将完善小区老旧小区基础配套设施，改善人们居住环境，方便居民生活，提高城市品位，同时对河源市和平县阳明镇的城市建设及区域经济的发展起到积极的推动作用。细化及量化上述绩效目标，可落实为实施期目标指标及年度绩效指标。实施期目标指标及年度绩效指标均可细分为产出指标和效益指标等，具体指标内容见下表。表表 6 6-1-1绩效目145、标表绩效目标表项目名称和平县阳明镇翠竹、南堤社区老旧小区改造项目项目属性改建建设单位和平县住房和城乡建设局资金总额（万元）13483.06主要建设内容本项目主要对和平县阳明镇南堤社区老旧小区、翠竹社区老旧小区进行改造。南堤社区总计共 131 栋，涉及户数 1153 户以及 103 间国有商铺，总建筑面积 98697.00 平方米。翠竹社区总计共 38 栋，涉及户数 378 户以及 12 间国有商铺，总建筑面积 40467.00 平方米。项目具体建设内容主要包括翠竹社区老旧小区改造项目、南堤老旧小区改造项目、南堤老旧小区改造项目配套工程。项目实施进度计划实施阶段实施内容计划开始时间计划完成时间项146、目前期阶段项目调研、项目立项、可行性研究及报批、初步设计及项目总概算报批等工作2024 年 11 月2025 年 3 月项目准备阶段项目勘察、施工图设计、招标等工作2025 年 4 月2025 年 7 月项目实施阶段项目施工、设施、设备采购及安装调试等工作2025 年 8 月2026 年 11 月90项目竣工验收阶段竣工验收、投入使用等工作2026 年 12 月2026 年 12 月总体目标实施期目标（2024-2026 年）年度目标（2025 年）完成和平县阳明镇翠竹、南堤社区老旧小区改造项目，将完善小区老旧小区基础配套设施，改善人们居住环境，方便居民生活，提高城市品位，同时对河源市和平县阳147、明镇的城市建设及区域经济的发展起到积极的推动作用。完成项目调研、项目立项、可行性研究及报批、初步设计及项目总概算报批、项目勘察、施工图设计、招标等工作等前期工作以及部分项目施工工作。绩效指标一级指标二级指标三级指标指标值二级指标三级指标指标值产出指标数量指标和平县阳明镇翠竹、南堤社区老旧小区改造项目100%数量指标完成项目调研、项目立项、可行性研究及报批、初步设计及项目总概算报批等前期工作。100%质量指标竣工验收合格率100%质量指标竣工验收合格率100%时效指标当年开工率100%时效指标当年开工率100%当年完成率100%当年完成率40%效益指标经济效益指标本项目的建设对于优化投资环境、促148、进县域经济和社会各项事业发展具有重要的作用，可以带动当地经济的发展，增加就业机会，提高地区的知名度和吸引力经济效益指标本项目的建设对于优化投资环境、促进县域经济和社会各项事业发展具有重要的作用，可以带动当地经济的发展，增加就业机会，提高地区的知名度和吸引力社会效益指标通过本项目的建设，将完善小区老旧小区基础配套设施，改善人们居住环境，方便居民生活，提高城市社会效益指标通过本项目的建设，将完善小区老旧小区基础配套设施，改善人们居住环境，方便居民生活，提高城市品位，同时对河源市和平县阳明镇的城市建91品位，同时对河源市和平县阳明镇的城市建设及区域经济的发展起到积极的推动作用。设及区域经济的发展起到149、积极的推动作用。满意度指标服务对象满意度指标95%满意度指标服务对象满意度指标95%92第七章第七章项目投融资与财务方案项目投融资与财务方案一、投资估算一、投资估算1 1.编制依据编制依据（1）国家发展和改革委员会、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数第三版；（2）有关项目前期收费文件与标准；（3）项目单位提供的有关数据、资料。2.2.投资估算编制基数及说明投资估算编制基数及说明本项目的投资估算按概算法编制，建设投资估算表按照建设项目经济评价方法与参数第三版附录 B 中的表 B1（建设投资估算表）格式编制。（1 1）建筑工程费建筑工程费参照广东省同类建筑工程估算指标计算。（2 2）设备采购及150、安装费设备采购及安装费参照广东省同类设备采购工程估算指标计算。一般设备安装费按设备购置费的一定比例计取。其他按规定计入安装工程费的投资依据工程内容估算。（3 3）工程建设其他费用取费标准及工程建设其他费用取费标准及费率费率1）工程勘查费。按发改价格2015299 号、计价格200210 号、粤建节协201309 号及当地市场价格计取。2）设计费。按发改价格2015299 号、计价格200210 号、粤建节协201309 号及当地市场价格计取。933）建设项目前期工程咨询费。根据建设项目前期工作咨询收费暂行规定计价格19991283 号计取。4）环境影响评价费。根据关于规范环境影响咨询收费有关问151、题的通知（计价格2002125 号）。5）水土保持方案编制费用。依据保监200522 号计取。6）施工图技术审查费。根据关于执行建筑工程施工图技术审查中介服务收费标准的通知（粤建设函2004353 号）。7）测绘费。按计价格200210 号计价及当地市场价格计取。8）竣工图编制费。依据计价格200210 号计及当地市场价格计取。9）工程概算编制费。依据粤价函2011742 号、计价格200210号及当地市场价格计取。10）工程预算编制费。依据粤价函2011742 号、计价格200210号及当地市场价格计取。11）建设单位管理费。参照财建2016504 号及当地市场价格计取。12）场地准备及临时152、设施费。参照（计标85352 号）文计。13）城市基础设施配套费。参考河府办201413 号计取。14）工程保险费。按工程费用总额的 1计。15）检验检测费。参照 广州市调整工程检验监测费费率的通知穗建造价【2019】38 号计。16）工人工资支付担保费。按河住建通202195 号计取17）招标代理服务费。按计价格20021980 号计价。9418）施工监理服务费。按发改价格【2007】670 号及当地市场价格计取。（4 4）基本预备费基本预备费基本预备费。按项目工程费用及工程建设其他费用总额的 3%计取。3.3.项目总投资估算项目总投资估算经测算，本项目总投资为 13483.06 万元。其中153、工程费用 11705.84万元，工程建设其他费 1384.51 万元；基本预备费 392.71 万元。本项目建设投资详见下表：表表 7 7-1-1总投资估算表总投资估算表序号序号项目名称项目名称工程数量工程数量单位单位造价造价（元（元/单位）单位）投资合计投资合计（万万元）元）备注备注一一建安工程费建安工程费11705.8411705.84（一）（一）南堤社区改造项目南堤社区改造项目6500.756500.751 1建筑结构加固建筑结构加固414.00414.001.1既有建筑结构改造与加固18.00栋230000.00414.002 2楼梯和公共空间更新改造楼梯和公共空间更新改造1179.6154、21179.622.1清理楼道125.00处16000.00200.00楼梯道2.2楼道构件修整25.00处23000.0057.502.3楼道照明灯更换784.00个3000.00235.202.4楼梯及公共走道空间内部装饰更新22897.20300.00686.92楼梯道3 3建筑外立面改造建筑外立面改造3299.553299.553.1建筑外饰面更新110222.10250.002755.553.2建筑外门窗更换976.00个5000.00488.00窗更换3.3增加防盗网2800.00200.0056.00954 4屋面整修屋面整修1607.581607.584.1防雷排查整治45.0155、0处15000.0067.504.2防水改造23744.30330.00783.564.3屋面形式改造23744.30300.00712.334.4水管更换总长度(DN110)2946.00m150.0044.19（二）（二）南提老旧小区改造项目配南提老旧小区改造项目配套工程套工程2722.192722.191道路修复35415.00233.83828.11计划设置停车位 310 泊2供水系统优化0.00处18000.000.00自来水加压3给排水管网改造5252.00m100.0052.52含部分管网明渠加盖板4排水残旧管网改造和定期清理疏通145.00处12000.00174.005充电基156、础设施建设5.00处73271.0036.646电力线路整治8173.00米280.00228.847供电设施连片改造910.00m400.0036.408照明设施改造16.00盏3000.004.809通信线路整治9715.00米250.00242.8810生活垃圾分类改造16.00处20000.0032.0011增设垃圾收集点2.00处28000.005.6012消防设施改造390.00个23000.00897.00消火栓/灭火器/消防水池13新增地下消防水池 288 吨0.00个70000.000.0014小区大门及围墙改造0.00处103000.000.0015新增门卫室0.00栋85157、000.000.0016新增伸缩门0.00个18000.000.0017原围墙拆除新做围墙0.00m1000.000.0018文化宣传栏1.00处14000.001.4019建筑标识改造26.00个70000.00182.00（三）（三）翠竹社区老旧小区改造项翠竹社区老旧小区改造项目目2482.902482.901 1建筑结构加固建筑结构加固92.0092.00961.1既有建筑结构改造与加固4.00栋230000.0092.002 2楼梯和公共空间更新改造楼梯和公共空间更新改造509.57509.572.1清理楼道48.00处16000.0076.802.2楼道构件修整5.00处23000.158、0011.502.3楼道照明灯更换315.00个3000.0094.502.4楼梯及公共走道空间内部装饰更新10892.40300.00326.773 3建筑外立面改造建筑外立面改造1220.931220.933.1建筑外饰面更新41157.00250.001028.933.2建筑外门窗更换384.00个5000.00192.004 4屋面整修屋面整修660.40660.404.1防雷排查整治15.00处15000.0022.504.2防水改造9863.85330.00325.514.3屋面形式改造9863.85300.00295.924.4水管更换总长度(DN110)1098.00m150.159、0016.47二二其他费用其他费用1384.511384.511勘察设计费380.44其中勘察费（钻探及物探等）87.79按计价格200210 号及当地市场价格计取设计费292.65计价格200210 号及当地市场价格计取2建设项目前期工程咨询23.92根据建设项目前期工作咨询收费暂行规定计价格19991283 号计取3环境影响评价费8.49依据计价格2002125 号计取，计算公式为基价*行业调整系数*环境敏感程度调整系数*价格系数4水土保持方案编制费用44.49依据保监200522 号5施工图技术审查费24.73依据（粤建设函2004353号）计取976测绘费29.26按计价格200210160、 号及当地市场价格计取7竣工图编制费23.41计价格200210 号，按设计费的 8%计8工程概算编制费7.02依据粤价函2011742 号、计价格200210 号及当地市场价格计取9工程预算编制费33.80依据粤价函2011742 号、计价格200210 号及当地市场价格计取10建设单位管理费70.23参照财建2016504 号及当地市场价格计取11场地准备及临时设施费93.65参照（计标85352 号）文，按工程费用总额的 0.8%计12城市基础设施配套费234.12参考河府办201413 号计取13工程保险费11.71按工程费用总额的 114检验检测费117.06参照广州市调整工程检验监161、测费费率的通知穗建造价【2019】38 号计15工人工资支付担保费70.23按河住建通202195 号计取16招标代理服务费36.36按计价格20021980 号计价17工程监理费175.59按发改价格2007670 号及当地市场价格计取三三基本预备费基本预备费392.71392.71按按(一一+二）之和的二）之和的 3%3%四四项目总投资合计项目总投资合计一+二+三13483.0613483.064.4.资金筹措资金筹措本项目总投资为 13483.06 万元，项目资金来源由县财政统筹从中央财政补助资金、省级奖补资金、市级财政奖补资金以及上级专项98等渠道解决。2025 年计划安排专项债券资金162、 8000.00 万元，债券发行期限为15 年，假设债券年利率为 3.00%，利息按半年支付，本金到期一次性支付，最终以地方政府专项债审批为准。本项目拟采取先息后本的还款方式，在债券存续期每半年支付债券利息一次，到期一次还本。二、盈利能力分析二、盈利能力分析1.1.财务评价方法、依据及基础数据选择财务评价方法、依据及基础数据选择（1 1）评价方法与依据）评价方法与依据1）评价依据民营企业单位的会计制度、中华人民共和国企业所得税法和现行税收政策。2）评价方法国家发改委颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。（2 2）财务评价基础数据选择）财务评价基础数据选择1）财务价格财务评价是对拟建项目未163、来的效益和费用进行分析，采用的是预测价格。预计计算期内相对价格变动和价格总水平（通货膨胀或通货紧缩）变化不大，且收入与费用变化幅度相当，故本次财务评价采用固定价格。2）税费本项目财务评价涉及的税费主要有增值税、城市维护建设税、教99育费附加、地方教育费附加等。增值税税率。小规模纳税人税率 3%（全部收入为计税依据不减除成本费用），一般纳税税率 3%-13%。城市维护建设税。纳税人所在地在市区的，税率为 7；纳税人所在地在县城、镇的，税率为 5；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为 1。教育费附加。按缴纳的增值税的 3%缴纳。地方教育费附加。按缴纳的增值税的 2%缴纳。3）有关说明本报告财务164、评价部分计价货币为人民币，计量单位除特别说明外均为万元。在计算中，某些合计项显示数值与单项显示数值累加之和轻微不一致，并非计算有误。（3 3）项目计算期）项目计算期财务评价计算期包括建设期和运营期。项目财务评价运营期 18年，建设期为 26 个月，计算期共 20 年 2 个月。2.2.资金投入及资金来源资金投入及资金来源（1 1）资金投入）资金投入本项目总投资为 13483.06 万元。其中工程费用 11705.84 万元，工程建设其他费 1384.51 万元；基本预备费 392.71 万元。（2 2）资金来源）资金来源本项目总投资为 13483.06 万元，项目资金来源由县财政统筹从中央财政165、补助资金、省级奖补资金、市级财政奖补资金以及上级专项100等渠道解决。2025 年计划安排专项债券资金 8000.00 万元，债券发行期限为15 年，假设债券年利率为 3.00%，利息按半年支付，本金到期一次性支付，最终以地方政府专项债审批为准。本项目拟采取先息后本的还款方式，在债券存续期每半年支付债券利息一次，到期一次还本。表表 7-17-1：建设总投资使用计划与资金筹措表建设总投资使用计划与资金筹措表单位：万元单位：万元序号序号年度年度20242024 年年20252025 年年20262026 年年合计合计1地方财政资金0.003217.422265.645483.062专项债0.008166、000.000.008000.003合计0.0011217.422265.6413483.063.3.运营收入、税金与成本费用估算运营收入、税金与成本费用估算（1 1）运营收入估算）运营收入估算本项目的经营收入来源主要为停车位出租收入、LED屏出租收入、物业收入、商铺门店出租收入及充电桩收入。各项目收益性指标如下：序号序号项目项目涉及户数涉及户数（户）（户）涉及栋数涉及栋数（栋）（栋）物业面积物业面积（平平方米）方米）商铺门店商铺门店（平方米（平方米）广告位广告位（个）（个）充电桩充电桩（台）（台）规划停车规划停车位（泊）位（泊）1和平县阳明镇城南堤社区改造项目115313198697.003167、119.005953101012和平县阳明镇翠竹社区老旧小区改造项目3783840467.00215.00500合合计：计：15311531169169139164.00139164.003334.003334.00101095953103101 1）停车位收入）停车位收入本项目拟建设 310 个停车位，根据 广东省定价目录(2022 年版)及 河源市发展和改革局 河源市住房和城乡规划建设局 河源市公安局 河源市交通运输局关于印发河源市机动车停放服务收费管理办法的通知(河发改价管2018189 号)等规定，结合河源市源城区及江东新区类似办公楼临时停车收费情况及当前物价变化趋势，本项目机动车停车168、位临时停车费收费标准拟按一小时内停车免费；大于一小时，不足两小时停车收费 5 元；超出两小时部分停车费按 2 元/小时计算，每日封顶 30 元（具体收费标准以当地行政部门审批为准）。结合预测成本监审及参照本区周边停车场收费标准，本项目按周转次数 2 次/日，停车费单价 10.00 元/个次，项目出租单价涨幅暂按每5年上涨10%进行预测。出租率第一年为70.00%，第二年为80.00%，第三年及以后年度为 90.00%。经测算，项目在债券存续期间停车位出租收入合计 3986.80 万元。2 2）LEDLED 屏出租收入屏出租收入本项目通过老旧小区内部及周边街巷改造，规范设置广告位，在靠近商业、人169、流大的区域内规划设置平面广告，共计 10 处。项目建设完工后，广告位由项目单位负责经营，拟通过出租广告位获取广告位租赁收入。根据河源市户外广告和招牌设置管理办法及户外102广告设置收费标准等有关规定，结合预测成本监审及参照本区周边户外广告收费标准，LED 广告位租赁单价约 15833.00 元/月。则广告位租赁单价约 190000.00 元/个/年，单价每五年按 10%的上涨率进行预测。运营期第一年出租率为 70%、第二年出租率为 80%、第三年出租率为 90%及以后年度出租率为 90%，则债券存续期间平面广告出租收入为 3455.85 万元。3 3）物业管理费收入）物业管理费收入本项目纳入物170、业收费建筑面积约 139164.00 平方米，据河源市发展和改革局 河源市住房和城乡建设局 关于调整河源市市区住宅物业服务收费政府指导价有关问题的通知（河发改价格2021205号），本项目物业管理费暂按 1.3 元/，单价每五年按 10%的上涨率进行预测，则债券存续期间物业管理费收入为 4459.80 万元。4 4）商铺门店出租收入）商铺门店出租收入本项目国有商铺可出租面积 3334.00 平方米，结合和平县附近各县区商铺的出租收费，商铺出租单价涨幅暂按 3%逐年递增进行预测月租金暂按 50.00 元/月估算，运营期第一年出租率为 70%、第二年出租率为 80%、第三年及以后年度出租率为 90171、%，则债券存续期间商铺门店出租收入为 4623.81 万元。5 5）充电桩服务收入）充电桩服务收入本项目拟建设 95 个充电桩，预计每个充电桩每日使用度数为 50度/个，结合当地市场，预计每度电收取服务费 0.5 元/度，单价每五年按 10%的上涨率进行预测，运营期第一年出租率为 70%、第二年出租率为 80%、第三年及以后年度出租率为 90%，则债券存续期间充电103桩充电服务收入为 3716.19 万元。项目计算期内收入合计 20242.45 万元。项目运营期内经营收入情况预测表如下：104表表 7-27-2：项目运营期营业收入估算表项目运营期营业收入估算表单位：万元单位：万元序号序号项目172、项目小计小计运营期运营期第第 1 1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年第第 4 4 年年第第 5 5 年年第第 6 6 年年第第 7 7 年年第第 8 8 年年第第 9 9 年年第第 1010 年年第第 1111 年年第第 1212 年年第第 1313 年年第第 1414 年年第第 1515 年年第第 1616 年年第第 1717 年年第第 1818 年年一一销售总收销售总收入入(万元万元)20242.4520242.45792.00792.00920.14920.14988.44988.44994.81994.811001.371001.371085.741085.741092.70173、1092.701099.871099.871107.251107.251114.851114.851208.061208.061216.131216.131224.441224.441232.991232.991241.811241.811297.841297.841307.191307.191316.821316.821 1停车位出停车位出租收入租收入3986.803986.80156.24156.24178.56178.56200.88200.88200.88200.88200.88200.88220.97220.97220.97220.97220.97220.97220.97220.97174、220.97220.97243.06243.06243.06243.06243.06243.06243.06243.06243.06243.06243.06243.06243.06243.06243.06243.06其中数量（泊）310.00310.00310.00310.00310.00310.00310.00310.00310.00310.00310.00310.00310.00310.00310.00310.00310.00310.00收费单价（元/次）10.0010.0010.0010.0010.0011.0011.0011.0011.0011.0012.1012.1012.1012.175、1012.1012.1012.1012.10周转次数2.002.002.002.002.002.002.002.002.002.002.002.002.002.002.002.002.002.00出租率（%）70.00%80.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%2 2LEDLED 屏出租屏出租收入收入3455.853455.85133.00133.00152.00152.00171.00171.00171.00171.00171.00176、171.00188.10188.10188.10188.10188.10188.10188.10188.10188.10188.10206.91206.91206.91206.91206.91206.91206.91206.91206.91206.91227.60227.60227.60227.60227.60227.60其中数量（个）10.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.00出租率（%）70.00%80.00%90.00%90.00%90.00%90.00177、%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%单价(万元/个)19.0019.0019.0019.0019.0020.9020.9020.9020.9020.9022.9922.9922.9922.9922.9925.2925.2925.293 3物业收入物业收入4459.804459.80217.10217.10217.10217.10217.10217.10217.10217.10217.10217.10238.81238.81238.81238.81238.81238.81238.8123178、8.81238.81238.81262.69262.69262.69262.69262.69262.69262.69262.69262.69262.69288.95288.95288.95288.95288.95288.95其中数量（）139164.00139164.00139164.00139164.00139164.00139164.00139164.00139164.00139164.00139164.00139164.00139164.00139164.00139164.00139164.00139164.00139164.00139164.00单价(元/)1.301.301.301.179、301.301.431.431.431.431.431.571.571.571.571.571.731.731.734 4商铺门店商铺门店出租收入出租收入4623.814623.81140.03140.03206.04206.04212.22212.22218.59218.59225.15225.15231.90231.90238.86238.86246.02246.02253.40253.40261.01261.01268.84268.84276.90276.90285.21285.21293.77293.77302.58302.58311.66311.66321.01321.01330.6180、4330.64其中数量（）3334.003334.003334.003334.003334.003334.003334.003334.003334.003334.003334.003334.003334.003334.003334.003334.003334.003334.00出租率（%）70.00%80.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%单价(元/50.0051.5053.0554.6456.2857.9659.7061.4963181、.3465.2467.2069.2171.2973.4375.6377.9080.2482.64105/月)5 5充电桩售充电桩售电收入电收入3716.193716.19145.64145.64166.44166.44187.25187.25187.25187.25187.25187.25205.97205.97205.97205.97205.97205.97205.97205.97205.97205.97226.57226.57226.57226.57226.57226.57226.57226.57226.57226.57226.57226.57226.57226.57226.57226.5182、7其中数量（台）95.0095.0095.0095.0095.0095.0095.0095.0095.0095.0095.0095.0095.0095.0095.0095.0095.0095.00充电服务费（元/度）0.500.500.500.500.500.550.550.550.550.550.610.610.610.610.610.610.610.61日使用度数/个120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00出租率（%183、）70.00%80.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%106（2 2）经营成本费用估算经营成本费用估算在进行项目总成本分析时，遵照国家财政部规定的成本开支范围、财务通则、会计准则和企业会计制度有关规定，根据项目投产后，生产经营的实际需要及目前市场价格而逐项估算。项目建成运营后的成本主要包括人员工资福利费、修理费用、日常办公管理费。经测算，在债券存续期内运营成本合计 1977.15 万元。1）人员工资及福利费本项目劳动定员 5 人，平184、均每个员工工资及福利费为 3000.00 元/月，每三年工资福利费按照 5.00%增长率进行预测。2）修理费用本项目修理费参照同类型项目预计，按照收入的 5.00%计。3）日常办公管理费本项目日常办公管理费参照同类型项目预计，按照收入的 3.00%计。（3 3）相关税费）相关税费经测算，在债券存续期内相关税费合计 505.68 万元。增值税的计税方法按简易计税方法计算，充电桩服务收入、平面广告出租收入、商铺门店出租收入及停车位收入按照 3.00%计。城市维护建设税按增值税的 5.00%计列；教育费附加按增值税的 3.00%计列；地方教育费附加按增值税的 2.00%计列。经测算，本项目在债券存续185、期内项目成本及相关税费为 2482.83万元，详细项目成本预测如下表。107表表 7-47-4：项目运营期经营总成本估算表项目运营期经营总成本估算表单位：万元单位：万元序号序号项目项目小计小计第第 1 1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年第第 4 4 年年第第 5 5 年年第第 6 6 年年第第 7 7 年年第第 8 8 年年第第 9 9 年年第第 1010 年年第第 1111 年年第第 1212 年年第第 1313 年年第第 1414 年年第第 1515 年年第第 1616 年年第第 1717 年年第第 1818 年年一一运营成本运营成本1977.151977.1581.3681.3186、691.6191.6197.0897.0898.4898.4899.0199.01105.76105.76107.26107.26107.83107.83108.42108.42110.03110.03117.48117.48118.13118.13118.79118.79119.48119.48120.18120.18124.66124.66125.41125.41126.18126.181员工工资及福利（万元）357.7718.0018.0018.0018.9018.9018.9019.8519.8519.8520.8420.8420.8420.8420.8420.8420.8420.84187、20.84其中管理人员数量（人）5.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.00薪酬及福利（元/月/人）3000.003000.003000.003150.003150.003150.003307.503307.503307.503472.883472.883472.883472.883472.883472.883472.883472.883472.882修理费用1012.1239.6046.0149.4249.7450.0754.2954.6454.9955.3655.7460.4060.8161188、.2261.6562.0964.8965.3665.843日常办公管理费607.2723.7627.6029.6529.8430.0432.5732.7833.0033.2233.4536.2436.4836.7336.9937.2538.9439.2239.50二二相关税费相关税费505.68505.6818.4118.4122.5322.5324.7224.7224.9224.9225.1225.1227.1427.1427.3627.3627.5927.5927.8227.8228.0728.0730.2930.2930.5530.5530.8130.8131.0931.0931.373189、1.3732.3332.3332.6332.6332.9332.931增值税459.7016.7420.4822.4722.6522.8424.6724.8725.0825.2925.5227.5427.7728.0128.2628.5229.3929.6629.942增值税附加45.981.672.052.252.272.282.472.492.512.532.552.752.782.802.832.852.942.972.99其中城市维护建设税22.990.841.021.121.131.141.231.241.251.261.281.381.391.401.411.431.471.481190、.50教育费附加13.790.500.610.670.680.690.740.750.750.760.770.830.830.840.850.860.880.890.90地方教育费附加9.190.330.410.450.450.460.490.500.500.510.510.550.560.560.570.570.590.590.60三三合计合计2482.832482.8399.7799.77114.14114.14121.80121.80123.40123.40124.13124.13132.90132.90134.62134.62135.42135.42136.24136.24138.10191、138.10147.77147.77148.68148.68149.60149.60150.57150.57151.55151.55156.99156.99158.04158.04159.11159.111084.4.项目收益估算项目收益估算根据本项目的运营收入、项目运营期间产生的相关税费及成本支出情况，本项目运营期 18 年预计收益约为：20242.45 万元-505.68 万元-1977.15 万元=17759.62 万元。项目收益估算详见表 7-5。109表表 7-57-5项目收益估算项目收益估算单位：万元单位：万元年度年度收入项（万元）收入项（万元）成本项（万元）成本项（万元）收支情况192、收支情况（万元）（万元）停车位停车位出租收出租收入入LEDLED 屏出屏出租收入租收入物业收物业收入入商铺门店商铺门店出租收入出租收入充电桩售充电桩售电收入电收入收入合计收入合计增值税增值税附加税附加税项目运营项目运营期间产生期间产生的相关税的相关税费合计费合计维护费维护费工资福工资福利利管理费用管理费用成本合计成本合计第1年156.24133.00217.10140.03145.64792.00792.0016.741.6718.4118.4139.6018.0023.7681.3681.36692.23692.23第2年178.56152.00217.10206.04166.44920.1193、4920.1420.482.0522.5322.5346.0118.0027.6091.6191.61806.00806.00第3年200.88171.00217.10212.22187.25988.44988.4422.472.2524.7224.7249.4218.0029.6597.0897.08866.64866.64第4年200.88171.00217.10218.59187.25994.81994.8122.652.2724.9224.9249.7418.9029.8498.4898.48871.41871.41第5年200.88171.00217.10225.15187.2510194、01.371001.3722.842.2825.1225.1250.0718.9030.0499.0199.01877.24877.24第6年220.97188.10238.81231.90205.971085.741085.7424.672.4727.1427.1454.2918.9032.57105.76105.76952.84952.84第7年220.97188.10238.81238.86205.971092.701092.7024.872.4927.3627.3654.6419.8532.78107.26107.26958.08958.08第8年220.97188.10238.812195、46.02205.971099.871099.8725.082.5127.5927.5954.9919.8533.00107.83107.83964.45964.45第9年220.97188.10238.81253.40205.971107.251107.2525.292.5327.8227.8255.3619.8533.22108.42108.42971.01971.01第 10年220.97188.10238.81261.01205.971114.851114.8525.522.5528.0728.0755.7420.8433.45110.03110.03976.75976.75第 112196、43.06206.91262.69268.84226.571208.061208.0627.542.7530.2930.2960.4020.8436.24117.48117.481060.291060.29110年第 12年243.06206.91262.69276.90226.571216.131216.1327.772.7830.5530.5560.8120.8436.48118.13118.131067.451067.45第 13年243.06206.91262.69285.21226.571224.441224.4428.012.8030.8130.8161.2220.8436.731197、18.79118.791074.841074.84第 14年243.06206.91262.69293.77226.571232.991232.9928.262.8331.0931.0961.6520.8436.99119.48119.481082.421082.42第 15年243.06206.91262.69302.58226.571241.811241.8128.522.8531.3731.3762.0920.8437.25120.18120.181090.261090.26第 16年243.06227.60288.95311.66226.571297.841297.8429.392.9198、432.3332.3364.8920.8438.94124.66124.661140.851140.85第 17年243.06227.60288.95321.01226.571307.191307.1929.662.9732.6332.6365.3620.8439.22125.41125.411149.151149.15第 18年243.06227.60288.95330.64226.571316.821316.8229.942.9932.9332.9365.8420.8439.50126.18126.181157.711157.71合计3986.803455.854459.804623.81199、3716.1920242.4520242.45459.6945.98505.68505.681012.12357.77607.271977.151977.1517759.6217759.62111三、融资方案三、融资方案1.1.项目融资还本付息情况项目融资还本付息情况本项目总投资为 13483.06 万元，项目资金来源由县财政统筹从中央财政补助资金、省级奖补资金、市级财政奖补资金以及上级专项等渠道解决。2025 年计划安排专项债券资金 8000.00 万元，债券发行期限为15 年，假设债券年利率为 3.00%，利息按半年支付，本金到期一次性支付，最终以地方政府专项债审批为准。本项目拟采取先息后200、本的还款方式，在债券存续期每半年支付债券利息一次，到期一次还本。综合考虑拟申请地方专项债情况，本项目融资还本付息情况如下：表表 7-67-6项目还本付息情况表项目还本付息情况表单位：万元单位：万元年度年度期初本金期初本金余额余额本期新增本期新增本金本金本期偿还本期偿还本金本金期末本金余期末本金余额额融资利融资利率率当年偿还当年偿还利息利息当年还本付当年还本付息合计息合计建设建设期期第第 1 1 年年0.000.000.000.003.00%0.000.00第第 2 2 年年0.008000.000.008000.003.00%240.00240.00第第 3 3 年年8000.000.000.201、008000.003.00%240.00240.00运营运营期期第第 4 4 年年8000.000.000.008000.003.00%240.00240.00第第 5 5 年年8000.000.000.008000.003.00%240.00240.00第第 6 6 年年8000.000.000.008000.003.00%240.00240.00第第 7 7 年年8000.000.000.008000.003.00%240.00240.00第第 8 8 年年8000.000.000.008000.003.00%240.00240.00第第 9 9 年年8000.000.000.008000202、.003.00%240.00240.00第第 1010 年年8000.000.000.008000.003.00%240.00240.00第第 1111 年年8000.000.000.008000.003.00%240.00240.00112第第 1212 年年8000.000.000.008000.003.00%240.00240.00第第 1313 年年8000.000.000.008000.003.00%240.00240.00第第 1414 年年8000.000.000.008000.003.00%240.00240.00第第 1515 年年8000.000.000.008000.00203、3.00%240.00240.00第第 1616 年年8000.000.000.008000.003.00%240.00240.00第第 1717 年年8000.000.000.008000.003.00%240.00240.00第第 1818 年年8000.000.000.008000.003.00%240.00240.00第第 1919 年年8000.000.000.008000.003.00%240.00240.00第第 2020 年年8000.000.000.008000.003.00%240.00240.00第第 2121 年年8000.000.008000.000.003.00%0204、.008000.00合计合计8000.008000.004560.0012560.002.2.项目预期收益与债务融资本息的覆盖倍数情况项目预期收益与债务融资本息的覆盖倍数情况本项目可用于资金平衡的项目预期收益为 17759.62 万元，项目预期收益对本期债券本息的覆盖倍数为 1.41 倍，能够合理保证偿还本期债券本金和利息，可以实现项目收益与融资自求平衡。表表 7-77-7项目预期收益与债务融资本息的覆盖倍数情况表项目预期收益与债务融资本息的覆盖倍数情况表单位：万元单位：万元项目项目债券本息债券本息项目收益项目收益支付本金支付本金支付利息支付利息本息合计本息合计第 1 年0.000.000.0205、017759.62第 2 年0.00240.00240.00第 3 年0.00240.00240.00第 4 年0.00240.00240.00第 5 年0.00240.00240.00第 6 年0.00240.00240.00第 7 年0.00240.00240.00第 8 年0.00240.00240.00第 9 年0.00240.00240.00第 10 年0.00240.00240.00113第 11 年0.00240.00240.00第 12 年0.00240.00240.00第 13 年0.00240.00240.00第 14 年0.00240.00240.00第 15 年0.00206、240.00240.00第 16 年0.00240.00240.00第 17 年0.00240.00240.00第 18 年0.00240.00240.00第 19 年0.00240.00240.00第 20 年0.00240.00240.00第 21 年8000.000.008000.00合计8000.004560.0012560.00表表 7-87-8项目偿债指标计算表项目偿债指标计算表序号序号项目名称项目名称计算公式计算公式指标指标1总投资收益率年均可偿债项目收益/总投资7.32%2专项债本息覆盖倍数可偿债项目收益/债券融资本息1.413专项债本金覆盖倍数可偿债项目收益/专项债本金2.2207、23.3.项目收益覆盖债券本息单因素敏感分析项目收益覆盖债券本息单因素敏感分析考虑市场变动因素分析项目收益覆盖债券本息情况，在项目收益下降 10%的情况下，可偿债项目收益为 18218.21 万元，债券本息覆盖倍率为 1.27 倍；在项目收益下降 20%的情况下，可偿债项目收益为 16193.96 万元，债券本息资金覆盖率为 1.13 倍。表表 7-97-9项目收益覆盖债券本息单因素敏感分析情况表项目收益覆盖债券本息单因素敏感分析情况表序号序号资金覆盖率资金覆盖率-压力测试压力测试（单因素敏感分析）（单因素敏感分析）-20%-20%-10%-10%0 010%10%20%20%1项目收入的波动208、16193.9618218.2120242.4522266.7024290.942可偿债项目收益14207.7015983.6617759.6219535.5821311.551143总债务还本付息金额12560.0012560.0012560.0012560.0012560.00其中债券本息金额12560.0012560.0012560.0012560.0012560.004本息覆盖倍数1.131.271.411.561.70综上所述，根据本项目收益与融资自求平衡的压力测试结果，当项目收益作为影响债券还本付息因素在20%范围内变动的情况下，专项债券本息覆盖倍数仍然大于 1，还本付息资金具有一209、定的稳定性与风险抵抗能力。四、财务结论四、财务结论本项目在专项债券存续期间能够产生持续稳定的现金流入，且现金流收入能够完全覆盖专项债券还本付息的规模，实现项目收益与融资自求平衡。从以上分析可以看出，本项目在经济上是可行的。115第八章第八章项目影响效果分析项目影响效果分析一、经济影响分析一、经济影响分析本项目的建设对于优化投资环境、促进县域经济和社会各项事业发展具有重要的作用，可以带动当地经济的发展，增加就业机会，提高地区的知名度和吸引力。同时，通过“投资消费收入再投资再消费再收入”这一循环、周转的过程，对当地相关经济部门所产生的连锁效应和最终影响，包括直接效应、间接效应、诱发效应和继发效应。210、在这一循环、周转的过程中，项目地经济总量相对投入会成倍地增长。工程建成后产生的经济收益直接或间接的表现在通过基础设施完善，改善城镇人居环境，提高周边居民的生活质量，提升区域投资环境等。二、社会影响分析二、社会影响分析1.1.社会效益社会效益（1 1）提高生活质量提高生活质量通过全面整顿和改造解决了老旧小区路面坑洼、楼梯不平整、路灯不亮，影响住户特别是老人的出行安全问题；消除了消防通道被占、排水管道老化、堵塞严重、线路老化等给住户生活带来诸多不便的各类问题和安全隐患，并建立完整的管理机制，形成良性循环。（2 2）建立和谐的社区建立和谐的社区美好的生活环境对于形成和谐的社区人际关系起着重要作用。旧211、116小区改造综合整治的意义，除了改善、维护社区秩序，保障居民的基本生活条件外，还要协调社会各个方面，解决一系列的矛盾，创造出和谐的人文环境。道路修复、照明完善、线路更换、私人建筑被拆除，绿地、停车场和休闲健身活动区域将被一一安排。旧小区改造好让人们的居住环境条件得到改善，环境变得优美，生活也会更幸福，精神文明的建设水平自然会提高。（3 3）提高城市的良好形象提高城市的良好形象随着城市的发展，小区环境优美、物业服务全面、功能齐全、设施先进的新住宅社区如雨后春笋般涌现出大批量，给居民带来强烈的视觉冲击和心理感受，已成为城市建设和管理的重要窗口。改造并建立整洁干净、亮化美化的小区环境，较好地融入现212、代化城市格局，不仅增强能城市的吸引力和辐射力，实现物业的保值增值，而且也为展示城市形象锦上添花。综上所述，本项目的社会效益是十分显著的。2.2.对当地居民收入的影响对当地居民收入的影响本项目大力实施以工代赈，有利于促进有效投资、稳就业保民生、拉动县域消费、稳住经济大盘。同时，也是推动人民群众共享改革发展成果、提高劳动者素质的有效手段。本次建设项目的实施过程，增加了对项目所在地建设材料和劳动力的需求，带动项目所在地周边的建筑、服务业的发展与繁荣，最终将提高项目所在地的国民生产总值；间接增加居民收入且不会扩大贫富的差距。1173.3.对当地居民生活水平与生活质量的影响对当地居民生活水平与生活质量的213、影响项目施工期间由于大量的施工人、材料、机械等会对施工周围环境造成一定负面影响，如噪音、灰尘等，所以应注意施工管理，将负面影响因素减至最低。4.4.对当地居民就业的影响对当地居民就业的影响项目实施将会间接或者直接地指导附近居民创造就业机会。从宏观政策上把握、引导、解决再就业问题。对增加就业起到一定的推动作用。5.5.对当地弱势群体的影响对当地弱势群体的影响帮助社会弱势群体减轻来自经济、社会和心理的巨大压力，不仅是各级政府部门的责任，而且也是全社会的义务，其中社会强者应尽更多的义务。以减少来自在承受力最低的社群体身上爆发的社会风险，所以帮助提高弱势群体的生产能力将起到稳定社会、减少风险，促进社会214、发展的作用。有效地创造更多的就业机会是对弱势群体在社会群体中尊重的最有效方式。项目实施将会间接或者直接地指导附近居民创造就业机会。从宏观政策上把握、引导、解决再就业问题。提高弱势群体社会地位。6.6.对当地基础设施、服务容量和城乡发展进程的影响对当地基础设施、服务容量和城乡发展进程的影响项目的建成，对于基础设施例如供水、供电、电信等有较大需求，但就总体规划来看，不会产生较大的影响。本项目的建设有利于促进城市化进程。1187.7.对当地少数民族风俗习惯和宗教的影响对当地少数民族风俗习惯和宗教的影响本项目的建设将使更多的人们了解到少数民族的风俗习惯及宗教文明，从而将促进各族文化、民俗交流，利于经济215、发展和民族团结，促进社会安定。综上所述，本项目的主要影响见项目社会影响分析表。表表 8 8-1-1：项目社会影响分析表：项目社会影响分析表序号序号社会因素社会因素影响的范围、程度影响的范围、程度可能出现的结果可能出现的结果措施建议措施建议1对居民收入影响正面影响，可提高居民长远收入水平，但程度较小提高生活质量，增加居民收入有关部门注意引导2对当地居民生活水平与生活质量的影响建成建设期内有一定负面影响建设期对施工场地周围居民生活产生负面影响，可能出现噪音、粉尘污染加强施工期间管理，文明施工3对居民就业的影响带动经济发展正面影响，程度较小增加就业机会，提高个人收入水平加强岗前培训、指导4对弱势群体216、利益的影响对于贫困人员有正面影响，程度大增加就业机会，增强自身发展能力有关部门注意引导扶持5对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响有一定的正面影响对当地基础设施建设的补充，从而扩大了服务容量，促进城乡发展进程有关部门提供协助6对少数民族风俗习惯和宗教的影响有一定的正面影响促进各民族文化、民俗交流，利于经济发展和民族团结，促进社会安定有关部门注意引导扶持119三、生态环境影响分析三、生态环境影响分析1 1.环境质量现状环境质量现状本项目建在广东省河源市和平县阳明镇南堤社区、翠竹社区。周围无污染源，空气清新，环境条件现状良好。2.2.施工期影响分析施工期影响分析（1 1）施工期主要污染源及217、污染物）施工期主要污染源及污染物本项目施工期的主要污染物为废水、废气、噪声和固体废弃物。1）废水：主要为生活污水和施工污水。2）废气：主要为施工扬尘及施工机械所产的废气，容易造成空气污染。3）噪声：主要是施工机械、汽车运输等机械动力噪声。4）固体废弃物：主要是施工废料及生活垃圾。（2 2）施工期拟采取的治理措施施工期拟采取的治理措施1）施工作业废气污染拟采取的治理措施施工期间最严重的废气污染是工地扬尘，建设单位应对施工单位提出制定施工期环境管理计划的要求，主要措施如下：封闭式施工。该方法采用将工地与周围分隔模式，在工地边界设置围护栏，对阻隔工地产生的扬尘作用明显；控制载重量。必须根据渣土管理提218、出的核定载重量对运输车辆的载重量进行控制。为了减少沿途泥浆滴漏而破坏城市道路的整洁，渣土必须及时清运并按照指定的运输线路行驶，运输时不得含太多水并加以覆盖物，防止运输物品的产生扬尘与物品洒落；商品混凝土浆在作业时明显减少扬尘，也减少了水泥机的噪声；120施工机械的维修保养。对于施工中会排放废气的施工机械必须严格执行相关的排放标准，施工车辆也要达到相应的汽车废气排放标准；坚持文明施工。施工期间每天都安排专职人员对施工现场及周边道路的清扫和监督检查，保持工地周围的道路整洁，对建材堆放和泥浆洒落等情况应及时调配人力进行处理。2）废水拟采取的治理措施对污水的环保工作采取以下两个措施：施工期间或多或少产219、生了含有大量的悬浮物的泥浆水可能造成城市下水道的堵塞，因此施工单位必须在工地设废水沉淀池，经过沉淀后外排水才能外排；施工期间，工人的生活污水同样需要环保处理。应引导工人尽量使用工地附近的厕所，或在工地旁边搭建临时厕所并请环卫部门按时清运。另外，食堂废水也应经过隔油后才能排出。3）噪声拟采取的治理措施施工期间，挖掘、推土、打桩等过程产生了影响较大的噪声，其中以打桩的噪声级最高。施工单位应根据建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）把施工现场的噪声控制在国家指标范围内，并通过下列几个措施来应对：施工作业之前，场地四周应事先布置好隔声屏障；不同施工机械造成的噪声也不同，因此要采用静压桩或钻孔桩工220、艺等低噪声的方式，代替锤式打桩工艺。条件允许情况下，应尽可能为高噪声施工机械建立隔声房；121用商品混凝土浆机取代水泥搅拌机使用，能减少噪音；结合项目所处区域的整体环境，确定高噪声机械的使用时间，确保周围居民少受噪声影响。4）固体废弃物拟采取的治理措施对固体废弃物采取以下几项环保措施：为确定渣土的运输线路和方式，施工前应向渣土管理部门申报建筑垃圾和工程渣土的运输与处置计划；对进出工地车辆进行清洗，并对运输泥土等建筑材料的车辆予以密封防漏处理；对于施工人员的生活垃圾，应指定地点进行存放和定期处理，或交由垃圾处理场处理；完成阶段性施工后，应及时组织人员尽快将工地建筑垃圾予以合理处置。3.3.运营期221、影响分析运营期影响分析（1 1）运营期主要污染源及污染物）运营期主要污染源及污染物本项目建成后的主要污染物为废水和固体废弃物。1）废水：主要为附近居民生活污水和绿化污水。2）噪声：主要是汽车噪声、水泵房和空调机组等机械动力噪声。3）固体废弃物：主要是生活垃圾。（2 2）运营期拟采取的治理措施）运营期拟采取的治理措施1）废水治理措施本项目废水经市政排水管道送至污水处理厂处理，达到二级排放标准后排放。122项目污水处理达二级标准排放后对地表水水质影响较小，但本项目仍要严格执行“三同时”，确保废水达标排放。2）固体废物治理措施项目产生的固体废物为附近居民的生活垃圾。项目设置垃圾收集设施，由专职保洁人222、员及时清理、消毒、运送到城市垃圾处理站统一处理。正常情况下，固体废物不会产生二次污染。3）噪声治理措施项目设计中选用的水泵等设备均为低噪声型号，并采取减震、隔声等措施。本项目建成营运后，在场地周围种植绿化带，以满足以确保边界噪声达到城市区域环境噪声标准中类标准。4.4.清洁生产清洁生产本项目清洁生产包括节约能源和使用清洁能源，注重节水、节材、节能、节力、节电的新型材料、新技术的应用；减少污染物排放量，重点对生活垃圾实行分类分装，袋装化统一处理，落实垃圾“资源化、减量化”的方针，降低废物最终处理对环境的影响。建设单位应加强对施工队伍的环境监督和管理，做到安全生产、文明施工。5.5.结论结论综上所223、述，本项目在建设期及建成投入使用后将产生一定的噪声、生活污水和生活垃圾等，采用科学的管理和适当的环保治理手段，可控制环境污染。建设及生产必须严格按照环保批复的控制性指标要求进行建设，切实做到“三同时”，并保证其正常运行。123建成后对环境空气、地表水、声环境产生的影响较小，在使用期内持之以恒加强管理，在全面落实本报告提出的各项环保措施的基础上，本建设项目可行。四、资源和能源利用效果分析四、资源和能源利用效果分析1 1.节能标准和节能规范节能标准和节能规范本项目从方案选择、设备选型和运行管理等方面充分考虑了降耗节能。在设备选型时，杜绝选用国家公布淘汰的产品和高耗能设备，优先选用国内外已开发的高效224、节能设备，并注意设备的合理搭配使用，使整个项目运作始终处于高效运转状态。项目工程本着合理利用能源、提高能源利用效率的原则，依据国家合理用能标准和节能设计规范进行节能设计，主要设计规范如下：1.中华人民共和国节约能源法；2.中华人民共和国清洁生产促进法；3.关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发200715号）；4.节能中长期专项规划（发改环资20042505 号）；5.产业结构调整指导目录（2011 年本）（2013 年修订）；6.中国节能技术政策大纲(2006 年)(发改环资2007199 号)；7.国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委 2005 年 65 号）；8.225、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2016）；9.工业设备及管道绝热工程设计规范（GB50264-2013）；12410.评价企业合理用电技术导则（GB/T3485-1998）；11.评价企业合理用热技术导则（GB/T3486-1998）；12.节电措施经济效益计算与评价方法（GB/T13471-2008）；13.公共建筑节能设计标准（DB13（J）81-2015）；14.绿色建筑评价标准（GB/T50378-2014）；15.外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2014）；16.建筑照明设计标准（GB50034-2013）；17.建筑采光设计标准（GB/T50033-2013）；226、18.中华人民共和国建筑法；19.中华人民共和国可再生能源法；20.绿色建筑技术导则(建科2005199 号)；21.关于转发国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知的通知。本项目的建设应严格按照合理用能、节约用能的原则，科学设计，加强节能管理，制定并组织实施节能技术措施，降低能耗，落实循环经济的发展战略，努力建设成为建筑节能示范工程。2 2.公共建筑节能的重要意义及必要性公共建筑节能的重要意义及必要性近年来随着我国经济的快速发展，尤其是城市化进程中的建筑业得到了飞速的发展。公共建筑具有使用期特别长,单位面积消耗能源多的特点，建筑能耗将在近百年的时间内大量浪费我国稀227、缺的能源。由于建筑能耗迅速增加,建筑节能开始成为中国节能的重点。从固定资产投资源头开始落实节能减排，将对国家的可持续发展具有重要的现实意义和深远的历史意义。125对新建的公共建筑进行的节能设计，其节能目标和途径是通过改善建筑围护结构，保温、隔热性能，提供供暖、通风和空调设备、系统的能效比，采取增进照明设备效率等措施，在保证相同室内热环境舒适参数条件下，与上世纪 80 年代初设计建成的公共建筑相比，全年供暖、空调和照明的总能耗要减少 50%。3.3.节能措施节能措施根据本项目的施工特点，施工期建设管理可采取如下节能措施：1）定期对施工机械设备进行维修和保养，减少设备故障的发生率，保证设备安全连续228、运行。2）加强工作面开挖渣料管理，严格区分可用渣料和弃料，并按渣场规划和渣料利用的不同要求，分别堆存在指定渣（料）场，减少中间环节，方便物料利用。3）根据设计推荐的施工设备型号，配备合适的设备台数，以保证设备的连续运转，减少设备空转时间，最大限度发挥设备的功效。4）生产设施应尽量选用新设备，避免旧设备带来的出力不足、工况不稳定、检修频繁等对系统的影响而带来的能源消耗。5）合理安排施工任务，做好资源平衡，避免施工强度峰谷差过大，充分发挥施工设备的能力。6）混凝土浇筑应合理安排，相同标号的混凝土尽可能安排在同时施工，避免混凝土拌和系统频繁更换拌和不同标号的混凝土。7）场内交通加强组织管理及道路维护229、，确保道路畅通，使车辆能按设计时速行驶，减少堵车、停车、刹车，从而节约燃油。8）生产、生活建筑物的设计尽可能采用自然照明。1264.4.节水措施节水措施（1）本项目内外的给水、排水设计施工应符合国家有关规范标准；（2）本项目水供应系统应采用直供到户的方式，充分利用市政供水余压，当受水压等条件限制时，应采用变频增压直供方式；（3）严格控制用水点的水压，以免管网跑、冒、滴、漏流速过大或静压过高而造成水资源的浪费；（4）镇内应设置生活污水集中收集系统，汇入城市污水处理管网，实现达标排放，严禁直接排放；（5）生活给水采用变频调速泵供水，节省电能、减少二次污染，卫生器具五金配件采用建设部指定的节水型。5230、.5.项目节能效果分析项目节能效果分析本项目所使用的能源种类为电力，能源品种选择合理，供应安全有保障。项目的运行对当地能源消费影响较小，本项目属于教育设施建设项目，对完成当地整体的节能目标有积极地作用。建议项目采取相应的节能技术措施和节能管理措施，节能措施合理可行，能够起到加强节能效果的作用。建议本项目不采用国家明令禁止或淘汰的落后设备，在节能措施中积极采用新技术、新产品，达到节能效果。本项目为达到节能、环保的目的，在设备设施热工设计、节能设计方面，严格执行国家的相关方面的标准、规范。通过选用高效节能的设备，材料和技术方案的节能措施。1276.6.碳达峰碳中和分析碳达峰碳中和分析由国家生态环境231、部于2021年6月18日发布的 关于加强高耗能、高排放建设项目生态环境源头防控的指导意见(环环评【2021】45号)中规定的“两高”项目暂时按以下六个行业类别:煤电:石化:化工;钢铁；有色金属冶炼;建材。本项目为不属于高能耗、高排放项目，故不进行碳达峰碳中和分析。128第九章第九章项目风险管控方案项目风险管控方案一、风险识别与评价一、风险识别与评价1 1.风险因素风险因素（1 1）工程风险工程风险工程地质条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期延长所造成的损失。（2 2）外部协作条件风险外部协作条件风险指外部协作条件及项目所在地互适程度可能出现的问题，如政府232、规划、交通运输、以及当地居民的配合程度。由于项目可能对当地某些利益群体、组织机构带来负面影响等，故仍然存在外部配套设施没有如期落实的问题，致使投资项目不能发挥应有效益，从而带来风险。（3 3）技术风险技术风险本项目所涉及到的建设方面的技术问题比较简单，但在具体选用一些建筑材料时可以比选的空间较大，如何优化选用会对工程的造价造成较大的影响。（4 4）社会风险社会风险本工程不损害其他群体的利益，不会产生、激化社会矛盾。（5 5）资金风险资金风险本项目涉及的建设资金较多，如果建设资金不到位会影响建设进度。（6 6）其它风险其它风险从外部来看，主要是大的突发性社会事件，从内部来看，主要是129自身的安233、全防范问题，如火灾等风险因素2 2.风险程度分析风险程度分析本项目在建设和生产运营过程中的风险因素和风险程度分析见下表。表表 9 9-1-1：风险因素和风险程度分析表：风险因素和风险程度分析表序号序号风险因素风险因素风险程度风险程度风险可能发生风险可能发生阶段阶段备注备注严重严重较大较大一般一般较小较小微小微小1工程风险施工、运营阶段持久性影响2外部协作条件风险前期、施工阶段持久性影响3技术风险施工阶段持久性影响4资金风险前期、施工阶段持久性影响5其它风险前期、施工、运营阶段持久性影响二、风险管控方案二、风险管控方案1.1.工程风险工程风险（1）按照国家有关规范、标准和设计要求进行施工避免造成234、质量缺陷、要求返修等经济责任风险。从事工程质量监督的工作人员尤其要避免滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿等违法犯罪行为，避免刑事法律责任风险。（2）继续深入地质勘察工作，将不明朗的因素降到最低。前瞻130性规划，精心设计，合理有效地组织施工和管理，使项目的质量、投资、进度控制在计划范围内。（3）加强现场管理。施工企业的现场管理问题是防范风险的重要环节，企业一定要加强这方面的工作，配备足够的人才进行这方面的管理，对工程实施过程中实行全程监理，每个环节应该严格把关，对各项工程的进度、质量不能含糊，确保工程保质保量按期完成，避免造成停工、离工、倒运、机械设备调迁、材料和构件积压等损耗，或因工期的235、延误、质量问题带来的风险。（4）注意安全生产。施工企业在进人现场前，一定要抽出足够的时间进行安全教育，教育员工必须严格遵守安全操作规程，并每天对现场进行检查考核，建立严格的奖惩措施，杜绝安全事故的发生。进人施工现场后，更要注意进行安全生产的教育，避免由于生产过程当中的安全因素造成责任事故和人身伤亡等重大风险。2.2.外部协作条件风险外部协作条件风险本项目的建设要制定好符合广大人民群众普遍接受的建设规划，并严格按照这个规划进行设计、建设，同时协调好项目建设有关各方，才能避免外部协助条件带来的风险。3.3.技术风险技术风险加强与规划设计单位的沟通，充分落实和评审 施工单位的施工方案，同时对于一些用236、量大的可供选择的设备和 建材做好招标比选工作，以避免选材不当带来的技术风险。1314.4.资金风险资金风险（1）建议积极争取每年地方政府专项债，指定专门机构申请、监督资金落实和使用情况。建立健全有效的资金内控机制，严格按照国家相关法律法规进行项目招投标工作，在资金运用与控制上做到规范有序、合理合法。（2）债券资金管理：本项目无银行融资，不涉及分账管理，资金使用严格按照相关要求管理，项目相关收入均为专项收入，并专门用于归还债券本金和利息，项目收益及还本付息资金纳入政府性基金预算管理。加强项目建设进度管理，充分落实建设所需资金，加强促进现金回流，确保债券发行资金的按时回笼，以增强项目的抗风险能力，237、定期对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生影响的情况，应及时采取措施进行解决，确保债券存续期间不会出现收入与还本付息周期错配的情况。若项目主管部门和项目实施单位未按既定方案落实专项债券还本付息资金的，财政部门可以采取扣减相关预算资金等措施偿债。5.5.其它风险其它风险做好内部消防、安防工作，协助政府、全社会做好公共卫生、公共风险抵抗；亦可通过保险转移风险。三、风险应急预案三、风险应急预案为降低项目社会稳定风险因素的影响程度，在各相关单位依法依规全面有效落实上述风险对应措施前提下，建设单位及其他各相关风险责任单位应制定相应的专项应急处理预案，加强维稳和处置能力，132一旦发生影响社会稳定问238、题的苗头和事件时，应与县维稳办等相关部门报告，并启动各自应急预案并做到各部门联动，互相配合。1 1.风险应急预案总体要求风险应急预案总体要求（1 1）工作原则工作原则项目社会稳定风险应急预案的工作原则是重点控稳，预防为主，紧急处置，职责明确，统筹配合。（2 2）组织保障组织保障1）成立和平县人民政府牵头，相关政府部门协助，项目建设单位参与的项目社会稳定工作领导协调小组。在项目建设期和运营期，领导协调小组成员单位建议包含和平县的政法、维稳、信访、生态环境、自然资源等相关政府部门等。协调小组应明确参与人员，加强领导、强化责任意识，建立高效的联动工作机制。落实维护社会稳定责任制，明确维护社会稳定工作239、的重点部位、重点问题。对维护社会稳定工作实行目标管理，并对各责任部门维护社会稳定工作进行考核。2）要设立维稳工作岗位，配备专、兼职维稳工作人员，加强维稳工作人员知识技能培训，不断提高维稳接待和处置能力，引导社会稳定问题通过正常途径反映和解决。在接到重大社会不稳定通报后，有关人员要保证 24 小时值班和电话畅通，随时掌握各方面信息，并保证信息能够及时的上传下达。（3 3）制度保障制度保障1）把项目维护社会稳定工作列入项目建设重要议事日程，定期组织召开维护社会稳定工作会议，听取有关单位社会稳定工作汇报；133认真研究公众反映的新情况、新问题，分析可能出现的重大问题研究对策。2）坚持走访调研工作制度240、，由群众反映变为走访，深入工程现场、村庄，倾听群众意见建议，有针对性地研究和解决问题。3）坚持信息通报、预测排查制度，对群众反映的普遍性、突出性问题，研究制定解决办法，发现群体性事件苗头，要及时就地化解。4）建立风险预警机制。建设期全过程参与项目前期的各项准备工作，及时发现社会稳定风险问题，分析原因，预防为主，在风险因素处于萌芽状态时予以解决，减少风险事件的发生。（4 4）应急措施应急措施发现项目社会稳定风险事件苗头时，及时启动预案，并按以下程序开展工作：1）对已发生的群体性事件，相关部门要认真接待，有关人员及时赶赴现场做好耐心细致的疏导工作，防止矛盾激化。2）第一时间召开维护社会稳定工作会议241、，通报不稳定情况和处理情况，分析研究可能出现的重大问题及对策。并将不稳定情况向上级有关部门报告，并制定联动机制。3）对已发生的群体性事件，相关人员应迅速赶赴现场组织工作。以教育、疏导为主，力争把问题解决在萌芽或初始状态。对问题复杂、规模较大的群体性事件要及时控制现场，防止矛盾激化，将由此造成的损失降低至最低程度。4）对已发生的社会稳定风险进行全面调查，查清事件经过、分析产生原因和造成的损失，必要时启动问责机制。134（5 5）应急处置工作程序应急处置工作程序1）越级集访形成前各村、各部门重在预防，防止集访问题形成，要对项目上访群众进行耐心解释、说服教育，对群众上访进行劝阻、疏散。2）对 5 人242、以上 20 人以下的群众集访，由信访办负责正常接待，按照处理和解决信访问题的原则，动员和教育信访人到有关村或部门反映和解决问题。必要时可以召集有关村或部门现场会办答复来访群众；对 20 人以上的群众集访，各有关村、部门主要领导以及镇条线分管领导必须到场接待群众；对 50 人以上的群众集访，镇分管领导必须到场接待群众；对越级到县以上机关的集访，镇分管领导要及时跟踪劝阻，劝阻无效的应提前到达县以上接待场所接待群众，认真负责地做好有关问题的解释工作。在处置过程中要安排专人负责调查取证和记录。（6 6）责任追究责任追究对引发群体性上访事件的有关单位责任人员和处理群体性上访事件中的失职、渎职人员，项目工243、作应急领导小组依照信访条例的规定，对其提出给予党纪政纪处分的建议。2.2.建设单位内部应急预案系统建设单位内部应急预案系统（1 1）风险应急预案体系风险应急预案体系建设单位生产安全事故应急预案体系分为综合应急预案、专项应急预案和现场应急处置方案，还针对自然灾害、公共卫生、公共安全、反恐防范、环境保护等突发事件制定了相应的应急预案，与生产安全事故应急预案体系一同构建项目总体应急预案体系。135风险综合应急预案，是从总体上阐述处理事故的应急方针、政策，应急组织结构及相关应急职责，应急行动、措施和保障等基本要求和程序，是应对各类事故的综合性文件。专项预案是针对具体的事故类别、危险源和应急保障而制定的244、计划或方案。专项预案涉及到生产设施和场所、工程建设项目、员工交通、自然灾害、公共卫生、公共安全等发生紧急突发事件时，所采取的有针对性的应急响应和处置办法。现场应急处置方案是针对具体的装置、场所、设施、岗位等所制定的应急处置措施。现场应急处置方案要具体、简单、针对性强，做到事故相关人员应知应会，熟练掌握，并通过应急演练，做到迅速反应、正确处理。（2 2）应急组织机构应急组织机构建设单位应急组织机构由应急委员会、应急办公室、24 小时应急值班室、公共关系组、资源保障组、应急综合组、安全环保组、现场处置组组成。（3 3）启动响应方案，积极应对危机启动响应方案，积极应对危机接到预警信息或者不稳定事件已245、经发生后，应根据具体情况启动相应级别的应对方案。应对工作从三个方面展开。1）危机的准备采取措施，避免事故扩大。对于可能引发社会矛盾的工程事故，应采取措施，避免事故发生。事故发生后，及时采取措施，避免造成更大的影响。预测到可能引发的群体性事件或者影响面较广的安全事故，应报告地方政府，提醒政府做好应对准备。136预测到群体性事件或者受到安全威胁后，应加强易受冲击部门和易遭破坏设施的警卫。情节严重的可依法申请武警守卫。2）救援建设过程中因工受伤、群死、群伤事件已引发多起群体性事件，也容易引起舆论关注。发生安全事故后，组织力量进行救援。对于受伤人员积极治疗。对于伤亡其家属，应妥善安置。3）舆论宣传突发246、事件发生后，既不要失语，也不要妄语。突发事件一般比较复杂，短时间内难以查清原因和责任。应采取查清一点说一点，舆论关注什么说什么的策略。事件原因、定性应谨慎，发布前应征求技术专家、宣传部门的意见，对内部口径进行统一。137第十章第十章研究结论及建议研究结论及建议一、结论一、结论通过对本项目的可行性研究分析后，得出如下结论：1.本项目的建设是加快和平县县城对现有老旧小区的改造，是扩大和平县城市规模和提升城市品位的需要；是加快推进城乡一体化的需要；是改善居民生活品质，构建社会主义和谐社会的需要。项目建设符合有关规划，具有资金来源、建筑材料来源及施工条件等各方面的保障，因此本项目的建设是切实可行的。2247、.项目建设完成后，将对保障经济顺利发展，促进就业，保证社会和谐稳定起到重大作用，其社会经济效益十分巨大。3.项目的建设资金有可靠的保证；项目所处地理位置良好，交通便利，水电齐全、场地平坦，建设条件具备。综上所述，认为本项目建设是必要的，方案是可行的，建议投资建设。二、问题与建议二、问题与建议1.本项目在施工过程中要严格监测实施进度和工程质量，发现问题要及时处理。2.建议建设单位在下一步工作中对项目投资进行更详细的测算，以使项目投资接近实际投资需要，从而尽可能节约项目投资，保证项目建设工期的要求。138第十一章第十一章附表、附图和附件附表、附图和附件附件附件 1 1：项目现金流收益规模测算：项目248、现金流收益规模测算序号序号项目名称项目名称小计小计第第 1 1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年第第 4 4 年年第第 5 5 年年第第 6 6 年年第第 7 7 年年第第 8 8 年年第第 9 9 年年第第 1010 年年1 1现金流入量现金流入量33725.5133725.510.000.0011217.4211217.422265.642265.64792.00792.00920.14920.14988.44988.44994.81994.811001.371001.371085.741085.741092.701092.701.1筹集活动现金流入13483.060.001121249、7.422265.640.000.000.000.000.000.000.001.1.1项目资本金投入5483.060.003217.422265.640.000.000.000.000.000.000.001.1.2债券资金流入8000.000.008000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.2销售收入20242.450.000.000.00792.00920.14988.44994.811001.371085.741092.702 2现金流出量现金流出量24443.7724443.770.000.0011457.4211457.422505.64250250、5.6499.7799.77114.14114.14121.80121.80123.40123.40124.13124.13132.90132.90134.62134.622.1项目建设期现金流出量13963.060.0011457.422505.640.000.000.000.000.000.000.002.1.1项目建设投资成本13483.060.0011217.422265.640.000.000.000.000.000.000.002.1.2建设期利息480.000.00240.00240.000.000.000.000.000.000.000.002.2总运营成本1977.150.0251、00.000.0081.3691.6197.0898.4899.01105.76107.262.3运营期利息4320.000.000.000.00240.00240.00240.00240.00240.00240.00240.002.4项目运营期间产生的相关税费503.560.000.000.0018.4122.5324.7224.9225.1227.1427.362.5偿还债务本金8000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003 3净现金流量净现金流量9281.749281.740.000.00-240.00-240.00-240.00-240252、.00692.23692.23806.00806.00866.64866.64871.41871.41877.24877.24952.84952.84958.08958.084 4累计净现金流量累计净现金流量0.000.00-240.00-240.00-480.00-480.00452.23452.231258.231258.232124.872124.872996.282996.283873.523873.524826.364826.365784.445784.44139（续上表）（续上表）序号序号项目名称项目名称小计小计第第 1111 年年第第 1212 年年第第 1313 年年第第 14253、14 年年第第 1515 年年第第 1616 年年第第 1717 年年第第 1818 年年第第 1919 年年第第 2020 年年第第 2121 年年1 1现金流入量现金流入量33725.5133725.511099.871099.871107.251107.251114.851114.851208.061208.061216.131216.131224.441224.441232.991232.991241.811241.811297.841297.841307.191307.191316.821316.821.1筹集活动现金流入13483.060.000.000.000.000.000.0254、00.000.000.000.000.001.1.1项目资本金投入5483.060.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.1.2债券资金流入8000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.2销售收入20242.451099.871107.251114.851208.061216.131224.441232.991241.811297.841307.191316.822 2现金流出量现金流出量24443.7724443.77135.42135.42136.24136.24138.10138255、.10147.77147.77148.68148.68149.60149.60150.57150.57151.55151.55156.99156.99158.04158.048156.998156.992.1项目建设期现金流出量13963.060.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.1.1项目建设投资成本13483.060.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.1.2建设期利息480.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2总运营成本1256、977.15107.83108.42110.03117.48118.13118.79119.48120.18124.66125.41126.182.3运营期利息4320.00240.00240.00240.00240.00240.00240.00240.00240.00240.00240.00240.002.4项目运营期间产生的相关税费503.5627.5927.8228.0730.2930.5530.8131.0931.3732.3332.6330.812.5偿还债务本金8000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.008000.003 3净现金流257、量净现金流量9281.749281.74964.45964.45971.01971.01976.75976.751060.291060.291067.451067.451074.841074.841082.421082.421090.261090.261140.851140.851149.151149.15-6840.17-6840.174 4累计净现金流量累计净现金流量6748.896748.897719.907719.908696.658696.659756.949756.9410824.3910824.3911899.2311899.2312981.6512981.6514071.9014071.9015212.7615212.7616361.9116361.913984.223984.22140附件附件 2 2：建设单位统一社会信用代码证书扫描件：建设单位统一社会信用代码证书扫描件