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四川编制单位： XX工程管理（集团）有限公司证书等级： 甲级证书编号： 工咨甲发证机关：132、 国家发展和改革委员会审 核： 项目经理国家注册咨询师/高级工程师编写人员： 国家注册咨询师/工程师 高级工程师 高级工程师 工程师目 录第一章 总 论11.1项目简述11.2项目报告编制的依据41.3项目提出的背景51.4项目提出可行研究的必要性101.5项目建设规模与经济指标161.6综合评价与建议18第二章 项目业主及承办单位概况192.1项目业主简介192.2项目组织机构及人员岗位分布21第三章 市场行业分析与预测223.1国内汽车市场分析223.2国内汽车汽配市场前景预测233.3成都地区汽车汽配市场的发展分析253.4本项目的市场经营分析与预测28第四章 项目建设地址与建设条件31133、4.1项目选址314.2项目区域概况324.3项目建设区域的经济动向与政策优势354.4建设条件38第五章 开发经营策略445.1市场定位策略445.2开发经营策略44第六章 建设规划与技术方案466.1项目建设规划466.2总体建设方案设计516.3在建设工程建筑状况566.4建筑设计与结构要求576.5消防工程58第七章 环保与节能597.1环境保护597.2节能62第八章 项目组织与实施658.1项目实施管理与建设工期658.2项目实施进度计划668.3项目实施进度表668.4项目组织管理67第九章 投资估算与资金筹措739.1 项目总投资估算739.1.1项目总投资估算739.1.2项134、目总筹资估算739.1.3项目还款计划749.2 项目一期总投资估算与资金筹措759.2.1项目一期总投资估算739.2.2项目一期总筹资估算739.2.3项目一期还款计划739.3 项目二期总投资估算与资金筹措779.3.1项目二期商业投资估算与资金筹措779.3.2项目二期住宅投资估算与资金筹资80第十章 财务评价8310.1财务评价依据8310.2项目总财务评价8310.2.1基础数据8310.2.2收入、税金及附加测算8310.2.3 总成本费用估算8610.2.4总损益分析8710.2.5现金流量分析8710.2.6财务评价结论8810.3项目一期财务评价8810.3.1基础数据88135、10.3.2项目一期收入测算8810.3.3项目一期总成本费用测算9110.3.4项目一期总收入测算9210.3.5项目一期总现金流分析9210.4项目二期商业财务评价9310.4.1基础数据9310.4.2项目二期商业收入测算9310.4.3项目二期商业成本费用测算9510.4.4项目二期商业收益测算9610.4.5项目二期商业现金流分析9610.5 项目二期住宅财务评价9710.5.1基础数据9710.5.2项目二期住宅收入测算9710.5.3项目二期住宅成本费用测算9810.5.4项目二期住宅收益测算9910.5.5项目二期住宅现金流分析99第十一章 风险分析10111.1不确定性分析1136、0111.2 主要风险因素及对策103第十二章 社会效益与社会影响分析10512.1项目社会效益分析10512.2社会影响分析108第十三章 结论与建议109附件111第一章 总 论1.1项目简述项目名称XX国际汽车博览新城“XX国际汽车零部件采购中心”和“XX国际汽车城”。项目性质以“汽车产业化市场”为轴心，建立国际化的汽车汽配物流商贸中心和标准配套服务平台。项目建设地址及目标范围本项目选址成都市XX区XX镇内，以“XX国际汽车博览新城”为目标，建设一个集国内外各类型品牌轿车、各型大车、特种车、工程车、农用车、摩托车、二手车等整车展示销售和零配件采购、交易、仓储、物流等多功能于一体的汽车汽配137、专业服务平台。以此强化功能互补、配套完善、相互协调，增进汽车汽配产业商贸对上下游产业的促进作用，提升成都地区汽车工业的产业价值和附加价值，致力于营造一个以“汽车汽配为主题曲”的西部国际性区域经济集群，打造西部地区规模最大、影响力最强、设施完善、管理先进一流的汽车、汽配集散地和流通枢纽，实现汽车汽配产业化政策蓝图，致使汽车汽配销售和服务应具备全功能、多元化的国际化水平。项目建设内容与分期概况“XX国际汽车博览新城”整体规划为占地3000亩建设，总建筑面积380万平方米，总投资40多亿元，是以成都XX汽车汽配商城经营管理有限公司开发和建设的大型汽车产业市场综合配套体系。总体规划分为3期及以上建设，138、按建设施工进度和汽车汽配市场发展的要求，进行滚动开发和建设。（1）第一期：“XX国际汽车零部件采购中心”，地处XX区XX镇，紧临新成龙路，距市中心约12公里，基地北临新成洛路，东临塑料厂，南临老成洛路，东临规划道路，地势平坦。周边有便捷的交通网络，区位条件非常优越。项目净用地面积55797.25平米，规划总建筑面积188578.58平方米，该项目由四栋（1#-4#楼）、1-3栋由五层的建筑物组成 。 项目于2008年10月启动，2009年8月工程1#-3#楼的主体封顶，计划2010年4月份竣工交验。（2）第二期：“XX国际汽车城”，净用地面积66666.67平米，地块位于成都市XX区XX镇境内139、，北侧为新成洛路，西侧为空地，东侧为龙泉国际汽车博览新城XX国际汽车零部件采购中心，南侧为空地，将开发成为高级住宅和商住楼。该项目规划建设内容:地上1#楼、2#楼为裙楼2层商业的33层商住楼，3#6#楼为裙楼2层商业网点的33层住宅楼（二期修建）；7#楼为裙楼4层商业，527层为办公的27层综合楼，8#楼为26层的综合楼（三期修建）；9#楼13层为大车配件连排商铺,局部4层、5层为办公的综合楼，10#楼、11#楼为3层大车配件小型连排商铺（一期修建）。1#6#楼地下部分为2层地下室，7#、8#楼地下部分为3层地下室。总建筑面积389920，建筑使用耐久年限为50年。项目二期建设将于2009年1140、2月启动，预计2011年12月全部主体工程竣工。（3）第三期及以上的建设项目以龙泉XX镇政府供给土地的时间来确定规划建设实施表。项目投资构成与资金筹措“XX国际汽车博览新城”整体规划为占地3000亩建设，总建筑面积380万平方米，总投资40多亿元。分三期以上项目建设，计划在3-5年内全部形成汽车汽配产业化市场。项目资金来源为业主自筹资金、银行借款，其中：（1）资本金186655万元，建设项目资本金率44.34。（2）业主其他自筹金114262万元，该项资金包括项目销售回收款等，当销售回款不能满足资金需要时，业主通过股东增资等方式解决。该项目资金来源占27.15。（3）银行贷款，本项目拟使用银行141、贷款120000万元，占28.51。目前，本项目具体分为第一期建设、第二期建设和第三期及以上建设，在投资资金使用与筹集上有如下安排：（一）第一期建设项目：“XX国际汽车零部件采购中心”，总投资40867.5万元，其中：资本金20000万元，建设项目资本金率49.2；业主其他自筹金10675万元，该项资金包括项目销售回收款等，当销售回款不能满足资金需要时，业主通过股东增资等方式解决。该项目资金来源占26.2。银行贷款：本项目向银行借款10000万元，占24.5。（二）第二期建设项目：“XX国际汽车城”项目，总投资103393.99万元，其中：资本金4亿元，建设项目资本金率39.2；业主其他自筹金142、0.339亿元，该项资金包括项目销售回收款等，当销售回款不能满足资金需要时，业主通过股东增资等方式解决。该项目资金来源占2.6。银行贷款：本项目向银行借款6亿元，占58.2。（三）第三期及以上建设项目：根据具体建设条件和时间要求来确定具体的投资资金和筹集资金，按实际情况在补充附件中说明。1.2项目报告编制的依据（1） 国务院关于印发汽车工业产业政策的通知（国发199417号）；（2）成都市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；（3）成都市城市总体规划（2007-2020）；（4）成都市土地利用总体规划（2007-2020）；（5）成都市服务业发展规划（2008-2012）；（6）成都市物流发143、展规划纲要；（7） 武侯区商业网点规划（2007-2020）；（8）武侯区关于加快现代服务业的实施意见；（9）红牌楼区域城市公共空间发展规划；（10）成都市XX区人民政府、四川XX投资有限公司签订的战略合作协议（2007年12月19日）；（11）成都市武侯区人民政府关于研究红牌楼商圈旧城改造有关工作的会议纪要（2008年5月7日）；（12）中共成都市XX区委办公室、成都市XX区人民政府办公室关于成立国际汽车博览新城战略合作委员会的通知（龙委办20087号）；（13）关于成都市XX区发展改革和经济局关于明确XX汽配城（暂定名）项目为省市重大产业化项目的函（2008年6月11日）；（14）国有土地144、使用权证（龙国用（2008）第91236号、龙国用（2009）第103175号）；（15）建设用地规划许可证（地号（16）(17)商品房预售许可证（成房预售龙泉字第282号、成房预售龙泉字第296号）；(18)成都市发展和改革委员会关于企业投资项目备案的通知（成发改政务200847号）；(19)中华人民共和国规划法；(20)建筑工程交通设计及停车为（场）设置标准；(21) 项目总平面图；(22)成都市规划规划管理局规划设计条件通知书（2007年7月17日）；(23)业主提供的项目初步概念设计方案；其它相关资料。1.3项目提出的背景进入21世纪,汽车行业迎来了全新发展机遇，汽车消费步入了大众理念145、消费的时代，汽车越来越成为社会经济运行和人民日常生活的必需品。汽车工业发展改变着人们生活的观念汽车被誉为改变世界的机器，汽车改变了人类的生活方式和节奏。自从中国汽车工业创立以来，已经有着近50年的历史，特别是这30余年的改革开放，使其持续稳健发展取得了举世瞩目的成就。在本世纪里，响应国家宏观战略“十五规划”，要在本世纪前20年内全面建设小康社会目标，这对于我国汽车工业而言，前20年则是一个重要的战略机遇期，昂首式发展尤其突出，则一定会带动汽车产业经济链条同舟并进。所以，发展我国汽车工业及相关产业，是催生人们新消费思潮的导火线，也是我国重点建设小康社会目标的需要。汽车产业的蜕变改变着产业规模的纵146、横导向我国汽车工业历经了多回合的资源整理与资源再配置，从而取缔了小而乱、杂无章、抗生命力的垄断制造环境，相继形成了以“汽车产业”精密型、多元化、多功能服务发展的国际化市场机制，高品质、高服务、高附加值的滋生足以让汽车产业拥有更广阔的天地。本来汽车业是产业关联度高、规模效益明显、资金和技术密集型的庞大产业，在国民经济发展中有着极其重要的地位。我国的汽车消费市场举世瞩目，这正是因为我国有着步入小康生活的13亿多人口作支撑，是一个全球最庞大的潜在汽车消费市场，这个汽车市场不仅对于中国的经济发展有着极大的推动力，而且对世界汽车产业在21世纪的发展格局都会产生重要的影响。开放和发展的中国，正在成为一个巨147、大的汽车消费国。中国汽车产业正在坚定地走向开放，并将逐步融入世界汽车产业全球化浪潮中。从“汽车工业”到“汽车产业”的转变还意味着中国还必须大力发展汽车贸易和提升服务业，产业规模将会以纵横交错，张罗织网的导向发展。汽车产业的强化服务将会触动汽车零部件的产业链强势产业发展的背后必然牵制着产业附加功能的发展，产业服务将是经济增长的又一必然亮点。目前，汽车制造业的激烈竞争使汽车产业的盈利有逐步向贸易与服务业转移的趋势，在世界经济全球化趋势日益加深的今天，以“市场营销全球化、售后服务全球化和服务贸易全球化”为核心内容的汽车服务业正逐步深入，衍生的汽车金融、电子商务等新型贸易方式也得以充分的广泛应用，效果148、比较突出明显。因此，从发展趋势分析，汽车贸易和服务领域延伸的步伐，在很大程度上决定着21世纪全球汽车业的竞争格局。这些恰恰是我国汽车产业目前存在的缺陷，用现代的理念发展国内的汽车贸易和服务业已刻不容缓。西部政策对汽车产业及其附加值的经济潜力巨大在我国推行西部战略经济发展政策以来，汽车产业呈现了日新月异的变化，经济增长势头有目共睹。西部以成都、西安、重庆、兰州、西宁等中心城市的快速发展为楷模，起到了核心枢纽作用。而成都将会是西部发展动力之首，作为西部地区经济、文化、金融、贸易、科技中心和交通枢纽，有着得天独厚的区域优势，具备建立大市场、发展大交通的政策优势、产业优势和市场优势，整合成都现有的汽车149、制造业及商贸业形成汽车产业集群已是大势所趋。之前，成都汽车业发展上缺乏强硬的政策支撑，汽车产业的整体布局和发展都滞后于其他城市，汽车汽配产业及其零部件采购市场的规模发展呈现相关局限性，所以为了发挥成都核心地位和城乡一体化重大战略创新力的作用，市政府规划实施了“南汽东移”政策，从而有效地配置了市场资源，合理拉动和扩大了内需。 “南汽东移”大战略规划，将激发新的一轮经济热点改革开放以来，成都市在搞好大商业、搞活大流通、建设大市场方面成绩斐然，某一种类的商品专业化市场集中于一个区域或“一条街”，形成突出的商业口岸，聚集了旺盛的人气和商机，成为成都市经济的一个个亮点。基于成都市有着成功的经验，抓住刺激150、与扩大内需的国策，深入推进“城乡一体化”的模范政策，对汽车汽配市场进行大转移，实施“南汽东移”重点战略规划。把我市现有的不能适应新的市场需求和挑战的小规模、分散经营、服务功能单一的汽贸、汽配、维修业、二手交易市场，在政府的战略规划和政策扶持下，建立成为相对集中、集约度高的区域产业集群市场。作为高档消费品和具有极大市场前景的汽车销售、品牌化集群和与汽车相关的汽配、维修、服务业也出现了相对集中，形成专业化、丰富化、整体化的大型市场，为广大的消费者建立了集中消费的归宿感。“南汽东移”战略规划项目，是依照成都市服务发展规划（2008-2012）的思想，由市规划局、市商务局牵头按照“一区一特色”的原则，151、根据武侯区城乡商业网点规划，把已有15年历史的成都市红牌楼“汽配圈”在今后的3年内，将变身为一个现代“商业圈”。以成都红牌楼、荷花池、五块石等区域市场调迁为重点，加快推进成都国际汽车博览新城等重大项目建设，引导中心城区商品市场的集聚发展。此举引起四川省领导的高度重视，同时也引起了海内外各商、政界朋友的普遍赞同与认可。目前，长春、郑州、西安、福州、武汉、重庆等，全国不少中心城市都在兴建大型汽车专业化市场，一般规模都在400-500亩，北京市的一个汽车市场计划占地就达到2000亩。作为西部集科技、经济、信息产业、文化教育与商贸为中心的成都市，不应当仅仅当一个旁观者，在“南汽东移”战略规划下，统筹建152、设的市场为3000亩以上，实现年销售收入超过1000亿元的产值，成为西部最大的汽车展销场所。“南汽东移”政策加强了区域合作，提升了武侯龙泉战略联盟，形成双翼腾飞在“南汽东移”产业规划中，武侯区与XX区随即在汽车、汽配、汽贸等领域开展了战略性经济合作，在XXXX镇打造一个以汽车商贸为主体的区域产业集群，引导红牌楼区域内现有汽配市场迁入位于XX区XX镇的龙泉国际汽车博览新城，形成以汽车整车展销、汽车零配件交易、汽车用品销售为主的1000千亿产业集群，并以汽车文化为主要特色的生态型、示范性的新型经济镇。按照这一大战略规划，到2010年，XX区XX镇将成为中国西部一流汽车博览新城及全国超大汽车零部件采153、购基地。在成都市政府的指导下，响应“南汽东移”战略规划，把优势资源互为补充和经济效益互为影响的两大区域进行强势、专业整合。武侯区政府将实施武侯“198”战略规划，按“南汽东移”要求计划在3-5年内逐渐将红牌楼区域汽车汽配市场整体“东移”到XX区XX镇，并投资197亿元，将红牌楼商业圈建成“繁华商业、精致业态”的新兴城市商业副中心。而XX区XX镇将实现地理资源的有效开掘和配置，从无到有、从粗到精的打造了新经济的增长，树造产业革命的示范形象。按照“南造、北贸、东娱”的汽车产业发展构想，XX区制定了中国成都国际汽车博览新城推进建议方案，提出建设西部第一、中国一流、世界知名的汽车博览城，并邀请了国际知154、名的设计机构美国柏城公司担纲规划设计。目前，聚集了五大车业八大车系的成都经济技术开发区，将深度挖掘成都作为全国私家车第三城的巨大市场潜力，形成完整的汽车产业链条，实现汽车产业经济价值大转移。XX国际汽车博览新城将引领“南汽东移”战略规划，全力打造专业的汽车产业市场，在XX区XX镇建成后的专业化市场将涵盖国际汽车博览中心、汽车主题广场、小车零部件采购中心、打车零部件采购中心、摩托车交易大厦、汽车用品交易大厦、工程机械配件市场、农用车配件市场、汽车保维修设备市场、国际汽车超市、汽车4S品牌集群、二手车交易市场、汽车装饰美容市场、汽车博物馆等超大型符合商业项目，同时还将引进大型汽车配件工厂、建设大型155、汽车用品生产基地，设立大型现代化物流中心，建立完善的国际化综合服务体系，提供一站式汽车产业多功能、全方位的服务。在武侯龙泉战略联盟时，进行着优势转换，提升并强化了资源合理利用的价值体现，整合了所有经济热点，服务于社会公民。1.4项目提出可行研究的必要性是贯彻党的十七大精神，全面建设小康社会的需要不论是从消费还是从生产的角度，汽车都是需要大力发展的产品，而这正是中国汽车业的机会。综观全国，二十一世纪前二十年是一个必须紧紧抓住并且可以大有作为的重要战略机遇期。对于中国汽车产业而言，前20年同样是一个重要战略机遇期。而汽车市场正是汽车产业和消费者之间的一座桥梁和纽带，本项目的建设正是顺应汽车消费的潮156、流，贯彻党的十七大精神，建设小康社会的需要。是汽车产业发展的必然要求自二十世纪九十年代开始，随着中国汽车产业进入到一个振兴阶段，中国汽车流通业也进入到一个前所未有的蓬勃发展时期，并呈现出多元化格局，并积极参与国际竞争行列。迄今为止，中国汽车流通经历了由国家计划分配、统购包销、全部自销、专项需要实行国家订货等过程。由改革初期汽车生产厂家、各级传统的物资企业、国务院有关部门的物资机构和民营企业无序销售汽车，走向以汽车品牌为主的代理销售和四位一体的服务方式。汽车流通模式在中国迅速发展，与中国的宏观政策和经济环境密切相关。1994年，国务院公布了汽车工业产业政策，第一次在正式文件中提出“国家鼓励私人购157、买汽车，并将根据汽车工业的发展和市场消费结构的变化，适时制定具体政策，逐步改变以行政机关、团体、事业单位及国有企业为主的公款购买、使用小汽车的消费结构。”这一政策的出台，可以说是中国汽车流通领域的转折点。2001年3月15日，第九届全国人民代表大会第四次会议批准了国民经济和社会发展十五计划纲要，在纲要的第六篇“人民生活”中提出要“拓宽消费领域”，“在提高居民吃穿用等基本消费水平的基础上，重点改善居住和出行条件”、“鼓励轿车进入家庭”。这是中国第一次在官方文件中明确提出“轿车进入家庭”的概念，从而为轿车的发展提供了政策支持。此外，改革开放二十年来，人们的生活水平大大提高，据不完全统计，中国有能力158、购买轿车的家庭已达2600万以上，加入WTO以后，中国已步入国际汽车贸易大之国之列，中国被公认为世界上最具潜力的汽车产业市场和附加值市场。在以上种种利好因素的作用下，中国的汽车交易市场自1995年后得以迅速发展，汽车不再是计划经济时代的国家统一调配物质。从1998年开始，中国私人购车极为踊跃。据统计，今年1-9月份，中国生产汽车233.68万辆，比去年同期增长32.86%，销售80.32万辆，同比增长47%。在中国的上海、广州、成都、武汉四大城市的调查显示，消费者正改变“持币待购”的观望心态。在未来三个月，四大城市的居民可能购买或更换家用轿车的比例将超过10%。据业内专家分析，刺激轿车“提速”159、进入中国百姓家庭因素有：中国国民经济的多年快速发展和居民收入的逐年增加，使百姓消费升级成为可能；汽车厂商提供了合理的价格和多样的车型，并在积极地降低的从买车到车辆报废的使用成本；近年来大量改造、新建的交通设施，银行、经营商不断优化的贷款按揭服务水平，低首付、灵活还贷的汽车信贷等等，都使中国的汽车使用成本和使用环境大大改善，汽车消费渐成热点。从大卖场到专卖店再到汽车贸易园区，可以说越来越与国际接轨，卖汽车已不再是一种简单的产品分配或商品购销，已演变为一种形式多样、功能更多的服务。中国的汽车流通方式也从过去的单一代理制，发展到有形市场和汽车专卖店以及汽车贸易园区并存的多元化格局。为适应这一市场需要160、，建设“XX国际汽车博览新城”，集汽车展销、4S品牌、维修、汽车美容、维修、培训为一体，符合汽车产业发展的要求。有利于成都构筑西部大开发的战略高地和提升西部中心城市的作用成都是西部特大中心城市，是西南地区的科技、商贸、金融中心和交通、通讯枢纽，发展大市场、大流通是成都市经济发展的需要。成都已经有了较大规模和具有区域市场辐射能力的服装及小商品市场、日用百货批发市场、家电市场、电脑市场、生资市场、家俱市场、建材市场等，但汽贸和汽配、维修等汽车售后服务市场总体相对落后。目前，国内外一些知名品牌的汽车厂商已经开始在成都设点“抢摊”，市内、省内的不少商家也有意在成都谋求发展。成都市在西部大开发中，对极具161、发展潜力和发展前景的汽车业极为重视，加快建设和引导发展配套的大型专业市场势在必行。项目的建设可以形成新的经济增长点，充分发挥商贸经济带动相关行业发展的作用，为构建西部战略高地服务。对我省汽车产业的商贸发展有明显的促进作用我国加入世贸组织后，汽车行业将面临激烈的竞争，而目前我国在汽车制造、汽车交易、汽车维修、汽车配件供应、汽车信息交流等方面尚处于小规模的发展水平中，特别是西南地区缺乏汽车大产业、大市场、大流通的基础条件，缺乏上档次的汽车市场和相关的综合服务设施。这对作为“三中心、两枢纽”的成都来说，是一个急待完善的项目。但成都市的汽车卖场多为小规模、单一性和传统化销售模式，而且档次较低，形象较差162、，不能适应成都市作为中国西部中心城市和 现代化大都市的需求。目前成都市远没有一家真正具有规模化、多元化、专业化和现代化的汽车大市场。因此，规划建设“中国西部国际汽车博览新城”，是适应成都市经济发展和提升汽车流通市场形象的必然选择。另外，西部大开发是党中央提出的重大战略决策，西部开发要求“以市场为导向”，从各地资源特点和自身优势出发，依靠科技进步，发展有市场前景的特色经济和优势产业，培育和形成新的经济增长点。“XX国际汽车博览新城”正是我省汽车产业发展新的经济增长点，也是带动西部汽车产业发展的项目。本项目立足西南地区传统的汽车流通和服务业，运用现代信息技术和管理技术，通过市场需求导向把厂家、商家163、和售后服务融合在一起，必将推动西南地区的汽车流通业、汽车服务业、汽车维修业、汽车配件制造业的发展，有利于提高西南地区汽车产业的实力和发展后劲。汽车产业在发达国家都是一项支柱性的引导产业，汽车流通、配件生产及供给、维修服务等将带动一大批相关行业，从而形成强劲的市场引力。美国是“车轮上的国家”，经济发展同汽车密不可分。日本经济高速发展的15年，同样和汽车工业的高速增长分不开。美国70%的天然橡胶、60%的工业机器人、49%的人造橡胶、40%的机床、11%的钢材都用于汽车生产。建设本项目，将在西南地区形成集中高效的汽车交易流通链、快捷的汽车维修中心、系统的汽车4S中心、高水平的汽车装饰美容中心、横跨164、全球的汽车信息互联网和高水平的汽车维修培训中心，从而在汽车市场上强化成都市对西南地区各地的汽车吸引力。有利于提升四川、成都汽车业的档次，满足消费需要目前成都市的汽车市场主要有红牌楼西部汽车城，五桂桥汽车市场等。在成都市汽车维修企业大部分设备落后，占地小，其余的维修厂多数集中在成都市区，大多是没有经营场地，没有技术力量，占道维修的路旁快修店，在城南红牌楼、肖家河，城北驷马桥，城东五桂桥、万年场，城西罗家碾至苏坡一线比较集中。汽配市场经营商家较多，主要分布于红牌楼、肖家河沿街，罗家碾和纱帽街，除红牌楼西南汽配商城和纱帽街汽配市场外，其他多数规模小、经营理念和管理方式落后，处于低档次和无序竞争状态，165、鱼目混珠，极不适应汽车销售、维修服务和汽配行业的发展，更不能适应我国加入世贸后汽车行业将面临的严峻考验。我市传统的汽车市场是集贸市场式，功能单一的汽贸、汽配、销售与专业维修脱节，可以分为单纯的整车销售市场、单一的汽车维修厂或汽修店铺、以及单一的汽配市场。一般规模不大，分散经营，设施落后，服务不规范，质量很难保证，市场管理不方便。现在发展的汽车大型专业市场，一般都是集名车展厅、整车销售、汽车维修服务、汽车配件销售以及有关信息服务为一体，规模较大、功能配套、全方位服务，国内外一些知名汽车厂商在大型专业市场进行品牌车展销、设立特约维修中心，品牌车零配件专卖连锁店等。汽车专业市场在功能、规模、经营方式166、和服务档次方面都绝非是传统汽车市场能同日而语。成都是西南特大中心城市，是西南重要的商贸中心，市场辐射面广，目前汽车市场功能不配套、维修厂点和汽配市场散、乱、小，管理落后的状况应当加以改变，在龙泉经开区建设一个起点较高，上档次的汽车维修、4S、汽车美容，同时集汽车展销、售后服务、信息反馈、维修培训中心等功能为一体的大规模汽车博览新城，并与现有的汽车贸易市场、汽配市场互为补充，弥补现市场的空缺，形成该区域旧车市场、汽配市场、汽车展场、汽车维修及汽车美容等一条龙服务，对于提升四川、成都汽车行业的档次，满足市场需要，是完全必要和迫切的。是适应成都市经济发展和产业结构调整的需要成都作为中国西部经济最发达167、的城市之一，正在实施“三集中”的发展战略，以实现城乡一体化，加快城市化进程，从而实现产业结构的升级换代。在这个背景下，成都市提出了要重点发展汽车贸易和商贸物流。“XX国际汽车博览新城”项目定位于亚洲一流、中国西部最大的汽车展销和汽车主题公园。立足成都，辐射西南，必然会推动成都市现代商贸业的快速发展。本项目的建设正是顺应这一契机，为汽车、汽贸产业的发展出力，其建设的意义和影响是深远的，对于区域经济的发展将起到很大的作用，同时项目的建设将吸引更多的投资者。适应市民对汽车市场的更高要求，促进城市经济的发展随着汽车消费的日渐成熟，人们对汽车市场的要求也越来越高。首先，在过去的单一代理方式下，产品单一，168、消费者在一个地点的选择余地很小。据统计，一个消费者从选车到办完一切手续，需要跑300350公里的路。消费者迫切需要的是一个把不同品牌和车型集中在一个市场中，消费者可以较为直观地比选，并在一个市场内完成从购买、上户、办证等“一站式”的汽车购置过程。汽车拥有者的个性化需求，对汽车进行装饰美容已成为消费的一种需要。再次，维修和零配件市场的生意日渐火热，给消费者提供快捷方便的服务正受到消费者的青睐。应运而生的各类汽车俱乐部，更迎合了消费者对汽车文化延伸的需求。这些俱乐部向会员提供汽车购置、服务、享受、信息等全方位服务，包括学驾、试驾、车辆年检、保养、装饰、维修、救援、理赔、提供试驾车辆、各类刊物、组织169、活动、专业人士授课等，通过俱乐部为会员提供信息沟通的机会。可见，消费者在享受汽车文明的同时，渴望得到相关行业更便捷、高质量、高水准的服务，这些需求滋生了汽车服务业的繁荣。统计数据表明，在全国就业职工人数中，每7个人就有1个从事与汽车产品相关的工作。此外，汽车出厂后获得的经济收入是汽车本身的2-3倍，汽车工业每提供一个就业岗位，上下游产业的就业人数就是10-15个，从侧面促进了城市经济的发展。本项目的建设正是顺应消费者对汽车市场的要求，集展览、4S、维修、美容、培训等一体，满足人们各层次、多方位的需要，促进城市经济的发展。因此，综上七大点所述，本项目建设是极具十分必要的。1.5项目建设规模与经济170、指标项目建设用地规划用地面积：本项目总规划用地面积3000亩（约2001000平方米），其中：本报告建设内容涉及用地面积2450亩，本项目发展预留地面积550亩。项目建设主要经济技术指标（一） 总规划用地面积 1634150 （二） 规划净用地面积 1536101 （三） 规划总建筑面积 1535079 , 其中：1、地上建筑面积 1395527 （1）核心功能区：汽车会展中心 80040 大车交易市场 160080 摩托车交易市场 120060 汽车用品交易市场 50025 二手汽车交易市场 100005 汽车4S店集群 80040 汽车城 120006 汽车零部件采购中心 400200 （171、2）配套住宅区: 160008 （3）配套办公区 : 125062 小计 1395527 2、地下建筑面积(不计入容积率) 139553 （四） 容积率 0.85（五） 建筑密度 49%（六） 建筑基地面积 768050 （七） 总绿地面积 307220 （八） 绿地率20%（九） 道路及停车用地面积 460830 （十） 其他用地面积 15361 （十一） 机动车停车位 18081 辆 地面停车位 13956 辆 地下停车位 4152 辆 （十二）非机动车停车位 9041 辆 1.6综合评价与建议本项目具有良好的社会效益和较好的经济效益、环境效益，项目建成后，对提升区域经济和西部城市文化形象172、加速汽车汽配产业链条发展、建立国际商贸品牌、整合优势资源、发展物流运输与交通、提升产业附加值服务、改善人居环境等方面具有极其重要的意义。建议加快项目建设工作，充分发挥项目建设和经营管理的盈利模式，切实解决项目建设中的可能遇到的相关问题，力求有关政府部门提供更有力的支持，促进本项目在计划期内的实施完毕，并相继发挥汽车产业市场的效应。在本项目建成后，将改变以往汽车汽配市场的格局，从而将形成有序、统归、集中、规模化的良性国际化标准平台，将会实现贸易额1000亿元的收入市场，并为社会提供10万个岗位的刚性需求，解决了社会相关就业问题，所以本项目建设切实可行，是合符市场的需要。第二章 项目业主及承办单173、位概况2.1项目业主简介成都XX汽车汽配经营管理有限公司成立于2008年3月，是四川XX投资（集团）有限公司联合龙泉区政府打造西部国际汽车博览新城而成立的，是“XX国际汽车零部件采购中心”、“XX国际汽车城”项目的投资、建设和营运平台。四川XX投资（集团）有限公司，成立于1998年11月，现有员工2000余人，并拥有一支优秀、专业的管理团队，正是公司的技术骨干力量。公司以投资能源、城市基础设施建设、房地产、交通与医药为主，积极响应国家宏观发展战略，在道路建设、专业市场开发经营、国企重组等方面取得良好业绩，总资产达10亿元以上。四川XX投资（集团）有限公司秉承“创新务实、超越自我、追求卓越”的精174、神，本着“客户的需求、用户的满意，用每一个细节去打动客户，客户是我们永远的伙伴”的服务理念，经过12年的经营与发展, XX目前形成了以汽车后市场开发、经营管理为核心业务，在汽车零配件市场领域塑造了享誉盛名的“XX模式”和树立了“XX汽配”、“三九佛兰汽配商城”两大品牌的一个现代企业集团，同时，在城市基础设施建设、房地产、交通与医药等行业也展现出强大的实力和市场影响力，将XX投资以多元的生存方式活跃于市场的最前端，展现着自己的生存逻辑。XX的发展历程，不断鉴证公司的进步：1998年，投资建设成都五路一桥建设工程青羊大道B、C段；1999年，与北大方正集团和成都市武侯交通建设开发中心联合，投资5.175、2亿，组建成都市川藏公路武侯段建设开发有限公司，对国家重点项目川藏公路武侯段进行扩建；1999年，与什邡卷烟厂携手收购德阳市第三制药厂、组建德阳三九药业有限公司；2000年，旗下的成都市XX房地产开发有限公司与什邡卷烟厂合作开发占地180亩的三九佛兰汽车配件城项目，目前成为西南地区最大规模，最具影响力的汽配市场；2002年，投资3000万开发建设位于红牌楼汽配圈占地50亩的城南旧机动车市场；2002年，投资3000万打造川南最大的灯饰基地泸州三九灯饰城；2003年，投资1.5亿开发建设XX汽配批发城；2003年，与世界500强企业美国协和集团合作开发占地30亩的数码港五金机电城项目；2004年176、，投资1.1亿元在成都红牌楼汽配商圈，三环路外侧川藏公路旁、开发三九佛兰大车配件市场，已成为西南地区最大的大车配件集散基地；2007年，在龙泉经济开发区，联合龙泉区政府大手笔规划打造3000亩超大规模的西部国际汽车博览新城。经过12年的发展，四川XX投资有限公司已是成都市及西南地区最大的专业汽配市场投资商，在红牌楼区域成功开发了XX汽配、三九佛兰汽配商城、三九佛兰大车配件市场3家专业经营市场，占地达200多亩，建筑面积近10万平方米，下设有大车配件市场、小车配件市场、二手车交易市场等。四川XX投资有限公司旗下汽配商城经营面积、经营商家数量、交易规模、市场影响力居成都市汽车汽配市场主导地位，市场177、内经营商家3000多户，年营业额超过100亿，是西南地区汽车汽配的龙头。综上，成都XX汽车汽配商城经营管理有限公司作为“XX国际汽车零部件采购中心”、“XX国际汽车城”项目的投资、建设和营运平台，将扮演主要角色 。2.2项目组织机构及人员岗位分布第三章 市场行业分析与预测3.1国内汽车市场分析中国加入WTO后，随着世界经济大环境的改善和我国经济的持续快速增长，加上国家出台了许多鼓励汽车生产和消费的相关政策，促使我国的汽车产业迅猛发展。2006年我国汽车产销量分别达到727.97万辆和721.60万辆，同比增长27.32%和25.13%。上个世纪90年代以来，汽车产量增长幅度最大的一年是1992178、年，达到49。79，最低的一年是1996年只有1.53。1993年下半年开始宏观调控，19941998年的汽车产量增长幅度都在10以下。1999年增长率开始超过10，到2001年，每年的增幅在13左右。20022003年被称为“井喷”时期，汽车产量的增长幅度分别为39.27和36.68，是90年代以来的第二个增长高峰。20042005年，汽车生产又一次受到宏观调控的影响，增长速度回落到1314区间。2006年预示着第三次增长高峰出现。2006年汽车产量的增长幅度虽然不是最高的，但是产量净增量却是历史上最高的。1992年虽然增幅高达50，但是净增量只有36万辆，因为前一年的基数是71万辆。199179、41998年间，每年的净增量不过510万辆，最少的一年只有2万辆。19992001年净增量是2025万辆。2002年的净增量是80万辆，2003年是120万辆，成为空前的纪录，这个记录在2006年破了。20042005年每年增量是60万辆，相对也是不少的。从以上分析看，2006年汽车产量无论从绝对增长量还是相对增长率，都是很高的。由于我国的汽车产量基数已经很大，以后不大可能再复现30以上的增长率，但是每年增加200万辆以上的产量倒是有可能的。2006年汽车市场的高增长不是一个短期的情况，而是一个长期趋势。2007年将是汽车业的发力年。虽然宏观经济管理部门希望2007年我国经济增长速度比2006180、年慢一些，但是也将仍然会在910。因此汽车发展的宏观环境是稳定的。中央在经济工作会议上也提出，要扩大内需，鼓励国内消费，2006年也出台了一些鼓励经济型轿车消费的政策，因此，2007年汽车市场已经稳定增长。中国加入WTO以来，中国汽车的年销量翻了一番多，轿车年销量则翻了两番还多。2006年轿车销量超过380万辆，比2005年净增150万辆左右，也就是说汽车总产量的增长实际上主要是轿车的增长。在轿车消费中，1.6升排量以下的又占一半以上,因此私人轿车消费的迅速扩大，成为拉动中国汽车消费快速增长的主导力量，而中国汽车普及率极低，在发展中国家也只能算中等水平，因此中国汽车消费的增长空间是很大的。当前181、我国汽车市场虽然发展速度很快，但比照汽车发达国家，我们仍处于不成熟阶段或称为市场快速发展阶段，如果用时间来衡量的讯，这一发展阶段要持续2030年时间，然后才会进入市场趋于成熟阶段，之所以叫“趋于成熟”，是因为我们这样的国家要达到完全成熟，又需要另一个更长期的过程。3.2国内汽车汽配市场前景预测按照国际惯例，人均GDP达到1000美元，轿车开始进入家庭。2006年中国人均GDP首次超过了2000美元，轿车开始在中国家庭普及的条件已经具备。目前，中国政府正在努力采取措施，降低汽车的绝对进入成本，加之道路、城市建设、交通等近年有了很大改观，因此，中国汽车市场的潜力是巨大的。江泽民总书记在十六大报告中182、提出，要在本世纪头20年，集中力量，全面建设惠及十几亿人口的、具有更高水平的小康社会，国内生产总值到2020年力争比2000年翻两番，年均增长7.18%，届时人均国内生产总值将不低于3000美元。换一句话说，到2020年，轿车将全面进入家庭。根据中国机械工业联合会对国内汽车市场的预测，如果以2002年的300万辆产量为基数，按照10%的增长速度，到2010年应该是600万辆的水平。再按5%的速度增长，到2020年，达到1000万辆的水平。而且，这还是一个比较保守的数字。按照美国通用汽车公司总裁瓦格纳的预测，中国汽车市场将在2025年后超过美国，年销量达到1700万辆，成为全球第一大市场。在当前183、市场快速发展阶段，我国汽车销售市场的特点是：1、大型汽车交易市场仍为主要销售方式。2、特许经销店和专卖店快速发展壮大，并不断形成集群优势。3、软硬件都不错的汽车超市、汽车广场逐渐兴起并发展成一定规模。经过2030年时间的发展，我国汽车市场进入趋于成熟阶段，这一阶段汽车销售的特点预计表现为：1、专卖店及其集群模式成为汽车销售的主要渠道，超过60%的汽车是从这一模式下卖出的。2、位于大中城市较繁华地段的汽车超市成为一种重要的销售模式，销售数量仅次于专卖店。3、条件稍差的大型交易市场在城市逐渐萎缩、衰落，但在向广大农村市场转移的过程中获得一定程度的新生。3.3成都地区汽车汽配市场的发展分析成都市汽车184、销售市场竞争格局分析成都市的汽车销售市场分布比较零散，主要集中在各大主要公路交通的出入口， 如老川陕路、川藏路、机场路、成温邛高速公路、成南高速公路、成渝高速公路等。（一）红牌楼红牌楼是成都人选购家用车的第一站。红牌楼聚集着西部汽车城、莱克汽车广场、新世纪汽车城、华勋汽车城、成都汽贸等大型汽贸市场，是目前成都乃至西部车市款式最全、车型最多、销量最大的汽车黄金口岸。同时，作为中国西部最大的汽车及汽车配件、汽车用品市场，红牌楼至簇桥一线的超大规模的汽贸汽配市场已经超过10家，总面积逾40万平方米，经营户达3000多户，月销售的汽车量超过5000 辆，年销售额达100亿元，仅次于北京亚运村汽车交易市185、场，位居全国第二，在全国汽东汽配商贸行业中早有“北有亚运村，南有红牌楼”一说。目前的红牌楼汽车商圈已形成东起成雅路、南到机场路、北到武侯大道的“扇型”汽东超级大口岸。 而从2003年起，群起的4S店、品牌专卖店、汽车超市，进一步强化了红牌楼车市在成都的绝对市场优势。（二）机场路沿线1996年，第一家广州本团及日本本田汽车销售服务4S店一一成都三和到此落户，三和很快发展成为成都最大的汽车销售集团之一，并先后成立了日产汽车销售服务4S店、奥迪汽车销售服务4S店、沃尔沃轿车销售服务3S店、双龙轿车销售服务4S店、西南首家专业化的自动变速箱维修公司(中美合资)、快修连锁公司、汽车配件公司、汽车设备技术186、培训公司及旧车置换咨询公司等十余家独立经营核算的子公司。随后，港宏别克、港宏日产、丰田安利捷、中达宝马、成都仁孚奔驰等到此建起4S店，在沿机场路一带形成了中高档品牌4S店的聚集地。（三）武侯大道第一家东风雪铁龙4S店成都科龙到此建站后，佳益雪铁龙4S店以及福达悦达起亚、西部汽车奥拓、港宏风神、四川华益等专卖店相继落户。最近，集上海大众、上海通用、奇瑞汽车3大品牌4S店为一体的四川申蓉实业有限公司将开业，因此，在这条道上几乎集结了所有国产品牌4S店。（四）羊西线最早到羊西线建站的是四川万友东风雪铁龙、成都西星奥托4S店。一跨过三环路立交桥，沿途就可见到奇瑞、长安福特、东风日产、日本丰田等4S店一187、字排开。（五）成温路中达宝马、中达丰田、上海大众申蓉4S店占据三环路立交桥头，一入城，就可看到昌河北斗星、蓝天福莱尔等4S店和翔汇悦达、通海马自达等专实店，还有专修中高档品牌的老牌企业通川汽修在此。（六）金府路在这条路上集结了港宏广本、吉翔别克、通海马自达、四川江铃、成都上海大众等品牌专营店。（七）成南高速随着成南高速的开通，天泰祥汽车城破土动工，如今已经建成营业。在该市场销售的车型主要以营运车为主，辅以长安、柳州五菱等微型车。（八）成渝高速自从西南汽贸搬到此处后，销售的车型从日本三菱、北京吉普等越野车到上海大众、东风日产等轿车一应俱全。成都主要汽车交易市场一览表名 称位 置占地面积销售类型特188、 征西部汽车城红牌楼100亩主要销售国产中低挡轿车和二手车综合卖场新世纪汽车市场红牌楼30亩主要销售面包车、微型车、中档轿车系列华勋汽车展场红牌楼30亩主要销售中低档轿车汽车卖场朋汇名车广场红牌楼10亩主要销售中低档轿车正在招商莱克汽车广场红牌楼30亩主要品牌为中、高档轿车、以展示销售为主车展形式置信精典汽车广场红牌楼10亩主要销售国内外中高档轿车自营卖场五桂桥汽车市场成渝高速路入口80亩主要以销售货车为主货车卖场西门汽车市场西门一环路5亩主要销售客车系列客车卖场青羊汽车市场二环路西三段25亩主要销售面包车、低档轿车天泰祥汽车超市北郊三环路200亩主要销售大车和小车量贩超市成都市汽车销售市场预189、测假定新增汽车需求量与汽车保有量呈线性关系，即新增汽车需求量=新增汽车保有量+汽车更新量。据规定，一般汽车使用年限为15年，达到报废标准后要求继续使用的，每年应定期检验若干次，但由于10多年前的汽车保有量是很少的，而且当时的汽车保有量绝大部分是国有公共部门所拥有，这些更新需求已经在前几年的汽车销售热潮中得到释放，因此，我们认为汽车更新量很小，假定在2005年以1%估算，以后每年递增0.5个百分点，直至稳定在6%的水平上。我们假定，成都市汽车保有量的增长速度，略低于前几年的增长水平，这也为今年的汽车销售市场的状况所证明，假定以12.5%的增速(上述对全国的估计数字折算成的全国平均增速)来测算成都190、地区的未来需求量，则：成都汽车需求量预测表年 份汽车保有量 (万辆)年均需求量(万辆)2007年196.4925.332008年221.0529.472009年248.6834.26201 0年279.7739.79201 1年314.7446.162012年354.0853.512013年398.3461.962014年448.1371.70事实上，由于成都市民的传统性格和生活方式，即享受休闲生活方式，会促使汽车的需求量进一步增加。3.4本项目的市场经营分析与预测成都市汽车交易模式现状 目前，成都市整车销售主要通过3S店、4S店和汽车交易市场提供给消费者，汽车交易市场处于主要地位，主要原因在191、于：1、汽车业的现状是批量生产，靠人工销售。目前国内的科技水平和市场发展状况决定了不能大力发展集整车、零部件销售，服务、信息提供四位一体的专卖店。中国还没有进入到按照个性化的订单生产汽车的阶段，厂家想根据消费者的需求按订单生产是不可能的。2、3S店或4S店运营成本高，经销商必须向厂商购买特许权、服务商标使用权等，日后接受销售培训也要交费，为客户提供维修和其它服务的费用也会很高。3、中国消费者习惯：中国消费者在买车之前，没有明确的品牌观念，常常是明确了希望购买的汽车的价位后，还不知道各价位有多少不同品牌的车型。它必须要经过一个选择的过程，而汽车交易市场最适合消费者进行比较和挑选。所以，一个庞大的192、市场，多个品牌集中经营，为汽车消费者提供了一个更有利的消费环境。本项目经营方案根据对成都市汽车交易模式的前景分析，本项目公司拟在成都XX区XX镇投资一个大型汽车博览新城，并开发建设大小汽车配件市场，二手车交易市场，1020个品牌4S店，汽车城，汽车会展中心等集汽车展示、贸易、科技、物流、金融、商务为一体的大型汽车综合配套项目。本项目的经营方案具体如下：XX国际汽车博览新城经营方案注：建筑面积合计不含停车场本项目前景分析本报告建设内容总占地面积2450亩，是集汽车展示交易区、汽车专卖区、综合配套服务区等于一体的、具备大型汇展功能的汽车综合服务园区。工商、税务、银行、保险等政府机构、金融机构将在本193、项目内设立机构，经销商及消费者可以享受购车、交款、验证、缴税等一站式便捷服务。本项目拟位于成都市XX区XX镇内，具备建设成都市乃至西南地区以汽车产业为主体经济的潜力。成都市目前汽车、汽配交易市场主要集中在武侯区红牌楼商圈内，目前，武侯区政府即将对红牌楼汽车商圈进行重新规划和打造，红牌楼传统汽车商圈面临一次重新洗牌的震荡。在这种形式下，抓住时机在龙泉快速建设“XX国际汽车博览新城”，并将三九佛兰旗下的汽车汽配商家迅速引入，将带动红牌楼的其它市场汽车汽配商家同时跟进，这对于XX区的经济再发展是一次重大的战略机遇。本项目作为四川省乃至西部最大、设计最完善的第一家综合汽车交易展示中心，将带动三九佛兰旗194、下所有大小汽车配件市场及附带的3700多户商家整体迁入，将为中国西部汽车乃至全球的汽车会展提供服务，具有良好的市场前景。预计本项目建成后，每年可以销售整车8-10万辆，实现销售额120亿元，汽车配件、汽车物流、二手车交易和其它汽车关联服务的销售收入超过150亿元。第四章 项目建设地址与建设条件4.1项目选址“XX国际汽车博览新城”根据区域发展的原理和产业发展的规律，将工业型专业商贸市场实现可持发展作为项目选址的基本条件。一是拥有便捷的交通，便于长途原属，并建立起绿色通道，二是可以实现规模交易，以利益发挥聚集经济和外溢经济的效应，能有相关上下游产业作为依托。三是与周边环境能够协调，避免相互干扰，195、能够和周边产业实现相互促进。本项目的选址总体上遵循了技术上可行、经济上合理的原则，并有利于改善区域的投资环境，能有效地推动该地区的经济发展的原则，具体表现在：1、符合成都市经济发展规划和产业发展规划；2、靠近综合交通网络的地带，既利于项目与干线公路、铁路相衔接，也有利于开展多式联运和远程物流服务；3、可充分利用城市市政配套设施如供水、排水、供电、通讯等；4、能够与XX区已引入的一汽捷达项目及汽配产业形成互动，相互促进，共同提升产业链价值；5、项目选址的工程地质条件良好，无地质病害，具有足够的承载能力，并符合防洪和防震要求。本项目建设地址位于成都市XX区XX镇内，区域内配套基础设施条件较好，市政196、配套完善，道路交通便捷。4.2项目区域概况 区域位置XX区地处成都平原东部，界于东经10408-10427，北纬3028-3046之间，位于成都市东部，紧邻龙泉山西侧，是成都市向东向南发展的主体区域、国家级成都经济技术开发区所在地。区境东屏龙泉山与简阳市交界，西邻成华、锦江两区，北与新都区接壤，南连双流县。幅员面积556.24平方公里。历史沿革解放后，由原简阳县第三区区划调整，分为XX区及洛带区。同时由原华阳县之XX析置青龙乡（今十陵），由大面析置洪河乡，共同置华阳第三区。1959年，由简阳XX区与华阳第三区共同筹建成都市XX区。1976年，简阳洛带区亦划入成都XX区，始形成今日XX区之幅员和197、城镇格局。XX区XX镇规划介绍本项目位于XX区XX镇。XX区XX镇位于近郊区与中心城区结合部，紧邻成都市城市副中心十陵镇及成都大学，距成都市绕城高速路2公里，距成都市三环路4.5公里,距二环路8.5公里。XX镇东靠洛带镇、同安镇，北临黄土镇、新都木兰镇、石板滩镇和成华龙潭乡，南接成都市国家经济技术开发区。规划40米宽的区域性城市干道成洛路（只建成机动车道）东西向横贯全境，是XX镇连接中心城的最主要通道。现状双龙路（龙泉镇至龙潭乡）南北向贯穿全境。XX镇未来产业结构优化与经济发展，将与成都向东发展战略实施相衔接，与成都东部副中心十陵镇相协调。根据规划，XX区XX镇定位为该区北部新城、成都市连片发198、展的城市新区、具有欧美风情的现代小城，以第三产业为主，到2020年，镇区面积达到8.4平方公里，镇区人口达到10万人。同时，根据规划目标：XX镇将利用良好的区位条件，发挥自身优势，增加全镇经济总量和增强财政经济实力，优化调整产业结构，繁荣全镇经济。力争把XX镇建成基础设施完善、服务功能齐全、环境优美宜人、城乡共同繁荣的市级重点小城镇。在规划期内，国内生产总值年均增长10%以上，财政收入年均增长高于国内生产总值增幅1个百分点以上，镇区居民人均可支配收入增长12%，农民人均收入年均增长10%。2007年，四川省商务部门就下发了关于开展县级城乡商业网点规划编制工作的通知，将把原红牌楼、金府路、五桂桥199、天回镇等汽车贸易、零部件贸易等专业市场整体外迁龙泉XX。随着市有关部门编制的成都市商品市场布局规划5大发展新区规划出台，指定龙泉区域以汽车汽配产业为主，其他区域不再规划同类专业市场。未来龙泉XX20平方公里的土地上，将以汽车产业为核心，形成一个庞大的生产、运输、交易、消费链条，与成都若干卫星城共同造就一个巨大的消费市场、投资市场。预计几年内，XX镇将达到拥有大量人口，并拉动整个区域发展。XX区发展空间总体布局根据四川盆地及龙泉地形地貌、自然资源、路网构架以及经济社会发展的地域差异，结合成都市城市总体规划、XX区土地利用总体规划，全区总体空间发展布局为“一主、一区、三片”。 （一）一主龙泉主城200、区。包括龙泉街道、大面街道、同安街道、柏合镇和洛带镇部分区域，是都市新区的主体，是成都市城市功能区的重要组成部分。发展方向是以管理、金融、商贸、居住、文化、体育、教育等功能为主的综合性功能区。发展重点是加快城市基础设施和公共服务设施建设，提高城市管理水平。（二）一区国家级经济技术开发区。包括现规划的30平方公里区域及预留的向南发展区域。发展方向是坚持走新型工业化道路，成为成都市最重要的工业集中发展区之一。发展重点是全面推进扩展区建设，强化基础设施配套，引进一大批重大投资项目，做大做强“一主四优”产业集群。（三）三片（1） 成都东部洪十片区：包括十陵街道、大面街道等绕城高速路以西区域。洪十发展片201、区为成都中心城区七个环间片区之一，其中十陵风景区为成都中心城区八片大型楔形绿地和开敞空间之一。发展方向是建设以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的生态型城区。发展重点是房地产开发、教育、体育竞技、生态休闲旅游、商贸和公共服务。（2） 北部物流片区：包括XX、黄土、洪安以及洛带部分区域为主体的北部片区。发展方向是充分利用西部出海通道、成渝经济区战略要冲以及连接中东部地区重要交通枢纽的区位优势，发挥区域性物流枢纽功能，发展成为辐射成渝经济带及西部地区的现代物流基地。发展重点是铁路货运、公路货运、出海物流、消费品物流、仓储配送以及化工产品分装。（3） 东部生态片区：包括成环路以东的山区丘陵地带。202、发展方向是以生态环境建设为主，保护性开发为辅，建成人与自然和谐发展的城市绿肺。发展重点是依托名胜古迹和特色自然环境，打造龙泉山脉森林公园，发展以山水、花果为特色的休闲型观光旅游业、生态农业及沿龙泉山麓的生态房地产业。 “十一五”时期龙泉驿区域发展空间总体布局4.3项目建设区域的经济动向与政策优势经济目标规模趋向（一）经济发展目标“十一五”期间，地区生产总值年均递增15.8%以上，2010年突破200亿元大关；人均地区生产总值达到4200美元以上。全口径财政收入年均递增20%，2010年达到30亿元；其中地方财政收入达到18.5亿元。规模以上工业增加值年均递增31.5%以上，2010年突破100203、亿元。三次产业结构调整为8:60:32。全社会固定资产投资年均增长25%以上，社会消费品零售总额年均增长14%以上。城市化率达到70%，单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低20%以上。（二）社会发展目标人口自然增长率控制在3以内,城镇登记失业率控制在4%以内。到2010年，健全社会保障体系，基本社会保障覆盖率提高到100%。高中阶段教育普及率达98%，非农新增劳动力平均受教育年限达到13年。五年累计新增向城镇转移农民13.5万人，新增安置农民就业8万人。社区医疗卫生覆盖率达到100%。科技对经济增长的贡献率达到58%。（三）人民生活目标城镇居民人均可支配收入达到16000元，年均增长10204、%，农民人均纯收入达到8000元，年均增长11.3%。到2010年，全区恩格尔系数加权平均值降至35以下。城镇居民人均住房建筑面积增加到33平方米以上，农村居民人均砖混结构住房面积达35平方米。居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面的条件有较大改善。（四）环境建设目标到2010年，城市生活集中污水处理率达到90%以上，农村饮用水源水质达标率达到95%，城区生活垃圾无害化处理率达到100%。城区空气质量稳定在级，出境断面水质全面达到类水域标准，城镇污水处理率达到50%，工业废水排放达标率100%，工业烟尘排放达标率95%，工业固体废物综合利用率达到95%以上。全区森林覆盖率达到38%。政策及社205、会经济（一）建制与人口幅员面积556.24平方公里，辖4个街道办事处、8个乡镇，人口53万。素有“四时花不断，八节佳果香”的美誉，是国务院正式命名的“中国水蜜桃之乡”，四川省经济综合实力十强县（区）。（二）经济状况2008年全区实现地区生产总值218.71亿元，经上年同期增长18.3 %；已连续25年保持两位数增长。其中：第一产业实现增加值23.85亿元，增长5.9%；第二产业实现增加值137.88亿元，增长23.4%；第三产业实现增加值56.98亿元，增长11.9%。一、二、三产业的比例关系为10.9:63.0:26.1。按户籍人口计算，全区人均生产总值达37676元，增长22.1%。（三）206、工业全区工业实现增加值118.61亿元，比上年增长28.9%，规模以上工业企业达到185家，比上年净增20家，实现规模以上工业增加值118.27亿元，增长29%，工业对经济增长的贡献率由上年的50.4%提高到85.6%。（四）农业不断深入推进“现代农业”发展战略，强力推进农业产业化和城乡一体化，大力发展生态农业，建设社会主义新农村，农民增收明显，农村经济稳步发展。全年实现农林牧渔业总产值41.35亿元，增长6.3%，其中：农业产值实现21.31亿元，增长7.4%；林业产值实现0.15亿元，同比增长23.7%；牧业产值实现18.1亿元，同比增长3.9%；渔业产值实现1.06亿元，同比增长17.8207、%；农林牧渔服务业实现产值0.73亿元，同比增长22.4%。全年农作物播种面积26926公倾，同比增长1.2%，其中粮食播种面积10334公顷，同比下降0.9%，蔬菜播种面积13261公顷，同比增长0.4%；主要农副产品产量保持平稳定增长。（五）区位优势XX区位优势得天独厚。区政府所在地龙泉城区距市中心12。5公里，距成都双流国际机场28公里，成渝铁路穿境而过，成昆铁路绕境而行，以老成渝路、成龙路、成洛路为骨干的交通网络覆盖全境，现已开通8条对接成都市区的城市公交线路，正在建设的成都地铁2号线将龙泉城区与成都市区紧紧相连。（六）社会事业XX区旅游资源丰富。境内有东郊明珠龙泉湖、西部客家第一镇洛208、带古镇、国家重点文物保护单位明蜀王陵、北周文王碑、千年古刹石经寺等众多自然和历史人文景观，是四川省花果山风景名胜区和正在打造的新五大旅游景区“两湖一山”的主体区域，一年一度的“中国成都国际桃花节”已成为享誉中外的国际性旅游、招商、民俗盛会，目前已成功举办了22届。 4.4建设条件自然条件（一）地质条件成都地势平坦，构造稳定。而龙泉地形微呈现山丘地段，海拔高度520m左右，相对高差5m左右，坡度一般小于3。覆盖层天然地基承载力0.2-0.5兆帕，基岩0.5-2.4兆帕，历史资料无破坏性地震发生记载。地形龙泉山中段纵卧于XX区的东南部，呈北北东至南南西走向，为成都平原与川中丘陵之界山，境内地形低山209、丘陵、平原兼有，地势由东南逐渐向西北微微倾斜，以平原为主，低山次之，丘陵面积最小。东南部为低山、深丘区，中、北、西部为平坝间浅丘区。成渝高速公路自西向东穿过XX区。境内的丘包连绵起伏，XX区的洪河乡、大面镇以及经济技术开发区是龙泉山中段以西的区境内向沱江与岷江自然排水的分水岭。地貌XX区境内地貌可分为平坝、浅丘、深丘、台地、山原、低山6大类。平原面积占55.7%，主要分布在大面、洪河、十陵、XX、西平、黄土、义和以及柏合镇、龙泉乡、龙泉镇、平安乡、同安镇、洛带镇、文安镇，为粮、油水果主产地，浅丘占1.96%，主要分布在西北部的大面、洪河、十陵等地。深丘占1.90%，分布于龙泉山中段的两翼，形210、成一座座独立的高丘体，是境内水蜜桃、枇杷、柑橘、梨子、李子、葡萄等水果主产地，台地占1.37% ，零星分布于平坝及低山河溪之间。山原占0.5%，低山占38.55%。（二）气候条件XX区终年温暖湿润，属亚热带季风气候，四季分明，常年景色葱绿。在亚热琏季风气候作用下，这里春早、夏热、秋凉、冬暖，年平均气温16.6，月平均最高气温30.8，最低气温0.7，年平均降雨量993.9mm，相对湿度83，无霜期287天，平均日照数190.5天。成都气候有两个显著特点：一是多雾，日照时间短；二是空气潮湿。因此，夏天虽然气温不高，却显得闷热；冬天平均气温虽在5以上，但阴天多，空气潮，却显得很阴冷。成都的雨水集中211、在7、8两个月，冬春两季干旱少雨，极少冰雪。主导风向北偏东风，年均风速1.2m/s，风力一至二级。（三）水文条件这里属都江堰水系，东风渠为饮用、农灌、工业用水源，流量为50立方米/秒，水质达到（GB383883）标准，饮用水源水质达标率100。开发区地质水源丰富，单孔出水量多为300500立方米/日以上，水质均达到矿泉水标准（锶偏硅矿泉水）。地面水达到国家规定标准，水环境质量达到国家标准。排洪河道芦溪河为岷江水系II级支流。（四）空气环境质量这里是盛名的桃花圣地，果园基地，空气清新，大气质量好，空气质量接近国家一级标准。 社会经济条件项目建设区域具有以下社会经济条件：（一）成都市具有区域性中心212、城市地位和雄厚的经济实力，经济总量在四川各市州中一直雄居首位，XX区和成都市经济技术开发区是成都市城市发展的重点区域；（二）具有较完备的产业基础，XX区是成都市产业基础最好的区域之一，汽车制造业具有良好前景；（三）具有完备的基础设施，该区域周边有多条快速干道通过，交通极为方便；（四）拥有发达的商贸市场，城北地区是成都商贸市场最为集中地区；（五）具有充裕的劳动力和人才资源，成都市是西南地区高等院校、科研机构最集中的城市之一，该区域高校众多。（六）具有优良的创业和居住环境。 施工条件（一）本项目建设实施区域交通条件十分优越，依托成都市城市和工业向东发展，周边有“五纵三横”八条公路干线，已形成四通八213、达的立体公路网络系统。“五纵”即：成渝高速公路、成南高速公路、老成渝公路（成都龙泉的城市主干道50m宽）、成龙公路（40m宽）、成洛公路（40m宽）；“三横”即：成都三环路、绕城高速公路、城环公路（连接成都各卫星城的交通干道）。XX区将与成都市城区融为一体，成为成都市的城市新区。工程所需建筑材料能及时运到，所清除废土及建筑垃圾能及时运出。（二）工程区域天然建筑材料供应条件较好，管材、水泥等就近可买。（三）临时供水、供电设施可就近解决。（四）工程地质（1）地质构造地震拟建场地第四系地基土（覆盖层）厚约10.0-12.0m，地层由第四系全新统人工填土（Q4ml）、第四系更新统上段（Q3al+pl）214、冲洪积层及白垩系上统灌口组（K2g）泥岩组成，按地质构成自上而下分述如下：第四系全新统人工填土（Q4ml）素填土（耕植土）：灰、灰黄色，松散-稍密，主要成分为粘性土，含少量其它杂质，层厚约0.50-1.00m。第四系更新统上段（Q3al+pl）冲洪积层粘土：黄、褐黄色，可硬塑，以硬塑为主，土体裂隙发育，隙面光滑，由灰白色次生粘土充填；含少量钙质结核及铁锰质侵染斑点。土体干强度高，无摇振反应。该层厚约3.0-4.0m。粉质粘土：黄、褐黄色，可硬塑，以硬塑为主，土体裂隙发育，隙面光滑，由灰白色次生粘土充填；含少量钙质结核及铁锰质侵染斑点。土体干强度高，无摇振反应。该层厚约2.0-3.0m。粉土：黄215、色，稍密，湿。土体水平层理发育，可见少量石英、云母碎片。土体干强度低，摇振反应中等。该层呈透镜体分布，层厚约1.0m。含泥卵石层：黄色，稍密，湿。卵石成分主要为花岗岩、石英岩、砂岩，次为其它变质岩，部分卵石呈强中等风化状，由泥砂质充填，层厚约1.5-3.0m。白垩系上统灌口组（K2g）泥岩紫红色，湿，泥质结构，泥质胶结，层状构造，根据其风化程度可将其分为强风化、中等风化及微风化三个亚层。其中强风化层厚约2.0-4.0m；中等风化层厚约10.0-15.0m；其下为微风化层。（2）地基土工程地质特性场地位于成都平原东部台地，该场地粘性土为弱膨胀潜势的膨胀土。粘性土（粘土及粉质粘土）以硬塑为主，力学216、性质较好，承载力较高，可作一般多层建筑基础持力层；卵石层力学性质好，承载力高，可作一般多层建筑基础持力层；下部基岩以中等风化及微风化为主，力学性质好，承载力高，可作所有建筑基础持力层。（3）地震场地地壳块体结构，稳定性好，构造活动微弱。第四系松散土结构紧密，地基抗震性强。根据GB18306-2001中国地震动参数区划图（1：400万）资料，工程区地震动峰值加速度0.05g，地震动反应谱特征周期0.35s，对应的地震基本烈度度。属区域构造稳定区。公用供电条件成都，因水而兴，都江堰水利4工程为成都平原奠定了基础；成都在目前电力基本充足的情况下，规划在未来3-5年内在建设67座各类变电站。除市电外，217、项目另备有大功率发电设备，完全能够满足项目用电需求。 道路交通条件成都是中国西南地区最大陆路和空中交通枢纽，交通四通八达，极为便利。在省内外交通干线中，以成都火车站为起点的成渝、宝成、成昆、成达等多条铁路线分别通往重庆、贵州、云南、甘肃、陕西、河南、湖北等省市；川藏、川滇、川陕、川青、成渝等公路干线通往西南、西北各省；省内公路发达，有多条干线或高速公路通往省内主要城市，联结各乡县公路，形成了成都平原上的密集交通网。成都也是中国西南地区最大的航空港，双流国际机场是全国大型机场之一，160多条国际国内航线，飞往国内外60多个大中城市，游客吞吐量居全国第4位。随着成都市交通的不断建设，市内交通已得到218、了极大改善：一环路拓宽工程已顺利完成，二环路改造基本完成，三环路已是畅通无阻，绕城高速更是方便快捷。此外，成都地铁建设的启动，立交桥、下穿隧道的不断建设将会使成都市通往本项目区域的交通更加便利。第五章 开发经营策略5.1市场定位策略“XX国际汽车博览新城“建设目标是建设一个集国内外各型轿车、客车、货车、特种车、工程车、二手车等整车展示销售和零配件采购、交易、仓储、物流等多功能于一体的汽车产业服务平台，重视功能互补、配套完善、相互协调，增进商贸对上下游产业的促进作用，致力营造一个以汽车交易为主体的区域经济集群，打造西部地区最大、设施完善、管理先进、一流的汽车、汽配集散地和流通枢纽，使汽车销售和服219、务具有全功能、多元化的世界先进水平。目标定位：1） 汽车、摩托车整车生产企业；2） 汽车、摩托车零部件制造企业；3） 汽车、摩托车经销商；4） 汽车摩托车整车、零部件配套市场；5） 汽车摩托车汽配物流、仓储服务企业；6） 社区服务机构；7） 其他相关产业。5.2开发经营策略 2009年中国已经成为全球第一大汽车市场，与此同时，中国存在了20多年的4S品牌店模式受到挑战，随着整车销售利润的下降，很多4S品牌店把重点转向售后。企业在销售上的利润愈来愈薄，要想继续高速增长就必须学会争抢别人的蛋糕才行，这样中国汽车企业的增长模式和竞争模式将发生转变，从前市转向后市场，中国汽车后市场时代真正到来。我国汽220、车服务业起步虽晚，但市场发展势头非常迅猛，汽车的日常维护已经从“以修为主”逐渐转变成“以养为主”。根据欧美国家的相关统计，在一个完全成熟的国际化汽车市场中，汽车的销售利润在整个汽车业的利润构成中仅占20%,零部件的利润占20%,而50%至60%的利润是从汽车服务业中产生的。中国汽车后市场服务可归为：汽车维修养护、汽车美容、装饰、汽车电子、旧车交易、汽车金融、文化服务等11个大类近400项具体的服务，所以需要大力开发和维护汽车后市场的发展。第六章 建设规划与技术方案6.1项目建设规划项目建设目标“XX国际汽车博览新城”的建设目标为高起点、高要求、高标准建设，集国内外各型轿车、客车、货车、特种车、221、工程车、二手车等整车展示销售和零配件采购、交易、仓储、物流等多功能于一体的汽车产业服务平台，并向二手机交易、租赁等纵深发展，重视功能互补、相互协调，增进商贸对上下游产业的促进作用，致力营造一个汽车交易为主体的区域经济集群，打造西部地区最大、设施完善、管理先进、一流的汽车汽配的集散地和流通枢纽，使汽车销售和服务具有全功能、多元化的世界先进水平，提供行政、商务办公、物业管理、工商、税务、法律、银行等一系列全程的后勤服务。本项目的规划原则1、高起点、高要求、高标准规划和建设，为招商创造良好条件；2、顺应行业运营模式发展的需求，并能够适应行业各环节服务创新的需要；3、能够使人才、资金、设备、物流体系等222、生产要素协调配置，促进产业的快速发展；4、能够和上下游产业形成有机联系，促进信息流动，带动上下游产业发展；5、功能完备，分区科学、合理，相互协调、相互补充，促进不同业态之间的协同发展；6、高标准规划区域路网、网管、电信、电力等基础设施，能够支持本项目的建设运营，并能适应未来发展需求；7、本项目区域高标准绿化，建筑造型新颖美观，塑造良好的城市形象，打造一流的城市景观。8、为行政服务、银行、保险、商业服务、中介服务的进驻创造良好条件，促进配套服务与项目主要功能的紧密联系，完善配套服务机制。9、以一流专业服务和物业管理服务促进项目各项功能的实现。项目规划分区“XX国际汽车博览新城”拟按核心功能区、配223、套功能区二大功能分区进行规划。核心功能区是本项目的核心，即汽车会展中心、大车交易市场、摩托车交易市场、汽车用品交易市场、二手汽车交易市场、汽车4S店集群、汽车城、汽车零部件采购中心等。需要指出的是，二大功能分区是按照功能划分，二大功能分区下又细分成各专业区域，两大功能分区在地理上不是按圈层布置，而是按块划分，既相互分离，又适当渗透和联系，能够依据各功能分区对道路交通、环境及其他地形条件的要求进行合理配置，同时应考虑到各分区之间的相互物流、人流的相互关系。（一）核心功能区（1）汽车会展中心汽车会展中心是用于举办汽车行业展会，举办汽车品牌宣传活动，以及临时和常年展览展销的场地。汽车展示中心应配置满224、足展会需求的各种基础设施，应有足够的室外停放场地。能够举办中等规模的区域性展会。本项目汽车展示展览中心拟占地面积200亩。（2）大车交易市场主要展示各种新颖款式的大车，例如货车、特种车、工程车等。为潜在的买车客户提供参观和交易的场所。本项目汽车行政服务中心占地400亩。（3）摩托车交易市场摩托车交易市场主要包括交易和经营性租赁及备件配件等市场。交易和经营性租赁主要招商对象为销售商和经营型租赁商、二手车交易商。而销售商主要从事新摩托车买卖。经营型租赁商主要从事二手车买卖和租赁，在设备未出手前也可将设备进行租赁。他们都需要对设备进行整修（即维修场地）和设备展示场地。当然，对设备进行整修也可委托专门225、的维修商进行。经营型租赁应有充足的机器摆放场地（露天或室内）。考虑到经营型租赁的迅速发展，经营型租赁规划面积较大，并应预留一定的发展空间。从行业看，品牌厂家通过代理商销售备件供应市场，品牌厂家的配套厂也生产备件供应市场，还有很多加工厂生产备件供应市场。渠道层级及路径非常复杂。品牌厂家的区域代理商也经常从备件经销商处买货。备件、配件市场除大型专业经销商外，大多数采取门店经营，除门店少量储备所销售产品外，一般需要另配仓储用房，备件、配件销售店对物业的建筑和结构、建筑形态的要求较低，但一般需要较高密度的聚集，以形成互补，扩大所销售产品的种类和型号。本项目摩托车交易市场占地300亩。（4）汽车用品交易226、市场汽车用品交易市场致力于为汽车用品经销商及车主提供最新汽车用品、汽车装饰、汽车内饰、汽车美容、汽车养护、汽车贴膜、汽车电子、汽车改装等方面的市场分析与产品技术等信息。本项目汽车用品交易市场占地面积125亩。（5）二手汽车交易市场随着汽车保有量的不断提高，二手机车交易量也快速增长，目前，二手汽车交易已经成为汽车交易的热点，二手汽车专业经销商不断增加。本项目二手汽车交易广场按较高标准建设，从硬件上能够支撑二手汽车交易提升经营水平和服务水平。本二手汽车交易广场占地250亩。（6）汽车4S品牌店集群4S品牌店和各种档次的品牌专卖店经营模式是汽车销售服务行业最具有活力的营销模式，目前成都市汽车4S店已227、超过300家。本项目4S店和中高档汽车品牌区将按4S店规范及根据客户需求定制具备销售、维修、办公和客户休闲服务的独立建筑。本项目汽车4S店集群占地200亩。（7）汽车主题公园汽车主题公园主要功能为以汽车文化为主题，打造和汽车文化相关的娱乐项目。可以设立老爷车博物馆、汽车博物馆、F1赛车博物馆，尽显汽车发展各历史阶段的文化精粹；该项目运用类似迪斯尼乐园、环球影城的高科技娱乐技术和手段展现现代汽车制造的全过程。在表现形式上它是一个娱乐项目，但在内容上将和一些知名汽车公司合作，设立各种与汽车有关的设施，让参观者通过亲身参与，获取各种汽车文化和知识。本项目汽车城占地约300亩。（8）汽车零部件采购中心228、本采购中心主要功能为提供汽车零配件交易场所，配置大型零配件超市、零配件品牌专业店和一般汽配门店。本项目汽车零部件采购中心占地400亩。（二）配套功能区（1）配套住宅区配套住宅区按商住混合模式建设配套商业和配套公寓，为框架剪力墙机构建筑。配套公寓户型主要为小户型，配套商业应满足餐饮、零售业等对物业形态的要求。本小区立面处理以简洁、明快为基调，突出重点，形成韵律。建筑线条流畅，屋顶、通过外立面色彩变化及形体之间巧妙组合，使个整个建筑富于时代感。本项目配套住宅区拟占地面积200亩。（2）配套办公区配套办公区主要为高层建筑，采用框架剪力墙结构。办公区整个形象设计和对细节表现上应有特色，外立面设计充分体229、现澄净、硬朗的现代风格，块面和折面的处理充满了工业化的色彩。办公区内部空间可分割，并能满足办公等不同需要。本项目配套办公区占地面积75亩。XX国际汽车博览新城分区汇总表分类编号名称占地面积（亩）建筑面积（m2）核心功能区1汽车会展中心200 80040.00 2大车交易市场400 160080.00 3摩托车交易市场300 120060.00 4汽车用品交易市场125 50025.00 5二手车市场250 100005.00 6汽车4S店集群200 80040.00 7汽车城300 120006.00 8汽车零部件采购中心400 400200.00 配套功能区1配套住宅200 160008.0230、0 2配套办公用房75 125062.50 发展预留土地1发展预留土地550 合计3000 1395526.50 6.2总体建设方案设计主要建设内容及规模“XX国际汽车博览新城”拟按照中国西部地区最大的汽车会展中心规模进行建设，为中国西部汽车会展乃至全球的汽车会展提供服务，涉及有汽车会展中心、4S品牌店、汽车配件市场及相关配套设施为汽车城服务，规划为两大功能区，即核心功能区和配套功能区。“XX国际汽车博览新城”总规划用地面积3000亩（约2001000平方米，其中含发展预留地550亩），本报告建设内容涉及总用地面积1634150平方米（约2450亩），净用地面积为1536101平方米，规划总建231、筑面积1395526.50平方米 。“XX国际汽车博览新城”分为一期 “XX国际汽车零部件采购中心”项目建设、二期“XX国际汽车城”项目建设和三期及以上建设项目。项目具体选址如下圆圈标识图：总体建设内容及规模构成如下：（一）建设内容及规模1、核心功能区（1）汽车会展中心拟占地200亩，建筑面积为80040平方米。（2）大车交易市场拟占地400亩，建筑面积为160080平方米。（3）摩托车交易市场拟占地300亩，建筑面积为120060平方米。（4）汽车用品交易市场拟占地125亩，建筑面积为50025平方米。（5）二手车市场拟占地250亩，建筑面积为100005平方米。（6）汽车4S店集群拟占地2232、00亩，建筑面积为80040平方米。（7）汽车城拟占地300亩，建筑面积为120006平方米。（8）汽车零部件采购中心拟占地400亩，建筑面积为400200平方米。2、配套功能区（1）配套住宅区拟占地200亩，以多层为主，建筑面积为160008平方米。（2）配套办公区拟占地75亩，以高层为主，建筑面积为125062平方米。（二）主要技术经济指标序号项目指标单位建设规模备 注1规划总用地面积平方米1634150约2450亩2规划建设净用地面积平方米15361013规划总建筑面积平方米1535079（1）地上建筑面积平方米1395527其中核心功能区汽车会展中心平方米80040大车交易市场平方米1233、60080摩托车交易市场平方米120060汽车用品交易市场平方米50025二手车市场平方米100005汽车4S店集群平方米80040汽车城平方米120006汽车零部件采购中心平方米400200配套功能区配套住宅区平方米160008配套办公区平方米125062（2）地下建筑面积平方米1395534建筑基底面积平方米7680505道路及停车用地面积平方米4608306其他用地面积平方米153617总绿地面积平方米3072208建筑密度499容积率0.8510绿地率2011机动车停车位辆18081其中地面停车位辆13956地下停车位辆415212非机动车位辆9041 总平面布置（一）设计原则1、功能234、分区合理、明确、方便使用和管理；2、道路结构清晰，交通顺畅，洁污分流；3、环境优美；4、注重可持续发展。（二）总图布局本规划布局围绕中心景观，强调环境幽静，突出对外联系便捷，从而形成整体布局疏密有致，对外联系紧密，内部舒适的特点。各功能区相对独立，用地划分明确，便于建设管理。整体布局根据各功能区的洁污程度，洁污分开。新建国际汽车博览新城位于XX区XX镇，项目周边区域配套的基础设施已基本完善，建设场地呈近似长方型。（三）车流交通及停车场地场地内考虑机动车和自行车共用消防车道的要求，道路宽为12米，将机动车入口设在场地南北侧规划道路出入口，专门设有对外停车库和自行车停车棚，这样最大限度减少汽车城内235、车辆出入的干扰。（四）人流交通主要人流从场地四个方向的规划路进入汽车城内，通过有效的利用现有地形使各种人流流线清晰。静态交通采取入口集中布置，除必要的车流进入，内部提倡步行为主，并在汽车城内规划位置设置大量的停车位。（五）竖向布置场地地型平整，相对高差较小，不单独计算场地挖填土石方工程量。场地设计室外高程结合场地高程确定，确定设计高程以不低于室外高程为原则。各建筑室内标高按高于室外设计标高进行设计。 总体建筑设计强调建筑与环境的和谐感，各功能空间布局科学合理，建筑平面紧凑布置，内部工作流线清晰，功能分区明晰。建筑的立面及细部的处理充分体现出建筑的时代感。通过景观优化区域内商贸、办公环境，追求环236、保和绿色的理念。（一）4S品牌店4S品牌店区包括4S店和品牌代理店，按客户要求定制，部分由业主统一设计进行建设。每个4S店由集中化的办公、服务用房和维修用房组成。前后设较大空地用于摆放和停放汽车。4S店建筑全部采用钢结构建筑，并采用钢、玻璃、铝塑版、石材进行外立面装饰。由于汽车的特殊性，建筑均采用大跨度、高挑高的设计。在满足实用要求的前提下，4S店和品牌代理区尽量做到风格一致并富于变化，通过总体空间布局，建筑造型以及装修材料的质感和色彩的运用，突出建筑群的整体感，同时精心处理4S店标等装饰元素，形成鲜明特色，该区建筑应轻盈明快，具有时代特色，能够体现企业精神和服务理念。（二）二手车市场及摩托车237、交易区交易区全部采用钢结构建筑，采用大跨度、高挑高的设计。在满足实用要求的前提下，交易区立面设计简洁大方、色彩明快，营造良好的商业氛围。采用现代风格，应用部分建筑形体穿插及色彩的变化表现专业汽车经营企业的现代企业形象。备件配件市场设计原则：实用、美观、安全，平面形状以矩形为主，满足车辆通行和人车分流通行的需要，既能满足车辆上下货物，又避免形成无序的交通状态。备件配件市场采用框架结构建筑，一层设商铺档位，二层为各商铺办公室和临时仓库。维修专营区引入维修厂，并根据维修厂设备安装和维修工艺的需要进行设计。（三）汽车会展中心汽车会展中心为钢网架结构部分框架混凝土结构建筑，建筑设计采用现代注意风格，体现238、工业化的简洁与稳重。使用铝塑板、玻璃及其他外墙材料打造优美的建筑外形。建筑大跨度，一层提高6米以上，能够满足汽车进场展示的需要。（四）配套办公区该区域主要为高层建筑，部分为多层建筑。配套办公区由各建筑组合成为一个建筑群。配套办公区采用框架剪力墙结构。配套办公区整个形象设计和对细节表现上应有特色，外立面设计充分体现澄净、硬朗的现代风格，块面和折面的处理充满了工业化的色彩。配套办公区内部空间可分割，并能满足办公等不同需要。6.3在建设工程建筑状况一期项目“XX国际汽车零部件采购中心”的状况项目净占地83.6957亩，位于龙泉国际汽车博览新城核心地带。项目建设内容由四栋（1#-4#楼）、1-3栋由五239、层的建筑物组成，一、二层为汽配商铺，三层为精品汽配交易区、四、五层为库房及楼面停车场。项目交付使用可容纳3000余商家。 项目规划建筑面积188578.58平方米，其中：地上建筑面积183378.58平方米：商业建筑面积112393.58平方米、办公建筑面积57060.2平方米、四-五层楼面停车建筑面积13184.8平方米、其他（公厕、物管用房）740平方米；地下建筑面积5200平方米。二期项目“XX国际汽车城”的状况项目原定占地300亩，根据建设条件要求先期拥有商业用途的国有土地100亩的使用权，该地块位于成都市XX区XX镇境内，北侧为新成洛路，西侧为空地，东侧为龙泉国际汽车博览新城XX国际240、汽车零部件采购中心，南侧为空地，将开发成为高级住宅和商住楼。项目实际净用地面积66666.67平方米，地上1#楼、2#楼为裙楼2层商业的33层商住楼，3#6#楼为裙楼2层商业网点的33层住宅楼（二期修建）；7#楼为裙楼4层商业，527层为办公的27层综合楼，8#楼为26层的综合楼（三期修建）；9#楼13层为大车配件连排商铺,局部4层、5层为办公的综合楼，10#楼、11#楼为3层大车配件小型连排商铺（一期修建）。1#6#楼地下部分为2层地下室，7#、8#楼地下部分为3层地下室。总建筑面积389920，其中地上建筑面积为300000，地下建筑面积为89920。1#6#楼商业面积11952，住宅12241、0000，物管用房1172，社区服务用房463，消防控制室38。1#楼、2#楼为框架-剪力墙结构，3#6#楼为剪力墙结构，建筑使用耐久年限为50年。目前，本项目已经做好前期工作准备，逐渐进入施工建设程序。二期主要技术经济指标：（详阅附件）6.4建筑设计与结构要求由于“XX国际汽车博览新城”的一期 “XX国际汽车零部件采购中心”项目建设主体已竣工，正初装修状态，所以重点建设在于二期“XX国际汽车城”项目建设和三期及以上建设项目。目前在本项目建筑设计与结构要求上都以提供的建筑设计方案附件上予以具体说明。（一）结构体系和抗震等级采用地下室大底盘，地下室顶板满足嵌固要求，每个结构单元作为独立的塔楼进行242、计算，抗震指标从地下室顶板起算。地下室底板及顶板设后浇带，具体位置详见附件地下室结构平面布置图。在施工图设计时通过加强屋面保温措施，提高屋面板配筋率及加强端开间墙柱配筋等措施来减少结构的温度裂缝和混凝土收缩对结构的影响。（二）施工方面的要求1、施工单位应具备高层建筑施工组织、管理能力、对大体积混凝土浇筑，施工应采取措施，降低混凝土由于水化热产生的温度，保证砼的密实性，防止砼收缩裂缝。2、由于城区内施工的砼多为泵送砼，它的流动性较好，含水量较大，所以对施工中的养护提出了更高的要求，施工单位应采取有效措施，避免砼出现收缩裂缝，以保证使用功能。3、本工程施工时，应进行基坑支护，施工单位在施工前应完成243、基坑支护设计，并具备基坑支护的相应技术能力。6.5消防工程“XX国际汽车博览新城”项目建设中强化安全标准与管理，拟建工程的消防坚决符合国家法规规定的标准执行，并切实依照相关的设计依据和标准文件以及规范条例进行检测与布置，防范一切安全隐患，坚决杜绝一切安全事故发生。按照施工设计的消防工程总平面图指定的方案予以实施。第七章 环保与节能7.1环境保护本工程为居住、商业建筑，无严重污染物产生。环境保护标准1中华人民共和国环境保护法；2民用建筑隔声设计规范（GBJ118-88）；3建设项目环境保护管理办法。 施工期环境影响及其治理措施本工程为非生产性民用建筑，对环境的影响主要在项目施工期间所产生的生态、244、声学、废气、施工弃土和固体废弃物及废水对环境的影响。项目建成后对环境的影响主要体现在生活废水的影响。1、施工期生态环境影响及治理措施施工期场地开挖，将破坏部分表土结构，减弱局部地区土层的稳定性，并使地表植被受到一定程度的损坏，故在短时间内仍有可能局部性地加重该区域水土流失。尤其在暴雨较集中的时段施工，容易形成小范围的水土流失。施工期场地开挖应避免雨季施工，同时施工期挖方及时回填和清运，对松散土及时夯实，以将施工对水土和生态的影响控制在最小限度。工程竣工后，应尽快恢复道路，恢复周围生态景观，对临时性征用的土地应及早进行迹地恢复，对因施工而破坏的植被应及早复原。 2、施工期声学环境影响及治理措施工245、程施工噪声来源包括：土石方、基础、结构和装修等阶段中，使用施工机械的固定声源噪声以及施工运输车辆的流动声源噪声。在实际施工过程中，各类机械同时工作，各类噪声源辐射相互迭加，噪声级将会更高，辐射面也会更大。为尽可能减小施工噪声对区域环境及施工人员的影响，应采取以下基本措施： A、合理布设施工机械，根据周围环境条件，尽量将产噪设备布置在远离环境敏感点的位置，增加噪声源与工程边界的距离。 B、认真组织施工安排，将采用高噪设备的施工阶段安排在白天进行，减少夜间施工强度，如必须夜间施工，必须向环境主管部门申请同意。从合理施工组织方面，控制施工噪声源强，采用低噪或装有消声设备等符合国家环境保护标准的施工机246、具，并使之处于良好状态，减轻施工噪声对工程区域声学环境质量的影响，施工噪声应满足GB1252390建筑施工场界噪声限值要求，力争做到施工噪声不扰民。 C、使用商品混凝土，避免搅拌机和砂石料下料、进料时噪声的影响。 3、施工期扬尘、废气环境影响及治理措施施工期废气环境影响主要为施工扬尘和少量的机械废气、装修废气，施工期扬尘主要在开挖土石、装卸、混凝土配料、喷射时产生，属无组织排放，对周围环境产生一定影响。施工期应特别注意防尘的问题，采取必要的抑尘措施如喷水等，对车辆限速行驶及保持路面的清洁从而减少汽车扬尘，在采取必要的治理措施后，可有效减轻本项目施工扬尘对周围环境的影响。施工机械的燃油废气和运输247、车辆尾气，因废气量小，同时采取尾气净化，施工区环境空气质量现状良好，废气有一定扩散条件，不会对该地区形成大气污染危害。在对建筑物进行室内外装修时，采用“环保型”油漆及涂料，装修工程中加强通风排风或室内吸附措施，严格按室内空气质量标准（GB/T18883-2002）控制室内环境，可将装修废气的影响降至最低。4施工弃土和固体废物环境影响及治理措施施工期产生的弃土、其他固体废物如废弃材料、纸张、塑料薄膜等，会对环境产生一定影响。及时清运和处理施工弃土，运至指定建渣堆场，运输车辆应采用封闭式，在运输过程中，杜绝沿途撒落，免施工弃土对环境的影响，施工期产生的其他固体废物及时送垃圾场和废品站处理，其他建渣248、送指定的地方堆放。经妥善、及时处置后不会产生影响。5施工期废（污）水环境影响及治理措施施工期废（污）水是施工人员的生活污水及设备清洗废水。 施工设备清洗废水产生于浇灌混凝土和设备清洗，施工废水呈碱性、且 SS浓度值高，排入河道对水质重污染，就地下泄也会对土壤、植物形成危害。A、施工设备清洗废水经沉淀处理后回用，禁止排放。 B、施工人员的生活污水进入临时污水收集设施（如旱厕），定期外运作农灌。综上所述，施工期产生的环境影响是局部的，暂时的，只要按上述要求管理，文明施工，可将其降到最小程度，并在工程结束时采取一些恢复措施，减轻施工对环境造成的影响。 运营期环境影响及其治理措施项目建成后对环境的影响249、主要体现在生活污水的排放、商业楼引进的餐饮项目油烟排放、空调机组及柴油发动机的噪声源。生活污水经化粪池处理后，排入市政污水管网，进入城市污水处理厂处理后达标排入；商业楼引进的餐饮经营项目，应在设计中预留油烟排放烟道，使处理后的油烟经烟道引至屋顶排放；合理布置中央空调机组及冷却塔位置，使其尽可能远离周围及本项目环境敏感点；柴油发电机置于地下室，对强产噪设备采取有效的降噪措施，确保项目边界噪声达标，不对周围环境敏感点造成影响。7.2节能设计依据民用建筑热工设计规范GB50176-93；夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001；四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准DB51/T5027250、-2002外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004；住宅建筑围护结构节能应用技术规程（DG/TJ08-206-2002）；建筑外窗空气渗透性能分级及检测方法（GB7107）。建筑专业1、外墙节能措施采用外墙外保温系统，按设计要求应运相关材质材料，构造作法按（构造层次自内而外）的程序进行。2、屋面保温材料采用挤塑聚苯板，构造作法按（构造层次自上而下）的程序进行。3、外门窗采用塑钢中空塑钢玻璃。4、架空层构造参照外墙节能构造做法。给排水专业1、采用节水型的卫生洁具、冲洗阀；2、采用高效率的给排水机电设备。暖通专业排风机箱选用高温消防两用双速风机箱,平时作为排风使用，低速低功率运转；所有风机均选251、用高效节能型，风机总效率大于0.52，单位风量耗功率小于0.32。为减小环境噪声,风机箱均采用低噪声型. 风机均设有减振基础，在风机的进、出口处设有柔性接头，以减少固体传声；所有吊装风机均采用弹簧减振吊架；集中送排风系统上设置消声器。给排水环境保护本工程属普通民用建筑，在其使用过程中，主要排出的是生活污水和雨水，没有特殊污染源。本工程日用水量约为848.01 m3/d，生活污水排水量约为763.21m3/d。设计上采取雨污分流的排水体制，分别组织生活污水排水系统和雨水排水系统。生活污水排至室外后，经室外设置的化粪池处理后，排入城市生活污水排水系统。雨水排至室外后，经收集集中后排入城市雨水排水系252、统。本工程的其它设备均采用积极的隔振降噪措施，选用高品质、低噪声、高效率的机电设备；设置隔振基础、柔性接头，避免管道传声；各型水泵上设置微阻缓闭式止回阀，消除停泵水锤的影响和水击所产生的管道震颤噪声等。通过采取积极有效的措施，将各项污染降低至最小程度，保持良好的环境。电气环保1)面板开关选用环保健康型。2)除特殊情况，公共场所照明均选用节能性灯具。第八章 项目组织与实施8.1项目实施管理与建设工期项目实施原则在项目建设实施的过程中，要本着“全面布局、合理安排、科学设计、保证质量”的原则，认真组织项目的实施，科学安排工程进度，保证项目高效率、高质量的实施。项目实施内容1、准备工作：编制可行性研究253、报告及评估、论证、批复、招投标、准备设计资料等。2、勘察设计：园区测量勘察、初步设计及审批、施工图设计。3、施工阶段：设备的采购、落实协作关系、土建施工、设备安装与调试等。4、竣工验收：试运转、交工验收。项目建设阶段本项目第一阶段为勘察设计阶段，第二阶段为施工阶段。为加快建设进度，缩短建设时间，各阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定程度的交叉。如在施工图设计阶段，可以进行技术培训及有关设备定货工作，土建施工末期可提前进行设备安装工程。建设工程在资金、土地和建设技术要求满足的条件下可进行搭接并行施工。8.2项目实施进度计划“XX国际汽车博览新城”工程主要包括前期准备工作、建筑工程、设备及安装工程254、以及总图工程等。根据建筑工程的相关定额和类似工程，建设项目实施计划视工作顺序及资金组织情况，建设工期35年，具体按每一期实际的建设时间为准，大致安排如下：1、2008年10月底以前，已完成方案设计和可行性研究。2、2009年4月前已完成一期建设资金筹集、施工图设计和工程招投标等前期准备工作，2010年6月前完成二期建设资金筹集、施工图设计和工程招投标等前期准备工作。3、2009年5月2011年12月底，工程施工、竣工及验收。8.3项目实施进度表本项目分三期及以上进行，第一期拟建面积900亩，第二期拟建面积675亩，第三期及以上拟建面积875亩，目前大力开发的前两期工程搭接进行，计划总工期3年。255、项目2008200920102011123456789101112123456789101112123456789101112123456789101112前期工作一期主体土建一期安装工程一期配套工程二期主体土建二期安装工程二期配套工程竣工验收销售8.4项目组织管理“XX国际汽车博览新城”项目是一项涉及面广，投资大的建设工程。加强全过程管理是提高工程质量和效益的必由之路。落实配套资金项目在执行过程中，必须具有严格的配套资金计划，具备完善的资金管理制度，并凭借经济、行政和法律三种约束手段，把配套资金落到实处。强化执行阶段的监管工作1、业主根据项目的管理特点和要求，确定项目高质量的管理人员，只有具256、备该资格的从业人员才有可能从事项目的管理工作。2、充分利用经济合同法规各级项目责任人的权利和义务，有效避免各级责任人间的冲突和矛盾，加强各级责任人间的协调与配合，使“责、权、利”相对等、“借、用、还”相统一的原则得以充分体现。对贷款的引进、使用及偿还等环节实施全过程有效监控，促进贷款良性运作。 3、招标采购工作是项目管理的核心环节，直接影响项目的进度和质量。需加强对项目招标采购的监督管理。加强建设管理建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。业主或授权行使项目建设的公司，应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。1、编制建设管理计划及资金计划、审查施工图纸是否满足257、设计文件和规范要求，以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求。2、采用公开招标确定工程承建商，签订施工合同。3、采用公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。5、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作。6、检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。7、作好资金管理，按进度作好结算工程提款工作，节约投资。8、根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付258、工程款。9、组织竣工验收。10、组织工程审计。11、审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。加强项目投资管理项目的投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证控制目标的实现。加强质量管理工程质量达到259、国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要为以下几个方面：1、审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；2、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；3、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；4、质量事故的报告和处置；5、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；7、督促、检查工程材料是否符合要求。加强工程进度管理在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实260、施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。加强合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。由于建设工程投入的资金数额大，技术面广、复杂、施工周期长，使用的人力物力多，涉及的单位多等原因，有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的合同管理办法，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及261、职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。市场经济必须严格按照合同办事，在工程建设招标、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的社会和经济效益。加强协调管理协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各262、部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它市政建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得一个建设项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。加强安全建设管理本项目工程范围均在城市人口稠密地区，地面建筑结构多样，地下管线交错复杂，工程内容涉及大量沟槽施工，工期跨度较大，施工安全管理的好坏将直接影响到该项目的经济和社会效益。首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员263、都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。资金管理项目建设资金应按银行要求开设专用账户，专款专用。制定每月用款计划，确保建设资金足额、恰当、适时用于工程建设。业主在建设过程中已经多次成功运用过贷款资金，可以将取得的经验用于该项目，完全能够满足贷款资金的管理要求。项目运营方案 （一）项目定位本项目定位于以成都为中心，辐射西部省区的功能齐全的专业性汽车贸易和服务平台。（二）市场管理1、项目建成后，工商、税收、质检264、物价、公安等政府管理部门将派员进场，其主要的职责是检查监督、规范批发商的交易行为，依法管理市场，二是收集市场信息；三是做好工商、税务、质检物价等服务工作。2、项目建成后业主负责项目的经营，并负责项目各区域的物业管理，以创造一个环境 优美、服务一流的专业市场和配套产业集群。（三）市场经营本项目业主为项目的建设法人和经营主体题，其主要职责为：一是负责市场的建设，二是组织各类商家入场交易，三是搞好市场有关的设施设备的经营服务。 本项目业主以自用、出租和出让三种方式，通过入场经营大户迅速建立商业氛围，并建立沟通上下游企业的管道。本项目业主为成都市乃至国内著名的具有深厚的行业经营经验的企业，具有丰富的265、行业资源，在西部市场具有较大的号召力。本项目业主建设和经营本项目有利益调动一切市场资源，促进项目的招商引资，有利于跟踪行业发展趋势，进行科学规划建设和实施有针对性的高水平服务。项目引入商家经营，并以出租收入和物业出让收入作为项目的主要收入，用以弥补项目投资并获取合理成本。项目招商对象主要为代理商，代理商和其他商家按其自身选择的模式在各功能分区内从事经营活动，本项目业主负责提供物业服务，并督促商家合法、合规经营。项目业主将建立健全各项管理制度，使XX国际汽车博览新城可行性研究报告运作规范化，推动一流的市场管理和物业管理体系的实施。第九章 投资估算与资金筹措9.1项目总投资估算与资金筹措项目总投资266、估算（一）投资预算的依据及说明根据国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数第三版对可研究报告编制要求，按照项目单位提供的设计范围和资料，采用近似工程扩大指标和有关定额及相关价格进行编制。1、土建工程按四川省建筑工程预算定额（2004年）和四川省水利、水电工程设计概(估)算编制规定（2004年）的规定估算。2、设备购置采用现行市场价格和生产厂家的报价。3、征地费用：按照企业实际支付的价格计算。4、基本预备费：按工程费用的5%计。不计算涨价预备费。5、建设期利息：固定资产借款按现行银行借款在5年以上期年利率5.94%执行。（二）项目总投资估算数值1、第一部分工程费用包括土建工程、总图工程、机电267、设备及安装工程等估算投资230051万元。其中：（1）土建工程估算投资139361万元。（2）总图工程估算投资6968万元。（3）机电设备及安装工程估算投资52162万元。（4）装饰装修工程估算投资为31560万元。2、第二部分工程建设其他费用包括土地费用、市政设施配套费、规划设计咨询监理费、建设单位管理费、前期工作及其他费用等，估算投资171613万元。3、第三部分预备费7316万元，其中：（1）基本预备费，该部分费用按照第一部分工程费用的5%计算，估算费用7316万元。（2）涨价预备费，本项目不计涨价预备费。4、建设期贷款利息，按贷款筹措120000万元计算，分5年期贷款，年利率5.94，268、按季计利，实际年利率6.074。本项目工程建设总投资420917万元，预计分第一期、第二期和第三期及以上建设期进行开发建设，具体分期投资预算按每期测算标准执行，按一般惯例的误差标准实施。本项目总投资预算表如下：单位：万元序号项目和费用名称投资额比例（%）建筑工程安装工程设备及工器具购置其他费用合计1第一部分工程费用14632983722-230051.0054.65%2第二部分工程建设其他费用-171613.00171613.0040.77%3预备费-7316.007316.001.74%4建设期贷款利息11936.0011936.002.84%5工程建设总投资14632983722-1908269、66.00420917.00100%项目总资金筹措本项目总投资420917万元。项目资金来源为业主自筹资金、银行借款，其中：（1）资本金186655万元，建设项目资本金率44.34；（2）业主其他自筹金114262万元，该项资金包括项目销售回收款等，当销售回款不能满足资金需要时，业主通过股东增资等方式解决。该项目资金来源占27.15。（3）银行贷款，项目拟使用银行贷款120000万元，占28.51。借款偿还计划（一）、项目出售物业的销售收入，包括有大车交易市场、摩托车交易市场、汽车用品交易市场、二手车市场、二手汽车交易广场、汽车4S店集群、汽车城、汽车零部件采购中心、配套住宅、配套办公用房出售270、收益，出售面积按项目销售方案实施，测算面积约为1137417平方米；（二）、项目出租经营和自营性物业的租金收入。出租经营和自营面积按项目销售预留方案实施,测算面积约为258109平方米。对以上情况说明：自营性物业也按出租方式核算，以租金收入和自营收入代替其产生的利润。9.2项目一期投资估算与资金筹措9.2.1项目一期总投资估算本项目一期总建筑面积188578.58，地上建筑面积183378.58平方米其中商业铺面112393.58，商务办公楼57060.2，4-5层楼面停车建筑面积13184.8平方米、其他（公厕、物管用房）740平方米、地下建筑面积5200平方米。，总投资为40，867.5万271、元，建设周期为1.5年。一期商业及办公楼投资估算如下：序号项目面积(m)单价(元/m)总价(元)占比1土地成本188,578.58278.5952,535,475.0012.9%2前期费用14,308,609.203.5%2.1规划设计188,578.5815.002,828,678.700.7%2.2报建费用188,578.5850.009,428,929.002.3%2.3测绘勘察费91,510.000.02%2.4项目环境评估200,000.000.05%2.5技术审查188,578.581.00188,578.580.05%2.6坐标放线100,000.000.02%2.7工程测量2.272、8监理费用188,578.586.001,131,471.480.28%2.9预算编制费188,578.581.80339,441.440.08%3“三通一平”费用5,000,000.001.22%3.1场地打围平整5,000,000.001.22%4建筑安装工程费305,639,441.6074.8%4.1建筑安装工程费188,578.581260.00237,609,010.8058.1%4.2中央空调、新风系统188,578.58260.0049,030,430.8012%4.3电梯设备15,000,000.003.67%4.4售楼部建装2,000,000.000.5%4.5售楼部周围园273、林工程2,000,000.000.5%5基础及公共配套设施费11，791，021.002.9%5.1总平道路,管网27，910.21100.002，791，021.000.7%5.2强电工程3,000,000.000.7%5.3绿化景观工程6,000,000.001.5%6开发间接费2,400,000.000.58%7项目资金利息17,000,000.004.16%8开发成本总计188,578.582167.13 408,674,546.80 100%说明：以上单位造价成本为2167.13元/平方米为项目开发的现值成本，核算以各类必备的开发建设费用为主，销售费用按5%另作计算。9.2.2 项目274、一期资金筹措根据项目二期的总体规划与开发建设要求，项目资金来源分为公司自有资金、银行贷款或其他筹资以及销售收入部分投资。具体项目投资资金配置为：1、公司自有资金为20000万元，占比49.2%；2、银行贷款或其他筹资10000万元，占比24.6%；3、销售收入部分投入10867.45万元，占比26.2%。9.2.3 项目一期还款计划项目一期工程建筑的建设要求，以项目先期销售收入作为融资的第一还款依据，同时监督未来的物业租赁与自营收入还款。9.3项目二期投资估算与资金筹措本项目二期总建筑面积389920平方米，净用地面积66666.67平方米，分为商业办公建筑180300平方米、住宅建筑1197275、00平方米和地下建筑89920平方米（其中包括物管用房1172平方米、消防38平方米、社区服务463平方米）。该项目计划总投资约为103393.99万元（其中商业铺面投资为64389.88万元，住宅开发投资为39004.11万元）。资金来源为公司自有资金40000万元(其中商业24000万元、住宅16000万元)，银行贷款或其他筹资60000万元（其中商业40000万元、住宅20000万元），销售收入投入3393.99万元（其中商业389.88万元、住宅3004.11万元）。9.3.1二期商业投资估算与资金筹措（一）二期商业投资估算项目二期商业铺面总建筑面积为220220平米，其中地上建筑面积276、180300平米，地下建筑面积为39920平米，计划投资为64389.88万元。具体投资研究与分析如下估算：1、总成本预算表序号项 目面 积(m)平均单价(元/m)总 价(元)占比1土地费用（含税费）220，220153.8833，887，453.605.3%2前期费用20，223，568.003.1%3“三通一平”费用17，797，500.002.77%3.1场地打围平整17，797，500.004建筑安装工程费411，357，763.6063.9%5基础及公共配套设施费24，882，500.003.9%5.1总平道路,管网 4，932，500.005.2强电工程4，650，000.005.277、3绿化景观工程15，300，000.006开发间接费16，950，000.002.6%7项目资金利息（5年）118，800，000.0018.45%8开发成本总计220，2202,923.89 643，898，785.20100%说明：以上单位造价成本为2923.89元/平方米为项目开发的现值成本，核算以各类必备的开发建设费用为主，销售费用按5%另作计算。其中财务费用是每年2376万元，在没有任何浮动情况下的数值。2、分项成本预算表（1）建筑安装工程估算表序 号项 目面 积(m)平均单价(元/m)总 价(元)占 比1土建工程220，2201350297，297，000.0072.3%1.1商业278、建筑180,300243，405，000.001.2地下建筑39，92053，892，000.002水电安装220，22011024，224，200.005.9%2.1商业建筑180,30019，833，000.002.2地下建筑39，9204，391，200.003弱电工程220，220204，404，400.001.1%3.1商业建筑180,3003，606，000.003.3地下建筑39，920798，400.004消防220，2208017，617，600.004.3%4.1商业建筑180,30014，424，000.004.3地下建筑39，9203，193，600.005中央空调、新279、风系统180,794.6827048，814，563.6011.9%6电梯设备220，22015，000，000.003.6%7售楼部建装2，000，000.000.5%8售楼部周围园林工程2，000，000.000.5%9合 计220，220411，357，763.60100% （2）前期费用估算表序 号项 目面 积(m)平均单价(元/m)总 价(元)占 比1规划设计220，220204，404，400.0023.13%1.1商业建筑180，3003，606，000.001.2地下建筑39，920798，400.002报建费用220，2206013，213，200.0069.4%2.1商业建280、筑180，30010，818，000.002.2地下建筑39，9202，395，200.003测绘勘察费220，220146，900.000.77%4项目环境评估220，220219，500.001.15%5技术审查220，2201.2264，264.001.4%5.1商业建筑180，300216，360.005.2地下建筑39，92047，904.006坐标放线220，220169，500.000.89%7工程测量8监理费用220，22061，321，320.006.94%8.1商业建筑180，3001，081，800.008.2地下建筑39，920239，520.009预算编制费220，2281、202.2484，484.002.55%9.1商业建筑180，300396，660.009.2地下建筑39，92087，824.0010合 计220，22020，223，568.00100% （二）二期商业资金筹措根据项目二期的总体规划与建设要求，项目资金来源分为公司自有资金、银行贷款或其他筹资以及销售收入部分投资。具体项目投资资金配置为：1、公司自有资金为24000万元，占比37.3%；2、银行贷款或其他筹资40000万元，占比62.1%；3、销售收入部分投入389.88万元，占比0.6%。（三） 项目二期商业还款计划项目二期商业建筑的施工建设，按本项目经营管理机制的要求，通过正常的筹资渠道282、，组织相关筹资人员，重点为该项目的预期实现产值提供资金保障。重点以物业销售收入作为项目第一还款依据，同时还以未来自营经营收入与租金收入进行还款。借款时间为5年。融资估算及还款计划表序号项 目面积（）金额(万元）备 注1二期商业总投资22022064389.882自有资金-24000.003销售回款54238.40389.884贷款额度22022040000.005销售收入还款54238.4130060.57该数据为2年内销售收入6物业经营和自营收入还款126556.273000012年经营物业时间，每年自营与租金收入与自营利润。 说明：从以上列表看，公司的项目贷款40000万元额度足以保证项目283、的有效运行，并同时具有足够的销售收入作为还款来源，保证信贷资金的安全，根据发展情况保守估计足以在5年内凭借销售收入30060.57万元和物业租金与自营收入的30000万元予以还款。9.3.2二期住宅投资估算与资金筹措（一）二期住宅投资估算项目二期住宅总建筑面积为169700平米，其中地上建筑面积119700平米，地下建筑面积为50000平米，计划投资为39004.12万元。具体投资研究与分析如下估算：1、总成本预算表序号项 目面 积(m)平均单价(元/m)总 价(元)占比1土地费用（含税费）169700153.8826，113，436.006.7%2前期费用16970012，825，750.0284、03.3%3“三通一平”费用1697008，898，750.002.28%3.1场地打围平整8，898，750.004建筑安装工程费169700265，262，000.0068%5基础及公共配套设施费16970011，891，250.003%5.1总平道路,管网 2，966，250.005.2强电工程2，825，000.005.3绿化景观工程6，100，000.006开发间接费1697005，650，000.001.4%7项目资金利息（5年）16970059，400，000.0015.23%8开发成本总计1697002298.42390，041，186.00100%说明：以上单位造价成本为22285、98.42元/平方米为项目开发的现值成本，核算以各类必备的开发建设费用为主，销售费用按5%另作计算。其中财务费用是每年1188万元，在没有任何浮动情况下的数值。2、分项成本预算表（1）建筑安装工程估算表 序 号项 目面 积(m)平均单价(元/m)总 价(元)占 比1土建工程1697001280217，216，000.0081.9%1.1住宅建筑119700153，216，000.001.2地下建筑5000064,000,000.002水电安装1697009015,273,000.005.8%2.1住宅建筑11970010,773,000.002.2地下建筑500004,500,000.003弱286、电工程169700203,394,000.001.3%3.1住宅建筑1197002,394,000.003.3地下建筑500001,000,000.004消防1697007011,879,000.004.5%4.1住宅建筑1197008,379,000.004.3地下建筑500003,500,000.005新风系统500001306，500，000.002.45%6电梯设备8，000，000.003%7售楼部建装2，000，000.000.75%8售楼部周围园林工程1，000，000.000.4%9合 计169700265，262，000.00100%（2）前期费用估算表序 号项 目面 积(m287、)平均单价(元/m)总 价(元)占 比1规划设计169700152,545,500.0019.8%1.1住宅建筑1197001,795,500.001.2地下建筑50000750,000.002报建费用169700508,485,000.0066.2%2.1住宅建筑1197005,985,000.002.2地下建筑50000250,000.003测绘勘察费16970073，450.000.6%4项目环境评估16970084,750.000.7%5技术审查1697001169,700.001.3%5.1住宅建筑119700119,700.005.2地下建筑5000050,000.006坐标放线1288、69700109,750.000.9%7工程测量8监理费用16970061,018,200.007.9%8.1住宅建筑119700718,200.008.2地下建筑50000300,000.009预算编制费1697002339,400.002.6%9.1住宅建筑119700239,400.009.2地下建筑50000100,000.0010合 计16970012，825，750.00100%（二）二期住宅资金筹措根据项目二期的总体规划与建设要求，住宅项目资金来源分为公司自有资金、银行贷款或其他筹资以及销售收入部分投资。具体项目投资资金配置为：1、公司自有资金为16000万元，占比41%；2、银289、行贷款或其他筹资20000万元，占比51.3%；3、销售收入部分投入3004.11万元，占比7.7%。（三） 项目二期住宅还款计划项目二期住宅工程建筑的施工建设，按本项目经营管理机制的要求，通过正常的筹资渠道，组织相关筹资人员，重点为该项目的预期实现产值提供资金保障。重点以住宅物业销售收入作为项目还款依据。融资估算及还款计划表序号项 目面积（）金额(万元）备注1二期住宅总投资16970039004.882自有资金-16000.003销售回款1197003004.114贷款额度16970020000.005销售收入还款11970053865.00为第一还款来源 说明：从以上列表看，公司的项目贷款290、额度足以保证项目的有效运行，并同时具有足够的销售收入作为还款来源，保证信贷资金的安全。第十章 财务评价10.1财务评价依据（一）国家计委建设项目评价方法与参数第三版。（二）房地产项目经济评价相关规范。（三）其它相关资料。（四）以国家会计法为准则，按规定的范围执行。（五）以现行税法和新税务管理制度依据。10.2项目总财务评价基础数据（一）本建设项目总定员120人，包括管理人员、营销人员等。（二）计算期20年含建设期分期工期建设时间。（三）基准折现率按年利率5.94%，按季付息。（四）贷款期按分期项目的要求确定年限，并在最后年还本。（五）计算基数以2010年1月1日起。总收入、税金及附加（一）还贷291、资金来源1、项目出售物业的销售收入，包括大车交易市场、摩托车交易市场、汽车用品交易市场、二手车市场、二手汽车交易广场、汽车4S店集群、汽车城、汽车零部件采购中心、配套住宅、配套办公用房出售收益，出售面积按项目销售方案，测算为1137417平方米；2、项目出租经营和自营部分物业等的租金和营业收入。出租与自营面积按项目销售方案确定,测算面积为258109平方米。说明：自营部分按出租核算，以租金收入代替其产生的利润。（二）出售出租比例根据销售方案，各部分拟出租、出售的面积如下表：编号项目建筑面积（m2）出售面积（m2）出租和自营面积（m2）1 汽车会展中心80040 800402 大车交易市场160292、080 144072160083 摩托车交易市场120060 108054120064 汽车用品交易市场50025 40020100055 二手车市场100005 80004200016 汽车4S店集群80040 64032160087 汽车城120006 96004.824001.28 汽车零部件采购中心400200 320160800409 配套住宅160008 160008 10 配套办公用房125063 125062.5 合计1395527 1137417 258109 （三）经营收入1、物业出售价格分析本项目物业除配套办公区和配套住宅外，均为低密度房屋，且外装水准较高，参照成都市其他293、相似区域商业地产的销售价格，根据本报告销售方案，结合对成都市周边相似区域住宅和大型综合市场商业用房的比较，本项目物业商业用房合理出售价格为5000-7000元/平方米，第一年所有物业销售均价为5000元/平方米（考虑招商引资，引入主力商家的因素），第二年销售均价为6000元/平方米，第三年销售均价为7000元/平方米。2、房屋出租价格的确定本项目出租物业较为复杂，物业形态不尽相同，区位条件各有不同，根据本报告销售方案，结合与成都市相似区域的综合专业市场的对比，预测口岸较好汽车展场和二手车市场口岸租金价格可达到50元/月以上，其他物业租金价格为30-50元/月，本报告取租金价格均价40元/月。其294、中开始出租经营的第一年（项目建设期第三年），由于项目未大规模建成，预测租金价格为30元/月，第二年预测租金价格为35元/月，第三年预测租金价格为40元/月，第四年预测租金价格为45元/月，第五年预测租金价格为50元/月，以后各年均为50元/月。3、收入总额计算期项目运营第一年（2010年）完工20，已完工部分销售50，销售收入69776万元，第二年完工40，当年已完工部分和存量部分销售60，销售收入251195万元，租金收入5024万元，第三年完工40，当年已完工部分和存量部分销售69，销售收入405445万元，租金收入7033万元。第四年起，剩余的258109平方米物业全部用于出租和自营，计295、算期经营收入总额980993万元。注：另外,在本项目自营的汽车汽配零部件采购贸易业务，主要涉及到有三九佛兰汽车汽配商城、二十一世纪、XX投资三个主要的经营实体，预计每年计入该项目收入额约为3亿元，毛利率约为18%，净利率约为5-7%。这部分暂时未计入总收入计算额内。（四）销售税金及附加1、营业税营业税：为全部收入的6%，计算期营业税总额49050万元。2、城维税城维税：当年营业税的7%，计算期城维税总额3433万元。3、教育费附加教育费附加：当年营业税的3%，计算期教育费附加总额1471万元。4、地方教育费附加地方教育费附加：当年营业税的1%，计算期地方教育费附加总额490万元。5、土地增值税296、未达起征标准，土地增值税为0。6、房产税房产税：当年经营出租总收入的12%，计算期房产税总额30549万元。7、经营税金及附加以上税费合计项目运营第一年（2010年）3837万元，以后各年为2066万元到23737万元不等，经营税金总额84994万元。 总成本费用估算（一）成本构成成本费用是指在项目经营期间发生的各种费用。说明如下：1、固定资产折旧和无形资产摊消按照建筑面积分摊建设成本。摊销后，经营性资产（不包括出售的物业，仅包含出租和自营物业），约占全部资产总额的32.5，其中固定资产原值70773万元，土地原值122500万元，其他摊销资产原值28929万元，固定资产按20年摊销，土地和其297、他摊销资产按40年摊销。2、 销售成本 按销售进度分三年摊销摊销。（二）总成本经计算，项目运营第一年（2010年）总成本37989万元，第二年135196万元，第三年221763万元，第四年4839万元，第五年4861万元，以后各年为4877万元。计算期总成本总额472919万元。总损益分析1、经营收入经营收入合计经营期第一年（2010年）69776万元，第二年256219万元，第三年412478万元，第四年为11770万元，第五年为13938万元，以后各年为15487万元。计算期经营收入总额980993万元。2、经营利润总额每年经营利润为经营收入减总成本和销售税金及附加，经营利润第一年279298、15万元，第二年106200万元，第三年166979万元，第四年为4865万元，第五年为6631万元，以后各年为7892万元。计算期经营利润总额423080万元。3、税后利润每年税后利润为利润总额减去所得税后的余额，所得税为每年利润总额的25%。税后利润第一年20936万元，第二年79650万元，第三年125234万元，第四年为3649万元，第五年为4973万元，以后各年为5919万元。计算期税后利润总额317310万元。4、所得税后年均投资利润率为8%。现金流量分析根据财务现金流量表（全部投资）计算出以下财务评价指标：序号项 目财务内部收益率（%）财务净现值（万元）（i=5.94%）静态投资299、回收期（年）1所得税前38.492850813.32所得税后29.922080873.4以上指标表明，项目的盈利能力能够达到同类项目的较好水平。财务评价结论经测算，本总项目在计算期内总预计年均经营收入49049万元，企业年平均年利润总额21154万元（税前）、税后利润15865万元，年均所得税总额为5288万元。主要财务评价指标为：所得税后投资利润率8%，计算期间税后平均财务内部收益率为29.92%，财务净现值（ic5.94%）)为208287.1万元，税后投资回收期为3.4年（含建设期）。在财务上体现基本可行。10.3项目一期财务评价基础数据（一）本项目一期总定员60人，包括管理人员、营销人300、员等。（二）计算期15年含建设期1.5年。（三）基准折现率按年利率5.94%，按季付息，到期还本。（四）贷款期定为2年，并在2年还本。（五）计算基数以2009年1月1日起，跨度6个月为建设期。（六）营业税按销售收入的6%计算，城维护税按营业税额的7%，教育费附加按营业税额的3%，地方教育费附加按营业税额的1%，房产税按当年出租收入的总额的12%计算。项目一期收入测算在该项目总面积188578.58平米中，商业建筑1-3号楼的4-5层留作自营和出租物业，4-5层的总面积为54961.67平方米，车库13184.8平米，另外有全部销售的物业面积为55749.96平米，剩余面积为地下建筑及配套实施。301、另外，商务办公楼57060.2平米中有30%进行销售，即17118.06平米，有39942.14平米留作自营和出租，自营的租金与出租的租金同类计算，但自营的贸易收入则有50%体现为本项目经营收入。具体收入配置为下：物业销售收入：一期项目1-3号楼的商业铺面1-3层全部卖出，平均售价为5400元，第一年销售物业卖场的40%，第二年销售物业卖场的60%，总共实现销售收入30104.98万元。另外，商务办公楼的平均售价3500元，根据公司发展要求，只销售30%的物业，面积为17118.06，留存的70%物业作为自营或者出租，总以实现以销售收入5991.32万元。总销售收入为36096.3万元。 物业302、出租收入：主要是3栋楼的4-5层商业铺面和商务办公楼作为出租，计算期为15年。商业铺面的收入为第一年租金为45元/月，第二年租金为55元/月，第三年租金为60元/月，以后每年都按65元/月计算，合计租金收入为53422.74万元。商务办公楼的收入为第一年租金为35元/月，第二年租金为40元/月，以后每年都按45元/月计算，合计租金收入为27320.47万元。车库经营收入：车库建筑面积为13184，车位数量为380个，平均按停车收费3元/次，上下午各一次停放,1年按330天计算，车位按正常的70%测算，预计每年实现经营收入为52.67万元。自营收入：公司有自营业务有大、小车配件市场和整车零部件采303、购业务，现正在成都市武侯区红牌楼汽车汽配市场经营。在本项目经营中，按惯例经营每年经营收入约为3亿元，毛利率为18%。项目一期收入分析表单位（万元）序号项 目面积（）经营期2009年2010年2011年2012年2013年2014年以后1销售收入72868.0212041.9924054.311.1商业铺面55749.9612041.9918062.991.2商务办公楼17118.065991.322租赁收入108088.614698.175597.366166.796496.562.14-5层商业54961.672967.933627.473957.244287.012.2商务办公楼39942.141677.571917.222156.882156.882.34-5层车库13184.852.6752.6752.6752.673自营收入66432.67250002800030000300004其他配套2421.955地下建筑52006合计188578.5812041.9924