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房产中介公司员工入职业务销售技能培训资料合集
房产中介公司员工入职业务销售技能培训资料合集.zip
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销售话术
上传人:Le****97 编号:1306866 2025-01-13 0页 74.40MB
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    • 房产中介公司员工入职业务销售技能培训资料合集
      • 房产中介业务培训
        • 三方合同注意事项(修改版).doc--点击预览
        • 三方流程.doc--点击预览
        • 业务培训提纲.doc--点击预览
        • 业务篇.doc--点击预览
        • 二手房买卖流程最新板.doc--点击预览
        • 二手房交易中的税务知识和避税.doc--点击预览
        • 二手房交易法律培训.doc--点击预览
        • 二手房交易流程.doc--点击预览
        • 二手房交易税费一览表.doc--点击预览
        • 二手房销售人员培训资料.doc--点击预览
        • 全员操作流程.doc--点击预览
        • 办理产权证土地证的流程及需要准备的资料!!.doc--点击预览
        • 基础知识篇.doc--点击预览
        • 委托代卖合同及注意事项.doc--点击预览
        • 委托销售合同.doc--点击预览
        • 房产经纪人业务销售操作流程.doc--点击预览
        • 房地产销售人员实战培训手册-117页.doc--点击预览
        • 房屋调入合同模板(修改版).doc--点击预览
        • 收购业务操作流程.doc--点击预览
        • 收购流程.doc--点击预览
        • 新人12周训练样板.doc--点击预览
        • 新经纪人培训流程.doc--点击预览
        • 权证部分.doc--点击预览
        • 租赁流程.doc--点击预览
        • 调出合同及注意事项(修改版).doc--点击预览
        • 财务知识培训.doc--点击预览
        • 限入合同公企产.doc--点击预览
        • 限入合同私产.doc--点击预览
        • 限入合同私产模板.doc--点击预览
        • 限时保售统一说辞.doc--点击预览
      • 房产中介入职培训
        • 上门房源接待理念及技巧.ppt--点击预览
        • 企业文化.ppt--点击预览
        • 倾听能力测试.doc--点击预览
        • 勘察及带看.ppt--点击预览
        • 商圈调查.ppt--点击预览
        • 回报议价技巧.doc--点击预览
        • 基础知识.ppt--点击预览
        • 如何做到销售明星.ppt--点击预览
        • 客户分析.ppt--点击预览
        • 客源跟进.ppt--点击预览
        • 家成置业网络规范指导.ppt--点击预览
        • 心态培训.ppt--点击预览
        • 房源.ppt--点击预览
        • 晋升降职.doc--点击预览
        • 楼盘调研表.doc--点击预览
        • 电话营销.ppt--点击预览
        • 磋商技巧训练.ppt--点击预览
        • 磋商议价.ppt--点击预览
        • 经纪人职业规划.ppt--点击预览
        • 职业形象与商务礼仪.ppt--点击预览
        • 职业规划.ppt--点击预览
        • 职业道德.ppt--点击预览
        • 诚意金的13大好处.ppt--点击预览
      • 热销技能八十八招
        • 情景1-“我随便看看”该怎么应对?.ppt--点击预览
        • 情景10-让业主不好拒绝的收钥匙妙招.ppt--点击预览
        • 情景11-全方位掌握顾客信息.ppt--点击预览
        • 情景14-外墙破烂、天花板渗水,每平方米售1万元,顾客会买这样的房子吗.ppt--点击预览
        • 情景15-如何应对和引导各种购房需求动机.ppt--点击预览
        • 情景16-顾客看了很多房子都不满意.ppt--点击预览
        • 情景17-顾客问:“有小面积的房子吗”.ppt--点击预览
        • 情景18-如何有效进行盘源配对?.ppt--点击预览
        • 情景19-如何在闲聊中增强顾客的信心.ppt--点击预览
        • 情景2-这套60平米45万元的房子是怎样的?.ppt--点击预览
        • 情景20-带客看楼前需做什么准备吗.ppt--点击预览
        • 情景21-看楼前如何“打预防针”.ppt--点击预览
        • 情景22-看楼前如何测试业主心态.ppt--点击预览
        • 情景23-到底先看最好的房子,还是先看最差的房子.ppt--点击预览
        • 情景24-带客看楼中如何保持应变力.ppt--点击预览
        • 情景25-上门看楼前,客人不肯签看楼书怎么办.ppt--点击预览
        • 情景26-看楼中,业主向顾客投递纸条怎么办?.ppt--点击预览
        • 情景28-看楼中,如何成为人际沟通的高手.ppt--点击预览
        • 情景29-顾客喜欢某套房子后,突然带来风水先生.ppt--点击预览
        • 情景30-看楼中,你是否这样撵走过客人.ppt--点击预览
        • 情景32-看楼中,不可不察的肢体语言.ppt--点击预览
        • 情景34-看楼中,如何应对同行的竞争.ppt--点击预览
        • 情景35-看楼后,应立即处理的四大关键细节.ppt--点击预览
        • 情景36-看楼后如何推进销售的下一步工作.ppt--点击预览
        • 情景37-如何防止客人看楼后回头找业主.ppt--点击预览
        • 情景38——业主一接电话,听到是中介就挂了.ppt--点击预览
        • 情景39——如何进行盘源跟进,让业主降价.ppt--点击预览
        • 情景4-顾客打电话问:“你们那套80m60万元的房子是怎么样的?”.ppt--点击预览
        • 情景40——顾客经常说没时间看楼,如何让他顺从你的时间安排来看楼.ppt--点击预览
        • 情景41——如何打有效的电话跟进客户.ppt--点击预览
        • 情景42——在什么时间电话跟进顾客会恰当一些.ppt--点击预览
        • 情景44——如何在电话中顺利让顾客留下姓名及电话号码.ppt--点击预览
        • 情景45——让业主不好意思压低佣金的“辛苦度”策略.ppt--点击预览
        • 情景46——顾客私下成交,如何通过打电话收集证据.ppt--点击预览
        • 情景47——经常遇到看楼无成交,业主不想前往开门,物业顾问如何预约.ppt--点击预览
        • 情景48——顾客说:“我要回去同太太商量商量!”.ppt--点击预览
        • 情景49——顾客说:“这个房子贵了点”.ppt--点击预览
        • 情景5- 为吸引客人,你发布了一条不存在的笋盘,顾客打电话咨询该盘情况.ppt--点击预览
        • 情景50顾客以你公司太小为由要求中介费收得低一些.ppt--点击预览
        • 情景51——顾客虽然表现出喜欢这套房子,却想再比较比较.ppt--点击预览
        • 情景52——顾客问:“现在楼价在跌,买楼合适吗?”.ppt--点击预览
        • 情景53——顾客急切地问:“对面那家中介到底怎么样?”.ppt--点击预览
        • 情景54——顾客说:“不用交诚意金啦,谈到多少万元我就直接过来签约”.ppt--点击预览
        • 情景55——如何从潜意识里解除顾客买楼的抗拒心理.ppt--点击预览
        • 情景56——顾客带很多人看楼,且众人意见不统一.ppt--点击预览
        • 情景57——业主:“没有50万元,就不要带来看楼”.ppt--点击预览
        • 情景58——业主:“我现在不缺钱花,没有60万元,就不要同我谈”.ppt--点击预览
        • 情景59——你开价150万元,顾客却还价135万元,如何谈价.ppt--点击预览
        • 情景6-顾客问“你们这里有没有XX花园70m2二居室的房子.ppt--点击预览
        • 情景60——顾客:“我朋友上个月在这里买房的价格就比您的报价便宜20%”.ppt--点击预览
        • 情景61——一开始就报底价,能否低开高走.ppt--点击预览
        • 情景62——二手楼谈价有哪些方式.ppt--点击预览
        • 情景63——二手楼谈价中的让价原则.ppt--点击预览
        • 情景64——如何压低业主开价.ppt--点击预览
        • 情景65——如何拉高顾客出价.ppt--点击预览
        • 情景66——房屋买卖谈价中的数字运用.ppt--点击预览
        • 情景67——试探式成交法.ppt--点击预览
        • 情景68——善意诱导式成交.ppt--点击预览
        • 情景69-沉默式成交法.ppt--点击预览
        • 情景7-与客户寒暄几句,突然不知说什么好.ppt--点击预览
        • 情景70-如何提出让顾客无法拒绝的成交请求.ppt--点击预览
        • 情景71-顾客购买力达不到业主底价,如何成交.ppt--点击预览
        • 情景72-当顾客应承条件能够成交,却在拖延,如何处理.ppt--点击预览
        • 情景73-如何利用好心理暗示的力量帮助成交.ppt--点击预览
        • 情景74-体验式卖楼的功效.ppt--点击预览
        • 情景75-如何识别购房成交信号.ppt--点击预览
        • 情景76-售楼中,“限期”力促交定金的注意事项.ppt--点击预览
        • 情景77-售楼谈判中,得了便宜别卖乖.ppt--点击预览
        • 情景78-“一分钱一分货”的成交法.ppt--点击预览
        • 情景79-顾客要求佣金打折,怎么办.ppt--点击预览
        • 情景8-顾客告诉你在别的中介看了套房子,问你这里有没有该房源.ppt--点击预览
        • 情景80-顾客说“二手楼猫腻多”还是买一手楼放心一点.ppt--点击预览
        • 情景81-顾客最后在别的地产中介买楼了.ppt--点击预览
        • 情景82-买楼签约后营注意的细节.ppt--点击预览
        • 情景83-顾客担心“一房二卖”.ppt--点击预览
        • 情景84-成交后的跟进策略.ppt--点击预览
        • 情景85-业主抱怨物业顾问老打“骚扰”电话.ppt--点击预览
        • 情景86-顾客投诉没能准时收到楼.ppt--点击预览
        • 情景87-如何有效地使用服务工具.ppt--点击预览
        • 情景88-物业顾问如何养成良好的服务习惯.ppt--点击预览
        • 情景9-如何争取独家委托.ppt--点击预览
      • 置业顾问培训资料
        • 世联-住宅户型平面培训资料.ppt--点击预览
        • 世联-培训-如何进行房地产市场分析-109PPT.ppt--点击预览
        • 世联-如何推动发展商提高影响力培训.pdf--点击预览
        • 世联-管理培训系列课程-销售现场管理培训-20PPT.pdf--点击预览
        • 世联-项目管理培训课程.pdf--点击预览
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        • 中介培训资料.doc--点击预览
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        • 中原地产策划流程培训资料.ppt--点击预览
        • 中原地产置业顾问培训内容.doc--点击预览
        • 中原逆市成交技巧的培训.ppt--点击预览
        • 二手房交易法律培训.doc--点击预览
        • 二手房按揭基本知识.ppt--点击预览
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        • 初级置业顾问的细节培训.doc--点击预览
        • 员工培训教案上游客户.doc--点击预览
        • 员工培训教案下游客户.doc--点击预览
        • 商业地产培训教程.doc--点击预览
        • 地产入门培训:商业地产知识十日通培训-45页.pdf--点击预览
        • 地产入门培训:房地产市场调研事半功倍全攻略-35页.pdf--点击预览
        • 地产入门培训:挖掘你潜藏的销售力量-239页.pdf--点击预览
        • 地产入门培训:龙行天下销售人员规范性培训手册-39页.pdf--点击预览
        • 地产提升培训:卖手-冠军推销手册-202页.pdf--点击预览
        • 地产提升培训:房地产营销十日魔鬼训练实战全录-111页.pdf--点击预览
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        • 心态培训.ppt--点击预览
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        • 房产中介与客户合作.ppt--点击预览
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        • 房产中介培训手册.doc--点击预览
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        • 房地产三级市接待客户技巧.ppt--点击预览
        • 房地产二手房经纪人培训课程.ppt--点击预览
        • 房地产团队建设培训讲义.DOC--点击预览
        • 房地产培训心态调整.ppt--点击预览
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        • 房地产市场调研培训.ppt--点击预览
        • 房地产行业销售员培训教材.doc--点击预览
        • 房地产销售人员实战培训手册-117页.doc--点击预览
        • 新人前七天培训.doc--点击预览
        • 新白马公寓置业顾问销售礼仪培训.ppt--点击预览
        • 新经纪人入门15天培训日程安排.doc--点击预览
        • 新经纪人培训流程.doc--点击预览
        • 树立员工积极心态培训宝典.ppt--点击预览
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        • 置业顾问培训讲义.ppt--点击预览
        • 职业生涯培训提纲.ppt--点击预览
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        • 销售经理培训讲义.doc--点击预览
        • 麦肯锡:汇报材料写作—图表绘制方法培训.ppt--点击预览
      • 销售经理培训全案
        • 《销售经理》第一章:销售经理的职责.doc--点击预览
        • 《销售经理》第七章:客户管理.doc--点击预览
        • 《销售经理》第三章:销售经理的技能.doc--点击预览
        • 《销售经理》第九章:信息沟通(上、下).doc--点击预览
        • 《销售经理》第二章:销售经理的知识背景.doc--点击预览
        • 《销售经理》第五章:销售计划.doc--点击预览
        • 《销售经理》第八章:销售管理控制.doc--点击预览
        • 《销售经理》第六章:销售人员管理.doc--点击预览
        • 《销售经理》第十章:产品策略.doc--点击预览
        • 《销售经理》第四章:市场调研.doc--点击预览
        • 销售经理培训讲义.doc--点击预览
        • 销售部考评办法.doc--点击预览
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1、房屋买卖(置换)合同房屋买卖(置换)合同 合同号:售房人:房本名字 (以下简称甲方)身份证号码:一定准确购房人:实际购房人 (以下简称乙方)身份证号码:一定准确中介方:XXXX 有限公司 XXXX 有限公司(以下简称丙方)甲、乙、丙三方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和天津市相关地方性法规的规定,在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订本合同,承诺共同遵守。第一条:房屋基本情况第一条:房屋基本情况1、甲方自愿将座落在 区 (严格按照房本或产权证原件填写)的房屋(以下简称“该房屋”)出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房,对该房屋现状无异议,愿意购买该房屋。甲方须保证房屋在合同签订后2、的状况和看房时一样。2、该房屋的基本情况如下:房屋性质:(私产、公产、商品房合同、企业产、宗教产、军产、还迁协议、房改购房、合作建房,不要写“其他”等模糊词语)所有权人:公产写房公产写房管站,私产写房本名字)管站,私产写房本名字)房型:一室、两室不要写成偏单或独单 建筑/计租面积:按房本面积填写 楼层:总层数:使用性质:附属设施:(只要甲乙双方协商一致就列明)注:(关于该房屋的基本情况特别是:建筑/计租面积、所有权人、房屋性质一定要按房本及权属证明填写,如有房屋情况不详的要与客户沟通填写!如涉及到专业知识及时与店长联系第二条:成交价格第二条:成交价格甲、乙 双 方 协 商 后 的 实 际 成 3、交 价 格 为:人 民 币 贰 拾 万 伍 仟 元 整 元(大写),该房屋产权或租赁权过户的相关费用由 承担,(该房屋产权或租赁权过户费用的计算依据是指定评估机构对该房屋的评估价格,而非丙方提供的交易参考价和甲乙双方商定的实际成交价。)该房屋配套设施过户的相关费用由 承担。讲清土地证过户费用 第三条:信息服务费及支付 第三条:信息服务费及支付甲、乙、丙三方签订本合同时,甲方须向丙方交纳中介服务费人民币 元(大写)元(大写),乙方须向丙方交纳中介服务费人民币 元(大写)元(大写)。第四条:付款约定(本条各款项均不计利息)第四条:付款约定(本条各款项均不计利息)1、乙方向丙方的交款约定:(1)乙方4、于 年 月 日交付定金人民币 不超过 20%元(大写);(2)首付款 XX 元整于 2005 年 X 月 X 日前交齐,余款 XX 元整办理按揭贷款 乙方按约定交清全款后,甲乙双方按丙方要求在 5 日内开始办理该房屋的过户手续。(修改为甲乙双方按丙方要求在 5 日内将办理该房屋过户的全部手续及材料交丙方保管。)2、丙方对甲方的付款约定:(1)待该房屋过户全部手续办理完毕,且甲、乙双方确认该房屋费用交接清楚并在结款通知单签字三日后(遇节假日付款时间顺延),结清全款。(2)一定不要写具体时间即“丙方于*年*月*日对甲方付款”第五条:相关事宜第五条:相关事宜1、若乙方需要贷款并请丙方为其承担他项权办5、理之前担保责任,则以丙方的评估价格作为乙方贷款和丙方承担担保责任的依据,乙方需向丙方支付相应的服务费,办理贷款的相关费用由乙方自行负担。2、丙方为甲乙双方提供交易机会,丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息,就有关政策法规进行咨询,并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续,甲乙双方须提供相应的合法证件。3、甲方承诺于 (签结件单当日/具体日期/过户进件几日内 )腾空该房屋,并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。第六条:违约责任第六条:违约责任1、甲方须保证该房屋权属无争议,若发生与甲方有关的权属纠纷或债6、务纠纷,由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲、乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件,若因此影响办理过户手续,产生的一切后果及违约责任由责任方负责。3、甲方认可乙方贷款方式付款时:(1)贷款过程中,乙方提出终止贷款行为,则乙方须补齐所差房款,继续履行该合同,并承担由此引起的经济损失,已交纳的服务费不予退还。(2)乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果,乙方承担相应责任及经济损失。(3)乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续,否则贷款延期责任由乙方承担。4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同,7、或发生本条 1、2、3 违约责任,均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的 10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿,且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。第七条:免责条款 第七条:免责条款 如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因,导致本合同不能全面履行的,甲、乙、丙三方互不承担违约责任。第八条:约定其它事宜 第八条:约定其它事宜1.此房屋贷款金额及贷款年限以银行放贷为准,首付款不足部分,乙方承诺以现金形式补齐;商品房合同一定注明房屋面积以产权部门最终核定为准,总房款保持不变;可以添加对于土地证过户哪方承担过户费用的约定;其他未8、尽事宜以国家相关部门规定为准 2.该房屋自腾房之日起前欠费(煤、水、电、有线、物业、暖气等)由甲方负责,之后由乙方负责,否则乙方有权在房款中扣除。3.非公产、私产应注明甲、乙双方自行办理该房屋的过户或公正事宜!3.非公产、私产应注明甲、乙双方自行办理该房屋的过户或公正事宜!如房主本人未能到场,合同中可注明:由于房主未能到场,产生后果由卖方经手人承担!如房主本人未能到场,合同中可注明:由于房主未能到场,产生后果由卖方经手人承担!4.4.甲方承诺该房屋产权无纠纷,无拆改、无补贴、无不良事件发生5.若房屋性质为合同,则该合同面积为参考面积,实际面积以产权证面积为准,不实行多退少补第九条:其它 第九条9、:其它 1、本合同在履行中若发生争议,甲、乙、丙三方应协商解决。协商不成,任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。2、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效,一式三份,一份两页,甲、乙、丙三方各执一份。各种手续交接清楚,本合同自动作废,并由丙方收回。甲方(签章):乙方(签章):丙方(签章):经手人:经手人:经手人:联系地址:留能够联系上的 联系地址:留能够联系上的 签约连锁店:联系电话:尽量多留 联系电话:尽量多留 联系电话:签约日期:年 月 日签署 买卖置换合同 注意事项:1.协议上的房址及买卖双方的姓名要准确,注明身份证号,再次确认房屋性质(如原代卖协议上的房屋性质有误,应在三方协议上纠正10、过来,网上录入时,应在房源修改中将房屋性质修改过来,再进入售出管理,进行协议登记。)2.签定三方协议的同时,应收取买卖双方各 1的中介费(不许私自优惠)应注意提醒客户签订协议的同时带中介费,如买方忘记带,可从买方的定金中扣除中介费,保证中介费及时上交区内勤。3.代办过户应收取 300 元的中介费,在合同右上角标注“代办过户”。4、若买方更改付款方式,必须同时收回买卖双方手中的原合同,并签订新的合同,不允许私自更改合同中的任何一联!一、评估、代卖一、评估、代卖1、客户要求评估房屋,连锁店审核评估条件:房本、产权证、还迁协议、商品房合同等房屋权属证明原件,房主身份证原件。不具备评估条件的不得上网评11、估。不是本人到场的,代理人需提供身份证原件。2、客户自称房屋已经做过评估,连锁店需在网上查明评估时间,若评估时间超过 3 个月的期限,必须重新作评估。连锁店不得未上网评估就先签定相关委托协议。3、连锁店协助顾客填写评估申请表,填表时间不得超过 5 分钟。房源信息录入管理系统,录入过程不得超过 5 分钟。房源信息必须录入房主姓名全称、电话、按房本原样录入具体门牌号,画房型图并标明朝向;公产、企业产必须录入房屋各部分面积,房型、朝向、楼层、配套设施等要录入准确。由协作店员工录入的评估信息,必须录入协作店员工的员工编号。4、连锁店应了解顾客卖房目的,了解房主的心理价位,在网上录入正确的心理价位,比较12、熟悉的房源可录入建议买卖价格。5、连锁店选择评估目的为“收购”是指客户要求公司收购,或连锁店觉得此房有收购价值。是“收购”状态的房源在评估后 30 分钟内只有录入店可看见房主资料,连锁店应及时向基础业务部备案及追单,最终与客户签订调入合同、委托代卖合同或限时代卖合同。6、价格中心评估师必须在房屋评估信息录入 15 分钟内评出房屋市场价格,有收购价值的房屋给出收购建议。客户心理价位明显低的房屋,评估师应先与房源录入连锁店联系,再确定评估价格,对评估目的标为“收购“的且具有收购价值的房屋给出收购建议价。7、连锁店根据评估价格和顾客的心理价位,初步确定房屋是代卖业务、收购业务、还是限时代卖业务。客户13、心理价位若超过评估价格 20%,不得签订委托代卖合同。如有特殊情况,连锁店可与评估师沟通(评估师电话评估师电话:南开、红桥:81724421,河西、和平:81724400,河东、河北:81724718南开、红桥:81724421,河西、和平:81724400,河东、河北:81724718),确定最终评估价格,确定是否可签订委托代卖合同。协作店提供的评估单,若顾客心理价位比评估价格高出20%,应由协作店员工向客户做好解释工作,尽量使代卖价格贴近正常市场价格。8、签定委托代卖合同,留存房本或权属证明原件、房主及代理人的身份证复印件。讲明同时收取双方成交价各 1%的中介费。(优惠活动期间除外)(优惠14、活动期间除外)9、代卖协议严格按照权属原件或房本原件填写,注明此价格是否包户,注明此价格包含下的配套及附属设施,注明企业产的房屋(或房管局过不了户的房屋)卖方需自行办理过户手续,确定腾房时间。10、代卖期为三个月,未到代卖期中途不允许撤单,否则视同违约,要求撤单的客户须交纳标的额 2%的违约金。暂时借用房本的客户,需填写暂借房本协议并交纳标的额 2%的暂借押金,在规定的时限内归还,押金如数奉还,逾期押金不予退还(暂借时限最长不超过 7 天且不少于 800 元暂借押金)。合同期满逾期一个星期不撤单视为自动续约。如中途该房屋无法出售,房主不能打电话委托,必须携带代卖合同和本人身份证到签约连锁店办理15、暂停推荐手续,填写“暂停推荐申请单”,连锁店员工将申请单上交原交易中心内勤,交易中心内勤在接到申请单后在 24 小时内上网对该房屋进行状态修改,修改后的房源将进入“失效房源”。11、签写任何合同及需要客户签字的单据,买卖双方须本人签字,如本人无法到场,应出具经公证的授权委托书并由代理人签署自己名字并在旁边注明“代 XXX”。二、代卖房源出售二、代卖房源出售1、连锁店与房主联系,约定好看房时间,让买方客户实地看房。2、店员开具看房单给客户,看房单须填写买方客户的联系电话(以便连锁店追单),店员开具看房单的数量记入销售员工作日志。有钥匙的房屋,必须由连锁店店员陪同客户看房。3、连锁店积极促成买卖双16、方成交,起到中介与谈判的作用。并协助买卖双方协调付款方式及过户等相关事宜。4、买卖双方携带各自的身份证、印章到连锁店里签订房屋买卖(置换)合同并签字、盖章。同时交纳各自的中介费,成交价的 1%(调剂中介费是收房主成交价的 2%,限时代卖中介费是收房主成交价的 1.5%,优惠活动期间除外),买方支付定金或房款,开立相应的收据(优惠活动期间除外)(优惠活动期间除外)。5、收回卖方代卖协议。如客户遗失代卖协议,必须由客户本人写明原因(统一文本:本人XXX 遗失在顺驰所签委托代卖合同,房屋地址,合同号:xxxx,该合同中的甲乙双方的权利与义务已履行完毕,特此证明)。6、留存卖方身份证复印件以备退款时使17、用。7、连锁店签三方协议同时给卖方空卡(自行交接除外),注明卖方领取的卡号(卖方在卡号旁签字确认),告明卖方:该房屋退款周期过户完毕,买卖双方签结件单三日内(不含签字当日)付款直接入卡。8、连锁店员工将合同原件及复印件 1 份上交交易中心内勤,交易中心内勤上交财务部。9、钱款如有自行交接的填写“自行交接审批表”,由区域管理中心经理签字,自行交接钱款的相关责任与顺驰无关。10、连锁店员工将中介费和房款上网录入。11、企业产除外,公产或私产需要公司代办过户手续的房屋,需向买卖双方发放过户需知,根据各区不同情况,有必要的需要预收过户费。12、买方按照约定时间支付房款,收到后上网录入。13、买方款齐后18、,连锁店在七日内将过户件转过户人员并上网启动过户。14、由过户人员统一安排买卖双方办理过户手续(公产不合格去向房屋如需吞吐房款,由过户人员向财务部借款,连锁店只需转过户件)15、每周四和周日,连锁店向交易中心内勤报可结件(需能确保退款周期、房屋过户完毕、买卖双方已签结件单三点要求)房址和金额及对应卡号。16、每周一和周五,财务核算组根据上月各中心回款比率(注:各中心三方回款占全部三方总回款额的百分率)制定本期各中心退款额度,交易中心内勤将额度分到店(各连锁店可退房址及金额)。17、过户出件,连锁店向公司请款。周一至周三或周五至周日,下午 16:00 前,在此期间内,连锁店根据可退额度通知买卖双19、方到场签结件单、退款结算单。(结件单需留存复印件,原件上交交易中心内勤,由交易中心内勤上交财务部;结算单必须填写卡号,经办人签字)付买方房本,对卖方承诺三日内付款直接入卡,将卖方签字的退款结算单返还交易中心内勤,交易中心内勤依据客户签字退款结算单填写退款汇总单、退款明细(卡号一定要填写准确)。18、买卖双方自行办理房屋其他附属设施及相关配套的过户手续。19、约买卖双方携带三方合同,到连锁店办理结件手续。20、双方确认交接明晰无任何纠纷后签定结款通知单,我方一面将房款交于卖方,且须在退款单上签字(连锁店里也需留存卖方领取房款的签字),一面将房本交于买方,连锁店里也须留存买方签字,同时讲明中介服务20、到此为止,今后一切事宜与顺驰(丙方)无关。同时必须收回原三方合同。如客户遗失三方合同,必须由客户本人写明原因(统一文本:本人 XXX 遗失在顺驰所签房屋买卖(置换)合同,房屋地址,合同号:xxxx,该合同中的甲乙丙三方的权利与义务已履行完毕,特此证明,本人签字)。21、签写任何合同及需要客户签字的单据,买卖双方须本人签字,如本人无法到场,应出具经公证的授权委托书并由代理人签署自己名字并在旁边注明“代 XXX”。22、结款及时在网上录入。业务培训提纲业务培训提纲一.基础业务知识培训二.公司经营业务品种买卖、租赁、一般代理、限时保售、收购(调入、调出)业务、代办过户贷款业务、商品房代理业务1.上述21、业务操作流程2.上述业务收费标准3.相关培训知识4.上述业务合同签署的标准及注意事项三.内往操作系统的培训四.权证售后知识培训1.各区公私产过户时间2.收费标准3.过户流程五.贷款知识培训六.工作量的相关内容,确认标准租租租 赁赁赁 业业业 务务务租赁业务作为中介行业的基础业务之一,它的发展基于一个城市经济建设与开放程度。随着天津城市经济与建设快速发展,外地来津务工人口大量涌入,再加上跨国投资企业迅速膨胀,带来了许多外籍技术人员,以及各高校招生规模的扩大,如此巨大消费需求形成了天津繁荣的租赁市场。租赁业务以其客户群体庞大,流动性较强,易于舆论引导的特点融入到置业的信息渠道与连锁渠道中,构成了我22、们客户资源的一部分。在业务的操作中又以其流程简单,客户需求易于引导,成交周期相对较短的特点有利于客户资源的快速占有。最重要的是我们通过客户资源的占有,并依据客户的特点进行维护与引导,可以进一步实现买卖、联动、装修、保险等公司各项业务的相互转化。更值得一提的是租赁业务以其操作简单的特点极易于新员工的掌握与成单。一、租赁业务品种与收费标准一、租赁业务品种与收费标准普通租赁:房屋类型为住宅、公寓、商住两用等。收费标准:1.低端租赁(委托出租月租金在 1000 元以下):一次性收取承租方 1/2 月租金为租赁服务费,最低限 200 元。2.中端租赁(委托出租月租金在 1000 元至 3000 元(含 23、1000 元):成交双方各负担一半的租赁服务费。租期在一年以内的(含一年),服务佣金为半个月的租金;租期在一年至两年的(含两年),服务佣金为半月租金的 1.5 倍;租期在两年以上的,服务佣金为半月租的 1.75 倍。3.高端租赁(委托出租月租金在 3000 元以上(含 3000 元):收取出租方租赁服务费。租期在一年以内的(含一年),服务佣金为一个月的租金;租期在一年至两年的(含两年),服务佣金为月租金的 1.5 倍;租期在两年以上的,服务佣金为月租的 1.75 倍。底商-商铺租赁:房屋类型为正式的门脸,底商,可办理营业执照。收费标准:1.月租金 10000 元以下,收取承租方租赁服务费。租期24、在一年以内的(含一年),服务佣金为一个月的租金;租期在一年至两年的(含两年),服务佣金为月租金的 1.5 倍;租期在两年以上的,服务佣金为月租的 1.75 倍。2.月租金 10000 元以上(含一万元),按上述年限比例收取出租方租赁服务费。商用物业代理:房屋类型主要是正规写字楼,是由物业统一管理。收费标准:收取出租方一个月的费用或收取差价(具体收费标准在内网上参考各写字楼项目详细情况)二、租赁业务操作流程二、租赁业务操作流程房源录入(上游客户):房源录入(上游客户):连锁店:连锁店:-72-1.直接入店的客户出示相关证件,填写房屋出租登记表 或房屋委托出租协议,将房源录入上网,在选择委托性质时25、,低端房源选择普通租赁,高端房源选择协议租赁。2.客户通过电话委托出租的房源填写房屋出租登记表将协议录入上网;录入房源性质为电话委托。普通租赁房源月租金低于 1000 元的和底商月租金低于 10000 元的填写房屋出租登记表,月租金高于 1000 元(含 1000 元)的和底商月租金高于 10000 元(含 10000 元)的填写房屋委托出租协议。调度中心:调度中心:通过拨打服务热线 95105900;发送短信录入房源移动用户至 22228855、联通用户至 92228855 登 15 分钟内录入需求;或通过电话渠道得来的需求可直接录入上网。调度中心:调度中心:通过拨打服务热线 951059026、0;登陆 22228855、联通用户至 92228855 直接录入需求。业务匹配:业务匹配:调度处理:调度处理:1.调度人员在 5 分钟内通过租赁调度-责任店分配将需求分配到连锁店。2.责任店通过客户管理-连锁店未成交客户中查询到调度分配的需求,并在 30 分钟之内与客户取得联系,看房后进行反馈。连锁店处理:连锁店处理:(连锁店录入的需求和调度分配的需求)1.接到调度匹配的需求或直接录入需求后,及时匹配房源,带客户看房。2.看房完毕,店员 24 小时内录入看房反馈。成租和后续服务:成租和后续服务:住宅:住宅:1.签订房屋租赁合同2.收取租赁服务费:3.由连锁店依照合同内容上网录入,24 小时内27、进行交接。4.提供租后服务(免费交接、咨询服务)商铺商铺底商、商铺:1.看房时签看房确认单,成交后签房屋租赁合同并收取中介费2.合同由签约店录入写字楼写字楼-73-看房时签看房确认单,成交后凭确认单售费,录入费用时填写房屋租赁合同,但不留给双方。三、租赁签约注意事项三、租赁签约注意事项1.填写合同之前需让双方详细阅读合同文本,店员进行相应条款的讲解。特别注意签约时必须同时收取中介费,否则不可将合同交给成租双方。特别注意签约时必须同时收取中介费,否则不可将合同交给成租双方。2.尽可能详细填写承租人和出租人的情况,电话要同时留存座机与手机。签约当日要求房主与承租方本人到场,如不是本人的要出示委托书28、。3.在顺弛授权代表人处填写签约店员姓名。4.房屋的地址 面积 用途按照产权证原样填写。5.租赁房屋的租赁期限,起止日期要填写明确。到期日为起租日的前一天。(例如:客户从 04 年 1月 12 日起租,租期一年,正确填写为 2004 年 1 月 12 日到 2005 年 1 月 11 日)6.写明该房屋的月租金额,注明中介费的承担方.乙方同时交纳金额处一定要明确定金或租金,不选的那一项要划掉。7.注明租金的支付时间以及下次交租金的具体时间,合同中要明确到*年*月*日。8.在承租方负担的费用处必须注明费用明细,如煤气费 水费等。9.押金必须建议交纳,一般为 1-2 个月的房租,为避免日后的风险,29、也可以依据房屋设施价值多留存押金,但最后以双方协商为准。10.开收据时写明交费人姓名,房屋地址 交费金额。科目要开租赁服务费。11.特别约定处写明合同中没有涉及到的实际情况,经双方协商后逐一标明。12.签约完毕经双方确认签字,留存合同复印件 身份证复印件,留存店中。第第第六六六章章章权权权证证证过过过户户户篇篇篇普通住房须同时符合三标准,今后凡同时符合以下三项标准的住房为普通住房:(一)住宅小区建筑容积率在 1.0 以上(含 1.0);(二)单套住房建筑面积在 144 平方米以下(含 144 平方米);(三)住房成交单价符合以下条件:1、坐落于和平区的,低于 7100 元/平方米(含 710030、 元/平方米);2、坐落于河西区的,低于 6300 元/平方米(含 6300 元/平方米);3、坐落于南开区的,低于 6100 元/平方米(含 6100 元/平方米);-74-4、坐落于其他区县的,低于 5000 元/平方米(含 5000 元/平方米)。普普普通通通私私私产产产住住住宅宅宅二二二次次次上上上市市市交交交易易易在在在五五五年年年之之之内内内,额额额外外外征征征收收收营营营业业业税税税,为为为全全全额额额的的的 5 5 5.5 5 55 5 5%普普普通通通私私私产产产住住住宅宅宅二二二次次次上上上市市市交交交易易易在在在五五五年年年以以以上上上,免免免征征征营营营业业业税税税 非31、非非普普普通通通私私私产产产住住住宅宅宅二二二次次次上上上市市市交交交易易易在在在五五五年年年之之之内内内,额额额外外外征征征收收收营营营业业业税税税,为为为全全全额额额的的的 5 5 5.5 5 55 5 5%非非非普普普通通通私私私产产产住住住宅宅宅二二二次次次上上上市市市交交交易易易在在在五五五年年年以以以上上上,额额额外外外征征征收收收营营营业业业税税税,为为为两两两次次次交交交易易易差差差额额额的的的 5 5 5.5 5 55 5 5%过过过户户户流流流程程程一、连锁店准备过户相关资料一、连锁店准备过户相关资料房款一次性交齐后(公积金、按揭是确认贷款已批),由连锁店员工按照过户须知准32、备过户件装入档案袋,随附过户管理表转交给过户人员,同时转交客户一份过户须知,记录好交接时间办理好交接手续,并在网上启动过户。二、过户人员办理过户手续二、过户人员办理过户手续过户人员接件后 24 小时内与客户商定办理过户的时间,有问题及时通知连锁店。过户人员通知买卖双方,按照客户须知上的要求,携带相关的有效证件到房管局办理过户手续。过户人员办完每一步手续,24 小时内在过户进度表中录入,以方便连锁店查询。三、过户人员办理完过户手续后,24 小时之内将过户件转至内勤处。三、过户人员办理完过户手续后,24 小时之内将过户件转至内勤处。过户人员过户完毕将新产权证(公产为置换单)、相关票据等转至各区内勤33、处,由连锁店约买卖双方办理结件手续,与过户人员无关。各区公私产过户流程各区公私产过户流程一、私产(按区分述):一、私产(按区分述):河西:河西私产(一次性)河西:河西私产(一次性)21 天-75-收件 进件 取证(交费)买卖双方本人到场 买方本人到场交费河西私产(按揭贷款)河西私产(按揭贷款)10 天 10 天 12 天收件 进件 交费 抵押 取证买卖双方本人到场 买方本人到场交费、抵押河西私产(公积金贷款)河西私产(公积金贷款)10 天 10 天 12 天收件 进件 交费 抵押 取他项买卖方本人到场 买方本人到场交费、抵押 贷款组 取证 贷款放款 拿划款单1、流程:(1)进件(产权,土地同时34、入件)(2)交费(一次性同时取件)(3)他项权抵押(有贷款的)(4)取他项(按揭贷款同时取证)2、过户时间:不贷款的进件之日起 21 天,贷款的进件之日起 32 天(公积金贷款的需拿到划款单)3、取费标准:3000 元/平方米以下:产权过户费=评估价与成交价的高值1.05%买卖登记费 80 元建筑面积6 元/平方米(有贷款的需交抵押登记费 80 元。)3000 元/平方米以上 6300 元/平方米以下:产权过户费=评估价与成交价的高值1.55%买卖登记费 80 元建筑面积6 元/平方米(有贷款的需交抵押登记费 80 元。)6300 元/平方米以上:产权过户费=评估价与成交价的高值3.05%买卖35、登记费 80 元建筑面积6 元/平方米(有贷款的需交抵押登记费 80 元。)住宅土地(划拨)出让金=评估价与成交价的高值1%27 元(工本费测量费)住宅土地(出让)出让金=27 元(工本费测量费)商业用房产权过户费=评估价与成交价的高值3.05%买卖登记费:评估价与成交价的高值0.8%建筑面积18 元/平方米(有贷款的抵押登记费=贷款额0.2%)商业用房土地出让金=评估价1%33 元(工本费测量费)注意事项:注意事项:-76-(1)买卖双方本人必须到场(携带本人身份证,印章),如委托他人办理,需携带公证委托书,原房主图章,受委托人身份证原件、印章。(2)卖方已办理土地证的过户时必须携带原件一同36、办理,如买方不需要办理土地过户必须复印土地证并且携带土地证原件。如卖方没有办理过土地证,卖方必须先办理土地证。(3)进件成交价格如果低于房管局评估价则按照房管局评估价收取该房屋的过户费用。进件成交价格如果高于房管局评估价则按照房管局规定按进件协议价格交过户费。和平:和平私产(一次性)和平:和平私产(一次性)25 天收件 进件 取件、交费买卖双方本人到场 买方身份证、手章和平私产(按揭、公积金贷款)和平私产(按揭、公积金贷款)25 天 10 天收件 进件 取件(交费)/抵押 取件买卖双方本人到场 买方本人带身份证、手章 买方身份证、手章1、流程:(1)进件(交纳评估价和成交价的高值1的印花税)买37、卖双方本人带身份证、(有土地证的带土地证)原件及手章(2)取件(交费)(3)他项权抵押(抵押必须在领取产权证后办理)买方本人带身份证、手章 (4)取抵押件2、过户时间:进件之日起 25 天后取件,抵押 10 天3、取费标准:3000 元/平方米以下:产权过户费=评估价与成交价的高值1.1%+登记费 80 元+建筑面积6 元/平米+贴花 5 元 (有贷款的,抵押手续费=登记费 80 元+贴花 5 元)3000 元/平方米以上 7100 元/平方米以下:产权过户费=评估价与成交价的高值1.6%+登记费 80 元+建筑面积6 元/平米+贴花 5 元 (有贷款的,抵押手续费=登记费 80 元+贴花 538、 元)7100 元/平方米以上:产权过户费=评估价与成交价的高值3.1%+登记费 80 元+建筑面积6 元/平米+贴花 5 元 (有贷款的,抵押手续费=登记费 80 元+贴花 5 元)住宅土地出让金=评估价1%27 元(工本费测量费)注意事项:注意事项:1、私产房屋能办理土地证的必须在过户同时办理土地证,有土地证的在过户时必须产权证与土地证同时进件。2、买卖双方应本人亲自到场,携带身份证、手章及复印件,若本人不能到场,可办理委托公证,受托人-77-携带公证书、委托人的身份证,本人身份证及复印件、手章到场。3、买卖双方的联系电话要多留,以便与客户及时联系。4、买卖双方身份证、户口本的名字和身份证39、号码一致(增位除外),卖方身份证、户口本、产权证的名字一致。南开:南开私产(一次性)南开:南开私产(一次性)25 天收件进件取证(交费)买卖双方本人到 双方身份证、手章南开私产(按揭、公积金贷款)南开私产(按揭、公积金贷款)25 天15 天收件进件取证(交费)进抵押取他项买卖双方本人到 双方身份证、手章1、流程:(1)进件(产权,土地同时入件。)(2)取件(同时交费)(3)他项权抵押(有贷款的)2、过户时间:进件之日起 25 天,他项权抵押 15 天。3、取费标准:3000 元/平方米以下:产权过户费=评估价与成交价的高值1.1%买卖登记费 80 元建筑面积6 元/平方米 (有贷款的需交抵押登40、记费 80 元。)3000 元/平方米以上 6100 元/平方米以下:产权过户费=评估价与成交价的高值1.6%买卖登记费 80 元建筑面积6 元/平方米(有贷款的需交抵押登记费 80 元。)6100 元/平方米以上:产权过户费=评估价与成交价的高值3.1%买卖登记费 80 元建筑面积6 元/平方米(有贷款的需交抵押登记费 80 元。)商业用房产权过户费=评估价与成交价的高值3.1%买卖登记费:评估价与成交价的高值0.8%建筑面积18 元/平方米(若有贷款的需交抵押登记费:贷款额0.2%)土地出让金=评估价1%27 元(工本费测量费)注意事项:注意事项:(1)买卖双方本人必须到场(携带本人身份证41、,印章),如委托他人办理,需携带公证委托书原件,原房主身份证复印件(A4 一张)受委托人身份证、印章。-78-(2)卖方已办理土地证的过户时必须携带土地证前来办理过户手续。(3)南开私产房取件,需买卖双方身份证或户口本、手章原件及过户费。西青:西青私产(一次性)西青:西青私产(一次性)10 天 10 天收件进件交费 取证 买卖双方本人到 买方本人到带手章、身份证西青私产(按揭贷款)西青私产(按揭贷款)10 天 10 天 5 天收件进件交费进抵押取证 买卖双方本人到 买方本人到带手章、身份证1、流程:(1)进件(产权,土地同时入件)(2)缴费(如有贷款,缴费后进抵押)(3)取件(买方本人到场)242、过户时间:进件之日起 10 天交过户费,缴费后 10 天取件。办理抵押 5 天。3、取费标准:A 住宅过户费评估价与成交价的高值1.5%80 元建筑面积6 元/平米B 土地过户费=评估价1%33 元(工本费测量费)C 抵押手续费:住宅 80 元/套(有贷款的)注意事项:注意事项:(1)买卖双方本人必须到场(携带本人身份证,印章),如委托他人办理,需携带公证委托书,房主身份证复印件(A4 一张)受委托人身份证、户口本、印章。(2)卖方已办理土地证的过户时必须携带,入件一同办理。(3)外地人购房需交印花税(0.1%)。红桥:红桥私产(一次性)红桥:红桥私产(一次性)20 天收 件 进件(交费)取43、件 买卖双方本人到 买方本人到红桥私产(按揭、公积金贷款)红桥私产(按揭、公积金贷款)7-7-10 天20 天-79-收 件进件(交费)/抵押 取他项权证 取件买卖双方本人到场 买方本人到1、流程:进件、同时交费(房产买卖合同、双方身份证、户口本、手章,产权证,土地证,同时入件。)他项权抵押(有贷款的)取件2、过户时间:无贷款的进件之日起 20 天,有贷款的进件之日起 30 天。3、取费标准:3000 元/平方米以下:产权过户费=评估价与成交价的高值1.05%买卖登记费 80 元建筑面积6 元/平方米(有贷款的需交抵押登记费 80 元。)3000 元/平方米以上:产权过户费=评估价与成交价的高44、值1.55%买卖登记费 80 元建筑面积6 元/平方米 (有贷款的需交抵押登记费 80 元。)住宅土地出让金=评估价1%27 元(工本费测量费)商业用房产权过户费=评估价与成交价的高值3.05%评估价与成交价的高值0.8%建筑面积18元/平方米 商业用房土地出让金=评估价1%33 元(工本费测量费)注意事项:注意事项:买卖双方本人必须到场(携带本人身份证,户口本,手章)。如委托他人办理,需携带公证委托书,受托人身份证,户口本,手章及委托人的身份证、户口本复印件、手章。所有复印件均需 B5 纸,贷款件需准备买方身份证复印件 2 份,户口本复印件 1 份,委托书一份。过户件中无论是否贷款,均准备三45、本买卖合同。产权性质是“限制转移”的,在过户之前必须查档且开具查档证明,同时房主应提供单位开具的证明,两种证明相符方可过户进件。查档费用为 30 元非住宅过户须先评估,出报告以后再过户!委托书红桥区房管局:红桥区房管局:我本人自愿委托天津顺驰置业有限公司办理现房抵押手续,该房屋坐落于天津市红桥区 。如出现纠纷由我本人负责。委托人盖章:-80-年 月 日 北辰区过户说明北辰区过户说明 北辰私产(一次性)北辰私产(一次性)15 天 收件 过户进件、交费 取件 买卖双方本人到北辰私产(贷款)北辰私产(贷款)15 天 8 天 收件 过户进件、交费 取件、抵押 取他项 买卖双方本人到 银行配合 1.流程46、:进件:买卖双方本人、身份证、产权证、房产买卖合同 缴费:缴纳所有过户费 抵押:产权证、买方身份证影印件、贷款件、评估报告办理抵押登记 取件:产权证(他项权证)2.过户时间:制证需 15 天抵押需 8 天 3.取费标准:(按住宅算)契税=评估价与成交价的高值1.5%产权登记费=80 元/件 手续费=建筑面积6 元(有贷款的,抵押登记费=80 元/件)注意事项:注意事项:买卖双方本人必须亲自到房管局办理过户手续。买卖双方本人必须亲自到房管局办理过户手续。买卖双方本人不能亲自到场办理过户手续的,可以委托代理人办理。代理人需持有经过公证的委托书,然后可以办理过户。买卖双方本人不能亲自到场办理过户手续47、的,可以委托代理人办理。代理人需持有经过公证的委托书,然后可以办理过户。所有复印件均使用同型纸(A4、B5)即可,随过户件转双方身份证影印件各二份,注意不许过期,必须清晰可辨认。过户前需将房产买卖合同按事实填写清楚,买卖双方暂不要签字(到房管局签)。无论是否有土地证,北辰房管局都不负责土地证过户手续;如客户有要求,可在产权过户完毕后由买卖双方自行到土地局办理。无论是否有土地证,北辰房管局都不负责土地证过户手续;如客户有要求,可在产权过户完毕后由买卖双方自行到土地局办理。普康里房主过户前必须查档案并出示证明(证明该房屋非廉价房可以买卖过户!)。普康里房主过户前必须查档案并出示证明(证明该房屋非廉48、价房可以买卖过户!)。-81-河东:河东私产(一次性、按揭、公积金)河东:河东私产(一次性、按揭、公积金)25 天收件进件(交费)/抵押取证(取他项权证)买卖双方本人到 买方本人到1、流程:(1)进件(抵押)(买卖双方本人到场;产权证、土地证同时进件,交全部过户费包括:印花税、契税、土地出让金、勘丈工本费、转让手续费、产权登记费、抵押登记费)(2)取件(含他项)(买方本人到场)2、过户时间:进件之日起 25 天3、取费标准:住宅:3000 元/平方米以下:产权过户费=契税:评估价与成交价的高值1%买卖登记费:80 元转让手续费:建筑面积6 元/平方米+印花税:评估价与成交价的高值0.05%(有49、贷款的需交抵押登记费 80 元。)3000 元/平方米以上:产权过户费=契税:评估价与成交价的高值1.5%买卖登记费:80 元转让手续费:建筑面积6 元/平方米+印花税:评估价与成交价的高值0.05%(有贷款的需交抵押登记费 80 元。)住宅土地(划拨)出让金=评估价与成交价的高值1%27 元(工本费测量费)住宅土地(出让)出让金=27 元(工本费测量费)商业用房:产权过户费=契税:评估价与成交价的高值3%买卖登记费:评估价0.8%转让手续费:建筑面积18 元/平方米10 元(工本费)+印花税:评估价与成交价的高值0.05%(有贷款的需交抵押登记费:贷款额0.2%)土地出让金=评估价与成交价的50、高值1%27 元(工本费测量费)注意事项:注意事项:(1)买卖双方的联系电话要多留,以便与客户及时联系。(2)进件买卖双方本人到场携带身份证原件及手章,如本人不能到场,委托人需持有公证处公证的委托书。(3)查验买卖双方的身份证是否过期,卖方姓名与产权证是否一致。(4)进件地点:河东区房管局产权科(十二经路与七纬路交口嘉华大厦三楼)(5)取件时要求买方本人到场携带身份证原件及手章。(6)凡商业用房过户进件之前需提供评估报告。(7)若有单位补贴,须卖方到自己所属单位开具单位同意出售该房屋的证明。(证明样例见附件)-82-东丽:东丽私产(一次性)东丽:东丽私产(一次性)20 天 收件进件(评估)取证51、(交费)买卖双方本人到 买方本人到东丽私产(按揭)东丽私产(按揭)30 天收件 进件/抵押 取证(交费)、他项权证 买卖双方本人到 买方本人到1、流程:(1)进件(抵押)(买卖双方本人到)(2)取件(他项)(买方本人到同时交过户费)2、过户时间:进件之日起 20 天(有贷款的从进件之日起 30 天)3、取费标准:评估费:评估价*0.5%契税:评估价与成交价的高值*1.5%产权登记费:每套 80 元 转让手续费:建筑面积*6 元/平方米 抵押登记费:每套 80 元(有贷款的)注意事项:注意事项:1、私产不贷款进件时需要电脑查档,根据电脑反馈情况决定是否需要进行评估,如需要评估,现场交纳评估费(评52、估价*0.5%)后进件,如不需要评估的,直接进件。2、按揭贷款件做评估可用鼎信公司报告3、房产买卖合同填写及客户签字用黑色签字笔,双方手章(必备)用简体的楷体或宋体。4、私产过户无印花税,东丽区土地证暂不需要办理过户,如客户有要求,可在产权过户完毕后由客户自行办理。河北:河北私产(一次性,按揭贷款)河北:河北私产(一次性,按揭贷款)25 天收件 进件(交费),抵押 取件(取他项)买卖双方到场河北私产(公积金)河北私产(公积金)7 天35 天(可以)收件 进件(交费),抵押 取他项权 贷款组 取件买卖双方到场 贷款放款 拿划款单-83-1、流程:(1)进件(产权,土地同时入件并交费,留买方印章)53、(2)取件(交付产权证 5 元贴花)(3)他项权抵押(贷款件抵押可在过户进件后交叉进行)2、过户时间:进件之日起 25 天,他项权抵押 7 天。3、取费标准:3000 元/平方米以下:产权过户费=评估价与成交价的高值1.1%买卖登记费 80 元建筑面积6 元/平方米5 元(取件时交付产权证印花税)(有贷款的需交抵押登记费 80 元。)3000 元/平方米以上:产权过户费=评估价与成交价的高值1.6%买卖登记费 80 元建筑面积6 元/平方米5 元(取件时交付产权证印花税)(有贷款的需交抵押登记费 80 元。)住宅土地(划拨)出让金=评估价1%27 元(工本费测量费)住宅土地(出让)出让金=2754、 元(工本费测量费)商业用房产权过户费=评估价与成交价的高值3.1%买卖登记费:评估价与成交价的高值0.8%建筑面积18 元/平方米10 元(工本费)+5 元(取件时交付产权证印花税)(若有贷款的需交抵押登记费:贷款额0.2%+10 元)商业用房土地出让金=评估价1%27 元(工本费测量费)注意事项:注意事项:1、买卖双方本人必须到场(携带本人有效期身份证,户口本,印章),连锁店不预收过户费,由承担过户费方自己携带过户费.如委托他人办理,需携带公证委托书、房主身份证复印件、印章和被委托人身份证、户口本、印章。2、私产平房过户时需验房(过户时间顺延 3-4 天)。3、卖方已办理土地证的过户时必须55、携带(已办理土地证、但未领证的必须去原办理机关将证领出),卖方未办理土地证的及卖方有土地证(但与前一户未过户)在进行此次买卖过户入件时给新户办理新证;过户时土地证能否办理按房管局(土地信息)规定执行。4、河北私产收购房过户必须做委托公证。过户时须将委托人身份证复印件、手章、公证书转给过户人员。5、买方有贷款的须在借款抵押合同签定后携借款抵押合同方可办理过户手续。6、私产过户复印件一律为 A4 纸.-84-房信过户流程房信过户流程全款交齐连锁店准备过户件,同时确认是房信的过户件,将过户封套转相关人员手中办理审批后,转交姚增萍办理进件手续姚增萍 对应区:河西、和平贺志勇 对应区:南开、红桥宗楠 对56、应区:河北、河东 房信(合格、不合格)房信(合格、不合格)收件验房审批买卖双方本人到借款5天转件款到进件买卖双方本人到取件10天1、流程:(1)审批(买卖双方本人带身份证户口本原件及去向证明原件,15 日之前交租小票,15 日后带次月房租)(2)进件、吞吐款(由房信负责人带买卖双方本人,带身份证户口本原件、卖方带去向证明原件,合格去向房款票、契税票,不合格去向不在同一户籍带同意书原件)(3)取件(过户人员办理取件、取款)2、过户时间:(1)审批(无拆改无欠租无纠纷)(2)进件之日起 10 天后取件3、取费标准:合格去向:过户费计租面积1.36 元/平方米50 元(评估费)不合格去向:过户费评估57、价2%计租面积1.36 元/平方米50 元(评估费)4、合格去向要求:本人(配偶)或同一户籍父母、子女名下有两年以内新购商品房或新购二手房(公、私产均可)(1)新购商品房须有商品房合同、全部房款发票和契税票(2)二手私产房须有产权证及契税票、登记费票据、手续费票据(3)二手公产房须有公产房租赁合同、正式过户票据、并且去向房屋面积大于所卖房屋面积注意事项:注意事项:1、双方须本人到场,带身份证、户口本及去向原件。(如去向产权人或承租人为配偶且不在同一户籍,须带结婚证原件)2、房信过户合格去向必须提供去向房屋房本,同一户籍出具同意书。(本人(房主)同意(卖方)居住在地,无家庭纠纷。签字、按手印)358、房信过户无合格去向不必提供去向房屋房本,同一户籍出具同意书。4、进件时房信置换部要将卖方去向证明留存核查,待取件时退还。5、连锁店确认去向材料无误(包括合格、不合格),以免因不必要的问题延误过户时间,且预收过户费。6、签外区房信的房屋先转外区过户对应人员,再转房信负责人。(如:河北连锁店签一套红桥房信房屋,须先转给贺志勇做审批,再转给姚增萍办理进件)-85-7、15 日之后审批时需要须要次月交租小票。7、无论去向是否合格,一律吞吐房款,所有复印件均需 B5 纸。市属产权过户说明市属产权过户说明一、国内个人购买企事业单位房地产:一、国内个人购买企事业单位房地产:20 天 各区过户时间收件 审验59、 进件 转件(交费)取件(各区产权科)卖方经办人、买方本人 按各区要求到场1、流程:(1)审验(卖方企业的营业执照副本原件副本原件、上级单位或董事会批准文件、经办人介绍信、身份证明,经办人本人到;买方身份证、户口本,买方本人到;产权证、土地证;买卖合同过户用二本)(2)进件(产权,土地同时入件并交印花税。)(3)转件(交手续费后,转至房屋所在区)(4)他项权抵押(有贷款的)2、过户时间:进件之日起 20 天转到房屋所在区产权科,再加上各区过户时间进件之日起 20 天转到房屋所在区产权科,再加上各区过户时间3、取费标准:3000 元/平方米以下:产权过户费=评估价与成交价的高值1.1%买卖登记费60、 80 元建筑面积6 元/平方米 (有贷款的需交抵押登记费 80 元。)3000 元/平方米以上 5000 元/平方米以下:产权过户费=评估价与成交价的高值1.6%买卖登记费 80 元建筑面积6 元/平方米(有贷款的需交抵押登记费 80 元。)5000 元/平方米以上:产权过户费=评估价与成交价的高值3.1%买卖登记费 80 元建筑面积6 元/平方米(有贷款的需交抵押登记费(有贷款的需交抵押登记费 80 元。)元。)住宅土地(划拨)出让金=评估价1%27 元(工本费测量费)非住宅产权过户费=评估价与成交价的高值3.1%买卖登记费:评估价与成交价的高值0.8%建筑面积18 元/平方米10 元(工61、本费)注意事项:注意事项:1、卖方单位营业执照副本需验原件,交 A4 复印件两份(正反面都须复印)并加盖公章,且必须注意该年度是否年检。2、卖方单位营业执照上如为国有(集体)企业国有(集体)企业、其所售房屋为非住宅非住宅,则必须由卖方自己到产权交易中心办理产权鉴证手续,我公司不负责办理。3、卖方单位营业执照上如为国有(集体)企业国有(集体)企业,则需提供上级单位批准售房的批文,加盖上级单位公章;如为股份制或私企股份制或私企则需提供董事会决议,董事会成员签字并加盖公章。注意上述文件中房屋地址须和产权证上一字不差。4、经办人介绍信应为标准格式,台头为“天津市房地产登记发证交易中心”,事宜为“过户事62、宜”,有效期不填,加盖公章。经办人身份证复印件 A4 两张。5、买方身份证复印件两张。注意身份证是否过期;身份证、产权证上姓名是否一致。6、卖方已办理土地证的过户时必须携带,入件一同办理。-86-7、私产过户复印件一律为 A4 纸。8、房产买卖合同上须在卖方处加盖单位公章,单位还须在产权科出具的登记表上加盖公章(此表格在卖方初次审验时领取)。二、涉外个人出售房地产给国内个人二、涉外个人出售房地产给国内个人 20 天 各区过户时间 收 件 进件 转件(交费)取件(各区产权科)买卖双方本人到 按各区要求到场1、流程:(1)进件(买卖双方本人到场,卖方身份证明身份证明、图章;买方身份证、户口本、图章63、;产权证、土地证;买卖合同过户用二本;产权证,土地证同时入件并交印花税。)(2)转件(交手续费后,转至房屋所在区)(3)他项权抵押(有贷款的)2、过户时间:进件之日起 20 天转到房屋所在区产权科,再加上各区过户时间进件之日起 20 天转到房屋所在区产权科,再加上各区过户时间3、取费标准:3000 元/平方米以下:产权过户费=评估价与成交价的高值1.1%买卖登记费 80 元建筑面积6 元/平方米+5 元印花(有贷款的需交抵押登记费 80 元。)3000 元/平方米以上:产权过户费=评估价与成交价的高值1.6%买卖登记费 80 元建筑面积6 元/平方米+5 元印花(有贷款的需交抵押登记费 80 64、元。)5000 元/平方米以上:产权过户费=评估价与成交价的高值3.1%买卖登记费 80 元建筑面积6 元/平方米+5 元印花(有贷款的需交抵押登记费 80 元。)住宅土地(划拨)出让金=评估价1%27 元(工本费测量费)非住宅产权过户费=评估价与成交价的高值3.1%买卖登记费:评估价与成交价的高值0.8%建筑面积18 元/平方米10 元(工本费)注意事项:注意事项:(1)卖方身份证明为护照或长期居留证明,提供 A4 复印件两张;买方身份证 A4 复印件两张。注意身份证是否过期;身份证、产权证上姓名是否一致。(2)卖方已办理土地证的过户时必须携带,入件一同办理。(3)私产过户复印件一律为 A465、 纸。三、涉外个人购买国内房地产涉外个人购买国内房地产 20 天 10 天收件 进件 取件(交费)/抵押 取他项权证 买卖双方到场 买方本人到场1、流程:(1)进件(买卖双方本人到场,卖方身份证、户口本、图章;买方身份证明、身份证明、图章;产权证、土地证;买卖合同过户用二本;产权证,土地证同时入件并交印花税。)(2)取件(买方本人到场带身份证、图章,交手续费、登记费、契税)(3)他项权抵押(有贷款的,买方本人到场带身份证、图章)2、过户时间:进件之日起 20 天取件,取件后办理抵押 10 天-87-3、取费标准:3000 元/平方米以下:产权过户费=评估价与成交价的高值1.1%买卖登记费 8066、 元建筑面积6 元/平方米+5 元印花(有贷款的需交抵押登记费 80 元+10 元工本费。)3000 元/平方米以上:产权过户费=评估价与成交价的高值1.6%买卖登记费 80 元建筑面积6 元/平方米+5 元印花(有贷款的需交抵押登记费 80 元+10 元工本费。)5000 元/平方米以上:产权过户费=评估价与成交价的高值3.1%买卖登记费 80 元建筑面积6 元/平方米+5 元印花(有贷款的需交抵押登记费 80 元+10 元工本费。)住宅土地(划拨)出让金=评估价1%27 元(工本费测量费)非住宅产权过户费=评估价与成交价的高值3.1%买卖登记费:评估价与成交价的高值0.8%建筑面积18 元67、/平方米10 元(工本费)注意事项:注意事项:1.卖方身份证明为护照或长期居留证明,提供 A4 复印件两张;卖方身份证 A4 复印件两张。注意身份证是否过期;身份证、产权证上姓名是否一致。2.卖方已办理土地证的过户时必须携带,入件一同办理3.私产过户复印件一律为 A4 纸。过户常见问题及应注意事项:过户常见问题及应注意事项:1.卖方身份证、户口本、产权证和印章上的人名、身份证号必须一致,若不符,须到派出所等相关部门办理变更手续。买方的身份证和印章上的人名、身份证号也必须一致,不符也须到派出所等相关部门进行变更。2.合格去向的卖方须带去向证明原件及相关票据、相关证明原件。3.私产有土地证的过户,68、须携带土地证一同办理过户手续(北辰、东丽除外)。4.产权人已离异,需带离婚协议原件。5.填写房产买卖合同时需注意:按照身份证如实填写买卖双方:姓名、国籍、身份证号码、地址、联系电话等。按照房产证如实填写房产情况:房屋坐落地址、产别、结构、建筑面积、产权证号、所有权人。按照三方合同如实填写:房产价款、付款方式等等。按照各区对合同分数的不同要求准备。6.有贷款的(房屋用途为住宅的)买方需交抵押登记费 80 元。7.企业产(不含房信)客户自行办理过户手续。8.由过户人员办理他项权证,相关办件物品不得交于客户。9.不要随意承诺过户费的具体数额,必须答复的需多说一些。提提提前前前还还还贷贷贷流流流程程程69、1、连锁店与客户签订提前还贷合同书后,请客户到所属银行咨询提前还贷注意事项,并查询还贷额度。如果银行需提前申请,请客户务必办理申请手续。2、连锁店根据客户提供的资料与信息进行网上录入,并准备提前还贷件。待各项工作准备完毕后,转件并在网上启动提前还贷。同时将客户已确认签字的提前请款单及退款结算单转至区内勤处以-88-备退款之用。3、提前还贷小组接到还贷件后,会对还贷件进行审验。出现纰漏的还贷件会要求连锁店进行改正,如果出现严重错误还贷小组会将件退回连锁店并在网上将已启动的信息驳回。4、对于没有问题的还贷件,还贷小组 24 小时内会与客户联系公证事宜。5、还贷小组带客户到和平区公证处办理公证手续。70、公证手续办理完毕后,当天晚上,还贷小组会通知给各区内勤,告知其已公证件的地址、房主姓名、退款额度以及出公证书的时间(公证书一般 2-3 天办得),以备区内勤审核、退款。区内勤根据额度与时间,对单据进行审核,审核后由内勤先到睦南道 201室还贷小组处拿取公证书,然后到财务办理退款手续。6、款到后,还贷小组会在 24 小时内与客户联系办理还贷事宜。7、还贷小组与客户到银行办理还贷手续。8、根据银行的规定到银行领取抵押物及注销抵押的相关证明。9、到房管局办理注销手续。-89-2 1 -Z 潒 -90-第七章第七章第七章第七章 贷款知识篇贷款知识篇贷款知识篇贷款知识篇贷款流程贷款流程贷款流程贷款流程二71、手房按揭贷款流程二手房按揭贷款流程一、贷款条件:一、贷款条件:1、额度:二手楼住宅贷款的最高额度为购房总价与房屋评估值两者之间最小值的 70%;商业用房贷款的最高额度为购房总价与房屋评估值两者之间最小值的 60%,借款人为法人的,贷款额度不得超过借款人净资产的 50%,且最高额度为 400 万元;借款人为个人的,贷款最高额度为 200 万元。2、年限:房龄与贷款期限之和最长不得超过三十年。贷款期限加借款人实际年龄不得超 过 60 年;商业用房借款人为个人的,贷款期限不得超过 8 年;借款人为法人的,贷款期限一般为 3-5 年,最长不得超过 8 年,且不得超过其法定经营期限。贷款所购商业用房已使72、用年限一般不超过十年。3、贷款人具备本市常住户口及相当的固定收入(外地人贷款需由本市人提供担保)。二、贷款程序:二、贷款程序:一)园区农行一)园区农行1、买方需持抵押房屋产权证原件及贷款人身份证、户口册及手章到交易中心或连锁店签订买卖贷款合同,并交纳相关费用。连锁店向客户发放客户须知、空白收入证明、空白婚姻状况证明。2、由鼎信评估公司对成交房屋进行评估。(评估工作程序附后)3、准备贷款资料(1)借款人按我方要求填写相关表格,并出具相关证明:(2)借款人身份证复印件三份(必须用 A4 纸复印三张)户口册首页当页复印件各一份(A4 纸复印)。(3)借款人配偶身份证、户口册首页当页复印件各一份。(473、)借款人收入证明一份。(5)借款人配偶收入证明一份。(6)结婚证复印件一份。(7)婚姻状况证明一份。(8)借款人为外地人(在本市工作)除上述材料外还需提供暂住证复印件一份。担保人需提供收入证明一份、身份证复印件二份、户口册复印件一份。担保人的年龄要与借款人相当,收入相当,优于担保人最好。连锁店交易中心需提供以下材料:(1)贷款申请表一份;调查审批表一份。原产权人身份证、户口册复印件各一份;法人产提供营业执照、法人代表身份证、法人代码复印件各一份。(2)推荐书一份。(3)保证函一份。(4)天津市房产买卖合同二份。(5)产权证复印件二份。(缩印成 A4 纸大小,要有带 产权证号的首页)-91-4、74、进件时间结点园区支行:每周一下午两点之前,客户周三上午 9:00-12:00 面签。招商银行:每周日、二、四下午 2 点之前,客户周二、四、六上午 9:00-12:00 面签。请连锁店关注网上留言,网上进度,及时通知客户面签。5、借款人及担保人到银行签订借款合同。借款人及担保人需携带身份证原件、暂住证原件、户口册原件、结婚证(离婚证或法院判决书)原件、图章(正方形)、签字笔(钢笔)及相关费用到以下银行办理相关手续,招商银行借款人同时需携带共同还款责任人的身份证、户口本及手章,首期款票据。中国农业银行天津市新技术产业园区支行地址:南开区卫津路与鞍山道交口财富大厦旁农行大厦二楼天津招商银行平山道支75、行地址:河西区平山道与气象台路交口招商银行二楼6、银行审批合格后,贷款组通过销售管理网以留言形式通知各区交易中心取件办理过户及抵押他项权手续,并请各交易中心连锁店及时将借款人的公证书、还款计划及其它票据交付借款人,以免造成借款人因未能及时收到还款计划书而延误还款,以及由此产生的罚息纠纷,维护公司在银行的声誉。7、各区交易中心办理过户及抵押手续完毕后,须将他项权证、新产权证复印件(底商需原件)交到公司返还银行。8、由各区内勤填写退款单,将贷款额给付售房人。二)招商银行二)招商银行(一)连锁店售房人员进行初审:借款人贷款资格:具有合法有效的身份证明-居民身份证、户口簿,暂住证(借款人非本市户口提供76、);能够提供共同还款责任人或保证人,且符合以下要求:A 如借款人具有本市户口,售房人员在审核其户口册的情况下,可按照财产继承人顺序(第一类为配偶、父母、子女,第二类为兄弟姐妹、表亲,如无配偶的由父母填写,以此类推)确定;B 如借款人持非本市户口,要求在本市工作年限 5 年以上,需提供一名保证人(要求与借款人非直系亲属关系、本市户口、有稳定职业和与借款人相当的收入)及其身份证、户口簿、暂住证、收入证明(见附件 2-1)原件/2 份复印件;C 具有按期偿还贷款本息的能力:此项综合考核借款人、共同还款责任人及其家庭成员的收支情况,天津最低生活保证金额为 480 元(借款人个人收入或借款人+共同还款责77、任人共同收入支付月供后所剩金额均摊家庭成员人均不低于 480 元,其间应适当考虑老人及子女赡养教育问题,离退人员可要求提供社会统筹证明作为审核依据);D 借款人无不良资信和行为记录;E 贷款期限、成数符合以下标准:(1)贷款期限+房屋使用年限30 年;(2)房屋使用年限=贷款办理年-房屋竣工年+1;(3)(贷款期限+借款人年龄)男65;女60;(4)贷款金额房屋抵押价值*70%(房产抵押价值的确定采用评估价值与房产成交值孰低的原-92-则);(5)如贷款金额70%:条件房屋竣工时间 3 年以内房屋价值前景稳定或升值的商品房借款人受国高等教育、职业收入前景优良(二)锁店售房人员向借款人(买房人)78、出示招商银行客户须知,要求买房人提供以下资信材料:1、借款人(买方)及共同还款责任人身份证原件及复印件 4 份、户口簿原件及复印件 2 份(如共同还款责任人为借款人配偶的,另须提供结婚证或婚姻证明原件及复印件 2 份);2、借款人名章(方章);3、个人(包括借款人、共同还款责任人)收入证明,须加盖单位公章,共 2 份,原则上每月还款额不应超过借款人(家庭)实际月均可支配收入的 50%;4、为避免贷款抵押房产共同所有人对房产产权可能产生的纠纷,借款人提供一名共同还款责任人或保证人;5、借款人缴纳购房首付款,售房人员填写首付房款收据(原/复印各 1 份);(三)连锁店提供的相关文档:借款人、共同还79、款责任人或保证人身份证复印件 4 份;借款人、共同还款责任人或保证人户口簿、暂住证、结婚证或结婚证明复印件 2 份;借款人、共同还款责任人或保证人收入证明原件+复印件共 2 份首付款收据、房屋产权证、土地使用证复印件 1 份;房屋买卖合同原件 1 份;招商银行天津分行二手楼房屋调查表原件 1 份收款账户确认书原件 3 份招商银行个人二手住房贷款申请表原件 1 份以上文档除借款人签字部分外,要素填写齐全、前后相符,审验合格后封包,在档案交接目录(附件14)上详细填写本笔业务资料、连锁店、经办人后报送贷款组。连锁店在送交贷款件时请在封签备注栏明确标注贷款的银行(招商银行或园区支行),房屋的交易性质80、(三方、收购、空置房、置业通宝)连锁店在送交贷款件时请在封签备注栏明确标注贷款的银行(招商银行或园区支行),房屋的交易性质(三方、收购、空置房、置业通宝)三、收费标准三、收费标准1、贷款手续费:按贷款额的 3%收取。2、保险费:计算方法为二种,取费按较低的一种:保险费评估价保险费率(贷款年限1);保险费贷款本息和保险费率(贷款年限1);保险年限15 年610 年1115 年16 以上保险费率0.70.60.50.453、公证费/律师见证费:按贷款额的千分之一收取,最低 100 元。5、评估费:100 万元以下,按评估值的千分之五收取。-93-公积金组合贷款流程公积金组合贷款流程一、贷款条件:一81、贷款条件:1、申请公积金、组合贷款的对象借款人应建立住房公积金制半年以上(公积金连续缴存半年),并按规定逐月缴存公积金,具有完全民事行为能力的职工。2、公积金、组合贷款额度确定(公积金贷款额度取以下计算的最低)(1)可贷额度借款人或夫妻双方公积金缴存基数之和还贷能力系数贷款年限12 个月 (还贷能力系数:贷款期限 1-10 年为 35,11-20 年为 40,20 年以上为 45%)(2)不超过房屋交易价格和评估价值两者中最低值的 80。(3)公积金额度不超过借款人或夫妻双方缴存住房公积金余额的 10 倍(余额小于一万按一万计)。(4)公积金贷款最高限额 20 万元。(5)组合部分可贷额度-82、公积金贷款额度。(6)请各连锁店严格按照网上公积金贷款系统进行计算,如果有与客户自行计算结果有误差,一律以网上计算结果为准。(6)请各连锁店严格按照网上公积金贷款系统进行计算,如果有与客户自行计算结果有误差,一律以网上计算结果为准。(7)如果客户在当月申请公积金贷款,其上个月公积金缴存必须到帐,在其公积金打印单上必须体现出来。(7)如果客户在当月申请公积金贷款,其上个月公积金缴存必须到帐,在其公积金打印单上必须体现出来。(8)客户如果要求做组合贷款,并不是客户随意组合,必须经过网上系统计算,如果网上公积金计算其商业贷款有额度,才能进行组合贷款。(8)客户如果要求做组合贷款,并不是客户随意组合,83、必须经过网上系统计算,如果网上公积金计算其商业贷款有额度,才能进行组合贷款。3、公积金、组合贷款一般最长期限为 20 年;如果客户有特殊要求,男性客户可贷款到 65 岁,女性为 60 岁,但是需要走担保方式,贷款周期较长,担保费用高(是正常保险费用的两倍)且担保公司办理担保时间不确定性高,建议连锁店慎重办理。3、公积金、组合贷款一般最长期限为 20 年;如果客户有特殊要求,男性客户可贷款到 65 岁,女性为 60 岁,但是需要走担保方式,贷款周期较长,担保费用高(是正常保险费用的两倍)且担保公司办理担保时间不确定性高,建议连锁店慎重办理。一、贷款流程一、贷款流程第一步:准备公积金贷款件第一步:84、准备公积金贷款件1、买方在连锁店签订买卖贷款合同,并交纳相关费用,连锁店向客户发放客户须知。2、2、由鼎信对成交房屋进行评估,并通过销售管理网告知连锁店.3、3、贷款所需资料:(请务必用 A4 纸单独复印)(1)卖双方身份证复印件三份。(2)卖双方户口册首页及当页复印件各二份。(集体户口不要首页)(3)积金卡及加盖银行章的公积金打印单一份(如漏缴需单位提供补缴清册一份)。(4)妻双贷提供结婚证、配偶身份证、户口册首页及当页复印件各二份。(如结婚证遗 失、名字有误,需派出所或户籍所在街道提供婚姻状况证明)(5)贷款申请表一份。(6)津市房产买卖合同二份。4、交易中心每周一下午 2:00 前将初审85、后的贷款件报送公司贷款组。请连锁店及时关注网上留言,约客户面签5、公积金贷款面签,需要买卖双方本人到场;买方携带本人身份证(原件)、户口本(原件)、手章和相应费用;卖方携带本人身份证(原件)、户口本(原件)。注意:客户不需自行开立还贷储蓄卡,储蓄卡确认书,由贷款组统一办理。注意:客户不需自行开立还贷储蓄卡,储蓄卡确认书,由贷款组统一办理。第二步:银行审批第二步:银行审批(审批时间约 5 个工作日)-94-贷款组将合格件报送银行,同时为售房人在指定银行开立存折。第三步:客户与银行签订借款合同第三步:客户与银行签订借款合同 每周五由银行、保险公司、评估公司到我公司现场办公,与审批合格的公积金贷款申86、请人签订借款合同。买卖双方携带相关证件及费用到大理道46号贷款组办理相关手续,贷款组通过销售管理网告知各连锁店。第四步:办理过户、抵押手续第四步:办理过户、抵押手续 周六由各区过户领取相关材料,办理过户及抵押手续。过户抵押手续完毕后,将房屋他项权证原件及复印件(A4 纸复印件)一份、贷款人图章送交公司。贷款组通过销售管理网告知连锁店。第五步:向资金中心申请贷款指标。(第五步:向资金中心申请贷款指标。(15-20 个工作日)个工作日)贷款组将已办理过户及抵押的贷款件整理完毕后交付银行,由银行向资金中心申请公积金贷款指标。第六步:银行通知办理划款第六步:银行通知办理划款贷款组为客户办理划款手续,整87、理借款人资料,通过连锁店转交借款人。并通过销售管理网告知连锁店。第七步:内勤填写退款单,将售房款给付售房人。第七步:内勤填写退款单,将售房款给付售房人。二、申请表填写说明二、申请表填写说明1.借款人工作单位名称按公积金查询单左上角内容填写2.借款人户籍所在地应与户口册当页派出所公章为准。3.公积金缴至年月应与查询单左上方所示年月一致。4.店员在填写申请表“住房公积金储蓄卡”号时,请客户出示公积金卡以免误填。5.申请表中配偶信息栏只有夫妻双贷款时填写。三、市内六区办理公积金打印单业务网点明细三、市内六区办理公积金打印单业务网点明细和平区:建行和平支行(和平区解放北路 88 号)建行昆明路所(和平88、区昆明路 71 号)建行新兴路分理处(和平区新兴路 30 号)河西区:建行河西支行(河西区围堤道 55 号)建行广东路所(河西区广东路与利民道交口)建行平山道所(河西区平山道与气象台路交口)建行宾馆路所(河西区宾馆路)南开区:建行南开支行(白堤路与鞍山西道交口)建行今晚报所(海光寺今晚报底商)建行王顶堤分理处(南开区迎水道肯德基后身)红桥区:建行红桥支行(红桥区芥园道新春花园底商)河东区:建行河东支行(河东区津塘公路 1 号)建行万东路储蓄所(万东路与程林庄路交口)建行大直沽房改经办处(河东区六经路 30 号)河北区:建行河北支行(河北区海河东路 25 号)建行建昌道储蓄所(河北区建昌道 2589、6 号)建行增产道储蓄所(河北区增产道容彩里 2 号楼底商)建行中山路储蓄所(河北区中山路与金纬路交口福乐门旁)-95-二手房按揭贷款注意事项二手房按揭贷款注意事项一、客户(买卖双方、配偶、担保人)资料一、客户(买卖双方、配偶、担保人)资料1、身份证、户口册、结婚证、产权证、暂住证等证件的复印件内容、印章要清晰。名字、身份证号码要一致,身份证是否过期、户口册变更内容要复印。2、收入证明(1)不得涂改,注明单位电话及联系人,单位公章或人事劳资章要清晰不得交叉。(2)工资额度:办理农行二手房贷款的借款人及配偶所开具的收入总额原则上应为(月还款额加上物业费)的 2 倍左右。招商银行收入开立未婚 1090、60 加上每月还款,已婚为 530 乘以家庭人员个数再加上月还款。(以上要求为贷款人收入必须同时满足)(3)高收入者按银行要求提供其它财产证明。(按银行要求提供)2、未婚、离婚未再婚者,必须提供由居委会或单位开具的婚姻状况证明标明“未婚”。(红桥农行要求如果客户夫妻双方在同一户籍下,能够证明双方为夫妻关系,则不需要提供结婚证;借款人户口册婚姻状况一栏为空白或未婚则安未婚处理,不许提供婚姻状况证明)二、连锁店提供的相关资料二、连锁店提供的相关资料特别注意按揭贷款额(所有银行住房贷款只能贷到千位)、房屋总价等内容在上述资料中要保持一致。天津市房产买卖合同中内容(住址、电话、身份证号、签章等)必须填91、全,不得为客户“代劳”签字和按手印,如有涂改需加盖买卖双方图章。2、贷款申请表、银行报批书按填写说明认真填写,如有涂改请加盖借款人图章。3、邮编如实填写不得“300000”,在向导中可查询或拨打 184。4、行政职务如实填写5、配偶未开具收入证明,如有工作也应如实填写申请表及报批树中的各项调查内容。6、如果成交房屋为企业法人产,则卖方需要提供如下证件:法人身份证复印件一份、企业营业执照复印件一份、企业代码证复印件一份、董事会决议复印件一份。三、其它相关问题三、其它相关问题1、房屋使用年限需将该房屋竣工年份计算在内。例如:某房屋竣工于 1998 年某月,该房屋使用年限2002-1998+1 应为92、 5 年,依此类推。2、借款人年龄确定 将借款人年龄以生日为准。3、请将客户须知中应填写的首月还款、评估、公证、保险等费用计算好再交给客户,以免客户进件时所带费用不够,影响进件时间。并提醒客户(借款人及配偶、担保人)按照客户须知-96-要求携带相关证件于到银行签订借款合同。请勿将客户手章放在贷款件中,以免遗失。4、请务必及时启用各种新版文书。5、担保人资信情况应优于借款人,同时应特别注意担保人年龄与贷款年限之和小于 60。6、二手房贷款审批完毕后,请及时将借款合同和公证书及相关票据转交给借款人,并按银行的还款通知书叮嘱客户按时还款,避免逾期。(不要等到该房屋过户手续等完毕后再将银行手续转交客户93、,以免发生逾期还款,进而影响我公司在银行的声誉。)7、请各连锁店关注网上进度 8、网上进度如下:连锁店进件(完成:贷款组收到贷款件)银行进件(完成:贷款件保送银行)客户面签(新建:客户面签为完成;完成:客户面签未完成)银行划款(新建:银行划款当中;完成:银行划款完成)他项权确认(新建:抵押当中;完成:他项权回到贷款组)备注:备注:1、贷款件的填写必须使用签字笔或钢笔。2、银行贷款如有新的要求和变化,贷款组会上网留言,请各连锁店及时查看“贷款留言”,按新要求准备贷款件,同时做好留言记录。贷款中包括的合同有:二手房贷款合同,此合同是在客户缴纳贷款服务费的同时签订的。其性质是客户委托中介方顺驰为其办94、理按揭贷款或公积金贷款的手续。农行办理贷款的流程是:连锁店进件、银行面签、过户抵押、银行放款办理周期 50 天左右招商银行贷款的流程是:连锁店进件、银行面签、银行放款、过户抵押、他项权证确认办理周期 40 天左右公积金贷款的流程是:连锁店进件、银行面签、过户抵押、向资金中心申请贷款指标办理周期 90 天左右特点:按揭贷款手续简单,放款速度快,比较灵活,利率略比公积金高 公积金贷款手续比较繁琐,办理周期比较长,利率较低。该项业务主要为公司提供大量的贷款资金,对公司的资金链和资金沉淀有很大帮助。注意事项和适应人群已经加载到贷款流程中。-97-贷款问题解答贷款问题解答贷款问题解答贷款问题解答1.贷款95、(包括公积金、按接、组合)流程和各环节的时间节点、注意事项?农行办理贷款的流程是:连锁店进件、银行面签、过户抵押、银行放款办理周期50 天左右招商银行贷款的流程是:连锁店进件、银行面签、银行放款、过户抵押、他项权证确认办理周期40 天左右公积金贷款的流程是:连锁店进件、银行审批(审批时间约5 个工作日)和银行面签、过户抵押(30个工作日)、向资金中心申请贷款指标(1520 个工作日)、银行划款办理周期90 天左右2.公积金贷款与按揭贷款的时间为什麽相差那麽长?因为公积金贷款是模式化的流程,建行按照资金中心的要求,逐级审批,最终报送资金中心审核,审判权在资金中心而不是银行。按揭贷款的方式比较灵活96、,银行直接具有审批权,只要借款人的资信符合银行的条件,那么银行就很快放款。3.如何跟客户解释提前还贷中,为什麽要做公正?由提前还贷小组解释4.如何跟客户解释办理贷款,尤其是公积金贷款的时间?按照公积金的流程和环节时点来讲就可以。5.应怎样引导想贷款的客户作按揭贷款不作公积金贷款?按揭贷款办理时间短,比较灵活,公积金贷款环节繁琐,时间长:而这两者之间的利率差距很小。6.买方称银行有人,要求自己办理贷款,我们应如何解释不可以容易接收?自己办理贷款风险较大,客户水平有限,无法辨别产权的真伪,同时放款时间也会较长,有中介帮你作,会节省你很多时间,而且安全。7.对和贷款相关的紧急事件的处理措施?第一时间97、与公司贷款组人员沟通,切忌不要与客户瞎承诺。8.贷款业务由于不断有新规定出台,能否将情况汇总之后上传知识库,以备连锁店及时掌握?我们会在第一时间那将贷款流程的最新变化和要求以公司留言的方式上传网上,然后汇总上传知识库。9.担保人什么情况下,可以成立?招商银行要求:只要借款人不是市内六区户口,就必须要着担保人。农行要求:外地人和农业户口需要找担保人。10.北辰区是不是,公积金贷款真的不可做?公积金贷款要求房屋坐落地位于市内六区,才可以办理。对于郊区房屋不允许办理。11.开发区公积金贷款流程是什么,时间节点是什么?开发区公积金贷款,公司是无法办理的,因为开发区公积金是在农业银行代缴的,与建行网络无98、法连接,而公司办理公积金贷款是由建行和平支行办理的。12.怎样能取出公积金?支取公积金需要提供借款人本人的产权证、房产买卖协议、借款合同、借款人身份证、购房发票和契税票、单位出具的公积金支取申请书以及公积金卡就可以了。13.如何向客户解释按揭比公积金的好处,从而引导客户做按揭?按揭贷款办理时间短,比较灵活,公积金贷款环节繁琐,时间长:而这两者之间的利率差距很小。14.贷款时,银行所收费用的项目,房管局和银行会给客户开出什么票据?保险费、公证费和律师见证费、评估费、契税、住房转让手续费、印花税、产权登记费、。抵押手续费、土地登记费等都有发票。15.平时在贷款过程中发生的特殊问题,比如说铁路职工不99、能办理公积金贷款;超出年龄的得走担保,但具体和平时的有何不同等?现铁路系统的借款人如果办理公积金贷款,只能到河北建行办理。我公司无法为其办理贷款,我行是在和平支行办理。铁路局与河北建行签订了相关协议;关于超龄贷款,男性借款人可以贷到65 岁,女性借款人可以贷到60 岁,但费用相对较高,办理周期较长,约120 天左右。16.贷款服务费的收费标准如何解释给客户?我们在贷款中是否有担保,承担什么样的风险?我们收取的费用是代替客户办理手续,客户只需要到银行一次就可以办理完相关手续。为客户节省不少时间,而且办理速度较快,我们在贷款办理途中承担为客户阶段性担保的风险,就是截止到客户的他项权证回到银行之前的100、阶段性担保责任。17.贷款为什么不和过户一样直接约客户面签,减少中间环节,提高效率?因为过户抵押时,产权科需要银行出具的借款合同进抵押,这与贷款流程冲突。-98-第八章第八章第八章第八章 财务流程篇财务流程篇财务流程篇财务流程篇一、交接:一、交接:1、钱款交接:(1)所收钱款由店员通过无卡存的形式划入公司帐户,保证 24 小时交接,不得以任何理由暂存在店中,有问题及时与区内勤联系。交接时店员与内勤应同时在交接单上签字确认。内勤交接后店内所收钱款应由店长妥善保管,不允许钱款在店内过夜。(2)店员应保证每笔钱款于交接前及时准确录入,如中介费为 0,则录入时也应录入 0。2、房本、协议交接:连锁店所101、签房本及所有协议都必须在当天进行网上录入,保证 24 小时交接,交接时店员与内勤应同时在交接单上签字确认。3、贷款件、过户件交接:贷款件、过户件攒齐后立即在网上启动,并于 24 小时内交内勤转交易中心。4、收购房调出后,店内勤可到交易中心进行房本复印,连锁店用复印件进行攒件(包括过户件、贷款件、提前还贷件、评估件等),件攒好后转到交易中心时再从区内勤处领取房本放到档案袋中,转给过户人员或贷款组。二、签款:二、签款:签款应满足三个条件-符合网上退款周期;过户完毕;无纠纷、可结件。1、无卡退款:由店员填写退款结算单,店内勤审核,在网上录入请款,将退款结算单、三方复印件、卖方身份证复印件送至区内勤(102、申请提前退款的,需将“提前退款申请单”先行送至财务部,修改网上退款日期),区内勤审核后,于每周日、周三下午 2:00 将退款相关资料送至财务部,同时传退款明细,周一、周四下午 4:00 财务从农行取回存折,周二、周五上午区内勤将存折取回,店员应及时约客户结件,由客户亲自到区内勤处领取存折。客户应在退款结算单及客户领款明细上签字确认,区内勤五日内将退款结算单返回财务部。如遇特殊情况,房款不能在规定时间内退出,区内勤应及时将存折返还财务部。客户签字必须真是有效。2、有卡退款:店内勤每周三、周日将可退款明细传至区内勤邮箱,每周四、周一上午 10:00 前财务部将退款额度分配到各区,区内勤于 12:0103、0 前将退款额度分配到连锁店,连锁店及时约客户结件,于每周六、周二下班前将结件单、退款结算单明细交到区内勤。区内勤于每周三、周日下午 2:00 前将退款结算单、汇总单送至财务部,同时传退款明细。周四、周一下午 4:30 以后银行将房款打入卡中。3、退贷款程序:农行按揭贷款:他项权证及产权证下来后,填写退款结算单、汇总单交至贷款组审核,随每周一、四退款将首期款与贷款部分一起退出。建行公积金贷款:他项权证下来后,连同手章送至贷款组转建行放款,10 个工作日后贷款组从银行取回存折交到核算组,核算组发留言通知连锁店领取贷款存折并请首期款、结件。4、紧急退款:在批量退款之外如有紧急退款,可走区内客服经理104、退款额度。河西、南开、河东每周客服经理退款额度为 150 万,和平、河北、红桥每周客服经理退款额度为 120 万,需填写“提前退款申请单”,客服经理必须签字。超出客服经理退款额度的退款,应由副总经理签批。5、店内勤在审核退款时进行请款录入。6、退款卡挂失:连锁店应提前让客户填写“挂失相关证明”,与财务部联系,约好时间后,由连锁店陪同客户到公司财务部进行办理。三、借款:三、借款:企产(房信)不合格去向需房款吞吐,应由权证人员填写“内部借款单”,注明借款用途及归还期限,经区内勤或评估内勤审核登帐后,由权证人员走借款手续,用完后及时归还财务,借款还回后方可请款。四、退费:四、退费:房屋成交后,如需退105、还客户所交中介费,应由客户填写“退费申请单”,经办人签字,经区内勤审核(审核交费金额),并经交易中心经理、财务部经理及主管副总经理签字后,(如经客服解决,应先由客服主管经理签字再履行上述签字程序)由连锁店将所收中介费退还客户,同时收回客户手中的收据配上“退费申请单”交至区内勤,并在网上录入负数。如因优惠产生退费,除上-99-述要求外另附优惠单。如因退房或纠纷产生的退费,需有退房协议或说明,交易中心客服经理签字确认。五、提前还贷请款:五、提前还贷请款:收取卖方还贷额 3%的贷款服务费。履行退款手续,要求买方交款金额必须大于还贷额,填写提前退款申请单,附提前还贷合同、三方复印件、公证书或银行打印的106、还贷清单(证明需要还贷金额),批准后,走批量退款手续,直接划入提前还贷人员的卡中,结件请款时,应减掉提前还贷部分,不要重复请款。连锁店在转提前还贷件时应将请款资料(客户签好字的提前请款单、退款结算单)一同转至区内勤,区内勤按未公证的合同书先进行请款审核,将退款资料暂存在交易中心,提前还贷件转提前还贷人员做公证,公证完毕后,过户人员在内勤留言中通知请款,区内勤到睦南道 201 过户人员处领取已公证的合同书连同退款资料(配退款汇总单)到核算签字、请款。收购房的提前还贷手续必须由权证人员办理。六、退房手续:六、退房手续:三方退房,需填写终止合同协议,客户及连锁店经手人签字,交易中心经理审批,填写提前107、退款申请单及退款结算单,注明此房是否重新发布,走批量退款手续。收购房退房,需填写终止合同协议,客户及连锁店经手人签字,交易中心收购业务经理签字,交易中心经理审批,副总经理批准,填写提前退款申请单及退款结算单,注明此房是否重新发布,走批量退款手续。七、房本中途撤单:七、房本中途撤单:应由连锁店填写“房本中途撤单申请书”,房主及经办人签字,经交易中心经理批准后到交易中心领取房本。八、优惠审批:八、优惠审批:连锁店必须按照公司的收费标准进行收费,未足额收取应履行优惠审批。在交易中心经理优惠幅度内,连锁店填写优惠单,由客户、经手人、交易中心经理签字后交到交易中心内勤,如优惠幅度超出交易中心经理权限,经108、交易中心经理认可、签字后由交易中心经理亲自找总经理签批。九、收据的使用九、收据的使用1.店内留存 2 本收据,一本为收费专用收据,开立所有收费项目,加盖“请持本收据到我公司财务部换取发票”;一本为房款收据,只允许开房款,所有二手房房款都不可以换发票。收取违约金时,必须由区内勤统一开收据,收据上不加盖“请持本收据到我公司财务部换取发票”的印章,违约金不能换发票。2.如客户所交房款为支票,则开出收据后暂不给客户,而是将收据绿联随支票先交到财务,待财务确认支票到帐后再将收据红联交给客户。3.收据应保证字迹清晰、无涂改、大小写一致、开票日期连续、收据号码使用连续,作废票据需三联齐全、并标注作废。如客户109、离开后,发现收据开错,为保证钱款及时交接,可重新开出一张正确的,将绿联连同钱款交至内勤,同时通知客户带着红联到店内换收据,收据上的客户名称应与协议上的姓名保持一致。4.收据科目要准确1)中介服务费:包括代卖售出中介、调剂售出中介、代办过户中介、收购售出中介、委托销售中介、空置房的中介费,统一开成“中介服务费”,并在收据绿联右上角用铅笔注明“D(三方、代办过户)、T(调剂)、A(收购)、B(委托销售)、K(空置房)”,店名,三方、调剂及委托销售另需注明收入分成,三方、委托销售-签约店:成交店:需求店4:3:3。调剂-签约店:成交店:需求店2:5:3。2)违约金:注明店名,按代卖价的 2收取,不低110、于 800 元。3)贷款服务费:包括按揭贷款、公积金贷款、首期款垫付费、提前还贷服务费,统一开成贷款服务费,在收据绿联右上角用铅笔注明店名。4)租赁服务费:无论是高租还是普租统一开成租赁服务费,必须标明地址,在收据绿联右上角用铅笔注明店名及分成,签约店:成交店:需求店3:4:3。5)代收租金-全程无忧收款:在收据第三联右上角用铅笔注明交款店名。6)代收押金-全程无优收款:在收据第三联右上角用铅笔注明交款店名。-100-7)房款:包括定金、首期款、房款,在收据绿联右上角用铅笔注明“D(三方、代办过户)、A(收购)、B(委托销售)、K(空置房)”,店名。十、报销流程:1、连锁店费用报销:房租、电费111、水费、物业费、垃圾清运费、采暖费(见附件 1)2、额度内费用报销:每月 5 日前将按规定额度报销票据整理好交到各部门内勤处,内勤于每月 10 日前将票据分类粘贴好后交到财务部,每月 15 日财务部将报销款项返给各部门。3、收购房费用报销:(见附件 2)十一、所有合同、表单、单据中凡涉及签字的,必须真实有效1、合同:包括各项业务所使用的各种合同,经手人、客户必须是亲笔签字,如客户不是房主本人应有授权委托书,注明代。2、表单:包括优惠单、自行交接审批表、二次过户审批表、房本中途撤单申请表等,客户、经办人、各级审批人签字必须真实,如遇紧急情况,审批人暂时没有签字的,可由审批人先打电话通知财务部,然112、后再补签字,其他人不可代签。3、单据:包括借款单、退款单、提前退款申请单、报销单等,经办人、审批人签字必须真实,借款单上的经办人应是用款人,别人不得代签。附件附件 1:连锁店费用报销连锁店费用报销连锁店费用报销范围(额度外):房租、电费、水费、物业费、垃圾清运费、采暖费一、房租:每月分 3 次请款:110 日,1120 日,2130 日期间各一次1、对公(银行划帐):梁伟将房租明细(连锁店名称、收款人名称、收款人开户行名称及帐号、房租金额)、租赁协议复印件、内部借款单转出纳刘施泉出纳审核汪鑫开支票送银行划款将银行回单复印件转梁伟梁伟在借款单上签收梁伟督促客户一周内将房租发票返回,冲借款2、对公113、(支票):梁伟将房租明细(连锁店名称、收款人名称、收款人开户行名称及帐号、房租金额)、租赁协议复印件、内部借款单转出纳刘施泉出纳审核梁伟通知房主到大理道领取支票,同时将房租发票转梁伟梁伟冲借款3、对个人(农行卡):梁伟将房租明细(连锁店名称、收款人名称、收款人开户行名称及帐号、房租金额)、租赁协议复印件、内部借款单转出纳刘施泉出纳审核汪鑫开支票送银行划款将银行回单原件转梁伟梁伟在借款单上签收梁伟督促客户一周内将房租发票返回,冲借款4、对个人(存折):梁伟将房租明细(连锁店名称、收款人名称、收款人开户行名称及帐号、房租金额)、租赁协议复印件、内部借款单转出纳刘施泉出纳审核汪鑫开存折梁伟通知房主到114、大理道领取存折,同时将房租发票转梁伟梁伟冲借款注:如合同约定由顺驰出据发票,则由财务部统一开发票二、水费、电费、物业费、垃圾清运费、采暖费1、电费:a、通过工行网点交款:店内勤在收到交费通知单 24 小时内转区内勤区内勤每周一将通知单转梁伟梁伟审核整理后于周二交至出纳刘施泉每周三汪鑫去银行划款b、连锁店自垫款项:连锁店自行垫款交费后将交费收据交至区内勤区内勤于每周一将票据及交费明细(店名、经手人、本月表数、上月表数、实际用量、金额)打印版及电子版转至梁伟梁伟审核后于周二将报销票据整理好交至出纳刘施泉出纳于周三将报销款项划入区内勤帐户区内勤于 24 小时内将报销款项划入连锁店帐户注:梁伟邮箱c、115、连锁店借款(金额在 1000 元以上):连锁店经手人填写内部借款单店内勤于 24 小时内将借款单交至区内勤区内勤于每周一将借款单及交费明细(店名、经手人、本月表数、上月表数、实际用量、金额)打印版及电子版转至梁伟梁伟审核后于周二借款单交至出纳刘施泉出纳于周三将所借款项划入区内勤帐户区内勤于 24 小时内将所借款项划入连锁店帐户连锁店及时交费店内勤于下周一前将交费收据返还区内勤区内勤于周一将收据返还梁伟-101-(提供交费明细打印版及电子版)梁伟于周二将收据填写报销单冲财务借款梁伟将借款单转区内勤2、水费a、连锁店自垫款项:与电费交款流程相同b、连锁店借款(金额在 1000 元以上):与电费交款116、流程相同3、物业费、垃圾清运费、采暖费a、连锁店自垫款项:连锁店自行垫款交费后将交费收据交至区内勤区内勤于每周一将票据及交费明细(店名、经手人、费用所属年份及月份、金额)打印版及电子版转至梁伟梁伟审核后于周二将报销票据整理好交至出纳刘施泉出纳于周三将报销款项划入区内勤帐户区内勤于 24 小时内将报销款项划入连锁店帐户b、b、连锁店借款(金额在 1000 元以上):连锁店经手人填写内部借款单店内勤于 24 小时内将借款单交至区内勤区内勤于每周一将借款单及交费明细(店名、经手人、费用所属年份及月份、金额)打印版及电子版转至梁伟梁伟审核后于周二借款单交至出纳刘施泉出纳于周三将所借款项划入区内勤帐户区117、内勤于 24 小时内将所借款项划入连锁店帐户连锁店及时交费店内勤于下周一前将交费收据返还区内勤区内勤于周一将收据返还梁伟(提供交费明细打印版及电子版)梁伟于周二将收据填写报销单冲财务借款附件附件 2:收购房费用报销流程收购房费用报销流程一、收购附属报销备用金:1、各区报销备用金额:壹万元整人民币。2、备用金,由各区区内勤保管。每月月底统一盘帐,报至财务部。3、备用金的使用,必须符合财务规定的报销制度。4、报销票据种类:(必须有本区收购负责人,本区总助签字)公证费(原则规定私产房公证费由原房主承担)空置期房租、物业费、采暖费及有线电视费;(此项费用需待房屋售出与买方交接完毕明确空置期后予以报销)118、公产及部分企业产单方挂件费;(必须由房屋所在区权证人员签字)。二、相关流程:1、各区区内勤于每周六之前将本周发生上述相关费用票据整理后交至王凤翀处;(正确填写退款结算单附经手人签字确认报销票据,对空置期相关费用须在退款结算单备注中注明与原房主及买方确切交接日期)2、评估内勤审核后于下周三前统一到财务部进行报销,财务部于周六前下款;3、对于连锁店直接与客户交接的上述相关费用,连锁店须按区内勤要求每周定期将相关票据汇总,区内勤在审核票据真实有效后,应以备用金支付连锁店,相关票据按上述规定予以报销以及时补充备用金;4、备用金仅用于上述规定范围内费用的合理使用,区内勤须严格遵照执行。对于规定使用范围以119、外及所交票据不合规费用本着谁垫付谁承担的原则公司一律不予报销。5、为保证备用金的正常规范使用,各区区内勤负责人须每月对备用金进行盘点并于每月 28 日将盘点明细传至 邮箱中,确保票款无误。注:为保证费用报销的方便及时,财务内勤采取周审核报销制,连锁店及区内勤须严格按照时间节点交票,不得压票,过期一律不予报销,后果自负。注:为保证费用报销的方便及时,财务内勤采取周审核报销制,连锁店及区内勤须严格按照时间节点交票,不得压票,过期一律不予报销,后果自负。*配套费用配套费用*1.收购房附属设施的处理,经本区总助同意后,授权本区收购负责人处理。2.如果同意,配套处理后的费用,由区内勤统一保管;3.如果连120、锁店需要从此处费用中报销,必须经本区总助,收购负责人,外勤负责人签字方可。-102-第九章第九章第九章第九章 客服流程篇客服流程篇客服流程篇客服流程篇客户直接到连锁店投诉客户打电话或来访投诉由专人接待,24 小时上网公布,并与首问责任人联系,了解基本情况客服制定基本处理意见,与相关部门协调,24 小时通知客户。客服部与相关部门继续协调引发诉讼相关部门应诉有责任投诉出书面报告,确定责任人及处罚意见上 报 经 理诉讼案件出结果接受不接受成功不成功通知责任店处理结果并监督解决责任人解决并向店长汇报确定解决方案上报交易中心并与客服部联系,确定解决方案处罚结果在知识库中刊登并刊登责任投诉案例,将责任人定121、为协勤员每月 30 日对所有投诉进行总结,汇总成文上报经理周一例会确定处罚结果无赔付有赔付合同复印件补充协议身份证复印件财务单据个性问题共性问题总结交流将简要总结上网公示提出建议通报各相关部门培训资料建议流程培训流程案例资料不接受1二手房流程二手房流程一、买房一、买房房源查询客户可通过 21 世纪不动产网站、电话、就近加盟店查询如果没有客户所需的房源可填写求购登记表实地看房1、加盟店经纪人与房主联系,约定好看房时间。2、经纪人开据看房确认单给客户,留存客户联系方式,以便追踪回访3、有钥匙的房屋,提倡经纪人陪同看房.二、卖房二、卖房1、客户需要出示房本或权属证明原件,房主本人的身份证,不是本人到122、场的代理人也需要提供身份证。2、按照权属证明或房本上的内容如实填写房屋勘验表 留下联系方式。3、与客户协商该房屋的委托价格。价格有分歧时,经纪人要结合专业知识对客户分析该房屋,和客户协商此套房屋的最终委托价格和委托形式。4、签定代理协议,留存房本或权属证明原件、房主及代理人的身份证复印件。同时讲明收取的中介费。5、协议严格按照权属原件或房本原件填写,注明此价格是否包户,注明此价格包含下的配套及附属设施,注明企业产的房屋(或房管局过不了的房屋)卖方需自行办理过户手续,明确腾房时间。6、经纪人根据勘验表的内容详细、准确的上网录入房源信息(房屋坐落地址要和房本上一致,画清楚房型图,标明朝向等房屋其他123、相关条件),同时用 JPG 文件录入房型图。录完后将合同交与店秘存档。7、加盟店经纪人积极促成买卖双方成交。起到中介(居间见证)与谈判的作用。三、成交三、成交1、约定买卖双方到加盟店签约,卖方携带自己的身份证、房本原件、中介费,买方携带自己的身份证、定金、中介费。2、签定房屋买卖(置换)合同房屋买卖(置换)合同 并签字、盖章。同时交纳各自的中介费用,开立相应的收据;同时买卖双方确定好付款方式及过户时间。(注意要确保买卖双方的风险的能够由我方控制)3、签约后收回卖方代理合同,留存卖方房本原件,买方支付定金或房2款,店秘开立相应的收据。4、双方签好武汉市存量房合同武汉市存量房合同。5、留存买卖双方124、身份证及房本复印件以备挡。6、预收费用(一次性付款:评估费;贷款:评估费、保险费、公证费、工本费)7、企业产除外,公产或私产需要公司代办过户手续的房屋,需向买卖双方发放过户需知。8、加盟店统一安排买卖双方办理过户手续。9、签写任何合同和需客户签字的单据,买卖双方须本人签字,如本人无法到场,应出具经公证的授权委托书并由代理人签署自己的名字并在旁边注明“代某某”。10、买卖双方自行办理房屋其他附属设施及相关配套的过户手续四、过户须知四、过户须知A A、签定房屋买卖(置换)合同房屋买卖(置换)合同后,由经纪人按照过户须知准备过户所需相关的证件等装入档案袋,并填写过户管理表格。具体资料如下:1、房屋所125、有权证房屋所有权证和土地使用权证土地使用权证(卖方)2、武汉市存量房买卖合同武汉市存量房买卖合同 (双方)注:一式四份,买卖双方、房产局、土地局各一份;如需贷款,合同一式六份,另两份为房产局抵押部门和银行存档。3、产权人身份证和户口复印件 (卖方)注:产权人为已婚需提供结婚证、配偶的身份证和户口复印件;共两份,房产局、土地局各一份;如需贷款,另需再提供一份,银行存档4、产权人及配偶不能到房地局现场的,需提供委托公证书(卖方)5、产权人配偶已死亡的提供继承公证书 (卖方)6、产权人无配偶需提供单身证明 (卖方)7、产权人离异的需提供离婚证 (卖方)8、填写交易申请表交易申请表 (双方)注:产权过126、户和土地使用权过户申请表各一份。9、买方身份证复印件 (买方)注:共两份,房产局、土地局各一份;如需贷款,另加一份,银行存档10、非本市人员购房需提供全国流动人口计划生育证(买方)注:复印件一份,在户口所在地计生部门开具,11、产权证图纸复印件注:共两份(在江汉、江岸局过户需提前到局测绘队申请测绘,江汉局一周后方可领取图纸,费用为 1.36 元/平米)B B、过户前的准备工作过户前的准备工作,成交后应做以下准备工作:1、与评估公司联系,通过传真将房屋所有权证、土地使用权证及产权人联系方式一并传至评估公司(或通过电子邮件传递)。评估公司应在 24小时内将评估报告送至指定地点。32、同时应与买卖双127、方取得联系,确定具体过户日期,通知客户按客户须知携带相关证件原件到房产部门办理产权过户手续。C、办理产权过户手续(进件)C、办理产权过户手续(进件)此手续需买卖双方同时到房产部门,如产权人已婚,其配偶也需到场。在办理过户登记手续之前应先交纳土地使用税,进件后过户人员领取收件单,收件单由加盟店保管D、领取产权证(取件)D、领取产权证(取件)在交件后根据各局的办证时间,在确认新证已办理完毕后,由过户人员约买方携带身份证到房产局领取产权证。E E、过户交费时间及具体费用说明过户交费时间及具体费用说明时间:各房产局的税费收取时间略有不同,市局、硚口局、江岸局、武昌局是在办理交易手续,进件时交纳过户费用128、,其它局都在取房产证时交纳过户费用。过户人员应根据各局要求告之客户具体交费时间和费用。简单计算方法:评估价*2.8%简单计算方法:评估价*2.8%费用:买方买方 综合服务费 综合服务费 2.5 元(5.5 元)/平米*建筑面积 契税契税 2%*评估值 印花税印花税 0.1%*评估值 登记费登记费 85 元/户 土地证土地证 38 元/户 卖方卖方 综合服务费综合服务费 2.5 元(5.5 元)/平米*建筑面积 评估费评估费 0.3%0.5%(贷款)*评估值 土地收益金土地收益金 占地面积*相应的土地等级 营业税及附加营业税及附加 5.8%*评估值(对个人购买并办证时间超过 5 年的普通住宅,出129、售时免征。)个人所得税 1%*评估值(个人所得税 1%*评估值(对个人购买办证时间超过 5 年并是家庭生活唯一住房的普通住宅,出售时免征。)江岸房产局、江汉房产局在过户前需先到测绘窗口进行测绘,并向测绘窗口交纳测绘费。测绘费用为:1.36 元/平米建筑面积1.36 元/平米建筑面积。江岸局当时出具测绘图纸,江汉局三个工作日后出具测绘图纸。土地使用税土地使用税 1 元/平米*土地使用面积(城区)0.5 元/平米*土地使用面积(郊区)4F、办理土地证过户(交件)F、办理土地证过户(交件)在领取产权证的当日,可协助买方到土地局办理土地过户手续。土地收件单由过户人员保管。资料及费用说明:资料:1 土地130、证原件2 过户后的产权证复印件一份3 买方身份证复印件一份4 契税及土地收益金发票复印件一份(费用已在房产局办理过户时交纳)5 房屋买卖合同一份6 申请表一份(全市统一格式,各土地局领取)以上资料除新房产权复印件、契税及土地收益金发票复印件是在领取房产权后复印外,其它资料公司均已提前收取,交易时应由过户人员向土地局提供。费用:手续费 33 元/户、印花税 5 元/户注:1.东西湖区金银湖土地所办理土地使用权过户,费用为 108 元/户,2.常青花园小区在办理土地使用权过户时,需买卖双方到场,除 108 元/户外另需交纳转让费(50 元*占地面积)3.将军花园地区在办理土地使用权过户时,除 10131、8 元/户外另需交纳转让费(35 元*占地面积)G G、领取土地证(取件)领取土地证(取件)根据各局办证时间,客户自行取证。需准备的证件:产权证原件、身份证原件、土地局收件单H H、特殊地区过户流程说明特殊地区过户流程说明汉阳沌口经济开发区私房过户,需双方先到开发区公证处办理公证手续,然后再到开发区管委会房产部门办理产权、土地使用权过户手续,两证过户手续同时办理,需提交的资料除公证书外,其它资料和其它局相同,过户费用相同,在交件两个月后,本人凭收件单交纳税费后,领取两证。东湖高新技术开发区私房过户,两证同时办理,交易时间一个月,取证时交费。公房过户流程公房过户流程一、资料的收集在确定交易的当日132、,由加盟店按照过户须知准备过户所需相关的证件。具体资料如下:1、使用权证 (卖方)2、双方买卖合同 (双方)注:合同一式三份,买卖双方及房管部门各一份3、三方合同 (三方)注:合同一式三份,买卖双方及公司各一份4、承租人身份证和户口复印件 (卖方)注:承租方已婚需提供配偶的身份证和户口复印件;共二份,房管部门及公司各一份55、承租方已死亡的,过户后的使用权证明 (卖方)6、产权人无配偶需提供单身证明 (卖方)7、产权人离异的需提供离婚证明 (卖方)8、买方身份证复印件 (买方)注:共二份,房管部门及公司各一份9、非本市人员购房需提供流动人口计划生育证明 (买方)注:在户口所在地计生部门开具二、133、买卖双方确定好付款时间及付款方式。三、过户前的准备工作在加盟店收到过户资料后,与交易房产所属的房管部门取得联系,确定具体办理过户日期。并通知买卖双方按客户须知,携带相关证件及过户费用,到具体经办房管部门办理手续。四、理过户手续此手续需买卖双方同时到房管部门,如承租人已婚,其配偶也需到场,签定有偿转让、受让申请书,领取收件单。收件单由权证部门保管五、领取使用权证资料收齐核对身份后,房管所将对交易房产进行打分,确定分值,然后通知交纳费用。在房管部门收件后的 3-5 个工作,通知买方凭身份证原件领取新的房屋使用权证。领证时权证部门人员一同前往。企 业 产 过 户 流 程企 业 产 过 户 流 程企业134、产房屋过户程序同私产,但准备资料不同,具体资料如下:申请表、房屋所有权证、买卖合同正本、房地产评估报告、主管部门批示、董事会决议、职代会决议、法人资格证明、法定代表人身份证复印件、法人授权委托书及代理人身份证复印件、土地使用权证(查验证件)合 同 房 过 户 说 明合 同 房 过 户 说 明如所售房屋为合同房(未办理房屋所有权证和土地使用权证),在过户前应先办理所售房屋的两证(客户自行办理),具体操作如下:一、办理产权登记产权人携带以下材料及身份证原件到房产局初始登记窗口办理登记手续,领取收件单所需材料:1 购房合同2 移交凭证(开发商提供并盖公章)3 购房发票4 权属证明(开发商提供)5 产135、权人身份证明复印件6 图纸(向房产局测绘队申请测绘,并在办理登记手续前领取图纸)7 申请表(开发商提供并盖公章)6所需费用:契税 1997 年 10 月 1 日前 6%1997 年 10 月 1 日后-1999 年 8 月 1 日 4%1999 年 8 月 1 日后 2%维修基金 2%(1999 年 8 月 1 日后个人购买的普通住宅办证时需交纳)登记费 80 元/户 印花税 0.05%交费时间:市局、武昌局、桥口局、江岸局在办理登记时交纳,其它局均在领证时交纳二、取证根据各局承诺的取证时间,产权人携带收件单、身份证原件到领证窗口领取产权证三、办理土地登记产权人携带以下资料及身份证原件到各区土136、地规划局登记窗口办理登记手续。所需材料:1、身份证原件及复印件2、产权人身份证复印件3、土地登记申请表(当时填写)4、契税发票复印件5、产权证原件及复印件所需费用:38 元/户四、取证根据各局承诺的取证时间,产权人携带收件单、身份证原件和产权证原件到领证窗口领证。五、按私房过户流程办理过户手续上述程序是合同房过户的正常流程,还有一种操作方式,可节省一定费用和时间,但属违规操作,即开发商提供合同更名手续,客户向开发商交纳一定的费用(无规定),将原购房合同和购房发票的购房人姓名更改为现在购房人的姓名,直接办理两证,但不能保证一定能按此方法过户。(如该房屋有贷款则注意不能办理转按揭,须还完贷后才能办137、理更名。)提 前 还 款 流 程提 前 还 款 流 程按揭房的情况有两类,一类为两证按揭的,一类为合同按揭的。这两类房产转让的前期准备工作应按以下程序办理:一、两证按揭房1、要求卖方将所欠贷款提前还清,银行将出具一个结清贷款的回执和办注销抵押手续所需证明交给卖方。2、卖方携带两证原件及本人身份证及银行提供的资料到房产局填写注销抵押申请表,房产局抵押部门会在当时办理完抵押注销手续。7 3、其他程序按正常二手房过户办理。二、合同按揭房 1、要求卖方将所欠贷款提前还清,银行将合同抵押时办理的期权证及合同、回执等一套资料全部交给卖方,但期权证当时不能拿到,银行会在还款后的两天内交还。2、卖方将所有银行138、提供的资料和购房合同及本人身份证原件复印件到房产局填写注销抵押申请表,房产局抵押部门会在当日办理完抵押注销手续。3、按合同房登记办证程序办理初始登记,领取产权证和土地证。4、按二手房过户的正常程序办理过户手续。贷 款 手 册贷 款 手 册一、业务品种一、业务品种个人二手房银行贷款个人二手房公积金贷款二、贷款资格二、贷款资格(1)18-65 周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的居留身份证明;(2)交齐首期购房款;(3)有稳定合法收入,有还款付息能力;(4)提出借款申请时,购房者有不低于购房价款 30%的自由资金;(5)借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物;(6)所购二手房的139、产权明晰,符合武汉市政府规定的可进入房地产市场流通的条件;(7)所购房屋不在拆迁公告范围内;(8)贷款银行要求的其他条件。(9)如申请公积金贷款,申请人应是正常缴存住房公积金三、受理的房产类型三、受理的房产类型(1)房屋结构:混合结构以上,厅室结构(2)房龄:不超过 15 年(3)已购公有住房、经济适用房并符合上市条件或履合了合法批准程序(4)未被政府列入拆迁公告或城市改造规划范围四、贷款成数和期限四、贷款成数和期限二手房银行贷款:一般不超过总房价 70%,房龄+贷款年限之和不超过 30 年非武汉市户口不超过总房价 60%。二手房公积金贷款:不超过总房价 60%,年限 15 年,贷款额度不超过140、 15 万元,并不得长于借款人距法定退休年龄二手房组合贷款:不超过总房价 70%,年限不超过 15 年五、还款方式五、还款方式8贷款期不到一年的,采用一次还本付息方式贷款期一年以上的,采用等额本金和等额本息两种方式六、贷款流程六、贷款流程(1)三方签署 21 世纪不动产统一印制的个人二手住房贷款委托合同;加盟店代收服务费;加盟店经纪人实地看房拍照。加盟店将客户贷款申请表传真区域金融部(每天下午 17:00 之前)传真号:59503977(2)客户申请,准备贷款资料:客户申请二手房贷款,在加盟店签定合同前,除准备过户所需资料外,还应准备第七条中的相关材料。加盟店经纪人提前将收入证明及公积金申请表141、格、公积金缴存证明表格提供给客户(3)加盟店收集买卖双方的资料(三个工作日)(4)加盟店经纪人收到资料当日联系评估公司,24 小时内出具交易、抵押评估报告(一个工作日)(5)如为公积金贷款,在客户签字,银行收件前,过户人员应将客户贷款资料送至资金管理中心进行审批,按中心规定时间领取审批回复(6)区域金融专员协助客户填写相关贷款资料并代收保险费、公证费、公本费、抵押费等(7)约定时间、地点,银行审核贷款人身份及资料,签定借款合同(8)银行审批,银行将审批后通知区域金融部(审批时间为一个工作日)(9)区域权证专员收到审批资料当日联系买卖双方,约定办理过户手续时间;将公证资料交至公证处,办理公证手续142、(10)办理产权交易过户手续,领取收件单(房证 15 个工作日,土地证 5 个工作日)(11)见房屋买卖收件单银行放款,银行划款至房屋卖方,买卖双方领取存折。(一个工作日)(12)办理公证书,对按揭房屋投保,办理抵押登记。(抵押五个工作日)(13)领取房产证:借款人领取两证、公证书、保险单副本,区域金融部将客户资料归档。9七、二手房商业贷款需提交的资料二手房商业贷款需提交的资料二手房公积贷款需提交的资料二手房公积贷款需提交的资料证件名称原件复印件1借款人夫妻双方身份证各 2 份2借款从夫妻双方常住户口各 2 份3婚姻证明或结(离)婚证,未婚的要单位或居委会出具未婚证明各 2 份4夫妻双方经济收143、入证明各 1 份若借款人是临时聘用人员,由聘用单位证明其收情况1 份若是私营业主,则须提交1、营业执照 2、税务登记证3、财务报表 4、近 2 个月的税票1 份若私营业主没有营业执照的须提交推位牌及银行存折1 份若借款人以营运车辆(含客运、货运)收入须提交 1、驾驶执照 2、行车执照 3、营运证 4、车辆来源证明1 份若借款人以出租房屋收入支持还贷则须提交经房管站鉴定的房屋租赁合同1 份6售房人夫妻双方或房屋共有人户口2 份7售房人婚姻状况证明或房屋共有人同意出售的证明2 份8售房人房屋所有权证2 份9售房人国有土地使用权证2 份证件名称原件复印件1借款人夫妻双方身份证、户口及婚姻状况证明2 144、份2借款人夫妻双方单位出具的经济收入证明 及公积金缴交情况证明 (单位、银行盖章)各1份3公积金个人住房委托贷款申请审批表2 份4存量房合同2 份贷款银行要求提供的其它证明材料10八、款 利 率 表八、款 利 率 表商业性贷款利率表公积金贷款利率表年限年利率月利率每月还款额年利率月利率朤月还款额15.2654.3875到期一次还本付息4.143.45到期一次还本付息25.4274.5225440.634.143.45434.8735.4274.5225301.634.143.45295.8645.5084.59232.604.143.45226.425 55.5085.5084.594.591145、91.05191.054.143.45184.80184.8065.7514.7925164.564.593.825159.1575.7514.7925144.894.593.825139.4285.7514.7925130.214.593.825124.6695.7514.7925118.834.593.825113.2110105.7514.7925109.77109.774.593.825104.07104.07115.7514.7925102.414.593.82596.63125.7514.792596.304.593.82590.45135.7514.792591.174.593.146、82585.24145.7514.792586.804.593.82580.7915155.7514.792583.0583.054.593.82576.9676.96165.7514.792579.794.593.82573.62175.7514.792576.934.593.82570.70185.7514.792574.424.593.82568.11195.7514.792572.204.593.82565.8120205.7514.792570.2170.214.593.82563.7563.75215.7514.792568.444.593.82561.90225.7514.792147、566.844.593.82560.24235.7514.792565.404.593.82558.72245.7514.792564.104.593.82557.35255.7514.792562.924.593.82556.10265.7514.792561.844.593.82554.95275.7514.792560.854.593.82553.89285.7514.792559.954.593.82552.92295.7514.792559.124.593.82552.03305.7514.792558.364.593.82551.2011个人商业用房贷款(抵押贷款)利率及万元还款额148、对照表(单位:元)个人商业用房贷款(抵押贷款)利率及万元还款额对照表(单位:元)个人商业用房贷款个人商业用房贷款年限年限年利率年利率月还款额月还款额16.03到期一次还本付息26.03443.3436.03304.3646.12235.4056.12193.89九、办理贷款所需费用九、办理贷款所需费用房屋建筑基础知识房屋建筑基础知识索引:索引:房屋的分房屋的分类 类 建建筑筑物物的组成的组成 房房地产地产常常识识 返返回回目录目录第一节.房屋建筑分类房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。1、按建筑物使用性质分类:居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑民用建筑:居住建筑和公共建筑通常又被称为民149、用建筑。2、按建筑物(住宅)的层数分类、平房建筑:1-3 层 、多层建筑:46 层、小高层建筑:79 层、高层建筑:10 层以上 5、超高层:100 米以上3、按建筑结构分类 建筑结构:指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。、砖木结构描述:这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中,竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌,水平承重构件的楼板、屋架采用木材。收费项目收费标准收费单位抵押登记费85 元/户房产局保险费贷款金额0.05%贷款年限保险公司评估费评估价值0.30.5%评估公司公证费150 元(办理商业贷款时需交纳)公证处工本费20 元(商贷)40 元(公积金、组合150、)银行12特点:层数较低,一般在 3 层以下。1949 年以前建造的城镇居民住宅,20 世纪5060 年代代建造的民用房屋和简易房屋,大多为这种结构。、砖混结构描述:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板,其中也包括少量的屋顶采用木屋架。特点:建造层数一般在 6 层以下,造价较低,但抗震性能较差,开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以,这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。、钢筋混凝土结构描述:承重构件如梁、板、柱、墙(剪力墙)、屋架等,是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等,是由轻质砖或其他砌体做成。特点:结构适应性强抗151、震性能好,耐用年限较长。、钢结构描述:主要承重构件均是用钢材制成。特点:建造成本较高,多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑,如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房4、按建筑施工方法分类:、现浇、现砌式建筑:建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。、预制、装配式建筑:建筑物主要承重构件在加工厂制成预制构件,在施工现场进行装配而成。、部分现浇现砌、部分装配式建筑:这种建筑物的一部分构件(如墙体)是在施工现场浇筑或砌筑而成,一部分构件(如楼板、楼梯)是采用在加工厂制成的预制构件。建筑物的组成建筑物的组成:幢建筑物一般是由基础、墙体(或柱)、楼地层(或梁)、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。1、基152、础:是建筑物地面以下的承重构件,它支撑着其上部建筑物的全部荷载,并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基不是建筑物的组成部分,是基础下面的土层,它承受着由基础传下来的荷载。2、地基:分为天然地基和人工地基。基础按构造形式不同,可分为:条形基础:是指呈连续的带形基础,包括墙下条形基础和柱下条形基础。13独立基础:是指基础呈独立的块状,形成有台阶形、锥形、杯形的等。筏板基础:是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板,板直接作用于地基上,一块整板把所有的单独基础连在一起,不仅使地基上的单位面积压力减小,也使整个地基的承载力增大。箱形基础:主要是指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋153、混凝土箱形结构。对于抵抗地震荷载的作用极为有利。桩基础:由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。3、墙体和柱:是竖向承重构件,它支撑着屋顶、楼板等,并将这些荷载及自重传给基础。、墙体的分类、按在建筑物中的方向,分为:外墙:位于建筑物四周,是建筑物的围护构件。内墙:位于建筑物内部,主要起分隔空间的作用。、按在建筑物中的方向,分为:纵墙:沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。横墙:沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。、按接受力情况,分为:承重墙:凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙。非承重墙:不承受外来荷载的墙称为非承重墙。、柱:是独立支撑结构的竖向构件。柱承担、传递154、梁和板两种构件传来的荷载。4、楼地层和梁:楼地层包括楼板和地面(首层地面),是分隔建筑空间的水平承重构件,主要作用是承受人、家具等荷载,并把这些荷载及自重传给承重墙、柱或基础。、楼板:楼板的基本构造层是面层、结构层、顶棚。、首层地面:是指建筑物底层的地坪。、梁:是跨过空间的横向构件。5、楼梯:楼梯一般由 3 部分组成:楼梯段、休息平台和栏杆扶手。按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同,可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯等。6、屋顶:既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件,又是建筑物顶部的承重构件。14屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶。7、窗:门和窗155、都是建筑物的围护构件。房 地 产 常 识房 地 产 常 识容积率容积率 建筑建筑密度密度 出出房率房率 住宅居住面住宅居住面积积 绿地率绿地率 住宅的层高和净高住宅的层高和净高 住宅住宅的进深的进深 住宅的开间住宅的开间 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 商品房商品房面积误差的处理方式面积误差的处理方式 住宅商品房交付住宅商品房交付 商品房现售商品房现售和商品房和商品房预售预售商品房销售商品房销售须具备以须具备以下下五证五证容积率容积率:是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标,是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值,即:容积率总建筑面156、积建筑用地面积。其中,总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越小,居住生活质量就会越高。建筑密度建筑密度:规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。出房率:出房率:是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的,所以相同的房型在不同的楼号内,虽然使用面积相同,但销售面积会有不同。住宅居住面积:住宅居住面积:是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。绿地率绿地率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前规定新建小区绿化率应在 30以上。住宅的层高和净高住宅的层高和净高:层高是指住宅高度以“层”为单位计157、量,每一层的高度国家在设计上有个要求,这个高度就叫层高。具体地说,层高是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准(GBI100-87)中规定,住宅的层高采用下列参数:2.6 米、2.7 米、2.8 米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。住宅的进深住宅的进深:住宅的长度和进深,在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线 到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准(GBI100-87)规定,住宅的进深采用下列常用参数:3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米、4.5 米、4.8 米、158、5.1 米、5.4 米、5.7 米、6.0 米。住宅的开间住宅的开间:在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到15另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准(GBI110-87)规定:住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1 米、2.4 米、2.7米、3.0米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米。商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选:1、商品房整栋销售,商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的,应从整栋商品159、房的建筑面积中扣除)。2、商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积3、套内建筑面积由以下三部分组成:A、套(单元)内的使用面积B、套内墙体面积(商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积,非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积)4、套内建筑面积的计算公式为:套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积5、公用建筑面积由以下两部分组成:A.电梯井、楼梯间、垃圾道、160、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。B.套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(山墙)墙体水平投影面积的一半。6、公用建筑面积计算:整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。7、公用建筑面积分摊系数计算:公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和8、分摊的公用建筑面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积商品房面积误差的处理方式:商品房面积误差的处理方式:按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载161、明合同约定面16积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:1、面积误差比绝对值在 3以内(含 3)的,据实结算房价款;2、面积误差比绝对值超过 3时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提 出退房日期 30 日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在 3之 内(含 3)的房价款由买受人补足;超出 3部分的房价款由房地产企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在 3(含 3)以内部分的房价款由房地产企业返还买受人;绝对值超过 3的房价款由房地162、产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。商品房销售包括商品房现售和商品房预售商品房销售包括商品房现售和商品房预售商品房现售,是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人,由购房人支付房价款的行为。商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预售给购房人,由购房人支付房价款的行为。购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给他人的,应当按照下列规定办理:购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给他人163、的,应当按照下列规定办理:(1)、尚未付清商品房总房价款的,转让人应当事先征得房地产开发企业的同意;、已付清商品房总房价款的,转让人应当与受让人订立预购商品房转让合同,并书面通知房地产开发企业;、贷款购房的,转让人应当事先征得贷款银行同意,有保证人的应当征得保证人同意;、转让人和受让人应当自签订预购商品房转让合同之日起三十日内,持原商品房买卖 合同和预购商品房转让合同向房地产行政主管部门备案。商品房销售须具备以下五证:商品房销售须具备以下五证:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房销售许可证。17加盟店业务范围:免费评估、房屋买卖、房屋租赁、代办过户、代办贷164、款加盟店业务范围:免费评估、房屋买卖、房屋租赁、代办过户、代办贷款业务收费标准独家代理独家代理针对客户:对出手价格较严格,代理时间不限制代理期限:三个月取费:卖方成交价格的 1%买方成交价格的 1%签定合同注意事项1、签定独家代理合同,留存房本或权属证明原件、房屋钥匙、房主及代理人的身份证复印件。同时讲明中介费收费标准。2、协议严格按照权属原件或房本原件填写,注明此价格是否包户,注明此价格包含下的配套及附属设施,注明企业产的房屋(或房管局过不了的房屋)卖方需自行办理过户手续,确腾房时间。3、代理期一般为三个月,不到期中途不允许撤单,合同期满逾期一个星期不撤单视为自动续约。4、签任何合同和需客户165、签字的单据,买卖双方须本人签字,如本人不能到场,应出具经公证的授权委托书并由代理人签署自己名字并在旁注明“代某某”中途撤单及暂借房本中途撤单及暂借房本撤单(违约):中途要求撤单的客户须交纳标的额 10%的违约金,撤单的客户不得直接电话委托,须携带独家代理合同 第一联、房主身份证原件、违约金到签约加盟店办理。一般代理一般代理针对客户:不认同公司留存房本业务类型费用名称出售(租)方收费标准购买(承租)方收费标准备注独家代理房屋信息服务费1%1%押 房 本和钥匙一般代理房屋信息服务费1%1%1000 元以下租赁信息服务费首月租金 25%首月租金 25%不足100元按100元收取租赁1000 元以上租166、赁信息服务费共收一个月租金共收一个月租金代办贷款贷款服务费借款人:商贷 600 元每宗代办 代办过户代办服务费200 元每宗18期限:一般三个月取费:买卖双方各收成交价格的 1%签定一般代理合同注意事项;确定该房屋的调剂价格,明确标明此价格是否包户,成交后的腾房时间;讲明中介费收费标准;尽可能留存房本或产权证明复印件,如实在不能说服房主留存,则要对照房本详细记录下此房屋的重要信息,这会给你后续的工作带来方便。租 赁 业 务租 赁 业 务业务品种及收费标准:1.低端租赁、2.高端租赁、租赁业务流程低端租赁:(1)、客户出示权属证明、房主身份证原件,连锁店留存二者复印件(2)、签订房屋委托出租登记167、表,委托期为一个月,过期自动撤单(3)、上网发布信息,全市加盟店推荐。高端租赁:(1)、客户出示权属证明、房主身份证原件,连锁店留存二者复印件;(2)、签房屋委托出租协议,委托期为三个月;(3)、上网发布信息,全市连锁店推荐。二手房买卖统一说辞二手房买卖统一说辞独家代理业务统一说辞独家代理业务统一说辞1.在公司内部每一套房源都有自己的编号,我们的加盟店全部资源共享。当其他加盟店员的发现此独家代理房源会作为主要推荐对象,在最短时间聚焦,将此套房源售出。因为加盟店员工知道您将房产证留存在我们公司,从而不用担心跑单,放心大胆的推荐,缩短销售周期。独家代理房源我们公司出于对您信任的回报,我们将定期在报168、纸等媒体上为您发布广告信息,这个费用是很高的,而对您我们不收取广告费用。独家代理房源我会针对您的房屋情况为您制定一个销售方案,争取在短期内将您的房屋以您理想的价格销售出去。购房客户因为您将房产证留存在我们公司会把对此房源出售时有关权属的疑惑全部打消,在这一方面也会加快你房产的快速销售、快速变现。介绍独家代理优势时员工需要有热情饱满的情绪和富有感染力的语言来针对每个客户,语言组织方面可因人而宜。1、我有套房子能给估一下价吗?怎么收费?答:评估房子须携带房屋权属证明、房主身份证及经办人身份证原件,填写房屋勘验表,然后给您上门评估;评估是免费的。2、我没带房本只想让你们给大致估一下。答:您可以留下电169、话和地址,我们会和您电话联系为您上门评估,同样也请您准备好房本、房主身份证原件。3、你们评估的价太低了,我不想卖了。19答:询问客户的心里价位,一方面向客户讲解其房子的优劣势(尤其渲染其房屋劣势),另一方面适当提供雷同房屋的成交价格供其自行比较借鉴。如果客户的心理价位位势有所降低,员工可掌握的浮动范围不超过正负 10。4.、我有房子想卖,需要怎么办手续,怎么收费?答:请您携带房屋权属证明、房主身份证及经办人身份证原件先给您的房子评估一个市场价格供您参考,然后您可根据此价格确定您房屋的代卖价格,并签订独家代理协议,将房屋权属证明留存在我公司,一个代卖期是三个月,代卖期内不允许撤单,不成交不收费,170、成交后收取您成交价格 1的居间服务费。5、.我有房子想出租,需要怎么办手续,怎么收费?答:请携带房屋权属证明、房主身份证原件进行登记。如果您出租的房屋月租金在 1000 元以下,则我们免费为您发布信息;如果您出租的房屋月租金在 1000 元(含 1000 元)以上,我们除了为您发布信息之外,还为您寻找客户,带客户看房,成租后根据承租人的租期向您收取相应的服务佣金,并作为见证方协助您双方签署一份租赁合同。6.、我有一套房子想卖,现自己已找好买方,想委托二十一世纪办手续,应该如何办理,怎么收费?答:买卖双方约好时间到连锁店签订一份买卖置换合同。买卖双方带身份证、户口本、中介费,另外买方带房款或部分171、定金,卖房须带该房屋产权证或房本。资料准备齐全后交到二十一世纪后开始办理过户手续。服务费为 200 元/宗。7.、你们的收费太高了,小中介才收 600 元,你们可以优惠一些吗?答:收费是公司统一规定的,我们没有给予优惠的权利。我们在全市拥有 20 余家加盟店作为广阔的销售渠道和有一支训练有素的销售队伍一齐销售您的房子,此 外 我 们 以 网 络 操 作 平 台 做 媒 介,有 购 房 需 求 的 人 只 需 登 陆 网站,足不出户就可以看到您要卖的房子。我们提供给您的是让您放心值得您信赖的阳光中介,操作流程透明清晰,绝对不会出现在小中介处出现的诸如吃差价的等情况。8.、如果求租方未到期就不租了172、,该怎么办?答:您可以在签订合同时约定如果求租方提前退租则预付租金或押金自动转为违约金不予退还。9.、签完租赁合同是不是出了事你们就负责了?答:如果有事双方可以协商,若协商不成一切按照合同约定执行,我们公司只是签订合同的见证方,可以帮助你们协商解决,但没有仲裁的权利和义务。10、.我有套房子想卖,房主是我的(亲属),他现在人在国外,该如何办手续?答:首先要到当地大使馆或总领事馆办理委托 XX 人办理房屋相关事宜的委托公证手续,然后由受托人在本地公证处对此委托公证手续进行二次公证。之后就可以由受托人代为办理该房屋相关的受托事宜。11.、我的房子想卖,但做贷款了,该如何办理手续?答:首先您需要先向173、银行还清剩余的贷款额以撤出抵押,此房屋才可以上市交易。如果您有需要的话可以委托二十一世纪替您办理这项业务。12、.买二手房能提取公积金吗?答:如果您购买的是带有产权的私产房,付款方式是一次性付款或按揭贷款都可以提取公积金。13.、我想在二十一世纪卖房子,但不想留存房本,该怎么办?答:您可以采取一般代理的形式。2014.、什么房子是计租面积,什么房子是建筑面积?答:公产和企业产标注的是计租面积,私产标注的是建筑面积。15、.建筑面积和使用面积该如何换算?答:建筑面积使用面积*1.3316.、房本未到期,客户以没有客户看房为由要求撤房本。答:坚持公司规定不予撤单,耐心帮助房主分析其房屋的优劣势,力174、争说服客户降低标价,以加速成交。17、.既然买方贷款已经到帐,为什么不能拿钱还要过户?答:过户时必须保证买方全款已付,贷款到帐只说明银行同意对借款人放贷,但钱被银行冻结,必须要等到他项权证返到银行后,才能放款。18.、是外地人,能买公产房吗?如果买私产房能贷款吗?答:可以办理19、.我无固定工作能贷款吗?答:银行会对借款人进行资信调查,并且需借款人所在单位开据还款证明。如果您没有固定的正式工作,银行无法对您放贷。20.、当客户签完三方后,其中一方违约导致该房屋交易无法继续,双方要求退还中介费时,应这样向客户解释。答:我公司所收取的费用是居间服务费只要合同签字便已生效,证明我们提供的信息已成交,175、所以服务费不退。(附:关于合同的解除与终止:在三方合同定立后,买卖双方任何一方出现违约情况导致此房屋交易无法继续,我公司居间服务费一律不退。违约方可以与另外两方终止合同,请注意措辞,不要同意双方解除合同不要同意双方解除合同。终止合同是表示一方要求不再履行合同,但我公司已完成房屋信息成交,居间服务费不退;解除合同则表示双方自愿解除此合同已恢复到合同定立之前,所以我方无权收取信息服务费。)21、.如果报完价,高于客户期望值,客户问到此价格二十一世纪是否可以收购该如何解释?答:此价格为我们提供给您的代卖价格,如果您想让我们收购您的房屋,我们二十一世纪不做收购,不赚差价,阳光操作。22.、当客户想出租176、的房屋恰巧是店内有客户需求登记的房屋或此房恰是买卖市场稀缺的房源时,如何说服客户将此房屋转为出售?答:向客户渲染出租房屋手续的烦琐以及后期可能出现的风险。在其允许的前提下可为其房屋进行评估,价格适中不可偏低,同时向其介绍出售此房的利益所在。23、.我想买房,钱不够怎么办?答:我们可以协助您采用贷款形式购房。您可以向银行申请办理个人按揭贷款。最多可贷到总房款的七成。此外,在所有手续办理完毕后,借款人及其配偶还可以一次性提取公积金卡内的金额。24、.你们 500 元贷款服务费是怎么回事,为什么这么高?答:一方面我们为您提供全程贷款服务,简化您个人必须的办理程序,我们将为您代为办理;最重要的一方面是177、我们为您贷款做居间担保是一项高风险的业务,如果您在还贷过程中出现问题或是无法再履行还款计划,我们公司将承担对您的房屋进行回购的风险。25.当有客户电话咨询“我想买(卖)房,但离你们店太远,是否可告知较近加盟店的位置及联系电话,和在你们那登记一样吗?”答:全市的所有二十一世纪加盟店都是联网的,所有信息都是一样的,无论您在哪里登记都可以。不过我们可以上门为您提供服务。21装修的基础知识1:施工方式分为:全包、半包、清工。1:施工方式分为:全包、半包、清工。全包:业主与装修公司签定的委托合同由装饰公司负责全部施工材料的采购,同时负责施工(一般不包括设备的采购,如:电气、空调、厨房设备等)。半包:业主178、与装修公司签定的工程承包方式是,装饰公司负责施工同时负责一部分施工辅助材料的采购,而业主则负责承担饰面类主材的采购。清工:业主与装饰公司签定的施工合同内容规定,装饰公司仅仅负责施工,全部的施工材料都由业主自己采购。2:什么是主材,辅材?2:什么是主材,辅材?主材:家庭装修的主材通常指饰面类的主材如:墙地砖、地板、卫生洁具、灯具、装饰五金以及工艺玻璃等等。这些材料在家庭装修过程中可以起到影响装修中整体效果的目的。简单理解就是主材为整个装修材料中价格比例很高的部分,并且在装修后的房屋中直接外露可以看见的部分。辅材:家庭装修的辅材范围很广,既包括水泥沙子,也包括木材以及制品,其他的如腻子粉,白水泥,179、石膏粉,铁钉、螺丝、气钉、均可视为辅料;还有的家装工程把上下水项目使用的水管以及管件,配电工程使用的电线、线管、暗盒等,也是为辅料。(简而言之,就是那些施工完成后看不见的主要材料。)3:我们常用的一些辅材是什么?3:我们常用的一些辅材是什么?乳胶漆:立邦、多乐士 大芯板:福申牌、鹰冠牌801 胶:狮子山牌 油漆:展辰牌、华润牌 4:装修的风格主要有以下几种:4:装修的风格主要有以下几种:按地域分主要有:欧式、中式、日式。按时间分主要有:古典、现代。按经济方式分:经典、简约。5:什么是清油、混油、清混结合?5:什么是清油、混油、清混结合?清油:指工程木制品的表面油饰采用清漆完成,木制品的木材纹路180、在油饰完成以后仍然清楚看到。(看得清木纹)混油:指工程木制品的表面油饰使用调和漆完成,木制品的表面由使用油漆的颜色决定最终的效果。(看不清木纹)清混结合:以混油有为主清油作为点缀。目前较为流行,比较适合我们中国家22庭的装修风格。6:什么是隐蔽工程?6:什么是隐蔽工程?隐蔽工程:隐蔽工程包括给排水工程,电线管理工程,地板基层,隔墙基层,吊顶基层.给排水隐蔽工程包括检查给水管是否漏水,地面排水是否顺畅,防水层防水性能是否良好.电线管线工程包括 PVC 管线连接是否紧密,是否埋设 PVC 管或护套线.地板工程包括地面水泥平层是否合格,实木地板等的木龙骨是否牢固,是否做放火,防潮处理.隔墙工程中轻钢181、龙骨和吊杆是否刷涂放火涂料.吊顶内管线是否固定牢固.7:有没有拆改?哪些地方需要拆改?7:有没有拆改?哪些地方需要拆改?拆改:指房屋的建筑不符合居住人的要求在局部需要一些拆除改动以达到其居住要求。(装修中的原结构承重部分是禁止拆改的)。8:什么是度尺?8:什么是度尺?度尺:装饰公司设计师实地测量客户的房屋,测出各个方面的数据。9:通常说的:“家装污染”是什么意思?9:通常说的:“家装污染”是什么意思?室内装饰装修所用的材料散发有害有毒的污染物质,污染市内环境。这种来自装修本身的室内污染物称为家装污染。如果室内空气中装修污染物含量过高,并且长期得不到解决,会造成人身体不适,影响健康。10:装修污182、染中最主要的有害物质是什么?10:装修污染中最主要的有害物质是什么?室内家装污染物主要有以下几类:甲醛苯系列:苯,甲苯,二甲苯总挥发性有机化合物(TVOC)游离甲苯二异氰酸脂(TDI)可溶性铅,镉,贡,砷等重金属元素11:室内装修污染物主要来源于哪些材料?11:室内装修污染物主要来源于哪些材料?甲醛主要来源于人造板材,胶粘剂和涂料等。苯系物主要来源于与油漆稀料,防水涂料,乳胶漆等。含有(TVOC)总挥发性有机化合物主要来源于油漆,乳胶漆等。(TDI)甲苯二异氰酸脂主要来源于聚氨酯涂料二手房交易中的税务知识和避税二手房交易中的税务知识和避税一、二手房交易税费(含按揭)一、二手房交易税费(含按揭)183、(6 月 1 日后现行税费)二、如何区分普通与非普通?二、如何区分普通与非普通?A、开发商建造、单位自行、集资建造等住房类1、普通住宅标准:a 住宅小区(含所有住宅)建筑容积率在 10 以上;b 单套住宅套内建筑面积 120 平方米以下(含)或单套住宅建筑面积 144 平方米以下(含);c 价格4600 元/平方米(含);4300 元/平方米(含);4000 元/平方米(含)2、不符合普通住宅标准的为非普通住宅;B、个人自建的住宅a 标的物为整栋的建筑面积=整栋的建筑面积;容积率=整栋总建筑面积土地面积;单价=销售收入(总建筑面积+占地面积基底面积);b 标的物为分层出具房产证的建筑面积=该层184、建筑面积;容积率=整栋总建筑面积土地面积;单价=销售收入该层建筑面积;按揭银行收费及代收费(银行评估价)一手房屋收费标准(一手购房发票价)二手房收费标准参考(评估价)评估费05%评估价(可选)劳务费3 元交易费6 元登记费80 元/单登记费80 元/单劳务费3 元查档费50300400工本费50 元本登记费80 元/单律师费02%+500房价测绘费120 元份评估费05%评估价公证费860900固定印花税5/万分发票价土地转让金1%评估价印花税05万分之普通15%发票价普通15%评估价按揭服务费13%(暂无)贷款额契税非普通3%发票价契税非普通3%评估价出证时间不满五年的住宅印花税01%评估价185、个人所得税2%评估价营业税(含城教税):5.5%(5.4%)评估价土地增值税(普免):05%评估价出证时间超过五年(含五年)的普通住宅印花税01%评估价个人所得税2%评估价出证时间超过五年(含五年)的非普通住宅印花税01%评估价个人所得税2%评估价土地增值税05%评估价营业税(含城建税,教育附加税):(评估价一手发票价)5.5%(5.4%)评估价个人自建住宅区分普通与非普通的标准参照上述执行三、避税三、避税A、先付房款等房满 5 年再过户 A、先付房款等房满 5 年再过户 这种“私订终身”避税是指买卖双方商量好房屋价格后,房主先将房产证交付买主,买主付清绝大部分房款后,房主交钥匙让买主住进房子186、。双方约定,等房龄满 5 年再去办理过户手续,以此规避税费。从法律的角度看,此方法风险很大,因为房产证还是原房主的,房主就可能通过挂失来注销原房产证,办理新证后,一房两卖,或者因欠债被法院查封等,都可能造成纠纷。等到过户时,房价也会出现变化,如果涨幅较大的话,房主宁愿赔偿违约金也不卖,买方只能重新选择房源。B、合同售价往低处写 B、合同售价往低处写 这种“阴阳合同”避税法是指在售房合同中,买卖双方协商后将房价填低些,这样缴税的税基就小,纳税额也会减少。二手房交易中,使用“阴阳合同”对买房人再次交易不利。一旦买房人再次将房子转让时,将面临着两个问题:一是由于买入价低,房屋出售或抵押时估值也会相应187、降低;二是由于买入价低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴税时也会相应多缴。签订“阴阳合同”对买卖双方都存在风险,对卖方来说存在的风险是,买方很可能以在房管局备案的合同为要挟,在办理完过户手续后,要求卖方降低房屋出售价格。对于买方来说存在风险是,如果在过户前缴纳了房款,而卖方违约不卖,却只赔付房管局签订的合同中标示的价格,买方没有充分证据,会遭受大额损失。C、公证交易不过户 C、公证交易不过户 市场上流行的公证避税,是买卖双方先通过合同或公证的形式进行买卖,但先不到房地产交易中心办理交易登记,待房产所有权满 5 年后,再办理过户手续,仅花少量的公证费,就可避免缴纳营业税和相关城市建设188、税及教育附加费。这种方法表面上看是合理避税,通过公证似乎也有了法律保护,但由于要等若干年后再正式过户,其间买卖双方产生纠纷的可能性极大。因为在我国的房地产法律、法规中,房产证是房屋所有权的惟一合法凭证,买卖双方一旦发生纠纷,此间房产证仍属卖方,买主可能吃大亏。从法律上讲,即使双方公证了交易合同,而不到产权登记机关办理过户手续,在法律上仍不具备对抗第三人的法律效力。二手房交易如不过户,房屋产权还是属卖方的,如果卖方将房屋抵押,或二次销售,房屋的产权就会发生变化。因此房屋的权属问题仅仅经过公证,并不能避免风险。D、假赠代替真买卖 D、假赠代替真买卖 所谓赠与避税,是指双方在私下进行买卖交易后,不到189、房地产交易中心办理过户手续,而是以赠与的方式变相交易。这种方式实际上是钻了法律空子,也给消费者带来了一定的风险。买卖双方签订的赠与协议虽然具有一定法律效益,但由于该交易实际上是二手房买卖,法律规定当事人应当自事实发生之日起 90 日内申请转移登记,但如果双方没有去办理房屋转移登记,买方没有取得合法的房屋权属证书,一旦双方发生了利益纠纷,买方权利将得不到保障,最后给消费者带来损失。如果卖主将房子抵押出去,同时又将房子以赠与的形式卖出,这样三方会形成很复杂的法律关系,买主的利益将会受到严重侵害。另外,赠与卖房存在相当大的法律风险,出现问题时买房人往往要吃“哑巴亏”。这是由于我国合同法中规定,“赠与190、的财产有瑕疵,赠与人不承担责任”,也就是说,买方拿到房产后如果发生了质量问题,在法律上不受保护,很难要求房主赔偿。此外,买家还要承担赠与人撤销赠与和不履行赠与义务的风险,而且如果私下交易被拆穿,双方都要负法律责任,补缴税款与罚款,这对双方来说都得不偿失。E、先期支付租金当作购房定金 E、先期支付租金当作购房定金 “以租金作定金”,即在对房产证办证时间不超过 5 年的二手房进行交易时,买方通过与卖方约定,先一次性付与卖方一笔租金,作为买房的定金;待卖方的房产证领证时间超过 5 年,再办理手续,将产权过户给买方。这种双方都能获益的交易方式,直接减少了营业税支出,看起来很划算。买卖双方虽然签订了两份191、合同,因没有办理产权过户手续,其作用仍和“租房”无异。“租期”内卖方如将房屋抵押或另售,买主仍将毫无办法。只要房屋没办过户,房屋产权仍属卖方,买家无法处置房产,卖方仍可随意处置,如果到时卖方不协助办过户或者死亡、失踪,买方也会很麻烦。F、先支付购房定金 F、先支付购房定金 双方商量好价格,先交一定比例的定金不办理过户,房屋也不入住,等房龄满 5 年以后交齐全款再办理过户手续。此协议虽具备法律效益,但和上述的情况一样,存在很大的风险。买卖双方一旦发生争议,买主将很难保障自己合法的权益。为了逃避房屋转让税收采取的种种花招,都隐藏着交易风险、法律风险、税收风险,为了逃避房屋转让税收采取的种种花招,都192、隐藏着交易风险、法律风险、税收风险,而且往往获利的是卖方,而买方却处于极不利的地位。所以房屋交易双方,不要费尽心思而且往往获利的是卖方,而买方却处于极不利的地位。所以房屋交易双方,不要费尽心思去省点税钱却惹来大麻烦,因为一旦出了税收、法律纠纷,中介完全可能置身事外,当事去省点税钱却惹来大麻烦,因为一旦出了税收、法律纠纷,中介完全可能置身事外,当事人却要陷身其中。人却要陷身其中。法律培训大纲一、签约的注意事项1、格式合同(条款)2、特别约定(补充内容)3、格式合同的书写部分4、合同应著名当事人地址二、按揭贷款方式的二手房交易1、特点2、风险3、风险防范约定三、履约管理1、履约证据A、交接凭证B、193、变更C、送达2、履约档案管理A、合同附件管理B、履约证据四、二手房交易法律知识1、合同法2、关于房屋交易的法律法规五、签约资料的准备1、看楼纸的法律效力2、委托书的法律效力3、身份证明4、产权证明5、签字人的身份6、款项的纠纷7、手续办理过程拖延8、佣金确认书的纠纷六、违约案件的处理流程1、分行主管进行沟通2、分行主管写知会函发及用印申请到行政部3、行政部发送知会函并在规定时间内回访分行主管客户的反应4、根据客户反应来决定是否需要发送律师函5、行政部发送律师函并在规定时间被回访分行主管客户反应6、根据客户反应来决定是否需要仲裁7、将资料递交到仲裁委来仲裁第一章看楼纸的法律效力第一章看楼纸的法律194、效力案例一:买方单方签署中介服务协议 后私下和业主成交,公司能否凭中案例一:买方单方签署中介服务协议 后私下和业主成交,公司能否凭中介服务协议追佣?介服务协议追佣?简要案情:简要案情:买方单方签署中介服务协议 后私下和业主成交,公司能否凭中介服务协议追佣?简单案情:买方签署中介服务协议后私下与业主成交。分行咨询:能否凭此中介服务协议追佣?律师意见:律师意见:1、未签署三方约,未成立真正的买卖关系,不建议凭中介服务协议追佣2、只可追必要的支出费用,如车费、电话费等,但要举证。点评:点评:1、中介服务协议 主要是确认中介方曾带客户看房的证明,可显示我公司曾提供的中介服务的支付标准,根据中华人民共和195、国第四百二十七条:“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”所以不建议只凭中介服务协议来追佣。2、中介服务协议 中的每一项内容都必须填写完整及真实,再由买方由正楷字签署。3、业务员带客户看房时,要提高警觉性,买卖双方哪边人少就跟哪边,提防相互留资料。4、业务员应该从约客看房的那一刻开始就要对买卖双方进行“拍针”,如:某某先生/小姐,等会看楼的时候,好不好您都不要表现出来,下楼后再跟我说,如果你表现出来的话,业主会抓住你的心理,那时我就很难帮你谈价钱,争取好的价格了等等。5、下了楼尽量送客户出小区甚至是上车,避免客户回头撩业主。第二章委托书的法196、律效力第二章委托书的法律效力第三章签约人身份纠纷第三章签约人身份纠纷案件一:户口簿复印件作为诉诸法律的身份证明?案件一:户口簿复印件作为诉诸法律的身份证明?简要案情:简要案情:分行有一交易已处于签约阶段,但由于业主的身份证遗失,询问是否能以业主的户口簿作为签约的身份证明?如日后产生纠纷,能否以户口簿复印件作为诉诸法律的身份证明?律师意见:律师意见:户口簿可以作为签署房屋买卖合约 的身份证明,如产生纠纷可以户口簿复印件作为申请仲裁的身份资料。点评:点评:即使户口簿可以作为签署房屋买卖合约 的身份证明,但由于户口簿是没有相片的,因此无法 100%证明持证人就是真正的业主本人。所以,如遇到业主的身份197、证遗失时,最好要求业主除了出示户口簿外,还要同时出示其他带有相片的有效身份资料,如护照、结婚证、内地居民港澳通行证、驾驶执照或老人证等,以确保万无一失。在身份证遗失后,客户可以即时向公安局申请补办,公安局会即时出具一份回执,客户可凭回执证明身份证丢失。客户亦可向公安局申请办理一张临时身份证(需另外支付费用),公安局在受理后两日内即可办出一张临时身份证,可暂代身份证明使用。案件二:在真正业主未签三方约前,其亲戚已代签并已同我司签具结书与保案件二:在真正业主未签三方约前,其亲戚已代签并已同我司签具结书与保证书。该合约是否有效?答:证书。该合约是否有效?答:该合约须经业主本人的追认才生效。受托人保证198、自己拥有代理权是不被承认的,必须由委托人证明受托人具有代理权才有效。第四章产权证明的纠纷第四章产权证明的纠纷业主婚前购买的物业,且按揭中,如婚后出售,是否需要配偶同意?业主婚前购买的物业,且按揭中,如婚后出售,是否需要配偶同意?简要案情:简要案情:买卖双方在分行协助下签署了房屋买卖合约。由于签约当天为星期天,分行未能即时就该物业的产权情况进行查册。分行于次日查册后发现,该物业已被查封。向业主了解得知,该物业曾因经济纠纷被法院查封,但业主早已偿清债务,只是债权人没有到房管局办理有关涂销查封登记手续。现时买家得知情况后,以此为由要求取消合约。分行咨询:分行咨询:买家的主张是否成立?律师意见:律师意199、见:1、由于签约当天为星期天,我司无法就该物业的产权情况进行查册。但我司已于次日补回,故我司已履行了中介方应尽的义务。2、若然买家强烈要求取消合约,我司只能配合。因为业主在签署合约时,未能确保该物业的产权状况可以办理交易过户手续。点评:点评:交易前一定要了解物业的产权情况,否则前功尽废。案件二:如果在业主未取得房产证时过定给业主,中介方是否违规?买方可案件二:如果在业主未取得房产证时过定给业主,中介方是否违规?买方可否对中介方提出起诉?答:否对中介方提出起诉?答:新政后,业主未取得房产证前该物业是不能转让的,不建议中介方在合约效力待定的情况下过定给业主。以不能转让的物业所签定的合约根本性无效,200、且中介方应当具有这方面的专业知识,故中介方不可推卸责任案件三:有一物业,预契,正在确大权,暂未过户。已过首期,并已交付使案件三:有一物业,预契,正在确大权,暂未过户。已过首期,并已交付使用。买方已进行装修,期间新业主接到一装修公司上门追讨原业主装修费 8 万元。注:三方约及附加协议原业主均保证该物业无用。买方已进行装修,期间新业主接到一装修公司上门追讨原业主装修费 8 万元。注:三方约及附加协议原业主均保证该物业无其他债务纠纷,如有则原业主会承担相应之法律及赔偿责任。该装修公司是否有可能要求法院对该物业进行查封?答:其他债务纠纷,如有则原业主会承担相应之法律及赔偿责任。该装修公司是否有可能要求201、法院对该物业进行查封?答:由于该物业尚未过户到买方名下,即仍为原业主的物业,如原业主未能清偿装修公司的债务,则装修公司可以申请对该物业进行查封。案件四:业主婚前购买的物业,且按揭中,如婚后出售,是否需要配偶同意?案件四:业主婚前购买的物业,且按揭中,如婚后出售,是否需要配偶同意?答:答:需要。由于婚后一直用夫妻共同财产供楼,因此婚后供楼部分属于共同财产。案件五:A 与 B 的夫妻共有财产,A 已故。则 B 出售该物业时是否需要有继案件五:A 与 B 的夫妻共有财产,A 已故。则 B 出售该物业时是否需要有继承权的子女的书面同意?答:承权的子女的书面同意?答:首先要知道该共有财产是法定继承还是遗202、嘱继承。若为遗嘱继承,则遗嘱继承人拥有全部份额,此遗嘱继承人才有权出售该物业。若为法定继承,则 B 拥有 50的份额,另外 50的份额由B 与其子女平分。B 出售该物业须征得所有享有继承权的共有人的书面同意。简要案情:简要案情:业主已收取定金及首期楼款,物业的房产证已交由分行保管(已开出收款收据),且将该物业交付给买家使用。在准备递件期间,业主以在合法的范围内保护自身权益为由,要求我司退还房产证直至递件当天。分行咨询:分行咨询:1、可否退还房产证给业主?律师意见:律师意见:1、如对方强烈要求退件,则只能退还。但一定要寄发知会函告知业主,若出现违约行为,将要承担相应的承认。2、该物业在今后的交易203、过程中,对于要求业主配合进行的工作,分行必须提前寄发知会函 告知业主,以免业主以我司未尽知告义务而拒绝履行合约。案件六:A 与 B 的夫妻共有财产,A 已故。则 B 出售该物业时是否需要有继案件六:A 与 B 的夫妻共有财产,A 已故。则 B 出售该物业时是否需要有继承权的子女的书面同意?答:承权的子女的书面同意?答:首先要知道该共有财产是法定继承还是遗嘱继承。若为遗嘱继承,则遗嘱继承人拥有全部份额,此遗嘱继承人才有权出售该物业。若为法定继承,则 B 拥有 50的份额,另外 50的份额由B 与其子女平分。B 出售该物业须征得所有享有继承权的共有人的书面同意。第六章佣金确认书第六章佣金确认书案件204、一:业主未签佣金确认延迟签约,客户要求退诚意金。案件一:业主未签佣金确认延迟签约,客户要求退诚意金。简要案情:简要案情:买方签署承诺书及支付了诚意金 2000 元(在我司保管),约定 5 月 16 日前交易,但业主没有签署承诺书,现买方拖延签约,业主已通过我司于 4 月 30 日与另一买家成交。买方要求退回 2000 元,并抢回承诺书。律师意见:律师意见:建议退诚意金,原因:1、业主未签承诺书;2、业主在交易期间内已另行出售该物业;3、诚意金不是定金;关于撕毁承诺书一事,如给我司或他人带来损失,可要求赔偿。点评:点评:在签署承诺书时,交易日期一栏,要列明清晰的日期,例如:“须于年月日或之前签署205、房屋买卖合约。”有时间约束,买家便无法拖延。切勿留空或只填写“双方协商”或“待定”等字眼,以造成日后执行合约的障碍。案例二:买卖双方均签署条款对应一致的承诺书,能否追佣?案例二:买卖双方均签署条款对应一致的承诺书,能否追佣?答:未成立真正的买卖关系,没有收取佣金的依据。案例三:如果买卖双方都签了承诺书,过了定金,后来买方案例三:如果买卖双方都签了承诺书,过了定金,后来买方违约,中介方可违约,中介方可否收到佣金?否收到佣金?答:中介方收佣的依据是促成买卖双方成功交易过户。案例五:买卖双方已签署承诺书,签三方约前反悔。案例五:买卖双方已签署承诺书,签三方约前反悔。简要案情:简要案情:买卖双方已签署206、 承诺书,买方向我司支付诚意金 5000 元。签署三方买卖合约前业主反悔,打算将物业售予第三人。我司已将买方所支付的诚意金 5000 元退回给买方,但买方要求业主赔偿违约金 5000 元。分行询问:分行询问:买方的主张能否得到支持?律师意见:律师意见:1.本案中三方买卖合约关系尚未成立,买方以其单方签署的承诺书为依据要求卖方承担违约责任,其主张难以得到支持。2.由于买卖关系尚未成立,经纪方追究卖方的违约责任或追取佣金,也缺乏足够的依据。点评:点评:单凭买、卖方签署的承诺书,就过订给卖方,此时,任一方提出停止交易时,承诺书只是买、卖方向我司单方表示的一个购买或出售的意愿,买卖关系及我司的居间服务207、关系都未成就,我司不能追讨相应的违约金,卖方亦不能以此没收买方的订金。案件六:三方约上未注明佣金确认与原佣金确认有冲突。案件六:三方约上未注明佣金确认与原佣金确认有冲突。简要案情:简要案情:4 月 12 日业主签署服务收费确认书,承诺向我司支付30000 元中介服务费及咨询费,并约定该款项包括是次交易所产生的一切费用。4 月 13 日与我司及买方签署了房屋买卖合约,但合约中的中介服务费收费栏为空白。交易过户手续完成后,业主发现是次交易所产生的税费只有 550 元,现要求退还剩余的款项。分行咨询:分行咨询:卖方可否要求我司退还剩余的款项?律师意见:律师意见:1、房屋买卖合约 的中介服务费收费栏是208、空白的,则三方均没有约定中介服务费。2、房屋买卖合约的签署期为 4 月 13 日,但服务收费确认书的签署日期却为 4 月 12 日,故该确认书已被三方合约所取代,则我司不能再凭此确认书向业主收取佣金。3、物价局对中介服务费及咨询费的收取均有明确的规定,故律师建议根据相关规定收取中介服务费及咨询费,退还多出部分。点评:点评:1、三方约中的中介服务费收费栏不能为空白的,若有特殊约定可约定为“详见服务收费确认书”并附一份清晰的确认书,但本案中就中介服务费一事,在三方约中无清晰表述。无法以三方约中的条款去约束卖方支付中介服务费。2、服务收费确认书 是若作为三方约的附件时,附件的签署时间应和三方约的签署209、时间应是一致的,并于三方约中的其他事项一栏说明另附附件一份,编号:,以示该房屋买卖合约与服务收费确认书是一个不可分割的整体,我司才可凭此确认书向业主收取佣金。3、收取的佣金若存在超标时,超标部分的佣金买、卖方可以奖励形式支付,并要求买、卖方签署奖励函等进行确认。第七章手续办理过程拖延第七章手续办理过程拖延案例一:业主拒绝交房案例一:业主拒绝交房简要案情:简要案情:业主通过我司与买方签订三方约,约定按揭付款的方式。现已完成交易过户,银行已将楼价余款发放给业主,但业主拒绝按照合约约定的交楼时间(银行发出同意贷款通知书的 45 个工作日)将该物业交付给买方使用。分行协商未果,要求发函催促业主按时交楼210、,我部协助发函后,业主拒绝签收知会函。其后,买方向我司投诉,并发声明书给我司,认为我司负有“组织按期交房”的责任,并表示将会强行收楼。问题:问题:1.业主不履行合约约定的交楼义务,责任谁负?2.业主迟延交楼,买家可否强行收楼?律师意见:律师意见:1、关于业主迟延交楼的问题,应由买卖双方自行协商解决,买方可向业主提出仲裁。我司无须承担法律责任,根据合约约定,履行交楼义务的责任在业主,不在我司。2、如业主迟延交楼,买方可要求业主承担赔偿损失的责任。我司对买方能否强行收楼不应表示任何意见,中介方应站在一个中立的立场。点评:点评:1、在签合约时,分行仅收取了业主500 元的交楼保证金,应尽量要求业主缴211、交大额的“交楼保证金”,以约束业主按时交楼的力度。2、Sales 应以积极的态度跟进买卖交易的售后服务工作。(如:水电煤过户、交楼的交接工作等)3、遇到业主正在办离婚案的交易时,楼款交收、交楼时间、交楼状况等事项应加倍谨慎沟通处理。案例二:未查档造成的合约取消是否可以收取中介服务费?案例二:未查档造成的合约取消是否可以收取中介服务费?简要案情:简要案情:业主与买家签署房屋买卖合约,业主收取了首期楼款及向我司支付了部分中介服务费。我司根据合约约定办理递件手续,房管局受理后,最终因该物业为军产而退件。现时买家要求取消合约并取回已支付的楼款。但业主却要求我司一定要退还已收取的中介服务费后,才同意取消212、合约及退还楼款。分行咨询:分行咨询:业主的主张是否成立?律师意见:律师意见:1、签约时,我司营业员有否对该物业的产权进行查册,有否向房管局咨询军产能否过户,有否向业主详细了解产权情况。若然没有,则我司未尽中介方所应履行的义务。2、无论我司有否完成以上步骤,根据法律的规定,佣金只能在促成交易成功的情况下收取。就本案而言,即必须完成交易过户手续。而且现时该物业不能过户,即未能交易成功。因此我司不能收取佣金,只能要求收取因为此工作而付出的相应报酬。点评:点评:除了军产以外,未取得房产证或被查封的房屋都是不能办理交易的,所签署的合约亦是无效合约,作为经纪方要对成交物业进行查册方可过定或签署三方约。如遇213、到产权较难辩别的物业时,除了查册外,可要求客服交易部同事到房管局咨询该物业的具体情况。案例三:买方要求更改合同条款,协商不果提出解约。案例三:买方要求更改合同条款,协商不果提出解约。简要案情:简要案情:业主与买方通过我司签订三方约,定金 2000 元由业主签收后交由我司保管。签约后,买方要求提前收楼,买卖双方未能就此事协商一致,均表示不再交易,同时买方要求我司退回 2000元定金。分行协商未果,要求发函催促买卖双方履行合约。问题:问题:1.我司可否退回定金给买方?律师意见:律师意见:1、定金 2000 元已由业主签收,即表示业主已收取定金,我司只是代业主保管,没有代业主处分款项的权利,故我司不214、能将定金退回买方。2、买卖双方只是口头表示不再交易,而合约中约定买方支付首期及收楼的时间亦未到,故暂时无法认定谁是违约方,待该限期过后才能确认。点评:点评:1、在签署三方合约时,应要求买家追加大额定金,以避免买、卖方在签署三方约后,因某些问题而轻易产生悔约的念头。交付的定金金额越大,买、卖方悔约的机会越小。2、尽量将签约前的口头约定落实在三方约上。第八条合同条款的纠纷第八条合同条款的纠纷简要案情:买方通过我司与业主签署房屋买卖合约,并支付了定金10000 元。该物业产权为两个人共有,只有一人签三方约。买方以此为由致函我司,要求解除合约及要求业主退回定金.分行提出:我司可否追究买方的违约责任?律215、师意见:1、本案合同属于效力待定的合同,并非无效合同,经追认已是有效合同,买方应按约定履行合同。2、若买方违约,无权要求返还定金。3、另一产权人的追认行为不仅要追认同意出售,还应追认合同的具体内容(即该份三方约),而且追认日期应在签署三方约之后,买方致函我司之前。点评:在签署三方约前应了解该物业的权属人情况,当产权人为二人以上时,应要求所有的产权人一齐到场签署三方约才生效。如其中一产权人未能及时到场签约应尽可能以最短的时间内要求其在一式三联的三方约上补签名。如其中一产权人未能在三方约上签名,则买家之订金应由其中一产权人暂签收后交由我司保管,直至所有产权人签名后方可过订。简要案情:简要案情:业客216、双方签署三方约和补充协议,约定按揭付款方式,买家借支给业主赎契。买家共支付 52000 元给业主,其中 1万定金、3.2 万首期楼款、1 万借款给业主赎契,当中的 2000元作为业主向我司支付的佣金。补充协议约定贷款额不足由中介方负责。现因买家资质差,业主原按揭银行中行不愿意贷款。业主亦拒绝退回 52000 元给买家。买家向报社投诉,要求我司负责。律师意见:律师意见:1、补充协议中约定的“贷款额不足”是以银行同意贷款为前提条件的,现银行不同意贷款,与当初补充协议所约定的情况相抵触,因此该条款现不适用。2、“由经纪方负责”中的“负责”所约定的内容不明,中介方只承担促进买卖双方完成交易的义务,而不217、是承担当买方贷款额不足时代买方缴付楼价的义务。若中介方代买方支付楼价,中介方就取替了买方,成为真正的买方,这与中介方原承担的义务相悖。点评:点评:买家是否能贷款,可以贷到多少款这都是买家自身条件和资质所决定的,而并非我司所应该承担的责任,所以在三方约上的措辞应注意,作为中介方是促成交易及协助办理交易过户手续。简要案情:签署三方合约,业主已收取定金 5,000 元,付款方式为转按付款,银行出具同贷后由于遇上发展商办理大确权,导致该交易至今无法办理过户手续。合约中约定:如经纪不协助办理过户,导致物业不能成功过户,经纪方必须退佣。本案中我司已收买方佣金,买方因知悉发展商办理确权无法过户而未依约支付首218、期楼款。现业主要求解除合约并提出:1、该交易中营业员不具备经纪执业资格;2、买方未依约支付首期楼款;3、业主肯退定,除此外不承担其他责任。买方有意向继续交易,同时提出如解除合约则要求退回或补偿其全部支出(如按揭费用等)。律师意见:1、经纪执业资格属于行政管理范围,不影响合约效力,且合约中只有我司业务章,并无经纪签名。2、依约支付首期楼款为买方义务,同时买方所支付的按揭费用并非我司收取,我司对此均无须承担责任。3、合约成立后我司只承担协助买卖双方办理交易过户的手续,我司不要答复是否同意解除合约,只承担协助义务,如因发展商办理确权导致交易无法过户并非我司责任。点评:1、在签署三方约前,必须了解清楚219、成交物业的概况,如该物业是否正在确权或将要确权、有否被查封等等,将有可能发生的问题在三方约中清晰地约定。2、没有经纪执业证的 Sales 切勿在一切书面文件上签名,书面文件包括三方约、中介服务协议或税费计算清单等。简要案情:业主与买方通过我司签订三方约,现该宗交易已完成,但买卖双方都只支付了一半佣金,理由是我司在合约中承诺,如三个月内未能完成交易,我司少收一半佣金。分行要求:发函追讨双方尚欠的另一半佣金律师意见:1、合约中约定我司承诺三个月内完成过户的前提应该是:买卖双方须于签约后 7 个工作日内签署按揭合同,但按揭合同是在签约后 1 个月才签署,相差的时间可认定不属于我司的“原因”,我司须举220、证提供两份按揭合同,此案才有仲裁的可能。如没有按揭合同,由按揭公司出具证明也可。2、在我司未能提供充分证据证明“非我司原因”前,暂不发函追佣。点评:1、中介方不要在三方约中对买、卖方轻易许下承诺或保证(如,我司需承担某某责任或金钱的赔偿等承诺),中介方只负责促成交易并协助办理交易过户手续。2、合约应尽量避免约定中介方完成交易的具体时间,若有某些条款确须约定时限时,应将其可完成的前提条件列明,如有特殊原因与三方约的约定有出入时应及时要求买、卖双方签署补充协议。简要案情:业主在签署承诺书及收取定金后拒绝签署三方约,理由是业主供楼 1 个月后就由买方供,并认为买方做按揭时间太长。买方承诺书的备注约定221、“客户要求业主于交付定金或首期时交付钥匙,否则我公司原银无息退还给客户”。分行咨询:1.买方可否凭此约定要求我司退回定金?律师意见:1、买方可凭备注中约定要求我司退回定金,有约定应按约定。点评:在买家落订时所签署的承诺书,其条款必须与业主所签署的承诺书上的条款一致,才可过订给业主。简要案情:该物业发展商不允许转名,故采取先加名后减名的方法,业主签署确认书,确认收齐全部楼款及承诺保证买方办理一切出证及转名的相关手续,现业主不配合买方办理房产证转名手续,买方怕发函给业主会恶化关系,咨询我司还可采取何种途径令业主配合办理。律师意见:可通过协商、发函、仲裁。业主签署的确认书对买方有利。买方可凭三方约、222、预售合同、收据、确认书等资料通过仲裁途径追究业主责任,不会败诉;我司也可协助买方致函业主,履行合约中“协助、跟进义务”。点评:1、业主于承诺书或确认书上承诺保证的事项,一定要写在三方约上,一旦签署三方约,三方约将取代过往的声称、理解、承诺与及协议简要案情:简要案情:合约备注约定:若业主税费存在个人所得税,则业主实收为 83 万。业主以新增“营业税”为由不履行合约。分行咨询:分行咨询:1.因约定业主实收,我司要否承担支付营业税的责任?2.因存在营业税业主不履约,是否属于违约?律师意见:律师意见:1、业主要求我司承担营业税不会得到法律支持,18 条约定新增税费按新规定执行,即使约定业主实收,也不应223、由我司支付营业税。2、仲裁庭有可能不会支持我司全额收取佣金,因合约中有预见税费调整的约定,但具体金额无法预见,业主要多付税费而不交易也情有可原,故建议分行协商收取一半佣金。点评:点评:公司已明文规定禁止做“大包价”交易。简要案情:简要案情:分行签约后,业主在收取部分首期楼款后已交楼给买方使用,尚有部分首期楼款 103000 元由我司代为保管,买方已支付一半的佣金 5000 元。现买方致函我司提出由于标的物业存在诸多瑕疵,业主在签约时故意隐瞒,事后一直未能配合解决,中介方在促成交易时未能充分了解物业状况,要求解除合约并退回所有楼款和佣金。分行询问:分行询问:买方的主张是否成立?律师意见:律师意见224、:1、虽然物业存在瑕疵,但合同已实际履行,如果业主不同意解除合约,则买方的解约要求难以得到仲裁支持;买方有权要求业主承担修复物业瑕疵的费用。2、中介方所收取之佣金无须退回买方,因本次交易中,中介方并无故意隐瞒或提供虚假信息,且买方也实地察看过物业,故难以证明中介方有过失。3、我司代为保管的楼款余款不能退回给买方,因为在合约没有经过协商一致或通过法律途径解除之前,中介方不能单方退回代保管的楼款,否则业主有权追究中介方的相关责任。点评:点评:1、在签署三方约时,应要求买卖双方将按合约约定如期支付佣金,以免在交易过程中,买方、卖方以某些问题未能解决为由,而拒绝支付余下佣金。2、我司暂时保管的任何一笔225、楼款,包括定金、楼款、交楼保证金等,在没有得到相关一方的同意及书面确认下,我司是无权处理或支配的。简要案情:简要案情:物业为预售房,现正办理确权手续,合约约定确权出证后再办理按揭和交易过户手续,并约定买方须在 5 月 15 日交付首期楼款,同时业主交楼给买方使用。但买方在知悉房产新政后致函我司,提出我司所促成交易的物业为不可交易的物业,要求我司提供该物业正在办理确权的合法证明,并要求终止交易和退回已交款项。经分行与业主到发展商处查询及多次向买方作出解释,买方均不予接受。律师意见:律师意见:1、确权的合法证明并非我司所能够提供,且发展商和房管部门也不出具该证明,即使无法提供该证明也不影响合同的履226、行,中介方不承担此义务;2、买方终止交易的要求没有法律依据,由于签约时是在房产新政策出台之前,新政的出台是在签约时不可预见的因素,因此房产新政并不对本次交易构成影响。3、如买方逾期拒绝支付首期楼款则须承担违约责任。点评:点评:三方约的书写措词一定要严谨,必须把买卖双方的条款、约定落实到三方约上,杜绝买、卖任一方有空子可钻,从而拒绝继续交易。简要案情:简要案情:买卖双方均签署了承诺书,买方以“现状吉屋”收楼,业主以“吉屋”交楼,双方协商不一致,买方于复睇楼时要求营业员在家私清单上签名,用以确认买方所签署承诺书的“现状”情况,于是营业员在“抄点人”项下签署。现买卖双方就交楼状况一事有争议。分行咨询227、:分行咨询:买方能否凭此要求业主退定?律师意见:律师意见:1、买方签署承诺书与家私清单的确认人不是同一人,对此案影响不大。2、当买卖双方对承诺书中交楼状况的条款理解不一致,导致交易无法继续时,业主应退定。点评:点评:1、买卖双方在签署三方约前已就交楼状况的问题出现分歧,即此交易成交条件未能达成一致,分行切勿过定。2、买方所理解的“现状吉屋”是指“含现有家私家电的房屋”与卖方所理解的“吉屋”即“空屋”有着严重的误差,作为专业的营业员应尽其义务向买方讲解“吉屋”的含义,并正确引导买方。3、当知买方对“现状吉屋”理解有误差时,复睇楼时买方要求营业员签署家私清单时,营业员应予以拒绝,并再次重申“吉屋”228、所指是不带任何家私电器的空房,而现状所指是该物业现时的装修概况,而非现时屋内的物品。营业员更不应在家私清单上签名确认。简要案情:简要案情:交易已完成过户手续,但由于经办人在三方合约中承诺“经纪方须于 120 个工作日内办妥交易过户事宜,超过 120个工作日后每天按贷款额千分之二赔偿金给买方”,现手续虽已完成但超出约定期限,如买方追究中介方的责任如何应对?律师意见:律师意见:需找到证据证明经纪方办理交易过户事宜没有超过 120个工作日。如:买方没有及时递交资料,买方未及时办理授权委托手续等。“120 个工作日”可理解为手续齐备开始计算,手续不齐不能进入工作日的计算,但这种解释未必能被仲裁庭采纳。229、点评:点评:1、作为中介方,绝对不能向客人承诺类似上述案例的书面保证。中介方只是促成交易,并协助办理交易过户手续,至于银行、房管局等机构的办理时间我司无法控制,更无法作出保证。2、作为 SALES 更不可为了促成交易,轻易向买、卖方许下类似保证,到头来的后果更是得不偿失。简要案情:简要案情:业主通过我司与买方签署三方约,并收取了定金 30000元,合约约定按揭付款方式,买方支付首期楼款后业主将该物业交付给买方使用,同时备注中约定业主收取部分楼款后,须即时办理该物业之房产证及赎契等手续。因签约时该物业正处于确权阶段,买卖双方口头协商待发展商出房产证后再由业主赎契,但发展商至今仍未出房产证,业主已230、四个月没有存入供楼款,该物业有被查封的可能。业主要求我司赔偿其损失,因经办营业员曾口头承诺签约后很快就可以出证。律师意见:律师意见:1、以买方名义发函给业主:催促其按照合约约定在收到楼款后须即时办理赎契,且赎契前的银行供楼款须由业主支付。另据了解,业主已有多月没有供楼,有可能被银行起诉,导致交易无法履行时,业主须双倍返还定金及退还首期楼款给买方。2、我司也发函给业主,内容同上。点评:点评:1、此交易发生在新政策颁布之前,我司应做好应变工作,如安排买卖双方签署相关的补充协议。2、2005 年 6 月 1 日后,按“期房禁卖”的规定,我司已禁止预售房的交易。简要案情:简要案情:买卖双方通过我司分别231、签署了承诺书,买方支付了诚意金 5000 元给业主。签署三方约前,买方要求在三方约上补充“十项附加条款”。分行咨询:分行咨询:1、如因业主不接受买方增加的条款而导致未能签署三方约,我司能否追讨佣金?2、我司可否接受买方增加的条款?律师意见:律师意见:1、未签署三方约的案件,一般不建议通过仲裁途径追讨佣金。2、买方增加的条款中,如“我司须确保该物业无其他债权、债务纠纷”,更多地约束我司,这不在我司控制的能力范围内,不建议增加此约定。3、涉及业主的权利义务,我司不表示意见。点评:点评:1、在未签定三方约之前,均视为合同未成立,无论买方或卖方因交易条件未能最终达成一致,均视为中介方未促成交易,因此未232、能合法收取佣金。2、买方所提出的“十项附加条款”中,关于“我司须确保该物业无其他债权、债务纠纷”、“业主提供文件后,此合约方能生效”等条款均对我司不利,切勿因心急促成交易而盲目顺从买方意思,因为即使委屈地促成了此单交易,亦会后患无穷。3、以三方约过定最有保障。4、买方增加的合约条款中注意不要附有生效条件,如“业主提供文件后,此合约方能生效”等。简要案情:简要案情:买卖双方已于 8 月 19 日签署房屋买卖合约(主合同与附件在同一张纸上的版本),并已选择填写附件中的“按揭付款方式”,但合约三方因疏忽没有在合约附件上签名确认。分行询问:分行询问:该合同是否有效?律师意见:律师意见:1.该合约是买卖233、双方真实意愿的表示,且双方已就交易的主要条款达成一致,故房屋买卖合约是有效的。合约三方因疏忽没有签署合约附件并不导致合约无效,但分行在促成买卖双方签署合约时一定要细心审核,在合约附件上进行签署,以避免不必要的纠纷。2.分行须马上通知客户补签合约附件。点评:点评:房屋买卖合约 的每一个细节填写都很重要,成交物业的正确地址,价格,付款方式,交吉状况,买卖双方的身份证号码及通讯地址,合约以及附件的签定日期和签名等。作为一个专业的地产经纪人,我们都应该抱着严谨、认真的态度去撰写每一份房屋买卖合约简要案情:简要案情:买方通过我司与业主签署三方约,并支付了定金 10000元,合约约定买方选择银行按揭付款方234、式承购该物业,并向银行申请 10 年 9 万的商业贷款,同时合约的备注中补充约定“若该物业银行不能贷款 9 万元,则本合约即时自动失效,卖方则将定金全额无息返还买方,双方无须负任何责任”。现银行因买方诚信度不足,质疑其还款能力,不批 9 万的贷款,但若以公积金形式贷款就可以。现买方不愿意做公积金贷款,并表示按合约约定不再购买该物业。分行咨询:分行咨询:可否要求买方履行合约?律师意见:律师意见:1、买方不做公积金贷款不属违约,因合约约定申请 9 万的商业贷款。2、本合约是附失效条件的合约,条件成立时,则合约失效,“买卖双方无须负任何责任”,我司因合约失效而失去收取佣金的合法依据。点评:点评:不要235、为了成交而“成交”,要对许下的约定负责。买方是否能贷款、能贷多少款项是中介方所不能控制的,如果将买方不能贷款或不能贷多少款项作为解约的条件附于合约上,则很容易令我们失去收取佣金的机会。简要案情:简要案情:买卖双方通过我司签署三方约,现已完成交易过户,买方欠佣 2500 元,业主欠佣 4500 元。合约中备注约定:“我司须提供买方做公积金贷款,须协助买卖双方于 2005 年 1 月 29日前完成交易”。但实际上,银行不批买方申请公积金贷款,最后只能做商业贷款,且因银行方面原因拖至 5 月才完成交易过户。现买方不但不付清佣金余款,还要求我司因拖延交易进度而向其作出赔偿 5000 元,分行协商不成。236、分行咨询分行咨询凭此合同我司能否追回剩余佣金?律师意见:律师意见:1、如凭此合约追讨佣金,备注中约定的“提供”、“协助”虽不存在原则性错误,但存在风险,我司须提供相关证据,故律师建议暂时不仲裁。点评:点评:1、能贷多少款、是商贷还是公积金贷款、什么时间内完成交易等等,并非单方取决于中介方,中介方是协助跟进方,而更重要是取决于客人的诚信度(即其自身的条件)、客人时间上的配合,以及银行、房管局等机构的完成时间。2、不能承担一些非中介方所能控制的责任。3、中介方应客观地向客户提供专业的中介服务和咨询服务,不应向客户作出超出中介方所能保证的承诺,最终在交易时不能兑现承诺,便影响到佣金的收取。简要案情:237、简要案情:买方签署承诺书成交价为 193000 元,并支付了诚意金10000 元,但交易日期为“待定”,业主签署 180000 元的承诺书,当我司通知买方签署三方约时,买方借故拖延,并认为我司“吃差价”。其后,另一分行有客人签了 180000 元的承诺书,于是业主已于 7 月 15 日与 180000 元的客人成交了,现 193000 元的买方要求我司退回诚意金 10000 元。律师意见:律师意见:1、此案中,买方签署的承诺书成交价是 193000 元,且交易日期为“待定”,在业主未与另一分行客人成交前,我司应致函买方通知其签约及继续交易。2、诚意金还未过给业主,如分行不退给买方,不会得到法律238、支持。故建议退回诚意金给买方。点评:点评:1、买、卖任一方所签署的承诺书上交易日期一栏均不能留空或以“待定”或“协商”等字眼代替,必须要以具体的日期来约束买、卖方,避免因买、卖任一方拖延时间而造成交易失败。2、买、卖任一方若没按照承诺书上约定的交易日期进行交易,则应立刻知会法律事务部向其寄发知会函要求其履约。款项纠纷款项纠纷付款时间没有明确约定时如何处理?答:付款时间没有明确约定时如何处理?答:我司可发函通知双方在限期内协商,但不能限制双方在限期内付款,因合约没有明确约定。简要案情:简要案情:买卖双方通过我司签订了三方约,合约约定买方应在签署合约同时支付定金 10000 元给我司,且暂由我司保239、管,业主须于 2005 年 7 月 30 日之前提取。但业主在签约后拒绝收取定金,并表示不再出售该物业。律师意见:律师意见:1、如业主坚持拒绝收取定金,我司可发函通知业主依约收取,否则根据合约约定原银退还给买方。2、三方约自签订之日起生效,不以定金是否交付或收取为生效要件,如我司在此交易过程中不存在过失,则可考虑向业主追究违约赔偿金。点评:点评:如遇到在签署三方约时定金不能即时过给业主时,我司应要求业主签收该笔定金并注明“卖方同意由经纪方合富置业代为保管至卖方出示房产证当天,如卖方拒收,则卖方同意由经纪方全额无息退还买方,且承担房屋买卖合约约定的违约责任”等字样。毁约毁约简要案情:简要案情:分240、行一租赁交易的租客在租赁期间曾书面提出提前解除租约,但由于业主不同意故没有解除,且随后租客一直依约支付租金。咨询:咨询:1.现合同期限已满,但业主以其所持有的租客的解约要求主张租客违约,拒绝退回租客的两个月按金。询问应如何处理?2.租赁期间业主曾将收租账户变更为第三人的账户,且无书面证明,而租客已将租金存入该第三人的账户,故账户变更后难以证明租客交租给业主。询问应如何处理?律师意见:律师意见:1、通过租客依约支付租金的相关证据(如:银行存款凭证或租金收款收据)证明租客已依法履行合约,现合约期满,在租客没造成业主财产损失的情况下业主必须退回两个月的租赁按金;如业主拒绝退回,则租客可以诉诸法律。2241、如业主拒绝承认收租账户变更的事实,则难以证明租客在账户变更后依约支付租金。但租客可向该第三人主张不当得利要求返还租金。点评:点评:1、如租客在租赁期间曾书面提出提前解除租约,最后取消了此行为,应当即时就继续履行原租约这一事实与业主签署书面的确认。2、租约上的收租账户必须填写清楚,切勿留空,而且业主实际收租的账号必须与租约上的收租账号一致,另 Sales 有义务提醒租客每次交租后向业主索取收据,如租赁期间业主需变更收租账户,必须要有业主的书面证明方可。买方不按合同缴交楼款,卖方又有意不卖,因此抓住买方不按合同缴交楼款这一点原因,要求买方负违约责任,请问这是否有效?答:买方不按合同缴交楼款,卖方242、又有意不卖,因此抓住买方不按合同缴交楼款这一点原因,要求买方负违约责任,请问这是否有效?答:买方不按合同履行需视具体情况而确定是否违约,建议买卖双方通过仲裁确定违约责任,到仲裁庭有仲裁结果后我司再追究违约方的责任。简要案情:简要案情:业主在行家签署了三方约,收取了定金 10 万元及部分楼款 150 万元(合约中将此笔楼款约定为“定金余款”),现业主想取消在行家的合约,转到我司出售。分行咨询:分行咨询:业主除赔偿 20 万元及退回 150 万元外,是否需承担其他责任?律师意见:律师意见:1、业主只须在定金数额范围内承担赔偿责任,其余款项退回即可。2、在收取定金时不能超过物业总成交价的 20%。简243、要案情:简要案情:业主与租客通过我司签署租赁合同,租客已依约支付了一年租金及押金共 14000 元给业主,但业主收款后没有依约将该物业交付给租客使用,更拒绝退回已收款项给租客。业佣已付清给我司。分行咨询:分行咨询:如何追究业主的违约责任?律师意见:律师意见:1、此案中没有签署佣金确认,没有收取佣金的书面凭据。2、租客可通过仲裁追究业主的违约责任。点评:点评:为保障租赁双方利益,如租客一次性付半年或一年的租金给业主时,应在业主配齐家私家电、可即时收楼入住并征得租客验收认可后,才将租金交给业主。免得日后因家私家电或其他原因而产生争执。已签三方约,但业主因私人原因暂不收定金,签约的第二天业主就悔约,244、客人强烈要求我司退还定金,但业主又不肯签取消合同协议或退还定金给客人。可以告业主吗?我司可以退定给客人吗?业主说我司三方约上有列明合约可以自动解除就不用签取消合约协议,业主的说法对吗?答:已签三方约,但业主因私人原因暂不收定金,签约的第二天业主就悔约,客人强烈要求我司退还定金,但业主又不肯签取消合同协议或退还定金给客人。可以告业主吗?我司可以退定给客人吗?业主说我司三方约上有列明合约可以自动解除就不用签取消合约协议,业主的说法对吗?答:因已签署三方约,无论业主有否签收定金,不影响合约的效力。买卖关系已成立,我司无权自行退定给客人,客人可以申请仲裁要求业主退定,另外在可以确定违约方的情况下我司追245、违约方违约金。关于合约自动解除,合约中已约定自动解除的条件,即使合约自动解除后,履约方仍须发书面解除合约通知给违约方。其他纠纷其他纠纷简要案情:简要案情:买卖双方已签约,业主于当天将房地产权证原件交由我司保管。由于次日凌晨分行失窃,保管于保险箱内的房地产权证原件被盗贼偷走。我司在事发后已及时报警,并电话知会买卖双方,业主要求我司承担补办房地产权证的费用,而买方则认为发生该意外中介方有责任,并认为发生该意外不吉利,拒绝依照合约的约定支付首期楼款并要求终止交易。分行询问:分行询问:如何处理?律师意见:律师意见:1、该意外事件的发生并非我司的过错,我司应陪同业主及时办理房地产权证的灭失补办手续;2、246、该意外事件只导致交易递件的延期,不对买方依照约定支付首期楼款产生影响,买方应当依照约定支付首期楼款;3、发函给买方告知意外事件的发生和处理情况,并催促其依照约定支付首期楼款。点评:点评:1、当遇到这样的事情时,应马上知会买卖双方,并及时做好房产证的补救工作。2、因分行被盗窃,而造成房产证被贼人盗走,属于不可抗力的非三方原因,按三方约上的约定交易时间顺延,并非我司责任,但如买方因此而拒绝履约,我司则应清晰告知买方由此而要承担的后果。业主连租约出售,签约后过户前租客要求解除租约。问:如何操作?答:业主连租约出售,签约后过户前租客要求解除租约。问:如何操作?答:如成交价包含租约的按金,业主须将没收租247、客的按金退还给买方,否则在成交价中扣减。业主可收取因租客承担违约责任而产生的得益。简要案情:简要案情:业主通过我司与买方签署三方约,并收取了定金 10000元,签约后经我司查册得知该物业已被海珠区人民法院依法查封,无法继续交易,买方要求业主依约退定,但业主至今仍未退定。律师意见:律师意见:1.应以买方名义发函通知业主解除合约及要求退回(或赔偿)定金。2.在代买方起草知会函时,要叙述清楚业主在明知物业被查封的情况下仍出售违反相关法律规定。3.该宗交易我司存在过失,签署三方约后 15 日才查册。点评:点评:在过定金给业主前,必须查核清楚物业产权情况,将房产证和查册表复印一份给买家并要求买家在我司留248、底的复印件上签名确认已阅。避免日后交易出现纠纷时,我司亦尽了经纪方如实告知的义务。二手房交易流程二手房交易流程中国房地产中介联盟网联盟吧!GiW,g4s步骤买方买方流流69Z?,O8r-Ey69Z?,O8r-Ey程程卖方卖方一买方登记:填写客户登记表、签订委托代理协议,注意查验身份状况买卖双方咨询买卖双方咨询卖方登记:填写房源登记表、签订委托代理协议,注意查验身份状况、房产权证真伪,同时尽量说服签订独家委托-_6M w Q二在同性配对的同时,注意差异性配对配对配对,指定专门经理人沟通在同性配对的同时,注意差异性配对带看不满意n3M/W?2k-N7py则返回第二步三带看满意则进入下一步,并收取意249、向金带看带看,注意每次最多选三套房源收取的意向金,当日必须交付卖方,并取回收条u.ynV1O9四中国房地产中介联盟网联盟吧I8H3B,l洽谈洽谈,注意买卖双方的价格控制X3v5s|3F-rM/iy五买方携带户口簿、身份证、私章和 10%的购房定金签订购房意向书签订购房意向书,收取购房定金,验证件的原件卖方携带房屋三证、身份证、户口簿、私章及其他相关证件六买方支付 90%的剩余房款、相关税费、中介手续费等,若按揭则需办理按揭手续签订 房屋转让合同或房地产转让居间合同及资金监管协议签订 房屋转让合同或房地产转让居间合同及资金监管协议,Ex,P|F卖方有房屋评估报告的应携带8zj3E)ztFD七评估250、评估八办理过户手续办理过户手续九物业交验物业交验,填写交验清单,买卖双方签字,注意物业的水、电、煤、有线电视、宽带、物管等费用的结算和户口迁+t0aACGg%m移等十买方领产权证收取卖方中介服务费卖方领房款十一适时回访售后服务售后服务适时回访1二手房交易税费一览表二手房交易税费一览表2345二手房销售人员培训资料(一)第一讲 基本要求第一讲 基本要求 基本操作要求基本操作要求1 按公司规定时间正常考勤,保持公司整洁形象;2 虚心诚恳,认真负责,勤快谨慎,绝对忠诚;3 严守公司业务机密,爱护公司一切工具及设施;4 主动收集竞争者的售楼资料,并及时向主管汇报;5 业绩不靠运气而来,唯有充实自我,努251、力不懈,才能成为成功者;6 经验是从实践中积累而来,对任何上门客户均应视为可能成交之客户而予以接待;7 同事间的协调和睦与互相帮助,能营造一个良好的工作环境,并提高工作效率。服装仪容、准则服装仪容、准则1员工必须整齐干净,无污迹和明显皱褶;扣好纽扣、结好领带、领花、秀袋中不要有过多物品;皮鞋要保持干净、光亮;女工宜穿肉色丝袜,不能穿黑色或白色;2男员工头发要常修剪,发脚长度以保持不盖耳部和不触衣领为度,不得留胡须,要每天修脸。女员工不得留披肩发,头发长度以不超过肩部为适度,头发要常洗,上班前要修理整齐,保证无头屑;3女员工切忌浓妆艳抹,不许纹眉,可化淡妆,使人感到自然、美丽、精神好。女员工不得252、涂有色指甲油,不得佩带除手表、戒指之外的饰物,忌用过多香水或使用刺激性气味强的香水;4员工上班前不得吃异味食物,要勤洗手,要勤剪指甲,指甲边缝不得藏有脏物;5在对客服务时,不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情,要友好、热情、精神饱满和风度优雅地为客人服务;6提倡每天洗澡,勤换衣物,以免身上发出汗味或其他异味。接听电话接听电话1 注意电话礼貌,拿起话筒先自报公司名,并问候”您好”;2 若属找人的电话,回答:“请稍候”或“请等候”再行转接,若找人不在则应客气地请对方留言或留下电话,以便回电;3 倘接洽咨询购房者,则掌握重点说明,吸引对方前来现场洽谈;4 工作时间应尽量不打私人电话,并253、不许长时间通私人电话。接待客户接待客户1 客户上门时,业务员必须主动面带笑容上前迎接;2 迎接客户后,业务员应先开日招呼对方,向客户问好,或说“欢迎光临”并询问客户意向;3 当客户表明购房之意愿,则请客户在电脑前入座,并为客户调出意向房源;4 在介绍的过程中,销售人员注意客户的反应,以掌握客户心理及需求,须能判断客户是属于自购、代购还是咨询或是竞争对手的探子;5 随时注意自己的形象,因为您现在代表公司,也代表产品,所以必须保持微笑,态度上要诚恳、亲切,博得客户的好感及信赖;6 不论成交与否,客户离去时,业务人员应起身相送至大门,并说:“谢谢,欢迎再次光临”;7 中午休息时间,值日人员须接听电话254、及接待客户;8 在有客户时,不准大声喧哗。销售工具的准备销售工具的准备1 每人应准备一套完整的资料,并配合行销时介绍流程,依次排列,装于资料夹内;2 每人应备计算器,名片夹,书写流畅的笔,便条,客户资料信息薄;3 必须熟悉每个专案的环境、位置、分布、大小、价格、分期付款、业主等一切资料;4 业务员在接待客户的时间内不应接听电话以免打断与客户的交谈,其他人代接电话时应告知对方“对不起,请过 X 分钟再打来或请留下电话让 XX 回复”;挖 掘 有 效房源连锁店填写代理委托书实地看房报价本片的物业小区已建立正确的基本价格体系谈判价格及付款方式签限时、调入合同技能培训评估师在关键节点进行监控全员限时、255、收购操作流程全员限时、收购操作流程办理产权证土地证的流程及需要准备的资料!先是去开发商那里领二样东西:1、办理房产证的申请表(有开发商盖章的);2、分户图;3、购房发票。其次是办理产权证的东西和程序:一、维修基金。-维修基金是房价(发票上价格)的 3%-提供资料:1、填写申报单(房产局有,现场就可以填写)。2、身份证复印件。3、发票复印件。4、商品房买卖契约1、2、32 页复印件。二、契税。-契税是房价(发票上价格)的 2%-提供资料:1、商品房买卖契约1、2、32 页复印件。2、身份证复印件。3、发票复印件。三、办理产权证。-提供资料:1、填写申请表。2、身份证复印件。3、发票复印件。4、分256、户图。5、乙方契约正本(黄颜色)。6、维修基金发票原件。7、契税发票原件。8、房地产抵押合同、贷款合同原件(贷款买房的同志要特别注意了)。注意:办理产权证需要十五天(领证时要交工本费 80 元),请先准备好复印件带上原件,另外那里全是收现金的不刷卡。再次是办理土地证的东西和程序。(102 路长城装饰城下车)-时间:拿到产权证后。-提供资料:1、商品房买卖契约1、2、32 页复印件。2、身份证复印件。3、产权证复印件(全套是指图也要复印)。4、申请表(土地局现领现填)。注意:办理土地证也需要十五天,请在房产局就准备好复印件(旁边就有复印的比土地局的方便多了),带上原件,费用是 18 元取证时交。257、-11-基基基础础础知知知识识识篇篇篇房地产常识房地产常识房地产常识1.容积率:1.容积率:是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标,是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值,即:容积率总建筑面积建筑用地面积。其中,总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越小,居住生活质量就会越高。2.建筑密度:2.建筑密度:规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。3.出房率:3.出房率:是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的,所以相同的房型在不同的楼号内,虽然使用面积相同,但销售面积会有不同。4.住宅居住面积:4.住宅居住面积:258、是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。5.绿地率:5.绿地率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前天津市规定的新建小区绿化率应在 30以上。6.住宅的层高和净高:6.住宅的层高和净高:层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有个要求,这个高度就叫层高。具体地说,层高是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准(GBI100-87)中规定,住宅的层高采用下列参数:2.6 米、2.7 米、2.8 米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。7.住宅的进深:7.住宅的进深:住宅的长度和259、进深,在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准(GBI100-87)规定,住宅的进深采用下列常用参数:3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米、4.5 米、4.8 米、5.1 米、5.4 米、5.7米、6.0 米。8.住宅的开间:8.住宅的开间:-12-在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准(GBI110-87)规定:住宅建筑的开间常采用下列参数:2.260、1 米、2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米。9.商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选:9.商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选:商品房整栋销售,商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程 的,应从整栋商品房的建筑面积中扣除)。商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内 建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积 套内建筑面积由以下三部分组成:A.套(单元)内的使用面积 B.套内墙体面积(商品房各套之间的分隔墙、套与公用261、建筑空间之间的分隔墙以及外 墙包括山墙均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积,非共 用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积)套内建筑面积的计算公式为:套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积 公用建筑面积由以下两部分组成:A.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。B.套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(山墙)墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积计算:整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、及人防工程等262、建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。公用建筑面积分摊系数计算:公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积-13-10.商品房面积误差的处理方式10.商品房面积误差的处理方式按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:面积误差比绝对值在 3以内(含 3)的,据实结算房价款;面积误差比绝对值超过 3时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房日期 30 日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房263、的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在 3之内(含 3)的房价款由买受人补足;超出 3部分的房价款由房地产企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在 3(含 3)以内部分的房价款由房地产企业返还买受人;绝对值超过 3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。11.房地产开发企业将住宅商品房交付使用时,应当向购房人明示11.房地产开发企业将住宅商品房交付使用时,应当向购房人明示:住宅商品房准许交264、付使用证,提供商品房质量保证书和商品房使用说明书。12.商品房销售包括商品房现售和商品房预售12.商品房销售包括商品房现售和商品房预售商品房现售,是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人,由购房人支付房价款的行为。商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人,由购房人支付房价款的行为。13.购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给他人的,应当按照下列13.购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给他人的,应当按照下列 规定办理:规定办理:尚未付清商品房总房价款的,转让人应当事先征得房地产开发企业的同意;已付清商品房总房价265、款的,转让人应当与受让人订立预购商品房转让合同,并书面通知房地产开发企业;贷款购房的,转让人应当事先征得贷款银行同意,有保证人的应当征得保证人同意;转让人和受让人应当自签订预购商品房转让合同之日起三十日内,持原商品房买卖合同和预购商品房转让合同向房地产行政主管部门备案。14.商品房销售须具备以下五证:14.商品房销售须具备以下五证:国有土地使用证、建设用地规划可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房销售许可证。-14-房屋建筑基础知识房屋建筑基础知识房屋建筑基础知识一、一、房屋建筑分类房屋建筑分类房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。1、按建筑物使用性质分类居住建筑公共建筑工业建筑农业建266、筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。2、按建筑物(住宅)的层数分类低层建筑:13 层多层建筑:46 层中高层建筑:79 层高层建筑:10 层以上3、按建筑结构分类建筑结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。砖木结构描述:这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中,竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌,水平承重构件的楼板、屋架采用木材。特点:层数较低,一般在 3 层以下。1949 年以前建造的城镇居民住宅,20 世纪 5060 年代建造的民用房屋和简易房屋,大多为这种结构。砖混结构描述:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋267、顶板,其中也包括少量的屋顶采用木屋架。特点:建造层数一般在 6 层以下,造价较低,但抗震性能较差,开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以,这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。钢筋混凝土结构-15-描述:承重构件如梁、板、柱、墙(剪力墙)、屋架等,是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等,是由轻质砖或其他砌体做成。特点:结构适应性强抗震性能好,耐用年限较长。钢结构描述:主要承重构件均是用钢材制成。特点:建造成本较高,多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑,如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。4、按建筑施工方法分类现浇、现砌式建筑这种建筑物的主要承重构件均是在施工现268、场浇筑和砌筑而成。预制、装配式建筑这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件,在施工现场进行装配而成。部分现浇现砌、部分装配式建筑这种建筑物的一部分构件(如墙体)是在施工现场浇筑或砌筑而成,一部分构件(如楼板、楼梯)是采用在加工厂制成的预制构件。二、二、建筑物的组成建筑物的组成一幢建筑物一般是由基础、墙体(或柱)、楼地层(或梁)、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。1、基础 是建筑物地面以下的承重构件,它支撑着其上部建筑物的全部荷载,并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基不是建筑物的组成部分,是基础下面的土层,它承受着由基础传下来的荷载。地基分为天然地基和人工地基。基础按构造形式不同,可分为269、:条形基础是指呈连续的带形基础,包括墙下条形基础和柱下条形基础。独立基础是指基础呈独立的块状,形成有台阶形、锥形、杯形的等。筏板基础是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板,板直接作用于地基上,一块整板把所有的单独基础连在一起,不仅使地基上的单位面积压力减小,也使整个地基的承载力增大。箱形基础主要是指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构。对于抵抗地震荷载的作用极为有利。-16-桩基础由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。2、墙体和柱墙体和柱均是竖向承重构件,它支撑着屋顶、楼板等,并将这些荷载及自重传给基础。墙体的分类按在建筑物中的方向,分为:外墙位于建筑物270、四周,是建筑物的围护构件。内墙位于建筑物内部,主要起分隔空间的作用。按在建筑物中的方向,分为:纵墙沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。横墙沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。按接受力情况,分为:承重墙凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙。非承重墙不承受外来荷载的墙称为非承重墙。柱是独立支撑结构的竖向构件。柱承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。3、楼地层和梁楼地层包括楼板和地面(首层地面),是分隔建筑空间的水平承重构件,主要作用是承受人、家具等荷载,并把这些荷载及自重传给承重墙、柱或基础。楼板楼板的基本构造层是面层、结构层、顶棚。首层地面是指建筑物底层的地坪。梁是跨271、过空间的横向构件。4、楼梯楼梯一般由 3 部分组成:楼梯段、休息平台和栏杆扶手。按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同,可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯等。5、屋顶既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件,又是建筑物顶部的承重构件。屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶。6、门窗门和窗都是建筑物的围护构件。 委托代卖合同委托代卖合同 合同号:委托方:(以下简称甲方)身份证号:受托方:天津顺驰置业有限公司 天津顺驰置业有限公司(以下简称乙方)甲乙双方经过友好协商,依据中华人民共和国有关法律、行政法规以及天津市相关地方性法规的规定,在合法、平等、自愿、相互信272、任的基础上签订以下合同,并承诺共同遵守:第一条:房屋基本情况第一条:房屋基本情况1、1、甲 方 将 座 落 于(严 格 按 照 房 本 或 商 品 房 合 同 填 写)的房屋(以下简称“该房屋”)委托乙方出售,并保证提供的信息真实有效。2、该房屋基本情况:房屋性质(私产、公产、商品房合同、企业产、宗教产、军产、还迁协议、房改购房、合作建房,不要写“其他”等模糊词语)所有权人(一般只写公产和私产的)(一般只写公产和私产的)房型 朝向 楼层 总层数 结构 单双气 房龄约 总面积(建筑/计租):各部分面积:第二条:合同期限第二条:合同期限合同期限为叁个月,自 年 月 日至 年 月 日。合同到期后 7273、日内,如甲方不办理终止手续,视为甲方同意自到期之日起合同以叁个月为周期自动顺延,本合同继续有效。第三条:销售价格第三条:销售价格经甲乙双方协商,该房屋的销售价格为:人民币 (大写)。此价格下,该房屋办理产权或租赁权及配套设施过户的相关费用由甲方承担;该房屋包含的装修、配套、附属设施有:(此处所填设施应包含在出售价格中)。第四条:支付中介服务费第四条:支付中介服务费该房屋售出,签订房屋买卖合同 时,甲方向乙方支付实际成交价格的 1作为中介服务费,如中介服务费低于 400 元,按照 400 元支付。第五条:甲方的责任第五条:甲方的责任1、甲方应向乙方提供以下文件:(1)该房屋的产权证(或租赁合同,274、其它权属证明)原件及其相关证件。(2)产权人或承租人的身份证复印件。(3)甲方留存乙方处证件及物品明细如下:。如甲方在合同有效期间取走上述留存证件需要和乙方签订“暂借协议”,并留存委托销售价格的 2%作为押金。2、房屋售出,因甲方不能满足下列情况,造成房屋买卖行为不能完全履行,视同违约,追究甲方违约责任:(1)“该房屋”的实际情况与产权证(租赁合同)所标内容相符。(2)“该房屋”的基本情况应属实。(3)“该房屋”的所有权或使用权没有纠纷。(4)“该房屋”同时转让的设施设备等齐全完好,并能正常使用。(5)“该房屋”没有拆改现象,如已拆改,应取得合法有效的证明。(6)甲方应积极办理过户手续。(7)275、“该房屋”不属于行政司法机关依法裁定或决定查封和扣押的房屋。(8)“该房屋”若为共有房屋,甲方须保证在签订合同时,已取得其他共有人书面同意。3、房屋委托代理销售期间,如出现买方,甲方应按乙方通知与买方签订房屋买卖合同,甲方不得以任何借口推诿。如因甲方原因造成房屋买卖合同无法签订,视同违约。4、甲方向乙方承诺在该房屋售出后 日内将该房屋腾空。售出日期以签订房屋买卖(置换)合同之日为准。房屋买卖(置换)合同对腾房时间另有约定的从其约定。第六条:乙方的责任第六条:乙方的责任1、乙方应如实将甲方所提供的信息免费网上发布(如因网络技术故障,造成信息有误、丢失,乙方应尽快修复故障),并在各连锁店积极推荐。276、2、该房屋售出后,待过户手续完毕,且买卖双方确认该房屋相关事宜全部交接清楚三日后,向甲方付清全部房款。第七条:合同的终止和变更第七条:合同的终止和变更1、本合同到期,双方若同意终止本合同,乙方在收回本合同时,双方的合同关系即告结束,甲、乙双方不再互相承担任何经济及法律责任。若因不可抗力造成合同不能继续履行,双方互不负违约责任。2、如合同有效期内该房屋的基本情况发生变化,甲方需持本协议到乙方处更改发布信息。3、如甲方已签订房屋买卖(置换)合同或房屋调入合同,本合同自动失效。第八条:违约责任第八条:违约责任任何一方违反合同约定的,须支付该房屋委托销售价格的 2%作为违约金,如违约金低于 800 元277、,按照 800 元支付。第九条:约定其它事宜第九条:约定其它事宜 第十条:第十条:1、本合同一式两份,每份两页,甲乙双方各执一份。2、本合同自签订之日起具有法律效力,甲乙双方应共同遵守认真履行。在履约过程中发生的争议,双方可通过协商、诉讼方式解决。甲方(签章):乙方(签章):经手人:经手人:联系地址:签约连锁店:联系电话:联系电话:签约日期:年 月 日签定委托代卖合同注意事项:1.代卖协议严格按照权属原件或房本原件填写,房屋基本情况要真实,尤其是房屋性质一定要正确,这关系到成交后的过户手续及请款时间。拆间如签成 2 套代卖,地址(房间号)应有区别。2.签定委托代卖合同,留存房本或权属证明原件、278、房主及代理人的身份证复印件。讲明同时收取双方成交价各 1%的中介费。3.代卖期限:三个月(不到期中途不允许撤单,合同期满逾期一个星期不撤单视为自动续约)4.签定委托代卖价格,客户心理价位若超过评估价格的 20%,不得签订委托代卖合同,注明此价格是否包户,注明此价格包含下的配套及附属设施5.注明企业产的房屋(或房管局过不了户的房屋)卖方需自行办理过户手续,确定腾房时间。6.签写任何合同及需要客户签字的单据,买卖双方须本人签字,如本人无法到场,应出具经公证的授权委托书并由代理人签署自己名字并在旁边注明“代 XXX”。7.如客户在代卖期内改价,应重签合同,合同约定日期不变,将改价日期、经手人、所属连279、锁店标注在合同右上角。合同期满续约,应重签合同,合同约定日期改为续签日期。原则上,未到期改价只能到原签约店,如不是原签约店,注意不要将签约连锁店改动,以免成交后利润分成不准确。8.暂借房本:在代卖期限内,如客户暂借房本,则应由房主本人带着身份证原件及代卖协议到连锁店签定“暂借房本户一份,转区内勤一份,规定借出期限不超过 7 天,押金为代卖价的 2%且不协议”,一式两份,客低于 800 元,由区内勤保管,并收回客户的代卖协议,客户持“暂借房本协议”及身份证原件到区内勤处领取房本。客户用完房本后,送还区内勤,取回押金及代卖协议。如客户逾期不还,则押金自动转为违约金。9.房本中途撤单:房本未到代卖期280、限(三个月一周期),客户申请撤单。需由客户申请,交易中心经理签字,主管副总经理签字统一后,区内勤方可给客户领取房本。一、公司联 销售 1委托销售合同委托销售合同 合同编号:委托方:(以下简称甲方)身份证号:受托方:天津顺驰置业集团有限公司 天津顺驰置业集团有限公司 (以下简称乙方)甲乙双方经过友好协商,依据中华人民共和国有关法律、行政法规以及天津市相关地方性法规的规定,在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订以下合同,并承诺共同遵守:第一条:房屋基本情况第一条:房屋基本情况1、甲方将坐落于 区 的房屋(以下简称“该房屋”)委托乙方出售,并保证提供的信息真实有效。2、该房屋基本情况:房屋性质:所281、有权人(使用权人/承租人):房型:朝向:楼层:总层数:结构:单双气:房龄约:总面积(建筑/计租):各部分面积:该房屋装修及配套设施:第二条:合同期限第二条:合同期限代卖期限为壹个月,自 年 月 日至 年 月 日。合同到期后 7 日内,如甲方不办理终止手续,视为甲方同意自到期之日起合同以壹个月为周期自动顺延,本合同继续有效。第三条:销售价格第三条:销售价格1、经甲乙双方商定,该房屋的委托销售价格为:(人民币大写)(此价格不包含该房屋办理产权或租赁权及配套设施过户的相关费用)2、房屋出售价格所包含的装修、配套、附属设施有:。3、在甲乙双方商定的委托销售价格基础上,乙方有权将实际销售价格上浮,甲方保282、证无任何异议。第四条:收费标准第四条:收费标准1、该房屋在委托销售期间售出,签订房屋买卖(置换)合同时,甲方向乙方支付实际成交价格的 1.5作为中介服务费(以房屋买卖(置换)合同约定的价格为准,甲方签字最终确认),如中介服务费低于 600 元,按照 600 元支付。2、若实际成交价格超出委托销售价格,超出的部分甲方以奖励形式从中提出一部分作为乙方的奖励资金支付给乙方。第五条:甲方的责任第五条:甲方的责任1、甲方应向乙方提供以下文件:(1)该房屋的产权证(或租赁合同,其它权属证明)及其相关证件复印件。(2)产权人或承租人的身份证复印件。(3)乙方留存甲方的证件及物品明细如下:。2、该房屋售出,如283、因甲方不能满足下列情况,造成房屋买卖行为不能完全履行,视同违约;若造成房屋买卖(置换)合同不能完全履行,按该合同追究违约责任:(1)“该房屋”的实际情况与产权证(租赁合同)所标内容相符。(2)“该房屋”的基本情况应属实。(3)“该房屋”的所有权和使用权没有纠纷。(4)与“该房屋”同时转让的设施、设备等齐全完好,并能正常使用。(5)甲方应积极办理过户手续。(6)“该房屋”没有拆改现象,如已拆改,应取得合法有效的证明。(7)“该房屋”不属于行政司法机关依法裁定或决定查封和扣押的房屋。(8)“该房屋”若为共有房屋,甲方须保证在签定合同时,已取得其他共有人书面同意。3、在实际的销售过程中,甲方承诺保守284、价格秘密,不向第三方透露,否则视为违约4、委托销售期限内,乙方负责以各种方式销售该房屋,并及时将该房屋的销售情况告知甲方,甲方应无条件配合并协助乙方正常的销售工作,积极配合乙方及其推荐的客户看房。一、公司联 销售 25、委托销售期内由乙方确定房屋的最终售价,甲方不得以任何理由提高约定的总价或推托交易,不得转托他人或自行出售,否则视为违约。6、房屋委托销售期间出现买方时,甲方应与乙方及买方签订房屋买卖(置换)合同,甲方不得以任何借口推诿,如因甲方原因造成房屋买卖(置换)合同无法签订,视同违约。7、甲方承诺在该房屋售出后 日内将该房屋腾空,售出日期以签订房屋买卖(置换)合同之日为准。房屋买卖(置换285、)合同对腾房时间另有约定的从其约定。8、甲方承诺该房屋在办理完产权过户手续前所产生的一切费用:如供暖、水、电、煤气、物业、电话、有线电视等的费用。如甲方有欠费,乙方有权从该房屋售房款中代扣所欠费用。9、该房屋产权性质若属于企业产,则房屋销售后所有过户手续由甲方负责办理。第六条:乙方的责任第六条:乙方的责任1、乙方应如实将甲方所提供的信息免费网上发布(如因网络技术故障,造成信息有误、丢失,乙方应尽快修复故障),并在各连锁店积极推荐。2、该房屋售出后,待过户手续完毕,且买卖双方确认该房屋相关事宜全部交接清楚三日后,由乙方向甲方交付扣除奖励资金等相关费用以后的其余房款。3、委托销售期限内,乙方若以低286、于委托销售价格销售该房屋,乙方应及时告知甲方,征得甲方同意(以房屋买卖(置换)合同约定的价格为准,甲方签字最终确认)。第七条:合同的终止和变更第七条:合同的终止和变更1、若该房屋售出,此合同有效期间将持续到该房屋过户手续办理完毕且相关手续交接清楚,无纠纷、无附属设施欠费,与该房屋买卖双方所签的房屋买卖(置换)合同一同失去效力。2、甲方房屋售出相关手续都交接清楚后,合同双方不再互相承担任何经济及法律责任。若因不可抗力造成合同不能履行,合同双方互不承担违约责任。3、该房屋在合同期内未发生重大变化(如增加产权等)合同委托销售价格不再变更。4、该房屋在合同期内发生重大变化(如非正常死亡、房屋现状改变、287、权属纠纷、意外事件等),造成乙方无法正常履行合同,乙方不承担违约责任。第八条:违约责任第八条:违约责任如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同,或甲方违反本合同第五条约定,须支付委托销售价格的 2.5(如低于 1000 元时,须按 1000 元支付)作为违约金,实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿。第九条:免责条款第九条:免责条款如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因,导致本合同不能全面履行的,甲、乙双方互不承担违约责任。第十条:约定其它事宜第十条:约定其它事宜 第十一条:其它第十一条:其它1、本合同一式两份,甲乙双方各持一份;本合同自签定之日起具有同等法律效力,甲乙双方应288、严格共同遵守,认真履行。2、本合同在履行中若发生争议,甲、乙双方应协商解决。协商不成,任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。甲方(签章):乙方(签章):经手人:经手人:联系地址:签约连锁店:联系电话:联系电话:签约日期:年 月 日 一、公司联 销售 3委委 托托 销销 售售 房房 屋屋 结结 件件 单单房屋(地址):该房屋买方已交齐全部房款,过户手续已办理完毕,买卖双方确认各项附属设施已自行交接完毕,无任何纠纷,申请结件。此后三方无任何连带责任。卖方:已收到天津顺驰置业集团有限公司支付的退款专用卡(附:付款卡使用须知),卡号 顺驰承诺在买卖双方签署此结件单后第三个工作日 17:00 之前将289、应得房款划入此卡中。(注:签署结件单当日不计,若付款产生问题,请您务必于签署此结件单后 10 日内通知签约连锁店,我们将及时协助您解决问题,否则视为卖方正常收款。)买方:现收到天津顺驰置业集团有限公司交付的该房屋的权属证明:备注:卖方签字:买方签字:连锁店:经办人签字:年 月 日通 知 书通 知 书(通知书应在三方签署的第二天,与卖方单独签署)被通知方:(以下简称甲方)身份证号码:通知方:天津顺驰置业集团有限公司 天津顺驰置业集团有限公司 (以下简称乙方)房屋(地址):一、公司联 销售 4该房屋甲方已与乙方、购房人签订房屋买卖(置换)合同,合同号:。甲方已收到乙方支付房款的专用卡(附:付款卡使290、用须知)卡号 ,乙方承诺在该房屋所有手续办理完毕,甲方与购房人确认各项附属设施已自行交接完毕,无任何纠纷,并签署结件单后第三个工作日 17:00 之前将甲方应得房款 (人民币大写)划入此卡中。(注:签署结件单当日不计,若付款产生问题,请您务必于签署结件单后 10 日内通知签约连锁店,我们将及时协助您解决问题,否则视为甲方正常收款。)甲方(签章):乙方(签章):经手人:经手人:联系电话:联系电话:日期:年 月 日协协 议议委托方:(以下简称甲方)身份证号:受托方:天津顺驰置业集团有限公司 天津顺驰置业集团有限公司 (以下简称乙方)甲乙双方经过友好协商,依据中华人民共和国有关法律、行政法规以及天津291、市相关地方性法规的规定,在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订以下协议,并承诺共同遵守:1、甲方自愿将坐落于 区 的房屋(以下简称“该房屋”)委托乙方出售,并保证提供的信息真实有效。2、委托销售期间该房屋售出,即甲方与购房人签定房屋买卖(置换)合同 时,若实际成交价格超出委托销售价格,超出的部分甲方以奖励的形式支付给乙方。甲方从超出部分中提出 30作为乙方的奖励资金,并授权在乙方向甲方转交房款时直接从房款中扣除。3、本协议自甲方与购房人签订关于该房屋的房屋买卖(置换)合同之日起生效。4、本协议一式两份,甲乙双方各持一份;甲乙双方应严格共同遵守,认真履行。一、公司联 销售 5甲方(签章):乙方292、(签章):经手人:经手人:联系地址:签约连锁店:联系电话:联系电话:日期:年 月 日 一、针对的客户群体:(1 个月版)一、针对的客户群体:(1 个月版)1、心理价位比较接近市场价格2、房主希望房屋快速变现,又不认可收购形式3、房主希望房屋快速变现,又不认可收购价格4、房主希望房屋快速变现,暂时无法收购的房屋5、对代卖合同押房本 3 个月的规定不认可6、对公司品牌有一定认可度二、目的二、目的1、针对上述客户群体,扩大资源入口2、增强连锁店员工业务操作能力三、业务特点和优势:三、业务特点和优势:1、留存权属证明,代卖时间由 3 个月缩短为 1 个月,能够满足客户多点销售的要求2、高出委托销售价格293、的部分由客户与公司共同承担,能够使客户得到超出预计售价的房款,提高客户满意3、委托销售价格和销售价格由公司进行统一把控,避免因价格过高而导致销售缓慢或停滞4、该业务需要与客户进行比较深入的沟通,了解客户需求,因此对连锁店员工的操作能力要求较高5、该业务并不适用于所有人群,只是针对部分客户市场,填补市场空白,扩大资源入口,因此在条件允许的情况应该遵循公司利润最大化原则6、此项业务利润较高,且不需要公司付款,不存在资金占压问题7、收取买方实际成交价格的 1作为中介费,收取卖方实际成交价格的 1.5作为中介费,如果出现差额客户得到差额的 70,公司得到差额的 30四、流程:四、流程:(一)签约流程1294、网上评估2、了解客户需求和心理价位,判断是否适合此业务3、报评估价4、如果适应,报出评估价格,同时介绍该业务,引导客户一、公司联 销售 65、连锁店员工看房6、确定委托销售价格(不高于评估价 5),签订委托销售合同与协议,并告知客户实际成交价格高出委托销售价格部分的 30将直接从房款中扣除,没有票据7、网上录入1)给房屋所在区收购负责人打电话,确定房屋标的价格(以千位计算,舍去百位)2)详细录入附属设施(二)销售流程1、委托销售房源必须由连锁店员工陪同买方客户看房2、签订合同前必须和价格统一出口确定销售价格3、约买卖双方到连锁店签订合同,通知卖方时注意:向卖方讲明签约需交纳的费用(中介费),295、应交的奖励资金将在所有手续办理完毕后直接从房款中扣除4、签订房屋买卖(置换)合同1)三方签订过程当中,与房主核实附属设施,要求与网上信息相符(买卖双方对附属设施另有约定的,从其约定)2)签订合同时,收取买方实际成交价格的 1作为“中介服务费”,收取卖方实际成交价格的 1.5作为“中介服务费”;收据科目为“中介服务费”3)不收回委托销售合同和协议(三)结件阶段:1、结件时买卖双方确认房屋、权属证明、附属设施等无争议,并在结件单上签字2、收回买卖双方房屋买卖(置换)合同,收回卖方委托销售合同和协议3、单独与卖方交接房款和超出房款的利润部分,计算“房屋委托销售价格+实际成交价格高于委托销售价格部分的296、 70”为我们应该交给卖方的全部款额4、再次告知客户实际成交价格高于委托销售价格部分的 30将直接从房款中扣除,没有票据五、注意事项:五、注意事项:1、保障公司利润最大化,条件允许的情况下下,首先应该考虑调入2、连锁店员工应该对房屋有一定判断,能否保证在一个月内销售出去。如果价格把握不准,应及时与后台评估和收购人员沟通,确保顺利销售3、对于“公产、私产、有明确过户标准且产权明确的企业产”之外的其他性质房屋,此项业务暂不予以考虑4、签订合同必须由房主本人签字,委托人必须出示经公证处公证的授权委托书5、签订合同时必须与客户同时签定协议6、尽可能要求房主留钥匙,便于销售一、公司联 销售 77、录入房297、源时,底价为委托销售价格,标的价格由房屋所在区收购负责人确定8、由于委托销售时间比代卖合同缩短很多,比较容易出现跑单现象,员工必须和房主有较好的沟通,同时必须陪同推荐客户看房9、委托销售房源在网上将标注为“B”10、当下游客户进店的时候,连锁店应按照“A-B-D-T”的优先顺序向客户推荐房源11、意向客户报价后,必须给房屋所在区收购负责人打电话,确定能否出售(和调出流程一致)12、收购负责人同意后,由连锁店通知房主签约13、附属设施必须详细录入,避免售出后产生不必要的纠纷14、签定房屋买卖(置换)合同时,不要收回与房主所签委托销售合同和协议15、售出连锁店员工必须陪同买卖双方验房交接,避免不必298、要的纠纷16、使用此业务的专用结件单(结件单上没有标明成交金额)17、委托销售房屋成交后签定的房屋买卖(置换)合同在合同右下角处,有“B”字样,请连锁店在签约时注意,不要拿错合同。18、成交后,中介费签约店与成交店 4:6 分成,差额签约店与成交店 5:5 分成,计入收购利润。六、统一说辞:六、统一说辞:1、本业务是公司为迎合客户需求而研制的新型业务2、在引导客户正确认识市场的同时,满足客户利润最大化需求3、区别于其他公司只注重利益,不重视客户的作法,公司将销售的高于市场价格房款与客户共同分享4、操作过程公开化,销售价格透明化,让客户明明白白了解房屋交易的全过程,做到心里有数另:另:1、证明:299、差额中介费1、证明:差额中介费证:差额(成交价格委托销售价格)*0.7,中介费成交价格*0.015差额中介费(成交价格委托销售价格)*0.7成交价格*0.015 (0.70.015)*成交价格0.7*委托销售价格 0.685*成交价格0.7*委托销售价格假设成交价格委托销售价格*X,则需要证明差额中介费0.685*委托销售价格*X0.7*委托销售价格0 委托销售价格*(0.685*X0.7)0因为委托销售价格0,所以如需要证明差额中介费0,则需要(0.685*X0.7)0即,0.685*X 0.7 X1.0218978102因此可以证明如果成交价格与委托销售价格之间的差额能够控制在 2.2以上300、,便于客户接受此项业务。一、公司联 销售 82、计算:2、计算:以委托销售价格 15 万,实际成交价格 15.5 万为例客户实际房款:客户实际房款:客户实际房款成交价格中介服务费(成交价格委托销售价格)*0.3:155000155000*0.015(155000150000)*0.315500023251500 151175150000比普通代卖多得:151175150000+150000*0.0051175+7501925比普通代卖多得:151175150000+150000*0.0051175+7501925我们的利润率:我们的利润率:利润成交价格*0.01+成交价格*0.015+(成交价301、格委托销售价格)*0.3利润155000*(0.01+0.015)+(155000-150000)*0.33875+15005375利润率53751550003.47利润率比较:1、委托销售代卖2、委托销售调入问题:问题:1、为什么委托销售收取的中介费比普通代卖高很多?1、为什么委托销售收取的中介费比普通代卖高很多?首先,我们对于委托销售的房屋会进行重点推荐,通过店内布置、房源信息发布、大型活动等方式将您的房屋作为重点推荐房源,优先销售。其次,在销售过程当中,我们会对您的房屋更加关注,如果市场反应好的话,我们会通过我们规模化的销售能力,把您的房屋在最短的时间内卖出,解决您的资金问题。另外,多数302、情况下您会得到超出预期的房款收益,这种收益将大于您中介费的投入。以委托销售价格 15 万,实际成交价格 15.5 万为例客户实际收益:客户实际收益:客户实际收益委托销售价格+(成交价格委托销售价格)*0.7中介服务费:150000+(155000150000)*0.7155000*0.015150000+35002325 1511751500002、如何保证在一个月内售出?2、如何保证在一个月内售出?1)规模:1)规模:一、公司联 销售 9首先,我们拥有最庞大的销售能力,仅在本市就拥有 200 多家连锁店和 1000 多销售人员,这是任何一家房地产公司无法比拟的销售优势,使您的房屋能够在市内任303、何地方甚至全国很多城市都能够实现销售。其次,在天津我们的市场占有率已经占到三成以上,也就是说,我们至少拥有 30以上的购买人群和 50以上的意向购房客户,打算卖方的人首选就是来顺驰,我们每天都将收集庞大的购房需求进行匹配,并且做到快速推荐成交。2)新业务的重点关注:2)新业务的重点关注:这是我们公司推出的新业务品种,就是为了丰富我们的业务品种,使不同要求的客户都能够选择适合自己的服务种类。公司对新的业务品种无论从数量上,还是从客户满意程度方面都非常的重视。我们的各家连锁店都一定会更关注新业务,在推荐过程中会有意识的倾向您的房屋,在店外通过广告宣传、社区活动等方先式主动寻找购房需求的时候,也会把304、您的房屋作为重点。使您的房屋在购房人群当中迅速形成焦点,尽快成交。3)形成双赢:3)形成双赢:您的房屋售出对我们也有可能实现一定的利润分成,所以我们每一家连锁店都会努力销售,争取在最短的时间内以最高的价格成交,您可以得到比较满意的房款,我们也能获得更多的收益。4)不能 100保证售出4)不能 100保证售出:市场变化是在不断变化的,特别是近一段时间,房屋价格波动比较明显。我们会尽全力销售您的房屋,而市场变化、政策调整、意外事件等多种不确定因素对房屋价格影响较大,所以我们无法 100的保证在一个月内将您的房屋售出。尽管如此,由于房本留存时间缩短很多,对您的销售风险相应下降,换句话说,应该不会耽误305、您过多的时间,不会对您的资金需求造成过多影响。3、你认为,为什么委托销售业务比普通代卖要适合我?3、你认为,为什么委托销售业务比普通代卖要适合我?首先,因为委托销售业务的代理时间仅为一个月,这就意味着我们会争取在最短的时间内将您的房屋售出,解决您的资金问题,同时获得中介费用。或者如果 1 个月内没能将房屋售出,您可以立即采取其他的方法和途径销售,比起代卖 3 个月来说,在时间上对您十分有利。其次,您能够在较短的时间内得到预期的房款,甚至有可能得到更多的房款,给您一个小小的惊喜。此外,因为留给我们的销售期减少,所以您的房屋在销售过程中将得到连锁店更多的关注。4、是否可以将 1.5的中介费转嫁给买306、方?4、是否可以将 1.5的中介费转嫁给买方?中介服务是针对买卖双方而言的,中介费本身就是应当由买卖双方共同承担。如果您将中介费转加给买方,很可能造成买方心理上的不平衡,影响销售速度,我想这与并不是您想卖房的真正目的,您还是希望能够将房屋尽快销售出去。当然,您也肯定希望自己的房屋能够卖个好价钱,通过我们的整体销售能力,会尽量满足您的要求,同时在多数情况下您还是能够得到比较满意的房款的。我们不妨来简单算一下:以委托销售价格 15 万,实际成交价格 15.5 万为例您的实际房款委托销售价格+(成交价格委托销售价格)*0.7中介服务费150000+(155000150000)*0.7155000*0307、.015一、公司联 销售 10150000+35002325 151175150000可以看出,您比预期价格超出 1000 多元。当然,如果为了您的房屋更快销售,在征得您的同意之后有可能以委托销售价格出售房屋,您将以相对较短的时间得到预期的房款。所以,您的中介服务费还是应该由您自己来承担。5、请问以“B”开头的房源是什么意思?5、请问以“B”开头的房源是什么意思?这是我公司推出的新业务品种,旨在配合市政府对房地产市场的宏观调控,通过对市场的分析在价格上正确引导房主,避免房屋价格过高,同时在销售过程中增加相应的服务,提高客户的满意度。房产经纪人业务销售操作流程房产经纪人业务销售操作流程一:客户接308、待1:销售员看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。(注意仪表和微笑)2:在询问客户问题时,销售员应精神饱满,讲话声音要响亮,介绍或推荐房源基本信息要准确,快速。3:在介绍完基本信息后,礼貌的邀请客户到公司做详细了解。4:按客户要求,推荐适合客户的公司主推房源,并适时的了解一些客户的基本信息。(如:客户的购房目的,是不是决策者,付款能力,购房意向,目前的居住状况等。5:如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在 1 或 2 天内帮他找到,此刻再向客户提出留个联系电话,并热情的递上自己的名片。二:配对1:在接到新房源后,应立即开始客309、户配对,选择自己在半个月之内的客户进行删选。要求:A 列出意向客户。B 按客户购买意向排序 C 按客户购买力排序D 选定主要客户E 逐一打电话给主要客户,约定看房。三:电话约客1:拨通客户电话,告知客户房源信息2:询问客户是不是在家或有没有固定电话,如果有的话告诉客户拨打他的固定电话,以免浪费对方手机费。3:简单讲述房源基本信息。4:和客户约定看房时间,地点。(注意 2 选 1 原则)四:带看前准备1:设计带看线路2:设计带看过程中所要提出的问题。(合理安排问题的先后顺序)3:列出物业的优缺点4:思考如何把物业缺点最小化,揣摩客户可能提出的问题及回答方案。5:整理该物业相关资料。五:如何带看1310、:空房必须准时赴约,实房必须提前 30 45 分钟到达业主家中,与业主进行沟通,为看房过程的顺利完成打好基础。2:理清思路,按照自己的看房设计带看。3:询问客户买房目的。4:询问客户居住状况等。5:与客户交流,掌握更多客户信息,为以后的跟进工作打好基础。6:赞扬客户的工作,性格,为人等优点,拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。六:内场操作1:进入物业主动介绍房子的相关情况,但切记,不要一口气把物业的优点全都告诉客户,留下 2 或 3 个优点,在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急,此时把这些优点告诉客户来带开客户的思路。时时把握主动权。2:留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。(注意观311、察客户的举动及言行)3:控制时间,不要留给客户太多的思考空间。销售员要把握好时间,并根据不同的客户提出不同的问题,以了解客户对物业的看法。4:让客户提问发表意见,熟练快速解答客户疑问。认可客户的想法,就算客户讲的明显不对,也不要去反驳客户,而是加以引导,让客户自己察觉他的问题,多用反问或双重否定的方式回答客户的问题。5:为客户做一下总结。(每套房子都有它的优缺点,但关键在于自己的需求能不能接受它的一些不足之处。因为,对于房子来讲,它是个即定的产品。不可能去反攻或是定做。所以,我们所能够做的只是比较下它的优缺点,是优点多与不足,还是不足多于优点。对于它的不足,自己是不是可以接受。考虑自己的选择和312、衡量。)6:结束看房。把客户带回公司或做其它约定。(注意,在带出小区的途中加深客户看房的印象。)七:成交前的准备1:对已产生购买意向的客户应立即带回公司。2:再次肯定和赞扬客户的眼光,并把握时间,适时的对客户描绘下买下这套房子的前景和利益。(增强客户的购买欲望)3:到达公司后,先礼貌的请客户到会议室入座,第一时间送上茶水。4:主动象客户介绍下公司的概况和售后服务的完善,提高客户的信任度,打消客户的后顾之忧。5:和客户确认下单事宜。(但不宜操之过急,要有序引导,循序渐进)如:“陈先生,这个小区的环境好不好?”“好,不错,还可以”“对这套房子的感觉怎样?”“不错,还可以”“房型满意吗?”“挺好的,313、不错”“采光好不好?”“好,不错”抓住房子的优势及有利条件,用肯定式问句,让客户做肯定式回答。6:抓住客户的肯定回答,逼客户下订。如:“陈先生,既然您对这套房子相当满意,那么您对这套房子的价格是不是可以接受?”八:守价阶段1:要点:销售员没有对客户让价的权利。如:客户:“房子的价格比较高,是不是可以低些啊?毕竟,这套房子的周边交通不是很方便。”销售员:“哦,陈先生,是这样的,对于房子的价格原则上我们是没有主动权的,必须要和业主协商后,才可以答复您。”您看这样行不行,您先告诉我您的上限是多少?(掌握主动,了解客户的心理价格)注意:对于还价幅度太厉害的客户,业务员要保持心理上的冷静和镇定。外表上的314、沉着和稳定。切不可退却或露出意外,紧张的表情。因为,这个价格是客户在试探这套房子的水分有多大,如果此时业务员有任何不当的表情或举动的话,客户会再度大幅度杀价。所以,此时业务员必须果断,干脆的回答客户,这个价格是不可能成交的,并告诉客户前些天有一个比他上限高的价格都没能成交,同时,再次运用房子的优势或其它有利条件驳回客户的试探,从客户手上取回谈判主动权。然后,要求客户对价格做出重新定位。2:在得到客户的第 2 个价格后,业务员要表现出勉为其难的状态,并告诉客户,只能先和业主沟通一下,在自己于业主沟通的时候,避免在客户的视线范围内沟通,要注意发挥团队的作用,邀请店长或其它资深业务员帮忙跟进客户。自315、己离开谈判桌与业主沟通。3:15 分钟左右,回到谈判桌前,告诉客户,业主虽不接受他的价格,但也做了些让步。给出一个高于客户上限的价格,让客户再次抉择。并试探客户的价格底线。4:此时,谈判可能会陷入一种僵持阶段,客户有可能要求与业主直接谈判,作为业务员,应果断阻止,告诉客户自主谈价的缺点。(如:你们双方如果自行谈价的话,在双方陷入僵局的时候,如果为了面子问题或一些小事相互都不让步,甚至有时为了一口气,弄得一方不买,一方不卖连回旋的余地都没有,找到一套自己满意的房子本来就不容易,不要因为这些小事弄得得不偿失。而我们作为第 3 方,不论怎样协商都代表了双方的利益,且又经过专业的培训和许多的实战经验,316、配合我们的专业素质成功的概率肯定要比你们双方自主谈判的效率和效果要好的多。)另外,还可以列举一些由于自主交易而产生纠纷的案列取消对方的念头。同时,和客户共同设定一个比较实际的成交价格,然后,安抚客户的情绪,告诉客户自己再做努力与业主沟通。5:此时,谈判才真正进入关键阶段。业务员才可开始真正和业主进行沟通,谈价,杀价。九:杀价阶段原则:找出各种对自己有利的因素,引导业主下降价格。主要方法:1:市场因素 2:政策影响 3:客户的稀缺 4:客户还有第 2 选择 5:周边地区房源的充足和同等房源的性价比 6:告诉客户,把钱转起来,才能赚更多的钱。杀价第 1 步:告诉业主,现在有客户在公司谈价格。我们做317、了许多工作,现在基本上已经达成了一致,但在价格上存在比较大的分歧,希望您可以做些让步。杀价第 2 步:业主此刻会护盘或试探对方的出价,作为业务员此时应运用客户的试探方式,大幅度地猛杀业主的价格。做出反试探,看看业主的反应如何。如果,业主对此价格有强烈的不满反映时,要注意安抚业主情绪,(如:告诉业主,自己已经明确告诉客户这个价格成交不可能,所以,现在才和他协商一个双方都可以接受的价格。同时,要求业主给出一个价格底线。杀价第 3 步:在得到业主的底线价格后,告诉业主自己将和客户进行协商,有问题再行沟通。隔 10 分钟左右,再度和业主协商,确定最后业主的底线价格。十:下订阶段1:一般情况下,通过以上318、的步序,应该可以使双方的价格达到成交价格,此时,业务员可以提醒客户是不是可以下订了,并准备好相关的书面合同,简单解释合同的条款。2:如果此时客户还有犹豫的话,业务员因提示客户,好不容易才和业主在价格上达成了一致,如果现在不下订,万一业主第 2 天改变想法的话,那么所有的努力都白费了。3:有些客户会借口定金没有带足或其它的一些理由不愿意下订,此时,业务员应“急客户所急”,告诉客户,先支付部分定金,余款第 2 天打清。4:在诱导客户下定的过程中,业务员应注意和团队之间的配合,这样才可以提高成功的概率。十一:售后服务1:在客户签下意向书,下订以后。业务员应及时向客户索取身份证等有效证件,复印留底,做319、好交易前的资料准备。2:及时通知贷款专员,为客户制定贷款计划。3:完成以上步序后,简单告诉客户交易所需要的环节及大致时间和所需材料,提醒客户在时间上做好合理按排。4:在客户签下意向书,下订以后。业务员应该及时联系到业主,把物业的出售情况第一时间通知业主,并且及时把客户的定金转交到业主手上,确定销售的有效。5:在交易过程中,业务员应经常和客户及业主保持联系,做好沟通,以使整个销售过程圆满完成。1房房地地产产销销售售人人员员实实战战培培训训手手册册概概 述述售楼员正参与到一个特殊的服务行业,并成为房地产营销推广中不可忽视的构成组件。从城市地区到内地二、三线城市的房地产营销推广过程中,售楼员的岗前培320、训、在职培训、过程监控及效果评估等已成为一项系统工程,并逐渐完善。在房地产业发展日趋理性、竞争日益激烈的时代里,售楼员的工作性质和重要性正发生着变化。那么,作为营销推广中的主角售楼员自身应怎样定位?其本身所起的作用和工作职责又该如何鉴定?第第一一节节 我我是是谁谁售售楼楼员员的的定定位位一一、公公司司形形象象的的代代表表进入新理想公司,你对这家公司的形象感觉如何?最初,你对公司形象的了解大概是从阅读简介开始,或与公司职员聊天,从对话中渐渐形成对这家公司的感觉。当你第一次来公司时,你对公司的印象相信是来自接待人员的应对及这栋建筑物的内部装修、职2员的服装、办公室内的气氛等。但使你对公司的印象最深321、刻的是与你会晤的那个人。无论那间公司有多大,员工有多少,你也只能从接待员及与你会晤的两三个人那里得来的印象评价整家公司,如果你获得好的礼遇,当然你会对这家公司产生好感。人们常说:“职员制造公司”,职员是公司的财产,所以,不单只老板才代表公司,每一个员工都代表着公司。你的待客态度、电话应对或寄给其它公司的信件和传真等代表着公司。如果你任意胡为,可能会引致很坏的后果。待客态度不好,可能会被认为“那人态度恶劣”或没有常识,甚至可能令对方产生不快的感觉,将交易中止。作为房产公司的销售员,直接代表公司面对客户,其形象也代表着公司形象,服饰的整洁、笑容的甜美、建议的中肯,都会给客户一个好的印象,增加客户对322、公司的信心,拉近双方的距离。二二、经经营营理理念念的的传传递递者者销售员要清楚明白自己是公司与客户的中介,其主要职能是把发展商的背景与实力、楼盘的功能与素质、价格政策、促销优惠、服务内容等信息传递给客户,达到促进销售的目的。三三、客客户户购购楼楼的的引引导导者者/专专业业顾顾问问购房涉及很多专业知识,如地段的考察、同类楼盘的比较、户型格局的评价、建筑结构的识别、区位价值的判断、住宅品质的检测、价值的推算、面积的丈量、付款按揭的计算及合同的签署、办理产权等,每3个环节都包含了许多专业的细致的方面。凡此种种,对于一个缺乏经验的消费者来说,想从一个门外汉变成一个半懂不懂的购买者并非易事。所以销售员要323、充分了解并利用专业知识,为客户提供咨询的便利与服务,从而引导客户购楼。四四、将将楼楼盘盘推推荐荐给给客客户户的的专专家家售楼员要有绝对的信心,并必须做到三个相信:相信自己所代表的公司,相信自己所推销的产品,相信自己的推销能力。这样才能充分发挥售楼员的推销技术。这是因为:首先,相信自己的公司。在推销活动中,售楼员不但代表公司,而且其工作态度、服务质量、推销成效直接影响到公司的经济效益、社会信誉和发展前景。其次,相信自己能够完成推销任务。这种能力是推销成功的信心与决心的来源,并能产生动力与热情。再次,相信自己推销的产品具有满足客户需求的效用。相信自己推销的产品货真价实,从而也就相信自己的商品可以成324、功地推销出去,这样就可以认定自己是推荐楼盘的专家。五五、将将客客户户的的意意见见向向公公司司反反馈馈的的媒媒介介 销售员作为公司与客户的中介,除传递公司信息外,还需负起将客户意见向公司反映的责任,使公司能及时作出响应的修正与处理,建立公司良好的企业形象。六六、市市场场信信息息的的收收集集者者销售员要有较强的反映能力,应变能力与丰富的业务知识,对房产4市场有敏锐的触角,这就需要销售员对房产市场的信息做大量的收集、归纳、分析与总结工作,如对宏观房地产发展状况与趋势的判断、对区域市场整体发展水平的把握、对周边楼盘与竞争对手优劣势及市场活动的认知、对消费者购买心态的把握等,为公司的决策提供准确的市场依325、据。第第二二节节 我我面面对对谁谁售售楼楼员员的的服服务务形形象象一一、售售楼楼员员对对客客户户的的服服务务1 1、传传递递公公司司的的信信息息售楼员是发展商与客户沟通的桥梁,是客户直接面对并与之交流的公司代表,是客户了解发展商信息的重要媒介。2 2、了了解解客客户户对对楼楼盘盘的的兴兴趣趣和和爱爱好好售楼员通过与客户的多次接触与揣摩,对客户的购楼喜好形成一定的认知后,方可投其所好,一枪击中。3 3、帮帮助助客客户户选选择择最最能能满满足足他他们们需需要要的的楼楼盘盘发现真实需求并有效的解决。平心而论,在你销售的房子中是否每一套房子都适合客户呢?在销售过程中,优秀的业务员,在与客户的问答中,能326、用一种知觉发掘客户的真实需求,并非常清晰明白地把真正合适的房子推荐给他,并且包括推荐客户最恰当的付款方式的能力。因此,售楼员应根据顾客的喜好,利用自身的专业知识,为客户推荐楼盘内最5适合他们需要的单位。同时,优秀的售楼员要具有理财的能力,为不同的客户安排其不同的资金流量。4 4、想想客客户户介介绍绍所所推推荐荐楼楼盘盘的的优优点点售楼员经过专业培训后,结合楼盘对外销售的同意说辞和自身的演说才能,在与客户沟通时,应将楼盘的优点和价值充分展示在客户面前。5 5、回回答答客客户户提提出出的的疑疑问问销售过程中顾客向售楼员提出询问是常有的事情,可能会提出楼盘交易上的问题,也可能提出各种与楼盘无关的问题327、,如问路、乘车路线、购物等一些生活上的事情。作为一名优秀的售楼员应该明白,顾客向我们提问,是期望我们为其服务,理应以诚相待,做到有问必答,尽量满足客户的需求。基于此,售楼员不仅要钻研本职工作各方面的知识,还要熟悉当地有关方面的情况,如交通、酒店、运输及大中型购物场所等。6 6、向向客客户户介介绍绍售售后后服服务务购买住宅是一项系统工程,消费者须具备各环节的专业知识,在签署购买合同文本后,还须办理银行按揭、缴纳税费、产权登记或变更等手续,售楼员应将公司的服务宗旨和售后服务内容详尽解说,免除客户购买的后顾之优。7 7、让让客客户户相相信信购购买买此此楼楼是是明明智智的的选选择择建筑、环境和质量的保328、证、发展商雄厚实力的体现、生活方式的引6导、生活素质的提升及物业升值潜力的挖掘等信息,是客户产生购买决定的重要因素,也是支撑客户选择此单位的软硬件系。二二、售售楼楼员员对对公公司司的的服服务务1 1、公公司司文文化化的的传传播播者者售楼员作为公司的形象代表和代言人,是公司经营理念和企业文化的重要传播途径。2 2、市市场场信信息息的的提提供供者者居于市场第一线,与消费者最先接触的售楼员是买方市场信息的集散地。发展商可通过售楼员获取第一手市场信息,如消费者所需户型、楼盘功能及价位等,以便作出准确的市场定位,为项目规划设计、营销推广等提供先决条件。3 3、客客户户与与公公司司沟沟通通的的桥桥梁梁和和329、纽纽带带作为企业与消费者之间的桥梁,售楼员应该站在消费者的立场上,将他们的意见,建议与希望等市场信息传达给发展商,同时,售楼员将发展商的背景、实力、经营理念、企业文化等传播给消费者,通过双向沟通,达成购买协议。第第三三节节 我我的的使使命命售售楼楼员员的的工工作作职职责责及及要要求求7一一、常常规规工工作作职职责责1、推广公司形象,传递公司信息;2、积极主动向客户推荐公司楼盘;3、按照服务标准指引、保持高水平服务素质;保持笑容 保持仪容整洁 耐心、有礼地向客户介绍 积极的工作态度4、每月有销售业绩;5、保持服务台及展场的清洁;6、及时反映客户情况;7、准时提交总结报告;8、培养市场意识,及时反330、映竞争对手及同类项目的发展动向;9、爱护销售物料,包括工卡、工衣等;10、不断进行业务知识的自我补充与提高;11、服从公司的工作调配与安排;12、严格遵守公司的各项规章制度;13、严格遵守行业内保密制度。保密制度的建立要求售楼员遵守公司的保密原则,不得直接或间接透露公司客户资料,不得直接或间接透露公司员工资料,如薪金、佣金等,不得直接或间接透露公司发展战略、销售业绩或有关公司的业务秘密。8二二、营营业业前前准准备备工工作作及及售售楼楼部部日日常常工工作作服 务 标 准目 标避 免售售楼楼部部:店内外保持光线充足,玻璃干净;空调操作正常,空气流通;保持销售资料齐全钉妥,陈列干净整齐;写字台和柜台331、保持整洁;写字台上需整齐地放置应用 文具:笔记纸、笔、客户登记表、销售资料等。报报到到:准时上班阅阅读读报报章章刊刊物物:售楼部于任何时间一律禁止阅读报章刊物。吸吸烟烟:售楼部于任何时间一律严禁吸烟。进进食食:售楼部任何时间一律禁止于店面进食。舒适完善的服务环境,整洁干净的环境,便于工作的空间设施。做好营业前准备,迎接新的一天。报 章 文具凌乱放置,摆设古怪,桌面乱七八糟;到 处 找不 到 书 写 工具 或 销 售 材料;销 售 资料不足,不齐全或散落。迟 到 或仍吃早餐。三三、展展销销会会及及其其它它环环节节工工作作职职责责、要要求求类别工作基本守则展销会利用人多热烈的气氛进行促销;完成推销332、,清楚解说,签署认着装统一、干净;9购书;对未购买但已接受推销的客人进行记录及跟进;利用展销会后的优惠进一步催促客人下定金。展场整洁;资料齐全;尽量掌握意向客户的资料。展销会跟进工作对未购买的客人进行全面性跟进,了解不购买的原因,进一步推销;与客户服务部保持联络,确定客人依期签署合同及交款。确保左右客人都已跟进;确保所有买家按时签合同,依时付款。售楼部对来访者进行推销、跟进;对来电者进行推销、跟进;保持售楼部及示范单位整洁,进行清洁工作,保证售楼部有充分的销售用料及工具,方便正常运作。确保所有来访、来电客人登记及跟进;确保售楼部及示范单位正常运作,整洁明亮。CALL主动到各写字楼派发宣传资料,333、获取客户名片,以便日后跟进;每有新单位推出前,主动联络旧客户,介绍新单位资料。主动去找新客户,提高销售额。第第一一章章 售售楼楼员员的的基基本本素素质质10售楼员的职前培训是发展商营销推广环节中最为重要的步骤,如何使本公司的售楼员成为房地产优秀推销人员,为楼盘销售创下良好的业绩,是每一位发展商和销售人员最为关心的问题。因此我们必须把握培训销售人员的中心环节,抓好“一个中心”、“两种能力”、“三颗心”、“四条熟悉”、“五必学会”的培训工作,即:一个中心即客户为中心;两种能力即应变能力、协调能力;三颗心即对工作的热心、对客户的耐心、对成功的信心;四条熟悉即熟悉国家政治经济形式、熟悉房地产政策法规、熟悉房地产市场行情、熟悉本公司物业情况;五必学会即学会市场调查、学会分析算帐、学会揣摩客户心理、学会追踪客户、学会与客户交朋友。具体来讲,我们要求售楼员在培训后达到如下目标:掌握房地产专业相关知识、房
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