1、宁化县宁化县 2024 年老年老旧小旧小区改造项目区改造项目可可 行行 性 研性 研 究究 报 告报 告二零二三年十一月3目录目录第一章总论第一章总论.11.1 项目概况.11.2 可行性研究报告编制依据与研究范围.31.3 结论、问题与建议.5第二章项目建设背景和必要性第二章项目建设背景和必要性.72.1 项目背景.72.2 项目建设的必要性及意义.11第三章需求分析与建设规模第三章需求分析与建设规模.133.1 需求分析.133.2 建设规模与内容.203.3 项目产出方案.21第四章项目选址与要素保障第四章项目选址与要素保障.224.1 项目选址.224.2 建设条件.224.3 要素保2、障分析.27第五章工程建设方案第五章工程建设方案.295.1 编制依据.295.2 工程方案.3145.3 用地征收补偿方案.485.4 建设管理方案.48第六章 项目运营方案第六章 项目运营方案.536.1 运营模式管理.536.2 运营组织方案.546.3 安全保障方案.54第七章项目投融资与财务方案第七章项目投融资与财务方案.567.1 投资估算.567.2 盈利能力分析.66第八章环境影响评价第八章环境影响评价.788.1 经济影响分析.788.2 社会影响分析.788.3 生态环境影响分析.818.4 资源和能源利用效果分析.868.5 碳达峰碳中和分析.88第九章 项目风险管理第九3、章 项目风险管理.909.1 风险识别与管理.909.2 风险管控方案.939.3 风险应急预案.98第十章结论与建议第十章结论与建议.102510.1 主要研究结论.10210.2 问题与建议.102附图：项目红线图1第一章总论1.1 项目概况项目概况1.项目名称：宁化县项目名称：宁化县 2024 年老旧小区改造项目年老旧小区改造项目2.建设性质：建设性质：改建3.项目建设地点：项目建设地点：宁化县城区（金鸡山片区、中环北路片区、新庙锻片区）4.项目建设单位：项目建设单位：宁化县住房和城乡建设局5.项目建设内容及规模：项目建设内容及规模：金鸡山片区：涉及 1652 户、4956 人、770 4、栋、3 个小区、改造建筑面积约 17.51 万平方米。中环北路片区：涉及 980 户、3496 人、107 栋、6 个小区、改造建筑面积约 10.39 万平方米。新庙锻片区：涉及 524 户、1834 人、165 栋、2 个小区、改造建筑面积约 5.26 万平方米。主要改造内容如下：修缮、疏通原合流管网，新建污水系统。整治翻修小区破损路面。增设小区绿化、路灯亮化、非机动车棚及配套充电设施、小区车辆出入口智能识别车辆安全管理系统等。规整小区通信电力电缆、完善小区通信电力系统。补充完善小区消防管道、燃气主管、智慧安防、垃圾分类站、完善公共服务养老设施等基础设施等。26.项目建设年限项目建设年限：15、 年7.项目总投资及资金筹措：项目总投资及资金筹措：经估算，项目总投资 6335 万元，其中工程费用 5429.44 万元、工程建设其他费用 543.82 万元、基本预备费 361.74 万元。资金筹措方案为：建设资金为上级补助及财政拨款。8 建设目标和任务建设目标和任务目标是能够从源头上解决宁化县金鸡山片区、中环北路片区、新庙锻片区老旧小区居民的生活难题，改善老旧小区群众的生活状况。任务通过本次老旧小区改造对小区公共区域部分老旧基础设施进行了更新改造，提高老旧小区公共服务质量，完善公共服务功能；城市环境综合改造相结合，实现小区风貌与周边环境相协调的目标；创建和谐宜居示范小区相结合，规范小区物6、业管理，提升物业服务水平。9 建设模式建设模式本项目拟由建设单位自行管理，采用传统的发包模式即是 DBB（设计-招标-建设）模式，将设计、施工分别委托不同单位承担。10 绩效目标绩效目标本次老旧小区改造对小区公共区域部分老旧基础设施进行了更新改造，提高了老旧小区公共服务质量，完善公共服务功能，与城市环境综合改造相结合，实现了小区风貌与周边环境相协调的目标；创建和谐宜居示范小区相结合，规范小区物业管理，提升了物业服务水平。3图 1-1 项目所在位置图1.2 可行性研究报告编制依据与研究范围可行性研究报告编制依据与研究范围1.2.1 编制依据编制依据1.投资项目可行性研究指南；2.建设项目经济评价7、方法与参数（第三版）；3.中华人民共和国城乡规划法；4.宁化县国土空间总体规划（2020-2035 年）；5.关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见(国办发202023 号)；6.宁化县人民政府办公室关于印发宁化县老旧小区改造工作实施方案的通知（宁政办202035 号）；47.关于印发 2021 年三明市老旧小区改造工作方案的通知（明建办20217 号）；8.福建省老旧小区改造实施方案（闽政办202043 号）；9.福建省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要；10.投资项目可行性研究指南(国家计委 2002 年颁布)；11.实地考察收集的相关资料,其他有关规范、规程、标8、准。1.2.2 编制原则编制原则贯彻执行国家关于环境保护的政策，遵照国家颁布的有关法规、规范及标准；突出基础设施的重要作用，增强城市防灾减灾能力，适当优化提升周边市政基础设施系统建设水平。旧小区改造应符合城市建设总体规划，满足城市发展的需要。结合金鸡山片区、中环北路片区、新庙锻片区老旧小区的实际情况，并且考虑到近期和远期相结合，对项目进行统一规划，合理确定其建设规模。坚持科学态度，积极采用新技术、新工艺、新材料。既要经济合理，安全可靠，又要适合本工程的建设特点。老旧小区改造以适应居民不同生活需求为出发点，重点实施基础类改造，突出补齐功能性设施短板，有条件的地方推进完善类改造和提升类改造，推动城9、市更新，创建一批完整社区、绿色社区。1.2.3 可行性研究工作范围可行性研究工作范围本报告研究内容包括：项目建设背景及必要性、需求分析与建5设规模、项目选址与要素保障、工程建设方案、节能、环境影响评价、劳动安全与卫生、项目组织管理与人力资源配置、项目实施进度、投资估算与资金筹措、招标方案、财务分析、社会评价、社会稳定风险分析、健全长效管理机制等内容进行分析研究，从而得出项目可行与否的结论及建议。1.3 结论、问题与建议结论、问题与建议1.3.1 结论结论本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。本项目的实施能够为金鸡山片区、中10、环北路片区、新庙锻片区居民及周边居民带来舒适、安全的居住环境。同时项目的建设有利于项目周边环境的整治和土地资源的优化配置，进一步满足片区居民对居住环境的需求，本项目的建设是非常必要的。本项目社会效益较为明显，维护了金鸡山片区、中环北路片区、新庙锻片区及周边区域的社会稳定。项目建成后将改善区域环境，提升区域品质，同时对投资环境的改善，区域经济的发展起到促进作用，其带来的土地增值效益和社会效益是十分巨大的。项目建成后将有力地推进区域城市建设和城市化进程，美化了市容市貌，将有力提高城市品位，也是合理利用城市用地的需要。宁化县城市路网以及水、电、气等管网改造相结合，提高了老旧小区公共服务质量，完善公共11、服务功能；城市环境综合改造相结合，实现了小区风貌与周边环境相协调的目标；创建和谐宜居示范6小区相结合，规范小区物业管理，提升了物业服务水平。该项目建设现有的基础条件较好、地方支持力度较大，因此，该项目建设从政策、技术、经济及社会效益几方面看，是可行的。1.3.2 问题与建议问题与建议（1）资金能否按时到位，将直接影响项目实施进度。建议项目建设单位尽快落实资金，以保障项目顺利实施。（2）项目建设是否依据有关文件要求，严格履行相关建设程序，直接关系到项目的建设成果优劣。建议建设单位及各参建部门，应统一指挥，明确分工与责任，严格控制工程建设的标准与质量，确保各项工程保质保量按期建成。（3）项目施工过12、程中会对周边居民的出行造成影响，相关部门是否制定建设期交通疏导方案，将直接关系到项目区周边群众的正常生产、生活。7第二章项目建设背景和必要性2.1 项目背景项目背景2.1.1 政策要求政策要求2017 年 12 月住房和城乡建设部部署开展老旧小区改造试点以来，15 个试点城市充分运用“美好环境与幸福生活共同缔造”理念，将开展老旧小区改造与加强基层党建、创新社会治理等结合起来，有效改善老旧小区居民居住条件，促进了基层党建工作创新，密切党群干群关系，增强群众获得感、幸福感和安全感。2019 年 6 月 19 日，国务院常务会议提出：“加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程”，13、据各地初步摸查，目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重。会议确定：“一要抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。二要加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。三要创新投融资机制。对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。四8要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服14、务，推动建立小区后续长效管理机制”。为改善老旧小区居住环境，提高居民生活质量，根据住建部、国家发改委、财政部办公厅关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知（建办城函字2019243 号）和省住建厅 省发改委 省财政厅关于推进城市老旧小区整治提升的实施意见（闽建城函2019107 号）文件要求，现按照省、市政府老旧小区改造提升工作要求，并结合我县实际，制定本方案。在各级政府精心编制“十四五”规划之时，我们仍然围绕老旧小区改造的问题，通过对相关街道、社区有关情况的调研，深刻认识到，未来五年，进一步加强老旧小区改造势在必行，其系一项惠及面广，能改善居民基本居住条件且切实增强人民群众幸福感、获得感15、安全感的民心工程，有利于拉动内需，促进稳投资。如今的老旧小区改造，正好为这些地区新基建的落地与信息产业的升级找到了应用点。国务院发布的关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）中提出，对于有条件的地区，可以对公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施。这些建设内容将与新基建投资很好的结合，并且可以统筹利用专项资金、新基建资金；以及扩展经营收费业务、或与小区物业相结合。9老旧小区改造是惠民生、扩内需之举，是牢固树立以人民为中心的发展思想的具体实践。各有关部门要在不断16、总结完善现有经验做法的基础上，在更高水平上推进老旧小区改造和城市更新，改善提升居住环境、商业环境、生态环境，满足人民群众日益增长的美好生活需要，进一步增强老百姓的幸福感和获得感。同时要求，要坚持规划先