1、初步成果 丨2025年5月中国东盟产业合作区广西东兴产业园区（冲榄工业园片区、江平工业园片区）产业发展详细规划Industrial Development Detailed Plan Of China-ASEAN Industrial Cooperation Area(Chonglan Industrial Park Area,Jiangping Industrial Park Area)汇报框架P1 项目背景P2 片区协调冲榄工业园详细规划江平工业园详细规划P3P4Site Analysis1.1 项目区位1.2 规划范围1.3 规划任务1.4 工作阶段项目背景竹山港（预留）东兴港谭吉港东兴2、站至防城港至越南东兴口岸中越一桥东兴口岸中越二桥东兴口岸中越三桥（规划）至下龙市（规划）至下龙市（规划）至防城港港口高铁站规划通用机场现状口岸规划口岸高速公路公路已建铁路规划铁路东兴通用机场（规划）北仑河东兴口岸中越四桥(规划)项目背景1.1 项目区位中国-东盟产业合作区东兴片区项目区位与芒街市隔河相望，通过口岸一桥、二桥（现状）、三桥（规划）相连。距离下龙市3小时车程，174公里。距离海防市3.5小时车程，207公里。外通东盟，对接越南北部城市内接北部湾，连接北钦防距离南宁2小时车程，高铁1小时，188公里。距离北海市2.5小时，201公里。距离钦州市1.5小时车程，101公里。距离防城港市3、0.9小时车程，47公里。45北部湾由东兴口岸二桥片区（启动区）、高铁新区、冲榄工业园、江平工业园四大片区组成广西东兴产业园组成各片区发展现状园区建设时间发展现状2023产值东兴口岸二桥片区2013年主要涉及电子电器、包装材料等加工企业0.26亿元高铁新区2020年还未建设完成，主要以服务业和红木家具产业为主1.67亿元江平工业园2005年企业89家，规上12家，以海产品、农产品落地加工为主12.56亿元冲榄工业园2014年企业18家，规上5家，以农副食品落地（进口）加工为主9.638亿元东兴产业园区冲揽工业园高铁新区东兴口岸二桥片区江平工业园广西东兴产业园区作为国家批准设立的7个沿边临港产业4、园区之一，是深化中国东盟产业合作、推动跨境产业发展的重要平台项目背景1.1 项目区位5项目背景1.2 规划范围规划分为两个层次范围研究范围包含规划建设的东兴口岸二桥片区、冲榄工业园、高铁新区、江平工业园，总规划面积40平方公里。高铁新区10.27平方公里东兴口岸二桥片区13.01平方公里江平工业园6.14平方公里冲榄工业园10.58平方公里详细规划范围规划范围包含冲榄工业园、江平工业园总规划面积16.72平方公里。详细规划范围协调研究范围6协调研究范围6项目背景1.3 规划任务片区协调研究构建区域融合发展空间格局，发挥沿边临港产业园区一体化优势7用地支持广西探索边境地区自然资源保护利用政策实施5、方案（2024-2026年）（2023.12）支持依托对外开放口岸的落地加工产业项目纳入自治区层面统筹推进重大项目，由自治区核销年度新增建设用地计划指标。要素保障促进中国东盟产业合作区建设若干政策措施（桂政办发202368号）对纳入自治区层面统筹推进的重大项目、“双百双新”项目、“专精特新”项目、国家基金投放项目等，新增建设用地计划指标由自治区统筹保障。按照供地即可开工原则，推进国有建设用地使用权“净地”供应，推行“标准地+协议制+承诺制”用地模式。探索增加混合产业用地供给，推动工业、研发、商业、商务等功能用途互利的用地混合布局、协同发展，促进集约高效用地。支持采取长期租赁、先租后让、弹性年期6、出让等方式供应产业用地。低效优化强化自然资源要素保障助力经济持续回升向好若干措施（桂自然资发20251号）企业无法全部开发利用的空闲未建土地，经市县人民政府批准，可按规定分割转让或收储。分割转让土地面积原则上不得小于3亩且可独立开发，满足消防安全、交通出入等要求，分割界线不得切割建（构）筑物。产业支撑广西工业和信息化高质量发展“十四五”规划（桂政发202150号）重点支持新能源汽车及零部件、电子信息、装备制造、石化化工、新能源材料、金属新材料、新型生态铝、能源、光伏组件、玻璃、医药食品、东盟特色产品加工、纺织服装、高端纸业、玩具、绿色家具家居、制造服务业等产业。78项目背景1.3 规划任务园区7、详细规划落实上位要求，对接产业需求，指引园区下一步开发建设。总体规划功能定位开发规模城市控制线重大基础设施“三条控制线”专项规划产业发展绿地水系公用设施交通防灾单元层次详细规划用地属性容积率建筑密度建筑高度绿地率设施配套用地兼容性地块面积建筑控制分期建设更新规模更新方式规模控制建设引导城镇更新区域非建设用地区域一般控制内容特色控制内容传导统筹传导落实片区层次详细规划主导功能城镇开发边界城市“五线”永久基本农田生态保护红线用地规模总建设量人口规模公共服务设施综合交通市政公用设施综合防灾功能布局 片区层次：统筹衔接产业研究，落实产业发展要素，明确定位、结构、用地、设施等 单元层次：落实细化，重点在8、于控制基本指标参考广西壮族自治区城镇开发边界内控制性详细规划编制导则（试行），明确片区详细规划编制重点81.4项目背景1.4 工作阶段24年12月开展工作，进行了多次踏勘调研、衔接沟通，形成本次汇报成果。初步成果评审成果中期成果第一阶段第三阶段主要工作内容：现场走访与踏勘问题与诉求梳理用地结构和方案开发边界调整对接公共服务配套指标管控原则明确内容：三区三线衔接用地结构和方案明确管控原则明确单元划分明确用地管控指标成果编制：完善规划成果确定用地方案衔接近期建设计划编制评审成果内容文本、图件编制第二阶段最终成果主要工作内容：按评审要求完善规划成果按编制最终成果文件配合报批程序，完善文本、图集等内容9、本轮工作中期成果最终成果2025年5月9日初步成果汇报9Site Analysis2.1 国空控制线衔接2.2 现状用地情况2.3 产城空间结构2.4 产业空间布局2.5 规划用地布局2.6 蓝绿空间结构2.7 道路交通组织2.7 重大基础设施2.8 小结片区协调规划范围内无基本农田，二桥片区（启动区）板块存在少量生态保护红线片区协调2.1 国空控制线衔接冲榄工业园规划面积：10.58km城镇开发边界：2.26km图例城镇开发边界规划范围生态红线城镇开发边界：18.37平方公里（2.76万亩）18.37Km高铁新区7.87KM冲榄工业园2.26KM二桥片区6.86KM江平工业园1.38KM高铁10、新区规划面积：10.27km城镇开发边界：7.87km二桥片区规划面积：13.01km 城镇开发边界：6.86km江平产业园规划面积：6.14km 城镇开发边界：1.38km规划基地总面积：40.00平方公里（6万亩）40Km高铁新区10.27KM冲榄工业园10.58KM二桥片区13.01KM江平工业园6.14KM21%77%53%22%生态保护红线11四大园区范围内已建成城镇建设用地占比约47.5%，开发潜力较大。片区协调2.2 现状用地情况园区名称园区面积（km）开发边界面积（km）已建成城镇建设用地（km）已建成城镇建设用地占比1冲榄工业园10.582.260.4720.82%2江平工业11、园6.141.381.3094.29%3高铁新区10.278.024.1451.60%4东兴口岸二桥片区13.017.423.1642.56%总计40.0019.089.0747.5%冲榄工业园城镇开发边界：2.26km已建成城镇建设用地：0.47km1高铁新区城镇开发边界：8.02km已建成城镇建设用地：4.14km3东兴口岸二桥片区城镇开发边界：7.42km已建成城镇建设用地：3.16km4江平工业园城镇开发边界：1.38km已建成城镇建设用地：1.30km2开发边界内建设用地剩余建设用地主要集中在冲榄工业园。江平工业园建设空间余量较少，面临建设指标瓶颈。12两带三轴、三城三产的产城空间结12、构片区协调2.3产城空间结构江平现代产业组团江平镇区冲榄现代产业组团跨境经济产业组团现代都市生活服务组团产城城产产京岛东兴市区市区生活服务区城游 两带（横向发展带）产城融合发展带 国门大道滨海美丽景观带 南侧滨海 三轴（纵向联系轴）马路至东兴联动发展轴跨越大道联动发展轴江平镇联动发展轴 三城三产三个主要生活片区分别为：东侧东兴城区、中间的高新区生活区、西侧江平镇区生活区三大产业园区：冲榄工业园、跨境经济产业园、江平工业园13北部湾冲榄工业园农副产品加工海产品加工中药香料金属加工高铁新区职业培训医疗服务人力资源先进制造（新能源、五金建材等）江平工业园海产品加工农副产品加工海上互市贸易东兴口岸二桥13、片区（启动区）电子信息人工智能纺织服装新能源特色中药玩具供应链物流口岸服务商贸物流康养休闲根据各片区产业基础和综合条件，布局四大片区四大产业方向片区协调2.4产业空间布局14衔接中心城区绿线、蓝线、黄线控制线片区协调2.4城市控制线图例规划范围城市蓝线城市绿线城市黄线 城市绿线 城市蓝线 城市黄线主要集中在高新区，分别为罗浮城东公园、高铁新区公园、罗浮滨江水公园主要为罗浮江水域规划将给水厂、污水处理厂、110 千伏及以上变电站、天然气调压站、消防站等市政基础设施、避灾疏散场地等抗震防灾设施，以及东兴市站等重大交通枢纽用地划入黄线冲榄工业园类型类型黄线变电站、污水处理厂、消防设施蓝线罗浮江高新区14、及跨境经济产业园类型类型黄线东兴市站及防东铁路两侧、市政设施蓝线罗浮江水域绿线高铁新区公园、罗浮城东公园、罗浮滨江水公园15规划总建设用地面积为36.96km，工业用地为12.2km，占比约30.51%片区协调2.5规划用地布局图例仓储用地公共管理与公共服务设施用地工业用地居住用地商业服务业用地建设用地面积：3696.53公顷（5.54万亩）其中：居住用地：283.58公顷公共服务与公共管理用地：68.26公顷商业服务业用地：380.49公顷工业用地：1220.43公顷仓储用地：201.16公顷城市道路：839.91公顷公用设施：39.78公顷公园绿地：452公顷特殊用地：58.16公顷留白用15、地：309.21公顷非建设用地：303.19公顷冲榄工业园高新区跨境经济合作区江平产业园40.00KM规划范围绿地与开敞空间用地陆地水域交通运输用地公用设施用地1026.91公顷1300.80公顷居住用地283.58公顷公共服务设施用地68.28公顷占比7.09%占比1.71%仓储用地201.16公顷占比5.03%商业用地380.49公顷占比9.51%商业用地380.49公顷占比9.51%城市道路839.91公顷占比5.03%留白用地309.21公顷占比7.73%16形成以公路、快速路、城市主干路的区域性交通组织干路网系统片区协调2.6道路交通组织图例规划范围快速路规划道路主干路公路高速公路 16、公路各个板块之间的联系通道，主要有东兴绕城公路、马路至东兴公路、国门大道、滨海公路、黄沙水至江平公路五条公路。快速路 城市主干路高速及机场与城市的连接线。主要为跨越大道、机场快环两条快速路。各个板块内部的主要道路，与城市公路、快速路连通。滨海公路17规划110kV工业园站（规划规模350MVA）现状220kV黄桥站（现状规模2150+180MVA）现状110kV江平站（现状规模20+50MVA）规划220kV海上风电开关站市政设施区域协调片区协调研究2.7重大基础设施电力综合规划冲榄工业园由规划110kV工业园站供电，上位电源为现状220kV黄桥站；高铁新区由规划110kV竹山站供电，上位电源17、为现状220kV黄桥站；东兴口岸二桥片区由规划110kV竹山站、规划110kV罗浮站供电，上位电源为现状220kV黄桥站、规划220kV东兴市跨合贸易区站；江平工业园由现状110kV江平站供电，上位电源为规划220kV江龙站、规划220kV海上风电开关站。燃气综合规划协调研究范围以LNG为过渡气源，远期管输气源由防城港市天然气支线管道工程（东兴段）供应。规划220kV江龙站（规划规模2180MVA）规划110kV竹山站（规划规模250MVA）规划220kV东兴市跨合贸易区站（规划规模2180MVA）规划110kV罗浮站（规划规模250MVA）现状东兴LNG气化站规划LNG气化站、东兴天然气门站18、东兴次高压调压站引自防城港分输站门站现状/规划110kV变电站现状/规划220kV变电站现状/规划LNG气化站规划天然气门站规划次高压调压站现状110kV高压走廊规划110kV高压走廊现状燃气中压干管规划燃气中压干管规划次高压干管18市政设施区域协调片区协调研究2.7重大基础设施给水综合规划冲榄工业园、高铁新区、东兴口岸二桥片区供水由现状城东给水厂供应；江平工业园供水由江平镇给水厂供应。污水综合规划冲榄工业园近期生活和生产污水由现状冲榄工业园污水处理厂处理，远期由规划冲榄污水处理厂处理。高铁新区、东兴口岸二桥片区生活和生产污水由现状城东污水厂处理。江平工业园生活污水由现状江平工业园污水处理厂19、处理，生产污水由现状江平工业园污水处理厂和现状江平工业污水处理厂共同处理。现状城东给水厂（现状规模5万吨/日，规划规模10万吨/日）现状冲榄加压泵站（现状规模2万吨/日，规划规模5万吨/日）现状江平镇给水厂（现状规模2万吨/日）现状城东污水处理厂（现状规模6万吨/日，规划规模8万吨/日）现状冲榄工业园污水处理厂（现状规模0.5万立方米/日）现状江平工业污水处理厂（现状规模0.5万立方米/日，规划规模1.0万立方米/日）规划冲榄污水处理厂（规划规模1.0万立方米/日）现状江平工业园污水处理厂（现状规模0.5万立方米/日，规划规模2.0万立方米/日）规划污水提升泵站（规划规模0.1万立方米/日）现20、状取水口污水处理厂污水泵站污水排向取水口给水厂现状污水干管规划污水干管现状给水干管规划给水干管现状输水干管19上位规划传导：冲榄工业园片区协调研究2.8小结 三区三线：冲榄工业园内无基本农田及生态红线，城镇开发边界规模为2.21Km。东兴市国土空间总体规划（2021-2035年）目标定位：东兴市重要的特色产业节点，全市重要的三大工业集聚区之一。主导功能：以工业发展为主导功能，重点发展跨境农副产品加工、中药材（香料）、轻纺服饰等产业。国土空间控制线规划图中心城区用地规划图市域空间结构规划图20相关规划衔接：冲榄工业园片区协调研究2.8小结 产业体系：形成以农副产品加工、海产品加工、中药香料、金属21、加工四大产业集群。空间布局：形成四大产业片区，总规模约5.45km 中国东盟产业合作区广西东兴产业园高质量发展研究 特色中药发展区：占地约800亩产业细分方向：中药饮片、中药保健品、中药材（香料）绿色食品加工区：占地约3000亩产业细分方向：功能保健食品、休闲食品、农副产品、海产品 食品医药拓展区：占地约1370亩产业细分方向：功能保健食品、休闲食品、农副产品、海产品、中草药香料落地加工 金属材料深加工区：占地约3000亩产业细分方向：金属材料深加工、新能源设备、电子信息产业体系空间布局冲榄产业园产业功能分区21上位规划传导：江平工业园片区协调研究2.8小结 东兴市国土空间总体规划（2021-22、2035年）三区三线：江平工业园内无基本农田及生态红线，城镇开发边界规模为1.37Km。目标定位：东兴市重要的特色产业节点，全市重要的三大工业集聚区之一。主导功能：以工业发展为主导功能，重点食品加工等产业。国土空间控制线规划图市域空间结构规划图22相关规划衔接：江平工业园片区协调研究2.8小结 产业体系：形成以海产品、农副产品加工、海上互市贸易三大产业集群。空间布局：形成两大产业片区，总规模约3.87km，海上互市贸易功能区南侧为京岛风景名胜区。中国东盟产业合作区广西东兴产业园高质量发展研究产业体系空间布局江平产业园产业功能分区 海上互市贸易功能区：占地约3000亩港口码头+海运方式互市+落地23、加工产业细分方向：互市贸易、生产加工、冷链物流、综合服务 绿色食品加工区：占地约2800亩产业细分方向：特色农产品加工23Site Analysis3.1 基地现状3.2 目标定位3.3 规划方案3.4 市政支撑3.5 实施管控冲榄工业园详细规划规划范围东至：坡禾角组。南至：冲底组。西至：长湖河。北至：北永道班、加味岭、大石岭。SITE城镇开发边界规划面积10.58平方公里。城镇开发边界2.26平方公里。至东兴城区至钦州长湖河北永道班加味岭大石岭至马路镇冲底组至东兴城区坡禾角组冲榄工业园详细规划3.1基地现状25现状用地基地现状建设主要集中在纵四路以东、横三路以北区域，以工业用地、农村宅基地、24、商业服务业用地为主。北永组窿记组稔里组沟中组沟口组沟尾组冲底组至马路镇至东兴城区至钦州望坑水库潭耕水库黄淡水库河洲水库长湖河冲榄工业园详细规划3.1基地现状用地代码用地名称用地面积（公顷）用地比例一级类 二级类01耕地、园地、林地、草地 899.65 85.03%02030406农业设施建设用地3.060.29%7居住用地10.89 1.03%0703农村宅基地10.891.03%8公共管理与公共服务用地0.630.06%9商业服务业用地10.931.03%10工矿用地48.70 4.60%1001工业用地48.704.60%11仓储用地1.140.11%12交通运输用地68.216.45%125、3公用设施用地1.27 0.12%1301供水用地0.37 0.03%1302排水用地0.500.051310消防用地0.400.0415特殊用地0.30 0.03%17陆地水域13.19 1.25%合计1058 100.0%26地形分析7-30m30-50m50-80m80-150m150m0-1010-2020-2525场地高程场地坡度场地高程整体呈现东高西低的地势，规划区内地形变化较大。场地坡度大部分场地坡度在25度以下，具备大规模建设的条件。冲榄工业园详细规划3.1基地现状27现状蓝绿空间规划区生态资源丰富，汇聚山水格局。周边山体：加味岭、大石岭、黑山、定岩岭、七星岭。周边水体：长湖河26、黄淡水库冲榄工业园详细规划3.1基地现状黄淡水库加味岭大石岭黑山长湖河定岩岭七星岭北永组窿记组稔里组沟中组沟口组沟尾组冲底组望坑水库潭耕水库黄淡水库长湖河28现状道路交通高速公路主干路次干路北永组窿记组稔里组沟中组沟口组沟尾组冲底组至马路镇至东兴城区至钦州望坑水库潭耕水库黄淡水库河洲水库长湖河对外交通对外交通主要为S312。内部交通主干路网架初步形成，主要集中在冲榄工业园区中部。冲榄工业园详细规划3.1基地现状29现状市政设施给水设施建有给水泵站一处，现状规模2万立方米/日。污水设施建有冲榄工业污水处理厂一处，现状一期规模0.5万立方米/日。消防设施建有马路镇乡镇专职消防站一处，负责园区消防27、。消现状给水泵站（现状规模2万立方米/日）现状马路镇乡镇专职消防站现状冲榄工业污水处理厂（现状一期规模0.5万立方米/日）北永组窿记组稔里组沟中组沟口组沟尾组冲底组至马路镇至东兴城区至钦州望坑水库潭耕水库黄淡水库河洲水库长湖河冲榄工业园详细规划3.1基地现状30现状建设动态北永组窿记组稔里组沟中组沟口组沟尾组冲底组至马路镇至东兴城区至钦州望坑水库潭耕水库黄淡水库河洲水库长湖河已建用地已批在建用地已批未建用地1234567891011121314151617181920212223242526已建项目1国际健康驿站项目2标准厂房一期3广利项目4中越泰项目5亿源项目6坚信项目7供水加压站8伟立服装28、厂9加油站10污水处理厂11建业厨具12专职消防站13三方泡沫厂14硒美茶油15冠南二期已批在建项目16东盟中药智慧园17冠南一期18海产品预制菜项目19东兴清川水产品加工项目已批未建项目20肉脯加工项目21火光农场生产用地22康顺项目23洪福项目24硒美花生25水产品落地加工基础设施项目26浙商智造园项目冲榄工业园详细规划3.1基地现状31空间开发潜力北永组窿记组稔里组沟中组沟口组沟尾组冲底组至马路镇至东兴城区至钦州望坑水库潭耕水库黄淡水库河洲水库长湖河保留用地更新用地可开发用地规划区中部已建用地，质量较好可进行保留。冲榄工业园详细规划3.1基地现状32冲榄工业园详细规划3.2目标定位通过完29、善配套服务、优化空间品质、塑造产业集群以提升园区活力与竞争力建设以金属制品加工、食品中医药加工为主的现代化智能产业园打造东兴市未来智能化产业园区建设典范优布局提服务畅联系三大核心议题如何结合现状开发情况及地形拓展空间布局12现代化园区的配套服务的配置方式与布局模式如何高效组织交通，实现内通达外畅联333策略一：优布局冲榄工业园详细规划3.3规划方案STEP 1 轴线连接布局思路马路镇生活中心跨境经济产业区江平产业园江平镇生活中心市区商业中心高新区中心STEP 2 显山透绿STEP 3 互通畅联越南海湾“东兴绕城联动轴”：融入区域格局，打造冲榄产业园发展轴，与东兴高新区产业区串联“马路至东兴联动30、发展轴”：延续东兴中心城区南北向城市空间发展轴，串联马路镇区、东兴市区“显山”：山地区域用地开发，考虑地形及土方，尽量少拆山，降低开发成本“透绿”：结合地形预留自然生态开敞空间作为联系东西两侧山体通山廊道，同时也能作为生物迁徙廊道，降低生态破坏影响“通达”：以纵四路及冲榄大道、东兴绕城作为沟通区域的主要通道。“畅联”：结合现状已建道路情况，统筹客货运交通组织需求，形成区域互联的路网。大石岭定岩岭SITESITESITE34策略一：优布局冲榄工业园详细规划3.3规划方案金属材料深加工区特色中药产业集聚区绿色食品加工区医药食品拓展区综合服务区服务核心规划空间结构：两轴三廊、一心六区 两轴城市空间拓31、展轴：沿冲榄大道形成空间拓展轴线，串联园区各个功能发展区产城融合发展轴：沿东兴至马路一级形成产城融合发展轴，串联冲榄工业园及东兴市区，产城联动发展 三廊通山绿廊：结合地形地貌现状保留的条横向绿廊，串联东西两侧山体空间 一心服务核心：为园区提供的综合生活服务集聚核心 六区包括各类产业及服务的六大功能片区35策略一：优布局冲榄工业园详细规划3.3规划方案土地利用规划 总用地面积：1057.98公顷 建设用地面积：918.22公顷其中：居住用地：17.52公顷公共管理与共服务用地：3.06公顷商业服务业用地：12.56公顷工业用地：551.84公顷仓储用地：33.42公顷绿地与开敞空间用地：18.632、9公顷公用设施用地：5.63公顷农村宅基地二类城镇住宅用地机关团体用地幼儿园用地1057.98公顷农林用地131.18公顷居住用地17.52公顷占比12.40%占比1.66%公共管理与公共服务用地3.06公顷占比0.29%商业服务业用地12.56公顷占比1.19%工矿用地551.84公顷占比52.16%仓储用地33.42公顷占比3.16%交通运输275.5公顷占比26.04%公用设施5.63公顷占比0.53%医疗卫生用地商业服务业用地二类工业用地新兴产业用地二类物流用地社会停车场用地公用设施用地绿地与开敞空间用地陆地水域现状保留用地城镇开发边界36策略一：优布局冲榄工业园详细规划3.3规划方案33、规划用地构成表用地代码用地名称用地面积（公顷）占国土空间用地比例（%）城镇开发边界内07居住用地0.530.23%其中0703农村宅基地0.530.23%08公共管理与公共服务用地1.290.57%其中0801机关团体用地1.290.57%09商业服务业用地10.124.48%其中0901商业用地9.794.34%090105公用设施营业网点用地0.330.15%10工矿用地159.970.82%其中10010A新型产业用地2.150.95%100102二类工业用地157.7569.87%11仓储用地10.464.63%其中 110102 二类物流仓储用地10.464.63%12交通运输用地334、8.1116.88%其中1207城市道路用地36.316.08%120803社会停车场用地1.810.80%13公用设施用地4.622.05%其中1301供水用地0.370.16%1302排水用地3.861.71%1310消防用地0.390.17%14绿地与开敞空间用地0.760.34%其中1401公园绿地0.50.22%1402防护绿地0.260.12%小计225.79100.00%用地代码用地名称用地面积（公顷）占国土空间用地比例（%）城镇开发边界外农林用地131.1815.76%07居住用地地16.992.04%其中070102二类城镇住宅用地14.481.74%0703农村宅基地2.535、10.30%08公共管理与公共服务用地1.770.21%其中080404幼儿园用地0.640.08%080602医疗卫生用地1.130.14%09商业服务业用地2.440.29%其中090101零售商业用地2.440.29%10工矿用地391.9447.10%其中10010A新型产业用地32.413.89%100102二类工业用地359.5343.20%11仓储用地22.962.76%其中110102二类物流仓储用地22.962.76%12交通运输用地237.3928.53%其中1207城市道路用地234.0328.12%120803社会停车场用地3.360.40%13公用设施用地1.010.36、12%其中1303供电用地1.010.12%14绿地与开敞空间用地17.932.15%其中1402防护绿地17.932.15%17陆地水域8.581.03%小计832.19100.00%37策略一：优布局冲榄工业园详细规划3.3规划方案工业用地布局 总规模：551.84公顷 城镇开发边界内：159.90公顷城镇开发边界内保留48.70公顷工业用地，未来可新增111.20公顷工业用地远期城镇开发边界外可以新增工业用地391.94公顷，主要为金属材料深加工产业集群预留空间，250.28公顷；食品、中草药加工拓展备用地141.66公顷图例保留工业用地新增工业用地（开发边界内）新增工业用地（开发边界外37、）城镇开发边界金属材料深加工产业增量250.28公顷食品、中草药加工增量141.66公顷38策略一：优布局冲榄工业园详细规划3.3规划方案厂房模数地块尺度成创精密五金厂房模数街区尺度苏美达铝业有限公司厂房模数地块尺度顶固集创家居股份有限公司以中小型厂房为主厂房建筑长宽比为长宽比：220*155m厂房模数街区尺度坚朗五金制品有限公司60-100m：30-60m用地规模约3.5公顷以中型厂房为主厂房建筑长宽比为50m：160m长宽比：200*270m用地规模约5.4公顷以小型厂房为主厂房建筑长宽比为20-30m：55-80m长宽比：650*270m用地规模约13.5公顷建筑、装饰、机械、家电五金加38、工企业案例研究：结合企业生产规模，一般用地约3-15公顷左右，厂房以中小型建筑为主，建筑占地面积在600-8000平方米不等，以3000的建筑生产空间为主流。空间定制，弹性供给长宽比：520*460m用地规模约23.9公顷以中大型厂房为主厂房建筑长宽比为40-80m：80-250m39策略一：优布局冲榄工业园详细规划3.3规划方案空间定制，弹性供给食品加工企业案例研究：结合企业生产规模，一般用地约1-5公顷左右，厂房以中小型建筑为主，建筑占地面积在400-5000平方米不等，以1500的建筑生产空间为主流。厂房模数地块尺度宏辉果蔬股份有限公司厂房模数街区尺度苏美达铝业有限公司厂房模数地块尺度南39、京川上食品科技有限公司以中小型厂房为主厂房建筑长宽比为长宽比：190*180m厂房模数街区尺度新希望乳业有限公司40-90m：18-60m用地规模约3.30公顷以小型厂房为主厂房建筑长宽比为16-30m：30-40m长宽比：100*70m用地规模约0.7公顷以中小型厂房为主厂房建筑长宽比为45-90m：45-90m长宽比：210*170m用地规模约3.57公顷长宽比：220*145m用地规模约3.19公顷以中型厂房为主厂房建筑长宽比为40-75m：75-100m100m70m18m40m16m32m32m28m220m100m40m145m75m75m100m45m40策略一：优布局冲榄工业园40、详细规划3.3规划方案空间定制，弹性供给新能源零部件加工企业案例研究：一般用地比较大，规模在15公顷以上，厂房以大型建筑为主，建筑占地面积一般不小于4000。厂房模数地块尺度保变电气股份有限公司厂房模数街区尺度苏美达铝业有限公司厂房模数地块尺度特变电工电缆股份有限公司以大型厂房为主厂房建筑长宽比为长宽比：640*280m厂房模数街区尺度阳光电源40-65m：100-300m用地规模约17公顷以大型厂房为主厂房建筑长宽比为60-100m：110-180m长宽比：700*600m用地规模约30公顷以大型厂房为主厂房建筑长宽比为60-80m：140-170m长宽比：420*410m用地规模约17公顷41、长宽比：580*270m用地规模约15.6公顷以大型厂房为主厂房建筑长宽比为300m：180m270m280m250m640m220m65m85m280m100m215m42m170m230m45m410m400m420m430m140m135m75m160m165m60m145m80m600m700m60m95m115m85m70m60m170m110m120m215m110m140m270m580m180m300m41策略一：优布局冲榄工业园详细规划3.3规划方案空间定制，弹性供给大型企业中/小型企业增加弹性路网取消弹性路网企业企业企业弹性道路强制性道路企业强制性道路 强控干道：350-642、00m的主次干道间距 弹性支路：150-300m的弹性支路间距 根据入驻企业的规模情况，灵活考虑是否需要以支路的形式细分街区图例强控路网弹性路网现状保留路网现状保留道路规划强控干道规划弹性道路实现最小准入规模1.5公顷（22.5亩），最大进入企业规模不小于25公顷（375亩）六条十五条十九条42策略一：优布局冲榄工业园详细规划3.3规划方案空间定制，弹性供给增加弹性路网实现大地块向中小地块划分适用产业类型：建筑、装饰等五金加工案例地块：1#1#企业1企业1企业3企业2企业4大企业20公顷中小企业3-7公顷取消弹性路网实现中小地块向大地块合并适用产业类型：新能源零部件及建筑装饰五金建工大企业案例43、地块：2#2#企业1大企业25公顷企业1企业2中企业10-15公顷 规划形成22块可划分出让地块；27块可独立出让地块。图例可划分出让地块可独立出让地块现状保留工业43策略二：提服务冲榄工业园详细规划3.3规划方案SITE规划区内容纳部分产业人口长湖村大旺村马路镇区产业工人服务人员马路镇区及周边村庄将承担部分产业工人及服务人员东兴市区高新区面向区域协同，服务人群规模测算东兴市区及高新区承担部分技术人才及服务人员技术人才服务人员 人口预测：规划区产业人口预测为1.4万人，带眷总人口为1.82万人，以产业工人为主 居住分布：规划区内主要承担产业工人、服务人员的居住需求，技术人才主要居住在中心城区。44、以实现职住平衡为目标，规划区解决60%人口住宿需求，即1.1万人 产业人口预测：规划基地范围内主要产业为金属加工及中药、食品加工产业，其中金属材料加工产业就业密度大约为1000-3000人/km；中药、食品加工产业就业密度大约为2000-4000人/km 因此规划范围内就业人口总数约：8540人19560人取中位数则为1.4万人带眷总人口为1.82万人44布置纵四路南侧，与居住社区联合设置，控制规模布置纵四路北侧，原新冠隔离区。改造后为职工宿舍，向周边职工提供集中住宿基础医疗、幼儿园公共服务生态社区、人才公寓休闲娱乐、餐饮美食、消费购物职工集宿布置纵四路南侧，设置一处集中邻里商业中心，提供基本45、生活服务商业业态布置在纵四路南侧，主要面向技术人员及本地安置村民与商业邻里结合设置酒店酒店、行政服务策略二：提服务冲榄工业园详细规划3.3规划方案主要人群人群偏好服务类型中、短期的住宿需求较高的环境品质较完善的商业配套设施短期的住宿需求高品质的环境质量商业服务设施中、短期的住宿需求低生活成本上下班出行便捷基础配套齐全产业工人/服务人员商务差旅人士技术人员面向人群需求特征的服务业态类型45策略二：提服务冲榄工业园详细规划3.3规划方案案例借鉴：园区级及产业社区级配套服务规模和业态类型苏州工业园区创意产业园蜂乐福广场珠海高新区产业社区园区级服务中心产业社区级服务中心主要指标用地性质：M1/R2/B46、1用地面积：0.9平方公里建筑面积：约180万平方米服务范围：约3平方公里服务半径：约1.5公里居住人口：2万人（约占产业人口25%）功能构成以创新研发功能为主的新兴产业集群、5400套配套公寓、工业邻里中心、小学、中学、托幼中心、社区医疗服务站、社区生活超市、公共活动室、阅读室/书吧、健身房、乒乓球室、篮球场、共享培训室、放映厅、北师大乐育书院实践基地、心理咨询室。主要指标用地性质：Mxy（创新型产业用地）用地面积：0.7公顷 服务半径：约500米建筑面积：约1.0万平方米功能构成结合开放空间和园区主要出入口布局，以餐饮服务为主，同时配套少量商业服务、生活和生产服务。46策略二：提服务冲榄工47、业园详细规划3.3规划方案案例借鉴：园区级及产业社区级配套服务规模和业态类型服务分类功能类别建筑面积（）备注生产服务综合管理服务中心1000-2000包括一站式服务和后台办公区会议中心2500-5000视具体需求情况，可不设置展示展览2500-5000金融服务1500-3000职业培训服务2500-5000商务酒店2500-5000生活服务公共及社区服务公寓住宅社区服务中心2000-4000包括行政管理、社区服务、社会保障服务等文化活动中心2500-5000包括图书室、电影、网咖等文娱活动设施教育设施1000-5000包括幼儿园、教育培训等设施综合健身馆1000-2500室外运动场地300-848、00养育托管点200-500卫生服务站100-300商业服务综合零售商业1000-5000服务性商业1000-2000生鲜市场1000-2000可联合设置综合超市500-1000美食广场1000-3000咖啡馆100-300银行100-500药店50-100服务分类功能类别建筑面积（）备注生产服务共享会议室300-1000视具体需求情况，可不设置共享办公200-2000生活服务公共及社区服务社会停车场可独立占地设置组团公园包括户外运动场地药店/诊所50-10具体需求情况，可不设置商业服务营业网点20-80视具体需求情况，可不设置产业邻里食堂1000-200可联合设置便利店50咖啡馆100-2049、0园区级服务中心产业社区级服务中心功能业态相对完善，服务人口5万产业人口，具体业态选择灵活，重点满足不同产业及人群需求功能业态简单，服务半径约1000米左右，以解决就餐和基本零售服务为主要目的47策略二：提服务冲榄工业园详细规划3.3规划方案产业社区产业社区产业社区产业社区产业社区级服务节点产业社区级服务节点产业社区级服务节点产业社区级服务节点生活社区形成“两级”服务设施产业社区级服务节点食堂便利店运动场地药店园区级服务核心休闲购物综合服务餐饮零售康体娱乐教育培训诊所/医疗商务酒店会议/展示服务人口：约5万人服务半径：约3000m服务人口：约0.5-1万人服务半径：约800-1000m园区级服50、务核心本次规划建议配套服务业态：本次规划建议配套服务业态：园区级服务核心依托独立占地的商业、居住、公共服务设施，打造服务核心 产业社区级服务节点依托新型产业用地配置简单服务业态对外共享服务。48策略二：提服务冲榄工业园详细规划3.3规划方案园区级服务核心业态：提供多种居住产品、多元生活服务 园区全投产后，共有约1.4万产业工人，考虑带眷，需要解决1.1万人居住问题。规划建议大型企业（10公顷以上）可自建配套宿舍满足产业工人居住需求，中小企业（10公顷以下）可进入园区提供独立人才公寓、居住小区以及在外围城区解决居住问题。按照80%的居住人口进入园区提供的独立公寓、居住小区测算，需要提供不少于承载51、8800人的居住空间。规划基地内有一处已建的人才公寓。两处独立占地居住用地，满足需求。规划独立占地人才公寓用地规模：2.56ha居住人口：约2000人规划居住用地用地规模：8.24ha居住人口：约4100人规划居住用地用地规模：6.24ha居住人口：约3100人居住类别主要服务人员类型用地面积（ha）平均容积率建筑面积（万m）居住指标居住人口（人）人才公寓技术/产业工人2.561.53.8419.2m/人2000居住用地专家/顾问技术/管理技术/产业工人14.482.028.9640m/人7240居住人口总量9240图例其他商业服务业用地社会停车场用地二类居住用地行政办公用地幼儿园基层卫生医疗52、设施用地零售商业用地49策略二：提服务冲榄工业园详细规划3.3规划方案产业社区级业态：提供就餐服务、便利店为主图例新型产业用地 结合新型产业用地设置地块内部食堂、便利店等服务设施，对外共享。其余配套业态视具体情况可酌情增配，但配置面积不超过相关规定。规划新型产业用地用地规模：10.94ha配套服务设施比例：10%规划新型产业用地用地规模：4.92ha配套服务设施比例：15%规划新型产业用地用地规模：7.04ha配套服务设施比例：15%规划新型产业用地用地规模：11.66ha配套服务设施比例：10%50策略三：畅联系冲榄工业园详细规划3.3规划方案构建“四横五纵”主干路网体系四横：四条东西向干路53、，包括三条主干路：规划一路-规划六路、冲榄大道、纵四路 一条公路：东兴至马路一级图例公路主干道次干道支路弹性路网五纵：五条南北向干路，包括四条主干路：规划二路、规划三路、规划四路、规划五路 一条公路：横一路（东兴绕城）道路名称等级红线宽度（m）东兴至马路一级公路40东兴绕城40（24）横一路40冲榄大道主干道40纵四路30规划一路30规划二路30规划三路30规划四路30规划五路4051冲榄工业园详细规划3.3规划方案高速出入口（现状）互通（规划）互通（现状）东兴市区马路镇区跨境产业组团江平产业园江平镇区竹山港至凭祥：东兴绕城 G219 凭祥至东兴市区：东兴至马路公路 友好大道 高兴大道 东兴市54、区至江平镇：东兴绕城 跨越大道 国门大道 江平镇至东兴通用机场：东兴绕城 机场快环线 黄沙水至江平公路SITE通过基地内东兴至马路公路、东兴绕城与区域联系策略三：畅联系至高新区52策略三：畅联系冲榄工业园详细规划3.3规划方案客运交通：依托东兴至马路公路货运交通：依托冲榄大道通过东兴至马路一级公路与马路镇及东兴市区沟通线路：纵四路横一路东兴至马路一级公路货运线路通过东兴绕城与高速串联，进行区域联系线路：组团次干道冲榄大道东兴绕城产业区产业区物流区物流区53冲榄工业园详细规划3.5市政支撑电力、燃气、热力综合规划接现状220kV黄桥变（现状规模2150+180MVA）电力用电量预测：预测规划区最55、大用电负荷为91MVA。电力设施：规划新增1座110kV工业园站（350MVA），接上位电源220kV黄桥变。燃气用气量预测：预测规划区用气量4.6万立方米/日。气源：近期接现状东兴LNG气化站和规划LNG气化站，以LNG为过渡气源。远期引入长输管道天然气后，以管输天然气（PNG）为主气源，同时以LNG为管道气储备、应急调峰气源。热力热力设施：规划新增1座热力站。接现状东兴LNG气化站接规划LNG气化站规划110kV工业园站（规划规模350MVA）规划热力站54给水、污水综合规划冲榄工业园详细规划3.5市政支撑给水用水量预测：预测规划区最高用水量为2.9万立方米/日。水源：由现状城东水厂供水，56、取水自黄淡水库。污水污水量预测：预测规划区最高日污水量为1.8万立方米/日。污水处理：规划区污水近期由现状冲榄工业园污水处理厂收集处理。远期位于南部的规划冲榄污水处理厂建成后，处理规划区全部污水，并取消冲榄工业园污水处理厂。现状冲榄工业园污水处理厂（现状规模0.5万立方米/日）规划污水提升泵站（规划规模0.1万立方米/日）规划冲榄污水处理厂（规划规模1.0万立方米/日）现状冲榄加压泵站（现状规模2万吨/日，规划规模5万吨/日）规划污水干管d1000接现状城东水厂（现状规模5万立方米/日，规划规模10万立方米/日）55雨水、防灾综合规划冲榄工业园详细规划3.5市政支撑雨水排水体制：采用雨污分流制57、。雨水排放：规划区雨水就近排放至相邻河道，最后汇入长湖河。防灾消防规划：规划区消防由现状马路镇乡镇专职消防站负责。防洪标准：规划区按100年一遇防洪标准设防。应急疏散：主要应急疏散通道由冲榄大道、纵四路承担。现状马路镇乡镇专职消防站（二级普通消防站）56通信、环卫综合规划冲榄工业园详细规划3.5市政支撑通信通信量预测：预测规划区固定电话总需求量为0.7万线；移动电话总需求量为1.4万线。通信设施：规划新增邮政支局一处；新增有线电视分中心一处。环卫生活垃圾量预测：预测规划区高峰期生活垃圾产生量约为15吨/日。环卫设施：规划新增垃圾转运站一处。规划邮政支局垃垃规划垃圾转运站规划有线电视分中心57工58、业企业建设指标控制冲榄工业园详细规划3.5实施管控自然资源部工业项目建设用地控制指标（2023）代码行业名称投资强度（万元/公顷）容积率控制值建筑系数指标控制值第一、二、三、四等第五、六等第七、八等第九、十等第十一、十二等13农副食品加工业267020301880170012001.040%14食品制造业267020301880170012001.040%27医药制造业389035803540336028700.840%33金属制品业340030702850246021000.840%广西壮族自治区建设用地控制指标（2021）注：战略性新兴产业、先进制造业项目上浮5%-10%代码行业名称投资强59、度（万元/公顷）容积率控制值建筑系数指标控制值第五、六等第七、八等第九、十等第十一、十二等13农副食品加工业28162028188016961.140%14食品制造业28162028188016961.140%27医药制造业35862983259916750.940%33金属制品业28262002174113430.840%注：战略性新兴产业、先进制造业项目上浮5%-10%广西壮族自治区人民政府办公厅关于提高工业用地利用效率的指导意见（2023）新型工业用地容积率应按照不低于2.0设置，一类工业用地容积率应按照不低于1.5设置，二类、三类工业用地容积率应按照不低于1.2设置，生产工艺有特殊要求60、的工业用地容积率应按照不低于0.8设置。100102 二类工业用地容积率1.2建筑系数40%新型产业用地容积率2.0建筑系数40%用地准入规模20亩总投资3000万年产值193万开发强度投资强度58其他用地指标控制冲榄工业园详细规划3.5实施管控 二类城镇住宅用地从国家标准及行业经验来看，居住用地控制指标：1.6-2.5之间相对比较适宜建筑层数城市居住区设计标准GB5018-02018行业经验容积率控制建筑密度最大值（%）建筑高度最大值（m）容积率控制底层（1层-3层）1.0 1.243180.8 1.2多层类（4-6层）1.3 1.63227多层类（7-9层）1.7 2.130361.5 261、.5高层类（10-18层）2.2 2.82254高层类（19-26层）2.9 3.122802.4 4.5 商业服务业用地无国家标准特殊规定，结合实际情况具体制定，按照一般开发经验来看，容积率差异较大，大致可分为两大类：非核心区或一般区域的商业开发：容积率通常在1.03.5之间核心区或繁华地段：容积率可更高，但非特殊情况一般不会超过8.0。公共管理与公共服务设施用地 市政公用设施用地国家标准未给出强制要求，根据相关城市出台政策可知城区公共服务设施一般控制1.5容积率以下，乡镇为1.2以下国家标准未给出强制要求，根据相关城市出台政策可知城区公共服务设施一般控制0.8容积率以下，乡镇为0.6以下562、9合理确定空间开发指标冲榄工业园详细规划3.5实施管控容积率控制 基地整体以中等开发强度为主 各类用地容积率开发控制满足国家、地方相关规范及技术要求。图例2.0FAR2.5FAR0.8FAR1.0FAR1.2FAR1.6FAR0.8：幼儿园、水厂、公用设施FAR 1.0：仓储用地FAR 1.2：二类工业用地FAR 1.6：居住用地、行政办公、医疗卫生用地2.0 FAR 2.5：新型产业用地、商业用地1.21.21.21.21.21.21.21.21.21.01.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.20.80.82.52.52.52.263、1.21.21.21.21.21.21.21.21.61.61.60.81.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.01.61.21.260冲榄工业园详细规划3.5实施管控明确建设时序，梳理近期建设项目，指导片区有序开发近期开发区域中期开发区域中期开发区域远期开发区域远期开发区域中期开发区域近期（2025年-2028年）近期围绕城镇开发边界内建设，重点推动产业项目入园建设。中期（2028年-2030年）中期结合纵四路及冲榄大道的建设完善后，将产业园空间向西侧及北侧拓展拓展，重点推进产业项目建设及园区配套服务设施项目。远期（2030年-2035年）向基地东西64、两端拓展，推动产业集群的集聚，完善冲榄工业园建设。61近期建设项目冲榄工业园详细规划3.5实施管控项目类型序号项目名称产业项目1中药材产业园（香料）2东盟特色农副产品加工园3智慧物流园区4中国东盟海产品交易中心精深加工基地5农副产品加工园6水产产品加工园配套服务项目1行政办公中心道路1冲榄大道2横四路3纵三路 产业及配套项目141.9亩90.3亩66.5亩63亩93.8亩170亩109亩195亩70亩107.8亩86亩80.7亩80.3亩以入园产业项目、配套服务及市政道路建设为近期重点项目。主要项目清单详见下表。智慧物流产业园125.1亩43.7亩中药材产业园（香料）海产品交易中心精深加工基地65、中药材产业园（香料）40.2亩73.8亩93.4亩东盟特色农副产品加工园农副产品加工园行政办公中心水产产品加工园农副产品加工园农副产品加工园水产产品加工园近期城镇开发边界内可出让工业用地面积约为：1380亩62近期建设项目项目类型序号项目名称市政1垃圾转运站2冲榄污水处理厂3热力站4110kV工业园站垃垃规划垃圾转运站规划冲榄污水处理厂（规划规模1.0万立方米/日）规划热力站规划110kV工业园站（规划规模350MVA）冲榄工业园详细规划3.5实施管控 市政设施近期建设市政配套设施主要为供电、供热设施，及冲榄污水处理厂、垃圾转运站，提升园区市政配套服务水平。63结合主导功能、建设时序、成片开发66、的要求，划分控制单元，传导控制内容，指引下一步单元控规编制。冲榄工业园详细规划3.5实施管控控制单元划分原则以主次干道、河流水系、山体等为边界，统筹用地功能的关联性以及土地使用性质的可兼容性。一般规模控制在100公顷左右。划分7个基本控制单元。街区划分一览表街区面积(公顷)CL-01166.82CL-02162.90CL-03120.66CL-04178.83CL-05167.02CL-06144.03CL-07117.70CL-061.44平方公里CL-051.67平方公里CL-071.18平方公里CL-011.67平方公里CL-041.79平方公里CL-031.21平方公里CL-021.667、3平方公里64Site Analysis4.1 基地现状4.2 目标定位4.3 规划方案4.4 市政支撑4.5 实施管控江平工业园详细规划规划范围东至：珍珠湾。南至：巫头村。西至：进港大道。北至：江龙村、横一路。SITE规划面积6.14平方公里。城镇开发边界1.38平方公里。城镇开发边界珍珠湾谭吉码头谭吉村江龙村至江平镇巫头村至京岛万尾村北部湾江平工业园详细规划4.1基地现状66现状用地基地现状建设主要集中在进港大道以东、横三路以北区域，以工业用地、公用设施用地为主。江平工业园详细规划4.1基地现状珍珠湾谭吉码头谭吉村江龙村至江平镇巫头村至京岛万尾村用地代码用地名称用地面积（公顷）用地比例一级68、类 二级类01耕地、林地、草地37.096.04%030406农业设施建设用地3.060.29%7居住用地1.27 0.21%0703农村宅基地1.270.21%9商业服务业用地0.600.1%10工矿用地126.46 20.60%1001工业用地126.4620.60%11仓储用地0.310.05%12交通运输用地25.504.15%13公用设施用地5.94 0.97%1302排水用地1.380.22%1303供电用地4.560.75%15特殊用地0.310.05%17陆地水域412.65 67.21%合计614 100.0%67地形分析0m0-5m5-10m10-20m20m0-22-5569、-1010-20场地高程场地坡度场地高程整体地势平缓，高差起伏较小。场地坡度场地坡度均在20度以下，具备大规模建设的条件。江平工业园详细规划4.1基地现状68现状蓝绿空间江平工业园详细规划4.1基地现状风景区范围线万尾岛巫头岛珍珠湾北部湾珍珠湾谭吉码头谭吉村江龙村巫头村万尾村规划区生态资源丰富，毗邻风景名胜区和海岸。周边海岸资源：珍珠湾、北部湾。周边生态资源：北仑河口自然保护区、万尾岛、巫头岛。北仑河口自然保护区69珍珠湾谭吉码头谭吉村江龙村至江平镇巫头村北部湾至京岛万尾村对外交通对外交通主要为进港大道。内部交通主干路网架初步形成，主要集中在冲榄工业园区北部。现状道路交通主干路次干路江平工业园70、详细规划4.1基地现状70现状市政设施污水设施建有现状江平工业园污水处理厂，现状规模0.5万立方米/日。建有江平工业污水处理厂一处，现状一期规模0.5万立方米/日。电力设施建有海上风电开关站一处。建有110kV江平站一处，容量为（20+50）MVA。江平工业园详细规划4.1基地现状现状110kV江平站（20+50MVA）现状海上风电开关站珍珠湾谭吉码头谭吉村江龙村至江平镇巫头村北部湾至京岛万尾村现状江平工业园污水处理厂（现状规模0.5万立方米/日，规划规模2.0万立方米/日）现状江平工业污水处理厂（现状规模0.5万立方米/日，规划规模1.0万立方米/日）71现状建设动态已建用地已批在建用地已批71、未建用地1已建项目1永丰红木家具厂2艾利亚羽绒制品厂3恒裕工艺品厂4伟科工艺品厂5桦麒红木工艺厂6伟国农副产品7七彩云果实业有限公司8华兴矿山防爆电机厂9大同机械制造厂10昌鑫科技有限公司11昌泰电力器材厂12南森红木厂13东兴联友科技有限公司14东兴市福珍食品厂15越南仁和制造厂16神骏燃气具厂17美控电子厂18泰龙食品厂19京港食品20金滩管业21广西东兴市润浩坚果产业有限公司22茂森米粉加工厂23多喜食品公司24叮咚泉碗具消毒厂25富佳皮具厂26康鼎金塑制造厂27怡诚食品高科技城28鑫海物流厂29鑫源福利食品加工厂234567891011121314151617181920212223272、425262728293031323334353637383940 414243464748515049525354已建项目30长瀛食品加工厂31鲜冷冻加工厂32防城港华裕特纤科技有限公司33东兴市维德糕点厂34东兴市福珍食品有限公司35防城港市广源农业开发有限公司36东兴市英琴贸易有限公司37广西防城港市海洲粮油食品有限公司38师诚食品39广西美控电器有限公司40宏盛海产41嘉宇包装42麦良汇食品43利园食品44江平工业园污水处理厂45海上风电开关站已批在建项目46广西金滩管业科技有限公司47风普科技公司48南朝已批未建项目49东兴市熠阳新能源有限公司50江兴公司51珠海协港东兴小家电厂5273、房车制造厂53海产品加工厂54同泰食品、皇鑫食品江平工业园详细规划4.1基地现状珍珠湾谭吉码头谭吉村江龙村至江平镇巫头村至京岛万尾村444572低效用地分析江平工业园详细规划4.1基地现状珍珠湾谭吉码头谭吉村江龙村至江平镇巫头村北部湾至京岛万尾村闲置厂房用而未尽供而未用批而未供城镇开发边界城镇开发边界内现状低效用地较多，存在一定规模闲置厂房和未完全利用地块。73空间开发潜力江平工业园详细规划4.1基地现状珍珠湾谭吉码头谭吉村江龙村至江平镇巫头村北部湾至京岛万尾村保留用地更新用地可开发用地风景名胜区保护线对规划区现状低效用地进行更新，现状质量较好用地进行保留。74江平江平工业园详细规划4.2目标74、定位存量更新互市贸易远期拓展依托东兴港口集聚临港进出口产业集群，完善进出口贸易配套功能构建以农副产品、海产品落地加工集跨境贸易为主的现代化智能产业高地打造面向东盟产业合作的广西门户三大核心议题面向现状工业企业的产业效益提升路径12港口开发临港区域的功能布局模式与规模与风景名胜区协调拓展的发展方式375江平江平工业园详细规划4.3规划方案策略一：工业提质，助力产业空间高效提升图例保留优化工业推进投产工业扩产扩建工业重整置换工业保留优化：77.61公顷保留企业，在现状基础上提升工艺推动产出效益提升，改善厂区环境品质。推进投产：17.57公顷对批而未供的，进一步加快企业开工建设。对现状企业尚未完全建75、设投产的，进一进行重整，推动企业进一步扩产扩建，充分利用生产空间。扩产扩建：13.24公顷重整置换：16.41公顷对现状闲置厂房进行腾退收回，置换新产业企业入驻。现状工业用地更新分类76策略一：工业提质，助力产业空间高效提升江平江平工业园详细规划4.3规划方案更新策略：以留二优二或退二优二为主 按用地性质和产权是否变更，设置多元更新路径充分调动存量更新积极性更新方向用地性质产权关系更新路径 留二优二不变不变自行强度挖潜 退二优二（工改工）不变变更产权转让/入股、土地回购开发 退二优二（工改M0）变更不变自行功能改变、土地自行开发变更产权转让/入股、土地回购开发1234235原土地权利人土地储备76、部门第三方市场主体3231 4 5序号更新路径1自行强度挖潜用地性质和产权关系均不发生变更，由原权利人自行提高开发强度，具体有加密、加层、扩建地下空间等方法2产权转让/入股产权转让给第三方市场主体或折价入股，新的市场主体根据新的用地条件进行开发并重新约定产出条件，根据土地性质是否变化决定是否补缴土地价款3土地回购开发由政府根据评估价格回购土地，整理后重新挂牌出让4土地自行开发原权利人根据新的用地条件自行开发并和政府重新约定产出条件，根据土地性质是否变化决定是否补缴土地价款5自行功能改变保持原厂房主体结构不变，经自然资源主管部门批准改变用地性质，引入新功能，土地权利人补缴土地价款更新权益人关系示77、意77策略一：工业提质，助力产业空间高效提升江平江平工业园详细规划4.3规划方案产权及用地性质保留，业主自行进行设施提升、工艺升级、配套完善等，打造现代化高效企业保留优化设施升级改造 改善消防设施 改善基础设施 整治沿街立面 设备工艺升级 整治厂区环境 配套服务完善编号建议保留优化企业名称13京港食品14广西东兴市润浩坚果产业有限公15怡诚食品高科技城16鑫海物流厂17鑫源福利食品加工厂18长瀛食品加工厂19东兴市福珍食品有限公司20防城港市广源农业开发有限公司21东兴市英琴贸易有限公司22防城港市海洲粮油食品有限公司23师诚食品24广西美控电器有限公司25宏盛海产2345678910111178、213141516171819202122232425 262728293032 31333435363738编号建议保留优化企业名称26嘉宇包装27利园食品28麦良汇食品29富佳皮具厂30康鼎金塑制造厂31南朝32叮咚泉碗具消毒厂33茂森米粉加工厂34多喜食品公司35昌鑫科技有限公司36南森红木厂37昌泰电力器材厂38东兴联友科技有限公司编号建议保留优化企业名称1东兴市福珍食品厂2永丰红木家具厂3艾丽亚羽绒制品厂4恒裕工艺品厂5伟科工艺品厂6桦麒红木工艺厂7伟国农副产品8七彩云果实业有限公司9华兴矿山防爆电机厂10大同机械制造厂11美控电子厂12泰龙食品厂“留二优二”路径一78策略一：工业提79、质，助力产业空间高效提升江平江平工业园详细规划4.3规划方案产权及用地性质保留，业主自行进行对产业用地未利用区域扩建扩产，提高用地效益。自主挖潜空间挖潜、提升强度 增加生产厂房 完善辅助公用设施 转型新型产业用房或配套设施123广西金滩管业科技有限公司金滩管业（一期）风普科技公司“留二优二”路径二79策略一：工业提质，助力产业空间高效提升江平江平工业园详细规划4.3规划方案“退二优二”路径方式一-工改工：产权改变，用地性质保留方式二-工改M0：产权改变，用地性质改变（可选择1和2地块整合）12534神骏燃气具厂越南仁和制造厂鲜冷冻加工厂防城港华裕特纤科技有限公司东兴市熠阳新能源有限公司转型产业80、园国资平台合作：政府主导，与国资平台公司合作合资开发社会资本运营：政府引导扶持、与有独立运营能力的企业主导，进行整体开发运营用地回购，用地再开发用地回购，用地再开发，重新引进食品加工类产业，对企业投资强度有一定要求80策略二：互市贸易，助力港口高效开发江平江平工业园详细规划4.3规划方案案例研究：万吨泊位港口的建设规模码头等级：码头有4个1万吨级多用途泊位，设计年吞吐量达470.5万吨。主要功能：港口码头作业功能、仓储物流功能、公用设施规划情况：总用地约1.25平方公里，主要为港口码头用地及物流仓储用地，其中港口码头用地约54公顷，物流仓储用地约58公顷。一期港口作业区堆场、检验检疫、综合办公81、楼、生产辅助建筑物流仓储用地约58公顷港口码头用地约54公顷公用设施约1公顷一期建设区一期主要建设4个万吨级多用途泊位，以及后方23公顷港口码头用地，布置有集装箱堆场、件杂货堆场、件杂货仓库、拆装箱库、海事边检海关查验场地、综合办公楼、候工楼等生产辅助建筑物；二期主要建设码头用地拓展及后方仓储物流用地建设。建设情况：分两期建设安庆 皖新港（4个万吨级多用途泊位）81江平江平工业园详细规划4.3规划方案港口周边用地布局呈现圈层式布局规律，一般有三个圈层第一圈层以码头区向外800-1000m内为港口的核心功能区，主要为港口的作业区，以物流、堆场、中转为主的作业区域第二圈层以码头区向外1.5-2.582、km内为港口的紧密联系衍生功能区，主要为依托港口航运相关的工业、生产、办公、跨境贸易相关功能第三圈层以码头区向外2.5-3km内为港口的生活配套服务区第一圈层第二圈层食品加工保税物流港口作业综合工业跨境贸易工业生产商务办公工业生产港口作业核心区绿色食品与智能制造保税物流区新城西部居住区新城商务区生活核心区新城东部居住区绿色食品与智能制造案例研究：港口周边用地布局规律淮安港临港新城（圈层式功能布局模式）策略二：互市贸易，助力港口高效开发82策略二：互市贸易，助力港口高效开发江平江平工业园详细规划4.3规划方案空间布局策略码头区域后方港口作业区物流仓储跨境贸易工业生产结合一般规律及实际需求，形成港83、口操作区、物流仓储区、跨境贸易区、工业生产区四大区域。118.58公顷以港口物流用地为主，配置少量互市贸易功能区，同时对东侧潭吉村及周边约50公顷用地作为未来港口拓展预留区域。约50公顷交通运输用地57.78公顷公用设施用地3.68公顷仓储用地15.80公顷商业服务业用地10.40公顷工业用地30.92公顷83流动机械停放场维保场物流仓库区域杂货堆场一级互市交易市场落地加工区域结算平台货运停车货车停车位海上风电开闭所落地加工区域杂货堆场策略二：互市贸易，助力港口高效开发江平江平工业园详细规划4.3规划方案港口堆场及操作区域码头卸货区运输通道运输通道物流仓储区域互市贸易一级市场区域码头区域详细布84、局落地加工区域运输通道运输通道运输通道84江平江平工业园详细规划4.3规划方案货运交通组织卡口1卡口2 规划形成两级互市贸易货运通道，其中：一级货运道路：进港大道、滨海大道二级货运道路：纵五路、纵四路、规划三路策略二：互市贸易，助力港口高效开发85策略三：战略储备，预控未来发展可能江平江平工业园详细规划4.3规划方案与京岛风景名胜区存在重合区域风景名胜区定桩线重合区域重合面积：298.51公顷功能定位：东兴京岛风景名胜区总体规划（2012-2030年）中对南侧重合区域规划为康体休闲、旅游度假功能，用地布局游客中心，旅游用地等服务功能。以休闲康养功能为主86策略三：战略储备，预控未来发展可能江平85、江平工业园详细规划4.3规划方案战略留白，预留愿景拓展的可能性风景名胜区管理条例作为管理风景名胜区的主要法律依据，对风景名胜区范围内建设活动作出如下规定：禁止违反风景名胜区规划，在风景名胜区内设立各类开发区和在核心景区内建设宾馆、招待所、培训中心、疗养院以及与风景名胜资源保护无关的其他建筑物；已经建设的，应当按照风景名胜区规划，逐步迁出。第二十七条规定第二十六条规定在风景名胜区内禁止进行下列活动：（一）开山、采石、开矿、开荒、修坟立碑等破坏景观、植被和地形地貌的活动；（二）修建储存爆炸性、易燃性、放射性、毒害性、腐蚀性物品的设施；（三）在景物或者设施上刻划、涂污；明令禁止建设行为弹性空间在风景86、名胜区内从事本条例第二十六条、第二十七条禁止范围以外的建设活动，应当经风景名胜区管理机构审核后，依照有关法律、法规的规定办理审批手续第二十八条规定结论：近期留白，作为远期战略拓展储备空间87进出口贸易组团智能终端制造(智能家电、智能穿戴)工业互市贸易物流港口港口码头港口拓展用地水产品加工规划6-10个2000-1万吨级泊位可拓展8个5000-1万吨级泊位仓储物流农产品加工农产品加工策略三：战略储备，预控未来发展可能江平江平工业园详细规划4.3规划方案结合港口拓展作为重大战略项目进行申报，拓展远期发展空间 主要拓展功能：港口码头、工业生产、仓储物流、进出口贸易 空间布局：以拓展码头用地为核心圈层87、式布局物流、商贸、工业用地，临近码头区域布局贸易及物流功能，外围区域布局工业用地。码头交通组织：建议打通滨海道路，码头与后方功能用连接区域与城市道路立体交叉，形成客货分流。港口码头拓展：向南拓展约8个左右5000-1万吨级泊位，后方拓展作业区域约45公顷。潭吉村搬迁后拓展港口用地，约38公顷。88策略三：战略储备，预控未来发展可能江平江平工业园详细规划4.3规划方案进出口落地加工区海产品加工产业园：约40公顷农产品加工产业园：约80公顷 拓展规模：建设思路：依托港口边贸互市交易产品，打造集聚进出口落地加工工业产业。主要集聚农副产品、海产品加工。定制化厂房及开放式厂房打造示范园区。海产品加工农产88、品加工89策略三：战略储备，预控未来发展可能江平江平工业园详细规划4.3规划方案智能终端制造区智能家电产业园：约25公顷智能穿戴装备产业园：约17公顷 拓展规模：建设思路：依托东兴港口通道优势，以智能装备进出口商品制造为核心，打造设计、加工、制造一体化的商贸智造园。智能家电制造智能穿戴制造90策略三：战略储备，预控未来发展可能江平江平工业园详细规划4.3规划方案易货贸易区交易服务中心：2公顷产品展示中心：5公顷实体交易与物流服务：20公顷 拓展规模：建设思路：不通过货币媒介而直接用出口货物交换进口货物的贸易，依托数字化信息技术，实现境内外不同主体间“一对多”、“多对多”的多方易货贸易。实体交易89、交易服务中心91规划结构江平江平工业园详细规划4.3规划方案绿色食品加工区港口物流贸易区远期产业储备区“一轴三区”一轴：产镇联动发展轴沿纵五路形成产镇联动发展轴，向北联系镇区生活区，向南串联港口贸易区，未来产业空间拓展区域。三区：三个主题功能区绿色食品加工区：北侧形成以农产品、海产品为主的产业加工区域。港口物流贸易区：结合码头形成海上互市物流、贸易为主要功能的功能区。远期产业储备区：风景名胜区范围内，作为未来产业发展拓展的重要区域。92土地利用规划江平江平工业园详细规划4.3规划方案 总用地面积：614.02公顷 建设用地面积：304.48公顷其中：商业服务业用地：10.40公顷工业用地：1890、3.42公顷仓储用地：15.80公顷交通运输用地：82.34公顷绿地与开敞空间用地：6.58公顷公用设施用地：5.94公顷留白用地：309.21公顷614.02公顷工业用地183.42公顷占比29.87%商业服务业用地10.40公顷占比1.69%仓储用地15.80公顷占比2.57%交通运输用地82.34公顷占比13.41%留白用地309.21公顷占比50.36%公用设施用地5.94公顷占比0.97%绿地6.58公顷占比1.07%零售商业用地商务金融用地二类工业用地二类物流用地港口码头用地社会停车场用地公用设施用地防护绿地留白用地陆地水域城镇开发边界93规划用地构成表江平江平工业园详细规划4.391、规划方案用地代码用地名称用地面积（公顷）占国土空间用地比例（%）城镇开发边界内10工矿用地111.5580.97%其中 100102二类工业用地111.5580.97%12交通运输用地20.9615.21%其中1207城市道路用地20.9615.21%13公用设施用地1.381.00%其中1302排水用地1.381.00%14绿地与开敞空间用地3.872.81%其中1402防护绿地3.872.81%小计137.76100.00%用地代码用地名称用地面积（公顷）占国土空间用地比例（%）城镇开发边界外09商业服务业用地10.42.18%其中0901商业用地8.331.75%0902商务金融用地2.92、070.43%10工矿用地71.8715.09%其中100102二类工业用地71.8715.09%11仓储用地15.83.32%其中110102二类物流仓储用地15.83.32%12交通运输用地61.3812.89%其中1207城市道路用地60.2412.65%120803社会停车场用地1.140.24%13公用设施用地4.560.96%其中1303供电用地4.560.96%14绿地与开敞空间用地2.710.57%其中1402防护绿地2.710.57%16留白用地309.2164.92%17陆地水域0.330.07%小计476.26100.00%94工业用地布局江平江平工业园详细规划4.3规划93、方案 存量工业用地城镇开发边界内增量工业用地为6.56公顷，城镇开发边界外增量工业用地为52.03公顷。图例保留工业用地新增工业用地（开发边界外）新增工业用地（开发边界内）城镇开发边界总用地规模：183.42公顷 增量工业用地现状工业用地分为保留及更新两部分，其中保留工业用地为108.42公顷，更新工业用地为16.41公顷。战略储备工业区现状为风景名胜区，未来作为工业拓展战略区，总规模为309.21公顷。更新工业用地远期战略储备工业区95道路交通系统江平江平工业园详细规划4.3规划方案远期拓展备用地图例公路支路远期有条件建设道路主干路次干路形成“三纵三横”干路网体系三横：三条东西向干路，包括三94、条主干路：横一路、规划二路、规划三路三纵：三条南北向干路，包括两条主干路：纵五路、规划一路 一条公路：进港大道道路名称等级红线宽度（m）进港大道公路40横一路主干道30纵五路48规划一路40规划二路30规划三路3096高速出入口（现状）互通（规划）互通（现状）东兴市区跨境产业组团冲榄产业园江平镇区竹山港至防港城：进港大道 G228（国门大道）防港城至江平镇区：进港大道 G228（国门大道）江平镇区至东兴市区：进港大道 滨海大道 东兴市区至防东高速：进港大道 G228（国门大道）跨越大道 防东高速通过基地内进港大道与区域联系至高新区道路交通系统江平江平工业园详细规划4.3规划方案SITE97道路95、交通系统江平江平工业园详细规划4.3规划方案客运交通：依托进港大道、金港南路货运交通：依托进港大道、滨海大道通过进港大道、金港南路与江平镇区、京岛沟通线路1：纵五路横一路进港大道、金港南路线路2：纵五路规划路进港大道货运线路通过进港大道滨海大道与高速、港口串联线路：组团次干道进港大道、滨海大道国门大道防东高速金港南路98江平工业园详细规划4.4市政支撑电力、燃气综合规划电力用电量预测：预测规划区最大用电负荷为33MVA。电力设施：规划扩容现状110kV江平站至250MVA。燃气用气量预测：预测规划区用气量1.5万立方米/日。气源：近期接现状东兴LNG气化站和规划LNG气化站，以LNG为过渡气源96、。远期引入长输管道天然气后，以管输天然气（PNG）为主气源，同时以LNG为管道气储备、应急调峰气源。现状海上风电开关站现状110kV江平站（现状规模20+50MVA，规划规模250MVQ）接现状东兴LNG气化站99给水、污水综合规划江平工业园详细规划4.4市政支撑现状江平工业园污水处理厂（现状规模0.5万立方米/日，规划规模2.0万立方米/日）现状江平工业污水处理厂（现状规模0.5万立方米/日，规划规模1.0万立方米/日）接现状江平镇给水厂（现状规模2万吨/日）给水用水量预测：预测规划区最高用水量为1.3万立方米/日。水源：由现状江平镇给水厂供水，取水自江平江。污水污水量预测：预测规划区最高日97、污水量为0.8万立方米/日，其中工业污水量为0.4万立方米/日。污水处理：规划区生活污水由现状江平工业园污水处理厂处理，生产污水由现状江平工业园污水处理厂和现状江平工业污水处理厂共同处理。100雨水、防灾综合规划江平工业园详细规划4.4市政支撑雨水排水体制：采用雨污分流制。雨水排放：规划区雨水就近排放至相邻水体，最后汇入珍珠湾。防灾消防规划：规划区消防由规划消防站负责。防洪标准：规划区按100年一遇防洪标准设防。应急疏散：主要应急疏散通道由滨海大道、进港大道、纵五路承担。规划消防站（二级普通消防站）101通信、环卫综合规划江平工业园详细规划4.4市政支撑通信通信设施：规划区通信设施需求可在周边98、乡镇解决，不再新增设施。环卫垃圾处理：实行垃圾分类、直接运输的环卫模式。环卫设施：规划区垃圾运输至周边乡镇转运站解决，不再新增设施。102合理确定空间开发指标江平工业园详细规划4.5实施管控容积率控制 基地整体以中等开发强度为主 各类用地容积率开发控制满足国家、地方相关规范及技术要求。图例FAR2.0FAR0.8FAR1.0FAR1.2FAR1.5FAR0.8：变电站、公用设施、港口码头FAR 1.0：仓储用地FAR 1.2：二类工业用地FAR 1.5：行政办公FAR 2.0：商业用地1.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.2199、.21.21.21.21.21.21.21.02.01.50.80.80.8103明确分期建设时序近期（2025年-2028年）近期围绕城镇开发边界内建设，重点推动现状产业项目建设及低效用地更新再利用。中期（2028年-2030年）中期解决开发指标问题，结合东兴港口开发，打造互市贸易区域，及北侧未纳入城镇开发边界的工业园区。远期（2030年-2035年）解决风景名胜区冲突问题，向南拓展产业区。中期开发区域近期开发区域中期开发区域远期开发区域江平工业园详细规划4.5实施管控104近期建设重点项目类型序号项目名称产业项目1新型建筑材料加工产业园2坚果加工产业园3海产品加工产业园江平工业园详细规划4100、.5实施管控以退二优二地块及城镇开发边界外增量产业用地为主的产业项目。产业项目100亩154亩海产品加工产业园坚果加工产业园新型建筑材料加工产业园8.4亩2.3亩41亩坚果加工产业园21亩海产品加工产业园海产品加工产业园33.8亩129亩133亩46亩12.6亩海产品加工产业园海产品加工产业园海产品加工产业园4.9亩9.3亩近期可出让工业用地面积约为：695亩；约380亩位于城镇开发边界外。105近期建设重点项目类型序号项目名称更新道路1横八路、纵四路、纵五路新建道路2横一路、横三路江平工业园详细规划4.5实施管控结合产业项目开发，完善内部道路系统，更新打通三条道路，新建两条道路 市政道路106谢谢！敬请各位领导多提宝贵意见