1、东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目可行性研究报告二零二四年七月I目目录录第一章第一章 概述概述.11.1 项目概况.11.2 建设单位.41.3 编制依据.41.4 结论及建议.5第二章第二章 建设的背景建设的背景和必要性和必要性.72.1 项目提出背景.72.2 项目规划政策符合性.102.3 项目建设必要性.10第三章第三章 项目需求分析项目需求分析与产出方案与产出方案.143.1 需求分析.143.2 项目定位.223.3 项目产出方案.23第四章第四章 项目选址与要素保障项目选址与要素保障.254.1 项目选址.254.2 建设条件.254.3 要素保障分析.27第五章第五章 项目项2、目建设建设方案方案.295.1 设计依据.295.2 工程方案选择的基本要求.295.3 总图布置方案.295.4 户型和单体设计方案.335.5 结构方案.33II5.6 给排水设计.355.7 空气调节与通风.385.8 电气设计.395.9 弱电系统设计.405.10 供配气.415.11 防雷.415.12 环境消防与安全卫生设计.425.13 综合防灾.475.14 用地征收补偿方案.485.15 数字化方案.485.16 建设管理方案.49第六章第六章 项目运营方案项目运营方案.646.1 运营方案.646.2 组织管理方案.646.3 安全保障方案.67第七章第七章 项目投融资与3、财务方案项目投融资与财务方案.747.1 投资估算.747.2 盈利能力分析.767.3 财务可持续性分析.83第八章第八章 项目影响效果分析项目影响效果分析.848.1 经济影响分析.848.2 社会影响分析.858.3 生态环境影响分析.908.4 资源和能源利用效果分析.948.5 碳达峰碳中和分析.99III第九章第九章 项目风险管控方案项目风险管控方案.1009.1 风险识别与评价.1009.2 风险管控方案.1019.3 风险应急预案.103第十章第十章 研究研究结论与建议结论与建议.10610.1 主要研究结论.10610.2 问题与建议.106第十一章第十一章 相关附件相关附件4、.108附表附表 1：建设投资建设投资估算表估算表（单位：万元）（单位：万元）.108附表附表 2：项目资金筹措表项目资金筹措表（单位：万元）（单位：万元）.111附表附表 3：总投资估算总投资估算表表（单位：万元）（单位：万元）.112附表附表 4：销售销售收入表收入表（单位：万元）（单位：万元）.113附表附表 5：利润及利润分配表：利润及利润分配表（单位：万元）（单位：万元）.114附表附表 6：项目贷款平衡表项目贷款平衡表（单位：万元）（单位：万元）.115附表附表 7：项目投资现金流量表：项目投资现金流量表（单位：万元）（单位：万元）.116东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市5、厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告1第一章第一章 概述概述1.1 项目项目概况概况1.1.1 项目项目名称名称东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目1.1.2 项目建设目标项目建设目标全面推进城镇保障性住房改造工作，以改善居民居住条件，推动构建共建共治共享的社区治理体系，提升低收入居民群体住房保障。1.1.3 项目建设地点项目建设地点项目地块位于东莞市厚街镇厚山现代化产业园内，地处厚街三丫陂水库旁，距厚街镇政府直线距离约 4.4 公里，周边以工业区为主。项目周边有沈海高速、环莞快速、地铁 R2 线、莞惠深城轨等，对外交通便捷。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市6、厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告21.1.4 建设内容与规模建设内容与规模根据委托方提供的资料，项目土地面积约为 14601.00 平方米（约22 亩），土地规划用途为二类居住用地（R2），容积率 3.50。项目计容面积约 5.11 万，总建筑面积约 7.56 万。初步规划指标具体如下：序号序号指标名称指标名称单位单位指标值指标值备注备注1总用地面积m14601.0022 亩2总建筑面积m75573.452.1总计容建筑面积m51103.502.1.1住宅建筑面积m49292.472.2.2沿街商业建筑面积m1300.002.2.3设备用房m511.042.2不计7、容建筑面积m24469.952.2.1地下室建筑面积m22689.95按照 37m/个车位估算，含人防2.2.2其他m180.00屋顶梯间、机房2.2.3架空层面积m1600.003建筑首层占地m3541.044道路及广场面积m6679.665建筑密度%24.25%30%6绿化率%30.00%30%7容积率/3.508停车位辆6131.0 辆/100m计容建筑面积备注：最终以政府批准的规划设计方案记载数据为准。备注：最终以政府批准的规划设计方案记载数据为准。1.1.5 项目投资规模与资金筹措项目投资规模与资金筹措1、总投资本项目总投资 46606.05 万元。其中土地成本（划拨方式，含税费）48、080.78 万元，建设投资 36293.17 万元，管理费用 1088.80 万元，财务费用 3814.61 万元，销售费用 1328.69 万元。具体构成详见下表：东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告3项目投资构成分析表项目投资构成分析表序号序号项目名称项目名称总额（万元总额（万元）单价（元单价（元/）占总投资比例占总投资比例1土地成本（含税费）4080.78798.538.76%2建设投资36293.177101.9077.87%2.1建筑及安装工程费32666.156392.1670.09%2.2工程建设其他费用2569、9.94502.895.51%2.3不可预见费1057.08206.852.27%3管理费用1088.80213.062.34%4财务费用3814.61746.458.18%5销售费用1328.69260.002.85%6合计46606.059119.93100.00%备注：上表中单价根据计容建筑面积计算分摊。备注：上表中单价根据计容建筑面积计算分摊。2、资金筹措方式根据计划，按项目建设资金 80%（含土地使用权出让金和契税）的比例进行银行贷款，剩余部分由项目资本金解决。银行贷款按一次性审批、分期发放的方式进行，首期贷款于 2024 年 11 月发放，第二期于 2025 年 7 月发放，第三期10、于 2026 年 7 月发放。贷款银行利率为 3.5%。建设期还息不还本。项目资金筹措表项目资金筹措表（单位：万元）（单位：万元）序号序号项目项目建设期建设期合计合计20242024 年年20252025 年年20262026 年年1资金需求12480.7319242.8510317.1042040.671.1建设投资12422.7518634.139317.0740373.951.2贷款利息57.97608.711000.031666.722资金筹措12480.7319242.8510317.1042040.672.1项目资本金2484.553726.831863.418074.792.2贷11、款资金9996.1815516.028453.6833965.882.2.1贷款金额9938.2014907.317453.6532299.162.2.2贷款利息57.97608.711000.031666.72东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告41.1.6 建设周期建设周期建设周期预计约 26 个月。1.2 建设单位建设单位单位名称：东莞市东厚安居建设有限公司1.3 编制依据编制依据1、国家有关法律法规、政策及规范性文件（1）中华人民共和国民法典（中华人民共和国主席令第 45号，2021 年 1 月 1 日起施行）；（2）12、中华人民共和国土地管理法修正案（2019 年 8 月 26 日审议通过，自 2020 年 1 月 1 日起施行）；（3）中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第 72 号，2019 年 8 月 26 日第三次修订，2020 年 1 月 1 日施行）；（4）中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令第 256 号，2021 年 4 月 21 日修订版）；（5）中华人民共和国土地增值税暂行条例（1993 年 12 月13 日中华人民共和国国务院令第 138 号发布）；（6）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字19956 号）；（7）国家税务总局关于土地增值税13、清算有关问题的通知（国税函2010220 号）；（8）关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（国家发展改革委员会、建设部：发改投资20061325 号）；（9）中华人民共和国国家标准 GB/T502912015房地产估价规范；东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告5（10）中华人民共和国环境保护法（主席令第 9 号）；（11）中华人民共和国水污染防治法（主席令第 87 号，2017年修订）；（12）建设项目环境管理条例（国务院令第 253 号，2017 年修订）。2、东莞市有关法律法规、政策及规范性文件（1）东莞市统计年鉴 214、024；（2）东莞市国土空间总体规划（20202035 年）；（3）投资项目可行性研究指南（试用版）；（4）东莞市保障性住房建设管理实施意见；（5）中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要；（6）广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要；（7）东莞市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要；（8）东莞市城市总体规划（2016-2030）；（9）东莞市住房建设“十四五”规划；（10）2023 年 1-12 月东莞市商品住宅网上签约销售情况；（11）东莞市新一轮“十百千万百万”人才工程行动方案（20222024 15、年）；（12）东莞市人口发展规划（20202035 年）。3、其他文件及资料（1）委托方提供的项目相关资料等；（2）所搜集掌握的有关资料。1.4 结论及建议结论及建议东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告61.4.1 结论结论该项目的实施是贯彻党的 2024 年两会精神，围绕东莞市委市政府工作部署，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，以毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观、习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善民生，把解决城市低收16、入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容。加快建立健全以经济适用房及廉租住房、公共租赁租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现“居者有其屋”、百姓安居乐业，促进了区域经济社会协调、可持续发展，促进了社会公平正义和谐社会建设。该项目可以促进建立健全城市住房保障体系，解决低收入家庭住房困难，使符合条件的低收入家庭都能享受到住房保障，改善低收入住房困难家庭住房条件。有利于促进区域经济社会协调、可持续发展，促进社会公平正义和谐社会建设。项目建设必要、可行。1.4.2 建议建议1、建议严格按照项目规划和可行性报告内容17、进行建设以确保项目建成后达到预期效益，项目下阶段的设计、建设，应严格执行国家基本建设程序，确保建设质量符合环境保护要求，建议加强经营管理，提高管理水平，规避和减少项目风险。2、建议政府及相关部门在政策上予以大力支持，保证项目的顺利进行和可持续发展。3、建议建设单位抓紧工程的上报审批工作和资金筹措工作。4、严格保护生态环境。良好的生态环境是本项目赖以生存和发展的物质基础。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告7第二章第二章 建设的背景建设的背景和必要性和必要性2.1 项目提出背景项目提出背景2.1.1 政策背景政策背景新中国的住房18、制度经历了实物分配、市场化改革和保障性建设三个阶段。1978 年以前的住房实物分配制度是计划经济条件下的住房完全福利化阶段。1998 年开始实施的住房制度商品化、市场化和货币化改革主要是发挥市场机制配置住房，但住房保障有所弱化。2007 年以来，我国进入大力发展保障性住房阶段，住房保障制度建设思路由“居者有其屋”向“住有所居”转变。目前，我国的出售型保障住房包括经济适用房、限价房和共有产权房，出租型保障住房包括廉租房和公共租赁住房。1998 年 7 月，国务院发布的关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的住房供19、应体系。其中提到，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；高收入家庭购买、租赁市场价商品住房。2007 年以来，很多城市房价上涨过快，导致中低收入者以及新市民无力买房和租房。2011 年 9 月，国务院办公厅发布关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，要求把保障性住房建设作为城乡规划和土地利用总体规划的重要内容。2015 年 12 月，中央政治局会议提出，推进以“满足新市民”为出发点的住房制度改革。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告82016 年 6 月20、，国务院办公厅印发的关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见要求，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。2016 年 12 月召开的中央经济工作会议首次明确，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”（“房住不炒”）的定位。2017 年 10月，坚持“房住不炒”定位被写入十九大报告，并成为至今指导我国房地产市场发展的核心理念。十九大报告还要求，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2021 年 3 月，扩大保障性住房供给作为一项重点工作被列入“十四五”规划和 2035 年远景目标纲要。6 月 18 日召开的国务院常21、务会议确定了加快发展保障性住房的政策。2023 年 12 月召开的中央经济工作会议强调，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。2.1.2 行业背景行业背景各种迹象表明，保障性租赁住房市场的体量比较可观。（一）目前保障性住房市场面临较大的住房困难群体，未来租购比提升的空间亦比较可观，如仅外来务工人员、新毕业的大学生等“新市民”群体便有 3 亿的体量，这意味着若机制比较完善的话，需求端足以支撑庞大的保障性住房市场空间。（二）从全国整体规划来看，保障性住房的供给端正在明显放量。例如，住建部曾指出，2022 年全国22、 40 个城市将新筹建保障性住房 240 万套（间）保障性住房，这一体量基本是 2021 年的 2.55 倍。（三）就十四五期间来看，住建部曾指出，全国 40 个城市将新增筹建 650 万套（间），基本可以解决 1300 万新市民群体的住房需求。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告9（四）住建部住房保障司司长曹金彪曾指出，十四五期间，新增保障性住房占新增住房供应总量的比例应力争达到 30%以上。2.1.3 项目的提出项目的提出2018 年 3 月 5 日在第十三届全国人民代表大会第一次会议上政府工作报告中，对 2018 年政府23、工作的建议提出：提高新型城镇化质量。今年再进城落户 1300 万人，加快农业转移人口市民化。优先发展公共交通，健全菜市场、停车场等便民服务设施。有序推进“城中村”、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件地加装电梯。加强排涝管网、地下综合管廊等建设。新型城镇化的核心在人，要加强精细化服务、人性化管理，使人人都有公平发展机会，让居民生活得方便、舒心。2024 年 3 月在十四届全国人大二次会议在人民大会中提出加快保障性住房等“三大工程”建设。佘才高针对特大城市在保障性住房、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造方面所面临的挑战，提出了加强“三大工程”建设政策支持、提高政策精准度和因城施策的建议。24、2024 年 1 月，为全面了解全市各区域配售型保障性住房的购房需求，做好项目策划、房源筹集等工作，建设出更符合群众实际需求的好房子，东莞市市住建局发布了关于配售型保障性住房购房意向调查的公告。在该调查表中，市住建局向大众解释了东莞配售型保障性住房的相关机制、权益、申请条件以及配售安排，同时明确公布了首批 8 个项目。本项目的实施主要为了配合东莞市厚街镇厚山现代化产业园的开发与建设，为园区及周边各类人才提供保障性租赁住房，满足新市民和青年人才的居住需求，进一步提升东莞市厚街镇厚山现代化产业园及周边的公共服务配套水平，提高区域对新兴产业、优质企东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山25、配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告10业及高素质人才等发展要素和资源的吸引力、竞争力，助力于区域高质量发展。2.2 项目规划政策符合性项目规划政策符合性2019 年住建部印发住建部、国家发改委、财政部、自然资源部关于进一步规范发展公租房的意见（建保201955 号文）。要求做好继续做好城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭的保障工作；要求加大对新就业无房职工、城镇稳定就业外来务工人员的保障力度；要求加强公租房建设运营管理；要求落实各项支持政策；要求加强组织领导。国家发展改革委关于印发2022 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务的通知第十一条表示：加快改造城镇老旧小区，推进水电路气26、信等配套设施建设及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，有条件的加装电梯，力争改善 840 万户居民基本居住条件。第十二条表示：加强住房供应保障。着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。2024 年国务院政府工作报告提出：加强城镇老旧小区改造和保障性住房供给，惠及上千万家庭。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。为抓住政策机遇，东莞市积极谋划项目，项目一经提出得到地区有关部门的大力支持，并积极促进本项目的实施，极力做好地区的民生工程，本项目的建设有利于提升地区城市规划管理水平，有利于改善人居环境，促进社会和谐。2.3 27、项目建设必要性项目建设必要性东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告112.3.1 是改善人民群众居住条件和提升生活质量的需要是改善人民群众居住条件和提升生活质量的需要保障性住房建设既是重大民生工程，也是重大发展工程。通过进一步加大保障性住房项目的建设力度，有利于促进民生不断改善，践行以人民为中心的发展思想，推动以人为核心的新型城镇化建设；有利于深化供给侧结构性改革，促进房地产市场持续健康发展，建立健全完善合理的城镇住房保障体系；有利于加快城市基础设施建设，拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，完善公共服务，增强承载能力；有利于加28、快城市修补和生态修复，改善人居环境，提升城市功能和品质。本项目建设有利于完善东莞市保障性住房功能，是改善居民居住条件和提升生活环境的需要。2.3.2 是改善民生，实现公平正义、促进社会和谐稳定的需要是改善民生，实现公平正义、促进社会和谐稳定的需要我们国家的发展不仅是要搞好经济建设，而且要推进社会的公平正义，促进人的全面和自由的发展，这三者不可偏废。集中精力发展生产，其根本目的是满足人们日益增长的物质文化需求。而社会公平正义，是社会稳定的基础。我认为，公平正义比太阳还要有光辉。习近平：决胜全面建成小康社会，夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利在中国共产党第十九次全国代表大会上的报告提出：全党必须牢29、记，为什么人的问题，是检验一个政党、一个政权性质的试金石。带领人民创造美好生活，是我们党始终不渝的奋斗目标。必须始终把人民利益摆在至高无上的地位，让改革发展成果更多更公平惠及全体人民，朝着实现全体人民共同富裕不断迈进。保障和改善民生要抓住人民最关心最直接最现实的利益问题，既尽力而为，又量力而行，一件事情接着一件事情办，一年接着一年干。坚持人人尽责、人人享有，坚守底线、突出重点、完善制度、东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告12引导预期，完善公共服务体系，保障群众基本生活，不断满足人民日益增长的美好生活需要，不断促进社会公平正义30、，形成有效的社会治理、良好的社会秩序，使人民获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。本项目的实施，既是一项政治任务，也是一项实现公平正义的光荣任务，有利于帮助改善东莞居民的住房条件，提高生活质量，使他们得到更多实惠，感受到党和政府的温暖。2.3.3 是推进区域社区规范化建设的需要是推进区域社区规范化建设的需要美好的生活环境对于形成和谐的社区人际关系起着重要作用。保障性住房建设的意义，除了改善、维护社区秩序，保障居民的基本生活条件外，还要协调社会各个方面，解决一系列的矛盾，创31、造出和谐的人文环境。保障性住房建设可让人们的居住环境条件得到改善，环境变得优美，生活也会更幸福，精神文明的建设水平自然会提高。2.3.4 是提高城市形象的需要是提高城市形象的需要随着城市建设步伐的加快，环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受，已经成为城市建设和管理水平的重要窗口。从目前已完成的保障性住房建设并实行规范管理的小区情况看，目前都达到了整洁干净、亮化美化的要求，较好地融入了现代化城市格局，不仅增强了城市的吸引力和辐射力，实现了物业的保值增值，而且也为展示城市形象锦上添花。因此，大范围实施保障性住房建设已成为提高城市规划管理32、水平，提高城市整体形象的必东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告13要举措。2.3.5 是带动投资和消费，促进经济社会协调发展的需要是带动投资和消费，促进经济社会协调发展的需要中央和广东省均把加快保障性安居工程建设作为保增长、保民生、保稳定的重要措施。本项目的实施建设，既可以有力地拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，对推动经济社会协调发展的意义重大。综上所述，本项目是改善民生的重大举措，有33、利于加快提升中低收入群众的住房条件，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果；是完善城市功能的客观要求，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城市化健康发展；是促进经济社会协调发展的有效途径。建设本项目，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社会公共服务，推进平安社会建设，因此本项目的建设是必要的。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告14第三章第三章 项目需求分析项目需求分析与产出方案与产出方案3.1 需求分析需求分析3.1.1 区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、东莞市房地产市场分析城市住房配套需34、求持续提升。东莞市是一个以制造业为立市之本的城市，目前已形成了较为庞大的制造业发展体系，除了部分自然资源开采业和烟草加工业外，全市涉及 41 个工业大类中的其他 34个行业、6 万多种产品，积累了大量的市场主体，已成功跻身全国第15 座 GDP 过万亿、人口超千万的“双万”城市。当前，国家及广东正加速推进粤港澳大湾区战略建设，包括东莞在内的区域城市将有望迎来更大的发展机遇。面对新形势，东莞市政府明确提出将围绕推进产业基础高级化和产业链现代化，构建多元支撑的先进制造业体系，全面构建形成“百、千、万”亿元级的产业集群发展梯队，加快打造以科技创新为引领的全国先进制造之都。以此为背景，东莞市提出了要构35、建与发展相适应的城市配套支撑体系，其中城市住房建设也要适应和服务科技创新、先进制造的发展需求，不断拓宽住房筹集渠道，稳步增加住房供给，着力提升住房品质，不断夯实高端有市场、中端有支持、低端有保障的住房体系，为“湾区都市、品质东莞”建设提供支撑。根据东莞市住房建设“十四五”规划，“十三五”期间全市年均销售商品住房面积及套数为 667.11 万平方米、6.67 万套（100平方米/套计算），综合人口流入规模、住房存量规模、宏观发展环境、市场调控政策等多个因素考虑，预计“十四五”时期商品住房需求与“十三五”期间基本保持一致，即约为 33.35 万套，加上登记的保障性住房需求，全市住房需求合计 51 36、万套。根据发展规划，“十东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告15四五”时期东莞全市计划筹建 50 万套城镇住房，综合考虑筹建到供应存在一定的时间差，期间计划供应 44 万套城镇住房，以满足各类居民的居住需求，推动实现千万人口与城市深度融合、共生共荣发展。“十四五十四五”时期东莞市住房建设规划目标时期东莞市住房建设规划目标序号“十四五”时期东莞市住房建设规划目标1筹建目标筹建 50 万套，其中新开工商品住房 35 万套2供应目标供应 44 万套，其中批准预售商品住房 30 万套人口多元化住房需求持续凸显。根据第七次全国人口普查的37、数据显示，东莞市常住人口达到 1046.66 万人，较第六次全国人口普查新增 224.64 万人，正式进入千万人口级别的超大城市行列。同时，随着户籍制度改革的不断深入和人才强市战略的深入推进，东莞市近年来人口结构不断优化，户籍人口增长提速，外来暂住人口的家庭占比不断提升，人才规模持续提升。在这样的人口发展态势下，住房需求趋向多元，住房供应结构急需调整。基于此背景，近年来东莞市启动全市住房供需匹配研究，精准测算各区域、各类住房的有效需求，精准指导住房供给侧结构性改革，立足政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系，以满足全市群众各类住房需求。根据东莞市住38、建局规划，2024 年全市计划新开工建设配售型保障性住房 3000 套；新增筹集保障性租赁住房 20000 套；进一步加大对首套房和改善性住房的政策支持力度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求；加强房地产开发项目开工纳统督导力度，重点保障好热点区域关注度高的楼盘上市销售，激活市场活力。3.1.2 区域保障性住房建设及发展情况区域保障性住房建设及发展情况1、全国保障性住房建设及发展情况近年来，我国加快推进住房保障工作，十年来，我国加快推进东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告16住房保障体系建设。一方面，我国在不断的出台相39、关的政策，调控楼市价格不能过高，另一方面对于买不起房而又需要居住的人群，国家的住房保障工作也在持续加力，发展保障性住房。经过多年的发展，人民群众居住条件显著改善，城市发展质量显著提高。根据住建部数据，从 1994 年国务院决定深化城镇住房制度改革到 2007年，全国共建设廉租房、经济适用房等保障性住房 1000 多万套。自2008 年大规模实施保障性安居工程以来，全国累计开工建设各类保障性住房和棚改安置住房 7800 多万套，2200 多万困难群众取得住房补贴，帮助 2 亿多困难群众实现安居。我国已建成世界上最大的住房保障体系。根据住建部的最新规划，加快发展保障性租赁住房是新发展阶段住房保障工40、作的重中之重，今后一段时间内要加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，在人口净流入的大城市等在广泛深入摸底调查的基础上，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给。“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近 900 万套（间），预计可解决 2600 多万新市民青年人的住房困难，预计可完成投资 3 万亿元左右。2、广东省保障性住房建设及发展情况加快推进保障性住房建设是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革，对于解决工薪收入群体住房困难、促进经济发展、改善城市面貌具有重要作用。根据统计，目41、前广东全省的保障性住房的需求，主要集中在广州、深圳、珠海、佛山、东莞等人口净流入城市。近年来，广东省加速建设保障性住房，让更多城镇住房困难群体，特别是新市民、青年人圆了住有所居的“安居梦”。根据广东省住房和城乡建设厅规划，保障性租赁住房主要面向无房新市民、青年人，不设收入线门槛。“十四五”期间，广东东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告17计划筹集建设 129.7 万套（间）。目前，广东已提出实施三年专项行动，20212023 年筹集建设约 86 万套（间），占全省“十四五”目标任务超过 65%，基本满足重点城市住房需求；20242、4 年全省将扎实推进城镇保障性安居工程建设；其中，全年新增筹集建设配售型保障性住房 1 万套、保障性租赁住房不少于 18 万套（间），发放公租房租赁补贴不少于 4 万户，新开工改造城镇老旧小区不少于 1100 个。根据广东省最新计划，未来将进一步完善“市场+保障”的住房供应体系，出台具体实施办法和配套政策，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”；同时要求各地要做好保障性住房五年发展规划和年度计划，形成“实施一批、储备一批、谋划一批”的项目滚动推进机制。可预料的是，当前及今后一个时期内，全省将进一步加大力度推动保障性住房的建设。3、东莞市保障性住房建设及发43、展情况住有所居是每个人的基本生活需求，近年来，东莞市积极响应国家、省的战略部署，深入推进住房保障工作，加快保障性住房建设，加大保障性住房的供给，努力改善困难家庭住房条件，让群众住有所居，住得舒心。据统计，20162020 年东莞市政府投资公租房新开工 0.49 万套，截至 2020 年底共有政府投资公租房 2.27 万套。2017 年开始稳步推进招拍挂出让的住宅用地和改造方向为住宅的政府主导城市更新单元（项目）配建安居房，截至 2020 年底已配建安居房（含企业人才房）201.83 万平方米；截至 2020 年底东莞市共有东莞莞寓、广州同耕、碧桂园碧家、万科泊寓等 10 多家住房租赁企业，筹集44、建设房源约 1.3 万套，其中东莞莞寓为市属国有住房租赁企业，筹集建设房源约 0.5 万套。根据东莞市住房建设“十四五”规划，规划期内，东莞市东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告18筹建城镇住房 50 万套，其中筹集建设保障性住房 15 万套，占城镇住房筹建总量的 30%。根据 2024 年东莞市政府工作报告，2024 年，东莞计划筹建 3000 套保障房，筹集保障性租赁住房 2 万套。3.1.3 区域保障性住房市场需求分析区域保障性住房市场需求分析1、东莞全市符合保障性住房条件的人口呈现上升趋势全市外来暂住人口持续流入。近年45、来，随着城市及人口持续流入，外来工群体的住房压力问题越发受到关注。根据第七次全国人口普查结果，截至 2020 年 11 月 1 日零时，东莞常住人口为 10466625人。而在全市常住人口中，人户分离人口（即居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道且离开户口登记地半年以上的人口）为 8308567人，其中，市内人户分离人口为 356353 人，流动人口为 7952214 人。与 2010 年第六次全国人口普查相比，人户分离人口增加 1725093 人，增长 26.20%；流动人口增加 1460844 人，增长 22.50%。作为全国第15 座“双万”城市，东莞已经连续多年保持人口净流入态势。根据246、023 年东莞市统计年鉴，截至 2022 年，东莞全市外来暂住人口815.86 万人，较 2020 年增加了 20.64 万人。当前，粤港澳大湾区、深圳先行示范区等发展战略向纵深推进，东莞正深入融入区域一体化发展，全力打造现代产业体系，促进经济高质量发展，将有望进一步增强新兴产业、优质企业和高端人才等各类发展要素的聚集能力和承载水平，预计将吸引更多外来人口来到东莞就业、创业，对于包括保障性住房在内的各类住房的需求还将进一步提高。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告19东莞市外来暂住人口变化趋势图城市新市民和青年人口规模持续增加47、。保障性住房，重点是为人口净流入城市的新市民和青年提供住房。随着东莞城市、经济与社会趋向高级化发展，全市人口素质稳步增长发展态势。随着城市人口结构持续优化，人口根植性持续增强，新市民群体也在持续增大，对于包括保障性住房在内的各类住房的需求还将进一步提高。（1）人才总量持续增大。数据显示，目前，全市共有 500 多万名产业工人扎根岗位，各类人才总量显著增长，稳居全省第三、地级市第一。数据显示，截至 2023 年底，东莞市人才总量 315 万人，占人口比例超过 30%，人才增速快于人口增速，高层次人才达 23.6万人，仅松山湖科学城就集聚博士人才超过 5000 人。根据东莞市新一轮“十百千万百万”48、人才工程行动方案（20222024 年），明确围绕东莞市重点布局的产业需求，从 2022 年起，实施新一轮“十百千万百万”人才工程，力争用三年左右时间，引进 10 个国内领先、国际一流的战略科学家团队；选拔 300 名博士研究生专业人才进入机关、学校、医院、科研单位以及重点民营企业；引进培养 1000 名重点行业领域的领军人才；引进培养 6 万名硕士以上创新创业人才、50 万名本科学历人才进入社会各领域；推动 100 万人提升学历技能东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告20素质，将东莞打造成为创新创业人才高地、技能人才之都、人49、才生态最优城市。根据东莞市政府最新规划，要把新时代人才强市建设摆上更加突出位置，紧贴时代需求，打造一支科学合理的人才队伍，努力实现到 2025 年全市人才总量达到 383 万人，较 2023 年增加 68 万，占总人口比例达 35%，在“双万”新起点上奋力开创东莞人才工作新局面。在此背景下，可预料的是，到 2025 年东莞全市人才总量将进一步提高，需要构建与其发展趋势及规模相匹配的人才安居配套服务体系。东莞市人才总量变化趋势图（2）新入户市民人口规模持续增加。随着户籍制度改革的不断深入和人才强市战略的深入推进，东莞市近年来入户东莞市的人数呈现逐年上升趋势，全市人口结构不断优化，户籍人口规模持续50、扩大。截至 2023 年底，年末全市户籍人口 307.88 万人，较 2010 年增加了超过 120 万人较 2020 年第七次人口普查时的户籍人口规模，增加了 44 万人，20212023 年三年间的年均增量超过 14 万人。根据最新发布的东莞市人口发展规划（20202035 年），东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告21未来 15 年，东莞将实施积极的人口调控政策，并动态调整落户政策，逐步提升户籍人口占比，优化户籍人口结构；2025 年，全市户籍人口预计将达到 360 万人，2030 年达到 430 万人；到 2035 年51、，全市户籍人口预计将达到 500 万人，届时占常住人口比例提升至 46.3%。东莞市户籍人口变化趋势图2、区域保障性住房实际需求庞大且呈现上升趋势东莞市保障性住房实际需求庞大。有关数据表明，目前大城市70%的新市民和青年人租房住。目前，东莞已正式跨入了地区生产总值突破万亿元、人口超千万的城市行列，成为继广州、深圳、佛山之后，广东第 4 座 GDP 超万亿元的城市，成为全国第 15 个 GDP 超万亿元、人口超千万的“双万”城市。全市保障性租赁住房需求庞大且呈现稳步上涨发展态势。根据资料，2021 年底，东莞住建局上线“住房保障意愿登记”小程序，用于收集市民的住房保障需求。在上线开放登记的两个月52、的时间内，全市有超过 25 万人进行登记。当前，东莞加快推动城市及经济品质升级发展，加快构建以先进制造为主导的现代化产业体系。在此背景下，东莞将进一步加大新一代信息产业、高端装备制造业、新材料、生物医药、数字经济等战略性新兴产业将加速发展，届时将有更多企业及产品平台落户东莞，将带动更多高素质人才、新市民和青年进入东莞，区域保障性租赁住房东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告22需求有望持续上升。3、东莞市厚街镇厚山现代化产业园加快建设，各类人才存在较大的安居需求根据资料，东莞市厚街镇厚山现代化产业园规划总面积 2980 亩，园区53、产业开发量约 328 万平方米，新增用地开发量 60 万平方米，住宅开发量约 54 万平方米。未来随着东莞市厚街镇厚山现代化产业园加快建设，企业及各类产业人才、职工等持续进驻，届时园区各类就业人口将进一步增加。因此，项目周边各类产业人口众多，且呈现持续增长趋势，对保障性住房存在较大的现实需求，本项目规划保障性住房项目建设，将有利于进一步完善现代化产业园周边的住房配套，满足人才住房需求。3.2 项目定位项目定位3.2.1 市场定位市场定位市场定位为保障性住房。3.2.2 客群定位客群定位目标客群为满足满足东莞市保障性住房建设管理实施意见东莞市保障性住房建设管理实施意见等政等政策要求的策要求的工薪54、收入群体。工薪收入群体。3.2.3 近远期目标近远期目标1、近期目标随着城镇化进程的加速和流动人口规模的扩大，进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题日益突出，本项目近期目标为：满足在东莞市工作和生活的中低收入人群的住房需求，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告23保障体系。2、远期目标通过项目建设，对项目区周边人才形成虹吸效应，加快东莞市劳动力人口聚集，促进东莞市产业高质量发展，从而实现东莞市快速崛起、促进东莞市产业结构升级。3.3 项目产出方案项目产55、出方案3.3.1 周边交通及配套设施现状周边交通及配套设施现状（1）商业配套方面：项目地块 3 公里范围内有嘉华大酒店、兴和肉菜市场、上塘市场等商业配套，但项目所在园区商业配套不完善。（2）公共交通方面：项目位于沈海高速东侧，约 700 米处有创业路口、爱高厂站台，设有 1 趟公交车可通达厚街中心，公共交通条件一般。（3）教育配套方面：周边有桥头小学、智信学校、新塘小学、双岗学校、溪头小学，可满足基本教育需求。（4）休闲资源方面：周边有三丫陂水库、白石山景区、沙溪湖等，休闲景观资源较丰富。3.3.2 项目产出方案项目产出方案本次规划项目土地面积约为 14601.00 平方米（约 22 亩），土56、地规划用途为二类居住用地（R2），容积率 3.50。项目计容面积约 5.11万，总建筑面积约 7.56 万。其中住宅建筑面积 49292.47，沿街商业建筑面积 1300.00，设备用房 511.04，地下室建筑面积22689.95m，其他建筑 180.00，并配套 613 个地下停车位。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告24东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告25第四章第四章 项目选址与要素保障项目选址与要素保障4.1 项目选址项目选址项目地块位于东莞市厚57、街镇厚山现代化产业园内，地处厚街三丫陂水库旁，距厚街镇政府直线距离约 4.4 公里，周边以工业区为主。项目周边有沈海高速、环莞快速、地铁 R2 线、莞惠深城轨等，对外交通便捷。4.2 建设条件建设条件4.2.1 地理境域地理境域厚街镇，隶属于广东省东莞市，地处东莞市中西部，珠江三角洲东岸，穗港经济走廊中段，中心位置约在北纬 2256，东经 11340，东倚大岭山镇，南邻虎门港，西南毗连沙田镇，西北与道滘镇、洪梅镇等隔河相望。辖区总面积 125.7 平方千米。根据东莞市第七次全国人口普查公报显示，截至 2020 年 11 月 1 日零时，厚街镇常住人口为 550807 人。东莞市厚街镇厚山配售型58、保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告264.2.2 自然环境自然环境1、地形地貌厚街镇地势东高西南低，东部属于丘陵地带，西南属河滨地带。2、气候厚街镇属亚热带季风气候，雨量充沛，日照充足，四季温暖，年平均气温为 21.9，年平均无霜期 339 天，年平均降雨量为 1783毫米。3、水文厚街镇境内主要河流有东江南支流和东引运河。其中东江南支流流经厚街镇赤岭，然后折向西南过上屯、猪幄沙尾，道浴水东支流自北来会，转西南过宝塘厦，西北出为锚齿洲水，然后西南过厚街村和涌口村；东引运河流经厚街镇内赤岭、三屯、宝屯、厚街、涌口、双岗、溪头等村，河段长 11.4 59、千米。4、自然资源厚街镇境内东部蕴藏优质的花岗石，此外在桥头大山及河田西瓜园等地还蕴藏有一定数量的钨矿，在宝屯下屯村附近蕴藏有铜矿，察厦竹园村附近蕴藏有钛矿。4.2.3 经济发展经济发展2023 年，厚街镇实现地区生产总值 480.39 亿元，规上工业增加值 187.66 亿元，固定资产投资总额 95.07 亿元，社会消费品零售总额 259.56 亿元，税收总额 98.42 亿元，获得 6 项市“单打冠军”。4.2.4 交通运输交通运输厚街镇拥有“两高速两轨道”（广深高速公路、莞番高速公路，穗莞深城际轨道、东莞轨道交通 2 号线）的区域交通优势，S256 省道、环莞快速等交通要道纵贯全境，再加60、上广深港高速铁路（虎门东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告27站）、沿江高速、南沙大桥等临近的交通设施，厚街与广州、深圳、南沙等地形成半小时生活圈，与香港、澳门形成 1 小时便利经济圈。8厚街镇已建成了以 256 省道为纵轴，厚街大道为横轴，博览大道、厚沙路、南环路、西环路、北环路为脉络的道路网络。穗深城际铁路厚街站坐落其中。4.3 要素保障分析要素保障分析4.3.1 道路道路项目位于沈海高速东侧，约 700 米处有创业路口、爱高厂站台，设有 1 趟公交车可通达厚街中心，公共交通条件一般。4.3.2 给排水给排水本项目区周边均61、敷设有给水管网、雨污水管网。雨污水可就近接入雨污管网，各管网连接方便。4.3.3 电力电力本项目地块电力由国网供电公司提供，输变电设施齐全，可完全保证项目用电。4.3.4 燃气燃气本项目地块周边已设置燃气管网，燃气设施完备，可满足燃气需要。4.3.5 通信通信本项目地块周边已设置通信管网，通讯设施完备，方便快捷，可满足通讯需要。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告284.3.6 施工条件施工条件（1）建设材料1）砂、石料、木材砂、石料、木材主要由当地提供。2）工程用水、用电项目位于城市规划区内，有充足的工程用水和生活用水。水、62、电资源满足项目要求。（2）三大材料来源及供应木材：木材市场供应充足，能满足工程需求。水泥：当地水泥厂，可满足工程需要。钢材：可参照本地情况就近购买。4.3.7 用地条件分析用地条件分析在项目建设中，将严格遵守政府的土地法律法规，并确保申请合法的建设用地。项目所在地块占地约 22 亩，目前正在办理控规调整、土壤调查等前期供地手续。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告29第五章第五章 项目项目建设建设方案方案5.1 设计依据设计依据1、建筑抗震防范分类标准50223-2004；2、建筑桩基技术规范JGJ94-2008；3、建筑地基63、基础设计规范GB 50007-2011；4、建筑抗震设计标准GB/T 50011-2010（2024 年版）；5、建筑结构荷载规范GB 50009-2012；6、建筑结构可靠性设计统一标准GB 50068-2018；7、混凝土结构设计标准GB/T 50010-20102024 年版；8、人民防空地下室设计规范（GB 50038-20052023 年局部修订）；9、有线电视网络工程设计标准GB/T 50200-2018。5.2 工程方案选择的基本要求工程方案选择的基本要求1、按照经济、适用、安全、美观的要求。确定项目的工程内容建筑面积和建筑结构。2、适应已选定的场址。在已选定的场地（线路方向）的64、范围内，合理布置建筑物、构筑物，以及地上、地下管网的位置。3、符合工程标准规范要求。建筑物、构筑物的基础，结构和所采用的建筑材料，应符合政府部门或者专门机构发布的技术标准和规范要求，确保工程质量。5.3 总图布置方案总图布置方案5.3.1 总平面布置总平面布置1、总平面布置原则和技术要求：东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告30本工程以现代化的住宅理念设计，建筑以普通住宅为主，商业用房为辅。（1）小区内交通运输便捷。合理设置小区内停车场，避免人流物流交叉，使小区内外交通配合协调。（2）结合场地地形、地质、地貌等条件，因地制宜并65、尽可能做到紧凑合理布置，节约用地。（3）建（构）筑物的布置符合防火、卫生规范及各种安全规定和要求，满足地上、地下工程管线的敷设、绿化布置以及施工的要求。2、总平面布置方案：该项目工程总平面面积为 22 亩，各个小区在高度上层次分明，功能上布局合理。5.3.2 竖向布置竖向布置1、保证土方工程量最小，并尽量使填挖量达到或接近平衡。2、确保建筑物和场地不受洪水淹没，应使项目区建（构）筑物地坪标高最低处高于最高水位以上。3、保证小区内交通方便，防火间距要满足最小防火间距要求。5.3.3 管线综合布置管线综合布置综合管线要做到“七通一平”，同时设计、同时施工，避免乱挖乱砌。主要任务是使小区管线之间以及66、管线与建筑物、道路及环卫、绿化设施之间在平面和竖向上相互协调，既满足施工、检修、安全等要求，又贯彻节约用地原则。给水管、排水管、煤气管、电力电缆、电讯电缆采用地下埋设，埋设深度应大于各种管线的最小覆土深度，一般覆土深度不小于 0.7米。地下管线之间及地下管线与建筑物、绿带之间应保持最小的水东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告31平净距（见下表）。地下管线最小水平净距表（单位：米）地下管线最小水平净距表（单位：米）序序号号管线名称管线名称1 12 23 34 45 56 67 7建筑建筑物物给水给水管管排水排水管管煤气煤气管管电67、力电电力电缆缆电信电电信电缆缆道路边牙道路边牙石石1建筑物基础边缘3.03.03.01.01.02给水管3.01.01.01.01.01.01.53排水管3.01.01.01.01.01.01.54煤气管3.01.01.01.01.01.01.55电力电缆1.01.01.01.01.01.01.56电信电缆1.01.01.01.01.01.01.57道路边牙石1.51.51.51.51.55.3.4 绿化布置绿化布置小区注重讲究人文环境，小区的绿化率为 30.0%。1、以植物造景为主，以人为本，设计力求体现时代气息。绿化设计遵循安全性、美观性、生态防护性、经济实用性的原则。2、小区道路绿化应以68、乔木为主，乔木、灌木、地被植物相结合，不得裸露土壤。3、道路绿化应符合行车视线和行车净空要求。4、绿化树木与市政公用设施的相互位置应统筹安排，并应保证树木有需要的立地条件与生长空间。5、绿化不应遮挡路灯照明，当树木枝叶遮挡路灯照明时，应合理修剪。6、在距交通信号灯及交通标志牌等交通安全设施的停车视距范围内，不应有树木枝叶遮挡。7、绿化设计采用道路两侧布置行道树，双侧对称布置，交叉口影响行车视线的地段不栽植。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告32东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研69、究报告丨可行性研究报告335.4 户型和单体设计方案户型和单体设计方案1、户型设计方案各户型平面布局合理、功能分区明确、动静分离，能够满足业主生活需求。所有的住宅设计使户内动静分区明确。各厅室及厨卫均有良好的通风采光条件。合理的功能划分，提高住宅的舒适性和生活质量。各单元人性化的设计，使主宾都能从中感受到必要的关爱，远红外监控系统，提供了安全保障。该项目力求在尊重传统与地方文化的前提下，体现当代理念创作出具有传统文化底蕴的，同时又充满现代感的住宅群体形象。2、建筑单体设计（1）套型多样结合现代住宅的特点，结合居民的居住水准及生活需求，在规划中提供形式各异的多种套型，适应不同需要。（2）创造良好70、的居住环境为适应当地的气候特点，起居室、卧室、厨房有自然采光，房内空气南北对流。（3）合理分配户内各功能空间的面积，在有限的面积指标下，做到面积有限功能全，合理组织和布置各功能行为空间，达到“食寝分离”“居寝分离”“公私分离”，形成动区与静区，以提高居住的舒适性。注重良好的综合经济效益设计力求做到节地、节能、节材，提高综合经济效益。5.5 结构方案结构方案东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告345.5.1 设计依据设计依据1、建筑抗震设计标准（GB/T 50011-20102024 年版）；2、建筑工程抗震设防分类标准；3、建71、筑地基基础设计规范（GB 50007-2011）；4、建筑结构可靠性设计统一标准（GB 50068-2018）；5、混凝土结构设计标准（GB/T 50010-20102024 年版）；6、建筑结构荷载规范（GB 50009-2012）（年版）；7、房屋建筑制图统一标准（GB/T 50001-2017）；8、建筑结构制图标准（GB/T 50105-2010）。5.5.2 设计条件设计条件抗震等级：抗震设防烈度为 6 度主要设计使用荷载：楼面活荷载 2.0KN/m2屋面活荷载 0.5KN/m2标准风压 0.35KN/m2标准雪压 0.35KN/m2商业用房 4.0KN/m25.5.3 自然条件自然72、条件根据建筑抗震设计标准（GB/T 50011-20102024 年版）附录 A 我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组的规定：东莞市抗震设防烈度为 6 度，设计基本地震加速度值为 0.05g，设计地震分组为第一组。基本风压 0.35kN/m2，基本雪压为 0.35kN/m2。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告355.5.4 荷载取值荷载取值屋面活载荷：不上人屋面 0.5KN/m2上人屋面 2.0KN/m2楼面活载荷：门厅、走廊、楼梯 2.5KN/m2卫生间、盥洗室 2.5KN/m2其他房间 2.0KN/73、m2阳台 2.5KN/m2物业办公 3.0KN/m25.5.5 结构方案结构方案1、主体结构方案本项目建筑采用框架结构；所有建筑楼板均采用现浇钢筋混凝土楼板。2、结构体系本工程建筑结构形式主体结构采用钢筋混凝土框架结构。合理使用年限为 50 年，抗震强度为重点设防类，抗震类别为乙类建筑，屋面防水等级为二级，耐火等级为二级，建筑结构安全等级为二级。5.5.6 结构体系结构体系本工程建筑结构安全等级为二级，建筑物分类为丙类。5.6 给排水设计给排水设计5.6.1 设计依据设计依据1、建筑给水排水设计标准（GB50015-2019）；东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住74、房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告362、生活饮用水卫生标准（GB5749-2022）；3、室外给水设计标准（GB50013-2018）；4、室外排水设计标准（GB50014-2021）；5、民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）；6、建筑设计防火规范（GB 50016-20142018 年版）；7、民用建筑节水设计标准GB 50555-2010；8、消防给水及消火栓系统技术规范GB 50974-2014；9、自动喷水灭火系统设计规范GB 50084-2017；10、建筑灭火器配置设计规范GB 501402005；11、自动跟踪定位射流灭火系统技术标准 GB51427-2021；75、12、城市给水工程项目规范GB 55026-2022；13、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014；14、民用建筑设计统一标准GB50352-2019；15、商店建筑设计规范 JGJ48-2014；16、消防设施通用规范 GB55036-2022；17、建筑节能与可再生能源利用通用规范 GB55015-2021；18、建筑给水排水与节水通用规范 GB55020-2021；19、其他有关规范及建设单位提供的有关技术要求。5.6.2 给水给水设计设计给水水源：本工程生活用水采用市政给水管网直接供水。接城市自来水管。供水采用生活、消防合用系统，规划沿道路边设置室外地上式消火栓，消76、火栓设置间距不应超过 120 米。5.6.3 排水系统排水系统1、工程设计原则东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告37（1）小区排水体制采用雨污分流制，雨污水排放管道随道路施工一次性铺设到位。（2）根据地形、水系，合理划分雨水分区，使雨水能就近排入水体，降低埋深，减小管径，节约工程造价，便于分区管理。（3）现状用地范围内的水系在建设中根据需要进行疏通整治，满足雨水排放和调蓄雨水的功能要求。（4）污水为生活污水，污水集中排入市政管网。2、雨水管网布置（1）城市暴雨强度计算公式：式中：q-暴雨强度（1/s.ha）P-重现期（a）t77、-降雨历时（min）（2）雨水流量按下列公式计算：Q=.q.F其中：q-设计暴雨强度（1/s.ha）-径流系数（=0.65-0.75），绿地取 0.3F-汇水面积（ha）（3）雨水管网布置根据自然地形特点，采用“分区排水，就近排水”的原则，合理划分排水区域，屋面雨水采用雨水斗收集。3、污水管网布置本工程用地范围内污水主要为小区生活污水。生活污水需经化粪池后方能进入污水管道。最后进入城市污水东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告38处理厂处理排放。4、雨污排入位置本小区区域内雨水和污水全部进入城市雨水和污水排水管网系统，经城市污水78、处理厂处理后就近河流排放。5.6.4 环保及节能设计环保及节能设计1、给水方面：（1）全部选用节水零配件。（2）充分利用城市管网压力，节省水泵能耗和投资。降音降噪环保供水。2、排水方面：（1）小区采用雨、污水分流排水体制对日后小区污水处理起到了分流节能的作用。（2）小区内部设置化粪池。5.7 空气调节与通风空气调节与通风5.7.1 室外设计参数室外设计参数冬季室外计算干球温度：-6冬季室外计算相对湿度：73%夏季室外计算干球温度：35.0夏季室外计算湿球温度：28.3冬夏季室外平均风速：2.6m/s5.7.2 设计范围设计范围通风：各房间应尽量采用自然通风，无法满足自然通风条件的采用机械通风，79、以改善室内空气质量。防排烟：有外窗的防烟楼梯间、前室均采用自然排烟方式，无东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告39外窗的防烟楼梯间、前室采用机械加压送风方式；其余房间采用自然排烟方式。5.7.3 通风系统设计通风系统设计1、地下车库及设备用房采用机械送、排风方式。2、地下车库各房间分别采用通风系统。5.7.4 防排烟系统设计防排烟系统设计1、地下车库采用机械排烟，其排烟系统与排风系统合用。2、设备用房的内走道采用机械排烟。3、其余外窗均采用自然排烟方式。5.7.5 环保措施环保措施通风机防排烟设备均采取一定的减振降噪措施，设备80、房内墙贴吸声材料。5.8 电气设计电气设计本工程供电负荷为三级。其中消防用电为二级，建筑物防雷为三级。5.8.1 设计依据设计依据1、民用建筑电气设计标准（GB51348-2019）；2、供配电系统设计规范（GB50052-2009）；3、低压配电设计规范（GB50054-2011）；4、建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；5、电力工程电缆设计标准（GB50217-2018）；6、建筑照明设计标准(GB50034-2013)；7、通用用电设备配电设计规范(GB50055-2011)；东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究81、报告408、火灾自动报警系统设计规范(GB50116-2013)；9、建筑机电工程抗震设计规范（GB50981-2014）；10、消防应急照明和疏散指示系统技术标准 GB51309-2018；11、建筑电气与智能化通用规范GB55024-2022；12、建筑防火通用规范GB55037-2022；13、其他有关现行国家标准、行业标准及广东省地方标准。5.8.2 设计范围设计范围变配电系统，照明、动力配电系统。1、电源：电压 380/220V，电源进户处需将零线重复接地，做法参见建筑电气安装工程图集-JD10-113。2、配电箱：配电箱金属外壳及户内三孔安全插座均须妥善做好保护。3、照明、应急照明82、照度标准依据国标“民用建筑照明设计标准”（GB50034-2013）。主要场所照度标准如下：物业办公室：200Lx会议室：200Lx住宅：75Lx走道楼梯间：75Lx照明方式分一般照明、局部照明、值班照明、警卫照明、应急照明和疏散照明。设置应急照明的场所有：变配电室、网络机房、消防控制中心、楼梯间等。应急灯具选用自带电源型。4、节能措施节能：实施绿色照明工程，采用高效照明灯，将公共建筑节能照明系统设计和施工的竣工验收纳入建筑节能审查范围。5.9 弱电系统设计弱电系统设计东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告415.9.1 电话系83、统电话系统1、本建筑的电话系统引自小区电话总交接间。2、小区内管线埋地敷设：具体要求由电话局定。5.9.2 电脑网络系统电脑网络系统1、本建筑的电脑网络系统引自小区电脑总配线间。2、小区内管线埋地敷设：具体要求由弱电承包商定。5.9.3 有线电视系统有线电视系统1、本建筑的有线电视系统引自市有线电视网。2、室内管线埋地敷设具体要求由承包商定。5.9.4 对讲系统对讲系统各系统中有关线路设备的寄装及调试由承包商负责本弱电系统仅设计户内敷设管路。5.10 供配气供配气1、设计规范：城镇燃气设计规范（GB50028-2006）（2020 版）家用燃气燃烧器具安装及验收标准。2、施工要求：按设计规范要84、求施工5.11 防雷防雷1、本工程按三级防雷设防。2、凡引入建筑物内的各种金属管道均应与综合接地装置焊接。3、凡高出屋面的金属通气管、金属设备等，正常运行不带电的金属部分与避雷网可靠连接。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告425.12 环境消防与安全卫生环境消防与安全卫生设计设计5.12.1 编制依据规范和目标编制依据规范和目标1、设计依据(1)中华人民共和国环境保护法（1989.12）；(2)建筑设计防火规范（GB 50016-20142018 年版）；(3)建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定（中华人民共和国原劳动部第 85、3 号，1996.10）；(4)中华人民共和国安全生产法（2002.11.1）；(5)建设项目环境保护管理条例（1998.11.29）；(6)环境影响评价技术导则 声环境HJ 2.4-2021；(7)环境影响评价技术导则 生态影响HJ 19-2022；(8)其他相关规范。2、环境保护目标注重环境保护，维护生态平衡是现代城市的基本要求，项目建设必须坚持经济、社会、环境协调发展的原则，认真执行环境保护有关规定，努力将小区建成居民住宅和生态保护相和谐，人与自然和平共处，环境清洁、优美、舒适的现代化城市居民住宅区。5.12.2 环境保护环境保护1、对环境影响分析（1）建设期主要受粉尘和建筑施工噪声的影86、响。2、运行期主要是噪声和光污染以及固体废物、生活污水等的影响该项目建设是城市重要的生态环境工程，但在建设过程中和运营期将对生态和环境造成一定的影响。诸如建设期大量的土方回填道路、建筑物的修建开挖等运营期产生的各种生活污水、固体废物东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告43等。2、预防和减轻措施该项目为非生产性项目。污染影响时段主要为施工期，对环境的影响较小。施工期简析：这期间主要环境问题是噪声、扬尘、少量废物以及渣土外运对周围环境构成一定的污染影响，但影响持续时间短、强度低。（1）废气处理施工期向大气排放的主要污染物有 C0、87、N02等和粉尘。CO、N02等来源于运输车辆和施工机械排出的废气；粉尘和扬尘主要来源于建筑材料水泥、白灰、黄沙等的运输、装卸、堆放、搅拌过程中由于风力作用产生的粉尘和扬尘；车辆运输过程中产生的地面扬尘；施工垃圾在堆放和清运过程中产生的扬尘。控制扬尘对环境的不良影响，可采取以下防治措施：对施工现场进行科学管理，水泥应建专门库房堆放，砂石料统一堆放，尽量减少搬运环节，搬运时做到轻举轻放，防止包装破裂；施工现场和堆场适量喷水，使其保持一定的湿度，减少扬尘量；运输车辆避免装载太满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，对车辆及时冲洗；土方施工时可在上风向建围栏，减少施工扬尘扩散，如遇风速过大的天气应88、停止这部分的施工。（2）废水处理施工过程中产生的污水主要有：施工生产污水，包括开挖土方产生的泥浆水和施工机械运转的冷却和洗涤用水，主要含有大量泥沙和少量油污；生活污水，施工人员洗涤及卫生污水，主要含有一些耗氧污染物；现场和车辆清洗水，主要含有泥沙和油污，污水排放量较小。项目在建期间，建立污水沉淀池，对污水做简单处理以减少对环境地表水的影响。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告44（3）固体废物处理项目在施工过程中，产生的固体废弃物为建筑物施工时的建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。建筑垃圾主要由碎砖头、混凝土和砂土组成，无有机成分，89、无有毒有害物质，只要施工单位清扫及时，充分利用（如用作回填土、铺路材料等）或由政府部门统一安排处理利用，不会对环境造成任何影响。施工期的生活垃圾收集后由环卫部门送到垃圾填埋场进行卫生填埋处置，也不会对环境造成影响。施工期固体废物污染防治应采取的措施：对施工过程中产生的碎石、碎砖等碎建筑材料及场地挖掘产生的土方应尽快利用，减少堆存时间，若在不能确保其全部利用时，需对不能利用部分及时清运出场并按建筑垃圾管理规定进行处置，以免因长期堆积而产生二次污染。现场配制砂浆、水泥时应按用量进行配料，尽量做到不洒、不漏、不剩、不倒。生活垃圾应集中收集，及时清运出场。（4）噪声处理噪声主要来源于汽车运输和施工设备90、，预测昼间施工噪声影响范围为厂界 50 米，夜间施工噪声影响范围为 200300 米。打桩机昼间达标距离为 165 米，夜间施工影响范围更广，应严格按照施工规范加以控制。对产生强噪声的设备（如搅拌机、打桩机）尽量安排在白天使用，深夜一般不得使用此类设备。汽车晚间运输尽量用灯光示警，禁鸣喇叭，此外应对产生噪声的设备加强维修和维护。3、环境质量标准（1）地表水环境水质执行 GB3838-2002 地表水环境质量标准 中类水环境质量标准。（2）大气环境环境空气质量执行 GB 3095-2012环境空气质量标准中二级标准和 YJ36-79中国居住区大气中有害物质最高容许浓度。东莞市厚街镇厚山配售型保障91、性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告45（3）声环境项目所在地周围环境现状执行 GB 3096-2008 声环境质量标准中 3 类区标准。5.12.3 消防消防1、建筑消防设计（1）入户门均为乙级防火门，窗间墙宽度、窗槛墙高度满足 住宅建筑规范。（2）场地道路宽度不小于 4 米，宅前人行道最小处为 2.5 米。2、电气消防设计根据规范设计要求，本项目设置火灾自动报警及消防联动系统。火灾发生时，联动相应的消防泵等火灾联动装置。在门卫设置消防控制机房。建筑物室内装修严格按建筑内部装修设计防火规范（GB50222-2017）执行，根据使用功能，采用不同的装修92、标准，所选材料均为非燃烧性或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。3、给排水消防系统根据规范本工程设置室内、室外消火栓系统。消防管网与原消防管网连成环网。（1）室外消防栓给水系统1）室外消火栓给水与生活给水采用同一管网。2）室外消防系统用水量由市政管网直接供给，地块内给水管形成环网。（2）室内消防栓给水系统1）消火栓系统结合总图布置水泵接合器。2）各住户、汽车库等按规范设置灭火器。（3）喷淋系统东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告461）地下汽车库设置喷水灭火系统。2）地下室内设置消防泵房和消防水池。通过以上措施，将构成可靠93、的防火与消防体系，实现了“预防为主，防消结合”的方针，可预防火灾发生，并避免爆炸事故。5.12.4 安全与卫生安全与卫生1、依据及规范（1）建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定；（2）建筑设计防火规范（GB 50016-20142018 年版）；（3）建筑灭火器配置设计规范（GB 50140-2005）；（4）建筑内部装修设计防火规范（GB 50222-2017）；（5）电器设计规范。2、本工程的主要隐患部位如下：（1）施工现场，如粉尘、噪声等；（2）油漆、涂料的挥发气味；（3）建筑材料的运送等；（4）施工车辆扬尘会对人员产生影响；（5）材料运输可能对人员造成车辆伤害；（6）电气伤害（含雷击）94、；（7）机械伤害；（8）作业环境因素：包括安全通道、设备设施布局、生产区域地面状态，生产作业面采光，噪声影响、安全标志等各种因素。3、项目工程的安全卫生建设安全设施（1）危害因素及其防范措施1）防尘防毒防辐射施工产生的主要毒害物灰尘，不合格装修油漆及涂料挥发的毒气，不合格超标辐射等对人体的侵害。人体吸入或受辐射均会产生东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告47不良反应，严重影响人体健康。对于不合格的装修油漆、涂料及大理石应在施工过程中坚决废止，严格把好质量关，杜绝此类事件发生。2）降低噪声明确规定施工时间，晚间绝对不允许施工。材95、料运输车辆进出不得鸣喇叭。3）防火防爆在各功能区的总平面布置中，各区域、设施之间均设置足够的防火安全间距，在各功能区均按消防要求设置消火栓。在施工中严格执行建筑设计防火规范等规定，并按建筑灭火器配置设计规范等要求配置相应的消防器材。4）安全出口本次新建建筑物均留有消防专用通道以及 1 个以上出口5）防止高空坠物在进行楼面及窗户施工时，在其下部均设有安全防护网，以防止人身伤害事故。施工现场应设置安全标志，对客人进行提醒以防止事故的发生。6）继电保护、防雷与接地设备电动机保护采用过载和短路保护，短路保护动作“早”或“迟”于跳闸。有特殊接地要求的设备，如计算机等，按设备的技术要求特殊处理。5.13 96、综合防灾综合防灾1、地震灾害设防标准：6 度；2、防火应以防为主，以救为辅。加强防火管理，合理规划道路，强化防火设施建设，开展防火教育，以降低火灾发生概率和火灾损失。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告485.14 用地征收补偿方案用地征收补偿方案在项目建设中，将严格遵守政府的土地法律法规，并确保申请合法的建设用地。项目所在地块占地约 22 亩，目前正在办理控规调整、土壤调查等前期供地手续。5.15 数字化方案数字化方案目前为贯彻落实数字化改革的决策部署，加快推进住房城乡建设系统数字化改革，切实加强对数字化城市道路建设的指导，97、实现出行安全、管控智能、服务有效和通行高效的目标，是未来发展的大趋势。利用人工智能、智能设备、移动通信、高精定位和大数据分析等科技手段实现数字化的城市管理平台，服务数字化的车，为城市基础设施智能化运营管理提供市政设施管养、综合交通治理、公共出行服务、数据深度应用等手段。不断丰富数字化出行场景，营造一个安全、高效、便捷和绿色的道路环境。一是小区内部基础设施的实时全息感知。聚焦小区内部全天候东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告49通行的垃圾、快递、外卖、供水、供暖、燃气等动态信息，收集相关数据，并进行秒级更新；获得小区及其周边的基98、础设施的状态数据，形成城市综合实时全息感知能力。二是数据处理中心和业务处理中心。数据处理中心对接入的小区感知数据进行提取、清洗、关联和统计等处理，将处理结果上报业务处理中心。业务处理中心利用数据处理中心的数据资产，形成养护管理、信息服务、运营管理等业务服务能力；为各个管理部门提供数据服务，如对数据处理中心的数据资产进行查询订阅、对开放的数据进行挖掘分析等。三是数字化城市道路的应用场景。归纳列举了三大类应用场景（管理类、服务类、设施类）共 12 项。数字化城市道路建成后，在道路管理方面，可以在小区中实现安全预警、快递外卖提醒以及数字取证等。随着各地因地制宜出台数字化管理办法，各级住房城乡部门将建99、设成果与有关管理平台相融合，能够为城市智治和服务民众创造更多应用场景，助推城市数字化管护等能力，让城市更智能，城市生活更美好。因本项目属于中小型项目，暂不考虑进行数字化建设。5.16 建设管理方案建设管理方案5.16.1 建设模式选择建设模式选择该项目采用 EPC 模式。5.16.2 EPC 模式分析模式分析1、EPC 模式的解读EPC（Engineering Procurement Construction）是指公司受业主委托，按照合同约定对工程建设项目的设计、采购、施工、试运行等东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告50实行100、全过程或若干阶段的承包。通常公司在总价合同条件下，对所承包工程的质量、安全、费用和进度负责。2、EPC 模式的优势较传统承包模式而言，EPC 总承包模式具有以下三个方面基本优势：（1）强调和充分发挥设计在整个工程建设过程中的主导作用。对设计在整个工程建设过程中的主导作用的强调和发挥，有利于工程项目建设整体方案的不断优化。（2）有效克服设计、采购、施工相互制约和相互脱节的矛盾有利于设计、采购、施工各阶段工作的合理衔接，有效地实现建设项目的进度、成本和质量控制符合建设工程承包合同约定，确保获得较好的投资效益。（3）建设工程质量责任主体明确，有利于追究工程质量责任和确定工程质量责任的承担人。3、EP101、C 工程总承包的主要内容（1）规划设计规划设计包括方案设计、设备主材的选型、施工图及综合布置详图设计以及施工与采购规划在内的所有与工程的设计、计划相关的工作。1）方案设计主要研究工程方案，确定技术原则。包括编制工艺流程图、总布置图、工艺设计以及系统技术规定等。2）详细设计主要是施工图及综合布置详图的设计、设备技术规定和施工技术规定。在设备订货、工程分包和施工验收工作中涉及的工程设计方面的问题以及施工过程中的设计修改也属于详细设计的范畴。3）施工与采购规划主要包括确定施工方案、进行工程费用估算、编制进度计划和采购计划，建立施工管理组织系统以及取得建设许东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚102、街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告51可证等工作。（2）采购采购工作包括设备采购、设计分包以及施工分包等工作内容。其中有大量的对分包合同的评标、签订合同以及执行合同的工作。与我国建筑企业的采购部门相比，工作内容广泛，工作步骤也较复杂。（3）施工管理除了工程总承包商必须负责的工程总体进度控制、品质保证、安全控制外，还要负责组织整个工程的服务体系（如现场的水平、垂直运输、临时电、水、场地管理、环保措施、保安等）建立和维护。按照中国现行规范，总包还要用自己直属的施工队伍完成主体结构的施工。5.16.3 质量管理方案和验收标准质量管理方案和验收标准1、质量目标（1）工程合格率103、 100%，单位工程优良率达到 95%以上。杜绝质量事故，力争优质工程。（2）施工工艺质量符合国家现行施工规范及施工技术规范、施工安全规则要求的标准。（3）严格执行材料采购质量鉴定验收制度，确保施工用料符合规范要求的标准。2、质量管理方案（1）质量管理组织机构为确保本工程质量目标实现，成立以项目经理为第一责任人的工程质量管理组织机构和质量保证体系，建立健全质量管理制度，使工程按照国家建设标准进行全过程质量控制。严格按照国家建设标准和我公司质量体系文件建立项目质量保证组织机构，实行从材东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告52料的104、采购到产品的生产全过程的质量控制。项目部质量管理日常工作由总工程师负责，质量管理部为质量管理的主办部门。质量管理部设专职质检员，各有关职能部门和施工队设兼职质检员，质检员对工程质量具有一票否决权。项目试验室负责本工程的检验、试验工作，计划财务部对质量管理提供资金上的保证。（2）质量管理体系本项目质量管理体系如下：东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告53（3）质量保证体系东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告541）建立质量保证体系建立以项目经理为首的质量保证体系105、。在各施工队、作业组建立质量管理小组，项目经理部设置总工程师岗位，负责本段的施工技术和质量管理，负责组织解决关键疑难问题，建立健全内部质量检查机构，认真执行质量“三检制”，质量检查部门负责日常施工的质量管理，工程报验及配合驻地监理的各项监理活动，各施工队、作业组设兼职质检员，负责本施工队、班组的内部施工自检。质量检查员及兼职质检员均由工作认真，业务能力强，具有实践经验的专业技术人员担任，形成纵向到底，横向到边，环环紧扣的质量保证体系。工地试验室的建设符合招标文件的要求，试验室在质量检查部门的领导下开展工作。2）完善质量保证体系本项目部质量管理领导小组与各施工队及各班、组质检员，组成一个完整的质106、量检查体系。3）建立完整的质量检查制度各分项工程施工按质检工程师下达的质量交底，施工完后由各施工班组兼职质检员自检，自检合格后，报施工队专职质检员（副队长）复检，检合格后报项目部质检工程师检查验收，验收合格后，填写报验单，并报请监理工程师验收同时办理好验收证明，以备有关人员现场签字，最后做好资料整理以及归档工作。4）认真落实技术岗位责任制建立技术岗位责任制，是对各级技术人员建立明确的职责和范围，以达到各负其责，各司其职，充分调动各级技术人员的积极性和创造性，认真贯彻国家技术政策，搞好技术管理，对促进生产技术的发展和保证工程质量都有着极为重要的作用。1项目经理的质量职责项目经理应对整个工程的质量107、全面负责，并在保证质量的前提东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告55下，平衡进度计划，经济效益等各项指标的完成，并督促项目所有管理人员对立质量第一的观念，确保项目质量的实施落实。2项目工程师的质量职责项目工程师应确保按照生产、安装和服务的质量保证模式标准要求建立，实施和保持项目部质量体系；经常向项目经理报告质量体系的运行情况，以作为质量体系改进的基础，同时，作为项目工程师应组织编写各种方案、作业指导书、施工组织设计、审核施工队所提供的施工方案等，主持质量分析会，监督各施工管理人员质量职责的落实。3项目技术负责人质量职责项目技术108、负责人作为负责生产的主管领导，应把工程质量放在首位，在布置施工任务时，充分考虑施工难度对施工质量带来的影响，在检查正常生产工作时，严格按方案、作业指导书进行操作检查，按标准组织自检、互检、交接检的内容验收。4质检人员的质量职责质监人员作为项目对工程质量进行全面监督、检查的主要人员，要有相当丰富的施工经验和吃苦耐劳精神，在质量检查过程中要有相当强的预见性，可提供准确而齐备的检查数据，对出现的质量隐患及时发出整改通知书，并监督整改以达到相应的质量要求，并对已成型的质量问题有独立的处理能力。5施工工长的质量职责施工工长作为施工现场的直接指挥者，首先其自身树立质量第一的观念，并在施工过程中随时对作业班109、组进行质量检验，随时指出作业班组的不规范操作，质量达不到要求的施工内容督促整改，施工工长亦是各分项施工方案作业指导书的主要编制者，并应做好技术交底工作。3、验收标准东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告56（1）执行规范标准建筑装饰装修工程质量验收标准（GB50210-2018）；屋面工程质量验收规范（GB50207-2012）；（2）基本规定工程完成后，必须经过工程验收，合格后方可交付使用，工程验收应具备下列文件：1施工图设计说明书和其他设计文件；2各种材料的质量合格证书性能检测报告和进场验收记录；3各检验批的质量验收记录；4110、各层的检验、试验报告；5工程验收必须在各检验批验收合格的基础上进行。施工中检验批的验收，由质量监理、施工和其他有关单位共同验收，并填写验收记录。5.16.4 安全管理方案安全管理方案1、概述由于土建工程是一项存在人身安全隐患非常大的工种，诸如施工现场安全专项方案编制、基坑开挖和施工周围与临时设施的安全使用、施工垂直机械设备的装拆和使用情况，临电防护等重点部位和环节均易发生伤亡事故，故本项目在建设中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序和努力改善工作条件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保工作中人身不受伤害，维护正常的工作秩序。2、施工中主要安全措施（1）严格按照国家关111、于房屋建设等建设标准和设计施工图方案的要求，严格施工、文明施工、安全施工，严禁在长期疲乏状态下继续工作，特别是夜间的强度工作。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告57（2）严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目的同时，注意工作人员的工作中所需的安全设施与装置，诸如质量较好的头盔及便携式消防器具等。（3）针对本项目的施工特点，各单元工程、分项工程要求严格按施工顺序进行，合理科学地组织施工，注意各类施工器械的正确使用与安放，加强人员安全教育并建议制定奖惩办法。（4）施工各阶段要设置各112、类警示标志，并建立各层次的安全员检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施制度的有效实施。3、施工期疾病防治和卫生保健措施项目建设为一般性基建施工，不易产生重大的职业病，但易产生一些常见疾病，除注意卫生以外，还要配备必要的常见疾病用药，若遇工伤或较重疾病要及时送往医院治疗。5.16.5 施工技术方案施工技术方案1、技术准备熟悉和审查图纸，充分理解设计意图，了解施工图纸及其各组成部分之间有无矛盾和错误，建筑图与其相关的结构图，在尺寸、坐标、标高和说明方面是否一致，技术要求是否明确。熟悉各专业工种之间的相互关系和先后次序。编制施工组织设计和各主要分部工程中关键工序的施工方案，做好工程技术交底工作113、。编制施工图纸预算和施工预算。掌握拟建工程的建筑和结构的形式和特点，需要采取哪些新的施工技术，复核主要承重结构或构件的强度、刚度和稳定性，能否满足施工要求。落实技术管理及质量，安全责任制，建立质量安全控制体系和东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告58保证体系。2、物资准备根据施工图预算的材料分析和施工进度计划的要求，编制建筑材料需要量计划，为施工备料，确定仓库和堆场面积，为组织运输提供依据。根据施工图预算所提供的构（配）件和半成品计划及要求，落实供货单位和供货时间，确定运输方案和计划。根据施工方案和进度计划的要求，组织施工机具114、和建筑材料按计划进场。3、劳动组织准备根据工作规模，结构特点和复杂程序，在确定项目领导机构的人员时，遵循合理分工与密切合作，因事设职和因事选人的原则，建立有施工经验，有开拓敬业精神和工作效率高的施工项目领导机构。集结施工力量，组织劳动力进场，按开工日期和各施工阶段的劳动力使用计划，组织施工班组进场，安排好职工生活，进行安全、质量、防火和文明卫生施工等教育。根据采用的施工组织方式，确定合理的劳动组织，建立相应的专业和混合施工队伍。做好全体施工人员的入场教育，落实施工计划和技术责任制，按管理系统逐级进行交底，同时健全各项规章制度，加强遵纪守法教育。（4）施工现场准备根据业主单位给定的永久性坐标高程115、点，按照建筑总平面图的要求，进行施工现场控制网的测量，设置场区永久性控制测量坐标。确保施工现场水通、电通、道路畅通、通讯畅通和场地平整。按消防要求，设置数量足够的消防栓。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告59按照施工平面布置图和施工设置需要量计划，建造各项施工临时设施。根据施工机具需要量计划，组织施工机械、设备和工具进场，按规定地点和方式存放，并进行相应的保养和试运转等项工作。根据建筑材料，构（配）件和半成品的需要量计划，组织其进场，按规定地点和方式储存或堆放。建筑材料进场后，拟定相应的试验、检验计划，并在使用前实施。按施工116、组织设计要求，认真落实冬雨季施工和高温季节施工项目的施工设施和技术组织措施。（5）施工场外协调根据各项资源需求量计划，同各有关供应商取得联系，签订供货合同，保证按时供应。对于本单位缺少或暂不能到位的，而施工急需的施工机具同有关单位签订租赁合同或订购合同。做好劳务安全，签订劳务合同。5.16.6 项目建设工期项目建设工期根据与委托方沟通了解，厚街镇预计 2024 年 9 月下旬完成土地划拨手续，取得划拨决定书后 EPC 总包定标。按照重大项目路径于11 月完成提前介入手续办理全面开工建设，2027 年 1 月竣工备案，2027 年 2 月完成现售证办理开盘销售，从全面开工开始计算，总工期控制在 117、26 个月内。（拿地时间以政府供地时间为准，如政府供地延迟，相关计划同步顺延。）5.16.7 项目招标方案项目招标方案1、编制依据、编制依据东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告60（1）中华人民共和国招标投标法；（2）中华人民共和国招标投标法实施条例（2019 年修订）；（3）必须招标的工程项目规定；（4）工程建设项目勘察设计招标投标办法；（5）工程建设项目施工招标投标办法；（6）工程建设项目货物招标投标办法（7）我国有关招标投标的法律法规；（8）我国有关招标投标的文件范本。2、基本原则、基本原则根据中华人民共和国招标投标法的118、要求，为确保项目建设的质量，缩短工期，节省投资，防范和化解工程建设中的违规、违法行为，保护国家利益，该项目建设的各主要环节应通过招标方式进行。根据该项目的具体情况，招标工作应遵循以下原则：（1）公开原则。必须坚持招投标工作的高度透明度，实行招标信息、招标程序公开，保证每一个投标单位同等的地位，能够获取同等的招标信息，了解招标的所有条件和相关要求。（2）公平原则。应给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行共同的义务。（3）公正原则。进行评标时将严格按照事先公布的评标程序和评标标准对待所有投标单位。（4）诚实信用原则。招投标各方必须以诚实守信的精神行使各自的权利，履行各自的义务，确保招119、投标各方的利益均衡，确保自身利益和社会利益的均衡。（5）独立原则。招投标各方必须保持各自的独立性，在招投标过程中必须根据实际情况和各自需要，自主决策，不能受到外部任何因素的影响与干扰。（6）接受行政监督原则。在招投标的过程中，招投标各方必须东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告61遵守有关法律法规以及有关规定，接受有关行政监督部门依法实施的监督。3、工程招标、工程招标（1）招标范围本项目招标范围包括项目的勘察、设计、监理以及有关主要材料的采购，面向社会全部进行公开招标。（2）招标方式本项目拟全部采用公开招标的组织形式，由招标投标120、的代理机构对本项目的勘察、设计、监理以及有关主要材料的采购实行公开招标。通过这种公平、公正的市场经济行为来选择条件优越者进行项目建设，力争用最优的技术、最佳的质量、最低的价格和最短的周期来完成本项目。（3）招标组织形式本项目的勘察、设计、监理以及与有关主要材料的采购均采用公开招标形式，鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招投标活动，全部委托给招标代理机构办理。招标代理机构应当具备下列条件：a.有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；b.有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；c.有符合招投标法第三十七条第三款规定条件、可以作为评标委员会成员人选的121、技术、经济等方面的专家库。4、招标流程、招标流程根据有关规定，项目工程招标应按下列程序进行：（1）建设单位向招标主管部门提出招标申请，经批准后，编制招标文件，或委托经建设行政主管部门指定的具有相应资质的招标代理机构办理。（2）发布招标公告或招标通知书。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告62（3）对招标企业进行资格审查，组织投标企业勘察施工现场。（4）编制标底。委托招标代理机构招标时，审定标底。（5）工程开标。由招标单位主持，在招标管理部门的监督下进行。当众启封标书，宣布标价，公开标底，进行评标、决标。（6）签订承包合同，中标122、企业确定后，由招标单位发出经招标管理部门签订的中标通知书，招、投标双方在一个月内签订承发包合同，并经招标管理机构审定。5、评标标准、评标标准（1）评标标准评标委员会成员应当编制供评审使用的相应表格，认真研究招标文件的各项内容；评标委员会成员对投标文件进行初步评审，即核查投标文件是否按照招标文件的规定要求编制、签署；评标委员会成员对投标文件进行详细评审，即对经初步评审合格的投标文件，评审委员会应当根据招标文件确定的评标标准和方法，对技术部分和投资部分做进一步评审并推荐或确定中标单位。（2）评标委员会的人员组成和资质要求项目全部采用公开招标的方式。因此，在招标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会123、的组成和资质要求如下：评标委员会的人员组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，专家在项目当天从评委专家库中随机抽取。评标委员会主任由资深的专家担任，评标委员会采用单数制，但最少不少于 5人，专家不得少于成员总数的三分之二，评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，投票采用打分制，以得分最高者中标。评标委员会成员要求从事相关专业领域具有高级职称或者同东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告63等专业水平。熟悉有关招投标的法律法规，对工程项目有较深入的研究并且职业道德良好，124、与投标单位没有任何利害关系，评标委员会成员应当客观公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。6、中标单位要求、中标单位要求（1）对中标的工程监理以及安装单位，其项目负责人、技术负责人通知标书中各专业技术负责人必须亲自到现场，原则上不得中途换人，如确实需要换人，必须征得甲方同意，且一旦甲方发现所换人员不称职，中标单位必须立即撤换，如由于换人而引起质量、延误工期、增加造价等问题，应由乙方负全责。（2）本项目不接受联合投标，不允许中标人向他人转让中标项目，也不允许将中标的项目分解后向他人转让。7、招标情况、招标情况现将本工程的招标基本情况列表如下：内容内容分项分项招标范围招标范围125、招标组织形式招标组织形式招标方式招标方式不采用招标方式不采用招标方式备注备注全部全部招标招标部分招标部分招标自行自行招标招标委托招标委托招标公开公开招标招标邀请邀请招标招标工程勘察及设计工程施工工程监理其他情况说明：与工程建设有关的重要设备及材料随施工（建筑工程、安装工程）招标工作一同进行。其他包括：建设单位管理费、建设项目前期工作咨询费、场地准备及临时设施费、造价咨询服务费、环境影响评价费、社会稳定风险分析报告、招标代理服务费、预备费等。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告64第六章第六章 项目运营方案项目运营方案6.1 运126、营方案运营方案根据委托方资料，项目拟由东莞市东实旗云投资有限公司、东莞市厚街城市投资发展有限公司按照 51%、49%的股权比例成立项目公司开发建设及运营，项目公司名称为东莞市东厚安居建设有限公司，将项目地块确权至项目公司名下，以项目公司作为主体，旗云公司操盘进行开发建设及销售运营，双方同股同权进行投资，共担风险、共享收益。项目地块由厚街镇负责完成拆迁补偿、规划调整、征地报批等前期供地手续后，由项目公司按程序办理供地手续。6.2 组织组织管理方案管理方案1、管理体系作为企业组织，采用现代企业管理模式，摆脱传统的行政体制，采用市场化运作机制，劳动人事制度、激励和约束机制按照市场经济要求建立，确保企127、业健康有序地发展。在项目管理方面，采用项目经理负责制，项目经理的主要任务是自始至终全面负责项目的实施，负责与多部门进行协调，对工程进度、质量、投资实时控制。2、管理内容项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标、安全目标。在严格执行招投标与监理制度的基础上，项目建设管理的内容相应包括质量控制、进度控制、投资控制、安全控制、合同管理及协调各方关系等。3、招投标与监理制度（1）招投标制度东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告65根据中华人民共和国招标投标法，本工程项目属于关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目，全部使128、用国有资金，内容包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程有关的重要设备、材料等的采购。严格执行招投标制度是项目建设管理的重要内容。以建筑工程施工招投标为例，将本项目适当分解后，把确定的施工任务发包。根据有关规定，项目建设单位将委托有相应资格的招标代理单位进行招标和有相应资格的单位编制标底，选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案可行的单位施工，并及时将中标通知书送至中标单位，签订施工合同。（2）工程建设监理制度根据中华人民共和国建筑法，在本项目建设过程中，实施工程建设监理制度，委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。审核总监理工程师编制的项129、目监理的指导性文件，专业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件。4、质量、投资、进度及安全控制（1）质量控制制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。施工过程中对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。（2）投资控制预测风险，采取相应的防范措施。熟悉项目设计图纸与设计要东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售130、型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告66求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。提出改进方案，完善信息制度，掌握国家调价范围和幅度。审核信息，掌握国家调价范围和幅度。（3）进度控制编制或审核项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找进度控制点，确定完成日期。建立反映工程进展情况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时计量并进行鉴证，召开现场进度协调会等。当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措131、施、经济措施等。制定总工期突破后的补救措施，然后调整其他计划，建立新的平衡。（4）安全控制根据中华人民共和国安全生产法中华人民共和国建筑法建筑安全生产监督管理规定广东省建设管理条例等国家及省有关法规，在施工过程中，建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一，预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。5、合同管理与协调（1）合同管理本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其他合同。其他合同包括买卖合同、借款合同、租赁合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项132、目的复杂程度、项目的单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型、适用条款等。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告67（2）协调项目建设过程需要处理与投资、规划、市政、消防、环保等多部门的协调。严格遵守国家有关规章制度，积极主动地和各级职能部门配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。6、竣工验收在接到施工单位的交工报告后，及时组织初验。建设项目全部建成后，由项目单位及相关部门的专业技术人员和专家组成的验收委员会验收项目，签发竣工验收报告。6.3 安全保障方案安全保障方案6.3.1 劳动安全卫生劳动安全卫生6.3.1.1 133、安全规范安全规范贯彻“安全第一，预防为主”的方针，确保项目符合安全卫生的要求，保障人员在劳动中的安全和健康。项目实施过程必须符合国家的有关法规、标准的规定，同时结合卫生、防火防爆安全等方面进行全面综合研究，对可能存在的不安全因素采取行之有效的预防措施，安全卫生设施必须执行与主体工程同时设计、同时施工、同时投入和使用的“三同时”制度，以保障劳动者在劳动过程中的安全与健康，保证长周期安全生产。6.3.1.2 编制依据编制依据1、建设项目工程劳动安全卫生监察规定（劳动部 3 号令）；2、建筑设计防火规范（GB 50016-20142018 年版）；3、室外给水设计标准（GB 50013-2018）；134、4、建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；6.3.1.3 劳动安全因素分析劳动安全因素分析（1）危害因素分析）危害因素分析东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告68施工期危害因素。施工期危害因素。施工期间劳动安全危害因素主要包括风、雨、雷、电等自然灾害影响、地质灾害以及不正当施工造成的人为危害、建筑施工人员的用火、用电、高空作业、特殊工种作业等也都有可能产生危害。危害防范或处理不当，将直接影响到施工质量、进度和成本，影响施工人员的生命财产安全。运营期危害因素。运营期危害因素。运营期间的劳动安全危害因素主要包括车流或人流135、不畅通造成的交通事故、运营中不规范作业造成的事故等。这些危害因素直接影响着社会管理，影响项目的服务水平以及工作人员的人身财产安全，甚至将产生不利的社会、经济、文化影响。（2）危害程度分析）危害程度分析施工期危害程度。施工期危害程度。施工期的影响会随着项目施工的完成而结束，因此这种危害程度是先大后小，然后逐渐消失的。运营期危害程度。运营期危害程度。运营期间的影响是随着项目施工的完成而开始的，这种危害程度的相关因素较多，如：项目建设单位管理制度、管理水平及运营期间的劳动安全卫生消防管理质量等。各运营管理单位需要建立健全的安全工作规定和卫生消防管理体系，使运营期危害程度减低。6.3.1.4 安全类别136、安全类别（1）施工安全施工安全。项目建设过程中，机械传动设备易发生机械性伤害事故；起重机检修等高空作业点、平台、梯子、坑、井、沟等处易发生人体坠落。针对以上情况，将裸露的设备旋转部件均设安全罩等防护措施。起重机设有检修平台和安全走道，梯子、坑、井、沟等处分别设有安全栏杆或盖板，并设有警示标志。（2）建筑安全建筑安全。本项目施工中将有严格的质量保证措施，公共卫生间采取防滑措施。（3）防火。）防火。本项目有关防火措施应严格按建筑防火规范设计。（4）电气安全。）电气安全。本项目建议采用 TN-C-S 接地系统，各种建构东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研137、究报告丨可行性研究报告69筑物采用等电位连接，洗手盆及其管道等装置进行辅助等电位连接。为减少接地故障引起电气火灾危险而装设的漏电电流作用保护器，其额定动作电流不应超过 0.5A，服务用房内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加漏电保护开关。本电气线路和用电设备按规范要求分别设有负荷保护和短路保护，对插座及照明器具等采用标准电压不超过 12 伏的安全超低压供电。对走廊等处安装高度较低的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。（5）防雷设施防雷设施。按建筑物防雷设计规范（GB500572010）规定，本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电波被浸入的措施，以及防侧击的保护措施。6.3.1.5 施工期间劳138、动安全施工期间劳动安全（1）加强各项安全制度建设加强各项安全制度建设。坚决执行制度化管理，并加强制度的执行力和落实力，确保各项工作顺利开展和充分落实。认真推行安全终端责任制。督促各施工队、施工班组签订安全质量终端责任书，做到全员人人有指标、个个有责任、事事有人管，真正建立起全方位，全过程的安全质量保证体系。（2）将安全作为考量施工方案和施工组织的第一准则将安全作为考量施工方案和施工组织的第一准则。严格现场管理，精心组织，确保施工安全进行，严格执行施工组织计划，关键要坚持规范施工，科学施工，合法施工，做到事事有计划，步步有依据。（3）大力加强队伍建设大力加强队伍建设。为了防止外部劳务队伍不服从组139、织指挥，在安全技术措施不偷工减料，甚至野蛮施工，对外部劳务队伍进行指导和监督。（4）施工必须做好协调工作施工必须做好协调工作。避免相互干扰和安全死角的存在。施工现场配有良好的照明设施，各种材料按照要求堆放，保证各项安全有序进行。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告70（5）用电设备要有良好的接地装置用电设备要有良好的接地装置。传动设备要有良好的隔离防护设施，起重设备按要求安装、试验、维护保养，有资格要求的岗位一律持证上岗。6.3.1.6 运营期间劳动安全运营期间劳动安全本项目建成并投入使用后，需要制定严格的安全管理制度，从提高140、认识入手，加强领导，完善制度，强化管理，深入开展安全检查，积极消除事故隐患。具体做法如下：（1）提高认识提高认识，加强领导加强领导。层层落实安全生产责任制。成立安全工作领导小组，做到主要领导亲自抓，分管领导具体抓，一级抓一级，层层抓落实。（2）制定安全生产规章制度制定安全生产规章制度。使安全工作做到标准化、规范化建立安全检查制度治安管理细则设施安全管理制度等。各部门相关管理制度及办法。并针对以上制度，制定安全工作检查细则，加大安全工作落实力度。（3）强化宣传培训强化宣传培训，增强安全意识增强安全意识。为了保证本项目在运营期的安全，要重视各种安全设施的配套，也要加强对工作人员消防知识的宣传，使各141、种事故防患于未然。（4）车辆进场、离场时。）车辆进场、离场时。车场管理人员有权对车况进行管理，检查，严禁携带易燃、易爆、剧毒等危险物品进入停车场。（5）管理人员对停车场设备管理人员对停车场设备、管道等进行维修时管道等进行维修时。必须先做好防护措施，设置明显标识并围护维修现场，维修人员应做好防护，防止事故发生。（6）进入停车进入停车场的场的车辆车辆，实行禁鸣实行禁鸣。车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离。（7）为确保工作人员的安全为确保工作人员的安全。建议本项目的建设单位和经营单位根据中华人民共和国劳动法的规定，建立健全劳动安全制度，严格执行国家劳动安全卫生规定和标准，按规定为职工提供142、劳动安东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告71全条件和必要的劳动防护用品，对劳动者进行劳动安全卫生教育，防止劳动过程中的事故，减少职业危险。6.3.2 消防设施消防设施6.3.2.1 设计依据设计依据（1）建筑设计防火规范（GB 50016-20142018 年版）；（2）爆炸危险环境电力装置设计规范（GB 50058-2014）；（3）火灾自动报警系统设计规范（GB501162013）；6.3.2.2 设计原则设计原则本设计认真执行“预防为主、防消结合”的消防工作方针以及国家和本行业的有关消防规定，在消防设计中采取了一系列防143、范措施，以期消除隐患，防止和减少火灾的危害。6.3.2.3 火灾隐患分析火灾隐患分析（1）在施工过程中，施工材料的堆放、储存以及运输过程中都存在火灾隐患，有可能引起火灾。（2）配电室等服务用房极易引起火灾。（3）项目建成后，随着天气逐渐转凉，厚厚的落叶加上干燥的气候，极其容易引起火灾事故。6.3.2.4 防火等级防火等级本项目各建筑物的耐火等级均为二级。6.3.2.5 消防措施消防措施（1）消防措施的实施）消防措施的实施坚持“防消合一”的原则，建设消防预警体系，整合报警和通讯网络，合理设置消防站点，加强消防水源建设和管理，各项建设严格执行国家颁布的防火规范，努力提高综合消防能力。按照中华人民共144、和国消防法的规定，进行消防安全布局。各项建设必须东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告72严格执行国家颁布的防火规范，确定防火等级，健全消防设施，保证消防通道，加大消防水源管理力度。充分利用配水管网、再生水等多种水源，结合各项建设设置消火栓、吸水井，蓄水池等消防取水设施，确保火灾扑救的需要。加强对自然灾害和险情的监测、各种人为破坏的监测等。（2）消防措施的预期效果）消防措施的预期效果本设计严格执行建筑设计防火规范GB 50016-20142018 年版等有关规定，对经营过程中可能发生的火灾危险考虑了一系列防范和控制措施，在严格执145、行操作规范和各种规章制度的情况下，可以避免火灾事故的发生；一旦火灾发生时，可以保证及时扑救，从而保障运营安全。6.3.2.6 综合防灾综合防灾将采取强有力的措施，编制自然灾害应急预案，提高救灾物资储备能力。建立安全可靠高效的交通、水、电、热、通信等生命线系统，提高抵御灾害的能力，保障社会稳定和经济发展。建立快捷畅通的本区灾情信息管理系统，制定和完善救灾预案。本项目消防设计认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行有关规范和行业标准，采用各种有效防火措施，防止和减少火灾危害。具体措施如下：按照规范设置符合国家规定的消防安全疏散指示标志和应急照明设施。加强用火、用电安全管理146、制度和易燃易爆危险物品的管理制度。消防设施日常使用管理由专职管理员负责，自动报警和自动灭火系统，防、排烟系统，疏散指示和应急照明装置，防火门、防火卷帘消火栓系统、灭火器等消防设施、器材，必须委托专业维修公司定期测试和维修保养，及时更换过期和损坏的消防器材，确保消防设施和器材处于良好状态。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告73一旦发生火情，要及时组织人员扑救，并及时报警遇到火情事故，要注意保护现场，并迅速报警。要积极配合有关部门查明事故原因。在显眼位置以创办消防知识宣传栏的形式，增强全民消防安全意识，建立消防安全管理机构，明确147、各级管理人员及实行人员的职责和义务，做好消防日常管理，层层落实，同时加强宣传，保障项目的消防安全。6.3.3 职业卫生职业卫生项目建成后，需严格执行各项公共场所卫生管理条例，具体措施如下：（1）所有参加建设的施工企业，必须采取有效措施控制施工过程，土方和建筑垃圾的运输、堆放过程中要防止撒、漏对环境卫生的影响。（2）项目建设要严格按照环境卫生管理要求，做好项目建设期间和建成后的日常卫生管理工作。（3）本总水表之后设管道倒流防止器，防止红线内给水管网的水倒流污染给水。（4）保持厕所清洁卫生，无污渍、无异味，瓷砖光洁，镜面明亮。公共卫生间内宜采用感应式水嘴和感应式冲洗阀，防止人手接触产生交叉感染疾病148、。（5）室内污水排水管道系统设置通气管，改善排水条件和卫生间的空气卫生条件。（6）在公共部分贴有固定的卫生宣传标志，并开展经常性卫生宣传教育。（7）管理人员负责环境卫生管理工作，建立健全并落实各项规章制度。配齐卫生设施，垃圾清运及时。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告74第七章第七章 项目投融资与财务方案项目投融资与财务方案7.1 投资估算投资估算7.1.1 编制依据编制依据（1）投资项目可行性研究指南计办投资200215 号；（2）投资项目经济咨询评估指南咨经199811 号；（3）国家发改委、建设部 建设项目经济评价方法149、与参数（第三版）；（4）同类工程投资估算指标。7.1.2 工程造价指标工程造价指标1、建筑工程按照项目总体设计方案确定的工程量和相关建设标准，按照单位估价指标法进行估算。估算指标按照国家颁布的有关费用标准计算，同时考虑类似已建成的工程费用。2、设备价格参照市场询价、厂家报价及相关资料指标。7.1.3 基本取费依据基本取费依据（1）国家建设部建标字2008368 号文件关于贯彻执行全国统一安装工程预算定额的若干规定；（2）市政工程投资估算编制办法建标2007164 号；（3）基本建设项目建设成本管理规定（财建2016504 号）；（4）投资项目经济咨询评估指南咨经199811 号；（5）建设项目150、经济评价方法参数（第三版）；（6）建设项目投资估算编审规程（CECA/GC1-2015）；（7）建设工程工程量清单计价规范(GB505002013)；（8）市政工程工程量计算规范(GB508572013)；东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告75（9）国家相关部委及有关项目前期收费文件与标准；（10）现行投资估算的有关规定。7.1.4 基本预备费基本预备费根据本项目的特点及建设情况，基本预备费用按工程建设费用与工程建设其他费用的 3%计算。7.1.5 总投资总投资估算估算1、总投资本项目总投资 46606.05 万元，具体构成151、详见下表：项目投资构成分析表项目投资构成分析表序号序号项目名称项目名称总额（万元总额（万元）单价（元单价（元/）占总投资比例占总投资比例1土地成本（划拨方式，含税费）4080.78798.538.76%2建设投资36293.177101.9077.87%2.1建筑及安装工程费32666.156392.1670.09%2.2工程建设其他费用2569.94502.895.51%2.3不可预见费1057.08206.852.27%3管理费用1088.80213.062.34%4财务费用3814.61746.458.18%5销售费用1328.69260.002.85%6合计46606.059119.9152、3100.00%备注：上表中单价根据计容建筑面积计算分摊。备注：上表中单价根据计容建筑面积计算分摊。7.1.6 资金筹措资金筹措根据计划，按项目建设资金 80%（含土地使用权出让金和契税）的比例进行银行贷款，剩余部分由项目资本金解决。银行贷款按一次性审批、分期发放的方式进行，首期贷款于 2024 年 11 月发放，第二期于 2025 年 7 月发放，第三期于 2026 年 7 月发放。贷款银行利率为 3.5%。建设期还息不还本。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告76项目资金筹措表项目资金筹措表（单位：万元）（单位：万元）序号153、序号项目项目建设期建设期合计合计20242024 年年20252025 年年20262026 年年1资金需求12480.7319242.8510317.1042040.671.1建设投资12422.7518634.139317.0740373.951.2贷款利息57.97608.711000.031666.722资金筹措12480.7319242.8510317.1042040.672.1项目资本金2484.553726.831863.418074.792.2贷款资金9996.1815516.028453.6833965.882.2.1贷款金额9938.2014907.317453.65322154、99.162.2.2贷款利息57.97608.711000.031666.727.2 盈利能力分析盈利能力分析7.2.1 财务评价分析说明财务评价分析说明7.2.1.1 基本假设基本假设（1）所有基础数据均以近期物价水平为基础；（2）项目运营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑相对价格变化；（3）当年产品产量等于当年产品销售量。7.2.1.2 税费计算说明税费计算说明按规定，从 2016 年 5 月 1 日开始，房地产行业税率实行营改增，纳税人发生应税行为，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务、销售不动产，转让土地使用权，税率为 11%，提供有形动产租赁服务，税率为 17%；除上述两种155、规定外，税率为 6%。根据关于调整增值税税率的通知（财税201832 号），自 2018年 5 月 1 日起，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用 17%和 11%税率的，税率分别调整为 16%、10%。根据关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号），增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告77值税应税销售行为或者进口货物，原适用 16%税率的，税率调整为13%；原适用 10%税率的，税率调整为 9%。该公告自 2019 年 4 月156、 1日起执行。根据 关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知（国发 200739 号），原享受企业所得税 15%税率的企业，2008 年按 18%税率，2009 年按 20%税率，2010 年按 23%税率，2011 年按 24%税率，2012年按 25%税率执行。7.2.1.3 基准收益率的确定基准收益率的确定基准收益率参考银行贷款利率与行业平均内部收益率、结合项目自身情况确定，设定基准收益率为 4%。7.2.1.4 贷款利率确定贷款利率确定基于项目情况及结合委托方还款能力，本项目贷款年利率综合考虑市场平均融资成本，本次测算设定贷款利率为 3.5%，贷款期限贷款期限为为 5 年。年。7.2.1.157、5 计算期计算期计算期包括建设期和运营期。根据项目实施进度计划，项目财务评价计算期计算期 5 年年，其中项目建设期 26 个月，整体去化周期整体去化周期 3 年年。项目银行贷款贷款年限为年限为 5 年年，建设期每年支付利息，从第第 3 年年开始还本，第3年每年偿还本金的40%，第第45年年每年偿还本金的30%。7.2.2 总总投资投资7.2.2.1 总总投资投资估算估算项目总项目总投资投资构成包括土地成本（包含在建设投资成本内）、建设投资成本、管理费用、销售费用、财务费用。1、土地成本项目地块由厚街镇负责完成拆迁补偿、规划调整、征地报批等前期供地手续后，由项目公司按程序办理供地手续。本次测算设158、定东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告78土地成交价格为 180 万元/亩，含地价所需缴纳的契税和印花税，合计为 4080.78 万元。2、建设投资建设投资主要由工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息构成。工程费用包括土方及基础工程、主体工程、水电工程、通讯工程、电梯工程、消防工程、室内装饰、室外配套等。工程建设其他费用包括勘察设计费、监理费、施工图审查费、造价咨询费、招标代理服务费、工程检测费、前期咨询费、城市基础设施配套费、场地准备费、环境影响评价费、水土保持服务费、工程保险费等。相关费用按国家、省市计费依据八159、折计取。不可预见费，一般按项目工程费用和工程其他费用之和的 3%8%计，根据项目具体情况，按 3%计取。详见附表建设投资估算表。3、管理费用、管理费用为项目建设期内用于管理项目施工建设所形成的费用，按建设投资的 3%计取。4、财务费用、财务费用本项目贷款利率按3.5%测算。5、销售费用、销售费用销售过程中用于产品销售的费用，具体包括广告宣传费、销售代理费、销售人员费用等，或包含经营过程当中的所产生的经营成本。参考目前东莞市类似房地产开发项目的标准和本项目的具体情况。7.2.2.2 总总投资投资分析分析本项目总投资为 46606.05 万元。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配160、售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告79项目总项目总投资投资估算表估算表序号序号项目名称项目名称总额总额（万元万元）单价单价（元元/）占总投资比例占总投资比例1土地成本（划拨方式，含税费）4080.78798.538.76%2建设投资36293.177101.9077.87%2.1建筑及安装工程费32666.156392.1670.09%2.2工程建设其他费用2569.94502.895.51%2.3不可预见费1057.08206.852.27%3管理费用1088.80213.062.34%4财务费用3814.61746.458.18%5销售费用1328.69260.002.85161、%6合计46606.059119.93100.00%备注：上表中单价根据计容建筑面积计算分摊。备注：上表中单价根据计容建筑面积计算分摊。7.2.3 财务效益与费用估算财务效益与费用估算7.2.3.1 项目经营收入估算项目经营收入估算1运营收入组成项目建成后，项目收益来源主要为住宅销售、商业收入。2测算说明根据政策要求，保障房项目销售价格以“成本+5%微利”为基础构成，因此，销售价格构成主要包括以下 5 个方面：土地取得成本：包括土地成交价款及相关税费；综合开发成本：包括建安工程费、工程建设其他费用、不可预见费、其他费用、管理费用等；期间费用：包括建设期营销费用、财务费用，按 9%简便计算；相关162、税费：包括增值税及附加、印花税、所得税等，按 8%简便计算；项目利润：以上述 4 项成本之和为基数，按 5%计算。结合上述各项成本的估算，推算住宅销售价格=（土地取得成本+综合开发成本+期间费用+相关税费+项目利润-商铺销售收入）/可售东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告80住宅面积。备注：备注：按有关部门反馈，车位、商铺均可销售，但车位、商铺若销售情况按有关部门反馈，车位、商铺均可销售，但车位、商铺若销售情况下，其开发建设成本不能分摊至住宅部分，故本次测算时商铺按建成后销售考下，其开发建设成本不能分摊至住宅部分，故本次测算时163、商铺按建成后销售考虑，车位暂不考虑销售，其成本全部分摊至住宅中。虑，车位暂不考虑销售，其成本全部分摊至住宅中。3运营收入测算经估算，保障性住宅销售其各部分构成计算如下：土地取得成本（含税）：4080.78 万元。综合开发成本（不含地价）：37621.86 万元。期间费用（销售费用、管理费用）：4170.26 万元。相关税费：包括增值税及附加、印花税、土地增值税、所得税等，按销售收入 8%简便计算，合计 4206.78 万元。项目利润：以上述 4 项成本为基数约 5%微利，约为 2503.98 万元。上述 5 项成本共计 52583.67 万元，扣除商铺收入贡献后，住宅价格约 10397.00 164、元/。7.2.3.2 增值税、税金及附加增值税、税金及附加按规定，东莞市二级房地产市场税费主要是增值税（一般计税法，销项税-进项税）、城建税（增值税的 5%）、教育费及地方教育费附加（增值税的 5%）、印花税（销售收入的 0.05%）、契税 3%、城镇土地使用税、房产税等。根据 关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知（国发 200739 号），原享受企业所得税 15%税率的企业，2008 年按 18%税率，2009 年按 20%税率，2010 年按 23%税率，2011 年按 24%税率，2012年按 25%税率执行。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行165、性研究报告丨可行性研究报告81税费计算依据及公式汇总表税费计算依据及公式汇总表税费税费征收基准征收基准税率税率依据依据计算公式计算公式增值税一般纳税人9%或6%关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636 号）、关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法 的公告，国家税务总局公告 2016 年第 18 号，2018 年国务院关于增值税减税改革通知1、应纳增值税=销项税额-进项税额2、销项税额=（收入-地价款）（1+9%）9%3、进项税额=房屋开发建造成本（1+9%）9%+前期工程费、专业费用、不可预见费用（1+6%）6%城市维护建设税按增值税额计征5%中华人民166、共和国城市维护建设税暂行条例（国发198519 号文）应纳税额=增值税5%教育费附加按增值税额计征3%广东省政府关于加强我省教育费附加征收管理工作的通知（粤府199499 号）应纳税额=增值税3%地方教育费附加按增值税额计征2%广东省地方教育附加征收使用管理暂行办法（粤府办201110 号）应纳税额=增值税2%城镇土地使用税实际占用的土地面积为计税依据6 元/平方米/年东莞市人民政府关于印发东莞市城镇土地使用税税额标准调整方案的通知（东府函 2017 213 号）应纳税额=用地面积*6房产税以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，1.2%根据 中华人民共和国房产税暂行条例（国发167、198690号）应纳税额=房屋原值*（1-30%）*1.2%经计算，项目税金及附加合计共 2502.44 万元。本项目土地增值额为负值，根据规定，是免征土地增值税的。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告82税金及附加汇总表税金及附加汇总表序号序号项目项目合计合计税金及附加2502.441城市维护建设税（5%）100.712教育费附加（3%）2502.443城镇土地使用税26.404印花税26.295房产税274.406增值税2014.226.1销项税4004.916.2进项税1990.707.2.4 利润与利润分配利润与利润分168、配项目运营期营业收入总额为 52584.74 万元（含税），项目投入总开发成本 41462.75 万元，利润总额合计为 3476.24 万元，净利润为 2607.18 万元。项目主要财务指标汇总表项目主要财务指标汇总表项目项目计算公式计算公式合计合计收入（万元）52584.74运营成本（万元）1328.69总开发成本（万元）41462.75经营税金及附加（万元）2502.44财务费用（万元）3814.61利润总额（万元）(1)-(2)-(3)-(4)-(5)3476.24所得税（万元）按照现行税率计算869.06净利润（万元）(6)-(7)2607.18投资成本利润率（税前）（万元）利润总额/169、总投资7.46%投资成本利润率（税后）（万元）净利润/总投资5.59%净利润率（%）净利润/总收入4.96%东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告837.2.5 盈利能力和财务生存能力分析盈利能力和财务生存能力分析7.2.5.1 项目投资盈利能力项目投资盈利能力项目投资盈利能力指标见下表。项目盈利能力指标表项目盈利能力指标表序号序号计算指标：计算指标：1项目投资财务内部收益率（所得税前）5.66%2项目投资财务内部收益率（所得税后）5.05%3项目投资财务净现值（所得税前）1828.004项目投资财务净现值（所得税后）1141.170、175投资回收期（年）（所得税前）2.506投资回收期（年）（所得税后）2.54经测算，项目投资财务内部收益率所得税后为 5.05%，高于基准收益率；所得税后财务净现值大于 0，该项目在财务上可以接受；项目所得税后投资回收期为 2.54 年（不含建设期约 26 个月），项目能较快收回投资。7.3 财务可持续性分析财务可持续性分析项目投资财务内部收益率（所得税后）5.05%，项目投资财务净现值（所得税前）￥1828.00 万元，项目投资财务净现值（所得税后）￥1141.17 万元，从以上财务分析的结果来看，本项目具有良好的经济效益。因此，从财务角度评价，该项目是可行的。东莞市厚街镇厚山配售型保障171、性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告84第八章第八章 项目影响效果分析项目影响效果分析8.1 经济经济影响影响分析分析对本项目进行国民经济评价，应从国家、地区及全社会的角度分析评价其对国民经济的效益和费用是至关重要的。由于本项目为城市小区改造，建设期费用和使用期维修费用均由政府筹措，不对社会使用进行收费，故综上所述，仅对本项目进行国民经济评价分析。本项目的建设为展现东莞市的新形象打下良好的基础，提升了社会价值，体现了区块与环境相协调，与生态自然共呼吸的新形象，构筑出中心城市特色。（1）本工程的建设对提升保障性住房、展现城市新形象、提升城市品质具有重要意172、义。（2）本工程的建设对进一步加快城市化进程和拓展城市空间具有深远影响。（3）本工程的建设，改善了城市环境，对吸引投资、扩大就业、商品流通等方面具有重大意义。（4）市政配套设施建成后，满足了沿线地块的交通及生活需求，也为城市精神文明的建设创造了良好的平台。经上述分析表明，本项目的实施能够提升区域内以及周边地块的土地价值，促进社会经济持续发展，加速东莞市的城市化进程，增强居民幸福感，因此说本项目在经济上是可行的。8.1.1 经济评价概述经济评价概述本工程是一项保障性住房建设项目，是能促进国民经济发展的基础设施工程，它为社会提供安全保障服务，为受益区改善劳动生产条件和人民生活条件，其效益渗透在社会173、经济和人民生活的许多东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告85方面。该工程规模大，影响面广，有些效益的价值量和影响程度很难计算或者不能定量。为了全面分析该工程的效益及其对社会经济发展的影响，本次经济评价是在技术经济方案比较的基础上，依据国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）和国家现行财税制度和有关行业标准、法规，进行国民经济评价。8.1.2 经济评价结果经济评价结果本项目创造的价值远远高于项目本身创造的财务效益，建成投产后将改善本地区的投资环境，促进经济发展，提高人民生活水平，而这些效益除部分可以定量计算外，174、常常表现为难以用货币量化的社会效益和环境效益。本项目的国民经济评价是在财务评价的基础上，对效益与费用进行调整，剔除已计入财务效益和费用中的转移支付，采用国家发布的货物影子价格、影子工资和社会折现率等经济参数计算。分析对国民经济和社会及地区发展所做出的净贡献，评价项目的经济合理性和论证它在宏观上的可行性。8.2 社会社会影响影响分析分析8.2.1 社会影响效果分析社会影响效果分析1、项目建设有助于解决东莞市厚街镇厚山现代化产业园内员工的生活居住问题，减轻青年群体过渡期的住房压力，更好的投入社会生产和创造中。2、项目的建设有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标，减少来自刚性需求的恐慌175、性需求，有利于防止房价和销量的暴涨暴跌。3、保障性住房投资本身便对经济有着可观的拉动作用，保障性住房的推出，将可以帮助中低收入者以较低的成本便可“居者有其屋”，而不必为了买一套商品房而节衣缩食，从而可“腾出”钱来东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告86改善生活，释放出更多的国民消费力，扩大内需。4、保障性住房建成后将适应区域发展的步伐，对片区的发展将产生良好的影响，努力让城市居民实现安居乐业，推动城市高质量发展。8.2.2 互适性分析互适性分析项目建设得到了相关部门的大力支持，并在交通、电力、通信、供水等基础市政设施方面得到有176、力地保障和支持，建筑原材料、设备、施工技术等各种条件也得到充分的保证。该项目的建设将会产生良好的社会效益，与东莞市的社会发展形成良性互动。本项目建设符合当地各利益群体的利益关系，得到各类组织的支持，符合现有的技术条件和地区文化水平，具有很好的社会适应性。8.2.3 社会风险及对策分析社会风险及对策分析1、社会效益分析（1）项目建成后将改善区域的商住现状，进一步提升区域未来发展的品质及周边房地产价值；（2）在经济效益上，可以增加地方税收，提高整个地区的经济水平，打造以房地产开发建设为前端，研发产业、商务服务业等相关行业为后续的发展链；促进区域产业和经济的繁荣发展，提高整个地区的生产力及经济水平；177、（3）保障房建设有助于构建房地产发展新模式。新一轮保障性住房建设标志着我国将构建政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求、租购并举的住房制度。首批保障性住房试点项目开发建设经验，对于东莞市日后更多的保障性住房开发建设具有借鉴意义。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告872、社会风险分析（1）市场风险目前房地产市场行情仍在下行调整。需求端方面，购房者收入增长预期不足，购房动力不足。供给端方面，开发商经营承压，各开发商以价换量意愿比较强烈。本保障房项目的目标客群具有较强针对性，市场商品房的供需博弈会间接影响保障房潜在客户的购买意愿178、。（2）销售风险项目开发后针对符合条件的人群进行销售（即限销售对象），且封闭运行，由于过往未有参考案例，对客户群分布、数量、接受度未能充分判断，后期能否按照政策要求顺利完成销售，具有不确定性。（3）政策风险本项目拟建为保障性住房项目，目前东莞市相关实施意见暂未颁发，保障性住宅及其配套商铺、车位等产品的定价和销售经营政策存在不确定性。且保障房政策可能随市场探索和研究深度再变化。（4）融资风险近期房地产支持政策持续放出，多地出台较强的个人购房贷款支持政策，信贷政策改善预期较强，对关系民生的一些项目金融支持力度也较强。本项目为保障房项目，在国家近几年的保障房政策大前提下，合理的资金需求将较有可能得到179、有效满足，此风险相对较小。融资贷款受国家政治、经济形势变化和有关金融政策变动的影响较大，房地产开发项目有可能因此而被终止、推迟或调整。而且，贷款利率随国家政策变动而浮动。贷款具有利率变动、汇率变动和信用风险等，因此，企业在项目贷款的过程中应该谨慎考虑融资贷款风险，综合评价自身的债务承载能力，作出合理的抉择。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告88目前房地产融资环境融资规模大幅下滑，政策矫正修复有所放松；房地产调控政策存微调预期，特别是信贷政策改善预期较强，合理的资金需求将得到有效满足，市场或现改善迹象，但整体调整态势难改。（5180、）预期运营收入实现风险根据委托方资料，项目拟由东莞市东实旗云投资有限公司、东莞市厚街城市投资发展有限公司按照 51%、49%的股权比例成立项目公司开发建设及运营，项目公司暂定名为东莞市东厚安居建设有限公司，将项目地块确权至项目公司名下，以项目公司作为主体，旗云公司操盘进行开发建设及销售运营，双方同股同权进行投资，共担风险、共享收益。可能因项目公司制度不完善，导致合作双方权利、义务不对等，导致经营不全规和利益分配不合理，最终导致项目目标难达成或其他纠纷的产生。在开发过程中，要加强制度制定、运营工作的管理、重视计划管理，并采取有效的措施，进行科学运作，保障项目按期按质量要求操作。尽量避免和减少风险181、因素的发生。（6）工程建设管理风险在工程建设过程中，可能发生建设工期延误、建设工程质量事故、建设成本超支、竣工时间上发生偏差等建设管理上的意外，对项目建设产生不利影响的风险，影响项目开发的收益水平。在工程建设过程中，制定并遵守相关安全生产规章制度，保证项目质量，保障工作人员安全，避免因相关问题导致项目停滞或处罚，避免相关风险。3、风险防范措施（1）关注政策变化，并调整策略，及时与相关部门沟通。要持续密切关注国家继续出台的相关政策，并根据政策及时调整项目建设、营销、融资策略，有效降低风险。加强与相关东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研182、究报告89政府部门沟通，及时作出调整方案，确保项目建设、融资、营销策略和执行的持续优化；（2）组建优秀的项目公司领导团队。保障房项目不同于普通市场商品房项目，其在政策和市场的差异是明显的，要保障项目公司领导团队人员对相关情况有充分认识，能带领团队做好保障房项目的建设和营销工作；（3）加强资金监管。严格根据项目的开发建设计划及资金运用计划，并制定切实可行的成本控制措施，实施融资和项目建设资金的运用；（4）加强工程建设管理。采用工程技术团队参与项目建设，做好工程质量监督工作，做好建设中的安全管理工作，确保项目按竣工节点顺利通过相关部门的竣工验收；（5）营销前置。在项目竣工前半年到一年即进行推广，提183、前进行报名筛选符合条件的意向购房者。并由于该项目实行现售，因此在项目前期做好详细、周全的营销计划与宣传计划，在销售阶段加强管理，使资金快速回收以降低资金风险。同时，应采用多种付款方式促销，也可以加速资金回流，降低资金风险。提前进行报名筛选符合条件的购房者，并根据意向购买人数及时做出预案，顺利完成销售目标，实现项目开发建设的初衷。在市场营销过程中应加大目标客户群的推广力度，储备本土客户资源，动态跟踪市场变化，为后期项目推广做好充分准备；（6）基于对市场的深入研究，打造客户需求的产品，合理定价，提升本项目的差异化竞争优势；制定良好的营销方案，保证销售的顺利进行；制定良好的招商运营方案，保证运营的顺184、利进行。前期开发建设阶段，通过成本控制，进一步降低销售价格。建议根据政策规定，提前进行购买人意愿及需求分析，做好价格预案。加强与相关政府部门沟通，争取有利的销售价格计算方式，确保项目利润东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告90的实现。8.3 生态环境影响生态环境影响分析分析8.3.1 编制依据编制依据（1）中华人民共和国环境保护法（2015 年 1 月 1 日施行）；（2）中华人民共和国固体废物污染环境防治法（2015 年修正）；（3）中华人民共和国水污染防治法；（4）中华人民共和国环境噪声污染防治法；（5）中华人民共和国大气185、污染防治法；（6）大气污染物排放限值(DB44/27-2001)；（7）大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）；（8）污水综合排放标准（GB8978-1996）一级标准；（9）水污染物排放限值（DB44/26-2001）；（10）声环境质量标准（GB 3096-2008）；（11）建筑施工场界环境噪声排放标准（GB 12523-2011）；（12）其他有关的法规与标准。8.3.2 主要环境保护目标主要环境保护目标在施工过程中和完工后，针对影响保护环境因素采取措施，保护好施工地区的自然环境不被污染。制定环境保护详细措施，利用各种方法，最大限度地降低对周围环境的影响。（1）水环境保护目186、标控制主要水污染物的排放，保护评价区内地表水环境符合地表水环境质量标准（GB3838-2002）类标准要求。地下水环境符合地下水质量标准（GB/T 14848-2017）中的类水质标准要求。（2）环境空气保护目标东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告91控制主要大气污染物的排放，保护评价区内环境空气质量符合环境空气质量标准（GB3095-2012）二级标准要求。（3）声环境保护目标保护目标是确保该建设项目的建设期间和建成后其周围的居民有一个安静、舒适的生活环境，保护评价区内声环境符合该区的声环境功能标准。（4）固体废弃物控制目标187、确保本项目的固体废弃物得到妥善处置，不对周围环境产生影响。（5）环境保护敏感点主要车辆产生的废气和噪声防治对周边居民的影响。8.3.3 施工期生态影响分析施工期生态影响分析施工期间对环境影响主要有施工机械、车辆的噪音影响；施工扬尘、废气等空气质量影响；施工废水、污水对水质的影响；清淤产生的淤泥对周边环境的影响等，本项目施工过程会产生噪声、扬尘及污水等污染因素。主要由如下几个方面组成：（1）斗车和装卸车等交通运输噪声，电钻、气镐、机械挖掘机等机械噪声；（2）楼板开挖、混凝土浇筑等材料运输、装卸、加工过程的扬尘；（3）清洗设备、材料所产生的污水、降低地下水位的排水、施工人员的生活污水等；上述污染因188、素若不妥善处理将对周围环境产生不利影响：噪声将影响周围的工作、生活环境；工地扬尘首先直接危害现场工人的身体健康，其次对周围的自然环境也有一定的污染；工地污水如不注意搞好导流、排放，一方面会泛滥于工地，影响施工，另一方面东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告92可能流到工地外污染环境，在污水进入排水通道后，其挟带的沙土可能会发生淤积、堵塞，影响排水；建筑余泥如不能及时运走并妥善处置，乱堆乱放，如遇雨天更是泛滥成灾，严重污染环境，影响市容卫生。8.3.4 施工期污染处理措施施工期污染处理措施为防止本项目在建设期间发生上述污染环境现象189、，必须采取有效防范措施，使项目在建设期间对周围环境的影响减少到尽可能小的限度，为此，借鉴其他工地的经验，建议采纳如下污染防范措施：（1）搞好工地污水导流排放，防止污水横流，把污水汇集于沉淀池，经隔渣和一定时间的沉淀后才向外排放，并选好排放方向，防止含有泥沙、杂物的工地废水无组织地直接排放。（2）为减缓施工期间扬尘对周边大气环境的影响，施工方必须采取一定的降尘措施，本阶段建议如下：加强地面施工工地的管理，文明施工，车辆出工地前应冲洗车轮和车身；对施工道路、施工场地、材料堆场等处定时洒水；地面施工边界设置不低于 1.8m 的围挡；地面施工场地的材料堆场应平整坚实，当天施工结束后应采用篷布覆盖等措施190、；运输粉状材料和其他易飞扬的细颗粒建筑材料的车辆应覆盖篷布；尽量避免在大风天气下进行施工作业；建筑垃圾应及时处理、清运、以减少占地，防止扬尘污染，改善施工场地的环境。（3）施工场不设置工地临时饭堂，严格禁止使用剩余的建筑材料（如柴、木、竹等材料）燃烧用于其他取暖或煮东西。（4）建筑工地施工过程中会产生大量的淤泥、渣土、剩余物料等，建设单位应该按照有关专业部门的规定，做好淤泥渣土、剩余物料的排放管理工作，及时清运、并堆放至市容卫生管理部门指定的地点，妥善处理。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告93（5）施工单位应选用低噪型设备191、，这样可从根本上降低噪声源强。尽量选用低噪声或带隔声、消声的施工机械和工艺，如用液压工具代替气压工具，为机械应安装消声器等。（6）采取有效的措施，重点控制施工期的噪声的影响，将施工机械的作业时间严格限制在七时至十二时、十四时至二十二时，原则上禁止夜间施工，严禁高噪声设备在作息时间（中午和夜间）作业，有些阶段确需夜间作业或连续性施工期的，应申报有关部门批准。施工噪声应符合建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）规定。（7）施工期必须配备卫生防疫专业人员，加强疫病防治和工区环境卫生管理，定期对施工人员进行体检，特别注意肝炎、疟疾等疾病的感染率，发现病人及时隔离治疗。（8）施工期固体192、废弃物由施工过程中产生的建筑垃圾、挖掘土方产生的弃土等。生活垃圾主要为现场施工人员产生的日常生活垃圾。生活垃圾定点存放垃圾桶，由环卫部门清运。建筑垃圾定时由专业公司进行清运。经采取上述措施后，项目的施工对周围敏感点的影响可降到最低限度，且伴随着施工期的结束，污染亦随之结束。即本项目的施工建设对周围环境的影响较小。8.3.5 环境管理建议环境管理建议（1）切实落实生态恢复与污染防治措施必须与工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”制度。（2）建设单位应设立专门的环境保护管理部门，确保环保措施的落实。（3）委托有资质的监理部门对工程施工的环境保护措施实施监东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东193、莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告94理制度。（4）建设单位应制定并执行施工期生态、水、气、声和水土流失等环境监测计划。8.3.6 环境评价结论与建议环境评价结论与建议本项目建成后对周围环境的影响不大，建设单位必须严格执行环保法规，按本报告中所述的各项控制污染的防治措施和提出的要求加以严格实施，确保日后的正常运作；建设项目建成后，所产生的各类污染物对周围环境不会造成明显的影响。因此，建设单位必须严格执行环保“三同时”的要求，落实有关的环保措施，并经有关部门验收合格后方可投入使用，本项目的建设从环境保护的角度而言是可行的。8.4 资源和能源利用效果分析资源和能源利194、用效果分析8.4.1 设计依据设计依据1、法律法规（1）中华人民共和国节约能源法；（2）中华人民共和国电力法；（3）中华人民共和国水法；（4）中华人民共和国建筑法；（5）中华人民共和国可再生能源法；（6）中华人民共和国计量法；（7）民用建筑节能条例（国务院第 530 号令）；（8）国务院关于加强节能工作的决定（国发 2006 28 号）；（9）固定资产投资项目节能审查办法（2023 年第 2 号令）；2、相关政策、文件（1）国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知（国办发东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告95200430 号）195、；（2）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628 号）；（3）国务院办公厅关于加强节能标准化工作的意见（国办发201516 号）；（4）国务院关于印发“十四五”节能减排综合性工作方案的通知（国发202133 号）。3、标准、规范（1）关于固定资产投资工程可行性研究报告“节能篇（章）编制与评估的规定”的通知（国资源19972542 号）：（2）中华人民共和国节约能源法；（3）固定资产投资项目节能审查办法（国家发展改革委令第 44 号）；（4）民用建筑节能条例；（5）节能建筑评价标准（GB/T50668-2011）；（6）综合能耗计算通则（GB/T2589-2020）；（7）用 能 单 位 196、能 源 计 量 器 具 配 备 和 管 理 通 则（GB17167-2006）；（8）建筑节能与可再生能源利用通用规范（GB55015-2021）；8.4.2 节能措施节能措施节能是国家发展经济的一项长远战略方针。节能是指加强用能管理，采用技术上可行、经济上合理以及环境社会可以承受的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源，提高能源利用效率和经济效益，以保护环境，保障国民经济和社会的发展，满足人民生活需要。根据项目建设的不同阶段，采取相应的措施进行节能。1、总平面节能东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行197、性研究报告96项目设计本着适度超前，节约用地的原则，项目的规划设计自始至终突出以人为本和科学发展的理念，同时力求结合自然环境，把握“低耗、节能、高效”原则，创造人性化生态体系。本项目总平面设计节能主要体现在以下几个方面：（1）通过对项目所在区域的分析，保证建筑拥有最佳朝向。合理利用窗地比，充分利用自然采光，满足日照标准要求，保证住宅等主要建筑获得充分的冬日阳光，同时避开冬季主导风向，有效避免冬季强风的侵入，还利用建筑的向阳面和背阳面形成风压差，使建筑单体得到一定的穿堂风，有利于自然通风；（2）通过绿化，对建筑起到遮阳，隔热作用，同时降噪防风沙，改善环境；另外，在铺装的场地在保证结构稳定情况下，198、尽量采用透水性材料。（3）场地竖向规划充分利用地形特点，尽量避免了高填、深挖，减少土石方、建（构）筑物及挡土墙护坡等防护工程数量，减少动力消耗：区内的道路骨架、道路线型及走向应该遵循“因坡就势”的原则布置；场地排水系统充分利用高差，靠“重力流”使污水、雨水等便于收集储存和利用。2、建筑节能（1）采用新型墙体材料，改善围护结构保温性能，加强外墙保温。（2）改善门窗设计，尽可能将窗面积控制在合理的范围之内，采用高效节能玻璃加强密封，尽量减少热量损失。（3）采用合理建筑物体型系数，在满足建筑物功能要求的前提下，降低建筑物体形系数，以达到节能目的。（4）刷浅色环保耐候性涂料，有效反射夏季炎热阳光辐射。199、（5）充分利用自然采光和通风，以减少电器照明的能耗，减少机械通风、空调的能耗。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告97（6）充分利用社会公共设施，尽量减少重复工程建设，所需能源和耗能工质尽可能争取相对集中供应或专业单位供应。3、电气节能（1）在保证产品性能的基础上，电气设备采用新型节能产品。（2）变配电设施尽量深入负荷中心，以缩短配电线路，减少电压损失和配电损耗。（3）在变配电室设电容器无功补偿装置，提高了配电功率因数，减少了能耗，并有利于提高电压质量。（4）对有调速要求的泵类、风机采用变频器调速运行，以利于节电。（5）照明电200、源线路采用三相四线制供电，尽量使三相负荷平衡，减少电压损失。（6）电动机选用软启动器，功率大的电动机选用变频调速器，降低电动机电能损耗，提高电动机使用效率。（7）合理配置设备和灯具的数量和位置，照明系统尽量采用高效电光源，优先使用日光灯，室外照明采用光电自动控制开关或光电定时开关控制。（8）采用建筑设备自动化管理控制系统，对建筑物内各类用电设备系统的运行实施能效管理。4、智能化管理节能该项目的照明控制系统、给排水系统、消防系统和强弱电能源管理系统等应进行最合理调控，达到最佳的节能管理目标，实现按需服务和控制。5、节约用水（1）对生活用水、消防、绿化等用水，必须分别设置水表计量以考核各自的耗水指201、标。（2）鼓励使用再生水，提高活水再生利用率。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告98（3）合理设计管道布置，使用推广的节水型生活用水器具，提高生活用水效率。6、节能管理措施（1）能源管理机构为贯彻落实中华人民共和国节约能源法和国务院关于加强节能工作的决定（国发200628 号）精神，加强节能管理，促进合理利用能源，提高能源利用效率，项目建成对外开放后，将成立节能管理机构，能源管理实行三级管理体制。设立能源管理领导小组及其管理兼职机构，各职能部门设置能源管理小组，班组设立能源管理员，这样形成能源管理网络。（2）节能减排领导小组202、领导小组负责节能降耗工作推进实施，对重大问题进行研究决策，定期听取各节能办公室的工作汇报，各小组成员负责落实领导小组的各项决定，负责节能减排的日常工作。（3）节能办公室项目投入运行后，设节能办公室，作为领导小组的执行机构。人员由有关部门人员组成，节能办公室负责落实领导小组的各项决定，负责节能降耗日常管理工作。（4）能源管理制度建议项目应建立一整套能源管理制度。为了更好地实施能源管理，应不断完善能源管理的组织机构，落实管理职责，配备计量器具，制定相关的管理文件并依照文件开展能源管理活动，如对供暖各环节进行严格的耗能统计并根据消耗情况进行奖惩等。建议项目实施后，应建立如下能源管理制度：能源采购和审203、批管理制度；能源财务管理制度；能源计量管理制度；东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告99能源计量器具管理制度；能源计量统计制度；能源消耗管理制度；能源消耗定额管理制度；能源消耗统计制度。（5）节能奖惩措施建议项目建成后，应完善落实能源管理制度体系。建立健全按计量能耗的计量统计体系和制度。设立单项能源节约奖，把“节能”工作作为项目运行的主要考核内容之一，建立起“节能”工作的激励机制，调动全体工作人员和患者在此项工作上的自觉性和主动性。奖励方式既要有物质奖励，也要有精神鼓励。通过建立“目标明确，责任落实，强化考核，奖惩分明”的责任204、制体系，强力推进节能工程的有效实施。8.5 碳达峰碳中和分析碳达峰碳中和分析本项目采用了多项节能降耗措施，如选用节能型变压器等节电技术措施、按规定配备计量器具、节水节电等管理措施。同时本项目充分利用当地自然资源，采用风光等多能互补的方式，保障项目实现低碳排放。这些措施符合中国节能技术政策大纲等国家或省规定的节能降耗措施要求。项目遵守中华人民共和国节约能源法和国家其他有关节约能源及合理利用能源的现行政策、有关规范、规定。满足高等教育学校的常规能耗设计指标。公司提高科学管理和加强考核是节能的有效措施之一，在公司管理机构设置能源管理部门，对设备及管线定期维修和调整，保证设备正常运行，减少能源损失。通205、过细致的管理制度体现了公司“高效、环保、节能、降耗”的管理理念，与政府提倡的“推广循环经济，打造节约型社会”相契合。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告100第九章第九章 项目风险管控方案项目风险管控方案9.1 风险识别与评价风险识别与评价9.1.1 项目主要风险因素项目主要风险因素对于投资项目，其风险因素主要存在于政策、市场、技术、工程、财务及管理等方面。本项目风险主要来自市场、技术和管理三个方面。9.1.2 风险等级分类风险等级分类风险程度等级共有四种：一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险。（1）一般风险，风险发生的可206、能性不大，即使发生，造成的损失较小，一般不影响项目的可行性。（2）较大风险，风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失程度是项目可以承受的。（3）严重风险，有两种情况，一是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，使项目由可行变为不可行；二是风险发生后造成的损失严重，但是风险发生的概率很小，采取有效的防范措施，项目仍然可以正常实施。（4）灾难性风险，风险发生的可能性很大，一旦发生将产生灾难性后果，项目无法承受。9.1.3 市场风险市场风险市场风险是项目遇到的重要风险之一。它的损失主要表现在项目产品销路不畅，以至产量和销售收入达不到预期目标。该项目的市场风险主要来源于两个方面：一是207、市场供需实际情况与预测值发东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告101生偏离；二是项目产品市场竞争力发生重大变化。9.1.4 人事风险人事风险人是生产力诸要素中最活跃的因素，由于该项目人员需要招聘，从人事管理方面都会受到一些影响。9.1.5 财务风险财务风险可能出现的企业管理和销售不当促使资金周转困难，可能出现的资金安全性问题。9.1.6 社会风险社会风险社会风险的种类可分为两大类：一类为人为风险；另一类为自然风险。社会风险主要指的是人为因素对经济活动产生的风险，如战争、施工安全、意外事故、政治、项目所在地周围的其他人为事故等。208、社会风险有可能导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序。9.2 风险管控方案风险管控方案9.2.1 市场风险管控方案市场风险管控方案企业应确保制品质量的稳定性，扩大企业在市场的名牌；积极引进人才，不断构筑人才高地，以企业自身实力，迎接市场挑战；扩大销售网络，加强销售策划，采取灵活的销售手段，不断提高产品市场占有率；加强员工技能和职业道德的培训，以提高产品质量和控制成本。9.2.2 人事风险管控方案人事风险管控方案企业将加强企业组织的建设，建立具有充分弹性、敏感性和适应性的组织机构，同时建立合理的监督制约机制和激励机制。建立东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可209、行性研究报告丨可行性研究报告102健全各项管理制度，加强经营效果，提高经营业绩，以保障投资收益。9.2.3 财务风险管控方案财务风险管控方案企业将加强财务管理，保证资金专款专用，保证资金按计划、按需投入，产生应有的效益。加强成本控制和节约意识，提高资金使用率。9.2.4 社会风险管控方案社会风险管控方案找出风险的根源，利用合理有效的办法降低或消除风险的影响，是应首先考虑的最佳途径。（1）项目用地本项目场内无重大建筑物，便于施工，无用地风险。（2）施工风险本地块对于地块附近的其他企业来讲，干扰不大。施工过程中应制定并严格执行施工措施，保证施工现场及周围环境良好。a.制定环境保护管理规定，保护和改210、善施工现场的生活和生态环境，防止由于建筑施工造成作业污染，保障施工人员的人身安全。b.施工现场用电设施及线路的安装、敷设必须符合安装规范和安全操作规程，并按照施工组织设计与平面布置进行施工，严禁任意拉线接电，保证施工安全。c.施工过程中随时保持现场施工道路的畅通。场内道路、场地布置合理、实用，需经常有人维护整修。道路、排水系统应通畅。基础工程完工验收后，要及时回填，平整场面，清除积土杂物，施工现场围挡连续封闭。d.施工道路定期清扫、洒水，减少尘土飞扬。易飞扬的细颗粒散体材料应储存于室内，运输土方的车辆，应注意避免溢出散落，禁东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项211、目丨可行性研究报告丨可行性研究报告103止随意燃烧可产生有毒烟尘和气体的废料。施工生活废水的排放要通过沉淀池后再按照规定排入污水管。禁止将有毒有害的废弃物作为土方回填。严格控制噪声源，选用低噪音设备，安装消声器。e.建筑及生活垃圾按定点设立的临时垃圾堆放处定时清扫，运至指定地点掩埋或焚烧处理。施工现场合理布置厕所并设化粪池。建立防火制度和明确治安保卫规定，设置必要的消防器材。f.遵守当地政府的乡规民约，尊重当地群众的风俗习惯，与当地政府及民众建立良好关系。（3）管理风险项目在建设过程中要加强管理，按照规范化的企业管理制度、财务制度去建设。（4）恐怖暴力风险社会主义和谐社会是民主法治、公平正义、212、安定有序的社会，恐怖主义意识形态的形成缺少必要条件，形成风险很小。（5）自然灾害风险目前还没有有效处理自然灾害隐患的科学方法，但应为防患自然灾害提供必要的建设设施。本项目在环保方面已采取了严格有效的防范处理措施，运用中不会对周边居民的生活环境和农业生产造成不良影响。本项目在操作过程中充分重视当地居民、企业、政府这三者之间的社会矛盾，保证项目正常运转的同时，能给各方带来最大化的利益，部分职工将在项目所在地居民中招收，并尽量照顾弱势群体，尽量减小项目建设的社会风险。9.3 风险应急预案风险应急预案事件分级执行国家突发环境事件应急预案关于突发性环境事件分级的规定，分为特别重大环境事件（I 级）、重大213、环境事件（级）、较大环境事件（III 级）和一般环境事件（级）四级。具体东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告104分类标准参照国家突发环境事件应急预案。“预防为主、减少危害”，切实做到及时发现，及时报告、迅速反应、及时控制。“统一领导、分级负责”，坚持统一领导、统一指挥，各部门、各单位按照职责分工，各司其职，协同作战，确保有序进行。“先控制后处理”和“企业自救、属地管理，整合资源、联动处置”原则，果断提出处置措施，同时向当地政府报告，必要时可请求社会救援力量支持。为预防和减少各类事故灾害的发生，使因事故需要救援或撤离的人员得到214、及时有效地援助，将事故造成的人员伤害、财产损失减至最低，特制定本预案。（1）对发生一般事故应急处理1）发生事故或紧急情况时，在场人员应采取应急救援、报警。2）发生人员伤害事故时，在场人员应采取如下急救措施：1、如伤者伤势较轻微，能站立并行走，在场人员应将伤员转移至安全区域，再设法消除或控制现场的险情，然后找车护送伤者到医院做进一步的检查。2、如伤者行动受到限制，身体被挤、压、卡、夹住无法脱开，在场人员应立即采取措施，尽快将伤者从事故现场转移至安全区域，防止伤者受到二次伤害，然后采取相应的急救措施。3、若伤者伤势较重，出现全身有多处骨折、心跳、呼吸停止或可能有内脏受伤等症状时，在场人员应立即根据215、针对伤者的症状，施行人工呼吸、心肺复苏等急救措施，并在施行急救的同时派人联系车辆或拨打医院急救电话（120），以最快的速度将伤者送往就近医院治疗。3）发生火灾事故时，在场人员应采取如下急救措施：1、若现场火势较小，在场人员应立即采用配备的干粉灭火器或东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告105消防砂等消防器具进行灭火，并向主管生产的经理报告现场情况。2、若现场火势较大，在场人员无法控制住火势，有可能发生爆炸危险时，在场人员应立即派人拨打火警电话 119，请专业消防队员前往灭火，同时将上述情况向主管生产的经理报告。3、组织将事故现216、场内人员撤离至安全区域，同时将伤员转移至安全区域，并对伤者进行急救。（2）发生一般事故的应急救援程序1）撤离、疏散事故可能波及区域内的其他人员，将事故区域内的危险品、易燃物品及设备等转移至安全区域。2）清理路障，并保持场内外的道路畅通，并在路口为救护车或消防车指示最近的路线：若在夜间应在现场设置足够的临时照明。3）协助、配合医护人员抢救伤员，将伤员送上救护车；为消防队员指出最近的消防水源。4）协助消防队员灭火，阻止事故蔓延扩大，用警戒旗、绳封闭事故可能波及区域，并竖起“此处危险、禁止入内”的警告标志，夜间应使用声光报警设备发出信号，避免无关人员进入此区域。5）事故处理结束后，应急救援组对事故区217、域进行必要的整理，项经部经理按事故调查程序规定，组织或协和上级主管部门对事故进行调查、处理，并对调查及处理情况作书面记录备案，并向上级主管部门及业主提交事故记录或报告的复印件。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告106第十章第十章 研究研究结论与建议结论与建议10.1 主要研究主要研究结论结论1、具有显著的社会效益保障性住房的现状成为日益突出的问题，这不仅影响居民的总体生活质量提高，也制约着现代化智慧文明城市的发展进程。本项目的实施，有利于提升地区城市规划管理水平，有利于改善人居环境，促进社会和谐。具有显著的社会效益，项目建设218、是必要的。2、建设条件充分通过上述综合分析可知，项目社会效益和环境效益良好，具有一定的经济效益，通过对本项目自身实际情况、建设方案、市场环境、经济效益、风险、社会效益等方面的分析和研究，在保证资金链充足的前提下，我们认为本项目是可行的。10.2 问题与问题与建议建议根据项目可行性研究报告内容及结论，建议上级领导部门尽快批准本项目实施，并且为了保证该项目顺利实施，早日发挥社会效益，现提出如下建议：1、该项目工程建设时间比较紧迫，为了加快项目建设进度，本项目报告批复后，应立即组织进行实施方案和工程设计等项目前期工作，制订出详细的项目实施计划，尽早开展工程建设招标工作。设备的采购要进行认真地比选，力219、求质优价廉。2、抓紧建设资金的落实与管理，在本项目批复的同时，要积极疏通资金渠道，抓紧建设资金的落实。对建设资金要专款专用，建立严格的审计制度。3、加强工程实施的监督和管理，项目施工要严格按照建设部颁布的有关标准进行，请建设工程监理机构对项目的工期、质量和投资进行监理，切实保证工程质量。建议指派专人对项目施工进行严东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告格管理。4、切实做好环境保护工作。项目建设前期要做好环境保护影响评价报告书。5、在工程建设过程中，处理好项目的内部和外部关系的协调问题，争取相关政府部门、水电气、邮电通讯、交通等部门的支持，使项目建设项目顺利进行，按照预定计划完工。220、107东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告108第十一章第十一章 相关附件相关附件附表附表 1：建设投资建设投资估算表估算表（单位：万元）（单位：万元）序号序号工程费用及名称工程费用及名称估算指标（万元）估算指标（万元）估算指标（万元）估算指标（万元）备注备注建筑工程建筑工程设备购置设备购置安装工程安装工程其他费用其他费用合计合计单位单位工程量工程量单位指标单位指标（元元）一一工程费用工程费用28092.99360.004213.160.0032666.15（一（一）地上建筑地上建筑17194.09360.002989.550221、.0020543.6451103.501土建工程12264.8412264.8451103.502400.002装饰装修工程4929.254929.2549292.471000.003安装工程0.00360.002989.553349.553.1强电工程562.14562.1451103.501103.2弱电工程408.83408.8351103.50803.3给排水工程408.83408.8351103.50803.4动力和照明工程408.83408.8351103.50803.5通风空调系统613.24613.2451103.501203.6消防工程511.04511.0451103.50222、1003.7电梯工程360.00360.00部12.00300000.003.8抗震支架工程76.6676.6651103.5015（二（二）地下室地下室10511.800.001209.440.0011721.2422689.955165.83东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告109序号序号工程费用及名称工程费用及名称估算指标（万元）估算指标（万元）估算指标（万元）估算指标（万元）备注备注建筑工程建筑工程设备购置设备购置安装工程安装工程其他费用其他费用合计合计单位单位工程量工程量单位指标单位指标（元元）1基坑支护工程120223、8.921208.927555.751600.002土建工程7941.487941.4822689.953500.003装修工程1361.401361.4022689.956004安装工程1209.441209.4422689.954.1强电工程340.35340.3522689.951504.2弱电工程136.14136.1422689.95604.3给排水工程181.52181.5222689.95804.4通风系统113.45113.4522689.95504.5消防工程226.90226.9022689.951004.6抗震支架工程34.0334.0322689.95154.7人防工程224、177.05177.053541.04500（三（三）其他其他387.0986014.164160401.263541.041道路及广场工程233.79233.796679.663502绿化景观工程153.31153.314380.303503室外管网配套工程7.087.083541.04204室外照明工程7.087.083541.0420二二工程建设其他费用工程建设其他费用2569.942569.941建设单位管理费293.33293.3332666.15东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告111附表附表 2：项目资金筹措表225、项目资金筹措表（单位：万元）（单位：万元）序号序号项目项目建设期建设期合计合计2024 年年2025 年年2026 年年1资金需求资金需求12480.7319242.8510317.1042040.671.1建设投资12422.7518634.139317.0740373.951.2贷款利息57.97608.711000.031666.722资金筹措资金筹措12480.7319242.8510317.1042040.672.1项目资本金2484.553726.831863.418074.792.2贷款资金9996.1815516.028453.6833965.882.2.1贷款金额9938.2226、014907.317453.6532299.162.2.2贷款利息57.97608.711000.031666.72东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告112附表附表 3：总投资估算总投资估算表表（单位：万元）（单位：万元）序号序号项目名称项目名称总额（万元）总额（万元）单价（元单价（元/）占总投资比例占总投资比例1土地成本（划拨方式，含税费）4080.78798.538.76%2建设投资36293.177101.9077.87%2.1建筑及安装工程费32666.156392.1670.09%2.2工程建设其他费用2569.9227、4502.895.51%2.3不可预见费1057.08206.852.27%3管理费用1088.80213.062.34%4财务费用3814.61746.458.18%5销售费用1328.69260.002.85%6合计46606.059119.93100.00%备注：上表中单价根据计容建筑面积计算分摊。备注：上表中单价根据计容建筑面积计算分摊。东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告113附表附表 4：销售销售收入表收入表（单位：万元）（单位：万元）序号序号项项目目单位单位合计合计运营期运营期2027 年年2028 年年2029228、 年年一销售收入万元52584.7421137.7915604.1315842.811住宅收入万元51249.3820499.7515374.8115374.81销售面积19716.9914787.7414787.74销售单价10397 元/10397.0010397.0010397.00销售比例%40.00%30.00%30.00%2商业销售收入万元507.00507.000.000.00销售面积390.00390.000.000.00销售单价元/13000.0013000.0013000.00销售比例%100.00%0.00%0.00%3商业出租收入万元828.36131.04229.32229、468.00出租面积910.00910.00910.001300.00出租单价10 元/天10.0010.0010.00出租比例%40.00%70.00%100.00%东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告114附表附表 5：利润及利润分配表：利润及利润分配表（单位：万元）（单位：万元）序号序号项目项目计算公式计算公式合计合计1收入（万元）52584.742运营成本（万元）1328.693总开发成本（万元）41462.754经营税金及附加（万元）2502.445财务费用（万元）3814.616利润总额（万元）(1)-(2)-(3230、)-(4)-(5)3476.247所得税（万元）按照现行税率计算869.068净利润（万元）(6)-(7)2607.189投资成本利润率（税前）（万元）利润总额/总投资7.46%10投资成本利润率（税后）（万元）净利润/总投资5.59%11净利润率（%）净利润/总收入4.96%东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告115附表附表 6：项目贷款平衡表项目贷款平衡表（单位：万元）（单位：万元）序号序号项目项目合计合计建设期建设期运营期运营期2024 年年2025 年年2026 年年2027 年年2028 年年2029 年年借款还本付231、息（万元）1国内人民币借款（万元）1.1年初借款累计（万元）9938.2024845.5132299.1619379.509689.751.2本年借款（万元）32299.169938.2014907.317453.651.3本年应计利息 3.5%（万元）3814.6157.97608.711000.031130.47678.28339.141.4本年还本（万元）32299.1600012919.669689.759689.751.5本年付息（万元）3814.6157.97608.711000.031130.47678.28339.14东莞市厚街镇厚山配售型保障性住房项目东莞市厚街镇厚山配售型保232、障性住房项目丨可行性研究报告丨可行性研究报告116附表附表 7：项目投资现金流量表：项目投资现金流量表（单位：万元）（单位：万元）序号序号项目项目合计合计建设期建设期运营期运营期2024 年年2025 年年2026 年年2027 年年2028 年年2029 年年1现金流入（万元）52584.7400021137.7915604.1315842.811.1销售收入（万元）52584.7421137.7915604.1315842.811.2回收固定资产余值（万元）0.001.3回收流动资金（万元）0.001.4其他收入（万元）0.001.5营业外收入（万元）0.002现金流出（万元）45293.233、8812422.7518634.1310405.861538.301135.721157.122.1建设投资（万元）40373.9512422.7518634.139317.072.2管理费用（万元）1088.801,088.800002.3销售费用（万元）1328.69531.48398.61398.612.4税金及附加（万元）2502.440001006.82737.11758.513所得税前净现金流量（1-2）（万元）7290.86-12422.75-18634.13-10405.8619599.5014468.4214685.694累计所得税前净现金流量（万元）-12422.75-31056.89-41462.75-21863.25-7394.847290.865调整所得税（万元）869.060.000.000.000.000.00869.066所得税后净现金流量（3-5）（万元）6421.80-12422.75-18634.13-10405.8619599.5014468.4213816.637累计所得税后净现金流量（万元）-12422.75-31056.89-41462.75-21863.25-7394.846421.80