1、梅州市大埔县公共租赁住房建设项目可行性研究报告二二二三年九月二三年九月GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告目录第一章 总 论.11.1 项目基本情况.11.2.报告编制依据.31.3.项目建设单位概况.41.4.可行性研究报告编制单位.51.5.主要结论和建议.5第二章 项目背景及必要性.62.1.项目建设背景.62.2.规划政策符合性.72.3.项目建设的必要性.8第三章 项目需求分析与产出方案.133.1.项目需求分析.133.2.建设内容和及规模.143.3.项目产出方案.15第四章 项目选址与要素保障.164.1.项目选址.164.2.建设条件.164.3.要素保障分2、析.18第五章 项目建设方案.195.1.设计依据及设计目标.195.2.设计原则.205.3.工程方案.225.4.用地用海征收补偿(安置)方案.28GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告5.5.技术方案.295.6.设备方案.295.7.数字化应用方案.295.8.建设管理方案.29第六章 项目运营方案.406.1.运营模式选择.406.2.运营组织方案.406.3.安全保障方案.416.4.绩效管理.45第七章 投资估算与资金筹措.487.1.投资估算编制范围.487.2.投资估算.487.3.盈利能力分析.54第八章 项目影响效果分析.588.1.经济影响分析.588.3、2.社会影响分析.588.3.生态环境影响分析.608.4.资源和能源利用效果分析.65第九章 项目风险管控方案.729.1.风险识别与评价.729.2.风险管控方案.739.3.风险应急预案.74第十章 研究结论及建议.7710.1.主要研究结论.7710.2.问题与建议.78GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告第十一章 附图及附表.79附表一：项目收益预测表.79GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告1第一章第一章 总总 论论1.1 项目基本情况1.1.1.项目名称梅州市大埔县公共租赁住房建设项目。1.1.2.建设目标和任务1、建设目标本项目拟在梅州市大埔4、县湖寮镇山庄南路建设大埔县公共租赁住房。从实际出发，顺应梅州市大埔县的发展需要，加快公共租赁住房建设的工作，打造布局合理、设施完善、环境优美的公共租赁住房，着力解决城镇低保、低收入、中等偏下收入家庭住房困难问题。2、建设任务深入贯彻落实科学发展观,着眼于加快推进城市建设,以改善民生为核心,以优化城市人居环境、提高居住品质为目标,坚持政府主导、社会参与、业主自治，着眼长远、标本兼治，属地负责，突出重点、分布实施的原则，着力解决城镇低保、低收入、中等偏下收入家庭住房困难问题。1.1.3.项目建设地点本次建设区域为梅州市大埔县湖寮镇山庄南路。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告215、.1.4.建设内容和规模建设区域为梅州市大埔县湖寮镇山庄南路。本项目总用地面积5708，项目总建筑面积 15197.8 平方米，其中包括保障性住房12000 平方米以及配套用房 1200 平方米以及架空层 1997.8 平方米。项目建设内容一览表表 1.1-11.1.5.建设条件项目位于梅州市大埔县建成区内，生活及公共服务配套设施、给排水、用电、用气、通信等市政设施已建成，建设条件成熟。1.1.6.建设工期按照公共租赁房建设的推进计划，充分考虑实际操作的可行性与经济性，本项目建设期为 36 个月。1.1.7.投资投资和资金来源1、项目总投资本项目总投资为 5698 万元，全部为建设投资。其中，6、工程费用序号项目指标单位备注1总用地面积57081.1总建筑面积15197.81）计容积率总建筑面积13200其中保障性住房12000配套用房12001.2不计容面积1997.81）首层架空1997.8容积率2.31建筑密度35%绿化覆盖率30%道路用地面积1997.8GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告3为 4403 万元，工程建设其他费用为 777 万元，预备费为 518 万元。2、资金筹措本项目建设资金的来源为财政统筹。1.1.8.主要技术经济指标项目经济技术指标一览表表 1.1-2序号项目指标单位备注1总用地面积57082道路用地面积1997.83绿地用地面积17127、.44总建筑面积15197.84.1计容建筑面积132004.2不计容面积1997.8首层架空5基底建筑面积1997.86建筑密度35%7绿地率30%8容积率2.319建设期3年10住房套数200套11项目总投资5698万元1.2.报告编制依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、投资项目可行性研究指南；3、广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要；4、梅州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要；5、梅州市城乡总体规划(20082020)；GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告46、梅州市大埔县土地利用总体规划（2010-8、2020 年）；7、政府和企业投资项目可行性研究报告编写通用大纲（2023年版）；8、梅州市新型城镇化规划（2021-2035 年）；9、梅州市城市总图规划（2015-2030 年）；10、梅州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要；11、广东省标准保障性住房建筑规程（DBJ/T15-80-2021）；12、梅州市城镇住房保障实施细则；13、国家和地方的有关政策及法规；14、业主单位提供的相关资料及要求。1.3.项目建设单位概况单位名称：大埔县公有房屋和保障性住房服务中心。主要职责：（一）贯彻执行和组织实施国家和省、市有关房产管理的方针政策和法律法规。（二）依法规范房产市场9、行为。协助县住房和城乡建设局做好全县商品房、二手房网签和预售资金监管及房产交易（包括房产抵押、置换、转让、租赁等）、价格评估、房屋面积的管理等方面事务性、技术性服务工作。（三）参与指导全县房产开发经营、建设等工作；协助有关部门拟订出让房地产开发地块的用途、年限和其他管理条件的方案。（四）负责全县城镇保障性住房的规划、建设、管理、分配等工作。（五）负责公有房产、经租房、经济适用住房、公共租赁住房的管理。（六）指导全县白蚁防治工作，负责白蚁防治机构资质审核审查和进驻备案工作。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告5（七）承办县人民政府及上级主管部门交办的其他工作。1.4.可行性研究10、报告编制单位单位名称：广东省国际工程咨询有限公司资格证书：工咨甲 12320070040发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会。法定代表人：蒋主浮1.5.主要结论和建议1.5.1.研究结论公共租赁住房项目属于社会公共事业，是国计民生工程，是落实国家和地方有关国民经济和社会发展的实际举措。项目建设符合国家和地方有关政策，项目社会效益明显，对当地居民安居乐业、繁荣地方经济起到积极的作用。项目的建设有利于地方经济的可持续发展。本项目的建设是关注和改善民生的需要，是构建和谐社区、提升城市良好形象的需要，项目建设将切实改善居住环境，缓解住房压力。项目建设是必要的。1.5.2.项目建议1、项目的实施11、涉及的利益方较多，应充分协调各方诉求，避免实施过程中产生重大社会矛盾和风险。2、加快本工程的报批、设计、招标等工作的进度，使得工程加快实施，早日发挥项目应有的效益，提高当地居民的生活质量。3、项目在设计和实施过程中，应减少噪音、灰尘等造成周边环境卫生的影响。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告6第二章第二章 项目背景及必要性项目背景及必要性2.1.项目建设背景2.1.1.立项背景随着城镇化进程加速和流动人口规模扩大，有效改善了城镇户籍困难群众住房条件，但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。进城务工12、人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题日益凸显。党的二十大报告指出，我们深入贯彻以人民为中心的发展思想，在幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶上持续用力，人民生活全方位改善；改造棚户区住房4200 多万套，改造农村危房 2400 多万户，城乡居民住房条件明显改善；人民群众获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续，共同富裕取得新成效。新时代 10 年，我国城镇居民住房条件明显改善。根据“七普”数据，我国城市、镇家庭户人均住房建筑面积分别达到 36.5 平方米、42.3 平方米，比“六普”时分别增加了 7.3 平方米、10.3 平方米。其中，住房13、保障发挥了巨大作用。新时代 10 年是我国历史上保障性安居工程建设规模最大、投资最多的 10 年，累计完成投资 14.8 万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房 5900 多万套，1.4亿多群众喜圆安居梦。梅州市近年来不断完善城镇住房保障政策和制度，不断扩大住房保障范围、完善住房保障管理体系，初步构建起实物配租与货币补贴结合、多主体供给的城镇住房保障体系。统计数据显示，近年全市政府投资建设的公租房共 3828 套，已分配 3769 套，分配入住率达 98.46%，城镇住房困难群体基本实现“住有所居”。2022 年 1GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告7月至 8 月，14、梅州市发放租赁补贴 505 户，基本建成公租房 250 套、棚户区改造安置房 896 套，新开工建设棚改安置房目标任务有序推进。大埔县今后将继续在加大公租房保障力度、扩大公租房保障范围、分步实施棚户区改造等方面全面发力，着力构建多层次的城镇住房保障体系。2.2.规划政策符合性1.国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见指出以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局，坚持以人民为中心，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大15、保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过 70 平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。同时强调各地要把解决新市民、青年人等群体住房困难问题摆上重要议事日程，高度重视保障性租赁住房建设。2.广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见16、指出，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，要坚持以人民为中心的发展思想，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，加快构GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告8建我省以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，进一步加快发展保障性租赁住房，扩大保障性租赁住房供给，优化住房租赁市场供给结构，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。地级以上市要严格落实支持发展保障性租赁住房的各项用地政策，切实加大保障性租赁住房用地保障力度。要将加快发展保障性租赁住房与“三旧”改造、城市更新17、等工作有机结合起来，焕发老城区新活力。3.梅州市“十四五”住房发展规划梅州市“十四五”住房发展规划（下称“规划”）提出“十四五”期间，不断优化住房供应结构，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系；按照“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，建立和实施房地产市场平稳健康发展长效机制；持续改善提升人居环境，实现住有宜居。“十四五”期间，将加大公租房保障力度，扩大公租房保障范围，提升公租房配套和管理水平；探索发展政策支持性住房，探索发展保障性租赁住房，视需发展共有产权住房，落实人才公寓建设计划；稳步推进和完善棚户区改造，稳步实施棚户区改造，灵活施行货币化安置政策。建立和实施房地产市场18、平稳健康发展长效机制；持续改善提升人居环境，实现住有宜居。2.3.项目建设的必要性2.3.1.项目的建设是实现我国“住有所居”的重要途径党中央、国务院高度重视解决困难群众住房问题。习近平总书记指出，加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。经过长期努力，特别是党的十八大以来，我国住房保障体系不断完善，住房保障能GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告9力持续增强，帮助越来越多的住房困难群众改善了居住条件，为促进实现全体人民住有所居的目标发挥了重要作用。党的二十大报告指出，19、我们深入贯彻以人民为中心的发展思想，在幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶上持续用力，人民生活全方位改善；改造棚户区住房4200 多万套，改造农村危房 2400 多万户，城乡居民住房条件明显改善；人民群众获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续，共同富裕取得新成效。2021 年 6 月国务院办公厅印发 关于加快发展保障性租赁住房的意见，在国家层面首次明确加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。同时，会同有关部门建立了一套较为完善的住房保障政策和管理制度，包括金融、财税、土地等配套政策，也包括保障性住房的准入、使用、退出、运营20、管理机制，确保让需要帮助的住房困难群众真正受益。按照全国住房和城乡建设工作会议部署，以加大保障性租赁住房供给为重点，继续推进公租房、共有产权住房和棚户区改造工作，进一步完善住房保障体系，增强保障性住房的适配性，加快解决城镇困难群众特别是新市民、青年人住房困难问题，更好发挥对惠民生、稳增长、防风险、促转型的积极作用，促进共同富裕取得新成效。党的二十大报告指出，坚持尽力而为、量力而行，深入群众、深入基层，采取更多惠民生、暖民心举措，着力解决好人民群众急难愁盼问题，健全基本公共服务体系，提高公共服务水平，增强均衡性和可及性，扎实推进共同富裕。进一步做好住房保障工作，加快解决困难群众的住房问题，是立党21、为公、执政为民的本质要求。本项目的实施，可为大埔县的困难群众提供低成本、高品质的住房，以住房保障的精准供给，为实施“住有所居”提供有力支撑。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告102.3.2.项目的建设是广东省完善住房保障体系的重要基础为深入贯彻落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的决策部署，加快完善广东省城镇住房保障体系，多渠道满足住房困难群众的基本住房需要，2020 年，广东省住房和城乡建设厅系统谋划，构建以公共租赁住房、共有产权住房和政策性租赁住房为主的住房保障体系，提升住有所居水平，全方位高质量做好住房保障工作，其中推进政策性租赁住房22、扩大公共租赁住房保障范围是重要的一环。将住房保障覆盖面扩大至城镇中等收入住房困难家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，符合当地城镇居民公租房准入条件，纳入公租房保障范围。2023 年 8 月，为深入贯彻落实中共中央政治局会议精神，加大保障性住房建设和供给，扎实推进全省住房保障工作，广东省住房城乡建设厅组织召开全省住房保障工作视频会议（下称“会议”）。会议指出，党中央、国务院高度重视住房保障工作，多次召开会议研究部署推进保障性住房建设。7 月 24 日，中共中央政治局会议再次指出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础23、设施建设，盘活改造各类闲置房产。国务院也明确要求将城中村改造与保障性住房建设相结合，鼓励将城中村房屋整体长期租赁并改造提升用作保障性租赁住房。在当前经济形势下，发展保障性住房不仅是民生福祉问题，更事关经济发展大局。会议强调，各地市要深入学习贯彻落实习近平总书记重要讲话、重要指示精神和中共中央政治局会议精神，充分认识新时代推进住房保障的重要意义，坚定信心决心，紧盯目标任务，强化责任担当，持续推进住房保障扩面提质，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，坚持以人为本推动保障性住房建设，为我省在推进中国式现代化建设中走在前列贡献住房保障力量。会议要求，各地市要进一步提高政24、治站位，切实履行主体责任，更加有力、更加精准、更加高效推动我省住房保障高质量发展。一GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告11要全力推进“十四五”规划落地实施，保质保量完成既定任务；二要着力扩大保障性租赁住房供给，充分利用城中村资源，探索发展保障性租赁住房的新路径；三要大力完成逾期棚户区改造项目整改，解决棚户区改造居民回迁难题；四要深入开展督查和审计指出问题整改工作，建立健全长效工作机制；五要着力推动信息化平台建设，加快住房保障数字化发展。按照党中央、国务院决策部署和省委“1310”具体部署，广东省大力推动住房保障工作，稳步推进保障性安居工程各项目标任务建设，基本建立了多主体供25、给、多渠道保障、租购并举的住房制度。截至 2023 年，广东省已新筹建各类保障性住房 14.1 万套（间），实施发放租赁补贴 5.03 万户。项目的实施，可为大埔县提供一定数量的保障性租赁住房，切实解决困难民众等群体的住房困难问题，是广东省完善住房保障体系的重要基础。2.3.3.项目的建设是梅州市打造“三宜”城市的重要抓手梅州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要（下称“发展纲要”）提出“十四五”期间，城镇空间布局进一步优化，中心城区提质扩容取得新成效，县城公共设施和服务能力明显改善，小城镇连接城乡的节点和纽带作用得到增强，城镇规划建设管理科学化精细化智能化水平显著提升，以26、人为核心的城镇化质量明显提高，全市常住人口城镇化率达到 58%左右，“三宜”城市建设达到新水平，“五星争辉”新型城镇化大格局基本形成。发展纲要提出加强保障性住房建设和管理，完善以公租房为主的可持续、能循环的住房保障体系。规范发展公租房，继续做好城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭的保障工作。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。有效增加保障性住房供给，土地供应向租赁住房建设GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告12倾斜，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，鼓励国有和民营企业参与保障性住房建设，提高保障性住房覆盖面。整27、顿租赁市场秩序，规范市场行为。因地制宜发展共有产权住房，继续稳步推进城镇棚户区改造。实施动态新增低保户、农村分散供养特困人员、贫困残疾人家庭 3 类重点对象危房改造，切实改善农村困难群众居住条件。梅州市“十四五”住房发展规划（下称“发展规划”）提出“十四五”期间，不断优化住房供应结构，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系；按照“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，建立和实施房地产市场平稳健康发展长效机制；持续改善提升人居环境，实现住有宜居。发展规划明确为优化完善住房保障体系，将加大公租房保障力度，扩大公租房保障范围，提升公租房配套和管理水平；探索发展政策支持性住房，探索发展28、保障性租赁住房，视需发展共有产权住房，落实人才公寓建设计划；稳步推进和完善棚户区改造，稳步实施棚户区改造，灵活施行货币化安置政策。本项目的实施可提升大埔县县城公共设施和服务能力是提升城镇化质量、改善人民生活品质的重要抓手。本项目的实施可进一步健全大埔公共租赁住房体系，改善低收入居民的居住条件，缓解人民群众的住房困难，是落实“住有所居”政策的重要途径，是完善住房保障体系的重要基础，是梅州市打造“三宜”城市的重要保障，对于改善民生、促进社会和谐发展有着重要意义，因此本项目建设是必要的。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告13第三章第三章 项目需求分析与产出方案项目需求分析与产出方29、案3.1.项目需求分析3.1.1.项目定位本项目拟建成一个公共环境优越、社会形态健康、配套资源完善、能体现大埔县居住水平和城市建设水平的现代综合性公共租赁住房。根据梅州市城镇住房保障实施细则规定。公租房，是由政府主导投资、建设和管理，或由政府提供政策支持、其他各类主体投资建设、纳入政府统一管理，限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏低及以下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障房。新建的公租房满足基本住房需求。新建公租房应根据承租对象的居住和生活需要，同步建设相应配套设施、生活服务用房和管理用房，并实施物业管理。3.1.2.项目建设居住需求分析为30、改善城市低收入居民的居住条件，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。国务院办公厅发布的关于加快保障性租赁住房的意见中提到，要突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。截止 2023 年，大埔县内已建保障性公共租赁住房 545 套，县内轮候人数约 100 人左右，存在明显缺口。另外，目前正在出租的保障性租赁租房条件简陋，均为楼梯房，并且缺乏公共配套空间，居GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房31、项目可行性研究报告14住质量难以保障，这与提高城镇化质量、实现“住有宜居”的愿景不符。为解决目前大埔县内低收入人群住房难、住房差等问题，并对未来住房需求留有余量，建立长效的保障机制，本项目拟选址建设保障性住房 200 套。因此只有加快完成本项目的建设，才能进一步减轻大埔县低收入人群住房压力，同时提升居住水平，帮助其补齐发展短板，促使实现全体人民住有所居，为提升大埔县社会经济发展创设有利条件。3.2.建设内容和及规模项目为公共租赁住房，根据 广东省标准保障性住房建筑规程要求：公共租赁住房建筑面积不应超过 60 平方米，因此本项目规模按照每户建筑面积 60 的标准进行建设。保障性住宅面积为200632、0=12000 平方米。广东省标准保障性住房建筑规程要求保障性住房组团中应设有适当比例专职管理人员用房，管理人员用房使用面积应符合当地规划主管部门的规定，并不宜小于 10m,附设专用卫生间。并配建垃圾收集站、公共厕所等配套用房，由于广东省标准保障性住房建筑规程 无具体面积要求，上述配套用房按保障性住宅面积10%计算。根据广东省标准保障性住房建筑规程，住宅首层宜设置架空层，本项目按建筑密度 35%估算首层面积，因此架空层面积为570835%=1997.8 平方米。具体建设内容见下表。大埔县公共租赁房建设规模与内容表 3-1序号项目指标单位备注1总用地面积57081.1总建筑面积15197.81）33、计容积率总建筑面积13200GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告15其中保障性住房12000配套用房12001.2不计容面积1997.81）首层架空1997.82绿化用地面积1712.43道路用地面积1997.83.3.项目产出方案项目建成后，公共租赁房总建筑面积 15797.8 平方米，设计使用年限为 50 年。可为大埔县提供 200 套保障性住房，减少大埔县公共租赁住房的轮候压力，具有一定的社会效益及经济效益。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告16第四章第四章 项目选址与要素保障项目选址与要素保障4.1.项目选址本项目场址位于梅州市大埔县湖寮镇山庄南路34、。图 4-1 场地选址4.2.建设条件1.1.1 气象条件大埔县地处低纬，近临南海，受太平洋和山地的特定地形影响，夏日长，冬日短，全年气温高、冷热悬殊、光照充足、气流闭塞、雨水丰盈且集中，属亚热带季风气候，四季温和、雨热共季、夏长冬短。同时，季风和地形、地势作用，使县境具有山间盆地的气候特征：风力微弱（年平均风速小于 1 米/秒）；秋、冬、春多雾（全年各月相对湿度变化小，仅5%）；年雨量偏少（80%保证率为1131.6 毫米），年际变化大，雨、旱季明显，季节分布不均；还有春寒（多阴霾）、夏热（多酷暑）、秋凉（温差大）、冬冷（有霜冻）等现象。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告35、171.1.2 地形地貌及水系情况大埔县县境山脉为北南走向，四周高，中间低，层峦起伏，千岩万壑，纵横交错，海拔千米以上的山峰有 27 处，均散布于四周边陲，最高峰为西南部的明山嶂银窿顶，海拔 1357 米，最低处是高陂黄竹居的韩江岸，海拔 26 米。中部丘陵广布，海拔 500 米以上的中低山约占 10%，海拔 100500 米之间的高中丘约占 80%，海拔 100米以下的低丘、小盆地约占 10%。1.1.3 地质情况区域所在地的地质构造比较复杂，主要由花岗岩、喷出岩、变质岩、砂页岩、红色岩和灰岩六大岩石构成台地、丘陵、山地、阶地和平原五大类地貌类型。根据广东省地震烈度区划图（2000 年出版）36、，项目范围地震基本烈度为 6 度，设计基本地震加速度值为 0.05g，设计地震分组为第一组，设计特征周期值为 0.35s，无可液化土层，历史上从未发生过破坏性地震。根据以往建设经验，项目用地土质多为粘土和风化砂层岩，未有不良地质现象，建筑物基础建议采用桩基础与天然基础相结合，具体形式根据岩土勘察报告确定。1.1.4 交通条件项目地块均位于城镇，周边设有市政道路，交通方便，有利于出入往返。1.1.5 其他市政配套设施情况在项目建设所在地现为大埔县建成区，具有完善的供电设施以及供水设施，可以满足该地的建设和今后的正常运作、发展需要。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告184.3.37、要素保障分析4.3.1.场址土地权属情况分析项目规划用地权属目前属于大埔县土地房屋征收安置中心，正在办理土地划拨手续中。4.3.2.土地现状分析项目规划总用地面积约 5708 平方米，场地上无建筑物。因此不涉及征地拆迁问题。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告19第五章第五章项目建设方案项目建设方案5.1.设计依据及设计目标5.1.1.设计依据1.中华人民共和国城乡规划法（2019 年修订）2.城市居住区规划设计规范（GB 50180-2018）3.中华人民共和国文物保护法（2007 年修正版）4.中华人民共和国非物质文化遗产法（2011 年 6 月）5.广东省标准保障性住房38、建筑规程（DBJ/T15-80-2021）6.城镇排水与污水处理条例（国务院令第 641 号）7.城市排水工程规划规范（GB 50318-2017）7.城市电力规划规范（GB/T 50293-2014）8.城镇燃气设计规范（GB 50028-2006）2020 年版9.无障碍设计规范（GB 50763-2012）10.住宅设计规范（GB50096-2011）11.建筑结构荷载规范(GB50009-2012)12.混凝土结构设计规范（GB 50010-2010）2015 年版13.建筑地基基础设计规范（GB500072002）14.建筑抗震设计规范（GB 50011-2010）15.建筑给排水设39、计标准（GB 50015-2019）16.老年人居住建设设计标准（GB 50016-2014）2018 年版17.消防给水及消火栓系统技术规范（GB 50974-2014）18.民用建筑设计统一标准（GB 50352-2019）19.建筑设计防火规范（GB 50016-2014）2018 年版20.建筑外墙防水工程技术规程（JGJ/T235-2011）21.梅州市城市总体规划（2015-2030 年）GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告2022.国家及地方其它相关法规、规范。5.1.2.设计目标及要求坚持以关注民生、构建和谐社区为宗旨,以提高居民生活质量为目标,大力实施小区建40、设工程,努力建成宜居绿色、人文小区。1.遵循低碳生态理念，把本项目打造成低能耗、环保、宜居的绿色生态社区，使之成为具有示范效应的绿色城市细胞，倡导绿色健康活力的都市生活。塑造深汕合作区具有象征意义的简洁洗练的标志性建筑，采用新城市主义的设计理念，打造高水准的政府人才房的新形象。标志性的塔楼，代表性的环境，有地域特色的商业街，实现可以对应将来变化和发展的具有灵活性的整体规划；将绿色、生态与健康完美地融入到小区生活中，为市民带来全新的体验文化，同时创造出巨大的社会价值，为都市注入新的生命力。2.通过规划手法营造出立体式绿化空间形态，并解决好交通消防，通风采光等技术问题，创造出本项目开发的新模式和绿41、色生态的居住环境特色，形成富于自然气息的层次丰富的绿地庭院，最大限度地塑造内部绿色环境，将绿色融入到建筑细节之中，让人们感受到自然的魅力，将邻角山的天光云影绿意清流融合到建筑空间与景观中，利用种种自然要素陶冶心灵消除压力，来构筑舒适宜人的环境。3.注重居住建筑新工艺、新技术、新设备、新材料的应用，体现住宅产业化的发展方向，具有抗震能力好、建造速度快、消除建筑通病等优势，并满足居住建筑节能-环保-舒适-绿色等方面的要求。5.2.设计原则5.2.1.总体思路1.日照、通风条件均好性：规划采用板塔结合布局，住宅外立面展GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告21开面大，凹槽较小，有利于42、日照，有利通风，保证较好的景观视野，西侧点式设置，更大程度的增加了景观视野的范围，达到观景最大化的目的。2.住宅户型方正、舒适均好性；户型的各功能房间方正适用，客厅与餐厅在空间上相互贯通，空间视觉感更为开阔；厨房、卫生间设置外窗可达到自然通风采光；厨卫、阳台等辅助空间采用标准模块组合，可以进行工厂预制、现场装配，减少施工程序，提高住房工业化程度。客厅外设计阳台，增大室内空间的同时使视野更加开阔、舒适，达到舒适的居住环境。3.空间布局合理的均好性：所有楼栋的核心筒均采用经过市场和工程验证、经典成熟的户型，户型数量最少化，公摊率合理，兼顾成本、舒适度和均好性。而一层除住户大堂外均为架空绿化空间，给43、住户提供了良好的交流空间，增进了邻里之间的感情。5.2.2.设计依据（1）坚持以人为本的原则在设计公共活动设施、绿化景观时，以人体的舒适尺度为标准，充分考虑居民的日常生活习惯，营造宜人的社区生活环境。（2）坚持节能环保原则在保护原有绿化环境的基础上，增加绿化带，增加景观性，构架社区生态绿色走廊。提高绿化覆盖率，打造绿色生态社区。（3）坚持经济实用的原则充分利用项目投资，遵循“实用、实惠、耐用”的原则，粗材精做，做到施工材料本地化、经济化。（4）坚持公众参与原则让公众有效参与到项目建设的各个阶段，倾听公众的意见，充分尊重公众意愿，保障公众利益。（5）坚持可持续发展原则充分重视对建设时序的研究，在44、保护整体发展与政策优先的前GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告22提下，认真研究每一阶段的优先项目与投资取向，促进整个地区的经济、环境和社会持续协调发展。（6）可实施性原则充分考虑城市发展、用地现状、整饰条件以及资金筹集等各方面因素，制订远期、近期实施方案，保证方案设计的实施；同时考虑维护和管理的便捷与经济性。5.3.工程方案5.3.1.立面设计本方案建筑采用现代主义风格立面，通过简洁明快地颜色对比、几何体块穿插等造型手法强调匀称协调、干净利落、大块渐成的立面风格。5.3.2.装修标准建筑物墙体及屋面铺设环保保温材料。建筑物外墙采用外墙漆，以多种建筑材料形成的建筑肌理丰富建筑45、立面形象。住宅内部装饰采用现代简约的装饰风格，墙面和天花涂刷乳胶漆，充分利用自然采光，合理控制门窗比。室内装修标准见下表所示。建筑各部位室内装修标准建议表表 5-1装修项目主材方案卧室天花环保内墙涂料墙面环保内墙涂料地面地砖灯具节能环保型吸顶灯厨房天花环保防水内墙涂料墙面瓷砖到顶GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告23地面防滑地砖灯具节能环保型吸顶灯橱柜组合橱柜餐厅天花环保内墙涂料墙面环保内墙涂料地面防滑地砖灯具节能灯具卫生间天花环保防水内墙涂料墙面瓷砖到顶地面防滑地砖灯具节能环保型吸顶灯卫浴器具组合式洗脸盆、节水型不锈钢龙头、座便器、组合式节 水型淋浴器；预留热水器位置、换46、气扇位置及插座阳台天花环保内墙涂料5.3.3.结构方案1.1.5.1 结构设计使用年限本项目主体结构的设计使用年限为 50 年。1.1.5.2 建筑物的抗震等级本项目按 6 度抗震设防烈度计算，在抗震措施上按 8 度设计，设计基本地震加速度值为 0.05g。1.1.5.3 结构设计安全等级根据建筑结构可靠度设计统一标准，本项目建筑物类型为一般房屋，结构安全等级定为二级。根据 建筑地基基础设计规范 考虑地基基础设计等级为乙级。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告245.3.4.公用辅助工程5.3.4.1.给排水工程1、给水系统由本项目给水水源由市政给水管网提供。给水系统从市政给47、水管引入 2 路进水管，在建筑的外部形成环状供水管网，供给本工程的生活及消防用水。集中设置生活、消防蓄水池及小泵房。2、排水系统排水系统分设污水排水系统和雨水排水系统，采用完全分流制排水。生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网。屋面雨水及露台雨水经雨水斗、地漏收集再经雨水立管排至室外雨水管 道，室外场地雨水经过雨水口收集后排入室外雨水管道，室外雨水管道集中 后排入雨水回收系统，经过过滤消毒处理后回用于绿化洒水、道路冲洗等，屋面雨水回收系统蓄水池及机房设在设备用房。5.3.4.2.电气工程1、变配电工程本工程消防用电负荷如消防泵、防排烟风机、应急照明等的用电负荷为一级，空调用电为三级，其他用电负48、荷为二级。10KV 电压供电方案：由城市 10KV 电网的区域变电站引入 2 路电缆到本建筑的变配电房内，2 路电源同时工作，互为备用。10KV 电源电缆引入高压配电室后，经配电柜以放射式电缆线路馈电给 100.4KV 变压器，高压配电设备采用真空断路器柜。柴油发电机：为了满足消防负荷及其它重要负荷的用电，在设备用房设置柴油发电机一台。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告25低压配电：整个工程采用树干式和放射式相结合的配电方式。消防电梯、防排烟风机、生活水泵、应急照明及其它一级负荷均采用双电源、双回路供电、末端自动切换。2、动力照明及防雷设竖向强电管道间，各楼层按需要设普通用49、应急用电的配电箱，其供电电缆由配电房经电气竖井设置线槽分别引至各层配电箱，所有电缆除应急负荷采用耐火电缆外，其余均采用阻燃电缆；照明：室内照明全部采用 LED 照明方式，建筑外观装饰光源采用半导体发光二极管；插座：各用房均设置终端用电插座，按实际需要布置 24 个安全插座考虑；防雷及接地：建筑内所有金属管线均作等电位接地，接地电阻不大于 1 欧，机房、控制室等特殊场所作防静电处理。在屋顶易受雷击的地方装设避 雷带，所有突出屋面的金属构筑物均应可靠地与防雷装置连接。进入建筑物的各种管线均埋地引入，并在入户处将电缆外皮,钢管等与接地装置连接。5.3.4.3.弱电工程1、消防自动化本项目属火灾自动50、报警特级保护对象，火灾自动报警系统采用控制中心报警系统形式。在首层设消防保安控制室，各楼层设置区域显示器。住宅等正常场所采用点式智能型感烟探测器。2、楼宇自动化采用计算机集散式控制系统、空调设备专用控制系统、智能照明控制系统、变配电设备专用监控系统和电梯专用监控系统，对空调、通风、给排水、变配电、照明、电梯等设备进行集中监控，达到节能、减少管理成本的目的。3、安保自动化GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告26视频安防监控系统：在室外周界、首层出入口、各层电梯厅、楼梯口、屋 顶楼梯出口、车辆出入口、主要车道交叉口及其他重要场所装设摄像机。在首 层设消防保安控制室。系统组成设备包51、括摄像机、切换矩阵、数字视频音频记录装置、控制键盘和监视器等。入侵报警系统：在重要机房、重要设备房间、重要功能用房等设置入侵报警装置，首层消防保安控制室作为控制中心。4、通讯自动化综合布线系统：系统采取综合配置方案，办公区域按 10 平方米点设置 数据、语音信息点各一个。干线采用光缆，水平配线采用 6 类 UTP，部分采用光缆。无线网络系统：在综合布线系统基础上设置无线接入机站，补充综合布线系统，形成范围覆盖。电话通信系统：配置电话线路，采用市话虚拟交换机，每部电话均可具备直线电话和内线电话两种功能。在建筑物一层设置电信主机房。卫星通信系统：设置卫星通信系统，提供数据、话音、图像等通讯功能。有52、线电视系统：采用同轴电缆分配分支系统形式，主干线路沿弱电竖井敷 设、楼层线路沿走廊吊顶内桥架敷设；终端盒采用高隔离高电磁屏蔽、带数字设备出口的双向终端。有线广播系统：设置有线广播系统，平时播放背景音乐，紧急状态和消防状态时自动转换为应急广播，按楼层和使用功能设置广播分区，各分区分别设 置状态转换切换器和音量控制器。扬声器设置于走廊、公共区域、电梯厅、开放式办公区等公共场所。5.3.4.4.1.空调及通风GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告27住宅、公共配套采用分体空调，小型超市采用节能式水蓄 冷中央空调系统，利用消防水池进行水蓄冷与高温盘管结合的空调系统，新风系统采用溶液除湿53、技术，空调系统排风(新风)系统热回收，采取分层、分区独立控制的空气处理机组。对于个别可能产生污染气体的设备用房，应单独设置通风装置，空气经过过滤后再向外排放。2.防排烟消防排烟按建筑防火规范设计，地下车库设机械加压送风装置。商业、公共配套等服务用房均设消防排烟系统。地下室须设置防排烟 通风管道，地上楼层根据消防规范要求，在需设置防排烟通风管道的 场所独立布置。设备、风道及保温材料采用符合消防规范要求，在风 道穿越防火墙、楼板或竖向风道之支风道上等均设置防火阀或排烟 阀，消防楼梯及合用前室均设正压送风系统，消防控制中心对所有涉及排烟、正压送风的设备进行监控。5.3.4.5.消防工程本工程为高层住54、宅楼，按一类建筑进行消防系统设计。消防用水根据高层民用建筑设计防火规范的要求设计：室外消火栓：30 升/秒，灭火时间 3 小时；室内消火栓：40 升/秒，灭火时间3 小时，自动喷水：30 升/秒，灭火时间 1 小时，高空水炮：10升/秒，灭火时间 1 小时。室外消防系统：室外消防采用低压制消防系统，由城市自来水直接供水。室外给水管道采用生活用水与消防用水合用管道系统。从市 政给水管上引入的二条进水管与建筑外部的给水环状管网相接，形成 双向供水。室内消防水源在地下室设消防蓄水池，储存全部的室内消防用水量。室内消火栓系统：各层均设有消火栓，水枪及消防卷盘置于消火栓箱内，消火栓箱设置有手动按钮，以启55、动消防水泵和消防报警。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告28自动喷水灭火系统：除面积小于 5 平方米的卫生间和不宜用水扑 救的机房如变配电室、发电机房、电讯机房等，均设湿式自动喷水灭火系统。通讯机房、变配电室、发电机房等均采用气体自动灭火系统，设固定管路灭火系统，并设气瓶间。5.3.4.6.燃气工程的需求主要来自住宅，气源由市政燃气管网引 入，燃气管道可与用地红线外市政燃气管道就近接驳，在建筑内局部敷设天然气管道，满足餐饮服务的需要。5.3.4.7.室外管网等配套工程室外给水管网：设置室外消火栓系统、室外绿化灌溉用水工程，分别供消防及绿化使用；室外雨水管网：室外地面设置雨水56、口收集地面雨水，与屋面雨水收集汇总后排入雨水处理系统；室外污水管网：污、废水通过室外污废水管道排放至污水系统处理后，排放市政污水管网；室外路灯照明：根据实际情况设置 LED 路灯、草坪灯。5.4.用地用海征收补偿(安置)方案本项目不涉及用地及用海海域征收相关内容，本章节不再予以详细论证。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告295.5.技术方案本项目不涉及相关的核心技术方案和核心技术指标，本章节不再予以详细论证。5.6.设备方案本项目不涉及设备、软件等相关内容，本章节不再予以详细论证。5.7.数字化应用方案本项目为规模较小，出于经济性及必要性，建议可暂不考虑数字化应用。5.8.57、建设管理方案1.1.6 项目实施管理机构项目建设期由大埔县公有房屋和保障性住房服务中心组建的筹集办公室负责管理，具体办理勘察、设计、招投标等合同签订事项。5.8.1.项目质量管理5.8.1.1.建设质量目标在工程建设项目中，建筑工程的质量是至关重要的，因此制定科学、合理的工程建设质量目标可以保证工程建设过程中的顺利进行，工程建设质量目标有：1.工程质量符合地方和国家标准规范要求，达到预期效果，以GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告30满足用户和政府各项需求。2.工程建设阶段的各项验收指标一次性通过，不需要进行二次或多次调整和整改。3.工程建设各项工作流程严格按照质量标准和操作58、规范进行，确保施工质量稳定可靠。4.工程建设过程中，各项质量管理措施得到有效实施，摆脱安全隐患和严重质量事故的困扰。5.工程建设中已经采取了有效措施，使建设所需的时间、人力、物力等资源得到了充分的优化和利用，从而有效降低建设成本。6.工程建设的质量管理工作能够持续向好，逐渐形成一种稳定、高效、科学的质量保障体系，长期得到有效执行。总之，科学合理地确立工程建设质量目标是保障项目顺利进行和取得很好效果的前提，使得工程建设的每个环节都可以高效有序进行，并且可以有效地降低各种不必要的风险。5.8.1.2.项目管理制度要取得一个成功的项目，必须经过各方面的努力，有力的高质量的，高水平的项目管理，项目管理59、者将项目的所有参加者的力量和工作融为一体，将工程实施的各项活动组织成为一个有序的过程，项目管理是项目过程中一个必不可少的且十分重要的方面。1.成本（投资）管理：在预算费用(成本或投资)范围内完成，尽可能地降低费用消耗，减少资金占用，保证项目的经济性要求。2.工期管理：在预定的时间内完成项目的建设，不拖延及时地实现投资目的，达到预定的项目总目标和要求。3.工程管理：满足预定的使用功能要求（包括功能、质量、工程规模等）达到预定的生产能力使用效果，使之经济、完全、高效率地运行，并提供较好的运行条件，项目实施按计划，有秩序地进行，减少变更，不发生事故或其他损失，较好地解决项目过程中出现的风险困难和干扰60、。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告315.8.1.3.项目控制项目实施控制是为了保证项目按预定的计划实施，保证项目总目标的圆满实现。本项目由于时间要求紧，组织过程复杂，项目的顺利实施需要专业化的组织与管理，且需要实施单位内各部门在时间上、空间上协调一致，使项目实施过程不受到干扰或中断。1.管理和监督项目实施实施控制的首要任务是监督，工程项目实施控制过程，监督工作必须保证实时性，必须立足现场。通过经常性的监督以保证整个项目和各个工程活动都能按照计划有效的实施，并达到合同要求（预定的质量要求、预定的费用、预定的工期），最终达到预定的项目目标。2.跟踪项目实施过程通过对实施过程61、的监督获得反映工程实施情况的资料和对现场情况的了解。将这些资料经过信息处理，管理者可以获得项目实施状况的报告。将它与项目的目标、项目的计划相比较，可以确定实际与计划的差距，认识哪方面出现偏差。并在项目实施过程中采用动态控制的方法，阶段性地检查实际值与计划目标值的差异，采取措施纠正偏差，制定新的计划目标值，使项目的实施结果逐步靠拢最终目标。5.8.1.4.项目监理根据 1997 年通过的中华人民共和国建筑法的有关规定，对于政府投资工程，工程建设监理单位招投标确定，实行工程建设监理，由专业化的监理公司实行建设工程全过程、专业化管理，对建设工程的质量、工期和建设资金的使用等进行控制。要创造条件，实行62、项目设计等工程建设前期工作的咨询和设计方案的比选，达到优化建筑方案、降低工程造价的目的。按照国家有关法律法规，本工程必须实行工程监理，将施工监理任务以合同的形式委托给具有GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告32相应资质的监理单位承担。监理工程师作为监理单位派出的项目管理者，在施工及验收交付阶段负责施工项目的安全管理、信息管理、投资控制、建设工期、工程质量控制、工程建设合同管理、工程资料管理、协调有关单位之间的工作关系等全过程监理，为委托人提供相应技术服务，监理工作结束时，向委托人提交监理工作报告及各类专业报告。在质量保修阶段：包括检查和记录工程质量缺陷，对缺陷原因进行调查分析63、并确定责任归属，审核修复方案，监督修复过程并验收，审核修复费用等，各阶段的具体工作内容执行国家、行业的有关规范和规定。5.8.1.5.合同管理从 1991 年起，建设部和国家工商总局相继联合颁发了 建设工程勘察合同示范文本、建设工程施工合同示范文本、工程建设监理合同示范文本和建筑装饰施工合同示范文本等系列合同文本，来规范和约束建筑市场。建筑工程要严格按照中华人民共和国合同法并参照 FIDIC 合同条款，针对不同的签约主体、承发包方式、工程的规模和性质等，制定相应的合同通用条款和专用条款，形成合同示范文本系列，并在建设工程中强制推行使用，以明确合同双方的权利和义务，规范和约束双方行为，避免造成合64、同纠纷，提高资金的使用效率，保证建设工程按合约如期完成。5.8.1.6.资金管理项目建设必须按照项目建设程序建设，严格资金管理，以保证项目的顺利实施。1.所有建设项目，均需执行国家规定的基本建设程序，按照项目决策（立项）、设计、项目招投标、工程施工、竣工结算、财务决算的基本流程逐步实施。建设项目前期工作是整个建设过程的重要组成部分，设计方案是合理确定工程投资规模的关键环节。财务GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告33部门应参与建设项目的立项、前期论证和初步设计概算审查，确保资金满足工程建设需要。2.在工程建设期间，应根据工程建设进度需要，随时随地深入施工现场，了解投资计划和财65、务执行情况，及时掌握工程进度。应严格按照批准的设计概算内容，在投资计划范围内组织实施，并积极配合财务部门对项目资金进行管理并接受监督。3.建设项目竣工后，应将工程竣工资料（工程竣工决算、财务决算、签证资料等）及时完善并报送相关部门备案存档。5.8.2.项目安全保证方案5.8.2.1.原则及目标1.设计原则劳动安全及卫生防护必须贯彻“安全第一、预防为主”的方针，根据国家和地方相关劳动安全及卫生的规程、规范与标准，结合本项目的特点，确定工程设计采用的劳动安全与卫生技术标准。因地制宜，选择使用技术成熟、性能可靠、经济实用的劳动安全及卫生措施、施工工艺。确保建设工程施工期间安全、文明施工，最大限度减少66、劳动安全的事故隐患。2.目标确保工地安全，有效防范和控制各种潜在安全风险，避免发生人身或财产损害事故。确保施工区域内作业人员的安全，以及职业健康卫生的保护，预防职业病等问题的发生。确保机械设备、工具等施工设备的安全性和稳定性，杜绝设备故障和事故的发生，提高工效。按照国家和地方政策法规的要求进行施工，有效防范违法行为的发生，及时排查和处理所有的险情隐患。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告34强化安全文化建设，提高施工人员的安全意识和素质，增强自我保护和公共责任的意识，形成安全意识的共识。提高紧急事件的处置能力和应急反应速度，加强与消防、安监、公安等部门的紧密合作，确保各项安全67、措施有效实施。5.8.2.2.采用的标准广东省劳动保护规定;工业企业设计卫生标准GBZ1-2010);生活饮用水卫生标准GB5749-2006;民用建筑隔声设计规范GB50118-2010;工业企业厂界噪声标准GB12348-2008;工业建筑供暖通风与空气调节设计规范GB50019-2015;建筑抗震设计规范2010 年版;机械防护安全距离。5.8.2.3.危害因素及危害程度分析本项目在施工过程中的安全隐患主要有机械施工隐患、用电隐患、高空坠落、物体打击、粉尘危害等隐患。脚手架、模板和支撑、起重塔吊、物料提升机、施工电梯安装与运行，人工挖孔桩、基坑施工等局部结构工程失稳，造成机械设备倾覆、结68、构坍塌、人员伤亡等事故。施工高层建筑或高度大于 2m 的作业面(包括高空、四口、五临边作业)，因安全防护不到位或安全兜网内积存建筑垃圾、人员未配系安全带等原因，造成人员踏空、滑倒等高处坠落摔伤或坠落物体打击下方人员等事故。设备、机械、工具等漏电、电线老化破皮、违章使用电气用具，对在施工现场周围的外电线路不采取防护措施等造成人员触电事故；GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告35施工现场乱扔烟头、焊接与切割动火及用水、用电使用易燃易爆材料等不慎造成的火灾、爆炸。工程材料、构件及设备的堆放与频繁吊运、搬运等过程中，因各种原因发生堆放散落、高空坠落、撞击人员等事故。厂房安全间距不符合69、要求，施工用易燃易爆危险化学品临时存放或使用不符合要求、防护不到位，造成火灾或人员窒息中毒事故；工地饮食因卫生不符合标准，造成集体中毒或疾病。临建设施撤除时房顶发生整体坍塌，作业人员踏空、踩虚造成伤亡事故。项目建成后主要包括：消防安全、避雷安全等。针对以上劳动安全的隐患问题、有害物质的种类及危害性分析，本项目除了认真执行各项劳动安全制度外，在劳动安全卫生工作中还将采取以下防范措施：现场安全防护方面，认真执行建设部颁发的建筑施工安全检查评分标准、施工现场临时用电安全技术规范、建筑施工高处作业安全技术规范，实现安全防护标准化。施工现场临时用电按部颁标准要求执行三相五线制，本工程采用接零保护系统，在70、专用保护零线的始端、终端及中间做重复接地。实行三级配电、二级保护，即：总配电箱、分配电箱、开关箱三配电；总配电箱、开关箱处设漏电保护器，现场所有设备全部设漏电保护器。开关箱要防潮、防雨、上门上锁，实行一机一闸一保护。干线与外线路保证安全距离。高处作业，根据作业条件，作业环境，给作业人中配备相应的安全防护用品、劳动保护用品，以及做好各种安全防护。严禁电工带电、带负荷作业。严格按规定对漏电保护器进行仪表检测、按钮实验、电工巡查。机械设备在使用过程中，严格执行安全操作规程。粉尘条件下的作业人员配备相应的防护呼吸罩。任何进入施工现场的人员（包括进场运送各种材料的司乘人员，探访人员等外来人员）必须按规定71、佩戴安全帽，由警卫严守把关，安全员巡视检查。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告36严禁违章指挥、违章操作、违反劳动纪律。选用设备均考虑静电接地，并加强管理和维护，保证操作人员和其他人员的人身安全。从建筑使用的建筑材料、建筑规范、室内环境质量几个方面，对室内空气质量进行全面控制，落实各项卫生管理制度，采取加强通风换气、使用空气清新剂、中草药熏剂、定期消毒等措施，改善室内的空气品质。建立相关制度，提高全体人员安全卫生意识，并对工作人员定期进行体检。5.8.2.4.消防保证措施1.加强防火管理，进行消防教育，建立消防制度，防止火灾发生。2.施工现场的平面布置、施工方法应符合消防安72、全要求。施工现场消防道路应畅通无阻，现场用火要办理用火证，易燃材料处不得有明火。3.土建工程开工前按规定配备好消防器具，敷设好室外消防水管、消火栓、砂箱等。4.主要承载结构为钢筋混凝土结构等非燃烧材料，装修用难燃或非燃烧体材料。其他非承重结构及管道井均采用符合防火规范要求的非燃烧材料。5.加强现场用电管理，防止发生电气火灾事故。6.在总体布局上，建筑周边形成消防车道，现场严禁乱放材料，保证消防道路畅通。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告375.8.2.5.施工安全保障方案施工安全保障方案是为了确保施工过程中，人员和设备的安全，同时还可以提高工程建设质量和效率。下面是一个基本73、的施工安全保障方案的内容：1.安全责任制度建立施工现场安全生产责任制度，明确各级管理人员在安全生产工作中的职责和作用。2.安全教育培训对施工人员进行安全教育和培训，提高他们的安全意识和技能，使他们能够正确使用设备和遵守操作规范。3.安全设备合理配置必要的安全设备，包括防护设施、消防设备、应急器材等，以保证人员和设备的安全。4.安全管理流程明确施工现场安全生产标准、作业流程和安全规范，并计划好施工进度，确保按照流程和规范进行施工。5.危险源预警对施工现场潜在的安全问题进行预警或排除，例如：路面坑洞、突出物、危险动物等。6.安全检查定期或不定期进行安全检查，并及时发现和解决安全隐患问题。7.应急预74、案制定应急预案，对安全事故进行预防和处置，并制定逃生和救援计划，确保人员和设备能够及时有效地撤离和救援。综上所述，施工安全保障方案需要综合考虑人、机、料、法、环等因素，贯穿整个施工周期，严格按照标准办事，从而在保证安全的同时，高质量、高效率地完成施工任务。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告385.8.2.6.项目施工期间交通组织方案在本工程实施过程中，若为了确保施工区域部分活动正常运行的需要，我方也可以根据实际需要在保证质量、安全的情况下组织进行区域施工。全力配合业主方和当地部门的相关要求对交通导行方案进行调整。本工程的外围交通疏导设计，首先在施工区域外围路网的每一条主要的75、地面道路等合适位置设置前置式施工引导标志，从外围引导过境车辆绕行其他道路形式，从交通流量方面减轻施工路段的压力，并在施工路段设置限速标志及慢行标志提醒司机。5.8.2.7.历史及文物建筑保护本项目的建设范围不涉及文物保护建筑。5.8.2.8.项目建设工期按照公共租赁住房推进计划，充分考虑实际操作的可行性与经济性，本项目建设期为 36 个月。5.8.3.项目招投标1、招标范围根据中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国招标投标实施条例、广东省建设工程招标投标管理条例等有关规定，本项目施工采用公开招标方式进行。本项目的招标范围为：施工采购。招标方式为公开招标，通过公开招标，可以在较广的范围内择优选76、择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及丰富经验的施工企业和生产供应商，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。2、招标内容本项目建设内容有：建筑工程、安装工程(包括供配电、弱电、GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告39网络、电梯、空调、给排水与消防工程)及设备购置。根据中华人民共和国招标投标法、广东省建设工程招标投标管理条例等有关规定，本项目进行招标的内容为建筑工程、安装工程、勘察、设计、监理及设备购置。建筑工程、安装工程、勘察、设计、监理及设备购置的招标范围为全部招标。招标基本情况表表 5-2招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）77、备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察44设计162建筑工程3370安装工程1033设备采购监理108其它情况说明：1、建筑工程及安装工程招标估算金额已包含项目所需的重要材料的估算投资额，重要材料的估算投资不再另列。2、其他项目主要为除勘察、设计、监理、建筑工程、设备采购及安装工程以外的工程建设其他费用、预备费，根据必须招标的工程项目规定，不属于必须招标的工程项目。建设单位盖章年月日GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告40第六章第六章 项目运营方案项目运营方案6.1.运营模式选择业主委托咨询工程师进行前期的可行性研究，待项目评估立项后通过公开招标选择承包商。78、有关单项工程的分包和设备、材料的采购一般都由承包商与分包商和供应商单独订立合同并组织实施。在工程项目实施阶段，工程师则为业主提供施工管理服务。6.2.运营组织方案6.2.1.组织机构项目主要梅州市大埔县公有房屋和保障性住房服务中心单位负责统筹组织湖寮镇山庄南路公共租赁住房的建设工作。人力资源配置梅州市大埔县公共租赁住房项目建设管理小组人力资源配置计划如下：1.组长：1 人；负责本项目的全面工作。2.副组长：1 人；在组长的领导下，负责组织编制本项目的建设计划及监督各项具体工作的实施。3.组员：5 人；负责前期基础数据摸查、组织编制建设方案和按程序报批、开展民意征询工作、落实资金、建设过程中的纠79、纷调处和维稳、项目建设及成果验收等各方面的工作。运营管理措施在合规管理、治理体系优化及信息披露方面需要采取以下措施：GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告411.建立科学合理的管理体系：建立完善的管理体系，制定相应的规章制度和工作流程，明确各部门职责和任务，并做好落实和监督。同时，还需要及时调整和完善管理体系，以适应市场和行业的变化。2.加强内部管理和监督：加强对内部管理和监督，制定岗位责任和考核制度，加强对公共租赁住房项目建设管理小组的培训和管理，促进团队协作和工作效率。3.完善信息公开制度：需要建立完善的信息公开制度，及时向居民和社会公众提供公共租赁住房建设情况、下一步建设80、计划等方面的信息，并通过互联网、新媒体、刊物等渠道发布信息，增强信息公开的透明度和可信度。4.加强与相关部门沟通协调：负责公共租赁住房建设的工作人员需要加强与相关部门的沟通协调，建立良好的合作关系和联动机制，及时了解政策法规和行业动态，做好应对措施和举措。5.提高服务质量和水平：优化服务流程，提高服务质量和水平，不断改进服务方式和方案，提高居民满意度和信任度。6.3.安全保障方案6.3.1.劳动安全卫生6.3.1.1.劳动安全卫生依据1、中华人民共和国安全生产法；2、建筑安全生产监督管理规定；3、建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定；4、中华人民共和国职业病防治法；5、广东省城市建设管理暂行条81、例；6、广东省劳动安全卫生条例（修正）。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告426.3.1.2.项目建设期劳动安全卫生措施为贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保项目施工符合职业安全的要求，保障劳动者在劳动过程中的安全和健康，提高生产率，本项目建立健全的安全生产责任制度和群防群治制度，并采取以下防范措施：1、建筑施工企业安全生产管理实行企业安全资格审查制度。在建筑工程开工前应当到建筑安全生产监督机构申办安全条件认证。2、对施工现场的安全管理人员、特种作业人员及其他施工作业人员进行安全生产培训。3、建筑施工企业在编制施工组织设计时，应当根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施。82、4、施工现场使用的安全防护用品、电器产品、安全设施、架设器具及机械设备等，必须符合规定的安全技术指标，达到安全性能要求。建筑安全生产监督机构应当对其进行检查，不符合安全标准的，不得投入使用。5、本项目应严格按照梅州城市市容和环境卫生管理要求，做好日常卫生管理工作。6、施工期间各种作业机械和运输车辆产生的施工噪声，对附近居民生活产生一定影响。因此在施工期间应加强施工管理，严格实施施工程序和作息时间，根据施工标准在夜间 22 时至次日凌晨 7时严禁使用高噪声机械设备，将噪声影响降到最小。加强设备维护，保证车辆和施工设备处于良好的工作状况，尽量采用低噪声的施工机械。对强噪声施工机械采取临时性的噪声隔83、挡措施。按劳动卫生标准，控制高噪声机械施工人员的工作时间，对机械操作者及有关人员采取个人防护措施，如戴耳塞、头盔等。7、在平整场地、挖土、材料运输、装卸和搅拌等过程都存在着扬尘污染，其中汽车行驶引起的道路扬尘约占场地扬尘总量的 50%GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告43以上，且影响范围较大。对于扬尘污染，施工阶段需对汽车行驶路面勤洒水（每天 4-5 次），可以使空气中扬尘量减少 70%左右，达到很好的降尘效果。同时加强施工管理，合理安排混凝土搅拌和建筑材料堆放场地，对运输建筑材料的车辆加遮盖物，减少散落。运输材料的道路、施工现场尤其是灰土拌合站，采取必要的洒水措施，防止扬84、尘。8、建筑装修施工过程中采用的油漆、涂料、粘合剂中含有苯类、醛类等有机溶剂，若不做好污染防治工作，这些有机溶剂挥发后会对在施工人员身体造成危害。因此，在装修过程中必须选用绿色环保认证的装饰材料和水溶性原料，降低有机废气的排放。6.3.1.3.项目经营期劳动安全卫生措施为确保项目实施后符合职业安全的要求，保障劳动者在劳动过程中的安全和健康，提高生产率，应采取以下的防范措施：1、营运过程中，工作人员，尤其是维修人员，需严格按照操作规程操作各种器械。并对员工定期进行安全生产培训、教育，牢固树立安全第一的观念。2、建立安全有效的防护措施，避免电气设备在工作中发生危险。3、本项目投入经营后，需加强对项85、目所包括的区域内配套服务基础设施安全卫生管理。4、绿化定期管养维护，休闲游乐等设施需要定期巡检，逐项检查并记录，报告问题，并维修。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告446.3.2.消防6.3.2.1.建设期消防措施1、施工企业应当在施工现场配备充足完好的消防设施和灭火器材。禁止在施工现场焚烧垃圾和废弃物。禁止在易燃易爆物品附近实施明火作业。2、因施工危及毗邻建筑物、构筑物或者地上地下管线安全的，施工企业应当暂停施工，在采取相应的补救措施并确认安全后，方可恢复施工。3、施工时发现爆炸物或者不明管线的，施工企业应当暂停施工，采取必要的应急措施，并及时向有关部门报告，经有关部门处86、置完毕后，方可恢复施工。4、施工时，发生有害气体外溢、爆炸、坍塌、掩埋等安全事故的，施工企业应当立即停止作业，采取有效措施组织抢救，防止事故扩大，保护事故现场，并按照国家生产安全事故报告和调查处理条例的规定处理。6.3.2.2.建设后消防措施项目根据规范要求设置室内、室外消火栓给水系统、室内自动喷水灭火系统。配电房设二氧化碳气体灭火系统及手提式磷酸铵盐干粉灭火器等辅助消防设施。同时住宅小区按照以下措施进行管理：1、以预防为主，防消结合，做好消防知识普及宣传工作。2、组建义务消防队，建立消防应急预案，定期组织消防知识培训。3、每日应检查消防设施设备完好状况。4、经常宣传贯彻以预防为主，防消结合的87、方针，加强住户防火意识。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告455、严禁乱拉乱接临时用电线路。6、严禁在小区内烧废物或乱丢烟头、点蜡烛等。7、落实三级防火安全”三级”检查制度。6.4.绩效管理根据公共租赁住房的运营管理模式，绩效目标从成本、产出、效益进行设定，目标内容从数量、质量、时效等方面进行区分，尽量进行定量表述，不能以量化形式进行表述的，采用定性的分级分档形式进行表述。6.4.1.项目绩效管理应当遵循基本原则1、全面系统。以绩效为核心，将绩效理念和方法融入项目预算编制、执行、监督全过程，构建事前、事中、事后绩效管理闭环系统，实现预算和绩效管理一体化。2、科学规范。建立健88、全科学规范的政府投资项目预算绩效管理制度，完善政府投资项目预算全过程绩效管理流程，提高财政资金使用绩效。3、强化责任。明确各部门各单位政府投资项目预算绩效管理职责，强化资金使用部门和项目建设单位的绩效管理主体责任。4、公开透明。推进政府投资项目预算绩效管理及绩效信息公开透明，自觉接受社会各界监督。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告466.4.2.事前绩效评估事前绩效评估，重点论证立项必要性、投入经济性、绩效目标合理性、实施方案可行性和筹资合规性等内容。6.4.3.绩效目标管理绩效目标是项目计划在一定期限内达到的产出和效果，包括总体绩效目标和年度绩效目标。绩效目标是编制项目预89、算、实施绩效监控、开展绩效评价等的重要基础和依据。6.4.4.绩效运行监控项目绩效运行监控是指在项目建设过程中，对项目实施进度、预算执行进度和绩效目标实现程度等开展跟踪监控的管理活动。项目绩效运行监控重点关注内容包括：项目进度是否按计划实施，年度预算执行进度有无滞后，项目绩效目标是否发生偏离、是否与项目实施进度相匹配、是否能按预期实现，有无存在超预算拨款和违规支付等问题。6.4.5.绩效评价项目绩效评价内容主要包括项目立项、组织实施、产出完成、财务管理和项目效益等，具体可根据项目实际情况有选择地设置。项目绩效评价一般以项目实施期和试运行期为评价期间，也可将项目实施完毕后一定时限的运行期或使用期90、纳入评价期间。6.4.6.绩效评价结果应用项目绩效评价结果应当采取评分与评级相结合的形式，具体分值和等级可根据不同评价内容设定。项目绩效评价结果应反馈给相关主管部门或投资综合管理部门，GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告47并将其作为调整预算安排、加强预算管理和安排以后年度相关投资项目预算的重要依据。主管部门和项目单位应切实加强评价结果的整理、分析，将结果作为本部门、本单位完善政策和改进管理的重要依据，对预算执行率偏低、评价结果较差的项目，要单独说明原因，提出整改措施。项目绩效评价指标体系表 6.4-1单位：万元一级指标二级指标三级指标指标值绩效指标产出指标数量指标建设户数291、00 户质量指标工程质量达标率100%时效指标工作进度按计划完成效益指标经济效益指标带动项目投资项目(估算)总投资5698万元社会效益指标居住环境改善提升居民生活幸福感生态效益指标达到相关环保标准要求可持续影响指标对当地未来可持续发展的影响促进当地的可持续发展成本指标预算执行指标预算计划情况项目总投不超批复总投资成本控制指标工程成本控制情况控制在相应成本范围内满意度指标居民满意度指标居民满意度85%质量管理满意度指标质量管理满意度85%GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告48第七章第七章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措7.1.投资估算编制范围本报告投资估算编制范围为项目92、土建工程、安装工程、工程建设其他费用以及预备费。项目建设期为 36 个月。7.2.投资估算7.2.1.投资估算编制依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325 号文）；2、投资项目可行性研究指南（计办投资200215 号）；3、建设工程工程量清单计价规范GB 50500-2013；4、广东省建设工程计价依据（2018）；5、国家计委和建设部计投资【1993】530 号关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知；6、中国国际工程咨询公司咨经（1998）11 号关于印发经济评估方法的通知；7、中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询指南；8、国家发展计划委员会办公厅计办投资【293、002】15 号国家计委办公厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知。7.2.2.投资估算的说明1.建筑工程费用采用单位面积综合指标估算法，根据本工程的实际情况及与本项目有关的材料价格文件，参考类似建筑物的造价进行估算。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告492.相关专业综合定额及省、市建设行政主管部门的有关文件规定；人工费按梅市建函【2019】213 号文，执行省 2018 计价依据定额动态人工调整系数为 1.0、管理费按分摊费率表取费、利润按各专业定额计取，材料费采用 2023 年度第二季度 梅州建设工程价格信息。3.工程建设其他费用（1）建设单位管理费按 基本建94、设项目建设成本管理规定（粤财规20222 号估算；（2）工程监理费按建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670 号）的有关规定估算；（3）前期工作费用按 关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格19991283 号）和关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125 号）的有关规定估算，包含项目建议书、可行性研究报告、环境影响咨询服务等收费；（4）设计费根据工程勘察设计收费管理规定（计价格200210 号）要求进行估算。（5）全过程造价咨询已包含施工图预算工作内容，施工图预算编制费不另外计算。（6）勘察费按合同金额列支，施工图技术审查费根据（发改价格295、011534 号）按工程设计费和勘察费之和的 6.5%估算。（7）其他取费标准及依据具体见表格注释。4.预备费（1）基本预备费按工程费用和工程建设其他费用之和（不包含建设用地费用）的 3%估算。（2）涨价预备费根据“粤计资1999768 号”文取为零。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告507.2.3.项目投资及资金筹措方式1、项目总投资项目总投资为 5698 万元，全部为建设投资。其中，工程费用为4403 万元，工程建设其他费用为 777 万元，预备费为 518 万元。2、资金筹措本项目建设资金的来源为财政统筹。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告51投资96、估算表表 7.2-1单位：万元序号项目估算金额（万元）经济技术指标投资比例（%）备注建筑工程费安装及设备购置其他费用合计单位数量单位价值（元）一工程费用337010334403m21320033361住宅用房26407403380m21200028171.1土建工程20402040m21200017001.2装饰工程600600m2120005001.2.1室内装饰360360m2120003001.2.2外立面装饰240240m2120002001.3安装工程660660m2120005501.4电梯8080项18000002其他设备用房27066336m2120028002.1土建工程1997、8198m2120016502.2装饰工程7272m212006002.2.1室内装饰4848m212004002.2.2外立面装饰2424m212002002.3安装工程6666m212005503室外及配套工程460227687m2570812041绿化工程171717121002广场道路60601998300GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告523架空层360360199818004室外弱电工程661998305变配电工程5757KVA47512006室外给排水工程242419981207室外照明10101998508燃气工程5050项15000009外水引入费30398、0项130000010外电引入费5050项150000011围墙2020项120000012场地平整3357086二工程建设其他费7777771建设项目管理费8888财建2016504 号2前期咨询费27272.1项目建议书编制费99计价格(1999)1283 号2.2可研报告编制费1818计价格(1999)1283 号3节能报告编制费1515市场价4环境影响评价775勘察费4444基本设计费的 30%6设计费1621466.1基本设计费146146计价格200210 号6.2施工图预算编制费基本设计费的 10%6.3竣工图编制费1212基本设计费的 8%6.4规划设计费443 元/平方米7施99、工图技术审查费1212勘察设计费的 6.5%计8建设监理费108108发改价格2007670 号9全过程造价咨询费4141粤价函2011742 号10招标代理服务费2222计价格20021980 号10.1工程招标代理费181810.2勘察设计费招标代理费22GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告5310.3监理招标代理费2211场地准备费及临时设施费4444建办标函2017621 号，工程费 1%计12检验监测费6666工程费用的 1.5%计算13工程保险费1313建标办函2019299 号，工程费0.3%计14城市基础设施配套费343426 元/平方米15社会稳定风险评估分100、析报告66沪发改投2012130 号16地震安全性评价3030市场价17交通影响评价55市场价18水土保持咨询服务费55保监200522 号19地质灾害危险性评价费55改办价格2006745 号20白蚁防治费44粤价函（2002）370 号21排污费（环保费）33粤价2003166 号22防雷费33（粤价函 2004）409 号23建设卫生费1124空气污染检测费1515市场价25测量费332 元/平方米26人防易地建设费131310 元/平方米三预备费5181基本预备费518518工程费和工程建设其他费之和的10%2涨价预备费四项目总投资5698m2151803754GDIECC梅州市大埔县101、公共租赁住房项目可行性研究报告547.3.盈利能力分析7.3.1.评价依据本项目财务评价应遵循的主要经济法规和规定有：1、中华人民共和国企业财务通则2、中华人民共和国企业会计准则3、中华人民共和国公司法4、中华人民共和国增值税暂行条例及其实施细则5、中华人民共和国房产税暂行条例及其实施细则6、建设项目经济评价方法与参数（第三版）国家发展改革委、建设部发布。7.3.2.财务评价基础参数1、计算期财务评价期合计为 30 年（其中建设期 3 年，运营期 27 年）。7.3.3.项目经营收入测算标准本项目可直接产生经济效益的子项主要包括住宅用房租赁收入、广告位收入、垃圾费和快递柜场地租赁收入。1、住宅102、用房收入（1）住宅用房数量：本项目分为两类住宅用房，第一类是建设单位已建的公共租赁住房，共 545 套，全部已对外出租，该部分租金收入纳入本项目还款来源。第二类是项目准备建设的住宅用房建筑数量为 200 套，全部可用于对外出租，按计划第 4 年建成后全部出租。（2）租金价格：住宅用房租金根据梅州市公共租赁住房的相关标准出租价格，按标准的取值原则，暂定本项目住宅用房 2023 年租GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告55赁价为 4.2 元/，单价自首年开始，由于公共租赁住房的相关规定，后续年份不会改变；（3）出租率：预计项目运营首年出租率 100%。2、广告位收入（1）广告位数103、量：本项目建设后，拟于小区架空层、楼层、电梯、路灯、及外墙设置附属广告位，预计在新建小区内可新建成 50个广告位，全部用于出租；项目总建设期为 3 年，计划于第 3 年全部建成，第四年开始出租。此外，建设单位已建公共租赁住房的小区内共有 50 个广告位，现已经全部出租，该部分收入纳入本项目还款来源。（2）广告位出租价格：广告位出租价格按 420 元/个/月进行出租，基准价自运营期首年开始，每三年上调 10%。3、生活垃圾处理费收入项目建设期内原有 545 户住户，项目总建设期为 3 年，计划于第 3 年全部建成，第四年开始共有 745 户住户；生活垃圾处理费参照梅州城区生活垃圾处理收费改革实施104、方案规定，每户 10.5 元/月，处理月数为 12 月。由于该部分收益属于公共服务性质，考虑其公益性，不考虑涨幅。4、快递柜场地出租收入本项目建设后，拟于小区架空层及公共空间设置快递柜，预计在新建小区内可提供 3 个快递柜用于出租；项目总建设期为 3 年，计划于第 3 年全部建成，第四年开始出租。此外，建设单位已建公共租赁住房的小区内已有 3 个快递柜，现已经全部出租，该部分收入纳入本项目还款来源。快递柜出租价格按每个 650 元/月，出租月数 12 月计算，每三年上调 10%。7.3.4.总成本测算标准经营支出主要为项目的运营支出，按年经营收入（不含污水处GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房105、项目可行性研究报告56理收入）的 2%计算。7.3.5.项目收入测算本项目经济分析计算期为 30 年，含建设期 3 年，运营期 27 年。本项目的收益来源主要包括住宅用房租赁收入、广告位收入、垃圾费和快递柜场地租赁收入。经测算，项目计算期内，项目累计营业收入为 9370 万元。具体测算详见附表一。7.3.6.相关土地收益本项目无相关土地收益。7.3.7.融资方案本项目拟申请债务资金 3900 万元，利率根据广东省 2023 年 8月批次 30 年期柜台发行票面利率，按 3.10%计，含 27 年宽限期，运营期各年还本付息，运营期产生的利息进行费用化处理。7.3.8.债务清偿能力分析本项目拟申请106、的债务资金为 3900 万元，在建设期各年申请，运营期各年还本付息。利息计入当年成本，还本资金来源为未分配利润。由此测算出，本项目总体偿债备付率为 1.41。本项目在运营期内具备良好的债务清偿能力，持续运营可实现良好收益。因此，若能实现预期的投入和产出，项目是可行的。项目偿债备付率计算表表 9.3-2单位：万元年度借贷本息支付项目收益本金利息本息合计土地相关收益经营性收益小计202324.1824.18195.23195.23202472.5472.54195.23195.232025120.9120.9197.93197.932026120.9120.9286.64286.64GDIECC梅107、州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告572027120.9120.9286.64286.642028120.9120.9292.31292.312029120.9120.9292.31292.312030120.9120.9292.31292.312031120.9120.9298.54298.542032120.9120.9298.54298.542033120.9120.9298.54298.542034120.9120.9305.40305.402035120.9120.9305.40305.402036120.9120.9305.40305.402037120.9120.9312.108、94312.942038120.9120.9312.94312.942039120.9120.9312.94312.942040120.9120.9312.94312.942041120.9120.9321.23321.232042120.9120.9321.23321.232043120.9120.9321.23321.232044120.9120.9330.36330.362045120.9120.9330.36330.362046120.9120.9340.40340.402047120.9120.9340.40340.402048120.9120.9340.40340.40204912109、0.9120.9351.44351.442050120.9120.9351.44351.442051156096.721656.72351.44351.442052156048.361608.36363.58363.58合计31203385.26505.209165.649165.638209本息覆盖倍数1.41GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告58第八章第八章 项目影响效果分析项目影响效果分析8.1.经济影响分析本项目是大埔县高质量发展背景下的重要工程，项目的建设有利于更进一步提高大埔县的人均居住水平，本项目的经济效益体现为直接经济效益及间接经济效益两个部分。（1）直接经110、济效益本项目的直接收入来源包括住宅用房租赁收入、广告位收入、垃圾费和快递柜场地租赁收入。经测算，在计算期内项目，经营收入合计为 9370 万元，经营支出合计为 187 万元，经营收入扣除经营支出后的项目经营盈余为9183 万元，项目效益良好。（2）间接经济效益除上述直接收益，本项目的建成可形成全县的公共租赁住房，将大大地提升大埔县应对未来低收入城乡居民解决住房困难的能力，为大埔县提升城市居住水平提供重要支撑，带动大埔县及周边地区城乡劳动力的提升，带动居民相对收入的增加。8.2.社会影响分析1.1.1 项目对社会的影响分析本项目的社会效益和影响主要如下：1、项目建设有利于落实国家要求发展保障性租111、住房为解决城镇中等偏下收入家庭住房困难，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措。发展公共租赁住房是我国政府GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告59继廉租住房、经济适用房之后推出的保障居民住有所居的一种新型保障性住房。本项目通过公共租赁住房的建设，让困难家庭实实在在的享受到好处，提升了大埔县的城市形象，为大埔县积极响应国家公共租赁住房政策，提高城镇低收入人群的住房水平打下坚实基础，是落实国家解决城镇户籍收入、住房“双困”家庭住房要求的重要手段。2、项目建设有利于带动当地产业发展、增加税收房地产项目能够带动建筑、112、建材、冶金、轻工、化工、机械、电子、森林、能源、交通、金融、市政、邮电、纺织等十多个行业、40 多个相关产业的发展，有效拉动国民经济发展。本项目的建设可以拉动该片区经济的发展，推动相关产业的经济发展，增加政府财政收入，同时能够提供就业岗位，扩大大埔县的就业水平，促进当地的社会发展。因此，项目的建设是助力大埔县经济发展的重要举措，是完善大埔县社会、经济发展的重要保障。1.1.2 项目与所在地区互适性分析互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。社会对项目的适应性和可接受程度分析详见下表。社会113、对本项目的适应性和可接受程度分析表表 8-1序号社会因素相关者适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益相关者城镇户籍收入、住房“双困”家庭好施工、运营期间产生噪音等环境污染问题文明施工、环境美化2当地组织机构政府部门很好立项、资金与政府各部门协调好各项工作领导班子很好协调、管理、控制协调相关部门工作，做好前期准备，落实施工进度GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告601.1.3 社会风险分析项目建设过程可能对当地的自然环境造成一定的破坏和影响，带来一定程度的环境污染，如施工扬尘、噪音和挖填道路等。因此，建议严格执行报告的环保措施，加强施工控制和管理，尽量降低对环境的破坏和污染，114、减少对学校师生及周边居民日常生活的影响，降低社会风险。运营阶段，由于本项目为公共租赁住房，建成投入使用后产生的污染主要是生活污水及其垃圾。考虑到已建设有完善的污水、垃圾处理设施，在实行污水处理和垃圾回收集中处理等环保措施后，项目对周边的影响可控制在较小的范围内。1.1.4 社会评价结论综上所述，大埔县公共租赁住房建设项目可行性研究报告是提升实力的重要组成部分，是增强居住水平、改善居住环境的重要措施。因此，项目具有较好的社会效益。8.3.生态环境影响分析8.3.1.评价依据1、中华人民共和国环境保护法（1989 年 12 月）；具体实施单位（施工、设计、监理等）较好建设质量问题，建设周期过长严把115、各项工作质量关，加强各项工作的前期检查和后期监督3当地技术及基础设施条件设计较好出现各种形式的质量问题严格按照规范要求、相关法规进行设计、施工、监理施工较好监理较好建筑材料较好市政配套较好-GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告612、广东省环境保护条例（2005 年 1 月）；3、水污染物排放标准（DB44/26-2001）；4、污水综合排放标准（GB8978-1996）；5、地面水环境质量标准（GB3838-2002）；7、环境空气质量标准（GB3095-2012）；8、大气污染物排放限值（DB44/27-2001）；9、城市区域环境噪声标准（GB3096-93）;10、建116、筑施工场界噪声限值（GB12523-90）；11、中华人民共和国固体废物污染防治法12、国家和地方颁布的有关设计规范。8.3.2.环境影响分析8.3.2.1.施工期环境影响分析本项目施工期间产生的污染物有：余泥渣土、粉尘扬尘，室外工程抽排积水和其他工地废水，施工人员活动过程中产生的生活污水、生活垃圾，施工机械设备的噪声等。1、环境空气影响分析。施工期间对空气环境的影响主要是扬尘，扬尘的产生主要是来自部分场地的平整、填土的运输和压实，工地的风蚀、基础挖掘等环节；运送建筑材料的汽车在未辅砌的路面和场地上行使也将产生较大的扬尘。此外，汽车运输也产生少量的 CO、NO2、PM10 等。2、水环境影响分117、析。本项目施工期产生废水分为暴雨地表径流、建筑施工废水和生活污水三大类。暴雨地表径流由雨水冲刷浮土、建筑材料、机械和垃圾等形成；建筑施工废水包括开挖地基、填土等过程中产生的泥浆水，以及施工机械产生的含油类物质污水，生活污水包括施工人员的生活用水、食堂用水和厕所冲洗水。根据以往施工期间的水质GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告62监测分析，施工期废水主要污染物是 SS、CODcr、BOD5、石油类等。3、噪声影响分析。施工期间作业机械种类不多，主要是搅拌机、振捣机、打桩机等作业机械，其声级范围为 80110dB（A）之间。这些突发性非稳态噪声源将对周围环境产生一定的影响。4、固118、体废弃物环境影响分析。本项目施工过程中会产生一些余泥、弃土、砂土和失效的混凝土等建筑施工废物，另有施工工地的生活垃圾，不加治理将会发出异味和恶臭，成为蚊蝇滋生、病菌繁衍等的场所。生态环境影响主要是水土流失，水土流失主要由土表层和取土场土壤的裸露造成。当雨天特别是雨季来临时，如不采取有效措施，将导致严重的水土流失。5、生态环境影响分析。项目施工期产生的污水、噪声、固体废弃物经处理达标后，将对该地区原有的生态环境影响不大。8.3.2.2.运营期环境影响分析本项目在运营过程中会产生一定形式和一定数量的各类污染物，包括废气、污水、噪声、固体废弃物等，如果不对所产生的这些污染源进行有效的治理，将对周围的119、环境产生一定的污染影响。1、空气环境污染本项目内设备用柴油发电机，仅在使用时产生发电机尾气。本项目运营期主要污染源来自汽车尾气，属无组织排放，对环境影响较小。2、水环境污染运营期的水污染主要来源于人员日常生活产生的污水，主要污染物为：COD、SS、NH3-N 等。排放前必须达到水污染物排放限值（DB44/26-2001）三级标准后排入城市污水管网。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告63绿化浇灌用水渗入地下，不产生污水，车库冲洗水及抹车用水排入污水管道。3、噪声污染本项目建成后的噪声源主要来源于地下层风机噪声、机动车噪声以及学生人群活动噪声等，其噪声源的源强为 6080dB(120、A)。4、固体废弃物本项目的固体废弃物主要是生活垃圾，主要交由环卫部门处理。8.3.3.环境保护措施8.3.3.1.建设期环境保护措施1、废气处理。施工中产生的空气污染源主要为粉尘，拟采取下治理措施：（1）施工过程中洒水，使作业面保持一定湿度，减少粉尘；施工结束时，应及时对施工占用场地恢复地面道路及植被；（2）规划好运输车辆的运行路线与时间，尽量避免穿越环境敏感区；（3）对机动车运输过程严加防范，以防洒漏；（4）对运输过程中落在路面上的泥土要及时清扫，以减少运行过程中的扬尘；（5）尽可能使用市电，减少柴油发电机的使用。2、废水治理。施工工地污水来自清洗设备或材料的污水、基础施工时的地下水排水、121、建筑施工人员的生活食堂含油污水及生活污水等方面，其中工地施工排水含有大量的淤泥。若不搞好工地污水导流、排放污水一方面会泛滥工地，影响施工；另一方面可能会流到道路，影响交通。所以，对工地污水应搞好导流、排放，清洗材料或设备的污水经沉淀后，尽可能循环利用。工地食堂污水应进行隔渣隔油初步处理后排放；对于粪便污水应排入临时化粪池进行处理。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告64本项目建设过程中应加强现场管理，组织文明施工，减少建设期间施工对周围环境的影响。严格实施上述建议措施，使建设期间对周围环境的影响减少到最低程度，做到城市发展与保护环境相协调。3、噪声处理。施工机械设备产生的噪声122、拟采取以下防护措施：建设项目施工期间其场界噪声值基本上都超过相应的噪声标准，工程施工期间各类机械设备所产生的噪声对周围将会产生一定的影响，为了减轻噪声影响，建设单位仍需加强管理。严禁高噪声设备（如冲击打桩机）在休息时间作业。尽量选用低噪声机械设备或带隔声、消声的设备。施工部门应合理安排好施工时间和施工场所，高噪声作业要根据施工作业要求尽量安排在远离声环境敏感区，对设备定期保养，严格操作规范。4、固体废弃物处理。（1）施工单位必须按规定办理好余泥渣土排入的手续，获得批准后方可在指定的受纳地点弃土。（2）车辆运输松散废弃物时，必须密封、包扎、覆盖，不得沿途撒漏。（3）运载土方的车辆必须在规定的时间123、内，按指定路段行驶。（4）建设过程中应加强管理，文明施工，以减少建设期间施工对周围环境的影响，使建设期间对周围环境的影响减少到较低程度，做到发展与保护环境相协调。8.3.3.2.运营期环境保护措施1、污水处理项目周边已铺设有市政污水管网，因此，项目产生的粪便污水经三级化粪池预处理后汇同其他一般生活污水，外排污水达到广东省水污染物排放限值（DB 44/26-2001）(第二时段)三级标准，排入市政污水管网。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告652、噪声控制选用高效低噪风机、水泵等机电设备，采取减震、隔声、消声、吸声相结合的治理措施；并加强绿化，合理利用建筑物以外空间种植绿化带124、，防治噪声。3、固体废弃物控制本项目产生的固体废弃物主要为学生及教职工产生的生活垃圾。本项目生活垃圾应在指定地点进行堆放，并对垃圾堆放点进行定期消毒，消灭害虫，避免散发恶臭，孽生蚊蝇，然后交由环卫部门统一清理。经上述措施处理后，建设项目产生的固体废弃物不会对周围环境造成明显的影响。8.3.3.3.环境保护结论综合以上分析，项目建设单位在严格执行环保“三同时”制度，落实以上各项污染防治措施，并确保措施的运转正常和各污染物达标排放的前提下，本项目不会对周边环境质量造成明显影响。因此，从环境保护角度分析本项目是可行的。8.4.资源和能源利用效果分析8.4.1.用能标准和节能规范（1）中华人民共和国节125、约能源法；（2）中华人民共和国建筑法；（3）民用建筑节能管理规定（建设部部长令第 76 号）；（4）固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发展和改革委员会令第 6 号）；（5）广东省固定资产投资项目节能评估及审查暂行办法；（6）综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）；GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告66（7）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；（8）民用建筑热工设计规范（GB50176-93）；（9）建筑照明设计标准（GB50034-2004）；（10）建筑采光设计标准（GB/T50033-2001）；（11）民用建筑电气设计规范（JGJ/T1126、6-2008）；（12）其他有关节能设计规范。8.4.2.能源耗用分析本项目所消耗的主要能源有电力、水、燃气。主要用电设备有照明、空调、水泵、电梯、消防设备等。水主要用于生活用水。项目的年综合能耗见下表。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告67项目用电量估算表 8-1序号项目规模负荷密度负荷预测（kW）同时系数有功计算负荷（kW）功率因数(补偿后)视在计算负荷（kVA）日均使用时间（h/d）年使用时间（d/a）年耗电量（万 kwh）单位数量单位数量1公共租赁住房12000w/404800.83840.9427123651682其他设备用房1200w/45540.843.20.127、9488365133合计180.81项目用水量估算表 8-2序号项目用水标准规模最高日用水量(m/d）用水时间（h）平均时用水量(m/d）小时变化系数（K)最大时用水量(m/d）日变化系数使用天数年用水量（万 m3)数量单位数量单位1居民用水100L/人d1800人180.001018.002.545.001.33004.15不可预见用水量10%18.001.804.500.4226198.0019.8049.504.57GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告68项目用气量估算表 8-3序号项目用气定额单位人数管道天然气热值单位用气量单位1住宅用气2300MJ/（人年）6003128、9.67MJ/m33.48万 m3/年不可预见用量10%0.35小计3.83项目年综合能耗表表 8-3序号项目年消耗量折算标煤系数年消耗折标煤占比（%）数值单位数值单位（tce/a）1用电180.81万 kW h0.1229kgce/kWh222.2179.24%2用水4.57万 m30.2571kgce/m311.754.19%3燃气3.83万 m31.2143kgce/m346.4716.57%合计280.428.4.3.节能措施分析8.4.3.1.建筑节能措施1、总体布局节能充分利用项目外部的有利条件，从建筑朝向、体型、通风性及建筑绿化等方面综合考虑梅州市气候特点和项目所在地的周边条件，129、符合夏热冬暖地区建筑节能布局要求，有利于建筑节能。（1）整体建筑风格统一，并尽可能规整，以减少外墙传热面积；GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告69（2）建筑设计应充分利用自然光，使自然光线能充分进入室内、减少人工照明，节省能耗；（3）对项目内建筑物进行合理布局，同时在设计时尽量考虑自然通风，使建筑保持良好的通风条件，以减少空调的使用；（4）加大绿化面积，改善建筑室内环境，节约建筑能耗。2、填充墙由外到内采用：水泥砂浆+蒸压加气混凝土砌块水泥砂浆，K(W/mk)为 1.07，D 为 3.754。3、屋盖进行通风隔热处理，设置架空通风间层，使上层表面起着遮挡阳光的作用，利用风压130、和热压作用把间层中的热空气不断带走，以减少传到室内的热量。4、门窗节能措施（1）在不影响使用的前提下，合理设置窗墙比，减少照明、空调用能；（2）设置遮阳设施，减少阳光直接辐射屋顶、墙、窗及透过窗户进入室内；（3）合理控制窗墙比，建筑每个朝向的窗墙面积比均不应大于0.7。当窗墙面积比小于 0.4 时，玻璃（或其它透明材料）的可见光透射比不应小于 0.4；（4）提高门窗的气密性，外窗的气密性不应低于“建筑外窗气密性能分级及其检测方法(GB7107）规定的 4 段；透明幕墙的气密性不应低于建筑幕墙物理性能分级(GB/T1525）规定的 3 级；（5）尽量使用新型保温节能门窗；（6）外窗的可开启面积不131、应小于窗面积的 30%，透明幕墙应具有可开启部分。8.4.3.2.电气照明节能措施1、按国家标准进行照度设计，避免浪费。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告702、采用高效节能型灯具，如 LED 灯、荧光灯及气体放电灯光源，并选配高品质电子镇流器。3、以功能分区划分计量单元，为今后运行中各部门节电管理、计费作好技术准备。4、进行合理的负荷分配，确保季节性负荷在不需要时能及时切除。5、选择适当的变压器及其负载率，使变压器处于较佳的运行状态，降低其铜损及铁损，并充分发挥其工作能力。6、集中电容补偿，提高功率因数至 0.90.95，降低无功损耗的同时还可降低设备投资。7、合理的确定132、配电房和电气竖井位置，按经济电流密度选择导线，使之在最经济的状态下运行，减少线路损耗。8、室外场道照明采用的道路灯、高杆灯、景观灯、草坪灯、地埋灯、护栏灯、墙头灯等均根据实际需要采用高效率的灯具。8.4.3.3.通风空调系统节能措施1、空调采用节能型产品，应根据房间面积等合理选用空调机的功率。2、定期对空调室外机进行清洗，减少传热的热阻。3、合理设计空调机管路和摆设位置，做好室外机的隐蔽处理，避免太阳直接照射、减少设备运行的阻力和能耗。8.4.3.4.给排水系统节能措施1、水泵采用节能型电动机，提高电动机的能效。2、供水加压选用变频调速、变压变量微机控制全自动节能供水设备。3、加强管道检漏工作133、，避免不必要的供水损失。4、使用优质管材及阀门。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告715、所有水嘴、给水配件、水箱全部采用节水型。6、优化给水工程设计，加强施工管理，减少管网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率不大于 5%。7、有条件的情况下，在道路冲洗、绿化以及车库洗车等推广再生水利用。8、制定严格的节约用水管理制度，发现漏水现象及时修理，杜绝长流水现象的出现。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告72第九章第九章 项目风险管控方案项目风险管控方案9.1.风险识别与评价1、政策风险政策风险主要指国内外政治经济条件发生重大变化或者政府政策作出重大调整，项目134、原定目标难以实现甚至无法实现。2、工程技术风险项目采用技术的先进性、可靠性、适用性和可得性与预测方案发生重大变化，导致生产能力利用率降低，生产成本增加，工程质量达不到预期要求等。工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加、投资增加。3、项目实施风险项目建设过程涉及设计单位、建材供应商、建筑施工单位等多家单位，并接受政府部门的监管，从而使得项目的进度、质量、投资控制的难度增大，一旦某个环节出现问题，将会直接或间接地对整个项目产生影响，导致项目建设成本增加或工期拖延。4、资金风险资金风险主要为资金供给不足或资金来源中断导致项目建设期延长，甚至被迫终止。5、外部协作条件风险。交通运135、输、供水、供电等主要外部协作配套条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。6、外部环境风险。主要指社会环境、经济环境及自然环境等外部因素对本项目带来的风险。建设期主要风险因素及风险程度分析表表 9-1风险因素产生原因影响对象发生概率影响程度GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告73政策风险政府政策作出重大调整项目进度项目运营较低较大工程技术风险采用技术的先进性、可靠性、适用性和可得性与预测方案发生重大变化项目质量项目进度较低较大项目实施风险与合作单位沟通或政府监督出现问题项目质量项目进度较低较大资金风险资金供给不足或资金来源中断项目进度较低较大外部协作条件风险外部协作配套条件136、发生重大变化项目进度项目运营较低较大外部环境风险社会、经济及自然环境等外部因素变化项目进度项目运营较低较大9.2.风险管控方案1、政策风险应对措施项目的建设符合公共租赁住房工程相关文件精神，因此本项目在政策法规方面的风险较小。2、技术风险应对措施项目实施过程中应根据项目条件和具体情况，选择适合本项目的施工方式，并尽量采用成熟工艺技术，尽量减少技术风险发生的概率。3、项目实施风险应对措施针对项目的实施风险，应在进一步提高项目决策科学化的前提下，一方面控制项目建设周期，均衡项目进度；另一方面，以质量标准体系和信息系统管理为手段，进一步提高管理水平，使建设周期可控并进一步缩短。同时，加强与各政府主管137、部门及合作单位的联系和沟通，减少建设中间环节问题的出现，确保项目顺利实施。4、资金风险应对措施做好建设期的资金管理，尽量节省投资。另外，项目通过详细安排投资计划，加强对资金、成本、合同、招标采购、工程进度和质量安全的管理与控制，尽可能节省资金投入，降低项目总投资。5、外部协作条件风险应对措施GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告74项目建设单位应与当地有关职能部门保持密切联系，如果出现市政配套建设不能满足本项目建设进度的情况，应及时向相关职能部门反映解决。6、自然条件变化风险应对措施项目各参与方应重视勘察阶段报告成果，并对其中反映的问题予以充分重视。工程承包单位应认真审阅工程项138、目勘察报告并了解工程地质和水文地质情况，通过对勘察报告的研读、分析、掌握工程所在地的地质特点、预测可能出现的不利因素、制定有针对性的技术措施。工程施工单位必须重视自然环境因素的影响、提前做好调查研究、做好应对的技术措施、做好应急预案。通过以上措施可以有效防范自然条件变化风险。9.3.风险应急预案为尽可能把项目建设所造成的社会负面影响降到最低，建议建设单位对难以预料和把控的突发事件制定应急预案，并与大埔县政府，以及相关部门进行有效对接。1、组织机构及职责为了统筹指挥，建议建设单位建立以单位主要负责人为总指挥的突发事件应急管理组织机构。包括以下小组：（1）现场指挥部：建设单位、施工单位、监理单位应139、共同制定施工应急预案，明确相关岗位和人员的应急工作职责，落实相关负责人联系方式等信息。（2）应急行动组：在前期应建设针对施工期间的相关应急救援体系，责任主体应协助指导并协调有关部门开展应急救援工作，同时落实安全生产监督管理工作。（3）环境保护组：责任主体拟定和提供处置突发环境事件的人员、设备、车辆、物资计划，做好突发环境事件应急处置的组织和GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告75技术准备，直接组织或参与调查突发环境事件；组成应急处置专家组，提供科学决策意见；组织实施减轻污染危害措施，建立重点排污单位、重点污染防治设施、污染隐患预警技术档案，预防项目实施过程中可能产生的环境污染140、问题，降低项目建设过程中对群众生活的影响。（4）安全监督组：在项目施工期间，责任主体应细致落实各个可能存在安全隐患的施工环节，严格把关施工质量，并督促施工单位对不合规的环节及时进行整改。（5）抢险救护组：责任主体应针对项目制定合理抢险应急方案，以及时、充分应对特殊情况的发生。6）消防灭火组：责任主体应提前针对可能出现的施工隐患制定相关应急预案，若出现紧急事件应在第一时间联系到相关单位进行现场情况处置。2、预防与预警相关职能部门接到可能发生突发事件的信息报告后，立即启动应急准备工作，并安排有关人员采取相应预防控制措施。3、应急处置（1）响应分级针对突发事件的影响程度和控制事态的能力，将突发事故应141、急响应级别分为级响应（外部级）和级响应（内部级）两级。应急处理工作实行项目单位统一领导、分级管理、分级实施的原则。当突发事件有可能造成重大社会群体性事件时，立即实施级响应，立即向大埔县的政法、应急、环保、公安、交警、消防、住建等职能部门发出救援请求。（2）响应程序风险管理办公室得到突发事件发生信息后，立即启动应急预案，并根据突发事件的影响程度，确定应急反应规模，指挥调度物资、车辆、人员和工作组等立即展开应急救援工作，有关人员迅速到达工作岗位履行职责。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告76一旦发生突发事件，建设单位响应力量不足时，风险管理办公室应立即向上级和友邻单位通报，必要142、时请求社会力量援助。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告77第十章第十章 研究结论及建议研究结论及建议10.1.主要研究结论1、项目的建设解决了大埔县保障性住房的燃眉之急，是落实国家和广东省推进保障房政策的重要举措。项目的建设不仅是国家保持社会稳定、缓解低收入人群的住房压力，推行多层次保障的关键举措，同时也是大埔县推动社会经济健康发展的有力推手，项目建设十分必要。2、项目规模指标参考“梅州市城镇住房保障实施细则”中公租房基本要求规定，新建的公租房满足基本住房需求，套内面积控制在60 平方米以内。为解决住房需要、减缓住房压力，并对未来住房需求留有余量，建立长效的保障机制，拟建成143、 200 套公共租赁住房。则因此，项目住房建筑面积定为 12000，有 1200 的公共配套。本项目拟建设地面架空层，面积为 1997.8。综合上述分析，本项目总建筑面积 15197.8 平方米。本公共租赁住房主要面向符合规定条件的城镇中等偏低及以下收入住房困难家庭，项目建设需求明确。3、项目规划总用地面积约 5708m2。本项目规划总建筑面积为15997.8m2，其中地上建筑面积 13200m2,不计容建筑面积 1997.8m2。4、公共租赁住房项目位于大埔县山庄南路，现土地权属为大埔县土地房屋征收安置中心，交通便利水、电、通信等市政配套条件完善，符合项目建设要求，利于项目建设和建成后正常运144、营，符合项目建设的可实施性。5、经估算，项目总投资为 5698 万元，全部为建设投资。其中，工程费用为 4403 万元，工程建设其他费用为 777 万元，预备费为518 万元。本项目资金筹措总额 5698 万元，本项目建设资金由县财政统筹解决。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告786、项目建成后具有一定的经济效益及较好的社会效益，项目可行。10.2.问题与建议1、项目属非营利性项目，建议项目建设单位应争取政府在有关政策、规划、立项审批等方面的扶持，使项目能尽快立项建设。2、建议项目在下一步设计阶段优化完善设计方案，以降低建设成本。3、加强与各部门沟通和联系，以便在下一步工作145、中更好地满足本项目的定位与功能要求。GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告79第十一章第十一章 附图及附表附图及附表附表一：项目收益预测表序号收入类型合计第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年第 7 年第 8 年第 9 年第 10 年第 11 年第 12 年第 13 年第 14 年第 15 年1收入9370199.22199.22201.97292.49292.49298.27298.27298.27304.63304.63304.63311.63311.63311.63319.321.1已有房屋出租收入（万元）4944164.81164.81164.81146、164.81164.81164.81164.81164.81164.81164.81164.81164.81164.81164.81164.81房屋数量（套）545.00545.00545.00545.00545.00545.00545.00545.00545.00545.00545.00545.00545.00545.00545.00租金价格（元/平方米/月）4.204.204.204.204.204.204.204.204.204.204.204.204.204.204.20出租面积60.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0147、060.0060.0060.0060.00入住率100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%价格增幅0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%收费月份12.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.001.2新建房屋出租收入（万元）1632.960.000.000.0060.4860.4860.4860.4860.4860.4860.4860.4860.4860.4860.4860.48房屋数量（套）20148、0.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00租金价格（元/平方米/月）4.204.204.204.204.204.204.204.204.204.204.204.204.204.204.20出租面积60.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.00入住率100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%价格增幅0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0149、%收费月份12.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.001.3广告投放收入（万元）229525.2025.2027.7252.6752.6757.9357.9357.9363.7363.7363.7370.1070.1070.1077.11广告牌数量（个）100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00租金价格（元/个/月）420.00420.00462.00462.00462.00508.150、20508.20508.20559.02559.02559.02614.92614.92614.92676.41租用率50%50%50%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%价格增幅10%10%10%10%10%收费月份12.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.001.4垃圾费（万元）2746.876.876.879.399.399.399.399.399.399.399.399.399.399.399.39房屋数量（套）545.00545.00545.00151、745.00745.00745.00745.00745.00745.00745.00745.00745.00745.00745.00745.00费用价格（元/月/户）10.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.50入住率100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%价格增幅0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%收费月份12.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.001152、2.0012.0012.0012.0012.0012.0012.001.5快递柜收入（万元）2242.342.342.575.155.155.665.665.666.236.236.236.856.856.857.54GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告80快递柜数量（个）6.006.006.006.006.006.006.006.006.006.006.006.006.006.006.00租金价格（元/个/月）650.00650.00715.00715.00715.00786.50786.50786.50865.15865.15865.15951.67951.67951.6153、71046.83租用率50%50%50%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%价格增幅10%10%10%10%10%收费月份12.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.002支出1873.983.984.045.855.855.975.975.976.096.096.096.236.236.236.39运营成本1873.983.984.045.855.855.975.975.976.096.096.096.236.236.236.393154、盈余9183195.23195.23197.93286.64286.64292.31292.31292.31298.54298.54298.54305.40305.40305.40312.94序号收入类型合计第 16 年第 17 年第 18 年第 19 年第 20 年第 21 年第 22 年第 23 年第 24 年第 25 年第 26 年第 27 年第 28 年第 29 年第 30 年1收入9370319.32319.32327.79327.79327.79337.10337.10337.10347.34347.34347.34358.61358.61358.61371.001.1已有房屋出租155、收入（万元）4944164.81164.81164.81164.81164.81164.81164.81164.81164.81164.81164.81164.81164.81164.81164.81房屋数量（套）545.00545.00545.00545.00545.00545.00545.00545.00545.00545.00545.00545.00545.00545.00545.00租金价格（元/平方米/月）4.204.204.204.204.204.204.204.204.204.204.204.204.204.204.20出租面积60.0060.0060.0060.0060.006156、0.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.00入住率100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%价格增幅0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%收费月份12.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.001.2新建房屋出租收入（万元）1632.9660.4860.4860.4860.4860.4860.4860.4860.4860.4860.4860.157、4860.4860.4860.4860.48房屋数量（套）200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00租金价格（元/平方米/月）4.204.204.204.204.204.204.204.204.204.204.204.204.204.204.20出租面积60.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.00入住率100%100%100%100%100%100%10158、0%100%100%100%100%100%100%100%100%价格增幅0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%收费月份12.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.001.3广告投放收入（万元）229577.1177.1184.8284.8284.8293.3093.3093.30102.64102.64102.64112.90112.90112.90124.19广告牌数量（个）100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.159、00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00租金价格（元/个/月）676.41676.41744.06744.06744.06818.46818.46818.46900.31900.31900.31990.34990.34990.341089.37租用率95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%价格增幅10%10%10%10%10%GDIECC梅州市大埔县公共租赁住房项目可行性研究报告81收费月份12.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0160、012.0012.0012.0012.001.4垃圾费（万元）2749.399.399.399.399.399.399.399.399.399.399.399.399.399.399.39房屋数量（套）745.00745.00745.00745.00745.00745.00745.00745.00745.00745.00745.00745.00745.00745.00745.00费用价格（元/月/户）10.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.50入住率100%100%100%100%100%161、100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%价格增幅0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%收费月份12.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.001.5快递柜收入（万元）2247.547.548.298.298.299.129.129.1210.0310.0310.0311.0411.0411.0412.14快递柜数量（个）6.006.006.006.006.006.006.006.006.006.006.006.006.006.006162、.00租金价格（元/个/月）1046.831046.831151.511151.511151.511266.671266.671266.671393.331393.331393.331532.671532.671532.671685.93租用率100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%价格增幅10%10%10%10%10%收费月份12.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.002支出1876.396.396.566.566.566.746.746.746.956.956.957.177.177.177.42运营成本1876.396.396.566.566.566.746.746.746.956.956.957.177.177.177.423盈余9183312.94312.94321.23321.23321.23330.36330.36330.36340.40340.40340.40351.44351.44351.44363.58