1、龙湖集团销售业态建筑方案设计集采龙湖集团销售业态建筑方案设计集采西南侧总体鸟瞰图东南侧总体鸟瞰图A地块鸟瞰效果图A地块中心广场效果图A地块北侧沿街效果图A地块东侧沿街效果图南侧整体沿街效果图住宅立面效果图住宅立面效果图彩色总平面图前期分析PRE-PHASE ANALYSES目录CONTENS01住宅篇RESIDENTIAL CHAPTER规划策略规划设计立面设计户型设计商业篇BUSINESS CHAPTER设计策略规划设计产品设计立面设计示范区篇DEMONSTRATION AREA幼儿园篇KINDERGARTEN CHAPTER02030405P R E P H A S E A N A L Y2、 S E S前 期 分 析01前期分析PRE-PHASE ANALYSES区域分析本案地铁站公园生态公园小学中学商业商业医院医院人民医院1.5KM 区位价值：项目位于中部省会城市，周边各类配套均成熟，承接板块内客群，吸附下游板块客群，人口密度高。土地价值：本案距离地铁不到700米，周边教育、医疗资源相对齐全，公园景观资源丰富，缺乏较为优质的商业配套。区位劣势：本案南侧紧邻火车站，噪音及振动影响较大；北侧及东侧紧邻高架，声、光、视线影响较大。火车站高架前期分析PRE-PHASE ANALYSES公交站公交站地铁出口公交站交通分析车行动线人行动线项目位于中部省会城市，距离火车站较近，北至北侧高架桥3、，南至铁路绿化带，西至规划支路，东至东侧高架桥，交通干扰对本项目影响影响较大前期分析PRE-PHASE ANALYSES任务书解读A地块B地块C地块DA地块：1、用地面积：22433.632、容积率：33、建筑密度：35%4、绿地率：20%B地块：1、用地面积：13551.792、容积率：2.03、建筑密度：22%4、绿地率：40%5、限高：H80MC地块：1、用地面积：30714.242、容积率：2.03、建筑密度：20%4、绿地率：40%5、限高：H80MD地块：1、用地面积：4197.632、容积率：1.03、建筑密度：30%4、绿地率：35%5、限高：H24M配套公共服务设施文化活动站4、：200平方米/千人、最小建筑面积不低于200平方米居家养老服务：每百户不少于30的使用面积且单处用房建筑面积不得少于150物业管理：总建筑面积25万平米以下的，不少于千分之三机动车配建：住宅1.0车位/100平方米,配套商业1.5车位/100平方米,配套1.2车位/100平方米商业配置情况：计容面积2%其他：建设面积不少于1000平方米的街头游园。配建不少于住宅计容总建筑面积15%的保障性租赁住房。用地指标：RESIDENTIAL CHAPTER住 宅 篇02P L A N N I N GS T R A T E G Y规划策略PLANNING STRATEGY土地价值分析住宅价值分布地块紧邻5、高铁、高架，不利因素明显，地块内部优于沿边高铁站高架桥城市绿地43214121.地块核心区，远离交通噪音干扰，居住价值最高！2.临交通次干路，有定干扰并不大，居住价值次之！3.临南侧高铁站，铁路带来噪声及震动影响，居住价值不高！4.紧临高架桥，带来噪声及灯光污染，居住价值较低！规划策略PLANNING STRATEGY营销任务书营销策略解读客户及产品输出（建议）目标客群产品输出产品配比小功改103功能三房卫50%小功改大安居117功能三室两卫42%大安居133功能四室两卫8%客群定位30-45岁，平均33岁地缘土著，改善需求旺盛家有学龄小孩（小学-初中居多）认为小高层业态足够希望更换至少1006、以上的房子，最大不超过140关注家庭，亲子活动较多结论：100以上，轻改善人群、小高层业态为主规划策略PLANNING STRATEGY市场调研与分析1.以中部城市为例，通过市场调研，洋房与小高层价差较小；2.根据中部城市限价房政策解读，限价房售价可分为9层以内洋房、小高层、高层三档，限制均价；3.面临当今市场，高去化成为重中之重。洋房与小高层价差较小限价房售价分级考虑均价成本因素大高层小高层洋房左侧商业体量太大本地块商业考虑设置2%维持住宅高流量商业设置规划策略PLANNING STRATEGY住宅形态可能性价值分布+空间感受=住宅形态以洋房为主，沿北侧布置少量高层产品全部布置小高层产品，空7、间形态更佳充分考虑高架高铁因素，尽量减少沿外侧户数洋房高层规划策略PLANNING STRATEGY高度间距组合类型最大化利用基地进深1-1（北地块）剖面11F现状D3030 11 30 11 11F27F6F 现状D24.336 15 24 11 24.5 11 11 11 24.5 23 11 11F7F7F6FD24.3D24.3D212-2（南地块）剖面26.515 11 11 21 21 11 11F7F6F6FD24.3D21D2118F18F7F 现状D24.330 15 26.6 11 3615 15 32 15 D36D3018F27F27F11223615 15 32 158、 D36D3018F18F18F用地红线多层退线高层退线规划策略PLANNING STRATEGY规划推导规划方案面宽选型面宽超越、合理级配、利于总图103平 3面宽117平 3.5面宽133平 4面宽竞品 3面宽竞品 3面宽竞品 3-4面宽103平 3面宽高层117平 3.5面宽133平 4面宽竞品 3面宽竞品 3.5面宽竞品 3-4面宽洋房规划策略PLANNING STRATEGY规划推导规划思考方案比较维度1.货值最大2.如何规避铁路、高架噪音、灯光干扰3.如何提升产品流量4.内部景观资源最大化5.限价房如何平衡均价规划策略PLANNING STRATEGY规划推导方案二：大花园货值109、.85亿11.16亿规避铁路、高架铁路侧转换方向，拉长铁路与住宅之间直接距离降低铁路高架沿线产品数量，布置洋房产品去化速度限价房，去化正常，沿外侧布置户数较多沿外侧布置8-9层洋房，靠近高架、铁路户数最少，提升去化速度高溢价溢价率不高居住品质优越位置，户数最多内部空间内部形成大花园，空间形态好内部空间较好，但没有大花园方案：小高+外侧洋房类型面积单价总价洋房15473.9 1.726305.5 小高层56879.5 1.585319.3 合计72353.4 111624.8 类型面积单价总价洋房0.0 1.70.0 小高层72343.9 1.5108515.9 高层0.0 108515.9 规10、划策略PLANNING STRATEGY规划推导货值11.13亿11.19亿11.52亿规避铁路、高架中心花园隔绝噪声干扰沿高架布置小高层，户数相对减少沿高架布置小高层，户数相对减少去化速度沿外侧布置适当减少全11层小高层，高去化8-7层洋房最大化高溢价增加洋房，提升货值户型公摊小，可适当增加溢价率高溢价内部空间中轴对称，高层间形成中心花园内部空间相对紧凑内部空间比较紧凑方案三：中轴对称方案四：全11层方案五：洋房最大化类型面积单价总价洋房17135.4 1.729130.2 小高层55205.1 1.582807.7 高层72340.6 111937.9 类型面积单价总价洋房33423.8 11、1.756820.4 小高层38916.9 1.558375.3 高层72340.6 115195.7 类型面积单价总价洋房14060.8 1.723903.3 小高层58279.9 1.587419.8 合计72340.6 111323.1 规划策略PLANNING STRATEGY规划推导方案二：大花园方案：小高+外侧洋房方案三：中轴对称方案四：全11层方案五：洋房最大化PLANNINGDESIGN规划设计PLANNING AND DESIGN方案彩色总图B、C地块合计技术经济指标表序号项目规模单位备注1总用地44266.0 MR2二类居住用地其中建设用地面积44266.0 M代征用地面积12、0.0 M2总建筑面积119512 M3地上计容建筑面积88532.1 M可售面积86924.0 M架空层面积1357.1 M计入总面积，不计容积率住宅小计85153.4 M其中洋房15473.9 M小高层(10-18F)56879.5 M保障房12800.0 M15.03%商业及配套小计3378.7 M其中商业1770.6 M2.00%物业管理用房352.4 M总建筑面积5万平方米以下的不少于150平方米室内文化活动室410.9 M200平方米/千人、最小建筑面积不低于200平方米养老用房192.6 M每百户不少于30的使用面积且单处用房建筑面积不得少于150快递接受点0.0 M暂时按照占地13、考虑消控室120.0 M配电房157.3 M配电房18.5x8.5m开闭所375.0 M开闭所25x15m室外活动场地0.0 M4地下建筑面积29622.8 M其中地下人防车库6151.9 M非人防车库22794.2 M非机动车库676.7 M5建筑基底面积7170.1 M6容积率2.0 7建筑密度16.20%22%8可售比72.73%9单车位指标35.7810绿地率40.1%40%12建筑高度最大值80M80米13户数642户14居住人数2055人3.2人/户15机动车位899辆16其中地上机动车位89辆住宅：地上车位10%地下机动车位809辆其中人防车位154辆非人防车位655辆17非机动14、车位946辆规划设计PLANNING AND DESIGNB地块-技术经济指标表序号项目规模单位备注1总用地13551.8 MR2二类居住用地其中建设用地面积13551.8 M代征用地面积0.0 M2总建筑面积36765.8 M3地上计容建筑面积27103.6 M可售面积25915.1 M架空层面积455.6 M计入总面积，不计容积率住宅小计24765.5 M其中小高层(10-18F)24765.5 M保障房0.0 M平衡在C地块商业及配套小计2338.1 M其中商业1149.6 M物业管理用房150.0 M总建筑面积5万平方米以下的不少于150平方米室内文化活动室410.9 M200平方米/15、千人、最小建筑面积不低于200平方米养老用房192.6 M每百户不少于30的使用面积且单处用房建筑面积不得少于150快递接受点0.0 M暂时按照占地考虑消控室60.0 M配电房0.0 M配电房18.5x8.5m开闭所375.0 M开闭所25x15m室外活动场地M不少于291.84平米4地下建筑面积9206.6 M其中地下人防车库0.0 M非人防车库8994.6 M人防平衡在C地块非机动车库212.0 M5建筑基底面积2498.9 M6容积率2.0 7建筑密度18.44%22%8可售比70.49%9单车位指标35.8010绿地率40.1%40%11建筑高度最大值80M80米12户数228户13居16、住人数730人3.2人/户14机动车位279辆15其中地上机动车位28辆住宅：地上车位10%地下机动车位251辆其中人防车位0辆非人防车位251辆16非机动车位311辆C地块-技术经济指标表序号项目规模单位备注1总用地30714.2 MR2二类居住用地其中建设用地面积30714.2 M代征用地面积0.0 M2总建筑面积82746.2M3地上计容建筑面积61428.5 M可售面积61008.9 M架空层面积901.5 M计入总面积，不计容积率住宅小计60387.9 M其中洋房15473.9 M小高层(10-18F)32114.0 M保障房12800.0 M商业及配套小计1040.7 M其中商业617、21.0 M物业管理用房202.4 M总建筑面积25万平米以下的，不少于千分之三室内文化活动室0.0 M养老用房0.0 M快递接受点0.0 M暂时按照占地考虑消控室60.0 M配电房157.3 M配电房18.5x8.5m开闭所0.0 M室外活动场地M不少于529.92平米4地下建筑面积20416.2M其中地下人防车库6151.9 M非人防车库13799.7M非机动车库464.6 M5建筑基底面积4671.2 M5385386容积率2.0 7建筑密度15.2%20%8可售比73.73%9单车位指标35.7510绿地率40.1%40%11建筑高度最大值80M80米12户数414户13居住人数13218、5人3.2人/户14机动车位620辆15其中地上机动车位62辆住宅：地上车位10%地下机动车位558辆其中人防车位154辆非人防车位404辆16非机动车位635辆经济技术指标规划设计PLANNING AND DESIGN功能体块户型产品类型户数比例103 小高层132 20.56%洋房150 23.36%117 小高层296 46.11%133 小高层64 9.97%合计642 100.00%103户型117户型133户型8-9层洋房区图例：沿高架天际线体块展示规划设计PLANNING AND DESIGN11221-1剖面图2-2剖面图储藏住宅高架示意地库场地竖向分析架空文化交流区架空社区厨19、房公共景观区公共景观区图例：竖向分析道路标高小区内场地标高建筑标高图例：竖向设计规划设计PLANNING AND DESIGN地面停车地面停车分析图例：地库设计人防区域地下室储藏设备机房汽车坡道车位B地块：地下车库面积8994.6停车位：251辆单车位指标：35.8C地块：地下车库面积19951.6停车位：557辆单车位指标：35.75（其中地下车库面积包含地下储藏及设备用房面积）非机动车库图例：停车设计规划设计PLANNING AND DESIGN交通分析消防分析入户路场地外车行道车行道路园区景观路地库出入口回车场场地外车行道消防车道路消防扑救面消防车入口图例：图例：规划设计PLANNING20、 AND DESIGN建筑间距示意日照分析日照技术参数设置1、经纬度：东经11722，北纬3153。2、有效时间：大寒日8：00-16：00，冬至日9：00-15：00经日照测算，住宅均满足大寒日2小时日照要求，幼儿园满足冬至日3小时日照要求1小时2小时3小时图例：规划设计PLANNING AND DESIGN降噪措施分析措施：沿用地西侧种植绿化带绿化降噪：单的乔木林，噪声衰减大约为1dB/10m；由乔、灌、草塔配的绿化带噪声衰减可达到2-3dB/10m。措施三：采用三玻断桥铝门窗断桥铝门窗：通过隔声条以及中空玻璃的设计，有效阻断了声音的传播。措施二：采用双层窗交错开启双层窗交错开启：通过交错21、开启，使室外噪声通过曲折的空气通路传入室内。措施四：隔声屏障：利用隔音屏障降低噪音影响规划设计PLANNING AND DESIGN方案二彩色总图B、C地块合计技术经济指标表序号项目规模单位备注1总用地44266.0 MR2二类居住用地其中建设用地面积44266.0 M代征用地面积0.0 M2总建筑面积119203.3 M3地上计容建筑面积88532.1 M可售面积86914.5 M架空层面积1144.2 M计入总面积，不计容积率住宅小计85143.9 M其中小高层(10-18F)72343.9 M保障房12800.0 M15.03%商业及配套小计3388.1 M其中商业1770.6 M2.022、0%物业管理用房352.4 M总建筑面积5万平方米以下的不少于150平方米室内文化活动室417.3 M200平方米/千人、最小建筑面积不低于200平方米养老用房195.6 M每百户不少于30的使用面积且单处用房建筑面积不得少于150快递接受点0.0 M暂时按照占地考虑消控室120.0 M配电房157.3 M配电房18.5x8.5m开闭所375.0 M开闭所25x15m室外活动场地M4地下建筑面积29527.1 M其中地下人防车库4985.1 M非人防车库23865.2 M非机动车库676.7 M5建筑基底面积6250.7 M6容积率2.0 7建筑密度14.12%22%8可售比72.91%9单车23、位指标35.6210绿地率40.1%40%12建筑高度最大值80M80米13户数652户14居住人数2087人3.2人/户15机动车位899辆16其中地上机动车位89辆住宅：地上车位10%地下机动车位810辆其中人防车位125辆非人防车位684辆17非机动车位947辆规划设计PLANNING AND DESIGNC地块-技术经济指标表序号项目规模单位备注1总用地30714.2 MR2二类居住用地其中建设用地面积30714.2 M代征用地面积0.0 M2总建筑面积82422.0 M3地上计容建筑面积61428.5 M可售面积61008.9 M架空层面积688.8 M计入总面积，不计容积率住宅小计24、60387.9 M其中小高层(10-18F)47587.9 M保障房12800.0 M商业及配套小计1040.7 M其中商业621.0 M物业管理用房202.4 M总建筑面积25万平米以下的，不少于千分之三室内文化活动室0.0 M养老用房0.0 M快递接受点0.0 M暂时按占地25考虑消控室60.0 M配电房157.3 M配电房18.5x8.5m开闭所0.0 M室外活动场地M不少于542.72平米4地下建筑面积20304.7 M其中地下人防车库4985.1 M非人防车库14855.0 M非机动车库464.6 M5建筑基底面积3717.5 M5385386容积率2.0 7建筑密度12.1%20%25、8可售比74.02%9单车位指标35.6010绿地率40.1%40%11建筑高度最大值80M80米12户数424户13居住人数1357人3.2人/户14机动车位619辆15其中地上机动车位61辆住宅：地上车位10%地下机动车位558辆其中人防车位125辆非人防车位433辆16非机动车位635辆B地块-技术经济指标表序号项目规模单位备注1总用地13551.8 MR2二类居住用地其中建设用地面积13551.8 M代征用地面积0.0 M2总建筑面积36781.3 M3地上计容建筑面积27103.6 M可售面积25905.7 M架空层面积455.4 M计入总面积，不计容积率住宅小计24756.1 M其26、中小高层(10-18F)24756.1 M保障房0.0 M商业及配套小计2347.5 M其中商业1149.6 M物业管理用房150.0 M总建筑面积5万平方米以下的不少于150平方米室内文化活动室417.3 M200平方米/千人、最小建筑面积不低于200平方米养老用房195.6 M每百户不少于30的使用面积且单处用房建筑面积不得少于150快递接受点0.0 M暂时按占地25考虑消控室60.0 M配电房0.0 M开闭所375.0 M开闭所25x15m室外活动场地M不少于291.84平米4地下建筑面积9222.3 M其中地下人防车库0.0 M非人防车库9010.2 M非机动车库212.1 M5建筑基27、底面积2533.2 M6容积率2.0 7建筑密度18.69%22%8可售比70.43%9单车位指标35.8610绿地率40.1%40%11建筑高度最大值80M80米12户数228户13居住人数730人3.2人/户14机动车位279辆15其中地上机动车位27辆住宅：地上车位10%地下机动车位252辆其中人防车位0辆非人防车位252辆16非机动车位312辆经济技术指标规划设计PLANNING AND DESIGN功能体块户型产品类型户数比例103 小高层344 52.76%117 小高层238 36.50%133 小高层70 10.74%合计652 100.00%103户型117户型133户型中心28、景观图例：规划设计PLANNING AND DESIGN方案三彩色总图B、C地块合计技术经济指标表序号项目规模单位备注1总用地44266.0 MR2二类居住用地其中建设用地面积44266.0 M代征用地面积0.0 M2总建筑面积119689.3 M3地上计容建筑面积88532.1 M可售面积86912.6 M架空层面积1399.2 M计入总面积，不计容积率住宅小计85140.6 M其中洋房14060.8 M小高层(11-18F)58279.9 M保障房12800.0 M15.03%商业及配套小计3391.4 M其中商业1772.0 M2.00%物业管理用房352.4 M总建筑面积5万平方米以下29、的不少于150平方米室内文化活动室418.6 M200平方米/千人、最小建筑面积不低于200平方米养老用房196.2 M每百户不少于30的使用面积且单处用房建筑面积不得少于150快递接受点M暂时按照占地考虑消控室120.0 M配电房157.3 M配电房18.5x8.5m开闭所375.0 M开闭所25x15m室外活动场地M4地下建筑面积29758.0 M其中地下人防车库5206.1 M非人防车库23875.2 M非机动车库676.7 M5建筑基底面积7149.0 M6容积率2.0 7建筑密度16.15%22%8可售比72.62%9单车位指标35.9010绿地率40.1%40%12建筑高度最大值830、0M80米13户数640户14居住人数2048人3.2人/户15机动车位899辆16其中地上机动车位89辆住宅：地上车位10%地下机动车位810辆其中人防车位130辆非人防车位679辆17非机动车位946辆规划设计PLANNING AND DESIGNB地块-技术经济指标表序号项目规模单位备注1总用地13551.8 MR2二类居住用地其中建设用地面积13551.8 M代征用地面积0.0 M2总建筑面积36842.0 M3地上计容建筑面积27103.6 M可售面积26518.6 M架空层面积455.2 M计入总面积，不计容积率住宅小计24746.6 M其中洋房0.0 M小高层(11-18F)2431、746.6 M保障房0.0 M商业及配套小计2357.0 M其中商业1772.0 M物业管理用房150.0 M总建筑面积5万平方米以下的不少于150平方米室内文化活动室0.0 M200平方米/千人、最小建筑面积不低于200平方米养老用房0.0 M每百户不少于30的使用面积且单处用房建筑面积不得少于150快递接受点0.0 M暂时按占地25考虑消控室60.0 M配电房0.0 M开闭所375.0 M开闭所25x15m室外活动场地M不少于291.84平米4地下建筑面积9283.2 M其中地下人防车库0.0 M非人防车库9071.1 M非机动车库212.1 M5建筑基底面积2537.5 M6容积率2.032、 7建筑密度18.72%22%8可售比71.98%9单车位指标35.8610绿地率40.1%40%11建筑高度最大值80M80米12户数228户13居住人数730人3.2人/户14机动车位281辆15其中地上机动车位28辆住宅：地上车位10%地下机动车位253辆其中人防车位0辆非人防车位253辆16非机动车位327辆C地块-技术经济指标表序号项目规模单位备注1总用地30714.2 MR2二类居住用地其中建设用地面积30714.2 M代征用地面积0.0 M2总建筑面积82847.3 M3地上计容建筑面积61428.5 M可售面积60394.1 M架空层面积944.0 计入总面积，不计容积率住宅小33、计60394.1 M其中洋房14060.8 M小高层(11-18F)33533.3 M保障房12800.0 M商业及配套小计1034.4 M其中商业0.0 M物业管理用房202.4 M总建筑面积25万平米以下的，不少于千分之三室内文化活动室418.6 M200平方米/千人、最小建筑面积不低于200平方米养老用房196.2 M每百户不少于30的使用面积且单处用房建筑面积不得少于150快递接受点0.0 M暂时按占地25考虑消控室60.0 M配电房157.3 M配电房18.5x8.5m开闭所0.0 M室外活动场地M不少于527.36平米4地下建筑面积20474.8 M其中地下人防车库5206.1 M34、非人防车库14804.1 M非机动车库464.6 M5建筑基底面积4611.4 M5385386容积率2.0 7建筑密度15.0%20%8可售比72.90%9单车位指标35.9210绿地率40.1%40%11建筑高度最大值80M80米12户数412户13居住人数1318人3.2人/户14机动车位618辆15其中地上机动车位61辆住宅：地上车位10%地下机动车位557辆其中人防车位130辆非人防车位426辆16非机动车位619辆经济技术指标规划设计PLANNING AND DESIGN功能体块户型产品类型户数比例103 小高层256 40.00%117 洋房120 18.75%小高层196 3035、.63%133 小高层68 10.63%合计640 100.00%103户型117户型133户型图例：规划设计PLANNING AND DESIGN方案四彩色总图B、C地块合计技术经济指标表序号项目规模单位备注1总用地44266.0 MR2二类居住用地其中建设用地面积44266.0 M代征用地面积0.0 M2总建筑面积119817.4 M3地上计容建筑面积88532.1 M可售面积86912.6 M架空层面积1539.8 M计入总面积，不计容积率住宅小计85140.6 M其中洋房17135.4 M小高层(10-18F)55205.1 M保障房12800.0 M15.03%商业及配套小计339136、.5 M其中商业1772.0 M2.00%物业管理用房352.4 M总建筑面积5万平方米以下的不少于150平方米室内文化活动室418.6 M200平方米/千人、最小建筑面积不低于200平方米养老用房196.2 M每百户不少于30的使用面积且单处用房建筑面积不得少于150快递接受点0.0 M25，每500户组消控室120.0 M配电房157.3 M配电房18.5x8.5m开闭所375.0 M开闭所25x15m室外活动场地0.0 M821.764地下建筑面积29745.6 M其中地下人防车库6681.4 M非人防车库22387.5 M地下室赠送0.0 M人防夹层0.0 M非机动车库676.7 M其37、他0.0 M5建筑基底面积7315.9 M6容积率2.0 7建筑密度16.53%22%8可售比72.54%9单车位指标35.8910绿地率40.1%40%12建筑高度最大值80M80米13户数642户14居住人数2054人3.2人/户15机动车位899辆16其中地上机动车位89辆住宅：地上车位10%地下机动车位810辆其中人防车位167辆非人防车位642辆17非机动车位947辆规划设计PLANNING AND DESIGNB地块-技术经济指标表序号项目规模单位备注1总用地13551.8 MR2二类居住用地其中建设用地面积13551.8 M代征用地面积0.0 M2总建筑面积36535.6 M3地38、上计容建筑面积27103.6 M可售面积26736.3 M架空层面积456.2 M计入总面积，不计容积率住宅小计26736.3 M其中洋房7559.4 M小高层(10-18F)19176.9 M保障房0.0 M商业及配套小计367.3 M其中商业0.0 M物业管理用房150.0 M总建筑面积5万平方米以下的不少于150平方米室内文化活动室0.0 M养老用房0.0 M快递接受点0.0 M消控室60.0 M配电房157.3 M配电房18.5x8.5m开闭所0.0 M室外活动场地M4地下建筑面积8975.8 M其中地下人防车库0.0 M非人防车库8771.1 M非机动车库204.7 M5建筑基底面积39、2176.9 M6容积率2.0 7建筑密度16.06%22%8可售比73.18%9单车位指标35.8610绿地率40.1%40%11建筑高度最大值80M80米12户数246户13居住人数787人3.2人/户14机动车位272辆15其中地上机动车位27辆住宅：地上车位10%地下机动车位245辆其中人防车位0辆非人防车位245辆16非机动车位273辆C地块-技术经济指标表序号项目规模单位备注1总用地30714.2 MR2二类居住用地其中建设用地面积30714.2 M代征用地面积0.0 M2总建筑面积83281.8 M3地上计容建筑面积61428.5 M可售面积60176.3 M架空层面积1083.40、5 M计入总面积，不计容积率住宅小计58404.3 M其中洋房9576.0 M小高层(10-18F)36028.3 M保障房12800.0 M商业及配套小计3024.2 M其中商业1772.0 M物业管理用房202.4 M总建筑面积25万平米以下的，不少于千分之三室内文化活动室418.6 M200平方米/千人、最小建筑面积不低于200平方米养老用房196.2 M每百户不少于30的使用面积且单处用房建筑面积不得少于150快递接受点0.0 M消控室60.0 M配电房0.0 M开闭所375.0 M开闭所25x15m室外活动场地M4地下建筑面积20769.8 M其中地下人防车库6681.4 M非人防车41、库13616.4 M非机动车库472.1 M5建筑基底面积5139.0 M5385386容积率2.0 7建筑密度16.7%20%8可售比72.26%9单车位指标35.9910绿地率40.1%40%11建筑高度最大值80M80米12户数396户13居住人数1267人3.2人/户14机动车位627辆15其中地上机动车位62辆住宅：地上车位10%地下机动车位565辆其中人防车位167辆非人防车位397辆16非机动车位674辆经济技术指标规划设计PLANNING AND DESIGN功能体块户型产品类型户数比例103 小高层308 47.98%117 小高层198 30.84%洋房64 9.97%1342、3 洋房72 11.21%合计642 100.00%103户型117户型133户型图例：规划设计PLANNING AND DESIGN方案五彩色总图B、C地块合计技术经济指标表序号项目规模单位备注1总用地44266.0 MR2二类居住用地其中建设用地面积44266.0 M代征用地面积0.0 M2总建筑面积120049.1 M3地上计容建筑面积88532.1 M可售面积86912.6 M架空层面积1771.4 M计入总面积，不计容积率住宅小计85140.6 M其中洋房33423.8 M小高层(10-18F)38916.9 M保障房12800.0 M15.03%商业及配套小计3391.5 M其中商43、业1772.0 M2.00%物业管理用房352.4 M总建筑面积5万平方米以下的不少于150平方米室内文化活动室418.6 M200平方米/千人、最小建筑面积不低于200平方米养老用房196.2 M每百户不少于30的使用面积且单处用房建筑面积不得少于150快递接受点0.0 M消控室120.0 M配电房157.3 M配电房18.5x8.5m开闭所375.0 M开闭所25x15m室外活动场地0.0 M826.884地下建筑面积29745.6 M其中地下人防车库7694.3 M非人防车库21374.7 M非机动车库676.7 M其他0.0 M5建筑基底面积8097.2 M6容积率2.0 7建筑密度144、8.29%22%8可售比72.40%9单车位指标35.8910绿地率40.1%40%12建筑高度最大值80M80米13户数646户14居住人数2067人3.2人/户15机动车位899辆16其中地上机动车位89辆住宅：地上车位10%地下机动车位810辆其中人防车位192辆非人防车位618辆17非机动车位947辆规划设计PLANNING AND DESIGNB地块-技术经济指标表序号项目规模单位备注1总用地13551.8 MR2二类居住用地其中建设用地面积13551.8 M代征用地面积0.0 M2总建筑面积36535.6 M3地上计容建筑面积27103.6 M可售面积26736.3 M架空层面积445、56.2 M计入总面积，不计容积率住宅小计26736.3 M其中洋房7559.4 M小高层(10-18F)19176.9 M保障房0.0 M商业及配套小计367.3 M其中商业0.0 M物业管理用房150.0 M总建筑面积5万平方米以下的不少于150平方米室内文化活动室0.0 M养老用房0.0 M快递接受点0.0 M消控室60.0 M配电房157.3 M配电房18.5x8.5m开闭所0.0 M室外活动场地M4地下建筑面积8975.8 M其中地下人防车库0.0 M非人防车库8771.1 M非机动车库204.7 M5建筑基底面积2176.9 M6容积率2.0 7建筑密度16.06%22%8可售比746、3.18%9单车位指标35.8610绿地率40.1%40%11建筑高度最大值80M80米12户数246户13居住人数787人3.2人/户14机动车位272辆15其中地上机动车位27辆住宅：地上车位10%地下机动车位245辆其中人防车位0辆非人防车位245辆16非机动车位273辆C地块-技术经济指标表序号项目规模单位备注1总用地30714.2 MR2二类居住用地其中建设用地面积30714.2 M代征用地面积0.0 M2总建筑面积83513.5 M3地上计容建筑面积61428.5 M可售面积60176.3 M架空层面积1315.1 M计入总面积，不计容积率住宅小计58404.3 M其中洋房258647、4.3 M小高层(10-18F)19740.0 M保障房12800.0 M商业及配套小计3024.2 M其中商业1772.0 M物业管理用房202.4 M总建筑面积25万平米以下的，不少于千分之三室内文化活动室418.6 M200平方米/千人、最小建筑面积不低于200平方米养老用房196.2 M每百户不少于30的使用面积且单处用房建筑面积不得少于150快递接受点0.0 M消控室60.0 M配电房0.0 M开闭所375.0 M开闭所25x15m室外活动场地M5124地下建筑面积20769.9 M其中地下人防车库7694.3 M非人防车库12603.5 M非机动车库472.1 M5建筑基底面积5948、20.2 M5385386容积率2.0 7建筑密度19.3%20%8可售比72.06%9单车位指标35.9910绿地率40.1%40%11建筑高度最大值80M80米12户数400户13居住人数1280人3.2人/户14机动车位627辆15其中地上机动车位62辆住宅：地上车位10%地下机动车位565辆其中人防车位192辆非人防车位373辆16非机动车位674辆经济技术指标规划设计PLANNING AND DESIGN功能体块户型产品类型户数比例103 小高层328 50.77%117 小高层42 6.50%洋房228 35.29%133 洋房48 7.43%合计646 100.00%103户型149、17户型133户型图例：规划设计PLANNING AND DESIGN方案（推荐方案）：小高+外侧洋房方案五（推荐方案）：洋房最大化P R E P H A S E A N A L Y S E S沿街效果图立面设计FAADE DESIGN立面设计FAADE DESIGN洋房南立面效果图方案立面设计FAADE DESIGN洋房北立面效果图方案立面设计FAADE DESIGN高层南立面效果图方案立面设计FAADE DESIGN高层北立面效果图方案立面设计FAADE DESIGN洋房立面南立面图北立面图东立面图西立面图立面设计FAADE DESIGN洋房立面材质南立面图米白色涂料米白色铝板灰色平涂铜色50、金属铜色金属漆立面设计FAADE DESIGN高层立面南立面图北立面图东立面图西立面图立面设计FAADE DESIGN高层立面材质南立面图灰色平涂铜色金属铜色金属漆米白色涂料米白色铝板立面设计FAADE DESIGN飘窗节点图阳台节点图灰色平涂铜色金属漆米白色涂料铜色金属漆米白色涂料米白色铝板铜色金属立面设计FAADE DESIGN洋房南立面效果图方案二立面设计FAADE DESIGN高层北立面效果图方案二A P A R T M E N TL A Y O U TD E S I G N户型设计APARTMENT LAYOUT DESIGN小高层102 3房1卫小高层120 3房2卫洋房99 3房51、1卫洋房120 4房2卫洋房123 4房2卫高层102 3房1卫重点竞品总结市场同类型楼盘产品组合以洋房、小高层为主。主力面积段：99-120南向3面宽产品面积段主流配置：102：3房1卫110-120：3房1卫120：3房2卫竞品借鉴点：南向双开间阳台北侧2设备平台纳入房间竞品不利点：小高层每层均设北连廊中间户私密性受影响竞品分析户型设计APARTMENT LAYOUT DESIGN社交餐厨多功能阳台洄游动线LDKG体化KBL体化卫浴分离以精细化设计提升产品力产品设计策略设计策略户型设计APARTMENT LAYOUT DESIGN103-1337-11F洋房 1033房2厅2卫 1173房52、2厅2卫 1333+1房2厅2卫 103方厅3房2厅1卫 117方厅3+1房2厅2卫 133方厅3+1房2厅2卫10.25m方案方案二10.80m11.90m13.50m11.90m13.50m规划设计PLANNING AND DESIGN同面积段、同面宽户型设计APARTMENT LAYOUT DESIGN户型解析【103-T2洋房】3房2厅2卫建筑面积：102.62得房率:83.30%赠送面积：8.65阳台赠送：5.11飘窗赠送：1.56设备平台赠送：1.98飘窗赠送设备平台赠送半阳台赠送LDKSG体化宽景阳台，尽藏四时景致社交餐厨，增加家人情感交流餐厨互动岛台46客餐厅体化4.3m玄关收53、纳空间主卧设置独立卫生间提升居住品质户型设计APARTMENT LAYOUT DESIGN【117-T2洋房】3房2厅2卫建筑面积：117.08得房率:84.97%赠送面积：9.18阳台赠送：4.20飘窗赠送：3.00设备平台赠送：1.98飘窗赠送设备平台赠送半阳台赠送LDKSG一体化超大尺度家庭厅餐厨社交化打造温暖、欢乐的共享空间团圆餐桌充分利用空间尽显优越气派生活品质4.3m玄关收纳空间52客餐厅一体化户型解析户型设计APARTMENT LAYOUT DESIGN【133-T2洋房】3+1房2厅2卫建筑面积：131.56得房率:86.33%赠送面积：12.69阳台赠送：7.65飘窗赠送：354、.18设备平台赠送：1.86飘窗赠送设备平台赠送半阳台赠送KBL体化超大尺度家庭厅餐厨社交化家政走廊洄游动线卫浴三分离厨房、家政、卫浴体化设计流线更合理，提高效率减少尽端折返4.3m玄关收纳空间50奢阔宽厅1+X空间设计提供更多生活场景户型解析规划设计PLANNING AND DESIGN同面积段、同面宽户型设计APARTMENT LAYOUT DESIGN【103-方厅T2洋房】3房2厅1卫建筑面积：102.97得房率:83.12%赠送面积：9.06阳台赠送：5.52飘窗赠送：1.56设备平台赠送：1.98飘窗赠送设备平台赠送半阳台赠送LDKG体化宽景阳台，尽藏四时景致宽敞方厅，营造奢阔社交55、空间36方厅5.6 m玄关收纳空间户型解析户型设计APARTMENT LAYOUT DESIGN【117-方厅T2洋房】3+1房2厅2卫建筑面积：116.66得房率:84.92%赠送面积：9.73阳台赠送：6.20飘窗赠送：1.68设备平台赠送：1.85飘窗赠送设备平台赠送半阳台赠送LDKSG体化超大尺度家庭厅餐厨社交化卫浴三分离42方厅1+X空间设计提供更多生活场景三分离卫生间，提高使用效率5.6 m玄关收纳空间户型解析户型设计APARTMENT LAYOUT DESIGN【133-方厅T2洋房】3+1房2厅2卫建筑面积：132.57得房率:86.36%赠送面积：10.31阳台赠送：5.3356、飘窗赠送：3.06设备平台赠送：1.92飘窗赠送设备平台赠送半阳台赠送LDKSG体化超大尺度家庭厅洄游流线，餐厨社交化独立衣帽间，豪华主卧套5.6m玄关收纳空间48奢阔方厅独立步入式衣帽间户型解析户型设计APARTMENT LAYOUT DESIGN99-13312-18F小高 99-T23房2厅1卫9.90m 103-T23房2厅1卫10.80m 117-T23房2厅2卫11.60m 133-T23+1房2厅2卫13.50m 99-T43房2厅1卫9.90m 99-T43房2厅1卫 103-T43房2厅1卫10.80m9.90m2T2户方案T4连廊方案户型设计APARTMENT LAYOUT57、 DESIGN【99-T2小高】3房2厅1卫建筑面积：98.39得房率:72.95%赠送面积：7.69阳台赠送：2.85飘窗赠送：2.88设备平台赠送：1.96飘窗赠送设备平台赠送半阳台赠送LDKG体化社交餐厨，增加家人情感交流户型方正，全明设计1.0m玄关收纳空间27客餐厅体化户型解析户型设计APARTMENT LAYOUT DESIGN【103-T2小高】3房2厅1卫建筑面积：103.72得房率:74.15%赠送面积：8.36阳台赠送：3.53 飘窗赠送：2.88设备平台赠送：1.95飘窗赠送设备平台赠送半阳台赠送LDKG体化社交餐厨，增加家人情感交流户型方正，全明设计1.0m玄关收纳空间58、33客餐厅体化户型解析户型设计APARTMENT LAYOUT DESIGN【117-T2小高】3房2厅2卫建筑面积：117.13得房率:77.10%赠送面积：8.90阳台赠送：3.98飘窗赠送：3.00设备平台赠送：1.92飘窗赠送设备平台赠送半阳台赠送LDKG体化社交餐厨，增加家人情感交流公卫干湿分离1.0m玄关收纳空间35客餐厅体化公卫干湿分离户型解析户型设计APARTMENT LAYOUT DESIGN【133-T2小高】3+1房2厅2卫建筑面积：133.84得房率:78.88%赠送面积：10.22阳台赠送：5.18飘窗赠送：3.18设备平台赠送：1.86飘窗赠送设备平台赠送半阳台赠送59、LDKG体化社交餐厨，增加家人情感交流起居厅+书房宽厅设计公卫干湿分离，豪华主卧套1.0m玄关收纳空间48奢阔宽厅公卫干湿分离户型解析户型设计APARTMENT LAYOUT DESIGN【99-T4小高1】3房2厅1卫建筑面积：99.69得房率：76.03%赠送面积：8.34阳台赠送：4.85飘窗赠送：1.56设备平台赠送：1.93飘窗赠送设备平台赠送半阳台赠送LDKG体化社交餐厨，增加家人情感交流起居厅+书房宽厅设计43客餐厅体化社交餐厨，增加家人情感交流户型解析户型设计APARTMENT LAYOUT DESIGN【99-T4小高2】3房2厅1卫建筑面积：98.49得房率：74.16%赠60、送面积：8.39阳台赠送：4.85飘窗赠送：1.56设备平台赠送：1.98飘窗赠送设备平台赠送半阳台赠送LDKG体化社交餐厨，增加家人情感交流起居厅+书房宽厅设计公卫干湿分离40客餐厅体化公卫干湿分离户型解析户型设计APARTMENT LAYOUT DESIGN【103-T4小高】三房两厅卫建筑面积：103.30得房率：75.14%赠送面积：9.48阳台赠送：5.52飘窗赠送：1.98设备平台赠送：1.98飘窗赠送设备平台赠送半阳台赠送LDKG体化社交餐厨，增加家人情感交流起居厅+书房宽厅设计公卫干湿分离47客餐厅体化公卫干湿分离户型解析户型设计APARTMENT LAYOUT DESIGN产61、品逻辑户型尺度控制要求规划产品面积段户型客厅主卧次卧书房餐厅厨房主卫公卫开间（mm）进深（mm）开间（mm）进深（mm）开间（mm）开间（mm）开间（mm）使用面积（m）洋房103m3房2厅2卫39503800330038003300300039505.373.423.48洋房117m3房2厅2卫54005000350050003500300036005.595.124.25洋房133m3+1房2厅2卫67005000380050003300300030007.045.445.52洋房（方厅）103m3房2厅1卫45004100330041003300300045005.52/3.96洋房（方62、厅）117m3+1房2厅2卫54003700350037003500300054006.214.415.28洋房（方厅）133m3+1房2厅2卫69003800360059003500300069006.95.444.45T2高层99m3房2厅1卫36003500330035003000280027005.75/4.22T2高层103m3房2厅1卫45003500330035003000300034005.76/3.47T2高层117m3房2厅2卫51003500350035003500300028005.93.786.24T2高层133m3+1房2厅2卫670048003800480033063、0300031006.674.85.1T4高层199m3房2厅1卫38003800330038003300280038005.28/4.32T4高层299m3房2厅1卫38003900330039003300280038005.1/4.3T4高层103m3房2厅1卫45003800330038003300300034005.86/4.8户型级配表户型解析户型设计APARTMENT LAYOUT DESIGN【保障房-T6大高】2房2厅1卫端户建筑面积：78.67得房率：80.59%赠送面积：0.00飘窗赠送：0.00中间户建筑面积：76.74得房率：80.59%赠送面积：1.68飘窗赠送：1.64、68中间户端户户型解析BUSINESS CHAPTER商 业 篇03户型设计APARTMENT LAYOUT DESIGN商业重要因素梳理高铁站432112商业地块本案定位为周边社区生活配套中心、特色餐饮休闲街区主要限制：1.整体体量6.73万，其中60%（4.04万）至少自持八年。2.需规划不低于25000的四星级标准酒店（含在60%自持内）。3.该地区24米以下按照商业属性报规，存在划小铺条件（soho&loft成立条件），若按照办公属性报规，办公要求划分比例为套内60的不超过30%，套内150的不低于70%，因此超过24米不存在划小铺可能性。4.人流来向主要来源于高铁站北广场、地铁、居住65、区、家具城四个方向。地铁居住区高铁站北广场家具城地铁站规划设计PLANNING AND DESIGN功能体块方案方案二开放小进深店铺双首层+中心广场围合侧重外街商铺双首层+双广场SCHEMEISCHEMEIIP L A N N I N GS C H E M EI规 划 方 案 规划策略PLANNING STRATEGY核心策略核心策略：保去化，能小尽小24m根据规划条件，报规商业高度需在24米以内，超过24米需按照办公报规，办公报规不允许划小铺因此，应将除酒店、社区服务外的功能全部置于24米高度以下，以保证全部可分小铺，保证去化。所有可分小铺的面积功能全部置于24米高度以下，以保证全部可分小铺66、，保证去化自持公寓（冠寓）销售公寓（soho、loft）首二层商铺社区服务中心自持四星级酒店40002500078801298017440规划策略PLANNING STRATEGY分层推导首 层 商 铺 策 略：1.用足密度2.多口引入人流，内外均好3.内外双环路，无死角4.中心广场，百变空间规划策略PLANNING STRATEGY规划策略PLANNING STRATEGY分层推导二 层 商 铺 策 略：1.3米出挑，用足2层空间2.所有商铺沿主街规划策略PLANNING STRATEGY规划策略PLANNING STRATEGY分层推导三六层公寓策略：1.商业公寓按5000的经济单元划分267、.3层soho+1层loft，用足24m规划策略PLANNING STRATEGY规划策略PLANNING STRATEGY分层推导酒店&社区配套策略：1.酒店和社区配套首层设置门厅，其他功能均布置在24m以上2.酒店主楼垂直道路沿街布置，规避干扰，打造区域地标规划策略PLANNING STRATEGY规划策略PLANNING STRATEGY打造屋顶运动公园塑造青年乐活街区！规划策略PLANNING STRATEGY分层推导规划策略PLANNING STRATEGY规划策略PLANNING STRATEGY鸟瞰图规划策略PLANNING STRATEGY规划策略PLANNING STRATE68、GY鸟瞰图规划设计PLANNING AND DESIGN方案一彩色总图序号项目规模单位1建设用地面积22433.6 M2总计容建筑面积67300.9 M3地上建筑面积67300.9 M酒店小计25000.0 M公寓小计21227.67M商业小计17073.22M4配套小计4000.0 M5地下建筑面积14134.7 M机动车车位数585辆地上车位数117辆地下车位数468 辆其中机械停车位187辆普通车位281辆非机动车车位数1689辆地上车位数844辆地下车位数845辆6容积率3.0 M7建筑密度35.0%绿化率20.0%8建筑高度最大值99.9M经济技术指标：N规划设计PLANNING A69、ND DESIGN功能体块酒店指标：地上总面积：25000客房数量：323间公寓指标：soho总面积：12075.14Loft总面积：9152.53 社区配套指标：地上总面积：4000 商业指标：地上面积：17073.22层面积：7078.69 二层面积：8997.63 三层面积：996.9 销售型公寓面积：8247.14规划设计PLANNING AND DESIGN竖向分析酒店公寓商业地下28.228.628.728.728.928.528.228.628.027.728.428.128.728.728.428.528.428.928.028.928.228.3规划设计PLANNING AN70、D DESIGN交通分析主要人流来向外街主人流内街主人流其他人流城市主干道城市次干道酒店车行流线消防登高场地城市支路机动车出入口地下车库出入口环形消防车道及车行机动车交通分析人行交通分析地铁居住区高铁站北广场N家具城规划设计PLANNING AND DESIGN停车绿化分析报规地上停车及绿化平面图绿地机动车停车位地上停车指标：报规地上机动车位数:117辆（占总车位20%）实际改造后地上机动车位数：66辆报规地上非机动车位数:844辆（占总车位50%）实际改造后地上机动车位数：0辆（设在地下夹层）报规地上绿化指标：绿地面积:4487 绿化率：20%实际停车及绿化平面图项目报规阶段满足指标要求，报71、规后根据实际需求改造建筑水系游园非机动车停车位规划设计PLANNING AND DESIGN停车分析地下车库指标：地下总面积：14134.7 酒店后勤区面积（含机房）：2532.1 车库面积：11602.60地下总车位数:468辆（占总车位80%）机械车位数：187辆（占地下车位40%）普通机动车位数：281辆非机动车停车位：845辆报规地上停车平面图酒店后勤区域设备机房地下车库地下车库平面图酒店卸货平台酒店服务电梯公寓地下大堂商业卸货平台配套地下大堂公寓地下大堂酒店地下大堂机械停车区域地上停车指标：地上总车位数:117辆（占总车位20%）地面停车位机械车位选择：1、利用楼座下层高2、置于框架72、梁之间1.5m覆土地上层夹层非机动车区域P R E P H A S E A N A L Y S E S产品设计设计策略DESIGN STRATEGY一层平面图一拖二商业（2层）商业面积：8951.24商铺数：81间（111/间）一层单铺商业商业面积：3054.56商铺数：71间（43/间）一层门厅空间：871二层单铺商业商业面积：4070.52商铺数：69间（59/间）二层门厅空间593设计策略DESIGN STRATEGY二层平面图一拖二商业（2层）商业面积：8951.24商铺数：81间（111/间）一层单铺商业商业面积：3054.56商铺数：71间（43/间）一层门厅空间：871二层单铺商73、业商业面积：4070.52商铺数：69间（59/间）二层门厅空间593设计策略DESIGN STRATEGY商业一层平面商业二层平面商业剖面关系9.0m11m12.5m9.0m商业轴侧关系设计策略DESIGN STRATEGY三层平面图四层-六层平面图（局部五层）公寓总面积：21227.67其中 自持公寓：12980.53销售公寓：8247.14其中 Loft公寓：9152.53Soho公寓：12075.14公寓总面积：21227.67设计策略DESIGN STRATEGYLoft公寓下层Loft公寓上层soho公寓策略：用足24m限高3-6F公寓3-6F公寓loftloftsoho3-5F公74、寓3-6F公寓3-6F公寓3-5F公寓自持销售loft自持公寓与销售公寓分布图loft公寓与soho公寓分布图公寓总面积：21227.67其中 自持公寓：12980.53销售公寓：8247.14其中 Loft公寓：9152.53Soho公寓：12075.14公寓总面积：21227.67设计策略DESIGN STRATEGY配套标准层平面配套门厅平面(配套面积：4000)6-25F 酒店7-11F 配套酒店门厅配套门厅设计策略DESIGN STRATEGY酒店一层门厅平面酒店大堂平面酒店标准层平面酒店剖面示意1F酒店门厅6F大堂、全日餐厅7F宴会厅9-25F 客房层8F康养、娱乐（酒店面积：2575、000）（酒店客房数：323间）设计策略DESIGN STRATEGY酒店面积分配表(参照旅游饭店星级的划分与评定）序号星级标准内容星级标准面积本案设置面积配置标准1饭店客房数要求40间（套）323自然间300套客房2前厅总服务台550大堂、前台、行李房（存储）、前台办公、卫生间等 1.70/间行李寄存处宾客休息区3客房70%客房面积（不含卫生间）2019747.88323自然间，每间客房分摊客房区面积61.14，客房区占酒店总面积78.90%豪华套房A3个开间标准开间客房净尺寸4.0*6.3，大于星级酒店标准20豪华套房B4餐厅及吧室中餐厅7303.15/间（含附属厨房）咖啡厅（或简易西餐厅76、）5801.8/间（含附属厨房）宴会单间或者小宴会厅600宴会厅 1.85/间195宴会前厅（厅 30%）含辅助设施（厅40%）酒吧或茶室300大堂酒廊 0.92/间5厨房850宴会会议厨房含后勤设施（约宴会会议45%）2.6/间6会议康体会议设施530会议 1.65/间150会议前厅（厅 30%）含辅助设施（厅40%）康体设施300健身房及附属公共卫生间70商品部90商务中心3008后勤及设备（地下）2500P R E P H A S E A N A L Y S E S立面设计A地块鸟瞰效果图A地块中心广场效果图A地块北侧沿街效果图A地块东侧沿街效果图立面设计FAADE DESIGN银灰色金77、属板银灰色金属格栅彩釉玻璃彩釉玻璃立面材质立面设计FAADE DESIGN银灰色金属板银灰色金属格栅灰色平涂深灰色金属格栅银灰色金属板立面材质立面设计FAADE DESIGN彩釉玻璃银灰色金属板灰色平涂彩釉玻璃深灰色金属格栅银灰色金属板彩釉玻璃立面材质立面设计FAADE DESIGN银灰色金属板深灰色金属格栅彩釉玻璃彩釉玻璃彩釉玻璃银灰色金属板立面材质立面设计FAADE DESIGN北侧沿街节点图东侧沿街节点图银灰色金属板彩釉玻璃灰色平涂银灰色金属板灰色平涂PLANNINGSCHEME2规划方 案二规划策略PLANNING STRATEGY鸟瞰图规划策略PLANNING STRATEGY地块商78、业价值分析商业价值第一：地块北侧及东侧沿街北侧主干道东西方向分别有地铁及高铁人流商业价值第二：地块西侧沿街西侧家居市场商业人流商业价值次之：地块南侧沿街及内部规划策略PLANNING STRATEGY分层推导用足建筑密度，确保外街商业最大化根据商业价值排序，确定商铺进深规划策略PLANNING STRATEGY分层推导二层出挑3m体量或外廊，最大化商业面积规划策略PLANNING STRATEGY分层推导三六层(24m以下)最大化小面积段公寓产品规划策略PLANNING STRATEGY分层推导酒店及社区配套均布置于24米以上结合尺度适宜外廊及内庭院营造出活力、开放的商业和居住空间P R E 79、P H A S E A N A L Y S E S规划设计规划设计PLANNING AND DESIGN方案二彩色总图A地块规划方案指标项目面积/备注总用地面积22433.63土地出让条件总建筑面积80345计容面积+非计容面积计容建筑面积67284其中四星级酒店25000自持商业16620均为24米以下小面积段产品，其中可售22914，自持15370公寓21664社区服务中心4000不小于4000（移交政府）地下建筑面积13061容积率3.0满足土地出让条件要求建筑基底面积7800满足土地出让条件要求建筑密度35%满足土地出让条件要求绿地率20%满足土地出让条件要求酒店客房数（间）300机动80、车停车位（辆）573其中地上115地面停车比例20%地下机械车位数229停车泊位总数的40%设机械车位地下非机械车位数229非机动车停车位1682其中地上841地上非机动车位不超过50%的总量地下841规划设计PLANNING AND DESIGN竖向分析公寓商业商业公寓酒店机动车停车库非机动车停车库非机动车停车库规划设计PLANNING AND DESIGN流线及消防分析步行商业流线车行流线消防车道消防扑救场地图例：规划设计PLANNING AND DESIGN地面停车分析地面机动车停车区地面非机动车停车区图例：规划设计PLANNING AND DESIGN停车分析卸货区酒店及公寓电梯厅设备81、用房消防疏散梯普通车位机械车位车道线地库出入口地下建筑面积：13061机动车位：458辆其中：普通车位：229辆机械车位：229辆P R E P H A S E A N A L Y S E S产品设计产品设计PRODUCT DESIGN一层平面图商业公寓酒店配套图例：一层单铺商业商业面积：7337商铺数：123间一层门厅空间：1030.87二层单铺商业商业面积：8170商铺数：121间二层门厅空间120三层单铺商业商业面积：1113商铺数：18间产品设计PRODUCT DESIGN二层平面图商业公寓酒店配套图例：一层单铺商业商业面积：7337商铺数：123间一层门厅空间：1030.87二层单铺82、商业商业面积：8170商铺数：121间二层门厅空间120三层单铺商业商业面积：1113商铺数：18间产品设计PRODUCT DESIGN三层平面图公寓总面积：21664其中 Loft公寓：6038Soho公寓：15626三层平面图商业公寓酒店配套图例：一层单铺商业商业面积：7337商铺数：123间一层门厅空间：1030.87二层单铺商业商业面积：8170商铺数：121间二层门厅空间120三层单铺商业商业面积：1113商铺数：18间产品设计PRODUCT DESIGN社区服务中心标准层平面图商业公寓酒店配套图例：社区服务中心标准层平面图产品设计PRODUCT DESIGN酒店五层平面图（宴会厅层83、）酒店六层平面图（大堂层）酒店平面图产品设计PRODUCT DESIGN酒店标准层平面（酒店客房数：323间）酒店平面图产品设计PRODUCT DESIGN公寓户型35户型50户型35户型50户型公寓总面积：21664其中 Loft公寓：6038Soho公寓：15626产品设计PRODUCT DESIGNLOFTLOFT户型首层LOFT户型二层公寓户型公寓总面积：21664其中 Loft公寓：6038Soho公寓：15626P R E P H A S E A N A L Y S E S立面设计立面设计FAADE DESIGN立面设计FAADE DESIGN立面设计FAADE DESIGN立面设84、计FAADE DESIGN立面设计FAADE DESIGN立面设计FAADE DESIGN立面材质表达银白色金属铝板（公寓，配套）伯爵灰石材（商业，酒店）香槟色金属深灰色金属高反玻璃(售楼处二层）lowE玻璃立面设计FAADE DESIGN立面材质表达银白色金属铝板（公寓，配套）伯爵灰石材（商业，酒店）香槟色金属高反玻璃(售楼处二层）lowE玻璃DEMONSTRATION AREA示范区篇04示范区设计DEMONSTRATION AREA DESIGN选址分析A地块B地块C地块D人行动线车行动线高铁站城市绿地高架桥结论：选定选址一为售楼处基地。结论：选定选址一为售楼处基地。核心优势在于该选址位85、于商业地块角部，独立于住宅地块，避免了住宅地块施工的干扰。在项目销售的前中后期都能独立承担销售卖场的功能。销售功能完成后可切分成小商铺销售，避免浪费。该选址也较好的兼顾了昭示性及可达性。选址一选址二选址四选址五选址三示范区设计DEMONSTRATION AREA DESIGN01234昭示性景观利用率可达性外部不利影响率施工便利选址一选址二选址三选址四选址五选址分析ABCD高铁站城市绿地高架桥ABCD高铁站城市绿地高架桥ABCD高铁站城市绿地高架桥ABCD高铁站城市绿地高架桥ABCD高铁站城市绿地高架桥选址一选址二选址三选址四选址五PLANNINGSCHEME1示 范 区 方 案 A地块北侧沿86、街效果图示范区鸟瞰图示范区设计DEMONSTRATION AREA DESIGN彩色总平面图P PN示范区用地面积：7250售楼处建筑面积：2387.54其中首层建筑面积：740.16二层建筑面积：650.48三层建筑面积：996.90示范区设计DEMONSTRATION AREA DESIGN彩色总平面图1 12 23 34 45 512124 45 53 3示范区设计DEMONSTRATION AREA DESIGN流线分析P P人行动线车行动线N示范区设计DEMONSTRATION AREA DESIGN分期示意前期：售楼处借用规划道路设计软景中期：住宅建成后售楼处规划道路建成后，与住宅87、地块结合售楼后期：销售型商业分小铺销售商业示范区设计DEMONSTRATION AREA DESIGN单体设计首层平面图二层平面图三层平面图示范区设计DEMONSTRATION AREA DESIGN单体设计售楼处立面图9.0m4.5m4.5m4.5mPLANNINGSCHEME2示 范 区 方 案 二示范区设计DEMONSTRATION AREA DESIGN效果展示示范区设计DEMONSTRATION AREA DESIGN效果展示示范区设计DEMONSTRATION AREA DESIGN总平面图总用地面积：4414总建筑面积：1460其中一层 844二层 616 示范区设计DEMONS88、TRATION AREA DESIGN流线分析人行流线人行出入口车行流线车行出入口人行出入口车行出入口通往实体样板间示范区设计DEMONSTRATION AREA DESIGN单体设计售楼处一层平面图844.25示范区设计DEMONSTRATION AREA DESIGN参观流线示范区设计DEMONSTRATION AREA DESIGN单体设计售楼处二层平面图616.60参观流线深洽区水吧后厅沙盘区二层平台样板间商业三层（售楼处不使用）0.0004.5009.000一层二层三层11售楼处1-1剖面示意立面设计FAADE DESIGN11节点 1-1KINDERGARTEN CHAPTER幼儿89、园篇05孩子启蒙教育的容器幼儿园设计KINDERGARTEN DESIGN概念鸟瞰图打造个乐高积木式启蒙教育乐园个兼具教育性，互动性，场景化的多维儿童教育空间启蒙教育容器性互动场景空间幼儿园设计KINDERGARTEN DESIGN主入口透视图幼儿园设计KINDERGARTEN DESIGN沿街侧透视图幼儿园设计KINDERGARTEN DESIGN总平面图流线分析机动车停车位非机动车停车位人行入口车行入口规划路用地面积：4197.63建筑总面积：2834.85容积率：0.675建筑密度：23.65%绿地率35%建筑高度：14.6m机动车停车位：11辆非机动车停车位：41辆幼儿园设计KINDE90、RGARTEN DESIGN材料选取仿木纹涂料木纹金属格栅仿木纹涂料板曲面金属板幼儿园设计KINDERGARTEN DESIGN平面图层平面图二层平面图三层平面图层建筑面积：993.14建筑总面积：2834.85二层建筑面积：990.57三层建筑面积：851.14幼儿园设计KINDERGARTEN DESIGN立面图北立面图东立面图西立面图南立面图幼儿园设计KINDERGARTEN DESIGN剖面图1-1剖面图设计说明设计说明规划设计PLANNING AND DESIGN设计说明：3住宅地块规划布局：规划设计中成分考虑地块周边条件，满足容积率前提，充分拉大南北楼间距，形成大花园景观，提升居住91、品质。在规划设计时规避铁路及高架带来的干扰，尽量减少沿外围不利条件住宅户数，小区内部布置更多产品的数量，以提升溢价。产品与规划相结合，设计梯二户高品质高层居住模式，并将大户型规划在小区中心，通过错动围合成中央大尺度景观花园；规划将配套商业以沿街底商形式与住宅分开，保证居住建筑的独立同时使商业价值最大化，便于销售，提升商业溢价；小区主出入口结合商业设在中间，高效方便同时提升商业价值，小区地面交通部分人车分流，更安全便捷，设计减小地库面积，提升地下停车的经济性，节约建设成本。用地概况：本项目共分为两个住宅地块，B地块用地面积13551.79，容积率2.0。C地块用地面积30714.24，容积率2.92、0。建设规模：B地块总建筑面积36765.8，其中地上建筑面积27103.6 ，地下建筑面积9206.6，架空层面积455.6。该地块共建设4栋住宅、1栋商业配套楼、1栋开闭站。C地块总建筑面积30714.2 ，其中地上建筑面积61428.5 ，地下建筑面积20416.2，架空层面积901.5。该地块共建设11栋住宅、1栋商业配套楼、1栋配电站。道路交通组织：根据规划条件分析，合理的组织人流车流，避免相互干扰。在基地的西侧及两个地块之间均设小区的人行出入口，方便居民使用，并方便住户使用。地库出入口结合消防口部设计，做到人车分流，同时满足消防要求。沿基地外侧布置地面停车，满足业主临时停车及访客需93、求。项目定位：本项目是以洋房、小高层住宅产品为主的居住区。打造成为该地区高品质现代风情的建筑群。建筑创新：项目创新主要表现在建筑形态和户型两个方面。在建筑形态上通过外立面变化使整体建筑富有表现力。另方面使每种主力户型都具有鲜明的特色。通过空间的组合及尺度的变化来丰富户型并使其同时具有合理的使用功能。绿化系统：地块景观空间采取自由、传统的设计手法，不但增加了住区的尊贵品质感，而且也为居民提供良好的私密归属感。在景观细节设计中着力营造具有浓郁人文主义精神的园林模式，将园林景观的文化内涵自然的渗透到居者内心。建筑退界：建筑红线退界均满足技术规范规定。规划日照：建筑间距满足规划技术规定要求。经日照软件94、计算，计算结果地块内住宅均满足大寒日2小时日照要求，幼儿园满足冬至日3小时日照要求。立面造型：住区立面设计为现代风格，主张以简约主义的建筑语言，追求文化、生态的建筑风格，通过建筑体量、立面材料肌理的变化及细部构件的构图来强调理性的图底关系。建筑的造型设计同时还注重了经济性，立面细部处理都结合平面元素而进行设计，取得丰富的变化。规划设计PLANNING AND DESIGN设计说明：3住宅地块经济技术指标B地块-技术经济指标表序号项目规模单位备注1总用地13551.8 MR2二类居住用地其中建设用地面积13551.8 M代征用地面积0.0 M2总建筑面积36765.8 M3地上计容建筑面积27195、03.6 M可售面积25915.1 M架空层面积455.6 M计入总面积，不计容积率住宅小计24765.5 M其中小高层(10-18F)24765.5 M保障房0.0 M平衡在C地块商业及配套小计2338.1 M其中商业1149.6 M物业管理用房150.0 M总建筑面积5万平方米以下的不少于150平方米室内文化活动室410.9 M200平方米/千人、最小建筑面积不低于200平方米养老用房192.6 M每百户不少于30的使用面积且单处用房建筑面积不得少于150快递接受点0.0 M暂时按照占地考虑消控室60.0 M配电房0.0 M配电房18.5x8.5m开闭所375.0 M开闭所25x15m室外96、活动场地M不少于291.84平米4地下建筑面积9206.6 M其中地下人防车库0.0 M非人防车库8994.6 M人防平衡在C地块非机动车库212.0 M5建筑基底面积2498.9 M6容积率2.0 7建筑密度18.44%22%8可售比70.49%9单车位指标35.8010绿地率40.1%40%11建筑高度最大值80M80米12户数228户13居住人数730人3.2人/户14机动车位279辆15其中地上机动车位28辆住宅：地上车位10%地下机动车位251辆其中人防车位0辆非人防车位251辆16非机动车位311辆C地块-技术经济指标表序号项目规模单位备注1总用地30714.2 MR2二类居住用地97、其中建设用地面积30714.2 M代征用地面积0.0 M2总建筑面积82746.2M3地上计容建筑面积61428.5 M可售面积61008.9 M架空层面积901.5 M计入总面积，不计容积率住宅小计60387.9 M其中洋房15473.9 M小高层(10-18F)32114.0 M保障房12800.0 M商业及配套小计1040.7 M其中商业621.0 M物业管理用房202.4 M总建筑面积25万平米以下的，不少于千分之三室内文化活动室0.0 M养老用房0.0 M快递接受点0.0 M暂时按照占地考虑消控室60.0 M配电房157.3 M配电房18.5x8.5m开闭所0.0 M室外活动场地M不98、少于529.92平米4地下建筑面积20416.2M其中地下人防车库6151.9 M非人防车库13799.7M非机动车库464.6 M5建筑基底面积4671.2 M5385386容积率2.0 7建筑密度15.2%20%8可售比73.73%9单车位指标35.7510绿地率40.1%40%11建筑高度最大值80M80米12户数414户13居住人数1325人3.2人/户14机动车位620辆15其中地上机动车位62辆住宅：地上车位10%地下机动车位558辆其中人防车位154辆非人防车位404辆16非机动车位635辆规划设计PLANNING AND DESIGN设计说明：3商业地块规划布局：商业地块采用开99、放、围合的布局形式，在用地的西北角布置栋四星级酒店，沿街二层布置商业，四到六层布置loft及soho公寓,在用地西南角7层以上布置社区服务用房。设计理念：提升区域生活品质，与城市、社区共生，打造复合型社区型天街商业。项目定位：定位为周边社区生活配套中心、特色餐饮休闲街区。建筑创新：打造商业双首层概念，提升商业价值。道路停车：区内设置4m消防车道，消防车道外侧布置机动停车位，地块西侧设置酒店出入口、机动车出入口及人行广场，南侧设置处机动车出入口，西侧设置人行广场及人行出入口。绿化系统：在商业外街及内街设置尺度相宜绿化景观系统，为城市所共享，即丰富了商业空间氛围，提升了区域的生活品质，项目将绿化与100、建筑相互融合，加以花坛、水景、座椅的错落布置，在有限的空间里丰富了景观层次。建筑退界：建筑红线退界均满足技术规范规定。立面造型：作为区域性的社区商业中心，本项目打造现代时尚的立面形象，通过肌理的变化和立面元素的细部处理，将100m的高层酒店打造成片区的新标志。序号项目规模单位1建设用地面积22433.6 M2总计容建筑面积67300.9 M3地上建筑面积67300.9 M酒店小计25000.0 M公寓小计21227.67M商业小计17073.22M4配套小计4000.0 M5地下建筑面积14134.7 M机动车车位数585辆地上车位数117辆地下车位数468 辆其中机械停车位187辆普通车位2101、81辆非机动车车位数1689辆地上车位数844辆地下车位数845辆6容积率3.0 M7建筑密度35.0%绿化率20.0%8建筑高度最大值99.9M经济技术指标：规划设计PLANNING AND DESIGN设计说明：3幼儿园地块规划布局：方案合理利用场地条件，打造个空间新颖，功能齐全的精品幼儿园。幼儿园共设小，中，大各三个班，幼儿教育全年龄段覆盖。每班30人规模，满足住宅小区幼儿教育需求。方案力图打造个乐高积木般的启蒙教育乐园，创造个符合儿童心理的教育性，互动性，场景化的室内外空间。通过空间的错动组合，围合出尺度宜人的内部庭院和空中花园，供孩子们感知自然，在游戏互动中学习。幼儿园主体采用清新淡雅的白色调，搭配温暖的木色，同时使用天然材质，这样孩子们在日常接触中，可以自然的培养感性思维。同时建筑没有采用过于艳丽花哨的颜色，既可以让孩子们感受无过度装饰的自然空间体验，又可以突出建筑本身的造型感。建设规模：按照要求设置个9班幼儿园。幼儿园用地面积4197.63，总建筑面积为2835。THANKS！THANKS！