1、云县大候水都一期商业定位及营销方案Part 1:城市概况云县隶属临沧市下辖县，是临沧地区的交通要道和北大门，原是一个多民族聚居的边境山区贫困县。云县，古名大侯，明万历26年（1598年）改名云州，民国2年（1913年）更名为云县。云县，云南省临沧市辖县，位于云南省的西南地区及大理、普洱、临沧3个州市的交界处，是临沧地区的交通要道和云南省广大腹地交往的北大门。其距离临沧市主城区85公里，距离昆明市514公里。全县东西最大横距84.2千米，南北最大纵距90.4千米，总面积3760平方千米。云县，辖7个镇（爱华镇、漫湾镇、大朝山西镇、涌宝镇、茂兰镇、幸福镇、大寨镇），5个乡（忙怀彝族布朗族乡、晓街乡2、茶房乡、栗树彝族傣族乡、后箐彝族乡），县政府驻爱华镇。云县，属于全国592个国家扶贫开发重点县之一，也是全国14个连片特困地区的滇西边境山区县份之一。2018年9月29日，云县正式退出贫困县序列。云县514公里85公里云县区位情况：云县是临沧地区的交通要道和北大门，正在加快内外路网建设，但目前仍未开通铁路。在建设对外交通的同时，云县同时也在提速村组道路建设，截至目前，已完成村组道路硬化952公里，对3780公里村组公路进行提升改造，基本实现了通达化。云县加快推进以“五网”为重点的基础实施建设项目，铁路、高速公路等重点项目建设进展顺利，大临铁路云县段累计完成投资18.41亿元，云凤、云临高速公3、路云县段累计完成投资4.46亿元。云县火车站站房初步设计方案获批，南涧至云县、昔归至云县高速公路建设及云县通用机场前期工作加快推进。云县交通情况：云县基本特色：滇西片区重要的工业重镇、交通枢纽、物流中心、信息中心和经济中心，被誉为“沧江明珠”。水能资源丰富。云县位于澜沧江畔，县城处于漫湾、大朝山、小湾三大水电站的中心腹地，是澜沧江文明和湄公河文明的重要源头，规划上突出“双龙戏珠、城景融合、以水为廊、引山入园、显山露水”的城市特色。农产品丰富。云县是云南重要的烟、酒、糖、茶基地县及绿色农产品基地县，是云南省扩权强县试点县、工业强县、工业循环经济试点县、滇西边境片区区域发展与扶贫攻坚县，是首批命名4、的“云药之乡”。滇西交通枢纽。云县是临沧市的交通要道和云南省广大腹地交往的北大门，是中国通往印度洋和东南亚各国的咽喉要道及重要的商品物资集散地。气候及景观环境优越。澜沧江、高山、河谷、热坝形成了十分独特的立体气候和神奇美丽的自然风光，大雪山、大丙山原始森林遮天蔽日，拿戈河、温竹河、拿鱼河凛冽清沏，河谷温泉星落棋布。人文历史悠久。澜沧江畔“忙怀型”新石器的发现，证明了数千年前人类就在这里繁衍生息，还有西汉铜鼓、铜矛、元明陶器、茂兰长安桥、县城文笔塔、古老清真寺、雄伟的大武庙等，众多的文物古迹和人文景观展示着这片土地上灿烂文化。云县是滇西片区重要的工业重镇、交通枢纽、物流中心、信息中心和经济中心，5、素有“沧江明珠”、“彩云故乡”、“古道重镇”、“云酒之乡”的美誉。云县城市定位：城市定位：沧江明珠，汇通云州。城市功能：滇西南重要交通枢纽与商贸物流中心，云南省新兴绿色产业基地，特色旅游节点城市与山水园林城市。云县，是澜沧江文明和湄公河文明的重要源头，是临沧地区的交通要道和云南省广大腹地交往的北大门，是中国通往印度洋和东南亚各国的咽喉要道及重要的商品物资集散地。云县水能源资源、矿产资源丰集，是“中国十佳绿色城市”，同时也是滇西片区重要的工业重镇、交通枢纽、物流中心、信息中心和经济中心。云县素有“沧江明珠”“古道重镇”“云酒之乡”的美誉。云县发展方向：发展方向：南延、北展、西拓、东控、中优化，实6、现“旧城复现，新城再兴”。云县用地布局：南延、北展、西拓、东控、中优化。旧城复现：一庙一街一寨，重塑山水格局：一池双庵三山。结合棚户区改造，老城按照老云州旧城风貌复原。一庙（文庙）一街（商会街：大理会馆、蒙化会馆、四川会馆、两湖会馆）一寨（大候寨）。一池（天池）双庵（景星按、挽澜庵）三山（回龙山、象山、琴山），复原城、山、水、文的历史格局。新城再兴：一塔（修复文笔塔）一池（玉池）一阁（魅星阁）双山（麒山、文笔山），新城融入文化教育职能（新建第二完全中学），注入活力，提升新城品质。云县城市经济：云县经济发展势头良好，但远低于全国人均GDP水平，房地产开发投资已出现回暖迹象。云县近5年来，国民生产7、总值（GDP）保持稳定增长，平均增速7.4%，高于全国6.6%的GDP增长水平。其中，2018年GDP比上年略减少0.76%。按常住人口计算，2018年云县人均GDP为22578元，远低于全国人均64521元的GDP水平。2015年受整体房地产市场环境影响，云县房地产开发投资渐趋于理性，投资下降明显，但从2018年开始，房地产开发投资出现明显增长，市场有回暖迹象。2014年2015年2016年2017年2018年0200000400000600000800000100000012000000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%-2.00%84672690708、919785621060214105214210.10%10.10%8.80%8.80%-0.76%云县近五年国民生产总值与增速地区生产总值（万元）增速2015年2016年2017年2018年0200004000060000800001000001200001400001600001800002000000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%-10.00%-20.00%-30.00%-40.00%-50.00%-60.00%175062679353890753383-31.20%-48.00%-42.70%37.20%云县近四年房地产开发投资情况房地产开发投资（9、万元）增速云县产业结构：云县正由工业型主导经济向服务主导型经济转变，是一个现代化和都市化发展不足的城市。云县三次产业结构由2014年的31.3：41.5：27.2调整为2018年的30.6：34.9：34.5，第一产业趋于稳定，第二产业下降明显，第三产业增加明显，表明云县正由原来的工业型主导经济向服务主导型经济转变，同时也表明云县是一个现代化和都市化发展不足的城市。近4年来，云县第一产业增速起伏趋于稳定，第二产业增速较为平缓，平均增速为10.1%，第三产业增速有所下滑，平均增速为11.38%。表明未来时期的云县，第二产业和第三产业将处于转型升级和快速发展阶段。30.60%34.90%34.5010、%云县2018年产业结构第一产业第二产业第三产业2015年2016年2017年2018年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%6.50%5.80%6.10%6.10%10.10%9.80%9.60%10.90%13.60%10.40%10.30%11.20%云县三大产业增速情况第一产业增速第二产业增速第三产业增速云县人口发展：云县总人口基数较大，城镇化率达40.55%，但县政府驻爱华镇人口仅11.3万人，人口基数较少。截至2018年末，云县常住总人口46.67万人。其中，城镇人口189247人，城镇化率达40.55%。据国家卫生计生委11、发布的中国家庭发展报告显示，目前中国家庭户均人数为3.02人，以此计算，目前云县城镇家庭户数约为6.2万户。同时，云县境内有彝族、白族、傣族、拉祜族、布朗族、回族、傈僳族和苗族等22个少数民族，人口占比约50%。县政府驻爱华镇，爱华镇人口约113171人（约3.7万户），爱华镇城镇人口基数及户数较少。2015年2016年2017年2018年461000462000463000464000465000466000467000463000464300465300466700云县常住人口（万元）爱华镇漫湾镇忙怀彝族布朗族乡后箐彝族乡大朝山西镇涌宝镇茂兰镇幸福镇大寨镇晓街乡茶房乡栗树彝族傣族乡云云县各12、各乡镇人口分布（人口分布（2019年）年）区域人口爱华镇113171漫湾镇19812大朝山西镇17795涌宝镇43940茂兰镇43190幸福镇46283大寨镇36894忙怀彝族布朗族乡18880晓街乡41242茶房乡36126栗树彝族傣族乡21528后箐彝族乡19696云县人均收支：云县人均可支配收入持续稳定增长，但整体收入水平偏低，消费力有限。近4年来，云县城乡居民人均收入水平持续稳定增长。其中，2018年城镇常住居民人均可支配收入27620元，比上年增长8.1%；农村常住居民人均可支配收入11412元，比上年增长9.3%。如一户按2人工作，买房月供1/2月工资，30年贷款期限计算，城镇人居13、可接受房价不高于83万/套（云南省城镇平均100万/套），农村人居可接受房价不高于34万/套（云南省农村平均32万/套）。表明城镇居民整体收入水平偏低，购买力有限。2015年2016年2017年2018年0500010000150002000025000300007.60%7.80%8.00%8.20%8.40%8.60%8.80%9.00%9.20%216242357025550276208.90%9.00%8.40%8.10%云县城镇居民人均收支情况城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均可支配收入增速2015年2016年2017年2018年02000400060008000100001214、0000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%85529457104411141211.80%10.60%10.40%9.30%云县农村居民人均收支情况农村居民人均可支配支出（元）农村居民人均可支配支出增速城市小结：云县工业基础坚实、具有优势品牌的综合型县域中心，国家水电基地、云南重要的酒业和茶叶生产基地，临沧市重要的交通门户（位于滇西、滇西南交界处），便利的交通及城市定位为云县房地产需求提供了先决条件。云县是三四线城市，目前当地居民大多数经济水平有限，但住房刚需市场依旧广阔。根据云县城镇发展规划，云县将扩大建成区，开发新区，建设安居房。云县城镇化15、的建设将带动当地房地产行业的需求。近年来，云县经济不断发展，人民生活水平不断提高，居民购买能力的提升也将会刺激云县房地产市场的需求。Part 2:市场分析云县房地产概况：指 标 企业个数（个）总投资（万元）及增速 房屋施工面积（万）及增速商品房销售面积（万）及增速2015年 16175062（-31.2%）1180007（8.5%）77656（27.5%）2016年1967935（-48%）1166509（-1%）81670（5%）2017年1738907（-42.7%）792077（-32.1%）96389（18%）2018年1853383（37.2%）957821（24.2%）11039716、（14.5%）云县房地产市场经过下滑期，再到回暖期后呈现“投资平稳增长，销售趋活”的状态。近4年来，云县房地产开发企业保持在16-18家之间，其中，2017年减少2家。2015-2017年，房地产开发投资及施工面积大幅骤减，表明房地产市场趋于理性，市场出现烂尾情况。从2018年开始，房地产市场呈现明显回暖迹象，表现在开发投资、施工面积以及销售面积出现明显增长。2017-2018年，销售面积大大超过施工面积，表明市场出现“供不应求”的状态。云县房地产概况：云县未来4年半时间，将涉及城镇棚户区改造4127户，预计居民住房刚性需求持续增强。根据云县2019-2020年城镇棚户区改造项目实施方案（征求17、意见稿），此次涉及改造约4127户（其中县城约3127户，涌宝镇片区1000户），分6个片区进行实施，分别为：老城片区（改造户数约1853户）、东大街片区（改造户数约745户）、毛家村片区（改造户数约214户）、云县一中入口段片区（改造户数约50户）、老糖厂片区（改造户数约265户）、涌宝镇（改造1000户）。实施时限为2019年6月3日启动，2023年12月底全面完成棚户区改造工作。云县在城镇棚改进程中，预计居民住房刚性需求将持续增强，地段好的区域将出现“需求旺盛、房源紧俏”的情况。云县土地供应情况：云县2019年成交住宅用地仅86.16亩，供应较为紧缺，主要分布在爱华镇县城。云云县201918、年土地招拍挂年土地招拍挂结果果序号序号宗地位置宗地位置占地面占地面积成交成交时间成交成交总价价容容积率率使用使用权人人土地性土地性质项目名称目名称1爱华镇德胜村云县2015-02-01号地块1783712019-05-155753.5462万元云县新材料光伏产业园区投资开发有限公司50年工业用地2云县爱华镇德胜村云县2015-02-01号地块1952952019-05-156181.322万元云县新材料光伏产业园区投资开发有限公司50年工业用地3晓街乡晓街村良子组云县2018-04-10号地块1721.002019-05-2372.00万元1容积率2.2云县榕决乡村新型商业中心有限公司四家村加19、油站40年工业用地4晓街乡月牙村云县2018-04-09号地块101392019-07-11101.39万元云县晓街大黄桥页岩砖厂20年工业用地5爱华镇黑马塘村云县2018-04-11号地块51092019-07-1153.95104万元云县分水岭新型节能建材有限公司20年工业用地6爱华镇永胜村、茂兰镇茂兰村云县2014-02-02号地块969842019-07-16云县民政局殡葬用地7爱华镇新云州社区回营一村民小组云县2019-02-01号20496.002019-09-162011.00万元1容积率2云云县山杰山杰产业开开发有限公司有限公司70年年住宅用地住宅用地8爱华镇勐勐村民委员会下衙20、二组云县2019-04-01号 23685.002019-09-181073.00万元2容积率5云云县山杰山杰产业开开发有限公司有限公司70年年住宅用地住宅用地9爱华镇水磨村民委员会沙坝组云县2018-04-01号13258.002019-11-263223.00万元1.6容积率2.5云云县汇海房地海房地产开开发有限公司有限公司70年年住宅用地住宅用地云县2019年通过招拍挂共成交土地9宗，其中住宅用地仅有3宗，共计57439（约86.16亩），主要分布在爱华镇县城。云县县城在售项目分布：云县爱华镇县城在售（待售）房地产项目约10-15个，其中商业竞品项目4个。南国欧城澜沧江广场澜山国际云海阳21、光瑞信中央广场嘉海顺城合苑四季家园学林雅苑陆港国际大候水都 初步统计，目前云县在售（待售）商品房项目约10-15个之间，平均分布在澜沧江两侧。其中，商业竞品项目为：南国欧城、澜沧江广场、瑞信中央广场、嘉海顺城合苑。汇海项目山杰产业项目项目名称目名称地址地址销售状售状态南国欧城南国欧城迎新路，财富中心旁住宅住宅+商商业在售在售澜沧江广江广场草皮街北段商商业在售在售澜山国际滨江世纪城旁边住宅在售云海阳光滨河西路住宅在售瑞信中央广瑞信中央广场迎新路与云兴商业街交叉口住宅售罄，住宅售罄，商商业在售在售嘉海嘉海顺城合苑城合苑县人民医院旁住宅住宅+商商业在售在售四季家园云县老糖场旁住宅在售学林雅苑云州新城22、住宅在售陆港国际待售山杰产业项目待售汇海项目待售云县县城商业项目：项目名称目名称市市调情况情况南国欧城商铺面积10-370，最低15万/套为噱头，为面积10底商。5层商业体，临街一层3.5万/，卖出8套，二层未知，销量0；地上地上临街一街一层3万万/，卖出8套，地上二地上二层1.5万万/，地上三，地上三层1.2万万/，地上二三层共卖出7-8套。商商业体体销量量较差。差。一栋住宅底商1.6-2.3万/，5.7米层高，实际成交至少优惠1000元/。另外一栋底商八面风位置价格最高，成交均价29800元/。商商业体一体一层租金租金预计80-120元元/月，底商一月，底商一层租金租金约60元元/月。月。23、销售反映，后期价格可能会往上调，考虑返租形式，具体政策未出，商商业未未规划划业态，未有品牌商家入，未有品牌商家入驻。澜沧江广场原来的烂尾楼，澜沧江酒业旗下，当地口碑较差。盒子商业+连廊商业，一、二层已经卖完，三三层30-90，售价，售价9000-13000元元/，租金，租金约50元元/月；四月；四层8000-11000元元/。一楼部分商家已开业，一家激光影院已入驻，现房在售。瑞信中央广场5.5万方大体量，一楼一楼3万多万多/，二楼，二楼1.5万万/，三楼，三楼1.2万万/，成熟后预计一楼租金一楼租金150元元/月，二楼月，二楼50元元/月，三楼月，三楼30元元/月月，目前地下超市5000已进驻24、。销售情况不好，整体售情况不好，整体销售售仅五分之一。五分之一。南河两侧底商租金情况两侧底商满铺率超过90%，经营业态主要集中在：餐饮、茶叶、酒吧、休闲及生活消费类。开发商持有兴泽园物业，毛坯租金30.8元/月。其他房东或租户普遍租金在普遍租金在38-45元元/月月之之间，部分需缴纳5000-6000元不等转租费。县城盒子商业销售及经营状况多数不佳，均没有较好的业态规划，没有知名品牌商家带动。县城商业体一层销售均价多数为3万/，二层为1.5万/，三层为1.2万/。南河两侧底商满铺率超过90%，主要业态为餐饮、休闲、娱乐、茶叶及生活消费类；租金普遍在38-45元元/月月之间；县城较好地段一层租金25、达到80-100元元/月月之间。市场小结：目前，云县县城住宅用地供地紧张，导致市场住宅项目颇受青睐。尤其是棚户区改造，居民对住宅及商业消费需求较大，同时也会诞生大量商业项目，未来商业竞争较为激烈。市场住宅存量不多，销售去化良好，但商业体量过剩，未有较好的业态规划，未有知名品牌商家带动，且同质化严重，即使市场价格较为接近，但同样去化困难。市场现有商业多数缺乏统一运营和管理，租金普遍偏低，商业价值被低估。考虑市场商业体量及竞争环境，现有商业产品需要快速去货Part 3:本地分析及定位项目简介：为云县政府重点招商引资项目，位居城中央，横跨南河东西两岸，连接新城与老城，集历史、文化、商贸、餐饮、行人功26、能为一体的水上商业廊桥。云州古镇是大侯水都建设项目的一期工程，是云县人民政府重点招商引资项目。云州古镇位居城中央，仅有的水上商业廊桥！该桥总用地面积约20亩，以廊桥为背景，以沧江为依托，桥体横跨南河东西两岸，连接新城与老城，对接兴泽园与瓦窑坝两大重点消费社区，是不可或缺的交通要道。云州古镇建在桥面上，该桥宽41米，长140米，桥面中间为6米宽商业步行街，桥的两边设计为商铺，商业进深为12.6米，桥的两边各设置3米宽的步行廊桥作为亲水平台。桥上建筑大部分为3层的仿古建筑，中间局部为4层，桥头共设置4栋3层耳房式附楼建筑。建成之后将集历史、文化、商贸、餐饮、行人功能为一体的景观桥，使其成为云县南桥27、河上又一颗璀璨的明珠。项目认知：区位条件优越，建筑形态新颖，具有代表城市商业文明新名片和城市商业标杆的基础条件。区位条件优越。项目位于老城区，横跨南河东西两侧，连接新城与老城，自然资源独特，风景资源优越，地标性明显。建筑形态新颖。项目作为水上商业廊桥项目，在外立面与建筑风格上鲜明独立，具备成为城市地标性建筑潜质，同时该建筑形态目前为云南唯一，同时在全国也是少有，实现了传统文化与现代商业的完美融合。城市商业标杆。项目建成后，将与瑞信中央广场商圈、财富中心及草皮街商圈三足鼎立，将成为人群购物、休闲、娱乐、旅游最佳选择，也将成为城市商业文明的新名片和城市商业的标杆。本案云县政府云县客运站老城区财富中28、心-草皮街商圈瑞信中央广场商圈新城区廊桥商圈项目形象定位：滇西原乡明珠，云县城市名片凸显当地文化 作为云县政府重点招商引资项目，新中式仿古明清建筑，应凸显建筑的文化内容，融入当地民族文化风情。赋予商业功能 作为城市地标性建筑，集多种功能于一体的商业廊桥项目，应将当地民族文化风情与现代商业相融合。打造城市名片 项目基础条件优越，具有打造成云县城市名片、云县城市会客厅、云县城市商业标杆的基础条件。项目商业价值：政府重点工程云县政府重点招商引资项目，旧城复现中亮点工程。项目商业价值：城区中央位置位于城区中央位置，连接南河两岸，具有重要的城市地位与商业价值。项目位于老城区中央位置，作为连接南河两岸为数29、不多的交通桥梁，具有重要的城市地位。项目横跨南河东西两岸，对接心泽园与瓦窑坝两大重点消费社区，同时连接南河两岸县城广大居民人群，既是不可或缺的交通要道，又能提升商业价值。项目商业价值：辐射本地人群云县城市商业低端落后。当地商业大多沿街布置，服务功能不齐全，档次较低，城市的中心商贸职能不突出。主要商业中心分布在“财富中心-草皮街区域”，城市集主题性、购物、休闲、娱乐于一体的，能够体现城市活力和魅力的商业街区没有。集中式盒子商业发展及经营较差。云县现有的集中式商业服务功能不完善，没有教好的业态规划，没有品牌商家带动，且同质化严重，经营有待提高，商业价值被低估，不能满足客户消费需求。本项目作为城市亮30、点工程，以及整个县城商业升级与迭代产品，未来不仅连接南河两岸人群，更将吸附整个县城约11万人口以及周边乡镇人群。云县作为临沧地区交通枢纽以及北大门，未来对来往出行的临沧主城区、凤庆县以及周边县市人群起到重大的吸附作用。辐射县城爱华镇本地约11万人口，同时影响到周边乡镇以及周边县市来往人群。老城区新城区本案1公里1.5公里财富中心-草皮街商圈云县凤庆县（主城人口约8万人）33公里云县临沧临翔区（人口约34万人）85公里项目商业价值：吸附外地游客云县作为大滇西旅游环线中特色旅游节点城市，将吸附外地千万游客在此停留消费。阮成发：要拓展大滇西旅游环线空间范围，在原有1600公里西北环线的基础上，新增131、600公里西南环线，形成“8字形”大环线，同时在大环线圈内建设形成若干个小环线。临沧市文化和旅游局要求临沧市主动融入大滇西旅游环线建设，科学构建“一心两带三片八区”发展布局。其中，与云县有关的项目有澜沧江茶马文化旅游带、北部片区云县“水电工业+旅游”以及打造云县养生休闲旅游区。据临沧市文化和旅游局消息，2019年临沧市共接待海内外游客3181万人次，实现旅游总收入340亿元，人均消费1069元。云县作为临沧地区的北大门，作为大滇西旅游环线中的特色旅游节点城市，未来极有可能吸附千万来临沧地区旅游的游客。项目商业价值：旅行社合作带客流 云县旅游资源丰富，每年到临沧境内游客数以千万计，作为云县城市名32、片项目，通过与市场知名旅行社合作，将游客带访至项目旅游、观光、消费、购物等，能为项目提供源源不断的外地客流。通过旅行社带访，为项目提供源源不断的客流，项目将成为进入临沧地区的旅游中转站。游 客项 目旅行社项目商业价值：小面积低总价风险低项目商铺具有“小面积、低总价、风险低”的优势，定义为刚需型投资产品。面面积段段数量数量参考参考总价价占比占比10以下（6.65）2套约14万/套0.51%10-2018套约10-33万/套4.59%20-30115套套约35-61万万/套套28.34%30-4016套约40-73万/套4.08%40-50216套套约43-77万万/套套55.1%50-6025套33、约53-92万/套6.38%合合计392套套约10-92万万/套套100%项目商铺面积段为6.65-58.24，共计392套。40-50共计216套，参考总价约43-77万/套，占比55.1%；20-30共计115套，参考总价约35-61万/套，占比28.34%。即20-50为主流产品，参考总价约35-77万/套，占比高达88%。项目商铺具有“小面积、低总价、风险低”的优势，能够减轻投资者总价压力，降低投资与经营门槛，同时，小铺经营灵活，租户群体广泛，更加适合投资与经营。项目商业价值：适合的投资回报根据项目自身优势及市场租金水平，提供适合的投资回报率。投资产品看重因素：准入门槛、安全风险系数、34、投资回报率。投资回报率过高，开发商承担较大风险。目前商铺年回报率主要是5%-8%之间，这几年的零售受电商冲击较大，部分回报率可能会更低。所以，商铺回报率超过8%，甚至高于10%的话，就应该非常小心谨慎，诱惑越大，风险越高。投资回报率过低，则难以吸引市场。根据项目自身优势以及县城特点，提供适合的投资回报率。项目商业价值：招商“五大统一”1、统一规划：统一业态规划定位是商业成功的首要条件，准确的市场定位和业态合理布局，形成自己的特色与竞争力。2、统一招商：组建专业招商队伍，有针对性地与不同商户进行筛选，才能保证商户的质量，才能保证商业的持续火爆经营。3、统一运营：通过统一经营，结合所有商家的资源，35、协调所有商家的步调，组织有效的促销和宣传活动，让消费热潮一浪接一浪，生意一单接一单。4、统一管理：聘请专业商业管理公司，提供统一高效的全程商业管理服务，为消费者提供良好的购物环境，并提高商家的服务意识和服务质量。5、统一推广：通过专业营销推广策划，运用合理有效的媒体组合，组织恰当的活动与事件营销，提高整个项目的知名度和美誉度，使商家生意越做越红火。采用招商“五大统一”经营管理模式，确保整个业态的统一性和市场的适应性。Part 4:业态划分业态划分：一层（民俗风情）一层：茶文化体验区、非遗文化工坊区、文旅产品商贸区、民族特色餐饮区（每种商业不超过2家）茶文化体验区：茶艺表演、茶器制作、炒茶DIY36、茶叶零售等。非遗文化工坊区：陶器、土陶、刺绣、木雕、剪纸、民族服饰、民族乐器等。文化产品商贸区：珠宝、玉石、翡翠、银饰、工艺品、姜糖、澜沧江酒等。民族特色餐饮区：手撕鸡、土鸡米线、涌宝火腿、大寨泡皮、香酥乳鸽、石锅羊、长寿鸡、马打滚、火腿木瓜鸡、饮品等。民族特色餐饮区民族特色餐饮区文化产品商贸区民族特色餐饮区民族特色餐饮区茶文化体验区非遗文化工坊区网红小吃街业态划分：二层（特色餐饮）二层：特色餐饮区、酒吧风情区、特色烧烤区、休闲饮品区（每种商业不超过2家）特色餐饮区：大众食堂、主题餐饮、特色餐饮、时尚餐饮、中西餐饮等。酒吧风情区：品牌酒吧、特色酒吧、玩吧等。特色烧烤区：休闲饮品区：咖啡、茶饮37、奶茶、果蔬、便利店等。酒吧风情区特色烧烤区特色餐饮区特色餐饮区特色餐饮区特色餐饮区休闲饮品区网红小吃街业态划分：三层（休闲娱乐）三层：美容美体区、休闲娱乐区（每种商业不超过2家）美容美体区：美容美体、按摩足疗、养生SPA、瑜伽、健身会所等。休闲娱乐区：儿童乐园、电玩城、私人影院、KTV、咖啡厅等休闲娱乐区美容美体区业态划分：四层（婚礼文化/民俗客栈）四层：婚礼文化区、民俗客栈、特色餐厅（每种商业不超过2家）婚礼文化区：特色餐厅：花园餐厅、音乐餐厅等。婚礼文化区/商务餐厅/民俗客栈婚礼文化区/商务餐厅/民俗客栈特色餐厅业态划分：中间过道中间过道（6米）摆放移动推车：小吃、精品零售、手工艺品等移38、动推车业态划分：情景打造打造网红民俗风情商业街，特效天幕、民俗表演、角色扮演、小品造型等。业态划分：一层两侧副楼一层两侧副楼：以主力店为主，如银行、轻餐、品牌餐饮、药店、蛋糕烘焙等。滨河东路（商业氛围浓厚）：银行滨河东路（商业氛围浓厚）：轻餐、品牌餐饮滨河西路（商业氛围略差）：银行滨河西路（商业氛围略差）：药店、蛋糕烘焙业态划分：二层/三层两侧副楼二层/三层两侧副楼：以主力店为主，如品牌餐饮、美容美体、KTV量贩、私人影院、健身会所等。滨河西路：品牌餐饮、美容美体、健身会所等滨河西路：品牌餐饮、美容美体、健身会所等滨河西路：品牌餐饮、美容美体、健身会所等滨河西路：品牌餐饮、美容美体、健身会所等39、业态划分：二层/三层两侧副楼二层/三层两侧副楼：以主力店为主，如品牌餐饮、美容美体、KTV量贩、私人影院、健身会所等。滨河东路：品牌餐饮、美容美体、KTV量贩、私人影院、健身会所等滨河东路：品牌餐饮、美容美体、KTV量贩、私人影院、健身会所等滨河东路：品牌餐饮、美容美体、KTV量贩、私人影院、健身会所等滨河东路：品牌餐饮、美容美体、KTV量贩、私人影院、健身会所等客群分析：本地居民（常住居民）外地游客（短期停留）观光旅游民俗体验特色餐饮休闲娱乐特色餐饮休闲娱乐婚礼文化功能定位：满足本地居民和外地游客消费需求，打造集观光旅游、民俗体验、特色餐饮、休闲娱乐、婚礼文化等于一体的水上廊桥商业航母Par40、t 5:营销策略项目自身条件优越，但经历过停工和延期交房的阵痛，导致口碑和形象下滑，同时又面临市场商业经营不善的风险，项目复工后再次重新面世，项目复工后再次重新面世，将将如何重塑市场形象和快速去化？如何重塑市场形象和快速去化？解决方案解决方案市场市场层面层面价格价格层面层面招商招商层面层面客户客户层面层面价格具有市场竞争力市场发声以改观形象客户信心及承诺保证商业优化具有竞争优势营销思路：提前做好商业规划，通过“售后返租”策略，线上以自媒体引发市场关注，线下通过渠道以特价房拓客，短期内重塑市场形象并达到快速去化的目的。营销战术：4维体系战 逆风翻盘 当下地产营销最受欢迎、最有效果的营销模式1、超41、级项目价值闭环塑造2、超级导流活动流量爆破3、超级内场团战SP体系4、超级老带新社群营销+高端圈层营销营销战术：1、超级项目价值闭环塑造解决办法：从产品出发，正向推倒产品被打造成什么样最牛逼，我们就把它极致塑造成这样！适用于：产品本身基因好，但营销偏弱的项目。从基因内核来说，应结合项目的优势及痛点，把所有的价值点落到实处。从表现形式来看，从传统案场常见物料的基础上进行创新升级！壹营销战术：2、超级导流活动流量爆破实现上访量增加，线上流量覆盖异业联盟/时尚商业嘉年华导流活动让客户认可项目要传达的核心价值。“摇一摇”纯人气型导流活动让客户成为羊群，通过人气促进转化。特价房饥渴营销/底价翻牌拍卖销售42、型导流活动，让客户享受优惠通过价格刺激转化！贰营销战术：3、超级内场团战SP体系采取集团作战，调动案场销售员积极参与电话背景音SP假客户场景SP挤压成交房源SP内部涨价SP叁虚拟样板客户SP意向客户红包喜报群SP集中喊控SP随机喊控SP营销战术：4、超级老带新社群营销+高端圈层营销肆老带新社群营销：主要针对中低端刚需刚改项目。高端圈层营销：主要针对高端住宅或者商业项目。营销战术：营销节点计划：营销节点渠道计划活动计划媒体计划广告上线：自媒体、网络等策略制定时间5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月复工仪式年底交房（暂定）招商新闻发布会(暂定)渠道培训及拓客（强销期）案场包装物料43、制作其他暖场活动（部分需招商线提供活动）线上摇奖活动线下抢钱活动交房活动（暂定）招商新闻发布会(暂定)渠道拓客（顺销期）第一阶段：筹备期第二阶段：强销期第三阶段：顺销期老带新策略招商层面：商业价值闭环根据项目自身优势及县城特点，打造适合的商业价值闭环系统。云县政府重点招商引资项目，旧城复现亮点工程商业价值闭环系统政府支持核心地段适合业态庞大客流品牌商家投资回报商业运营升值潜力城区中央位置，具有重要的城市地位与商业价值集万千宠爱于一身，升值潜力非比寻常引进专业商业运营公司，商业运营是重要一环根据项目优势和县城特点，规划适合的商家业态覆盖全县本地客群，吸附滇西上千万旅游客群招纳品牌商家进驻，带动市44、场销售，提升投资信心满足：低门槛进入、安全低风险、适合的投资回报价格层面：售后返租（销售策略）返租10年，前3年每年返7%，一次性冲抵房款；第4-5年每年返8%，返租费用由前5年租金支付；第6-10年租金收入2：8分成（开发商2，客户8）。实际成交均价16306元，货值约2.4亿元。楼楼层面面积（）（）销售底价售底价（元（元/）实际货值（元）（元）上浮上浮比例比例上浮面价上浮面价（元（元/）优惠惠销售面价售面价（元（元/）租金租金测算（第算（第4-5年返年返租与租金持平，元）租与租金持平，元）4层1726105001812300021%132913%1370235元/月3层406013650545、541900021%172783%1781345.5元/月2层4060157506394500021%199373%2055352.5元/月1层49132100010317300021%265823%2740470元/月合合计147591630624066000021%206403%21279销售策略：返租10年，前3年每年返7%，一次性冲抵房款；第4-5年每年返8%，返租费用由前5年租金支付；第6-10年租金收入2：8分成（开发商2，客户8）。为确保利益不受损，前5年租金收益需要与第4-5年返租费用持平；根据招商常规策略，第1年免租，第2-5年开始收租，每3年升租一次；根据静态租金测算，1层46、租金为70元/月，2层租金为52.5元/月，3层租金为45.5元/月，4层租金为35元/月。根据市调，目前县城较好地段一层租金达到80-100元/月，在售的商业竞品2层租金约50元/月，3层租金约30-50元/月。预测项目租金测算基本符合当下市场。项目整体销售均价21279元/，设定3个点优惠，实际成交均价16306元/，实际货值约2.4亿元。竞品品租金（元租金（元/月）月）1层2层3层4层南国欧城80-120（成熟后预估）澜沧江广场50瑞信中央广场150（成熟后预估）5030价格层面：首付分期楼楼层建筑面建筑面积成交底价成交底价总价范价范围50%首付首付1层6.65-3522000元/约1547、-77万/套8-38万/首付2层11-5815400元/约17-90万/套9-45万/首付3层11-5813200元/约15-77万/套8-38万/首付4层10-569100元/约9-51万/套5-26万/首付合计6.65-585-45万/首付初步统计，项目可售房源共计392套，其中，50%首付款高于30万的房源共计250套，占比总房源的64%。投资产品看重因素：准入门槛、安全风险系数、投资回报率。根据我司之前操作商业项目，50%首付，10年还贷，对于县城中小型投资客户存在一定压力，建议推出首付分期政策。首付分期政策：首付首期最低付20%，剩余首付款6个月内付清。针对不能贷款的客户推出全款分期48、政策：首付首期最低付20%，剩余首付款1年内付清。考虑商业首付款问题以及本地中小型投资客户首付款压力，建议推出首付分期政策。市场层面：复工仪式+暖场活动+自媒体推广+渠道带访通过简单复工仪式，以自媒体进行市场发声；线上广告推广+线下暖场活动配合，短期内引发市场关注和进行客户引流。同时，以渠道拓客最终实现带访和逼定成交。复工仪式暖场活动渠道拓客自媒体推广市场层面：案场包装通对项目内外区域重新进行包装，及时更换广告画面，以此营造销售氛围，提升项目形象。楼体广告围挡广告更换售楼部氛围包装客户层面：五大战略支持通过市场发声、价格优惠、合同承诺、商业消费、礼品支持五大战略支持，改观项目市场形象、提升开发商公信力、弱化客户抗性、提升客户投资信心。市场发声：通过市场发声（政府、活动、媒体、案场、渠道等），引起市场关注，提升项目形象。价格优惠：通过以低于周边竞品项目价格策略给予客户，在现有优势基础上以价格打动市场客户。合同承诺：与客户以合同条款形式约定有关售后问题，提升项目及开发商公信力。商业消费：购买项目物业可享受商业消费折扣，增强项目投资价值，提升客户投资信心。礼品支持：项目日常暖场活动，到访客户、成交客户及转介客户，均可领取不等金额的礼品。市场发生价格优惠合同承诺商业消费礼品支持感谢聆听祝项目一期大卖！祝项目一期大卖！祝二期、三期顺利开发！祝二期、三期顺利开发！