1、Community benefits中国|长沙|太阳城项目商业定位前期策划报告Business Planning Communication Scheme观点分析篇Contents of viewpoint analysis 目 录第一部分C a t a l o g数据调研篇Contents of Data Research 第二部分产品策划篇Contents of Product Planning 第三部分3经营商家专项调研汇总 Summary of Business Survey 附 件项目商业市场调研分析Research and Analysis of Project Commercia2、l Market 项目市场需求调研分析Investigation and Analysis of Market Demand of Projects 目 录一二C a t a l o g1.1、城市商业发展环境分析 -1.1.1、区域经济及人口分析 -1.1.2、区域配套及教育分析 -1.1.3、区域规划及利好分析1.2、区域商业市场调研分析 -1.2.1、区域商圈分布 -1.2.2、区域集中商业分析 -1.2.3、区域街区商业分析 -1.2.4、区域商业竞争态势1.3、竞争项目专题调研分析 -1.3.1、竞争项目业态与主力店 -1.3.2、竞争项目租售情况分析 -1.3.3、项目竞争力评估23、.1、项目消费者调研分析 -2.1.1、消费者调研的方法确定 -2.1.2、区域内消费者需求各专题调研 -2.1.3、区域外消费者需求各专题调研 -2.1.4、消费者需求调研结论2.2、项目经营性需求调研 -2.2.1、经营性调研的方法确定 -2.2.2、经营性商家调研对象的选取 -2.2.3、经营性商家需求各专题调研 -2.2.4、经营性需求调研结论观点分析篇 Contents of viewpoint analysis 第一部分数据调研篇 Contents of Data Research 第二部分4三四项目本体分析及定位分析Block Analysis and Location Anal4、ysis 3.1、项目本体分析 -3.1.1、地块四至及交通路网分析 -3.1.2、地块价值分级分析 -3.1.3、项目SWOT分析3.2、项目定位分析 -3.2.1、项目规划指标的分析 -3.2.2、项目定位逻辑分析 -3.2.3、项目差异化价值分析 -3.2.4、项目核心功能 -3.2.5、项目定位说明 -3.2.6、项目典型目标客群5目 录C a t a l o g产品策划篇 Contents of Product Planning 第三部分项目参考案例分析Project Reference Case Analysis 4.1、参考案例的选择 4.2、案例项目的空间及动线分析 4.3、案5、例项目的业态及运营分析 4.4、案例项目的特色形象分析 4.5、对于本项目的借鉴 五项目业态规划及定位分析Analysis of Business Form Planning of Project5.1、项目业态组合及配比分析 5.2、主力业态的选择 -5.2.1、主力业态的差异化方向 -5.2.2、主力业态的品牌方向5.3、次主力业态的组合 -5.3.1、次主力业态的组合分析 -5.3.2、次主力业态的品牌方向5.4、项目地上业态分布规划示意 5.5、项目地下业态分布规划示意 6目 录C a t a l o g产品策划篇 Contents of Product Planning 第三部分六项6、目空间情景及商业氛围营造建议Suggestions on Project Space Scenario Design 6.1、项目空间情景营造策略 -6.1.1、情景空间节点分析 -6.1.2、项目概念特色的空间应用 -6.1.3、项目商业立面及商业氛围的营造 6.2、项目形象定位及案名建议 6.3、项目营销中心的设计建议 七项目财务测算分析Project financial calculation and analysis 7.1、项目租售模型的搭建 7.2、项目销售收入分析 7.3、项目经营租金现状及递增预测 7.4、项目运营成本及收益、损益测算 7.5、项目投资分析 7八项目招商策略建议7、Suggestions on Investment Invitation of Project Profession 8.1、项目招商原则 8.2、项目招商模式及策略 8.3、项目招商对象分析 8.4、项目招商价格及吸引政策 目 录C a t a l o g产品策划篇 Overall Conceptual Functional Planning 第三部分经营商家专项调研汇总Summary of Business Survey 附 件第一部分 观点分析篇Viewpoint analysis8常规的商业策划定位方法是这样的9商业竞争调研 常 规 商 业 定 位 逻 辑 消费需求调研商业内容定位目标8、客群定位商业特色定位结论 由竞争需求锁定商业内容；由商业内容圈定消费人群；由人群喜好塑造特色与功能。看似正确，但已经不符合现代商业的现状。也无力解决现代商业的真正困局。11现 代 商 业 的 真 正 困 局 是 什 么？W h a t i s t h e r e a l d i l e m m a o f m o d e r n b u s i n e s s?12The vast majority of consumers need goods and services content,can be met in the ubiquitous business.一没有“非你不可”的需求！商业9、供应量居高不下，到处开花。每个商业无论是区域中心级集中商业、还是社区邻里商业，都在全面设计并提供包罗万象的商业内容。消费者都绝大多数需要的商品与服务内容，都能在随处可至的商业体中得到满足。同质化的商业品牌和业态模式，让消费者基本可以在任何一个商业体得到相似的消费满足。严格来说，没有哪个商业体的商业内容是消费者“非你不可”的！13Actively targeted at a certain kind of consumers,in the form of content and situational space in line with their preferences and needs,10、but consumers often do not buy.二消费者善变，“讨好”未必“讨喜”！我们经常看到很多在定位与设计上，针对某种细分客户群体的商业如“xx女人世界”、“婴童街”、“时尚达人潮人汇”往往人气不旺经营不善。主动针对某一类消费者，在业态内容和情景空间上符合他们的喜好与需求，但消费者往往并不买账。这是为什么？消费者被吸引的点，往往并不是开发者主动设定的业态满足。14Consumersfunction for offline business entities,More embodied in satisfying curiosity and realizing a shopp11、ing feeling三“好奇”大于“需求”！“体验”大于“购买”！网络购物的兴起，让绝大部分消费者的购买行为集中在线上。衣食住行多方面的需求，基本可以通过线上解决。消费者对于线下实体商业的功能，更多的体现在“满足好奇心”、实现一种“逛街”的感觉更多的成为了一种“精神需求”，而非“物质需求”！实体商业存在的最大凭仗，是“体验”。15Strength brand merchants with strong market appeal,Its business logic is never to cultivate market and popularity.四实力品牌商家，往往“嫌贫爱富”！“嫌12、贫爱富”，指的是人气。对于拥有强大市场号召力的实力品牌商家，其商业逻辑是绝不培育市场、培育人气，而是不计成本的挤入人气已经形成的场所，租金越高，回报越高！在其商业逻辑里面，没有蓝海地段，只要更红的海！16Three or more resources and traffic 典 型 商 业 案 例 的 定 位 逻 辑 成功者是怎样做的典型案例大悦城模式首创室内空间街区化差异体验；业态实现个性与原创体验案例：上海大悦城18典型案例大悦城模式购物中心独创街区理念、后现代工业化风格的艺术街区在上海大悦城，不仅仅是购物。艺术街区在购物中心内出现，也是一次商业跨界艺术的呈现。购物中心内置街区的文化，区别13、于购物中心常规的现代摩登都会风格，大悦城街区被打造成后现代的工业化风格，使顾客感觉瞬间穿越至另类空间，给顾客提供了最大限度、最丰富层次的消费体验，延长顾客的消费停留时间，流连忘返。位于8、9楼的轻艺术街区，用错层建筑，营造街区真实感的购物休闲圣地，屋顶摩天轮呼应，全球最大30米幸福扩音器，这里将成为未来沪上新青年的潮聚圣地。工业范风格营造时尚气质后现代、复古和国际元素交融，8楼设计是文艺个性风格，集聚各种手作人DIY工匠店铺、创意礼品店等；9楼则是以摩天轮为背景的户外露天广场，错层建筑、外摆露台，上海商业体中最独一无二的别致风景，符合年轻人追求的小资、格调，西式化生活方式。整个街区营造各种穿越14、感、时空感，造就绝妙的空间体验。19典型案例大悦城模式扶持出不可复制的个性业态街区的零售店铺也是带有文艺、潮流气质的个性店铺，品类不拘，体现街区与其他购物场所相异的特色。个性店铺涵盖了综合性手作，布艺家居设计，花艺等。其中，手作人街是最具个性的板块，即将进驻包括手制皮具、金属器件、版画工作室，DIY烘焙教室，微景观等手作业态。例如专门制作随身金属收纳器具的年轮公园，从事皮具DIY的193皮具工作室，体验毛毡手工生活的毛毡共和等等。通过这些业态，全面打造集原创、颠覆、艺术、不可复制为一体的文艺街区。20典型案例K11模式艺术与科技为绝对主核领先消费升级变革的中国地标案例：上海K1121典型案例K15、11 模式确定“艺术与人文”为商业主核，指导空间和业态、运营国内外知名艺术家的艺术品，布置在各个楼层空间，不动声色的引导着客流动线，她呈现了当下体验式商业的典范，以卓越的艺术修为成为上海品味人士和文艺青年们的必逛之地，看展、购物、读书、美食、休闲应有尽有。商家必须符合气质，始终坚持20%原创全新商家品牌 K11的商业容纳了很多特色的、有创意的品牌，以及一些有试验性质的商家。38%零售+40%餐饮+12%休闲服务+10%展示。进驻的品牌要求契合K11艺术设计、文化环保理念，为众多国际一线品牌构建独一无二的概念店。值得一提的是，从餐饮到服饰，K11里有20%的全新品牌。艺术与自然的“空间高级感”上16、海淮海路商圈里寸土寸金，在这片都市的钢铁丛林里，看到33米高的人工瀑布，听着仿声鸟叫，体验到逼真的丛林，在K11的6楼空中花园里远望延安高架的灯火，俯瞰淮海路的全貌。独创“博物馆零售业”模式独辟地下三层3000作为纯粹艺术空间，定期举行艺术展览、艺术工作坊、艺术家沙龙，最出名的当属2014年的莫奈展及2015年推出的达利展。22According to the business trend,the value of individuality and core difference is determined,and the ultimate realization of spatial in17、dividuality and format individuality is achieved.大悦城模式K11模式根据商业趋势确定个性与核心差异价值，极致化的实现空间个性与业态个性。前期用独特性带来吸引力，后期影响力增持业态与人流的吸附力。用个性与差异，让消费者“挑选到我”。23典型案例 IFS国金中心模式极致的品牌资源驱动各城市国际一线零售的消费地标案例：长沙国金中心24典型案例IFS 模式商业内容称王：庞大的国际一线品牌资源全国复制，驱动城市消费升级排他性的一线品牌资源实现档次与差异以长沙IFS为例，作为华中区时尚零售旗舰新地标，长沙IFS之所以备受青睐，除了项目自身所具有的明显地段优18、势外，其引进的众多一线奢侈品牌也是核心因素。首度亮相湖南的国际顶级一线品牌约70家，20家国际名品首次进驻华中区，超过30家独具风格的双层旗舰店包括Louis Vuitton,Gucci,Prada,Valentino,Dolce&Gabbana,Moncler等。多品牌组成的“唯一性”阵容在一定程度上保证了奢侈品零售资源的优势地位。25典型案例IFS 模式商业内容称王：庞大的国际一线品牌资源全国复制，驱动城市消费升级空间体验，不追求个性与创意，只追求档次感与高级感外立面石材、玻璃的组合实现变化，带来的是商务气质的时尚质感。内空间采用“清冷”格调，白色和灰色组合出奢侈气质的高级感和大气。最大的19、空间主题特色，来自于屋顶的利用。各个城市的特色元素植入，成为地标长沙IFS屋顶成都IFS屋顶26With the content of commercial services as the main guarantee,consumers are attracted by the main format and brand.IFS国金中心模式商业内容为王、主力业态与品牌吸附消费者。在强大的商业积累和品牌资源、招商运营能力的背景下，无需考虑特色的创新与消费业态的个性。顶级的消费档次与规格，长期跟随的联盟商家入驻，我在顶端，应者如云。商业内容的长期经营，一力降十会！27毫无疑问，我们应该遵循的是“20、大悦城逻辑”。28There is no doubt that we should follow the logic of DayuechengThe advantage of our location lies in the future,not in the present!For consumer customers and business customers,it is to a large extent the expectation of 2-3 years.一我们的地段，好在未来而非眼前！本项目的位置，处于整个金星北聚居区的东北角。尤其本项目的北面无延伸，所有的区域居民都位于本21、项目的南侧（自身人群除外）。从区域人流的动线来看，人们到本项目的关系不是“经过”，而是“前往”。地铁出口的人流是最大的凭仗，月亮岛是未来外部人群进入本区域的最大利好依托。但目前的条件和建设并未成熟，在销售期和运营初期，地段的“好”，对消费客户、经营客户而言很大程度上是2-3年的“预期”。我们得靠自己，增加说服力！29We cant rely entirely on the form of business to achieve staying.We need to achieve space innovation and increase the reasons for consumers t22、o come and stay!二我们体量规模，是把双刃剑！商业小规模体量，容易招商使之不会空置，也有可能实现“小而美”，对于开发商来说，无疑是一大优势。但对于消费者而言，小体量商业的丰富性、多元化和集成性不够，时间效率低，尤其是特意而来的消费行为，往往会选择能长时间逗留的场所。规模，直接决定商业的丰富性。规模，也直接影响了吸附力。不能完全寄希望于业态实现逗留，我们得实现空间创新，增加让消费者前来并逗留的理由！30We must create individuality so that business prospects and business logic can be establish23、ed!三我们缺少“一剑封喉”的说服力！仔细来说，我们的项目具备很多优势地铁上盖、上市公司澳优全球总部、都市美学公寓、文旅新城月亮岛、成熟的聚居区。本项目具有相当多显而易见的优势。但对于投资者、消费者、经营者而言，我们的优势似乎总不能“一剑封喉”我们不在车水马龙的闹市中心、我们不在游人如织的景区门口，我们缺乏容纳影响周边三五公里消费主力店的空间规模。我们必须创造个性，让商业前景与商业逻辑成立！31For strong brand merchants,we are the chosen ones!We cant hope that a ready-made main store will chan24、ge our destiny!四对于强势商家而言，我们是被选择者！对于拥有强大市场号召力的实力品牌商家，其商业逻辑是绝不培育市场、培育人气，而是不计成本的挤入人气已经形成的场所，租金越高，回报越高！在其商业逻辑里面，没有蓝海地段，只要更红的海！对于目前的情况而言，大多数品牌型主力商家都希望成熟有人气后再入驻，我们对于他们而言是被选择者，是被动的。我们不能寄希望于一家现成的主力店改变命运！必须通过扶持、孵化、创造商业内容的个性化来实现差异和吸引力。32除非是IFS，靠主力店吸引人的时代已经过去。33创造一种生活方式34我们的定位逻辑商 街公 寓 定位逻辑：用独特性创造吸引力，再用影响力增加吸附力25、！Shaping personality is the most important thing成功之始：个性引流35情景体验个性本项目“个性引流”的两个组成 1Individuality of Situational Experience业态内容个性Individuality of Format content+37一、情景体验的个性在长沙，“文和友”的成功已经说明了情景体验个性的重要性！38一、情景体验的个性一条普通的天幕，让星沙的中茂城-南楚古都（以小吃为主的普通地下商业街）成为网红商业。39 本 项 目 的 情 景 塑 造 方 向 依托于长沙的、长沙人的特殊个性，用极致的手法进行时尚化26、创意表达，通过标志性雕塑、艺术装置、互动影像与光影技术等手段，将本项目塑造成一个具备强烈个性记忆点的、能与情景装置互动玩乐的、能勾起长沙人共鸣与自豪感的极致创意街区。新长沙个性的创意表达、互动体验！40本街区的情景主题长沙人是一群极其有个性的群体，他们又潇洒又霸蛮，漂亮又泼辣。敢霸蛮、能灵泛，长沙人是“老虎与猴子的结合体”！湖南是“敢为天下先”的省份，长沙这座城市更是其代表！长沙人敢秀、敢玩、敢动、敢说、敢吃、敢试，性格洒脱，天生带敢。本项目的情景主题，围绕“敢”、“玩”二字从标志雕塑、互动设施、影像技术到业态内容，实现一处带有极端挑战性、时尚感的创意环境、消费体验。敢、玩、长沙！41本街区的27、情景主题 以下设想为仅为创意方向示意，具体商业环境设计方案需专业商业环境设计公司实现。一个标志 “逛街虎”敢吃敢玩，又靓又凶的“逛街虎”妖娆性感的“逛街虎”形象，展现又靓又凶的长沙人，突出长沙人不一样的性感，独一无二的火爆性格。第一印象“视觉冲击”超高超大的标志性雕塑，与街区建筑融为一体，营造出大胆、有震撼力的街区视觉冲击。“逛街虎”身穿黑色高跟、翘臀，一手撑扶在商业楼顶，一手握饮品，整个姿势妖娆劲十足，象征着本项目时尚、跳脱的个性与气质。其尾巴还可作为滑梯，让人从二楼直接滑下，刺激又时尚，“逛街虎”同时成为街区的标志与传播话题。42一群互动 “长沙大喇叭”等敢爱敢说调子高，长沙情侣必来的“爱28、情大喇叭”长沙人调子高、敢爱敢说，通过巨型大喇叭等互动设施吸引年轻人来此互动，“爱要喊出来”，让这个长沙主义个性街区的元素更加年轻时尚。互动设计：打造分贝测音互动，邀请好友一起玩转自己的腔调。“互动装置”必要成为本街区引流的重要手段。本街区的情景主题 以下设想为仅为创意方向示意，具体商业环境设计方案需专业商业环境设计公司实现。43一个通道 “长沙时尚隧道”敢秀敢玩，夜晚更绚的“天幕街区”结合长沙人爱玩敢秀的特性，打造长沙最大的街区天幕，并通过光影技术将人影投射于大屏实现互动。天幕下打造秀场，作为日常运营活动及商家活动的舞台。“天幕”不仅是装饰，更是互动利器。一个秀场 “天地秀屏”罐子岭站地铁通29、道长沙最时尚的地铁通道利用四号线罐子岭站与项目连接的7号口，应用光影、装饰、互动设施将其通道包装成具有长沙时尚记忆的独特通道，实现地铁通道的情景引流。“地铁通道”不仅是交通动线，更是网红打卡地。本街区的情景主题 以下设想为仅为创意方向示意，具体商业环境设计方案需专业商业环境设计公司实现。44本街区的情景主题围绕敢秀、敢玩、敢动、敢说、敢吃、敢试等主题，最时尚的创意、最有趣的互动、最张扬的表达实现本街区“敢玩长沙”的情景主题，通过空间的情景设计，实现本项目的定位。形象定位：长沙腔调 个性街区 详细空间情景主题营造，详见第三部分产品策划篇之项目空间情景及商业氛围营造建议45二、业态内容的个性大悦城30、，吸引人们流连忘返的并不是主力楼层的各大品牌主力店，而是各种别处体验不到的创意业态与手作体验。它的吸引力不仅在于情景，还在于内容的个性。46本项目的业态个性从需求论证的角度区域内外人群，影响消费欲望的因素是购物环境优劣、特色业态、时尚身份最具吸引力的业态是特色美食、娱乐体验。详细需求调研分析，详见第二部分数据调研篇之消费者调研分析部分从建立个性的角度特色餐饮和原创型消费内容，是本项目抗衡常规品牌主力店，实现消费功能差异化，变被动为主动的必选方向。47本项目的业态个性三三原则扶持原创业态1supportOriginal business引入流量业态+满足必备业态+1/31/31/3support31、High popularity businessmensatisfyNecessary Businessmen48本项目的业态个性原创业态 差异性、排他性的内容与功能超市：特色精品超市而非普通超市，如盒马鲜生、晶弘云鲜智慧超市等；手作体验店、设计师品牌集成店、艺术课堂体验店等流量业态 人气吸引的保障手段对中高收入与时尚青年具有一定影响的流量品牌商家或网红商家：哈根达斯、奈雪茶、鲍师傅糕点、MAMACHA、漫咖啡/老欧洲咖啡、卡卡库亲子餐厅、白熊爸爸亲子餐厅、花喆艺术餐厅.必备业态 符合区域特性的必需品、可需品根据项目周边特性的人群需求而设定的业态。总部办公商务人群 中高端商务正餐、格调商务简餐32、公寓时尚青年人群 健身会所、时尚美容美发、美体运动、便利零售、特色小吃周边居民 特色超市、生活服务49本项目的业态个性招商特征 商家与“长沙主义”的相关性高档正餐-宴长沙网红美食-文和友、黑色经典轻食奶茶-茶颜悦色、MAMA CHA最懂长沙人的本土品牌满足长沙主义的个性街区生活50 本 项 目 的 业 态 功 能 配 比 详细业态配比分析，详见第三部分产品策划篇之项目业态分析部分虽然我们说创造个性，自然引人前来。但目前的线下商业消费主体是女性及其家庭，这点毋庸置疑。因此在项目的业态定位上，我们的期望满足的是以主题个性、年轻化、时尚感为特征，以20-45岁的新兴中产阶层为目标，尤其是满足25-433、0岁间的年轻女性及其家庭“逛”、“动”、“美”、“玩”的需求。主力业态：特色主题餐饮、时尚网红轻餐、高档正餐等约35-40%；文创商品、时尚服饰、快时尚品牌、特色零售约30-35%；次级业态：体验型手作、文创集成、艺术消费等约10-15%；美体美容、运动健身、休闲娱乐（不含影院）约5-10%；精品超市约10%左右项目业态组合及配比分析一、主力业态：特色主题餐饮、时尚网红轻餐、高档正餐等约35-40%；文创商品、时尚服饰、快时尚品牌、特色零售约30-35%；次级业态：体验型手作、文创集成、艺术消费等约10-15%；美体美容、运动健身、休闲娱乐（不含影院）约5-10%；精品超市约10%左右3、业态34、组合基本配比 4、业态定位基本目标 目前的线下商业消费主体是女性及其家庭，这点毋庸置疑。因此在项目的业态定位上，我们的期望满足的是以主题个性、年轻化、时尚感为特征，以20-45岁的新兴中产阶层为目标，尤其是满足25-40岁间的年轻女性及其家庭“逛”、“动”、“美”、“玩”的需求。51长沙腔调的创意情景体验本项目商业定位 1+三三原则的商业内容体验一种新长沙主义的时尚生活综合体！一次既熟悉又新奇的长沙文化感受！一个代表极致个性与态度的生活街区！AOYO 喨街 先有个性，后有生活 长 沙 腔 调 个 性 街 区 第二部分 数据调研篇Data survey54一、项目商业市场调研分析二、项目市场需求35、调研分析本章内容The Content of This ChapterCatalog一、城市商业发展环境分析二、区域商业市场调研分析 三、竞争项目专题调研分析 55城市发展的商业环境分析A n a l y s i s o f t h e b u s i n e s s e n v i r o n m e n t一56金星北位于河西，距离市政府仅2.67公里。2002年9月，金星大道破土动工，四年后全线贯通。2006年，玫瑰园首次开盘，拉开了金星北房地产开发的帷幕。2008年，长沙市政府斥资千亿，三年力造大河西，新的河西CBD区域形成，恒大名都、富基世纪公园、新地东方明珠、新城国际花都、盈峰翠邸36、等项目相继开盘，更多的人知晓了金星北的存在。2011年7月，望城正式撤县设区，成为长沙的第六区，金星北成为大河西发展的一大重点区域。2015年5月，金星北被列入湘江新区的范围，有人称它为市府板块的“后花园”，发展形势大好。2017年3月，长沙地铁四号线把金星北纳入城市30分钟生活圈。2017年8月，金茂集团与月亮岛文旅新城公司签约，合作开发月亮岛文旅新城。月亮岛文旅新城以体育产业为引爆点和切入点，带动体育、文化和旅游产业融合发展，成为长沙城市建设中一道靓丽的风景线。2019年5月，长沙地铁四号线正式开通运营。金星北城市重点建设，金星北发展形势大好城市发展的商业环境分析一、区域经济及人口分析5737、374.88427.49469.77520.42582.19658.76671.4213.613.712.412.011.311.28.60.02.04.06.08.010.012.014.001002003004005006007002012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2012年-2018年望城GDP增长情况GDP增幅望城区2018年实现地区生产总值671.42亿元，比上年增长8.6%。其中第一产业增加值40.39亿元，增长3.8%；第二产业增加值444.59亿元，增长8.6%；第三产业增加值186.44亿元，增长10.1%。第一、二、三产业分别拉动GDP增38、长0.2、6.1、2.3个百分点，三产业对GDP增长的贡献率分别为2.8%、70.7%、26.5%。全年完成房地产开发投资126.28亿元，比上年下降5.9%。全区商品房销售面积471.51万平方米。全区商品房销售额310.60亿元，其中住宅销售额275.00亿元，增长27.7%。与长沙其他中心五区相比，望城区GDP总量还有较大的差距，未来几年望城区的GDP增长预计有所放缓。1019.151330.001120.201326.731030.00671.420.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.00天心区雨花区岳麓区芙蓉区开福区望城区20139、8年长沙中心六区GDP比较望城区GDP逐年增长，人民消费能力增加从长沙全区域来看，未来仍有较大增长空间城市发展的商业环境分析一、区域经济及人口分析58规划居住人口近50万人，消费潜力极大据不完全统计，金星北片区规划居住人口接近50万人，未来拥有极大的消费需求及潜力。城市发展的商业环境分析一、区域经济及人口分析59市政配套（一江一岛四公园）：湘江、月亮岛、银星湾公园，星悦湖公园、白石湖公园，汉王陵公园；教育配套：星城试验中学、星城试验小学、长郡月亮岛学校、师大附中一小、西南中心学、樟木小学等；医疗配套：长沙市第四医院滨水新城院区、安仁医院等；砂之船奥莱西南中心小学新奥燃气总部星悦湖公园银星湾公园40、谷山体育公园星城试验中学润和彩虹MALL乾源国际星巢梦想城商业街师大附中一小长郡月亮岛学校蓝宝石体育馆樟木小学月亮岛足球文化园月亮岛展示中心万泰国际白石湖公园汉王陵公园星城试验二学长沙第四医院天恒生活广场安仁医院红土网球公园卡丁车文化园低空飞行文化园滑行文化园本案成熟居住区，市政、生活配套完备城市发展的商业环境分析一、区域配套及教育分析60商业配套：砂之船奥特莱斯、润和彩虹MALL、梦想城商业街、乾源国际广场星巢、天恒生活广场；地铁配套：地铁四号线（已开通），地铁十号线（规划中），换乘点月亮岛西站；三横三纵路网：潇湘大道、银杉路、金星路；普瑞大道、月亮岛路、银星路；过江通道：三环线、二环线、银41、星路过江通道（规划中）交通条件优越，消费群体可达性极高城市发展的商业环境分析一、区域配套及教育分析61长沙市政府大力推动月亮岛文旅新城片区建设一江一岛四公园在月亮岛文旅新城，月亮岛与银星湾公园，星悦湖公园（在建中）、白石湖公园和长沙国王陵遗址公园一起，共同组成月亮岛片区“一江一岛四公园”的罕有城市景观集群。地铁四号线开通长沙轨道交通4号线，是长沙轨道交通第3条建成运营的地铁线路，该线一期工程（罐子岭站至杜家坪站）于2014年12月31日开工建设，2018年12月29日试运行，2019年5月26日开通运营。月亮岛文旅新城月亮岛文旅新城片区规划辐射总面积约6平方公里，包括月亮岛2.67平方公里和夹42、河水域、西岸滩涂0.67平方公里、西岸合作片区1.9平方公里，以及片区周边邻近用地0.7平方公里（含银星湾公园、汉文化广场等）。城市发展的商业环境分析一、区域规划及利好分析62月亮岛文旅新城首期开发总投资150亿元，预计6年完成一级土地开发及土地转让，7-8年基本完成新城建设，展现新区形象。月亮岛文旅新城产业总体按照一轴（中央水系轴）三区（中区、南区和北区）规划布局进行开发。分为生态文化主题区、竞技体育主题区和康体休闲主题区三个区。规划全民型体育项目：足球、篮球、羽毛球、网球、排球、乒乓球等。规划特色型体育项目：搏击、卡丁车、旱雪、飞行等。规划配套服务型项目：主题乐园、露营、体育康复、健康休闲43、综合配套等。依托独特的区位和资源优势，打造中国中部地区的“文旅生态新城”城市发展的商业环境分析一、区域规划及利好分析63政府对于月亮岛的大力扶持，保证了月亮岛后期的良好潜力，项目作为月亮岛的桥头堡区域，后期可为项目进行大量的人流导入，为项目的后期运营提供保障。月亮岛桥头堡位置有助于人流导入为后期运营提供保障城市发展的商业环境分析一、区域规划及利好分析641、区域整体快速发展，开发大环境良好！2、地铁四号线开通，缩短与中心城区的距离！3、月亮岛文旅新城的崛起，带来区域发展机遇，最重要的是形成外域人流导入本区域的基础依托！4、未来人流的大量导入，有助于本案商业的发展和突破！小 结 城市发展的商业44、环境分析一、区域规划及利好分析65区域商业市场调研分析Regional Market Research and Analysis二 66润和彩虹MALL商圈新华联梦想城商圈乾源国际星巢商圈砂之船奥莱商圈代表商业：砂之船奥特莱斯+勤诚达新界底商+润和又一城底商商圈特征：一站式区域商业代表商业：乾源国际星巢+乾源国际底商+美特好购物广场商圈特征：星巢PAKE启动建设中代表商业：梦想城商业街+湘风原著底商+澳海澜庭底商商圈特征：新增商业+档次较高代表商业：润和彩虹MALL+苏迪亚诺底商+润和紫郡底商+恒大底商商圈特征：一站式社区商业项目周边并存四大商圈，砂之船奥莱（21万平米）、乾源星巢PARK（345、.7万平米）、润和彩虹MALL（3.5万平米）、新华联梦想城（40万平米）,体量接近70万方，均以大而全的业态满足区域普通客户需求。区域商业市场调研分析二、区域商圈分布67砂之船(长沙)奥莱，是砂之船集团在华中地区打造的首家超级奥莱（全国第十家），总体量21万平米，集购物、休闲、娱乐、文化体验于一体，是目前为止湖南省体量最大、综合业态最丰富的超大型奥特莱斯商业综合体，区别于国内奥特莱斯开放式街区的常态，砂之船(长沙)奥莱为五层楼的盒子式商业空间。L4：特色餐饮/二郎岗超级农庄L3：鞋包皮具/儿童天地/特色餐饮/影院L2：时尚女装/绅士男装/运动休闲L1：国际名品/运动休闲/珠宝LG：潮流青休/46、超市/影子街入驻品牌/主力店（部分）：超市/精品店：步步高、屈臣氏影院：UME影城餐饮：肯德基、豪客来、必胜客、二郎岗（关中特色民俗店）男女服饰：PORTS、GUESS、意大利空间、CK、亨吉利、GANT、UGG、TRANOI、VESUS、VASTO、JEEP、SATCHI、SAINT ANGELO、ALFIERI、POLO SPORT、CARTELO、TOREAD、CARAVAMENDALE、TOOL BOX、E-LAND、EIFINI、DILI、X-MOON、DIYAN、INS、TEENIE WEENIE、AITU、QCHIRLY、JESSIE、GXG等；运动休闲服饰：阿迪达斯、匡威、NI47、KE、FILA、PUMA等；儿童休闲：孩子王、维拓儿童驾校、拼装大玩家、七田布睿恩等楼层业态定位 区域商业市场调研分析二、区域集中商业分析润和彩虹MALL总共分为5层，建筑面积达5万平米，商业面积约3.5万平米，定位“一站式体验型家庭娱乐购物中心”。商场以国内外时尚精品、全方位儿童业态、时尚特色餐饮等业态组合，打造贴近生活的精致体验综合体。L5：休闲娱乐L4：影城美食L3：儿童天地L2：零售服饰L1：快时尚精品+国际快餐+精品超市楼层业态定位 区域商业市场调研分析二、区域集中商业分析金星北区域内街区商业众多，据不完全统计超过40万方，呈“三横三纵”分布，主要位于普瑞大道、金星路两侧；街区底商经48、营业态较为单一，主要为零售+餐饮+服装，以满足社区日常生活为主；商业分布：普瑞大道、金星路两侧集中分布，月亮岛路及银杉路临街分布；商业心态：以临街一层底商为主，部分社区有二层商业；核心业态：以日常零售及生活服务配套为主；形象档次：中低档为主；商家品牌：连锁品牌较少，除了芙蓉兴盛、快乐惠等，多为本地自营客户。区域商业市场调研分析二、区域街区商业分析70“危”“机”1、商业体量巨大：区域内集中式商业+街区商业体量超过100万方，综合性的商业业态集成，让普通居家日常需求，已基本能得到满足；2、地铁有利有弊：地铁的开通，便于客流的快速导入，也便于客流的快速导出；3、商业规模较小：项目体量有限，与区域内49、一站式商业相比，没有规模优势可言，缺乏项目粘性；1、发挥地段优势：项目雄踞普瑞大道与银杉路十字路口，占据月亮岛新城的桥头堡位置，处于争夺外区客户的最有利位置；2、打造唯一地铁商业：区域唯一地铁上盖商业，依托地铁的便捷优势，各种性质的人流均可以快速抵达项目；3、“小而美”的商业体量基础：小规模商业，直接决定商业的特色性。小规模商业，也直接决定了易操作性。区域商业市场调研分析二、区域商业竞争态势71竞争项目专题调研分析C o m p e t i t i o n R e s e a r c h a n d A n a l y s i s三 72新华联广场是新华联梦想城的商业部分，共40万方商业（其中50、10万方购物中心、20万方湖湘文化特色商业街区、10万方五星酒店、甲级写字楼、铂金公寓），一期商业街面积约5.6万平米，商业街（福街）总共分为3层，在定位上，福街将打造湖湘美食一条街，福街以国内外知名大型餐饮+零食+生鲜等业态组合，打造高端区域商业。L3：大型餐饮+教培L2：大型餐饮+服装+儿童乐园L1：餐饮+零食+生鲜+童装楼层业态定位 主力店：海底捞主力店：酒拾烤肉主力店：火宫殿主力店：肯德基主力店：本色生鲜主力店：茶颜悦色竞争项目专题调研分析三、竞争项目业态与主力店乾源国际广场（星巢PARK）商业分为盒子商业部分和格子铺部分，规划4层，整体约3.7万平米；盒子部分商业整体约2.3万平米，51、单层约5000平米，格子铺部分，产品面积30-100平米，总量约为1.4万平米。项目定位：年轻化消费概念的主题商业。L4：特色美食/娱乐/影城L3：美食/娱乐休闲/儿童休闲L2：超市/时尚精品/儿童休闲L1：超市/时尚精品/儿童休闲超市：步步高超市影院：博纳电影院休闲：胡桃里美食/糕点：罗森尼娜；楼层业态定位 入驻品牌/主力店竞争项目专题调研分析三、竞争项目业态与主力店开盘时间及价格：2018年9月8日福街开盘，首推158个铺价格：主力面积在30-60，层高5.4米，其中临街7-8万（总价200-300万），内街5-6万(总价100左右)，二层2-3万(总价100以内)；返租政策：返租6年，前52、两年抵房款，后4年按房款6%、6%、8%、8%进行返租，2019年4月交铺计租。销售去化：福街一楼基本售罄，二楼去化三成。新华联商业广场（福街）销售情况：新华联商业广场（福街）租赁情况：招租率：接近100%，一楼外街租金180-200元/月，一楼内街租金120-160元/月，二/三楼租金60-80元/月，免租期2个月。开业时间：2019年1月开始装修，2019年3月31日正式开业；招商运营：新华联自有长沙财鼎商业管理有限公司统一运营。竞争项目专题调研分析三、竞争项目租售情况分析开盘时间及价格：2019年4月份开始销售，主力面积为20-80平米，层高5.4米，价格3.5万-4.5万/为主；返租政53、策：总共返租15年，前5年一次性冲抵总房款（前三年5%，第四年6%，第五年7%），第6-8年，按照255元/返租，第9-11年，按照270元/返租，第12-15年，按照290元/返租；销售去化：销售一层临街商铺及内街商铺，至今去化60%。乾源国际广场（星巢PARK）销售情况：乾源国际广场（星巢PARK）租赁情况：招租率：接近70%，一楼外街租金260-300元/月，一楼内街租金160-200元/月。开业时间：2020年1月1日试营业；招商运营：湖南鲲润商业管理有限公司。竞争项目专题调研分析三、竞争项目租售情况分析竞品项目新华联梦想城砂之船奥特莱斯乾源星巢PARK 润和彩虹MALL商业形态商业步54、行街集中式商业集中式商业集中式商业商业体量5.6万21万3.7万3.5万经营档次中高档中高档中高档中高档核心业态餐饮/服装服装/珠宝/餐饮鞋包/皮具/影院餐饮/童装影院/超市餐饮/零售超市/影院商业特色文旅特色街区一站式购物体验年轻化消费概念主题商业一站式体验型家庭娱乐购物中心消费群体周边社区为主周边社区及主城区周边社区为主周边社区为主平均租金（一楼）180-200元/月240-350元/月240-300元/月180-240元/月代表商家海底捞、茶颜悦色火宫殿、酒拾烤肉等屈臣氏、星巴克、肯德基阿迪、NIKE、PUMA等步步高、博纳影业胡桃里、罗森尼娜等屈臣氏、步步高、NIKE肯德基、CGV影院55、等集中式商业同质化严重；街区商业特色并不明显。砂之船奥特莱斯，从体量与规划及品质而言，均为区域标杆，但商业规划除品牌主力店外，其余商业业态与其他集中式商业业态一致，并无差异。竞争项目专题调研分析三、竞争对手特征 本项目的位置，处于整个金星北聚居区的东北角，而并非在区域中间，辐射性有限尤其本项目的北面无延伸，所有的区域人流都位于本项目的南侧（自身人群除外）区域内人流的到达性并非靠地铁，其实是靠散步、驱车前往。处区域之角金星北片区之角，而非区域中心，辐射性有限竞争项目专题调研分析三、本项目的竞争特征描述 78地铁4号线直接上盖，是本项目最明显的特征，也是最突出的优势，最大程度上便于整个长沙消费人群56、的导入。并且项目周边区域内路网发达，交通便利。4号线罐子岭上盖，可达性极高居地铁之上竞争项目专题调研分析三、本项目的竞争特征描述 79项目位于地铁上，月亮岛旁，是未来月亮岛的必经咽喉要道，因此，我们不只是区域内人流的便于达到，也是极大地便于外部人流到达，可以实现内部与外部人流的最大引流。依托于地铁和月亮岛，本项目的位置是链接内外人流的最佳接口。本案月亮岛桥头堡位置，是链接内外人流的最佳接口是内外人流的最佳链接端口竞争项目专题调研分析三、本项目的竞争特征描述 80从体量规模来说，本项目是区域内最小的，无法形成大而全的商业业态，但这是一把双刃剑。体量小更便于后期经营，无论是招商还是运营，都更容易把57、商业氛围与人气做起来。大体量商业环绕、本项目仅不到两万方排 规模之末竞争项目专题调研分析三、本项目的竞争特征描述 81二、项目市场需求调研分析本章内容The Content of This ChapterCatalog82一、项目消费者调研分析二、项目经营性需求调研 一、项目商业市场调研分析项目消费者调研分析Consumer Research and Analysis一83消费者调研是市场调研的一部分，主要是了解消费者的消费行为、态度与特征、品牌使用、产品评价等问题。为准确了解当地区域性消费者对于购物中心/商业街的消费需求、消费意向等问题，采用问卷调查法与访问调查法。调查样本：线上+线下n区域58、内消费者需求调研：线下问卷访谈 选取恒大名都、南山苏诺迪亚、翡翠花园、勤诚达、尚公馆的业主以及砂之船、新华联等商圈的消费者，回收203份调查样本；n区域外消费者需求调研：线上问卷调研 线上进行电子问卷调查，以长沙区域用户为主，参与者年龄集中在25-35岁，回收186份调查样本。调查时间：分别在工作日与休息日采取调查样本，并且分不同时段进行采样调查，以求取得全面而翔实的调查数据。方法选择问卷设计数据搜集数据处理描述统计结果结论问卷调查法+访问调查法。项目消费者调研分析一、消费者调研的方法确定84项目消费者调研分析一、区域内消费者需求各专题调研85实地访问、问卷调查本部分主要针对区域内的用户，进行59、实地访问调查，以便于进行区域内消费需求研究，辅助项目定位与后期业态选择。部分调查事项如下消费频次及出行方式高频消费业态影响消费者的因素期望商业内容与业态区域缺少的商业内容与业态项目消费者调研分析一、86426242291412频繁每周每月1-2月3-4月半年以上去往购物中心频率713893有时间就去下班后去周末、节假日去往购物中心的时间65384365步行公交车地铁自驾车去往购物中心的出行方式在实地问卷调查过程中，区域内的消费者多以25-35岁为主，他们去往购物中心的频率较高，有62位表示每周会去购物中心进行消费，并且时间段较为灵活，其中有71位受访者表示有时间就会去购物中心；在去往购物中心的60、出行方式选择上，自驾车与步行成为区域内购物首选的出行方式。消费者以年轻群体为主，步行与自驾成为区域内购物的首选出行方式，且消费频率较高。项目消费者调研分析一、87在调查过程中，超市购物仍是区域内消费者主要的消费业态，有105位进行选择；其次，餐饮消费也占有较大比重，成为消费者第二主要消费业态，有78位选择此选项。超市购物、餐饮消费是最常消费业态项目消费者调研分析一、88项目消费者调研分析一、购物环境好、距离近、特色业态、独特地标是影响消费者的主要因素在调查过程中，购物环境好成为影响消费者前往购物中心的第一因素，有87位消费者进行选择；另外消费者对于购物中心是否拥有特色业态品牌、热门独特地标，也61、有较大关注，分别有68位、60位消费者进行选择，同样是影响其前往购物中心的重要因素。89对于购物中心的期望业态，有81位受访者选择特色餐饮/顶级糕点，其次便是网红地标/拍照打卡点；并且关于区域内需补充的业态，特色餐饮与时尚街区/网红打卡点依旧是热门选择。特色美食、网红时尚消费成为区域内消费者两大主要需求项目消费者调研分析一、90区域内消费需求调研小结1.超市购物、餐饮消费仍是最常消费业态2.影响区域内消费者的主要因素为：购物环境好、距离近、特色业态、独特地标3.特色美食、网红时尚消费是区域内消费者两大主要需求项目消费者调研分析一、91项目消费者调研分析一、区域外消费者需求各专题调研 92线上问62、卷调查本部分主要针对区域外的用户，选择线上问卷调查的方式，针对消费者对于购物中心/商业街的消费需要及喜好进行调研，以便于进行区域内消费需求研究，辅助项目定位与后期业态选择。部分调查事项如下消费频次及出行方式高频消费业态影响消费者的因素购物中心/商业街消费喜好最具吸引力业态项目消费者调研分析一、93白领下班后购物欲望不强，日常购物、目的性购物与体验、朋友聚会是最大原因。无论是区域内还是区域外，消费者下班之后的购物欲望不强，前往购物中心的时间段仍是集中在周末、节假日；对于被调查人群来说，日常购物、目的性购物与体验、朋友聚会三项，是前往购物中心/商业街的主要目的。28.4912.958.6有时间就去63、下班后去周末、节假日去往购物中心的时间44.0943.124.2735.9514.251.084.3日常购物目的性购物与体验闲逛打发时间朋友聚会带孩子玩小朋友培训其他去往购物中心的原因项目消费者调研分析一、94消费者最关注购物环境优劣，餐饮娱乐是最主要消费业态我们在线上发布的消费者商业购物调查问卷，可以明显看出现在消费者对于购物的需求提出更高的要求。购物中心的环境是影响消费者前往购物中心的第一要素，这一点与区域内部的调查结果保持一致；消费者在商业街中最常消费的业态为餐饮、娱乐。项目消费者调研分析一、95特色美食、体验式与艺术型展馆、网红时尚体验是最具吸引力商业业态根据调查显示，消费者对于特色美64、食、艺术展馆、网红地标有着强烈的消费欲望，愿意专程前往；并且对于有特色餐饮、网红时尚体验、精品超市，会进行高频消费。项目消费者调研分析一、96区域外消费需求调研小结 1.日常购物、目的性消费、朋友聚会仍是消费者前往购物的主要原因；2.消费者最关注购物环境优劣；3.餐饮、娱乐是消费者最主要的消费业态；4.特色美食、体验式与艺术型展馆、网红时尚体验是最具吸引力商业业态。项目消费者调研分析一、971.消费者最关注购物环境优劣；2.日常购物、目的性消费、朋友聚会仍是消费者前往购物的主要原因；3.特色美食、体验式业态、艺术展馆、网红时尚体验 是最具吸引力商业业态；4.期待区域内出现特色商业、特色美食，时65、尚地标。项目消费者调研分析一、消费者需求调研结论98项 目 经 营 性 需 求 调 研Research on Project Operational Demand二99商家调研是项目运营阶段、业态选择以及后续招商工作的重要部分，为准确了解各业态地段选址要求、租金水平、硬件条件、入驻意向等问题，按照统一问卷，通过电话向被访者提问，笔录答案。采用电话访谈与实地访问调查的方法。调查样本：电话联系+线下问卷本次调查主要以实地访谈为主，对于部分商家线下约谈时间不方便，则采用电话访谈形式，共进行了39家商家访谈调查时间：与商家协商确定具体访谈时间调查内容选址要求、需求面积、空间要求、配套要求、运营需求、选66、择要点等调研方法：电话访谈+访问调查项目经营性需求调研二、经营性调研的方法确定100全业态，多商家、多规模在整个商家调研的工作中，为求全面而准确的了解长沙各业态店铺经营要求，我们遵循“全业态、多商家、多规模”的选取原则。共调研经营商家39名，其中：n各种类餐饮业态17家；n教培机构5家；n健身瑜伽3家；n各类型零售5家；n休闲娱乐3家；n服务体验3家；n超市2家；n酒店1家。调研内容如右图所示 商业商户调查表：商业商户调查表：商户名称商户名称经营业主经营业主商户地址商户地址联系电话联系电话需求面积需求面积需求楼层需求楼层所属行业所属行业商铺性质商铺性质购买购买 租赁租赁有无扩店需有无扩店需求求67、有有 无无需求地段的特征需求地段的特征您经营的业态对空间有哪些需求您经营的业态对空间有哪些需求面积（）面积（）高度（m）面宽（m）进深（m）层数层数是否必须沿是否必须沿街街是是 否否经营所需要的配套的经营所需要的配套的特殊要求特殊要求经营所需运营方面的经营所需运营方面的要求要求租金的标准和区间及租金的标准和区间及租赁的条件租赁的条件您选址经营最关注的您选址经营最关注的点是什么点是什么您对项目有哪些期望？您对项目有哪些期望？项目经营性需求调研二、经营性商家调研对象的选取101老欧洲咖啡馆1000远近咖啡馆80-120地段成熟街区环境幽雅，写字楼底商或购物中心，周边停车方便，营业场所可注册餐饮类经68、营许可位置要求交通便利、周边有年轻人群或商务白领人群租金30元/平，位置地段不同租金不同，租期较长5080元平月左右，五年以上租约硬件1.楼层净高：大于4.5米。2.楼板载荷：用餐区350kg/,厨房区450kg/。3.垂直交通：首层主入口附近设置垂直客梯，或餐厅专用客梯。4.水、电、排烟、排污、空调达到使用标准。1.高度大于3.5米2.面宽68米3.要有排烟管道4.电力负荷根据实际设备计算之后看是否够用5.楼层：1层运营多做活动，吸引人气花之林茶餐厅600-1000玉树林茶餐厅1000以内地段商业配套完善，居民人口多人流量大，商业或居民区均可，停车便利，周边最好有餐饮、娱乐等其他配套租金租金69、25-40，租期5年以上月租金50元/平米左右，至少保证租期10年硬件1.层高：3.5米以上2.楼层为2-3层3.水、电、排烟、排污、空调达到使用标准。4.要求沿街1.层高：4.5米。2.楼层为5层以下3.周正、便于隔断为小包厢，并保证都有窗户4.要求沿街运营统一运营物业专业、服务好，燃气、中央空调入户项目经营性需求调研二、经营性商家需求各专题调研 代表性商家调研结果 102白熊爸爸亲子餐厅200-500肯德基200以上哈根达斯80-150老长沙200小龙坎300-500地段小区集中，有综合体繁华地段，商业集中，有一定的消费人群支持交通便利城市人口：300万以上社区底商，交通便利，昭示性好，租70、金便宜综合体或位置好的街边店租金200元/，免装修和运营期租金月租金50元/平米左右，至少保证租期10年根据区域地理位置不同租金不同一楼100元/月左右，每年租金递增不超过5长沙有市代，市代自己评估租金，没有统一标准硬件1.层高：4.3米及以上。2.楼层：2层以上3.水、电、排烟、排污、空调，承重和消防达标1.层高：5.4米2.面宽12m3.楼层为1层4.要求沿街5.餐厅的配套：水、电、排烟、排污、空调，承重和消防达标，6.有临时卸货车位，门上提供招牌安装位置1.层高：5米以上，框架结构，层高不低于4.5米2.楼层：1层3.要求沿街1.层高：4.6米以上2.面宽：12米以上3.进深：15米以内71、4.楼层：1层5.要求沿街6.商超，便利店，小区出入集中1.层高：净高4米以上2.楼层：3-4层3.要求沿街4.框架结构，层高不低于4.5米5.排烟、排污一定要符合国家标准；消防一定要能顺利通过；6.靠近电梯的关键要道位置。运营商场多做活动，人气旺才好做生意引进有吸引客户的大型超市市级城市，当地一、二级商圈，大品牌商场品牌连锁，人力资源充足商场统一运营管理；有品牌、好口碑的商场项目经营性需求调研二、经营性商家需求各专题调研 代表性商家调研结果 103阴瑜伽瑜伽馆500-800洛克健身房2000-3000地段商圈中心，中高端住宅小区多，周边入住率在80%以上临近生活区租金根据区域位置不同，长沙372、层以上租金：40-80元/m2株洲市3层以上25-50元/m2免租期3-18个月，标准1年，租期8-10年硬件1.层高：4.2米及以上。2.柱网8*8以上1.层高4M以上，具有采光通风；2.柱距8米以上；3.有恒温泳池优先；4.楼层：3层以上（中高层）运营物业服务要好，管理正规可定制星瀚艺术800久印美术生活馆200-300以内地段小区入住率高，周边有幼儿园和小学1、人流较大2、临近小学3、小区环绕4、周边小区房价均价8000以上5、学科教育培训行业集聚租金11万/季（合48元每平），免租期6个月，押一付三租金：4065租金期限：3年或5年硬件1.层高：4.2米及以上2.楼层：2层以上3.有电73、梯1.楼层：1层2.要求沿街3.餐饮、娱乐、商场配套4.交通便利5.照片显眼、广告位充足运营招商能力强，商家资源多1、商圈招商部有高效的招商能力，能良好的统一招商。2、能提供各类活动的合作。项目经营性需求调研二、经营性商家需求各专题调研 代表性商家调研结果 104屈臣氏200左右孩子王1000-2000地段入住率高，交通便利购物中心，人流量大，交通方便租金扣点：年营业额600万-800万-1000万等分档返租，一般6%起点返租扣点：年度营业额300万以下按6%返租，300万以上按7%返租硬件1.层高：3.5m以上。2.面宽：8m3.供配电负荷：至少70KW供电（不含空调)4.消防设施齐备5.楼74、层：1层6.要求沿街1.层高：3.2m及以上。2.承重250千克每平方米3.柱距8*8米4.楼层：2-3层运营招商资源多，运营和管理能力强商场活动力度大，对商家费用多减免爱奇艺私人影院500左右娃娃广场1200地段购物中心，人流量大临街、直线距离校园大于300米、大型商业综合体内靠近电扶梯口租金1.8-2元/天实面月租金50元/以内硬件1.层高：3.米以上。2.有停车位1.层高：4.5m2.面宽：20m3.进深：12m4.楼层：1层，冷饮店铺集中区同楼层5.要求临街，6.满足消防、强电等硬性建筑要求运营广告位商场活动力度大，对商家费用多减免项目经营性需求调研二、经营性商家需求各专题调研 代表性75、商家调研结果 105宠掌萌萌宠生活馆100-200左右灵感专业美发50地段社区集中人流多年轻一族聚集的地方、商业活动频率高的地区、人口密度高的地区、客流量多的街道、交通便利的地区、同类店铺聚集的街区租金扣租金区间80-100，周边住宅小区密集，人流量大100-150元/平方硬件1.层高：7米2.周正3.消防设施及安全设施4.晚上安保到位1.层高：4.5米2.面宽：63.进深：124.楼层：1层5.要求临街运营有相关单位能统一做引流活动晶弘云鲜超市3000-5000盒马鲜生3000-4000地段住宅小区多城市一、二类商圈成熟购物中心，周边有成熟住宅、办公区域，商业氛围好。交通便利租金根据地区租金76、标准不同，长沙：不超过50元/平，租期10年起，1-2年的免租期硬件1.层高：4.8米以上。2.展示面方正3.消防达标的进深尺寸4.楼层：负一、负二5.专门的卸货平台和通道，卸货通道需要人车分流，6.电梯跟门面的柱子之间有一定的距离7.有展示面1.层高：4.8米以上2.门头要沿街3.货架上需要安装传送带，所以层高必须保证4.消防很重要，必须要容易过5.店面必须在项目出入口，电梯口运营广告位成熟商圈，成熟商管公司项目经营性需求调研二、经营性商家需求各专题调研 代表性商家调研结果 106实力商家最为注重运营能力；地段要求交通便利，周边人流充足。1.运营能力、招商资源多、物业管理优，是商家对于运营的77、主要要求；2.商家对地段大多要求交通便利、繁华住区集中且拥有较高入住率、人流量大；3.大品牌商家对于地段要求更为严格；4.有吸引人气能力的成熟品牌商家对于装修补贴等优惠政策，并不十分看重。最关注的还是基础性的盈利条件。项目经营性需求调研二、经营性需求调研结论107第三部分 产品策划篇Product planning108一、项目本体分析及定位分析三、项目业态规划及分析定位本章内容The Content of This ChapterCatalog二、项目参考案例分析四、项目空间情景及商业氛围营造建议五、项目财务测算分析109六、项目招商策略一、项目本体分析二、项目定位分析 项目本体分析P r 78、o j e c t O n t o l o g y A n a l y s i s一110地块目前已经动工，西侧银杉路、北部星月路及东侧规划路尚未拉通。项目北部山体梦网科技空地万润滨江天著接待中心本案地块东北西南长燃新奥佳园项目本体分析一、地块四至及交通路网分析111本案银杉路普瑞大道师大附中星城实验中学二小金星北路潇湘北路金甲冲路黄金大道普瑞大道月亮岛路银星路本案地铁四号线银衫路项目地块位于普瑞大道与银杉路交汇的十字路口处，地铁四号线罐子岭站直达，通达性好，但银杉路北段尚未开通。地块四至及交通路网分析项目本体分析一、112A地块昭示性最佳，商业价值最高；B地块展示面较差，商业价值略弱A地块紧79、邻主干道普瑞大道以及十字路口，具有较强的昭示性，是项目的门户形象，商业价值最高。B地块周边道路是为市政道路，展示面差，环境较为安静，商业价值不高，适合布局住宅、写字楼等产品。地块价值分级分析项目本体分析一、113第一梯队：处于普瑞大道、银杉路交汇处，昭示性最强，紧邻地铁口，人流第一到达处，商业价值最高。第二梯队A：有主力店进行业态支持，吸引人流，可为区域进行引流；便于北部1号地块的办公与公寓居住人群导入，但昭示性不强，商业价值次之。第二梯队B：一线临街，但是内部人流到达便捷度较其他地块略低。地块价值分级分析项目本体分析一、114STOW优势机会劣势威胁月亮岛文旅新城桥头堡位置，雄踞地铁四号线罐80、子岭及普瑞大道与银杉路交汇处；综合体项目，产品涵盖写字楼、公寓及商业街，并有酒店及电影院配套；上市公司澳优总部进驻；项目周边居住人口有限，部分楼盘尚未交楼，成熟楼盘入住率不高；项目东、西、北侧道路尚未拉通，通达性和展示面有限；月亮岛文旅新城开发，整个片区升温，周边地块持续开发，片区人口日益增加；片区缺乏地铁特色商业，本项目正好可以弥补市场空缺；区域内商圈较多（超过四个），砂之船奥特莱斯将不可避免的与项目发生竞争；越秀月亮岛项目自带5万方商业及国际品牌酒店，将成为以后的直接竞争对手；项目SWOT分析项目本体分析一、115项目定位分析P r o j e c t p o s i t i o n i 81、n g a n a l y s i s二116从规模来看 按照常规商业定位理论，是属于“满足片区消费的商业体”规模受限，业态复合程度不高，只能满足主要生活消费方向或者特色消费方向。项目规划指标的分析项目定位分析二、117传统商业遭受着前所未有的冲击，到访率越来越低，趣味性越来越少，已经难以迎合消费者的需要，尤其是互联网对于传统商业巨大的冲击，在如今时代，传统商业无法遵循老套路来获得新的关注，必须与时俱进，才能与消费者形成互动，吸引流量。用独特性创造吸引力，再用影响力增加吸附力！项目定位逻辑 详见第一部分项目定位分析二、消费的需求总是千变万化，尤其是在互联网时代下，消费者永远喜新厌旧，永远追赶潮82、流，我们去迎合消费者，总会慢人一步，所以现时代下的商业需要自我研究，创造个性，引领潮流，打造极致，实现差异化商业的商业体验，从而吸引消费者自动归附。不迎合消费者、去引导消费者！118不迎合引流，用个性引流！项目定位分析二、项目定位逻辑119 本体条件：地块规模居末，无法用大而全功能竞争对手。消费需求：通过需求调研，本项目区域内外消费者需要特色美食、网红时尚消费等特色业态。开发目标：销售为主，需要具备说服力的商业故事与前景。市场竞争：区域一站式商业体众多，尚无特色街区。四方面客观分析，支撑定位逻辑 项目定位逻辑支撑项目定位分析二、详见数据调研部分120澳优乳业（中国）有限公司成立于2003年9月83、，总部位于长沙，工业园区占地150亩，建筑面积1.5万平米，包括10万级GMP生产车间、配套的仓库和办公大楼。公司已通过质量管理体系ISO9001、HACCP、GMP、诚信管理体系认证，并率先通过国家食品药品监督管理局QS审查，被认定为国家高新技术企业。长沙麓谷明珠置业有限公司成立于2009年11月，公司注册资金1亿元，是长沙麓谷实业发展股份有限公司的全资子公司，长沙高新区管委会区属国有企业。公司为长沙高新控股集团为探索国有资产经营新模式，而成立的专业从事房地产综合开发、经营，以及园区商业配套项目建设的商业地产专业运作平台。上市企业+国企双重实力背书作为片区内唯一由上市企业+国企联合打造的明星84、项目，开发商的品牌实力，是商业项目成功运营的实力保障。项目差异化价值分析项目定位分析二、121片区唯一地铁上盖商业项目位于地铁四号线罐子岭站，依托地铁的便捷优势，项目引流基础成立。项目定位分析二、月亮岛文旅新城桥头堡项目雄踞普瑞大道与银杉路十字路口，扼守月亮岛文旅新城的必经之路。占据月亮岛新城的桥头堡位置！占据争夺外域人流的最有利位置！项目差异化价值分析122小而美的商业个性与独特体验项目定位分析二、聚焦主题，强烈符号！很明显，我们的体量规模不可能实现“大而全”，区域内目前的商业环境和供应，也不需要我们提供普通日常消费内容。除了保留一部分比例社区性消费业态，满足自身人群（办公、公寓人群）的日常85、需求。我们将太阳城的主要商业内容主题化、细分化！将定位、特色、业态聚焦，实现目的性消费形成强烈差异化的消费主题、商业个性和记忆符号！无论是对消费者还是投资者而言，强烈的差异化+便捷的地铁优势=购买理由。项目差异化价值分析123 项目功能内容种类Experience Function of Cultural Tourism特色体验功能本项目的核心功能，主要由两部分构成：基于区域需求的商业消费功能+基于商业个性的 特色体验功能商业消费功能Commercial Consumption Function+项目定位分析二、项目核心功能124特色美食、网红打卡、长沙个性、艺术文创、女性生活，实现从”日常生86、活”到”感受长沙、享受生活”的升级。（详细功能及业态见第三章项目业态规划及定位分析）项目定位分析二、项目商业功能 项目核心功能125项目定位分析二、项目定位新长沙主义的时尚体验型街区用“长沙人的吃”、“长沙人的玩”、“长沙人的时尚”三大核心元素，将本项目营造成消费能感受到“长沙腔调”的场所，不管是显性的空间情景，还是软性的业态满足，以及未来的活动运营，目的都是让本项目迥异于那些已经被人们熟悉的“大而全购物中心”，让商业消费的体验更加极致化、个性化、易传播化。126项目定位分析二、形象定位一种新长沙主义的时尚生活综合体！一次既熟悉又新奇的长沙文化感受！一个代表极致个性与态度的生活街区！长沙腔调 87、个性街区127周边3公里区域的中高端家庭无视距离追赶时尚的年轻潮流人群未来月亮岛消费人群的补充需求消费人群：三类组成项目定位分析二、项目典型目标客群分析128金星北是年轻人聚居，但这里不止有因为价格置业于此的新移民也有高收入的家庭。这个区域里，不只有恒大、富基、润和、时代倾城，也还有龙湖、南山、玫瑰园别墅，我们的区域客户，应来源于此。周边3公里区域的高端家庭项目定位分析二、项目典型目标客群分析无视距离、追赶时尚的年轻人群现在的年轻人追赶时尚、只要是新奇热门，便会无视距离前去打卡，每个人都在争做时代潮流先锋，对于本项目后期打造的时尚形象，将极大的吸引这一部分人群前来体验打卡。月亮岛文旅新城，拟围88、绕生态、文化、智慧三大要素，以运动健身、假日休闲、文化科技为主题，先期导入马术、足球、水上运动等特色体育项目，打造体育健康文化旅游岛。将在未来为项目吸引大批家庭周末到访，还是以亲子休闲为主要目的。本项目位于进入月亮岛的咽喉要道，完全具备与之形成补充的条件。未来月亮岛消费人群的补充需求项目定位分析二、项目典型目标客群分析项目定位分析二、项目客群定位以个性化、年轻化、时尚感为特征，以20-45岁的新兴中产阶层为目标，尤其是满足25-40岁间的年轻女性及其家庭“逛”、“动”、“美”、“玩”的需求。一、项目本体分析及定位分析三、项目业态规划及分析定位本章内容The Content of This Ch89、apterCatalog二、项目参考案例分析四、项目空间情景及商业氛围营造建议五、项目财务测算分析一、参考案例的选择 二、案例项目的空间及动线分析三、案例项目的业态及运营分析 四、案例项目的特色形象分析 五、对于本项目的借鉴分析 132六、项目招商策略参 考 案 例 的 选 择S e l e c t i o n o f R e f e r e n c e C a s e s一133上海瑞虹天地月亮湾瑞虹天地上海月亮湾由香港瑞安地产开发，位于上海市虹口区瑞虹路上，于2017年6月正式开业，商业建筑面积约6.4万，属于社区商圈性质的街区式商业，整体定位音乐、艺术、消费集合式的生活体验场所；客群定位90、为周边中高端社区居民，年轻人为主。上海大悦城摩坊166位于上海大悦城8、9层的摩坊166，拥有四十几间风格迥异的特色店铺，主场景由怀旧的红砖墙搭建，采用后现代工业化的装修风格，是集原创、手作、情调、风味、夜宵为一体的街区。街区共分为三大主题版块，即手作人街、霓虹街和未央街。上海幸福里幸福路上幸福里长宁又一文化休闲新地标，始建于上世纪60、70年代，地处番禺路381号的上海橡胶研究所，2015年迎来它的重生。被改建成一座新兴的集创意办公、文化艺术产品展示及商业休闲等多种业态于一体的综合型产业园区G-ART-幸福里。参考案例的选择一、134案例项目的空间及动线分析Spatial and Dynam91、ic Line Analysis of Case Items二135以低密度、高绿化率、错落有致的建筑风格；打造出全开放、真舒适，也更具体验性的购物空间并通过连廊、扶梯等，对消费人流进行横向和纵向输送上海月亮湾在中庭、走道连廊等众多区域几乎都种植了绿色植物并融入了风情木质设计和多种人性化设计成为了名副其实的“会呼吸”、“有生命力”的商业建筑。“会呼吸”的商业建筑 上海瑞虹天地月亮湾 地下通道设计：明亮有层次主要用于连接西侧的星星堂与住宅小区，实现客流共享，其地面上无人行道，人流通行受阻。地下通道的顶部采用东南亚风情的木条材质，并点缀上多种形态的光源灯饰，凸显时尚感，显得更明亮、更有层次感。通道92、一侧设有娃娃机和迷你KTV设施，可供经过的消费者停留游玩。案例项目的空间及动线分析二、136上海月亮湾西/南两侧临次干道，东/北方向临支马路，主要服务于近端社区客群。采用人车分流设计，共设置了7个人行出入口，2个车库出入口，车辆出行与消费者出行互不干扰。出入口设计：人车分流内部动线设计：各楼层到达性较强“非”字型动线排布，配足电梯数量共设63部电梯，包含54部扶梯和9部垂梯可横向或纵向运输人流各楼层的到达性较强案例项目的空间及动线分析二、上海瑞虹天地月亮湾 137摩坊166在建筑设计和装修风格等硬件上都做了创新。据悉，摩坊MORE FUN 166是由日本室内设计师牛建吾、平面设计师原研哉、主题93、商业空间设计师王三石、世博会台湾馆主创策展团队等联手打造的一个原创性亲密社交空间。原创性亲密社交空间案例项目的空间及动线分析二、上海大悦城-摩坊166 138在风格上，8楼利用怀旧的红砖墙、年代感的墙画和店招牌营造复古感，同时又混合后工业感的装修风格，给人感觉年轻时尚有活力，打造出热闹的市集感觉。店铺门面装潢上，大胆使用红、黄、蓝、绿、黑等具有视觉冲击力的颜色，与整体风格吻合。主打餐饮业态的9楼，风格偏向小清新。除了大名鼎鼎的摩天轮，屋顶上有很多别具一格的露天餐厅或酒吧，这也是得天独厚的条件。在建筑设计上，摩坊166的8、9两个楼层利用各种楼梯错层连通，不仅有楼梯，还有迷宫一样的水泥筒道，让每94、一步都充满惊喜，不过也很容易在这个像迷宫一样的区域内迷路。案例项目的空间及动线分析二、上海大悦城-摩坊166 工业街区空间格调、立体交通无缝连接139老厂房华丽转身为文创园区，一字型动线畅达性极佳。改造后的幸福里拆除了围墙，打通了番禺路与幸福里，由原来的封闭式变为开放式，形成了“一”字型动线，一条主干道横贯园区，加上项目以多个独栋的形式存在，这就使得垂直动线上的畅达性极佳。在园区内，幸福里在主干道两侧打造了一条街区式商业步行街，不仅为园区内的租户提供了便利，也通过商业气氛与文艺地标的打造导入了外部客流，增加了园区人气。案例项目的空间及动线分析二、上海-幸福里 140案例项目的业态及运营分析Co95、mbination and Ratio Analysis of Project Forms三141功能布局方面以餐饮和零售为主，占比超过70%，配置有少量创新娱乐及服务配套，高楼层配有较大占比的休闲娱乐业态。业态布局的特征是餐饮、零售两大业态比重最大且餐饮业态比重超过了零售业态按商铺数量计算，餐饮46%，零售37%休闲娱乐10%，服务配套8%按商铺面积计算，餐饮40%，零售32%休闲娱乐24%，服务配套4%案例项目的业态及运营分析三、上海-瑞虹天地月亮湾 142L1L2L1层布局能体现街区主题、档次与形象的时尚零售品牌店、网红餐厅、口碑餐饮店，聚集人气L2层以零售、餐饮业态为主，时尚服装和特色96、餐饮占比较大，满足欢乐购物需求，享受味蕾盛宴特征一：配置有黄金珠宝、快时尚男女时装、运动休闲装等时尚业种。作为社区商业，能配置时尚品牌，充分说明月亮湾被 经营商家看好，项目的整体品质提升了消费的品位，出色的建筑设计品质也绝对是吸引商家入驻的重要原因之一特征二：零售业态比重最大。作为出租金出效益的楼层，L1和L2零售商铺数量占比超40%，面积占比超50%特征三：餐饮业态比重超过三分之一。L1和L2餐饮商铺数量占比约40%，面积占比超30%特征四：未配置服务配套。高租金收益的楼层，不会配置低租金收益的服务配套业态特征分析 上海-瑞虹天地月亮湾 案例项目的业态及运营分析三、143L3L5L3层以大中97、型口碑餐饮和休闲娱乐消费为主。满足周边社区客群的日常餐饮消费和休闲娱乐需求L5层以餐饮和休闲娱乐为主，布局特色餐饮、电影院、游戏等业种吸引消费客群向高层导入特征一：无零售购物店。仅有餐饮、休闲娱乐商家及1个服务配套业种，零售业态经营商家不愿进驻高楼层经营，已被无数实践证 明，在发达的美国，购物商场一般只建设三层。特征二：最高层多为正餐（大餐饮）与特色餐饮。它的目的性消费特征比较明确，而受众面广的休闲餐饮、轻餐饮、人气美食小吃 等，通常布局在低楼层（LG层）上海-瑞虹天地月亮湾 案例项目的业态及运营分析三、特征分析144整个摩坊166涵盖30多个品牌，包含餐饮，体验，零售等业态，其中餐饮占比最多98、。街区中共有餐饮店铺约23家，其中8楼主要以快餐、甜点等为主，9楼以西餐厅、酒吧为主。在餐饮选择上，摩坊166青睐网红店、口碑店、以及其他商场没有的“生面孔”。仅次于餐饮业态的是体验型业态，街区中有木工手作、绘画体验、皮具及银器制作等7家特色店铺，且制作内容交错不重复。即使是工作日，笔者也看到店内参与DIY的客人很多，体验式业态迎合年轻人追求独特的玩乐需求，有效增加消费者的粘性，同时也为街区引流。除此之外，街区内还有一小部分的零售业态，售卖小饰品、瓷器等。餐饮与体验业态为主，少量零售品牌。原创手作体验式业态最具特色。上海大悦城-摩坊166 案例项目的业态及运营分析三、145新天地式的传统招商定99、位，但品牌各有特点幸福里的动线左右两侧1、2两层均为零售、餐饮、体验等业态，实则与新天地之类异曲同工，3、4两层则以办公空间为主，符合创意园区的业态布局方式。而去年年底，联合办公品牌裸心社入驻新天地，拿下新里37层4千余平面积，该区域沿街商铺的业态类别则依旧维持新天地的传统招商定位。主要商家品牌有幸福集荟、造作、自己做烘焙俱乐部、ABSOLUTE等。上海幸福里 案例项目的业态及运营分析三、146案例项目的特色形象分析Characteristic and Image Analysis of Case Project四147创新元素、时尚品牌月亮湾以“生活音乐家”为主题，创新引入音乐娱乐品牌、活动100、，以及特色/口碑餐饮、风尚零售购物和社区服务等众多知名、时尚品牌，极大地丰富了北上海音乐与时尚的生活氛围，一经开业，便成为了魔都的网红新地标。案例项目的特色形象分析四、上海-瑞虹天地月亮湾 148爱情主题轻艺术街区上海大悦城的目标群体是城市中新兴中产阶级，摩坊166的爱情主题营造了一个亲密的社交空间，并且扩充了购物中心的消费客群，尤其吸引18-30岁的年轻情侣。整个摩坊166始终贯穿着爱情主题，8楼爱的信物馆，一整面墙排列着爱的信件和信箱；街区内部分墙面上贴着“我爱你”的世界各地文字；走廊空间布置有颜色烂漫的气球；摩天轮入口走廊有爱的留声机，与爱情主题呼应案例项目的特色形象分析四、上海大悦城-101、摩坊166 149文创园区商业+办公幸福里传承海派文化“海纳百川，兼容并蓄”的精神，以现代手法及前卫设计精心打磨，既体现出现代艺术的质感，又完美平衡了社区与商业的关系，幸福里甄选具有原创性，富有特色的品牌，招商标准非常严格。绿色，健康，和谐共生的态度，幸福里里十分注重环保理念，园区屋顶设有太阳能发电装置，园区内整体采用节能设备，入口处的立体车库外表皮则运用了大量绿植包裹。案例项目的特色形象分析四、上海幸福里 150对 于 本 项 目 的 借 鉴 分 析Reference and analysis of this project五151建筑设计现代时尚、有体验感商业亮点首先是通过建筑载体来体现的102、，舍得在建筑物业上投入，才能凸显物业现代感、体验感，要保证建筑物业的40年不落伍(产权年限)，建筑设计就必须超前。月亮湾的建筑立面采用的是玻璃或金属色材质，能突显现代时尚感，提升商业档次，多种人性化的设计、透视美观的设计，营造出了人与商业的体验互动场景，延长了消费者的驻留时间，更能激发消费行为，实现商业的营收。打造绿植、声光水电等结合的景观环境做商业开发经营，要研究消费心理和消费需求。如今商业已不再是单纯的购物场所，更是社交的平台场所，所以要重视景观环境的打造。月亮湾打造绿植、声光水电等多元素相结合的景观环境，能满足消费者对街区式商业风情消费的，休闲消费环境的需求。对于本项目的借鉴分析五、上海103、-瑞虹天地月亮湾 152围绕个性主题而设计的商业地标和空间特色主题定位为魔都爱情地标。上海拥有2400万常住人口，每年有超过10万对结婚新人，18-35岁青年群体基础更加广泛，时尚与爱情是这个年龄段消费群体的生活核心。围绕主题而设计的建筑环境。大悦城的建筑环境紧扣“魔都爱情地标”主题，打造的3组主题场景，引领沪上青年的爱情和时尚生活消费。体验式业态大量布局，扶持多家品牌首店年轻人的逛街，俨然变成了社交平台，体验式的业态布局为整体商业导入的大量人流，留住的大量的时间，在一定程度上激活整个商场的活力；在主题街区中，引入并扶植了大量的品牌首店，增加自身商业的差异化以及吸引力。对于本项目的借鉴分析五、104、上海大悦城-摩坊166 153现代建筑风格，凸显艺术质感幸福里传承海派文化“海纳百川，兼容并蓄”的精神，以现代手法及前卫设计精心打磨，既体现出现代艺术的质感，又完美平衡了社区与商业的关系。追求原创品牌，极富特色；混合式业态布局模式幸福里甄选具有原创性，富有特色的品牌，招商标准非常严格。因为其空间为长街模式，其一二层的业态零售与餐饮采用混合布局模式，混淆了消费业态区隔，让消费者消费动线更灵活有效。新型商业的业态布局往往采用均匀式布局，不再追求集中业态模式。绿色环保概念坚持绿色健康，和谐共生的态度，幸福里十分注重环保理念，园区屋顶设有太阳能发电装置，园区内整体采用节能设备，入口处的立体车库外表皮则105、运用了大量绿植包裹。对于本项目的借鉴分析五、上海幸福里 154一、项目本体分析及定位分析三、项目业态规划及分析定位本章内容The Content of This ChapterCatalog二、项目参考案例分析四、项目空间情景及商业氛围营造建议五、项目财务测算分析155六、项目招商策略一、项目业态组合及配比分析二、主力业态的选择三、次主力业态的组合四、项目地上业态分布规划示意五、项目地下业态分布规划示意 项目业态组合及配比分析Combination and Ratio Analysis of Project Forms一1561、业态组合配比原则3：3：3原则，打造既有差异性、又有普遍性的商业106、内容个性商业基本需求流量网红为保证项目后期有良好的运营效果，并且能够有较高的租金收入，以此形成良性循环，需要合理分配餐饮、零售、体验等其他业态。在本项目整体街区采用3:3:3的比例进行分配。三分之一的原创个性商业：此部分业态采用大悦城模式，主要扶持、孵化原创商业或 品牌首店，成为街区前期实现差异功能、吸引人流的利器；三分之一的区域基本需求：此部分主要根据区域人群特征，满足的必备需要，包括餐 饮、零售、健身等，选择长沙原创或与长沙相关的品牌；三分之一的流量网红业态：作为项目先期吸引人气的保障，以最优惠条件和招商政策，力求引进市场热门品牌或品牌首店，实现基本的人气号召。项目业态组合及配比分析一、参107、考以上述成功商业案例为代表的业态组合规律，符合街区商业消费的商业特征；针对本项目的商业需求调研基本意向；根据商业定位实现个性的需求角度出发，实现商业内容的个性化；根据本项目商业建筑位置进行的业态落位适合度进行初步比例测算。2、业态组合模式157项目业态组合及配比分析一、主力业态：特色主题餐饮、时尚网红轻餐、高档正餐等约35-40%；文创商品、时尚服饰、快时尚品牌、特色零售约30%；次级业态：体验型手作、文创集成、艺术消费等约15%；美体美容、运动健身、休闲娱乐（不含影院）约5-10%；精品超市约10%左右3、业态组合基本配比 4、业态定位基本目标 目前的线下商业消费主体是女性及其家庭，这点毋庸108、置疑。因此在项目的业态定位上，我们的期望满足的是以主题个性、年轻化、时尚感为特征，以20-45岁的新兴中产阶层为目标，尤其是满足25-40岁间的年轻女性及其家庭“逛”、“动”、“美”、“玩”的需求。158主 力 业 态 的 选 择C h o i c e o f M a i n F o r m s o f B u s i n e s s二159特色影院+特色超市+品牌旗舰店（主题餐饮/轻餐 或 生活方式集成店）主力业态的差异化方向二、1、主力店的组成主力店主要体现在对整个街区客流的高频吸引作用，同时对街区定位起到注解作用。整体面积占比较大，或者在其业态中属旗舰店类型。2、主力店的差异化方向特色超109、市 满足周边居民生活需要为主，并针对办公人群及年轻公寓住户对于日常的购物需求设定。但不是普通的品牌超市，而是引进现下比较流行的新零售跨界集合店，在满足消费者生活需求的前提下，需要提供前卫、时尚的业态品牌和消费体验。160主力业态的差异化方向二、2、主力店的差异化方向特色影院 首选具有创新性的特色影院品牌与模式，以区别于其他商业中心千店一面的影院，形成差异化竞争力。比如i-movie影城，24小时营业的包厢式影城，79间包厢，5000部大片库存，每个月推出各种主题电影活动。特色餐饮旗舰店 避免餐饮同质化、主题餐饮引人气餐饮业态聚客能力的大小在一定程度上决定了商场培育期的长短，因此餐饮业态成为了各110、个商业项目业态的主要构成，但随着餐饮品牌的快速扩张，各个商业项目的餐饮业态呈现出了同质化的问题。本项目的餐饮业态应向主题化、体验型方面发展。周边有大量办公人员与生活群体，品牌正餐、商务宴请，一定有需求；以及针对年轻人、年轻父母的艺术餐饮、亲子餐厅，都可以作为项目的主力店选项。161主力业态的差异化方向二、2、主力店的差异化方向生活方式集成店跨界集成店是目前和未来最受年轻群体青睐的，愿意“逛”的线下业态，不管是网络购物平台的线下店，还是原创的设计师商品集成店，都是时尚商业的引流利器。此类业态的旗舰店也是本项目争取主力业态和主力店的选项之一。162品牌餐饮：品牌正餐：宴长沙、食鉴家、徐记海鲜旗舰轻111、餐饮：漫咖啡、城外驿、老欧洲咖啡特色餐厅：卡卡库亲子餐厅、白熊爸爸亲子餐厅、花喆艺术餐厅精品超市：盒马生鲜、晶弘云鲜智慧超市、永辉超市跨界集成店生活方式集成店：网易严选实体店、小红书实体店、SeeSaw、西西弗书店主力业态的品牌选择方向二、影院：争取特色影院163次 主 力 业 态 的 组 合Combination of Secondary Major Forms of Business三1641、原创体验业态：手作体验文创品牌+艺术体验学习大悦城摩坊166，增加手工文创、艺术体验等新奇体验业态，如木工手作、油画体验、皮具及银器手作、艺术体验、设计师品牌集成店等，通过扶持方式进行培育，运营方免112、除创始品牌一定周期租金，甚至以入股孵化方式实现品牌首店。次主力业态的组合分析三、2、女性时尚业态：时尚服饰女性美容美体运动+情调餐厅家居用品饰品 线下实体商业早已步入“她时代”，即女性主导消费。在所有的消费群体中，女性占据了绝对重要的位置，不仅是女性喜爱购物的本性，还有就是女性拥有的购物实力。另一方面，女性掌握了大部分家庭消费的决策权，至少家庭70%的消费支配权在女性手上；因此本项目的零售业态，大部分是针对年轻时尚女性及其家庭的业态，例如“辣妈”群体，满足其美妆、美容、时尚购物、服装配饰、休闲聚会等需求。165女性时尚业态 珠宝美妆：潘多拉、施华洛世奇、海蓝之谜、ysl服装配饰：ZARA、UR113、女性服务：东田造型、美丽田园健身瑜伽：超级猩猩健身、SpaceCycle、b-monster手作体验业态 手工大师、城市匠心、作饰、全爱工匠、不二陶社、野兽派美食、绘画：COOK&BOOK璞厨、iYoo次主力业态的品牌选择方向三、166项目地上业态分布规划示意Indicative Planning of Overground Business Form D i s t r i b u t i o n o f P r o j e c t四167项目地上业态分布规划示意四、1F业态布局 6#、7#、8#168总体说明 一层业态以新零售、时尚轻餐为主，其中新零售占主体。主要空间节点、人流主要通道节点114、位置布置旗舰型主力店，不拘于餐饮、品牌集成、休闲咖啡等品类。沿普瑞大道临街面主要分布快时尚品牌、新零售品牌等需要展示面的业态；5#A座裙楼商业到达性相对较弱，其1F以零售为主，与影院及街区相连的2F布置目的性业态，以美体健身、女性瑜伽、时尚造型为主。一层业态以零售为主，但除各主题零售商家以外，也需灵活分布单店面积较小的休闲轻餐（奶茶、糕点、网红小吃等），比例约为20-30%。一层：长沙创意零售、时尚零售的新地标！项目地上业态分布规划示意四、169跨界集成体验店/网购线下体验店8#栋一层南座，为标志性区位和交通到达最为集中区域，布置新型的零售业态为街区零售标杆，也作为主力形象店之一。跨界集成店是115、目前和未来最受年轻群体青睐的，愿意“逛”的线下业态，不管是网络购物平台的线下店，还是原创的设计师商品集成店，都是时尚商业的引流利器。如网易严选线下实体店、小红书线下实体店等，此类网购平台对年轻群体具有极强号召力，其线下实体的体验店也具备吸客能力。网易严选线下店小红书线下店1F业态布局 6#、7#、8#项目地上业态分布规划示意四、170万物生活集/创意零售店、文创集成店、时尚单品店、创意杂货店、原创品牌店等8#栋一层北座+6#栋一层西座，需要有目的引导人流进入，其零售业态为创意型新零售，各类创意店铺、趣味用品、时尚单品、文艺用品、原创品牌（服装、家居、文具等）实现客户的流连忘返，主动前往。通过较116、大面积的文创集成店、跨界集成店配合小面积创意单铺组成。1F业态布局 6#、7#、8#项目地上业态分布规划示意四、171国际潮童范/国际品牌童装店、儿童潮牌店、外贸童装店、新型儿童用品店等6#栋一层东座+7#栋一层东北座，建立差异化的零售业态，锁定童装或儿童用品里的潮牌或国际品牌。儿童业态中的零售，也可以区隔出档次的差异来。童装零售中有部分轻奢品牌的童装受到大部分相对高收入父母的喜爱，如MOSCHINO、KENZO、NUNUNU、MIKIHOUSE、川久保玲等。而目前购物中心童装大多为普通国内品牌，其价位和档次不满足部分高收入群体需求。本街区儿童零售的品牌档次与客单价，均定位于较高档次，形成差异117、化。1F业态布局 6#、7#、8#项目地上业态分布规划示意四、172国潮崛起区/国潮品牌旗舰店、原创服装品牌店等7#栋一层西南座。时装零售是在零售业态中占据很大比例的门类，本项目一层的零售中必然包含时装零售，但其选择的方向不能与常规商场的服装品牌重叠，这样缺少特殊性与吸引力。“国潮”是目前年轻人最为追逐与青睐的趋势，国内一大批服装品牌屡屡在国际时装舞台成为时尚风向标，也带动了国内消费的热潮。如中国李宁、飞跃鞋、回力鞋等国内老品牌逐渐成为代表时尚与爱国的新宠。本项目的旗舰服装零售可以选择此类品牌，在临普瑞大道侧布置旗舰店，打造“国潮品牌基地”，成为街区时装零售的独特标签。1F业态布局 6#、7#118、8#项目地上业态分布规划示意四、173时尚生活汇/快时尚品牌旗舰店、品牌服饰、轻奢单品、潮流单品、网红小吃等7#栋一层东南座与西北座。本街区的零售还需要选择在市场较为有影响力的快时尚品牌、潮流单品、品牌生活店等门类，分布于街区内，让本项目不仅有创意和特殊业态，也有被人们普遍喜爱和接受的品牌。1F业态布局 6#、7#、8#项目地上业态分布规划示意四、1F业态布局 5#174总体说明 建议将5#栋B座1层，划分设置内通道，如左图所示，虽然商铺面积分摊有所增加，但无论在经营还是销售上，更可实现合理的独立性与到达性，同时拉升商铺价值。5#栋B座1层为影院入口区域，其商铺面积的业态主题可以设定为“数字119、化娱乐体验”、“新型儿童影音娱乐”和“新科技、新数码零售”方向。5#栋A座2层为双首层之一，与主街区连通，其位置偏于一角且位于裙楼，业态方向为“健身运动休闲”，因面积偏小无法实现常规大型健身会所要求（新型大规模健身会所普遍要求带泳池），可选择“精品型私教健身会所”类型或“时尚造型旗舰店”。一层业态以零售为主，但除各主题零售商家以外，也需灵活分布单店面积较小的休闲轻餐（奶茶、糕点、网红小吃等），比例约为20-30%。一层：长沙创意零售、时尚零售的新地标！项目地上业态分布规划示意四、175数字娱乐天地/VR体验娱乐、5G游戏体验、数字化运动馆、儿童科技娱乐馆等本街区内的娱乐休闲要实现主题化的细分门120、类，与众不同，主要集中在数字化科技娱乐体验。如VR游戏、5G游戏、数字化场景竞技、儿童数字化娱乐业态等。黑科技魔法仓库/黑科技生活用品、数码旗舰店、极客生活馆等数码类零售更多的是创新产品，比如黑科技生活用品、极客数码产品等特色零售为主，或知名数码品牌旗舰店。1F业态布局 5#项目地上业态分布规划示意四、176精品健身私教馆/瑜伽美体馆 /时尚造型旗舰店5#栋A座2层为双首层之一，与主街区连通，其位置偏于一角且位于裙楼，面积较小，可将5#2层内通道北侧面积也纳入招商及销售范围；业态方向为“健身运动休闲”，因面积偏小无法实现常规大型健身会所要求（新型大规模健身会所普遍要求带泳池），可选择“精品型私121、教健身会所”类型；或者“时尚造型旗舰店”等。1F业态布局 5#项目地上业态分布规划示意四、1F业态布局 5#177说明 5#栋A座1层位于下沉广场水平高度上，其人流除酒店人群外，到达率较低。商铺数量与面积较少。业态功能主要作为酒店配套商业。业态方向可选择商务零售类：高端礼品、烟酒专卖、便利服务等。项目地上业态分布规划示意四、1F业态布局 4#178说明 4#栋1层位于1号地块内，是将来公寓人群和总部商务办公人群的主要集中区域，与主街区位置相对独立。其业态功能主要设计为针对公寓住户与总部办公白领的配套型商业，满足白领及年轻公寓住户的生活必需业态，涵盖日常购物、日常餐饮、生活服务、日常休闲等各个方122、面。白领生活营 /24小时便利店、早餐快餐、休闲茶饮、通讯服务、银行金融、便利干洗、零售药店、美容美发、休闲食品、居家服务、折扣零售等项目地上业态分布规划示意四、2F业态布局 6#、7#、8#179总体说明 二层业态主要包含两类：参与式体验型创意业态+特色餐饮业态。本项目的商业内容和商业个性，主要集中体现在独具特色、他处没有的体验型创意业态。此类品牌大多需要扶持和孵化，其特色较强，因此分布于主街区内侧，以期实现人流的主动引导。餐饮是一个商业体中最高频和最具生命力的业态类型，本项目的主力餐饮分为两类：中高档旗舰型的主力餐饮品牌+主题型特色餐饮，其较多倾向选择标志性及昭示面较佳的地段，因此靠街区外123、侧排布。二层：长沙体验型艺术生活标杆！项目地上业态分布规划示意四、180手作人街/手工手作体验店、艺术课堂体验店、创意礼品店、设计师品牌集成店等2F业态布局 6#、7#、8#6#二层+8#二层北座。学习上海大悦城摩坊166的手作人街，增加手工文创、艺术体验等新奇体验业态，如木工手作、油画体验、皮具及银器手作、艺术体验、创意礼品制作、设计师品牌集成店等，通过扶持方式进行培育，运营方免除创始品牌一定周期租金，甚至以入股孵化方式实现品牌首店，全面打造集原创、颠覆、艺术、不可复制为一体的文艺街区，奠定本项目的独特影响力。项目地上业态分布规划示意四、181手作人街2F业态布局 6#、7#、8#野有生活野124、有是一家设计师品牌集成店。致力打造一个集服装、配件、精油、咖啡、沙龙、活动等为一体的生活方式店铺。从视觉、听觉、味觉和嗅觉等五感之美，表达对生活方式和审美的理解。集合全球50+个设计师品牌，包括但不限于服装、首饰、鞋包等产品。野有好物：严选品质一流的世界各国小众日用品牌，让每个家庭的“女主人”生活更美好。见好工作坊：独立女性成长平台，开展美学沙龙和专业课程，以及读书会、分享会。链接不同领域的宝藏女孩，一起探索未知领域，相互滋养。项目地上业态分布规划示意四、182高端家宴旗舰店/高端家宴馆、高端中餐馆、国际品牌餐饮等2F业态布局 6#、7#、8#8#南座2-3层。8#栋的位置属于本街区的门户，因125、此需要在此布置是具有号召力、同时具备一定承租能力的主力旗舰店，需要充分代表本街区的档次与形象。具有高端市场品牌符号的餐饮，或者具有国际品牌影响力的中大型重餐/轻餐饮旗舰店是首选。如长沙新兴高端商务宴请品牌 宴长沙、长沙时尚餐饮代言符号文和友、国际连锁品牌代表星巴克等。项目地上业态分布规划示意四、183艺术尝鲜/亲子时光/创意亲子餐厅、艺术主题餐厅等2F业态布局 6#、7#、8#7#栋二层。因为较佳的临街面和昭示性，本层业态设定为中大面积餐饮。但本街区餐饮选择具有差异化的特色类型，例如最新型体验式亲子餐厅：孩子可以在此不仅吃饭，还能度过几小时的玩乐时光。父母还可以在此为孩子举办生日派对等多种亲子126、活动。此类餐厅客单价高，还能独树一帜满足差异化和主题化需求，更将未来前往月亮岛的家庭进行引流，形成有效需求补充。另外也可选择讲究情调和氛围的艺术主题餐厅，通过差异化的餐饮类型实现业态吸引力。项目地上业态分布规划示意四、1843F业态布局 6#、7#、8#总体说明 主街区内三层面积主要出现在7#、8#号栋。其中8#栋的三层与二层为同一商家。因为8#要实现主力店的布置，其面积需求仅靠2F大多数情况满足不下，3F拥有大面积露台与连廊，未来经营的附加值和环境营造条件极佳，搭配招商能加强对主力店的吸引力。7#三层主要分布特色业态“别样生活馆”，主要为针对儿童或者女性的国际级特色运动培训或艺术培训，实现差127、异业态的比例增加。项目地上业态分布规划示意四、185别样生活馆/少儿剑道馆、少儿甲胄搏击馆、少儿顶级钢琴体验及培训中心、女性搏击俱乐部、亲子关系互动培训馆等3F业态布局 6#、7#、8#7#栋三层。适合布置具有相对独立要求的业态类型。高端儿童特色教培以及女性特色培训是可以选择的方向。目前长沙的各类儿童培训遍地开花，各个购物中心、学校甚至小区都存在。但长沙存在着一部分高收入家庭，希望能给孩子最好的艺术美学教育，使之从小接受贵族般的教育。例如钢琴，施坦威钢琴的档次和与之配套的专门教学是其他品牌无法比拟的。让孩子学得与众不同，是相当多家长的想法。例如少儿剑道培训。本项目的教培种类，定位于长沙最顶级的128、档次与最个性的内容。让家长们形成清晰的认知，想让孩子接受最高档和最特殊的培训就来这里！项目地上业态分布规划示意四、186别样生活馆 3F业态布局 6#、7#、8#UKA终极盔甲竞技运动由上海武咖体育文化有限公司进行打造，已组建UKA赛事技术组委会、打造赛事赛制已被国家认证、国家九级八证认证机制获权颁布、专利盔甲武器研发至3.0版本、构建UKA产业产品运营体系、完成线上武林核心构建，启动实体场馆运营。从训练到赛事，寓教于乐，深入浅出。零门槛进入，提高体验者的参与热情，多维度参与，入市至今深受各界关注。线上打造竞技约战平台，提供约战、咨询、训练教程等功能，为UKA爱好者打造高粘性交流社区。三年来打129、造全民参与场景。训练新模式，创造新武林、开启市场新互动。安全竞技不再旁观，穿上盔甲10分钟入门，1小时上场，10小时成高手；线上“互联网+”双训练模式增添趣味感；场馆联盟，全国联动。项目地上业态分布规划示意四、187别样生活馆 3F业态布局 6#、7#、8#UKA终极盔甲竞技运动项目地上业态分布规划示意四、188别样生活馆 3F业态布局 6#、7#、8#易居时钟教室时钟教室为易居中国旗下延展式教育创新品牌，由易居中国控股，携手洪泰基金和隆领投资，注资6000万共同成立。目前，时钟教室在上海设有7家品牌旗舰店，教室270余间，面积14000余平，倚靠强大的资源整合能力和运营能力，时钟教室向各领域130、优秀机构及教育从业者提供教育空间、资源整合、教学运营等服务。打造新时代家门口的新学习中心，为社区学习者提供多门类、个性化的课程服务，最终资源惠及0至100岁全年龄段学习者。时钟教室致力于打造家门口的新学习中心，学习者的所有学习需求均可在一家门店满足，免除不必要的奔波之苦。目前已形成涵盖文化类、艺术类、科学类、外语类、职技类、管理类等多元课程体系。此外，时钟教室还为求学者提供完善的配套教学服务，包括家长及学生社群运营、免费试听体验课、个性定制课程、免费图书馆、家长休息区等，让学习变得更加容易、高效、美好。项目地上业态分布规划示意四、1893F业态布局 5#说明 5#A座三层为商务正餐或酒店配套餐131、厅；5#B座二层为特色影院，作为街区主力店之一。说明 5#A座四层也可纳入街区招商范围内，业态设定与7#三层相同，作为其面积补充。项目地下业态分布规划示意Illustration of Underground Business Distribution Planning for Project五190项目地下业态分布规划示意五、-1F业态布局 191说明 负一层商业为地铁商业，其业态目的主要有两个：其一满足地铁穿梭人群的零售和快餐饮需求，实现人流的停驻和引导；其二通过主力超市的设置让区域内居住人群实现目的性导入，增加街区的整体人气。业态布置原则是靠近停车场区域的非便利区域布置超市；地铁通道口、132、上下行电梯与楼梯口等人流便利到达区域布置流行零售业态；同时集中布置美食广场业态。项目地下业态分布规划示意五、192长沙辣街/地下美食广场-1F业态布局 南区 长沙辣街，够辣你就来！地下一层的地铁商业，一个重要的组成功能是中小商家集合型的美食广场。但本项目的商业个性在于，即使是普通的地下美食广场都需要有独特的差异化个性和市场传播度。比如作为突出长沙个性和长沙腔调的街区，本项目的地下美食广场，只允许符合长沙人口味“辣不怕”的餐饮入驻，不招粤菜、不招杭帮菜、不招北方菜！通过形成极端个性化的消费主题和消费内容，让一个普通的餐饮类型成为特色，成为符合“AOYO喨街“个性特质的有效补充和业态注解！项目地下133、业态分布规划示意五、193主力店-特色超市-1F业态布局 南区 地下商业以面积2000左右的精品型特色超市为主力店，满足周边居民生活需要为主，并针对办公人群及年轻公寓住户日常的购物需求设定。但本项目的超市，一定不是普通的品牌超市，而是引进现下比较流行的新零售跨界集合店，在满足消费者生活需求的前提下，需要提供前卫、时尚的业态品牌和消费体验。例：格力-晶弘云鲜智慧超市格力旗下的晶弘云鲜智慧超市是其发展的新型生鲜配送型会员制超市，会员购买格力晶弘冰箱自动成为超市会员，依托于冰箱的智慧型技术，超市为会员及时更新、供应、配送家庭生鲜食品上门，属于大数据智慧型特色超市。目前超市品牌属于全力拓展和密集开店期134、，长沙已开样板店，目标是未来两年在长沙开设不少于20家，选址意向是居住小区集中区域。项目地下业态分布规划示意五、194潮流隧道/时尚潮流零售-1F业态布局 南区 地下一层的地铁通道出入口两侧，以及上下地面扶梯的核心位置，布置品类多样的潮流型零售业态，主要包含潮流品牌、流行饰品、美甲纹身、时尚数码、家居优品、快捷便利、人气小吃、奶茶饮品等，满足地铁穿梭人群的普通需求。一、项目本体分析及定位分析三、项目业态规划及分析定位本章内容The Content of This ChapterCatalog二、项目参考案例分析四、项目空间情景及商业氛围营造建议五、项目财务测算分析195六、项目招商策略一、项目135、空间情景营造策略二、项目推广概念及案名建议 三、项目营销中心的形象建议 项目空间情景主题策略Strategies for Creating Project Space Scenario一196打造“四点一环”的空间特色“互动式”装置增添参与感商业地产的成败一取决于经营，二取决于情景营造，如何将“体验式消费”真正贯穿于整个项目中，这是关键。在商业地产的情景营造上，主要从外部环境的艺术处理、内部气氛的艺术塑造、以及环境艺术特色的设计等方面来营造。结合本项目动线设计以及建筑布局，建议打造“四点一环”的空间特色，并且增加互动式的装置为整体项目提升参与性，为客户提升体验感。项目空间情景营造策略一、198136、“五点一环”的空间情景动线整个街区的空间情景设计，按照“五点一环”的动线节奏，重点打造 主力点 1：银杉路与普瑞大道交汇点、地铁出 入口广场节点。是最重要的项目标 识性节点。主力点 2：7#、8#、6#栋围合空间节点，三条 出入动线交汇点。次主力点 3：7#、6#栋围合空间节点。次主力点 4：5#与6#、7#栋围合空间节点，内 部人流与影院、北部1号地块人流 导入交汇节点。主力点 5：5#A座前坪广场，存在下沉式高差，也是临普瑞大道的较大展示面，需重 点考虑标志性情景设计，实现项目昭 示和引流的目的。一 环：项目街区内部实现的循环动线。项目空间情景营造策略一、空间情景节点原则 1 543219137、9项目空间情景营造策略一、情景主题方向新长沙个性的创意表达、互动体验！依托于长沙的、长沙人的特殊个性，用极致的手法进行时尚化创意表达，通过标志性雕塑、艺术装置、互动影像与光影技术等手段，将本项目塑造成一个具备强烈个性记忆点的、能与情景装置互动玩乐的、能勾起长沙人共鸣与自豪感的极致创意街区。情景主题设计敢、玩、长沙！长沙人是一群极其有个性的群体，他们又潇洒又霸蛮，漂亮又泼辣。敢霸蛮、能灵泛，长沙人是“老虎与猴子的结合体”！湖南是“敢为天下先”的省份，长沙这座城市更是其代表！长沙人敢秀、敢玩、敢动、敢说、敢吃、敢试，性格洒脱，天生带敢。本项目的情景主题，围绕“敢”、“玩”二字从标志雕塑、互动设施、138、影像技术到业态内容，实现一处带有极端挑战性、时尚感的创意环境、消费体验。200逛街虎湖南人是老虎与猴子的结合体。老虎既有漂亮绚丽的皮毛，靓丽的外表，又凶狠泼辣，霸气外露，勇猛无畏。就像又靓又凶的长沙人，他们又潇洒又霸蛮，又漂亮又泼辣。我们用逛街虎的形象突出长沙人不一样的性感，独一无二的火爆性格。妖娆性感的“逛街虎”形象，又有着别样的冲突感，是比较好应用的概念形象。项目空间情景营造策略一、概念形象201打造一个超级吸睛标志物主干道交汇处+地铁直接出入口位置，将是最主要的人流汇集地，第一视觉是重中之重，打造重点主题形象可以将地铁人流强势导入本项目。2340030800地铁出入口8#栋项目空间情景营139、造策略一、具体空间节点建议超高超大的标志性雕塑，与街区建筑融为一体，营造出大胆、有震撼力的街区视觉冲击。“逛街虎”身穿黑色高跟、翘臀，一手撑扶在商业楼顶，一手握饮品，整个姿势妖娆劲十足，象征着本项目时尚、跳脱的个性与气质。其尾巴还可作为滑梯，让人从二楼直接滑下，刺激又时尚，“逛街虎”同时成为街区的标志与传播话题。202项目内循环通道视野清晰，用户穿行便利，需要在此打造多处良性互动情景，增加趣味性的同时，提升用户逛街的参与感。项目空间情景营造策略一、具体空间节点建议敢秀敢玩，夜晚更绚的“天幕街区”结合长沙人爱玩敢秀的特性，打造长沙最大的街区天幕，并通过光影技术将人影投射于大屏实现互动。天幕下打造140、秀场，作为日常运营活动及商家活动的舞台。“天幕”不仅是装饰，更是互动利器。一个秀场 “天地秀屏”2034 号节点与5号节点，要实现引流目的，就需要较为巨型的吸睛装置设计，成为街区的次级地标。项目空间情景营造策略一、具体空间节点建议敢爱敢说调子高，长沙情侣必来的“爱情大喇叭”长沙人调子高、敢爱敢说，通过巨型大喇叭等互动设施吸引年轻人来此互动，“爱要喊出来”，让这个长沙主义个性街区的元素更加年轻时尚。互动设计：打造分贝测音互动，邀请好友一起玩转自己的腔调。“互动装置”必要成为本街区引流的重要手段。204街区内打造一群互动特色装置体验式的情景街区，不仅需要重点人流节点的打造，而且需要再各个小节点，进141、行创意打造，都会是展示宣传的好地点，进一步深化项目主体精神，加大口碑传播,并且进一步对人流进行集聚，拉长消费者的停留时间，互动性的装置将会是最有效的方式，提升参与感，并且有助于形成口碑传播，扩大项目知名度。项目空间情景营造策略一、具体空间节点建议205魔镜迷宫用许多镜子围成一圈打造成迷宫或大圆圈，形成特殊的视觉错觉，游客立于其中，与无数个自己对话，带领无数个自己迎战生活，传递“长沙人敢战”的霸气个性。项目空间情景营造策略一、自拍情侣虎场景：一只母老虎摆出各种妖娆姿势，此时公老虎非常认真地给他的爱人拍照。以此场景展现长沙人敢秀的性格。互动设计：将公老虎手中的相机设置二维码，扫描二维码即可与母老虎142、合拍，增加其趣味和互动性。206利用四号线罐子岭站与项目连接的7号口，应用光影、装饰、互动设施将其通道包装成具有长沙时尚记忆的独特通道，实现地铁通道的情景引流。以视听觉三感打造一个有长沙脾气的沉浸式场景，加入长沙文化、长沙故事、长沙特色歌曲等元素，让用户还未至街但已产生期待。“地铁通道”不仅是交通动线，更是网红打卡地。项目空间情景营造策略一、包装罐子岭站地铁通道 具体空间节点建议207点缀式小品绿植场景其他节点以及二楼连廊处，都可进行创意化小品摆设，以及一些互动性的装置，使得整个街区更有诱惑力，并且最大程度增加项目的主动传播性。绿植场景点缀式小品项目空间情景营造策略一、其他情景建议 208 氛143、围布景配合节日节气等搭配相应主题场景，如穿圣诞服的母老虎，营造趣味新意。快闪营销快闪潮流区、大喇叭趣味互动场所，均可以进行商业快闪营销，配合商家进行快闪宣传。主题陈美配合各个节日，搭建相应秀场、全景主题，配合灯光秀，形成沉浸式主题场所。项目空间情景营造策略一、商业氛围建议 互动参与感，玩转每个角落209被项目的建筑造型和立面已经设计完成，在此不做更多建议。在立面装饰方面，除了常规的材质变化与应用，建议还可以考虑适当置入一些夸张构筑物、有机元素和自然植被，并通过灯光照明烘托，营造建筑立面精致有逼格的气质。项目空间情景营造策略一、商业外立面建议 立面装饰 利用植被装饰210项目推广概念及案名建议P144、roject Promotion Concept and Case Name Suggestions二211长沙腔调 个性街区AOYO喨街项目形象定位项目案名建议项目推广概念及案名建议二、212项目营销中心的形象建议Image Suggestions of Project Marketing Center三213摆脱传统营销中心模式，打造销售中心+年轻人集市的概念，包括文创零售、咖啡甜点、手工体验、看房售房等功能。以文创产品、手工体验以及有创意的空间设计，吸引来这里打卡，为项目做宣传，同时针对营销中心上访难的问题，可以进行直接解决，极大地提升营销中心的访客量。项目营销中心的形象建议三、功能 文145、艺集成店式营销中心214营销中心形象上需要高级而不失时尚，艺术而不失趣味，充分体现项目的高档次、高水准。营销中心作为项目的重要形象展示面，需要直观传达项目格调与精神。项目营销中心的形象建议三、装修风格 简约前卫 时尚高级215传统的营销中心大多以奢华造型作为其形象展示面，但是作为营销中心它同时也承担着项目的传播广告作用，我们需要将营销中心直接成为网红打卡点，成为长沙市第一时尚营销中心，让营销中心成为项目的人流导入入口，实现网红打卡，自主传播的目的。项目营销中心的形象建议三、特色亮点 实现网红打卡传播目的216一、项目本体分析及定位分析三、项目业态规划及分析定位本章内容The Content o146、f This ChapterCatalog二、项目参考案例分析四、项目空间情景及商业氛围营造建议五、项目财务测算分析217六、项目招商策略一、项目租售模型的搭建二、项目销售收入 三、项目经营租金现状及递增预测分析四、项目运营成本及收益、损益测算 五、项目投资分析 项 目 租 售 模 型 的 搭 建Construction and Contrast of Project Rental and Sale Model一219项目租售比分别为：出租44%：出售56%。其中：出租：面积共计13332.24（5#栋A座5-16层酒店部分及B座2、3层电影院）出售：面积共计17106.54。项目租售模型的搭147、建一、销售测算表序号指标名称建筑面积（）计容建筑面积（）自持面积销售面积销售单价货值总额（万元）1商铺48904.64 30438.78 13332.24 17106.54 15742.37 47917.85 1.14栋1092.24 1092.24 01092.24 20000.00 2184.48 1.25栋A座13379.28 13274.42 11763.69 1510.73 自持：10000.00，商业：20000.0014785.15 1.35栋B座2590.36 2590.36 1568.55 1021.81 自持：12375.00，商业：20000.003984.70 1.46148、栋1464.98 1495.33 01495.33 20000.00 2990.66 1.57栋4028.94 4072.23 04072.23 20000.00 8144.46 1.68栋3644.70 3928.05 03928.05 20000.00 7856.10 1.7南地下室22704.14 3986.15 03986.15 20000.00 7972.30 2车位（辆）1084.00-0.00 占比44%56%-47917.85 220项 目 销 售 收 入 分 析A n a l y s i s o f P r o j e c t S a l e s I n c o m e二22149、1项目销售面积和单价二、1、项目各销售产品面积统计根据现行设计方案，可销售产品数量统计如下4#栋：1F 商铺面积 1092.24；5#栋：1F 商铺面积 1844.26；2F 商铺面积 688.27；6#栋：1F 商铺面积 926.42；2F 商铺面积 568.91；7#栋：1F 商铺面积 1840.69；2F 商铺面积 1370.04；3F 商铺面积 861.5；8#栋：1F 商铺面积 1612.72；2F 商铺面积 1309.55；3F 商铺面积1005.78；南区地下室：-1F 商铺面积 3986.15；2、项目各销售产品均价统计根据上述评测方案，可销售产品单价统计如下1F 商铺均价：2150、7821元/；2F 商铺面积：14394元/；3F 商铺面积：13814元/；-1F 商铺面积：14080元/；222项目销售收入测算二、1、商铺销售收入根据现行设计方案，可销售产品销售收入如下根据上表测算，本项目可销售总收入约3.42亿，整体销售均价约2万元/。其中：4#栋均价：22000元/；5#栋均价：23389元/；6#栋均价：20487元/；7#栋均价：230957元/；8#栋均价：22090元/；南区地下室均价：14080元/；223项目经营租金现状及递增预测Current Situation and Increasing Prediction of Project Operati151、ng Rent三224 租金测算表 起始租金及租金递增率：租金：自持电影院及酒店起始租金为40元/；递增率：电影院，自第4年开始递增8%，每3年一递增；酒店，自第3年开始递增5%，每2年一递增。楼层楼号业态建面（）建面租金（元/月/）年租金收益（元）标准租金第1年第2年第3年第4年第5年2-3F5#B电影院1569 40 752904 752,904.00 752,904.00 752,904.00 813,136.32 813,136.32 5-16F 5#A酒店11764 40 5646571.2 5,646,571.20 5,646,571.20 5,928,899.76 5,928,8152、99.76 6,225,344.75 总 计13332 40 6399475.2 6,399,475.20 6,399,475.20 6,681,803.76 6,742,036.08 7,038,481.07 项目经营租金现状及递增预测分析三、225项 目 运 营 成 本 及 收 益、损 益 测 算 E s t i m a t i o n o f P r o j e c t O p e r a t i o n C o s t,I n c o m e a n d L o s s四226本项目持续运营，按5年为一运营阶段。其运营净利润为：-1254万元。其中：本项目收入约2582万元。包含：自持153、电影院、酒店、场地租赁收入、广告位收入等；本项目运营成本约3837万元。包含：税金及附加、运营中心人工成本、运营推广费用及其他管理费用。项目运营成本及收益、损益测算 四、227项目投资分析P r o j e c t I n v e s t m e n t A n a l y s i s五228 静态投资回报率为：13.45%项目投资分析 五、项目金额（万元）备注销售总收入47917.85 投资总成本38147.97 土地成本+财务成本+建安费用29830.00 拿地成本+开发贷或其他融资利息，融资期限前期费用152.19 前期开办费（包含设计费、勘察监理费、前期管理费用）报建费用978.09 154、不可预见费958.36 按销售收入的2%营销费用、管理费用、税金及附加6229.32 综合按销售总收入13%计算利润总额（增值额）9769.88 增值额=销售总收入-投资总成本土地增值税2930.96 利润总额*30%所得税1709.73 按25%计算税后净利润5129.19 静态投资回报率13.45%百分比其中：商业部分项目总收入：4.79亿；商业部分项目总成本：3.81亿 商业部分项目税后净利润：5129万元229一、项目本体分析及定位分析三、项目业态规划及分析定位本章内容The Content of This ChapterCatalog二、项目参考案例分析四、项目空间情景及商业氛围营造155、建议五、项目财务测算分析230六、项目招商策略一、项目招商原则 二、项目招商模式及策略 三、项目招商对象分析四、项目招商价格及吸引政策 项目招商原则Principles of Project Investment Promotion一232同业差异化、异业互补对于街区功能组合，在同一业态内，遵循差异化的原则，同一个类型绝对不出现第三家（例如街区不能同时出现多个西餐），避免商区内部的自身竞争；而在四大业态之间，遵循互补的原则，满足顾客消费体验的选择权，提高消费兴趣。新奇有潜力品牌优先，特殊商户特殊对待以商业后期的良好运营作为第一要义，具有的特色、特点的品牌可给予优惠政策甚至孵化扶持，在一定程度上156、选择品牌进行扶植，以达到项目后期吸引人流的目标。233项 目 招 商 模 式 及 策 略Project Investment Model and Strategy二234招商策略前期尽快落实2-3家主力店的招商意向，以大品牌或特色业态主力店带动其他小品牌的进入。除主力店之外的其他品牌店铺，以特色新奇作为第一选择。楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整合。严格控制招商品牌的层次，利用街区自身的个性空间和情景主题优势吸纳亮点品牌。招商模式先主后次，引商养商即项目前期先以主力店招商为主，以利于项目开业前开展次主力店和零售业态招商工作。同时选择一些小众但极具特点的品牌业态，给予一157、定优惠政策，进行扶植。235THANKS236经营商家专项调研汇总A S u r v e y o f B u s i n e s s O p e r a t o r s附件237238调研商家明细及选择标准商家调研是项目运营阶段、业态选择以及后续招商工作的重要部分，为准确了解各业态地段选址要求、租金水平、硬件条件、入驻要求等问题，按照统一问卷，通过电话向被访者提问，记录答案。采用电话访谈与实地访问调查结合的方法。为求全面而准确的了解长沙各业态店铺经营要求，我们遵循“全业态、多商家、多规模”的选取原则，选择全业态的品牌商家进行采访，并且为了多方位的了解各个业态的入驻条件以及经营条件，针对每个业态158、都选取了多个品牌，不同规模的品牌商家进行了调研，本次共调研经营商家39名，其中：n各种类餐饮业态17家；n教培机构5家；n健身瑜伽3家；n各类型零售5家；n休闲娱乐3家；n服务体验3家；n超市2家；n酒店1家。239调研商家明细及选择标准商家明细 零售类 孩子王、屈臣士、止间书店、COLORMOON FINE JEWELRY、克狮珑珠宝 儿童类 星瀚艺术、木林艺术教育、黄红蓝艺术培训学校、怡海星城教育培训学校、久印美术生活馆、娃娃广场 休闲类 爱奇艺私人影院、富足百年足浴养生会所、隐瑜伽、健萌私教健身馆、洛克健身 服务类 宠掌萌萌宠生活馆、灵感专业美发、香港甜妈仔月子中心、凯里亚德酒店 餐饮类159、 肯德基、哈根达斯、海底捞、小龙坎、大斌家串串火锅、锦源公馆、老欧洲咖啡、远景咖啡、花之林餐厅玉树林茶餐厅、白熊爸爸亲子餐厅、么拾烤肉、不二和牛烤肉、虾忙、文昌阁、辣三湘、入味、食桌、小厨匠、老长沙240经营商家调研情况餐饮类家调研结果 品类细分国际连锁餐饮/轻餐知名连锁火锅/网红品牌商户名称肯德基哈根达斯海底捞小龙坎大斌家串串火锅需求面积（）20080-1501000左右300-500150-200需求楼层一层一层2-4层3-4层1层有无扩店需求（是/否）有有有有需求地段的特征繁华地段，商业集中，有一定的消费人群支持交通便利城市人口：300万以上繁华的商业中心，及地标性购物中心，交通便利，项160、目周边交通状况良好综合体或位置好的街边店夜场，大型社区等人口密集大的区域空间需求面积（）200平以上80-1501000左右300-500150-200高度（m）5.4米5米以上梁下3.6米以上净高4米以上3.6米以上面宽（m）12进深（m）是否必须沿街是是是否配套要求餐厅的配套：水、电、排烟、排污、空调，承重和消防达标，有临时卸货车位，门上提供招牌安装位置框架结构，层高不低于4.5米1、楼板承重，供电、供水、排水，燃气达到使用标准，2、暖通：甲方需提供室外空调、风机位置，1000以上室外设备摆放面积不小于300；800-1000室外设备摆放面积不小于150。3、消防、环评：主体结构满足消防验161、收要求，主楼外墙离居民楼距离不低于30米4、房屋有合法的产权等资料；无法律纠纷、权属争议；符合公安、环境、卫生等主要部门的有关规定排烟、排污一定要符合国家标准；消防一定要能顺利通过；靠近电梯的关键要道位置。供电不小于70KW，门宽不低于3.5米运营要求引进有吸引客户的大型超市市级城市，当地一、二级商圈、大品牌商场给予最佳位置招牌和导视；租价低于一般商家；具体租金和免租期根据商业码头具体谈。商场统一运营管理；有品牌、好口碑的商场积极配合前期装修及后期运营的各项问题和工作租金的标准和区间及租赁的条件扣点：年度营业额在人民币600万元以下按7.5%返租，600-800万按8%返租，800万以上按9%162、返租，租期10年以上根据区域地理位置不同租金不同租金根据位置不同不一样，租期10年以上长沙有市代，市代自己评估租金，没有统一标准免租不低于3个月，租金在150以内您选址经营最关注的点是什么人流量，业态丰富，商家集中社区，写字楼密集区域；繁华商业街市、车站、人流量大的街道，以及消费水平中等以上的区域性商业街市或特别繁华的社区型街市住户数、交通、消费水平、停车位人流量和运营实力周边的人群密度和商场的运营能力您对项目有哪些期望有大型超市在一起无无周边3-5公里客流最大及运营最强的商场241经营商家调研情况品类细分特色餐饮/时尚餐饮本地品牌餐饮商户名称白熊爸爸亲子餐厅么拾烤肉不二和牛烤肉虾忙、文昌阁、163、辣三湘、入味食桌小厨匠老长沙需求面积（）200多180-200200-3001000350300200需求楼层三层一层1-2楼1-2楼23层1层所属行业餐饮（亲子）餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮有无扩店需求（是/否）无有有有无无无需求地段的特征小区集中，有综合体商业氛围好，有一定数量的餐饮店和互补店，有配套的休闲设施等。周边流动人口大，周边社区入住率达80%以上市中心，五一商圈，人流集中地交通便利，昭示性好新商业综合体，有主力店，租金便宜社区底商，交通便利，昭示性好，租金便宜空间需求面积（m2）200-500180-200200-3001000左右300-400250-350200高度（m）4.3米164、及以上3.85米以上4.6米以上4.5米以上4.6米以上面宽（m）12周正 展示面大25米以内20米以上12米以上进深（m）153层以下15米以内15米以内是否必须沿街否是是不限不限是配套要求餐厅的配套：水、电、排烟、排污、空调电力，燃气，上下水，排烟，消防等水电必须有单独的水电表，电负荷不少于100千瓦餐饮业态集中地，如果只有一两家餐饮是做不下去的。1、人流量集中；2、“入味”品牌面积需求在30-50，要求入驻成熟购物中心；3、“辣三湘”品牌，为长沙市进菜，面积需求在500-1000，可入驻社区；4、“文昌阁”品牌，依托古建，面积需求在1000停车位充足停车位充足，商场宣传引导，电梯直达商超165、，便利店，小区出入集中运营要求商场多做活动，人气旺才好做生意无装补2000元/平可优先考虑基础条件即可商场多做活动品牌连锁，服务质量品牌连锁，人力资源充足租金的标准和区间及租赁的条件200元/m2，免装修和运营期租金7000-10000每月租金不一定，看位置及开发商补贴力度60-150元/，视地理位置及人流状况不同而不同二楼60元/月左右，每年租金递增不超过5三楼80元/月左右，每年租金递增不超过5一楼100元/月左右，每年租金递增不超过5您选址经营最关注的点是什么人流量具有相似的市场特性和销售推动的餐厅来对比，这些餐厅还应具有相类似的人流量，客流量，可接近性和能见度。餐饮集中地人流大常驻人口166、6-10万人流状况周边消费人群，交通，昭示性，租金便宜商业体吸引人流，交通，昭示性周边消费人群，交通，昭示性您对项目有哪些期望商家集中，能吸引周边居民消费无装补入住率达到80以上，物业服务质量提高商业体招商品牌的质量加强，物业服务质量提高入住率达到80以上，物业服务质量提高餐饮类家调研结果 242经营商家调研情况品类细分高端中餐知名轻餐品牌/网红咖啡知名茶餐厅/商务餐厅商户名称锦源公馆老欧洲咖啡远近咖啡花之林玉树林茶餐厅神农店需求面积（m2）700-10001000多80120平600-1000900需求楼层1-2楼一、二层一层2-3层3层商铺性质（租赁/购买）租赁租赁租赁租赁租赁有无扩店需求167、（是/否）有有有有有需求地段的特征位置、人流成熟街区环境幽雅，写字楼底商或购物中心，周边停车方便，营业场所可注册餐饮类经营许可大的位置要求交通便利、周边有年轻人群或商务白领人群商业配套完善，居民人口多人流量大，商业或居民区均可，停车便利，周边最好有餐饮、娱乐等其他配套空间需求面积（m2）700-1000100080120平600-10001000以内高度（m）4米以上6.5米以上，或者1-2层商业3.5以上3.5以上4.5面宽（m）68米周正、便于隔断为小包厢，并保证都有窗户进深（m）是否必须沿街是否否是是配套要求无1、楼层净高：大于4.5米。2.楼板载荷：用餐区350kg/m2,厨房区450168、kg/m2。3.垂直交通：首层主入口附近设置垂直客梯，或餐厅专用客梯。4、水、电、排烟、排污、空调达到使用标准。要有排烟管道，电力负荷根据实际设备计算之后看是否够用水、电、排烟、排污达标停车便利，周边最好有餐饮、娱乐、商业、住宅等其他配套运营要求独立运营，不需要运营公司多做活动，吸引人气大的地方能够是大家都知道的位置，其他方面我们会通过自身的经营来实现品牌传播统一运营物业专业、服务好，燃气、中央空调入户租金的标准和区间及租赁的条件按市场行情，根据地段具体谈30元/平，位置地段不同租金不同，租期较长5080元平月左右，五年以上租约租金25-40，租期5年以上月租金50元/平米左右，至少保证租期1169、0年您选址经营最关注的点是什么位置、交通周边需要高端消费客群，停车方便周边的人群是否是我们的定位消费者商业配套、人口数人气、租金标准及停车便利您对项目有哪些期望周边人流大，客群高端，最好有商务人士，有消费实力能够辐射影响周边三公里的人群位置好，人流量大无餐饮类家调研结果 243经营商家调研情况品类细分精品超市普通零售商户名称盒马先生晶弘云鲜超市（智慧农贸市场）孩子王屈臣士需求面积（m2）3000-40002000-30001000-2000200左右需求楼层负一或一层负一层至二层三层一层商铺性质（租赁/购买）租赁租赁租赁租赁有无扩店需求（是/否）有有有有需求地段的特征城市一、二类商圈成熟购物中170、心，周边有成熟住宅、办公区域，商业氛围好。交通便利住宅小区多购物中心，人流量大，交通方便入住率高，交通便利空间需求面积（m2）3000-4000适中面积3000-50001000-2000200左右高度（m）4.8米以上净高4.8米以上3.2米以上3.5以上面宽（m）满足消防要求即可展示面方正8进深（m）/消防达标的净深尺寸是否必须沿街门头要沿街不限否是配套要求1.货架上需要安装传送带，所以层高必须保证2.消防很重要，必须要容易过3.店面必须在项目出入口，电梯口1、专门的卸货平台和通道，卸货通道需要人车分流，2、电梯跟门面的柱子之间有一定的距离3、有展示面层高3.2米以上，承重250千克每平方171、米，柱距8*8米1、供配电负荷：至少70KW供电（不含空调)2、硬件设施要求：消防设施齐备运营要求成熟商圈，成熟商管公司商场活动力度大，对商家费用多减免招商资源多，运营和管理能力强租金的标准和区间及租赁的条件待定根据地区租金标准不同，长沙：不超过50元/平，租期10年起，1-2年的免租期扣点：年度营业额300万以下按6%返租，300万以上按7%返租扣点：年营业额600万-800万-1000万等分档返租，一般6%起点返租您选址经营最关注的点是什么人流人流量、住宅区交通、地段、人流量人口数量，消费力、交通、项目本身体量、主力店组合、周边是否有同类竟争店您对项目有哪些期望居民小区集中无零售类家调研结172、果 244经营商家调研情况品类细分创意零售奢侈品零售/珠宝商户名称止间书店COLORMOON FINE JEWELRY 克狮珑珠宝需求面积（m2）300-110050-20050-100需求楼层独幢不限一层商铺性质（租赁/购买）租赁租赁租赁有无扩店需求（是/否）有无无需求地段的特征成熟地段，不一定要商业体交通方便 好停车成熟商圈空间需求面积（m2）300以上50-20050-100高度（m）4.2米及以上不限面宽（m）不限进深（m）是否必须沿街是否是配套要求餐厅的配套：水、电、排烟、排污、空调安保无运营要求费用补贴多些全天有空调广告租金的标准和区间及租赁的条件区域位置不同租金不同，要有装修和运173、营免租期1-2元/天2-2.5元/天您选址经营最关注的点是什么附近要有中学和大学周围住户质量 交通方便人气旺您对项目有哪些期望入住人群高素质，重视精神层面的熏陶市场推广和定位要精准周边人流大，客群高端，有消费实力零售类家调研结果 245经营商家调研情况品类细分儿童教培商户名称星瀚艺术木林艺术教育黄红蓝艺术培训学校需求面积（m2）800多1100500需求楼层二层以上二层以上3楼以下商铺性质（租赁/购买）租赁租赁租赁有无扩店需求（是/否）有有有需求地段的特征小区入住率高，周边有幼儿园和小学小区入住率高，周边有幼儿园和小学周边有小区或学校空间需求面积（m2）500-8001100500高度（m）4174、.2米及以上4.2米及以上面宽（m）进深（m）是否必须沿街否否配套要求有电梯就可以了超过300平需向消防大队报备二次消防无运营要求招商能力强，商家资源多做活动的时候配合报批城管宣传，或者可以提供广场宣传的场地租金的标准和区间及租赁的条件11万/季（合48元每平），免租期6个月，押一付三30多元/平新场所可以前一年免租金之类的，租金希望不超过40您选址经营最关注的点是什么人流量、学校人流量、学校小区人员的素质，父母的文化水平，周边是否有学校您对项目有哪些期望入住率高，离小学、幼儿园近入住率高，离小学幼儿园近，离本机构不要太远小区人员有素质，父母的文化水平高，周边有学校儿童类家调研结果 246经营175、商家调研情况品类细分儿童教培儿童娱乐商户名称怡海星城教育培训学校久印美术生活馆娃娃广场需求面积（）400-1000200-3001200需求楼层4楼以下二层2层商铺性质（租赁/购买）租赁租赁租赁有无扩店需求（是/否）有有有需求地段的特征学校附近、人口密集、入住率高楼盘1、人流较大2、临近小学3、小区环绕4、周边小区房价均价8000以上5、学科教育培训行业集聚临街、直线距离校园大于300米、大型商业综合体内靠近电扶梯口空间需求面积（）400-1000200-3001200高度（m）4常规4.5面宽（m）20进深（m）12是否必须沿街否是是配套要求1、幼儿园、小学附近，或者是居住率高的小区外街内；176、2、不能临近流动人口较大有安全隐患业态（网吧、茶楼、KTV等）；1、学科培训集聚之地2、餐饮、娱乐、商场配套3、交通便利4、照片显眼、广告位充足1.强电：每100实用面积提供30KW容量（空调用电另计）；2.提供三相五线制总线电缆，配置总电源隔离开关，接合至总配电箱位置并预留5米电缆线；3.空调挑空区域制冷量达到350W/；4.通风系统：每小时4次新风量接至区域；5.预留合标消防设施空间通道。运营要求1、管辖的教育局和街道办支持校外办学2、物业支持培训学校开展正常的活动；3、居住人员有一定的消费能力，也就是说消费水平高于正常平均的水平1、商圈招商部有高效的招商能力，能良好的统一招商。2、能提供177、各类活动的合作。与冷饮店铺集中区同楼层租金的标准和区间及租赁的条件月租50元/以下，租期至少5年以上租金：4065租金期限：3年或5年实面月租金50元/以内您选址经营最关注的点是什么1、符合办学消防要求2、通风和采光要好学生人流量商业综合体品牌入住您对项目有哪些期望租金低、租期长、交通便利、长居人口稳定、幼少儿人口多招商高效合理、商圈管理人性化引流聚集人气儿童类家调研结果 247经营商家调研情况品类细分娱乐休闲商户名称爱奇艺私人影院富足百年足浴养生会所需求面积（m2）5001000商铺性质（租赁/购买）租赁租赁有无扩店需求（是/否）有有需求地段的特征购物中心，人流量大人口密集区域，最好有大型餐178、饮，酒店等，好停车，租金不高空间需求面积（m2）5001000高度（m）3米以上4.5面宽（m）35进深（m）30层数2-3层是否必须沿街否是配套要求停车位无运营要求广告位无租金的标准和区间及租赁的条件1.8-2元/天租金40-50/，租期10年起您选址经营最关注的点是什么交通便利周边环境、租金您对项目有哪些期望旁边有餐饮或学校租金不高，人口密集，有大型餐饮和酒店，人口密集，消费力强休闲类家调研结果 248经营商家调研情况品类细分运动健身商户名称隐瑜伽健萌私教健身馆洛克健身需求面积（）500以上800左右（看具体情况，更大面积的可做旗舰店）传统健身房：2000-3000，带泳池精品型：600-179、800，有私教类需求楼层不限不限3层-6层商铺性质（租赁/购买）租赁租赁租赁有无扩店需求（是/否）无有有需求地段的特征商圈中心，中高端住宅小区多，周边入住率在80%以上成熟居住环境（有专门拓店团队，会对周边常驻人口进行专门的评估，根据人口来确定扩店规模），交通便捷，停车方便。临近生活区空间需求面积（）500-800800-20002000-3000高度（m）4.2米及以上4米以上4米以上面宽（m）不限进深（m）不限是否必须沿街否不需要否配套要求柱网8*8以上1.热水设备需要空间:5吨水箱+外机主机所需空间12平面左右，2米*6米（或4米*4米）。2.空调设备:外机所需面积10平米左右，2*5米180、。3.热水和空调设备的位置最好是可以在室外专门的设备层放置，如果非要放在室内，那么位置则必须具备一下两个条件:（1）通风较好的位置，方便主机散热。（2）由于这些设备都有一定的重量，必须要有承重梁支撑。层高4M以上，具有采光通风；柱距8米以上；有恒温泳池优先；运营要求物业服务要好，管理正规无可定制租金的标准和区间及租赁的条件待谈楼层不限，不一定要1楼或裙楼，租金一般40左右，但具体还是要看情况。根据区域位置不同，长沙3层以上租金：40-80元/m2株洲市3层以上25-50元/m2免租期3-18个月，标准1年，租期8-10年您选址经营最关注的点是什么市级以上城市，中高端消费人群因属中高端消费人群，181、须看周边常驻人口及小区档次。同区域集中选址您对项目有哪些期望免租一年，停车免费。同区域集中选址，计划后年入驻长沙休闲类家调研结果 249经营商家调研情况品类细分普通服务特色服务酒店商户名称宠掌萌萌宠生活馆灵感专业美发香港甜妈仔月子中心（上市公司）凯里亚德酒店需求面积（m2）100-200502000-30007000需求楼层1层一层公寓（2-3整层）或独幢（独幢优先）顶楼往下的楼层商铺性质（租赁/购买）租赁租赁租赁租赁有无扩店需求（是/否）无有有无需求地段的特征社区集中人流多年轻一族聚集的地方、商业活动频率高的地区、人口密度高的地区、客流量多的街道、交通便利的地区、同类店铺聚集的街区。无空间需182、求面积（m2）150-400502000-30007000高度（m）7米4.5常规酒店高度2.7面宽（m）周正62.4/间进深（m）12是否必须沿街不限是不限是经营所需要的配套的特殊要求1.消防设施及安全设施；2.晚上安保到位。年轻一族聚集的地方、商业活动频率高的地区、人口密度高的地区、客流量多的街道、交通便利的地区、同类店铺聚集的街区。1、单独食堂区，有厨房，上、下水，排烟排污，独幢业主安装中央空调2、交房标准：毛坯或按业主要求精装3、独立电梯和独立门厅1、独立的大厅，层高为4.5米，面积200平方米以上；2、有独立的酒店电梯；3、最好能够从顶楼往下拿楼层。经营所需运营方面的要求有相关单位能183、统一做引流活动无业主自行独立管理1、能够提供免费一年的租期；2、有独立广告位。租金的标准和区间及租赁的条件租金区间80-100，周边住宅小区密集，人流量大100-150元/平方根据区域位置不同，租金不同，广东：硬装+软装租金90元/平，在酒店的6-7楼，长沙按当是市场行情1、平均租金在40元/平方米/月内（含税及物业费）2、合同期起码15年起，不涨租或租金起码三年一递增，总递增额度不超过5%。您选址经营最关注的点是什么1.人流2.周边设施配套完全3.停车方便，有前坪附近住户的消费水平及消费人群中高端客户和接送全国客户周边楼盘的入住率及商业圈发展情况，合适的招牌位您对项目有哪些期望居住小区集中项184、目早日完工，有机会可以合作1、有医院对接产妇资源最佳2、配套有产后康复中心业态3、配套婴儿按摩等服务业态位置好服务类家调研结果 250经营商家要求实力商家最为注重运营能力；地段要求主要为交通便利，人流充足。1.运营能力、招商资源多、物业管理优，是商家对于运营的主要要求；2.商家对地段大多要求交通便利、繁华住区集中且拥有较高入住率、人流量大；3.大品牌商家对于地段要求更为严格；4.有吸引人气能力的成熟品牌商家对于装修补贴等优惠政策，并不十分看重。最关注的还是基础性的盈利条件。各业态选址重点餐饮类：人流量大，住区多，交通便利零售类：人流量大，交通便利服务类：人流量大、人口基数多，有一定消费水平儿童类：周边有学校，人流量大休闲类：有餐饮业态，人口密集，有一定消费水平