1、武汉161医院配套商业项目商业定位与招商策划书（征求意见稿）（征求意见稿）历经二十余天，项目组已经完成下列主要工作page2第一阶段第一阶段市场调研与定位策划市场调研与定位策划第二阶段第二阶段项目招商工作筹备项目招商工作筹备与开发商进行首次沟通项目地块现场查勘商圈研究目标商家访谈消费者问卷调查酒店市场调查区域广告位调查头脑风暴会报告研讨与方案确定项目案名确定与LOGO设计项目VI设计项目定位方案确定招商画册设计商家名录收集与挑选招商条件与招商文件准备招商其他素材准备招商专员培训与进场2011/01/17 2011/02/25 2011/03/10一、通过市场研究和理论研究，确定合理定位方案，实2、现商业地产持有价值，并助推塔楼物业增值二、各大主力业态业种的前置性触摸（模拟招商），验证假设定位的可行性三、制定科学的整体商业布局规划，提出相关主力店的建筑设计建议，避免租户要求与设计方案的错位四、制定符合市场条件的招商与推广策略委托方对我司的要求page3page4本方案解决的三大问题其一，面对周边数量众多形态各异的区域商业与社区商业，如何实现对位服务与差异化竞争，凸显市场特质。其二：提出符合商户需要与消费者消费文化的空间规划与业态布局，保障后续运营的可行性。其三：制定合理的招商策略与推广策略，实现从商业生地向旺地的顺利过渡。page5本方案解决问题的思路消费者研究把握终端需求市场态势研究寻3、找竞争突破点整体定位业种指向业态与关键特质指向定位展开培育策略统筹策略模拟招商商业规律研究业种布局建筑建议SWOT态势分析案例借鉴page6报告目录第一部分：项目本体分析007第二部分：项目定位研判022第三部分：相关案例研究103第四部分：项目定位建议123第五部分：空间设计建议159第六部分：项目招商建议177第七部分：相关附件206PART1：项目本体分析第一部分：项目本体分析第一部分：项目本体分析第二部分：项目定位研判第三部分：相关案例研究第四部分：项目定位建议第五部分：空间设计建议第六部分：项目招商建议区域属性项目属性page8项目位于中心城区，黄埔大道和解放大道交汇处，半小时车程可4、达汉口、武昌大部分区域1.1.1区位属性/在武汉市位置关键词：武汉中心城区项目距离主要市政设施距离项目天河机场：25km；项目汉口火车站：5.5km；项目武汉火车站：13km；项目武昌火车站：12km；项目武汉港：4km；项目武汉市政府：3km；项目湖北省政府：11km。项目半小时车程可以抵达区域北：武湖、滠口、后湖、盘龙城等；南：汉阳钟家村、武昌中南等；东：东湖、青山红钢城等；西：王家墩CBD、常青花园等。本案page91.1.1区位属性/在武汉市位置项目位于市级商业副中心区，距武汉市级商业中心区较近，商业辐射范围较大本案关键词：商业副中心区项目位置：位于二七商圈与永清商务圈交汇处。根据武汉5、市商业网点规划，永清、二七分别规划为市级商业副中心，采用沿街、组团和板块发展商业网点，鼓励市级商业副中心提升功能档次，支持发展与轨道（地铁）交通等重大项目配套的商业网点设施。与市级商业中心关系：距武汉市级商业中心（江汉路商圈、武广商圈）仅4km，这表明项目商业价值较高。永清商务圈二七商圈page101.1.2区位属性/在江岸区位置项目位于江岸区中心，区域商业氛围浓厚，所在片区属于区域重点发展地段关键词：区域中心本案江岸区概况：土地面积64平方公里，2009年底常住人口76.73万人，辖16个行政街道。江岸是最能体现武汉魅力与特色的城区，她是江城的精彩缩影。昔日之江岸，金融发达，高贸昌盛，文化繁6、荣，是近代武汉发展史的真实写照。今日之江岸，滨水景观大气磅礴，交通网络四通八达，历史资源保存完好，科教文化实力雄厚，产业功能迅速提升，向世人展现出“老汉口、新江岸”的良好风貌。区域规划：着力形成“一区两城三块”的空间架构，重点建设和提升七个功能中心。“一区两城三块”-提升和拓展“三块一城”功能布局，优化发展汉口沿江商务区，开发建设后湖新城、黄浦新城，改造提升港澳台高端商贸商务板块、二七新兴商居商贸板块、堤角先进制造业板块。“七个功能中心”-在优化发展和改造提升已有特色街区的基础上，重点开发建设武汉天地商务中心、二七滨江商贸中心、丹水池后湖新型物流中心、新荣商贸商务中心、塔子湖体育文化商贸商务中7、心、竹叶山特色商贸中心、谌家矶文化传媒创意中心等功能中心。page111.1.3区位属性/在片区位置关键词：片区重要节点项目毗邻永清商务综合区，周边高档小区众多，商住氛围比较浓厚项目所在的永清片区武汉天地御江苑永清商务综合区：总规划范围为南起三阳路，北至长江二桥（黄埔大街），东临沿江大道，西抵解放大道总用地1.85平方公里，启动区域南起芦沟桥路，北至黄埔大街，东临沿江大道，西至京汉大道，总面积430亩。商务办公气息浓厚：聚集了一些商务写字楼及事业单位。如：武汉市政府，市政协，人大常委，长江水利委员会等。区域为老城区，多为历史性风貌建筑，居住人口较多且密集，该类人群收入水平高且稳定，有较强的购买8、能力。高档小区云集：项目周边已开发多个高档住宅小区，形成都市高尚生活区，如武汉天地御江苑、常阳永清城、黄埔东宫、黄埔雅苑、怡景花园等。page121.1.4区位属性/交通状况关键词：交通便捷永清站/550米161医院站/300米黄埔大街站/230米麻阳街站/350米分金街站/350米项目500米范围内有5个公交站点，42条公交线路可覆盖武汉三镇公交站公交数辐射范围161医院2条汉口、黄陂黄埔大街15条武汉三镇永清街32条武汉三镇分金街6条武汉三镇麻阳街10条汉口、武昌中心城区161医院电车3路229路黄埔大街电2路3路 4路 212路 229路 508路 509路 555路577路583路 69、15路 622路 707路 717路 727路永清街电车2路电车3路 4路 60路 64路外环通宵线 64路(内环)64路(外环)212路 502路 508路 509路516路532路 543路 548路 549路 551路 581路605路606路 610路 615路 622路 707路 712路719路724路 727路 729路 802路 805路 807路分金街60路520路 526路 534路 588路 601路麻阳街30路60路 402路 520路 526路 534路 588路 601路721路 802路page131.1.4区位属性/交通状况关键词：地铁物业轨道交通1号线和8号线10、经过项目地，提升了项目区位交通可达性，扩大了辐射范围本案轻轨1号线（U1）项目站点头道街、黄埔街运行情况已经运行，6：3021：30运营起止点东吴大道-堤角辐射范围古田、汉正街、永清、二七、堤角地铁8号线（U7）项目站点黄埔大街运行情况一期工程起于三金潭车辆段，止于梨园广场，设站13座。一期工程计划2011年开建，预计于2014年建成；全线计划2017年建成。起止点盘龙城-梨园广场-野芷湖-黄家湖大学城辐射范围盘龙城、竹叶山、徐东、南湖、黄家湖资料来源：武汉交通局、武汉地铁集团page141.2.1项目属性/位置属性项目北至新建社区、南临黄埔大街（长江科学院）、西邻黄埔东宫、东至解放大道南：黄11、浦大街南：黄浦大街东：解放大道东：解放大道西：黄埔东宫西：黄埔东宫北：新建社区北：新建社区关键词：两面临主干道page151.2.2项目属性/项目可达性区位交通：武汉中心城区，两侧临解放大道和黄埔大街，有多路公交、地铁、出租车可以抵达；商业能见度：二桥头周边高层建筑不多，同时项目为区域地标建筑，消费者容易确认项目地点；周边道路通达性：徐东方向和堤角方向车流和人流容易抵达项目；汉口中心方向和竹叶山方向必须穿过黄浦大街或绕过转盘。本案堤角方向徐东方向汉口中心方向竹叶山方向项目区位交通好，商业能见度高，周边道路通达性好，但是部分客流必须过马路关键词：可达性较好page16整体来看，立交桥对项目的影响12、有限，但要提前做好道路标识系统项目两侧的立交桥实景图负面影响：对汉口中心区和竹叶山方向人流有一定的心理障碍，导致所在的街区空间被分割开来，原来固有的人流被阻断，人群被分流；降低低层商业能见度，遮住了部分阳光，形成一定的阴影区，降低了附近商铺的可达性，可进入性降低，可能形成“看得到下不去”的尴尬局面；噪音、灰尘等环境污染。正面影响：立交桥下方有人行横道，对人流的影响不大；立交桥与本案本身有一定距离，在采光性方面影响不大；项目位置显赫，能够有较强的广告效应。强化道路标识，在几个主要交通节点位置添加项目标识；重视广告效应和项目地标建筑效应；低矮绿植降噪抑尘。对策page171.2.3项目属性/规模属13、性项目主要技术指标161医院规划：全新的 161医院占地220.35亩，总建筑面积39万方，由一个前广场和商业、文体、医疗办公、住宅四个区域构成。医院规模扩大对项目商业发展具有深远的影响。住宅区医疗区学术文体区商业综合体区入口广场区医院办公区项目主要指标规划用地面积：9869建筑面积：67557其中商业配套：19555休闲餐娱：19995星级酒店：19620地下车库：7947 容积率：6.04 建筑密度：66%绿地率：23%停车位：225个关键词：中等规模page181.2.4项目属性/配套属性周边交通、市政、商业、生活、金融、医疗等配套齐全，对项目商业价值具有提升作用轻轨头道街站轻轨黄埔大街14、站解放公园黄浦大街解放大道中原大酒店161医院东部购物公园武汉育才美术高中第四五七医院扬子江饭店工商银行长江科学院、工商银行武汉天地第二炮兵指挥学院邮政所关键词：配套齐全page191.2.4项目属性/产权属性项目土地性质为部队营区用地，只拥有30年使用权，不宜进行产权出售关键词：军产商业物业中国人民解放军房地产管理条例军队房地产开发管理暂行规定军队房地产的权属归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由总后勤部代表行使。军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批；涉及军事设施安全保密、影响军事15、设施使用效能或妨碍军事活动正常进行的，报总参谋部、总后勤部审批；房产产权和土地使用权转让给外商的，报中央军委审批。军产相关规定军产操作方式军产属性资产属性：只有使用权证，没有产权证资源价值：（1）军队资源；（2）医院资源付款方式：若是销售，必须一次性付款，转让时接手方也必须一次性付款营销推广：军产房不宜大规模线上推广，认知途径相对有限；军产房的客户多具备“内部渠道”的特点，尤其是高端军产房；购买信心的增强多源自于对个人社会资源的信心和个人关系的信赖；圈层营销具备有效的市场效果。page20中心城区 商业副中心 军产商业项目属性诠释区位属性中心城区市级商业副中心区位优势明显，交通便捷，城市重点发16、展地段；商业氛围浓厚，商家必争之地；根据武汉市商业网点发展规划，项目所在区域为未来发展的城市商业副中心，未来增值潜力大；两面临干道，商业能见度高。项目属性纯商业军产项目只租不售，保证物业的不断升值和商家长远利益；项目产权为军区所有，具有军队和医院双重资源，商家争夺重点。1.2.5项目属性/属性界定page21PART2：项目定位研判裙楼商业定位论证酒店市场调查广告位调查第一部分：项目本体分析第二部分：项目定位研判第三部分：相关案例研究第四部分：项目定位建议第五部分：空间设计建议第六部分：项目招商建议第二部分：项目定位研判page23page242.1裙楼商业定位论证评价指标市场拟合度经济效益招17、商难度品牌形象项目风险裙楼商业定位论证思路商业市场研究PART1：商圈研究PART2：消费者调查PART3：商家访谈方向一：百货店方向二：组合商业page252.1.1商业研究/商圈调查核心商圈次级商圈边际商圈商圈研究范围与内容研究范围根据商圈经验判断，本项目商圈为：核心商圈为周围1.5公里范围内，即北面到东部购物公园，南面到香港路，东面到徐东，西面到竹叶山；次级商圈为周围3公里范围内；边际商圈为周围5公里范围内。研究内容区域发展规划；人口；经济水平与购买力；商业布点与租金水平；典型商业调查。2.1.1.1商圈研究/区域发展规划发展方向：形成“以主城区为核、多轴多心”的开放式空间结构。依托区域18、性交通干道和轨道交通组成的复合型交通走廊，由主城区向外沿阳逻、豹懈、纸坊、常福、汉水、盘龙等方向构筑六条城市空间发展轴。整合新城和与之联动发展的新城组团，形成东部、东南、南部、西南、西部和北部等六大新城组群。中央活动区：北到黄浦大街、徐东大街，南到雄楚大街、墨水湖北路，西至十升路、京广铁路，划分为永清、江汉关、汉正街、月湖、归元寺、月亮湾、积玉桥、首义、王家墩、站前、花桥、新华、惠济、宝丰、赫山、梨园、沙湖、洪山、晒湖等19个区片，规划建设用地面积95平方公里，人口165万人。中央活动区按照“大集中、小分散”的模式，集中建设滨江活动区、王家墩商务区、汉口中心商业区、环沙湖公共服务区、中北路商务19、办公区等五大职能区域。滨江活动区：是一环路以内的滨江地段，规划划分为永清、江汉关、汉正街、月湖、首义、月亮湾、积玉桥、归元寺等8个区片，重点发展商业贸易、文化娱乐、旅游休闲功能，保护历史文化风貌，塑造滨江城市景观，形成具有武汉特色的文化活动区。武汉呈圈层发展格局，项目毗邻中央活动区-滨江活动区，片区重点发展商贸、娱乐休闲功能资料来源：武汉市城市总体规划2010-2020武汉圈层结构发展示意图page26据武汉市商业网点规划，项目所在片区规划为市级商业副中心，支持发展轨道交通配套商业根据武汉市商业网点规划，永清、二七分别规划为市级商业副中心，采用沿街、组团和板块发展商业网点，鼓励市级商业副中心提20、升功能档次，支持发展与轨道（地铁）交通等重大项目配套的商业网点设施。鼓励市级商业副中心提升功能档次，倡导建立独立座落的商业网点群，引导发展单店营业面积在5000以下的大型综合超市和经营家居、装饰建材、家电、服饰、布艺、通讯、工艺品、汽车及配套服务等大型专业店、以及规模适中的专卖店、专业店、特色餐饮店和住宿、休闲娱乐等网点；适度控制单店营业面积在5000以上的商住一体的商业设施的新建和改扩建；限制危险化学品、加油站、农贸市场等网点的设置；关闭治污不达标的网点。page27资料来源：武汉市商业网点规划2005-2010区域近期重点建设永清商务区，将进一步提升片区价值，同时为项目带来大量的客流永清商21、务区（武汉天地）：其参照包括上海新天地在内的上海卢湾区太平桥地区重建项目的发展模式，将打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目。项目占地61万，总建筑面积约150万。项目中，黄浦大桥以南为A地块，以北为B地块。A地块以办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐为主，辅以少量住宅；B地块以住宅为主，辅以小区商业配套设施。开发进度：武汉天地A4商业区一二三期已于2009年11月全面竣工，地上总建筑面积5.7万平米，地下车库总建筑面积2.5万。武汉天地御江苑精装修住宅项目一期A9、A7总建筑面积6.9万,已全部交房，入住率达70%；二期A6、A8、A10总建筑面积8.9万，年22、内将全部交房；三期A11、A12住宅项目总建筑面积5万，目前正在施工阶段。2010年，总建筑面积约为10万的商务群购物中心部分也将开工，瑞安房地产与欧洲零售地产巨头领德高已签署协议，就该购物中心展开全面合作。对项目的影响：（1）完善商圈功能，进一步提升片区价值和项目价值；（2）为项目带来大量的客流；（3）对项目的业态业种有一定的限制，项目业态业种应与其有所差别，形成业态互补，错位经营。资料来源：瑞安集团官方资料武汉天地系列图片page28page29武汉天地购物中心：坐落于武汉江岸区，提供10.9万的零售面积，共计超过250个店铺，将汇聚国际知名品牌、服装连锁店、时尚店铺、中高档餐饮及电影院，23、并设有约1900个停车位。建设进度：于2010年11月17日奠基，预计2013年下半年开幕，将成为武汉乃至华中的时尚购物热点。对项目的影响：（1）正面完善商圈，带动区域发展与项目物业增值；（2）负面部分业种竞争加剧，要求商家提前做好错位经营准备。领德高：REDEVCO为一家独立的国际地产公司，管理及开发欧洲其中一个最具规模的零售房地产投资组合，资产总值约73亿欧元。领德高在欧洲市场的发展模式，主要是在一些著名的购物街区和最好的购物地段，如，英国伦敦牛津街、法国巴黎香榭丽舍大道、德国柏林亚历山大广场等地段，收购商铺进行长线持久整体商业运营。在欧洲市场，领德高的零售商业租户包括：法国LVMH集团S24、ephora（丝芙兰），家乐福，NEXT，英国品牌Primark，西班牙Inditex集团的ZARA,Bershka，H&M，GAP和C&A等欧洲知名的服装品牌零售商。武汉天地购物中心建设对项目有正负双重影响，项目要提前做好应对之策资料来源：瑞安集团官方资料武汉天地购物中心效果图区域系列交通规划将提升项目可达性，扩大商业辐射范围page30快速交通：十二五规划武汉市将基本建成主城内快速路交通网络，徐东-二桥-黄浦大街和解放大道两条快速交通主干道在本项目处交汇，交通优势明显。二七长江大桥：于2008年开工建设，主跨616米。该桥预计于今年9月底建成通车。轨道交通：轻轨一号线与地铁八号线在此交汇，25、可辐射汉口、武昌中心城区及郊区，随着未来武汉市轨道交通的完善，地铁可覆盖武汉市三镇，将给地铁周边的商业带来新的商机。全新的161医院规划，不仅改善了片区整体形象，同时将给项目带来大量的消费客源page31住宅区医疗区学术文体区商业综合体区入口广场区医院办公区项目技术指标占地面积：220.35亩建筑面积：39万方商业面积：8万方总体布局：一个前广场和商业、文体、医疗办公、住宅四个区块规划床位：2000对项目的影响：根据全新的161医院规划，可容纳6000人住院治疗，加上规划的住宅区居住的人口和医院上班人群，将给本项目带来大量的消费客群。【住宅区预计3000户，计9000人；医疗区预计1个患者带动26、3个亲属消费，计24000人；学术文体区和办公预计2000人。合计3.5万人次/日。】资料来源：鑫海盛提供资料区域规划小结武汉城市规划商业网点规划区域发展规划交通建设规划page32项目位于市级商业副中心，城市重点发展区域，商业价值将不断提升；交通规划提升了项目可达性；商圈业态业种将进一步完善，形成永清商圈，项目的辐射半径和影响力不断扩大；区域产业发展为项目带来大量客流。对项目的积极影响商业之间竞争日趋激烈，要求项目必须与周边典型商业形成错位经营。对项目的消极影响2.1.1.2商圈研究/区域人口状况规划人口：武汉市预测到2020年，市域常住人口在1180万人左右，其中城镇人口在991.2万人左27、右，城镇化率约84；2020年主城区常住人口为502万人，2010年为440万人。汉口主要发展服务中部、面向全国的金融贸易和商业服务职能。规划2020年常住人口154万人。总人口：2009年武汉市共269.9万户，计910万人；江岸区共24.55万户，计76.73万人。项目北部片区：主要以居住为主，环境相对较差，旧城改造面积较大，未来可供城市建设的土地较多，以黄浦新城为例，未来人口增长潜力较大。项目西南片区：以商务和居住为主，该区域有江汉路步行街、武广等大型核心商业，区域内写字楼较多，区域流动人口较多。项目东南徐东片区：以商业、居住为主，区内商业繁华，大型楼盘和社区较多，徐东片区正在加强区域建28、设，未来区内人口将呈现快速膨胀的趋势。资料来源：武汉市城市总体规划2010-2020page33项目周边内片区人口聚集，未来人口还将呈快速增长趋势居住为主商务、居住为主商业、居住为主项目2km范围内有二七街、花桥街、劳动街、永清街四片区，约39万人（常住29万，流动10万）街道人口备注花桥街道160000人江岸区人口最多的街道，商业较为繁华劳动街道 86000人可用于建设区域较少，人口未来变动不大二七街道 99391人大面积进行旧城改造，人口未来增长潜力巨大永清街道 46901人富人居住区，消费能力较强合计392292区域未来人口增长潜力巨大消费能力有待提升二七街道：下辖19个社区，常住人口629、6391人，流动人口33000人。花桥街道：下辖20个社区，常住人口12万人，流动人口4万人。劳动街道：下辖15个居委会，30000户，常住人口70000人，流动人口16000人。永清街道：下辖6个居委会，9586户，常住人口31901，流动人口15000人统建大江园永清庭院东亚大厦黄浦雅苑黄浦东宫永清街永兴社区、常阳永清城永清仁义社区、汉飞青年城御江苑航天双城东立国际赵家条社区长江委永清小区新闻出版解放公园小区融科天城、中城国际俊华雅苑三阳金城page34资料来源：武汉市统计局；实地访问统建大江园永清庭院东亚大厦黄浦雅苑黄浦东宫常阳永清城汉飞青年城御江苑航天双城东立国际融科天城、中城国际俊华30、雅苑三阳金城楼盘名称规划户数东立国际5000航天双城1952御江苑182黄浦东宫418统建大江园1645汉飞青年城1569融科天城1296三阳金城600中城国际824金色华府190永清城1500黄浦雅苑700区域内大型社区增多，新增居住人口将会超过5万人。项目周边部分楼盘暂未全部入住，且有大片城中村和空地待开发，随着项目的推进和城市建设力度的加大，区内人口规模将进一步增加。金色华府旧城改造区域项目周边大型社区较多，预计未来中高端住宅项目较多，新增5万人以上，消费力进一步提升page35资料来源：实地访问page36资料来源：实地访问解放大道黄浦大道161医院测量点测量点项目地块人流及车流量统计31、161项目人流量数量监测表注：每日车流人流按10个小时（8：00-18：00）计算路段时间日均人流量30岁以内3050岁50岁以上合计解放大道项目旁周末242723733375137平时194425204564920黄浦大街项目旁周末2708386310137584平时4240354014809260161项目人流量数量监测表注：每日车流人流按10个小时（8：00-18：00）计算路段时间日均车流量大型客车中小型汽车的士货车助力车/自行车合计解放大街项目旁周末1340116834130150208019383平时1800132124275156180821251黄浦大道项目旁周末945540032、3143120162811236平时100099805060200214018380总的来说，项目周边的车流量大，人流量小.黄埔大街的人流量比解放大道的人流量大。项目周边日均人流量约13450人，车流量约35125辆。本项目观测点选择在绿化广场及医院门口，人流量和车流量因观测点的不同会有一定的变化。项目除了医院以外没有其他的商业增强吸引力，故目前人流量较小。page37人口研究小结项目至少可以辐射周边二七街、花桥街、劳动街、永清街四大片区，总人口约39万人，其中常住人口约29万人，流动人口约10万人。项目可以吸纳161医院患者及亲属，保守估计至少3.5万人。项目核心商圈总共至少辐射42.5万人33、。东部购物公园营销推广时强调至少辐射50万人。2.1.1.3商圈研究/区域经济状况2005年2006年2007年2008年2009年GDP（亿元）140.2162.97191.16238.98363.62增长率(%)1314.315.517.116.6024681012141618050100150200250300350400江岸区GDP增长态势363.62430.08278.93356.67421.72400.2402.16187.5344.86115.88199.06215.5201.560501001502002503003504004505002009年分区GDP水平单位：亿元武汉市34、GDP：2010年GDP5515.76 亿元，同比增长14.7%，位于全国城市12位；2009年武汉市GDP为4620亿元。2010年武汉市第一产业170.04亿元，增长2.6%；第二产业2532.82亿元，增长17.8%；第三产业2812.90亿元，增长12.5%。江岸区GDP：近年经济发展速度较快，2009年GDP达到363.62亿元，较上年增长了16.6%。从近年GDP的统计数据可以看出，近五年江岸区年均增速在13%以上，呈现快速增长的态势。江岸区2009年GDP达到363.62亿元，位列全市第五名，经济整体发展水平位于武汉市前列，经济发展态势较好。江岸区产业结构：以六大现代服务业（金融35、业、文化旅游业、专业服务业、汽车服务业、房地产业、现代物流业）发展为主导，四大先进制造业（时尚创意、食品医药、印刷包装、机电制造）发展为主体的经济发展态势正在形成。GDP：江岸区2009年GDP达到363.62亿元，位于武汉市中等水平资料来源：武汉市统计局page38人均GDP：江岸区人均GDP与中心城区其它区域相比较落后，但近年呈了快速增长趋势page392005年2006年2007年2008年2009年人均GDP（元）21818250072899935821540470100002000030000400005000060000江岸区人均GDP0100002000030000400005036、00060000700008000090000100000江岸区江汉区硚口区汉阳区武昌区青山区洪山区东西湖区汉南区蔡甸区江夏区黄陂区新洲区武汉市各区人均GDP近年，江岸区人均GDP呈现快速增长趋势，2009年人均GDP达到54047元，增长51%。从全市水平来看，江岸区人均GDP水平位于江汉区、青山区、东西湖区和汉阳区之后，属于中心城区较落后的区域，经济发展水平有待提升。根据人均GDP，江岸区商业处于生活时尚中心、购物中心发展阶段。资料来源：武汉市统计局武汉市：2010年社会消费品零售总额2523.20亿元，增长19.5%；2009年2164.09亿元，比上年增长17.0%。江岸区：2009年37、社会消费平零售总额达到276.89亿元，较上年增长18.03%，并且从近年数据可以看出未来江岸区社会消费品零售总额随着收入水平的提高将呈现快速增长的态势。与武汉市其他区域相比，2009年江岸区位列全市第四名，位于武汉市中等。276.89372.77235.12164.81303.0681.58278.0459.149.231.9857.3683.878.950501001502002503003504002009年武汉市分区社会消费品零售总额单位：亿元社会消费品零售总额：江岸区2009年达到276.89亿元，位于武汉市中等水平武汉市2009年社会消费品零售总额资料来源：武汉市统计局page4038、2005年2006年2007年2008年2009年总额（万元）139.32160.54186.56234.59276.89增长率（%）14.1414.2326.2125.7518.03051015202530050100150200250300江岸区社会消费品零售总额增长态势武汉市：2010年城市居民人均可支配收入20806.32元，增长13.2%；农民人均纯收入8294.8元，增长15.8%。2009年人均可支配收入18385.02元，比上年增长10.0%；人均消费支出12710.29元，增长11.2%，其中，食品支出5109.70元，增长4.7%。江岸区：2009年居民人均可支配收入为1839、758.64元，较上年增长15.26%，且近年均保持以12%以上的增长态势。随着未来经济的进一步发展，居民收入水平还将进一步增长，这将对我们商业发展带来新的机遇。统计数据显示，武汉市中心各区居民人均可支配收入相差不大，中心城区居民与远城区居民的可支配收入相比较高，江岸区位于武汉市前列，仅次于武昌区，位列第四名。人均可支配收入：江岸区2009年较高，位于武汉市前列，并且呈现快速增长的态势18758.6419301.1917927.618482.0318774.3818905.4818858.181597811614.5211211.105000100001500020000250002009年武40、汉市各区居民人均可支配收入单位：元2005年2006年2007年2008年2009年居民人均可支配收入 10809.7112112.9813701.5516274.7618758.64增长率15.712.0613.1118.7815.260510152005000100001500020000江岸区城镇居民人均可支配收入资料来源：武汉市统计局page412005年2006年2007年2008年2009年居民人均消费支出（元）6630.697671.489017.1510414.6310465.65020004000600080001000012000江岸区居民人均消费支出10465.6514041、21.9712256.3812995.0613466.4613251.5312767.7210533.256970.327935.102000400060008000100001200014000160002009年武汉市各区人均消费支出水平单位：元消费支出：江岸区居民消费支出不断上涨，但是支出相对较低，支出占收入比例较低武汉市：2009年全年城市居民人均可支配收入18385.02元，比上年增长10.0%；人均消费支出12710.29元，增长11.2%，其中，食品支出5109.70元,增长4.7%。江岸区：近五年居民人均消费支出呈现快速增长态势，2009年人均消费支出10465.65元，占收入42、比例达到55.79%，其他中心城区这一比例在70%左右。分析：从全市各区人均消费水平来看，江岸区人均消费支出较其他中心城区较低，但比远城区高，所以未来要加强对区域居民消费的引导，刺激区域居民消费。page42资料来源：武汉市统计局page43恩格尔系数恩格尔系数是根据恩格尔定律得出的比例数，是国际上通行的衡量一个国家和地区人民生活水平状况的重要指标，具体是指居民人均食品支出占消费性支出的比重。按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数达到60%以上，处于贫困阶段；50%-60%，处于温饱阶段；达到40%-50%，进入小康；当达到20%-40%时，将进入富裕阶段；20%以下，属于极端富裕。200543、年2006年2007年2008年2009年恩格尔系数38.76%38.80%41.20%42.69%40.20%36.00%37.00%38.00%39.00%40.00%41.00%42.00%43.00%武汉市恩格尔系数恩格尔系数：近年武汉市恩格尔系数波动较大，2009年恩格尔系数为40.2%近年，武汉市恩格尔系数波动较大，2007、2008年因食品价格上涨速度快，武汉恩格尔系数出现反弹。2009年武汉市恩格尔系数较08年降低了2.49个百分点，为40.20%，说明武汉市居民食品支出占消费支出比重降低，根据国际经验，武汉市居民生活水平将走向富裕水平。资料来源：武汉市统计局page44资料来44、源：武汉市统计局武汉市城市居民家庭平均每人每月消费支出时间2005年2006年2007年2008年2009年总消费支出666.21765.17883.33952.751059.191、食品265.96296.94363.86406.69425.812、衣着77.6586.3895.13103.22118.323、居住76.3186.1893.2991.7795.854、家庭设备用品及服务36.6736.8857.6363.6287.705、医疗保健62.8164.3564.2477.2374.096、交通和通讯63.8382.5783.9695.29106.957、教育文化娱乐服务85.10945、3.79104.8691.29117.248、杂项商品和服务17.8818.0920.3623.6333.24消费结构：除食品消费支出外，主要消费依次为衣着、教育文化娱乐、交通和通讯page45经济状况分析小结项目片区整体经济水平处于武汉市中等水平，以现代服务业为主要产业。项目片区城市居民收入处于武汉市中等水平，但消费支出相对较低，消费支出占收入的比重较低。武汉市城市居民消费活跃，需求比较旺盛，除食品消费支出外，主要消费依次为衣着、教育文化娱乐、交通和通讯。2.1.1.4商圈研究/区域商业布点page46商业布点调查范围以项目为核心周边2公里主要商业街区根据确定的商圈调查范围，调查了项目周边范46、围2公里范围内的主要街道：二七路、黄浦大街、解放大道、解放公园路、澳门路、香港路、黄孝河路、京汉大道、中山大道。京汉大道建设大道：以建材家居类、交通工具类、餐饮类为主，临街门面租金水平为30-150元/月 调查范围：香港路-二七路 主要业种：以建材家居、交通工具和餐饮类为主。服务类商业主要满足周边社区居民日常生活需求。租金水平：主要集中在30-150元/月。建设大道靠香港路段的租金较高，主要集中在80-150元/平米；靠二七路段以建材、电动车维修为主，租金较低，主要集中在30-50元/月。4076965021143468020406080餐饮类服饰类服务类电子数码类建材家居类文教类医疗类休闲运47、动类娱乐消费交通工具概念店建设大道业种统计情况建设大道page47京汉大道：以餐饮类、建材家居类、交通工具类为主，临街门面租金水平为40-120元/月 调查范围：香港路-黄浦大街 主要业种：以建材家居、交通工具和餐饮类为主。服务类商业主要满足周边社区居民日常生活需求。租金水平：主要集中在40-120元/月。京汉大道靠融科天城段的租金较高，主要集中在70-120元/平米；京汉大道中段租金主要为40-60元/月；靠永清城段的租金主要集中在60-100元/月。21257120108331520102030405060餐饮类服饰类服务类电子数码类建材家居类文教类医疗类休闲运动类娱乐消费交通工具概念店京48、汉大道业种统计情况京汉大道page48中山大道：以餐饮类、服饰类、服务类为主，临街门面的租金水平为30-120元/月 调查范围：一元路-黄浦大街 主要业种：以餐饮类、服饰类和服务类为主。租金水平：主要集中在30-120元/月。靠近一元路段由于中小学集中，周边小餐饮店和服饰类店较多，租金多集中在75-100元/月；其他路段比较老旧的商铺租金多在35-60元/月；三阳路段租金多集中在80-120元/月。10469761026271114265020406080100120餐饮类服饰类服务类电子数码类建材家居类文教类医疗类休闲运动类娱乐消费交通工具概念店中山大道业种统计情况中山大道page4980749、000011101024681012餐饮类服饰类服务类电子数码类建材家居类文教类医疗类休闲运动类娱乐消费交通工具概念店沿江大道路段业种统计情况沿江大道：以交通工具类、餐饮类、服务类为主，临街门面租金水平20-50元/月 调查范围：一元路-滨江苑 主要业种：以交通工具类、餐饮类和服务类为主。租金水平：主要为大型品牌餐饮店，如德庄、赛江南、亢龙太子酒轩、六合宴、天天渔港等。独立门店如一些便利店、汽车维修店等，租金水平在20-50元/月。沿江大道page50澳门路：以服务类、服饰类、餐饮类和家具建材类为主，临街门面租金40-110元/月2550944233111252020406080100餐饮类服50、饰类服务类电子数码类建材家居类文教类医疗类休闲运动类娱乐消费交通工具概念店澳门路业种统计情况调查范围：澳门路全路段主要业种：以服务类、服饰类、餐饮类和建材家居类为主。租金水平：以社区型服务类商业为主，整体租金水平中等，主要租金水平在40-110元/月。澳门路page51香港路：以服务类、餐饮类、服饰类为主，临街门面租金水平30-235元/月231048142711010102030405060餐饮类服饰类服务类电子数码类建材家居类文教类医疗类休闲运动类娱乐消费交通工具概念店香港路业种统计情况调查范围：解放大道-建设大道主要业种：以服务类、餐饮类、服饰类为主。租金水平：香港路集中了武汉市妇幼保健51、院、市六医院、儿童医院大型医疗机构，万科等大型高档社区，人流量大，大中型特色餐饮较多，整体租金水平较高，租金水平在30-235元/月，多数集中在100元/月左右。香港路page52黄浦大街以服务类、建材类、餐饮类为主，临街门面租金水平在35-60元/月黄浦大街26106912508165101020304050607080餐饮类服饰类服务类电子数码类建材家居类文教类医疗类休闲运动类娱乐消费交通工具概念店黄浦大街业种统计调查范围：黄浦大街全路段主要业种：黄浦大街以服务类、建材家居类、餐饮类为主要业种，三类业种占比达到80%。租金水平：黄浦大街沿线正在进行旧城改造和交通建设，对商业影响较大，租金基52、本在35-60 元/月，但未来商业发展潜力巨大，租金水平有待上升。page53解放大道调查范围：香港路-二七路主要业种：解放大道以服务类、服饰类、餐饮类和建材家居类为主要业种，四类业种占比达到86%。租金：45-100 元/月，常阳永清城底商相对较贵，约100元/月左右，餐饮类也相对较高，为80-100元/月解放大道以服务类、服饰类、餐饮类和建材家居类为主，临街商铺租金在45-100元/月70139223660142627422050100150200250餐饮类服饰类服务类电子数码类建材家居类文教类医疗类休闲运动类娱乐消费交通工具概念店解放大道业种统计page54二七路二七路以服务类、餐饮类53、建材家居类、服饰类、为主要业种，租金在30-150元/月47311142447141741020406080100120餐饮类服饰类服务类电子数码类建材家居类文教类医疗类休闲运动类娱乐消费交通工具概念店二七路业种统计业种统计：二七路以服务类、餐饮类、建材家居类、服饰类、为主要业种，三类业种占比达到87%。租金：家乐福对面租金相对较贵，达到150元/月；东立国际底商70-80元/月；二七路东段正在进行旧城改造，锦苑公寓底商30-40元/月。点评：片区大面积进行旧城改造，居住人口较多，商业档次较低，商业未来潜力较大。page55工农兵路65712206112131402040608010012054、140餐饮类服饰类服务类电子数码类建材家居类文教类医疗类休闲运动类娱乐消费交通工具概念店工农兵路业种统计工农兵路以服饰类和餐饮类为主，临街门面租金水平在50-120元/月调查范围：工农兵路全路段业种统计：工农以服务类和餐饮类为主要业种，占比约84%。租金水平：汽车维修租金相对较贵，约120元/月，其它业种租金基本在50-80元/月点评：片区大面积进行旧城改造，居住人口较多，商业档次较低，商业未来潜力较大。page56黄孝河路3110774091241244020406080100120餐饮类服饰类服务类电子数码类建材家居类文教类医疗类休闲运动类娱乐消费交通工具概念店黄孝河路业种统计黄孝河路以服55、饰类、服务类、餐饮类为主，临街商铺租金在90-260元/月调查范围：黄孝河路全路段业种统计：黄孝河路以服饰类、服务类、餐饮类为主要业种，占比高达85%。租金水平：90-260元/月，黄孝河路南端金色华府底商租金相对较贵，店铺档次相对较高。page57解放公园路3619690597151201020304050607080餐饮类服饰类服务类电子数码类建材家居类文教类医疗类休闲运动类娱乐消费交通工具概念店解放公园路业种统计解放公园路以服务类和餐饮类为主，临街商铺租金在80-100元/月调查范围：解放公园路全路段业种统计：解放公园路以服务类和餐饮类为主要业种，占比约68%。租金水平：80-100元/56、月，解放公园路与解放大道和建设大道交汇处的临街商铺租金相对较高。page582.1.1.5商圈研究/租金水平调查项目周边租金水平沿街门面租金特征项目周边沿街门面租金为30-150元/m2/月；其中，靠近街道交汇处、临近大型超市、购物中心、医院等市政设施、大型或高档社区处租金较高为：80-150元/m2/月；其它中间路段、旧老社区 的等低档次的门面租金约为30-60元/m2/月。30-5020-5040-6035-6070-12040-11030-23580-10030-15050-12080-10030-120元/m2/月12080-15080-125260page59项目周边租金水平典型商业57、租金特征销品茂（四楼分割小商铺8 m2）租金：120-200本案融科天城（二层底商）租金：255-318元/m2/月售价：一层7000元/m2/二层4000元/m2/常阳永清城（二层底商）租金：100-150武汉天地（餐饮休闲）租金：200左右汉口东部购物公园（商业步行街）租金：60-100项目周边典型商业以一至两层底商为主，其租金普遍比沿街门面租金高，以100-200元/m2/月为主，最高可达250-320元/m2/月；page60二七路片区店面面积月租金单方租金备注超市内中岛84500563 家乐福超市外中岛Q媚服饰17150088 东购时尚广场二楼空置门面16120075 东购时尚广场二58、楼服饰404500113 东购C1一楼空置门面40110028 东部购物公园餐饮早点30120040 头道街八十一中学对面快餐店50300060 二七路空置门面37300081 东立国际底商空置门面850063 东立国际底商广告制作1887048 二七路艺术学校20002000010 二七干休所附近美容美发40120030 工农兵路干洗店105945090 二七路与工农兵路交叉处售楼部46350076 工农兵路鲜花礼品60400067 工农兵路婚庆礼仪47282060 工农兵路二七片区临街商业平均租金约60元/m2/月左右；家乐福超市外租金可达到500元/m2/月左右。项目周边租金水平page59、61中山大道/京汉大道片（从香港路至黄浦大道）店面面积月租金单方租金备注营养会馆120800067 华清园空置门面9014000156 三阳路房产中介606000100 八医院附近餐馆150600040 公安路附近，共三层一起空置门面15618000115 京汉大道融科天城酒吧8813500153 京汉大道融科天城门店6003000050 六合新界茶社6002200037 中山大道文具店100370037 京汉大道烟酒副食30250083 京汉大道空置门面2561250049 两层，三阳广场对面项目周边租金水平中山大道-京汉大道片区临街商业平均租金水平约80元/m2/月左右。page62项目周60、边租金水平香港路店面面积月租金 单方租金备注美容美发120460038 儿童医院对面服装服饰650083 有线电视台对面休闲娱乐3802270060 儿童医院对面二三楼招租床上用品243200133 球场街服装服饰25063000252 解放大道香港路路口餐饮5002900058 香港路西马路咖啡店6001800030 香港路咖啡休闲餐饮5402900054 二三层楼，儿童医院正对面商业街商铺120010500088 苗粟路，休闲娱乐香港路片区临街商业平均租金水平约90元/m2/月左右。page63项目周边租金水平澳门路店面面积月租金单方租金备注饰品40112028 六中后门水电维修6012061、020 澳门路以南餐饮70560080 绿缘路交汇处糕点1890050 学校附近美容美发110450041 澳门路干洗店50210042 可做2层，100平米蜂王浆18167093 解放大道交汇口餐饮美食100400040 市地税局旁旅社360700019 1-4层，澳门路车站附近服装20150075 澳门路正街房产中介20130065 澳门路272号餐饮20180090 与解放大道交汇处澳门路片区临街商业平均租金水平约60元/m2/月左右。page64解放公园路店面面积月租金单方租金备注奶茶店1890050 通信指挥学院附近哈尔滨饺子王50300060 育才高中旁服饰25200080 解放公62、园附近奶茶汉堡店1073373 话剧院旁边服装3590026 解放公园绿缘路fans站台1770041 育才高中旁福利彩票1280067 车站对面项目周边租金水平解放公园路片区临街商业平均租金水平约60元/m2/月左右。page65项目周边租金水平黄孝河路店面面积月租金单方租金备注社区底商121500125 花桥一村水果店28100036 物价局旁餐饮美食38068400180 易初莲花对面临街底商16023000144 育才幼儿园附近餐饮30100033 发展大道交汇处麦当劳112600054 竹叶山公汽车站旁小超市45180040 育才二小附近医疗器械28130046 物价局旁边空置门面563、513000236 颐和丽晶，可改成复式美容美发170350021 黄孝河路黄孝河路片区临街商业平均租金水平约90元/m2/月左右。page66项目周边租金水平解放大道（香港路-二七路片）店面面积月租金单方租金备注空置门面180360020头道街轻轨站下，一楼，2档，开间12米、进深15米社区底商700028000040堤角客运站旁空置门面11525000217 东购，临解放大道门面空置门面50071000142航天双城服装43250058 解放大道主干道餐饮/服饰30120040财富大厦附近糕点40190048劳动街站附近解放大道片区临街商业平均租金水平约80元/m2/月左右。page67项64、目周边租金水平建设大道（香港路-二七路片）店面面积月租金单方租金备注餐饮560080香港路与建设大道交汇处名烟名酒店40320080服装204000200建设大道临街门面服装40235059建设大道台北路自助银行1231100089科技馆路1号副食21200095设大道家乐福旁宾馆酒店1200040商业街商铺33180055住宅底商700050堤角美联公园前服装店40330083精品一条街汽车美容25100040科技馆路专业美容会所2401000042 统建大江园住宅底商美容院80330041 赵家条附近商业街商铺建设大道片区临街商业平均租金水平约80元/m2/月左右。page68黄浦大街（发65、展大道-沿江大道）店面面积月租金 单方租金备注鲜花礼品店465500120161医院门口空置门面75300040全新装修，首次出租空置门面54769000126 黄埔东宫一楼空置门面12486500052 黄埔东宫，一楼门面面积为100，二楼商铺为11509层，整栋1100048000044 黄浦大街雷达学院旁，一楼面积1200（历史经营酒店）可以分租：门面46元/平方，2到5楼44元/平方，6到9楼，42元/平方。项目周边租金水平黄浦大街临街商业平均租金水平约80元/m2/月左右。page702.1.1.6商圈研究/典型商业调查项目周边典型商业分布销品茂徐东平价金马凯旋新世界百货欧亚达本案融66、科天城常阳永清城武汉天地汉口东部购物公园住宅底商：融科天城、常阳永清城大型商业：武汉天地、汉口东部购物公园、销品茂、徐东平价、新世界百货专业市场：欧亚达、金马凯旋家居建材市场具体个案情况参考附件典型商业调查分析结论page71调查地点：项目周边1.5公里调查时间：2011年2月16日-18日调查对象：项目周边1.5公里内居民调查方式：街头拦截访问调查问卷数量：共发放问卷100份，回收有效问卷99份问卷调查目的：消费者特征和消费支出情况购物习惯和偏好情况消费者对本项目商业的看法目标消费者调查执行基本情况page722.1.2商业研究/消费者调查基本特征：男女比例较平衡，年龄集中在23-35岁，学67、历以本科和大专为主17%46%17%13%6%0%10%20%30%40%50%22岁以下23-35岁35-45岁45-55岁55岁以上年龄年龄初中及以下4%高中/中专/技校20%大专36%本科38%硕士及以上2%学历学历男43%女57%性别性别主要以女性为主，男女比例为57%和43%，比较平衡；年龄主要集中在23-35岁；学历水平以本科和大专为主，其次是高中学历。page733%12%52%13%17%3%0%10%20%30%40%50%60%1人2人3人4人5人6人及以上家庭人口家庭人口52%26%4%9%4%4%0%10%20%30%40%50%60%目前居住区域目前居住区域52%的家68、庭人口主要为3人，以小型核心家庭为主。目前主要居住区域为江岸区、其次为江汉区。这与调查的项目周边居民为主的对象吻合。基本特征：家庭人口以3人为主；主要来源于江岸区page742%13%29%32%12%6%2%4%0%5%10%15%20%25%30%35%家庭月总收入家庭月总收入3%3%42%4%13%9%3%4%15%1%1%1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%职业职业基本特征：家庭月总收入主要集中在2001-6000元，职业以企业员工、医生和学生为主page75消费习惯：消费频率较高的主要是超市、中餐和逛街购物消费频率超市逛街购物中餐休闲餐饮娱乐健身SPA几乎每天69、都去25.0%4.4%36.5%6.0%2.4%5.5%每周2-3次38.5%20.0%16.5%10.8%4.7%1.4%每周1次25.0%26.7%17.6%20.5%10.6%6.8%半个月1次6.3%17.8%10.6%30.1%17.6%4.1%每月1次4.2%17.8%3.5%12.0%28.2%2.7%每三个月1次7.8%4.7%7.2%10.6%6.8%半年1次2.2%1.2%6.0%9.4%1.4%一年1次3.3%2.4%8.2%5.5%从不1.0%7.1%7.2%8.2%65.8%超市消费频率最高，63.5%的消费者每周2-3次以上，到超市购物已经成为日常消费习惯；中餐消费70、大多数是工作原因在外就餐次数较多；休闲餐饮50.1%的是半个月1-3次；逛街购物基本上每周1-3次；娱乐消费频率为每月1次或半个月1次；健身SPA大多数消费者从没有消费。page76消费习惯：出行交通工具为公交车，其次为出租车；消费路程一般控制在30分钟车程内交通工具超市逛街购物中餐休闲餐饮娱乐健身SPA公共汽车37.2%43.2%20.0%28.9%31.9%36.8%自驾车8.5%12.5%14.7%10.5%12.5%15.8%出租车6.4%14.8%13.3%19.7%33.3%26.3%自行车/助力车5.3%5.7%4.0%9.2%4.2%5.3%步行42.6%23.9%48.0%371、1.6%18.1%15.8%前往消费地点路上的单程时间超市逛街购物中餐休闲餐饮娱乐健身SPA10分钟以下37.6%12.2%27.8%17.1%11.8%30.1%11-20分钟32.3%24.4%22.2%22.9%17.6%25.6%21-30分钟18.3%31.7%22.2%25.7%20.6%22.4%31-60分钟7.5%14.6%13.9%25.7%20.6%12.3%1个小时以上4.3%17.1%13.9%8.6%29.4%9.6%超市、中餐、休闲餐饮、健身SPA以步行和公交车为主，其选择的消费场所就近为主，前往的路程时间以30分钟以内为主；逛街购物和娱乐，在路程上花费的时间可以72、接受较长的时间，20分钟到1个小时以上都可以。page77消费区域超市逛街购物中餐休闲餐饮娱乐健身SPA家附近90.9%28.6%47.4%36.8%35.3%49.5%工作单位附近4.5%23.8%31.6%18.4%8.8%31.9%核心商业区4.5%47.6%21.1%44.7%55.9%18.6%消费习惯：约80%的消费者习惯就近购物，一般是在超市购物，逛街习惯去核心商业区是79%否21%是否习惯就近购物是否习惯就近购物一定去64%说不准，看情况23%一定不会去4%其他情况9%购买家电等耐用品是否会去大型超市购买家电等耐用品是否会去大型超市/商商场场中餐消费在家附近和工作单位附近，休闲73、餐饮比较喜欢在核心商业区；娱乐消费主要偏向于家附近，比较方便，或者是核心商业区，更有消费氛围和特色，愿意多花时间；健身SPA以方便为主，所以更愿意选择在家附近或者工作单位附近。64%的消费者一定会去超市/商场购买家电等耐用品；大型超市/商场已经逐渐成为消费者购物的主要场所；约90%的消费者习惯在家附近的超市购物；约50%的消费者习惯在核心商业区逛街购物，因为品种丰富、配套齐全，有商业氛围；page78就我一个人8%和爱人一起19%和孩子一起4%全家一起16%跟父母一起6%跟朋友一起37%其他情况10%平时逛商场平时逛商场/超市购物主要和谁一起去超市购物主要和谁一起去10分钟以内3%10-30分74、钟24%30-60分钟39%一个小时以上34%在商场逗留的时间在商场逗留的时间消费习惯：逛商场时一般和朋友、全家人、和爱人一起去；73%的在商场逗留30分钟以上37%的消费者逛商场/超市一般和朋友一起去，其次19%的是和爱人一起去，16%的是全家人一起去。消费者习惯在商场/超市购物消费，且大多数的时间在30分钟以上。39%的消费者在商场逗留的时间为30-60分钟，34%的消费者要一个小时以上。page7949%48%24%13%29%4%3%9%9%28%1%21%7%0%10%20%30%40%50%60%在大型商场在大型商场/超市主要的购物种类超市主要的购物种类消费习惯：在大型商场/超市主75、要购买家庭日用品、食品、化妆品、家电、服饰用品等page8024%13%50%29%3%29%8%8%11%0%10%20%30%40%50%60%喝茶上网就餐看电影美容美发 休闲娱乐 儿童游乐电玩其他在购物同时需要的其他消费在购物同时需要的其他消费就餐是大多数消费者在购物同时需要的消费，具有较大的消费潜力；其次是看电影、休闲娱乐、喝茶，以放松心情，增加逛街购物的乐趣。消费习惯：在购物的同时需要的其他消费主要有就餐、看电影、休闲娱乐、喝茶等page8178%27%29%10%8%7%12%7%13%1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%选择购物场所时的影响因素选择购物场76、所时的影响因素商品质量关注度最高，其次是服务态度和商场信誉；商品价格是否合理、交通是否便利以及周围的商业氛围也是消费者关注的因素。消费习惯：选择购物场所的主要因素为商品质量、其次是服务态度和商场信誉page82消费能力：最高的单次消费金额为逛街购物在201-500元，其他集中在100-200元左右消费金额超市逛街购物中餐休闲餐饮娱乐健身SPA30元以下7.6%1.1%33.3%12.3%4.2%5.6%31-60元25.0%3.4%10.7%11.0%11.3%16.7%61-100元38.0%17.0%16.0%30.1%15.5%16.7%101-150元19.6%4.5%17.3%26.77、0%18.3%16.7%151-200元6.5%15.9%9.3%11.0%19.7%27.8%201-300元3.3%21.6%6.7%8.2%11.3%301-500元20.5%4.0%1.4%9.9%11.1%501-800元8.0%2.7%4.2%801-1000元5.7%1.4%5.6%1001-2000元4.2%2000元以上2.3%超市的单次消费金额一般在60-100元，主要集中在31-150元；逛街购物的单次消费金额一般在201-500元，还有超过2000元以上的；中餐消费分为两个阶段：一是一般的工作餐，集中在30元以下，其次是61-150元的小型聚会，但消费频率较高；休闲餐饮78、集中在61-150元，频率较低；娱乐消费主要在101-200元；健身SPA集中在151-200元。page83定位测试：消费者认为本项目适合的商业类型为大型超市、休闲娱乐场所和百货商场37%47%21%3%3%42%21%3%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%认为本项目适合的商业类型认为本项目适合的商业类型消费者认为本项目最适合的商业类型为：大型超市和休闲娱乐场所；其次是百货商场；再其次是大型餐饮和星级酒店。page8425%18%39%3%36%10%12%13%9%19%9%13%3%3%6%27%2%2%18%8%13%3%13%24%8%24%0%5%10%79、15%20%25%30%35%40%45%认为本项目适合经营的商业业种认为本项目适合经营的商业业种消费者认为本项目适合的商业业种主要为：超市、中西式快餐、电影院、服装、KTV娱乐、休闲运动场所、品牌餐饮酒店、家居家饰、书店；其次为：足疗洗浴、体育健身、美容美发、咖啡厅、茶社和药店。定位测试：消费者认为本项目适合的商业业种主要为超市和中西式快餐等page85目标消费者调查小结 消费习惯方面：消费者超市购物一般习惯就近消费，花在路程的时间以20分钟以内为主；逛街购物还是习惯到核心商业区，愿意花在路程的时间较长，还可接收一个小时以上；大多数消费者还是以公交车和出租车为主；消费能力方面：消费者单次消费80、金额主要在100-500元，逛街购物和休闲娱乐的单次支出更高；家庭月总收入主要集中在2001-6000元。定位测试方面：认为本项目适合的商业类型为大型超市、休闲娱乐场所和百货商场；认为本项目适合的商业业种主要为：超市、中西式快餐、电影院、服装、KTV娱乐、休闲运动场所、品牌餐饮酒店、家居家饰、书店等。page86page872.1.3商业研究/商家访谈在商业市场研究中，供给与需求是不可或缺的两个组成部分，而且对于任何一个商业项目来说，零售商是最直接的使用者之一；因此，只有满足零售商的需求，才能保证商业项目立足于市场并获得更进一步的成功；同时，具有良好市场发展前景和商业价值的项目也将吸引更多的投81、资者；华尔盟认为现阶段了解各类零售商对武汉商业市场的看法，尤其是对本项目所在区域发展商业的看法和对本项目商业的定位的看法建议是目前进行此次零售商访谈的重点；因此，我们着重选择的是目前已经进驻武汉的商家进行访谈；当然，我们也选取了一部分并未进驻武汉的品牌进行测试，以期做到更加客观的认识武汉市场商业的发展情况并更好的把握对项目的定位方向。零售商访谈概述租户介绍及项目意愿大洋百货日期1月19日21日（共三次）地点网络拜访、电话拜访公司大洋百货华中区拓展部行业百货访谈人员沈经理 公司介绍 大洋百货集团有限公司于2002年5月注册成立，是在中国大陆专门从事百货零售的台商投资企业。至2012年，大洋百货预82、计将在全国开设25家以上的大型百货连锁店,届时大洋百货将成为中国最大的百货龙头企业之一。目前大洋百货在南京、武汉、重庆、西安、福州、苏州、无锡、常州、泉州、湘潭、衡阳等11个城市开设有15家店，正在筹备即将开幕的有南京二店、石家庄店、宜昌店、合肥店。营运总面积超过68万，集团资产总额达人民币30亿元。发展背景及运营状况 消费群体：各年龄段 产品价格：视不同产品而定 对本项目的看法 意向楼层硬性条件 面积要求4万方以上 单层最好在7500平米及以上，柱建筑8.4米以上1层层高6.5 其他楼层6米，租金肯定要看地段，看城市。对一六一医院地块很熟悉，比较有兴趣，要项目资料。QQ在线传送了鑫海盛置业招83、商计划书。意向租金 光谷店，单价是1元/天，后期有递增。page88租户介绍及项目意愿中百集团日期2月18日地点中百超市公司中百集团行业超市访谈人员拓展部杨经理 公司介绍 中百集团是商业上市公司。中国商业名牌企业，是湖北省唯一连续6年进入全国零售连锁经营30强企业。发展背景及运营状况 消费群体：全年龄 产品价格：视不同产品而定 对本项目的看法 意向楼层硬性条件 位于核心商圈，有大型超市、百货公司等旗舰店作为主力店，主力店总建筑面积在20000以上，停车位多于200个，半径五公里内居住人口20-30万以上。一般租期：20年以上 影院总体建筑面积（有巨幕影厅）不应低于3000且不高于12000，建84、筑物每层面积3000以上。中百开发部杨经理表示对本项目认可。希望尽快能与161医院扩建项目负责人会面细谈。2006年中国企业500强。资产总额34.05亿元，净资产9.86亿元。商家项目建议：不建议开电影院，原因一，不赚钱，生意不好。其二，影院配套设施比较多，例如要有电玩城，小餐饮或超市等，层高要求高。面积不大不小的一般影院需要30004000。租金价格 有意向将整个楼层租赁，价格30元/月。page89租户介绍及项目意愿家乐福日期2月18日地点新世界楼下公司家乐福行业超市访谈人员贾经理 公司介绍 成立于1959年的家乐福集团是大卖场业态的首创者，是欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集85、团。发展背景及运营状况 消费群体：全年龄 产品价格：视不同产品而定 对本项目的看法 意向楼层硬性条件 全国各一线二线城市。单店面积2万4万。本项目属于军产项目，不会存在太大风险，后期的经营问题很关键。2004年集团税后销售额增至726.68亿欧元，员工总数超过43万人。2005年，家乐福在财富杂志编排的全球500强企业中排名第22位。2009年新开门店18家，截至2010年1月20日家乐福中国内地门店总计157家。商家项目建议 缩小商业体量，加大酒店成分。能够有效的降低项目的风险性。采用百货布局，后期改造容易，为项目留有余地 写字楼可以成为我们考虑的一种业态。租金价格 较低于百货，具体价格未透86、露。page90租户介绍及项目意愿大润发日期2月18日地点电话访问公司大润发行业大型超市 公司介绍 大润发（RT-MART）是由台湾润泰集团于1997年创立的超市品牌，具体由大润发流通事业股份有限公司负责经营。发展背景及运营状况 消费群体：全年龄 产品价格：视不同产品而定 对本项目的看法 做超市、百货都是比较合适的 截至2008年，大润发在中国大陆开设有101家店，年实现销售额335.67亿元。在2008年中国连锁百强榜上排名第七。在外资连锁零售企业中排名第二，仅次于家乐福。商家项目建议 大润发是外资企业，在大陆不考虑军产项目 租金价格30-40元/平米左右，具体的要根据商家需求page91租87、户介绍及项目意愿武商量贩 公司介绍 武商量贩是由武商集团股份有限公司下属的超市品牌，创始于2000年8月。武商量贩秉承“便民、利民、为民”的服务宗旨，奉行“提供日日必需，享受天天低价”的经营理念，坚持采取直营方式从事连锁超市经营。发展背景及运营状况 前期甲方接触较多，待定位确定后，尽快联系沟通 截至2008年底，共有门店53家，卖场面积46万，2008年实现销售额53亿元，员工人数2万人。计划到2011年门店达到100家，销售达到100亿。page92租户介绍及项目意愿环银影业日期2月18日地点世贸环银电影城拓展部公司环银影业行业影院访谈人员许经理 公司介绍 环银影业是集影城投资及开发、影城建88、设及咨询、影城管理及培训于一体的专业化公司。拥有中、港、台等多地区丰富的影城开发及营运管理经验。目前在武汉有3家，武汉世贸广场、武汉光谷步行街、武汉东部购物公园 今年有扩店规划。发展背景及运营状况 消费群体：全年龄 产品价格：人均消费35元 对本项目的看法 意向楼层硬性条件 位于核心商圈，有大型超市、百货公司等旗舰店作为主力店，主力店总建筑面积在20000以上，停车位多于200个，半径五公里内居住人口20-30万以上。一般租期：20年以上 影院总体建筑面积（有巨幕影厅）不应低于3000且不高于12000，建筑物每层面积3000以上。会考虑，位置地段很有优势 租金价格 较低于百货，具体价格未透露89、。page93租户介绍及项目意愿金逸影院日期2月18日地点银泰百货秀玉红茶馆公司金逸影院行业影院访谈人员拓展部李经理 公司介绍 金逸影视投资集团有限公司成立于2004年3月1日，一直致力于豪华多厅影城建设与经营。目前已在全国主要大中城市及经济较为发达的二级城市投建了15家现代化豪华多厅影城，共99个符合国际先进技术标准的电影厅，总坐席超过17500座。武汉现有两家，在建有三家。发展背景及运营状况 消费群体：全年龄 产品价格：人均消费35元 对本项目的看法 意向楼层硬性条件 净层高9米 裙带楼层商业的最高层 面积大于等于2500 每承重并不低于500公斤/对本案的项目位置相当认可。如有可能可与直90、接签署合同。商家项目建议 超市可做成精品超市，一半商业分出去。建议不做美容美发。对本电影院充满信心，能带动整个商业。租金价格 大概估算3年保底350万，扣点为票房的12%，保底会随年限的增长而增加。page94时代今典租户介绍及项目意愿page95时代今典集团以数字运营、数字管理平台为核心，以渠道建设（影院投资与管理、院线加盟与管理）、内容建设（制片与发行）为基础保障，依托今典投资集团地产实业雄厚资金优势，打造数字电影王国。时代今典集团在业内首创“1+X”影院运营模式，现全力打造17.5影院品牌。17.5标识来源于“一起玩”的谐音，体现亲民大众、与民同乐的娱乐精神。同时，“玩”的英语翻译为“F91、UN”，谐音中文的“放”，“一起放”，暗示17.5影城/影院与世界同步放映，在不同空间一起放、各类影片一起放的品牌实力。上海又一城国际影城（五星级）总投资1800万元2007年02月10日开业中影南昌国际影城（五星级）总投资2200万元8个影厅80001829座席2007年03月29日开业租户介绍及项目意愿豪客来日期2月18日地点电话访问公司豪客来行业餐饮访谈人员客服 公司介绍 1993年豪客来餐饮娱乐有限公司诞生。以牛排烹饪远近闻名。豪客来拥有一个营运中心，一个现代化食品加工厂，一个先进的物流配送中心，八大人力资源培训基地，分布在全国五十多大中城市的近百家连锁分店。先后被评为“中华餐饮名店”92、“全国绿色餐饮行业”、“厦门市著名商标“、”福建省著名商标“，豪客来成为中国餐饮行业最富活力的品牌之一。发展背景及运营状况 消费群体：全年龄 产品价格：40元 对本项目的看法 意向楼层硬性条件 择优选择1楼2楼，套内面积达400500。满足餐饮排烟、排污要求 电力负荷需180KW，管道燃气需满足20m3/小时的供应量，日供水指标不低于20吨。豪客来武汉招商专员暂离武汉，已传送项目资料，等待后期接洽。租金价格 现阶段未能得知具体租金价格page96租户介绍及项目意愿味千拉面日期2月22日地点电话拜访公司味千（中国）控股有限公司行业餐饮访谈人员武汉区域葛经理 公司介绍 味千拉面自1968年创设以93、来，在日本、香港、新加坡、台湾、中国大陆等各地区拥有500家连锁店，是日本第二大拉面连锁店。发展背景及运营状况 消费群体：全年龄 产品价格：拉面均价28元/碗 对本项目的看法 意向楼层硬性条件 位于核心商圈，拥有大型主力店。要求楼层沿街面一层 餐饮业基本要求 目前与家乐福有战略合作关系,如果引进家乐福，可以考虑安置家乐福内部的其他楼层。目前对于项目的认知度较低，愿意保持长期联系，待项目规划完成后进行详谈。味千目前并未对个人开放加盟，只寻求地区代理（要求流动资金600万以上的公司）。目前全国已有487家专门店。2008年，味千中国获福布斯选为营业额10亿美元以下的200家最佳亚洲企业之一；同时于94、2008福布斯潜力企业排名中，位列第13位，成为榜上排名最高的饮食连锁店，租金价格 价格不能确定，受项目的主力店及区位等因素影响限制。page97业态业种商家品牌进驻意向餐饮仟吉西饼有皇冠蛋糕有优觅甜点有彩虹甜点拒访服饰Coco有金苑有劲霸看情况特步看情况七匹狼无法接通极美度非常有意向（60-100平米，租金100元/月左右可以接受）其他卡迪加拒访大雅看情况汉鼎茶无纽西兰有阿童木药店有可立特有其它商家进驻意向page98商家访谈总结对项目地段表示认同，认为是发展商业的好地段。认为具有做百货、超市、餐饮等多种业态业种的可能性，关键在于租金水平。中百和武商表示了最浓厚的进驻意向，并期望近日洽谈具体95、合作事项。page99page1002.1.4商业研究/定位分析武汉百货发展趋势现有各零售业态生命周期情况图武汉百货扎堆经营，一个商圈内一般至少集中2家以上百货店，市场竞争比较激烈；百货店不断转型，由传统百货店向现代购物中心转型，增加餐饮、休闲娱乐的比重；档次不断升级，通过装修和调商不断提高租金。亚贸广场中商广场大洋百货新世界百货群光广场银泰百货新世界百货中商百货华氏百货万千百货大洋百货广百百货新世界百货世贸广场武汉广场庄胜崇光新世界百货大洋百货王府井百货新世界百货中心百货建二商场青山百货商场武汉主要商圈的百货分布图page101项目定位分析业态百货组合商业市场拟合度根据商圈研究、消费者调查和96、目标商家访问，符合百货选址要求符合消费者需求，有商家愿意进驻经济效益租金较低，毛坯月租金一般在30-40元/平米比百货店高招商难度租金与甲方期望值不一致需要不断招商与调商，确保入驻率品牌形象较高一般项目风险将物业租给百货店，将经营风险转让给商家物业有部分空置的可能性在后期的招商谈判中，前期主要方向是百货，以甲方最低期望值为谈判底线；若在一个月内难以引来大型百货店，项目则定位为组合商业，后期招商主要对象包括超市、餐饮、银行等。page102PART3：相关案例借鉴武汉摩尔城C栋光谷时间广场第一部分：项目本体分析第二部分：项目定位研判第三部分：相关案例研究第四部分：项目定位建议第五部分：空间设计建97、议第六部分：项目招商建议第三部分：相关案例研究乐天城page104page105案例选取原则：多层独栋组合商业项目案例的相似性类似资源条件位于市级副商业中心，交通便捷，周边商居氛围浓厚类似规模独栋商业，5层以上，单层3000平米以上类似物业组合多种业种组合选取案例案例一：街道口乐天城案例二：光谷时间广场案例三：王家湾摩尔城C栋研究切入点项目整体定位有哪些可以借鉴之处？多层独栋组合商业项目的业种如何进行最佳组合？王家湾摩尔城C栋全体候、立体街、世界潮C栋为休闲娱乐文化广场,营造和谐人居社区。1层-4层每层经营面积均为6800,1层为主题乐园、中西餐厅，2层为儿童乐园、书市、自助餐厅，3层为美容健98、身、风味小吃，4层为运动广场、海鲜酒楼；5层-6层为面积在1.4万的超五星级金逸国际影城。page106项目概况：由湖北恒信德龙实业有限公司投资20亿元倾力打造并实施统一经营管理。项目总建筑面积30万，泊车位2000个，兼承人性化的设计理念和业态优化组合，武汉摩尔城建筑群分为地下两层和地上A、B、C三栋六层，通过宽阔的空中连廊相互连接。武汉摩尔城A栋(1-6层)和B栋(3-6层)为标准中高档时尚百货品牌店,面积为6.4万,它的开业,将改变武汉新区无高档时尚百货店的现状，提升武汉新区百货业态的经营水平与档次，引导新区购物新时尚。作为A栋商业形态的补充,B栋一层及二层为设置配套功能区(面积为3千多99、)和国际标准数码电器品牌店、家居品牌店(面积为8千多)，满足不同层次消费者的需求,填补武汉国际标准数码电器品牌店与国际家具品牌店的空白。地下一层，为沃尔玛购物广场，单层经营面积达2万多，为购物提供广阔空间。地下二层为大型停车场，整体规划面积为2万5千，加地面停车场，停车位达1500多个，为武汉市商业项目之最，精细的规划，为项目运营提供了巨大的发展空间。租金水平：租金300-500元/平.月，均价400元/王家湾摩尔城C栋/概况page107王家湾摩尔城C栋/业种组合page108王家湾摩尔城C栋/业种组合page109商业运营管理模式只租不售 保障共赢自持物业 共享无限商机page110案例分100、析总结定位准确，餐饮美食填补区域商圈空白；餐饮分布在各个楼层，满足不同客群的餐饮需求；同时注重餐饮的多品类，整合多品类餐饮，实现餐饮一站式消费；商业只租不售，重视运营管理；注重商业氛围营造，突出时尚、休闲氛围。可借鉴点前期租金水平过高，不利于商业培育；租金达到300-500元/平米，对餐饮业的压力较大；客群定位过于宽泛，导致当前客流不充足，商业经营状况一般。需注意点page111乐天城位置：珞瑜路6号开业时间：2010年6月总建筑面积：2.9万方楼层数量：8层主要消费群：学生、街道口商圈年轻时尚人士page112业种分布：1F-3F：潮流百货 时尚餐饮4F：主题餐厅 电玩5F-6F：优畅KTV101、 7F-8F：天河电影院租金：200450元/m2 一楼租金为450元/m2,二楼租金为300-350元/m2三楼租金为250元/m2.物业管理费：20元/m2（包空调）商业运营管理方式：由物业统一运营管理，定期会在门口广场发布打折促销信息，不同季节会有不同的商场布置，门口也会做一些小型营销活动，如走秀等。乐天城概况page113一楼一楼二楼二楼三楼三楼四楼四楼婚纱饰品普安药房潮流服饰、鞋帽、包泰迪厨房潮流服饰、鞋帽、包、饰品时尚餐饮时尚餐饮时尚餐饮潮流服饰、鞋帽、包、饰品吃饭休息区娘惹群厨美容会所发源地电玩城入入口口肯德基服饰紧急出口KTV、影院直上电梯椰岛发型服饰时尚餐饮时尚餐饮page1102、14业种定位准确。本项目以餐饮娱乐业态为主（餐饮娱乐业态将超过70%）填补街道口商圈餐饮娱乐业态的不足。突出商业氛围营造。楼面布置新颖漂亮，业种齐全，吃喝玩乐一站式，值得借鉴。可借鉴点人流动线设计不够合理。层平面较小（小于4000），影响到动线及店铺设计，专卖店面积基本在20-30之间，购物环境较为局促；运营管理缺陷。由于租金导致货品价格较高，散户较多，缺乏大主力店和统一的商业运营管理，经营状况一般。需注意点案例分析总结page115光谷时间广场地址：雄楚大道与民族大道交汇处，紧邻中南民族大学、长江职业学院、当代学生公寓等，周边学生数量众多开发公司：武汉新都房地产策划有限公司、湖北电信实业有限103、责任公司开业时间：2009年商业楼层：7层（地下两层，地上5层）主要客群：高校学生page116-2楼：停车场-1楼：另客街美食城1、2楼：武商量贩3楼：正华银兴影院4楼：神采飞扬电玩城5楼：奇占道KTV光谷时间广场布局注：1楼超市前方，约有500平米的空间用于布置独立小店铺，每间在10平米以下，经营品种为手机、箱包、熟食、饰品等page117武商布局主入口主入口超市区独立店铺区电梯下楼楼梯收银台服务台二楼业种：服装、书刊、家居用品、日化用品、休闲食品、箱包、文体用品、小家电等一楼业种：超市区生鲜食品、熟食、酒水类、水果、生活、干 货类、调味品等独立店铺区手机、箱包、熟食、饰品等武商共两层，位104、于1、2楼，每层约5000平米，除去独立店铺区及其它空间，整个武商面积在9000平米左右。安全出口page1183-5楼布局观光电梯（两部）普通电梯（两部）安全通道3-5楼布局基本一致，每层面积约5000平米；4楼电玩城内设置一台球室，面积约700平米，位于布局示意图的左下侧，用透明玻璃加以隔断。安全通道page1191楼：约400元/m2/月，面积通常在10 m2以下。光谷时间广场租金-1楼（美食城）：200-250元/m2/月之间，面积10 m2左右。项目周边：约100-200元/m2/月，面积通常在15-50 m2之间，部分在100 m2以上。page120案例分析总结定位准确，以周边高105、校的学生为主要消费人群，商业的设计均为学生型消费，如电玩城、影院、KTV等；导示系统较好。拥有两部观光电梯、两部普通电梯，位置醒目。可借鉴点商业档次较低。武商由于以学生消费为主，整体档次较低，未充分考虑周边居民的消费能力。规划设计有待提高，从武商第二层下至第一层无电梯，且通道过长，设计不够人性化。需注意点page121page122案例分析总结启示一：注重商业培育，前期租金不宜过高，要通过装修与调商不断提高租金水平；启示二：引进大型主力店，提高商业吸纳力；启示三：根据商家需求科学规划人流动线；启示四：注重商业运营管理，突出统一的品牌形象。PART4：项目定位建议商业定位建议酒店定位建议第一部分106、：项目本体分析第二部分：项目定位研判第三部分：相关案例研究第四部分：项目定位建议第五部分：空间设计建议第六部分：项目招商建议第四部分：项目定位建议page124定位定位假如轰炸机没有瞄准器假如轰炸机没有瞄准器瞄准他（她）的心瞄准他（她）的心page125“定位要从产品开始，那产品可能是一个商品、一项服务、一个人、一个机构。但是，定位不是你对产品要做的事，定位是你对预期客户要做的事。换句话说，你要在预期客户的头脑里给产品定位”。定位的秘诀在于不一定要更好，一定要更不同！里斯与特劳特定位理论的提出者里斯与特劳特定位理论page126商业定位思路商业七步定位法商业定位能量定位业态定位业种定位品类定位107、品牌定位布局定位投资定位招 商调 商整 商兴 商page127“能量定位能量定位”是商业场所的消费引力半径与辐是商业场所的消费引力半径与辐射半径的综合射半径的综合，往往与商业场所的地段往往与商业场所的地段、体量体量、业业态相关；态相关；准确的能量定位准确的能量定位，能正确把握整体市场的方向能正确把握整体市场的方向，使之物业更对消费群体具有吸纳力与辐射力使之物业更对消费群体具有吸纳力与辐射力。吸纳吸纳力是对消费人群的吸引力力是对消费人群的吸引力，辐射力是在一定区域内辐射力是在一定区域内的影响力的影响力。能能量量定定位位page128商业区位价值模型中心区中间带边缘带分散商业条状商业组团商业中央商108、业区中心商业街区级商业中心专营商业街市区商店郊区小店农贸市场郊区商业中心高高项目条件：项目位于黄浦大道与解放大道汇处，属于汉口中心城区与二七商圈的中间带。市场竞争：项目周边目前商业氛围较差，主要是一些社区型商业和机械加工等；武汉天地、东部购物公园的商业正在逐步形成，未来商业体量较大，竞争较为激烈。消费客群：覆盖二桥头黄浦大道与解放大道15分钟车程内的居民和外来消费者。租赁客群：大主力店客户、品牌商家等。根据商业区位，分析商业能量page129基本要素市级中心商业区区域性商业区居住区级商业中心社区型商业规模12-30万以上6-10万以上0.9-3.6万1800-20000区位城市交通、人口核心区109、，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利社区主要交通节点一般特征半径10-20km时间距离15-30分钟人口50-100万人停车场2000-5000辆集中型商业或街区综合百货类为主规模零售类业态集中型商业和街区外街+内街形式社区服务店为主杂货类业态（超市、专卖店、便利店、药店、洗衣房等）客流量日人流量50万以上日人流量10万以上日人流量5万以上居住人口5000以上核心客户群内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内居民主要面向社区内部居民，同时辐射周边居民现实案例厦门SM110、商业广场12.6万广州天河城 16万英国BLUE WATER 16万深圳万象城18.8万深圳中信城市广场6.75万花园城中心9万深圳万科城3万/54万金地梅龙镇(1.2万/42万)春华四季园(0.8万/43万)潜龙华城（1.6万/19万）阳光棕榈园(0.49万/37.1万)根据商业规模，分析商业能量page130page130国际商业城际商业城市商业城区商业社区商业根据周边人口消费需求，确定项目能量定位项目条件：项目位于解放大道与黄浦大道交汇处，交通便利；但不是市级核心商圈，其商业辐射能量有限，从能量分析的模型上看，项目属于区域型商业，因此，定位为城区商业；辐射人口：项目至少可以辐射周边二七街111、花桥街、劳动街、永清街四大片区，总人口约39万人，其中常住人口约29万人，流动人口约10万人；项目可以吸纳161医院患者及亲属，保守估计至少3.5万人。项目所在商圈总共至少辐射42.5万人。目标客群：武汉当地收入水平不高，中等或中等偏下收入的客层占本项目目标市场的比例较大，同时吸引大量中等收入的客层，才能形成一定规模的目标客层，以支撑项目庞大的体量；从周边规划看，未来会汇聚中高收入的群体，利用本项目之独特性吸引其前来消费；中等偏下收入的群体作为项目初期人气的培育及后期人气的补充；从消费范围来看，项目主要辐射区域为周边2公里范围内，次要辐射5公里范围内以及外来的消费客群。市场情况：项目目前主要112、为临街商铺，主要经营低档餐饮、机电维修等社区配套型商业；项目前景：武汉天地隔街而望周边居住小区众多，如黄浦东宫、永清城等，写字楼、酒店等纷纷落户于此，未来商业发展潜力较大。page131业态定位是商业平面与立体格局形态的定位。业态定位是商业平面与立体格局形态的定位。业态定位业态定位是商业微观定位的第一步，是宏观是商业微观定位的第一步，是宏观商业与微观商业商业与微观商业共同作用的结果。正确的商业业态，可以增强商业地产的资共同作用的结果。正确的商业业态，可以增强商业地产的资金投入，缩短调商金投入，缩短调商整商期，延长其生命力，形成良性循整商期，延长其生命力，形成良性循环。因此，在业态定位上，必须把113、握商业的宏观导向与商业环。因此，在业态定位上，必须把握商业的宏观导向与商业的个性特点，提出正确的方向，为后续运营打下坚实的基的个性特点，提出正确的方向，为后续运营打下坚实的基础。础。现代商业业态形式分为：批发、零售。根据中国零售业态分现代商业业态形式分为：批发、零售。根据中国零售业态分类标准类标准GB/T18106-2004，可以分为食杂店，可以分为食杂店、便利店、便利店、折扣折扣店店、超市、超市、大型超市、大型超市、仓储会员店、仓储会员店、百货店百货店、专业店、专业店、专、专卖店卖店、家居建材商店、家居建材商店、购物中心、购物中心、厂家直销中心厂家直销中心、电视购、电视购物、物、邮购邮购、网114、上商店、网上商店、自动售货亭、自动售货亭、电话购物等、电话购物等17类业类业态态。业业态态定定位位page132page133本案业态定位分析本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。page134现有业态：项目周边商业业态主要为社区型商业，根据未来片区入住率的提高，居住人群的提升，并为了配套本项目居住环境，本项目可考虑以下业态：大中型超市、百货店、专卖店、专业店等。商业规划：项目位于解放大道与黄浦大道交汇处，距汉口核心商业街区较远，商业规划为区域性商业。商家评估：通过通过对中百仓储、武商量贩、大洋百货、工贸家电等商家之选址条件的115、评估，项目当前符合他们的选址要求。本案业态定位影响因素page135本案业态定位一站式消费购物餐饮娱乐服务page136业业种商业种商业场所经营的行业场所经营的行业类别，而品类则是类别，而品类则是相关且可相互相关且可相互替代的一组特殊商品或服务。它是业种下的商品和服务类替代的一组特殊商品或服务。它是业种下的商品和服务类别细分别细分。在具体的招商与商业运营中，业种与品类定位服务项目的在具体的招商与商业运营中，业种与品类定位服务项目的业态定位，是消费者直接可知可感的消费类别。业态定位，是消费者直接可知可感的消费类别。业种与品类并非一成不变，随着市场的变化与消费需求，业种与品类并非一成不变，随着市场116、的变化与消费需求，特别新商业的掘起，会在能量定位与业态定位无法更新的特别新商业的掘起，会在能量定位与业态定位无法更新的情形下进行调整，使商业主体更具有吸引力和竞争性。情形下进行调整，使商业主体更具有吸引力和竞争性。业业种种与与品品类类定定位位page137业种定位品类定位C餐饮类中式餐厅、西式餐厅、亚洲餐饮（泰式、日式等）、快餐厅（肯德基）、特色餐饮（南北小吃、三镇民生美食）、西点、面包店、水果行、咖啡、茶馆、干货食品专卖；F服饰类服装、化妆品、饰品、珠宝、鞋店、皮具、皮包F服务类银行证劵、美容美发、个人护理、音响礼品、药店、干洗店等D电子数码类视听产品、唱片行、摄影器材、家电用品、通讯器材G117、概念店设计空间：服装设计、花艺店等新型非主流商业J交通工具类汽车销售4S、汽车美容、电动自行车J建材家居类家居、床上用品、家饰、建材、五金等W文教类展厅、展览馆、音像店、书籍租售、体育用品、玩具、集邮、古玩Y医疗类药店、医院、诊所、宠物医院X休闲运动类羽毛馆、保龄球馆、桌球馆、洗浴、健身、瑜伽、按摩、瘦身中心等Y娱乐消费电影院、酒吧、KTV/MTV、电动游戏场、溜冰场、动漫等业种与品类分类page138业种与品类定位依据对位服务根据终端特征决定“类别”（功能）错位经营满足商家经营需求（功能）page139定位依据1：消费者需求指向（终端需求A项目周边居民社会交流基础生活消费个人休闲与购物家庭团118、队消费消费需求周边以老社区为主，武汉原住居民较多；周边新盘较多，多表现为改善性购房和二套房。据最新楼市数据，周边新楼盘均价达10000元/平米，个别楼盘成交价超过30000元/平米，未来周边入驻居民将具有较强的经济承受能力。主力群体包括：公务员、医生、企业员工、教师等。特征：拥有较高文化素养，对品牌、消费环境、时尚讯息敏感度较高；社会活动主要包括亲友聚会、商务交往、个人休闲与购物等方式。page140定位依据1：消费者需求指向（终端需求B周边商务人群娱乐休闲基础生活消费个人休闲与购物商务宴会消费需求来源：主要来源永清商务区等滨江活动区特征：拥有较高文化素养和收入，对品牌、消费环境、时尚讯息敏感119、度较高；社会活动主要包括亲友聚会、商务交往、个人休闲与购物等方式。需求特征：商务人群的消费需求首先对环境比较看重，比较看重环境的品位、氛围。以餐饮为例子，为了方便商务宴请，当前较多餐饮不仅从环境、菜品、价格、服务等方面都针对性的满足了商务人群的需求，在就餐地点上更是选择了就近商务人群的“商务楼宇”内，作为终端。不仅方便商务宴请，对于某些高级白领而言，也提供了中午优雅的用餐环境。page141定位依据1：消费者需求指向（终端需求C161医院患者及其亲属社会交流基础生活消费药品礼品消费社会交流消费需求来源：161医院及周边诊所需求特征：随机性强，流动性强，一次性消费居多；突出礼品消费。page14120、2消费者的呼声竞争者的遗憾更加便捷的各项基础生活配置 更好的环境-更惬意的休闲空间更优质的商品与服务更丰富的公共交流体验距离品质业态时间生活品牌体验时间定位依据1：根据消费者需求特征甄选业种品类项目应具备的功能类型与关键特质page143定位依据1：根据消费者需求特征甄选业种品类消费者需求类型消费特征甄选业种居民基础生活消费便捷性与价格为主要导向,满足日常生活需要大卖场、便利店、快餐、食品、洗衣、健身、银行个人购物休闲一种现代化生活方式的表现，主要表现为服装、首饰、化妆品、鞋帽、美容美体、健康运动等方面的需求，渐以品牌为主要导向品牌专卖店、百货家庭团队消费一般以儿童、妇女为中心，包括亲子、家居121、家电、美容、教育、餐饮等要求，由便捷性、经济性、品牌共同主导教育培训机构、亲子中心、家居卖场、家电卖场、儿童乐园等社会交流主要表现为朋友、同事聚会，以服务品质、环境为主要导向咖啡馆、酒吧、KTV、台球、正餐、足浴、影院等商务人群基础生活消费简单基础消费内容，以日常生活用品和饮食为主，价格、便捷性主导大卖场、便利店、快餐、食品、洗衣、健身、银行个人购物休闲一种现代化生活方式的表现，主要表现为服装、首饰、化妆品、鞋帽、美容美体、健康运动等方面的需求，渐以品牌为主要导向品牌专卖店、百货商务宴会中高端商务宴会，以形象档次为导向高档餐饮娱乐休闲主要表现为商务公关，以形象档次为导向咖啡馆、酒吧、KTV、122、酒店等161医院患者及亲属基础生活消费便捷性与价格为主要导向,满足日常生活需要大卖场、便利店、快餐、食品、洗衣、健身、银行礼品消费以鲜花、水果、营养品等为主礼品专业店社会交流主要表现为家庭亲属间聚会，以服务品质、环境为主要导向大众餐饮、咖啡馆、酒吧、KTV等page144业种业态特点及市场现状可选性甄选理由建议要点百货店满足人们各种生活需求是百货最基本的特点，现代百货的商品结构更加多样化，突出主题性，品牌特点更强，仍占零售业态的主导地位，很受消费者欢迎。优选在武汉消费市场上，到百货商场购物观念根深蒂固；同时零售业的竞争，使百货业态成为品牌零售商存活的重要载体，对本项目而言，从前期人气的培育及零123、售招商上考虑，引入主题百货无疑是一条捷径，但考虑到主题百货的承租能力不高，从租金收益上不慎理想，是否引入需综合考虑。建议引入2万平米左右内的时尚百货，突出主题性，或引入名品折扣店超市其经营是以最优惠的价格，提供最齐全的商品及家居用品给消费者，尤其大卖场这种主力店可确保有固定的客群定期重复的到访，商圈附近的居民可为项目带来稳定的客源。优选超市已发展为家庭消费的重要组成部分，武汉市场上外资、本地经营者均有良好的发展，从本项目综合性商业定位上考虑，需要引入建议引入面积在6000平米以内的生活超市，增加生活用品所占的比例，精品化、精细化经营，在环境营造上区别于一般大型超市家居大卖场以满足消费者家庭装修124、装饰、家居需要为目的，采取自选式经营的现代业态，单店规模通常在1万以上，经营的商业品种类几乎覆盖装修、家饰、家居相关的所有商品品类。不选武汉房地产业已进入快速发展的轨道，投资性购房比例逐年下降，随着收入的增加，家居性消费会有增长，但考虑增长速度缓慢及租金水平因素，不建议引入不建议引入专卖店是重要的招商对象，也往往是租金利润的主要创造者，所以需要作深入的关注。服装专卖店的品牌组合将是项目成败的关键，年轻时尚化服装旗舰店值得关注。必选作为购物中心的商业形式，专卖店无疑是要引入的重要业态，涉及各类商品的专卖店，是商户组合及获取租金收入的重要部分引入各个商品品类的专卖店，涵盖不同档次品牌定位依据2：125、根据市场竞争态势，满足商家错位经营需求page145业种业态特点及市场现状可选性甄选理由建议要点专业店电器专业店为消费者提供低价高品质家电的业态，有持续发展的市场空间。电器专业店多独立为战，但其将逐渐成为购物中心招商的重要组合。通常电器专业店的租赁面积在20005000。不选作为一站式消费中心需要引入电器专业店租金较低，消费者消费频率低，不引入家居旗舰店其经营面积通常在20005000，家居品牌因为自身品牌差异化等原因，往往各有特色，所以在购物中心往往会形成特殊的市场吸引力。不选武汉市场目前还比较缺乏时尚家居专业店，如能引入时尚家居旗舰店，有助于对本项目时尚性形象的塑造租金较低，消费者消费频率126、低，不引入运动用品店随着消费者对健康的意识日益提高，对健身中心、体育用品及运动服装的需求甚为殷切。在经营上需要增强差异化特性，以增强运动用品店的吸引力，如设置体验性运动设施。可选武汉运动用品消费量大，不可忽视，就经营方式上需要区别于目前市场上以代理商专卖店为主的形式。覆盖各类运动用品的大型专业店和品牌折扣店符合未来消费模式建议引入大型运动用品专业店或运动Factory Store“时尚生活”书店是提供舒适、装修现代化及高雅的阅读环境，体现时尚生活主题的有一定规模的书店。这类书店的经营理念是希望把纯粹购书的行为变为休闲享受的过程，通常还提供饮品、简餐，并经营些特色的艺术品手工艺品等。可选项目时尚127、性、文化性的特色，要体现在商户的选择上建议引入600平米文化书吧，除图书音像产品外提供简餐、饮品等玩具店现今儿童对成年人选择购物的地点具有越来越重要的影响力。可通过创造一个互动的经营环境以创新经营，用差异性吸引消费者。可选满足家庭消费的主题概念建议通过各类专卖店的组合营造出专业店的经营环境定位依据2：根据市场竞争态势，满足商家错位经营需求page146业种业态特点及市场现状可选性甄选理由建议要点餐饮美食广场其快捷方便的食品、便宜的价钱以及多元化，可让一家大小或一班朋友于同一环境中获得满足。针对家庭化、年轻化及大众化的消费者。这个组合配合周边的装饰和环境等将对顾客形成一种吸引力。优选武汉市场发展128、较好的餐饮形式，能满足当地消费者的消费需求，但在环境上需要有所提升，以区别于现有消费场所建议引入1500平米美食广场，要求其在经营上有一定的特色，如菜式丰富性、特色的就餐环境等中国美食可选面积从100-1000不等，种类繁多，作为中国最具特色的文化之一，市场需求大，本地名牌特色餐饮能有效带动人气必选餐饮的丰富性是本项目特色的经营方式，尤其在不同地方特色餐饮上如川菜、湘菜、粤菜等建议引入不同地方特色的餐厅，要求知名品牌或新连锁品牌，在就餐环境上突出不同的地方特色，或体现当地特色的表演西式快餐一般面积需要400-600，品牌知名度高，是国人感受异国饮食文化的重要途径必选在武汉当地还属于中档消费，对129、大众吸引力较强，是人气培养必须的业种引入知名连锁商家及新品牌异国料理面积一般在400-600，常见有日韩，东南亚，法式，意式，品牌均已有较高知名度，且一般配合装修等手段，营造出异国风情，是现代人饮食休闲的重要选择可选能塑造项目差异性的规划业种，以在武汉当地接受程度较高的韩国料理为主，并带入东南亚风味引入35家新品牌连锁异国料理定位依据2：根据市场竞争态势，满足商家错位经营需求page147业种业态特点及市场现状可选性甄选理由建议要点餐饮主题、特色餐厅主题餐厅特色在于餐厅的菜品、装潢、布置、服务、音乐、服务员的声音及服装等都围绕着一个特定的主题，为顾客营造出一种或温馨或神秘，或怀旧或热烈的气氛。130、主题餐厅最好是结合餐饮与娱乐的新概念，这种类型的餐厅设施可同时提供两种不同功能既是一间食肆，也是一个娱乐的好去处，两者的功能不能分割。优选可塑性高，可结合不同的业态主题设置不同的主题特色餐厅，如运动主题、儿童主题、情人主题餐厅，选择合适的经营者是难点引入23家300平米的主题餐厅大型餐饮通常规模在500020000，在经营上各有特色，是购物中心的重要的主力店类型。优选本项目独特的地理优势和部队需求决定了发展大型餐饮的条件建议引入不同类型的大型餐厅咖啡茶坊适宜营业面积80-140，咖啡红茶音乐环境烘托出的高雅气氛是这类店铺重要的卖点，饮品茶点上品种丰富有特色，是情侣约会，朋友座谈的好去处可选休闲131、性强，本项目特殊的地理位置，是约等朋友的理想之处建议引入1-3家咖啡、饮品及茶坊甜品店需求面积从无座位的5平米品牌甜品店到25-40的传统甜品店不等，西式快餐品牌的甜品店是青年人的最爱，传统甜品店则是南方人生活中不可或缺的元素，在相应的季节品尝着对应的甜品，既享口福又对身体有益必选休闲性强，冲动性消费，适当的布置可活跃零售氛围建议引入香港甜品、冰激凌店、地方特色甜品店定位依据2：根据市场竞争态势，满足商家错位经营需求page148业种业态特点及市场现状可选性甄选理由建议要点娱乐电影院多屏幕电影院很可能是购物中心内最普遍的娱乐设施，在一个相对低廉的消费水平上，电影院利用不断更换片源的优势，并配合132、其他餐饮与零售设施，成功吸引顾客重复到访消费。优选武汉电影业发展超前，已有4D及IMAX影院，居民尤其是年轻人群对该消费非常热衷，本项目具备层高要求，建议引入该业种建引入2000平米的影院，以VIP厅，24小时经营作为差异化特色健身中心需要面积从1000到3500不等，现代人对健康的要求越来越高，相对应的配套服务如健身的热度与日俱增，健身中心提供设施和教练为会员提供全方位的健身塑身服务，目前健身中心会员多以白领为主。优选武汉健身中心较多，有一定的市场基础，本项目有江景优势，在景观线设置跑步机，将形成独特的优势建议引入1500平米知名品牌健身中心，或500平米专业瑜珈馆运动场馆运动场馆需求面积从133、几十到几百不等，城市的高速发展使得很多公共运动场所被高楼代替，城市人只能去寻求各种室内场馆去进行喜爱的体育运动如乒乓球、羽毛球、篮球等。可选武汉运动场馆较少，武展地下二层的运动馆经营火爆，经营可行性较高，并能够带动消费人流建议引入2000平米运动场馆，包括乒乓球、羽毛球、室内篮球等，并引入200平米台球俱乐部KTV现在比较流行的量贩式KTV面积可达3000-4000，含大中小及VIP包房，现在KTV一般除上午时间都可以营业，各时段折扣不同以次吸引各种能力的消费者可选满足人群的一站式消费需求建议引入4000平米知名品牌KTV，如钱柜、米乐星等定位依据2：根据市场竞争态势，满足商家错位经营需求pa134、ge149业种业态特点及市场现状可选性甄选理由建议要点娱乐俱乐部运动会员俱乐部，商务私人会所等形式多样的俱乐部，提供不同消费者类型独特的消费需要可选俱乐部的形式会为项目带来一部分固定的消费群体，可结合某个主题（运动）设置俱乐部，利用沿江优势设置商务会所建议引入俱乐部或商会会所，提供商务餐饮、娱乐、会议等服务PUB有从100多平的小酒吧到几百的迪吧慢摇吧，属于高压力人群娱乐的场所，中青年是主力军，消费档次依装修和服务档次定位不选带动消费气氛，给项目带来时尚感，增强项目的娱乐功能比较嘈杂，建议不引入电玩游戏著名品牌的大型电玩城面积可达上万平米，其中包括一般街机，大型模拟机，娱乐游戏机等，适应年龄从135、57岁的孩子到中年人，品牌电玩城设施完善，安全，种类多，且配套设施良好，有稳定客户群可选目前武汉游艺城消费市场成熟，经营模式单一，以家庭游戏城为主，如汤姆熊、蓝梦宫等，要形成独特的经营特色，差异化经营建议引入500平米以上电玩游戏，增加成人游戏项目，如模拟游艺，与市场现有设施差异化经营，与餐饮形成配套网吧使用面积从200到几千皆可，大型网吧档次细分，服务全面，配套设施完备，目前网络普及度高，网吧主要提供一个对战游戏的平台，大型网吧常承接各种电子竞技比赛，人气很高。不选休闲娱乐类，满足青年大众的消费需求，结合夜间消费特色，在环境的打造上需要创新项目缺乏年轻消费群体，光谷的电子竞技比赛更具竞争力，136、建议不引入儿童娱乐中心父母可暂时把孩子寄托在商场的儿童设施内而轻松的去购物，可配置一个有托儿服务的软性游戏活动中心，以及一个以换领游戏券形式经营的嘉年华摊位游戏和餐饮设施。可选满足大型购物中心及家庭化消费的特点建议引入100200平米儿童娱乐城，如反斗城定位依据2：根据市场竞争态势，满足商家错位经营需求page150业种业态特点及市场现状可选性甄选理由建议要点服务银行银行网点90200，自助银行一般2030，作为方便顾客的基本配置，一般购物中心会有一个自助银行和几个ATM机必选本项目街区及建筑的复杂性，需要设置1个自助银行，以满足便利性的要求建议引入1家银行网点或1个自助银行美容美发面积502137、00都有，标准服务行业，引入档次应配合商场定位，在品质保证下，消费者主要以回头客居多优选目的性较强的业态，有助于为本项目吸引一批固定的消费群体建议引入专业化较强的美容美发店，如个人形象设计Salon，美容Spa、瘦身美体个人护理这个方面市场上最大名气的是屈臣氏日用品便利店，一般面积为200300，经营所有类别的日用品，且屈臣氏有很多自有品牌，整体价格优势很大，在大城市相当受欢迎必选受周边商业环境的影响，引入市场发展成熟的经营者较为稳妥建议引入300平米以上个人护理用品店，如香港莎莎、屈臣氏等药店各地均有政策规定最小面积，一般店面在200左右，作为人民生活的必需品，一个方便齐备的药店，可以极大的138、吸引周围的群众可选作为顺带消费品，满足一站式消费的定位需要也可以161医院病人的消费需求建议引入50100平米药店，结合药妆定位依据2：根据市场竞争态势，满足商家错位经营需求page151目标需求业种甄选page152LowLowHighHigh拟合拟合度度效效益益系系数数引导业种优选业种筛选业种培育业种 拟合度指本项目在该类服务提供上与消费者要求和整体定位的吻合程度，例如便利店虽然符合消费者要求，但与大卖场主力店重复，因而拟合度降低。效益系数指在相对均衡商业条件下，各业种常规租金水平的关联系数，用来比较业主效益。序号业态业种序号业态业种1百货16咖啡茶坊2超市17甜品店3家居大卖场18电影院139、4专卖店19健身中心5电器专业店20运动场馆6家居旗舰店21KTV7运动用品店22俱乐部8“时尚生活”书店23PUB 9玩具店24电玩游戏10美食广场25网吧11中国美食26儿童娱乐中心12西式快餐27银行13异国料理28美容美发14主题、特色餐厅29个人护理15大型餐饮30药店12345678910 111213141517161819222021232627282930品牌定位在此处指商业经营的商品和服务的品牌定位在此处指商业经营的商品和服务的品牌层次定位。品牌层次定位。本本项目主要是满足区域内居民及外来消费者项目主要是满足区域内居民及外来消费者的生活的生活消费消费需求和精神文化需求，结合140、项目自身需求和精神文化需求，结合项目自身规模与辐射范围，品牌定位为中高档。规模与辐射范围，品牌定位为中高档。品品牌牌定定位位page153定位原因：根据目前周边市场情况，要与主营高档时尚的新天地情调街形成错位经营，结合当地消费水平和消费习惯，根据自身规模及定位要求，本项目商业应为中档；如果从提升项目整体品质的角度出发，应定位于中高档。商品品牌定位：以国内一线和二线品牌为主实施建议：项目各专业店、专卖店、便利店以中档偏上为主，各品类均设置个别高档商家，来带动项目的整体形象及影响力，但更多的中档消费，来满足更为庞大的主流需求，通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。本案品牌定位建议中高档中141、档偏高商业中高档商业page154布局定位是商业地产进入运营期间的功布局定位是商业地产进入运营期间的功能格局定位能格局定位，针对项目的业种组合方式以及针对项目的业种组合方式以及品类的细化进行功能布局定位与分区品类的细化进行功能布局定位与分区。布布局局定定位位page155楼层分析布局定位-1F/地下停车场1F双面临街，展示面充足；商业价最高；出入便利主要为周边居民、161医院患者及亲属，商务人群展示型商业，租金较高中西快餐/手机通讯/鲜花水果礼品/银行等2F商业价值较高大型超市3F商业价值较高大型超市4F体验型商业餐饮5F体验型商业主题餐厅/KTV6F体验型商业数码影院/健身/SPA7-21F142、星级商务型酒店本案布局定位建议page156随机性消费目的性消费投资定位是商业地产开发资金回收和盈投资定位是商业地产开发资金回收和盈利模式定位，是“地产”和“商业”能否利模式定位，是“地产”和“商业”能否顺利地相互转化的关键。顺利地相互转化的关键。商商业业地地产产租租赁赁销销 售售资金链资金链商商业业地地产产经经营营分分解解投投资资定定位位page157赢利模式优点缺点全部销售1、可尽快回收成本2、风险较小1、利润难以最大化2、项目形象不高3、不利于商业持续经营全部持有出租1、可利润最大化2、项目形象好1、难以尽快回收成本2、风险大部分销售+部分持有出租1、可尽快回收成本2、项目形象较好3、风143、险较小整体运作难度较大投资策略：前期采取优惠政策进行主力店招商，以主力店带动整体商业成熟，进而促进独立铺面招商，待整体商业逐渐成熟后，再稳步提升租金水平。开发商持有商业在扩大固定资产的同时，也可以进行资本运作，用市场法则，通过资本本身的技巧性运作，达到资本创利的最大化。由于项目军产属性，产权不能出售，商业只能全部持有出租本案投资定位建议page158PART5：空间设计建议业种布局建议人流动线设计物业建筑要求第一部分：项目本体分析第二部分：项目定位研判第三部分：相关案例研究第四部分：项目定位建议第五部分：空间设计建议第六部分：项目招商建议第五部分：空间设计建议page160整体商业定位宗地客观144、条件商业形态与布局规划内部动线建筑要求外部动线功能组合要求商业动线要求业种布局思考路径page161规划设计原则合适原则规划务必基于物业现状，综合考虑投入与产出、当前与未来之间的关系，体现“充分且必要”原则。既要避免“盲目追求奢华”，又要满足项目招商及运营的需要，最终确保物业保值增值。前瞻原则规划不仅要符合现代商业中心的要求，而且在未来3-5年内仍然保持一定的先进性。协调原则鉴于项目属于161医院的一部分，根据部队要求，商业部分规划要与医院整体相协调，形成“既关联又差别”的有机整体。人本原则基于购物中心“宾至如归”需求，根据本项目客群定位要求重点关注周边主力消费人群的体验消费需求，应着力“人本145、人文”以展示具有品位与品质的商业文化。1234page162动线设计建议外部动线内部动线外部导入节点设计车位规划设计垂直交通动线设计平层交通动线设计人流车流物流page163外部导入节点建议外围规划：沿解放大道与黄埔路单侧设置道旗广告，将道旗广告与绿化景观带相结合，提升项目形象与知名度。入口1设置：将主入口设计在拐角位置，紧邻广场，增强昭示性，便于消费者通行。入口2设置：将次入口设计在解放大道一侧拐角处，实现解放大道公交-商业的畅通动线。入口3设置：保证医院客群能够便捷进入。双入口广场：作为建筑外部形态宽泛开敞的空间，是水平交通空间中放大的节点。作为公共活动空间具备人流积聚作用；作为营销广场146、，满足商户的促销平台需要。（1）依托医院广场，形成拐角主广场；（2）解放大道一侧适当退让，形成小型人流中转广场。入口1入口2入口3page164车位规划建议225个车位，停下停车，地面沿周边道路规划若干临时停车位；自行车/摩托车/电动车停车位，由医院配套解决。page165垂直交通动线设计建议人流：主要吸纳黄埔大街与解放大道的客流，同时要考虑地下车库爬楼的客流。建议设计从地下车库通往各个楼层的电梯，其中通往酒店设计在西北角，通往裙楼的设计在东南角和西侧，各设计2部电梯。车流：从南侧入口与东侧出口通行。物流：后勤区域集中于商业的东北角，将酒店物流与裙楼商业物流结合起来，既节省空间，又避免与主要客147、流导入口冲突。建议设计两部货梯和消防楼梯。后勤区域紫色：人流动线红色：车流动线蓝色：物流动线通往酒店的电梯通往裙楼的电梯通往裙楼的电梯1-6F扶梯page166平层交通动线设计建议/一楼数码电子数码电子鲜花水果：鲜花店、高档水果店礼品区：烟酒便利店、茶叶专卖店、营养品专卖店个人护理：香港莎莎、屈臣氏等西式快餐：肯德基、麦当劳（或永和豆浆）数码电子：手机、通讯超市联营区：一般需求2000平米左右，由超市具体安排个人护理个人护理（或药房）（或药房）礼品区礼品区西式快餐西式快餐鲜花水果区鲜花水果区银行银行超市联营区超市联营区page167平层交通动线设计建议/二楼超市超市page168平层交通动线设148、计建议/三楼超市超市page169平层交通动线设计建议/四楼休憩区休憩区餐饮区餐饮区餐饮区餐饮区餐饮区餐饮区餐饮区餐饮区餐饮区餐饮区page170平层交通动线设计建议/五楼休闲娱乐区休闲娱乐区（或大型餐（或大型餐饮）饮）page171休闲娱乐区休闲娱乐区（或大型餐（或大型餐饮）饮）休闲娱乐区休闲娱乐区（或大型餐（或大型餐饮）饮）平层交通动线设计建议/六楼影院影院page172物业配置要求超市卖场细目配置要求细目配置要求建设用地规划文件须由业主负责在租赁协议签约前提供。供气通常320m/h（不包括空调用气）。需求面积500020000不等供电方式及变压器2 of 2500KVA干式变压器,10/149、0.4kv Dyn11 50hz双电源双回路供电。柱距一般为10.8m10.8m、8.4m8.4m两种。发电机容量800kw1000kw 油罐容量可持续1.5天或6吨，业主需提供油罐位置。楼层净高平顶建筑：卖场净高不小于5.3米5.5米，后仓净高不小于6.8米，不大于7.5米。排水配有化粪池、隔油池、排油烟装置等，并符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收。楼板荷载卖场 800kg/,后仓与冷库 10001200kg/。空调通风卖场正气压，卖场和出租区的新风，排烟符合消防要求。温度要求：夏天24；冬天18。自动人行步道二层：2部，三层：46部（如有地下室或楼面停车场，则必须有上下的自动人行步道150、）。室外场地重载路面（承重35吨）、停车场、绿化树种、景观等须按照超市的要求或提供的图纸施工。货梯至少2部5吨货梯，若有地下室，必须有一部货梯直达地下室。消防符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责），要求设置煤气报警与联动装置.。卸货区考虑2或3辆40尺35吨集卡和4辆小卡车满载重量及回车空间，集卡旋转半径15米。人防要求符合国家及当地标准及超市的要求，并能最终通过当地验收。后仓8001,200。环保符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责）。停车位特大型城市400600 车位，其他城市150300车位，每个车位约需22，6001000自行车位。噪音General 4151、5dB(A)1 meter radium;utility area75dB(A)1 meter radium(max)。供水通常250吨/天绿化符合国家及当地标准要求，并能最终通过当地验收。【注】以上数据均为国内大型超市卖场常规选址要求，不同品牌或对建筑细节要求略有差异。page173物业配置要求数码电器细目配置要求国美电器永乐家电苏宁电器五星电器需求面积常规店：3000以上3C点：30400不等2500以上3000以上30006000不等柱距无特殊要求无特殊要求7.5m以上无特殊要求楼层净高无特殊要求3m以上3.5m以上无特殊要求电容801000的电量供商场照明、样机展示使用，不包括空调、自152、动扶梯、货梯等设施设备用电。货梯至少1至2部货梯。停车位100个左右无特殊要求无特殊要求无特殊要求入口无特殊要求无特殊要求独立的顾客入口、员工通道和货物通道，顾客入口临街，宽度10米以上无特殊要求人行步道二层2部，三层46部自动电梯或宽度在3米以上的踏步梯。消防符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责），要求设置煤气报警与联动装置.。人防要求符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责）。环保符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责）。绿化符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责）。【注】以上数据均为国内主要数码电器主力店品牌的选址要求，不同品牌对于153、建筑要求有不同侧重点。page174物业配置要求餐饮细目配置要求正餐中西快餐特色餐饮休闲餐饮需求面积1,000-3,000150-400200-500200-500经营楼层选择36层14层36层36层单层面积5001,000100-200200-500200-500楼层净高不小于4.5米不小于4米不小于4米不小于4米楼板荷载450kg/，厨房局部800kg/400-600kg/400-600kg/400-600kg/供水250吨/天250吨/天250吨/天250吨/天电不小于520KW/配备250KW/配备250KW/配备250KW/煤气34/小时34/小时15-20/小时15-20/小时隔油154、池15m/100015m/1000无特殊要求无特殊要求排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量50-200个无特殊要求无特殊要求20个物业交付装修标准简单装修/毛坯简单装修/毛坯简单装修/毛坯简单装修/毛坯【注】主力餐饮通常对建筑有自己独特的需求，在设计之初应与商家共商。page175物业配置要求娱乐休闲细目配置要求夜总会/KTV影院儿童游乐电玩游艺运动健身室内运动需求面积200040004000以上500150010003000200040001000155、2000柱距无特殊要求不小于8.4m不小于8.4m不小于5m不小于5m不小于8.4m楼层净高不小于2.8m不小于9m、IMAX不小于13m不小于9m不小于3.2m不低于3m不低于4.5m楼板荷载500kg/500kg/无特殊要求无特殊要求500kg/500kg/供电500KVA，可接220V民用电及380V工业用电容量250kw无特殊要求容量250kw无特殊要求220v照明电，电力按每10KW/100配置供水200吨/天无特殊要求无特殊要求200吨/天无特殊要求无特殊要求通风无特殊要求预留影院所需新风井/口、排风井/口无特殊要求无特殊要求无特殊要求无特殊要求化油池通常3-5吨、烟道1-2个规格156、为80CM-100CM*无特殊要求*无特殊要求无特殊要求无特殊要求无特殊要求墙面隔音垫相邻影厅的公共墙体为双立墙。单墙厚度1200mm，中空100mm；其他墙体为1800mm墙体。无特殊要求无特殊要求无特殊要求无特殊要求停车位车位与包房数比例约1：1停车位与商场面积比不小于11.5个/100无特殊要求20100个无特殊要求20100个消防符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责），要求设置煤气报警与联动装置.。page176PART6：项目招商建议第一部分：项目本体分析第二部分：项目定位研判第三部分：相关案例研究第四部分：项目定位建议第五部分：空间设计建议第六部分：项目招商建议第六157、部分：相关案例研究项目营销价值体系招商建议传播推广建议page178核心价值梳理工具FAB分析法F指属性或功效(Features或Fact)，即自己的产品有哪些特点和属性；A是优点或优势(advantage)，即自己与竞争对手相比的优势；B是客户利益与价值(benefit)，这一优势所带给顾客的利益。所以FAB关注的是客户的“买点”。6.1项目营销价值体系page179F(features/fact）A（Advantages）B（Benefit/value）项目特性/属性项目优势利益/价值区位：位于长江二桥下桥处；规划：永清-城市商业副中心区域，滨江商务区-黄浦商务区；规模：总建筑面积6755158、7；产权：军产项目，只能租赁；产品：单体商业，6层裙楼，单层面积约6600；塔楼高21层。区位优势：城市核心地段；位于不断发展中的滨江商务区-永清商务区；交通优势：长江二桥、立交桥、轻轨、地铁、多条公交线路，立体交通网络贯通武汉三镇；商圈优势：永清商务圈的商业氛围逐渐浓厚，引力半径增大；资源优势：毗邻长江，解放公园、外滩公园双园合抱，百年古德寺等；市委市政府、江岸区委区政府等政府单位较多；御江苑、永清城、黄埔东宫等高尚住宅区。区位：城市核心领地传世商脉之源交通：立体交通网络辐射武汉三镇商圈：借力永清商圈挖掘财富潜力资源：水脉文脉人脉财富涌动之地本项目的核心价值page180page181项目推159、广定位客群定位：把握“桥头经济”先机之商家；品牌定位：武汉两岸新生活桥头堡；产品定位：汉口东商业新区中型消费综合体；形象定位：时尚、繁华、金色广告导语：两桥两岸聚财源时尚：杂乱现状的改变者；繁华：汉口东区商业时代的启蒙者（区域上以此为汉口东区的起点）；金色：桥头经济的创富潜力巨大主力商家其他品牌商家 超市：武商、中百、中商等；百货：大洋、银泰，中百；影院：环影、横店、银兴、金逸等；餐饮：小蓝鲸、艳阳天、锅加锅等；服装类：运动品牌、潮流服饰等 餐饮：天椒尚品、口味堂、老房子、巴犀烧烤、金色海洋、名典咖啡、棒约翰、布朗与茶等；休闲娱乐：健身中心、家富富侨、大唐、钱柜KTV、游戏电玩城、儿童游乐场等160、；服务：银行、个人护理、美容美体SPA拟谈判品牌商家6.2项目招商建议page182招商进度工作安排第一阶段（11/01-11/02）第二阶段（11/03-12/05）第三阶段（12/06-12/08）第四阶段（12/08-12/10）招商筹备阶段招商执行阶段开业准备阶段推广开业阶段2011/012011/022012/082012/102012/06工作团队组建；定外论证、定位深化和招商总案；物业规划建议和要求；招商道具准备；推广执行方案；招商及运营管理方案；入驻招商中心。招商初期计划招商中期计划招商后期计划商户入场手续办理；商户装修；商户资格审查开业策略；开业活动策划及实施方案；开业典礼p161、age183时间划分：时间划分：2011年1月-2011年2月目标受众：目标受众：主力商家及品牌商家主要目的：主要目的：形象推广，主要通过对本项目特色、整体形象、利益点传播吸引投资者和经营者的关注。主要工作：主要工作：组建招商团队；主力商家联系约谈；优惠措施的落实；制定具体的招商项目明细；招商人员、道具的准备。推广方式：推广方式：以系列的软文、招商海报、招商传单的发放为主；结合商铺的命名等重要节点配以报纸、横幅等平面媒体推广。招商进度工作安排招商筹备阶段page184时间划分：时间划分：2011年3月-5月：主力商家招商2011年6月-2012年5月：散户全面招商目标受众：目标受众：大型主力店162、商家和散户主要目的：主要目的：重点进行项目信息的传达，引进主力店，带活整个商业项目，为其他商铺及住宅实现增值，为开发商带来更多的销售回报。主要工作：主要工作：招商营销推广、重点商家洽谈、重点商家谈判、品牌商家签约推广方式：推广方式：以招商手册、报纸为主，配以客户通讯和户外广告做功能告知性诉求。同时配以招商洽谈会、投资研讨会及登门拜访的形式进行大型主力店商家招商。以户外广告、主力店商家签约会、工程重要节点（封顶、竣工等）完成及开业庆典会等，同时可在项目外观包装上配合一些大商家的进驻和试营业挂出横幅和彩旗，传递信息，营造商业氛围。招商进度工作安排招商执行阶段page185时间划分：时间划分：201163、2年6月-2012年8月目标受众：目标受众：消费者主要目的：主要目的：主要吸引消费者进行消费，以稳定商家。本阶段主要依靠项目周边的户外广告牌维持记忆，在节点或重大活动时则配合促销适量投放报纸广告和发放宣传单页。主要工作：主要工作：物业改造及装修进场、配合品牌商家进行项目营销推广、开业筹备和试营业等工作推广方式：推广方式：以报纸、DM为主，配以项目外部包装做告知性诉求。以试营业、促销活动等告知性的报纸广告为主，配以软性文章报导，描述滨湖休闲的时尚风情生活；在有重大的推广活动或节点时可配合宣传单页，增加投放。招商进度工作安排开业准备阶段page186时间划分：时间划分：开业以后目标受众：目标受众：164、消费者、经营者和投资者主要目的：主要目的：主要吸引消费者进行消费，以稳定商家。根据消费市场的情况调整商业业种，并对退租商户进行重新招商等工作，以维持商业的顺利运营。主要工作：主要工作：举行商业活动宣传、品牌商家和特色商户折扣信息和优惠活动推广方式：推广方式：以报纸、DM为主，以促销活动等告知性的报纸广告为主，配以软性文章报导，描述滨湖休闲的时尚风情生活；在有重大的推广活动或节点时可配合宣传单叶，增加投放。招商进度工作安排运营调整阶段page187根据目前的工程进度，商业雏形已显，招商工作应马上开展。现阶段应该确定商业定位、准备招商画册设计、招商传单设计等细部工作，传播项目商业品牌和整体信息。招165、商进度工作安排page188事项时间传播主题项目围墙广告11年2月项目案名，整体形象，招商信息招商部组建及进场11年3月项目招商信息，潜力、价值招商手册设计11年3月商业定位、主题、价值、潜力等招商单页设计11年3月商业价值，招商信息等招商工作思路遵循招商顺序，逐步推进招商机会，并根据规划的商业区域进行目标明确的主题招商。（1）主力店铺商家（2）次主力店商家（3）品牌店（4）中小商铺1.品牌先行：明确招商思路，树立长期品牌，始终注意维护和管理好已经确定的经营主题和品牌形象。2.先主力后散户：核心主力店先行，辅助店随后的原则。3.同业差异，异业互补：在招商时需要有差异，形成互补，如国际风情、产品166、档次差异等，提高消费者的消费兴趣，保持良性竞争但又能共荣双赢。4.多样化合作：必要时可与核心主力店的经营单位共同投资，在加强经营控制力度的同时可加强其它商户入驻的信心。5.特殊商户的优惠必要：特殊商户是指较高文化、艺术含量，高知名度的经营单位，邀请入驻本案能够起到增强文化氛围、活跃商业气氛之作用。6.先收紧后放松：遵循高品位，低门坎策略，对目标主力商户适当放松，严格挑选吸纳商户，招商中后期再放松各级散户，力求满场开业效果。page189招商执行措施1.招商函与招商信息：通过招商函、手机短信、电子邮件等方式针对性发布招商信息，获取客户资源。2.媒体投放宣传：吸引意向主力店品牌商家前来洽谈，使我167、方占主动性，增加选择性，形成一对多的局面，具备更多的选择余地，更有利深度挖掘有实力、有特色品牌商家入驻。3.带领客户项目考察：以保证在短时间内，使客户了解项目，确定进驻意向，形成热点尽快签约。4.登门拜访，主动出击：由高素质经理人员组成特攻团队，专项负责意向中客户，主动出击，专人服务，深度沟通。5.连锁营销：锁定业种品牌意见领袖，串联招商，实现多赢。6.经营研讨会：举办商业经营投资讲座，邀请专家、学者主讲，吸引一些意向客户参加。7.投资研讨会：经营投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。可由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚168、，又重务实，可以汉川新城区的投资环境和利用外资的政策，达到间接宣传本项目的效果。page190招商工作流程商户收集意向沟通初步审核商务谈判综合评估审核签定意向书专业审核签署租约品类、品牌需求面积租金/扣点落实意向提供各式证件复印件（营业执照、工商、税务登记证等）填写商户初始登记表，供品牌评估和初步审核其他条款招商政策免租期/补贴租期租金/扣点品牌落位填写综合评估审核表品牌商户是否满足商业规划确认商务技术条件是否满足收益目标招商总监决定是否签署意向书同意/否决作为替补同意/否决再次谈判项目总监专业审核总经理流程审核招商成果确认并报备内部流程首期租金装修流程相关手续资料交付鑫海盛招商部华尔盟商业公169、司审核经营内容、规模、布点、经验、商品、价格及其租赁意向、填写并确认参与谈判客户沟通提出建议执行决议确认所属招商成果资料汇总提交审核项目总监召集专家组、权重投票表决、审核优惠政策等条款业绩输出落实考核page191品牌优选及审核流程零售品牌初步洽商正式签约商户登记表及其品牌资料的整理、简析和提报YESNO初步审核招商经理负责审核：资料是否齐备；资料是否真实；是否符合业态、品牌规划要求。招商经理负责审核：判断租赁意向；判断落位意向；是否符合收益目标的基本要求。商务审核零售品牌跟进洽商掌握落位意向、租约条款、技术要求、优惠提议等细节YESNO商户及品牌资料汇总综合评估审核表提报专业审核洽商成功流程170、审核签定合作意向书零售品牌签约洽商提供详图、装规和公约等NONOYESYESYESNO项目总监主持各专家组进行会审：若干专家，项目总监任组长，设立投票表决；审核评估意见是否正确；提出该品牌招商事物的具体意见；审核优惠政策、协作、协助建议。总经理负责审核：流程是否履行；是否符合项目目标和公司利益最大化；涉及特殊优惠政策、协助、协作事宜，可再进行召集专题会进行复核，并及时请示上级。page192纯租金能够对未来租金收益进行比较准确的预测和把握，与商家主要是租赁关系，管理比较简单，能够较好的控制购物中心经营管理成本。营业额抽成业主方收益不确定，得不到保障。有利有弊，利处在于如果商家经营业绩情况良好，171、能够抽成到更多租金收入，弊处在于如果商家经营业绩不甚理想，则势必会降低抽成租金收入，同时会增加经营管理成本。另业主方选择营业额抽成方式原因主要是考虑前期招商能够顺利展开和完成，使得商场能够顺利开业，并通过后期经营管理取得良好经营业绩和租金抽成收益。保底租金或营业额抽成（两者取高）保底租金或营业额抽成两者取高是目前市场上采用比较多的租金收取方式，租赁双方约定一个保底租金，同时约定对商家营业额的抽成比率，如果商家经营状况不是太理想，营业额抽成低于保底租金，业主方将从商家处取得保底租金，反之商家经营状况良好，营业额抽成超过保底租金，业主方将从商家处取得较高的营业额抽成收益，这样能保证业主方收益的稳定172、性，同时也能分享到商家经营取得较好业绩时的收益。保底租金+营业额抽成保底租金加营业额抽成方式也是市场上采用的形式之一，是租赁双方设定一个相对较低的固定租金和营业额抽成率，但这种方式需要准确的获取商家的营业额数据，如果安装统一收银系统，则将会增加商场后期经营管理成本。商铺租赁市场在租金的收取形式上，主要有四种形式：page193租金收取方式经营风险经营收益优化组合的选择策略纯租金商户承担主要风险租金稳定，递增幅度较小租期较短只要能满足预期收益，可优先选择营业额抽成业主与商户共同承担收益完全与营业收入挂钩，双方共进共推，业主具有分享营业成果的机会这是服装饰品类最为常见的合作方式保底租金或营业额抽成173、（两者取高）业主承担少量风险业主可获得基本保障，若营业收入较高，也能参与分享营业成果的机会，获得更高的收益对具备较高增长性的零售品牌及产租潜力较高的业态，均可考虑采取此种方式保底租金+营业额抽成业主承担少量风险业主获得基本保障，并视营业收入而保留增长空间，收益机会较平衡对具备较高增长性的零售品牌及产租潜力较高的业态，均可考虑采取此种方式租金收益优化组合的选择策略page194招商政策：根据主力店谈判条件确定优惠政策，其他散户根据实际招商情况酌情处理主力店招商政策 租金递增率、免租期、租赁年限是根据不同业态在市场普遍的行规所制定的，在招商执行中可依据品牌的知名度给予适当的调整，如半年免租期、三年174、逐渐回归正常租金等优惠政策。普通店招商政策 为吸引优质品牌的入驻，可给予普通品牌一定免租期及租金优惠政策。根据我们的经验，服饰类、生活服务类可免2-3个月租金，餐饮可免3个月租金，高档餐饮、休闲娱乐类可免4个月租金。据了解，万达广场服饰类及普通餐饮类的政策是：首年进驻免3个月租金；租赁年限尽量签短，为调整品牌和二次招商做好准备。page195招商租金建议根据市场调查和招商策略，项目的租金水平建议为：1F：平均租金为120-150元/月（出租方掌握主动权，可以逐年递增）2-3F：若整体出租做超市，租金水平为30-40元/月若分隔成组合业态出租，租金水平为60-75元/月4-5F：平均租金水平50175、-60元/月6F：影院租金为保底加票房扣点，平均租金水平约为20元/月若1-2-3楼一起出租给主力商家，肯定高于45元/平米/月，商家掌握了主动权page196传播推广目标初步推广至全面推广阶段的目标：吸引商家关注，打响市场知名度 树立项目在市场上的商业形象；突出项目差异化特征，表现出与竞争者不同的商业特点；吸引目标商家关注；获得目标商家对项目的认同和信心；商户进场装修至开业期间的目标：吸引消费者关注 获得目标消费群体关注及对项目的好奇；取得目标消费群体对项目的好感；获得目标消费群体对项目的认同和信心。6.3传播推广建议page197市场推广渠道建议有针对性的媒体选择 招商手册（一对一针对商家176、的项目详细介绍）DM单折页（有针对性地投放给目标商家）电视新闻宣传 网络广告（目标客户的网络生活方式）车亭车体广告（针对公交辐射区域进行信息覆盖）轻轨一号线的沿线广告 接触点广告（在目标客户出现的地方投放）项目周边区域包装（强化区域影响力，拦截和引导客户）网络通信招商（针对目标客户群体进行短信覆盖）广播广告（有车一族的年轻群体）报纸广告（增大项目知名度）样板街区体验活动page198传播推广建议：项目新闻发布会1、项目新闻发布会项目发布会是招商经常采用的方式。它是由主办者在一定的场合公布拟引进商业的项目，阐述招商项目的定位、业态、业种等要求，以期吸引客商。鑫海盛“上东汇”商业项目发布会鑫海盛“177、上东汇”商业项目发布会活动主题：商业发布会活动时间：招商诱导期举办方式：针对性邀请政府领导、前期接洽有意向进驻的主力商家和品牌商家、投资顾问公司及相关中介公司，社会各界媒体参与。page1992、知名主力店的签约仪式利用主力店的品牌知名度及影响力，消除其他商家进驻顾虑，以其强大的集客能力吸引其他投资者的加入，并提升项目知名度。传播推广建议：主力店签约仪式宣传主力商家签约仪式主力商家签约仪式活动主题：利用主力商家签约来带动其他中小散户积极入驻活动时间：招商火爆期举办方式：主力商家意向入驻后，根据招商进度举行page2003、商业投资研讨会传播推广建议：商业投资研讨会/论坛/辩论会投资研讨会是一种178、较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实。武汉商业投资价值研讨会武汉商业投资价值研讨会活动主题：商业投资研讨会活动时间：招商诱导期举办方式：进行政府公关，邀请发改委、房产局、政府办公室、工业信息局等政府部门领导、房地产中介协会及武汉电视台、楚天都市报、金报、晚报、亿房网、搜房网等媒体page2014、组织与项目定位符合的主题娱乐活动根据项目的定位，组织富有特色的主题娱乐活动，如在项目前绿化广场举行“家庭闯关游戏”，吸引路过群体关注，增加项目知名度；另外还可以借鉴的活动有：明星新唱片签售活179、动（与潮流主题相关）明星新唱片签售活动（与潮流主题相关）滑板（单车）竞技比赛（与潮流主题相关）滑板（单车）竞技比赛（与潮流主题相关）瑜伽大师表演（如有瑜伽馆进驻）瑜伽大师表演（如有瑜伽馆进驻）海鲜尝尝鲜活动（如有海鲜餐饮品牌进驻）海鲜尝尝鲜活动（如有海鲜餐饮品牌进驻）保龄球比赛（如有室内运动场进驻）保龄球比赛（如有室内运动场进驻）跳舞机比赛（如有电玩城品牌进驻）跳舞机比赛（如有电玩城品牌进驻）异域美食主题派对（如有异域特色餐厅入驻）异域美食主题派对（如有异域特色餐厅入驻）传播推广建议：主题娱乐活动page2025、开业庆典协助公关、广告公司安排新闻发布会、记者会、并举办大型宣传活动，增强新项目180、的知名度。开业庆典活动策划要新颖，一定要做到吸引人们的眼球和好奇心，便于快速传播，从而在最短时间内吸引最多人流客源来参与活动，参观开业庆典，从而快速提升本店本商场在当地的名气和地位，让大家知道并记住有这么一家店铺商场开业了、营业了。开业庆典促销活动，要消费者能在第一时间第一印象，就能明白你是做什么产品或服务的，你的主打业务和核心服务是什么，最好是能够直接传导出文化理念。传播推广建议：开业庆典page203推广时间节点建议注：推广时间节点要和工程工期相配合，根据工期及招商进度进行调整。时间2011年2012年2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月推广V181、I体系、招商手册、DM单确定户外广告出街电台广告、公交车车身车亭广告、网络广告、网络通讯广告、媒体宣传、DM单等全面覆盖项目辐射的区域内增加报广、媒体新闻报道，更换公交、接触点广告活动签约主力店报道样板区体验活动、结合已入驻商家主题活动预期目标完成项目总策略方案及执行细案；户外广告确定所有对外广告基本确定项目全面进入市场，形象初步建立，有一定市场关注度项目形象逐步清晰，并在市场上有一定知名度，差异化特点受到市场关注商业样板街区装修完成，装饰、植物景观到位进一步提升市场知名度，为开幕造势page204推广费用预算左图是根据我们的经验所提供的推广费用建议比例；户外广告费用是占据所有推广费用最重要的182、部分，占据比例最大，且该部分费用应用在项目推广的前期；报纸广告、营销活动费用虽然总量不大，但是却是最重要的部分，应用在项目即将开业的前夕；此外，我们还要预留一些费用（约10%）作为项目后期补充资料的印刷、活动礼品费用等不确定投入。媒体渠道建议比例户外（含围墙、看板、户外广告、车亭车身及道旗等）52%营销活动15%网络广告、广播广告、网络通信广告12%平面（报纸、DM单）5%招商资料4%现场展示与包装2%其他机动费用（礼品、推广资料补充印刷等）10%page205PART7：相关附件附件1：项目周边典型商业考察page207武汉天地/概况规划土地面积:约612,000(61.2公顷)规划建筑面积183、:约147万总投资额：约100亿元人民币预期竣工日期：2016年（分阶段落成）参照上海太平桥地区重建项目的发展模式，将打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目，以配合整个武汉市国际化发展的远景规划和发展战略。武汉天地保留了武汉风情风貌与历史文化，同时更融合时尚元素和现代化设施，将会极大优化城区环境，扩大绿化空间，提供先进舒适的工作及生活环境，使之成为引领时尚的居住、工作、文化及娱乐休闲区。武汉天地商业区分为三期，已于2009年11月全面竣工，地上总建筑面积5.7万平米，地下车库总建筑面积2.5万。武汉天地商业区均以餐饮、娱乐、休闲购物为业种，但各业种配比在每184、期各有侧重。武汉天地page208武汉天地/商业区布局page209四季.恋餐厅牙买加蓝咖啡古家海南鸡饭千吉西饼巴适彩云轩、燕之屋琥珀餐厅小城故事小吃部吉米在线、知味粥巴黎吧汉口人家御甲堂养生餐厅、禾绿回转寿司双城酒吧武汉天地专卖店Wisdom骏德酒业美语天地、思妍丽美容护肤中心、天上人间发型I Do Jewelry store百帝园.PAPAs文化餐厅雅印尚品贝尔曼钢琴、小提琴教育中心、台北老爷国际花艺店、日本品牌童装专卖店E展厅HH餐饮娱乐休闲购物武汉天地一期空间布局示意图一期以餐饮为主题，在沿街处布局部分休闲购物的单体店，娱乐类仅一家。page210丹青宴小城故事餐厅品楚味小吃享一刻丽豪185、茶餐厅家.西餐厅海鸣轩酒店芙蓉堂V12 Bar卡拉威高尔夫武汉专卖店美莲社 新空间女儿绣FINN HOME欧式家具创意生活用品馆交通银行德芭与彩虹书店馋意堂餐饮娱乐休闲购物武汉天地二期空间布局示意图二期以餐饮和休闲购物为主题，配比相当，娱乐类仅一家。page211海鸣轩酒店战锅策帕帕罗蒂KaldiCoffee&Tea维根艺厨品三月花园时尚餐厅、港饮港食山姆大叔美国美食彩云南伊莉维尔满记甜品山姆大叔美国美食NOW PubOne&Night A+概念清吧英雄时代电玩俱乐部CGV星星国际影城WIX CLUB威可思俱乐部CHIC ZONE琦珂风尚收拾、优尼家品新生活杂货铺ViktoriaGogoGlo186、ssy、怡夕、Mira花时间塞略特国际酒店TONI&GUY HAIR DRESSING、安奈蒂、美丽田园NARAYA餐饮娱乐休闲购物武汉天地三期空间布局示意图三期以娱乐和休闲购物为主题，布局有影城、特色酒吧、pub等业种，餐饮则以西餐为主，配比相对减少。page212武汉天地小结档次：高档租金：6号楼的1000个平方，租金为7元/平米/天；租金高低因店铺位置、经营种类有变化物业管理费：25元/平米/月推广费：10元/平米/月规定：押金为三个月租金，装修押金（装修完之后退还），每个月提前预付租金；也可以按照销售额的12%左右进行提成，每年租金可能还会有一定的递增。其次，在招商的时候要看项目是否复187、合招商的业种，需提交方案开发商进行审核选择。经营状况：较好分析：武汉天地作为武汉高端商业的典范，无论是在建筑风格还是后期招商和物业管理上，都做到与高端商业的档次一致，尤其是招商中不为实现的高出租率而改变其前期业态业中的定位，严格执行前期业态业种的定位，整体上提升项目形象，吸引更多的消费者进来消费。page213汉口东部购物公园/概况位置：解放大道与二七路交汇处规模：15万方，由两大商业步行街、7.5万方酒店式公寓组成，整体建筑分布如“哑铃”状，独有4万大规模市民休闲广场。业态业种：“商业步行街+主力店”，以家乐福超市、环银影城、家电大卖场、餐饮、休闲、娱乐为核心，以各类中、高档品牌店、专卖店相188、结合，形成一站式购物中心。东部购物公园page214汉口东部购物公园/商业布局二七路解放大道C1C2C3C4C6page215汉口东部购物公园业态规划（一）建筑单体经营分区经营主题经营品类经营面积（）业种比例定位档次C1一楼品牌餐饮区品牌连锁快餐10001.34%中档家居饰品区床上用品、家居饰品、工艺品4000.54%中档品牌商业街珠宝、手机、钟表、运动服饰、鞋、皮具、包、眼镜、化妆品等38005.11%中、低档社区生活便利通讯服务、干洗、冲印、送水、地产中介、旅游中介、订票点、家政、银行等，药店、蛋糕坊、婚纱摄影、鲜花店等25003.36%中档杂食品区保健品、糖烟酒、休闲食品、茶等等3000189、.40%中档二楼、三楼 超市百货、日化、生鲜、食品等2128228.61%中档四楼健身中心、家电754210.14%中档C2一楼社区便利与配套服务药店、蛋糕坊、中介服务、鲜花店、银行等7000.94%中档数码通讯区数码产品、手机专卖以及通讯服务18002.42%中档二楼KTV35484.77%中档三楼足疗中心37305.01%中档四楼影院37305.01%中档C1C2C3C4C6page216建筑单体经营分区经营主题经营品类经营面积（）业种比例 定位档次C3一楼特色小吃街特色小吃11411.53%中、低档二楼、三楼 风情小吃街各菜系中式餐饮20192.71%中档C4一楼美食街品牌餐饮9761.190、31%中、高档二楼、三楼美食街特色烧烤和面食等15422.07%中档C5一楼儿童天地童装、休闲服饰等13691.84%中档女人街外贸服饰13691.84%中、低档二楼欢乐岛亲子中心、电玩中心、培训中心、图书中心21122.84%中档三楼欢乐岛KTV、网吧等17582.36%中档C6一楼品牌大街品牌女装、男装、鞋、包、运动品牌等21262.86%中、高档二楼、三楼活力天地西餐厅、咖啡厅、啤酒屋、茶吧等40785.48%中、低档汉口东部购物公园业态规划（二）C1C2C3C4C6page217建筑单体经营分区经营主题经营品类经营面积（）业种比例 定位档次C7一楼女人街少女装、淑女装、内衣、饰品、鞋、191、包等14311.92%中、低档二楼靓丽前沿美容美体、美发、纤体等14841.99%中档C8一楼女人街潮流女装、流行杂货、美甲、化妆品、中老年女装等11401.53%中低档二楼靓丽前沿足浴、减肥中心、瑜伽、牙科诊所等9951.34%中档C9一楼特色美食特色餐饮1900.26%中、高档二楼风情美食中式餐饮3340.45%中档合计20904100.00%C1C2C3C4C6汉口东部购物公园业态规划（三）page218档次：中档租金：60-100元/月物业管理费：3元/月经营状况：较差分析：虽然引进家乐福，但是其对周边店铺的带动作用较小；C3、C4和C9全部定位为美食区，但调查发现因为物业管理不善，呈192、现给消费者的是脏乱差的形象，影响了项目整体环境；招商不力，C2片区对影院和KTV这样带动人流的商家没有完成，区内人流极少；特色商业缺乏，难以聚集人气；前期全部出售造成后期难以管理；航天双城尚处于一期阶段，目前区内居住人群较少。个案小结page219融科天城/概况总建筑面积:45万建筑类别：高层，30-33层，平均高度在100米开发商:武汉融科天城项目设计规划开发负责单位：融科智地（武汉）有限公司投资商:联想控股物业管理公司:第一太平融科物业管理（北京）有限公司景观设计单位:何显毅建筑工程师楼（中国）有限公司建筑设计单位:澳大利亚BBC/武汉建筑设计院停车位:500融科天城page220融科天城193、/开发周期及商业布局1111122223333444455555开发周期:3-5年,分五期开发，如图中标号所示。商业情况：融科天城一、二、三、四、期都有一至二层底商，五期为写字楼。目前一期商铺已经卖完，商家已经开始营业，经营状况良好；二期底商正处于销售阶段；三期已经开始建设，商业规划为美食街。page221概况：融科天城一期有一至二底商，2007年5月开盘业种业态：美容美发，银行、中西餐饮、烟酒专卖、棋牌、美容、咖啡店、茗茶店、服装、化妆品，健康护理店、史密斯供暖、五金灯饰、橱柜、典当行、宠物店、中医馆等。经营状况：一期底商已经开始营业，从业种业态来看，并没有统一的规商业规划，经营状况良好。融194、科天城/一期商业现状page222概况：融科天城五期开发中都有一至二商业，目前在售商铺为二期，2010年6月开盘，约8000方；价格：一层商铺售价为70000元/平米/月，一二层一起为40000元/平米/月，租金为255-310元/平米/月；业种业态：银行,中西餐饮、美容、化妆品等；经营状况：由于目前项目尚处于开发期，二期商铺还未开始运营。融科天城/二期商业情况解放大道市政道路市政道路融科天城二期两层层商业平面图page223档次：定位高档价格：一层商铺售价为70000元/平米，一二层一起为40000多/平米，租金为255-310元/平米/月物业管理费：5元/平米/月经营状况：已经运营的一期商195、业经营状况良好分析：融科天城位于武汉市内环线，汉口中心城区，北邻三阳路、南望浩瀚长江、江滩公园、老京汉火车站，东邻规划局新办公大楼、西靠城市交通干道解放大道。周边交通便利、配套齐全，解放大道、京汉大道、轻轨、修建中的过江隧道紧邻项目，西南距武广江汉路商圈1500米，东南距金融一条街600米，东北距江边政府办公区及休闲娱乐区700米，处在处在汉口商业的繁华地带，加上未来自身3000多户的小区居民，美食城及写字楼的建设，商业价值较高，可发展成片区商业中心。个案总结page224位置：江岸永清街芦沟桥路物业规模：20万方，由5栋32层高层组成开发商：武汉川业世纪房地产开发有限公司投资商：武汉常阳（集196、团）有限责任公司开盘时间：一期2006年，二期2008年4月入住时间：2009年6月（已售完）商业概况：二层底商业态业种：装饰（如意大利橱柜、卫浴等）、美容美发、银行、整形医院、珠宝、汽车美容、酒店、生活馆等档次：高档租金水平：100-150元/m2/月经营状况：良好（还剩两家商铺正在装修）常阳永清城/概况常阳永清城page225常阳永清城/商业布局沿解放大道业种：整形医院、美容会所、珠宝、西餐厅、银行沿轻轨线业种：生活馆（超市）、酒店餐饮、汽车美容、养生会所沿芦沟桥路：名酒、装饰、美容美发、银行、中介服务转角处：品牌装饰（意大利橱柜）page226徐东销品茂/概况位置：武昌徐东大街与友谊大道197、交汇处规模：20万方，地下一层，地上五层投资商：武汉中商集团、武汉团结集团开业时间：2005年停车位：926个业态格局：多个核心主力店（沃尔玛超市、中商百货）及各类专业店、专卖店、店中店组成的集购物、娱乐、餐饮、休闲等消费于一体的超级商业中心。“销品茂”是英文SHOPPING MALL的音译，直译为“购物林荫道”。简单的理解就是不同商业业态和业种的总汇和积聚，包含百货店、大卖场以及众多专业连锁店和各种服务功能在内的超级商业中心。销品茂的面积一般在10万以上，由专业的管理公司开发经营，统一管理。销品茂拥有充足的停车位，目标顾客无层次限制，其内设数个核心主力店及各种功能的服务设施，再辅以各类专业店198、和专卖店，满足消费者购物、娱乐、餐饮、休闲等消费一体化的需求。page227徐东销品茂徐东销品茂/功能布局楼层业态业种面积（m2）地下一层沃尔玛超市、停车场、专卖店；35452一楼名牌男女服饰专卖店、名牌男女鞋专卖店、主力百货店、化妆品、珠宝、名表中心、精品皮具、肯德基、必胜客、星巴克、银行；26769二楼名牌男女服饰专卖店、名牌男女鞋专卖店、男女内衣专卖店、主力百货店、屈臣氏小型主力店、精品皮具、西餐厅；26769三楼运动大卖场、休闲运动类服饰用品专卖店、英语培训中心、西餐厅；26769四楼健身中心、婚嫁服务广场、美容美体会所、儿童用品专卖店、儿童游乐场所、室内集市、武汉市新华书店、资讯广场199、；26769五楼金逸影城、“佳年华”室内主题公园、大型主题中西餐厅、美食广场；26769五楼夹层KTV；26769顶层户外运动（网球场、篮球场、足球场、羽毛球场等）26769page228徐东销品茂/地下一层业态布局（沃尔玛）沃尔玛停车场8361m2286个车位page229徐东销品茂/一楼业态布局（摩尔风情街）中商百货必胜客肯德基品牌店名品区招商银行广东发展银行page230徐东销品茂/二楼业态布局（品位新广场）中商百货屈臣氏（名牌男女服饰、鞋、箱包等）page231徐东销品茂/三楼业态布局（新时代川廊）绿茵阁西餐厅page232徐东销品茂/四楼业态布局（欢乐嘉年华）帕菲克汤姆熊丽人行（小饰200、品服饰）新华书店童装天地孩皮吧室内集市（服饰）美容美体艺术家居一条街健身会所儿童游乐城音像、图书、教育中心美容美体会所丽人行婚纱摄影童装零售商铺（手机通讯、婚纱摄影等）室内集市page233徐东销品茂/五楼业态布局（动感星世界）金逸影城大食汇（美食广场）“佳年华”室内主题公园凯威啤酒屋麦当劳餐饮、餐厅影城室内主题公园美食广场餐饮餐厅主题餐饮KTV（五楼夹层）五楼夹层欢乐空间KTVpage234徐东销品茂/顶层业态布局（帕菲克体育运动中心）注：顶层运动中心范围已缩小，只设“足球、蓝球”等项目，“沙滩排球、高尔夫练习场”已取消。page235个案小结区域强大的消费人群：在距武汉销品茂三十分钟车程购201、物商圈内，居住着武汉市50%以上的常住人口，仅在周边三公里范围内即居住了近80万人口。周边商业集群：徐东销品茂与周边的徐东平价广场、麦德龙仓储式超市、好美家装潢建材超市、新世界百货、欧亚达家居广场等已构筑了一个现代化商贸中心；内环核心地段与繁华的交通网络：内环、二桥、轻轨、20多路公交车，繁华的交通网络通达三镇支撑20万方的销品茂整体经营状况良好分析：徐东销品茂，凭借其核心地段、区域强大的消费人群，且内部业态业种丰富，高低档次均有，拥有沃尔玛、中商百货2个核心主力店，人气较旺，整体经营状况良好销品茂内低档次的店中店经营状况较差（如四楼的东方之珠丽人行，划为百余家不到10m2的小店铺，经营低档次202、的时尚潮流服饰、美容美甲等，租金120-200m2/元/月）page236徐东平价广场/概况位置：武汉市徐东路7号规模：占地35亩，建筑面积3.4万方，实用营业面积2.4万方，共三层；投资商：武汉中商集团、武汉徐东集团业态格局：综合购物中心，可分割式出售，临临街铺面长达178米开业时间：1997年10月楼层业态业种一楼超市、小家电、钟表、眼镜、化妆品、金饰、手机、名烟名酒、美食小吃等二楼男女服饰、针绵商品、鞋帽箱包、运动休闲三桉童装、童玩、婴幼用品、床上用品、国美电器徐东平价广场page237徐东平价广场/一楼业种分布超市国美（手机）麦当劳户部巷化妆区入口不二家（美食）钟表（家电）page23203、8徐东平价广场/二楼业种分布page239徐东平价广场/三楼业种分布儿童卖场page240新世界百货（徐东店）/概况楼层业态业种一楼化妆品、珠宝、男女鞋、女士皮具、名表、眼镜、配饰、总服务台、肯德基、屈臣氏二楼女士上班服、女士轻便服、女士内衣、童装童玩、女士饰品、羊绒、仙踪林餐厅、邦爱比特时尚餐厅三楼男士上班服、男士轻便服、体育用品、男士内衣、男士皮具、男士配饰、家品、个人护理、保健品、育婴室、福奈特洗衣中心、佐登妮丝SPA生活馆、发源地美发沙龙、贵宾服务中心、贵宾休息室、购物卡售卖中心四楼工贸家电五楼百乐门KTV夜总会位置：位于徐东凯旋门广场裙楼规模：建筑面积3万方，共三层；第四层为工贸家电204、；第五层为百乐门KTV夜总会业态格局：裙楼五层，百货主力店+专业主力店（工贸家电）定位档次：中高档新世界百货page241新世界百货（徐东店）/一楼业种布局一楼业种：化妆品、珠宝、男女鞋、女士皮具、名表、眼镜、配饰、总服务台、肯德基、屈臣氏屈臣氏入口入口皮鞋男女鞋珠宝皮具肯德基化妆品百乐门KTV同仁堂中国银行民生银行page242新世界百货（徐东店）/二楼业种布局时尚餐厅女装中庭女装儿童游乐场童装童玩内衣饰品肯德基二楼业种：女士上班服、女士轻便服、女士内衣、童装童玩、女士饰品、羊绒、仙踪林餐厅、邦爱比特时尚餐厅page243新世界百货（徐东店）/三楼业种布局男装中庭发源地生活馆家居用品运动休闲205、服装三楼业种：男装、休闲体育用品、家品、福奈特洗衣中心、佐登妮丝SPA生活馆、发源地美发沙龙、贵宾服务中心、特卖场皮具箱包生活器械烟酒洗衣店贵宾服务中心特卖场男装、男士配饰、裤业等page244附件2：武汉典型美食城考察page245群光广场：七楼群香美食馆桂林人旺角美食街/金韩宫韩式烧烤/禾绿旋转寿司/柏拉图时尚餐厅/北京东来顺饭庄/仓桥家日式料理/美浓小厨台式餐厅手扶电梯桂林人美食街美浓小厨柏拉图时尚餐厅北京东来顺饭庄仓桥家日式料理桂林人美食街金韩宫韩式烧烤和绿回转寿司直行电梯主题餐厅中庭中庭群光广场美食page246群光广场：八楼风味飨宴馆主题餐厅、美容美发、服务中心大丰和中餐厅/金色池206、塘料理美术馆/棒约翰/一茶一坐/三川麻辣风/祖母的厨房/涵沛SPA美容美体中心/发源地群光精致店/卡友服务中心/团购接待中心一茶一坐棒约翰祖母的厨房金色池塘料理美术馆三川麻辣风团购中心卡友服务中心万吉大风和中餐厅发源地涵沛SPA美容美体中心手扶电梯直行电梯中庭中庭page247生鲜食品超市/中西药局/药妆/烟酒专卖/进口食品/面包房/蛋糕房/茶庄/味千拉面/肯德基/冰饮/果汁吧/小吃街/小家电/两季产品/寄物柜/提款机/超市服务台B1F 新生活超市分类品牌数量主题餐厅味千拉面、肯德基2小吃档口三味食屋、蒸饱饱、七彩云南、旺山铁板、家乡排骨饭、香喜谷、麻辣香锅、5566铁板烧、汤膳阁9冰饮茶与布207、朗、绿豆苗、布斯特、DQ、水果捞、满记甜品、台北Q圆、一茶一坐、泡芙9超市生鲜食品超市1其他中西药局、药妆、烟酒专卖、进口食品等群光广场负一楼：地下美食城page248群光广场负一楼分布图超市内卖场冰品区超市外卖场扶手电梯坐席区小吃档口肯德基page249花园道生活艺术区区位花园道总建面3万，一期占地28亩、由8栋低层厂房及一栋办公楼组成，是西北湖CBD中难得一见的低密度商业、办公间。花园道page250业态规划集创意办公、格调购物、时尚餐饮、休闲娱乐为一体，共分创意办公、情景商业两个区。商业A区商业B区商业C区创意办公花园道业态规划只租不售租金整体均价200元/物业管理费9元/一楼租金视地段208、价格水平不一致二楼租金一般为100元/page251恰夕女装C区竹棉纺星巴克恋吧佳慕酒庄港味元素StyleE爱琳名品店H&K东田造型尊品牛排古时珠宝B区北宫357大街海景时尚瑾和鲜品可立特仟吉西饼威廉酒吧A区花园道品牌店page252K11购物艺术中心B1L2L1 2楼及以上，均为品牌餐饮店，整层出租。如大捞家，香颂，彩云轩，权金城。只租不售。租金整体均价150元/。根据品牌店的形象和影响力，租金水平均有差别。K11page253商户名称类别所在位置飞天面工坊快餐B101麦当劳快餐B102YUMI STATION有机酸奶B103金津咖喱东南亚美食B104食通天美食广场B105满记甜品甜品L10209、1DQ冰激凌冰激凌L103一茶一坐中餐L104COSTA COFFEE咖啡吧L105Bernsteins Bistro餐吧L106大捞家海鲜火锅L2权金城韩国料理L3彩云轩粤菜L4K11品牌店page254附件3：项目区域酒店市场考察page255双方一致认为酒店定位为商旅酒店，进行区域酒店市场分析进行进一步佐证page25612345快捷酒店星级酒店1中原国际大酒店2江城明珠豪生大酒店3最佳西方禧邦可大酒店4武汉华云大酒店5汇丰大酒店7天连锁酒店德加连锁酒店莫泰168连锁酒店锦江之星连锁酒店本案周边酒店主要为中低档酒店，中高档酒店相对缺乏序号名称档次类型规模房价（元/天）主要消费客群1中原国210、际大酒店4星级星级酒店2万379928中高端商务客群2明珠豪生大酒店5星级星级酒店393间4181580高端商务人群3禧邦可大酒店5星级星级酒店140套499550中高端商务人群4武汉华云大酒店3星级星级酒店62间149203旅行、商务人群5汇丰大酒店3星级星级酒店110间2851080商务人群67天连锁酒店经济连锁酒店56间137187游客商务人群7德加连锁酒店经济连锁酒店约93间188398游客、商务人群8锦江之星经济连锁酒店约100间169199游客、商务人群page257江城明珠豪生大酒店酒店星级：酒店地址：武汉江岸区沿江大道182号周围景观：江汉路步行街、江滩公园、长江、市政府楼高：211、42层交通配套：距离市中心2公里，距离距汉口火车站10公里，距离机场25公里，距离武汉广场8公里服务项目：鲜花/插花速递服务、叫醒服务、礼宾司服务、洗衣服务、外币兑换、票务服务、商务车辆租赁、电梯服务、英语服务生；配套设施：游泳池、酒吧/酒廊、健身、蒸气浴、ATM取款机、宴会厅、酒店内餐厅、咖啡厅、商务中心、水疗、会议室、前台贵重物品保险柜、提供泊车位、夜总会、桑拿；分布格局：1楼大堂维也纳咖啡厅，提供正宗维也纳美食；2楼环球自助餐厅提供午间商务套餐和自助晚餐；3楼香港佳宁娜中餐厅提供一流的粤式燕、鲍、翅；4楼明珠食府拥有各色江景包房5间,是一所精品中餐厅；5楼和6楼是两个最大的宴会厅，最多可212、容纳900人同时进行会议；39楼是芭提雅空中酒廊；41楼泰国金兰花皇家旋转餐厅。page258武汉中原国际大酒店酒店星级：酒店地址：湖北省武汉市汉口黄浦大街27号周围景观：长江二桥、解放公园交通：距离市中心4公里；火车站4公里；机场25公里服务设施：商务中心、租车服务、票务服务、洗衣服务、商场、停车场、按摩中心、美容美发、提供机场接机服务。餐饮休闲：中西餐厅、酒吧、棋牌室、乒乓球室、桑拿浴室、月光城夜总会、桌球、健身中心、美容美发中心、精品店、商务中心分布格局:酒店总建筑面积二万多，分为主楼和附楼，共拥有120间客房和7间不同规模的多功能会议室。附楼二层为雅典西餐厅，三层为品牌连锁泰国村鱼翅店213、，提供给客人不同风味的中西式菜肴。page259酒店选址要求本项目条件符合度地理位置位于中心城市的市级、区级或其他城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心等地处。本项目位于永清商圈，是武汉市规划的商业副中心100%邻近火站、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域。紧邻二七路长途汽车站、距汉口火车站仅10分钟车程100%邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。紧邻轻轨一号线，距本项目最近的有黄浦站和头道街站，有两个公汽终点站100%具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），最214、好有一定的广告位。位于二桥桥头，解放大道和黄埔大街交接处；有大量广告位可供使用100%最好邻近城市某个标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。解放公园，为中国十大著名公园之一；161医院本身在武汉知名度较高；长江二桥也是标志性建筑100%交通条件一般以地铁站附近为上佳条件，因为地铁的覆盖面广、客流量大。轻轨一号线100%在没有地铁的地区或城市中，在选址点的300米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线为好。众多公交线路+两个公交终点站+武汉港100%邻近城市交通枢纽道路、大桥、隧道、高架、城市环线，车流大，具有可停留性。二桥+内环线100%交通流动性好，进出口便利宽敞，快速215、路无隔离带路窄，最好不是单行线、有良好的可视性和可进入性。解放大道与黄埔大街交界口100%酒店选址：项目地段与酒店选址要求完全匹配page260酒店定位论证中高档商务酒店武汉天地下一步将启动武汉天地商务群的建设，总建筑面积约50万的武汉天地商务群项目，建成后将成为集甲级写字楼、五星级酒店、高档百货等为一体的武汉市中心配套最齐全的商务中心商业定位研判：中高档酒店的定位完全可行建议：引进专业的酒店管理公司，降低运营风险，直接分享其品牌的信誉度与资源；其次，全程指导酒店的装修及后续经营，获取较成熟的管理经验，保证酒店的持续运营。项目所在区域高端酒店较少，而武汉市高端酒店整体经营情况较好项目位于交通主216、干道，距火车站和长途汽车站较近，且有轻轨一号线经过项目周边市政机构、公司众多，规划为武汉市商业副中心，武汉市政府、江岸区政府距此仅两公里未来城市商业副中心，政府将逐步将强区域建设，区政府也将加大旧城改造，引进大型企业进驻该区域，形成商务办公区page261附件4：武汉二桥广告位调查page262page263二桥附近大型户外广告位布点图临江大道解放大道沿江大道长江黄埔大街徐东大街武汉长江二桥建筑屋顶平面：泛海、红旗、锦绣长江三面立柱平面：卓尔物业三面立柱平面：电信天翼三面立柱：四季农贸城屋顶平面：飞达、东湖国际扬子江饭店屋顶平面：居然之家屋顶平面：江淮汽车单面大型支架平面：东易日盛双面立柱平面217、：民生银行双面立柱平面：龙发钢铁双面立柱平面：纳帕西谷III.屋顶平面：新华保险I.双面立柱平面：武汉农村商业银行I.双面立柱平面：航天双城II.三面翻动立柱平面：F天下、金桥世家等I.双面立柱平面：水岸国际*数据及图片来自实地调查及电话核实区域户外广告位处于供不应求阶段，现阶段没有空缺，商家采取竞拍出价的出租形式建筑屋顶平面广告数量：8枚价格区间：120万/年280万/年规格区间：300900特性：此类广告必须建立在人流、车流量较大区域内的建筑物上。幅度可根据项目体量及预算确定具体大小。此区域内建筑屋顶平面广告价格影响主要与广告牌体量及相关硬件设施有关。400以内广告为100万/年150万。218、900价格为260万/年280万/年。双、三面立柱平面广告数量：8枚双面立柱价格：采用150万/年起拍，一般情况下200万/年拿牌规格区间：300左右特性：区域内此类广告直面消费人群，不受地域因素影响。高度及广告平面篇幅上受市政府管理限制。两面立柱一般建设在单条路道两侧；三面立柱一般建设在交叉路口处。二桥附近双面立柱广告受“东加西广告公司”统一代理，价格统一。三面翻立柱平面广告数量：1枚双面立柱价格：130万/年规格区间：280特性：此类广告与其他立柱广告基本特性上差异不大。一般采取3幅度广告轮流翻页的形式。调查区域内仅此一枚三面翻立柱平面广告，价格上没有可比性。与双面立柱广告相比较为便宜。大219、型支架平面广告数量：1枚双面立柱价格：180万/年规格区间：475特性：此类广告利用支架站立在地面，一般高度较低，受众面限于地面人流车流。在此区域内无法对二桥过往车辆人群进行推广。调查区域内仅此一枚大型支架平面广告，价格上没有可比性。与高空广告相比较为便宜。*数据及图片来自实地调查及电话核实据调查得出，现二桥附近以“建筑屋顶平面广告”及“立柱平面广告”为主体，同时大型户外广告位较为稀缺，属于供不应求阶段。整体广告位价格浮动与季节、面积大小、广告载体有关，具体价格因时而定。代理商一般出租时限一般以一年为基准，形式以招拍的形式。签订多年合同也可以获得一定的优惠。区域内最近时间内将新建两块屋顶建筑平220、面广告位。page264二桥下黄埔大街广告类型建筑屋顶平面广告三面立柱平面广告单面大型支架平面广告双面立柱平面广告page265二桥下黄埔大街屋顶平面广告租金：120万/年规格：32.3m（宽）*10.5m（高）=339详细地址：二桥汉口桥头扬子江饭店上公司：湖北分时广告传播有限公司联系方式：027-85758322备注：调查中发现“扬子江酒店”占地已被“武汉天地”拿下，面临拆迁。广告平面：泛海国际CBD租金：260万/年280万/年（弹性空间最多10万）规格：霓虹灯300，喷绘600公司：尊荣国际传播发展有限公司联系方式：13871168899广告平面：红旗家居、锦绣长江租金：128万/年规221、格：377公司：武汉鑫华威传媒有限公司联系方式：15307158949*数据及图片来自实地调查及电话核实page266二桥下黄埔大街三面立柱平面广告租金：330万规格：20m*7m*3面详细地址：黄埔大街高架与解放大道交汇处公司：武汉大交响广告有限公司联系方式：13607105533租金：300万/年规格：18m*7m*3面详细地址：黄埔大街高架与解放大道交汇处公司：武汉锦绣中华广告有限公司联系方式：15872361376*数据及图片来自实地调查及电话核实page267二桥下黄埔大街单面大型支架平面广告租金：180万/年规格：475详细地址：二桥汉口桥下沿江大道右侧公司：武汉东加西广告传媒联系222、方式：15172500100*数据及图片来自实地调查及电话核实page268二桥下黄埔大街双面立柱平面广告租金：150万/年起拍，一般情况下200万/年拿下。规格：300详细地址：二桥黄埔大街引桥两边公司：武汉东加西广告传媒联系方式：15172500100*数据及图片来自实地调查及电话核实page269二桥下徐东大街广告类型双面立柱平面广告I三面翻立柱平面广告II建筑屋顶平面广告IIIpage270二桥下徐东大街广告类型屋顶平面广告租金：对外价格：240万/年；执行价格：220万/年规格：510（含两侧面面积），周围霓虹。详细地址：二桥桥头徐东大街武汉铁路局武汉桥工段上公司：武汉鑫华威传媒有限223、公司联系方式：15307158949*数据及图片来自实地调查及电话核实page271二桥下徐东大街三面翻立柱平面广告租金：130万/年规格：280详细地址：二桥桥头徐东大街武汉铁路局武汉桥工段上公司：武汉东加西广告传媒联系方式：15172500100*数据及图片来自实地调查及电话核实page272二桥下徐东大街双面立柱平面广告租金：150万/年起拍，一般情况下200万/年拿下。规格：300详细地址：二桥徐东大街引桥两边公司：武汉东加西广告传媒联系方式：15172500100*数据及图片来自实地调查及电话核实page273page274报告名称武汉161医院配套商业项目商业定位与招商策划书谨呈武汉鑫海盛置业有限公司主创机构武汉华尔盟商业管理有限公司、武汉大洋城市经济发展研究院报告密级A，本报告仅供双方有关人士阅读调研执行刘娜、汪小兰、程诚、王紫、王云鹏、李胜杰、刘新菊、鲍婷、李旭、李祥忠、余红英报告撰写刘娜、李祥忠、程诚、汪小兰报告校对王紫完成时间2011年2月23日报告评审公司专业委员会报告提交2011年2月24日