1、丰臣国际广场CBD城市综合体项目调查 城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。当下的中国房地产，对城市综合体有一个约定俗成的定义，从产品形式讲一般是有五种，酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称为4+1模式。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合指导老师： 蒋英 2、第一小组：孙晓雅、张凯悦、 袁紫艳、周洁、 蒋明月、李金敏一、 新北商圈调研分析与其他商圈相比，新北商圈仅仅初现轮廓，尚未成型，依靠毗邻市府这样得天独厚的条件，新北商圈未来的发展空间更加广阔。商圈内已经拥有太阳城购物中心和府琛商务广场，如今，万达广场，丰臣国际广场正在加紧建设，到明年底，两个项目都将开业，新北商圈将以高档，时尚的大都市形象出现在常州版图上。新北区作为常州的高新技术开发区，是常州白领人群的聚集地，目前这里的住宅项目亦开发迅速，今后几年，这里的居住人口尤其是年轻白领的居住人口数量将会呈现猛烈的增长，这为新北商业的发展带来动力。通江大道建成后一直是常州的交通大动脉，承载着重要的运输功3、能。通江大道从新北最北端可以一直通达常州市中心，道路宽阔畅通，出行便捷。在加上通江大道与沪蓉高速、京沪高铁、汉江路、河海路、龙城大道、关河路等重要的横向交通线路相交，可以便捷通达常州其他地方。沿线BRT线路广布，更加的方便快捷。因此，通江大道可以说是常州最优越线路之一。 在常州市政府的大力支持下，通江大道商业区已经初具雏形。龙城大道以北、沪宁高速以南、沿通江大道两侧，占地5.6平方公里将建成一个大型的商业区，满足居民的工作生活要求。通江大道沿线城市基础设施配套较为完善，开发建成的万达广场、丰臣国际商业广场、月星环球商业中心、道生中心等大型城市商业综合体，不仅将进一步提升城市市政、文化、商业、商4、务办公等功能，也可以形成完备的商业街区。新北区浩源大厦通江大道共2.5万，-1层 进口食品超市或美食广场；1层至2层 餐饮；3层足浴、健身；4层KTV一层：沿街商铺8-10元/ /天，内场6元/ /天； 二层： 3元/ /天；三层：2元/ /天；四层：1.8元/ /天2010年10月丰臣国际商业广场通江大道16万商业：-1层乐购超市；1层至5层百盛集团操作；6层至7层休闲娱乐招商尚未启动待定YES!淘商城通江南路238号1.8万，均为9-21商铺，为服饰、保健、美容、电子通讯产品、玩具、食品等淘宝实体店的形式一层：3.5-4元/ /天；二、三层：2-3元/ /天；物管费6000元/年，押金505、00元2010年6月28日道生中心通江大道2.1万4层商业，以国际品牌为主招商尚未启动2011年5月试营业香缇湾锦绣家乐福沿街400，业态以服装、餐饮、美食广场为主合同是1年，交3个月压3个月，均价6元/ /天2010年6月豪庭国际体育馆斜对面4万，包括1.5万世纪联华超市卖场 450金逸国际五星级影城，2万休闲式餐饮步行街。步行街以主题美食街区与传统特色餐饮为特色招商政策近期出台待定二、样本楼盘丰臣国际广场A、 项目概况：丰臣国际广场东临通江路，北接河海路，驭驾繁华，正处新北生活商业中心，共由四栋高层建筑组成，总建筑面积达到27万。作为新北核心区内首个大型都市综合体，丰臣国际广场以现代的建筑6、风格，150米高的超高建筑姿态，构筑新北全新的时尚城市天际线，成为常州又一具有代表意义的城市地标建筑。 丰臣国际广场立足于高品质的同时，更强化软件的跟进，以世界一流的城市发展战略，构筑极富前瞻性的都市综合体概念，形成融合国际一线品牌商业、都市风尚SOHO、鼎级菁领公寓、星级时尚0FFICE四大物业功能为一体的现代城市综合服务区，使新北的城市面貌焕然一新，成为与国际潮流同步的商业中心街区。 丰臣国际广场本案处在新北区的中心位置, 周边众多商业围绕汇聚，区域总体商业体量超过40万平方，共同形成集购物、休闲、娱乐为一体的新区核心商业中心，商业部分预计于2011年12月25日前开业，项目整体完工预计于7、2011年底。 小区内部享有百盛百货、乐购超市、嘉禾影院和丰臣壹街区餐饮休闲街等配套。 B、 功能划分：丰臣国际广场，以强大的商业品牌，构筑新北全新的商业体系。项目商业共由百货、精品文化休闲、地下大卖场、街铺四大部分组成，总建筑面积达到10万M2，形成吃喝玩乐一站式满足的高档城市商业服务体系。而随着百盛、乐购、嘉禾影院等国际顶级商业品牌的加盟，则使丰臣国际广场打造新北核心商圈，引领常州与世界同步繁华的规划理念得以实现，使之毫无疑问的成为引领常州生活的繁华都市核心！百盛马来西亚最大连锁百货，中国时尚百货领军企业1994年进驻中国零售业市场的百盛，是最早在中国经营时尚百货外资连锁企业之一，并且目前8、已经发展成为中国最大的时尚百货集团之一，拥有覆盖中国29个主要城市的最广泛的营销网络。对中国日益富足的中高档消费群体而言，百盛已成为家喻户晓并标志着品味和时尚的知名品牌。丰臣国际广场，作为百盛进驻常州的首选地之一，势必为整个城市的时尚生活注入全新活力，成为引领常州的时尚之源！乐购英国最大零售商，全球三大零售企业之一作为世界三大零售企业之一，乐购购物中心以世界级标准构建全国连锁大卖场/购物中心系统。其以优质的产品，适合的价格为建店宗旨，销售品项逾25000种，为城市生活提供了全面购物服务。而物流中心、商流系统、电子商务等配套设施的建立，则为全国消费者提供便捷、舒适的购物环境。成为中国的最佳的购物9、连锁卖场之一！丰臣国际广场与乐购的联合，无疑将为新北注入全新的生活品位：琳琅满目的商品、优质舒适的购物体验，让新北从此迈入国际化生活全新纪元！嘉禾影院亚洲唯一的跨区域影城经营商嘉禾影院，隶属于东南亚乃至全球都享有盛名的嘉禾娱乐事业集团。现已成为新加坡、台湾和香港最具领导地位的电影娱乐集团公司，同时，嘉禾还是亚洲唯一跨区域性影城经营商，共有49间影城和345个影院。为消费者积极提供各种创意无限的娱乐节目，让大众透过电影、电视和音乐去体验另一个超乎想象的空间。丰臣壹街区一站体验式餐饮休闲街丰臣壹街区，定位于餐饮休闲娱乐，经营面积达到XXX万M2。街区通过与三大国际商加的功能定位差异化的经营思路，将10、积极引入品牌的休闲餐饮品牌，打造新北乃至常州的又一生活休闲的“新天地”！常州丰臣国际广场位于常州市新北区通江路、河海路路口，是新北开发区未来的商业居住中心地带。其以新城市主义的创新商业理念领袖全城，成为新北区乃至常州一个正在崛起的大型商业中心。整个项目占地约42270平方米，总建面积逾27万平方米，总商业面职17万平方米，由丰臣凯琳公馆、酒店式公寓和高180米的5A甲级写字楼构成。目前嘉禾影院、TESCO乐购及百盛百货已经签订合同。0 v6 R8 c5 P新浪乐居) y1 G# Q7 |房产论坛,装修论坛,业丰臣国际广场的定位为中高端，聚合“个性、时尚、创意、雅致，通过整体突出时尚、年轻打造常11、州城市副中心实现办公、商务、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类复合功能。项目周边未来将建设成集符合功能与一体的CBD商圈。新浪乐居论坛+ d5 L1 t# 9 wC、经济技术指标基础资料项目地址新北河海路与通江大道交汇处 售楼处电话0519-85110888 物业类型住宅、商铺、办公、综合性广场建筑类别（住宅/别墅/商业）塔楼 小高层 高层 、写字楼、商业楼层状况（住宅）商住楼32层，写字楼15层，百货综合体32层 开发商常州市鼎峰房地产开发有限公司建筑设计江苏筑森建筑设计公司 景观设计销售代理金丰易居普润地产物业公司丰臣物业公司 建筑规划占地面积42270 ，建筑面积27万，商业面积17万总建12、筑面积261627，商业项目总占地36620平米，地上建筑面积为2.995万平米,地下0.74平米,容积率5.30绿地率28车位数地下机动车位207，非机动车位758 产品信息建筑风格现代装修标准（是否精装）否智能化设施光纤网络接口 外立面材料面砖收费标准物业管理费1.15，1月15号推出凯林公馆底层13套旺铺，面积40-300平米不等，预计价格在3万/平米左右。现预约交10万开盘可抵20万，并且全额97折，贷款98折。 价格详情SOHO均价7000元/平米起，商铺均价30000元/平米项目配套自身配套百盛百货、乐购超市、丰臣壹街区餐饮休闲街、 嘉禾影院 交通配套丰臣国际广场位于新北河海路与通13、江大道交汇处，道路通畅，公交可选乘B1、B13路。 医疗配套华山医院学校配套河海大学、三井小学、三井中学 商业配套华联吉买盛、每家玛、太阳城商业广场 其他配套新城公园、中华恐龙园、奥体中心、锦江国际酒店、富都商贸（香格里拉）酒店、河海菜场项目优劣势分析项目优势项目位置非常好，周边配套齐全，交通发达，拥有较强的自身商业配套项目劣势不是装修的房子，是毛胚房，周边商业竞争比较激烈优势分析：丰臣国际广场目前已经签约百盛、乐购超市以及嘉禾影院等主力店，还规划建设有五星级的酒店以及酒吧一条街等项目，高达160米的酒店式公寓更是进一步提高了丰臣国际广场的定位。业态配置方面，酒吧主题的商业街尚未在常州出现，因14、此项目很具特色，按照目前新北区消费人群的特点分析，这种酒吧主题的商业街将会是一个不错的项目。劣势分析：项目定位于中高端消费人群，这样势必会和万达广场构成直接竞争，乐购vs沃尔玛，百盛vs万千百货，嘉禾影院vs万达影院，这种竞争对彼此都回不利，而丰臣国际广场在这样的竞争中的劣势更明显，首先，新北万达广场明年国庆节开业，而丰臣国际广场开业时间为2011年圣诞节前后，时间上虽然只差3各月，却足以使万达广场吸引到很大一部分忠实的消费者，形成先入为主的竞争优势。其次，和丰臣房产相比，大连万达在商业运作和客户资源方面更具优势，这种优势很大程度上也能影响到整个项目的竞争。D、项目各物业类型比例CBD整个建筑15、规模控制在1000万平方米之内，写字楼约占50左右，公寓占25左右，其它25为商业、服务、文化及娱乐设施等。从一个大的综合体理念开始，再通过一个个小的综合体的建设，最后形成一个大的综合体，共同促进CBD的整体建设三、竞争楼盘分析1、新北万达广场A、 项目概况常州万达广场项目占地面积约73333.7 ,建筑面积为38万 。常州新北万达广场不仅有约16万的商铺和约3.6万的五星级酒店，还包含了3栋总面积约8万的SOHO。常州新北万达广场位于新北区通江中路与太湖路的交汇处，占据新北绝版升值地段，周边商务中心、行政中心、文化中心环绕，高架、高铁、BRT等交通公共设施完善，人流密集。万达广场的进驻，必将16、进一步提升新北区域价值，全面改写版块商业地位，成就常州新的城市中心。B、 功能划分常州新北万达广场占地110余亩，规划总建筑面积约38万平米，组合了商铺、公寓、SOHO三种业态。涵盖了购物、餐饮、文化、休闲、娱乐等内容形成超大的一战业态生活购物广场，建成后将成为新北区大型的旗舰式大型城市综合体。（将建设包含大型购物中心、五星级酒店、国际电影城、大型点完超乐场、量贩式KTV、大型家电连锁卖场、国际连锁超市、室内外步行街、餐饮娱乐风情街等多种业态的大型城市综合体）优势分析：万达集团作为中国商业地产的领军者，拥有成功操作五十多家万达广场的经验，经过这么多年的发展和壮大，万达集团已经开发出了自己的百货17、品牌，酒店以及电影院线，并与国内外众多知名企业建立起来战略合作关系，这是其资源优势。 品牌优势：万达集团在国内开发的50多座万达广场中，绝大部分运作的很成功，因此在很多商家眼中，入驻万达广场意味着收入和风险比率更高。同时在消费者看来，万达广场俨然已经是商业地产界的“名牌”，这样他将会获得更多消费者青睐。 区位优势：常州万达广场是万达集团近几年一直热衷的城市综合体项目，项目落成时将是新北第一座城市综合体，也是新北体量最大的商业项目，它将于太阳城购物中心、府琛商务中心以及丰臣国际广场一起构成新北商圈，新北区作为常州的高新技术开发区，云集着大量收入水平高，消费能力强的白领群体，而一直低落的商业氛围使18、得这类消费群体流入市区。新北商圈形成后，不但能满足新北区消费人群的的消费需求，还能吸引市区甚至更远的购买力。新北商圈分布在通江中路两边，于北十分钟可达高速公路，于南十多分钟可达市区，更有高铁、高架相邻。交通十分便利。其次，这里也是未来新北区绝对的CBD核心，旁边紧邻市政府，目前又有常州最高建筑-传媒中心，区位优势相当明显。C、经济技术指标项目数量备注用地面积:总建筑面积 :38万M2地上总建筑面积酒店 :占地3.6万M2商铺4层住宅18层公寓33层SOHO 27层1-6商铺建筑面积2.9万M27-27公寓（精装）地下总建筑面积商业停车场1313个容积率：5.37产品属性 商铺建筑面积 （M2）19、所占比例 (%)酒店36000商铺160000公寓SOHO80000D、各项物业内型比例 E、项目营销推盘节奏及营销情况：精装公寓在3月4日连夜开盘，在2个星期之内700多套就接近全部售罄。 6月4日五星SOHO预约中，预约优惠详询售楼处。另现SOHO公寓A座在售，总层高为27层，公寓位于727层，单间面积为4065平米，整层面积为1400平米左右，精装修，价格为900010000元/平米，按时签约客户全款可享受97.5折，按揭98.5折。目前商业部分的招商工作将全部展开，首批万千百货、万达影城、大玩家、大歌星等大型主力店即将入住。 2、新城万博国际广场A、项目概况万博国际广场总建筑面积30万20、方，其中商业面积10万方，规划中负一楼为超市，目前已确定进驻的主力店有嘉禾影院（将是常州首家引进3D max的影院），万博国际广场商业部分将全部自持，招商工作于委托香港中粮商业有限公司，规划中的万博国际广场有一座190多米高的写字楼和一栋酒店型公寓，公寓售价在1.71.8万/之间（精装修）。C、 功能划分优势分析：通过市调了解到万博国际广场项目商业建筑面积近10万平米，建成后将是一个融时尚新潮购物、休闲娱乐餐饮和商业文化旅游于一体的大型综合购物中心。购物中心设计为室内全景Mall，明显区别于目前常州的南大街和莱蒙都会商业街，不怕刮风下雨，没有酷暑寒冬，提供给消费者更多愉悦、更舒适的室内购物环境21、更好的购物和休闲享受。在项目运作方面，开发商新城集团将商业部分全部自持，进行统一规划、统一业态、统一推广、统一经营、统一管理、统一招商，另外聘请香港一家知名商业管理公司担任万博国际广场的商业运营管理顾问，确保项目资源最优化整合。劣势分析：万博国际广场所处的江南商场与南大街和文化宫相比，商业项目很少，是一个典型的车流大，人流少的区域，与之相邻的莱蒙时代项目虽然体量巨大，但是重点是住宅项目，1万多方的商业仅作为社区配套商业，对万博国际不能形成积极的影响，这将很考验万博国际自身吸纳人气的能力。C、经济技术指标项目数量备注用地面积:总建筑面积 :38万M2地上总建筑面积酒店 :占地3.6万M2商铺422、层住宅18层公寓33层SOHO 27层1-6商铺建筑面积2.9万M27-27公寓（精装）地下总建筑面积商业停车场1313个容积率：5.37产品属性 商铺建筑面积 （M2）所占比例 (%)酒店36000商铺160000公寓SOHO80000D、各项物业内型比例 E、项目营销推盘节奏及营销情况：三、新北中心区城市综合体项目规划对比分析3.1 建筑面积对比项目名称国际金融中心中航国际广场绿地中央广场联发广场新地中心金融大街建筑面积 （万）17.28165320.761325上述城市综合体项目普遍规模较大，集中在15-25万平米左右。项目名称洪客隆国际金融中心中航国际广场绿地中央广场联发广场新地中心金23、融大街档次甲级甲级甲级甲级甲级高度（米）238180160以上2001152493.2 写字楼档次及高度对比上述城市综合体写字楼除新地中心外均为甲级标准，高度均在150米以上（超高层），其中国际金融中心与金融大街较高，达到240米左右。 3.3 部分城市综合体项目物业主力面积（平米）对比项目名称公寓酒店/办公商铺纯办公洪客隆国际金融中心41-5447-6620-60220-280；950-1150中航国际广场60-1203400（整层）950-1150从上表可以看出：公寓主力面积在40-50平米左右，酒店/办公在50-120平米，纯办公在200-300平米及整（或半）层。3.4 城市综合体项目24、规划物业类型比例对比项目名称国际金融中心（已建成）中航国际（已建成）绿地中央广场联发广场新地中心金融大街商业裙楼/ 写字楼裙楼17.61%14.73%18.7%18.15%3.85%2%住宅/公寓/酒店/公寓式办公42.12%33.78%26.58%24.82%67.77%纯办公17.42%25.85%31.31%39.77%28.38%98%从商业/写字楼裙楼层数看：洪客隆国际金融中心商业裙楼为3-4层，其中1-2层商铺可售；写字楼裙楼6层，中航国际广场写字楼裙楼5层。从整体市场看：商业裙楼普遍3-4层，写字楼裙楼普遍5-6层。从以上城市综合体物业类型比例来看：商铺建筑面积普遍占总建面（包含公建）的18-19%；公寓/酒店/公寓办公产品占总量的25-40%左右的居多（其中写字楼规划有大量小型酒店办公类产品），纯办公产品占总建面（包含公建）的20-30%左右的居多.