1、谨呈：中辰集团“互联网+”时代的地产变革中辰中辰CBDCBD项目营销策略报告项目营销策略报告赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ need.Why?市场合肥市办公市场整体呈现供大于求的局面，14年成交69.3万方，同比萎缩19.7%；成交均价逐年走高，14年达到9524元/m2。写字楼市场整体供应量大，市场需求平稳，价格稳中有升项目名称余量（万）万国企业中心1.3印象西湖6.2新华国际广场7.14五彩国际2.62之心城3.62大溪地现代城2.37IFC3.05安建大厦2.8合作经济广场3.70安粮东怡广场1.33上城国际名座1.292、凤凰国际3.6大华国际港2.67信地城市广场2.07闽商国贸中心5.912014年办公楼市场潜在余量约140万方，需2年去化周期，后续入市的项目总体量约515万方。项目名称 未推售量（万)）卓誉 3金域华府 7安粮国贸7.75绿地之窗30.34国贸s1407地块约3凤凰文化广场953名酒文化广场7.2创赢大厦 2宝利丰广场 11金路置业S1108商办 1.6绿地中心 24荣信商务中心 6恒馨国储大厦 4企融大厦 1.5澳中财富中心 7.5伯益经典广场 2.66铜冠花园 3.6骏誉 10中侨 7华润万象城 11百利广场 8五环国际B座3项目名称未推售量恒盛坝上街 10闽南总部经济大厦 4皖浔大厦3、 1.5中瑞大厦 2.5皖浔大厦 1.6建业壹中心 11日角大厦 2光明大厦 2.2摩恩大厦 3蓝鼎国际商务中心 18恒大中心 60佳源巴黎都市 30宝能太古城 120金融港41利港国际 10金大地滨湖项目 16高速时代城 12合计515滨湖时代广场13.6千城E世界3.01中翔商业中心2.78光明大厦2.1置地创新中心7新地中心A座5.6华邦ICC B座 6.95新城国际C座8.95蔚蓝商务港1.75安粮国贸中心7.75置地广场 C座3.67置地柏悦中心5.61五环国际3.09华润大厦7.87拓基金座C座3.66合计139.6在售项目余量后续入市项目总体量写字楼市场存量增长，去化周期持续延长4、市场月度供求分析：供给：2015年1-5月合肥办公（含公寓)供给8658套成交：2015年1-5月合肥办公（含公寓)成交3833套，月均成交767套供求比：供求比2.26:1，市场供给过剩写字楼市场市场供求比在加大，过剩问题严重写字楼市场小面积，低总价产品畅销2014年全年销售前10名中8个项目面积段集中在40-100之间，价格5000-9000元/；万达文旅城为写字楼三冠王，平均月销6895万元。2014年写字楼销售套数TOP10排名排名项目平均成交面积销售套数销售面积销售均价总金额产品业态月均去化面积(）月均去化金额(万元）1合肥万达文化旅游城55 17199402688008.27写字楼5、783568952五里山天街40 6232482650001.24SOHO办公206910343北城世纪城62 6233876750001.94写字楼323116154加侨国际广场85 4974224885003.59写字楼352129935滨湖时代广场87 3382936588002.58写字楼244721536徽商总部广场131 3194170956002.33写字楼347619467沃野花园54 3141702863001.07写字楼14198948天时广场50 2841420070000.994办公11838289印象西湖花园86 2832442890002.2办公20361832106、汇银广场97 2342269882001.86写字楼18921551写字楼市场滨湖区与包河区在九区中销售套数与面积最多市场格局：2015年合肥写字楼主力战场继续从政务区向滨湖新区转移，市场呈现两极格局，而高铁板块的新项目也开始加入竞争。政务区滨湖区高铁片区老城区坝上街环球中心恒大中央广场加侨国际广场绿地中心新地城市广场悦方国际中心高速中央广场宝能城恒大中心万达文旅城天玥广场中侨中心华邦ICC新城国际蔚蓝商务港百利广场新地中心置地广场金大地时代天街尚泽大都会写字楼市场写字楼市场格局改变，由政务区逐步向滨湖转移 项目预计入市时间写字楼体量（万方）2015年预计待售项目悦方国际中心2015年3.5智7、慧广场2015年2合肥金融港2015年5高速中央广场2015年8高速时代广场C12015年7.8新地城市广场2015年4.8万达银座2015年14国购中心2015年6合计512015年仅滨湖区域有51万方以上潜在供应。国购中心千城E世界中翔商业中心高速时代城利港国际光谷金融港智慧广场宝能城万达银座佳源巴黎都市本案新地城市广场恒大金融中心宝文国际联投中心滨湖时代广场环湖金融基地板块省府板块写字楼市场滨湖新区库存增加，竞争将会十分激烈u市场层面：市场上办公公寓供给大，产品同质化严重，相对于住宅公寓而言，在产权、物业费、水电生活费用方面普遍不被市场认可，也导致其在售价和去化速度上进一步走低。u竞争层8、面：随着滨湖崛起，14年以来，合肥办公市场竞争主要集中在滨湖区与政务区，而热点板块的明星盘与市场上的低价盘成热销主力，其他多数项目表现平平。写字楼市场总结库存量大，竞争激烈，区域饱和市场机会总结：小面积、低价格是写字楼快销的王牌本案面积段具有符合市场需求的优势，但是为了实现快销，对于价格须理性追求。整体市场表现滨湖表现整体在售存量，以及后续供应量超大；排名靠前的项目基本均是小面积段、低价格产品；区域去化速度成为标杆，但库存也激增，竞争压力加大合肥市写字楼市场总结本案启示本体主要技术指标总用地面积2.5万方总建筑面积17万方可售14万方商业建筑面积1.76万方累计可售约14万方办公6.4万方公寓9、2.5万方酒店3.8万方项目本身规划无较大亮点及卖点，加之区域商务氛围不浓厚，但自身规模又具备自成一体的打造空间项目参数自成一体的中等体量综合体滨湖区主城区本案地处包河工业园内骆岗板块，是主城区和滨湖新区的过度地段，对于一个过度地段来说。似乎很尴尬！既不能享受老城的便利也没有新区的政务发展红利。项目区位主城与滨湖的中间点，配套与商务氛围缺乏主城区滨湖新区本案渡江战役纪念馆省政府一条中轴跑道本案位于滨湖主轴线北侧，距离未来安徽省行，距离未来安徽省行政中心不到2公里。随着合肥市对城市发展规划，这里将会成为缝合老城区蜕变为新区发展的桥头堡项目区位省府中轴线交通价值：项目所处交通干道通达性好，周边包河10、大道路高架、地铁二号线在2KM范围，高铁南站3KM范围配套价值：项目处于主城与滨湖交汇核心，与主城区相连，将来配套级别非常高；自有商业配套也极为丰富。资源价值：项目周边为包河工业区企业、茶博城专业市场，茶主题公园等，未来企业资源丰富，兼具居住资源区位价值交通通达性好，未来资源好区域价值区域发展区域发展：省府中轴线，与主城区相连，未来升值空间巨大。交通：交通：交通通达性好，到达城市各区有快速高架；高速口，地铁等。配套：配套：周边配套相对缺乏，生活不便，但自身配套及未来配套将会逐步完善。资源资源：工业园区及专业市场的建设为商务氛围提供可能，生活资源逐步提升。通过对区域价值解析，我们可将此区域定义为11、“合肥骆岗板块商务核心区”区域价值未来利好的发展空间项目为工业用地升级为商业用地，规划有酒店、公寓、写字楼及街区商业为一体的综合性楼盘。整体氛围利于集中打造。项目参数项目总规：集公寓、办公、商业、酒店于一体项目产品：产品类型丰富，5574loft户型，双层使用空间，略大于公寓市场主流产品，但比写字楼主流产品较小。Loft的双层使用面积成为高性价比可能。户型户型面积面积总套数总套数户型配比户型配比A2房2厅55.619270%B4室3厅96.12410%C3室2厅73.94820%合计20106.56352100%项目参数5574loft户型，面积略大，但赠送面积达到50-80项目优势商、住两相12、宜，投资使用灵活多变项目价值项目总规：项目总规：酒店、写字楼、公寓、街区商业为一体的综合性楼盘产品价值：产品价值：项目产品类型丰富，55-74户型精装公寓，loft产品，性价比高，现房销售，眼见为实项目配套：项目配套：项目自身配套完善，周边不成熟，生活不便捷投资投资价值：价值：项目本身具备打造空间，且周边企业、专业市场集聚，具备投资价值通过对项目价值解析，我们可将公寓定义为“高性价比投资公寓”项目价值具备打造空间的综合体中的高性价比投资品问题盘点：Keywords:u商办公寓自然抗性，客户偏好，需价格杠杆刺激u周边配套缺乏，区域商务分为不足需要本项目通盘考虑，另辟蹊径u存量房销售拉长了销售周期13、，需要更有效的锁客策略客户汇银广场客户分析置业目的分析置业目的分析关注重点关注重点客户区域客户区域成交渠道分析成交渠道分析需求面积需求面积客户行业分析客户行业分析项目客户投资与自用持平，主要关注点在于地段前景和小面积低总价等，客户来源庐阳区，通过皖北地区投资客较多，通过途径、老带新较多，由于以房地产产业链定位，因此房地产相关行业较多。成交户型：90平米左右投资户型与150-180平米左右的自用户型为销售主体。客群分类：4层整层被建筑设计行业公司整层购买，其次成交客群集中领域涉及至金融、贸易等实业单位。购买因素：成交客户多关注项目的价格，投资回报，未来发展及完善配套获知途径：以万科老业主资源，万14、科品牌联盟，老带新最为明显，另有些通过户外大牌、微信等媒体推广渠道和客户拓展。投资、自用比重相当的金融、建筑等企业单位，与万科老业主个人投资客群，主力需求面积以150平以下为主。万科金域国际客户分析客户分析万达文旅城巨大体量的集群效应和品牌效应是客户关注和成交的重要原因，密集媒体宣传使项目知名度迅速提升，小面积分割使得低总价投资客和大客户都能囊括。行业分布较为均匀，客户对于产品认可度较高。万达文旅城客户分析置业目的分析客户关注点分析客户来源区域分析客户来源渠道分析需求面积分析客户行业分析项目客户投资居多，主要关注点在于其价格和专业市场等，客户来源以长丰县城和瑶海区居多，通过朋介、户外来访客户占15、比较多，客户行业主要以个体、实业为主。京商商贸城客户分析公寓以满足投资、办公、过渡性自住的三个目的，鉴于实际认筹客户统计分析导出当前客户群体，主要以用于办公出租的投资或办公为主。投资型自住办公本案本案客客户类型型客户分析投资及办公是本案重点客群针对现有客户群体，判断项目目标客群：1、包河、滨湖企业的管理层、员工置业的客户将成为主力客群2、周边的原居民、企、事业单位人员等为项目的重点客群3、对整个片区的远景发展有信心的投资客4、外地投资客核心客户重要客户辅助客群投资客户包河、滨湖、经开区投资型客户以70后为主，多为政府公务员、企业高管、私营业主。对商业嗅觉比较灵敏，具成熟的投资经验，深谙各种投资16、渠道，懂得分析投资利弊，规避风险，信息灵通。商务自用老城区外溢客户，外地投资客25-40岁之间，主要从事小微企业，看中高新区大环境发展的职业希望可以将公司注册在公寓内，商住两用在区域内生活，看中区域发展自住客户包河、滨湖、经开、政务等自住型客户青年刚需、女性投资、老年投资；熟悉合肥市场环境，看好合肥长远发展，看好城市中心的未来前景，一方面自住，一方面作为长期投资；客户分析投资客户为主，企业办公客户为辅，自住客户占比较大问题项目面临四大问题Q1：市场竞争激烈，去化慢，需要打破常规市场竞争格局Q2：非传统商务区域，配套不全，需要打破区域认知Q4：40年产权公寓，存量房销售，需要打破产品现有局限Q317、：区域客户容量有限，竞品多，需要扩容现有客户范围项目自身品牌、规模、与产品质素均不突出是项目营销层面面临的核心问题如何突破有限的竞争红海颠覆传统思维从商业地产销售转变一到地产商业运营不仅单纯卖房子，更是投资保障，未来收益单一产品价值输出转变二整合核心资源Loft公寓通盘考虑酒店、商业、写字楼等不仅卖公寓，更卖酒店、商业等综合大盘从产品销售者转变三性价比，价格等云创空间投资、商务平台提供者不是公寓产品销售，卖投资、创业平台破局传统营销与传统媒体过去的双保险，今天的双桎梏在当前信息爆炸的时代传统媒体的到达率正在逐步降低客户面对庞大且近似的房产信息更加无法完成自主的记忆与过滤“传统营销”与“传统媒体18、”的经验组合已然滞后于互联网时代的SNS浪潮当营销+广告成本投入的增长速度远超市场占有率的增长速度之时反思即在当下客户已经麻木营销依赖线下传统推广渠道疲软传统推广语境失效当我们习惯依赖的传播手段已无法兑现价值房地产项目无论品牌、规模与类型都在寻求话题“信噪比”才是新标准“费效比”已无法计算营销破局三步走附加概念，包装价值体系炒热话题，实现价值认知多管齐下，突破传统渠道机会区域内产品供应日益同质化，城市配套的缺失与资源价值的共享使得价值体系驱同，为中小企业提供高性价比的创业平台基础成为突破的关键。作为非传统商务板块，此前供应的产品价值被迫弱化，因此在价值引导层面，对于产品新概念的建立包装显得机会19、巨大。人是科技创新的关键因素，必须充分尊重人才，保障人才权益、最大限度激发人的创造活力；取消或简化前置性审批，充分落实企业投资自主权，推进投资创业便利化。坚持实施就业优先战略和更加积极的就业政策，优化就业创业环境，以创新引领创业，以创业带动掀起大众创业、草根创业新浪潮2014年，中国“新兴产业创投计划”启动；计划在全国内共支持创业投资基金213只，总规模达574亿元2015，国务院设立总规模400亿国家新兴产业创业投资引导资金；直接带动民间投入18001800亿亿，间接带入一万亿资金流向创新企业。至2014年底，中小企业11691169万户万户，占企业总数76.6%创造就业数量2.11亿，占城20、镇居民总数70%70%中小企业产品和服务价值GDP占60%，纳税占国家税收总额50%50%中小企业亿元贷款净利润0.430.43亿元亿元，为上市公司的2.4倍亿元贷款创造就业18221822个个，为上市公司的7.9倍数据来源 国家工商局（全国小型微型企业发展情况报告）安徽列入全面创新改革试验区 9月7日，中办、国办印发的关于在部分区域系统推进全面创新改革试验的总体方案对外发布。按照方案，我省和京津冀、上海、广东、四川、武汉、西安、沈阳共同成为改革试验区域。我省将依托合芜蚌，担负起先行先试的重任，按照计划将在今年研究制定改革试验方案，协调落实有关改革举措，明确阶段任务和目标，条件成熟后逐项报国务21、院批准实施。p商业地产地产商业，“去地产化”是其趋势 （打造垂直服务链，收取上游收益，享受成长红利，将重新定义商业地产的资产属性）p平台的核心竞争力优质的人才和软件服务 （通过优质服务，吸引优质团队；做量的优势，得到质的飞跃，获得丰厚的成长红利）p“互联网+”与商业地产的结合 （解决两个问题，其一，轻资产运营；其二，资源的快速对接）启示定位创新的起点云创空间什么是云创空间 云创空间是跨界社区，从共享空间到协同创造与学习，从线下到线上。培育一个跨界社群共建的可持续社区生态，促进社员的自我实现。5大功能平台社交平台、分享平台、创客平台、联合平台、生活平台7大服务产品勾搭咖啡书屋、创客空间、路演讲台22、读社会、空间生活汇、众筹资金池、联合办公室、威客会40项服务内容公司注册、勾搭咖啡、资金众筹、创业指导、模型制作、跨界交流、早餐汇胶囊旅馆、交互平台、商务支持、计划修正、法务财务、人才对接、模式输出等专注个人成长，孕育优质团队，集合跨界资源；打造联合学习、联合创新、联合办公的社区生活云创空间五大平台社交平台有效的社交氛围玩法破冰活动 （勾搭咖啡）交互平台 （信息平台、工作平台）目的 n突破中国传统文化，打造美式社交空间。n信息平台：发布各方面信息，将线下和线上联通，通过白板拉动需求（丰田模式），做到信息有效流通。n工作平台：通过Tower等，打破工作空间障碍，帮助初创团队提高工作效率。云创空23、间之一：社交平台分享平台学术、创意分享交流社区；路演中心玩法联合读书会（709书院、五道口书社）TED演讲台（NGO：荒岛书屋、瓢虫映像）目的 n邀请教授及高质量的知识人才参与，形成积极的学术氛围。n邀请企业人士宣讲、招聘等活动；增加路演机会，帮助创业团队。n帮助会员扩展视野，进行思想碰撞；同时也可形成有效的社交圈。云创空间之二：分享平台创客平台动手、挑战想法玩法手工活动 模型制作 （3D打印机）虚拟现实和现实增强技术应用目的 n增强会员动手的欲望，提升创造兴趣。n模型制作，可以满足产品研发的需求，且3D打印机的问世，降低了开模板的成本。（苹果6:1800元；电动滑板车：1500元）云创空间之24、三：创造平台联合平台互补能力、头脑风暴、组建团队玩法头脑风暴 （APP征集、需求对对碰）联合办公 （信息平台、工作平台）目的 n通过空间的跨界资源，最底寻找合作伙伴。n集合各个领域的人士，进行头脑风暴，碰撞新的思想，寻找新的空白点。（如趣探、面对面）n联合办公可以加强信息交流和导师帮助，增加工作效率。云创空间之四：联合平台生活平台健康、开放、隐私的社区生活玩法旅馆 （胶囊旅馆）早餐汇 （备注：早午餐）众筹资金池（穷人的银行）目的 n早餐汇：通过小型活动，填补营业空白区；n旅馆：满足对应客群的有效时间；与早餐汇形成链接云创空间之五：生活平台吸引、培育优质人才，形成竞争力协助优创团队，享受成长红利25、。形成闭环空间云创空间关键节点 核心summaryp“互联网+”的思想：定位经营，扮演好“平台、插座”角色，寻找对接资源，轻资产运营。p“开放+连接”的时代：构建垂直服务商，形成多层收益，摆脱房地产（传统模式）。p当然，对本项目来说，打造平台，再进行租售，增加噱头的同时，也是增加盈利点。核心低门槛享受互联网+创业平台价值城市价值安徽首创投资价值空间价值商务价值低门槛增值价值体系立面酒店会议室小面积 品质空间泛会所 屋顶泳池居住价值配套价值酒店式公寓主题公园景观带生活配套云服务融资共享商业配套 Wifi覆盖 创业平台价值提炼项目核心定位语省府中轴安徽首个云创空间差异化跳出区域窠臼/屏蔽竞争对手形26、象要求话题性创新概念包装/建立传播基础亲民度获取情感认同/延展渠道可能概念提出源自IT行业，符合大数据时代信息爆炸前提下人类接受信息习惯的发展趋势；引申为产品中将配套与服务体系进行拆分，由项目联合体提供资源整合；便于结合微信、自媒体客户端等新媒体传播方式进行渠道延展和渗透；云云城全业态体系i-CloudA座loft公寓（智能智能家居家居+云服务云服务）中辰云邸B座写字楼（众创空间，众创空间，智能智能办公）办公）中辰云方（云商中心）D座酒店（五星级酒店（五星级酒店+酒店式公寓）酒店式公寓）中辰云上裙楼商业（青年主题青年主题服务服务商业商业）中辰云趣（中辰云mall）中辰牧云城案名建议City o27、f grazing clouds中辰牧云城备选案名：中辰云界 中辰云商中心 注：放牧云于城内，立于云端之城云生活价值体系i-Cloud智慧 未来 分享 平台精细 收益 轻盈 全能推广诉求云创综合体 财智双赢城LOFT产品价值重建5.4米层高，买一层得一层投资、自住两相宜，万能投资品财智1+1，百变双赢智能家居生活+共享创业空间+云服务精装修建议根据办公、自住及投资等分功能精装p引进智能家居、智能办公设备p针对打造云办公社区的概念，引进智能设备强化主题p针对客户不同需求分类型精装p分别打造办公型，居住型，soho型三类精装户型风格p控制精装与毛坯比例p考虑性价比和客户使用的不确定性，保留约3/128、比例毛坯户型供客户选择p售后统一签定订单式装修协议p既可避免精装修的不确定性，又一定程度进行避税策略项目营销发展思路全盘营销招商带销售营销两大核心思路充分造势形象升化卖点释放价值运作区域炒作隆重亮相全面推广全城皆知通过“云创空间”概念炒作，树立项目强势形象不断强化品牌价值与项目自身价值，强化线下与渠道，加强写字楼高端客户拓展通过项目招商与销售并进，尤其是写字楼的大中型企业入住，商业的主力店入住带动销售分阶段形成战略节点，持续推进整盘营销形成持续热销，价值不断升级阶段战略不断推进大量且持续的客户积累是核心-云创会创新商办销售模式设计：以招商带销售招商（外场）自用客销售（内场）投资客改变传统的写字29、楼（商办）坐销模式，施行招商带销售，内外场联动销售的创新模式，以招商团队外场寻找更多自用客户，提升项目价值与商务氛围，以销售团队主抓投资客群。返租年期返租率 返租款的返还方式 3年返祖，终身承租第1年返租率5%第2年返租率6%第3年返租率7%前三年返租一次性在总房款中减除，三年后由运营公司承租，终身承租，不设期限。1、针对投资型客户注：最终返租率由销售价格确定后进行调整。对于投资客户给予3年返租政策，以此提升入住率和投资回报率，形成销售运营两旺局面，同时，为下阶段产品提供支撑。同时，针对自用客户，在政策上给予倾斜，提升自用比例，提高入住率。包租式销售：整体3年返租，提升入住率和投资回报率2、针30、对自用型客户：降低投资门槛，赠送“创业基金”总房款15%的自用创业基金+2%自用保证金 1）实施不同价格，直接给予自用客户以赠送“创业基金”的名义鼓励客户自主创业。2）给予总房款15%创业基金鼓励自主创业。3）争取政府税费支持，在本案注册小微企业给予税费减免政策，同时，优化注册服务流程。3）为保障自用客户利益，自用客户需要于签定购房合同时，缴纳2%自营保证金。房源推售计划p综合分析本案的去化速度为：1500-2000/月，整体去化周期：10-12个月市场现状：汇银广场区位条件不占优，但凭借适当的产品打造投入，突出性 价比，实现较快的去化速度，可作为本案参考万科金域国际：地段成熟度更高，性价比很31、高去化速度：约2500/月 汇银广场：地段成熟度相对较差，但品质更优，性价比更高去化速度：约1500/月 VS房源推售计划2016年1月准备工作开始招商启动，开始蓄客2015年10月2017年1月B1座首开2017年9月2018年6月由于是存量房销售，2016年底才能正式销售，因此需要提前半年到1年进行锁客销售，销售周期提前，因此，招商等工作需要前置1年左右，这样，写字楼部分可争取实现18年收官目标。2018年12月写字楼入驻企业及商家发布会收写字楼官2016年9月A座开盘，去化80%以上B2座首开提前锁客思路思路1：内部认购会目的：1、加强客户诚意度（交定金，定房号，不可退），提前回笼资金；32、2、大幅度惠利（5%以上）加强置业信心。付款方式30万定金10万定金备注关系形式实价折扣表价折扣实价折扣表价折扣实价及表价相差7个点折扣开发商内部员工92折86折94折88折合作单位及其他关系94折88折96折90折市场客户最高折扣93折95折选购范围：指定一批单位供内部客户选购认购形式：交纳定金，具体金额据实际情况而定，确定房号，根据定金金额不同享受额外折扣优惠。优惠建议：注：前期市场客户可转化为内部客户进行操作。思路2：中辰1号众筹项目方案项目目的：以众筹项目的形式实现市场关注与快速回笼资金项目期限：不超过1年；发布日起-2016年12月（开盘前）为认筹期项目标的：A座公寓众筹金额：每份众33、筹金额为20000元或50000人民币，认筹起点份额为1份，超出部分以1份递增；最高认筹50份（即100万人民币）；每份筹码指定A座公寓房号为抵押物，即一份筹码对应一个房号；众筹形式：建议寻找第三方（小额公司或商管公司）作为担保方签订众筹协议，减少客户顾虑。项目收益：本项目收益来源包括购房优惠，转介购房收入和筹码增值收益预期收益为：购房收益：开盘前确定购房的，可享受20000抵30000元/套或50000抵70000元/套的优惠，一份筹码可购买一套公寓；转介购房收入：认筹人将本筹码（即房号）在开盘后一周内转介其他购房人并成功购房的，可获得6000元/套转介收入；筹码增值收益：预期年化收益率1234、%；月收益率约1%。项目退出：项目上市（开盘）到期或持有至1年到期，提供转让、机构收购或直接退出等三种流通方式，最快项目成立三个月后即可转让或退出。总结：此方案可提前半年至1年锁定客户，同时，客户可实现稳赚不赔的收益，更易于让客户接受。价格初探价格策略低开高走，快速销售，提升附加值首期只有一炮而红才能热销市场，价格的制定尤其关键，我们参照市场（地段、产品、品牌）在各项因素基础上，建议首期销售均价与周边项目平衡，为后期价格逐步提升打下坚实的基础由于商办公寓产品的竞争激烈，需要不断的通过广告推广和活动吸引人气，抢占客户由于商办产品的竞争激烈，而本案又无较大优势，在不打价格战的前提下，不仅仅通过对“35、云”概念的炒作也需要通过产品装修、服务等附加值进行提升售价定位（市场类比法）：仅为根据市场类比法进行的静态定价建议，后期再根据市场、项目的综合情况确定本项目的最终售价。本定价未考虑精装因素。权项权项因素权重因素权重皖都徽韵皖都徽韵(精装公寓）精装公寓）圣大阳光圣大阳光5 5米米6 6（SOHOSOHO、毛坯、毛坯)国购中心（挑高、毛坯）国购中心（挑高、毛坯）平均售价780080007500类比权重35%35%30%地段30%11.31.2交通指数20%11.21.2投资价值15%11.21.1产品品质15%111项目条件10%0.911附属配套10%0.91.21.2合计100%0.981.136、81.135定价71417141 均价建议执行A座开盘前策略执行总纲传播策略 解决客户量+形象塑造+价值传递渠道策略 多渠道拓源u营销推广排期借势区域炒作，强化项目形象；活动为主，渠道深挖拓展客源。立体炒作云创空间概念，深挖各种渠道，进行客户拓展。加大主流渠道立体化营销，结合主题活动，顺势开盘，转化前期积累意向客户p报纸：整版硬广软文+夹报p网络：网络硬广、电商合作、论坛区域炒作、百度搜索引擎p行销派单p户外广告pDM直投p电视新闻等p活动：区域价值高峰论坛、售楼部开放等p报纸：硬广夹报软文p网络：网络硬广、论坛新闻炒作、百度搜索引擎pDM直投p户外广告p行销派单p公交车语音播报p广播广告p活37、动：创业大赛、项目招商解析会、众筹启动p报纸：硬广夹报软文p网络：网络硬广、论坛新闻炒作、百度搜索引擎pDM直投p户外广告p行销派单p公交车语音播报p广播广告p活动：开盘活动、新春购房礼遇销售目标推广主轴渠道应用策略重点时间1月12月6月2月1月2016年度提前进入未来骆岗板块新生焕发云创空间 成就梦想众筹启动开盘加推第一阶段形象导入期第二阶段快速蓄客期第三阶段加推强销期市场诉求市场诉求：骆岗板块新生焕发：骆岗板块新生焕发营销营销重点：项目升级形象入市重点：项目升级形象入市，炒作，炒作区域区域目标：实现项目的强势形象认知和区域目标：实现项目的强势形象认知和区域认知认知第一阶段：形象导入期 （238、015年10月-2016年5月）工作重点：A、大事件起势B、区域炒作C、形象集中引爆1月12月6月2月1月众筹启动开盘加推2016年度户外和软文为主，报广、电视、电台和网络为辅p布点：市中心、滨湖、项目周边及主要街道投放户外广告p内容：中辰带动区域升华户外电视p频道：以电视台的黄金时间为主p内容：配合炒作，强化区域价值，云创空间等卖点信息p频次：结合活动p媒体：新安晚报合肥晚报市场星报安徽商报p内容：强化区域价值，云创空间概念等信息报广电台p频次：以季度为单位投放合肥故事广播、安徽908p内容：做整点播报及热点栏目冠名 网络p形式：以网络通栏和新闻形式投放p媒体：搜房、腾讯、p内容：配合强化区39、域价值，释放产品等卖点信息常规渠道创新渠道微互动（微信、微博）专业性维护目的性营销创新渠道：网络、网络、论坛、微博、微信结合进行网络炒作炒作相关话题：骆岗机场焕新颜骆岗机场焕新颜“合肥向南，你向哪？”安徽首个云创空间发布安徽首个云创空间发布首先首先对区位进行炒作，让合肥形成议论；对区位进行炒作，让合肥形成议论；营销事件：未来时光机暨售楼部开放新闻发布会宣传配合：媒体邀请，扩大社会影响力目的：打造具有未来感科技感的营销中心，通过售楼部开放形成强势冲击。活动线未来时光机营销中心开放暨新闻发布会挖掘区位价值，做足预期发展空间.一个“区域展示区”，一场“区域价值高峰论坛”，放大区位价值至最大化“合肥仰40、望区域价值高峰”论坛p邀请政府官员、商界代表、行业领军共同探讨片区未来发展蓝图,建立对经纬品牌与地段价值的认可度，形成政府白皮书“合肥骆岗板块价值规划展示区”p案场内设置区域规划展览，专人讲解片区规划及发展，结合声光电技术手段，演绎未来发展前景合肥仰望-区域价值高峰论坛起势由政府牵头，举办峰会，掌控区域话语权。活动主题：合肥仰望区域价值高峰论坛形式：发布会配合媒体：报纸、短信、网络及户外p邀请政府官员、商界代表、行业领军共同探讨片区未来发展蓝图,建立对品牌与地段价值的认可度，形成政府白皮书活动线合肥仰望-区域价值高峰论坛市场诉求：云创空间，成就创业梦想营销重点：项目详细信息释放，云创空间炒作目41、标：实现项目的海量蓄客第二阶段：快速蓄客期 （2016年6月-2016年12月）工作重点：A、区域热炒、招商信息释放B、云创空间未来愿景描绘C、户外画面更新第一阶段形象导入期第二阶段快速蓄客期第三阶段加推强销期1月12月6月2月1月众筹启动开盘加推2016年度项目产品解析会，进行项目全城推介拥抱互联网+中辰云创空间新闻发布会活动对象：意向客户邀约、大客户圈层人士、地产媒体活动线云创空间新闻发布会项目产品解析会，进行项目全城推介根据招商进展情况，进行招商媒体见面会，由集团领导向市场阐述集团的地产经营理念，以及未来使命。同时举办品牌商家及企业入驻签约仪式。活动对象：意向客户邀约、大客户圈层人士、地42、产媒体活动线战略合作单位新闻发布会上门即送97#汽油加油卡p目的说明：制造轰动效应，吸引客户上门，解决现场的客户量与人气的问题；p针对对象：活动期间的所有上门的客户；p操作说明：时间：仅每周六周日，将有限的客户全部挤压到一天同时上门，同时可节约营销成本；数量：每天限量前15名（每周赠送的费用为3000元）；要求：要求驾驶证与行驶证、身份证“三证”相符才能赠送；形式：以“加油卡”的形式赠送；扩展：后期成交客户可送1吨油；p时间节点：选择在认筹启动之后、开盘之前的每个周六周日，既能吸引市场关注，带来庞大的客户量，同时能促成成交量；p风险控制：需要做好销售的解说工作。活动线来访即送1吨加油卡市场诉求43、：未来已来营销重点：A座首开售罄目标：实现项目热销第三阶段：加推强销期 （2016年6月-2016年12 月）工作重点：A、商业签约仪式B、开盘预热C、深挖渠道第一阶段形象导入期第二阶段快速蓄客期第三阶段加推强销期1月12月6月2月1月众筹启动开盘加推2016年度活动描述：以签约仪式为噱头，吸引潜在客户。提升客户投资信心。全市传播，营造知名品牌企业强势的新闻效应，增强客户信心，促进客户成交。参与人员：双方领导，合肥各新闻媒体及地产界媒体，新老客户入驻品牌企业及商家签约仪式新春购房礼遇之业主答谢会业主答谢会迎春芭蕾舞会目的：维系老业主，拓展圈层客户活动：维系老业主，借机启动老带新；提升项目形象与44、知名度；开展圈层营销，吸引新客户；邀请对象：老业主、诚意客户参加；A座开盘前策略执行总纲传播策略 解决客户量+形象塑造+价值传递渠道策略 多渠道拓源大略商办物业大略商办物业拓客五大标准动作拓客五大标准动作行业联动行业联动业内同行竞品项目其他商业组织饭局营销沟通感情项目经理/销售经理置业顾问置业顾问成交奖励大略商办物业大略商办物业拓客五大标准动作拓客五大标准动作异地拓展异地拓展异地行业协会拓客团队全城拓客：派单、大客户陌拜寻找线人小蜜蜂拓客组织当地推介会物料支持：宣传品+礼品意向客户带肥解说提供客户资源成交者奖励当地成交客户登门拜访，邀约亲友大略商办物业大略商办物业拓客五大标准动作拓客五大标准动作媒体联盟群媒体联盟群各地产网媒各传统媒体新媒体所有媒体关键人合作形式1目标客群资源类活动嫁接2分销合作回报形式1活动费用2成交奖励大略商办物业大略商办物业拓客五大标准动作拓客五大标准动作目标资源联动目标资源联动酒店营销代表汽车营销代表商会/协会秘书组织饭局营销合作形式1目标客群资源类活动嫁接回报形式1部分双方活动费用支持2成交奖励大略商办物业大略商办物业拓客五大标准动作拓客五大标准动作大客户拓展大客户拓展商会/协会其他有资源的社会群体组织饭局联络感情合作形式1团购成交优惠及关键人奖励2分销合作3单套成交奖励4目标客群活动嫁接合作形式1团购成交优惠及关键人奖励2单套成交奖励Thanks