1、苏州水上世界项目苏州水上世界项目定位分析报告定位分析报告2009-7-12谨呈：苏州乐园发展有限公司致谢：致谢：苏州乐园发展苏州乐园发展有限公司有限公司首先，感谢贵公司对我们的信任，委托我们对水上世界这样一个充满挑战的项目进行定位论证工作，让我们有了一个成长的机会。同时感谢，同时感谢，在本项目的市场调研和定位分析报告撰写过程中，在本项目的市场调研和定位分析报告撰写过程中，得到贵公司的鼎力协助，为我们提供了相关的资料与数据，得到贵公司的鼎力协助，为我们提供了相关的资料与数据，这些资料与数据对本报告的最终完成起到了至关重要的作用。这些资料与数据对本报告的最终完成起到了至关重要的作用。此次沟通，是过2、去此次沟通，是过去近半年中本项目组和相关专家反复研究与近半年中本项目组和相关专家反复研究与论证成果的汇报，也是与贵公司进行意见交换与探讨的过程。论证成果的汇报，也是与贵公司进行意见交换与探讨的过程。充分而有效的市场调研是我们进行项目策划的基础充分而有效的市场调研是我们进行项目策划的基础项目小组市场调研收集了大量数据、进行了项目小组市场调研收集了大量数据、进行了4040多次访谈并结合案例进行了综合分析多次访谈并结合案例进行了综合分析工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析整个市区与片区的商业市场研究苏州市商业现状与未来发展趋势苏州市商业现状与未来发展趋势新区商业现状与未来发展趋势新区商业现状与未来3、发展趋势新区商业地产现有数量与未来发展趋势新区商业地产现有数量与未来发展趋势我公司直接对苏州进我公司直接对苏州进行地毯式的市场摸查行地毯式的市场摸查市场环境机遇与威胁市场环境机遇与威胁项目不同商业主题定位的设定与项目不同商业主题定位的设定与排除排除消费者市场研究苏州市儿童游乐、购物现状与流行趋势苏州市儿童游乐、购物现状与流行趋势周边居民对水上世界项目的关注度周边居民对水上世界项目的关注度苏州市中、小学生喜欢的游乐与运动苏州市中、小学生喜欢的游乐与运动观前、石路、南门观前、石路、南门商圈的百货商场儿童商圈的百货商场儿童类商家现场访谈类商家现场访谈居民与学生发放的居民与学生发放的20002000份4、调查问卷份调查问卷儿童游乐、购物的消费比例儿童游乐、购物的消费比例少儿培训、亲子乐园的市场现状少儿培训、亲子乐园的市场现状周边居民对水上世界的认知程度周边居民对水上世界的认知程度与希望增加哪些服务项目与希望增加哪些服务项目周边居民对水上世界的接受程度周边居民对水上世界的接受程度儿童的消费能力儿童的消费能力竞争案例调研分析对苏州各个竞争案例进行收集与分析对苏州各个竞争案例进行收集与分析与类似项目内的商家与类似项目内的商家作了交流与访谈作了交流与访谈类似项目的业态规划与商家组合类似项目的业态规划与商家组合类似项目如何打造游乐与购物环类似项目如何打造游乐与购物环境境假设和论证根据假设主题，并相应进行5、摸底调研根据假设主题，并相应进行摸底调研与十几家主力店与次与十几家主力店与次主力店进行了访谈主力店进行了访谈这样的假设主题与操作思路是否这样的假设主题与操作思路是否得到商家的认可得到商家的认可商家对项目是否有合作意向商家对项目是否有合作意向水上世界定位论证与分析的技术思路水上世界定位论证与分析的技术思路项目出路项目出路项目主题确定项目主题确定勾绘项目蓝图勾绘项目蓝图项目理解项目理解强化项目经营主题强化项目经营主题水上世界定位论证与分析的技术思路水上世界定位论证与分析的技术思路项目概项目概况介绍况介绍项目自身的项目自身的优势和劣势优势和劣势项目理项目理解小结解小结项目面临项目面临的机会的机会项目6、出路项目出路项目主题确定项目主题确定勾绘项目蓝图勾绘项目蓝图项目理解项目理解强化项目经营主题强化项目经营主题项目概况项目概况物业状况物业状况占地面积为10.3万；建筑面积为27792；A幢：13363+1166（露天网球场）；B幢：9475+5805（地下车库）；C幢：2286.4；D幢：2668 停车位：499个。项目概况项目概况地理位置地理位置水上世界位于玉山路与汾湖路交叉口，东临汾湖路，西靠珠江路，南临玉山路，北靠狮山。本项目本项目玉 山 路珠 江 路 金 山 路长 江 路本项目本项目汾 湖 路公车总站公车总站玉山公园玉山公园地铁1号线玉山公园站狮山狮山社区社区社区社区社区社区社区社区社7、区社区苏州乐园苏州乐园社区社区项目概况项目概况周边人口周边人口 本项目本项目3 3公里范围内有公里范围内有29.129.1万人口万人口，未来两年内可增至，未来两年内可增至3333万；万；5 5公里范围内有公里范围内有8989万人口，未来两年内万人口，未来两年内可增至可增至9696万。万。项目概况项目概况周边商业周边商业 项目周边现有一定规模的商业，只有绿宝广场、乐购和华润万家，且与本项目的距离都为项目周边现有一定规模的商业，只有绿宝广场、乐购和华润万家，且与本项目的距离都为1.61.6公里。公里。其他只有分散在各个小区的社区商业，这些社区小店的环境与档次较差，卫生状况令人堪忧。其他只有分散在各8、个小区的社区商业，这些社区小店的环境与档次较差，卫生状况令人堪忧。项目概况项目概况交通环境交通环境A A、距离新区、距离新区CBDCBD狮山路狮山路1.51.5公里，距离苏州乐园公里，距离苏州乐园1.21.2公里。公里。B B、距离西环线、距离西环线2.52.5公里，距离园区仅公里，距离园区仅20-3020-30分钟车程。分钟车程。C C、经过水上世界站台的公交路线有：、经过水上世界站台的公交路线有：3838路、路、3939路、路、301301路、路、317317路、路、8989路、路、511511路、游路、游3 3。D D、苏州轻轨、苏州轻轨1 1号线玉山公园站出入口距离本案步行号线玉山公园9、站出入口距离本案步行1010分钟即可，分钟即可，此条轻轨线是由高新区天平山至工业园区金鸡湖湖东，连接着此条轻轨线是由高新区天平山至工业园区金鸡湖湖东，连接着高新区与园区贯穿古城区，将于高新区与园区贯穿古城区，将于20112011年建成营运。年建成营运。水上世界定位论证与分析的技术思路水上世界定位论证与分析的技术思路项目概项目概况介绍况介绍项目自身的项目自身的优势和劣势优势和劣势项目理项目理解小结解小结项目面临项目面临的机会的机会项目出路项目出路项目主题确定项目主题确定勾绘项目蓝图勾绘项目蓝图项目理解项目理解强化项目经营主题强化项目经营主题项目自身的优势和劣势项目自身的优势和劣势位于水上世界，与10、苏州乐园相邻位于水上世界，与苏州乐园相邻物业物业基础条件较基础条件较好，通用性强好，通用性强苏州乐园在整个苏州乃至长三角地区的知名度非常高，为本项目的市场推苏州乐园在整个苏州乃至长三角地区的知名度非常高，为本项目的市场推广提供了坚实的后盾广提供了坚实的后盾项目项目的建筑规划不科学，人流动线设计不合理的建筑规划不科学，人流动线设计不合理地理位置较偏地理位置较偏周边的商业配套周边的商业配套不完善不完善，使项目显得孤立。与狮山路，使项目显得孤立。与狮山路、绿宝广场以及玉山、绿宝广场以及玉山路上的乐购卖场，因为商业带断裂，形成不了商业互动。路上的乐购卖场，因为商业带断裂，形成不了商业互动。优势优势劣势11、劣势水上世界定位论证与分析的技术思路水上世界定位论证与分析的技术思路项目概项目概况介绍况介绍项目自身的项目自身的优势和劣势优势和劣势项目理项目理解小结解小结项目面临项目面临的机会的机会项目出路项目出路项目主题确定项目主题确定勾绘项目蓝图勾绘项目蓝图项目理解项目理解强化项目经营主题强化项目经营主题项目自身面临的机会项目自身面临的机会那么本项目的机会在哪里？那么本项目的机会在哪里？一、从宏观层面分析一、从宏观层面分析剖析城市，探求项目发展方向剖析城市，探求项目发展方向二、从区域层面分析二、从区域层面分析剖析区域商业格局，发现市场空白点剖析区域商业格局，发现市场空白点三、从区域商业竞争层面分析三、从12、区域商业竞争层面分析剖析区域未来商业趋势，寻求突破剖析区域未来商业趋势，寻求突破四、从消费层面分析四、从消费层面分析剖析区域消费需求，找到满足与引导消费的点剖析区域消费需求，找到满足与引导消费的点苏州市场商业现状分析苏州市场商业现状分析 古城区目前还是承载了主要的商业功能，特别是百货商场，全部都在此区域，古城区目前还是承载了主要的商业功能，特别是百货商场，全部都在此区域，占据了商业的主导地位。新区与园区相对并排在古城区的两翼，开发的模式都差不占据了商业的主导地位。新区与园区相对并排在古城区的两翼，开发的模式都差不多，是苏州市商业发展潜力最大的区域。不过新区目前的商业分布较散，除了狮山多，是苏州13、市商业发展潜力最大的区域。不过新区目前的商业分布较散，除了狮山路与路与滨河路交叉口处和滨河路交叉口处和绿宝广场，其他再无亮点。而工业园区是与新加坡合作开发绿宝广场，其他再无亮点。而工业园区是与新加坡合作开发的，规划的，规划很科学很科学，特别是交通、绿化等基础设施都做得很好，这也为商业的发展奠，特别是交通、绿化等基础设施都做得很好，这也为商业的发展奠定了良好的基础，并且商业比较集中。吴中区除了东吴北路的商业比较集中外，其定了良好的基础，并且商业比较集中。吴中区除了东吴北路的商业比较集中外，其他都是临街商铺为主，商业零散，几乎没有高端的商业。他都是临街商铺为主，商业零散，几乎没有高端的商业。观前商14、圈观前商圈观前商圈是苏州的核心商圈，是集购物、逛街、玩乐、观光旅游为一体的商业步行街，汇集了美观前商圈是苏州的核心商圈，是集购物、逛街、玩乐、观光旅游为一体的商业步行街，汇集了美罗商城、人民商场、第一百货、金鹰、大洋百货、豫园商城、长发商厦等百货商场，人气非常旺。罗商城、人民商场、第一百货、金鹰、大洋百货、豫园商城、长发商厦等百货商场，人气非常旺。石路商圈石路商圈石路是苏州的第二大核心商圈，主要以购物、逛街、休闲为一体的商业步行街，有国际商城、成石路是苏州的第二大核心商圈，主要以购物、逛街、休闲为一体的商业步行街，有国际商城、成泰百货两个百货商场，而且都是中低端百货为主。人气不如观前街，所以租15、金也与之相去甚远。泰百货两个百货商场，而且都是中低端百货为主。人气不如观前街，所以租金也与之相去甚远。南门商圈南门商圈南门是以泰华商城为依托的次商圈，主要以购物为主。泰华是苏州最高档的百货商场，南门是以泰华商城为依托的次商圈，主要以购物为主。泰华是苏州最高档的百货商场，聚集了众聚集了众多国际一线知名品牌，聚客能力很强多国际一线知名品牌，聚客能力很强所以能够吸引吴江、盛泽等地的高端消费人群前来消费。所以能够吸引吴江、盛泽等地的高端消费人群前来消费。狮山路商圈狮山路商圈狮山路是新区的商务中心，即新区的狮山路是新区的商务中心，即新区的CBDCBD，有多座高档的写字楼，汇集了各大银行，商业以高档的，有16、多座高档的写字楼，汇集了各大银行，商业以高档的餐饮、酒店、休闲娱乐为主，为周边的商务人士提供了商务洽谈、商务宴请以及放松身心的便利。餐饮、酒店、休闲娱乐为主，为周边的商务人士提供了商务洽谈、商务宴请以及放松身心的便利。绿宝广场绿宝广场绿宝广场是苏州第一个销品茂，以中、高档的百货、餐饮、娱乐休闲为一体的购物中心，而且还绿宝广场是苏州第一个销品茂，以中、高档的百货、餐饮、娱乐休闲为一体的购物中心，而且还有高端酒店与写字楼。所以虽然人气目前还可以，但要实现盈利，还需要经过一定时间调整与养有高端酒店与写字楼。所以虽然人气目前还可以，但要实现盈利，还需要经过一定时间调整与养商期。一期六万平方左右，二期也17、即将推出。商期。一期六万平方左右，二期也即将推出。环金鸡湖商圈环金鸡湖商圈环金鸡湖商圈，因为有着得天独厚的风景资源，所以环金鸡湖的商业汇集了高端的知名餐饮、娱环金鸡湖商圈，因为有着得天独厚的风景资源，所以环金鸡湖的商业汇集了高端的知名餐饮、娱乐商家，特别是李公堤一、二期，独特的建筑风格与众多的知名商家，吸引着苏州及周边城市的乐商家，特别是李公堤一、二期，独特的建筑风格与众多的知名商家，吸引着苏州及周边城市的高端人群前往消费，是高端商务宴请、私人应酬、亲朋聚会的好去处。（李公堤的奥特莱斯没有高端人群前往消费，是高端商务宴请、私人应酬、亲朋聚会的好去处。（李公堤的奥特莱斯没有鲜明的特色，也存在明显18、的选址错误，所以经营一年多却毫无起色，人气冷清）鲜明的特色，也存在明显的选址错误，所以经营一年多却毫无起色，人气冷清）城市六大商圈已形成，商业形态已层次分明城市六大商圈已形成，商业形态已层次分明城市未来五年内商业供应量分析城市未来五年内商业供应量分析苏州未来商业地产供应量是非常大的，从体量上看，整个市场有近250万平方；从发展潜力上看，园区与新区明显远胜于其他区域；从业态上看，百货商场、购物中心供应量最多。A A、古城区、古城区 未来三年内会有35万平方左右商业项目推出，主要项目有：平江新城、沧浪新城、万达广场、和基广场等。B B、新区、新区 未来三至五年内会有75万平方左右商业项目推出，主要19、项目有：绿宝广场二期、姑苏新时空、狮山购物广场、天都广场等，并将新建“易初莲花”大型卖场！这些项目大都是以集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公服务为一体的大型购物中心。C C、园区、园区 未来三至五年会有90多万平方商业项目推出，主要项目有：圆融时代广场、月光码头、金鸡湖商业广场北区、地下空间、晋合国际、恒宇广场、沃尔玛购物中心等。大都以中高端百货、餐饮为主。圆融的时代广场将要打造苏州未来最大的高端购物广场，集高端百货、餐饮、酒店、休闲、游乐为一体的商业中心。D D、吴中区、吴中区 未来三年内会有40万平方左右的商业项目推出，主要项目有：南苏州生活广场、新苏国际购物中心等项目。主要以中低端的百货20、与餐饮、娱乐为主。城市未来五年内商业供应量分析城市未来五年内商业供应量分析从宏观层面分析，得出以下结论从宏观层面分析，得出以下结论城市未来五年内商业供应量分析城市未来五年内商业供应量分析 目前百货业还是集中在古城区，古城区还是承载着主要的商业功能，还是占据着主导地位。不过，此区域交通拥堵，商业发展已遭遇瓶颈。商业地位会随着地铁的开通与其他区域商业功能的完善而淡化，而新区与园区商业发展的潜力很大。从未来商业地产供应量分析来看，未来几年内苏州市场商业项目的供应量过大，以后会面临同质化的竞争。所以项目之间只有走差异化经营路线，才能良性发展，本项目更是如此。项目自身面临的机会项目自身面临的机会那么本项21、目的机会在哪里？那么本项目的机会在哪里？一、从宏观层面分析一、从宏观层面分析剖析城市，探求项目发展方向剖析城市，探求项目发展方向二、从区域层面分析二、从区域层面分析剖析区域商业格局，发现市场空白点剖析区域商业格局，发现市场空白点三、从区域商业竞争层面分析三、从区域商业竞争层面分析剖析区域未来商业趋势，寻求突破剖析区域未来商业趋势，寻求突破四、从消费层面分析四、从消费层面分析剖析区域消费需求，找到满足与引导消费的点剖析区域消费需求，找到满足与引导消费的点区域人口众多，地理位置优越，消费潜力巨大区域人口众多，地理位置优越，消费潜力巨大 苏州高新区位于苏州古城西侧，东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相22、城区，西至太湖。区域市场消费能力强劲。初步形成了以跨国公司投资为主体的高新技术产业基础，发展成为已具规模的现代化新城区。水上乐园周边5公里内有人口约89.1人左右。未来两年内，有24个社区将建成，届时本项目的周边人口可以增至95.5万人。区域商业现状分析区域商业现状分析新区商业较散（除了狮山路与滨河路交叉口这个区域与绿宝广场商新区商业较散（除了狮山路与滨河路交叉口这个区域与绿宝广场商业较为集中、档次较高外，其他就毫无特色可言），还是以临街的商铺业较为集中、档次较高外，其他就毫无特色可言），还是以临街的商铺为主，而且商业物业体量太小，配套设施落后，已经无法满足现代商业为主，而且商业物业体量太小，23、配套设施落后，已经无法满足现代商业经营需求，所以一些新商业无法进驻。新区商业面临非常迫切的更新换经营需求，所以一些新商业无法进驻。新区商业面临非常迫切的更新换代局面，否则商业设施的落后会影响到整个区域经济的发展，会造成消代局面，否则商业设施的落后会影响到整个区域经济的发展，会造成消费严重外流局面，商业地位无法与园区抗衡。费严重外流局面，商业地位无法与园区抗衡。由上述由上述现状描述现状描述可以看出新区的消费潜力巨大，只是可以看出新区的消费潜力巨大，只是缺乏有针对性缺乏有针对性的大众化特色商业的大众化特色商业，以至压制了市民消费的热情。所以，本项目的市场，以至压制了市民消费的热情。所以，本项目的市24、场机会还是很大的。机会还是很大的。现状现状分析分析项目自身面临的机会项目自身面临的机会那么本项目的机会在哪里？那么本项目的机会在哪里？一、从宏观层面分析一、从宏观层面分析剖析城市，探求项目发展方向剖析城市，探求项目发展方向二、从区域层面分析二、从区域层面分析剖析区域商业格局，发现市场空白点剖析区域商业格局，发现市场空白点三、从区域商业竞争层面分析三、从区域商业竞争层面分析剖析区域未来商业趋势，寻求突破剖析区域未来商业趋势，寻求突破四、从消费层面分析四、从消费层面分析剖析区域消费需求，找到满足与引导消费的点剖析区域消费需求，找到满足与引导消费的点区域未来商业竞争激烈区域未来商业竞争激烈 新区以后25、即将推出的大型商业项目。如绿宝二期、狮新区以后即将推出的大型商业项目。如绿宝二期、狮山购物广场、山购物广场、天都天都购物广场、金枫国际的百联购物广场，购物广场、金枫国际的百联购物广场，这些购物广场体量大，功能全，聚客能力强。而本项目才这些购物广场体量大，功能全，聚客能力强。而本项目才近三万平方的体量，不可能做功能全的购物中心，只能靠近三万平方的体量，不可能做功能全的购物中心，只能靠鲜明突出的商业主题来吸引消费者。鲜明突出的商业主题来吸引消费者。竞竞 争争项目自身面临的机会项目自身面临的机会那么本项目的机会在哪里？那么本项目的机会在哪里？一、从宏观层面分析一、从宏观层面分析剖析城市，探求项目发展26、方向剖析城市，探求项目发展方向二、从区域层面分析二、从区域层面分析剖析区域商业格局，发现市场空白点剖析区域商业格局，发现市场空白点三、从区域商业竞争层面分析三、从区域商业竞争层面分析剖析区域未来商业趋势，寻求突破剖析区域未来商业趋势，寻求突破四、从消费层面分析四、从消费层面分析剖析区域消费需求，找到满足与引导消费的点剖析区域消费需求，找到满足与引导消费的点主要商圈未来居民密集，中高端居民较多主要商圈未来居民密集，中高端居民较多以项目为中心，周边以项目为中心，周边5 5公里范围内的社区有公里范围内的社区有6262个社区，分别为：个社区，分别为：嘉业阳光假日、金色家嘉业阳光假日、金色家园、世纪花园27、吴宫丽都、新港名城花园、怡馨花园、馨泰花园、御庭国际、新升新苑、园、世纪花园、吴宫丽都、新港名城花园、怡馨花园、馨泰花园、御庭国际、新升新苑、格林花园格林花园等。等。周边周边5 5公里内有人口约公里内有人口约89.189.1人左右，其中高收入时尚人士约为人左右，其中高收入时尚人士约为7 7万人；白领约为万人；白领约为6 6万；万；苏州当地户籍人口约为苏州当地户籍人口约为57.257.2万人；普通上班族约为万人；普通上班族约为5.75.7万人；外来打工人员约为万人；外来打工人员约为6 6万人万人（住在工厂宿舍楼内的人群不算在内）；外来商务人士约为（住在工厂宿舍楼内的人群不算在内）；外来商务人士28、约为1.51.5万人；外来生意人万人；外来生意人5.75.7万万人。人。周边居民与少年儿童消费特征分析周边居民与少年儿童消费特征分析主要商圈消费人群结构分析主要商圈消费人群结构分析背景信息：人口结构呈年轻化，三口之家居多背景信息：人口结构呈年轻化，三口之家居多受访人年龄集中在受访人年龄集中在3535岁以下，占总体比例的岁以下，占总体比例的65%65%，呈年轻化特征，呈年轻化特征家庭结构以三口之家为主，占总体比例的家庭结构以三口之家为主，占总体比例的49%49%，两口之家占总体比例的，两口之家占总体比例的18%18%数据来源于居民问卷调查主要商圈消费人群特征分析主要商圈消费人群特征分析背景信息：29、子女的教育、娱乐和购物等开支占家庭消费总支出的背景信息：子女的教育、娱乐和购物等开支占家庭消费总支出的50%50%，倾向于区域消费，倾向于区域消费消费重点依次为：休闲、家庭购物、餐饮、子女教育、培训、娱乐消费重点依次为：休闲、家庭购物、餐饮、子女教育、培训、娱乐首选购物场所是本区域，其次是有特色的商业区首选购物场所是本区域，其次是有特色的商业区数据来源于居民问卷调查主要商圈消费人群消费能力分析主要商圈消费人群消费能力分析背景信息：整体收入中高等，消费能力强背景信息：整体收入中高等，消费能力强超过超过50%50%的家庭月收入在的家庭月收入在5000500080008000元元有有19%19%的家30、庭月收入在的家庭月收入在1000010000以上以上数据来源于居民问卷调查家庭消费能力强劲，每月在孩子身上的花费占家庭总支出的家庭消费能力强劲，每月在孩子身上的花费占家庭总支出的40%50%您的家庭每月在小孩身上的花费数据来源于周边居民问卷调查消费能力强劲，父母给的零花钱是主要的经济来源消费能力强劲，父母给的零花钱是主要的经济来源生活费和零花钱是谁给予的数据来源于学生问卷调查是否知道水上世界主要商圈消费群对水上世界的认知程度很高主要商圈消费群对水上世界的认知程度很高“水世界儿童广场”即将打造为：儿童游乐、餐饮、购物、培训和美食为一体的一站式购物广场，您对此：数据来源于周边居民问卷调查少年儿童消31、费人群特征分析少年儿童消费人群特征分析中学生最喜欢的运动15岁以上的青少年消费习惯已不同于儿童岁以上的青少年消费习惯已不同于儿童数据来源于学生问卷调查主要商圈消费人群特征分析主要商圈消费人群特征分析家庭购物、休闲、餐饮娱乐、亲子教育、少儿培训家庭购物、休闲、餐饮娱乐、亲子教育、少儿培训是本区域居民消费的重点是本区域居民消费的重点区域人口结构年轻化区域人口结构年轻化从以上层面分析得出从以上层面分析得出区域消费能力强劲，市场潜力巨大区域消费能力强劲，市场潜力巨大苏州市区有苏州市区有35.735.7万儿童，大市范围内有万儿童，大市范围内有6868万儿童。万儿童。项目的机会在这里！项目的机会在这里！一32、从宏观层面分析一、从宏观层面分析剖析城市，探求项目发展方向剖析城市，探求项目发展方向二、从区域层面分析二、从区域层面分析剖析区域商业格局，发现市场空白点剖析区域商业格局，发现市场空白点三、从区域商业竞争层面分析三、从区域商业竞争层面分析剖析区域未来商业趋势，寻求突破剖析区域未来商业趋势，寻求突破四、从消费层面分析四、从消费层面分析剖析区域消费需求，找到满足与引导消费的点剖析区域消费需求，找到满足与引导消费的点服务于儿童的主题鲜明的特色商业广场服务于儿童的主题鲜明的特色商业广场消费人群消费特征分析总结消费人群消费特征分析总结人口结构年轻人口结构年轻化，三口之家化，三口之家孩子消费占孩子消费占家33、庭支出较家庭支出较大比例大比例对水上世界有对水上世界有很高的认知度很高的认知度和接受度和接受度父母是主要父母是主要的经济来源的经济来源游乐游乐亲子亲子教育教育购物购物2-15岁儿童的岁儿童的消费需求旺盛消费需求旺盛消费能力消费能力强劲强劲水上世界定位论证与分析的技术思路水上世界定位论证与分析的技术思路项目概项目概况介绍况介绍项目自身的项目自身的优势和劣势优势和劣势项目理项目理解小结解小结项目面临项目面临的机会的机会项目出路项目出路项目主题确定项目主题确定勾绘项目蓝图勾绘项目蓝图项目理解项目理解强化项目经营主题强化项目经营主题项目理解小结项目理解小结一、虽然古城区还是占据着主导地位，但已遭遇发展34、瓶颈。一、虽然古城区还是占据着主导地位，但已遭遇发展瓶颈。二、由于交通工具的改变与提升，新区与园区的商业发展潜力最大。二、由于交通工具的改变与提升，新区与园区的商业发展潜力最大。三、新区未来五年内商业供应量约为三、新区未来五年内商业供应量约为7575万平米，供应量偏大。万平米，供应量偏大。四、新区人口多，呈年轻化，且居民收入水平较高，消费潜力巨大。四、新区人口多，呈年轻化，且居民收入水平较高，消费潜力巨大。五、本项目的机会是做一个服务于少年儿童的主题鲜明的特色商业广场。五、本项目的机会是做一个服务于少年儿童的主题鲜明的特色商业广场。水上世界定位论证与分析的技术思路水上世界定位论证与分析的技术思35、路项目出路项目出路思考思考确定出路确定出路方向方向市场分析市场分析项目出路项目出路项目主题确定项目主题确定勾绘项目蓝图勾绘项目蓝图项目理解项目理解强化项目经营主题强化项目经营主题项目出路的思考项目出路的思考项目位置不佳，项目位置不佳，27770的体量，商业怎么做？的体量，商业怎么做？只有做特色主题广场只有做特色主题广场在苏州乐园水上世界边上，做什么最合适也最具竞争力？且也使别人无法在苏州乐园水上世界边上，做什么最合适也最具竞争力？且也使别人无法模仿和超越？模仿和超越？做苏州乐园最擅长最核心的游乐项目做苏州乐园最擅长最核心的游乐项目水上世界定位论证与分析的技术思路水上世界定位论证与分析的技术思路36、项目出路项目出路思考思考确定出路确定出路方向方向市场分析市场分析项目出路项目出路项目主题确定项目主题确定勾绘项目蓝图勾绘项目蓝图项目理解项目理解强化项目经营主题强化项目经营主题明确项目出路明确项目出路做一个以服务于少年儿童的特色主题广场做一个以服务于少年儿童的特色主题广场这里有：这里有：大型室内儿童游乐场特色餐饮亲子乐园少儿培训影院儿童用品零售本项目本项目=儿童游乐儿童游乐+购物购物+餐饮餐饮+培训培训=儿童广场儿童广场变革家庭的消费习惯变革家庭的消费习惯 引领都市儿童的消费潮流引领都市儿童的消费潮流 倡导高品质的家庭消费理念倡导高品质的家庭消费理念水上世界定位论证与分析的技术思路水上世界定位37、论证与分析的技术思路项目出路项目出路思考思考确定出路确定出路方向方向儿童游乐儿童游乐市场分析市场分析项目出路项目出路项目主题确定项目主题确定勾绘项目蓝图勾绘项目蓝图项目理解项目理解强化项目经营主题强化项目经营主题儿童游乐儿童游乐市场分析市场分析1 1、由于现在每个家庭只有一个小孩，父母对孩子都是宠爱有、由于现在每个家庭只有一个小孩，父母对孩子都是宠爱有加，舍得在孩子身上花钱。加，舍得在孩子身上花钱。2 2、平日里都忙着各自的工作，所以节假日期间，父母都会带、平日里都忙着各自的工作，所以节假日期间，父母都会带小孩去玩，那么既可益智又可锻炼体质，且安全健康的大型室小孩去玩，那么既可益智又可锻炼体质38、，且安全健康的大型室内儿童游乐场所会很受欢迎。内儿童游乐场所会很受欢迎。3 3、目前苏州市区有儿童、目前苏州市区有儿童35.735.7万人，五县一市范围内有儿童万人，五县一市范围内有儿童6868万人万人(预计未来预计未来3 3年内儿童数量将增加年内儿童数量将增加15%15%），以每年每人每次），以每年每人每次5050元计算，即有元计算，即有34003400万元的年收益。况且项目以后只要保持特万元的年收益。况且项目以后只要保持特色鲜明，游乐项目丰富，儿童定会反复前来消费。色鲜明，游乐项目丰富，儿童定会反复前来消费。4 4、苏州市目前现有的少年儿童活动、游乐场只有、苏州市目前现有的少年儿童活动、游39、乐场只有6 6个，其中还个，其中还是以政府投入为主，均以科技和教育为主，服务项目单一，远是以政府投入为主，均以科技和教育为主，服务项目单一，远不能满足少年儿童的玩乐需求，所以本项目填补了市场空白。不能满足少年儿童的玩乐需求，所以本项目填补了市场空白。苏州少年宫调研分析苏州少年宫调研分析金阊区少年宫金阊区少年宫概况概况 高峰客流：高峰客流：10002000人/天。开放对象：开放对象：对象没有限制，主要以幼儿为主。收费状况：收费状况：游乐项目收费为40元/人次，培训类收费为800-4000元不等。项目项目/设施：设施：网吧、图书馆、艺术类培训、儿童感觉系统培训、注意力训练，超市、电子阅览室、孩儿国40、体验城。经营状况：经营状况：一般 不足：不足：缺乏游乐项目，受众群较窄平江区少年宫平江区少年宫 高峰客流：高峰客流：3000人/天。开放对象：开放对象：对象没有限制，主要以青少年为主。收费状况：收费状况：无游乐项目，培训类收费为500-2000元不等。项目项目/设施：设施：琴棋书画培训 经营状况：经营状况：一般 不足：不足：内容单一，受众群较窄概况概况沧浪区少年宫沧浪区少年宫 高峰客流：高峰客流：5000人/天。开放对象：开放对象：对象没有限制，主要以青少年为主。收费状况：收费状况：游乐项目收费为20元/人次，培训类收费为500-2500元不等。项目项目/设施：设施：淘气堡、报告厅、科技乐园41、射击场、剧场、培训部、活动室、机器人工作室、模型室、跆拳道馆、乒乓球馆、图书馆、未成年人健康成长指导中心 经营状况：经营状况：较好 不足：不足：交通不便利，体量较小。概况概况园区青少年活动中心园区青少年活动中心 高峰客流：高峰客流：5000人/天。开放对象：开放对象：对象没有限制，主要以青少年为主。收费状况：收费状况：游乐项目收费为20-40元/小时，培训类收费为800-4800元不等。项目项目/设施：设施：武术、舞蹈、绘画教室、游泳馆、模拟城、机器人大厅、乒乓球馆、跆拳道馆等。经营状况：经营状况：较好 不足：不足：受众群以园区为主，缺乏购物和游乐。概况概况本项目可行性对比分析本项目可行性对42、比分析市区与园区市区与园区消费能力消费能力消费强劲消费强劲居民特征居民特征新区新区社会经济消费能力社会经济消费能力消费强劲消费强劲消费习惯消费习惯市区人口老人居多，园区人口较少市区人口老人居多，园区人口较少人口年轻化，三口之家居多人口年轻化，三口之家居多城市特征城市特征儿童消费占家庭支出的比重很高儿童消费占家庭支出的比重很高儿童消费占家庭支出的比重很高儿童消费占家庭支出的比重很高消费习惯消费习惯本项目可行性对比分析本项目可行性对比分析金阊区少年宫金阊区少年宫沧浪区少年宫沧浪区少年宫水上世界水上世界 高峰客流：高峰客流：10002000人/天。开放对象：开放对象：对象没有限制，主要以幼儿为主。收43、费状况：收费状况：游乐项目收费为40元/人次，培训类收费为800-4000元不等。项目项目/设施：设施：网吧、图书馆、艺术类培训、儿童感觉系统培训、注意力训练，超市、电子阅览室、孩儿国、体验城。经营状况：经营状况：一般 不足：不足：缺乏游乐项目，受众群较窄 高峰客流：高峰客流：5000人/天。开放对象：开放对象：对象没有限制，主要以青少年为主。收费状况：收费状况：游乐项目收费为20元/人次，培训类收费为500-2500元不等。项目项目/设施：设施：淘气堡、报告厅、科技乐园、射击场、剧场、培训部、活动室、机器人工作室、模型室、跆拳道馆、乒乓球馆、图书馆、未成年人健康成长指导中心 经营状况：经营状44、况：较好 不足：不足：交通不便利，体量较小。可容纳人数：可容纳人数：50000人 体量：体量：2700027000 开放对象：开放对象：2-15周岁的儿童和少年 收费状况：收费状况：项目收费 项目项目/设施：设施：游乐、餐饮、亲子乐园、少儿培训等综合性儿童广场辐射范围：辐射范围：辐射整个苏州少年儿童支撑：支撑：苏州乐园与水上世界的客流量与知名度是项目未来人流量的保证。园区青少年活动中心园区青少年活动中心 高峰客流：高峰客流：5000人/天。开放对象：开放对象：对象没有限制，主要以青少年为主。收费状况：收费状况：游乐项目收费为20-40元/小时，培训类收费为800-4800元不等。项目项目/设施45、：设施：武术、舞蹈、绘画教室、游泳馆、模拟城、机器人大厅、乒乓球馆、跆拳道馆等。经营状况：经营状况：较好 不足：不足：受众群以园区为主，缺乏购物和游乐。水上世界定位论证与分析的技术思路水上世界定位论证与分析的技术思路主题主题目标消费目标消费群锁定群锁定区域功能区域功能设置设置商圈商圈划分划分业态规划业态规划与分布与分布拟邀拟邀商家商家小结小结项目出路项目出路项目主题确定项目主题确定勾绘项目蓝图勾绘项目蓝图项目理解项目理解强化项目经营主题强化项目经营主题项目主题项目主题苏州首个儿童游乐主题型广场苏州首个儿童游乐主题型广场消费群锁定消费群锁定2岁以下的儿童由于年龄太小，尚无游乐方面的消费需求15岁46、以上的青少年一般都进入紧张的学习阶段，会以学习为主，且这类人群的消费习惯与理念已经发生转变，更为成熟与理性，自然减少游乐与艺术培训的消费。215215岁的儿童正处于智力发育、性格岁的儿童正处于智力发育、性格塑造、体质增强的年龄阶段塑造、体质增强的年龄阶段锁锁 定定消费群消费群商圈划分商圈划分A A、核心商圈辐射新区、古城区和吴中区、核心商圈辐射新区、古城区和吴中区100100万常住人口；万常住人口；项目核心商圈范围内的社区均为新建中高档小区和10年左右的成熟社区，青少年、青年和中年人口占总人口的70%，消费力强劲。2008年苏州新区、城区和吴中区的区域生产总值占苏州市全年生产总值的60%，其中47、仅木渎镇实现地区生产总值64亿元，人均收入25000元。B B、次级商圈辐射整个苏州市区、次级商圈辐射整个苏州市区600600万常住人口万常住人口 据苏州2008年统计年鉴显示，苏州市区户籍总人口为220万，常住人口为600万。C C、边缘商圈辐射苏州五县一市、边缘商圈辐射苏州五县一市12001200万常住人口。万常住人口。边缘商圈辐射苏州五县一市边缘商圈辐射苏州五县一市12001200万人万人核心商圈辐射周边核心商圈辐射周边100100万居民万居民次级商圈辐射整个苏州市区次级商圈辐射整个苏州市区850850万人口万人口区域功能设置区域功能设置功能规划：功能规划：A A幢：大型室内游乐场幢：大48、型室内游乐场、儿童服饰儿童服饰、玩具等零售玩具等零售、室内游泳馆室内游泳馆；B B幢：餐饮幢：餐饮、少儿培训少儿培训、亲子教育亲子教育、影院影院包厢；包厢；C C幢：餐饮幢：餐饮；D D幢：电影院幢：电影院；业态规划：业态规划：A A幢幢 1 1、大型综合类儿童室内游乐园与亲子乐园（二楼、大型综合类儿童室内游乐园与亲子乐园（二楼）2 2、儿童品牌服饰类（一楼、儿童品牌服饰类（一楼）3 3、玩具类（一楼、玩具类（一楼）4 4、文具类（一楼）、文具类（一楼）5 5、室内游泳馆（一楼东部的低矮部分）、室内游泳馆（一楼东部的低矮部分）B B幢幢 1 1、品牌快餐：肯德基、麦当劳等（一楼、品牌快餐：肯德49、基、麦当劳等（一楼）2 2、电影院售票处与、电影院售票处与为影院配套的小卖部为影院配套的小卖部、小型咖啡馆（一楼西部、小型咖啡馆（一楼西部）3 3、特色餐饮与小吃（二楼、特色餐饮与小吃（二楼）4 4、艺术与竞技培训（二楼、艺术与竞技培训（二楼）C C幢幢 大众品牌快餐旗舰店（大众品牌快餐旗舰店（大娘水饺、吉野家等）大娘水饺、吉野家等）D D幢幢 电影院电影院区域功能设置区域功能设置儿童品牌服饰类儿童品牌服饰类玩玩 具具 类类文文 具具 类类室室 内内 游游 泳泳 馆馆大型综合类儿童大型综合类儿童室内游乐园与亲室内游乐园与亲子乐园子乐园A A幢幢2F2F品品 牌牌 快快 餐餐小型咖啡馆小型咖啡馆50、特色餐饮与小吃特色餐饮与小吃艺术与竞技培训艺术与竞技培训B B幢幢2F2F大众品牌快餐旗舰店大众品牌快餐旗舰店电影院电影院C C幢幢D D幢幢业态分布业态分布A A幢幢1F1FB B幢幢1F1F影院包厢影院包厢区域功能设置区域功能设置而且我们将邀请在而且我们将邀请在各各区域行业里做得非常出色的商家，以凝聚项目的聚客力与影区域行业里做得非常出色的商家，以凝聚项目的聚客力与影响力，能够在为消费者提供良好服务的同时，迅速地提高项目的市场知名度。响力，能够在为消费者提供良好服务的同时，迅速地提高项目的市场知名度。儿童服饰购物区儿童服饰购物区儿童玩具购物区儿童玩具购物区特色餐饮区特色餐饮区室内游乐场室内51、游乐场少儿活动区少儿活动区各种儿童室内游乐、电玩等各种儿童室内游乐、电玩等各种儿童喜欢的玩具、漫画购物区各种儿童喜欢的玩具、漫画购物区中式与西式特色餐饮相结合中式与西式特色餐饮相结合亲子乐园、少儿培训、游泳馆等亲子乐园、少儿培训、游泳馆等儿童服饰、鞋帽、体育和文化用品购物区儿童服饰、鞋帽、体育和文化用品购物区区区域域功功能能延延伸伸业态配比业态配比儿童游乐：儿童游乐：1616%面积：约面积：约45154515儿童零售：儿童零售：2626%面积：约面积：约71857185餐饮：餐饮：2424%面积：约面积：约66196619培训：培训：3%3%面积：约面积：约800800游泳馆游泳馆：6 6%面52、积：面积：16631663电影院电影院：2 20%0%面积：约面积：约56125612娱乐：娱乐：10%10%面积：约面积：约26002600 业种业种商家商家需求面积需求面积商家商家需求面积需求面积商家商家需求面积需求面积商家商家需求面积需求面积儿童服装儿童服装 天线宝宝天线宝宝80-35080-350香港贝贝玉香港贝贝玉子子8080草莓女孩草莓女孩100100小草娃小草娃6565史努比史努比1515小耐克小耐克200-300200-300香港超级顽皮香港超级顽皮150150小吕宋小吕宋20002000米奇妙米奇妙1212哥比兔哥比兔8080博士娃博士娃8080外奇外奇7575童鞋童鞋牧童童53、鞋牧童童鞋Feb-00Feb-00ABCABC100100米菲童鞋米菲童鞋8080奥特曼奥特曼5050七波辉七波辉5050辰辰童鞋辰辰童鞋8080米菲巴布豆米菲巴布豆100100蜘蛛侠蜘蛛侠4040玩具玩具芭比娃娃芭比娃娃6565巴布豆巴布豆8080木玩世家木玩世家100100乐高乐高4545大头原创玩具屋大头原创玩具屋200-300200-300宝田玩具店宝田玩具店30-4030-40雷诺拼图雷诺拼图3535XOXOXOXO5050NiCiNiCi4545新诺数码玩具新诺数码玩具6565变形金刚变形金刚5555宝贝世家宝贝世家4545迪孚迪孚3535搞笑玩具搞笑玩具3535野孩子野孩子50554、0餐饮餐饮冰雪皇后冰雪皇后2020街客街客3535丸来丸来玩趣玩趣2020芭蕉林芭蕉林2525 仙踪林仙踪林200-300200-300肯德基肯德基200-500200-500麦当劳麦当劳200-500200-500汉堡王汉堡王200-350200-350大娘水饺大娘水饺100-500100-500老妈米线老妈米线400400吉野家吉野家100-500100-500永和大王永和大王100-500100-500外婆家外婆家20002000少儿培训少儿培训跆拳道跆拳道200-500200-500美美创意绘美美创意绘本馆本馆8080苏州缪斯少儿苏州缪斯少儿舞蹈培训中心舞蹈培训中心400-50040055、-500儿童游乐儿童游乐酷尚动漫酷尚动漫30003000卡通尼卡通尼3500-40003500-4000迪诺迪诺1500-20001500-2000汤姆熊汤姆熊20002000亲子乐园亲子乐园汤姆龙汤姆龙10001000奇乐堡奇乐堡10001000孩儿国孩儿国10001000贝因美贝因美10001000拟邀商家拟邀商家主要商家介绍主要商家介绍商家商家市场定位市场定位特色特色经营模式经营模式/档次档次天线宝宝天线宝宝儿童用品专卖店儿童服饰、童鞋全国连锁，档次较高喜洋洋喜洋洋儿童用品专卖店儿童时装全国连锁，中高档卡通尼卡通尼大型室内儿童游乐园家庭亲子主题乐园台湾品牌，全国连锁酷尚动漫酷尚动漫儿童游56、乐、电玩综合型游乐场全国连锁迪诺迪诺儿童、成人电玩亲子主题全国连锁卡酷卡酷大型儿童玩具卖场综合型全国一二线城市连锁水上世界定位论证与分析的技术思路水上世界定位论证与分析的技术思路项目出路项目出路项目主题确定项目主题确定勾绘项目蓝图勾绘项目蓝图项目理解项目理解强化项目经营主题强化项目经营主题如何强化主题？如何强化主题？如何强化主题？如何强化主题？一、整个儿童广场无论是公共区域还是经营区域都紧紧围绕儿童卡通区打造。一、整个儿童广场无论是公共区域还是经营区域都紧紧围绕儿童卡通区打造。二、邀请一流的街舞、轮滑俱乐部加盟，为孩子们举办街舞、轮滑等培训和比赛，二、邀请一流的街舞、轮滑俱乐部加盟，为孩子们举57、办街舞、轮滑等培训和比赛，培养孩子们运动的乐趣。培养孩子们运动的乐趣。三、经常举行儿童参与的活动与比赛，如三、经常举行儿童参与的活动与比赛，如“宝之秀宝之秀”、“才艺表演才艺表演”等。等。四、市场举办一些关于四、市场举办一些关于“怎样与进行有效孩子沟通怎样与进行有效孩子沟通”、“如何引导孩子如何引导孩子”等专题等专题讲座，定期邀请教育界和心理学专家为市民在教育孩子方面提供咨询与指导。讲座，定期邀请教育界和心理学专家为市民在教育孩子方面提供咨询与指导。五、与一些电视台、电台或相关杂志媒体合作，为他们在项目处提供节目直播间。五、与一些电视台、电台或相关杂志媒体合作，为他们在项目处提供节目直播间。以58、上这些措施不但可以强化主题，也能够让市民体会到苏州乐园的人文关怀，更可以提以上这些措施不但可以强化主题，也能够让市民体会到苏州乐园的人文关怀，更可以提高项目的知名度与影响力，同时也极大地提升了苏州乐园的品牌形象。高项目的知名度与影响力，同时也极大地提升了苏州乐园的品牌形象。游乐，紧扣项目的主题少儿游乐：让孩子轻松自在，童真绽放亲子乐园：为妈妈与宝宝提供最佳的亲近方式儿童用品购物：您的所需，我们提供；您的所求，我们满足少儿培训：让宝宝赢在起跑线上抓住儿童消费需求的命脉，紧扣主题抓住儿童消费需求的命脉，紧扣主题邀请苏州一流的街邀请苏州一流的街舞、轮滑俱乐部加舞、轮滑俱乐部加盟，每年举办街舞、盟，每59、年举办街舞、轮滑轮滑培训和培训和比赛比赛扩大项目在苏州的影响力，事半功倍的营销手段扩大项目在苏州的影响力，事半功倍的营销手段通过全面的宣传，发布时尚的元素，抢占市场先机通过全面的宣传，发布时尚的元素，抢占市场先机聚集人气，培养商业氛围聚集人气，培养商业氛围带来人流，促进消费带来人流，促进消费 街舞街舞(英文名字英文名字 )最早起源于美国纽约，是爵士舞发展至年最早起源于美国纽约，是爵士舞发展至年代的产物，它的动作是由各种走、跑、跳极其变化，以及头、颈、肩、上肢、躯代的产物，它的动作是由各种走、跑、跳极其变化，以及头、颈、肩、上肢、躯干等关节的屈伸、转动、绕环、摆振、波浪形扭动等连贯组合而成的，各60、个动作干等关节的屈伸、转动、绕环、摆振、波浪形扭动等连贯组合而成的，各个动作都有其特定的健身效果，既注意了上肢与下肢、腹部与背部、头部与躯干动作的都有其特定的健身效果，既注意了上肢与下肢、腹部与背部、头部与躯干动作的协调，又注意了组成各个环节的各部分独立运动协调，又注意了组成各个环节的各部分独立运动(比如：一个上臂动作的完成是从比如：一个上臂动作的完成是从手指、手掌、前臂，直到上臂与肩部的各种活动的有机结合手指、手掌、前臂，直到上臂与肩部的各种活动的有机结合)。因此街舞不仅具有。因此街舞不仅具有一般有氧运动改善心肺功能、减少脂肪、增强肌肉弹性、增强韧带柔韧性的功效，一般有氧运动改善心肺功能、减61、少脂肪、增强肌肉弹性、增强韧带柔韧性的功效，还具有协调人体各部位肌肉群，塑造优美体态，提高人体协调能力，陶冶美感的还具有协调人体各部位肌肉群，塑造优美体态，提高人体协调能力，陶冶美感的功能。同时，街舞富有活力和时代气息，成为当代全球年轻人的新宠儿。功能。同时，街舞富有活力和时代气息，成为当代全球年轻人的新宠儿。街舞简介街舞简介项目开业以后，将邀请迪舞门项目开业以后，将邀请迪舞门HiphopHiphop团队与苏州新偶像团体加盟团队与苏州新偶像团体加盟轮滑简介轮滑简介 轮滑（Roller skating）又称滚轴溜冰、滑旱冰，是穿着带滚轮的特制鞋在坚硬的场地上滑行的运动。今日多数的滚轴溜冰者主要都62、使用直排轮，又称刷刷，（直排旱冰爱好者对这项运动的别称，来源于溜冰中轮子和地面摩擦时所发出的声音，同时也称溜冰鞋为“刷子”，称在马路上溜冰为“刷街”）。因此直排轮也几乎成为了轮滑运动的代名词。项目开业以后，将邀请飞尚轮滑项目开业以后，将邀请飞尚轮滑俱乐部与苏州新偶像团体加盟俱乐部与苏州新偶像团体加盟儿童表演与比赛活动儿童表演与比赛活动子女教育专题讲座子女教育专题讲座媒体合作（设想）媒体合作（设想）与媒体合作，举办大型比赛和时尚潮流发布会与媒体合作，举办大型比赛和时尚潮流发布会室外舞台室外舞台免费室外舞台，为商家与合作伙伴提供聚集人气的场所免费室外舞台，为商家与合作伙伴提供聚集人气的场所美食节活63、动美食节活动水上世界定位论证与分析的技术思路水上世界定位论证与分析的技术思路项目出路项目出路项目主题确定项目主题确定勾绘项目蓝图勾绘项目蓝图项目理解项目理解强化项目经营主题强化项目经营主题这里这里将是将是整个整个苏州苏州首个集购物、餐饮、娱乐于一体的儿童主题广场！首个集购物、餐饮、娱乐于一体的儿童主题广场！这里是这里是一个真正属于孩子的天堂一个真正属于孩子的天堂！这里将成为这里将成为孩子们购物、休闲、娱乐的第一选择孩子们购物、休闲、娱乐的第一选择！这里会是这里会是每个家庭每个家庭最喜欢去的地方最喜欢去的地方！充分整合充分整合长长三角三角少年儿童市场少年儿童市场资源，资源，打造属于苏州乐园自己的64、打造属于苏州乐园自己的品牌品牌！创建一个使家长和孩子们都流连忘返的快乐王国！创建一个使家长和孩子们都流连忘返的快乐王国！勾绘项目蓝图勾绘项目蓝图本项目的收益预测本项目的收益预测贵公司在本项目的收益分为两部分：贵公司在本项目的收益分为两部分：租金租金+室内儿童游乐场经营室内儿童游乐场经营租金：除去规划贵公司自营的儿童游乐场4515外，剩余的面积约为23255。年份年份前前3 3年年第第4 4年年第第6 6年年第第8 8年年第第1010年年第第1212年年备注备注每月每平方每月每平方2020元元3030元元3333元元36.336.3元元4040元元4444元元第四年开始，第四年开始，租金的年递增65、租金的年递增率为率为5%5%项目的租金项目的租金年收益年收益558558万元万元837837万元万元920920万元万元10121012万元万元11161116万元万元12271227万元万元当然，要想实现这样理想租金收益，必须要靠良好的运营管理来实现。室内儿童游乐场经营年收益：苏州市区有35.7万儿童，市区以外的苏州五个县级市有32.3万儿童，大市范围内共有68万儿童。注：以上经营收益预测不包括家长的成人消费和流动人口的儿童消费。区域区域苏州市区苏州市区五个县级市五个县级市合计合计每人每年消费次数每人每年消费次数2 2次次1 1次次103.7103.7万人次万人次每人每次消费金额每人每次消费66、金额5050元元/人次人次5050元元/人次人次5050元元/人次人次年收益年收益35703570万元万元16151615万元万元51855185万元万元附：附：有几个需要进一步确定或调整的问题有几个需要进一步确定或调整的问题1 1、如果、如果B B幢的二楼不能做餐饮，可与幢的二楼不能做餐饮，可与A A幢规划做大型室内儿童游乐场对调，即幢规划做大型室内儿童游乐场对调，即A A幢二楼做特色餐饮与艺术幢二楼做特色餐饮与艺术培训，培训，B B幢二楼做大型室内儿童游乐场和电影院。幢二楼做大型室内儿童游乐场和电影院。2 2、关于大型室内儿童游乐场项目，我公司已经联系了几家知名品牌商家，不过还是建议贵公司67、从规划、关于大型室内儿童游乐场项目，我公司已经联系了几家知名品牌商家，不过还是建议贵公司从规划、设计、设备采购到日常管理都自己做，并使用自己的品牌。因为：设计、设备采购到日常管理都自己做，并使用自己的品牌。因为：A、贵公司最擅长的就是游乐项目B、贵公司自身品牌形象与知名度在长三角地区已经是家喻户晓C、贵公司自己做，可根据自身的需求量身定做。因为本项目是要靠室内游乐场来吸引人气的，必须要做到游乐项目非常丰富。再则我们锁定的定群是2-15周岁的少年儿童，这就要求我们要把各年龄段的游乐需求区分开来，去设定不同的游乐项目，这不是那些知名儿童游乐场运营商所能提供的。D、加盟经营的话，定会牺牲很多方面的利68、益（包括品牌管理费、规划设计费、营业额扣点等），也不利于贵公司自身品牌的培养。3 3、本项目是以儿童游乐为主题，现室内游乐面积只占项目总面积的、本项目是以儿童游乐为主题，现室内游乐面积只占项目总面积的16%16%。在项目后期运营阶段，如有必。在项目后期运营阶段，如有必要可适当增加儿童游乐项目的比例。要可适当增加儿童游乐项目的比例。附：附：有几个需要关注的细节问题有几个需要关注的细节问题1 1、收费方式与额度要考虑设置多种类型的卡，如：次卡、月卡、季度卡、年卡，根据年龄、收费方式与额度要考虑设置多种类型的卡，如：次卡、月卡、季度卡、年卡，根据年龄层次或不同的游乐项目分别设不同类型的卡等。亦需要考69、虑陪同孩子的家长，即家长如何收费。层次或不同的游乐项目分别设不同类型的卡等。亦需要考虑陪同孩子的家长，即家长如何收费。2 2、在游乐场的外面，建议设置专门为家长提供的两百平方左右的休息区域。设有桌椅、宽、在游乐场的外面，建议设置专门为家长提供的两百平方左右的休息区域。设有桌椅、宽带、报刊、杂志等，让家长们可以互相交流培养孩子的经验，或读书看报，或上网冲浪。并免带、报刊、杂志等，让家长们可以互相交流培养孩子的经验，或读书看报，或上网冲浪。并免费提供咖啡包和茶包，供阅读的报刊杂志种类尽量丰富以满足不同阶层的家长的需要。费提供咖啡包和茶包，供阅读的报刊杂志种类尽量丰富以满足不同阶层的家长的需要。3 70、3、外部广场的轮滑等公共区域应尽量设置一些休息区域，让更多的人参与到表演和比赛之、外部广场的轮滑等公共区域应尽量设置一些休息区域，让更多的人参与到表演和比赛之中。中。4 4、在一些有台阶或斜坡的地方，设计导视标记，给予温馨的提示。、在一些有台阶或斜坡的地方，设计导视标记，给予温馨的提示。2-152-15周岁的消费群体需周岁的消费群体需要更多的人文关怀。要更多的人文关怀。附件一附件一关于我们关于我们公司简介公司简介公司简介公司简介 我公司前身是一家商业选址公司我公司前身是一家商业选址公司，在几年的商业选址中，积累了，在几年的商业选址中，积累了大量的客户资大量的客户资源，熟知他们的拓展计划与选址要71、求，这些，都为源，熟知他们的拓展计划与选址要求，这些，都为介入商业地产介入商业地产做了很好的铺垫和做了很好的铺垫和衔接。衔接。20072007年，我公司转型做商业地产服务，是苏州乃至整个江苏第一家只专注于年，我公司转型做商业地产服务，是苏州乃至整个江苏第一家只专注于商业地产领域的服务商。商业地产领域的服务商。我们既熟悉商业地产的操作流程，又有良好的客户资源，我们既熟悉商业地产的操作流程，又有良好的客户资源，又又熟悉苏州的商业环境，所以，我们熟悉苏州的商业环境，所以，我们能够量身打造每一个项目。能够量身打造每一个项目。服务项目服务项目服务项目服务项目商业地产项目前期市场定位商业地产项目前期市场定72、位分析分析商业地产招商规划与实施商业地产招商规划与实施商业地产商业地产项目后期运营与管理项目后期运营与管理服务理念服务理念服务理念服务理念力求专业化操作，充分尊重市场力求专业化操作，充分尊重市场 不盲从不跟风，不盲从不跟风，不作无依据之论不作无依据之论自我要求自我要求自我要求自我要求以专业的精神为客户服务，创造社会价值以专业的精神为客户服务，创造社会价值我们我们我们我们的的的的承诺承诺承诺承诺提供专业服务，为项目成功引进合适商家，帮客户成功提供专业服务，为项目成功引进合适商家，帮客户成功服务项目服务项目适用阶段适用阶段服务内容服务内容特别说明特别说明商业地产项目的前商业地产项目的前期市场定位分73、析期市场定位分析取得土地前或开取得土地前或开工建设前工建设前 市场调研、分析市场调研、分析 市场定位结论市场定位结论 及时、准确地对商业项目进行及时、准确地对商业项目进行前期定位，是决定招商规划是否合前期定位，是决定招商规划是否合理的前提，更是决定后期商业运营理的前提，更是决定后期商业运营能否成功的保证。能否成功的保证。商业地产项目招商商业地产项目招商规划设计与招商实规划设计与招商实施施取得土地前或开取得土地前或开工建设前工建设前 招商规划设计招商规划设计 招商实施招商实施 百货公司招商；百货公司招商；大型卖场招商；大型卖场招商；餐饮、娱乐业招商；餐饮、娱乐业招商；专业、特色店招商等专业、特色74、店招商等 尽早地拟定招商规划，可以更尽早地拟定招商规划，可以更好地进行针对性商家摸底，准确地好地进行针对性商家摸底，准确地了解主力商家对物业的要求，让建了解主力商家对物业的要求，让建筑设计更加合理，使物业商用和使筑设计更加合理，使物业商用和使用价值最大化。用价值最大化。商业地产项目后期商业地产项目后期运营与管理运营与管理项目招商阶段或项目招商阶段或项目开业前项目开业前 项目运营计划项目运营计划 项目运营组织项目运营组织 项目运营实施项目运营实施 项目运营控制项目运营控制 商业地产的价值，最终是要靠商业地产的价值，最终是要靠长期的运营管理来实现的，成功的长期的运营管理来实现的，成功的招商招商和和75、未来的资本运作，都离不开未来的资本运作，都离不开一个专业的商业运营管理团队。一个专业的商业运营管理团队。服务服务内容内容成功案例成功案例金鸡湖商业广场南区（一区）金鸡湖商业广场南区（一区）金鸡湖商业广场占地面积金鸡湖商业广场占地面积1414万平方米，万平方米，总建筑面积总建筑面积2222万平方米，主要包括一区、二万平方米，主要包括一区、二区、三区三个区域。一区占地面积区、三区三个区域。一区占地面积4.74.7万平方万平方米，建筑面积米，建筑面积7 7万平方米，规划业态主要为商万平方米，规划业态主要为商务酒店、娱乐、风情酒吧、咖啡屋、大型餐务酒店、娱乐、风情酒吧、咖啡屋、大型餐饮；二区占地面积饮76、；二区占地面积4.84.8万平方米，建筑面积万平方米，建筑面积5 5万平方米，规划业态主要以大型国际高档百万平方米，规划业态主要以大型国际高档百货业为主；三区（即原来的货业为主；三区（即原来的F F城）占地面积城）占地面积4.54.5万平方米，建筑面积万平方米，建筑面积1010万平方米，综合了万平方米，综合了酒店式公寓、特色餐饮、娱乐、金融等业态。酒店式公寓、特色餐饮、娱乐、金融等业态。20062006年的年的1010月，我公司与苏州商业旅游发展有限公司进行了合作（即月，我公司与苏州商业旅游发展有限公司进行了合作（即20062006年从苏州工业园区分离出年从苏州工业园区分离出来的商旅集团），为77、他们的金鸡湖商业广场南区做招商代理。此项目坐落在苏州工业园区金鸡湖东侧，来的商旅集团），为他们的金鸡湖商业广场南区做招商代理。此项目坐落在苏州工业园区金鸡湖东侧，是园区开发繁荣湖东的重要商贸项目之一。是园区开发繁荣湖东的重要商贸项目之一。我公司代理的区域是金鸡商业广场（南区）的一区，建筑面积我公司代理的区域是金鸡商业广场（南区）的一区，建筑面积7 7万平方，规划业态主要为商务酒店、万平方，规划业态主要为商务酒店、娱乐、风情酒吧、咖啡屋、大型餐饮，其中已经开业的建屋酒店的面积为娱乐、风情酒吧、咖啡屋、大型餐饮，其中已经开业的建屋酒店的面积为1200012000平方左右，剩下的平方左右，剩下的5078、00050000多平方是空置的。多平方是空置的。20062006年的湖东还是很冷清的，湖东入住人口仅为年的湖东还是很冷清的，湖东入住人口仅为4 4万左右，商业配套不完善，仅有工业万左右，商业配套不完善，仅有工业园区的政府行政大楼与一两家银行入驻。不过，我们公司分析金鸡湖商业广场的商业前景非常不错，因园区的政府行政大楼与一两家银行入驻。不过，我们公司分析金鸡湖商业广场的商业前景非常不错，因为这个项目位于苏州市政府着力打造的华池街以东、星湖街以西、翠园路以南、钟园路以北的高档商业为这个项目位于苏州市政府着力打造的华池街以东、星湖街以西、翠园路以南、钟园路以北的高档商业中心，（与金鸡湖商业广场毗邻的79、时代广场也正在开建）预计在中心，（与金鸡湖商业广场毗邻的时代广场也正在开建）预计在20102010年，这里将是苏州又一商业繁华地年，这里将是苏州又一商业繁华地带。带。于是我们针对该项目前景美好但目前区域人气冷清，商业等待期较长的特点，向商旅集团提出：先于是我们针对该项目前景美好但目前区域人气冷清，商业等待期较长的特点，向商旅集团提出：先以优惠的招商政策引入一些经营实力强的商家，然后与商家一起培养人气，等整个区域商业配套成熟与以优惠的招商政策引入一些经营实力强的商家，然后与商家一起培养人气，等整个区域商业配套成熟与人气旺起来以后，再大大提升租金的建议。该建议得到对方的认可后，我们为项目制定了一系80、列优惠的人气旺起来以后，再大大提升租金的建议。该建议得到对方的认可后，我们为项目制定了一系列优惠的招商策略：比如一定的免租期、较长的租约、合理的租金递增率等，仅用了三个月的时间就完成了招商招商策略：比如一定的免租期、较长的租约、合理的租金递增率等，仅用了三个月的时间就完成了招商任务。那时候我们公司只是一般代理，同时为这个项目做招商代理的另外还有几家公司，其中有知名度任务。那时候我们公司只是一般代理，同时为这个项目做招商代理的另外还有几家公司，其中有知名度很高的代理公司。很高的代理公司。现 代 大 道翠 园 路旺 墩 路 钟 园 路华 池 街金鸡湖商业广场北区金鸡湖商业广场北区星 湖 街 金鸡湖81、商业广场南区金鸡湖商业广场南区金鸡湖金鸡湖圆融时代广场圆融时代广场现代休闲广场现代休闲广场U型广场型广场晋合国际酒店晋合国际酒店建屋国际酒店建屋国际酒店附件二附件二关于本项目合作方案的提议关于本项目合作方案的提议具体服务内容如下：具体服务内容如下：1、为本项目提供全程的招商规划与实施，负责为本项目引进合适的实力品牌商家，以保证项目的聚客力与竞争力。2、部分物业整体租赁，我们整体租赁下除去室内游乐场、电影院、游泳馆和健身中心使用面积以外的物业，然后分割招商、经营，盈亏自负。并且整体租赁物业在招商时遵循符合项目主题要求，符合项目业态规划要求的原则。3、运营管理包括：营销管理、服务管理、物业管理和商82、户管理。我们愿为本项目提供：我们愿为本项目提供：全程招商、部分物业整租、运营管理方面的服务全程招商、部分物业整租、运营管理方面的服务。我们将全力打造：我们将全力打造：苏州首个苏州首个儿童主题商场儿童主题商场 苏州首个真正意义美食广场苏州首个真正意义美食广场丰富的类别，满足少年儿童一站式的购物需求丰富的类别，满足少年儿童一站式的购物需求：童装童鞋、儿童玩具、儿童用品、儿童类特色店、儿童书籍、文具及音像制品、儿童摄影、早教等童装童鞋、儿童玩具、儿童用品、儿童类特色店、儿童书籍、文具及音像制品、儿童摄影、早教等。优良的商家组合，丰富的产品，尽最大限度地满足不同家庭的购物需求优良的商家组合，丰富的产品83、，尽最大限度地满足不同家庭的购物需求：场内有巴布豆、皮皮鸭、场内有巴布豆、皮皮鸭、DisneyDisney、哈利波特、蜘蛛侠、奥迪等知名品牌，同时又有部分外贸商品；不仅可以买到超值、哈利波特、蜘蛛侠、奥迪等知名品牌，同时又有部分外贸商品；不仅可以买到超值实惠的外贸童装、个性鲜明的品牌童装、紧跟潮流的时尚童装，又可以买到小朋友吃、穿、玩、学、用等儿童用品。实惠的外贸童装、个性鲜明的品牌童装、紧跟潮流的时尚童装，又可以买到小朋友吃、穿、玩、学、用等儿童用品。举办丰富的活动，营造良好的购物氛围，也与小朋友充分地互动举办丰富的活动，营造良好的购物氛围，也与小朋友充分地互动：同时，又在场外举办多场活动，84、如民间艺术表演、宝宝生日派对、故事比赛、绘画比赛、儿童时装秀等同时，又在场外举办多场活动，如民间艺术表演、宝宝生日派对、故事比赛、绘画比赛、儿童时装秀等不但给不但给小朋友们增长了知识，也带来了不少乐趣。也给小朋友们带来更多的快乐，让小朋友快乐成长小朋友们增长了知识，也带来了不少乐趣。也给小朋友们带来更多的快乐，让小朋友快乐成长!专业管理，为顾客提供专业服务专业管理，为顾客提供专业服务：商场实行统一规划、统一收银、统一形象、统一管理，注重售前、售中、售后服务，为广大顾客营造成了一个良好商场实行统一规划、统一收银、统一形象、统一管理，注重售前、售中、售后服务，为广大顾客营造成了一个良好的购物环境。85、的购物环境。我们会组建我们会组建一支儿童一支儿童商商商商专业的管理队伍，在商场的各个岗位、各个环节里专业的管理队伍，在商场的各个岗位、各个环节里把握服务细节把握服务细节。儿童主题商场儿童主题商场美食广场美食广场品种丰富品种丰富，满足，满足家庭餐饮家庭餐饮需求：需求：全国各地的风味小吃，可以满足不同家庭的口味需求，足不出户，品尽天下美食。全国各地的风味小吃，可以满足不同家庭的口味需求，足不出户，品尽天下美食。专业管理，为顾客提供专业服务：专业管理，为顾客提供专业服务：美食广场美食广场实行统一规划、统一收银、统一形象、统一管理，为广大顾客营造成了一个良好的实行统一规划、统一收银、统一形象、统一管理86、，为广大顾客营造成了一个良好的就餐就餐环环境。境。在位置不佳、人流不旺、周边商业配套不成熟的状况下，要想生存下去并不容易。创新在位置不佳、人流不旺、周边商业配套不成熟的状况下，要想生存下去并不容易。创新与差异化是必须坚持的战略。若今后把里面的与差异化是必须坚持的战略。若今后把里面的游乐游乐这个氛围做好，业态、业种足够丰富，经这个氛围做好，业态、业种足够丰富，经常做活动推广等等，这些都足以构成水世界持续旺场的竞争力。坚持以常做活动推广等等，这些都足以构成水世界持续旺场的竞争力。坚持以儿童游乐儿童游乐为发展主题，为发展主题，积极做好项目的后续整体运营管理，做好积极做好项目的后续整体运营管理，做好项目项目推广，相信水推广，相信水上上世界将来世界将来定能成为定能成为苏州苏州商业项商业项目目的佼佼者。的佼佼者。结束语结束语谢谢！谢谢！