1、苏州水上乐园商业综合体苏州水上乐园商业综合体苏州水上乐园商业综合体苏州水上乐园商业综合体定位分析定位分析定位分析定位分析LOGOContents初步定为思路初步定为思路1功能与业态功能与业态2目标主力商家介绍目标主力商家介绍3整租策略整租策略4招商运营策略招商运营策略LOGOContents初步定为思路初步定为思路LOGO康体健身康体健身休闲娱乐休闲娱乐餐饮美食餐饮美食会展文化会展文化休闲文化休闲文化广场广场休闲购物休闲购物2005 Company Content pptcn isaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignI2、nc.pptcn isaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.DLOGODiagram1.Descriptionoftheproducts2.DescriptionofthebusinessDescriptionofthebusiness1.Descriptionoftheproducts2.DescriptionofthebusinessDescriptionoftheproducts1.Descriptionoftheproducts2.DescriptionofthebusinessText in hereT3、ext in hereText in hereText in hereText in LOGO3-DPieChart运动运动健身健身美容美容SPA推拿足疗推拿足疗延伸购物延伸购物t休闲休闲休闲休闲LOGO3-DPieChart运动运动健身健身美容美容SPA推拿足疗推拿足疗延伸购物延伸购物t康体健身康体健身康体健身康体健身LOGO3-DPieChart运动运动健身健身美容美容SPA推拿足疗推拿足疗延伸购物延伸购物t康体健身康体健身康体健身康体健身LOGO3-DPieChart运动运动健身健身美容美容SPA推拿足疗推拿足疗延伸购物延伸购物t康体健身康体健身康体健身康体健身LOGO3-DPieCha4、rt运动运动健身健身美容美容SPA推拿足疗推拿足疗延伸购物延伸购物t康体健身康体健身康体健身康体健身LOGO3-DPieChart运动运动健身健身美容美容SPA推拿足疗推拿足疗延伸购物延伸购物t康体健身康体健身康体健身康体健身LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略华润中心“万象城”在整体规划和设计时吸取了国内外ShoppingMall经营的经验和教训，为了避免购物中心主题缺位和同质化，华润集团认为“万象城”应该打造出深圳都市文化品位且富有个性的主题购物中心，“万象城”的建设和招商过程中始终围绕“全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合”的理念，精心挑选建设团队和品牌商家。LOG5、O格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略2 2、项目功能定位、项目功能定位 拉萨规模最大、品质最好、业态最全的拉萨规模最大、品质最好、业态最全的集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、商贸为一体的集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、商贸为一体的复合型商业中心（广场）复合型商业中心（广场）功能表现：是拉萨市重要的商业板块组成部分，最大的复合型商业中心 是拉萨市西城区的商业商贸中心 是格桑林卡高尚住宅社区的商业配套中心LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略表述语：表述语：金珠走廊上的商业旗舰金珠走廊上的商业旗舰 财富金珠走廊上商业旗舰财富金珠走廊上商6、业旗舰 金珠金珠-金铺金铺 金珠西路黄金道金珠西路黄金道-格桑林卡聚宝盆格桑林卡聚宝盆3 3、项目形象定位、项目形象定位 项目的形象定位有两部分构成：地理位置地理位置和商业价值商业价值。金珠（金珠西路黄金道，财富金珠），包含了三个方面的含义。第一明确了项目的地理位置是在金珠西路，对于消费者具有明确的引导作用对于消费者具有明确的引导作用。第二方面是表示项目所在的位置具有非常重要的交通价值交通价值，是黄金要道；更深一层次的含义就是：项目所在的位置具有更大的商业价值商业价值（黄金/财富）。商业旗舰/金铺（格桑林卡聚宝盆），也隐含了三个方面的含义。第一是针对投资者投资者，说明这是一个含金量很高的商铺，7、是产生财富的聚宝盆，富有非常高的投资价值；第二方面是针对经经营者营者，这是一个非常适合经营的金口岸，是财富聚集的走廊，可以为经营商家带来更高的商业回报；第三方面是针对消费者消费者，这里有是一个配套齐全、品种丰富、性价比很高的大型规模的商业中心，而且具有非常方便得交通。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略4 4、分部名称及表述、分部名称及表述 金珠大蓉和（为大蓉和量身定做的区域）金珠特色餐饮走廊（1、3、4栋）金珠*专业卖场（2、5栋）金珠*超市（6栋）金珠*商城（总体名称）金珠生活居家广场（7、8）金珠风情吧街（9栋）金珠影城（10栋）LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策8、略 东区：服务于格桑林卡以及周边1.5km范围以内常住人口的日常消费和服务的社区配套商业中心社区配套商业中心。6栋和10栋：以西城区为中心辐射周边4km以及东嘎区的集休闲、娱乐、购物为一体的区域商业广场，拉萨市的第二商业中心区域商业广场，拉萨市的第二商业中心。西区：服务于拉萨市以及西藏全区人民居家生活的大型时尚居家生活时尚居家生活用品专业卖场用品专业卖场。5 5、产品分定位：、产品分定位：LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略 格桑林卡住宅项目的成功开发引领了拉萨市的乃至西藏自治区的住宅消费新观念。在景观上，注重造景提升了建筑品质；在建筑上，着力体现汉藏结合的风格，同时吹响海特品牌在9、拉萨地产业的冲锋号角。由格桑林卡开始，西藏房地产开发翻开了崭新的篇章。格桑林卡新城市广场超大规模的体量开辟了高原城市的先河，是城市规划中西区的商业旗舰，其合理的业态规划不仅满足了西区5万人口的消费服务，对未来的东嘎区众多物流园区、开发区、轻工业单位、驻地官兵也将提供良好的服务和完善的生活配套。格桑林卡商业广场，引导并造就了拉萨市的第二商业中心。7 7、社会价值定位、社会价值定位LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略 格桑林卡住宅项目藏式民居同中西别墅的共同开发，充分体现了中华民族融和统一的民族情感和向往。其高尚社区的高端定位突现了拉萨市民对高品质上获得追求。格桑林卡新城市广场的出现为10、西区人民和东嘎区人民提供了良好的休闲娱乐购物的场地，也为他们提供了时尚、流行、高品质生活的价值理念。8 8、文化价值定位、文化价值定位LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略l l西区最大的商业中心西区最大的商业中心l l高尚社区的完美服务高尚社区的完美服务l l拉萨市的第二商业中心拉萨市的第二商业中心l l西城区商业旗舰和开拓者西城区商业旗舰和开拓者l l西藏自治区最大最专业的居家生活用品卖场西藏自治区最大最专业的居家生活用品卖场9 9、卖点定位、卖点定位LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略 分零租赁式，统一经营管理，统一营销推广分零租赁式，统一经营管理，统一营销推广。各11、为业主购买铺面以后，可以自己经营，也可以与管理公司签订委托招租协议委托管理公司代为经营，无论哪种形式，经营户必须服从管理公司的统一的业态安排、营销推广、后期管理等。1010、运营模式定位、运营模式定位LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略n格桑林卡住宅项目的业主格桑林卡住宅项目的业主n西城区及附近的居民西城区及附近的居民n东嘎区物流中心、开发区等地人口东嘎区物流中心、开发区等地人口n拉萨市的常住居民和企事业单位拉萨市的常住居民和企事业单位n西城区附近的常住官兵西城区附近的常住官兵 1212、消费者定位、消费者定位LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略可以为社区配套的日用品或12、服务的经营者同家庭居住关联的中高档居家生活用品，包括批发和零售品品牌餐饮、各式酒吧大大中型超市、百货公司、家电连锁与娱乐电玩1313、经营者定位、经营者定位LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略商业规划、业态设置和业种的选择商业规划、业态设置和业种的选择 3 3、业种的选择、业种的选择 1 1、商业总体规划、商业总体规划2 2、业态的设置、业态的设置LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略三大区域三大区域 西区：1-5栋，以服务于整个拉萨市某一方面专业产品的专业市场或大型卖场 中区：6栋，以西城区以及高新区的商业购物中心为主 东区：7-10栋，以社区配套商业中心为主七大板块七13、大板块1 1、商业总体规划、商业总体规划金珠特色餐饮走廊（1、3、4栋，含为大蓉和量身定做的区域）金珠*专业卖场（2、5栋）金珠*超市（6栋）金珠*商城（总体名称）金珠生活居家广场（7、8）金珠风情吧街（9栋）金珠影城（10栋）LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略业态规划的思路业态规划的思路:根据项目本身的建筑形态集体量进行规划根据业态之间的相互补充、影响的因果链进行业态优化根据项目的地段及城市规划特点进行业态组合按市场的规律以及市场调查的结果进行业态的选择依据现有商家的要求及消费者的消费习惯与意识为业态规划基础根据项目的阶梯式开发运营策略进行总体规划根据当前意向商家的情况以及项目14、的实际状况进行业态调整业态的整体定位说明业态的整体定位说明从西到东依次进行业态整合及优化目前以东区规划为主，特别是在招商运营方面以东区为重点，提升项目人气、拉动市场消费、塑造项目品牌为西区的商业开发打下坚实的基础。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略2 2、业态的设置、业态的设置第一版块：特色餐饮走廊第一版块：特色餐饮走廊 本版块是以“品牌餐饮”主力店为龙头，品牌餐饮本身就是项目的一个重要的闪光点，通过其自身的影响力、号召力及拉动力辐射到邻近的商业区域，形成餐饮走廊，由于其处于项目的最西端，地段和口岸相对较为偏僻，同时由于其消费层次属于中高端，消费能力强且经济承受能力大，对拉动金珠15、西路东西两向的消费群有强大的作用，对本项目的其他业态具有一种很好的拉动消费群的作用。我们的初步意向是打造项目西端的强大项目引动点，满足业主、西区居民、同时又辐射到拉萨的整个区域，可谓一举多的，同时根据项目的现行招商情况即大蓉和即将以品牌输入的方式与项目合作，也正好符合我方对商业规划的思路。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略第二版块：专业卖场第二版块：专业卖场 根据市场调查的情况发现，在西区尚无专业市场，目前在拉萨又很少一部分专业市场，比如建材、家具、服装、药材，其余的商业经营出于散乱状态，大部分商家彼此各自为政，随着西区的发展、房地产的不断开发、商家和消费者都将呼唤专业化、规模化16、集约化的专业市场，如此定位对西区业态是一种补充，同时项目作为一个复合型的商业中心也需要此业态作为支撑。从完善项目的城市功能来看，我们的市场以西城区为主、同时辐射整个拉萨区域，可供选择的市场有：汽配、家居LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略第三板块第三板块:超市或大型商场超市或大型商场 在拉萨目前仅有几家相对较大的卖场（拉百、赛康、珠峰、红艳、四方），但是都集中在城中区，于是就形成了当前的商业中心。在西城区从堆龙德庆到罗布林卡很大的范围内目前没有一个大型卖场，也就是在此区域内我们的商业定位是唯一性的、补缺性的，同时又避免了市场的竞争，从地段上看格桑林卡正处金珠西路得中心，我们认为以17、中心卖场为整个地段的商业核心至少我们项目可以形成以西城区为中心的区域性市场，在不断往东西辐射的过程中一旦商圈形成，拉萨的新兴商业中心就此产生。同时在填补西区商业空白的情况及为西城区人口服务的角度来看，设置中心卖场十分必要,随着铁路及金珠西路的开通，西区常住人口的增加及外来人员数量的必然提升，商业发展也是一种必然的趋势，我们本着对市场的理解及贵公司超前的眼光（即对商业的超前性建筑设计）也为后期避免了商业的升级，因为中心卖场在西城区本身就是一种超前性的商业概念。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略 第四版块：风情酒吧街第四版块：风情酒吧街 在对消费者调查发现，酒吧作为一种休闲方式在拉萨18、十分受人欢迎，商家都十分满意当前的经营状况，外来商家来此经营有增加的趋势，对招商是一种非常有利的条件。相对而言，此类业态是一种对引导消费时尚与潮流且改变消费者的消费习惯和消费意识很有影响力的商业业态。因为此类消费多半都处在夜间，对打造项目的夜间经济具有很强的推动作用，同时也树立了项目的形象和品牌。就当前的吧文化业态分布而言，主要分布在德吉路、民族路及北京中路附近，目前还没有形成酒吧一条街的形态，而在西城区尚无此类业态。无论从业主的档次、西城区和高新区8万常住人口量以及满足拉萨区域人群的消费都是不可或缺的。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略第五版块：居家生活广场第五版块：居家生活广19、场 作为业主配套商业的业态，因为格桑林卡项目住宅总体量700多套，按人口构成情况平均每户5人计算，约4000人左右，人口数量为数不少，从满足业主的居家生活要求来看，我们认为此区位相对离业主最近而且周边居民也可以到此消费，此两类消费群对其的支撑是抢而有力的，同时采取措施让业主入住也需要公司做一些思考，因为几千业主的入住就是人气的一种体现，又是给商家注入一剂信心的强心针。我们在对部队的了解中发现不符的人口有4000人左右，其中不包括家属在内，这无疑为商家的经营更是一种保障和信心的传递。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略第六版块：商务空间第六版块：商务空间 商务是商业发展的必然，频繁的20、商业活动需要商务公寓和商务酒店作为配套，而我们在商务上都作了很优化的配置，比如：休闲、娱乐、餐饮、购物等。以次相互带动、相辅相成，而且由于金珠西路的开通及项目东区商业即将正式营运，项目本身的客户资源特别是相关配套业态带来的客源以及整合旅游客源对商务酒店是一种强烈支撑。对于整合旅游资源方面我们可以和旅行社、旅游公司形成联动来增加市场的占有率。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略第七版块：家电娱乐数码城第七版块：家电娱乐数码城 本版块地处项目的最东区，主要考虑到向东辐射吸引城中区、东城区及西郊有效消费群。从调查中得知，拉萨城呈东西两个方向扩展，就经济实力而言我们对城中区和西城区的居民收21、入作了比较，城中区的居民主要以商业经营主、公务员、白领一族等，而西城区主要以农民、建筑工人和其他劳动强度大的行业工人。城中区的有效消费群远远大于西城区，所以如何拉动城中区的消费群到西区消费是一个值得思考的话题。从我们的定位（家电数码通信城、数码电影城、电玩城、KTV歌城）来看，是基于上述连接城中区和高新区有效消费群的一种考虑，同时又是对西区商业中心定位的支撑和项目形象的提升。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略 在整体业态定位的战略思考整体业态定位的战略思考来看，项目最西区的餐饮走廊与最东区数码娱乐电影城形成遥相呼应，同时又作为了本项目的左膀右臂，对项目未来的人流汇聚、商气凝聚有着22、无可替代的商业价值，也是商业物业升值的关键所在。在与中心大卖场的的匹配中形成一个中心、两个基本点一个中心、两个基本点的组合格局。在另一个方面，数码电影城和电玩城在拉萨尚数新兴事物，从业态属性角度讲，属于一种典型的刺激性、震撼性的视听业态，完全符合当代中青少年的追求刺激、震撼、稀奇的心理需求，又能引导拉萨新的消费时尚与潮流，同时在引导拉萨夜生活方面又是一种强大的原动力。这对餐饮行业是一种拉动，又与酒吧风情街容为一体，对家居生活广场的商业经营起到了带动作用。基于对诸多因素的考虑，我们做出了如此的商业业态定位，也经过精挑细选，选择了此三类业种。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略3 3、23、业种的选择、业种的选择 q最东侧：家电卖场、数码电影城、电玩城、KTV歌城q东区：能够体现区域商业中心的经营业态：大中型商场、超市、餐饮、娱乐、休闲、书店q社区服务必备的经营业态：美容美发、药店、干洗、彩扩冲印、服装鞋帽、箱包、化妆品、饰品、网吧、茶楼、水暖五金维修、房屋中介、家政、小家电、水果鲜花、音像租赁、文具体育用品、公话超市、日用杂货、粮油蔬菜、礼品玩具 q酒吧、水吧、咖啡吧、音乐吧、网吧、书吧、陶吧q西区：根据市场调查结果分析，目前的拉萨市还缺乏中高档的居家生活用品大型卖场，建议设置为：窗帘布艺、床上用品、针织家纺、时尚居家饰品、个性家具、地毯挂毯、装饰画、像框相册、居家服、精品餐具24、厨房用品、卫浴用具、玩具礼品等等家庭生活用品。q东西区之间：大中型超市、百货中心、休闲娱乐中心等等。q最西区：大蓉和、品牌餐饮LOGO定位：国际化新都市主义街区，满足一站式生活需求主题：健康、快乐、异域风情、务实消费九大功能：购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游广告口号：盛放生活之美LOGO餐饮餐饮运动健身运动健身超市超市美容美发美容美发百货店百货店/专卖店专卖店休闲娱乐休闲娱乐健康养生健康养生 培训培训/体验体验/探索探索 展览展览/展示展示 论坛论坛 水疗水疗(SPA)功能功能教育教育(EDUCATION)优质生活优质生活(LIFE)健康健康(HEALTH）诉求诉求差异化25、差异化项目规模项目规模整体规划整体规划有机整合有机整合多元互补多元互补相互促进相互促进与众不同与众不同可持续发展可持续发展富有竞争力富有竞争力商业规划项目功能、业态指向及目标LOGO项目定位新都市主义国际生活街区快乐快乐(HAPPY)异域风情异域风情(EXOTIC CUSCTOMS)健康健康(HEALTH)远离都市烦嚣，反朴归真，追求平衡及自然的身心状态及体验远离都市烦嚣，反朴归真，追求平衡及自然的身心状态及体验营造轻松、休闲、愉悦的购物环境，在消费中体验欢乐人生营造轻松、休闲、愉悦的购物环境，在消费中体验欢乐人生浓郁的东南亚风情，演绎异样生活场所，体验不同的购物享受浓郁的东南亚风情，演绎异样26、生活场所，体验不同的购物享受主题詮释项目主题商业、住宅、酒店等项目构成一个满足一站式生活需求的开放式国际街区务实消费务实消费(PRAGMATIC CONSUMPTION)生活是一种观念的潜行，简约务实的消费理念，生活是一种观念的潜行，简约务实的消费理念，演绎和谐生活演绎和谐生活LOGO商家推荐商家推荐主题主题面积面积业态规划业态规划商家建议商家建议餐饮餐饮4万欧美风情、东南业风情、韩日风情、重视风情丰富餐饮；各种特色小吃；各地品牌连锁大酒店；大食代、新元素、猫头鹰、广州蕉叶、星巴客、真锅、泰泰小厨、大家乐、肯德基、麦当劳、盘古烤肉、富君韩国烧烤、味仟拉面、意式比萨、云南美食园、高丽苑、汉堡王、27、一茶一座、东北人家、小南国酒店、渝乡人家、樱之味、葡京茶餐厅、唐宫海鲜舫、喜多屋国际海鲜料理、健康诸、爱晚亭酒家、俏江南、云南过桥米线、金誉客家王、哈根达斯雪糕、TCBY冰淇淋、松叶家、海港城大酒楼、老绍兴大酒楼、金誉客家王休闲休闲2.5万包括动感泳池、水力按摩池、台湾、美国花草浴、足浴、地中海浴、健身会馆、瑜伽馆、壁球室、羽毛球馆、斯诺克、乒乓球、咖啡吧、茶楼等哈达瑜伽、深圳戴维营健康水城、领先康体等娱乐娱乐3.5万夜总会、电动电玩、歌舞城、各种清吧、酒吧、的吧、儿童游艺场汤姆雄、都市舞工厂、威尔士健身中心、金色年华、斯凯特真冰溜冰场、星梅电影院、好乐迪、购物购物4万以大型购物超市为主，品牌28、服饰专卖、礼品、个人护肤、体育用品、儿童用品、书城易初莲花、贝纳通/希思黎、一点红、西雅人家、欧时力、法文箱子、好俪姿、LAZO/heiB/FOX/MANCY.K、屈臣氏、茂昌眼镜、宝宝贝贝儿童摄影、合衣坊、大众书局、斯沃琪、仟喜之星、时间廊、斯肤兰、张霞美甲、御美会、阿迪达斯经典、李宁、耐克、安踏基本规划基本规划-商家推荐商家推荐LOGO主题主题面积面积主力商家推荐（面积）主力商家推荐（面积）主力商家主力商家餐饮餐饮4万大食代、广州蕉叶、真锅、肯德基、麦当劳、富君韩国烧烤、小南国酒店、唐宫海鲜舫至少8家休闲休闲2.5万深圳戴维营健康水城、领先康体、哈达瑜伽、江南良子至少4娱乐娱乐3.5万汤姆29、雄、都市舞工厂、金色年华健身俱乐部、斯凯特真冰溜冰场、星梅电影院、babyface、好乐迪至少7家购物购物4万易初莲花、大润发、家乐福、众多品牌购物连锁店至少：1家大型购物超市、20家品牌购物店主力商家品牌推荐主力商家品牌推荐主力商家的作用至关重要，主要为自营主力商家的作用至关重要，主要为自营7万万部分部分，我们的要求：必，我们的要求：必须是消费者认可、喜欢的一线品牌。须是消费者认可、喜欢的一线品牌。基本规划基本规划-品牌商家推荐品牌商家推荐LOGO打造打造打造打造，常州首座常州首座5D5D级锋尚乐世界级锋尚乐世界除了业态定位，还必须达到：三个基本特征：三个基本特征：LOGO多样性多样性多样性30、多样性解析一解析一5D=5D=3D(3D(多维多维)+daily)+daily（天天）（天天）+delight+delight（高兴）（高兴）经济在发展，人们的消费水平在提高。然而，吃和玩对中国人来说，其意义不只局限于“自我享受”，中国人讲情份、爱面子，饭局已经落伍，玩局方兴未艾。相约朋友、商务合作伙伴，他们渴求一站式的尽兴消费。家庭也不例外，人们的生活节奏日趋加快，工作压力越来越大，人们期待周末、节假日，携同一家老小，尽情欢快的消费。LOGO解析二解析二5D5D空间空间 缤纷多维世界缤纷多维世界5D5D多维空间多维空间解析解析多维时间多维时间早、中、晚早、中、晚多维空间多维空间合理的动线设计31、消费可以相互穿插合理的动线设计、消费可以相互穿插多维年龄多维年龄老人、中年人、儿童老人、中年人、儿童多维风情多维风情欧美、东南亚、中式风情欧美、东南亚、中式风情多维享受多维享受“餐饮、休闲、娱乐餐饮、休闲、娱乐”为主，辅之购物、品牌专卖为主，辅之购物、品牌专卖多样性多样性多样性多样性LOGO解析三解析三 新六觉感受新六觉感受 国际级六星体验国际级六星体验在我们设定的鲜明的主题里，能满足人们“视觉、视觉、味觉、嗅觉、触觉、视觉、视觉、味觉、嗅觉、触觉、感觉感觉”等诸多刺激，为人们提供澈透的感受服务。Happy eat-Happy eat-食乐食乐（欧美、东南亚、中式美食体验；特色餐饮、小吃；品32、牌餐饮）；Happy play-Happy play-玩乐玩乐（KTV、真冰溜冰场、汤姆熊）Happy shopping-Happy shopping-购乐购乐（影视城、歌舞娱乐城、美容SPA）Happy enjoying-Happy enjoying-享乐享乐（影视城、歌舞娱乐城、美容SPA）Happy business-Happy business-商乐商乐（品牌咖啡店、酒吧、品牌酒店）Happy sport-Happy sport-康乐康乐（健身俱乐部、斯诺克、瑜伽）多样性多样性多样性多样性LOGOH-Eat食乐食乐中中式式风风情情韩式风情韩式风情特特色色餐餐饮饮餐饮是主题的核心，务必做33、出良好环境、风情、文化、品餐饮是主题的核心，务必做出良好环境、风情、文化、品位、品牌，方能满足现代人的食乐需求，引八方来客。位、品牌，方能满足现代人的食乐需求，引八方来客。LOGO童童趣趣馆馆汤姆汤姆BearKTV儿儿童童玩玩乐乐Play玩乐玩乐从小孩子的汤姆从小孩子的汤姆Bear，到成人的，到成人的KTV，适应各，适应各年龄阶层，充分体现商业的人性化。年龄阶层，充分体现商业的人性化。据此可延伸至：儿童玩具、儿童书籍等据此可延伸至：儿童玩具、儿童书籍等LOGOEnjoying享乐享乐演艺歌城演艺歌城桑拿足浴桑拿足浴美容美容SPALOGOShopping购乐购乐LOGOBusiness商乐商乐休34、闲茶吧休闲茶吧休闲咖啡吧休闲咖啡吧休闲酒吧休闲酒吧LOGOSport康乐康乐健康是健康是2121世纪世纪人们追逐的潮人们追逐的潮流，设置不同流，设置不同男女类别的运男女类别的运动健身设施，动健身设施，以体现健康之以体现健康之乐。乐。LOGODiagram Add your title in here Add your title in LOGODiagramClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoa35、ddTextpptcnisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignILOGODiagram50%24%10%16%50%24%16%10%ProductsDescription of the companys productsServiceDescription of the companys serviceTechnologyDescription of the companys technologyMarketDescription of the companys LOGODiagramProductDescripti36、onofthecompanysproducts1,000,0001,000,000ProductDescriptionofthecompanysproducts900,000900,000ProductDescriptionofthecompanysproducts1,100,0001,100,LOGODiagramTitleAdd your title in here-Yourtextinhere-YourtextinhereAdd your title in here-Yourtextinhere-YourtextinhereAdd your title in here-Yourtexti37、nhere-YourtextinhereAdd your title in here-Yourtextinhere-YLOGOMarketingDiagrampptcn isaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.Description of the contentsDescription of the contentsContents textContents textContents Title(2006)LOGODiagram1.Describe contents for a Chart Descriptio38、n of the companys sub contents Description of the companys sub contents2.Describe contents for a Chart DescriptionofthecompanyssubcontentsDescriptionofthecompanyssubcontentsChart Title in LOGODiagramProductsDescription of the companys productsServiceDescription of the companys serviceTechnologyDescr39、iption of the companys technologyMarketDescription of the companys marketTextTextTextTextTitleALOGODiagram1.Descriptionoftheproducts2.DescriptionofthebusinessDescriptionofthebusiness1.Descriptionoftheproducts2.DescriptionofthebusinessDescriptionoftheproducts1.Descriptionoftheproducts2.Descriptionoft40、hebusinessText in hereText in hereText in hereText in hereText in LOGO 体验式主题商城体验式主题商城 通过北通过北4 4区域形成地下商业与地上的垂区域形成地下商业与地上的垂直沟通，丰富各年龄层次消费群体的需直沟通，丰富各年龄层次消费群体的需求。求。B1B1：标准真冰溜冰场：标准真冰溜冰场1F1F：运动名品城、运动品牌专卖店。：运动名品城、运动品牌专卖店。并围绕此主题在周边区域设置主题餐饮、并围绕此主题在周边区域设置主题餐饮、零售、体验式娱乐商业项目。零售、体验式娱乐商业项目。1818号楼：号楼：LOGO真冰溜冰场面积标准真冰41、溜冰场面积标准 国际标准真冰场：国际标准真冰场：长长6060米米*宽宽3030米米=1800=1800平米平米 非标准真冰场：非标准真冰场：长长5555米米*宽宽2525米米=1300=1300平米平米 长长4545米米*宽宽2525米米=1125=1125平米平米 长长3535米米*宽宽2525米米=700=700平米平米LOGO真冰溜冰场前期需投资项目真冰溜冰场前期需投资项目1 1、冰场全套制冷系统：制冷机组、制冷排管管道、防冻报温、整冰车等、冰场全套制冷系统：制冷机组、制冷排管管道、防冻报温、整冰车等2 2、灯光音响系统、灯光音响系统3 3、冰场板墙系统、冰场板墙系统4 4、信息票务管理42、系统：刷卡系统、信息票务管理系统：刷卡系统5 5、安全监控系统：防火、防盗、安全监控系统：防火、防盗6 6、冰场网络系统：信息传播系统、冰场网络系统：信息传播系统7 7、冰上运动器材及设备：冰鞋、磨刀机、打边机等、冰上运动器材及设备：冰鞋、磨刀机、打边机等8 8、冰场内整体设计及装修、冰场内整体设计及装修LOGO真冰溜冰场前期投资费用：真冰溜冰场前期投资费用：前期投资项目前期投资项目费用费用总计总计冰场造价冰场造价600600万万10001000万万灯光灯光100100万万整冰车整冰车120120万万消防及其他消防及其他180180万万真冰溜冰场经营模式：真冰溜冰场经营模式：经营模式经营模式开43、发商开发商品牌经营公司品牌经营公司加盟品牌加盟品牌联营分成方式联营分成方式投资场地建造、装修、基本投资场地建造、装修、基本设备投入设备投入日常经营管理、二次装修，部分增设设日常经营管理、二次装修，部分增设设备投入备投入利润分成利润分成营业额营业额50-60%50-60%营业额营业额40-50%40-50%租赁租赁市场价格市场价格50%50%的租金外的租金外,附加附加提供提供3000-40003000-4000平米自营区域平米自营区域一般不愿意采用租赁模式一般不愿意采用租赁模式LOGO真冰溜冰场经营内容及特色真冰溜冰场经营内容及特色1、以青少年冰上爱好者为主力军，通过与体委、主流媒体的联动举办各44、类冰上项目比赛、以青少年冰上爱好者为主力军，通过与体委、主流媒体的联动举办各类冰上项目比赛、冰上娱乐性活动等活动炒作人气。冰上娱乐性活动等活动炒作人气。2、以会员制的形式，优惠的价格吸引消费意思，扩大消费人群。、以会员制的形式，优惠的价格吸引消费意思，扩大消费人群。3、与中小学校结合，组织参加滑冰体育课，并开设培训课程。提高知名度。、与中小学校结合，组织参加滑冰体育课，并开设培训课程。提高知名度。4、专业类产品销售：冰鞋、服装等、专业类产品销售：冰鞋、服装等 真冰溜冰场的设定，不仅填补了苏州娱乐的一个空白，更能真冰溜冰场的设定，不仅填补了苏州娱乐的一个空白，更能带动带动18号区块的整体商业氛围45、，激活了周边区域的商业价值号区块的整体商业氛围，激活了周边区域的商业价值。LOGO真冰溜冰场周边商业真冰溜冰场周边商业 1818号地块单层面积号地块单层面积66006600平米平米,我们假设把真冰溜冰场作为地下一层与一层的我们假设把真冰溜冰场作为地下一层与一层的中空处理，那么，扣除真冰溜冰场约中空处理，那么，扣除真冰溜冰场约20002000平米平米,剩余两层面积约剩余两层面积约90009000平米。平米。围绕真冰溜冰场周围，我们可以设置的项目基本可以分为运动专卖店、休围绕真冰溜冰场周围，我们可以设置的项目基本可以分为运动专卖店、休闲餐饮、休闲娱乐三大类。闲餐饮、休闲娱乐三大类。LOGO真冰溜冰46、场周边商业布局真冰溜冰场周边商业布局如：如：SPORT100SPORT100、迪卡侬等；这些名品城拥有、迪卡侬等；这些名品城拥有NikeNike、AdidasAdidas、KappaKappa、PumaPuma、ReebokReebok、FilaFila、LevisLevis、LeeLee、ConverseConverse等品牌，一般需求面积等品牌，一般需求面积50005000平米。融合运动休闲、时尚购物为一体的平米。融合运动休闲、时尚购物为一体的多品牌一站式大型零售概念店。由于要求面积多品牌一站式大型零售概念店。由于要求面积较大，因此租金承受能力在较大，因此租金承受能力在100-15010047、-150元元/平米平米/月月左右。左右。运动名品城运动名品城LOGO运动品牌专卖店运动品牌专卖店:周边还可以配合国内知名的专卖店如：靠背、锐步、周边还可以配合国内知名的专卖店如：靠背、锐步、安踏、特步、德尔汇等。一般单铺面积在安踏、特步、德尔汇等。一般单铺面积在30-7030-70平米，平米，租金在租金在150-240150-240元元/平米之间。平米之间。LOGO休闲餐饮、娱乐：休闲餐饮、娱乐：配合的休闲餐饮、娱乐如：思得克、和风、百特配合的休闲餐饮、娱乐如：思得克、和风、百特喜、一兆韦德、桌球俱乐部、汤姆熊、世嘉等。喜、一兆韦德、桌球俱乐部、汤姆熊、世嘉等。餐饮面积在餐饮面积在200-5048、0200-500平米之间，娱乐在平米之间，娱乐在300-500300-500平平米，一般租金在米，一般租金在45-15045-150元之间。元之间。真冰溜冰场周边商业布局真冰溜冰场周边商业布局LOGO租金测算租金测算业态业态面积面积租金单价租金单价租金预测租金预测运动名品城运动名品城4000-50004000-5000平米左右平米左右100-150100-150元元/平米平米/月月约约550550万万/年年运动品牌专卖店运动品牌专卖店约设置约设置20002000平米平米150-240150-240元元/平米平米/月月约约450450万万/年年休闲餐饮、娱乐休闲餐饮、娱乐约设置约设置2000-349、0002000-3000平米平米45-15045-150元元/平米平米/月月约约230230万万/年年总计总计90009000平米平米100-120100-120元元/平米平米/月月约约12301230万万/年年同时在地下层我们还可以利用同时在地下层我们还可以利用1818号楼与南区的交接处，增加餐饮、号楼与南区的交接处，增加餐饮、娱乐面娱乐面积，那么收益将会超出目前预估的范围。积，那么收益将会超出目前预估的范围。LOGO3-DPieChartAdd your textAdd your textAdd your textAdd your textAdd your textYourYourSlog50、anSLOGOD GroupTextTextTextTextProduct_24%B GroupProduct_76%A GroupProduct_50%C GroupProduct_38%DLOGODiagramAdd Your TextAdd Your TextAdd Your TextAdd Your TextAdd Your TextAdd Your TextTextTextTLOGODiagramTextinhereTextinhereTextinhereTextinhereTextinhere pptcnisaDesignDigitalContent&Contentsmalldev51、elopedbyGuildDesignInc.Add your text in LOGOSubtitleSubtitleSubtitleSubtitleA title about contentSubtitle01Subtitle02Subtitle03Subtitle042005 Company Content pptcn isaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.pptcn isaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.DLOGOD52、iagrampptcnisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.pptcnisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.pptcnisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignILOGOLOGO-新城市广场项目商业运营总体策略 招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功完成招商目标。因而，对于商业地产商来说，掌握地产商业的招商特点有53、利于商业地产项目的运作成功。招商的成败关系到项目的是否可以顺利开业，优质的主力商户是商场长久发展的中流砥柱优质的主力商户是商场长久发展的中流砥柱。随着商业地产的发展,招商将会扮演很重要的角色。我们认为一个商业项目的真正成功是商场日后持续经营的长久旺盛，而统一招商就是为以后经营的畅旺奠定坚实的基石统一招商就是为以后经营的畅旺奠定坚实的基石。我们积极地为本项目寻求最佳的赢利模式与整体招商实战策略，力争使本项目实现经济效益、品牌效益与社会效益经济效益、品牌效益与社会效益“三赢三赢”，以及将项目持续做旺，实现赢利的持久化与最大化。目前，拉萨的商业地产处于发展的初级阶段，在这样一个充满机遇和风险的环境下54、，本项目必须采用差异化策略，运用与众不同的实战战略与技巧，才能找到最好的出路，在确定与不确定的元素的围杀中才能冲出一条血路，早日达到本项目的招商目标，确保项目的顺利开业，这份招商策略报告，供双方讨论确认与执行。LOGO一、招商目标一、招商目标 格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略 格格桑桑林林卡卡的的招招商商不不只只是是简简单单解解决决商商家家进进场场经经营营的的问问题题，而而是是挑挑选选优优质质商商家家并并进进些合理的液态安排组合以促进持续旺场些合理的液态安排组合以促进持续旺场。1、通过前期铺垫工作，保证格桑林卡的招商到位，争取达到最最大大的的进进场场率率，保证商场的顺利开业，力争项目的55、招商率达到招商率达到8585以上以上。2、通过在拉萨当地市场及跨地区的招商会，进一步提高格桑林卡的知知名名度度，培育市场的美誉度美誉度，实行全部招商与招租，奠定项目在拉萨市场举足轻重的地位。3、龙头效应。通通过过主主力力商商户户的的进进驻驻，带带动动小小商商户户的进驻经营，为后续的市场持续走旺带来保障作用，实现高质素的主力商户强势加入，为本项目以后的招商工作提供一个信心的保证。通过对东区项目的全面进驻和顺利开业，为为中中区区以以及及西西区区的的招招商商工工作作带带来来品品牌牌支支撑撑和和经经营营信信心心。通过对招商的成功实现，带动投资者对前景的信心和保障，进而推动项目的销售和回款推动项目的销售56、和回款。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略二、招商对象二、招商对象 在在格格桑桑林林卡卡的的招招商商工工作作和和品品牌牌组组织织计计划划中中，应应充充分分考考虑虑拉拉萨萨地地区区尤尤其其是是西西城城区区消消费费者者的的消消费费特特性性、消消费费能能力力和和消消费费习习惯惯，以以个个别别当当地地一一、二二线线品品牌牌商商户户带带动动三三、四四线线商商户户，吸吸引引一一大大批批意意向向经经营营商商户户，从从中中选选择择优优质质客客户户，实实现现良良性性持持久久经经营营，树树立立格格桑桑林林卡卡的的品品牌形象。牌形象。招商计划先先内内后后外外，即首先去吸引在拉萨当地有一定影响力的品牌商57、家和经营者，然后再到省内或者省外吸引有特色的商品和服务项目：辅助商户：辅助商户：由本地部分的零星商户组成，三、四线商户为主，这部分商家也是本项目很重要的客户群体，同时，他们的加入可以丰富社区的购物要求与乐趣，令项目变得更加配套和多元化。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略主力商户：主力商户：因为拉萨城市的规模不大，人口不多，从消费承受力方面考虑，要直接引进招商超大型的连锁超市与百货商店的难度很大，所以，我们建议，本项目可以考虑合可以考虑合作经营或连锁加盟方式作经营或连锁加盟方式与一些上没有进入拉萨的或者在拉萨有一定知名度又有扩张意向的大型品牌商家合作经营主力商户。项目要以一些比较优58、惠的策略去引进这类型的主力商家，确保项目对中小型商家的招商更有吸引力。餐饮走廊：大蓉和、重庆大型火锅、新派川菜。（狮子楼、味道江湖）专业市场：兰花草、靓惠诚、富安娜、三杉布艺、罗莱家纺、老板电器、方太厨卫购物中心：红艳超市、红旗超市、四方超市、家乐福风情酒吧街：上岛、良木缘、宾诺、阿伦故事、半打居家生活广场：布兰奇干洗、元祖蛋糕娱乐数码城：大中、永乐、五星、阳光无限、学府、峨嵋LOGO三、商家的引进方式三、商家的引进方式 v直接引进直接引进：通过与商家谈判，达成进驻意向，由商家直接经营、自负盈亏，同项目是简单的租赁方式。v连锁贴牌引进连锁贴牌引进：在商家不愿意进驻经营的情况下，由商家提供品牌支59、持，我方经营、自负盈亏的方式向商家支付管理费或品牌使用费的方式进行合作。v联营：联营：通过资产评估，确认商家同项目的责权关系、投资收益比例、经营管理方式等多种形式进行合作经营、共担风险、共享利益的经营方式进行合作。v品牌嫁接：品牌嫁接：通过对当地有意向的投资商家地了解，将外地品牌商家进行引进、项目牵线搭桥促成其双方的合作并进驻本项目。格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略1 1、知名商户或连锁商户。、知名商户或连锁商户。知名品牌商户的进驻能有效提升商场的品位、吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多知名品牌商户进驻，商场形象越佳，使格桑林卡在拉萨60、迅速树立起知名度，可谓未开先红。知名商户的进驻，一方面对消费的核心消费者形成吸引力，另一方面，知名商户的形象也能使商场的形象更加深化。2 2、个性鲜明有特色商户。、个性鲜明有特色商户。商户结构的组成对全体商户都是相辅相成的，不同的商户会带来不同消费群，某些商户个性鲜明、形象突出，容易给消费者留下深刻印象，丰富了商场整体的经营特色。3 3、能吸引人流量的商户。、能吸引人流量的商户。有一些商户不一定付得起很高的租金，却能吸引大规模的人流量，带动商场购物消费增长，必须对这些商户要实施重点引进，如大型超市、知名餐饮店、电影院等，他们所带动的庞大人流将对整个商场吸引人流量有重大贡献。四、商家进驻要求和原61、则四、商家进驻要求和原则LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略4 4、同业差异、异业互补、同业差异、异业互补 同业差异就是市场不能盲目招同一品类的店进入，如果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的激烈，也有损项目整体的经营特色。譬如餐饮业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营鳝鱼的火锅；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消费兴趣与欲望。譬如洗浴中心同KTV因为经营特色有异，可以互补。5 5、核心主力店要形成互动、核心主力店要形成互动 在大型商业中心的招商方面来讲，理论上遵从核心主力店先行，辅助店62、随后的原则。根据大型商业中心的磁石效应对各类商家进行有机的安排，以保证商场整体经营的均好性。核心主力店的招商对整个商业中心的运营成败与否，商业中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个大型超市的入驻，常常能带动整个商业中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到商业中心的形态。商业中心特别是大型商业中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。所以类似大蓉和、数码娱乐电影城要放在项目的东西两侧。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略6 6、前期只招名牌、品牌、优质、特色商家进场。、前期只招名牌63、品牌、优质、特色商家进场。保证商场的中高档定位，在前期实际的招商过程中，坚持招名牌的商家，拒绝哪些小档次，无品牌的小商户进场。7 7、招大租户进场。、招大租户进场。保证大商家经营的面积和有足够的展示空间，避免小商家首先选铺破坏整体经营格局，只有在大租户选定场地以后才允许小商家签约进驻。8 8、统一经营，统一管理。、统一经营，统一管理。这是商场良好运作的重要保证。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略五、招商总体策略五、招商总体策略 招商总体策略是招商工作的核心指导思想，制定招商总体策略，旨在明确招商工作方向。我们认为必须将招商总体策略确定为：以品牌商家为核心，不是简单地以租户为对象64、以品牌商家为核心，不是简单地以租户为对象 目前拉萨的商业地产招商（大型百货中心除外）经营基本上是以商家为重心，而非以品牌为重心，不管你经营的商品档次高低，只要你有钱交纳租金，就可进场经营，这是商场形象、档次低下的重要因素之一。商场定位的确立与业态的划分，必然与其经营品种、档次息息相关，以品牌为核心开展招商活动，是现代商业的必然趋势。符合业态划分的品牌，必须争取其进驻经营，甚至要给予必要的扶持政策和优惠措施；而对于非规划、非品牌的商家，则要限制进场，即使这些商家有经济实力，能支付较高的租金，如果与商场定位相抵触，从长远来说必然会影响商场的持久经营，我们必须对这类商家进行限制，限制商家数量和经营规65、模。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略六、租金价格策略六、租金价格策略 根据项目的情况，由于项目的体量很大而且当前的人气较弱，为了尽快让商家进驻市场、提升项目的人气、抢在市场消费的份额，我们建议租金价格宜以低价的方式进入，然后再慢慢的拉高。我们根据周边的商业物业租金情况和市场的实际租金在结合本项目的情况，我们认为租金上采取均价控制的方法以保证商业物业的正常收入，我们的初步建议是：租金均价在45元/平米左右。而租金的详细制定方面我们认为租金的最高价为在60元/平米（项目的最好口岸），租金的最低价为20元/平米（项目二楼最差的口岸）。其余商业物业的定价在此范围内浮动，同时具体的执行按66、商家的具体情况具体实施。租金递增建议租金递增建议 1 1、第、第1-21-2年年 这是的商场开业初期，是经营起动阶段，不论商户还是管理公司，必然都有一定的经营难度，需要共同进行市场培育，商场才能逐步做旺，建议第12年的商铺租金不作递增。2 2、第、第3 3年开始年开始 经过2年的市场培育和商场营运，随着经营逐渐走向正轨，商场品牌的确立，格桑林卡开始进入新的阶段。建议商铺租金从第3年开始递增，第3、4年租金标准建议每年递增5%，第5年开始根据拉萨商业市场的发展状况，对商铺租金另作评估，确定租金递增幅度。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略七、招商人员七、招商人员 以招商部为主，全员招67、商、全员销售。以招商部为主，全员招商、全员销售。u在整个项目的运营过程中，要形成每个人的服务意识和主动意识，上至总经理、下到每个保安保洁，都要对每一个业主、每一位顾客进行主动的、热情的、周到的服务。u针对项目的招商，要对所有人员进行培训，让每一个人都熟悉和了解项目的整体情况和各个具体细节，包括：业态的分布、租金情况、销售价格、签约条件、招商政策、宣传方法、后期运营管理、住宅物业情况等等。u每一个人员都要主动地向身边的每个人介绍项目的情况并挖掘潜在的招商对象和销售目标，形成以每个员工和客户为媒体和终端的宣传模式以每个员工和客户为媒体和终端的宣传模式，形成“每位员工都是宣每位员工都是宣传员，都是招68、商员，都是销售员传员，都是招商员，都是销售员；每位员工都为格桑林卡-新城市广场的招商和销售不停努力”的思想观念和企业文化。在奖励政策上，也对形成业绩的人员予以现金鼓励。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略八、招商优惠政策八、招商优惠政策 1 1、减免租金优惠、减免租金优惠为了促进各类商家的尽快签约，早日达到本项目的招商目标，在短期内形成热租的场面，在保证开发商基本利润的基础上，作减免部份租金的优惠。u秒秒金计划秒秒金计划为了吸引商户尽早达成租赁协议，建议实施越早租赁租金优惠越高的“秒秒金计划”。先将对外公布的租金水平往上提高一定幅度，按照达成承租协议的先后，制定相应的第一年租金优惠69、比例，如：在2005年7月之前达成承租协议，给商户予租金9折优惠；在2005年8月之前达成承租协议，给商户予租金9.3折优惠；在2005年9月之前达成承租协议，给商户予租金9.5折优惠；在2005年10月之前达成承租协议，给商户予租金9.7折优惠；具体优惠比例和时段在招商时另作确定。2 2、增加商户装修期优惠、增加商户装修期优惠 通常商场都会给予商户免租装修期，以便于商户装修、办理证照等开业筹备事宜，越大的商户装修期越长，大型超市和百货商店的装修期将长达四个月至半年或以上，小商户也会要求给予装修期一个月。具体装修期将视装修程度而定，在招商前根据大小商户，制定标准的免租装修期限。为了促进商户进驻70、，建议在招商的中、后期，在给予商户装修标准期的基础上，根据商户的知名度及规模，增加一至两个月的免租期，以刺激商户的承租。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略3 3、送广告宣传牌使用权、送广告宣传牌使用权u除了外立面的几幅大型广告牌外，商场内也需设置一定量面积在1.53平方米的小型广告牌，既可活跃商场的商业气氛，也可增加收入。u户外大型广告牌只送给主力商户（超市、百货和快餐店），其他商户有需要须另行租用或优惠租用；其他品牌商户可赠送场内小型广告牌。u广告牌的赠送只是一定时期的使用权，通常为一年，制作费用由商户负责，格桑林卡只提供广告位置。4 4、试业期减免管理费、试业期减免管理费u很71、多商户对商场开业前期能否做旺都存有疑问，事实上，大部分商场在开业后的前一、两年经营均处于发展期，营业状况有待市场培育。u为了打消品牌商户的疑虑，建议在试业阶段（需根据具体情况确定，可将试业期设为三个月或半年）实施减少或免交管理费的优惠，以降低商户的经营风险，帮助商户渡过经营难关。5 5、免费的广告宣传、免费的广告宣传u在商场整体对外电视、报纸、传单等广告宣传推广时，对于先签约或早装修的商家可以承诺进行免费的同步宣传。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略九、招商管理控制九、招商管理控制1、招招商商人人员员质质素素管管理理，针对招商人员进行上岗前岗位培训；招商分类分级等管理手段都是有效72、的方式；2、招招商商项项目目的的质质量量控控制制，招商并不是越多越好，而是要有符合项目的目标市场定位的合作商；3、招招商商项项目目的的风风险险控控制制，对有意向的合作商经营稳定性要进行一定的调查分析，优先选择经营稳健、管理有序、行业商誉好的经营商作为合作伙伴，避免盲目招商带来的隐形风险；4、招招商商项项目目的的进进度度控控制制，项目筹备阶段招商工作有别于营业后的调整性招商，要求在有限的时间段内完成全部招商项目的80%以上，项目才能顺利开张营业。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略十、招商铺位控制十、招商铺位控制主力商家预留主力商家预留对于整体业态定位不不可可或或缺缺的的主主力力商商73、家家，应预留相应口岸，不能够出租给其他业态或商家，宁愿在开业前降低谈判条件吸引入场。好口岸预留好口岸预留在合理安排完毕应有业态的情况下，尽可能在较好的口岸预留适当的铺面，放在开业之前另行出租，不仅预防了实力商家临时决定进场却无好铺面安排的难为局面，可以有较好的租金收益。铺位安排铺位安排 在对各个业态的商家进行铺面安排时，不不能能够够按按照照“先先来来先先选选”的原则由商家自由挑选铺面。要充分考虑整体各个业态的实际情况和特点，首先进行业态规划和区域安排，各个商家只能在指定的区域进行有限的选择。以免发生业态混乱、布局不合理、高楼层空置等情况。比如：本来可以在二楼经营的美容、餐饮等由于先到先选，租赁74、了一楼的大面积铺面，导致后来的干洗、五金维修等无法在二楼经营的业态因没有一楼门面而不进场。铺位调整铺位调整根据业态规划和实际招商的情况对铺位进行合理的调整，以形成商业的最优化配置。业态优化业态优化在各个业态的铺面安排时，尽可能的让各个铺面相互关联、相互补充，根据业态的性质及风格整合起来。但不能距离太远无法照应，也不要离得太近以免形成直接的竞争格局。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略十一、招商谈判十一、招商谈判 尊重事实，客观真实尊重事实，客观真实 作为从业多年的经营者，一定有相当的社会阅历和判断能力，而且在其经营的行业有比我们丰富深刻的多的见解，在招商过程中涉及到一些社会现状、行75、业情况、不可改变的项目缺陷或情况，与对方沟通要尊重客观事实、出言慎重，尽可能以原则内的其他方式补偿弥补不足。不要胡乱发表未经证实的事由、明显不同的道理等等，以免对方对招商人员不信任，进而对项目失去信心。虚实结合，张弛有度虚实结合，张弛有度 有一点要非常自信：商家永远不了解你的招商进展和政策底线。对于控制铺位的解释、主力商家的虚构和招商政策的谈判一定要底气十足，即便对方讲的是真的也要理直气壮的予以否定。但是针对谈判者要好的或同业态同品种的商家的情况一定要真实，因为谎言很快就会被揭穿，对于敏感的话题可以回避不谈，不能漏底。在客户进行初访之后，根据实际情况区分意向强度。对于低意向者进行电话回访或登门76、访谈，促进意向达成并分析进驻项目的好处；对于中等意向者在第二天或随后进行逼单；对于高意向者随时保持电话联系，可以不提签约事宜；对于绝对不会进场的客户，随时进行私人电话沟通，不提项目，以激励口碑宣传。诱之以利，晓之以礼诱之以利，晓之以礼 在招商谈判中，一定要站在对方的角度上分析在此处经营的好处和可以获得利润、经营前景、品牌形象、稳定性等等，利润是商人追求的直接目标之一；不要将话题过度集中在入场政策上，避免进入被动。所有的说服数据应该客观、有理有据才能让人信服。在招商政策条件上，可以从公司的实际情况、个人权力范围、其他经营者获得的政策、公平竞争等等进行解释。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营77、总体策略十二、招商渠道十二、招商渠道立足拉萨，挖掘西藏，辐射周边立足拉萨，挖掘西藏，辐射周边u拉萨本地招商拉萨本地招商可以通过调查问卷、人员访谈、招商推介会、电话拜访、现场参观、主动上门、广告媒体等方式进行。u二级城市招商二级城市招商重点城市可以进行一次人员访谈，收集资料后进行电话拜访、函件邮寄、招商推介会等方式开展。u外地招商外地招商可以通过当地行业协会、行业领先者、代理公司等进行招商。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略十三、招商流程十三、招商流程 为了便于更好地顺利开展本项目的招商工作，我们根据项目的推进并建立了一个标准的招商执行流程，可以让我们的招商工作可以有步骤地进行。确78、定招商条件寻找目标客户客户洽谈条件谈判招商定位、业态分布、商铺面积、租金确定、年期确定寻找方式、圈定范围客户接触、客户意向谈判手段、谈判技巧合同细则签署时间、定金数额客户进驻进驻时间、装修情况、交铺标准、试业及开业时间试业、开业营业成功前期拉萨本地区招商中期省内拉萨以外地区招商后期周边省市外地招商筛筛 选选挖挖掘掘主主力力商商家家普通商户补充LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略十四、招商活动的组织十四、招商活动的组织 为了有效、快速地促进项目的招商进度，我们建议根据项目招商阶段的推进而具体安排一系列的招商活动，目的是为了引爆格桑林卡的招商热潮促进招商工作的开展、提升项目美誉度、为项79、目培育目标消费群体。招商活动将贯穿整个招商过程，并随着招商工作的开展而逐步举行。（一）省内巡回招商会（一）省内巡回招商会组织项目的专项招商小组，分别到昌都、林芝、山南、日喀则等地开展招商会，在当地派发招商传单，并到各大商场或繁华的商业街收集当地的品牌商家，然后再根据具体情况的需要，派出招商负责人到当地或组织有意向的客户到拉萨进行业务洽谈。1、活动意义、活动意义1）为了扩大本项目在当地的知名度与影响力，让外地更多的商家可以更深入的了解拉萨与本项目。2）扩大本项目的招商范围，可以尽快达到本项目的招商目标。3）有利于树立开发商的知名度与品牌。2、活动安排、活动安排组织招商小组到预先选定的外地定点城市80、，举办本项目的招商联络处，并在当地派发本项目的宣传楼书或单张和安排招商人员到当地的一些品牌商家进行拜访。尽可能可以基本确定当地商家的意向。3、活动时间（、活动时间（7月底）月底）LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略（二）省外招商团（二）省外招商团通过举行外地的招商会，集中有意向的经营商家组成一个看铺团体，与旅行社合作，邀请各商家前往拉萨考察格桑林卡与拉萨的商业环境，让有意向在拉萨开拓市场的品牌商家寻求一个更好的市场据点。这样不但有利于建立开发商在各类商家中的知名度与展现开发商雄厚的实力，而且也有利于建立各类商家的入场信心。1、活动意义、活动意义拉萨格桑林卡针对外地企业进行招商团的举81、措无疑问是轰动当地的一大新闻事件。招商团事件不仅仅表明了拉萨商业项目倍受外界的关注，而且也开创了拉萨这一方面的先河，通过招商团事件能够为项目的招商增添新的话题，积极推动项目的招商进程。在招商团事件全过程，联合拉萨甚至整个西藏的新闻媒介作全程跟踪采访，将新闻与项目的宣传有机结合，形成持续不断的新闻炒作热点。与此同时，将此新闻事件进行大力宣传，形成异地的宣传与当地宣传互动，为格桑林卡在西藏或其他地方的招商起到积极的推动作用。2、活动安排、活动安排招商团建议安排二、三个场次（视具体情况而定），西藏区内招商团、成都、甘肃招商团等各一次。同时，区内招商团到拉萨后，格桑林卡组织“拉萨商业发展高峰论谈”，将82、为格桑林卡的招商起到积极促进作用。3、活动时间（、活动时间（8月底）。月底）。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略（三）拉萨商业发展高峰研讨会（三）拉萨商业发展高峰研讨会过集中有意向的商家，邀请拉萨政府官员、商业局领导、西藏知名商业专家、商业地产专家等汇聚一堂，在酒店会议室里举行“拉萨商业发展高峰研讨会”，并邀请媒体对此事件进行跟踪报道，增强本项目的市场影响力，提高格桑林卡的知名度。1、活动意义、活动意义1）为格桑林卡品牌建设造势，树立良好形象，扩大项目知名度和影响力。通过政府相关职能部门、当地商业权威专家的演讲，树立项目的权威、专业性、政策优惠性，奠定经营商家的信心。2）有利于将83、本地的品牌商家与开发商进行面对面的交流，让各个商家可以更了解本项目的具体情况与树立开发商的知名度，坚定经营商家的信心，为项目的招商奠定基础。3）通过研讨会可以更有效地锁定有关的商家，为各类商家提供一个信息交流的平台。2、活动安排、活动安排邀请政府领导、品牌商家、著名的经济人士等目标客户群参加，就拉萨或西区目前的商业发展与未来的发展趋势举办一个财富论坛，并邀请当地媒介对此事件进行跟踪报道。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略（四）特许经营招商会（四）特许经营招商会u针对拉萨商业市场缺乏品牌商户、品牌商业机构则对拉萨商业市场具有明显的观望态度的情况，为了顺利引进知名品牌商户，建议举办“84、特许经营商业拉萨研讨会”。u研讨会由格桑林卡联合拉萨商业局、中国特许经营顾问机构以及众多著名商业连锁机构举办。我们预先联系多家著名商业连锁品牌，划定商铺位置作为该品牌在拉萨的特许经营店，通过研讨会邀请拉萨有经营能力的商家进驻经营。达到为品牌商业机构与本地实力商家掀线搭桥的目的，争取吸引更多知名品牌进驻。（五）品牌主力店的签约仪式（五）品牌主力店的签约仪式为了吸引中小商家的进驻，与品牌主力店确定进驻意向后，根据招商进度的情况，组织举行开发商与品牌主力店的签约仪式，并邀请当地的媒体参加，进行大力的宣传、报道，扩大本项目的知名度。通过开发商与品牌主力商店的强强联合的组合，给各类商家创造经营信心的保证85、。1、活动意义、活动意义通过本项目与品牌主力商家的签约仪式，形成强强联合的组合强势，进一步加强中小型商家的入驻信心。2、活动安排、活动安排邀请意向已定的品牌主力商家与开发商在项目现场举行入驻签约仪式，让各类中小型商家明确地知道本项目已有了品牌主力商家进驻，加强持有观望心态的中小型商家的进驻欲望与提供信心的保证。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略十五、招商推广策略十五、招商推广策略p采用招商手册、宣传页派发和人员推广的方法扩大宣传面；p前期招商手册等资料的派发仅针对主力目标商户展开，不对其它商户派发招商手册；p充分利用销售推广和宣传，来提高招商的影响力；全面撒网，重点捕捉全面撒网，86、重点捕捉利用媒介媒体的大力推广炒作，广撒鱼网，捕捉尽可能多的客户商家，然后，经过筛选，重点选出适合本项目的有效商家，争取早日达到本项目的招商目标。立体推进，全面覆盖立体推进，全面覆盖招商推广的形式采用立体交叉的方式进行，可以通过新闻发布会、报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活多样的方式，营造一种集束性的广告轰炸效应，抢夺各大小商家的眼球，掀起当地或其他地区商家的热烈追捧的热潮，树立本项目的良好形象。节奏配合，引动市场节奏配合，引动市场广告是推动项目进程的有力武器，根据本项目招商工作的推进，招商广告活动必须要根据不同的阶段进行安排、调度。不同的阶段要具体安排广告量的密度与范围，争取在短期间内引起最87、大的轰动效应，引起市场的关注。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略十六、招商执行十六、招商执行1、招商团队的组织、招商团队的组织 按照全员招商的概念划分按照全员招商的概念划分u专业招商组：招商部全体人员u重点大客户组：招商主管、招商经理或公司高层u外围招商组：以销售部、物管部为主的全体公司员工按照业态划分按照业态划分u 餐饮招商组、酒吧娱乐招商组、社区配套招商组 按照地域划分按照地域划分u拉萨本地招商组、二级城市招商组、成都招商组以上各组的的划分并不是完全的分离，而是有机的结合。应该根据实际情况执行。以上各组的的划分并不是完全的分离，而是有机的结合。应该根据实际情况执行。LOGO格88、桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略2、招商团队的管理、招商团队的管理u建立客户登记和档案制度建立客户登记和档案制度u建立客户拜访、回访制度建立客户拜访、回访制度u建立客户联谊和推介制度建立客户联谊和推介制度u建立系统的管理表格建立系统的管理表格 客户资源表客户资源表 意向商家登记表意向商家登记表 招商谈判跟踪表招商谈判跟踪表 商家资质测评表商家资质测评表 商家合同签订登记表商家合同签订登记表3、招商的考核同督查、招商的考核同督查u形成全员招商的激励机制u形成客户电话访谈抽查机制u商家质量和数量评测机制u形成专业素质培训考核机制LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略十七、推广整合十89、七、推广整合构筑较高的平台，与政府形成互动。构筑较高的平台，与政府形成互动。公关活动先行公关活动先行，如：举办全区性高档次的论坛或是恳谈会，（论题可以类似为：西藏*未来发展趋势？新经济下西藏的专业卖场建设、*行业的特点及基础等），邀请官、产、学、媒介的权威人士。与政府协调制定优惠的招商政策，加大招商力度。本地媒体结合公关活动进行本地媒体结合公关活动进行媒体报道紧随，对于举办的公关活动，媒体的跟踪报道要跟上步伐。在活动前造大声势，形成一种轰动效应；在活动中现场报道，让论坛或是座谈的动态尽展社会；在活动后跟踪报道，扩大论坛或是座谈的影响。跳出拉萨狭隘的圈子，对全国各地的与本项目相关的商业经验和总结90、进行相关报道。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略十八、招商广告十八、招商广告现场招商广告现场招商广告。对商场及周边环境进行包装，凸现商场入租竞争力，吸引路过的潜在客户，同时增加来访客户成交率。媒体广告。媒体广告。建议选择目前在各地州市较受欢迎的平面媒体，投放时间根据工程进度及招商状况而定。其它适当考虑网络广告、展会和专业杂志。其它适当考虑网络广告、展会和专业杂志。十九、招商导视系统十九、招商导视系统在项目面向金珠西路一侧，每隔一定距离树立大型招商广告牌。在施工的项目外墙悬挂招商政策和部分细则。在从金珠西路进入项目的两侧入口及中间入口处制作非常吸引视线的建筑导视标志。在进入项目大门91、的各个主通道制作刀旗等指引、宣传系统。在招商部出入口制作明显的形象设别系统。在销售大厅制作各种招商导视系统和宣传介绍。在招商部现场和项目现场，制作各种项目相关的介绍和导视系统。在项目的各个地方对项目的形象识别系统进行延展运用。招商部现场包装与布置。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略二十、租赁合约二十、租赁合约宣传资料宣传资料根据项目的不同时期，印制不同主体和内容的宣传资料。前期招商时一定要包含项目的介绍、项目定位、经营理念、招商对象、招商政策、平面图等等，招商中期要增加预定或意向商家名单、项目进展、政策调整等等内容，招商后期要明确开业时间、促销内容、商家名录及经营品种等等。任何一92、个时期的资料都不能缺少：项目名称、地理位置、交通路线、联系方式、示意图等等内容。确认书确认书为商家交付定金但不签订租赁合同时使用，一般情况下除了定金的收款收据外不签订其他任何文书。定金一般不低于2000元，所选铺位保留7天。租赁合同租赁合同在商家交清各种费用之后并且我方已经交房后签订正式的租赁协议。协议内容力求公平，但是对商家的约束要全面周到，避免将来不必要的麻烦。合同附件合同附件主要包括消防安全协议、商品质量保证书、租赁铺面示意图、营业执照和身份证复印件、经营管理制度等等。管理制度管理制度为了弥补租赁合同的不足、树立公平的竞争环境等等制定的一系列经营管理办法，对入场经营者进行行为约束。根据项93、目的不同，内容也相差较大，有些是在经营过程中发现问题及时补充的管理办法。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略序号分类1招商须知2详细价格表3租赁控制表4招商书5宣传海报、折页6预定书7正式租赁合同及附件8交房标准9开业促销活动申报表10管理制度/经营户手册11管理人员通讯录印制文件一览印制文件一览LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略二十一、招商部制度及职责二十一、招商部制度及职责客户资料的收集和筛选客户资料的收集和筛选。市场调研和竞争对手研究、目标、潜力。客户的琐定，客户资料的分类管理。电话拜访和面访电话拜访和面访。电话拜访约见的要点，面访前准备，面访的过程控制和记录，94、面访的技巧、潜力、重点、成交客户的面访区别。数据报表的填写数据报表的填写，拜访记录填写；招商周报、日报及总结；重点客户的会谈纪要报告；预签协议客户操纵要求及通报。客户的维护和跟进客户的维护和跟进；协议的签订；客户争议的处理、收款的协助。内部沟通内部沟通。招商部内部联系沟通；其它有关部门的工作协调与联系。全员培训全员培训。针对公司全体员工进行招商知识和项目情况培训。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略二十二、招商后期管理二十二、招商后期管理客户足以影响商场的发展，要让客户持续在商场经营，商场必须努力经营，获取客户的信赖。维护老客户，对于商场在营运、财力、管理、品质上有莫大的影响，应当95、加强与老客户的联系，及时解决其所提出的问题。商场每年都可能会丧失若干旧客户，因此要采取计划性客户储备与拓展。培养忠诚客户，使其产生持续入租行为，并帮助商场向外宣传，建立口碑。对客户做未来分析，包括客户数量，类别等情况的未来发展趋势，争取客户的手段等。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略由于前期建筑规划时没有充分考虑到当地的实际情况，造成开发体量过大，总体量达到50000平米，但是在项目所在地的西城区按照规划在2015年才达到5万人口，即便是达到5万人口，每人都要平均1个平方米的商业铺面，按照每平方米平均30元租金开支、30元经营开支和96、20元利润计算，经营毛利20%，全区每人每月至少要在全区每人每月至少要在格桑林卡消费格桑林卡消费400元才能满足项目的需求。但这是不可能达到的元才能满足项目的需求。但这是不可能达到的，所以就要求项目的经营不能全部面对本区消费者，大部分体量必须面对拉萨全市甚至西藏地区的消费者。项目所处的地理位置远离市中区，对于吸引全市客户消费有一定的难度，相对于拉百商圈的齐全商业品种和成熟口岸，所以在经营上面一定要树立自己独特的商业特在经营上面一定要树立自己独特的商业特色，从某单一项目的强力塑造进树立卖场特点而吸引城市客流色，从某单一项目的强力塑造进树立卖场特点而吸引城市客流。建议公司在对商业项目的开发上进行梯97、级开发，分项目分阶段的进行梯级开发，分项目分阶段的进行，尽可能避免将50000平米的卖场一步到位，而是要根据拉萨城市以及西城区的经济发展状况和商业成熟程度进行调整，在遵从市场规律的前提下合理安排公司的资金和工程进度。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略任何一个商业区域的形成和繁荣，都需要相当的时间和精力进行培育，市场的成市场的成熟是一个缓慢的渐熟过程熟是一个缓慢的渐熟过程。因而在商业经营的策略上也要符合这一规律，首先经营难度较小的社区配套商业项目，然后经营开发西城区的区域商业中心，最后在经营开发服务于整个城市的专业卖场。社区配套项目因为在周边的竞争近于市场空白，消费的潜力和现状有确98、实存在，这部分的经营会很快取得繁荣，对于后续项目的经营和商铺销售都是一个强心剂。在社区配套商业项目经营成功之后，第二阶段的建筑也接近尾声，又可以将服务于西城区的大型商业提上日程。在商业经营和建筑开发的阶梯状配合下，项目的开发会取得相当好的效果。在商业经营的开发进展步骤明确后，商业经营管理公司在全体员工之间要首先形成一套完善的商业经营管理理念，在明晰整体的理念指导下开展工作并形成体系的经营方式和经营团队。并且从物业管理、营销推广、商家管理、对外拓展、品牌塑造等等各方面做到扎实、细致、系统的经营工作。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略 管理理念管理理念“服务于经营户，服务于消费者服务99、于经营户，服务于消费者”每位员工都要在内心深处树立这种服务的理念，而不是管理的理念服务的理念，而不是管理的理念。商业广场的繁荣昌盛直接的取决于经营商家的支持，愿意进入经营的商家越多，铺位租金就会越高，市场才会稳定和繁荣。经营户之所以愿意入场经营，是因为有生意做，也就是他的消费群体非常认可我们新城市商业广场。在实际经营过程中，每位员工都要做到尽职尽责地服务，商家的困难或要求，在不违反原则的情况下尽可能满足；如属于不合理的要求或者超出个人职责范围，要耐心讲明情况或引导到相关部门。不能出现摆架子、不理睬、吃拿卡要等情况。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略宣传管理宣传管理宣传费用宣传费用100、因为管理公司正常运营的经济基础是收取的物业管理费用和租务管理取得的佣金，收入是相对固定的数额，如果再从中提取宣传推广费用，必然会损坏管理公司的正常运转。管理公司虽然担负着对整个城市广场的营销推广责任，因为直接受益者是各个经营户，所以相关费用应该有各个经营者分担，一般情况下是按照面积或者租金确定平均分摊的系数。根据不同时期营销推广的需要，由管理公司拟定预算，公布后收取，专款专用。因为拥有商铺产权的业主是营销推广的间接受益者和长期受益者，因而在业主收取的租金收入中应该提留一部分营销推广基金，具体数额视实际情况而定，可以按照面积按年度或季度收取。促销执行促销执行 为了各个经营者的销售额提升、吸引客流101、在与同业的竞争中取得优势，管理公司应该在不同的时期进行统一的对外促销推广活动。提前制定促销主题和管理公司的促销内容，由各个商家分别上报各自的促销活动和实施细则，然后由管理公司进行统一的推广和执行。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略 外部协调外部协调在正常经营中，商家将会碰到各种各样的难题，比如工商、税务、城管执法、环保卫生、质量监督等各个部门的手续、收费和检查罚款等问题。管理公司应该利用自身的政府关系网络进行协调，发挥自身优势为经营商家减轻负担、稳定经营。比如可以统一代办各种证照、统一协调降低税收、延长免税期、协调减免处罚等等。在经营户当中树立“努力作为、心系商家努力作为、心系102、商家”的良好形象，将会很大程度的决定商家的稳定和持续发展。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略营业策略营业策略一般情况下根据装修进度、业主要求、开发商要求等为了早日计算租金，择日进行试营业，以便商家和运营公司进行调整，用于人气的初步聚集，也可以获得一定的政策优惠。等待整个行业真正合适的时机，进行充足准备，在另行正式开业。出租控制出租控制开业前一周的铺面面积出租率要达到85%，一二类口岸要达到100%。开业当天正常营业的要达到75%。对于尚未出租的商铺要用喷绘或彩条布遮挡门面，在门上上张贴“正在装修，敬请期待”等告示。LOGO格桑林卡-103、新城市广场项目商业运营总体策略现场布置现场布置包括现场气氛的营造、开业庆典和促销活动的场地、户外广告位、竖幅彩旗、商家促销展位等外场地的布置；通道走廊、商铺内部、POP、吊旗、围栏、地面、植物租摆等等相对长期的内场地景观布置。人员安排人员安排演艺活动的衔接人员、商家管理协调人员、工程人员、安保人员、保洁人员、总体协调、嘉宾接待、媒体接待、现场布置人员、促销活动组织协调人员等等各方面的人员要做到：提前到岗、责任明确、认真负责提前到岗、责任明确、认真负责等。演艺活动演艺活动由专业的演艺公司进行操作，节目内容由双方共同协商确定，主要包含当地特色艺术、歌舞表演、杂技、益智游戏、活动抽奖等内容。演艺活动104、的过程中要不停的穿插有关本项目的介绍和宣传、商家。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略促销活动促销活动主要有两部分构成：商家促销活动商家促销活动、公司总体促销活动公司总体促销活动。两者统一由管理公司进行宣传。根据各个业态产品的不同，各个商家的促销内容和力度会大相径庭，主要目的是提升营业额和扩大知名度。管理公司的促销要考虑整体商家情况和各产品的特性设置不同的促销条件，主要目的是为了集客。促销活动的参与条件设置要非常清楚明白，并且在现场公示。参与条件要设置多个等级的门槛。一般的规律是“来就送、买就送、满就送来就送、买就送、满就送”，送的东西可以是纪念品、现金、抵扣券或其他证券、经营的产105、品、各种服务等等。各种促销活动的内容和具体细则，要在开业前一周进行完全确定。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略宣传推广宣传推广开业前后的媒体及促销费用开支应该占到全年广告费用预算的15%以上。根据本项目东区的实际情况建议以当地的西藏日报拉萨商报拉萨晚报和当地的省级电视台、广播电台为主要投放媒体，配合储备商家、企事业单位和商家原有客户DM直邮，主要街道小区的DM宣传资料派发等等方式进行开业宣传推广。商家管理商家管理开业前的商家管理主要是针对未完成装修的商家的工程管理和已完成装修的商家的上货督导、配套设施服务等工作，以及未办理完签约手续和交清费用的相关事宜。开业期间主要是针对人流量对106、商家的安全、促销活动的误解与纠纷、商家需要的临时帮助等等突发情况。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略营销推广目的营销推广目的提升卖场形象，进行品牌塑造提升入场经营商家的营业额为招商补位选择商家营销推广方式营销推广方式商品促销推广媒体广告推广公关活动推广现场形象推广顾客口碑推广营销推广对象营销推广对象广大的目标消费群体同业经营的商家全市市民及社区业主营销推广主题营销推广主题社区文化活动营销推广会员制、俱乐部等团体组织营销推广社会关注的突发事件营销推广报纸、电视、DM等广告营销推广商品促销活动营销推广公关策划活动营销推广LOGO格桑林卡107、-新城市广场项目商业运营总体策略商品促销主题商品促销主题试营业、正式开业、百日庆、周年庆等纪念日促销纪念日促销元旦、春节、端午、中秋、国庆、建军节、母亲节等节日促销节日促销新品上市、换季、流行趋势发布等等潮流促销潮流促销新店入驻、总部巡展、老总签名等商家事件促销商家事件促销捐助女童、拥军、关爱老人等公益活动促销公益活动促销降价、折扣、甩卖、清仓等价格促销价格促销抽奖、返现、送券、搭赠等活动促销活动促销LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略媒体分媒体分类媒体媒体选择投放形式及投放形式及频率率目目标区域和特点区域和特点现场广告外立面广告、接待中心室内外、参观路线、项目出入口喷绘广告展板导108、视牌到现场参观的客户、西城区当地居民、路过的市民户外广告在市中区显著位置人群聚集之处或主要交通干道设置单立柱广告巨幅形象广告受众面广，媒体费较高报纸杂志拉萨商报、西藏日报、拉萨晚报、成都商报形象广告和软性文字资料，根据促销主题分阶段发布受众面广，价格相对便宜电视广告西藏电视台拉萨电视台专题片、形象广告分阶段发布受众广泛，广告效果明显电台广告西藏人民广播电台拉萨调频广播黄金时段投放边远地区的顾客和市内出租车乘客直邮资料印刷品和信函定期的格桑林卡报目标明确宣传画册招商书、宣传单页等接待中心、各商家店内及专人定点发送来访客户、重点客户网络宣传公司网站、拉萨信息港项目介绍和运营网页受众广泛、价格优惠其109、他宣传公司车辆重点客户媒体组合策略媒体组合策略LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略市场引导系列报道题目及主要内容纲要如下：市场引导系列报道题目及主要内容纲要如下：抢占拉萨商业赢利的制高点抢占拉萨商业赢利的制高点畅谈国内外商业物业的发展现状与趋势，介绍先进的国内外商业物业开发经营管理模式和先进经营管理，并以专家角度分析拉萨商业市场发展趋势。解读拉萨的商业发展轨迹解读拉萨的商业发展轨迹通过对广州等前沿城市的商业分析，突出成功商场作为城市的商业窗口与名片及其商业价值；通过前沿城市商业发展的轨迹，指出并说明拉萨缺少一个极具代表性的现代化商业中心。引领拉萨商业中心革命先锋引领拉萨商业中心革命110、先锋针对拉萨目前商业的保守形态，分析目前拉萨的商业物业所存在的缺陷，并与前沿城市作比较，指出拉萨商业物业将会需要一个怎么样的产品、拉萨商业物业发展将向何处？市场引导系列报道市场引导系列报道 市场引导系列报道以拉萨市目前的商场经营及商业发展状况作为基点，通过对拉市场引导系列报道以拉萨市目前的商场经营及商业发展状况作为基点，通过对拉萨市商业地产的发展现状、趋势、产品的特性、消费模式、经营管理模式等对市场进萨市商业地产的发展现状、趋势、产品的特性、消费模式、经营管理模式等对市场进行整体的引导。行整体的引导。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略开创拉萨商业消费模式先河开创拉萨商业消费模式先111、河对目前拉萨的购物环境、传统业态等产品特性的解读，与经济发达城市的发展相比较，透析拉萨的传统消费模式，指出拉萨即将出现的集购物、娱乐、休闲、餐饮、商务、社区配套及专业市场于一体的先进消费模式。超前的规划设计是商场致胜的筹码超前的规划设计是商场致胜的筹码论述专业策划对商业中心成功的作用，分别对商铺间隔、功能划分、业态组合、环境设计等问题进行专业的分析，突出专业的规划设计对商场发展的重要性。统一经营管理是商家经营的信心保证统一经营管理是商家经营的信心保证针对拉萨商场目前的经营和管理状况，提出目前所存在的一些问题，强调先进的物业管理与专业的商业管理的重要性，突出专业的物业管理与统一的经营管理是商场持112、久经营旺场必不可少的有力武器，建立各个商家进驻的信心和投资者购买的决心。引进主力商户是商场持续旺盛的武器引进主力商户是商场持续旺盛的武器突出大型超市、家电数码电影娱乐城和风情酒吧街对吸引人流与实现商场统一经营管理的作用，新型的业态组合将会引导拉萨的商业向更高层次发展，加快拉萨的商业发展步伐。挖掘拉萨商圈的未来利润焦点挖掘拉萨商圈的未来利润焦点分析拉萨的商业发展前景，深度挖掘拉萨商业的未来利润焦点，重点突出格桑林卡的横空出世，将会弥补拉萨市的商业空白与为拉萨的商家提供一个更有利润空间的财富平台。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略u组建俱乐部，对所有消费者实现会员制。定期推出各种交流113、活动和优惠活动。u编辑内部刊物格桑林卡报，定期邮寄、散发个各类客户，维系、传播公司的经营理念和品牌形象。u组织社区业主、经营户和消费者代表经常进行各类联络沟通座谈会。u对经营户不定期进行商业经营培训，提升经营水平。u策划各类主题的社会新闻，引起媒体报道，宣传项目。u与关联行业共同进行促销活动和公关活动。公关推广策略公关推广策略LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略一个公司的品牌是企业个性化的标志，也是企业产品抢占市场的一大杀手锏。它不仅代表企业的形象，代表企业的过去发展历程，它还传达着企业的某种信息。对许多企业，品牌甚至就是它们的生命线114、。成功的大企业，在品牌经营上有着执着的追求和深刻的内涵，广告和形象识别系统等只是其外表形式，创造价值才是其追求的核心。做品牌是一个复杂的系统工程，要建立并长期维护一个品牌的形象和价值就必须约束企业及其员工的行为、控制产品或服务的质量、持久地维护和创造品牌提供的价值承诺。这是在消费者无所不在的监督下实施长期的承诺。可以说，品牌实在是企业背上的一个“金十字架”，尽管金光闪闪，如果没有不断地努力，就很可能会被市场打入“地狱”。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略格桑林卡的住宅项目和商业项目从前期规划、设计建造、营销推广、后期运营的过程中有一条贯穿始终的理念，无论是设计理念、开发理念还是运115、营的理念，都有一些能够体现海特人的精神要素和行为准则的东西，这些要素组合在一起就构成了格桑林卡的项目理念，也是整个项目最核心的东西。在项目实体以及VI系统、员工仪表、产品形象、景观园林等等诸多要素向外界传递了项目的的视觉特色和区别，让目标受众很直观的了解到了项目的诸多情况。当格桑林卡项目对外推广销售的过程中，同时也对外推广和宣传了项目的核心价值理念和视觉形象，对外传达的内容以及对外传达的过程中发生的行为共同在消费者心中逐步确立并形成了项目的品牌形象。在项目的不断推广和诸多要素重复传播中，项目的品牌在广大受众中得以不断的重复和强化，项目的品牌逐渐得以塑造和推广。海特公司作为项目的开发者，在项目的116、品牌塑造和推广的过程中，海特的企业品牌也在被不断的得到推广和强化。项目的品牌塑造推动了企业品牌的增值和强化，同时，企业品牌的强化也促进了格桑林卡项目品牌的塑造与推广。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略项目品牌和企业品牌的塑造和推广，将会非常有助于格桑林卡商业项目的后期运营，对商业气氛的营造和培育将起到积极的推动作用。在后期的运营过程中，项目和企业的品牌形象还会得到更进一步的固化。如果海特公司继续其它项目的拓展和开发，现在积蓄的项目品牌和企业品牌将会得到相应的嫁接和传承，将会抬高新项目的品牌起点，为新项目的推广节约时间和精力，更加有助于新品牌的塑造和推广。为了塑造和推广企业的品牌形117、象，推动项目的运营，根据本项目的具体情况，针对本项目的品牌推广必须从企业与产品几个方面出发：LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略1、vi系统，视觉形象和品牌系统，视觉形象和品牌制定个性独特的企业形象设别系统，并且规范的进行应用，在与项目或企业相关的物品和对外推广中使用并且维护形象设别系统，让目标受众通过让目标受众通过简单的标识充分感受到企业内在的核心价值观和想要传达的精神理念简单的标识充分感受到企业内在的核心价值观和想要传达的精神理念，可以迅速的和同类型的项目或企业进行区分。将诸多的形象要素进行不停的重复的传播，进而达到对企业品牌视觉层面的塑造与推广。2、日常行为活动的规范和形象维118、护、日常行为活动的规范和形象维护u在全体员工对内对外的工作程序和人际交往中，应该在统一的经营理念指导下无形中形成有规律可循的行为准则。在项目或公司对外的企业行为和个人行为要能够贯穿和体现其品牌的核心价值理念。对与损坏企业品牌形象的行为要给与严厉的处罚，对于维护了企业品牌形象的行为给与适当的鼓励和奖励。u在整个项目的促销推广活动中要注意主题、方式和内容等各个方面在不同时期、不同地点的连贯性，始终要以品牌的价值理念为核心指导行为工作，并且进行适当公益活动以便提升项目和企业的品牌形象。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略3、核心价值的提炼、核心价值的提炼从项目和公司原有的思路和贯穿始终的119、行为之中，深度挖掘有规律的对项目长期持久经营具有指导意义的企业文化价值观和精神理念。将提炼出来得核心价值通过简单精炼的语句进行准确表述，并且在公司内部不断以各种形式进行传播和重复，深刻的在全体员工的思想中形成烙印，以便指导他们在具体的工作及行为中能够体现公司特点和价值观。4、延续企业品牌，打造地产先锋、延续企业品牌，打造地产先锋u当一个品牌被消费者视为一种全方位的经验时，企业的所有行为，包括客户服务、公共关系等各方面都必须整合为一个相互关联，彼此支持的整体来传达一个完整的品牌形象。因此，品牌不仅仅是一个广告形象，它更是公司的一种长远和全面发展的经营策略。u所以，我们建议在本项目的推广活动中，必须要充分地利用本企业的市场口碑与品牌形象，让商家以及消费者可以更深层地了解格桑林卡就是海特集团的实力力作，给予各类商家的经营信心。LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略5、树立项目口碑，抢占市场制高点、树立项目口碑，抢占市场制高点良好的市场口碑是产品在市场中被热烈追捧的重要筹码，树立格桑林卡在拉萨乃至西藏，甚至更广区域的市场形象，良好的市场口碑有利于本项目抢占市场的更大份额。我们必须要通过前期的广告炒作宣传，为本项目在当地树立一个标新立异的鲜明形象。Addyourcompanyslogan