1、龙湖项目成本管理控制龙湖项目成本管理控制与招投标、合约管理与招投标、合约管理 主讲：周世艾主讲：周世艾2011年年8月月13-14日日讲师介绍讲师介绍 高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。内容内容龙湖成本管理与控制龙湖成本管理与控制 龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的2、合同管理龙湖的合同管理内容内容龙湖成本管理与控制龙湖成本管理与控制 龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖成本管理的目标龙湖成本管理的目标 龙湖成本管理的目标龙湖成本管理的目标 成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益 -提升价值提升价值 龙湖成本管理的基本内容龙湖成本管理的基本内容 -合理确定成本合理确定成本与与有效控制成本有效控制成本 龙湖成本管理的宗旨与目标龙湖成本管理的宗旨与目标宗旨：宗旨：以以经济合理性经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势3、形成行业成本优势 。目标：目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系建立目标成本管理为导向的成本管理体系 价值工程价值工程房地产企业的主要成本管理内容有：房地产企业的主要成本管理内容有：3 31 1 人力的成本人力的成本5 54 42 2产品的成本产品的成本产品的成本产品的成本 产品的建造、品质产品的建造、品质产品的建造、品质产品的建造、品质时间的成本时间的成本 生产的速度、进度生产的速度、进度人力的成本人力的成本 管理人员多少和水平管理人员多少和水平资金的成本资金的成本 资金的利息资金的利息管理的成本管理的成本 管理的程度、精细度管理的程度、精细度售后的成本售后的成本6 6n售后成本有：售后4、成本有：产品维修成本；产品质量问题产品维修成本；产品质量问题客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变销售承诺成本；向购房客户不当承诺销售承诺成本；向购房客户不当承诺开发过程中遗留给物业管理的问题开发过程中遗留给物业管理的问题成本成本经营目标经营目标/盈利指标盈利指标项目策划项目策划销售定位销售定位项目设计项目设计/部品定位部品定位合作合作资源资源资金资金来源来源政策与市场环境政策与市场环境影响成本的因素影响成本的因素自身管理能力自身管理能力项目开发节奏项目开发节奏/现场施工现场施工数据分析与储存数据分析与储存新项目可研新项目可研规划设计规划设计合约规5、划合约规划与招标与招标施工管理施工管理合同结算合同结算动态反馈动态反馈及时结算及时结算事前定价事前定价步步跟踪步步跟踪准确测算准确测算 工作的重心工作的重心准确测算准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算龙湖成本管理体系思路湖成本管理体系思路成本管理的基本方法成本管理的基本方法目标成本管理目标成本管理1、目标成本管理的内容目标成本管理的内容目标的目标的确定确定与与控制控制两方面两方面2、目标成本确定的依据目标成本确定的依据产品把握、经验数据库、产品把握、经验数据库、市场调研市场调研3、实现目标动态的监控实现目标动态的监控手段手段-信息化信息化n为什6、么要进行目标成本管理为什么要进行目标成本管理 目标成本管理的作用在于心中有数目标成本管理的作用在于心中有数;“算了再做算了再做”而不是而不是“做做了再算了再算”n目标成本管理有什么作用目标成本管理有什么作用 为开发决策提供依据为开发决策提供依据 提前锁定投资提前锁定投资 合理确定销售价格合理确定销售价格 加强成本的计划性加强成本的计划性加强成本的计划性加强成本的计划性 预测投资效益预测投资效益目标成本的作用目标成本的作用目标成本管理内容目标成本管理内容 编制目标编制目标成本成本 分阶段对目标成本进行分阶段对目标成本进行检查、修正检查、修正 对目标成本与实际成本进行比较，对目标成本进行对目标成本7、与实际成本进行比较，对目标成本进行 后评估后评估 动态成本：动态成本：是项目各个实施过程中体现的实际成本与目标成本是项目各个实施过程中体现的实际成本与目标成本 的控制结果的控制结果目标成本管理原则目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标产品目标成本管理未来成本管理未来的的发展方向发展方向重心前移重心前移方案优化管理创新方案优化管理创新龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理龙湖成本管理体系龙湖成本管理体系 制度制度 流程流程 方法方法 工具工具 （指引、作业指导书）（指引、作业指导书）成本管理部分管理制度成本管理部分管理制度招标管8、理办法招标管理办法合同管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法工程款支付管理办法成本管理的管理体系成本管理的管理体系业务业务模块模块制度文件制度文件流程文件流程文件作业指引作业指引记录表单记录表单成本成本管理管理目标成本管理办法目标成本管理办法目标成本编制与审批流程目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板项目目标成本套表模板责任成本管理办法责任成本管理办法责任成本分解与审批流程责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指9、引设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本管理细则动态成本信息报送流程动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表责任成本分解套表成本绩效考核制度成本绩效考核制度合同计量与结算流程合同计量与结算流程经济标书及评审指引经济标书及评审指引责任成本月度评估表责任成本月度评估表。合同商务条款管理指引合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板成本月度分析报告模板动态成本信息归集指引动态成本信息归集指引成本预警通知书成本预警通知书造价咨询单位管理指引造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表目标成本调整申报表变更签证管理指引变更签证管理10、指引成本数据库模型成本数据库模型预、结算编制管理指引预、结算编制管理指引项目成本指标测算表项目成本指标测算表成本数据库编制指引成本数据库编制指引市场成本调研表市场成本调研表专业端口责任成本考核指引专业端口责任成本考核指引项目成本项目成本-盈利动态测算表盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标项目主要规划指标。项目产品建筑项目产品建筑/品质标准表品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单设计变更单/签证单签证单经济标评审分析表经济标评审分析表计量支付表单计量支付表单工程进度工程进度/材料供应计量与付款台帐材料供应计量11、与付款台帐工程结算审批表工程结算审批表项目总包工程清算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表结算协议表。成本管理部分制度流程体系成本管理部分制度流程体系成本模块：成本模块：制度流程与管理工具制度流程与管理工具龙湖项目主要成本费项龙湖项目主要成本费项主要费项科目：主要费项科目：一一、土地费用、土地费用二、前期费用二、前期费用三、建筑安装成本三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体）（基础设施、配套设施、单体）四、开发间接费四、开发间接费五、营销费用五、营销费用六、公司管理费六、公司管理费七、财务费用七、财务费用序号序号一级成本费项一级成本费项二级成本费项二级成本费项三级成本费项三级成本费项责任12、部门责任部门1开发成本开发成本土地成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等土地价款、拆迁安置补偿等发展部发展部2前期费用前期费用勘察、设计费勘察、设计费研发部研发部报建费报建费研发部、工程部研发部、工程部三通一平费等三通一平费等工程部工程部3配套设施费用配套设施费用学校、幼儿园、会所等学校、幼儿园、会所等造价采购部造价采购部4基础设施费用基础设施费用水、电、气配套、道路水、电、气配套、道路工程部工程部小区强弱小区强弱 电、总平工程电、总平工程造价采购部造价采购部5园林景观工程费用园林景观工程费用软硬景、水电、小品等软硬景、水电、小品等造价采购部造价采购部6主体建安成本主体建安成本建筑、安装、装饰工13、程建筑、安装、装饰工程造价采购部造价采购部7工程相关费用工程相关费用审计费审计费计划财务部计划财务部造价咨询费造价咨询费造价采购部造价采购部监理费、定额外检测费监理费、定额外检测费工程部工程部物业前期介入费、维修基金物业前期介入费、维修基金营销部营销部8期间费用期间费用销售费用销售费用营销设施建造费营销设施建造费造价采购部造价采购部其他销售费用其他销售费用营销部营销部9财务费用财务费用贷款利息等贷款利息等计划财务部计划财务部10管理费用管理费用员工工资、福利等员工工资、福利等行政人力部行政人力部开开发发成成本本销销售售费费用用开开发发间间接接费费税税金金土土地地成成本本前前期期工工程程费费配配14、套套设设施施费费基基础础设设施施费费建建安安工工程程费费 工工程程相相关关费费后后续续成成本本管管理理费费用用财财务务费费用用建设期返工费建设期返工费优化设计费用优化设计费用相相关关责责任任部部门门物物业业公公司司工工程程部部造造价价采采购购部部研研发发设设计计部部发发展展部部成本成本财财务务部部本本成成发发开开接接直直营营销销部部勘勘察察设设计计费费项目全成本的纵向分解项目全成本的纵向分解 建设部建设部2000年年9月月18日发布日发布 房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目经济评价方法 第四章第第四章第24条明确条明确 “开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发开发建设投资是指在开发15、期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。费用以及不可预见费用等。”龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理l以项目为管理对象以项目为管理对象l项目的完全直接成本测算分解项目的完全直接成本测算分解l间接成本测算分摊间接成本测算分摊项目的成本管理范围16、项目的成本管理范围项目制成本管理组织形式项目制成本管理组织形式项目制成本管理组织形式项目制成本管理组织形式营销部营销部成本管理部成本管理部工程管理部工程管理部设计研发部设计研发部计划财务部计划财务部公司总经理公司总经理研发专员研发专员项目负责人项目负责人项目研发经理项目研发经理项目工程经理项目工程经理项目成本经理项目成本经理项目营销经理项目营销经理项目财务经理项目财务经理专业工程师专业工程师成本专员成本专员营销顾问营销顾问财务专员财务专员公司运营总监公司运营总监龙湖项目部主要职能龙湖项目部主要职能 n产品研发定位产品研发定位n施工组织和管控施工组织和管控n成本测算和控制成本测算和控制n营销策划17、和销售营销策划和销售n客户管理品质保证客户管理品质保证职能岗位职能岗位成本管理职能成本管理职能设计研发设计研发1 1、产品定位、产品定位 2 2、产品建造标准、产品建造标准 3 3、设计任务书、设计任务书 4 4、设计优化产品成本控制设计优化产品成本控制 5 5、设计费管理、设计费管理成本管理成本管理1 1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制 2 2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3 3、材料设备采购及认价、材料设备采购及认价 4 4、工程招标、合同、造、工程招标、合同、造价管理价管理 5 5、资金18、计划汇总、资金计划汇总工程管理工程管理1 1、在成本控制下进度、质量管理、在成本控制下进度、质量管理 2 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销营销1 1、市场定位、市场定位 2 2、体验区选址及标准、体验区选址及标准 3 3、销售费用、销售费用（包括样板房景观体验区）管控（包括样板房景观体验区）管控计划财务计划财务1 1、项目成本财务指标的管控、项目成本财务指标的管控 2 2、分摊成本的管控、分摊成本的管控 3 3、总体资金计划的管控、总体资金计划的管控 龙湖目标成本管理三大工具龙湖目标成本管理三大工具1、目标成本测算与分解目标成本测算与分解2、投19、资分析模型、投资分析模型3、历史成本数据库、历史成本数据库龙湖项目目标成本测算和分解龙湖项目目标成本测算和分解目标成本测算的条件目标成本测算的条件 经讨论确定的方案或设计图经讨论确定的方案或设计图 市场价格及其走势的准确把握市场价格及其走势的准确把握 整理建筑标准与工程造价的匹配关系整理建筑标准与工程造价的匹配关系 相应项目工程造价历史成本数据库相应项目工程造价历史成本数据库正向测算：正向测算：测算依据测算依据（产品标准、（产品标准、历史成本数据库、市场情况历史成本数据库、市场情况）测算方式测算方式（估算、概算、预算）（估算、概算、预算）团队工作团队工作反向倒逼：反向倒逼：确定销售价格水平；确20、定销售价格水平；确定利润要求；确定利润要求；反推计算成本水平反推计算成本水平目标成本测算的方法目标成本测算的方法40u目标成本目标成本是参考历史成本数据资料，结合目前市是参考历史成本数据资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并预先制定并力争控制的产品成本力争控制的产品成本u目标成本作为目标成本作为产品未来成本的控制依据产品未来成本的控制依据，是产品，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业控制性21、文件，是企业各部门通过技术、经济和管各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线目标成本管理的阶段目标成本管理的阶段土土地地投投资资论论证证阶阶段段目目标标成成本本(土土地地版版)项项目目启启动动阶阶段段目目标标成成本本(启启动动版版)方方案案设设计计阶阶段段目目标标成成本本(方方案案版版)初初步步设设计计阶阶段段目目标标成成本本(执执行行版版)工工程程实实施施阶阶段段目目标标成成本本(调调整整版版)竣竣工工阶阶段段项项目目竣竣工工成成本本目标成本形成目标成本形成动态及责任成本执行动态及责任成本执行n设计部制定项目预案提出项目初步22、经济指标。设计部制定项目预案提出项目初步经济指标。n营销部制定产品定位及相对应的价格定位；营销部制定产品定位及相对应的价格定位；n成本部编制成本部编制项目项目*阶段目标成本阶段目标成本。目标成本建立在长期数据库积累的基础上，力求合理。目标成本建立在长期数据库积累的基础上，力求合理。目标成本应具有一定的动态性。目标成本应具有一定的动态性。目标成本编制程序目标成本编制程序 44目标成本编制程序目标成本编制程序 1 1、项目定位项目定位2 2、确定设计方案确定设计方案3、项目基本数据收集项目基本数据收集4、市场调查市场调查5 5、成本数据收集成本数据收集6 6、编制目标成本、编制目标成本7 7、目标23、成本论证、目标成本论证8 8、目标成本批准、目标成本批准土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算责任部门责任部门工作成果工作成果发展部发展部项目定位项目定位提供周边配套提供周边配套提供土地信息提供土地信息地区总经理地区总经理研发部研发部造价采购部造价采购部主持、确定主持、确定项目预案项目预案目标成本测算目标成本测算通过通过满足满足拿地拿地成本成本要求要求未通过未通过审定审定存档存档土地阶段成本测算方法：土地阶段成本测算方法：成本经验值估算法成本经验值估算法此阶段提供的数据准确度要求不高，可用表格组合此阶段提供的数据准确度要求不高，可用表格组合来完成来完成参考成本经验数据完成参考成本经验24、数据完成土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算成本科目成本科目成本取值范围成本取值范围适用标准适用标准备注备注可可可可研研研研阶阶阶阶段段段段前期费用前期费用90-115 90-115 （土地面积）（土地面积）普通楼盘普通楼盘160-205 160-205（土地面积）（土地面积）高档楼盘高档楼盘含精装含精装160-235 160-235（土地面积）（土地面积）别墅楼盘别墅楼盘基础设施基础设施205-225（土地面积）（土地面积）容积率容积率0.5-1.00.5-1.0225-250 225-250（土地面积）（土地面积）容积率容积率1.41.4左右左右250-400（土地面积）（土地25、面积）容积率容积率2.02.0以上以上环境工程环境工程160-200（土地面积）（土地面积）容积率容积率0.5-1.00.5-1.0档次高者档次高者取大值取大值135-180 135-180（土地面积）（土地面积）容积率容积率1.41.4左右左右100-140（土地面积）（土地面积）容积率容积率2.02.0以上以上配套设施配套设施一般地下室一般地下室2100-23002100-2300元元/地下室面积地下室面积人防地下室人防地下室2300-25002300-2500元元/地下室面积地下室面积会所会所3500-50003500-5000元元/会所面积会所面积教育用房教育用房1500-18001526、00-1800元元/教育用房面积教育用房面积底商底商1500-18001500-1800元元/商业用房面积商业用房面积管理用房管理用房15001500元元/管理用房面积管理用房面积成本科目成本科目成本科目成本科目取值范围取值范围取值范围取值范围适用标准适用标准适用标准适用标准备注备注备注备注可可可可研研研研阶阶阶阶段段段段别墅项目别墅项目别墅项目别墅项目2200-24002200-24002200-24002200-2400双拼双拼双拼双拼毛坯毛坯毛坯毛坯2000-22002000-22002000-22002000-2200联排联排联排联排1800-20001800-20001800-20027、01800-2000叠拼叠拼叠拼叠拼多层多层多层多层1500-16001500-16001500-16001500-1600普通普通普通普通1600-18001600-18001600-18001600-1800高档高档高档高档小高层小高层小高层小高层1600-18001600-18001600-18001600-1800普通普通普通普通1800-20001800-20001800-20001800-2000高档高档高档高档高层高层高层高层2000-22002000-22002000-22002000-2200普通普通普通普通2200-24002200-24002200-24002200-2428、00高档高档高档高档项目目标成本测算（土地版）项目目标成本测算（土地版）只是土地投资只是土地投资论证资料的一部分；论证资料的一部分；审定的审定的项目目标成本测算（土地版）项目目标成本测算（土地版）将作为将作为项目启动阶段目标成本的参照依据。项目启动阶段目标成本的参照依据。把把项目目标成本测算（土地版）项目目标成本测算（土地版）与项目其他与项目其他预设模块进入预设模块进入项目投资经济分析模型项目投资经济分析模型进行指进行指标分析标分析成本测算费项表比较成本测算费项表比较n讨论：讨论：你所在企业有无成本费项表，表格形式和费项顺你所在企业有无成本费项表，表格形式和费项顺序有哪些不同，内容有哪些不同序29、有哪些不同，内容有哪些不同n结论：结论：各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相同同项目投资经济分析模型项目投资经济分析模型模型是什么模型是什么 模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的优劣目的优劣 可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益的动态变化情况。目收益的动态变化情况。模型内容包括模型内容包括 项目基础资料项目基础资料 工程分期工程分期 成本测算成本测算 建设进度30、计划建设进度计划 付款计划付款计划 销售及回款销售及回款 资金来源运用资金来源运用 指标计算指标计算编制模型的意义编制模型的意义 为土地投资决策提供依据；为土地投资决策提供依据；通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作过程中的风险；过程中的风险；通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，从而为项目运作过程中的决策提供依据；从而为项目运作过程中的决策提供依据；将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司层面的现金流情况。层面的现金流情况。模型的基本结构模型的基本结构 模型31、由以下几个模块组成：基础数据表、项目分模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售期情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资金来源及运用表和现金流出表。及回款计划、资金来源及运用表和现金流出表。模型中基本指标模型中基本指标 净现值净现值 指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。内部收益率内部收益率 是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是32、使投是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。现金成本收益率现金成本收益率 指投入指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该元的成本项目可以带来的现金收入，该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目现金收益情况的指标。目现金收益情况的指标。权益资本乘数权益资本乘数 指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标反应的是标反应的是1元的自有资金的投入33、可以驾驭多少元元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资，该指标越大越好。的总投资，该指标越大越好。项目指标的衡量体系项目指标的衡量体系 影响模型的主要因素有三个指标：项目的内部收益影响模型的主要因素有三个指标：项目的内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数 从三个主要的方面衡量项目的优劣：从三个主要的方面衡量项目的优劣：项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度；项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度；项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角度项目的权益资本34、乘数：从权益资本使用效率的角度模型在项目运作各阶段的作用模型在项目运作各阶段的作用 投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用不同不同n项目拿地阶段项目拿地阶段决策支持，风险控制决策支持，风险控制n项目研发阶段项目研发阶段经济控制，设计优化经济控制，设计优化n项目建设阶段项目建设阶段成本控制，销售控制成本控制，销售控制n项目竣工阶段项目竣工阶段对比分析，指导新项目对比分析，指导新项目n运用投资分析模型对运营状况的分析运用投资分析模型对运营状况的分析项目启动阶段成本测算项目启动阶段成本测算项项目目团团队队 确确定定产产品品定定位位和和销销售售价价格格、销35、销售售进进度度研研发发部部根根据据规规划划条条件件 和和市市场场定定位位进进行行预预案案的的调调整整或或重重新新考考虑虑方方案案（产产品品业业态态、标标准准）造造价价采采购购部部项项目目目目标标成成本本测测算算计计划划财财务务部部根根据据售售价价、销销售售进进度度、成成本本测测算算、进进行行财财务务指指标标计计算算拿地以后拿地以后项目团队对拟建项目进行项目团队对拟建项目进行详细策划详细策划，设设定项目定位，定项目定位，明确项目经济技术指标、配置标准、明确项目经济技术指标、配置标准、交房标准、建造标准、主要设备的档次或品牌、交房标准、建造标准、主要设备的档次或品牌、市政接口以及施工安排、工程进度36、，材料供应方市政接口以及施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等案，销售策划，销售进度等项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目标成本测算的细化标成本测算的细化项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或超过土地版的收益指标；超过土地版的收益指标；项目启动阶段的成功标志项目启动阶段的成功标志 项目启动会项目启动会 目的目的 对项目进行沙盘推演，对项目进行沙盘推演，预见和决策未来预见和决策未来，设定产品，设定产品 定位，营销方案、实施计划，成本控制，识别项目定位，营销方案、实施计划，成本控制，识别项37、目 风险，提出预案风险，提出预案。项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺做出承诺主要内容（成果）主要内容（成果）1.1.项目定位项目定位2.2.项目建造标准项目建造标准3.3.体验区选址、定位及开放计划体验区选址、定位及开放计划4.4.项目一二级计划项目一二级计划（项目分期、材料供应方式范围项目分期、材料供应方式范围）5.5.项目目标成本（启动）项目目标成本（启动）（项目合约规划项目合约规划）6.6.投资分析模型（启动）投资分析模型（启动）7.7.方案设计任务书方案设计任务书8.8.景观方案设计任务书景观方案设计任务书9.9.精装房38、定位、限价及建设实施方案精装房定位、限价及建设实施方案（如有）（如有）10.10.项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析设计阶段成本分解设计阶段成本分解工工程程部部提提供供现现场场布布置置方方案案提提供供施施工工用用水水电电以以及及甲甲方方临临设设设设置置方方案案初初步步施施工工方方案案及及土土石石方方平平衡衡对对比比提提供供方方案案、初初步步设设计计图图提提供供产产品品建建造造标标准准基基础础方方案案对对比比造造价价采采购购部部目目标标成成本本分分解解进进行行成成本本敏敏感感性性分分析析编编制制合合约约规规划划研研发发部部计计划划财财39、务务部部财财务务指指标标计计算算n设计阶段成本分解主要是设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计方案设计、初步设计阶段阶段阶段成本测算和分解阶段成本测算和分解n方案设计、初步设计阶段是设计阶段成本控制的重方案设计、初步设计阶段是设计阶段成本控制的重点点n初步设计阶段目标成本经审批后，是项目的初步设计阶段目标成本经审批后，是项目的执行执行目目标成本标成本n案例：案例：方案设计方案设计阶段成本测算分解阶段成本测算分解方式之二，方式之二，按项目实体分解按项目实体分解方式之一，方式之一，按合同计划分解按合同计划分解方式之三，方式之三，按考核责任分解按考核责任分解三种方式各有侧重但又相互关联三种方式各有40、侧重但又相互关联目标成本的分解目标成本的分解分解依据：分解依据：甲方的发包与采购计划甲方的发包与采购计划分解内容：分解内容：总目标分解为每个合同项的目标总目标分解为每个合同项的目标方式之一：按合同计划分解：方式之一：按合同计划分解：项目合约规划项目合约规划目的目的l将各费项成本将各费项成本对应分解对应分解成未来可执行的合同成未来可执行的合同l随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价同造价分解依据：分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）项目建设内容（设计图纸及说明）分解内容：分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件总目标分解为分部分41、项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；分层分构件；方式之二：按工程实体分解方式之二：按工程实体分解分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本管分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标理指标,以及辅助管理的工作要求以及辅助管理的工作要求方式之三：按考核责任分解方式之三：按考核责任分解序号序号一级成本费项一级成本费项二级成本费项二级成本费项三级成本费项三级成本费项责任部门责任部门1开发成本开发成本土地成本土地成本土地价款、拆42、迁安置补偿等土地价款、拆迁安置补偿等发展部发展部2前期费用前期费用勘察、设计费勘察、设计费研发部研发部报建费报建费研发部、工程部研发部、工程部三通一平费等三通一平费等工程部工程部3配套设施费用配套设施费用学校、幼儿园、会所等学校、幼儿园、会所等造价采购部造价采购部4基础设施费用基础设施费用水、电、气配套、道路水、电、气配套、道路工程部工程部小区强弱小区强弱 电、总平工程电、总平工程造价采购部造价采购部5园林景观工程费用园林景观工程费用软硬景、水电、小品等软硬景、水电、小品等造价采购部造价采购部6主体建安成本主体建安成本建筑、安装、装饰工程建筑、安装、装饰工程造价采购部造价采购部7工程相关费用工43、程相关费用审计费审计费计划财务部计划财务部造价咨询费造价咨询费造价采购部造价采购部监理费、定额外检测费监理费、定额外检测费工程部工程部物业前期介入费、维修基金物业前期介入费、维修基金营销部营销部8期间费用期间费用销售费用销售费用营销设施建造费营销设施建造费造价采购部造价采购部其他销售费用其他销售费用营销部营销部9财务费用财务费用贷款利息等贷款利息等计划财务部计划财务部10管理费用管理费用员工工资、福利等员工工资、福利等行政人力部行政人力部项目实施阶段成本管理项目实施阶段成本管理工工程程部部现现场场签签证证、技技术术核核定定的的现现场场控控制制、工工程程质质量量和和进进度度的的管管控控、编编制制44、进进度度计计划划提提供供施施工工图图设设计计变变更更的的控控制制、专专项项工工程程的的优优化化造造价价采采购购部部签签证证变变更更的的费费用用审审核核、专专项项工工程程的的成成本本分分析析、动动态态成成本本的的跟跟踪踪和和回回顾顾、成成本本调调整整研研发发部部计计划划财财务务部部财财务务指指标标的的动动态态跟跟进进资资金金计计划划审审核核互动互动n在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计划在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计划进行拆分。进行拆分。n施工图预算包括单体建安装修工程、配套设施工程、施工图预算包括单体建安装修工程、配套设施工程、基础设施工程、环境景观工程；并结合预算造价对基础45、设施工程、环境景观工程；并结合预算造价对目标成本进行目标成本进行预算调整预算调整。n合同变更合同变更(包括：经济签证、设计变更、技术洽商）包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化所产生的合同金额变化动态成本管理动态成本管理n成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本控制是一个动态过程了成本控制是一个动态过程n动态成本管理的目的意义动态成本管理的目的意义 保证成本处于可控保证成本处于可控 保证目标成本实现保证目标成本实现 提供成本决策依据提供成本决策依据动态成本的组成动态成本的组成动态成本动态成本=已结算合同成本已结算合同成本+未结46、算合同成本未结算合同成本 +非合同性成本非合同性成本+待发生成本待发生成本动态成本动态成本待发生成本待发生成本待发生费用待发生费用未签约合同估价未签约合同估价已发生成本已发生成本非合同性成本非合同性成本合同性成本合同性成本已结算合同成本已结算合同成本未结算合同成本未结算合同成本合同金额合同金额结算调整结算调整(含含签证变更签证变更)合同金额合同金额预估结算调整预估结算调整(含含预估签证变更预估签证变更)月度成本回顾月度成本回顾n对已发生、已结算的合同对已发生、已结算的合同金额调整金额调整，对未发生合同，对未发生合同进行进行清理、预估清理、预估n对已发生、已结算的费用金额调整，对未发生费用对已发47、生、已结算的费用金额调整，对未发生费用进行清理、预估进行清理、预估成本动态重大事项及预警成本动态重大事项及预警 成本管理异常事项披露成本管理异常事项披露 重大招标进展重大招标进展 补充预算动态状况（含设计变更及洽商）补充预算动态状况（含设计变更及洽商）结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及其它异常情况均需说明）其它异常情况均需说明）成本目标评审成本目标评审 成本研究及其它测算成本研究及其它测算动态成本月报内容动态成本月报内容动态成本月报内容动态成本月报内容序序号号 项目名称项目名称 目标成本目标成本 (万元万元)20090630 20090630动48、态监控动态监控 本月预本月预 测金额测金额 与目标与目标成本相比成本相比 与上月与上月相比相比 已发生已发生 合同额合同额 变化变化说明说明 一一 土地成本土地成本 16,009.0016,009.0016,009.0016,009.00-15,200.0015,200.00二二 前期工程费前期工程费 1,541.001,541.001,542.001,542.000.590.59-1,200.001,200.00三三建筑安装工程费建筑安装工程费 36,420.0036,420.0035,533.0035,533.00-887.00-887.00-2.05-2.0526,956.0026,9549、6.003.13.1 总包工程总包工程 27,216.0027,216.0026,956.0026,956.00-259.00-259.00-26,956.0026,956.003.23.2总包洽商变更及索赔总包洽商变更及索赔 -1,194.00-1,194.00-1,691.00-1,691.00-496.00-496.00-3.33.3 分包工程分包工程 10,398.0010,398.0010,267.0010,267.00-130.00-130.00-2.05-2.057,527.007,527.00四四小市政配套费用小市政配套费用 6,508.006,508.006,508.006,50、508.00-五五 维保费用维保费用 0.090.090.080.08-17.00-17.00-0.041-0.041六六一一五项合计五项合计 61,337.0061,337.0060,432.0060,432.00-904.00-904.00-2.12-2.1243,357.0043,357.00动态成本月度状况表动态成本月度状况表工程竣工阶段成本管理工程竣工阶段成本管理工工程程部部审审核核工工程程竣竣工工资资料料对对合合同同相相关关条条款款进进行行评评估估对对供供应应商商进进行行相相关关履履约约评评估估设设计计总总结结造造价价采采购购部部与与供供应应商商进进行行竣竣工工结结算算（含含材材料51、料供供应应结结算算）编编制制竣竣工工成成本本并并与与目目标标本本（执执行行版版）比比较较研研发发部部计计划划财财务务部部财财务务决决算算核核算算最最终终的的财财务务指指标标n工程竣工阶段成本的主要依据是合同工程预结算工程竣工阶段成本的主要依据是合同工程预结算n工程竣工决算是项目管理的最终体现工程竣工决算是项目管理的最终体现 工程结算编制的依据工程结算编制的依据:以工程施工图说、施工图设计变更通知或技术变更以工程施工图说、施工图设计变更通知或技术变更核定单、现行施工及验收规范、设计选用的有关的核定单、现行施工及验收规范、设计选用的有关的工程（通用或标准）施工图集、发包方材料设备认工程（通用或标准52、）施工图集、发包方材料设备认价通知书和施工合同、价通知书和施工合同、施工图预算编制要求施工图预算编制要求等等为编制依据。为编制依据。工程预结算编制审核的前提工程预结算编制审核的前提按设计图纸和施工合同约定的工程范围的全部工作按设计图纸和施工合同约定的工程范围的全部工作内容完成。内容完成。有完整的技术档案和施工管理资料。有完整的技术档案和施工管理资料。经勘察、设计、施工、监理等单位检查，并分别签经勘察、设计、施工、监理等单位检查，并分别签署工程质量合格。署工程质量合格。n项目竣工成本项目竣工成本，是指在项目竣工验收时点上，项目，是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包括确认（结算）的已发生成53、本和估的全部成本，包括确认（结算）的已发生成本和估算的未发生成本。其费项包括开发成本、营销费用、算的未发生成本。其费项包括开发成本、营销费用、管理费用、财务等管理费用、财务等全部成本费用全部成本费用。n将将项目竣工成本项目竣工成本与与项目目标成本（执行版）项目目标成本（执行版）比较，分析、说明差异原因比较，分析、说明差异原因n按规定格式形成按规定格式形成项目成本总结和分析项目成本总结和分析一、基本情况的概要一、基本情况的概要成本目标的下达成本目标的下达成本目标的分解成本目标的分解成本目标的完成成本目标的完成二、分解和完成的对比二、分解和完成的对比以费项结构为跟本、对各费项的结构、分解、完成以费54、项结构为跟本、对各费项的结构、分解、完成情况进行对比分析情况进行对比分析基本结论基本结论目标成本和实际成本的对比分析目标成本和实际成本的对比分析三、分析说明三、分析说明ABC分析分析敏感性分析敏感性分析失败和成功事例的分析失败和成功事例的分析四、改进建议四、改进建议如何做好成本管理如何做好成本管理目前成本管理的瓶颈和破解目前成本管理的瓶颈和破解龙湖的历史成本数据库龙湖的历史成本数据库 目标成本编制的重要参考目标成本编制的重要参考目标成本编制的重要参考目标成本编制的重要参考利用历史成本数据库编制项目目标成本利用历史成本数据库编制项目目标成本利用历史成本数据库编制项目目标成本利用历史成本数据库编制55、项目目标成本历史数据的来源历史数据的来源1、自身开发项目的积累自身开发项目的积累 内容完善、质量好、数量有限内容完善、质量好、数量有限2、同行业项目资料收集同行业项目资料收集 内容质量不容易准确内容质量不容易准确历史成本数据库主要内容历史成本数据库主要内容历史成本数据库主要内容历史成本数据库主要内容 包括：包括：包括：包括：l成本测算基础资料成本测算基础资料l开发成本汇总表开发成本汇总表l单位工程建安指标单位工程建安指标l l成本测算基础资料：成本测算基础资料：成本测算基础资料：成本测算基础资料：搜集房地产工程搜集房地产工程（历史）已建（历史）已建（历史）已建（历史）已建项目项目规划指标规划指56、标，已建，已建项目项目概况指标概况指标以及已建项目各单位以及已建项目各单位工程经济技术指工程经济技术指标标的的实际记录实际记录实际记录实际记录 新建新建新建新建房地产项目的规划设计条件，房地产项目的规划设计条件，拟建项目概况指拟建项目概况指拟建项目概况指拟建项目概况指标标标标l l开发项目成本汇总表：开发项目成本汇总表：开发项目成本汇总表：开发项目成本汇总表：是上述历史项目的实际成本记录，包括项目各是上述历史项目的实际成本记录，包括项目各项成本费项的竣工结算造价的总合。项成本费项的竣工结算造价的总合。l专项工程成本分析专项工程成本分析 景观工程景观工程 区内管网区内管网 区内强电区内强电 区内57、弱电区内弱电 单体建安工程单体建安工程l l单位工程建安指标：单位工程建安指标：单位工程建安指标：单位工程建安指标：按项目的单位工程编制，共分为五大部分：按项目的单位工程编制，共分为五大部分：1）、工程概况。）、工程概况。2）、特征指数。）、特征指数。3）、建设标准。）、建设标准。4）、经济指标、）、经济指标、5）、技术指标。）、技术指标。1 1 1 1）、工程概况主要包括：）、工程概况主要包括：）、工程概况主要包括：）、工程概况主要包括：工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。2 2 2 2）、特征指标主要包括：）、特征指标主要包括：）、特征指58、标主要包括：）、特征指标主要包括：窗墙比：外墙门窗窗墙比：外墙门窗/外墙面积（标准层外墙周长外墙面积（标准层外墙周长 总高）一般总高）一般0.230.230.28 窗地比：外墙的窗面积窗地比：外墙的窗面积/建筑面积建筑面积 体型系数：建筑面积体型系数：建筑面积/外表面积（标准层外墙周长外表面积（标准层外墙周长总高）总高）面积系数：面积系数：=规划建筑面积规划建筑面积/造价计算建筑面积造价计算建筑面积 （规划面积（规划面积/建筑面积）建筑面积）造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存在一定误差，在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面经济指标和技术指标59、是以造价建筑面经济指标和技术指标是以造价建筑面经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的积分析计算的积分析计算的积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调，造价面积与规划面积的系数作为调整系数整系数 （系数大于（系数大于1 1成本指标乘以系数，系数小于成本指标乘以系数，系数小于1 1成本指标除以系数）成本指标除以系数）经济指标和技术指标与面积系数的关系经济指标和技术指标与面积系数的关系3 3 3 3）、建筑标准：分别按单位工程的）、建筑标准：分别按单位工程的）、建筑标准：分别按单位工程的）、建筑标准：分别按单位工程的 基础；基础；结构及粗装修；结构及粗装修；主体设备安装工程；主体设备安装工60、程；公共部位精装修；公共部位精装修；户内精装修；户内精装修；等的主要材料做法进行描述。等的主要材料做法进行描述。4 4 4 4）、经济指标包括：）、经济指标包括：）、经济指标包括：）、经济指标包括：单位工程人工费和单位面积人工费指标单位工程人工费和单位面积人工费指标 各分部工程造价和单位面积造价指标各分部工程造价和单位面积造价指标 各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标5）、单位工程强电、弱电、装饰工程成本分析表）、单位工程强电、弱电、装饰工程成本分析表如何参考历史成本测算新项目成本如何参考历史成本测算新项目成本 基础数据基础数据 预设特征系数、体形系数预61、设特征系数、体形系数 产品交付标准产品交付标准 查找历史项目，对新建项目作参考查找历史项目，对新建项目作参考 根据设计标准和单位工程特征指数在历史数据根据设计标准和单位工程特征指数在历史数据库中找出相应项目的历史参数，可以通过特征指数库中找出相应项目的历史参数，可以通过特征指数结合拟建项目的情况，测算拟建项目单位工程的造结合拟建项目的情况，测算拟建项目单位工程的造价成本价成本 找到相类似的历史成本数据后，要结合当前市找到相类似的历史成本数据后，要结合当前市场情况对主要材料、人工费、规费按市场价格进行场情况对主要材料、人工费、规费按市场价格进行调整。调整。基础部分：基础部分：挖孔桩基础的测算数据62、见下表挖孔桩基础的测算数据见下表 以下变化规律限于主体及粗装修参考以下变化规律限于主体及粗装修参考 序号序号项目项目窗墙比变化率窗墙比变化率体型系数变化率体型系数变化率1%1%-1%-1%1%1%-1%-1%1 1主体结构及主体结构及粗装修造价粗装修造价-0.50%-0.50%0.50%0.50%0.10%0.10%-0.10%-0.10%参考指标参考指标 A类高层类高层 钢筋钢筋 47.72千克、水泥千克、水泥 86.69千克、预拌千克、预拌砼砼 0.33立方立方 B类高层类高层 钢筋钢筋53.79千克、水泥千克、水泥 75.73千克、预拌千克、预拌砼砼 0.35立方立方 当窗墙比为当窗墙比63、为0.28，体型系数为，体型系数为0.28时，主体结构时，主体结构及粗装修部分的造价基数约为及粗装修部分的造价基数约为1龙湖的项目成本控制龙湖的项目成本控制 项目主要成本费项构成项目主要成本费项构成项目主要成本费项构成项目主要成本费项构成成本成本分类分类成本费项成本费项成本内容成本内容直直接接成成本本（开开发发成成本本）土地费土地费土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用前期工程费前期工程费勘测设计费勘测设计费 、三通一平工程费、三通一平工程费、行政及政策性收费行政及政策性收费 基础设施费基础设施费满足项目使用功能的设施设备满足项目使用功能的设施设备64、配套设施费配套设施费按规划和有关要求设置的配套建筑按规划和有关要求设置的配套建筑建安工程费建安工程费建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程 费）、户内精装修费）、户内精装修 、环境景观工程、环境景观工程 工程相关费用工程相关费用监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程 测量费用、各项验收费用测量费用、各项验收费用 用用 销售费用销售费用调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、交易相关手续费交易相关手续费 管理费用管理费用管理人员工资、行政支出、福利等费用管理65、人员工资、行政支出、福利等费用财务费用财务费用资金成本资金成本 竣竣竣竣工工工工验验验验收收收收 试试试试 运运运运 行行行行 采采采采 购购购购 施施施施 工工工工 设设设设 计计计计 勘勘勘勘 察察察察可可可可行行行行性性性性研研研研究究究究项项项项目目目目建建建建议议议议书书书书建设工程项目实施的阶段建设工程项目实施的阶段建设工程项目实施的阶段建设工程项目实施的阶段启动阶段启动阶段启动阶段启动阶段规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段实施阶段实施阶段实施阶段实施阶段收尾阶段收尾阶段收尾阶段收尾阶段建设建设建设建设安装安装安装安装完成完成完成完成投使投使投使投使入用入用入用入用投投资资可行性研究66、可行性研究可行性研究可行性研究投投资资合发合发合发合发同包同包同包同包决立决立决立决立策项策项策项策项100%勘察设计勘察设计勘察设计勘察设计前期工程前期工程前期工程前期工程施工采购施工采购施工采购施工采购竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收项目投资控制的要点项目投资控制的要点 投资投资投资投资测算过程测算过程测算过程测算过程的控制分为：的控制分为：的控制分为：的控制分为：投资论证阶段测算投资论证阶段测算 设计阶段测算设计阶段测算 执行过程执行过程执行过程执行过程的控制主要是施工阶段控制的控制主要是施工阶段控制的控制主要是施工阶段控制的控制主要是施工阶段控制 成本控制的目标原则成本控制的目标原则成67、本控制的目标原则成本控制的目标原则不是最低而是合理不是最低而是合理不是最低而是合理不是最低而是合理投资控制投资控制包括投资包括投资包括投资包括投资测算过程测算过程测算过程测算过程的控制和的控制和的控制和的控制和执行过程执行过程执行过程执行过程的控制的控制的控制的控制 土地投资论证土地投资论证土地投资论证土地投资论证 根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位 结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理 配置配置 结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论论 证68、证项目投资可行性项目投资可行性项目投资可行性项目投资可行性 参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，利用投资分析模型利用投资分析模型测算控制土地成本测算控制土地成本投资论证阶段的控制投资论证阶段的控制投资论证阶段的控制投资论证阶段的控制l l 方案设计（概念设计）方案设计（概念设计）方案设计（概念设计）方案设计（概念设计）l l 初步设计（扩初设计）初步设计（扩初设计）初步设计（扩初设计）初步设计（扩初设计）l l 施工图设计施工图设计施工图设计施工图设计 项目设计阶段控制项目设计阶段控制项目设计阶段控制项目设计阶段控制l投资决策至初步设计阶69、段投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果本阶段投资控制的效果约为约为约为约为75%75%75%75%80%80%80%80%，控制投资的，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低阻力最小，控制投资需要的成本最低 l深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果较，本阶段投资控制的效果约为约为约为约为15%15%15%15%20%20%20%20%l施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果施工方案的70、比较，本阶段投资控制效果约为约为约为约为5%5%5%5%以内以内以内以内，控制投资阻力较大，控制成本较高控制投资阻力较大，控制成本较高 设计阶段投资控制效果设计阶段投资控制效果设计阶段投资控制效果设计阶段投资控制效果概念概念概念概念设计设计设计设计施工施工施工施工/安装安装安装安装使用使用使用使用控制的效果控制的效果控制的阻力控制的阻力控制的成本控制的成本主要主要主要主要控制控制控制控制价值区价值区价值区价值区134方案设计控制要点方案设计控制要点方案设计控制要点方案设计控制要点户型组合，产品的市场定位与功能定位户型组合，产品的市场定位与功能定位竖向标高的确定，土石方平衡方案竖向标高的确定，土71、石方平衡方案，景观对原始地形的利用景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设综合管网的初步布置，水电设备房的位置备房的位置交付标准，窗地比、平面周长、体型系数交付标准，窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断项目分部分项工程及部品部件的价值判断135重点关注：产品定位，主要设计选型，建筑平面，重点关注：产品定位，主要设计选型，建筑平面，基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式准，停车方式及比72、率，小区供配电方式 在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。高额利润。注意设计作品和产品的关系注意设计作品和产品的关系 比较高层与小高层的成本比较高层与小高层的成本案例：案例：某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划73、利润贡献大的产品，规划建划利润贡献大的产品，规划建7栋高层，栋高层，4个个18层、层、4个个33层层总用地面积总用地面积平方米平方米45975.645975.6容积率容积率2.52.5建筑占地面积建筑占地面积平方米平方米10624.510624.5建筑密度建筑密度%不大于不大于35%35%23.11%23.11%绿地率绿地率%31.53%31.53%总建筑面积总建筑面积平方米平方米150528.6150528.61 1）地上建筑面积）地上建筑面积平方米平方米1149361149362 2）地下建筑面积）地下建筑面积平方米平方米35592.635592.6其中地下车库面积其中地下车库面积平方米平74、方米29403.429403.4高层与小高层、花园洋房的的成本比较高层与小高层、花园洋房的的成本比较容积率容积率密度密度单体单体 建造费建造费总成本总成本销售销售价格价格18183232层层高层高层不变不变小小大大优、中、差优、中、差中中1818层层高层高层不变不变大大小小优、中、差优、中、差中中花园洋房花园洋房不变不变大大大大优、中、差优、中、差高高 对业态和户型的多方案设计，通过比较确定对业态和户型的多方案设计，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从合理户型和户75、型搭配从而获得最大得房率和销售面积而获得最大得房率和销售面积。某项目技术经济指标对项目评价指标的影响某项目技术经济指标对项目评价指标的影响业态业态单位单位原技术经济指标原技术经济指标变化后的技术变化后的技术经济指标经济指标单位建筑面积单位建筑面积创利能力创利能力花园洋房花园洋房平米平米 66,900 66,900 82,350 82,350 1,278 1,278 小高层小高层平米平米 113,100 113,100 95,200 95,200 1,097 1,097 小商铺小商铺平米平米 1,200 1,200 3,600 3,600 3,201 3,201 地下车库地下车库平米平米 35,76、843 35,843 35,448 35,448 -幼儿园幼儿园平米平米 500 500 500 500 -总建筑面积总建筑面积 217,543 217,543 217,098 217,098 容积率容积率 1.5 1.5 1.5 1.5 内部收益率内部收益率16.87%16.87%22.15%22.15%净现值净现值元元 2,166 2,166 3,439 3,439 限额设计限额设计限额设计限额设计 确定限额设计控制指标确定限额设计控制指标确定限额设计控制指标确定限额设计控制指标 限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、77、设计标准、工程数量和预初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可，要充分考虑施工的可能性和经济性能性和经济性。初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点 建筑选材与各类构造做法建筑选材与各类构造做法结构型式、基础型式、挡墙形式的选择结构型式、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计外立面设计电梯、空调等大型成套设备选型电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向管78、线布置走向变配电系统变配电系统道路断面道路断面公摊面积与公摊系数优化公摊面积与公摊系数优化精装修配置标准与成本精装修配置标准与成本钢筋、砼用量钢筋、砼用量门窗开启方式及分隔设计门窗开启方式及分隔设计l根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。面积增大得房率。控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗79、震设计标准的影响。数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准，在料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准，在满足满足满足满足必要使用功能必要使用功能必要使用功能必要使用功能的同时成本最合理。的同时成本最合理。结构设计方面结构设计方面n基础选型、埋深基础选型、埋深和布置应合理和布置应合理n楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集中楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集中荷载取值合理80、，安全系数取值合理荷载取值合理，安全系数取值合理n主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板钢主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板钢筋配筋计算配置合理筋配筋计算配置合理n人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结构人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结构计算与构造计算与构造 强电设计方面强电设计方面n主要主要电气负荷指标配置、供电范围电气负荷指标配置、供电范围、变压器台数合、变压器台数合理理n进出线通道进出线通道是否合理是否合理n设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆截面配置合理截面配置合理n发电机供电范围、容量和台数选择合理发电机供81、电范围、容量和台数选择合理n敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合理理 弱电设计方面弱电设计方面n弱电各系统功能弱电各系统功能和设备选型合理和设备选型合理n各系统管线走向布置合理各系统管线走向布置合理 给排水设计方面给排水设计方面n设计参数合理设计参数合理、计算指标经济；系统流程合理、计算指标经济；系统流程合理 n设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护方便设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护方便 n主要的设备材料选用经济合理主要的设备材料选用经济合理 综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨82、污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较，使进行造价分析比较，使布置、走向、作法更合理布置、走向、作法更合理，挖，挖沟的土石方量最小。沟的土石方量最小。编制概算，对投资进行控制。编制概算，对投资进行控制。景观工程控制景观工程控制软硬景面积比例软硬景面积比例，包括水体面积，铺，包括水体面积，铺装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例。确定项目骨干树种、基调树种确定项目骨干树种、基调树种设计阶段控制措施设计阶段控制措施n产品业态定位模板化产品业态定位模板化n设计任务书模板化设计任务书模板化n设计合同模板83、设计合同模板n主要专业施工图设计指引模板化主要专业施工图设计指引模板化n主要专业施工图设计审图要点模板化主要专业施工图设计审图要点模板化n专业配置标准模板化专业配置标准模板化n制定统一标准作法制定统一标准作法模块化：模块化：单体研发、单体组合单体研发、单体组合 会所售楼处结构标准化及装修模块化、会所售楼处结构标准化及装修模块化、硬景铺装标准化硬景铺装标准化 导视系统标准化导视系统标准化拼合：拼合：增强户型拼合研发增强户型拼合研发90%复制复制+10%创新创新（1+10%）n一年一小改一年一小改 三年一大改三年一大改 产品复制产品复制n产品复制产品复制90%复制复制+10%创新创新（1+10%）84、n一年一小改一年一小改 三年一大改三年一大改重庆。龙湖源著重庆。龙湖源著电梯住宅的公摊面积经济分析电梯住宅的公摊面积经济分析 公摊面积涉及多个利益主体公摊面积涉及多个利益主体n开发商：花钱而不能直接变为销售收入，希望公摊开发商：花钱而不能直接变为销售收入，希望公摊小些好；小些好；n业主：大堂、电梯间、公共走道等的空间大些，舒业主：大堂、电梯间、公共走道等的空间大些，舒适度好和方便些，希望大些好。适度好和方便些，希望大些好。n施工单位：管线安装时，希望管井大些好；施工单位：管线安装时，希望管井大些好；n物业公司：抄水电表读数、管道检修、垃圾临时存物业公司：抄水电表读数、管道检修、垃圾临时存放、清85、洁用水处，希望大些好；放、清洁用水处，希望大些好；n政府：只要满足规范最低要求就好政府：只要满足规范最低要求就好对公摊面积（公摊系数）的管控，对公摊面积（公摊系数）的管控，n第一，要明确规范的刚性要求；第一，要明确规范的刚性要求；n第二，根据项目档次定位和顾客价值敏感度，设第二，根据项目档次定位和顾客价值敏感度，设定大堂、电梯间、公共走道的合理尺度；定大堂、电梯间、公共走道的合理尺度；n第三、从技术角度通过各公摊部位的相对位置的第三、从技术角度通过各公摊部位的相对位置的调整、对单个公摊部位的局部优化降低公摊。调整、对单个公摊部位的局部优化降低公摊。n公摊面积与可售面积之间在建筑面积受容积率限制86、公摊面积与可售面积之间在建筑面积受容积率限制时，相互之间也存在此长彼消的关系，设计优化就时，相互之间也存在此长彼消的关系，设计优化就是按价值大小进行资源调整是按价值大小进行资源调整 公摊面积的组成公摊面积的组成n垂直通道：楼梯间、电梯井、垃圾道、通风井、垂直通道：楼梯间、电梯井、垃圾道、通风井、管道井、提物井、室外楼梯；管道井、提物井、室外楼梯；n墙体面积：本幢楼各套与公共建筑之间的分隔墙墙体面积：本幢楼各套与公共建筑之间的分隔墙和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之一；和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之一；n设备用房和管理用房设备用房和管理用房：幢内共同使用的设备用房：幢内共同使用的设备87、用房，辅助或管理用房，辅助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用，供本幢使用的其他共同使用的面积的面积 n影响公摊系数的因素影响公摊系数的因素 公摊系数公摊面积公摊系数公摊面积/套内面积套内面积 公摊系数第一层次的影响因素是公摊系数第一层次的影响因素是建筑业态建筑业态 超高层住宅高层公寓花园洋房叠拼别墅超高层住宅高层公寓花园洋房叠拼别墅联排和独栋别墅联排和独栋别墅 公摊系数第二层次的影响因素是公摊系数第二层次的影响因素是公摊面积公摊面积 建筑业态建筑业态层数层数面积类型面积类型建筑面积建筑面积套内面积套内面积公摊面积公摊面积公摊系数公摊系数高层公寓高层公寓1111标准层标准层410410350388、50606017%17%高层公寓高层公寓3232标准层标准层630630539539919117%17%高层公寓高层公寓1818标准层标准层603603510510939318%18%高层公寓高层公寓2929标准层标准层93893874174119719727%27%高层公寓高层公寓2727标准层标准层58658647147111511520%20%高层公寓高层公寓2626标准层标准层69069057057012012021%21%高层公寓高层公寓1515标准层标准层626626546546808015%15%高层公寓高层公寓1818标准层标准层525525453453727216%16%高层89、公寓高层公寓3131标准层标准层72072061461410510517%17%高层公寓高层公寓1818标准层标准层529529459459707015%15%高层公寓高层公寓3131标准层标准层78578567867810710716%16%高层公寓高层公寓3131标准层标准层80180169369310810816%16%建筑业态建筑业态层数层数面积类型面积类型建筑面积建筑面积套内面积套内面积公摊面积公摊面积公摊系数公摊系数花园洋房花园洋房全部全部900159001580905809059110911011%11%花园洋房花园洋房6 6单元单元5135513547364736399399890、%8%花园洋房花园洋房5 5单元单元351635163053305346346315%15%花园洋房花园洋房6 6单元单元487448744289428958558514%14%花园洋房花园洋房5 5单元单元118311831043104313913913%13%花园洋房花园洋房6 6单元单元163816381461146117717712%12%小商铺小商铺3 3栋栋26642664246824681961968%8%小商铺小商铺3 3标准层标准层652652575575767613%13%小商铺小商铺单元单元1370137012731273979712%12%小商铺小商铺栋栋134261391、42611817118171609160914%14%写字楼写字楼2626栋栋310293102922445224458585858538%38%主力店主力店5 5栋栋452364523639949399495286528613%13%运用价值工程控制投资运用价值工程控制投资 投资测算过程包括投资论证阶段测算和设计阶投资测算过程包括投资论证阶段测算和设计阶段测算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功段测算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功能，有效控制投资。能，有效控制投资。价值工程价值工程价值工程价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功能分92、析，达到产品适当的价值，以通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。最低的成本去实现产品的必要功能。如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值 l l功能功能 Fl l成本成本 C 1 1 1 1、功能不变，成本下降、功能不变，成本下降、功能不变，成本下降、功能不变，成本下降2 2 2 2、功能大幅提高，成本略有增加、功能大幅提高，成本略有增加、功能大幅提高，成本略有增加、功能大幅提高，成本略有增加3 3 3 3、功能提高，成本降低、功能提高，成本降低、功能提高，成本降低、功能提高，成本降低4 4 4 4、功能略有93、降低，成本大幅降低、功能略有降低，成本大幅降低、功能略有降低，成本大幅降低、功能略有降低，成本大幅降低5 5 5 5、成本不变，功能提高、成本不变，功能提高、成本不变，功能提高、成本不变，功能提高如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值 所以上表也表示为：所以上表也表示为：所以上表也表示为：所以上表也表示为：功能（或效用）功能（或效用）价值价值=；成本（或费用）成本（或费用）F 用数学公式表示用数学公式表示用数学公式表示用数学公式表示 V=C 表中的价值不是从价值构成的角度来理解的，表中的价值不是从价值构成的角度来理解的，而是从功能角度出发理解价94、值的，表现为功能与成而是从功能角度出发理解价值的，表现为功能与成本之比；本之比；成本也不是一般意义上的成本，它是构成成本也不是一般意义上的成本，它是构成产品产品产品产品寿命周期的成本寿命周期的成本寿命周期的成本寿命周期的成本，包括建造成本和使用成本。，包括建造成本和使用成本。如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值 （1）推行价值工程管理，提升局部或楼盘的性价比）推行价值工程管理，提升局部或楼盘的性价比n价值工程兼顾功能、成本，力求以最低成本，实现价值工程兼顾功能、成本，力求以最低成本，实现必要的功能，提高产品价值。功能品质（销售价格）必要的功能95、，提高产品价值。功能品质（销售价格）与成本的比值即性价比，从单个部品部件到整个楼与成本的比值即性价比，从单个部品部件到整个楼盘可提高性价比盘可提高性价比（2）技术经济比较）技术经济比较n人防工程决策人防工程决策n土建车库与机械车库的技术经济比较土建车库与机械车库的技术经济比较n电梯、空调的配置方式电梯、空调的配置方式n地下车库最少车位、面积及收益测算地下车库最少车位、面积及收益测算n基础形式、主体结构形式、挡墙形式基础形式、主体结构形式、挡墙形式 提高价值提高价值的方式的方式功能不变功能不变降低成本降低成本成本不变成本不变提高功能提高功能成本略有成本略有增加功能增加功能提高更大提高更大降低一些96、次降低一些次要功能成本要功能成本大幅度降低大幅度降低 运用新科技、新技运用新科技、新技术、既提高功能，术、既提高功能，又降低项目成本又降低项目成本业主不能直接感业主不能直接感知的工程项目（知的工程项目（包括基础、结构包括基础、结构、综合管网、能、综合管网、能源动力设施等）源动力设施等）防水工程防水工程外墙保温外墙保温 家居智能化设施家居智能化设施 景观、装修景观、装修门窗门窗户型优化户型优化注：以绿化工程为例，在成本不变的情况下，改变植物的搭配和密度，可以改善绿化效果；或者在达到绿化效果的前提下，改变植物品种，可以降低成本。工程实施阶段控制要点工程实施阶段控制要点n工程招投标工程招投标n总分包97、合同管理总分包合同管理n现场签证及设计变更管理现场签证及设计变更管理n材料设备采购、认价招标及管理材料设备采购、认价招标及管理n合理的工期合理的工期 确定合理的工期，为了及时达到投资效益，抢工确定合理的工期，为了及时达到投资效益，抢工期可能会增加成本，但抢工期获得的效益是否与期可能会增加成本，但抢工期获得的效益是否与增加的成本等值。增加的成本等值。施工方案的比较和造价控制施工方案的比较和造价控制施工方案的比较和造价控制施工方案的比较和造价控制 包括施工平面布置中施工设备的选择和配置；包括施工平面布置中施工设备的选择和配置；基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案比较；基础土石方和室内回填土石方98、平衡、外运方案比较；施工方案比选，合理选择优化方案，关注重点施工方案比选，合理选择优化方案，关注重点例：例：1、塔机的选型、安装高度、安装时间的确认（避免、塔机的选型、安装高度、安装时间的确认（避免产生不必要的费用）产生不必要的费用）2、土石方边坡处理方式的选择、边坡系数的确定、土石方边坡处理方式的选择、边坡系数的确定（当深度过高是否要考虑使用档土板（当深度过高是否要考虑使用档土板）3、钢筋的搭接方式、钢筋的搭接方式、角码铁角码铁的加工及布置方式、对的加工及布置方式、对拉螺杆的设置方式拉螺杆的设置方式 4、基础抽水台班中设备的选型（水泵的区别、口径、基础抽水台班中设备的选型（水泵的区别、口径的99、选型）及合理确定台班的数量的选型）及合理确定台班的数量 材料设备采购材料设备采购 施工材料设备采购，对材料要比值比价；对设备除施工材料设备采购，对材料要比值比价；对设备除了满足功能外，要比较质量、价格、运输及运行成了满足功能外，要比较质量、价格、运输及运行成本和使用寿命，还要考虑备品配件价格和维修的费本和使用寿命，还要考虑备品配件价格和维修的费用；用；如：发电机、电梯如：发电机、电梯n讨论讨论 为什么在设计阶段控制成本效果最好，它有哪些为什么在设计阶段控制成本效果最好，它有哪些控制重点控制重点n总结总结 项目成本控制要点的内容、方向要根据：项目成本控制要点的内容、方向要根据：项目的定位项目的定100、位 市场的情况市场的情况 工程的特点工程的特点 客户的敏感点等来确定客户的敏感点等来确定景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理责任景观工程成本管理责任控制阶段控制阶段职能部门职能部门职责职责方案设计阶段方案设计阶段 初步设计阶段初步设计阶段设计研发部设计研发部落实设计单位落实设计单位进行方案交底，把控设计效果进行方案交底，把控设计效果提供设计项目各项技术指标提供设计项目各项技术指标造价采购部造价采购部景观工程专项成本测算景观工程专项成本测算工程实施阶段工程实施阶段设计研发部设计研发部管理设计变更管理设计变更控制景观效果控制景观效果营销部营销部造价采购部造价采购部景观专项成本动态管理景101、观专项成本动态管理工程竣工阶段工程竣工阶段工程部工程部组织现场收方、审核竣工资料组织现场收方、审核竣工资料造价采购部造价采购部审核竣工结算审核竣工结算 完善景观成本数据资料完善景观成本数据资料景观工程主要成本构成景观工程主要成本构成景观工程主要成本构成景观工程主要成本构成l场地整治费场地整治费l苗木栽植费苗木栽植费l苗木价苗木价l水体、小品、硬铺铺装、庭院照明等水体、小品、硬铺铺装、庭院照明等l景观效果调整苗木保活养护管理费景观效果调整苗木保活养护管理费l景观工程设计景观工程设计 景观概念设计阶段景观概念设计阶段 确定景观主题，空间体系，景观序列确定景观主题，空间体系，景观序列,景观特征要景观102、特征要素及景观亮点；进行场地平面及竖向关系布置，交素及景观亮点；进行场地平面及竖向关系布置，交通组织及视线组织；确定软景造景原则及手法。通组织及视线组织；确定软景造景原则及手法。景观方案设计阶段景观方案设计阶段 完成景观空间的特征塑造，完成景观空间的特征塑造，确定各种景观空间确定各种景观空间（开（开放空间、半开放空间、私密空间等）内的平面布局，放空间、半开放空间、私密空间等）内的平面布局，景观元素组织，限定景观要素的尺度、材质、色彩景观元素组织，限定景观要素的尺度、材质、色彩等，竖向关系梳理，场地等，竖向关系梳理，场地景观亮点形式景观亮点形式（喷泉、水（喷泉、水景、雕塑），软景布局的空间关系，103、景、雕塑），软景布局的空间关系，软景效果意向软景效果意向及基调树种骨干树种。及基调树种骨干树种。景观初步设计阶段景观初步设计阶段 确定包括场地总平面控制尺寸及座标关系、竖向高确定包括场地总平面控制尺寸及座标关系、竖向高程及排水关系、材质铺设及材料样板、初步程及排水关系、材质铺设及材料样板、初步种植定种植定位及物种规格数量位及物种规格数量、小品及景观构筑物小品及景观构筑物详图等与效详图等与效果相关的全部技术参数，以及果相关的全部技术参数，以及景观家具景观家具（灯具、标（灯具、标识、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）识、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）布点及选型布点及选型；提供工程量计算供甲方进行成本核算。104、提供工程量计算供甲方进行成本核算。景观施工图配合景观施工图配合 所有除结构、防水、土木、机电等图纸外，均达到所有除结构、防水、土木、机电等图纸外，均达到施工要求。该阶段景观设计单位将配合下游结构、施工要求。该阶段景观设计单位将配合下游结构、防水、土木、机电设计单位进行设计交底。防水、土木、机电设计单位进行设计交底。施工现场设计效果全程把控：施工现场设计效果全程把控：在全程设计在全程设计-施工过程中，景观设计单位需起到施工过程中，景观设计单位需起到设计效果的总体把控作用。根据甲乙双方共同选择设计效果的总体把控作用。根据甲乙双方共同选择不同的不同的关键节点进行效果检查关键节点进行效果检查，并提出意105、见，并提出意见，设计设计效果总体把控效果总体把控。景观单方造价限额设计：景观单方造价限额设计：n道路绿化隔离带：道路绿化隔离带：250.00元元/n外围代征绿化带景观：外围代征绿化带景观：180.00元元/n河岸景观：河岸景观：150.00元元/n样板区景观：样板区景观：550.00元元/n小区公共景观：小区公共景观：400元元/n私家花园景观私家花园景观:320元元/景观设计成本控制景观设计成本控制n景观设计时综合考虑景观设计时综合考虑景观与建筑立面风格的协调景观与建筑立面风格的协调、统一，结合建筑形态进行总体景观设计，打造丰统一，结合建筑形态进行总体景观设计，打造丰富的园林景观富的园林景观106、n进行丰富的竖向设计，进行丰富的竖向设计，利用绿化造坡利用绿化造坡合理有效利合理有效利用基地与场地的高差用基地与场地的高差n合理利用地块内有的原生植物，处理好沿河（湖）合理利用地块内有的原生植物，处理好沿河（湖）绿化、组团绿化、道路绿化、公共绿化及城市道绿化、组团绿化、道路绿化、公共绿化及城市道路绿化带的关系；路绿化带的关系；n尽可能保证私家（庭院）的景观面积最大化尽可能保证私家（庭院）的景观面积最大化 n在小区内设置水景、水系，面积不宜过大，在小区内设置水景、水系，面积不宜过大，采用采用硬地浅水硬地浅水；设置一些面积小、空间丰富、精致宜；设置一些面积小、空间丰富、精致宜人的景观环境节点（景观107、小品）人的景观环境节点（景观小品）n以以软景生态植物群落改善视觉效果，重点节点考软景生态植物群落改善视觉效果，重点节点考虑特色景观树虑特色景观树+植物群落。植物群落。n软景结合部分木质品，如软景结合部分木质品，如景观亲水木平台景观亲水木平台、木栈、木栈道、道、特色景观石局部造景、水生植物特色景观石局部造景、水生植物等等 景观工程成本控制的难点景观工程成本控制的难点 n苗木形态不好采用苗木形态不好采用增加和替换增加和替换苗木的方式进行补救苗木的方式进行补救,这样引起成本增加和返工费用发生这样引起成本增加和返工费用发生 n绿量不足绿量不足增加乔木也是引起成本增加增加乔木也是引起成本增加n灌木种植标108、准灌木种植标准与效果，灌木种植面广、品种多、数与效果，灌木种植面广、品种多、数量大而且图纸不完善施工随意性大量大而且图纸不完善施工随意性大 n硬景构筑物与现场关系硬景构筑物与现场关系 n建筑场地移交及垃圾、综合管网施工、水电气管网建筑场地移交及垃圾、综合管网施工、水电气管网施工工序等原因造成苗木损失和增加景观工程成本施工工序等原因造成苗木损失和增加景观工程成本 景观工程成本管理措施景观工程成本管理措施景观工程成本管理措施景观工程成本管理措施l景观工程分不同设计阶段成本控制，景观工程分不同设计阶段成本控制，方案阶段方案阶段是是景观工程成本控制最重要的前控制阶段，占景观景观工程成本控制最重要的前控109、制阶段，占景观工程成本控制的工程成本控制的80%以上以上 l乔木或贵重苗木部分由甲供乔木或贵重苗木部分由甲供l景观景观效果过程控制效果过程控制 控制移栽等造成的损失控制移栽等造成的损失l建立苗木基地或自己的建立苗木基地或自己的苗圃积累苗木苗圃积累苗木资源资源l严格管理现场收方结算严格管理现场收方结算乔木、灌木种在那里乔木、灌木种在那里楼宇楼宇行道树行道树道路道路灌木灌木乔木乔木景观绿化指标控制景观绿化指标控制景观绿化指标控制景观绿化指标控制内容内容控制比例控制比例软景：硬景软景：硬景808085:1585:152020灌木：草坪灌木：草坪5 510:9510:959090景观单方造价景观单方造110、价某项目景观成本分解某项目景观成本分解景观分区景观分区景观面积景观面积配置苗木配置苗木单方成本单方成本总造价总造价市政绿化市政绿化隔离带隔离带1300013000平米平米香樟、广玉兰、香樟、广玉兰、银杏、雪松、银杏、雪松、刚竹、鸢尾、刚竹、鸢尾、草坪等草坪等270270元元351351万元万元景观分区景观分区景观面积景观面积配置苗木配置苗木单方成本单方成本总造价总造价代征地代征地绿化带绿化带4500045000平米平米栾树、香樟、银栾树、香樟、银杏、雪松、朴树、杏、雪松、朴树、合欢、金桂、金合欢、金桂、金边黄杨，南天竹、边黄杨，南天竹、小叶女贞草坪等小叶女贞草坪等200200元元900900万111、元万元景观分区景观分区景观面积景观面积配置苗木配置苗木单方成本单方成本总造价总造价河岸河岸植物配置植物配置80008000平米平米杨柳、水杉、杨柳、水杉、刚竹、八角金刚竹、八角金盘、云南黄馨、盘、云南黄馨、迎春花、木芙迎春花、木芙蓉、鸢尾、草蓉、鸢尾、草坪等坪等150150元元120120万元万元河岸局部水域改造河岸局部水域改造含土地流转补偿含土地流转补偿180180万元万元景观分区景观分区景观面积景观面积主要材料主要材料单方成本单方成本总造价总造价木栈道及小木栈道及小品、灯具品、灯具300300平米平米芬兰木，沿河道芬兰木，沿河道做做2 2米宽的木栈米宽的木栈道、景观小品道、景观小品4004112、00元元1212万元万元 环境景观成本中软硬景的比例关系须恰当、特环境景观成本中软硬景的比例关系须恰当、特别应关注竖向建筑和小品别应关注竖向建筑和小品 合理选择绿化的种植土质，乔木、灌木、草皮合理选择绿化的种植土质，乔木、灌木、草皮的比例关系的比例关系 关注硬质铺装中硬景软景的比例，各种材料的关注硬质铺装中硬景软景的比例，各种材料的搭配关系；高档材料的使用范围搭配关系；高档材料的使用范围 水景土建费用与水系的形状有密切的关系，合水景土建费用与水系的形状有密切的关系，合理确定水景面积数量理确定水景面积数量 环境成本的弹性空间很大，其成本的提高对建环境成本的弹性空间很大，其成本的提高对建安成本的影113、响不是非常明显，但安成本的影响不是非常明显，但对楼盘的档次提升对楼盘的档次提升显著（这也是一般提高楼盘售价常用的方法之一）显著（这也是一般提高楼盘售价常用的方法之一）了解掌握市场上标杆楼盘的景观风格走向了解掌握市场上标杆楼盘的景观风格走向体验区的成本管控体验区的成本管控 体验区构成包括：体验区构成包括：售楼处、样板房、样板景观体验区等售楼处、样板房、样板景观体验区等体验区的特征：体验区的特征：包括显性和隐性特征。包括显性和隐性特征。显性特征：显性特征：规划设计、建筑设计、装修设计、景观设规划设计、建筑设计、装修设计、景观设计、导示系统和灯光设计主要通过观察体验计、导示系统和灯光设计主要通过观察114、体验隐性特征：隐性特征：通过感观、情感、思考、行动和关联等五通过感观、情感、思考、行动和关联等五种体验种体验体验区的选址、定位体验区的选址、定位体验区的选址原则体验区的选址原则1、交通便捷交通便捷2、楼盘形象展示楼盘形象展示3、客户体验客户体验满足全项目整体施工组织满足全项目整体施工组织满足全项目营销进度满足全项目营销进度客户到达本项目便捷客户到达本项目便捷客户从体验区入口到达售楼处和客户从体验区入口到达售楼处和样板房动线直接、合理、舒适样板房动线直接、合理、舒适售楼处功能分区：售楼处功能分区：1 大门辐射区大门辐射区2 接待迎宾区接待迎宾区3 模型展示区模型展示区4 销售洽谈区销售洽谈区5 115、展板宣传区展板宣传区+销控区销控区6 工法展示区工法展示区7 签约区签约区8 财务区财务区9 室内外休闲区室内外休闲区10 办公区办公区 售楼处空间装修关注点：售楼处空间装修关注点：动线动线-功能分区、参观路线合理功能分区、参观路线合理 比例比例-各功能区空间分布合理各功能区空间分布合理 层次层次-按功能区接待递进按功能区接待递进 灯光灯光-温馨柔和温馨柔和 表达表达-体现人文和企业理念体现人文和企业理念 惊喜惊喜-环境和服务环境和服务销售中心、样板房、景观示范区成本管理销售中心、样板房、景观示范区成本管理体验区造价框算表体验区造价框算表分类分类功能功能面积面积平方平方 单价单价 元元/总价总116、价 万元万元 备注备注1 1备注备注2 2市政市政 市政公园市政公园 460046001501506969BTBT工程，不计入示范区投入费用工程，不计入示范区投入费用景观示景观示范区范区 永久景观永久景观108250054.1景观示范区景观示范区平均单方造平均单方造价价393393元元/临时景观临时景观9887360355.9335%35%可回收可回收(乔木灌木等）乔木灌木等）设计费设计费109691920.84小计小计1096910969430.87销售销售 中心中心 接待区接待区4454000178含设计费、隔墙土建、硬装、软装含设计费、隔墙土建、硬装、软装平均单方造价平均单方造价约为约为117、34863486元元/工作区工作区115150017.25含设计费、隔墙土建、硬装、软装，含设计费、隔墙土建、硬装、软装，30%30%可回收可回收小计小计560560195.25样板房样板房精装样板房精装样板房5004500225含软装，含软装，50%可回收可回收清水房包装清水房包装 3小计小计228合计合计854.12n n销售中心、样板房的成本范围销售中心、样板房的成本范围销售中心、样板房的成本范围销售中心、样板房的成本范围包括包括：销售中心建造费、装修工程费，样板房建造费、销售中心建造费、装修工程费，样板房建造费、装修工程费，销售中心、样板房家具及样板房装修工程费，销售中心、样板房家具及118、样板房小品摆设等小品摆设等装饰工程主要成本构成装饰工程主要成本构成装饰工程主要成本构成装饰工程主要成本构成硬装物料（标准、质感、颜色、厚度）硬装物料（标准、质感、颜色、厚度）软装效果软装效果天棚与墙面天棚与墙面天棚线条顺天棚线条顺直、阴角石直、阴角石材接口美观材接口美观天棚线条顺天棚线条顺直、阴角对直、阴角对位无误差位无误差天棚与墙面天棚与墙面门窗套门窗套门窗套门窗套台面台面台面台面细部收口细部收口细部收口细部收口细部收口细部收口与石材的玻与石材的玻璃胶收口干璃胶收口干净净细部收口细部收口与石材的玻与石材的玻璃胶收口干璃胶收口干净净细部收口细部收口马赛克墙面马赛克墙面做工精细做工精细l l影响119、售楼处装饰成本的主要因素影响售楼处装饰成本的主要因素影响售楼处装饰成本的主要因素影响售楼处装饰成本的主要因素1）、售楼处装饰风格定位，销售理念定位售楼处装饰风格定位，销售理念定位2）、售楼处功能分区的装修标准，装饰材料分配和售楼处功能分区的装修标准，装饰材料分配和表现表现3）、售楼处风格影响环境氛围、环境风格和造价售楼处风格影响环境氛围、环境风格和造价l l控制售楼处装饰成本的措施控制售楼处装饰成本的措施控制售楼处装饰成本的措施控制售楼处装饰成本的措施1）、售楼处装饰成本原则应该控制在目标成本执行售楼处装饰成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内版的分解测算控制范围内2）、确定合适120、的售楼处装饰风格以控制装饰成本和确定合适的售楼处装饰风格以控制装饰成本和环境氛围成本环境氛围成本3）、控制主要装饰材料标准，好材料用在关键部位控制主要装饰材料标准，好材料用在关键部位4）、耐用品回收和周转使用耐用品回收和周转使用l l影响样板房装修成本的主要因素影响样板房装修成本的主要因素影响样板房装修成本的主要因素影响样板房装修成本的主要因素1）、样板房装饰风格定位样板房装饰风格定位2）、样板房装饰材料标准样板房装饰材料标准3）、样板房风格影响样板房家具小品风格和造价样板房风格影响样板房家具小品风格和造价l l控制样板房装修成本的措施控制样板房装修成本的措施控制样板房装修成本的措施控制样板房121、装修成本的措施1）、样板房装饰成本原则应该控制在目标成本执行样板房装饰成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内版的分解测算控制范围内2）、确定合适的样板房装饰风格以控制装饰成本和确定合适的样板房装饰风格以控制装饰成本和家具小品成本家具小品成本3）、控制主要装饰材料标准，好材料用在关键部位控制主要装饰材料标准，好材料用在关键部位4）、耐用品回收和周转使用耐用品回收和周转使用n准确进行成本测算的基本要求是什么准确进行成本测算的基本要求是什么 n你体会成本测算的难点有哪些你体会成本测算的难点有哪些n怎样才能实现成本管理的目标怎样才能实现成本管理的目标交流提纲交流提纲内容内容龙湖成本管理与122、控制龙湖成本管理与控制 龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理招投标职能部门的设置招投标职能部门的设置一般公司招投标机构设置一般公司招投标机构设置有的有的公司招投标小组：负责公司招投标工作的领导公司招投标小组：负责公司招投标工作的领导决策，负责对全部招投标工作的监管决策，负责对全部招投标工作的监管小组成员：董事长、总经理、主管副总经理、财务小组成员：董事长、总经理、主管副总经理、财务总监、总工程师、项目经理部总经理、工程管理总总监、总工程师、项目经理部总经理、工程管理总经理、成本管理部经理、工程管理部招标工程师、经理、成本管理部经理、工程管理部123、招标工程师、建材采购（工程材料设备采购）协调小组成员组成建材采购（工程材料设备采购）协调小组成员组成营销部营销部成本管理部成本管理部工程管理部工程管理部设计研发部设计研发部公司总经理公司总经理研发专员研发专员项目总监项目总监项目研发经理项目研发经理项目工程经理项目工程经理项目成本经理项目成本经理项目营销经理项目营销经理项目财务经理项目财务经理专业工程师专业工程师成本专员成本专员营销顾问营销顾问财务专员财务专员精装修项目部精装修项目部景观项目部景观项目部龙湖公司部门、项目运营构架龙湖公司部门、项目运营构架计划财务部计划财务部发展部发展部运营副总运营副总龙湖造价采购部组织构架龙湖造价采购部组织构架124、造造价价采采购购部部成本中心成本中心采购中心采购中心招标中心招标中心造价工程师造价工程师景观采购工程师景观采购工程师装饰采购工程师装饰采购工程师材料采购工程师材料采购工程师设备采购工程师设备采购工程师招标工程师招标工程师龙湖招标小组是根据每单招标工作的具体内容龙湖招标小组是根据每单招标工作的具体内容成立的临时团队成立的临时团队 分工分工研发部负研发部负责实施的责实施的招标招标工程部负工程部负责实施的责实施的招标招标造价采购部负责实施的招标造价采购部负责实施的招标材设材设招标招标土建安土建安装工程装工程精装工程精装工程景观工程景观工程组长组长研发部职研发部职能负责人能负责人工程部职工程部职能负责125、人能负责人造价采购部职能负责人造价采购部职能负责人副组长副组长造价采购部造价采购部职能负责人职能负责人工程部职工程部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人组组员员运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总精装部职精装部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人工程部职工程部职能负责人能负责人招标中招标126、中心经理心经理招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理采购中采购中心经理心经理采购中采购中心经理心经理采购中采购中心经理心经理采购中采购中心经理心经理工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师注：表中标识有注：表中标识有“”符号的为必须参加人员，标识有符号的为必须参加人员，标识有“”的成员可视招的127、成员可视招标的具体内容选择性参与标的具体内容选择性参与 组组员员材料设备材料设备工程师工程师材料设备材料设备工程师工程师材料设备材料设备工程师工程师材料设备材料设备工程师工程师项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理项目专业项目专业工程师工程师项目专项目专128、业工程师业工程师项目专业项目专业工程师工程师项目专业项目专业工程师工程师项目专业项目专业工程师工程师项目专业项目专业工程师工程师龙湖招标小组主要职责龙湖招标小组主要职责n贯彻执行公司有关招标管理办法，维护公司利益，贯彻执行公司有关招标管理办法，维护公司利益，进行全过程招标管理。进行全过程招标管理。n审批招标申请书、招标邀请函、资格预审文件、审批招标申请书、招标邀请函、资格预审文件、招标文件、评标报告、中标通知书；招标文件、评标报告、中标通知书；n审批最高限价或评标标底（如有）；审批最高限价或评标标底（如有）；n招标过程决策；招标过程决策；n定标。定标。龙湖招标办理主持人龙湖招标办理主持人 招标129、中心经理：负责组织由招标中心承担的各类招标招标中心经理：负责组织由招标中心承担的各类招标采购中心经理：负责组织由采购中心承担的各类材料采购中心经理：负责组织由采购中心承担的各类材料设备采购招标；设备采购招标；项目成本经理：负责组织由项目成本组承担的各类招项目成本经理：负责组织由项目成本组承担的各类招标；标；项目工程经理：负责组织由工程部承担的各类招标项目工程经理：负责组织由工程部承担的各类招标项目研发经理：负责组织由研发部承接的各类设计招项目研发经理：负责组织由研发部承接的各类设计招标标 n工程施工招标条件：工程施工招标条件：进行工程施工招标应当具备下列条件：进行工程施工招标应当具备下列条件：130、（一）按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，（一）按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续；已经履行审批手续；（二）工程资金或者资金来源已经落实；（二）工程资金或者资金来源已经落实；（三）有满足施工招标需要的设计文件及其他技术（三）有满足施工招标需要的设计文件及其他技术资料；资料；（四）法律、法规、规章规定的其他条件。（四）法律、法规、规章规定的其他条件。招标范围招标范围序序号号招标方式招标方式适用范围适用范围1 1公开招标公开招标因属于民营企业，一般不采用因属于民营企业，一般不采用2 2邀请招标邀请招标5050万元以上（含万元以上（含5050万元）的单项工程万元）的单项工程131、 金额在金额在3030万元以上（含万元以上（含3030万元）的单次万元）的单次材料设备采购材料设备采购3 3比价比价/询价询价 即简易招标即简易招标小于小于5050万元的单项工程万元的单项工程 小于小于3030万元的单次材料设备采购万元的单次材料设备采购 战略合作或年度合作的分供方选择战略合作或年度合作的分供方选择金额金额小于小于50万元的单项工程及小于万元的单项工程及小于30万元的单次材万元的单次材料设备采购，可不执行招标料设备采购，可不执行招标，按以下规定按以下规定执行：执行：小于小于50万元且大于万元且大于20万元的工程合同，以及小于万元的工程合同，以及小于30万元且大于元且大于10万元132、的材设采购合同，应至少邀请两万元的材设采购合同，应至少邀请两家或两家以上分供方进行议价；家或两家以上分供方进行议价；小于小于20万元的工程合同，以及小于万元的工程合同，以及小于10万元的材设采万元的材设采购合同，可以与一家或一家以上分供方议价。购合同，可以与一家或一家以上分供方议价。招标范围招标范围招标范围招标范围 以下条件的工程项目和材料设备采购，以下条件的工程项目和材料设备采购，可不进行招标可不进行招标 工程类：水、电、气等垄断行业如不具备市场竞争条工程类：水、电、气等垄断行业如不具备市场竞争条件；件；不具备市场竞条件的及本细则约定不作招标的材料设不具备市场竞条件的及本细则约定不作招标的材133、料设备备；执行集团集采或区域联动集采的，可根据集采结果直执行集团集采或区域联动集采的，可根据集采结果直接签订合同接签订合同；经总经理审批，并通报集团备案的战略合作或年度合经总经理审批，并通报集团备案的战略合作或年度合作的分供方选择，可不进行招标作的分供方选择，可不进行招标。招标计划招标计划n在项目启动会时，明确项目各单项工程、单位工在项目启动会时，明确项目各单项工程、单位工程和材料设备合约形式及招标方式程和材料设备合约形式及招标方式,并形成并形成项目项目合约规划合约规划，作为项目启动阶段成果提交集团审，作为项目启动阶段成果提交集团审批批 如何选择适应企业特点的招标方式？如何选择适应企业特点的招134、标方式？招标方式的选择招标方式的选择 方式：方式：直接委托直接委托议议标标邀请招标、公开招标邀请招标、公开招标单项招标，战略或区域性采购招标；单项招标，战略或区域性采购招标；招标方式的选择招标方式的选择n选取因素选取因素公司的经营环境，内部与外部环境公司的经营环境，内部与外部环境对资源的掌握程度对资源的掌握程度对市场的了解程度对市场的了解程度 包括技术与供方包括技术与供方招投标流程及成果招投标流程及成果序序号号管理流程管理流程工作成果工作成果1 1编制招投标计划编制招投标计划合约规划合约规划招标方式和招标计划招标方式和招标计划2 2编制考察计划编制考察计划考察计划考察计划3 3考察、确定入围单135、位考察、确定入围单位考察报告考察报告4 4编制招标文件编制招标文件招标文件招标文件5 5招标会招标会招标答疑招标答疑及附件及附件6 6回标回标投标文件投标文件及附件及附件7 7评标评标评标报告评标报告8 8投标澄清投标澄清投标澄清函投标澄清函9 9定标定标定标报告定标报告中标通知书中标通知书1010 签约签约合同合同及附件及附件招标的一般程序招标的一般程序 几个阶段的划分几个阶段的划分 招标准备阶段招标准备阶段发标阶段发标阶段投标阶段投标阶段评评、定标阶段定标阶段授标与签约阶段授标与签约阶段后续工作后续工作 提交合同需求提交合同需求确定招标小组与人员确定招标小组与人员供应商考察与资格预审供应商136、考察与资格预审“从事建筑活动的从事建筑活动的建筑施工企业建筑施工企业，应当具备下列条，应当具备下列条件：件：（1）有符合国家规定的注册资本；）有符合国家规定的注册资本；（2）有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业）有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员；资格的专业技术人员；（3）有从事相关建筑活动规定的其他条件；）有从事相关建筑活动规定的其他条件；（4）法律、行政法规规定的其他条件。）法律、行政法规规定的其他条件。招标准备阶段招标准备阶段招标小组共同确定考察单位，并根据考察结果确定招标小组共同确定考察单位，并根据考察结果确定入围单位。入围单位。对考察单位的考察本着对考察单137、位的考察本着广泛性和广泛性和针对针对性，公司、性，公司、项项目、管理、人员，目、管理、人员，保证充分竞争性保证充分竞争性考察报告，确定档次，建库，跟踪行业动态考察报告，确定档次，建库，跟踪行业动态招标准备阶段招标准备阶段n确定招标形式确定招标形式1、工程量清单招标工程量清单招标2、定额结算条件招标定额结算条件招标3、单项工程价格包干单项工程价格包干4、固定单价招标固定单价招标5、合同总价招标合同总价招标招标准备阶段招标准备阶段n编写招标文件编写招标文件 招标文件应当包括以下内容：招标文件应当包括以下内容：（一）招标人名称、项目名称及简介；（一）招标人名称、项目名称及简介；（二）工程、设备、材料138、服务等的名称、数量及（二）工程、设备、材料、服务等的名称、数量及主要技术要求；主要技术要求；（三）交货、竣工或提供服务的时间、期限；（三）交货、竣工或提供服务的时间、期限；（四）递交投标文件的方式、开标日期、地点和投（四）递交投标文件的方式、开标日期、地点和投标的有效期限；标的有效期限；招标准备阶段招标准备阶段（五）投标人资格条件、投标文件的基本要求；（五）投标人资格条件、投标文件的基本要求；（六）评标程序、评标依据、评标标准和方法、确定（六）评标程序、评标依据、评标标准和方法、确定废标的因素、定标原则；废标的因素、定标原则；（七）投标报价要求及计算公式；（七）投标报价要求及计算公式；（八）139、图纸目录、格式附录等；（八）图纸目录、格式附录等；（九）主要合同条款及内容；（九）主要合同条款及内容；（十）法律、行政法规规定的其他内容。（十）法律、行政法规规定的其他内容。准备图纸、编制工程量清单、标底（预算）准备图纸、编制工程量清单、标底（预算）信息公布信息公布报名报名收取保证金收取保证金,资料押金资料押金发放招标资料发放招标资料现场踏勘现场踏勘答疑与补充招标文件答疑与补充招标文件发标阶段发标阶段回标回标投标单位数量不得少于投标单位数量不得少于2N+1(N为该次招标的中标为该次招标的中标单位数量）单位数量）发标阶段发标阶段n开标开标n由招标小组成员进行内部开标，不进行投标单位在由招标小组成140、员进行内部开标，不进行投标单位在场的公开唱标。场的公开唱标。n招标小组招标小组2人人（含）以上（含）以上（造价部造价部人员至少人员至少1名，名，其其他他职能职能1名）才能进行开标，并形成书面签字确认名）才能进行开标，并形成书面签字确认的的开标记录开标记录评评、定标阶段定标阶段经济标由造价采购部负责评标。经济标由造价采购部负责评标。技术标由招标范围职能部门评标技术标由招标范围职能部门评标 根据评标意见确定有效标，对所有投标单位的技术根据评标意见确定有效标，对所有投标单位的技术标、经济标进行一次正式澄清，经济标的澄清仅限标、经济标进行一次正式澄清，经济标的澄清仅限于发包范围与算术错误，不调整投标总141、价于发包范围与算术错误，不调整投标总价中标原则是：技术标合格，投标范围与招标要求一中标原则是：技术标合格，投标范围与招标要求一致，合理低价中标，以确定中标单位致，合理低价中标，以确定中标单位 n评定标报告评定标报告评定标报告评定标报告中定标价格必须与项目目标成（执中定标价格必须与项目目标成（执行版）、公司相似项目历史成本进行比较分析，或行版）、公司相似项目历史成本进行比较分析，或与行业内类似项目进行比较。与行业内类似项目进行比较。当非最低价中标时，做为特殊事项在定标报告里做当非最低价中标时，做为特殊事项在定标报告里做出书面记录，在总经理审批出书面记录，在总经理审批评定标报告评定标报告时，一时，142、一并完成审批并抄送集团运营中心备案并完成审批并抄送集团运营中心备案评评、定标阶段定标阶段n评定标报告主要内容：评定标报告主要内容：定标意见定标意见；准确地描述定标意见。；准确地描述定标意见。评标过程及分析评标过程及分析1）.投标单位情况；投标单位情况；2）.招标概况；招标概况；3）.招标过程及分析：招标过程及分析：还原招标过程记录每一详细动还原招标过程记录每一详细动作作，并对不同阶段的，并对不同阶段的中间成果作出过程分析中间成果作出过程分析。4）.评标办法；明示评标办法；明示招标文件所列明的评标办法招标文件所列明的评标办法；5）.评标意见；包括技术标（如有）、商务标、经济评标意见；包括技术标（143、如有）、商务标、经济标评标意见，综合评标意见。标评标意见，综合评标意见。授标与签约阶段授标与签约阶段确定中标单位后即向中标单位发送确定中标单位后即向中标单位发送中标通知书中标通知书发送中标通知书后，即尽快按招标文件中合同条件发送中标通知书后，即尽快按招标文件中合同条件签订合同签订合同订立书面合同后订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送县级日内，中标人应当将合同送县级以上工程所在地的建设行政主管部门备案。以上工程所在地的建设行政主管部门备案。招标周期预估招标周期预估甲供材料集中采购及管理甲供材料集中采购及管理甲方供应材料的原则甲方供应材料的原则 材料价值高材料价值高 质量不能确定（同一品牌多标144、准）质量不能确定（同一品牌多标准）观感要统一观感要统一 （色差偏差）（色差偏差）特殊材料特殊材料甲供设备、材料供应管理甲供设备、材料供应管理n甲供设备、材料是控制工程造价的重要因素之一甲供设备、材料是控制工程造价的重要因素之一n甲供材料采购形式甲供材料采购形式 集中招标采购集中招标采购 (产品成熟产品成熟,市场供应量大市场供应量大)竞争采购竞争采购 (产品市场供应较少产品市场供应较少)谈判采购谈判采购 (产品较垄断产品较垄断)序号序号供应方式供应方式适用范围适用范围1甲方供应甲方供应适用于单价高、通用性较强、使用量较适用于单价高、通用性较强、使用量较大的材料设备，如商砼、钢筋、主要装大的材料设145、备，如商砼、钢筋、主要装饰材料、电梯、电线电缆等。饰材料、电梯、电线电缆等。2甲方限价、甲方限价、乙方采购乙方采购适用于用量较大、但市场较成熟、品牌适用于用量较大、但市场较成熟、品牌和价格差异不大的材料设备，如给排水和价格差异不大的材料设备，如给排水管、外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等。管、外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等。3乙方自乙方自行采购行采购适用于产品质量差异较小、价格差异不适用于产品质量差异较小、价格差异不大的低质高耗量材料，如砂、石、砌筑大的低质高耗量材料，如砂、石、砌筑用砖等。用砖等。集中采购的意义集中采购的意义短期效益短期效益1 1、降低成本、降低成本2 2、提升效率、提升效率3 3、146、统一品牌、统一品牌4 4、保证品质、保证品质长期效益长期效益 1、提升企业的品牌影响力提升企业的品牌影响力2、实现内部资源共享实现内部资源共享3、通通过过对对产产品品、设设计计、施施工工工工艺艺的的研研究究，促促进进先先进进化化、标标准准化化、工工业业化化，最最终终实实现规模效益；现规模效益；1、规模度规模度-与与-多样性多样性2、标准化标准化-与与-多变性多变性3、地域性地域性-与与-市场性市场性集中采购应考虑的前提集中采购应考虑的前提 材料设备集中采购管理流程材料设备集中采购管理流程（和工程招标流程和管理一样）（和工程招标流程和管理一样）设立材料样品资料库设立材料样品资料库实物样板间实物样147、板间资料样板库资料样板库集约方式集约方式规模采购规模采购有利于市场竞争降低材料设备的有利于市场竞争降低材料设备的造价和采购成本造价和采购成本可以有效控制主要材料设备的质量可以有效控制主要材料设备的质量甲方供应材料设备的目的甲方供应材料设备的目的甲方供应材料设备的目的甲方供应材料设备的目的 通过与供方一体化管理达到价值最大化通过与供方一体化管理达到价值最大化 为提高采购效率，在产品设计阶段就进行价值分析，为提高采购效率，在产品设计阶段就进行价值分析，评估生命周期成本评估生命周期成本 建立网络采购平台，促进公平竞争和透明管理与监建立网络采购平台，促进公平竞争和透明管理与监督流程督流程 供应商资源整148、合及关系管理将其发展成为供应商资源整合及关系管理将其发展成为公司的核公司的核心竞争力之一心竞争力之一 选取选取集成分供方集成分供方供应供应 百安居百安居认质认价材料价格管理认质认价材料价格管理n选用造价信息相应材料价格选用造价信息相应材料价格n了解市场材料价格了解市场材料价格n专业网站材料价格信息专业网站材料价格信息n材料的到材料的到工地价和采管费工地价和采管费内容内容龙湖成本管理与控制龙湖成本管理与控制 龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理房地产开发企业的合同体系房地产开发企业的合同体系合同体系合同体系合同体系合同体系按开发过程按开发过程按149、开发过程按开发过程划分划分划分划分315 财 务、管 理管理类合同：财务合同财务合同人事、办公类合同人事、办公类合同 业务类合同：业务类合同：土地购置前期开发建设销售租赁物业管理建安工程合同材料设备采购合同材料设备采购合同咨询合同房屋销售合同商业运营合同广告宣传合同物业管理委托合同维修整改合同土地合同地勘测绘合同设计合同前期工程合同基础设施合同配套设施合同n n按合同类型：按合同类型：总包合同、分包合同、咨询合同、设备订货合同、材料购销合同317合同类型合同类型合同类型合同类型n n按合同主体：按合同主体：双方合同 三方合同。318合同类型合同类型合同类型合同类型甲方甲方 乙方乙方供方供方 需150、方需方委托人委托人 代理人代理人甲方甲方 乙方乙方 丙方丙方使用方使用方 供应方供应方 建设方建设方n n按计价方式分类：按计价方式分类：按计价方式分类：按计价方式分类：总价合同总价合同 单价合同单价合同 成本加酬金合同等。成本加酬金合同等。房地产经营活动中合同管理是核心房地产经营活动中合同管理是核心质量质量合同合同成本成本工期工期合同的流程管理合同的流程管理合同管理职责合同管理职责n合同承办部门：合同承办部门：负责本部门合同起草、会签、校负责本部门合同起草、会签、校稿、审核、批准、签章的过程管理稿、审核、批准、签章的过程管理 n合同会签部门：合同会签部门：负责从本部门需求和专业角度提负责从本151、部门需求和专业角度提出会签意见。出会签意见。n计划财务部（综合管理岗位：计划财务部（综合管理岗位：计划财务部合同管计划财务部合同管理员理员）：）：负责对合同会签过程进行动态监督管理负责对合同会签过程进行动态监督管理 n行政部：行政部：负责合同审核、用印、存档、查询工作负责合同审核、用印、存档、查询工作合同职责划分合同职责划分合同签订基本流程合同签订基本流程：起草起草会签会签校稿校稿审核审核批准批准用印用印存档存档/抄送抄送1、编制合约规划编制合约规划项目启动阶段编制合约规划项目启动阶段编制合约规划将项目各成本费项将项目各成本费项对应分解对应分解成未来可执行的合同成未来可执行的合同明确合同招标方152、式、时间，合同计价方式、标准，明确合同招标方式、时间，合同计价方式、标准，随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价同造价2、提交合同需求提交合同需求n在项目进行过程中，项目部把握招投标及合同在项目进行过程中，项目部把握招投标及合同进度，及时提出合同需求进度，及时提出合同需求n合同需求的内容合同需求的内容 工作范围和工作内容工作范围和工作内容技术要求和验收标准技术要求和验收标准中间交接验收和时间中间交接验收和时间开工时间及完成时间开工时间及完成时间场地情况及配合工作场地情况及配合工作3、合同起草合同起草n合同承办人对合同签订的及时性、合理性、合法153、性、合同承办人对合同签订的及时性、合理性、合法性、合规性、完整性、正确性承担主要责任（即第一责合规性、完整性、正确性承担主要责任（即第一责任）；任）；n合同承办人应具备的能力？合同承办人应具备的能力？n合同承办人在会签审批过程中，应严格按规定添加合同承办人在会签审批过程中，应严格按规定添加相关人员参与会签和审批，（目的是提高合同会签相关人员参与会签和审批，（目的是提高合同会签效率、明确责任、控制合同流传范围）效率、明确责任、控制合同流传范围）合同基本内容：合同基本内容：包括标的物（施工、采购、服务等），数量包括标的物（施工、采购、服务等），数量（范围及内容）和质量（验收标准），价款，付款（范围154、及内容）和质量（验收标准），价款，付款节点和相应的支付条件，合同履行的期限、地点和节点和相应的支付条件，合同履行的期限、地点和方式，违约责任等主要条款。方式，违约责任等主要条款。（不同合同主要内容基本一致不同合同主要内容基本一致）建安合同主要内容建安合同主要内容当事人的名称（全称）当事人的名称（全称）工程地址工程地址工程名称工程名称数量（建筑面积）数量（建筑面积）工程范围工程范围质量要求质量要求工期工期价款及价款结算办法价款及价款结算办法材料供应和结算办法材料供应和结算办法保修条款保修条款违约责任违约责任争议解决方法争议解决方法其他其他（大体分为三方面：基本情况、工程管理、价款结（大体分为三方155、面：基本情况、工程管理、价款结算）算）合同名称：合同名称：按按“地区地区+公司公司+项目名称项目名称+事项事项”的原则命名合同；的原则命名合同；一般情况下一份合同一个合同主体，若一份合一般情况下一份合同一个合同主体，若一份合同多个合同主体需要说明不同主体对应的标的物及同多个合同主体需要说明不同主体对应的标的物及 金额；金额；合同正文合同正文 n施工合同要明确工程范围、工程数量、工程价款施工合同要明确工程范围、工程数量、工程价款（结算办法）、工期、付款办法、质量标准、技（结算办法）、工期、付款办法、质量标准、技术资料提供、保修条件等；术资料提供、保修条件等；n采购合同要具体写明产品名称、牌号、商156、标、生采购合同要具体写明产品名称、牌号、商标、生产厂家、型号、规格、等级、花色、是否成套产产厂家、型号、规格、等级、花色、是否成套产品等，技术质量要求要明确、具体，数量要明确品等，技术质量要求要明确、具体，数量要明确计量单位、计量方法、自然损耗率等，运输方式计量单位、计量方法、自然损耗率等，运输方式及运费负责人应具体，交（提）货期限、地点及及运费负责人应具体，交（提）货期限、地点及验收方法应明确；验收方法应明确；合同正文合同正文n合同必须有违约责任，违约责任应具体写明约定合同必须有违约责任，违约责任应具体写明约定的违约条件、违约金数额、比例及计算方法；的违约条件、违约金数额、比例及计算方法；n157、写明何种条件下可以解除合同；写明何种条件下可以解除合同；n合同必须有质保金及质保期，以保证合同后期服合同必须有质保金及质保期，以保证合同后期服务的正常进行；务的正常进行；n合同应有明确的签约地点及合同生效和执行完毕合同应有明确的签约地点及合同生效和执行完毕的起止时间及签约时间；的起止时间及签约时间；合同结尾：合同结尾：n双方都必须使用合法的印章（公章或合同专用章）双方都必须使用合法的印章（公章或合同专用章），不得使用财务章或业务章等不合法印章；，不得使用财务章或业务章等不合法印章；4、合同会签审批合同会签审批n对合同进行分类管理，不同类别的合同对应不同的对合同进行分类管理，不同类别的合同对应不158、同的起草人、会签人、审核人、审批人和抄送人，起草人、会签人、审核人、审批人和抄送人，合同会签审批权限表合同会签审批权限表 p合同内部交底合同内部交底 由合同签订人组织，向项目管理团队交底。陈由合同签订人组织，向项目管理团队交底。陈述合同形成背景、合同结构、主要条款解读、执行述合同形成背景、合同结构、主要条款解读、执行要点及特殊情况处理，并解答项目管理团队提出的要点及特殊情况处理，并解答项目管理团队提出的问题，最后形成书面合同内部交底记录。问题，最后形成书面合同内部交底记录。5、合同的交底合同的交底p合同外部交底合同外部交底 由项目部经理组织，项目管理团队参加，向监理由项目部经理组织，项目管理团159、队参加，向监理单位、施工单位项目班子交底。主要是对材料设单位、施工单位项目班子交底。主要是对材料设备管理（由材料设备组主讲）、合同中对施工单备管理（由材料设备组主讲）、合同中对施工单位的要求及管理规定进行交底，并解答监理单位、位的要求及管理规定进行交底，并解答监理单位、施工单位人员提出的问题，最后形成书面外部交施工单位人员提出的问题，最后形成书面外部交底纪录。底纪录。合同（内部）交底的内容合同（内部）交底的内容如何保证合同的高质量如何保证合同的高质量n合同内容格式具合法性、有效性、可行性合同内容格式具合法性、有效性、可行性n合同内容是双方真实意愿表达合同内容是双方真实意愿表达n合同内容力求公平160、公正合同内容力求公平公正n合同内容严谨，思路、文理清晰、条理清楚合同内容严谨，思路、文理清晰、条理清楚 合同起草人员应具备的素质合同起草人员应具备的素质 严格的合同会签审批程序严格的合同会签审批程序合同组成及主要条款合同组成及主要条款合同组成合同组成n合同示范文本合同示范文本 合同协议书；合同协议书；合同通用条款；合同通用条款；合同专用条款；合同专用条款；合同补充条款；合同补充条款；合同附件。合同附件。合同主要条款合同主要条款-解释顺序解释顺序n本本合同附件合同附件和补充协议书（如有）、洽商变更等和补充协议书（如有）、洽商变更等明确双方权利义务的纪要、协议，本明确双方权利义务的纪要、协议，本合161、同补充条合同补充条款款、本合同协议书、本合同专用条款、本合同通、本合同协议书、本合同专用条款、本合同通用条款、中标通知书、投标书、现行标准规范及用条款、中标通知书、投标书、现行标准规范及有关技术文件、工程预算书。有关技术文件、工程预算书。合同主要条款合同主要条款-施工范围施工范围合同必须有明确的施工范围合同必须有明确的施工范围承包范围或施工范围在设计交底后可发送详细施承包范围或施工范围在设计交底后可发送详细施工界面的通知进行具体明确调整；（项目管理团工界面的通知进行具体明确调整；（项目管理团队集体决策并进行界面审批）队集体决策并进行界面审批）本合同暂未包含的其他工程，发包人需委托承包本合同暂未162、包含的其他工程，发包人需委托承包人完成时，可以书面方式委托承包人。人完成时，可以书面方式委托承包人。合同主要条款合同主要条款-工程分包工程分包合同要明确发包人指定分包及另行发包的项目。合同要明确发包人指定分包及另行发包的项目。未包含施工单位自身的分包工程，承包人分包工未包含施工单位自身的分包工程，承包人分包工程应征得监理及发包人同意。程应征得监理及发包人同意。计价原则计价原则计价方式（工程量清单计价、定额计价）；计价方式（工程量清单计价、定额计价）；工程类别划分标准；工程类别划分标准；计费标准：按实计算的费项（材料价差、二次转运计费标准：按实计算的费项（材料价差、二次转运费、包干费等）；费、包163、干费等）；关于部分定额执行问题的统一意见关于部分定额执行问题的统一意见。合同主要条款合同主要条款-工程价款结算办法工程价款结算办法材料价格结算方式材料价格结算方式不同材料及设备的采保费区别；商品砼有配合费，不同材料及设备的采保费区别；商品砼有配合费，但无采保费（在商品砼采购合同中有专门约定）；但无采保费（在商品砼采购合同中有专门约定）；甲供材料及设备价格，如何计费和退还甲方（应注甲供材料及设备价格，如何计费和退还甲方（应注意扣除采管费和下浮比例）。意扣除采管费和下浮比例）。认质认价材料的处理方式：（认价材料采购价和到认质认价材料的处理方式：（认价材料采购价和到工地价）工地价）合同主要条款合同主164、要条款-工程价款结算办法工程价款结算办法总包管理及配合费总包管理及配合费总包管理及配合费的涵盖范围；总包管理及配合费的涵盖范围；指定分包应要求总包履行管理职责，分包人向承包指定分包应要求总包履行管理职责，分包人向承包人负责，承包人向发包人负责，在进度质量工人负责，承包人向发包人负责，在进度质量工程款（包括质保金）方面体现总包的责任及权利义程款（包括质保金）方面体现总包的责任及权利义务。务。外墙脚手架应特别考虑外墙装饰的使用，拆除时应外墙脚手架应特别考虑外墙装饰的使用，拆除时应征得发包人同意。征得发包人同意。合同主要条款合同主要条款-工程价款结算办法工程价款结算办法安全、文明施工增加费的计取安全165、文明施工增加费的计取 注意该费用的组成及涵盖范围：由定额费用、专项注意该费用的组成及涵盖范围：由定额费用、专项费用、按实计算费用三部分组成。费用、按实计算费用三部分组成。定额费用：是指在建筑、装饰、安装、市政、园林、定额费用：是指在建筑、装饰、安装、市政、园林、房屋修缮工程定额及费用定额中已包括的各施工工房屋修缮工程定额及费用定额中已包括的各施工工序正常施工条件下，采用合理施工工艺所发生的常序正常施工条件下，采用合理施工工艺所发生的常规安全生产、文明施工费用。规安全生产、文明施工费用。合同主要条款合同主要条款-工程价款结算办法工程价款结算办法安全、文明施工增加费的计取安全、文明施工增加费的计166、取 n专项费用：是指专项费用：是指除除“定额费用定额费用”和和“按实计算费按实计算费用用”之外的安全文明施工措施内容所发生的费用之外的安全文明施工措施内容所发生的费用（此项费用范围管理部门有明确规定和计算办法）（此项费用范围管理部门有明确规定和计算办法）合同主要条款合同主要条款-工程价款结算办法工程价款结算办法安全、文明施工增加费的计取安全、文明施工增加费的计取 n按实计算费用：是指除上述按实计算费用：是指除上述“定额费用定额费用”和和“专项专项费用费用”外，实际发生的安全文明施工措施费用。一外，实际发生的安全文明施工措施费用。一般包括：土石方支护、人工挖孔桩支护、建筑物垂般包括：土石方支护、167、人工挖孔桩支护、建筑物垂直封闭、垂直防护架、水平防护架、施工场地硬化、直封闭、垂直防护架、水平防护架、施工场地硬化、现场出入口道路硬化、控制噪声措施、现场封闭设现场出入口道路硬化、控制噪声措施、现场封闭设施、建筑垃圾外运、易洒漏物质密闭运输；以及为施、建筑垃圾外运、易洒漏物质密闭运输；以及为保障施工现场周边建筑物、构筑物和电力、通信、保障施工现场周边建筑物、构筑物和电力、通信、给排水、天然气等城市基础设施而采取的安全文明给排水、天然气等城市基础设施而采取的安全文明施工措施施工措施合同主要条款合同主要条款-工程价款结算办法工程价款结算办法水电费价差的计取水电费价差的计取 水电表按表计量水电表按表168、计量水电总表与分表量的损耗分摊水电总表与分表量的损耗分摊需为分包提供接口，分包用水电缴费在分包合同需为分包提供接口，分包用水电缴费在分包合同中明确。中明确。合同主要条款合同主要条款-工程价款结算办法工程价款结算办法预结算办理预结算办理 预结算编制依据预结算编制依据预结算编制审核办理时限预结算编制审核办理时限工程结算材料结算财务对帐财务结算的区别工程结算材料结算财务对帐财务结算的区别造价采购部（公司）内部审核及计划财务部外委造价采购部（公司）内部审核及计划财务部外委第第三方审核三方审核（或称之为审计）。（或称之为审计）。合同主要条款合同主要条款-工程价款结算办法工程价款结算办法有关质量的相关条款169、：单位工程质量符合以下规有关质量的相关条款：单位工程质量符合以下规定才能验收合格定才能验收合格单位工程所含分部工程的质量均应验收合格单位工程所含分部工程的质量均应验收合格质量控制资料完整。质量控制资料完整。单位工程所含分部工程涉及安全和功能的检测资料单位工程所含分部工程涉及安全和功能的检测资料完整。完整。主要功能项目的抽查结果符合相关专业质量验收规主要功能项目的抽查结果符合相关专业质量验收规范的规定。范的规定。合同主要条款合同主要条款-工程质量工程质量绝对工期的概念。绝对工期的概念。合同中可引发工期索赔的因素：图纸延后，重大合同中可引发工期索赔的因素：图纸延后，重大变更，场地条件不具备，变更，170、场地条件不具备，不可抗力不可抗力，甲供材供货，甲供材供货延期等属于发包人原因的规避。延期等属于发包人原因的规避。工期索赔时注意识别关键线路。工期索赔时注意识别关键线路。合同主要条款合同主要条款-工期目标工期目标进度款的拨付流程及进度款的拨付流程及控制要点控制要点甲供材料设备款（包含水电费）的扣回原则。甲供材料设备款（包含水电费）的扣回原则。注意履约保函注意履约保函/或保证金的提交、退还。或保证金的提交、退还。工程保修金扣留和退还工程保修金扣留和退还合同主要条款合同主要条款-工程付款工程付款合同主要条款合同主要条款-工程进度计划工程进度计划项目施工进度计划项目施工进度计划项目年度计划项目年度计划171、月度进度计划月度进度计划甲供材料计划等甲供材料计划等完成工作量报表完成工作量报表计划的考核计划的考核甲供材料管理内容。甲供材料管理内容。计划管理及供应周期；计划管理及供应周期；合同主要条款合同主要条款-材料供应材料供应竣工备案后竣工备案后6个月起算质保期的意义及目的。个月起算质保期的意义及目的。分包合同也应符合上述原则。分包合同也应符合上述原则。总包对分包质保、维保的管理承担连带责任。总包对分包质保、维保的管理承担连带责任。合同主要条款合同主要条款-工程保修工程保修违约条款应具有可操作可量化，违约处理应注意违约条款应具有可操作可量化，违约处理应注意有理有据，有违约事实，有可执行的依据；有理有据172、，有违约事实，有可执行的依据；举证倒置举证倒置合同主要条款合同主要条款-违约责任违约责任合同主要条款合同主要条款-仲裁和起诉仲裁和起诉n仲裁：时间快、收费低，仲裁不服执行难（上述仲裁：时间快、收费低，仲裁不服执行难（上述法院执行？）一般纠纷采用法院执行？）一般纠纷采用n起诉：时间长、收费高，重大纠纷采用起诉：时间长、收费高，重大纠纷采用合同标准化及附件合同标准化及附件合同模板合同模板n总包合同模板总包合同模板n设计合同模板设计合同模板 n分包合同模板分包合同模板防水工程合同模板防水工程合同模板弱电安防合同模板弱电安防合同模板消防安装合同模板消防安装合同模板环境景观合同模板环境景观合同模板市政管173、网合同模板市政管网合同模板n附件一：龙湖工程观感质量验收标准（附件一：龙湖工程观感质量验收标准（2003版）版）n附件二：龙湖附件二：龙湖观山水工程建设工程施工合同保修观山水工程建设工程施工合同保修维修条款维修条款n附件三：合同部分定额执行问题的统一意见附件三：合同部分定额执行问题的统一意见n附件四：工程预（结）算编制审核规定附件四：工程预（结）算编制审核规定n附件五附件五:甲供及认质认价材料清单列表甲供及认质认价材料清单列表n附件六：文明施工管理办法附件六：文明施工管理办法n附件七：项目技术管理规定附件七：项目技术管理规定n附件八：项目计划管理办法附件八：项目计划管理办法n附件九：设计变更、174、现场签证、竣工图编制的协议附件九：设计变更、现场签证、竣工图编制的协议龙湖合同附件龙湖合同附件附件一：龙湖工程观感质量验收标准（附件一：龙湖工程观感质量验收标准（2003版）版）附件二：龙湖建设工程施工合同保修维修条款附件二：龙湖建设工程施工合同保修维修条款附件三：合同部分定额执行问题的统一意见附件三：合同部分定额执行问题的统一意见附件四：工程预（结）算编制审核规定附件四：工程预（结）算编制审核规定附件五附件五:甲供及认质认价材料清单列表甲供及认质认价材料清单列表附件六：文明施工管理办法附件六：文明施工管理办法附件七：项目技术管理规定附件七：项目技术管理规定附件八：项目计划管理办法附件八：项目175、计划管理办法附件九：设计变更、现场签证、竣工图编制的协议附件九：设计变更、现场签证、竣工图编制的协议合同风险防范合同风险防范n风险防范的目的是促进交易风险防范的目的是促进交易n合同风险是可以防范的合同风险是可以防范的n任何风险防范方法都不可能消除所有的风险任何风险防范方法都不可能消除所有的风险n通过建立适当的合同风险防范机制，是将风险控通过建立适当的合同风险防范机制，是将风险控制在可以承受的范围内制在可以承受的范围内n风险控制和管理风险控制和管理 风险是指影响项目目标实现的不利因素，可风险是指影响项目目标实现的不利因素，可 分为技术的、经济的、环境的及政治的、行政的、分为技术的、经济的、环境的176、及政治的、行政的、国际的和社会的等因素，通过甄别、选择、确认，国际的和社会的等因素，通过甄别、选择、确认，把重要的风险因素筛选出来加以确认，列出正式风把重要的风险因素筛选出来加以确认，列出正式风险清单。险清单。n根据合同结合项目实际情况清理可能发生的风险根据合同结合项目实际情况清理可能发生的风险因素和评估风险的危害程度，分别制定应对措施因素和评估风险的危害程度，分别制定应对措施或防范或防范 风险评估，指通过对风险因素、形成风险的概率的风险评估，指通过对风险因素、形成风险的概率的估计和对发生风险后可能造成的损失量的估计。估计和对发生风险后可能造成的损失量的估计。表中：表中：I一可忽略风险；一可忽177、略风险；一可容许风险；一可容许风险；一中度风险，一中度风险，一重大风险；一重大风险；V一不容许风险一不容许风险可能性可能性轻度损失轻度损失中度损失中度损失重大损失重大损失很大很大中等中等 极小极小风险控制对策表风险控制对策表 风险等级风险等级 控制对策控制对策 I 可忽略的可忽略的不采取控制措施且不必保留文件记录不采取控制措施且不必保留文件记录 可容许的可容许的 不需要另外的控制措施，但应考虑效果更佳的方案或不增不需要另外的控制措施，但应考虑效果更佳的方案或不增加额外成本的改进措施，并监视该控制措施的兑现加额外成本的改进措施，并监视该控制措施的兑现 中度的中度的 应努力降低风险，仔细测定并限定178、预防成本，在规定期限应努力降低风险，仔细测定并限定预防成本，在规定期限内实施降低风险的措施内实施降低风险的措施 重大的重大的 直至风险降低后才能开始工作直至风险降低后才能开始工作.为降低风险，有时配给大量为降低风险，有时配给大量的资源的资源.如果风险涉及正在进行的工作时，应采取应急措施如果风险涉及正在进行的工作时，应采取应急措施 V 不容许的不容许的 只有当风险已经降低时只有当风险已经降低时.才能开始或继续工作才能开始或继续工作.如果无限的如果无限的投入也不能降低风险，就必须禁止工作投入也不能降低风险，就必须禁止工作 风险防范的方法风险防范的方法n风险承受风险承受n风险回避风险回避n风险转移风179、险转移任何风险的防范度是要付出成本的任何风险的防范度是要付出成本的合同风险的防范合同风险的防范-合同管理（事前）合同管理（事前）合同签订时应注意合同签订时应注意n主体审查主体审查n注意注意保存相关身份保存相关身份、资质、许可等证明作为合同附、资质、许可等证明作为合同附件件 问题讨论问题讨论:分、子公司身份问题（如公司更名、公章如何分、子公司身份问题（如公司更名、公章如何签等）签等）;问题讨论：问题讨论：自然人和法人混同问题（如商业租赁两层商铺，自然人和法人混同问题（如商业租赁两层商铺，一为自然人签，一为自然人任法定代表人的法人问题）。一为自然人签，一为自然人任法定代表人的法人问题）。合同签订时180、应注意合同签订时应注意n细节把关、忌用生僻词语细节把关、忌用生僻词语:“颠覆性颠覆性”改为改为“否定性否定性”同一合同前后概念同一合同前后概念表述一致表述一致：“设计费设计费”与与“服务费服务费”无付款标准：无付款标准：“乙方根据甲方意见要求，修改完成方案设计乙方根据甲方意见要求，修改完成方案设计阶段最终成果阶段最终成果”增加增加“并经甲方确认后并经甲方确认后*日内日内”过后时间应封闭过后时间应封闭:*后后3日内或日内或*后后3个工作日内个工作日内;不能循环定义不能循环定义:小修小修中修中修大修大修(小修是指两个小时能完成小修是指两个小时能完成);应有衡量标准应有衡量标准：“小问题小问题”“重181、大技术问题重大技术问题”-等等合同风险的防范合同风险的防范合同管理（事中）合同管理（事中）n建立合同跟踪检查制度建立合同跟踪检查制度n建立合同管理台帐，注意对履行周期长的合同随建立合同管理台帐，注意对履行周期长的合同随时跟进，形成要求对方当事人定时就合同履行情时跟进，形成要求对方当事人定时就合同履行情况进行书面确认的工作习惯况进行书面确认的工作习惯n建立风险防范及应对机制建立风险防范及应对机制合同风险的防范合同风险的防范合同管理（事后）合同管理（事后）n建立合同档案管理制度建立合同档案管理制度n合同档案（特别是原件）要统一管理，专人管理合同档案（特别是原件）要统一管理，专人管理n对合同模板要定182、时专门进行对合同模板要定时专门进行回顾修改回顾修改影响合约关系和合约范围的因素影响合约关系和合约范围的因素1、政府或垄断部门的规定或市场习惯政府或垄断部门的规定或市场习惯2、业主方项目管理的特点、项目本身的特点业主方项目管理的特点、项目本身的特点3、对成本的要求对成本的要求4、对品质的要求对品质的要求5、对责任和效率的要求对责任和效率的要求6、设计图纸和技术要求设计图纸和技术要求7、工程进度工程进度8、公司所面临的市场情况和市场地位公司所面临的市场情况和市场地位9、承包商的条件和心态承包商的条件和心态合同的更改和解除合同的更改和解除n变更、解除合同，必需采用变更、解除合同，必需采用书面形式书面183、形式（包括当事（包括当事人双方的信件、函电、电传等），人双方的信件、函电、电传等），n因因变更、解除合同而使公司利益遭受损失的变更、解除合同而使公司利益遭受损失的，除，除法律允许免负责任的以外，均法律允许免负责任的以外，均应承担相应的责任应承担相应的责任，并在变更、解除合同的协议书中明确规定。并在变更、解除合同的协议书中明确规定。n合同转让必须有三方协议；合同转让必须有三方协议；n变更、解除合同，一律依合同流转基本变更、解除合同，一律依合同流转基本流程办理流程办理手续。手续。合同管理责任合同管理责任n各部门自行负责本部门合同承办人员承办合同的资各部门自行负责本部门合同承办人员承办合同的资格审查，对多次出现低级错误的合同承办人，应取格审查，对多次出现低级错误的合同承办人，应取消其承办合同的资格（合同价计算错误、大小写错消其承办合同的资格（合同价计算错误、大小写错误等低级问题反映出员工的基本工作态度和基本工误等低级问题反映出员工的基本工作态度和基本工作质量）。作质量）。n越权处理合同事宜、未及时汇报情况和遗失合同有越权处理合同事宜、未及时汇报情况和遗失合同有关资料而给公司造成损失的，追究其经济和行政责关资料而给公司造成损失的，追究其经济和行政责任；任；谢谢本课程可开发为企业内训本课程可开发为企业内训