1、三个月如何创造5亿？2012-2-24谨呈中建地产报告导图整合推广执行篇价格篇推货篇客户篇营销策略市场分析项目价值打造策略篇3PART 1?宏观市场?商品房市场及后市预测?整体区域市场?别墅市场分析?区域高层市场分析市场分析宏观背景2011年国内GDP累计增9.2%，国民经济继续保持平稳较快发展?初步测算，2011年国内生产总值471564亿元，同比增长9.2%。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%，GDP增长速度持续回落。中国经济的货币推动型特征十分明显，宽松的货币政策带来GDP的高速增长，也带来了通胀压力。中国经济的货币推动型特征十分2、明显，宽松的货币政策带来GDP的高速增长，也带来了通胀压力。国内GDP增速（2006年2011年）国内GDP增速（2006年2011年）12.7%14.2%9.6%9.2%10.3%9.2%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%2006年2007年2008年2009年2010年2011年0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%2006年2007年2008年2009年2010年2011年政策环境历年政策梳理123452007年2007年开发商付全款方可领土地使用证；提高贷款利率；多套房贷提高首付与利率；年内9次上调3、存款准备金率；2008年2008年8月前8月前，多次上调存款准备金率及贷款利率；9月后，9月后，连续第五次降低利率、四次降低存款准备金率；首次购买90平方米住房契税下调到1%；首次购买贷款利率为贷款基准利率的0.7倍，首付20%;温家宝主持研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施2009年2010年2011年2009年2010年2011年09年购买首套房可享受首付两成和房贷7折利率,二手房营业税减免期从5年缩为2年,土地出让金可以分期付款等刺激型政策引擎.控制住房供应结构、稳定房价、抑制过热的投机与投资.金融风暴遭遇政策紧缩，房地产行业告急,9月后政策逐步放宽。保增长，实施积极的财政政策和适度4、宽松的货币政策。市场快速升温，更加严厉的政策出台，遏制房价上涨势头收紧逐步放松放松收紧收紧收紧逐步放松放松收紧收紧政策未见成效，成交量价双涨，巩固已有政策，遏制房价上涨。首套首付提高至30%，二套房首付提高到50%。商业贷款三套停贷，两次加息，6次上调存款准备金率，限购，加大对土地的监管。二套房首付提高到60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，长沙限购，商品房一房一价，公积金贷款三套停贷，存款准备金率6次上调，1次下调，三次提高存贷款基准利率。07年9月二套房贷政策出台后，房地产形势已经开始逐渐转冷，08年9月份后，政策开始逐渐放松，因此09年楼市一路高涨，直至10年调控力度加大，但是楼市依5、然火爆，成交量价双涨，11年开始对政策加以巩固，楼市拐点再次出现。07年9月二套房贷政策出台后，房地产形势已经开始逐渐转冷，08年9月份后，政策开始逐渐放松，因此09年楼市一路高涨，直至10年调控力度加大，但是楼市依然火爆，成交量价双涨，11年开始对政策加以巩固，楼市拐点再次出现。转冷转冷冷冷转热转热热热转冷转冷宏观背景总结宏观背景总结宏观经济方面：宏观经济方面：一方面，在结束了货币放松政策之后，2012年1月一方面，在结束了货币放松政策之后，2012年1月CPI出现缓慢回升；另一方面，中国经济进入新一轮去库存化周CPI出现缓慢回升；另一方面，中国经济进入新一轮去库存化周期，外需和投资的下降将6、令GDP增速下降。因而，滞涨的风险仍期，外需和投资的下降将令GDP增速下降。因而，滞涨的风险仍然存在。然存在。政策层面：政策层面：2011年政策针对之前已有政策进行巩固，继续从严，2011年政策针对之前已有政策进行巩固，继续从严，效果已在全国初步显现。效果已在全国初步显现。PART 1?宏观市场?商品房市场及后市预测?整体区域市场?别墅市场分析?区域高层市场分析市场分析全国市场2012年1月，逾8成城市楼市成交量环比下跌，平均跌幅为11.62%。中指监测的40个城市中，超过八成的城市成交面积环比下降，13个城市跌幅超过了50%其中天津跌幅最大，达78.78%，其次是青岛，跌幅为75.99%；北7、京、杭州、深圳、广州、上海等一线重点城市也有不同程度的下降，受春节及调控政策双重影响，多城市1月成交达近年最低值。成交价格上来看，2012年1月9城市均价环比下跌，9城市均价环比上升，平均跌幅1.81%，重点城市中，3城市出现下跌，杭州环比降幅达26.89%，3城市均价环比上升，广州涨幅最大，达11.96%。中指监测的40个城市中，超过八成的城市成交面积环比下降，13个城市跌幅超过了50%其中天津跌幅最大，达78.78%，其次是青岛，跌幅为75.99%；北京、杭州、深圳、广州、上海等一线重点城市也有不同程度的下降，受春节及调控政策双重影响，多城市1月成交达近年最低值。成交价格上来看，2012年8、1月9城市均价环比下跌，9城市均价环比上升，平均跌幅1.81%，重点城市中，3城市出现下跌，杭州环比降幅达26.89%，3城市均价环比上升，广州涨幅最大，达11.96%。全国市场春节期间，20个主要城市总成交量同比跌幅达81%。2012年春节黄金周（1.22-1.28）监测的20个城市成交量普遍较低，总体同比跌幅达81%。其中16个城市成交量同比下跌，11个城市成交量跌幅超过50%。春节及春节前一周（1.16-1.22）与去年春节所在两周（2011.1.31-2.13）相比，主要城市成交量普遍低于去年同期，总成交量同比降幅41%。2012年春节黄金周（1.22-1.28）监测的20个城市成交量9、普遍较低，总体同比跌幅达81%。其中16个城市成交量同比下跌，11个城市成交量跌幅超过50%。春节及春节前一周（1.16-1.22）与去年春节所在两周（2011.1.31-2.13）相比，主要城市成交量普遍低于去年同期，总成交量同比降幅41%。2012年春节楼市成交数据2012年春节楼市成交数据2012年1.16-1.28两周楼市成交数据2012年1.16-1.28两周楼市成交数据长沙：房地产开发施工面积不断增加，房地产开发量大，未来市场也随之增大，后市竞争激烈。长沙市近年房地产供应情况长沙市近年房地产供应情况025005000750010000单位：万/施工面积634.01833.9411010、6.321162.41913.572411.9431004225.36168.626687.297670.96竣工面积214.99332.12443.24591.9515.16547.09530750.6750.61392.551451.77新开工面积779.541050.4811001391.91391.92302.412328.3820012002200320042005200620072008200920102011?2011年长沙全市施工面积就高达7670.96万，同比增加983.67万，施工量不断加大，竣工面积仅1451.77万，远不及施工速度，未来市场开发压力大，同时销售的压力也随11、之加大。2011年长沙全市施工面积就高达7670.96万，同比增加983.67万，施工量不断加大，竣工面积仅1451.77万，远不及施工速度，未来市场开发压力大，同时销售的压力也随之加大。长沙：房地产供应受政策及传统春节假期影响，2012年批准预售量同比跌幅较大。?2012年1月，长沙市新建纯商品房批售量为51.96万，其中住宅36.08万；与去年内六区同期相比，下降58.9%、68.2%。?随着09年楼市的不断升温，开发商拿地热情高涨，10年供应量也随之井喷，而2011年10月开始，各月批准预售不断下降。数据来源：长沙市房地产研究中心网签数据数据来源：长沙市房地产研究中心网签数据,，各月数据12、均为内六区数据，不含单位集资房等，各月数据均为内六区数据，不含单位集资房等内六区内六区长 沙 市 内 六 区 2010-2011年 各 月 批 准 预 售 走长 沙 市 内 六 区 2010-2011年 各 月 批 准 预 售 走 势势0100200300单 位：万 商 品 房130.85 74.34 49.28 123.49100.38126.74 98.56 129.14192.27184.53 97.08 194.66126.43 24.83 65.64 95.05 100.79 98.82 104.17 108.94 116.71163.18118.45144.42 51.96住 宅113、08.56 70.64 44.28 114.65 81.56 105.85 90.42 121.16168.07168.97 83.69 167.79113.53 24.09 57.59 95.17 96.93 92.23 80.82 88.99 106.96136.33 90.17 132.45 36.0820102月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20112月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012长沙：房地产成交长沙版“限购令”之后，成交量开始逐渐下滑，2011年的“金九银十”成为泡影。?2011年，长沙内六区新建纯商品房网签销量为1189.45万方；其中住宅14、1057.71万，同比去年（内六区）下降30.44%、32.85%；2012年1月商品房和住宅成交量仅50.4万、40.64万。?2010年虽然政策频频出台，但是仍然销售火爆，2011年初受春节假日和限购的影响，成交量较低，5月有短暂回暖，但是8月以来，成交量持续下滑，传统的“金九银十”成为泡影，2012年1月受传统节日影响，住宅成交为最低值，仅40.64万。数据来源：长沙市房地产研究中心网签数据数据来源：长沙市房地产研究中心网签数据,，各月数据均为内六区数据，不含单位集资房等，各月数据均为内六区数据，不含单位集资房等长 沙 市 内 六 区 2010-2011年 各 月 商 品 房、住 宅 销15、 售 走长 沙 市 内 六 区 2010-2011年 各 月 商 品 房、住 宅 销 售 走 势势0100200300单 位：万 商 品 房158.7 92.78125.9 192.1 132.399.91 92.17 105 126.4 201.3182.1 201.4 211.484.77 86.38 88.06117.3 104.9 117.3103.5 86.1 78.21 55.61 56.01 50.4住 宅148.2 82.48 115 175.8 125 89.7 82.9892.12 116.9 186.2170.5 190.4 187.177.63 78.5 80.111016、9.2 96.92 105.987.94 77.4667.85 47.05 42.0340.6420102月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 20112月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 2012内六区内六区长沙：房地产供求2011年长沙整体市场仍处于供过于求态势，从月度走势来看，8月以来，各月供销开始呈现供过于求的局面，销售压力倍增。纯商品住宅供求关系纯商品住宅供求关系010002000单位：万0.000.200.400.600.801.001.201.40批准预售656.65759.721006.13772.311325.641115.26销售面积617、25.47803.77594.1710181575.211057.71供销比0.95 1.06 0.59 1.32 1.19 0.95 200620072008200920102011年?2011年，长沙内六区新建纯商品住宅供销比为1:0.95，从整体上来看，市场逆转出现供过于求的局势。?从月度走势上来看，传统的“金九银十”风光不再，8月以来，受全国大势影响引发全面观望，成交量下滑，各月供销开始出现逆转，供过于求的局面频现，2012年1月有小幅反转。数据来源：长沙市房地产研究中心网签数据,，各月数据均为内六区数据，不含单位集资房等数据来源：长沙市房地产研究中心网签数据,，各月数据均为内六区数据18、，不含单位集资房等2010-2012年 1月 年 各 月 长 沙 市 内 六 区 商 品 住 宅 供 求 走2010-2012年 1月 年 各 月 长 沙 市 内 六 区 商 品 住 宅 供 求 走 势势050100150200单 位：万 供 应108.6 70.64 44.28 114.7 81.56 105.9 90.42 121.2 168.1 169 83.69 167.8 113.5 24.09 57.59 95.17 96.93 92.23 80.82 88.99 107 136.3 90.17 132.5 36.08销 售148.2 82.48 115 175.8 12589.719、 82.98 92.12 116.9 186.2 170.5 190.4 187.1 77.63 78.5 80.11 109.2 96.92 105.9 87.94 77.46 67.85 47.05 42.03 40.6420102月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 20112月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月长沙：房地产价格2011年上半年，市中心多个高端项目入市，销售火爆且价格不菲，整体均价迅速提升，6月均价达到6600元/之后，价格开始保持平稳，2011年12月价格出现小幅波动。?2011年，长沙市新建纯商品住宅网签均价为6193元/；220、011年，长沙市新建纯商品住宅网签均价为6193元/；?4月开始，市中心多个高端项目入市，商品住宅价格连续出现大幅攀升，6月均价即突破6600元大关，后续价格有所回落，但是波动幅度不大，保持平稳态势。4月开始，市中心多个高端项目入市，商品住宅价格连续出现大幅攀升，6月均价即突破6600元大关，后续价格有所回落，但是波动幅度不大，保持平稳态势。数据来源：长沙市房地产研究中心,2011年7-12月为内六区数据长沙市近年成交均价走势长沙市近年成交均价走势0500010000单位：元/0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%商品房2991360142854357545667121、2商品住宅269133723906412352306193住宅同比增长6.0%26.0%15.8%5.5%26.9%18.4%200620072008200920102011长 沙 市 2010-2012年 1月 各 月 网 签 均 价 走长 沙 市 2010-2012年 1月 各 月 网 签 均 价 走 势势0500010000单 位：元/0400080001200016000商 品 房 4554 49405114 5410 5103 52835491 5618 55505566 5734 6079 65446791 6454 7005 68666870 6863 70707121 731522、 7425 66086537住 宅4326 48424925 5062 4854 49315223 5380 53495475 5558 5833 59476288 6171 6339 65796623 6620 63836432 6223 6536 59675682非 住 宅9257 11669 10577 9696 9129 10653 13299 12857 12313 8534 1010220102月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20112月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月内六区国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整。201223、年，房地产调控基本以执行原有政策为主，不会有新的严厉政策出台。当前部分城市房价上涨过快趋势得到有效遏止，楼市逐渐回到理性，但离房价回到合理价格有时间差距，有待时间检验。房地产调控政策短期内难放松，至少在今年上半年之前，楼市将继续维持现有的局面。房地产政策可能呈现“先紧后松”的局面，下半年是否有所“松绑”尚存变数。在临近年终之际，一些城市出台的“限购令”等措施已经接近政策的期限，换届因素也可能影响政策走势。不排除地方政府变相放松政策的可能，但总体方向和力度不会改变。2012年上半年，房地产调控基本以执行原有政策巩固为主，年中或有放松。2012年上半年，房地产调控基本以执行原有政策巩固为主，年中或24、有放松。后市预测政策层面1月31日客户：首改、首置等刚需客户仍是市场主流，支撑后市发展客户：首改、首置等刚需客户仍是市场主流，支撑后市发展1、旧城改造1、旧城改造2011年9月发布，长沙拟启动34个旧城改建项目，年度计划投资106亿元，改造户数1.16万户，改造面积110.7万平方米。1、未来一到两年之内，按照每户70-100的房源需求来算，12年所释放1.16万户棚改户的总需求量将达到81.2-116万，刚性需求量较大；1、未来一到两年之内，按照每户70-100的房源需求来算，12年所释放1.16万户棚改户的总需求量将达到81.2-116万，刚性需求量较大；2、目前潜在需求客户主要以无房或仅25、有一套房为主，首次置业和改善型需求量大。2、目前潜在需求客户主要以无房或仅有一套房为主，首次置业和改善型需求量大。因此在近两年内首置和首改的刚性需求客户仍然是市场主流。因此在近两年内首置和首改的刚性需求客户仍然是市场主流。2、11月19日-23日期间所调查客户中69%客户名下无房或仅有一套住房.2、11月19日-23日期间所调查客户中69%客户名下无房或仅有一套住房.11月19日-23日期间，针对本司代理项目：时代倾城、藏珑、融源及第、项目的来访客户进行调查，在回收的32份问卷中，有69%的客户都表示名下无房或仅拥有一套住房。后市预测客户层面后市预测价格层面?目前，政策调控不放松，供应压力大是26、阻碍价格的重要因素，年底到明年上半年政策调控不放松，供应量大，因此预计在未来半年到一年的时间内，价格将会出现波动；?从经济和城建规划方面来看，经济的快速发展及城建规划利好将是支撑后市房地产发展的有力因素，且目前长沙仍然为中部的价格洼地，而众多的刚需客户也是市场的有力支撑，因此价格在2012年之后仍然有上涨空间。影响因素阻碍支撑说明经济长沙经济发展迅速，未来经济建设向好，支撑房地产发展政策城建规划3+5城市群、长株潭融城及地铁、城际铁路等交通利好规划都落实到位将有利于房地产的发展。供应据统计，2012年后市供应量将达1720万，实际历年需求量约1100万，供销压力大是影响价格的重要因素。产品豪宅27、对于整体价格具有推动作用，且目前长沙作为价格洼地，价格仍然有上涨空间。政策持续深入，客户观望情绪浓厚，12年全国政策难以放松，但不排除地方政府会有松动，2012年三季度或有转机。需求市场以首置首改的刚需客户为主，因此即便是短期观望，但是只要价格有所下降，刚需客户仍然会出手，且目前城建规划利好，外来人流量多，需求量将倍增，有力支撑价格。?因此，预计2012年上半年价格将持续调整，12年年中开始或出现转机，整体来看，2012年价格将与2011年持平，2013年价格仍将有上涨空间。因此，预计2012年上半年价格将持续调整，12年年中开始或出现转机，整体来看，2012年价格将与2011年持平，201328、年价格仍将有上涨空间。商品房市场总结商品房市场总结全国乃至长沙均出现降价趋势，客户观望情绪浓厚，调控已进入深水全国乃至长沙均出现降价趋势，客户观望情绪浓厚，调控已进入深水区，供应量持续增长，成交量不断下降，供销压力倍增，后市竞争将愈区，供应量持续增长，成交量不断下降，供销压力倍增，后市竞争将愈发激烈。发激烈。PART 1?宏观市场?商品房市场及后市预测?整体区域市场?别墅市场分析?区域高层市场分析市场分析区域设定行政区划：岳麓区行政区划：岳麓区?项目处于梅溪湖国际新城南侧，一线湖景，梅溪湖中心位置。?本案所处板块设定：本案所处板块设定：梅溪湖板块?本案竞争板块设定：本案竞争板块设定：麓谷市府板29、块、麓南板块?随着先导区及两型社会示范区的政策影响，近年来河西发展最为活跃的三大新兴区域，大批著名开发企业进驻此地，包括保利、恒大、和记黄埔、卓越、深圳南山等等，竞争片区辐射较大。?梅溪湖板块为近两年新兴区域，整体规划为河西未来商住一体化的中心，目前发展还处于初级阶段。梅梅溪溪湖湖板板块块麓南板块麓南板块麓谷市府板块麓谷市府板块麓谷雷锋板块麓谷雷锋板块金星北板块金星北板块梅梅溪溪湖湖板板块块麓南板块麓南板块麓谷市府板块麓谷市府板块麓谷雷锋板块麓谷雷锋板块金星北板块金星北板块区域市场各板块开发特征房地产发展主要依赖得天独厚的自然资源景观，前期开发主要以低密度物业为主，近两年高层项目越来越多。土地30、资源丰富，自然环境好，板块内基本聚集了国内知名的品牌开发企业：和记黄埔、恒大地产、南山地产、武汉高科等麓谷片区处大河西先导区重要拓展部位，品牌项目较多，如保利麓谷林语、长房时代城等；市府片区以长沙市政府为中心，向四周辐射。片区为河西新型板块，房地产发展处于初级阶段，周边配套欠缺，多为高层项目，依赖梅溪湖国际新城的重点规划，未来升值潜力无限。前期房地产发展较为缓慢，近两年依赖洋湖垸湿地公园的资源，品牌发展商开始进驻，如：中海，未来具有一定升值潜力。区域市场供求分析?岳麓区近几年发展迅速，在两型社会先导示范区等有利市政规划的推动作用下，房地产的开发规模也在逐渐扩大，11年住宅销售量占到全市25%左31、右。?2011年，岳麓区商品住宅供求两旺，供销较为平衡，全年批准预售面积为307.97万，销售面积为268万，积压面积约40万积压面积约40万，销售较好。岳麓区供求相对平衡，商品住宅积压面积约40万平米，市场竞争压力一般。岳麓区供求相对平衡，商品住宅积压面积约40万平米，市场竞争压力一般。2011年各区商品住宅供销对比情况2011年各区商品住宅供销对比情况307.97145.71100.51243.61251.39158.3268150.2777.47239.73332.3290.96050100150200250300350芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城区供应量销售量近 年 岳 麓 区 32、供 销 走近 年 岳 麓 区 供 销 走 势势116.7172.37186.28332.85307.97151.1986.99187.59276.67268146.87 143.070100200300400200620072008200920102011单 位：万 批 准 预 售 销 售近年岳麓区销售面积在全市所占比近年岳麓区销售面积在全市所占比例例625.47803.77594.1710181217.681057.71143.07151.1986.99187.59276.6726814.64%18.81%22.87%25.34%22.72%18.43%020040060080010001233、001400200620072008200920102011单 位：万 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%全 市 销 售 面 积销 售 面 积所 占 百 分 比?岳麓区商品住宅价格始终低于全市均价400-500元/左右，差距较小，2011年岳麓区住宅均价5701元/，略低于内六区住宅整体均价的8%左右，同比10年涨幅近18.4%。历年岳麓区均价略低于长沙市的整体均价，幅度多在8%左右。历年岳麓区均价略低于长沙市的整体均价，幅度多在8%左右。区域市场价格分析岳 麓 区 历 年 住 宅 价 格 与 全 市 相 比岳 麓 区 历 年 住 宅 价 格 与 34、全 市 相 比 较较2691337239064123523023782996358439224814619357018%11%12%5%8%8%010002000300040005000600070002006200720082009201020110%2%4%6%8%10%12%14%全 市 均 价均 价与 全 市 相 比梅梅溪溪湖湖板板块块麓南板块麓南板块麓谷市府板块麓谷市府板块麓谷雷锋板块麓谷雷锋板块金星北板块金星北板块中建麓山和苑云栖谷江山帝景?金星北板块：金星北板块：随着城市边际的扩大及配套的完善，片区目前已有越来越多的小高层、高层产品，如：恒大名都、翡翠花园、时代倾城、东方明珠等。35、?麓谷市府板块：麓谷市府板块：区域分麓谷和市府两个片区，市府片区以小高层、高层产品为主，部分楼盘含有少量洋房及别墅产品，麓谷片区以小高层、高层产品为主流，?麓谷雷锋板块：麓谷雷锋板块：区域以低密度物业为主，包括多层、洋房、联排别墅及独立别墅等，为目前市场较为主流的物业。?麓南板块：麓南板块：项目较少，多以高层、别墅项目为主。?梅溪湖板块：梅溪湖板块：目前片区项目较少，主要以高层物业为主，还处于发展初期。区域内以高层、小高层住宅供应为主；洋房、别墅类物区域内以高层、小高层住宅供应为主；洋房、别墅类物业主要集中在金星北片区，市府滨江少量。业主要集中在金星北片区，市府滨江少量。区域市场物业类型特征中36、海国际社区中房F联邦万科城市花园达美D6区麓谷明珠长房时代城西山汇景建安像素汇雅阁国际绿地中央广场世贸铂翠湾东方大院北纬28钰龙天下时代倾城翡翠花园PART 1?宏观市场?商品房市场?整体区域市场?别墅市场分析?区域高层市场分析市场分析全市别墅市场分析分布长沙别墅主要分布在二环之外，主要集中在南城、暮云以及河西区域长沙别墅主要分布在二环之外，主要集中在南城、暮云以及河西区域。目前，全市已知的含别墅楼盘共43个（售完除外），2011年别墅未有新增项目，主要分布在二环与三环之间。随着城市的不断扩大，三环以外的远郊别墅日益增多，而真正位于二环以内的城市别墅仅建发汇金国际一个。绿城青竹园湘江壹号橘郡米37、哈斯美洲故事保利阆峰云墅比华利山格兰小镇龙湾国际社区托斯卡纳米兰春天麓山别墅岳麓山公馆白鹤天池汀湘十里长沙玫瑰园太阳星城南山苏迪亚诺和记黄埔郡原美村麓山恋迪溪谷堤亚纳湾东方明珠江山帝景好望谷振业浪琴湾金色溪泉湾影视会展项目中铁水印加州金科东方大院北纬28纯独别项目纯别墅项目别墅为主+其它其它为主+别墅长房天际岭项目澜湾汇金国际红墅湾天麓万业巴厘岛保利麓谷林语九龙领仕汇奥莱小镇佳兆业水岸新都昆仑和府中信新城爵世名邸别墅市场总结别墅市场总结?供销：供销：2011年全市别墅总供应量1457套，总2011年全市别墅总供应量1457套，总销售746套，总销售率约51%，联排销售746套，总销售率约51%38、，联排别墅销售情况较好，后续潜在供应量约别墅销售情况较好，后续潜在供应量约410万，市场竞争激烈。410万，市场竞争激烈。?产品：产品：独栋别墅总体供应该量较少；双拼供应量以独栋别墅总体供应该量较少；双拼供应量以350-400为主350-400为主，成交以300-，成交以300-350居多；联排供销以230-350居多；联排供销以230-250为主，供销情况较为一致。250为主，供销情况较为一致。?价格：价格：双拼联排价格相差较近，独栋别墅价格相对较高。双拼联排价格相差较近，独栋别墅价格相对较高。?客户：客户：多为长沙本地人，自住为主，山水景观资多为长沙本地人，自住为主，山水景观资源环境为客户39、购房主要考虑因素。源环境为客户购房主要考虑因素。目前，区域内金科东方大院及中粮北纬28为本案的主要竞争对手。目前，区域内金科东方大院及中粮北纬28为本案的主要竞争对手。PART 1?宏观市场?商品房市场?整体区域市场?别墅市场分析?区域高层市场分析市场分析区域典型高层、小高层竞争项目分布项目名称项目名称建面（万）建面（万）容积率容积率世贸铂翠湾10.62.82绿地中央广场35.35.4长房时代城2002.95达美D6区464.46中一九骏15.74万科城市花园15.63.5中海国际社区1303.67梅梅溪溪湖湖板板块块麓南板块麓南板块麓谷市府板块麓谷市府板块麓谷雷锋板块麓谷雷锋板块金星北板块金40、星北板块本案定位为高端项目，所属板块内竞争项目本案定位为高端项目，所属板块内竞争项目主要有三个，为达美D6区、中一九骏主要有三个，为达美D6区、中一九骏和万科城市花园，周边竞争板块，规模与档和万科城市花园，周边竞争板块，规模与档次与本案产生竞争的项目有麓谷市府次与本案产生竞争的项目有麓谷市府的世贸铂翠湾和绿地中央广场，麓南板块的中海国际社区。的世贸铂翠湾和绿地中央广场，麓南板块的中海国际社区。项目选定原则：项目选定原则：1、本案所在板块内典型高层、小高层项目2、竞争区域内规模和品牌与对本案产生影响的项目区域典型高层、小高层规模特点板块板块楼盘名称楼盘名称占地面积（亩）占地面积（亩）建筑面积（万41、）建筑面积（万）容积率容积率物业类型物业类型总套数总套数主力户型主力户型交房标准交房标准世贸铂翠湾23410.62.82高层77782-142二房、三房毛坯绿地中央广场9535.35.4高层264996-147 三房、四房精装修麓谷市府中一九骏5415.74高层135987-110的二房毛坯梅溪湖板块麓南长房时代城2212002.95高层、小高层289783-159的二房至四房毛坯达美D6区133464.46高层408084-127二房、三房毛坯万科城市花园7015.63.5高层120089-119二房、三房精装修中海国际社区5401303.67高层305882-172二房至五房精装修?典型竞42、争项目中属于精装修的项目有3个，规模在200亩以上的有3个，其中中海国际社区规模最大，达540亩，容积率普遍较高，多在3-5之间，本案在品牌规模以及容积率上有较大的优势。区域典型高层、小高层产品配比?整体来看，典型高层供应以92-113的2+1创新产品为主，占比58%，其次为117-143的3+1的创新产品。?个盘来看，区域创新户型的运用较多，其中中一九骏110的做成了2+2的四房，130做成了3+2的五房，创新最大，其次是万科城市花园、中海国际社区、达美D6区的创新运用较突出。数据来源：0731房产网网签数据；注;中一九骏的110为2+2房共118套，1303+2房共158套。区域典型高层、43、小高层销售情况?整体来看，典型竞争项目以92-113 2+1的创新户型及95-138的三房为供销主力产品，其销售率分别为70%、44%。?个盘来看，以万科城市花园销售最好，普宅销售率达到100%,其次长房时代城及达美D6区得销售情况也比较理想，都在70%以上，而中海、中一九骏及世茂因为开盘时间较迟，网签量也较少。数据来源：0731房产网网签数据；注;中一九骏的110为2+2房共118套，销售29套，1303+2房共158套，销售17套。区域典型高层、小高层价格情况板块板块楼盘名称楼盘名称建筑面积（万）建筑面积（万）容积率容积率交楼标准交楼标准均价（元/）均价（元/）世贸铂翠湾10.62.82毛44、坯折后7500绿地中央广场35.35.4精装修折后8300麓谷市府中一九骏464.46毛坯折后7400梅溪湖板块麓南长房时代城2002.95毛坯普宅折后6800公寓折后7500达美D6区464.46毛坯毛坯7200，精装8500万科城市花园15.63.5精装修公寓折后6300中海国际社区1303.67精装修金楠街折后6600香樟街折后7400-10000从区域来看，麓谷市府均价较高，价格在7500-8000元/左右；麓南的中海项目依赖其品牌、规模以及资源销售价格最高达10000元/，梅溪湖板块价格相对较低，多在5000-6000元/左右，达美D6区及中一九骏靠近西站位置较好，价格在7500元/45、左右。区域典型高层、小高层潜在货量性质性质楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型潜在货量万潜在货量万万科城市花园高层0中房F联邦高层12.4罗马商业广场高层5达美D6区高层30中一九骏高层、小高层11.5地华梅溪湖畔高层、小高层7振业城高层49宜居梅溪湖项目高层30金佳项目/16源城项目/35潜在项目方兴高层+别墅39.7金科龙湾港项目高层29望兴F1站高层5.3合计269.9在售项目潜在货量潜在货量区域内同类物业类型竞争楼盘未来潜在供应量约为230.2万，加上方兴地产所剩余的39.7万的住宅土地体量，因此未来市场竞争压力非常之大。客户长沙本地人以及周边县市客户为主，以中青年为核心主力，多为个体经营46、的私营业主。?潜在购买普宅的客户有47%的长沙本地客户，其次，周边县市以及外省来长购买的客户占比有44%，其他类型的客户占比较少；?年龄：以25-49岁之间的中、青年为主；?职业特征：以个体经营的私营业主居多，占44%，其次是事业单位职员及私企员工。周边县市周边县市本地客外省来长本地客外省来长高层、小高层客户特征高层、小高层价值需求?超过5成的受访客户购房目的为自住，且大多为改善型需求；投资客户较少。超过5成的受访客户购房目的为自住，且大多为改善型需求；投资客户较少。?31%的受访客户青睐在河西市府板块购房。选择在麓谷雷锋板块及麓南板块的客户也分别达到了18%、16%。31%的受访客户青睐在河47、西市府板块购房。选择在麓谷雷锋板块及麓南板块的客户也分别达到了18%、16%。?需求房型以三房为绝对主力，其次为二房及四房，这与受访客户的家庭人口数量及购房目的有关，由于区域内购买住宅的客户多为自住，纯投资者较少，因此选择面积稍偏大。需求房型以三房为绝对主力，其次为二房及四房，这与受访客户的家庭人口数量及购房目的有关，由于区域内购买住宅的客户多为自住，纯投资者较少，因此选择面积稍偏大。?意向购买面积以120-144为主，多为改善型需求；其次是81-100的首次购房的刚性需求与101-120的紧凑型小三房需求。意向购买面积以120-144为主，多为改善型需求；其次是81-100的首次购房的刚性需48、求与101-120的紧凑型小三房需求。高层、小高层产品需求高层、小高层产品设计客户访谈：客户访谈：大客厅、主卧室功能全；客厅大，通风采光好，整体要大气；主卧要舒适，卫生间大；客厅面宽要5米；层高要高，感觉舒适。?附加功能的选择上，大面积景观阳台、卧室飘窗最受到青睐；而客厅大落地窗、入户花园以及可变N+1的空中花园被提及次数也较多。附加功能的选择上，大面积景观阳台、卧室飘窗最受到青睐；而客厅大落地窗、入户花园以及可变N+1的空中花园被提及次数也较多。?客户对客厅、主卧室的空间尺度最为关注，要求有大客厅，通风采光好；主卧功能齐全。客户对客厅、主卧室的空间尺度最为关注，要求有大客厅，通风采光好；主卧49、功能齐全。高层、小高层产品选择?71%的客户更加希望购买毛坯房，可以选择自己喜欢的风格来装修。71%的客户更加希望购买毛坯房，可以选择自己喜欢的风格来装修。?精装修产品的市场接受度也达到了29%，其中能够接受的装修标准以800-1200元/平米居多。精装修产品的市场接受度也达到了29%，其中能够接受的装修标准以800-1200元/平米居多。高层、小高层客户价格承受能力客户访谈：客户访谈：看市场行情和自身的承受能力。按揭，自己的资金留着做生意。看价格，如果合适的话可以一次性付款。目前周边新盘的价格普遍在6000元/以上，因此客户对于本区域最高能够接受的单价主要在6500-7000元/，客户首付能50、力主要在15-20万之间，对于付款方式大部分选择按揭，也有少部分家境殷实的客户倾向于一次性付款。区域高层市场总结区域高层市场总结区域在售项目较少，但是档次感较高的有达美、万科、中一九骏区域在售项目较少，但是档次感较高的有达美、万科、中一九骏项目，中小户型产品都因面对的是刚需或首改的置业需求，定价项目，中小户型产品都因面对的是刚需或首改的置业需求，定价过高，销售难度较大。过高，销售难度较大。周边板块中，与本案形成竞争的项目仅有世茂、绿地、长房和中周边板块中，与本案形成竞争的项目仅有世茂、绿地、长房和中海四个项目。海四个项目。从规模资源上来看，本案具有一定的湖景资源优势；从规模资源上来看，本案具有51、一定的湖景资源优势；从产品上来看，创新产品较多，本案在产品方面，后市竞争比较从产品上来看，创新产品较多，本案在产品方面，后市竞争比较激烈。激烈。户型设计外立面园林景观附加值智能化样板示范配套规模物业服务以下将针对竞争项目主要价值体系进行全面梳理，明晰市场产品发展水平及趋势，从中判断本案价值建立方向。以下将针对竞争项目主要价值体系进行全面梳理，明晰市场产品发展水平及趋势，从中判断本案价值建立方向。资源景观精装修产品价值体系分类表产品价值体系分类表项目价值项目价值固有价值创造价值软性价值品牌区位地段交通户型高层典型案例达美D6区固有价值：规模、资源固有价值：规模、资源区位区位：岳麓西二环与梅溪湖交52、叉口的西北侧资源：源：梅溪湖国际新城、汽车西站交通枢纽规模：规模：占地133亩，总建46万，综合体项目开发商：开发商：湖南达美投资有限公司可塑价值：户型产品、内部配套可塑价值：户型产品、内部配套主题诉求：主题诉求：国际艺术生活先导区产品打造：产品打造：建筑风格：建筑风格：现代风格 园林打造：园林打造：自然园林 物业类型：物业类型：高层、公寓 主力户型：主力户型：84-92的2+1房，114-127 3+1房配套与服务：配套与服务：8万方商业，会所，酒店价格水平：价格水平：毛坯7400元/，精装8700元/客户情况：客户情况：客户年龄集中在30-50岁之间，主要来自于望城、宁乡及长沙市岳麓区；购53、房目的以自住为主，也有较大比例客户是作为投资兼顾自住。数据来源：合富辉煌市场监测达美D6区小结比本案强的优势：比本案强的优势：?交通价值：玉兰路、迎春路通车，大河西综合交通枢纽进展快速；?商业价值：8万的商业街区，高档酒店配套，商业价值较高。比本案弱的劣势：比本案弱的劣势：?吵闹危险系数高：紧邻交通枢纽站，加油站附近，人和车流量大，较吵不安全。?景观资源价值没有本案好。?产品密度高，物业多为高层，舒适性不及本案。本案达美D6区高层典型个案万科城市花园固有价值：品牌、资源固有价值：品牌、资源区位区位：岳麓枫林三路889号资源：资源：梅溪湖国际新城规模：规模：占地70.5亩，总建15.6万开发商：54、开发商：万科长沙四海置业有限公司可塑价值：户型产品可塑价值：户型产品主题诉求：主题诉求：主诉品牌，及情景商业街区产品打造：产品打造：建筑风格：建筑风格：现代简约 园林打造：园林打造：围合式私家园林 物业类型：物业类型：高层、公寓 主力户型：主力户型：89-91的2+1房，117-119的3+1房配套与服务：配套与服务：1.8万情景商业街，1250室外泳池价格水平：价格水平：住宅已售罄，公寓折后均价约6500元/客户情况：客户情况：数据来源：合富辉煌市场监测万科城市花园小结比本案强的优势：比本案强的优势：开发商品牌：万科品牌受客户信赖，品牌影响力较大；商业价值：靠近一师范和涉外经济学院，首推商业55、，透过商业提升整体住宅价值；产品优势：普通住宅产品全都为2+1户型，建筑采用独特的“十字天阔”。比本案弱的劣势：比本案弱的劣势：?位置更加偏远，交通便利性较差。?景观资源价值没有本案好。?产品密度高，物业多为高层，舒适性不及本案。?项目档次调性、规模不及本项目。本案万科城市花园高层典型个案中一九骏固有价值：品牌、资源固有价值：品牌、资源区位区位：岳麓枫林路与金星大道交汇处往南资源：资源：梅溪湖资源规模：规模：占地54亩，总建15.7万开发商：开发商：中一地产可塑价值：户型产品可塑价值：户型产品主题诉求：九仰梅溪湖主题诉求：九仰梅溪湖产品打造：产品打造：建筑风格：建筑风格：新古典主义 园林打造：56、园林打造：皇家园林 物业类型：物业类型：高层 主力户型：主力户型：87-95的2+1房，110的2+2房，130的3+2房配套与服务：配套与服务：商业价格水平：价格水平：折后7600元/客户情况：客户情况：年龄在26-45岁之间岳麓区占比70%，地级市14%，芙蓉区7%左右，其他区域较少。比本案强的优势：比本案强的优势：?区位优势区位优势大河西综合交通枢纽进展快速，交通枢纽的形成给区域交通带来极大的便利?产品优势产品优势全部为2+1、2+2、3+2创新产品，赠送面积超大，附加值高，产品优势明显。比本案弱的劣势：比本案弱的劣势：项目规模较小，内部配套比较缺乏；景观资源价值没有本案好；产品密度高，57、物业多为高层，舒适性不及本案。中一九骏小结本案中一九骏高层典型个案世茂铂翠湾固有价值：品牌、资源固有价值：品牌、资源区位区位：岳麓潇湘北路3段1100号资源：资源：滨江新城规划，江景资源规模：规模：占地234亩，总建106万开发商：开发商：上海世茂房地产开发有限公司可塑价值：户型产品可塑价值：户型产品主题诉求：主题诉求：江岸尊邸 阔景华宅产品打造：产品打造：建筑风格：建筑风格：现代简欧风格 园林打造：园林打造：欧陆风情园林 物业类型：物业类型：高层 主力户型：主力户型：82-118的二房，126-142的3+1房配套与服务：配套与服务：酒店，新天地商业街，幼儿园价格水平：价格水平：住宅折后7558、00元/客户情况：客户情况：客户年龄多在30-50岁之间；多为河西客户，外地项目较少。数据来源：合富辉煌市场监测世茂铂翠湾小结项目优势：项目优势：?区位交通区位交通项目处于滨江新城最核心的位置，西边紧邻长沙市政府，未来发展潜力大。目前交通方便，距市中心3分钟车程；距五一商圈10分钟车程，项目南边的过江隧道已开通，正在建设中的城际轻轨也近在咫尺；?开发商品牌开发商品牌该项目是世茂在长沙的首个项目，世茂属于比较有实力和口碑的开发商。在地产界首创了“滨江模式”；?整体配套整体配套周边配套较为完善，有世茂、绿地和奥克斯三大项目所构筑的CBD商圈。小区配套也较为完善，幼儿园、商业、酒店一应俱全；?资源优59、势资源优势项目拥有一线江景资源，绝版资源优势。本案与世茂铂翠湾势均力敌，相临区域内最大的竞争对手!方兴 VS 中建 对比分析1、中建品牌更好中建品牌更好（中建专注豪宅产品打造，有优良的豪宅基因。方兴以商业地产见长，在豪宅打造品质上缺乏经验）2、中建规模较大中建规模较大，中建近57万方，方兴不到40万方。3、中建居住舒适度更高中建居住舒适度更高，方兴物业形态丰富，以高层住宅为主，中建以别墅为主。但首一期产品都为高层住宅，同质化严重。方兴项目规划设计初稿4、中建容积率更低中建容积率更低，中建容积率2.4，方兴超过2.5，中建才是更适宜居住的低密度豪宅。5、中建湖岸线更长中建湖岸线更长，中建地块三面60、临湖，且地块呈“半岛”状；方兴地块一面临湖，所以中建湖岸线要长于方兴，对景观资源的占有远超方兴。6、中建湖景观赏性更好中建湖景观赏性更好，从规划设计的角度来说，中建的湖岸线错落有致，实现产品对景观的最大分享；方兴的湖岸线大部分由高层住宅遮挡，对非临湖楼栋景观影响非常大。7、中建湖景资源更优中建湖景资源更优，中建位置更靠近梅溪湖的核心湖区所观赏的湖面最大。方兴 VS 中建 对比分析本案方兴综合比较方兴与其他竞争楼盘之后，我们得出：270度私享3000亩生态湿地湖景是本案最大的卖点。项目名称项目名称标杆线上标杆线上(核心价值点)(核心价值点)标准标准达美D6区达美D6区6 66 67 76 62 61、2万科城市花园万科城市花园2 2世茂铂翠湾世茂铂翠湾1 1中一九骏中一九骏2 2市场典型项目竞争价值树分析：从各项价值点来看，具备以下几个特征：基础价值体系上，竞争项目的核心价值点主要体现在品牌、区位地段、户型、产品附加值上，而本案在地段、交通及户型方面目前暂不具备明显优势，可从各项价值点来看，具备以下几个特征：基础价值体系上，竞争项目的核心价值点主要体现在品牌、区位地段、户型、产品附加值上，而本案在地段、交通及户型方面目前暂不具备明显优势，可资源优势显著资源优势显著；竞争项目中世茂铂翠湾项目核心价值点达到7项。总体来看竞争对手，户型设计、附加值、样板示范、外立面为竞争项目主要卖点，而在配套、62、园林、智能化、物业服务上还有较大提升空间。而；竞争项目中世茂铂翠湾项目核心价值点达到7项。总体来看竞争对手，户型设计、附加值、样板示范、外立面为竞争项目主要卖点，而在配套、园林、智能化、物业服务上还有较大提升空间。而园林、景观资源及配套等都称为我项目的核心价值点园林、景观资源及配套等都称为我项目的核心价值点。标杆标杆品牌品牌服务服务精装修精装修样板示范样板示范智能化智能化配套配套标准标准及格及格附加值附加值等级等级规模规模 区位地段区位地段 交通交通资源资源 外立面外立面 园林景观园林景观户型户型及格线标准线标杆线项目核心价值说明：下表竖线仅显示各项目达到标杆水平本案价值点树立的思考：价值树立63、原则：价值树立原则：区域标杆竞争项目的核心价值点普遍在7-8项之间，本案拥有区域标杆竞争项目的核心价值点普遍在7-8项之间，本案拥有品牌、资源优势品牌、资源优势；在区位地段、交通等方面相对较弱，因此至少需要树立至少6项及以上核心价值点（标杆线上）；在区位地段、交通等方面相对较弱，因此至少需要树立至少6项及以上核心价值点（标杆线上）；标杆项目在户型设计、附加值、配套、样板示范上已成为市场价值点树立的普遍现象，本案必须在此方向上不弱于人或者有更多突破性；标杆项目在户型设计、附加值、配套、样板示范上已成为市场价值点树立的普遍现象，本案必须在此方向上不弱于人或者有更多突破性；以下12项虚线部分是本案有64、可能树立价值标杆的方向！标杆标杆品牌品牌服务服务精装修精装修样板示范样板示范智能化智能化配套配套标准标准及格及格附加值附加值等级等级规模规模区位地段区位地段交通交通 资源资源外立面外立面园林景观园林景观户型设计户型设计及格线标准线标杆线条件分析价值点对客户购买行为的影响力（首选条件）交通中小小区域地段大小小湖景资源大小小大中大大配套大小中小样板示范大小小精装修小大大服务大中大本项目实现难度（条件二）对发展商品牌及经验要求（条件三）小小小小本案选择户型设计小小外立面小园林景观中附加值小智能化小本案价值点树立的思考本案最可能的核心价值点树立方向为：湖景资源、交通、区域价值、户型、附加值、外立面、园65、林、配套、智能化、样板示范、物业服务等方面湖景资源、交通、区域价值、户型、附加值、外立面、园林、配套、智能化、样板示范、物业服务等方面。强大的价值体系已形成概念，我们需要从以上方面进行提高，来打造顶级豪宅，先来看看我们项目本体有什么？还需要提高什么？强大的价值体系已形成概念，我们需要从以上方面进行提高，来打造顶级豪宅，先来看看我们项目本体有什么？还需要提高什么？57PART 2本体分析固有价值+软性价值+创造价值固有价值已有的，基本已经呈现出来或已经确定下来的价值点。如：户型、景观环境软性价值已有的，但还需要包装、展示等方式进行强化，使之突出，成为项目的卖点。如：品牌、建筑立面、交通、区位创造66、价值目前没有，需要通过各种方式或途径进行加工和创造，使之成为项目价值点。如：园林、文化、服务、配套、价格、美誉度、标杆项目本体价值体系构成一、项目固有价值景观环境户型高层产品设计较为规整，赠送面积较多，但部分朝向不符合市场主流需求。依山傍水，处于梅溪湖中心区域，紧靠岳麓山北麓，坐拥稀缺景观资源。建议：?1、法式风情实景体验：在销售过程中增加现场展示（如临湖售楼部、示范园林、样板房、公共绿化、合适的户外活动组织等）更好的体现景观资源的稀缺。?2、户型优化调整：户型设计进行微调，加大赠送面积，尽量减少东西向户型，阳台适当增大，提升舒适性与景观度如何更好的提高固有价值？建筑风格：别墅法式；高层住宅A67、rt deco 项目包装展示应与项目整体建筑风格统一，体现大气恢弘。景观环境是项目最大的卖点，现场展示一定要有湖景观光车。固有价值打造一：法式风情实景体验实景体验营销中心包装1、按5星级酒店大堂标准装修，契合项目整体风格，体现法式元素。2、设大堂电子屏，播放3D影视片、天气预报，随时发布楼盘各种信息。3、注意细节，如法式咖啡吧台、牛角装饰、灯光设置、绿植的合理摆放于更新等。实景体验置业顾问-法式宫廷服实景体验法式风味湖景观光车现场增加湖景观光车，让来访客户更好的观光游览梅溪湖，加深本项目梅溪湖居住环境的认可度。实景体验看房通道看楼通道要求安全、整洁、美观、明亮、无异味、标识清晰即可。实景体验电68、梯与入户大堂展示五星级的入户大堂给客户以尊贵感，电梯轿厢挑高、配置空调、轿厢内外精装凸显项目品质及档次。实景体验样板房展示时尚家居经典别墅实景体验项目夜间亮化工程加强夜间楼体的形象展示，发布信息，吸引客户关注实景体验营销中心包装及周边绿化台阶铺设绿色植物的种植搭配气氛营造：金布包裹树干地板石材的拼接及颜色选取法式元素体现法式元素体现水元素的结合气氛营造：盆栽摆放建议在项目附近枫林路、西二环、梅溪湖大道等重要交通路线制作交通指示牌，在项目周边主干道制作灯杆道旗对外树立项目的形象，在项目售楼部前方打眼处树立大型导视牌，促进项目开盘前的推广宣传，拦截过路客。交通指示牌与灯杆道旗外围拦截E（2+1户型69、）111户型方正，三面采光，浪费面积较少，得房率高，客厅宽敞大气，带飘窗，各房间的实用性均好；但客厅朝西，难以避免夏天的西晒问题。AEDCBA（2+1户型）112户型方正，三面采光，得房率高，客餐厅相对分离，整体功能性较好，客厅宽敞大气，带超大阳台；但户型整体朝北，只有东西向对流。C（2+1户型）77户型方正，浪费面积较少，得房率高，有2间卧室均朝南，77的三房产品，总价低，功能性强；但各房间相对较小，舒适性较低。B/D（2+1户型）77户型方正，三面采光，得房率高，77的三房产品，总价低，空间利用率高；但入户即是卧室，私密性欠佳，厨房与餐厅距离较远。固有价值打造二：户型优化调整产品分析C-170、/C-3（2+1户型）123-124户型方正，得房率高，客厅宽敞大气，主卧舒适度高，各个房间均带飘窗；但走廊较长，造成空间浪费，且南向无阳台。C-2（2+1户型）91户型方正，得房率高，朝南户型，阳光充足，91的三房，总价相对较低，但功能性强；但客厅及餐厅的通风机采光较弱，舒适度降低。C1C2C3C2备注：因目前暂无别墅户型图，所以本案中暂无别墅户型简析产品分析优秀户型鉴赏本项目111.62+1户型户型方正实用，室内布局合理。主卧整体设计合理，阳台、衣帽间和主卫宽敞明亮。但南北进深过长，导致对流不畅，且西面开窗导致西晒较为明显。保利花园：1142+1户型三阳台设计，赠送面积多，南北通透，客餐厅71、宽敞大气，连接南向超大景观阳台，主卧朝南带大飘窗，舒适度高。舒适性略胜一筹产品分析优秀户型鉴赏本项目124.383房2厅户型户型方正，通风采光好，有一定的赠送面积，主卧有步入式更衣间及卫生间，私人空间大。但走廊较长，造成一定的空间浪费，且南向无阳台，舒适性较欠缺。藏珑湖上国际：1274+1户型赠送面积达到24，附加值高。户型方正实用，整体通风采光俱佳，客餐厅宽敞大气，主卧带步入式更衣间及卫生间，私密性强，赠送的入户花园，提升整体舒适性。功能性、舒适性均略胜一筹户型优化调整根据与其他项目相似面积户型的对比发现，本项目产品面积合理，户型均有一定面积的赠送，得房率较高，具有等同价值。从产品结构来看略72、逊一筹，南北通透性较差，阳台面积小，普遍舒适性比较欠缺，建议调整优化。二、软 性 价 值品牌实力雄厚，长沙的中建项目知名度较高建议：?梅溪湖前景展望：实时公布梅溪湖公共区域及重点工程的建设进度，利用合理的节点结合项目进行活动宣传。?品牌墙：售楼部内建立品牌墙，提升客户对品牌的了解和忠诚度?社区巴士：扫除交通不便的障碍；在全市范围内利用8-10个外展点，全面铺开项目宣传及蓄客高层：Artdeco风格的建筑外立面，彰显建筑高贵、内敛和优雅别墅：典雅、浪漫，线条鲜明，凹凸有致，颜色稳重大气的法式风格路网发达，但公共交通系统欠缺，整体交通尚未成熟600亿政府投资，梅溪湖将建设成为国际化商务、文化娱乐、73、科技创新中心；本项目处于梅溪湖南侧中央，区位优势明显品牌建筑立面区位交通如何更好的提高软性价值？梅溪湖数字（规划）600亿政府投资3000亩梅溪湖水面5个地铁站口（2号线）10个小学，7个中学2个会展研发中心4个发电中心8大社区盘踞湖畔400米商务区最高建筑比如：设立专门的区域模型以及梅溪湖未来发展的专门展示区。软性价值打造一：体现梅溪湖发展前景与大配套实时公布梅溪湖公共区域及重点工程的建设进度，利用合理的节点结合项目进行活动宣传。加强客户对梅溪湖的认知度与认可度。软性价值打造一：展望梅溪湖前景加深中建品牌熟悉度在售楼部内划分一片区域专门用于做品牌宣传，主要内容包括中建地产介绍、世界级建筑项目74、全国项目布点情况、知名楼盘、合作单位等软性价值打造二：营销中心品牌墙增加社区大巴，扫除交通不便的障碍；在全市范围内利用8-10个外展点，全面铺开项目宣传及蓄客。软性价值打造三：开通社区巴士解决交通不便问题三、创 造 价 值园林文化服务配套价格美誉度标杆扩大展示面积，以此提高项目溢价形成社区文化、品牌文化全面周到的物业管理服务，为业主创造贴心的生活感受在合理控制成本及经济技术指标的基础上，配备更多的生活设施配套，方便业主生活可提高项目口碑，为后期销售制造更多溢价合适的价格，保证销量与利润的平衡区域内项目形成标杆建议：?开辟园林展示区，以样板园林打动客户，树立项目形象。?品质生活社区文化塑造：除75、开品牌文化墙，可结合区域内公益或政府性质的活动进行冠名、协办等，另外还可以自行举办各类业主/客户活动，吸纳人气之余，逐步形成本项目的独特文化气质。?“4-1服务”：聘请知名物业管理公司，实行“4个1”管理服务系统。?高端配套服务：在合理的范围内，最大化完善配套，如会所、幼儿园、游泳池、各类球场、社区商业、小学、超市等。?高性价比口碑：制定合理的价格策略，既保证销售热度和较快的回现速度，又有价格标杆产品，能为项目创造较高利润、提升项目档次。林间小道的造型、石材的选取与拼接法式元素的体现浪漫细节的营造绿色植物点与面的结合造型雕塑小品的合理放置中心园林景观的塑造材料的质感体现植物的颜色搭配于造型建筑76、与园林的有机结合水元素的结合与造型创造价值打造一：实景体验 样板园林展示以各种活动进行体现结合区域内公益或政府性质的活动进行冠名、协办等，另外还可以自行举办各类业主/客户活动，吸纳人气之余，逐步形成本项目的独特文化气质。软性价值打造二：树立项目文化气质钢琴品鉴地产论道关爱女性（图片均为合富代理项目成功举办的各项高端客户活动）聘请知名物业管理公司，除一般必须的管理措施、安防系统、设备管理等，建议在门牌上公示对应管家的联系方式，严格执行每家每户管家服务，实行“4个1”贴心管家服务系统1卡通：实行社区内的业主身份识别系统，1张门禁卡即为业主的身份识别，整个社区通用，集合社区大门门禁、单元门门禁、物业77、有偿服务刷卡等多重功能于一身1个电话：在物业服务范围内的业主问题，1个电话均可实现解决1小时回复：在接到业主电话后1小时内，物业必须给予相应回复或解决。1天解决问题：业主的问题必须在1天内解决（特殊情况或给予合理的处理办法）创造价值打造三：全面安防；4个1”贴心管家服务系统创造价值打造四：最大化完善配套在合理的成本控制范围内，最大化完善配套，如会所、幼儿园、游泳池、各类球场、健身房、社区商业、小学、超市等。小学幼儿园社区商业球场超市游泳池社区服务站会所健身中心创造价值打造五：高性价比赢口碑制定合理的价格策略，既保证销售热度和较快的回现速度，又有价格标杆产品，项目在高度受市场追捧大卖的同时能为项78、目创造较高利润、提升项目档次。PART 3项目占位?项目占位?客户定位?价格定位91由项目本体价值体系可以得出项目在市场上属于哪一类？?先导区副中心，梅溪湖国际新城腹地，升值潜力高。?依山傍水，处于梅溪湖中心区域，坐拥稀缺景观资源。?品牌知名度高，精工筑家的代言人。?高层产品设计较为规整，赠送面积多。?普宅与别墅结合，可满足多类型客户的需求。中+高端-新城市中央、生态宜居公园、改善型居住社区。项目占位项目占位“壹号”系列（豪宅珍品系列）中建滨海壹号 天津物业类型:住宅（叠拼、高层）滨海核心上北生态居住，ART-DECO建筑风，公馆式格调园林，滨海首席低密城市别墅。中建开元壹号西安 物业类型:住79、宅（高层、小高层）、商业（社区配套商业）俯瞰大明宫国家遗址公园，西安中央公园居住区开篇力作。中建住宅类产品四大品系中建汤逊湖壹号武汉 物业类型:别墅、高层三面环湖，一面高尔夫，华中首席岛居别墅城。“港湾”系列（首次及改善型置业系列）“大观”系列（超大盘系列）中建红杉溪谷北京物业类型:住宅（联排、叠拼）CBD首智别墅庭院，森林，卡梅尔小镇风情，一个阶层向上生长的力量。中建大观天下潍坊 物业类型:住宅（多层洋房、小高层、高层）以极致品质缔造208万平方米的理想之城，献给美好人生，以自然与理想之名“溪谷”系列（城郊及郊区低密系列）中建香蜜湾北京 物业类型:花园洋房，创意LOFT空间维罗纳的浪漫气息，80、低成本入主中央别墅区1、中建.本案项目在中建住宅品系中属于“溪谷”系列（城郊及郊区低密系列），高端品质楼盘。2、根据项目自身素质，长沙市场上有着类似区域、配套、规模、物业类型、湖景/江景资源的典型楼盘有：藏瓏.湖上国际花园、世茂.铂翠湾、中海.国际社区中建本案与以上楼盘属于同一梯队，中高端物业，有良好的企业品牌、高端的项目品质，面对高端客户群体，在市场上代表雅居生活的象征。项目占位PART 3项目定位?项目定位?客户定位?价格定位95什么样的客户适合我们？高端品牌+高端品质+高档社区WHO can pay？案例：目前河西中高端项目90平米户型的主流价格在60万元左右，如果首付三成，月供多少呢？81、（25年上浮10%的利率75.566）月供=600000*70%/10000*75.5663173元月供3173元收入为月供的两倍，那么一般购买中高端物业的人群月收入应该在7000-1万以上！他们消费能力如何？他们消费能力如何？97综合行业与职业分析：综合行业与职业分析：能够匹配这类收入的人群他们主要从事这些职业：私营企业主、企业高管、公务员、高等自由职业者、大学教师、IT人士及医生等在核心岗位掌握核心技术的社会中坚力量，他们属于“专业知识型阶层”!能够匹配这类收入的人群他们主要从事这些职业：私营企业主、企业高管、公务员、高等自由职业者、大学教师、IT人士及医生等在核心岗位掌握核心技术的社会中82、坚力量，他们属于“专业知识型阶层”!哪些职业拥有这类收入？哪些职业拥有这类收入？他们对城市中心区与自身品位日益不对称的住房感到不满，因对品质生活的追求越来越高，对居住生活环境要求自然挑惕。产品差异驱赶价格驱赶自然资源驱赶中建本案One 他们拥有较高学历、收入丰厚、追求生活享受、崇尚自由解放、积极进取的具有较强独立意识的一类人。Two 他们所做的最伟大的创举就是成功地实践了这样一种生活方式：既可以获得物质财富的成功积累，同时又能够保持精神的独立，自由和反抗。Three 他们年轻、有事业心、有追求目标，有高学历、心高气傲、有品位、时尚又保守！他们是年轻的城市中坚力量，讲究物质层面的精致化享乐,又标83、榜生活方式的自由不羁和浪漫主义风度。特点100他们正是适合我们的Client：生活理念：幸福生活=自由+财富+经过思考的生活生活状态：有钱、有闲、有品位生活宣言：追求自由,挑战自我，实现心灵满足生活心态：喜欢竞争和挑战生活方式：富有小资情调，注重生活质量，追求有个性的极品生活生活坐标：时尚生活标榜They are他们是“布波族”嬉皮士与雅皮士的综合体“布波”中产阶级的法语音译一级圈层本案本案二级圈层三级圈层主力客户：河西本地的原住企事业单位白领。重要客户：来自整个长沙市的知识型富裕阶层。边缘客户周边地市及省外客户河西河西本地本地长沙市长沙市客户客户周边地周边地市客户市客户省外省外客户客户他们分84、布在这里PART 3项目定位?项目定位?客户定位?价格定位103为了最大化实现项目价值，让项目的价值回归本源，我们运用：?Market Analogy Law?HPSP定价模式两种价格建议方法，作为价格建议的参考。结合项目特征以及开发商目标，项目要实现高销售额，较高利润作为项目运营的核心，高溢价定价方法思考如下：104根据MAL比较法得出项目高层住宅入市价为7159元，取整后为7200元普通住宅MAL比较系数表影响因素权重达美D6区中一九骏世茂铂翠湾藏龙本案位置14.00%30.4230.4250.740.5630.42价格12.00%30.3630.3640.4830.3630.36配套1285、.00%30.3630.3640.4830.3620.24交通12.00%40.4830.3640.4830.3620.24物业管理 6.00%30.1830.1840.2430.1840.24装修6.00%30.1830.1830.1840.2430.18城市规划 12.00%40.4840.4830.3640.4850.6楼盘规模 8.00%40.3230.2450.440.3240.32风格与立面5.00%30.1540.250.2530.1540.2户型7.00%30.2140.2840.2840.2840.28开发商品牌6.00%30.1830.1850.340.2450.3合计1086、0.00%3.323.244.153.533.38与本案比值0.9822485210.9585798821.2278106511.0443786981在售单价7400740075007600_修正后价格7533.734947719.7530866108.4337357277.0538247159.743896入市价格:7200元/整体价格=入市价格+溢价空间入市价格7200元区域规划溢价3%即216元商业配套溢价2%即144元外部溢价因素开发商品牌溢价2%即144元入市价格+溢价空间=整体均价7200+864=8064元/交通通溢价2%即144元高层住宅产品整体均价目标取整为 8000元/均价87、动态溢价预估：小区配套溢价2%即144元项目品牌溢价1%即72元106根据MAL比较法得出项目别墅入市价为16007元，取整后为16000元别墅MAL比较系数表影响因素影响因素权重权重北纬北纬28度度东方大院东方大院湘江一号湘江一号本案本案位置交通位置交通14.00%30.4230.4240.5630.42价格价格8.00%40.3240.3230.2430.24配套配套12.00%30.3620.2430.3630.36环境环境12.00%30.3640.4820.2440.48物业管理物业管理6.00%40.2440.2440.2440.24密度密度6.00%40.2430.1840.2488、50.3城市规划城市规划12.00%30.3630.3640.4840.48楼盘规模楼盘规模8.00%50.430.2440.3240.32风格与立面风格与立面5.00%40.240.230.1540.2项目整体档次项目整体档次7.00%40.2840.2830.2130.21开发商品牌开发商品牌6.00%40.2440.2430.1840.24合计合计96.00%3.423.23.223.49与本案比值与本案比值0.9799426930.9169054440.9226361031在售单价在售单价130001100021000_修正后价格修正后价格13266.0818711996.87522789、60.8695716007.94215107均价动态溢价预估：入市价格:16000元/整体价格=入市价格+溢价空间入市价格16000元区域规划溢价3%即480元商业配套溢价3%即480元外部溢价因素开发商品牌溢价2%即320元入市价格+溢价空间=整体均价16000+2400=18400元/地铁开通溢价3%即480元别墅产品整体均价目标取整为 18500元/小区配套溢价2%即320元自然环境溢价2%即320元108根据市场类比法测算最终价格结论：高层整体均价8000元/平别墅整体均价1.85万元/平HPSP价格模式HPSP价格模式 合富辉煌一直强调形象营销价值，通过营销战术，拉升价值价格。合富辉90、煌一直强调形象营销价值，通过营销战术，拉升价值价格。合富在城市功能价值项目的运营中充分占据主导，极大提升项目的预期价值。于本案，合富亦有信心实现均价的拉升，合富在城市功能价值项目的运营中充分占据主导，极大提升项目的预期价值。于本案，合富亦有信心实现均价的拉升，将实现将实现均价1.1倍的拉升均价1.1倍的拉升 合富辉煌创立于1995年，是中国最早从事房地产服务的顾问的企业之一，目前已经在30多个城市设立服务分支机构，业务版图已经覆盖150大中型城市；合富辉煌在全程顾问服务商、营销策划服务商、中国房地产综合服务商评选中分别排名第一；合富首创的独立定价模式在结合市场的基础上，最大限度的拉升了项目的价91、值。110竞品项目普通住宅价格达美D6区中一九骏世茂铂翠湾藏瓏（毛坯）80-9074007400750072001307200720071007000HP价值拉升1.1倍，高层产品整体均价目标 取整为8000元/市场同类产品主流市场价格求均80-90:（7400+7400+7500+7200）/4=7375元130：（7200+7200+7100+7000）/4=7125元均价均价7250元元111联排价格=高层价格*1.8*1.1=15840元/平联排价格=高层价格*2.2*1.1=19360元/平HP权威发布：联排价格为普通高层价格的1.51.8倍。双拼价格为普通高层价格的1.82.2倍。92、（中高端产品取最高值，并且价值拉升1.1倍）别墅产品整体均价目标 取整为18000元/均价均价17600元元根据MAL定价法与HPSP模式最终价格结论：一期高层整体均价8000元/平一期别墅体均价18500元/平首批高层入市均价7200元/平首批别墅入市均价16000元/平中建.本案一期推货货值一期可实现总货值约11个亿，首开区48套联排、双拼别墅，3栋高层住宅317套；可实现销售货值约5亿。小众加推，小步价格拉升，让项目永远处在加推热销状态，实现整体销售货值。总参数均价货值小板中板推货新推新推面积时间套数（）10000720072000000759650961000074007400000093、134507600102220000360016000608000004000180007200000040202000080400000100007700770000007514450144100007800780000001200080009600000012250820010045000011150830092545000759650961115084009366000011150850094775000合计109512277010938500002013年4月1.33172012年12月-2013年3月1.24132012年12月1.1482012年10月1.1317批次均价批次货值A94、(80)B(95)C(117)D(135)批次户型户型面积所占比例客户类型营销责任价格调性2+1房80-9544%刚需小户跑货，为火爆热销造势中户回款主力产品，保证资金回笼，确保后期稳健开发资源产品，实现高利润高价值中3+1房117-13556%首改、刚需中高别墅220-280100%多改高首开区 各类户型所承担的营销角色因不同的产品在销售中所承担的营销责任不同，因此各户型的销售价格也不一样。开发与推货策略大盘驱动模式：坚持安全稳健、小步快跑、量速平衡。成功案例：中海.国际社区一期首作为起势阶段，主要责任：形成展示、建立形象、试探市场、回笼资金为王。策略原则：展示开发商实力、显范区先行、安全过95、渡、稳妥快速，规模不宜过大；展示策略：营销中心、园林及会所开放开发与推货策略一期一批一期二批一期三批低开高走，以高性价比快速出货，赢得货量去化的同时赢得市场口碑与关注度。48套双拼、联排别墅、3栋高层住宅317套4栋高层住宅413套3栋高层住宅317套117PART 4营销策略?营销目标?营销策略?推广活动?销售管理营销目标1、2012年销售额保底5亿,快销快回现、确保项目稳健发展；2、树立区域标杆，价值实现列位河西乃至长沙大盘一线阵营；3、成就中建品牌-打造梅溪湖滨水区的先驱、领导者，精工筑家代言品牌。目标分析清楚了，那如何达到目的？让我们带着问题，进入下一个部分，在那里我们将为您带来答案！96、120PART 4营销策略?营销目标?营销策略?推广活动?销售管理营销思路分为三个阶段第一阶段：8月前展示开放之前以线上为主，树立形象，传播口碑。以线下为辅，撒网圈客，扩大影响。第二阶段：8月展示开放至开盘后三个月以线上为辅，节点信息、营销信息集中释放。以线下为主，高频度体验式营销锁定客户。第三阶段：2013年1月至一期售罄以线上为辅，项目利好及营销信息释放。以线下为主，圈层维护，以老带新。营销节点铺排5月7月8月9月形象期认筹期（8月开始）开盘10月1日房交会亮相活动计划时间节点持续热销开盘活动产品推荐会师大附中签约仪式新闻发布会2012年行销：推荐会/河西、麓谷/环球、西站等人口聚集地派单97、万人购房大调查：全城网罗意向客户强销期中建品牌项目品牌项目品牌湖居生活，全城瞩目！湖居生活，全城瞩目！项目价值项目价值外展接待中心营销中心/样板房开放推广线展示线行销节点8月开始全面推广营销节点铺排认筹时间与优惠政策：1、认筹时间：2012年8月2、认筹条件：营销中心、样板房开放3、认筹目标：600个4、认筹策略：a、客户交5万元认筹金后即成为本案VIP客户，可享受多样优惠套餐。b、客户交10万元认筹金，成为本案别墅客户，可享受多样优惠套餐。5、认筹对象：一期一批共48套别墅，317套住宅6、开盘时间：2012年10月上旬第一阶段：策略 执行8月前展示开放之前策略之一就目前而言，区域内在售的楼98、盘仅有达美D6区与中一九骏，同时梅溪湖滨水区真正优质湖景资源开工项目仅中建与方兴，抢在方兴出货前开盘，以避免陷于惨烈的同质化竞争。跑赢方兴-工程要快，展示要足强调法式风情的纯正血统策略之二从园林展示区、建筑外立面、营销工作人员服装、服务态度、营销中心包装、营销中心吧台、果饮、糕点等各细节处，全方位体现法式元素，强调法式风情的纯正血统。炒作区域价值提升认知度让客户直观地看到区域发展的未来造势梅溪湖新区，发展价值确切性表达前瞻中建未来价值，价格洼地。策略之三8月份线上推广启动时，同步启动外展营销中心，接受咨询登记。道具：现场展示：3D电子沙盘，用立体呈像技术展示项目的规划及资源环境。销售物料：极具99、动感、炫目的3D动画影片、折页、楼书，使每一位到场客户感受与众不同的梦幻感受，体验别具一格的实景展示空间。项目交通目前尚未发达，周边配套及人流都非常不足。宜在项目不远处，人流车流都非常集中的五一商圈、汽车西站、麓谷工业园、河西通程商业广场等处设立外展点与巡展点。营销战术一布阵，10个（外展点+巡展点）品牌行销目的：全城掘地三尺，挖掘潜在客户。项目形象期从“坐销”变为“行销”，从守株待兔变为主动出击。转变为“品牌+客户+渠道”的新营销模式。行销团队分区形成多个小团队，依据不同的区域不同的场所分兵布阵，团队之间既互相竞争，又互相协作。营销战术二万人购房大调查第二阶段：策略 执行8月展示开放后至开盘100、后三个月树立滨水豪宅形象湖居价值强调湖居生活的体验式营销赋予梅溪湖以文化底蕴，是长沙有品位的湖居生活标榜再赋予梅溪湖一种文化气质浓厚与闲静的生活方式；将是梅溪湖最独一无二的休闲生活精神价值。通过一系列梅溪湖的价值传播与现场体验来提升项目的亲水湖居豪宅生活价值与生活方式是无法复制。策略之一全员营销策略泛转介泛营销模式，是合富辉煌在珠三角、华东区域运用在豪宅营销中最广泛最有效的手段，我们代理的顶级豪宅汇景新城、上海浦东星河湾、鄂尔多斯星河湾、广州星河湾、广州凯旋新世界、广州天銮豪宅，华远华中心等，均是充分利用社会资源关系所形成的关联性、影响力、推广引导，利用社会中人们比较信赖的关系结构，进行的一种101、直销推广模式，通过人之间“一对一传播”，产生认同感、从而达到引导认购目的营销模式。转介人员构成1、合富辉煌置业会客户、员工2、金融、证券等行业VIP大客户3、各种高档餐饮的老总、副总、部长4、各种商会的秘书长、副会长、理事长5、其他各行业企业的重要负责人，主要指法人、总经理、股东等（合富辉煌收集了湖南8万多家企业名录）6、准客户带新客户7、策略之二圈层锁定营销1、高职高智群体锁定推广2、高品位成功人士点对点服务3、适合的家庭结构群体锁定4、情景式体验营销，邀约知名人士参加中建.本案营销中心举办的名流晚宴。策略之三营销战术一合富资源大整合1、利用合富辉煌客户资源库（合富在长沙深耕多久，拥有几十万102、的客户资源）邀约客户进行体验活动。2、利用合富辉煌合作商家资源（合富商会资源与周边县市销售网络）邀约合作商家资源来项目体验。并且通过合富内部员工、竞争楼盘销售员、中建内部员工以及所有合作单位人士发动转介，进行专项转介奖励。(合富曾经成功举办的异地客户拓展活动)建立中建会营销战术二通过认筹，建立中建会，以中建的老客户为基础，组织活动并建立会员奖励机制为中建梅溪湖项目带客。与梅溪湖周边单位建立合作，进行单位团购专场推介会。如：引进师大附中，针对家长与老师进行项目推介，设定专门折扣。营销战术三圈层推介会联系梅溪湖片区的葡萄园和农家乐等旅游资源，利用我项目观光电瓶车为其提供观赏梅溪湖的附加服务，提升项103、目人气，并将客源带至项目之上。营销战术三梅溪湖乐居体验营销战术四圈客你的品味决定你的价格您身上的装备值多少钱，我们就优惠多少钱！购房大优惠，意向客户到访，申请登记“你的品味决定你价格”活动的购房大优惠，全身饰品价值多少，购房时给予多少优惠，最高优惠不超过10万。营销战术五家庭优惠套餐您家有多少人，我们就优惠多少万！“3+2”家庭，认筹时给予5万元优惠额度，享受认购时总房款减5万优惠。“2+1”家庭，三口之家，认筹时给予3万元优惠额度，享受认购时总房款减3万优惠。营销战术六奢侈品营销购房即订制法国奢侈品赠送客户认筹时还可以申请订制自己喜欢的奢侈品，由开发商订制，开盘认购时赠送。亲临现场品拉菲红酒104、，认筹即送香奈尔香水营销战术七进仓-开盘66折明降暗升开盘策略：中建.本案终极底价6.8折，房价见底，回馈广大长沙人民。一次性66折，团购64折仅限一周，先到先得！一周后一次68折，团购66折 仅限一周，先到先得！第三阶段：策略 执行2013年1月至项目结束营销战术一异地客户资源联动1、利用合富辉煌异地资源进行产品推介活动。2、利用合富辉煌合作资源进行异地项目巡展。3、通过合富辉煌内部及合作资源进行异地客户转介。(异地客户拓展饭局推介会)(全国商会大会项目巡展)老客户经营营销战术二以老客户圈层活动为主，1、举行艺术、文化、产业交流类的活动营造项目文化氛围，造成业主的口碑传播，并且带动业主周边的105、朋友来进行体验；2、举行客户专场晚宴，增加业主的尊贵感，使得业主邀请的朋友能体验到项目的人性关怀；3、将客户活动信息通过网络或者线下渠道进行散播，使得更多的潜在客户对项目产生兴趣(藏瓏项目举行过的蛋糕DIY、粽子DIY、生活美学讲座等客户经营活动)设定老带新客户奖励制度：1、一名老客户推介一位新客户成交的，老客户可享受免除一年物业费的奖励，并依次类推。2、老客户推介的新客户，成交价格比市场对外增加一个点优惠。3、推介老客户数量及成交与否都有积分，年终根据推介客户积分克换取相应的奖品。营销战术三老带新客户奖励(设置不同等级的客户积分换购奖励)146PART 4营销策略?营销目标?营销策略?推广活106、动?销售管理线上推广策略户外广告（形象、知名度）五一商圈外展点（目标客户挖掘）报纸（营销信息释放）电台、短信广告以营销节点，事件性的活动节点进行推广，引诱式的树立项目高端形象，拔高项目调性，吸引客户现场体验高端品质生活之旅，以“体验式营销”促进销售，迅速在市场上引起高度关注与认可。在户外广告、报纸、网络、微博、电台、短信、楼宇、外展点等不同的渠道释放项目动态信息。网络（口碑、印象）电梯楼宇广告各个击破户外广告分布于高端写字楼区、高端商务区、西站、西二环沿线的交通咽喉要塞。户外广告选择建议1、五一广场商圈2、芙蓉路美美国际交汇处3、汽车西站4、项目附近金星南路推广策略推广铺排:轴线图2013年1107、月10月8月4月7月9月11月12月2月3月5月6月短信报纸户外电台网络杂志直邮微博其他特殊渠道营销推广渠道及费用分配计划营销费用类型媒体发布费(各类媒体发布)营销活动费用(老带新/巡展、联动/暖场活动/展会)现场包装物料费用(销售道具/宣传物料)其他费用营销费用预计分配比例45%37%15%3%100%可用金额36029612024800推广费用预算预计销售货值：约5亿建议按照1.6%计算推广费用约为：800万元(注：不包含营销代理费和营销中心、外展中心、样板间装修、物业等费用)活动策略针对不同的产品类型,对应不同的客户阶层，以不同的主题，举办相应活动。项目启动初期，举办品牌、政府公关类活动108、，树立开发商品牌形象；首批出货重点为高层住宅产品，面对的客户层面相对更为大众化，以积聚人气为主的主题活动；第二次加推产品为联排、双拼类的高端产品，面对的客户圈层相对高端，则举办的活动以体现项目品味、调性为主，讲究客户的圈层效应。小型周末暖场活动全年贯穿。活动安排活动铺排:轴线图1月10月8月4月9月11月12月2月3月5月6月品牌形象季+清凉一夏冬季美食节春暖花开亲子运动时私家主题宴体验全年以不同的主题，针对不同的客户群，举办相应活动。中建本案新闻发布会活动方式：品牌宣传+产品推介活动地点：喜来登大酒店邀请对象：地产人士、高端人士、媒体代表活动目的：中建地房梅溪湖项目，高调亮相，宣传中建品牌价109、值，提升本案的知名度；打造本案项目高端形象。起势活动明星代言（作为项目形象塑造的起势活动）明星签约仪式：邀请备注大众喜欢的娱乐明星作形象代言人、名誉业主，举行代言人签约仪式，通过各种媒体渠道进行全方面报道与炒作，达到一段时间内引爆市场关注度的效果。其他活动：露天电影、热带水果、哈根达斯品尝?活动目的：1、维护与客户之间的关系，促进老带新工作。2、体验式营销，让客户感受梅溪湖的悠闲生活。?活动方式：暖场活动聚客。?活动地点：项目现场营销中心?活动时间：每周五或周六晚?邀请对象：意向客户、新上门客户清凉一夏其他活动：水上“家”年华建议开设水上项目:划船水上三轮车；水上步行球；水上跷跷板；水上木马；110、水上高尔夫；前提：临湖会所能够达到开放条件清凉一夏产品推介会暨客户答谢会活动活动目的：以活动讲座等多样形式结合产品推介说明，并以一定的优惠额度答谢客户，开盘购房即可享受优惠。活动方式：讲座、现场会员招募、答谢。活动地点：项目会所/喜来登酒店邀请对象：意向客户名校引进签约仪式活动目的：引进师大附中名校，强强联合，通过教育资源提升项目附加值。活动地点：项目会所邀请对象：媒体、教育人士、意向客户作为项目附加值，在线上热炒，线下快速传播！暖冬美食节以各类有趣的美食DIY多样化组合、吸引上门客户，聚集现场人气。举办“暖冬欢乐送周末大赢家”等系列活动，丰厚礼品给予客户惊喜不断、幸运不断。爵版别墅 倾城荣耀111、“别墅宝贝形象代言”选拔活动活动目的：邀商界精英共同见证本次盛会，进一步提升项目形象。同时挖掘高端客源。活动方式：1、为期一周的海选，选出15名选手进入决选2、选手通过集体show、才艺展示、项目推荐和外场景show两大比拼、由评审委员会进行现场评分、互动选票决出前三甲；3、活动期间，VIP客户可参加与“别墅宝贝同游活动”。私家主题宴体验饭局营销：业主家宴活动活动目的：圈层活动，利用已成交的老业主，挖掘身边的高端客源。活动方式：1、饭局营销2、可结合风水讲座、小型新车发布会、奢侈品保养讲座等形式举行。私家主题宴体验客户圈层活动：精准营销“我们约会吧”，现场版相亲活动活动思路：与收视率最高，最活112、的节目“我们约会吧”节目组合作冠名，举办一场现场版相关活动。策划一期的相关活动，期间植入广告。活动目的：进一步宣传中建.本案优良的教育资源配套；美学生活。联合区教育局、少儿活动中心、知名幼教机构协办课外培训：聘请著名外教专家，进行现场授课。国际教育模式分享。春暖花开亲子时其他活动：1、中建风筝节万人同游梅溪湖2、宠物相亲party名犬秀、宠物表演、宠物相亲春暖花开运动时165PART 4营销策略?营销目标?营销策略?推广活动?销售管理销售管理团队管理内场管理制度现场由销售经理负责，项目经理统筹，严格按照合富内场的相关管理条例（包括轮岗安排、统计工作、销控、合同管理、工作对接、客户问题解决等17113、大项内容）来执行，奖惩分明，实现从条款执行奖惩反馈的标准。销售管理团队管理外场管理制度?行销统一行销的奖惩制度及规范问卷内容，加大客户积累?外展点设立长期外展点，广泛拓客，形成客户登记并进行有效跟踪?大客户拓展组成大客户拓展组，进行大客户单位搜集与拜访，并有针对性的制定团购优惠与奖励政策销售管理团队组建一支专门负责场外行销拓展三支负责场内销售销售团队组建+3+1模式3个场内组+1个行销拓展组销售内场团队分为A、B、C组，每组4人，设销售主管1名；行销拓展组委D组，每组4人，设行销主管1名；为确保到访客户有效接待，实行早晚班制：早班 09：00 17：30晚班 11：00 20：30销售管理行销114、管理?包括案场管理制度、考勤制度、着装制度等，一切按照我司标准化；?管理体系执行，进场之前加强培训，所有人员签字确认；?强调工作标准，所有销售人员必须按照工作标准执行，对各项工作的检查采取每天轮流安排值日生检查的制度，并对检查情况进行登记，销售经理不定时抽查。销售管理人员管理1、每日早会，检查到岗及仪容仪表，安排当日工作内容，团队每一位成员轮流分享和激励。2、销售经理每周至少单独和每个销售人员谈一次话，了解工作完成情况，延展到最近工作表现，个人情绪和团队关系的处理等，及时了解销售人员心理状态和个人发展需求，并多鼓励和激励。3、定期安排团队集体活动，如每月发薪后和大型销售活动的后一天，组织聚餐或115、玩乐等活动，创造大家能坐在一起的机会，让同事之间更为互相了解和互相沟通。4、通过对个人性格和擅长方面的判定，安排分担不同的案场管理事务，合理放权同时又让他们学习。销售管理销售管理1、分组竞争机制整个销售团队分为3个销售组：2个内场组+1个行销组。内场组在售楼部接待客户，行销组拓展大客户。内场组相互竞争，每月评比一次，对认筹量及认购量优胜组进行奖励。2、末位淘汰制为提高整个销售团队的积极性和杀客能力，采取末位淘汰制，全体销售人员每月进行考核，最后一名销售员淘汰，并及时从合富其他项目补充销售力较强的销售员进入团队。每月考核评分标准为平时态度占30%，销售业绩占70%。3、销售龙虎榜优奖差惩，每月对116、销售员业绩及综合表现进行评比，评出每月销售之星，让每个销售员明白自己业绩所处的位置，形成一股你追我赶的销售热潮；评出每月服务之星，表彰奖励客户服务工作到位，签约回款率高，综合表现优秀的销售员。销售管理销售管理4、重视销售流程的流水线作业，及时更新销售统一说辞根据最新的销售政策及项目数据更新销售统一口径，动态信息及时更新，沙盘说辞等每月更新一次，竞争对手说辞每半月更新一次，以确保数据及资料的准确性。5、目标任务分解到天把销售目标任务分解到天，将认筹量、认购量等分解到每名销售员，每人每月/每周/天应该完成多少个认筹和认购，这样能将目标明确分配给每个销售员，使其有紧迫感，更快更好完成目标任务。6、短117、信激励机制及时将项目当天的认购、签约等通过内部平台短信告知销售员，让销售员明白每个人的销售情况，让他们有紧迫感。对有成交的销售员祝贺鼓励，对没有成交的销售员给予士气激励，形成一个“你追我赶”的氛围。销售管理销售管理7、客户满意度专业客服人员每月定期进行客户抽取回访，每月统计每位销售人员客户满意度系数，进行排名考核，保障销售现场的完美体验。8、尊贵体验上门销售服务打入电话询问信息的客户，如果表示立即到销售现场看房则视为预约看房，销售现场可派看楼专车进行接送；若客户表示现在没有时间立即到现场看房，销售现场可为客户提供尊贵的上门销售服务，即征求客户同意后行销人员将楼盘资料送至客户处进行介绍，并视客户118、情况预约客户至销售现场看房。9、现场销售人员奖罚激励措施根据销售目标制定奖励计划，对每月在认购、签约、客户服务等方面有突出表现的销售员给予奖励，对违反现场管理制度或销售制度的人员给予相应处罚。销售管理客户管理1、每日上报：每天所有销售人员接待的客户详细填写来访客户调查表，然后统一汇总上报，安排专人负责输入电脑。2、及时更新：每天的回访跟踪情况，及时上报，同步电脑更新，保持最新的客户数据。3、专人解决：销售经理或者销售主管每天晚会负责召开一对一的客户检讨，针对每个客户的不同情况，讨论得出下一步的解决时间和方案。4、客户资源使用最大化：定期梳理客户，在销售期1个月未成交的客户资源进行重新分配，业绩119、完全归最终成交的销售人员。销售管理资料管理1、客户资料及时输入和更新，上午9：00点之前可看到前一天的客户资料；2、做好房源销控，随时方便了解已售和未售房源情况；3、每周每月做好来访客户、成交客户等各类报表，并进行统计分析；4、工程图纸备档；5、业主资料管理。销售管理销售目标及激励为确保全年销售任务顺利完成，销售总监根据每月推售的货量及活动情况制定销售团队月度销售目标，分解到个人；销售经理根据月度目标分解周目标和日销售目标。完成任务者按基准提成点数提取佣金，未完成任务者按实际完成比例提取佣金，超额完成任务者提成点数分段提高。每月从认筹、认购、签约、来电转来访比例、来访转成交比例等方面对销售人员120、进行考评，表现突出者给予额外奖励；完成销售目标且业绩最优的小组给予额外团队奖励。PART 5整合推广整合传播思路中建品牌项目解读市场形象占位各节点传播思路案名建议整合传播思路中建品牌家 国 天下行业领袖，精工筑家国之栋梁地产中坚，筑福天下整合传播思路中建品牌中建地产 筑福天下世界500强为世界建造地标北京水立方、中国国际贸易中心、中央电视台新址、上海环球金融中心、19个世博场馆、广州西塔、香港新机场、澳门观光塔、迪拜棕榈岛、俄罗斯联邦大厦整合传播思路中建品牌长沙项目中建麓山和苑中建麓山和苑东望湘江、北临国家4A级风景名胜区岳麓山和大学城，南邻洋湖垸湿地公园与靳江河白鹤保护区。总建筑面积约46万121、平方米方，绿地率40%，29栋小高层和高层住宅组成。销售率到达90%，创造了长沙麓南片区的销售奇迹。二期N+1幻变院馆共13栋，观山赏园，80两房、89130三房，赠送私家空中庭院、超大阳台、入户花园、落地飘窗等，户型实用多变，实现超高性价比。中建芙蓉和苑中建芙蓉和苑位于省府南，长株潭融城核心，总建筑面积约100万平米。承袭欧洲高贵血统，以典雅浪漫的地中海风情生活为蓝本，倾力打造5+1退台式纯电梯洋房。三房约140-160、四房约160-190，另外还有五房约180-200、顶层天墅约180-280。诸多居住细节，打造省府旁首个纯洋房贵族生活圈，可谓中建地产集大成之作。中建大厦韶山南路黄金地段122、电力路的交汇处的中建大厦是一栋26层5A级智能写字楼。本项目位于韶山南路黄金地段、电力路的交汇处的中建大厦是一栋26层5A级智能写字楼，总建筑面积47036平方米，是中建地产倾力打造的长沙南城商务地产旗舰，项目建成后将成为南城标志性建筑之一，与省政府新址相得益彰。项目运营商金茂投资（长沙）有限公司，央企背景，实力雄厚金茂投资（长沙）有限公司中国中化集团公司中国建筑工程总公司方兴地产中建地产整合传播思路项目解读项目指标 长沙首个超千万平米项目?项目总占地约11452亩?总建筑面积约1040万平方米?环抱3000亩梅溪湖水面功能分区总建筑面积（）住宅约710万商业商务约234万研发中心约40万文123、化娱乐配套约13万中小学约39万其它配套约4万总建筑面积约1040万整合传播思路项目解读九大独特复合功能区，将城市巧妙的融入自然，与山脉、湖泊、公园以及运河结合在一起，规划形成九大各具特色的功能板块。九大分区功能齐备创新研发区码头混合区低碳邻里区国际文化娱乐区TOD 混合功能区高端居住区混合利用区国际商务区混合居住区整合传播思路项目解读整合传播思路项目解读?项目处于梅溪湖国际新城南侧，一线湖景，梅溪湖中心位置。?项目南至梅溪湖大道；北临梅溪湖，远眺观景台和文化艺术中心，东临梅溪湖国际新城城市绿化带。?项目占地面积236982平方米，建筑面积568044平方米。?中+高端新城市中央、生态宜居公园124、。新兴板块、规划配套逐渐完善、山景、湖景，居住条件优越，?产品以高层低密度为主，主力户型以高层90130平米，低密度230280平米为主。?极致奢华的ARTDECO高层豪宅+媲美法国丹枫白露宫的法式风情别墅法国丹枫白露宫整合传播思路案名建议案名原则必须与品牌相关联与产品品系有联系不能与区域内的其它案名相似容易被记忆与项目本体高端调性相吻合整合传播思路案名建议区域内的项目名达美D6区万科城市花园涉外国际公馆西铁领寓山水英伦庄园振业城中建地产品系名中建滨海壹号 天津中建开元壹号西安中建汤逊湖壹号武汉中建红杉溪谷北京中建大观天下潍坊 中建香蜜湾北京中建麓山和苑中建 芙蓉和 苑中建大厦法式极致奢华项目125、总体调性关键词高端住区一线湖景合富观点以产品品系名为项目名的主导方向，区分区域内的其它案名，同时整合项目的总体调性的命名原则！高贵的，品位的，身份的，浪漫的！整合传播思路案名建议中建金色溪谷以溪谷品系为案名的命名中建拉菲溪谷尊贵的华丽的奢侈的法国最有名的红酒，葡萄酒中的皇后！高贵的，品位的，身份的，浪漫的！整合传播思路案名建议以壹号品系为案名的命名中建梅溪湖壹号著名的皇族的世界文化遗产强调对湖景资源的占有与在板块里的绝对地位中建凡尔赛壹号整合传播思路案名建议以大观品系为案名的命名中建大观峰境著名的名门的人之峰湖之境中建大观名筑附录：在思考的路上，我们曾用以下案名，仅仅是思考的记录，或许可以作为126、一个参考红树天城一品天城尚品湾观典红树海岸龙峪湾伟岸红林半岛名筑峰景峰行天下尚峰金域天地城品山海观天地汇西引力莱菌阳光金海岸梅溪天下尚城峰景一品峰尚碧海红树蓝调国际SEA郡红林郡整合传播思路思路：市场形象占位它是一个精神符号，能获得社会的广泛认同。是绝大多数目标群的自我认同和相互认同。它是一个社交名片，它告诉别人，你和谁在一起，你在人群中的位置，你过的是怎样的一种生活。它是城市理念的一个提炼，是时代精神的一个概括。一条主线：法国异域风情结合法国生活方式的主题文脉通过统一的形象始终贯穿全程销售、售后服务、建筑规划，园林设计，产品设计，现场包装、广告表现等项目的方方面面。整合传播思路市场形象占位我127、们的产品：法式极致奢华的ARTDECO高层豪宅+媲美法国丹枫白露宫的法式风情别墅为什么是法国？法国是世界上最注重生活品质的国家法国人最懂得享受生活整合传播思路市场形象占位法国伟大的哲学家卢梭说：法国的精神就是尽情享受生活。法国让人的享受欲望空前膨胀。香水、美食、红酒、时装、书籍、雕塑、音乐、名画。许多法国人正是那样，终其一生都在满足各种享受生活的欲望一种很有格调的物质生活一种有美学意味的栖居方式一个高尚人文的居住氛围一个可以陶醉70年的生活梦想创造整合传播思路市场形象占位传播核心理念以法国风情为形象载体。以人为尊的产品理念。注重享受的生活主张。属性定位一线梅溪湖纯正法兰西整合传播思路市场形象占128、位突出板块价值，与对资源的绝对占有项目总体调性的集中体现各节点传播思路整合传播思路起势期入市期开盘强销期品牌导入强势亮相展示区开放体验式营销风情演绎法式奢华促进销售整合传播思路各节点传播思路起势期媒体建议起势期的主要媒体以户外，软文为主软文诉求方向为品牌+梅溪湖板块描写标题如（品牌）：世界级精工专家，进驻长沙世界500强，筑福大长沙中国建筑，中国最大的建筑房地产综合企业集团，中国最大的房屋建筑承包商；长期位居中国国际工程承包业务首位，是发展中国家最大的跨过建筑公司以及全球最大的住宅工程建造商，近百项鲁班奖获得者国贸二期，深圳地王大厦，上海环球金融中心，中央电视台新址，俄罗斯联邦大厦，水立方巨擎129、实力，于世界范围，筑造城市恒久地标整合传播思路各节点传播思路起势期媒体建议起势期的主要媒体以户外，软文为主软文诉求方向为品牌+梅溪湖板块描写标题如（梅溪湖）：行业领袖中建地产，精筑梅溪湖地产中坚，树立梅溪湖豪宅典范中建地产，领跑大长沙新中心各节点传播思路整合传播思路起势期品牌导入 强势亮相世界500强，筑福大长沙中建地产 继芙蓉和苑、麓山和苑、中建广场后又一城市力作！一线梅溪湖纯正法兰西法式极致奢华的ARTDECO高层豪宅+媲美法国丹枫白露宫的法式风情别墅中建拉菲溪谷T:0731-8866 5555中建地产 筑福天下各节点传播思路整合传播思路起势期品牌导入 强势亮相世界500强，不负梅溪湖中建130、地产 筑福天下中建地产 继芙蓉和苑、麓山和苑、中建广场后又一城市力作！一线梅溪湖纯正法兰西法式极致奢华的ARTDECO高层豪宅+媲美法国丹枫白露宫的法式风情别墅T:0731-8866 5555中建拉菲溪谷各节点传播思路整合传播思路起势期品牌导入 强势亮相中建地产，精筑梅溪湖中建地产 继芙蓉和苑、麓山和苑、中建广场后又一城市力作！一线梅溪湖纯正法兰西法式极致奢华的ARTDECO高层豪宅+媲美法国丹枫白露宫的法式风情别墅T:0731-8866 5555中建地产 筑福天下中建拉菲溪谷你的奢享，大长沙的奢想一线梅溪湖纯正法兰西法式极致奢华的ARTDECO高层豪宅+媲美法国丹枫白露宫的法式风情别墅整合传131、播思路T:0731-8866 5555各节点传播思路起势期项目导入 高调亮相中建地产 筑福天下中建拉菲溪谷10个外展点华美开放！一线梅溪湖纯正法兰西法式极致奢华的ARTDECO高层豪宅+媲美法国丹枫白露宫的法式风情别墅整合传播思路中建拉菲溪谷T:0731-8866 5555各节点传播思路起势期项目导入 高调亮相中建地产 筑福天下整合传播思路各节点传播思路入市期媒体建议入市期，主要塑造法式风情生活与奢华高端的豪宅品质。以户外配合报纸宣传，短信息发布的形式为主。标题如（展示区开放）：纯正法式生活来到长沙荣登贵族之巅皇家示范园林盛情绽放2000万打造法式宫廷样板房，恭候品鉴法国王室御用设计师，华美大132、作形象系列-服务篇享受宫廷般的礼遇只在属于你的宫殿XX名园艺匠师，XX位顶级安保顾问，XX名贴身法式专业管家特邀国际知名物业管理顾问，引入国际化服务理念与管理模式，全面呵护你的奢华人生。一线梅溪湖纯正法兰西法式极致奢华ARTDECO高层豪宅样板间/皇家示范园林盛情绽放中建拉菲溪谷各节点传播思路整合传播思路入市期实景呈现 尊荣倍显中建地产 筑福天下T:0731-8866 5555样板房开放系列1各节点传播思路整合传播思路入市期实景呈现 尊荣倍显斥资2000万打造的样板房你能想象她会是怎样？8月18日彩绘宫廷画/天然水晶灯皇室器皿/法式王宫雕塑/世界名画法国名酒/香奈儿香水/贵族家私长沙价值200133、0万首席极品样板居室预约品鉴一线梅溪湖纯正法兰西法式极致奢华ARTDECO高层豪宅样板间/皇家示范园林盛情绽放中建拉菲溪谷中建地产 筑福天下T:0731-8866 5555各节点传播思路整合传播思路入市期实景呈现 尊荣倍显法国王室御用设计师资深会员亲自操刀你仅仅只是觉得气势非凡么？8月18日彩绘宫廷画/天然水晶灯皇室器皿/法式王宫雕塑/世界名画法国名酒/香奈儿香水/贵族家私长沙价值2000万首席极品样板居室预约品鉴一线梅溪湖纯正法兰西法式极致奢华ARTDECO高层豪宅样板间/皇家示范园林盛情绽放中建拉菲溪谷中建地产 筑福天下T:0731-8866 5555各节点传播思路整合传播思路入市期实景呈134、现 尊荣倍显法国宫廷御用价值88万的床垫来看看你是否会睡得安稳？8月18日彩绘宫廷画/天然水晶灯皇室器皿/法式王宫雕塑/世界名画法国名酒/香奈儿香水/贵族家私长沙价值2000万首席极品样板居室预约品鉴一线梅溪湖纯正法兰西法式极致奢华ARTDECO高层豪宅样板间/皇家示范园林盛情绽放中建拉菲溪谷中建地产 筑福天下T:0731-8866 5555您身上的装备值多少钱，我们就优惠多少钱！一线梅溪湖纯正法兰西法式极致奢华ARTDECO高层豪宅样板间/皇家示范园林盛情绽放中建拉菲溪谷各节点传播思路整合传播思路入市期实景呈现 尊荣倍显中建地产 筑福天下T:0731-8866 5555报眼-促销类传播亲临现135、场品拉菲红酒，认筹即送香奈尔香水一线梅溪湖纯正法兰西法式极致奢华ARTDECO高层豪宅样板间/皇家示范园林盛情绽放中建拉菲溪谷各节点传播思路整合传播思路入市期实景呈现 尊荣倍显中建地产 筑福天下T:0731-8866 5555报眼-促销类传播亲临现场品拉菲红酒，认筹即送香奈尔香水您家有多少人我们就优惠多少万！整合传播思路各节点传播思路开盘期媒体建议开盘期围绕法式风情生活，开展一系列体验式营销活动。以户外配合报纸宣传，短信息发布的形式为主，并开展各种体验活动,如：拉菲红酒评鉴会，法国香水大展等，来提升法式生活映像，传达项目尊贵品质。如：世界500强荣耀梅溪湖法式尊荣豪宅开启梅溪湖浪漫宫廷生活中建136、拉菲溪谷，光耀梅溪湖曾经奢想今日奢享各节点传播思路整合传播思路开盘强销期强化豪宅形象彩绘宫廷画/天然水晶灯皇室器皿/法式王宫雕塑/世界名画法国名酒/香奈儿香水/贵族家私长沙价值2000万首席极品样板居室预约品鉴一线梅溪湖纯正法兰西法式极致奢华ARTDECO高层豪宅样板间/皇家示范园林盛情绽放中建拉菲溪谷中建地产 筑福天下T:0731-8866 5555盛大开启各节点传播思路整合传播思路开盘强销期强化豪宅形象彩绘宫廷画/天然水晶灯皇室器皿/法式王宫雕塑/世界名画法国名酒/香奈儿香水/贵族家私长沙价值2000万首席极品样板居室预约品鉴一线梅溪湖纯正法兰西法式极致奢华ARTDECO高层豪宅样板间/皇137、家示范园林盛情绽放中建拉菲溪谷中建地产 筑福天下T:0731-8866 5555法式风情建筑，起源于500年前，现在向您朝拜路易十四时代是法国文化最辉煌的时代，路易十四时代的代表建筑凡尔赛宫，是人类最辉煌的建筑之一，集中体现了生活的无上品位和居住的至尊格调，是巴洛克风格与洛可可风格的中和，精到的空间分割、精美的建筑轮廓，让生活与身心同时入住。现在法式风情建筑来到长沙，只在中建本案，邀请您全情体验。各节点传播思路整合传播思路开盘强销期强化豪宅形象一线梅溪湖纯正法兰西法式极致奢华ARTDECO高层豪宅样板间/皇家示范园林盛情绽放中建拉菲溪谷中建地产 筑福天下T:0731-8866 5555塞纳河风138、景，起源于公元前5世纪，现在向您致敬。塞纳河畔的风景端庄秀丽，河北岸的大小皇宫，河南岸的大学区，河西面的埃菲尔铁塔，还有位于河东段城岛上的巴黎圣母院都以富有鲜明个性的河岸文化，展现出了它们所共有的华美风格。难怪上帝独垂青于巴黎，这个浪漫的艺术之都。现在塞纳河风景来到长沙，只在中建本案，邀请您全情体验。彩绘宫廷画/天然水晶灯皇室器皿/法式王宫雕塑/世界名画法国名酒/香奈儿香水/贵族家私长沙价值2000万首席极品样板居室预约品鉴各节点传播思路整合传播思路开盘强销期强化豪宅形象一线梅溪湖纯正法兰西法式极致奢华ARTDECO高层豪宅样板间/皇家示范园林盛情绽放中建拉菲溪谷中建地产 筑福天下T:0731139、-8866 5555枫丹白露宫廷园林，起源于中世纪，现在向您致敬。枫丹白露的宫廷园林集中了，广场、石桥、木桥、喷泉、雕塑、人工湖、人工渠、法国式花园这座森林里的宫殿,金秋之际,红白相间，橡树、枥树、白桦等各种针叶树密密层层，拿破仑说“枫丹白露是真正国王的住宅,世纪的宫殿！现在法式宫廷园林来到长沙，只在中建本案，邀请您全情体验。彩绘宫廷画/天然水晶灯皇室器皿/法式王宫雕塑/世界名画法国名酒/香奈儿香水/贵族家私长沙价值2000万首席极品样板居室预约品鉴各节点传播思路整合传播思路开盘强销期强化豪宅形象一线梅溪湖纯正法兰西法式极致奢华ARTDECO高层豪宅样板间/皇家示范园林盛情绽放中建拉菲溪谷中建140、地产 筑福天下T:0731-8866 5555法式皇家服务，起源于公元500年前，现在为您鞠躬。法式管家都经过专业训练或世袭，有极高的自身素质和丰富的生活知识，熟知各种礼仪、佳肴名菜、名酒鉴赏法式管家体现的是人类社会最周到、最殷切、最专业、最人性的生活服务，是名门望族必备的家庭CEO。现在法式皇家服务来到长沙，只在中建本案，邀请您全情体验。彩绘宫廷画/天然水晶灯皇室器皿/法式王宫雕塑/世界名画法国名酒/香奈儿香水/贵族家私长沙价值2000万首席极品样板居室预约品鉴各节点传播思路整合传播思路开盘强销期强化豪宅形象一线梅溪湖纯正法兰西法式极致奢华ARTDECO高层豪宅样板间/皇家示范园林盛情绽放中141、建拉菲溪谷中建地产 筑福天下T:0731-8866 5555一次性66折，团购64折仅限一周，先到先得！团结就是力量，团购就是实惠亲临现场品拉菲红酒，认筹即送香奈尔香水报眼-促销类传播明降暗升的传播策略各节点传播思路整合传播思路开盘强销期促销信息同步一线梅溪湖纯正法兰西法式极致奢华ARTDECO高层豪宅样板间/皇家示范园林盛情绽放中建拉菲溪谷中建地产 筑福天下T:0731-8866 5555一次性68折，团购66折仅限一周，先到先得！团结就是力量，团购就是实惠亲临现场品拉菲红酒，认筹即送香奈尔香水报眼-促销类传播明降暗升的传播策略各节点传播思路整合传播思路开盘强销期一线梅溪湖纯正法兰西法式极致142、奢华ARTDECO高层豪宅样板间/皇家示范园林盛情绽放中建拉菲溪谷中建地产 筑福天下T:0731-8866 5555一次性7折，团购68折仅限一周，先到先得！团结就是力量，团购就是实惠亲临现场品拉菲红酒，认筹即送香奈尔香水报眼-促销类传播明降暗升的传播策略促销信息同步各节点传播思路整合传播思路开盘强销期促销信息同步一线梅溪湖 纯正法兰西-中建拉菲溪谷法式极致奢华ARTDECO高层豪宅/纯正法式风情滨湖艺墅/样板间/法式示范园林盛情绽放/亲临现场品拉菲红酒，认筹即送香奈尔香水T:0731-8866 5555一线梅溪湖 纯正法兰西-中建拉菲溪谷团结就是力量，团购就是实惠一次性66折，团购64折仅限143、一周，先到先得！法式极致奢华ARTDECO高层豪宅/纯正法式风情滨湖艺墅/样板间/法式示范园林盛情绽放/亲临现场品拉菲红酒，认筹即送香奈尔香水T:0731-8866 5555一线梅溪湖 纯正法兰西-中建拉菲溪谷团结就是力量，团购就是实惠一次性68折，团购66折仅限一周，先到先得！法式极致奢华ARTDECO高层豪宅/纯正法式风情滨湖艺墅/样板间/法式示范园林盛情绽放/亲临现场品拉菲红酒，认筹即送香奈尔香水T:0731-8866 5555传播小结起势期世界500强的身份高调亮相与竞争对手迅速拉开距离，强势占位市场！入市期实景展示强调法式极致奢华品质保持项目的高端调性，冲击市场！开盘强销期将法式极致奢华品质生活，进行到底！同步发布销售信息，保持市场热度！Thanks