1、“中建梅溪湖壹号中建梅溪湖壹号”个案研究报告个案研究报告长沙置业通投资咨询有限公司长沙置业通投资咨询有限公司长沙置业通投资咨询有限公司长沙置业通投资咨询有限公司2012.102012.102012.102012.10谨呈：湖南振业房地产开发有限公司项目振业城谨呈：湖南振业房地产开发有限公司项目振业城谨呈：湖南振业房地产开发有限公司项目振业城谨呈：湖南振业房地产开发有限公司项目振业城PART 1PART 1PART 1PART 1项目整体分析项目整体分析项目整体分析项目整体分析PART 2PART 2PART 2PART 2项目整体销售情况项目整体销售情况项目整体销售情况项目整体销售情况PART2、 3PART 3PART 3PART 3项目营销推广项目营销推广项目营销推广项目营销推广PART 4PART 4PART 4PART 4项目客户分析项目客户分析项目客户分析项目客户分析PART 5PART 5PART 5PART 5项目总体项目总体项目总体项目总体SWOTSWOTSWOTSWOT报告目录报告目录报告目录报告目录PART 1PART 1PART 1PART 1 项目整体分析项目整体分析项目整体分析项目整体分析 项目整体基本技术指标项目整体基本技术指标项目整体基本技术指标项目整体基本技术指标 项目区位交通及配套项目区位交通及配套项目区位交通及配套项目区位交通及配套 项目整体规划项目3、整体规划项目整体规划项目整体规划一、项目基本技术指标一、项目基本技术指标一、项目基本技术指标一、项目基本技术指标 项目地址：项目地址：岳麓区梅溪湖南路 开开 发发 商：商：长沙中建梅溪房地产开发有限公司 项目区位：项目区位：长沙市岳麓区梅溪湖国际新城 物业类型：物业类型：高层、别墅、商铺 装修情况：装修情况：毛坯 占地面积：占地面积：约360亩 建筑面积：建筑面积：约70万 容容 积积 率：率：2.40 绿绿 化化 率：率：41%售楼部：售楼部：项目营销部 临时接待中心：临时接待中心：美美百货1楼中庭LV专卖店旁 物业费：物业费：别墅3.68元、高层1.98元二、项目区位交通及配套二、项目区位4、交通及配套二、项目区位交通及配套二、项目区位交通及配套麻禾屈云欺溼燃图顺晚埔板椭必廖天素何亥钱腰聪读票麻禾架栓亥钱钱遵懂归 2014年地铁2号线将路过，有四个站点覆盖，分别是梅溪湖西站、麓云路站、文化艺术中心站、梅溪湖东站，将于2014年正式运营。本项目与梅溪湖东站步行仅需十分钟，出行非常便利。车程仅需3分钟的长沙新西站，长沙新西站是政府投资16亿元打造的重点工程，将实现地铁、轻轨、公交车零换乘，与黄花机场、武广高铁、沪昆高铁轻松对接。2014年14条过江通道将全面拉通，届时开车去五一广场只用15分钟，河东河西将实现无缝对接。3条主通道：西二环、西三环（绕城高速）、金星大道，畅达全城。二、项目5、区位交通及配套二、项目区位交通及配套二、项目区位交通及配套二、项目区位交通及配套禾剑麻禾萨适镰奥尝与宏喉味遮镰奥速如位从迟筒柏麻禾构乙宛迟筒架栓镰奥宏复尉八普低咪拿麻禾丛举碍哄轮眉温 充足教育配套：充足教育配套：湖南大学、长郡中学、师大附中、湖南师大、4000平米国际双语幼儿园、博才小学 完善医疗机构：完善医疗机构：湘雅三医院、市四医院等综合性三级甲等医院 休闲运动场所：休闲运动场所：紫荆广场、城市高尔夫球场 齐全商业配套：齐全商业配套：步步高广场、小区内部商业风情街 文化科研中心：文化科研中心：国际文化艺术中心、国际研发中心 五大生态公园：五大生态公园：梅岭公园、体育公园、麓松公园、桃园岭公6、园、梅溪湖人工湿地公园 项目内部配套资源：项目内部配套资源：豪华临湖双会所、公共泳池、体育设施三、项目整体规划三、项目整体规划三、项目整体规划三、项目整体规划一期高层一期高层一期别墅一期别墅项目开发计划：项目开发计划：分四期开发，计划五年开发完成，目前一期在建。分四期开发，计划五年开发完成，目前一期在建。项目推售计划：项目推售计划：一期计划推出一期计划推出5050套左右别墅，套左右别墅，900-1000900-1000套左右高层，套左右高层，20122012年年9 9月开放营销中心，月开放营销中心，1010月月8 8日月推出别墅产品，日月推出别墅产品，1010月月2020日推出高层产品。日推出7、高层产品。三、项目整体规划三、项目整体规划三、项目整体规划三、项目整体规划2公里湖堤风景线别墅用地“南高北低”项目依据原山半岛地形和2公里湖岸线，借鉴国际滨海豪宅规划理念而设计；项目高层为ARTIDECO风格，规划呈现“指状”布局，合理规划楼间距及建筑高度，最大限度利用山湖景观;别墅为原生法式风格；别墅用地规划利用南高北低的地势，呈现“剧院式”布局，保证70%住户均能观湖看山，几乎做到户户有景；2000平米临湖豪华会所，4000平米双语国际幼儿园，魅力风情街，星级酒店管理，最大满足业主的上层生活；三、项目整体规划三、项目整体规划三、项目整体规划三、项目整体规划ARTI DECOARTI DEC8、O立面风格，给人以积极向上的美感。立面风格，给人以积极向上的美感。别墅以原生法式风格别墅以原生法式风格PART 2PART 2PART 2PART 2 项目整体销售情况项目整体销售情况项目整体销售情况项目整体销售情况 别墅销售情况分析别墅销售情况分析别墅销售情况分析别墅销售情况分析 高层销售情况分析高层销售情况分析高层销售情况分析高层销售情况分析一、项目别墅销售情况一、项目别墅销售情况一、项目别墅销售情况一、项目别墅销售情况面积区间面积区间 推售套数推售套数去化去化去化率去化率均价均价313.711212100.00%11000314.992150.00%12800316.242424100.9、00%9000317.5422100.00%10000482.7510990.00%11800合计504896.00%12000中建梅溪湖壹号于2012年9月28日开盘，前期蓄客78组（置业顾问数据），当天开盘推出50套别墅，去化48套，去化率达到96%。销售金额1.5个亿。二、项目高层销售情况二、项目高层销售情况二、项目高层销售情况二、项目高层销售情况禾剑麻禾乙枢云10极20暖异禁关撰击4栠居亨哄6#、7#、8#、3#关400奥抖孔星何医列症主66%星何坎任圭7468兄？栋号总套数去化套数均价（元/平米）3#1004374446#885278657#966178008#1161076900合10、计4002637468开盘优惠情况：VIP客户2万抵3万，开盘按时签约再享99折；到场客户：VIP办卡500张签到450批次，到场客户约500人，开盘前的一个星期样板房开放 开始进行客户摸底。梯户情况：3、6、7#为2梯4户，8#2梯5户推货量推货量去化量去化量去化率去化率均价均价40040026326365.75%65.75%74867486元元/平米平米大户型大户型去化去化去化率去化率18818813513571.81%71.81%小户型小户型去化去化去化率去化率21221212812860.38%60.38%二、项目高层销售情况二、项目高层销售情况二、项目高层销售情况二、项目高层销售情况11、麻禾乙枢居3、6、7、8栠投垫镰泄友县北手冷3#户型配比情况：3#栋户型面积总套数去化占比C1126.8251768.00%C297.925832.00%C497.9251144.00%C3124.4625728.00%总计1004343.00%6#户型配比情况：6#栋户型面积总套数套数占比C1126.8221777.27%C297.922731.82%C497.9221463.64%C3124.46221463.64%总计885259.09%7#户型配比情况：户型面积总套数套数占比C1124.42242187.50%C297.8724729.17%C497.87241145.83%C312612、.76242291.67%总计966163.54%户型面积总套数套数占比B5110.94231460.87%B478.782424100.00%B378.862323100.00%B278.782323100.00%B1113.92323100.00%总计11610792.24%8#户型配比情况：二、项目高层销售情况二、项目高层销售情况二、项目高层销售情况二、项目高层销售情况户型户型面积段面积段（）（）推出套数推出套数 占比占比 销售销售/比例比例2+1房797017%70/100%2+1房9714235%58/40.8%2+1房110-1134613%37/80.4%2+1房124-126113、4235%98/69.0%合计94-126400100%263/65.8%大面积三房热销，户型功能和赠送外加湖景等综合因素打动客户大面积三房热销，户型功能和赠送外加湖景等综合因素打动客户 项目此次开盘推出户型刚需改善型各占一半，但项目此次开盘推出户型刚需改善型各占一半，但以改善型大户型成交为主。以改善型大户型成交为主。二、项目高层销售情况二、项目高层销售情况二、项目高层销售情况二、项目高层销售情况79792+12+1房房7070套成交套成交7070套套 厨房单独带生活阳台，生活方便。空中花园可改次卧、书房等。主次卧均有飘窗、阳台赠送，舒适度高1101102+12+1房房4646套成交套成交3714、37套套 阳台、飘窗等多重赠送，附送价值高主次卧均有单独卫生间设计，生活舒适空中花园可改次卧、书房等。1261262+12+1房房142142套成交套成交9898套套 花园、阳台、飘窗附送价值高，赠送率15%。主卧套房设计，带湖景阳台及衣帽间、卫生间。产品评价产品评价高赠送景观价值高中建梅溪湖壹号户型赠送率较高，其中79赠送率高达18%，各户型赠送率均在15%以上，附送价值超高；项目处于梅溪湖正央，景观价值极高。二、项目高层销售情况二、项目高层销售情况二、项目高层销售情况二、项目高层销售情况开盘现场情况：开盘现场情况：PART 3PART 3PART 3PART 3 项目营销推广项目营销推广项15、目营销推广项目营销推广 项目定位及核心价值点项目定位及核心价值点项目定位及核心价值点项目定位及核心价值点 营销推售进度营销推售进度营销推售进度营销推售进度 营销活动营销活动营销活动营销活动 营销报广营销报广营销报广营销报广一、项目定位及核心价值点一、项目定位及核心价值点一、项目定位及核心价值点一、项目定位及核心价值点项目整体定位：项目整体定位：一、项目定位及核心价值点一、项目定位及核心价值点一、项目定位及核心价值点一、项目定位及核心价值点本案核心竞争力本案核心竞争力配套价值配套价值品牌价值品牌价值产品价值产品价值区域价值区域价值地块价值地块价值项目价值梳理：项目价值梳理：一、项目定位及核心价值16、点一、项目定位及核心价值点一、项目定位及核心价值点一、项目定位及核心价值点项目价值梳理：项目价值梳理：区域价值：区域价值：项目位于政府注资600亿建设的梅溪湖国际新城，未来将来建成“长沙未来城市中心及”“国际服务区、科技创新城，区域发展潜力巨大”。品牌价值：品牌价值：“中建地产”世界500强，与政府一道参与梅溪湖国际新城一级开发运营，精铸70万平米超低密度顶级别墅居住区。地块价值：地块价值：项目拥有梅溪湖360亩原山半岛，2公里湖岸线，营造出“千万家万户尽揽湖光山色”的完美景观。产品价值：产品价值：34城的精工筑家标准，“以人为本”的设计理念，实现了居住使用空间最大化和人性化。配套价值：配套价17、值：位于梅溪湖国际新城最核心，近距离拥揽一切高端城市及生活配套。二、项目营销推广进度二、项目营销推广进度二、项目营销推广进度二、项目营销推广进度20129月28号10月20号2013首次开盘推售别墅二次开盘推售高层去化率96%去化率66%时间节点时间节点产品产品推售户型推售户型面积段面积段供应套数供应套数占比占比销售销售套数套数销售率销售率成交均价成交均价（元（元/）9 9月月2828号号首次开盘首次开盘别墅联排230-466504896%15000-240001010月月2020日日加推开盘加推开盘高层高层2+1房797017%70/100%66%74682+1房9714235%58/40.18、8%2+1房110-1134613%37/80.4%2+1房124-12614235%98/69.0%三、项目营销活动三、项目营销活动三、项目营销活动三、项目营销活动时间节点时间节点活动主题活动主题活动内容活动内容8月10日艺术之名 赞美建筑临时中心开放以艺术之名，赞美建筑”为主题的中建地产长沙品牌发布会将于8月10日晚7点在长沙喜来登酒店4F宴会厅璀璨启幕。届时将盛大启动中建梅溪湖壹号项目的现场亮灯仪式。“中建梅溪湖壹号”将媲美“hollywood”，星光璀璨地屹立在梅溪湖边！9月16日项目营销中心开放9月16日，中建梅溪湖壹号营销中心盛大开放并启动认筹。整个营销中心气氛热烈，到场1300余19、人，认筹325人。这标志着长沙新湖居生活从此上升到世界水准，一个榜样全球的湖居时代就此开启。9月22日-23日快乐家庭总动员9月22日-23日，中建梅溪湖壹号“瞧这一家子快乐家庭总动员”活动将温情上演。一场洋溢天伦之乐的家庭派对，为人们带来轻松快意的家庭湖岸生活体验。9月262012年全国公路自行车比赛代表中国自行车运动最高水平的2012全国公路自行车锦标赛暨喜德盛杯中国长沙环湘江国际自行车邀请赛在长沙举行，而城市绕圈赛及个人计时赛将在中建梅溪湖壹号所在的梅溪湖国际新城板块举行，起始点与终点均设置在中建梅溪湖壹号。10月4号国庆节“插花DIY”中建梅溪湖壹号国庆暖场活动中的插花DIY同时，同时20、结合中建梅溪湖壹号78-126阔景高层正在火爆认筹中。10月13日样板房开放中建梅溪湖壹号样板间10月13日雍华盛放。现场配合美食和音乐美化气氛。三、项目营销活动三、项目营销活动三、项目营销活动三、项目营销活动活动照片三、项目营销活动三、项目营销活动三、项目营销活动三、项目营销活动活动照片三、项目营销活动三、项目营销活动三、项目营销活动三、项目营销活动活动照片三、项目营销活动三、项目营销活动三、项目营销活动三、项目营销活动活动照片三、项目营销活动三、项目营销活动三、项目营销活动三、项目营销活动活动照片四、四、四、四、项目报广项目报广项目报广项目报广PART 4PART 4PART 4PART 21、4 项目客户分析项目客户分析项目客户分析项目客户分析 客户客户客户客户分析分析分析分析一、项目一、项目一、项目一、项目客户分析客户分析客户分析客户分析客户来源：长沙本地客户为主，外地客户少客户来源：长沙本地客户为主，外地客户少 医埠懂速归举诺饱丰圭峥麓医、布丰必异筑医咖太必医墨夜？乙考埔布举诺饱丰圭裸陶办速天埔布妙下满、潜坰、庄工、熔工纳乙亡野颜信别哄甚碍拭辖宣？场置布宣饱丰圭植渡、耒韦、邵韦、帽徽、郴工纳场。职业构成：附近高校或企业高层管理人员占比重职业构成：附近高校或企业高层管理人员占比重较大较大 项郁椅碍居织盒亿周咖早摹主板举诺碍软抖亿致。具气上乙、丰艾部亡伊丛碍织找主软抖举办亿致饱丰云22、项郁碍伊丛咖军存毒居织盒亿周？令词音居燃博天孩、丰博天孩纳纳孩废碍早摹咖织盒亿周。多场乙亡野颜丰开哄甚碍拭辖般哄甚片任替朝？坎主于气气臂丛宣投柏场宣投萨佐主举多场宣投拭辖主举？一、项目一、项目一、项目一、项目客户分析客户分析客户分析客户分析主流客户群体白描主流客户群体白描客户来源：以长沙本地客户为主，少量地州市客户和省外客户客户来源：以长沙本地客户为主，少量地州市客户和省外客户客户年龄：集中在客户年龄：集中在3 35 5-5050岁之间；岁之间；客户职业：本地以岳麓区、芙蓉区私营业主、政府官员为主，客户职业：本地以岳麓区、芙蓉区私营业主、政府官员为主，家庭结构：家庭结构：3-3-5 5口之家；23、口之家；置业次数：均为二次购房；置业次数：均为二次购房；置业目的：主要为自住；置业目的：主要为自住；客户关注：主要看中其地段升值、湖景资源、品牌、品质、服务及配套；客户关注：主要看中其地段升值、湖景资源、品牌、品质、服务及配套；品牌溢价：接受品牌溢价在品牌溢价：接受品牌溢价在500-1500500-1500元元/之间之间.面积段面积段客户年龄客户年龄职业特征职业特征家庭结构家庭结构 置业次数置业次数客户来源客户来源置业目的置业目的客户关心客户关心非常看重非常看重70-9770-97 28-3528-35三一、中联高管、三一、中联高管、附近高校教授附近高校教授单身和三单身和三口之口之家家一次一次24、置业置业 长沙市岳麓区、芙蓉长沙市岳麓区、芙蓉区、开福区、宁乡、区、开福区、宁乡、浏阳浏阳自住自住 地段升值、户型地段升值、户型、品牌、配套、车品牌、配套、车位位、景观景观地段、居住环境、地段、居住环境、户型户型110-113110-113 40-5040-50高桥私营老板高桥私营老板、湖南大学湖南大学、中南、中南大学教授大学教授三三口口之家之家二二次次置业置业 长沙市岳麓区、开福长沙市岳麓区、开福区主区主自住自住 湖景地段、户型湖景地段、户型、品牌、配套、车品牌、配套、车位位、景观景观地段、地段、景观、景观、户户型、物业、居住型、物业、居住环境环境124-126124-12635-4535-25、45岳麓区、岳麓区、省府官省府官员，中建五局高员，中建五局高管管三三口至五口之口至五口之家家二二次次置业置业 长沙市岳麓区长沙市岳麓区、芙蓉、芙蓉区区、雨花区为主，少、雨花区为主，少量地级市客户（耒阳、量地级市客户（耒阳、郴州、邵阳）郴州、邵阳）自住兼顾、自住兼顾、投资投资 湖景地段、户型湖景地段、户型、品牌品牌、配套、配套、车、车位、位、景观景观地段、地段、车位、车位、景景观视野、户型、观视野、户型、物业、物业、一、项目一、项目一、项目一、项目客户分析客户分析客户分析客户分析PART 5PART 5PART 5PART 5 项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 项26、目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析一、项目一、项目一、项目一、项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析伙勒伙勒勜勒勜勒柔伞柔伞颇颇1、央企品牌，实力雄厚，在长沙市场拥有较高的、央企品牌，实力雄厚，在长沙市场拥有较高的口碑；口碑；2、项目拥有一线湖景稀缺资源；、项目拥有一线湖景稀缺资源；3、项目规划设计多个全国首创特色项目，较为吸、项目规划设计多个全国首创特色项目，较为吸引客户眼球；引客户眼球；1.目前区域交通不完善目前区域交通不完善2.生活配套缺乏生活配套缺乏1.梅溪湖开发周期和项目开发周期较长，梅溪湖开发周期和项目开发周期较长，2.对于未来消费者心理掌控需费较大的人对于未来消费者心理掌控需费较大的人力物力，会影响区域价值的迅速提升力物力，会影响区域价值的迅速提升3.未来片区面市体量较大，产品同质化，未来片区面市体量较大，产品同质化，竞争将异常激烈竞争将异常激烈1.2013年年2号线拉通，区域交通进一步号线拉通，区域交通进一步完善完善2.且区域配套逐渐完善且区域配套逐渐完善3.区域内项目已准备或开始启动，拉动区域内项目已准备或开始启动，拉动区域后期的飞速发展区域后期的飞速发展