1、中融中融武汉阳光武汉阳光100大湖第房地产投资集合资金信托计划大湖第房地产投资集合资金信托计划中融国际信托有限公司中融国际信托有限公司房地产金融部2010年1月注：本推介材料中所述内容为中融对拟投资项目的预期评价，仅供投资参考用途，并不构成业绩表现承诺。目录目录交易合作方介绍交易合作方介绍1拟投资项目介绍拟投资项目介绍23合作方案合作方案4信托结构信托结构5风险及控制风险及控制项目背景项目背景?阳光壹佰置业（成都）有限公司（以下简称“成都阳光壹佰”）于2009年2月19日以挂牌出让方式受让位于武汉市江夏区藏龙岛科技园栗庙村G(2009)001号地块的国有建设用地使用权。2009年4月，阳光壹佰2、置业集团有限公司（以下简称“阳光壹佰集团”）与成都阳光壹佰共同出资成立湖北阳光一百房地产开发有限公司（以下简称“湖北阳光一百”），为此湖北阳光一百希望由中融信托就此地块的土地出让金的交付及后续建设提供融资服务。?项目地块面积为359764平方米（折合539.64亩），其中代征面积66460平方米（折合99.69亩），成交出让价款总额为26010万元（含转让土地补偿总价款，土地出让金）。按约定，地价款分四笔支付，2009年6月30日前支付7000万、2009年12月31日前支付1000万、2010年2月19日前支付9000万，2010年6月30日前支付9010万；契税与交易服务费随每笔出让金的金3、额分批支付。?截止到2009年12月30日，湖北阳光一百交付土地款8376.65万元。地块目前已取得一期土地的土地证和项目建设用地规划许可证。阳光壹佰置业集团有限公司阳光壹佰置业集团有限公司?阳光壹佰置业集团有限公司成立于2001年4月19日，公司注册资本为人民币8000万元，实收注册资本为人民币8000万元，由广西万通房地产有限公司以货币出资，占注册资本的100%，企业类型为有限责任公司，法定代表人为易小迪。?阳光100是中国TOP10房地产企业，创建于1992年。2000年在北京成功开发阳光100国际公寓，创立阳光100品牌。目前在全国14大城市实现了21个项目的成功开发，总面积逾15004、万平方米，每年新增开发面积超过150万平方米，成为发展最快的全国知名房地产品牌之一。阳光壹佰集团荣誉阳光壹佰集团荣誉?阳光100连续五届入选世界品牌实验室“中国500最具价值品牌”、连续四届荣获世界品牌实验室“中国品牌年度大奖”、连续五年入选中国房地产百强企业，并入围“2007房地产百强企业规模性TOP10”、“2008房地产百强企业盈利性TOP10”，连续四年入选中国蓝筹地产企业。2008年“中国500最具价值品牌”排名第105位，品牌价值67.85亿元，位列房地产业第二名。湖北阳光一百房地产开发有限公司湖北阳光一百房地产开发有限公司?湖北阳光一百由阳光壹佰集团与成都阳光壹佰于2009年4月5、共同出资组成。原始注册资本为10,000万元。实缴10,000万。其中阳光壹佰集团出资6000万，占股份比例60%，成都阳光壹佰出资4000万，占股份比例40%。?湖北阳光一百法定代表人为范小冲，公司房地产开发资质为暂定。100%10,000合计40%4000阳光壹佰置业（成都）有限公司60%6000阳光壹佰置业集团有限公司持股比例出资金额(万元)公司名称目录目录交易合作方介绍交易合作方介绍1拟投资项目介绍拟投资项目介绍23合作方案合作方案4信托结构信托结构5风险及控制风险及控制项目开发指标综述项目开发指标综述项目地处汤逊湖边,位于武汉市江夏区藏龙岛科技园区，属于武汉东湖高新技术开发区(武汉光6、谷)规划范围内。地理位置：地理位置：36.34亿总投资额：总投资额：45.83亿销售收入：销售收入：区域内高校的高收入教工群体；区域内高收入个体私营业主阶层；区域内高等研究院所高收入管理阶层；区域内高科技企业、集团公司的中高层管理和技术阶层。客户定位：客户定位：合作项目合作项目武汉阳光武汉阳光100大湖第住宅项目大湖第住宅项目(简称大湖第项目）简称大湖第项目）项目简介：项目简介：?本项目占地面积359,764m2，总建筑面积706,200m2；?该地块总成交价26,010万元。截止到2009年12月30日，湖北阳光一百交付土地款8376.65万元。地块目前已取得一期土地的土地证和项目建设用地规7、划许可证。项目类型：项目类型：住宅、商业项目定位：项目定位：大湖第项目将打造一个集住宅、商业和休闲功能为一体，人与自然和谐共融的新兴城市居住区。开发周期：开发周期：6年项目收益：项目收益：税后利润：9.4亿内部收益率：57.61%股本投资回报倍数：4.20项目介绍项目介绍 武汉东湖高新区武汉东湖高新区(光谷区域光谷区域)?“十一五”期间，武汉东湖高新区将在现有建成区域的50平方公里基础上，继续沿武黄公路向东发展，并托管江夏区、洪山区的27个行政村,约80平方公里的城市发展空间，形成区域面积130平方公里，60万人口的城市副中心。?2007年光谷GDP为1300亿，08年1750亿。占武汉GDP8、（3960亿）的44%。?光谷主要经济指标均保持30%以上增长,2020年计划产业收入15000亿元。?武汉大学生留汉比例不断走高，07年35万毕业生留汉61.11%。光谷是学子留汉大户。?目前区域内已有21家上市公司。光谷创业产业基地光谷创业产业基地关东电子产业园关东电子产业园凯迪能源基地凯迪能源基地光谷生物城光谷生物城光谷金融港光谷金融港现代装备制造产业园现代装备制造产业园光谷芯中心光谷芯中心富士康工业园富士康工业园大学科技园区大学科技园区光谷软件园光谷软件园光谷创业产业基地光谷创业产业基地关东电子产业园关东电子产业园凯迪能源基地凯迪能源基地光谷生物城光谷生物城光谷金融港光谷金融港现代装备9、制造产业园现代装备制造产业园光谷芯中心光谷芯中心富士康工业园富士康工业园大学科技园区大学科技园区光谷软件园光谷软件园项目介绍项目介绍 地块区位地块区位?项目位于武汉市东南部，地处汤逊湖边，环境优美、人居环境非常优越，地块位于武汉市江夏区藏龙岛科技园区，属于武汉东湖高新技术开发区(武汉光谷)规划范围内，区位优势明显，具有较强的产业支撑。?项目用地北部2公里处为武汉市二环线和关山一路、关山二路等城市干道和武黄高速公路交叉点上，交通比较便利。藏龙岛目前已开通2路公交车。?区域内高新技术企业密布，高等院校密集，医疗卫生金融邮电部门一应俱全。项目用地两侧分别为湖北美术学院和华中农业大学楚天学院。?项目用10、地向北2公里为关南科技工业园和东湖高新技术开发区两个科技园区。土地现状为荒芜农地，土地内有大量灌木，无高大乔木，有少量农舍及临时建筑。项目介绍项目介绍 地块现状地块现状项目介绍项目介绍 宏观经济分析宏观经济分析?自90年代初期以来，武汉市国民经济的发展经历了与全国同步的初期增长浪潮，以及经过90年代中后期的发展调整阶段后，从2000年开始又进入了新一轮的上升期，到了2007年，更是一举跻身进入“三千亿俱乐部”之列，2007年和2008年继续增长，均创造了历史最高增速。区域经济正在成为中国经济的增长极，板块经济正在成为国内经济的风向标。以武汉为核心的长江中游经济圈，正在成为继珠江三角洲、长江三角11、洲、环渤海经济区后，中国第四个快速发展的经济增长极。?2008年武汉人均GDP突破3000美元，显著高于其他中部主要城市，结合发达城市来看，该标志是传统社会与现代社会的“分水岭”，表明武汉经济步入了新的发展阶段。?武汉人口数量健康增长，生活水平不断提高，房产需求将会不断增大。2008年武汉市常住人口897.00万人，比上年增长6万人，户籍人口833.24万人。随着武汉市作为中部重要的经济中心和交通中心，城市规模不断扩大的同时，外来人口规模将进一步增加。项目介绍项目介绍 武汉房地产市场分析武汉房地产市场分析根据武汉市住房保障和房屋管理局和武汉市统计局数据显示，2009年前三季度武汉市房地产市场整12、体运行继续保持平稳发展，呈现出量升价稳的态势。主要呈现以下三个特征：?企业信心逐渐恢复，开发投资稳步增长。企业信心逐渐恢复，开发投资稳步增长。国家出台的鼓励政策陆续实施后，对激活房地产市场起到积极作用，开发企业信心有所恢复，开发建设投资保持了稳中有升的增长势头。?传统销售旺季促进了市场成交。传统销售旺季促进了市场成交。由于市民购房心态原因，三季度处于市场传统销售旺季，市民购房热情较高，前期积累的刚性需求有所释放，开发企业抓住销售旺季的时机加大促销力度，市场供应量增加，市民可供选择的房源充足，促进了市场成交。9月底的房交会为市民提供购房参考和集中购房的平台，带动了市场销量稳步上升。此外，受价格向13、上预期影响，投资性购房需求增加，也促进了市场销售。?房地产市场价格稳中有升。房地产市场价格稳中有升。三季度，住房价格基本保持稳定，呈小幅上涨态势。目前全市商品住房平均价格为5327.74元/平方米，环比上升2.54%，存量住房成交均价为4079.13元/平方米，环比上涨2.26%。主要由于中心城区高价位楼盘销量占比加大，郊区中低价位楼盘销量相对萎缩，拉动了全市整体房价的上涨。项目介绍项目介绍 光顾区域房地产市场分析光顾区域房地产市场分析?光谷区域2009年的成交单价稳定在5000元以上，成交套数一直位于武汉前三位，2009年以来，不少大地产商纷纷进入光谷拿地，除已有的万科、保利外，目前新世界、14、中国建筑、新长江地产等已经进入，充分证明对光谷地区的前景看好。?相对2007年，光谷区域价格大幅提升，成交量差幅不大；?相对2008年，今年光谷区域价格稳定，成交量大幅提高；?同武汉其他区域比较，光谷回升最快，在成交价格高位稳定的情况下，成交量一直处于前三甲。?购房主体为中高阶层，随着光谷金融港、生物城等的兴建，区域内购房需求将进一步提升；?存量去化最快，土地和新盘供应不足，光谷目前的存量和新增供应量，不能满足未来的购房需求；?前景展望，光谷楼市会上涨，成交企稳，长期发展潜力巨大。保利十二橡树万科魅力之城当代国际鲁巷广场纳帕溪谷湖北经济学院光谷楼盘概况光谷楼盘概况光谷核心片区城市配套成熟产品形15、态：小高层、高层为主目前价格：55007000元/光谷核心片区城市配套成熟产品形态：小高层、高层为主目前价格：55007000元/流芳片区城市配套正在发展产品形态：小高层、高层为主目前价格：流芳片区城市配套正在发展产品形态：小高层、高层为主目前价格：55006000元元/汤逊湖片区生态资源丰富，城市配套发展中产品形态：以别墅类为主目前价格：汤逊湖片区生态资源丰富，城市配套发展中产品形态：以别墅类为主目前价格：1200016000元元/阳光阳光100大湖第大湖第项目介绍项目介绍 周边土地成交分析周边土地成交分析?片区内郑桥村地块，2009年7月被万科以7.275亿元摘牌(210万/亩)，用地面积16、23.09公顷，容积率1.5,楼面地价2100元/。同时，本项目地块市场价值已回升至90100万/亩，随着光谷建设的不断发展，藏龙岛管委会明确表示，以后该片区地块的出让价格不会低于目前市场价值。万科郑桥村地块项目介绍项目介绍 周边土地成交分析周边土地成交分析?P（2009）074地块在2009年11月初由湖北天纵置业摘牌，总价3.31亿元。用地面积14.32公顷，70年住宅，容积率2.2，折合亩单价154万元，楼面地价1051元/平方米。天纵地块项目介绍项目介绍 周边竞争性项目分析周边竞争性项目分析精装修2007-02-011.215760（二手）多层、小高层、高层万科城市花园毛坯2008-017、9-071.994100多层、小高层、高层伊顿阳光毛坯2008-3-202.254500高层美加湖滨新城毛坯2007-06-160.54380（叠加）8300（独栋）别墅美院COAST精装修2008-10-111.86300-6500多层、小高层、高层万科魅力之城毛坯2007-09-280.4315000（独栋）12000（双联）独栋、联排庄园1896全装修2009-10-110.314000别墅纳帕溪谷毛坯2008-08-160.414000独栋别墅保利十二橡树庄园装修程度开盘时间容积率项目价格项目类型项目名称?由于汤逊湖特殊的生态地理优势，项目周边住宅容积率较低，目前独栋别墅价格在120018、0-18000元/平方米，联排、叠拼价格在10000-14000元/平方米，高层、小高层住宅价格在4000-6500元/平方米。项目工程技术指标项目工程技术指标1226个车位645,200 可售面积2.20 容积率61,000 地下17,200 商业459,000 板楼塔楼103,000 花园洋房66,000 联排别墅628,000 住宅645,200 地上706,200 总建筑面积293,300 用地面积规模（平方米）项目100.00%61,000 645,200 17,200 459,000 103,000 66,000 合计29.65%22,000 191,300 4,300 187,019、00 五期29.60%23,000 191,000 8,000 183,000 四期10.31%66,500 50024,000 26,500 15,500 三期10.31%66,500 500 24,000 26,500 15,500 二期20.13%16,000 129,900 3,900 41,000 50,000 35,000 一期所占比例地下合计商业板楼塔楼洋房联排项目开发类型及产品定位项目开发类型及产品定位?项目名称：武汉阳光项目名称：武汉阳光100大湖第项目大湖第项目?项目定位：阳光项目定位：阳光100大湖第项目将打造一个集住宅、商业和休闲功能为一体，人与自然和谐共融的新型城市居20、住区。大湖第项目将打造一个集住宅、商业和休闲功能为一体，人与自然和谐共融的新型城市居住区。?开发类型：联排别墅、花园洋房、高层住宅及社区商业开发类型：联排别墅、花园洋房、高层住宅及社区商业 针对光谷产业园区白领阶层具有较高的素质和良好的收入水平的特点，设想发展面对自住型客户的中高端产品。本项目商业部分定位于社区配套商业，业态以超市、餐饮、健身、美容美发等适合白领人群特点的配套商业，开发面积以1万平米为宜，可以做一个3000-5000 平米的主题卖场外，其他以200平米以下的小铺面为主。联排别墅户型面积在180-200平方米，220-230平方米；花园洋房主力面积为80-90平方米二居，110-21、120平方米三居，130-140平方米 高层公寓为60-90平方米为主，后期将增加120平方米的户型，以精装修交房，预计精装标准在900元/平方米。项目预计开发进度项目预计开发进度项目计划总工期为6年。项目分五期开发。第一期：2010年全年，4个季度第二期：2011年1季度-2012年2季度，6个季度第三期：2012年2季度-2013年3季度，6个季度第四期：2013年3季度-2014年4季度，6个季度第五期：2014年4季度-2016年1季度，6个季度项目收益测算分析项目收益测算分析12,904政府规费2.68,163不可预见费2.106,735前期费用2.219,356基础设施建设费2.522、项目利润测算表项目利润测算表序号序号项目项目总价(万元)总价(万元)1 1项目总收入项目总收入458,0901.1销售收入458,0902 2项目总成本费用项目总成本费用331,9642.1土地成本27,2192.3建安费用163,2632.7销售费用13,7432.8财务费用1,3502.9管理费用9,1312.11营业税及附加25,4242.12土地增值税44,58226.05%税后回报率税后回报率57.61%内部收益率（IRR）内部收益率（IRR）7 74.21股本回报率股本回报率序号序号项目项目总价（万元）总价（万元）3 3税前利润税前利润126,2204 4所得税所得税31,555523、 5税后净利润税后净利润94,6656 6税前回报率税前回报率34.73%项目介绍项目介绍-项目总投资项目总投资总建筑面积总建筑面积706,200 总可售面积：总可售面积：按总建筑面积按可售面积(元/平方米）(元/平方米）138542236840315162329510432,3122,5304274300518320064595026.11161271161276.21291421291426.31952131952136.41921192171,4381,5747.13603943603947.26316916316917.34474894474895,1465,633645,200财务费24、用1,350所得税31,555总计总计363,425营业税及附加土地增值税44,582税金税金101,56125,424市政基础设施费市政基础设施费19,356销售费用13,743不可预见费8,163管理费用9,131期间费用期间费用32,3871.3 1.3 土地交易费169建安成本建安成本163,263政府规费政府规费12,904土地获得价款1.1 土地获得价款1.1 土地出让金26,0101.2 1.2 契税1,040项目总投资项目总投资项目名称投资总额(万元)27,219前期费用前期费用6,735项目介绍项目介绍-成本利润表成本利润表销售面积单方(元/平方米)销售面积单方(元/平方米)25、1.销售收入1.销售收入458,0907,1002.开发成本2.开发成本229,4773,5573.期间费用3.期间费用32,387502不可预见费8,163127管理费用9,131142 销售费用13,743213财务费用1,350214.销售税费4.销售税费70,0061,085土地增值税44,582691营业税及附加25,4243945.营业利润合计5.营业利润合计126,2191,9566.企业所得税6.企业所得税31,5554897.营业净利润7.营业净利润94,6641,467经济指标：经济指标：销售净利率20.7%成本利润率26.0%财务IRR57.6%科目金额(万元)科目金额(26、万元)成本利润表成本利润表后续建设资金和期间费用为后续建设资金和期间费用为44019万；万；销售收入为销售收入为72861万万,扣除营业税和土增税后为扣除营业税和土增税后为67724万；截止至万；截止至2011年年Q1(信托计划结束前信托计划结束前）项目介绍项目介绍 现金流分析现金流分析剩余剩余23705万盈余资金覆盖信托的本金（万盈余资金覆盖信托的本金（12260万）和利息。万）和利息。交易合作方交易合作方 拟投资项目介绍拟投资项目介绍 合作方案合作方案 项目监管项目监管 风险及控制风险及控制 信托结构信托结构目录目录合作方案合作方案?合作方式：合作方式：股权合作，信托计划增资项目公司股权?27、合作期限：合作期限：1年?项目对价：项目对价：以阳光100大湖第项目获取成本投入共计22，000万元作价，收购项目公司54.55%的权益；?交易结构：投入：交易结构：投入：a)以湖北阳光一百现状10,000万注册资本金为基础，中融信托以12,000(22,000万0.5455)万现金增加公司注册资本，使之达到22,000万元。增资完成后，中融信托占湖北阳光一百54.55%股权，阳光壹佰集团与成都阳光壹佰共同占45.45%股权；b)项目公司利用中融信托的增资款，交付剩余2010年1季度的土地出让金。合作方案合作方案退出退出a)中融信托投资期满12个月后，阳光壹佰集团或其指定的第三方享有购买信托计28、划所持项目公司54.55%股权的选择权。合作方案合作方案项目公司管理项目公司管理a)三方在公司章程中约定阳光壹佰集团与成都阳光壹佰拥有项目经营和控制权；b)中融信托派驻资金监管人员，共同保管湖北阳光一百财务专用章。交易合作方交易合作方 拟投资项目介绍拟投资项目介绍 合作方案合作方案 项目监管项目监管 风险及控制风险及控制 信托结构信托结构目录目录1.董事会2.派驻监管人员3.项目的成本和进度控制4.资金及财务监管1.董事会2.派驻监管人员3.项目的成本和进度控制4.资金及财务监管项目监管项目监管1.董事会监管1.董事会监管董事会组成：董事会组成：项目公司董事会由5位董事组成，其中2位董事由中融29、信托委派；董事会职权董事会职权一、负责召集股东会，并向股东会报告工作；二、执行股东会的决议，制定实施细则；三、拟定公司的经营计划和投资方案；四、拟定公司年度财务预、决算，利润分配、弥补亏损方案；五、拟定公司增加和减少注册资本、分立、变更公司形式，解散、设立分公司等方案；六、决定公司内部管理机构的设置和公司总经理人选及报酬事项；七、根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副经理、财务负责人，决定其报酬事项；八、制定公司的基本管理制度。2.派驻监管人员2.派驻监管人员财务监管人员财务监管人员?中融信托派驻一名财务监管人员，对项目的财务运作进行监管；财务监管人员的职责和权利财务监管人员的职责和权利?对公司30、资金使用的监管，从而实现对公司自有资金使用、额外融资、项目销售回款等资金流的全面监控和封闭操作。?查看、审阅公司的资料、合同、会计凭证、财务报表等。财务监管人员的义务财务监管人员的义务?绝对服从中融信托的领导，每月向中融信托汇报项目公司财务状况；?不得无故影响项目公司的经营妨碍项目进展。3.项目的成本和进度控制项目的成本和进度控制?中融信托与合作方在合作初期确定一份详尽的项目成本、进度计划方案。?随着项目进展要求合作方进一步提供详尽的执行报告，要求项目公司严格按照双方确定的成本预算、施工进度、销售进度执行项目管理。?对于前期确定的单项成本支出超过的，须召开董事会双方重新确定。?派驻人员对执行情31、况进行实时监管，可随时反映执行情况。4.资金及财务监管资金及财务监管?全程监控全程监控通过所派驻的财务人员及合作方指定人员以共同保管财务章，以及监控银行账户、审阅公司帐簿等方式对项目公司的每笔收入和支出进行监控。?审计核实审计核实中融信托定期或不定期对项目公司的财务进行审计，可随时落实项目公司财务和资金监管情况，一旦发现异常情况，可立即采取控制措施。交易合作方交易合作方 拟投资项目介绍拟投资项目介绍 合作方案合作方案 项目监管项目监管 风险及控制风险及控制 信托结构信托结构目录目录1.法律、政策风险2.市场风险3.信用风险1.法律、政策风险2.市场风险3.信用风险风险及控制风险及控制1.法律政32、策风险及控制法律政策风险及控制风险定性：风险定性：国家货币政策、财政税收政策、房地产产业政策、宏观政策及相关法律、法规的调整与变化将会影响本信托的设立及管理，从而影响信托财产的收益，进而影响受益人的收益水平。同时，国家房地产政策的调整也对项目收益构成影响。风险控制手段：风险控制手段：中融信托已经形成成熟的风险控制体系，对未来宏观经济政策及市场走势做出科学的判断并及时调整经营策略。随着国家和地方对于房地产业在政策面的不断刺激以及市场刚性需求的逐步释放，项目面临的政策风险较小。2.市场风险及控制市场风险及控制风险定性：风险定性：因宏观政策、经济周期等因素，本信托投资的房地产项目所处市场环境和投资对33、象的经营水平可能将对本信托的运作产生影响，项目销售价格可能受经济周期、资金供求关系、货币政策、购房政策、投资人心理等因素的影响，拉长资金回流周期，加大信托资金退出的难度，从而对委托人的本金及收益产生影响。风险控制手段：风险控制手段：本信托投资的项目在中融信托经过分析掌握国家经济、金融政策的变化，判断经济走势，把握房地产行业动向的条件下选出；中融信托已对本项目进行详细的尽职调查，对项目开发经营的合法性、项目财务状况、市场前景等进行详尽的调研项目本身收益符合投资标准；中融信托对本投资将由专业团队进行管理，中融信托从投资安全的角度进行严密的交易结构设计，有效规避各种市场风险。3.信用风险及控制信用风34、险及控制风险定性：风险定性：交易对手存在不履行合作开发协议内义务的可能，保证人存在不履行保证义务的可能，从而造成信托财产损失的风险。风险控制手段：风险控制手段：本次拟合作的阳光壹佰集团信用良好，具备一定的实力；中融信托所派驻的监管人员将随时严格监控阳光壹佰集团的履约能力，一旦出现不利于信托的事件，中融信托将及时采取有效措施，控制事态发展。信托投资期满12个月，如果阳光壹佰集团与成都阳光壹佰未能如期购买股权回购选择权，则中融信托有权采取一系列措施，保障信托利益的实现。交易合作方交易合作方 拟投资项目介绍拟投资项目介绍 合作方案合作方案 项目监管项目监管 风险及控制风险及控制 信托结构信托结构目录目录信托结构信托结构?委托人：合格投资者委托人：合格投资者?受托人：中融国际信托投资有限公司受托人：中融国际信托投资有限公司?信托规模：约12,260万(加上前期信托报酬和托管费用等)，由中融募集。?信托期限：12个月?还款资金来源：销售回款?信托架构：?中融信托发行12,260万集合信托投资计划。?由中融信托以增资扩股形式获取项目公司54.55%股权；?信托投资期满12个月，阳光壹佰集团享有购买股权的选择权。