1、农场温泉旅游度假区新建工程可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月农场温泉旅游度假区新建工程可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月107可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论31.1 项目背景31.2、项目概况51.3 项目可行性研究结论7第二章 项目背景及必要性72.1 相关规划和政策要求72.22、 项目建设背景82.3 区农业产业化经营发展现状102.4 项目建设的必要性及目的意义10第三章 建设条件133.1 项目区概况133.2 项目实施的有利条件14第四章、产品市场分析184.1 市场分析184.2 公司营销模式及销售前景20三、市场分析结论26第五章 建设厂址选择及实施条件275.1 项目建设厂址275.2 工程地质条件27第六章 产品方案、规模和主要建设内容296.1 产品方案296.2 生产规模306.3 主要建设内容30第七章 工艺技术和建设方案317.1 工艺技术方案317.2 设备选型明细表（附后）317.3 设备选型317.4 总图工程327.5 工程建设方案34第3、八章 环境保护、卫生及消防368.1 环境保护368.2 劳动保护与安全卫生378.3消防388.4 节能388.5 环境影响评价39第九章 组织机构及劳动定员399.1、项目实施的组织管理399.2岗位编制与定员409.3项目经营管理模式419.4 人员培训43第十章 项目招投标43第十一章 社会与生态效益分析4411.1 农业产业化经营4411.2 农牧民增收4511.3 生态和社会效益45第十二章 投资估算与资金筹措4712.1 建设投资估算4712.2、资金来源4712.3 资金使用管理47第十三章 财务评价4813.1 经济效益分析4813.2 年销售收入和年销售税金及附加估算4814、3.3、总成本费用估算4813.4、不确定分析53第十四章 结论与建议60第一章 总 论1.1 项目概况1、项目名称XXX国际温泉旅游度假区建设工程2、建设性质新建3、建设地点XXX市XX区xx农场，机场高速（公路）19公里处，距离太平国际机场4公里。4、建设规模项目总用地面积为70284平方米5、建设单位XXXXXX房地产开发有限公司6、项目法人代表 7、编制单位XXX省XX设计研究院8、编制单位法人代表XXXXXX省XX设计研究院院长9、建设目标将XXX国际温泉旅游度假区打造成集居住、养生疗养、餐饮娱乐、大型会议、旅游度假于一体的自然文化新城。10、项目建设期 36个月1.2 编制依据1.5、2.1 国家相关法律、法规、规程、规范1、中华人民共和国城乡规划法2、中华人民共和国土地管理法3、中华人民共和国环境保护法4、风景名胜区规划规范GTB50298-19995、XXX市旅游业“十三五”规划纲要6、XXX市 “十三五” 旅游业发展规划7、国家旅游局旅游发展规划管理办法8、国家及地方有关法令、法规及政策1.2.2 建设单位提供的资料1、设计委托书2、XXX国际温泉旅游度假区建设项目规划方案3、其他相关材料1.3 编制原则1.3.1 保护与建设开发相结合、保护第一的原则要坚持“严格保护、统一管理、合理开发、承续利用”的工作方针。本项目的开发和建设，应有利于现有良好自然资源的有效保护，保6、持和稳定自然生态平衡，使之得到永续的利用，这是实现XXX国际温泉旅游度假区可持续发展而必须长期坚持的强制性规定。1.3.2 统一规划、分步实施、合理布局、因地制宜的原则统一规划是克服盲区开发的措施，分步实施本身就是旅游开发的成长规律。只要坚持合理布局、功能互补，就能依据旅游度假区的自然分布状况，因地制宜的实现景观的融汇交融，节约开发费用及成本。1.3.3 正确处理好旅游度假区开发建设与当地社会稳定关系的原则XXX国际温泉旅游度假区的开发以至温泉旅游度假区的进一步发展，始终要处理好温泉旅游度假区建设与当地居民的关系，旅游开发只有与当地居民的经济利益紧密地联系在一起，温泉旅游度假区的经营发展才有可7、能保住持久旺盛的生命力，而当地社会的稳定是温泉旅游度假区建设和发展的重要条件。1.3.4 社会效益、经济效益、环境效益三者统一的原则强调“三统一”的原则是我国社会主义市场经济的本质要求，任何片面强调某一方面效益的作法都是不利于温泉旅游度假区建设的。没有社会效益，温泉旅游度假区的发展和市场容量就会失去基础；没有经济效益，温泉旅游度假区经营者的积极性必然会受到挫伤，温泉旅游度假区的经营就会失去动力；没有环境效益，温泉旅游度假区的可持续发展和旅游资源的永续利用就无法实现。1.3.5 坚持品牌的原则现代市场的竞争，从一定意义上讲就是品牌之间的竞争。在相同条件下，各旅游区竞争力的提升取决于游客对旅游区的8、认可程度，游客就是上帝，在游客心中的品牌是决定旅游区人气兴旺的重要因素。因此本项目从开始规划建设起就应树立品牌战略意识并贯穿于建设与发展的各项工作之中。1.3.6 与时惧进，开拓创新的原则即使温泉旅游度假区的自然资源再美，民族文化渊源再流长，如果与时代脉膊不相适应，这样旅游区的发展也会失去市场基础。因此，只有将两者加以有机的融合，不断赋予它更高层次的新意和发展，XXX国际温泉旅游度假区才有可能在激烈的市场竞争中永远立于不败之地。1.4 编制范围1、对本项工程的建设方案进行论证。2、根据所确定的建设方案进行技术测算，并确定主要技术经济指标。3、根据本项目的特点和周边环境现状，确定有效适用的环境保9、护措施。4、依据本项目的具体建设方案进行投资估算，并作出可行性研究结论。1.5 项目主要编制内容依据国家有关政策和行业规范，本可行性研究报告对项目建设的必要性、市场预测、项目建设规模和内容、运营方案、环境保护、项目实施进度进行分析和评论，对项目的投资估算、经济效益和社会效益进行全面的论证和研究。1.6 项目背景1.6.1 旅游业发展势头强劲现代旅游产业产生于19世纪，在20世纪得到前所未有的发展。特别是第二次世界大战以后，旅游产业获得了相对和平与稳定的发展环境，迅速成为一个新兴产业。在1950年，全世界旅游人数仅有2520万人，旅游收入约21亿美元。此后，世界旅游产业平均以每年10%的速度增长10、，增值水平明显高于其他产业。例如，1992年美国旅游业增值为3300亿美元，远远高于农业的900亿美元、汽车工业的550亿美元以及金属工业的400亿美元。德国、法国、英国、日本等其他发达国家也与美国的情况类似。世界旅游组织提供的资料表明,自上世纪90年代开始，国际旅游收入在世界出口收入中所占比重达到8.25%，超过了占据出口收入6.5%的石油产业、占据出口收入5.6%的汽车产业和占据出口收入4.6%的机电业。自此，旅游产业正式确立了世界第一大产业的地位并保持至今。随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业11、对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业已经成为中国经济发展的支柱性产业之一。2009年，我国旅游业总体保持较快增长，旅游总收入实现较大幅度增长。全年国内旅游人数达19.02亿人次，增长11.1%；国内旅游收入1.02万亿元，增长16.4%；入境旅游人数1.26亿人次，下降2.7%；旅游外汇收入397亿美元，下降2.9%；旅游总收入1.29万亿元，增长11.3%。2010年，我国旅游经济呈现又好又快的增长态势：三大市场全面增长，国内市场主体地位进一步突出；旅游投资规模扩大，产业发展呈现出诸多亮点，扩大消费和改善民生功能明显。全国旅游业总收入1.57万亿元12、，同比增长21.7%。其中，国内旅游人数达21亿人次，同比增长10.6%；国内旅游收入1.26万亿元，同比增长23.5%。入境旅游人数达1.34亿人次，同比增长5.8%。而2011年上半年，我国旅游总收入突破一万亿元，比上年同期增长18%。其中，国内旅游人数约13.3亿人次，同比增长13%；国内旅游收入约9200亿元，同比增长22%。入境旅游人数约6627万人次，同比增长1%；旅游外汇收入约225.5亿美元，同比增长1.6%。在内需启动、消费升级以及国民收入不断提高的背景下，中国旅游业正步入黄金发展期。根据“十二五”规划，未来五年中国政府将多策并举，把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业。国内13、旅游行业之政策环境获得持续改善，行业也将迎来一个崭新的发展阶段。伴随着当今旅游业的高速发展，地处祖国北疆旅游资源十分丰富的XXX省旅游业也在快速升温中。近几年来，XXX省始终强化旅游业的发展地位，发挥后发优势，旅游业正以前所未有的态势向前迈进。1.6.2 旅游市场需求旺盛现代旅游业是现代经济和现代社会发展的伴生物。19世纪，伴随着英国工业革命，社会化的旅游业开始萌芽。二次大战以后，世界经济进入发展高峰，随着工业化进程的推进，人们收入的增加，工作时间由每周72小时减少到不足40小时，加上有了铁路、飞机、汽车等交通工具，旅游逐渐成为工业国家大众比较普遍的生活方式。70年代以来，大约60%的英国人每14、年度过一个包括4个夜晚或更多时间的外出度假期；瑞士83%的人每年度假一次，瑞典为80%，挪威和芬兰为70%。80年代以来，在多数发达国家的居民家庭消费结构中，旅游都在支出项目的前7项之中。全世界的年出国旅游人数从1950年的2500多万，增加到现在的6亿多人，国际旅游收入则从21亿美元猛增到4000多亿美元。我国现在旅游业的状况正处于发达国家六、七十年代的阶段，旅游已成为我国群众的生活新需求。英国未来学家预测，继农业、工业、服务业和信息业驱动的经济变革浪潮后，在本世纪，人类至少还将经历由休闲、生命科学、超级材料、新的原子时代和新的航天时代驱动的五次浪潮，而休闲时代在2015年将处于主导地位。从15、国外情况看，人均年收入500800美元，是旅游消费的急剧扩张期。目前，中国人均年收入已达到500美元左右，有的城市已超过1000美元，这为外出旅游奠定了经济基础，而长假期的出现成为旅游热的推进剂。据测算，假期每增加一天，旅游客源就增加10%。随着经济基础的变化，我国人民的生活需求发生着质变，进入小康的城市居民已不再满足于家电、美食这样的物质消费，而教育、医疗、养老保险、休假、娱乐等消费上升为人们越来越迫切的新的基本需求，假日旅游热就是这种需求质变的直接反映。在一个快节奏的社会中，人们更看重闲暇的自由，更崇尚回归自然，这是未来社会生活的一种大趋势，生态旅游、休闲旅游正成为旅游业发展的主导潮流。116、.6.3 温泉旅游发展如火如荼目前，以温泉旅游为主的休闲旅游发展势头迅猛。在国外，许多具有温泉和地热资源的城市，都在利用汤浴文化发展本地旅游，如日本九州岛东部的“汤浴之乡”，年接待沐浴者就达到了685万人次。在国内，温泉旅游最早出现在东部沿海经济较发达的地区，如北京的小汤山温泉、广东清远的河中泉、珠海的御温泉，它们利用自然温泉经营度假区，开展沐浴活动，以休闲度假、娱乐健身、保健康体为目的发展旅游，已经取得了很好的经济效益。随着一批旅游大鳄、地产大鳄的介入和著名温泉品牌的战略扩张，温泉度假区的开发已经从广东、云南、北京等传统的温泉旅游热点地区向全国范围高速扩展，形成了新一轮的温泉投资热潮。 温泉17、项目是旅游项目中最具快速盈利潜力的项目之一。中国温泉度假区开发，目前已经从原来的沐浴、疗养、休闲、娱乐时代进入了全新的主题化、复合性、度假型温泉时代，开发水准也得到空前提升。在这样的大势下，开发模式的创新，从战略上直接决定着温泉度假区的盈利效应，不仅使一大批已建成的温泉度假区亟待通过改造来重塑吸引力，而且新开发的温泉度假区更需要通过创新来构建核心竞争力。 此项目建设正是在这些背景下提出的。1.7 项目建设目标通过本项目的建设，将XXX国际温泉旅游度假区打造成融汇世界温泉沐浴文化风情，集温泉沐浴、休闲保健、会议培训、商务休闲以及完善的住、餐、娱、购配套于一体的新型、综合、健康的温泉休闲度假景区。18、1.8 主要技术经济指标项目建设表序号名称单位数量备注一建筑工程商业建筑18807.27新建酒店建筑48338.69新建温泉浴场6772.86新建地下车库4735.36新建二场区工程道路广场工程21578.05新建绿化工程25300.00新建配套基础设施工程含水暖电表二 总建设项目技术经济指标表序号名称单位数量备注1总用地面积70284.002总建筑面积78654.18地上建筑73918.82地下建筑4735.363建筑基底面积26592.954道路广场面积21578.055绿化用地面积25300.006建筑密度%37.847容积率1.058绿地率%369总投资万47014.20第二章 项目建19、设的可行性和必要性2.1 项目建设的可行性旅游业是XXX市委、市政府重点培育的支柱产业之一。“十一五”期间，全市上下紧紧围绕全面建设“两型”社会的目标，优化发展环境，全面提高服务水平，着力打造旅游品牌，不断拉长产业链条，基本形成了旅游业发展的大产业格局，形成了全社会共同推动旅游发展的大好局面。“十二五”期间，XXX旅游业处于聚能裂变、快速发展的黄金期。同时，也处于需要转变发展方式、提档升级，实现超常规、突变式发展的关键期。面向未来市场新需求，抓住“十二五”的历史性发展契机，树立“城市即旅游、旅游即城市”的发展理念，以建设国际旅游名城、东北亚旅游集散中心为目标，围绕“北跃、南拓、中兴、强县”的城20、市发展战略，放宽视野、高端定位、大手笔谋划、高标准建设XXX大旅游产业，打造成为促进经济社会科学发展、支撑产业结构调整和发展方式转变的战略性支柱产业。因此，该项目的建设在政策上是可行的。同时，自然条件和社会经济条件均有利于建设工程的顺利实施。1、用地条件本次项目用地面积为70284平方米，项目选址用地符合XXX市总体规划，选址地点自然资源丰富，用地界限清楚，权属明确，无争议。2、交通条件本项目建设地点位于XXX市XX区xx农场，机场高速19公里处，距离太平国际机场4公里，交通极为便利。本次项目建设所需原材料、设备运输均能得到可靠保障。3、水、电供应项目所在地水、电等基础设施配套条件良好，施工过21、程中的水电供应都有充分的保障。4、施工组织工程建设施工采用招投标制，严格控制施工单位的资质及施工力量，优化施工队伍，保证工程的顺利实施。5、资金条件本项目的建设在资金方面也有可靠保证。因此，无论是从政策上、技术上、资金上还是具体实施上来看，该工程项目的建设都是可行的。2.2 项目建设的必要性开发建设温泉旅游项目，不仅可以改变传统的温泉利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有效的加快本地温泉旅游产业市场的形成，提高本区域第三产业的快速增长。2.2.1 本项目的建设是促进国家和谐文明进步的有效途径1、是推动文化产业发展的重要动力。文化是旅游的灵魂，旅游是文化的载22、体，文化因旅游得以广为传播，旅游因文化而更富魅力。随着时代的发展，旅游产业和文化产业的关联度越来越高、协同性越来越强，旅游中的文化因素日益凸显，文化资源成为现代旅游的第一资源。旅游产业的发展给众多文艺演出带来了源源不断的客源，一些濒临消失的传统文化通过旅游被发掘出来，重新焕发生机，为文化产业提供了广阔的发展空间。2、是提升自身文明素养的重要方式。早在春秋战国时代，著名思想家墨子就提出，“食必常饱，然后求美；衣必常暖，然后求丽；居必常安，然后求乐”。人们在基本生存需求得到满足之后，必然追求更高的精神享受。旅游有物质需求，但更深层次的是精神文化需求。有旅游机构做过调查，旅游者出行的最大动机就是为了23、获得审美的情趣和精神的愉悦。旅游本身就是一种高品质、高品位的文化活动，人们通过参加旅游活动，可以扩大视野、学习知识、强健体魄、陶冶情操、增进了解，最终达到提升文明素养的效果。3、是扩大不同文化交流的重要载体。旅游是跨时空的交往、跨文化的交流，旅游可以展示人类文明的多姿多彩，促进不同社会制度、意识形态、宗教信仰、民族种群之间的友好往来，为各国人民加深了解、增进共识架起友谊的桥梁，推动世界和平发展与文明进步。世界旅游组织在马尼拉宣言和哥伦比亚宪章等多个法律文件中反复强调了旅游这一积极作用。同时，国际旅游又是输出国家文化、形象和影响的重要渠道。世界旅游强国都注重自然和文化遗产的保护与文化内涵的深度开24、发，把本国文化贯穿于旅游产业发展全过程，在旅游服务中充分体现人文物质。通过举办国家主题文化年、体育赛事、盛大展会等活动，打造具有影响力的旅游品牌，把本国文化和价值观输出到世界各地，不断提高国家文化软实力。2.2.2 本项目的建设史拉动相关产业发展，促进地方经济快速增长的需要1、广泛带动其他产业发展。理论界公认，现代旅游产业综合性强、关联度大、产业链长，已经极大地突破了传统旅游业的范围，广泛涉及并交叉渗透到许多相关行业和产业中。据世界旅游组织统计，旅游产业每收入1元，可带动相关产业增加4.3元收入。旅游产业能够影响、带动和促进与之相关联的110个行业发展，其中包括民航、铁路、公路、餐饮、住宿、商25、业、通信、会展、博览、娱乐、文化、体育等。随着众多新的旅游形态的出现，旅游又扩展到工业、农业、教育、医疗、科技、生态、环境、建筑、海洋等领域，催生出一批富有生命力的新产业。2、有力拉动消费需求。旅游消费是集食、住、行、游、购、娱于一体的综合性消费活动，在社会总需求特别是居民消费需求中占有重要地位。旅游消费形式多种多样，能够满足各种消费人群的需求，旅游产业“一业兴”带动“百业兴”，进而使内需成倍扩大。据日本野村综合研究所的测算，在发达国家，旅游消费支出每增加一个单位，工业产值可扩大2.71倍，国民收入扩大1.36倍，投资扩大0.25倍。旅游消费在发展中国家所起的作用更加显著，相关数据可分别扩大到26、3.7倍、2.7倍、0.9倍。旅游产业的饭店、餐馆、客运业、旅行社、娱乐业等直接为最终消费服务，对内需的拉动作用更为全面。据统计，2008年我国国民旅游消费总额已经占全年社会消费品零售总额的10%以上，在保增长、扩内需、调结构中发挥了重要作用。同时，旅游消费还是可持续性消费，对经济的调节是内在的、自然的，对内需的刺激是良性的、和缓的，不会对经济社会的发展造成剧烈冲击和过度反应。3、提供大量就业机会。在国民经济体系中，旅游产业是劳动密集型产业，就业成本低，就业方式灵活，对不同类型的劳动力都有较大的需求。据国外学者研究表明，旅游从业者每增加1人，可增加4.2个相关行业就业机会。因此，很多国家都把旅27、游产业作为扩大就业的重要领域加以培育和扶持。例如，西班牙、意大利、希腊的旅游从业人员分别占全国就业总量的9.5%、8%和10%。在法国，新增就业机会的20%来自旅游产业。美国迪斯尼乐园、好莱坞影城等著名旅游景点，也是解决成千上万人就业的典型范例。我国旅游直接就业达1100万人，间接就业达6500万人，相当于全国就业总量的9.6%。该项目的建设将促进XXX市相关产业的发展。同时，旅游业属于劳动密集型产业，旅游已经成为吸纳就业量最大的产业之一，项目建成后将从当地及周边地区招收劳动力，这样将一定程度上提高项目建设地周边的劳动就业率。2.2.3 本项目的建设是打造XXX的温泉旅游精品，提高城市知名度的28、需要虽然改革开放的几十年中，XXX市的旅游业与XXX省日新月异的变化一样得到了长足的发展，但横向比较国内其他地区，其产业规模仍然偏小，仍有较大发展的空间。本项目的建设是充分利用XXX市的旅游资源，增加旅游新亮点的有效途径，也是做大做强XXX市旅游业，整合和提高该市旅游的重大举措，打造XXX市的旅游精品，在一定程度上将很大的提高XXX市的城市知名度，从而吸引更多的省内外游客来此游玩。2.2.4 补充完善休闲旅游，促进本地旅游市场快速形成的需要该项目位于XXX市XX区xx农场，XXX的旅游资源丰富，以冰雪大世界、雪博会、冰灯游园会为代表的冰雪观光旅游产品，以太阳岛风景区、凤凰山旅游区、巴兰河漂流为29、代表的避暑旅游产品，以中央大街、索非亚教堂、果戈里大街为代表的欧陆都市风情旅游产品，以冰雪节、哈洽会、XXX之夏旅游文化节为代表的会展旅游产品，以及以金源文化旅游区、XXX官道为代表的历史文化旅游产品，可谓是“天时、地利、人和”，这些为项目的开发提供了外围支援。此外，随着人们旅游意识的增强，多元性、体验性旅游产品越来越受到游客的青睬，动静互补、观光与体验互补、低档与高档互补的旅游产品开发被提上日程，因此，该旅游项目的推出是顺势而出，不仅是开发建设温泉产品的重要主体，又是对区域旅游产品差异化战略的重要补充。2.2.5 本项目的建设是实现科学发展、推进XXX市生态文明建设的必然要求旅游产业具有绿色30、环保性，旅游产业的单位增加值能耗为0.202吨标准煤/万元，仅为工业的1/11，是应对气候变化、节能环保的优势产业。由于资源消耗低，环境成本小，大力发展旅游产业，可以替代资源消耗大、污染重的产业，改变主要依靠增加物质资源消耗促进经济增长的传统模式，达到减少污染排放、减轻生态破坏、提高经济效益和推动科学发展的目的，实现自然文化资源和生态环境的可持续利用，加快经济发展方式的有效转变。同时，发展旅游产业能够有效增强当地政府和居民的环境保护意识，使生态文明的理念深入人心，推动当地的经济发展与人口资源环境相协调，人与自然和谐共处。本项日的建设一方面通过旅游管理机构强化的保护措施，使区内的自然资源得到切实31、的保护，另一方而通过旅游度假区的绿化可进一步提高其生态质量。对地区生态环境的有效保护，是社会经济可持续发展的一个重要条件。2.3 可行性研究报告初步结论经过以上分析论证，该项目的实施建设具有突出的区位优势和丰富的资源优势，建设规模适当，布局合理；项目建设技术可靠，设备及材料供应有保障；建设中采取的“三废”治理措施得当，不会对项目建设地环境造成污染。项目建成后能增加XXX市的旅游接待能力，促进旅游休闲业的向前发展，推动周边区镇乃至XXX市的社会、经济发展，产生较好的经济效益和良好的社会效益。因此，该项目的建设时十分必要的，也是完全可行的。第三章 项目建设区的基本概况3.1 自然概况3.1.1 地32、理位置XXX位于XXX省的南部，松嫩平原东南缘，松花江中游南岸。北与伊春市毗邻，东北与佳木斯市、七台河市接壤，东南以牡丹江市为界，西南与吉林省相连，西部接大庆市，西北连绥化市。XXX地势平坦，平均海拔151米。山地占34%，丘陵占20.7%，平原占45.3%。3.1.2 气候气象XXX属中温带大陆性季风气候。冬长严寒，多雪；夏季凉爽宜人，为著名的避暑大城市。年降雨量523毫米，平均温度4.3 ，1月均温18.4，7月均温23.0 。3.2 社会经济条件XXX市2010年实现地区生产总值3665.9亿元，增长14%。第一产业实现增加值412.7亿元，增长7.3%；第二产业1384.6亿元，增长133、7.1%，其中工业1021.6亿，建筑业363亿；第三产业1868.6亿元，增长13.5%。三次产业结构11.3:37.8:50.9。2008年第二次全国经济普查结果市区生产总值2061亿2560万，增长12.4%，第一产业143.59亿，第二产业825亿3192万，其中工业489亿5408万，第三产业1092亿3468万，三次产业结构为7:40:53。设有三个国家级经济技术开发区和一个国家级高新技术开发区。第四章 市场分析与前景预测4.1旅游产品定位4.1.1 定位原则旅游产品市场定位的准确与否是关系到项目地旅游开发成败的关键，必须建立在对项目地资源特性、品位、规模、市场客源需求以及地缘条件34、和区位优势等方面的科学、深入研究的基础上。综合上述分析，本项目的市场定位、产品设计应遵循以下原则：（1）组合原则。从单体资源来看，本项目地的资源品味、景象优美度和规模度都不算特别优秀，要避免在市场上“单打独闯”，应与周边互补性旅游资源组合开发，联合推向市场。（2）特色原则。特色是旅游地的特殊本质和“特殊运动形式”。旅游产品开发必须做出自身鲜明的特色，一旦失去特色，就失去开发的价值。因此，无论是在挖掘其自身优势，还是人工造景都应突出“特色”二字。（3）市场原则。旅游开发是一项经营性投资，不是单纯的公益性投资，经济效益是旅游企业追求的第一目标，如果没有经济效益企业就无法生存，也没有存在的理由。因此35、，旅游产品的开发应结合市场需求开发适销对路的产品，取得满意的经济效益。4.1.2 开发思路依据项目地的资源特质、资源布置的形态结构、景观分异度和丰度值，并结合其区位条件等，确立本项目地的旅游开发理念与模式。开发理念为：以资源为依托，市场为导向的旅游开发理念；开发模式为：资源-市场-产品-市场。从上述旅游客源分析可见，本项目地向性结构以区域向性为主，主要吸引XXX市及周边区市的游客。从资源开发利用的方式来看，本项目地应以娱乐性、参与性、休闲性旅游产品为特色，以人工资源为载体发展娱乐型、休闲型的旅游产品。4.1.3 温泉度假区六大经典开发模式 尽管关于温泉度假区开发模式的研究总结还非常落后，但是中36、国的一大批先行的温泉度假区，实际上已经在多年经营实践中，通过开发模式的创新，取得了令人瞩目的成功。主要有以下六大经典开发模式： 1、特色温泉景区模式“特色温泉+景区” 所谓“特色温泉景区”模式，就是以创造独具特色的温泉泡浴景区来赢得市场的模式。这是温泉度假区开发最根本的模式，这类温泉度假区规模不一定很大，但在一定程度上是在创造现代温泉文化、缔造温泉行业标准、引领中国温泉行业的整体发展。其关键是运用文化来包装主题或凸显自然山水特色并形成体验型温泉泡浴景区。2、温泉会议中心模式“温泉+会议休闲” “温泉+会议”的模式，是温泉度假区最普遍也是最容易获得成功的开发模式，分为“温泉+大型会议”及“温泉+37、中小型会议”两种模式。 其一，“温泉+大型会议”模式。北京九华山庄无疑是最典型的代表。它敏锐地看到了北京地区庞大的会议市场，充分利用温泉的康体疗养价值与休闲整合效应，把温泉与会议融合的文章做大，把商务会议作为最重要的一项服务来对待。建设完善的商务及会议设施（其会议室数量和规模令人震惊），配套专职会议接待部，以及满足会议客人全方位需求的客房、餐饮、娱乐、运动、保健、体检和购物服务，再加之强有力的关系营销，使其最终成为京城当之无愧的“温泉会都”。这种温泉会都模式，通过大型会议会展与温泉的结合，并围绕会都来进行各项配套建设与经营服务，会议会展成为主角，温泉成为了配角，但最终实现的是温泉资源综合开发价38、值的巨大突破，是一种典型的创新模式，但其会议市场的庞大规模是支撑其成功的关键。 其二，“温泉+中小型会议”模式。此种模式依托于中等城市或省会城市，主要利用温泉的休闲养生价值吸引中小规模的团体会议市场，是我国目前绝大多数温泉度假区最基本的开发模式。由于对市场规模、资源价值、资金投入、场地条件等因素的要求相对不高，也是最容易成功的开发模式。但是，此类开发模式的最大问题是竞争相对激烈，因此对温泉度假区的主题定位、产品特色、经营水准特别是以旅行社为主要渠道的营销实力提出了较高的要求，特别需要从一开始就要进行高水准的策划规划。 3、温泉休闲乐园模式“温泉+运动游乐” 温泉与运动游乐的结合，也是温泉度假区39、最常见的开发模式之一。其核心是在温泉泡浴的基础上，通过发展满足旅游者体验性、参与性需求的运动游乐项目，有力提升温泉度假区的整体吸引力，延长游客停留时间甚至改善温泉度假区的淡季经营问题，提高人均消费水平，从实现整体开发经营的突破。4、温泉康复基地模式“温泉+康复疗养” 温泉吸引市场最核心的本质是健康养生，随着社会上亚健康状态人群的不断加大，人们对于养生、康复的需求越来越大，把温泉和康复疗养结合起来，最能做成一项大产业。依托医院、生命科学研究中心等机构，充分发挥医学、生命科学与健康管理的作用，结合现代理疗手法的应用，把温泉的健康养生价值与日常的体检、医疗、诊断、康复、疗养、健身等等一系列手段深度结40、合，打造温泉康复疗养基地，完全可以做大温泉健康养生的文章，获得巨大效益。此类模式以全国四大康复理疗中心、亚洲著名温泉汤岗子温泉疗养院为代表。 5、温泉生态庄园模式“温泉+生态农庄” 此类模式以北京蟹岛度假区为代表。按照“温泉生态庄园”的模式，将温泉资源与生态农庄开发有机融合，将实现双重目标： 一方面是有力发挥温泉资源的延伸利用价值，以地热营造温室，发展高附加值种养殖项目、温泉生态农业项目，有助于推动生态农业从单一的产品经济向服务经济迈进。另一方面，生态农庄的建设有效地改善了温泉度假区的休闲环境，更可以利用生态农庄的设施载体，创造出极具特色的温泉泡浴场所。以绿维创景设计的北京蓝调庄园为例，通过温41、室大棚的艺术化改造，成为温泉泡浴中心的核心场所，投资不大却极具特色，形成温泉与生态农庄结合的典范。此种模式对于在非建设用地区域开发温泉度假区非常适用。 6、温泉度假社区模式“温泉+旅游地产” 由于温泉在健康养生与旅游休闲上的巨大价值，为房地产特别是旅游地产的开发创造了非常突出的优势，往往能够以“养生休闲”特色在地产市场上形成巨大的竞争力，从而取得非常可观的投资回报。因此，“温泉+旅游地产”模式成为全国绝大多数温泉度假区最优先考虑的开发模式之一。 4.2 XXX国际温泉旅游度假区开发模式定位 根据以上六种温泉度假区的开发模式分析，本次XXX国际温泉旅游度假区的开发模式定位为“温泉+旅游地产”，以42、地产业为基础，利用温泉的休闲养生价值吸引XXX及周边市区中小规模的团体会议市场，从而带动旅游地产业的发展。4.3 客源市场定位按照 “商品定位理论”，营销产品的关键是寻找产品在消费者心目中的定位，确定产品针对消费者某方面需求的满足，并据此确定产品所针对的目标市场。本报告采用以消费群体消费水平为主、以消费群体消费规模为辅的定位原则来确定市场，从而完成市场的进一步细分。1、项目市场定位项目初期市场定位：以XXX本市的市场为主，以城市的高收入阶层，以及中、高档旅游团队和会议、商务客户群体作为项目市场的基本消费群体。项目中期市场定位：由于市场开发培育工作的日趋成熟和产品的更新替代，则适时降低消费者层次43、，扩展消费市场的角度，面对XXX周边地、市，例如大庆、牡丹江等城市吸引潜在的消费群体。2、基本客源市场主要客源市场：来自于XXX本市，数量可占到80%；扩大客源市场：来自于XXX周边的大庆、牡丹江等市，数量约占15%；机会客源市场：来自于全国各地慕名而来的游客或途径游客（含公差），约占5%。4.4 客源市场预测未来客源市场规模预测参考了以下因素：温泉旅游度假区的全面开发、新型旅游项目的启动效应；新的宣传和市扬推广所带来的旅游区知名度的提高；温泉旅游度假区的保护性政策对大规模旅游的限制；旅游环境容量设计对客流量的限制；市域其他旅游点对其客源的分流；区域城镇化发展进程。综上权衡确定，项目2014年44、至2025年旅游规模年均递增率将会遵循巴特勒的旅游地生命周期曲线（见下图1），在建成后的五年里（2014-2018年），游客增长幅度较大，根据温泉旅游度假区的接待规模和有关数据分析：温泉旅游度假区建成后的第一年，即2014年以日均接待人数200人预测，则年接待人数为7.30万人；温泉旅游度假区2015年以日均接待人数300人预测，则年接待人数为10.95万人；温泉旅游度假区2016年以日均接待人数500人预测，则年接待人数为118.25万人；温泉旅游度假区2017年以日均接待人数700人预测，则年接待人数为25.55万人；温泉旅游度假区2018年以日均接待人数1000人预测，则年接待人数为3645、.50万人；此后（2019-2025年）旅游发展进入缓慢发展期，增长幅度趋于平缓，直至达到环境容量和设施容量的上值，预测此期间温泉旅游度假区年接待人数在38.00-40.00万人。结果见表4-4-1。表4-4-1 2014-2025年游客量预测表 单位：万人年份2014201520162017201820192025游客量7.3010.9518.2525.5536.50第五章 项目建设方案5.1 项目建设区位置项目建设区位于XXX市XX区xx农场，机场高速19公里处，距离太平国际机场4公里。项目总用地面积70284平方米。5.2 项目建设原则1、资源开发“特色化”特色是旅游开发的灵魂，没有特色46、就没有效益，因此XXX国际温泉旅游度假区的开发要突出“人无我有，人有我新，人新我奇，出奇制胜”的开发方针，充分利用这里的资源优势，总结他人经验，突出自己的特色，打造自己的特色化品牌。2、项目设置“市场化”旅游业是一个经济产业，必须考虑市场的需求和竞争力，要把旅游市场的需求和供给情况作为规划决策的基础。一切要按照旅游市场来进行项目设置，精心打造品牌，同时还要根据旅游资源的冷热原则，预测未来的旅游趋势，以对旅游项目做出合理的实施开发步骤。3、旅游氛围“生态化”目前的旅游趋势是：生态旅游、绿色旅游、回归自然旅游。因此结合XXX国际温泉旅游度假区的资源特点，适当突出生态化、自然化。从景观绿化到服务设施47、皆要营造生态化的环境氛围。4、建筑设施“园林化”XXX国际温泉旅游度假区的开发过程中，每个景点中的建筑设施都应作为景观的组成部分来对待，应该以“艺术化”、“景观化”为主，曲径通幽，曲回有度，强调建筑与自然的协调效果，提高观赏性。度假区内的建筑设施要坚持“大小相宜、藏露相间、疏密得体、高低错落”的原则。5、洗浴文化多样化世界各地洗浴的种类，世界各地的洗浴文化，茶浴、奶浴、蒸、桑拿浴、露天浴，土耳其浴、俄罗斯浴、北欧风格、西欧风格、南美风格、泰国风格。XXX国际温泉旅游度假区要多种洗浴文化相结合，打造XXX温泉旅游度假区的特色。6、旅游服务“系统化”旅游服务是一个系统工程，要把整个旅游服务看作一个48、大的系统，XXX国际温泉旅游度假区是由若干子系统构成的，因此就要在开发建设中，大小系统综合平衡，相互协调，如要想达到吸引能力与接待力的统一，就要求旅游资源的开发建设与旅游服务设施、交通设施及基础结构（水、电等）等方面的综合平衡。在吃、住、行、游、购、娱六个方面的服务上，要全面考虑，各种设施系统配套，形成综合接待能力，力求使其舒适、方便、安全。5.3 建筑设计5.3.1 编制依据建筑设计防火规范 (GB 50016-2006)旅馆建筑设计规范（JGJ 62-90）商店建筑设计规范(JCJ48-88)汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB 50067-97)汽车库建筑设计规范(JCJ100-9849、)公共建筑节能设计标准GB50189-2005公共建筑节能设计标准XXX省实施细则DB23/1269-2008民用建筑设计通则GB50352-2005城市道路和建筑物无障碍设计规范J114-2001混凝土结构设计规范 (GB50010-2002)建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）建筑抗震设计规范GB50011-2010现行相关设计规范建设单位提供建设资料5.3.2 酒店一建筑设计1、平面设计酒店一共五层，局部四层，平面由以下功能组成：一层包括：大厅、洗浴、住宿、休闲、多功能厅、餐饮；50、二层包括：客房、餐厅包房、小型、中型会议室；三至四层包括：客房、餐厅包房；五层包括：客房。总建筑面积26650.69平方米。设有七部疏散楼梯，疏散宽度为11.30米，每层均设有公共卫生间。2、立面设计立面造型设计体现建筑简洁明快的特色和满足温泉小镇总体规划要求，采用现代建筑风格与城市色彩相结合的思路；该建筑体形简洁，采用外墙真石漆，力求简洁明快，与周围环境相互协调。3、剖面设计室内外高差0.30米。层高一层为4.8米，二层-五层均为3.9米，建筑高度为20.7米。4、建筑构造及装修设计墙体：外墙为300厚陶粒混凝土砌块，外粘100厚燃烧性能为A级的保温板,内墙为200厚陶粒混凝土砌块，墙体0.51、000以上采用M7.5混合砂浆砌筑，0.000以下采用M10水泥砂浆砌筑。地面：水泥混凝土地面，底下铺设60厚挤塑苯板保温层。楼面：花岗岩石材地面。屋面: 混凝土现浇板，120厚燃烧性能为A级的酚醛保温板，SBC120防水卷材，屋面排水为有组织排水；门: 外门采用白钢保温门，消防疏散楼梯间门为乙级防火门。窗：内窗采用墨绿色单框单玻塑钢窗，外窗采用墨绿色单框三玻塑钢窗。顶棚：卫生间为PVC吊顶天棚，其余刷白色乳胶漆。内墙面：卫生间贴瓷砖到顶，其余内墙面刷白色乳胶漆。外墙：采用肉色真石漆。楼梯栏杆扶手：为铁艺木扶手。5、疏散设计疏散设计及无障碍设计酒店一设七个直接对外主入口，一层内每个单独的功能空52、间均设有直接对外出口，内部设有七部疏散楼梯，满足消防要求的同时使人流疏散路线短捷顺畅，保证在短时间内疏散人流，避免人流交叉。建筑入口处设有无障碍坡道，室内公共卫生间中均设有无障碍厕位。6、建筑项目主要特征表建筑项目主要特征表项目名称酒店一备注耐火等级二级主要结构选型框架结构建筑层高4.8米 3.9米建筑高度20.7米建筑面积26650.69平方米建筑基底面积7546.16平方米建筑构造及装修墙体外墙为300厚陶粒混凝土砌块，外粘100厚燃烧性能为A级的保温板,内墙为200厚陶粒混凝土砌块地面混凝土地面，底下铺设60厚挤塑苯板保温层楼面花岗岩石材地砖屋面混凝土现浇板，120厚燃烧性能为A级的酚醛53、保温板，SBC120防水卷材门外门采用白钢保温门，消防疏散楼梯间门为乙级防火门。窗内窗：墨绿色单框单玻塑钢窗，外窗：墨绿色单框三玻塑钢窗顶棚卫生间为PVC吊顶天棚，其余刷白色乳胶漆内墙面卫生间贴瓷砖到顶，其余内墙面刷白色乳胶漆。外墙面采用肉色真石漆5.3.3 酒店二建筑设计1、平面设计酒店二共六层，局部五层，平面由以下功能组成：一层包括：大厅、洗浴、休闲、客房；二层至六层包括：客房。总建筑面积21688.00平方米。设有四部疏散楼梯，疏散宽度为6.8米，每层均设有公共卫生间。设有一条连廊联系酒店一期和二期。2、立面设计立面造型设计体现建筑简洁明快的特色和满足温泉小镇总体规划要求，采用现代建筑风54、格与城市色彩相结合的思路；该建筑体形简洁，采用外墙真石漆，力求简洁明快，与周围环境相互协调。3、剖面设计室内外高差0.30米。层高一层为4.8米，二层-五层均为3.9米，六层为3.2米，建筑高度为23.9米。4、建筑构造及装修设计墙体：外墙为300厚陶粒混凝土砌块，外粘100厚燃烧性能为A级的保温板,内墙为200厚陶粒混凝土砌块，墙体0.000以上采用M7.5混合砂浆砌筑，0.000以下采用M10水泥砂浆砌筑。地面：水泥混凝土地面，底下铺设60厚挤塑苯板保温层。楼面：花岗岩石材地面。屋面: 混凝土现浇板，120厚燃烧性能为A级的酚醛保温板，SBC120防水卷材，屋面排水为有组织排水；门: 外门55、采用白钢保温门，消防疏散楼梯间门为乙级防火门。窗：内窗采用墨绿色单框单玻塑钢窗，外窗采用墨绿色单框三玻塑钢窗。顶棚：卫生间为PVC吊顶天棚，其余刷白色乳胶漆。内墙面：卫生间贴瓷砖到顶，其余内墙面刷白色乳胶漆。外墙：采用肉色真石漆。楼梯栏杆扶手：为铁艺木扶手。5、疏散设计疏散设计及无障碍设计酒店二设四个直接对外主入口，一层内每个单独的功能空间均设有直接对外出口，内部设有四部疏散楼梯，满足消防要求的同时使人流疏散路线短捷顺畅，保证在短时间内疏散人流，避免人流交叉。建筑入口处设有无障碍坡道，室内公共卫生间中均设有无障碍厕位。6、建筑项目主要特征表建筑项目主要特征表项目名称酒店二备注耐火等级二级主要结56、构选型框架结构建筑层高4.8米 3.9米3.2米建筑高度19.20米建筑面积21688平方米建筑基底面积3806.24平方米建筑构造及装修墙体外墙为300厚陶粒混凝土砌块，外粘100厚燃烧性能为A级的保温板,内墙为200厚陶粒混凝土砌块地面混凝土地面，底下铺设60厚挤塑苯板保温层楼面花岗岩石材地砖屋面混凝土现浇板，120厚燃烧性能为A级的酚醛保温板，SBC120防水卷材门外门采用白钢保温门，消防疏散楼梯间门为乙级防火门。窗内窗：墨绿色单框单玻塑钢窗，外窗：墨绿色单框三玻塑钢窗顶棚卫生间为PVC吊顶天棚，其余刷白色乳胶漆内墙面卫生间贴瓷砖到顶，其余内墙面刷白色乳胶漆。外墙面采用肉色真石漆5.3.57、4 温泉浴场建筑设计1、平面设计温泉浴场地下一层地上一层，地上设有局部夹层，平面由以下功能组成：地下功能为水处理、供热、供电设备间，地上一层为各种温泉水池，夹层为休息大厅。总建筑面积6772.86平方米。设有三部疏散楼梯，疏散宽度为4.65米，一层设有公共卫生间。2、立面设计立面造型设计体现建筑简洁明快的特色和满足温泉小镇总体规划要求，采用现代建筑风格与城市色彩相结合的思路；该建筑体形简洁，整体采用钢结构玻璃幕墙，周边做景观庭院力求休闲观景融为一体。3、剖面设计室内外高差0.30米。层高地下一层为4.2米，地上一层为9.0米，夹层为4.5米，建筑高度为16.8米。4、建筑构造及装修设计墙体：058、.000以下为抗渗等级为P6的防水混凝土，0.000以上外墙为300厚陶粒混凝土砌块，外粘100厚燃烧性能为A级的保温板,内墙为200厚陶粒混凝土砌块，墙体0.000以上采用M7.5混合砂浆砌筑，局部采用玻璃幕墙。地面：水泥砂浆地面，底下铺设60厚挤塑苯板保温层。楼面：防滑地砖。屋面: 中空夹胶保温玻璃采光顶，自由排水。门: 外门采用白钢保温门。幕墙：幕墙为断桥隔热多腔密封铝合金型材,Low-E中空玻璃,玻璃品种及规格为6中透光Low-E+12(空气)+6透明外窗整窗传热系数为2.40。顶棚：卫生间为PVC吊顶天棚。内墙面：卫生间贴瓷砖到顶。外墙：玻璃幕墙。楼梯栏杆扶手：为铁艺木扶手。5、疏散59、设计疏散设计及无障碍设计温泉浴场设七个直接对外主入口，内部设有三部疏散楼梯，满足消防要求的同时使人流疏散路线短捷顺畅，保证在短时间内疏散人流，避免人流交叉。建筑入口处设有无障碍坡道，室内公共卫生间中设有无障碍厕位。6、建筑项目主要特征表建筑项目主要特征表项目名称温泉浴场备注耐火等级二级主要结构选型钢结构建筑层高4.2米 9米 4.5米建筑高度16.8米建筑面积6772.86平方米建筑基底面积5784.46平方米建筑构造及装修墙体0.000以下为抗渗等级为P6的防水混凝土，0.000以上外墙为300厚陶粒混凝土砌块，外粘100厚燃烧性能为A级的保温板,内墙为200厚陶粒混凝土砌块，局部采用玻璃幕60、墙。地面混凝土地面，底下铺设60厚挤塑苯板保温层楼面防滑地砖屋面中空夹胶保温玻璃采光顶，自由排水门外门采用白钢保温门幕墙幕墙为断桥隔热多腔密封铝合金型材,Low-E中空玻璃,玻璃品种及规格为6中透光Low-E+12(空气)+6透明外窗整窗传热系数为2.40。顶棚卫生间为PVC吊顶天棚内墙面卫生间贴瓷砖到顶外墙面天蓝色玻璃幕墙5.3.5 商业一建筑设计1、平面设计商业一地上三层，平面功能为独立小商服。总建筑面积3057.99平方米。每个独立商服内设有一部1.2米宽疏散楼梯。2、立面设计立面造型设计体现建筑简洁明快的特色和满足温泉小镇总体规划要求，采用现代建筑风格与城市色彩相结合的思路；该建筑体形61、简洁，采用外墙真石漆，力求简洁明快，与周围环境相互协调。3、剖面设计室内外高差0.30米。层高一层为4.5米，二层-三层均为4.2米，建筑高度为13.2米。4、建筑构造及装修设计墙体：外墙为300厚陶粒混凝土砌块，外粘100厚燃烧性能为A级的保温板,内墙为200厚陶粒混凝土砌块，墙体0.000以上采用M7.5混合砂浆砌筑，0.000以下采用M10水泥砂浆砌筑。地面：水泥混凝土地面，底下铺设60厚挤塑苯板保温层。楼面：花岗岩石材地面。屋面: 混凝土现浇板，120厚燃烧性能为A级的酚醛保温板，SBC120防水卷材，屋面排水为有组织排水；门: 外门采用白钢保温门。窗：内窗采用墨绿色单框单玻塑钢窗，外62、窗采用墨绿色单框三玻塑钢窗。顶棚：卫生间为PVC吊顶天棚，其余刷白色乳胶漆。内墙面：卫生间贴瓷砖到顶，其余内墙面刷白色乳胶漆。外墙：采用肉色真石漆。楼梯栏杆扶手：为铁艺木扶手。5、疏散设计疏散设计及无障碍设计商业一中每个独立商服内设有一部1.2米宽疏散楼梯。两个直接对外出口，最远距离距疏散口距离小于30米，满足消防要求的同时使人流疏散路线短捷顺畅，保证在短时间内疏散人流，避免人流交叉。建筑入口处设有无障碍坡道，室内一至三层公共卫生间中设有无障碍厕位。6、建筑项目主要特征表建筑项目主要特征表项目名称商业一备注耐火等级二级主要结构选型框架结构建筑层高4.5米 4.2米建筑高度13.2米建筑面积3063、57.99平方米建筑基底面积1019.33平方米建筑构造及装修墙体外墙为300厚陶粒混凝土砌块，外粘100厚燃烧性能为A级的保温板,内墙为200厚陶粒混凝土砌块地面混凝土地面，底下铺设60厚挤塑苯板保温层楼面花岗岩石材地砖屋面混凝土现浇板，120厚燃烧性能为A级的酚醛保温板，SBC120防水卷材门外门采用白钢保温门。窗内窗：墨绿色单框单玻塑钢窗，外窗：墨绿色单框三玻塑钢窗顶棚卫生间为PVC吊顶天棚，其余刷白色乳胶漆内墙面卫生间贴瓷砖到顶，其余内墙面刷白色乳胶漆。外墙面采用肉色真石漆5.3.6 商业二建筑设计1、平面设计商业二地上三层，平面功能为独立小商服。总建筑面积3743.25平方米。每个独64、立商服内至少设有一部1.2米宽疏散楼梯。2、立面设计立面造型设计体现建筑简洁明快的特色和满足温泉小镇总体规划要求，采用现代建筑风格与城市色彩相结合的思路；该建筑体形简洁，采用外墙真石漆，力求简洁明快，与周围环境相互协调。3、剖面设计室内外高差0.30米。层高一层为4.5米，二层-三层均为4.2米，建筑高度为13.2米。4、建筑构造及装修设计墙体：外墙为300厚陶粒混凝土砌块，外粘100厚燃烧性能为A级的保温板,内墙为200厚陶粒混凝土砌块，墙体0.000以上采用M7.5混合砂浆砌筑，0.000以下采用M10水泥砂浆砌筑。地面：水泥混凝土地面，底下铺设60厚挤塑苯板保温层。楼面：花岗岩石材地面。65、屋面: 混凝土现浇板，120厚燃烧性能为A级的酚醛保温板，SBC120防水卷材，屋面排水为有组织排水；门: 外门采用白钢保温门。窗：内窗采用墨绿色单框单玻塑钢窗，外窗采用墨绿色单框三玻塑钢窗。顶棚：卫生间为PVC吊顶天棚，其余刷白色乳胶漆。内墙面：卫生间贴瓷砖到顶，其余内墙面刷白色乳胶漆。外墙：采用肉色真石漆。楼梯栏杆扶手：为铁艺木扶手。5、疏散设计疏散设计及无障碍设计商业二中每个独立商服内至少设有一部1.2米宽疏散楼梯。两个直接对外出口，最远距离距疏散口距离小于30米，满足消防要求的同时使人流疏散路线短捷顺畅，保证在短时间内疏散人流，避免人流交叉。建筑入口处设有无障碍坡道，室内一至三层公共卫66、生间中设有无障碍厕位。6、建筑项目主要特征表建筑项目主要特征表项目名称商业二备注耐火等级二级主要结构选型框架结构建筑层高4.5米 4.2米建筑高度13.2米建筑面积3743.25平方米建筑基底面积1247.75平方米建筑构造及装修墙体外墙为300厚陶粒混凝土砌块，外粘100厚燃烧性能为A级的保温板,内墙为200厚陶粒混凝土砌块地面混凝土地面，底下铺设60厚挤塑苯板保温层楼面花岗岩石材地砖屋面混凝土现浇板，120厚燃烧性能为A级的酚醛保温板，SBC120防水卷材门外门采用白钢保温门。窗内窗：墨绿色单框单玻塑钢窗，外窗：墨绿色单框三玻塑钢窗顶棚卫生间为PVC吊顶天棚，其余刷白色乳胶漆内墙面卫生间贴67、瓷砖到顶，其余内墙面刷白色乳胶漆。外墙面采用肉色真石漆5.3.7 商业三建筑设计1、平面设计商业三地上三层，平面功能为独立小商服。总建筑面积3509.28平方米。每个独立商服至少内设有一部1.2米宽疏散楼梯。2、立面设计立面造型设计体现建筑简洁明快的特色和满足温泉小镇总体规划要求，采用现代建筑风格与城市色彩相结合的思路；该建筑体形简洁，采用外墙真石漆，力求简洁明快，与周围环境相互协调。3、剖面设计室内外高差0.30米。层高一层为4.5米，二层-三层均为4.2米，建筑高度为13.2米。4、建筑构造及装修设计墙体：外墙为300厚陶粒混凝土砌块，外粘100厚燃烧性能为A级的保温板,内墙为200厚陶粒68、混凝土砌块，墙体0.000以上采用M7.5混合砂浆砌筑，0.000以下采用M10水泥砂浆砌筑。地面：水泥混凝土地面，底下铺设60厚挤塑苯板保温层。楼面：花岗岩石材地面。屋面: 混凝土现浇板，120厚燃烧性能为A级的酚醛保温板，SBC120防水卷材，屋面排水为有组织排水；门: 外门采用白钢保温门。窗：内窗采用墨绿色单框单玻塑钢窗，外窗采用墨绿色单框三玻塑钢窗。顶棚：卫生间为PVC吊顶天棚，其余刷白色乳胶漆。内墙面：卫生间贴瓷砖到顶，其余内墙面刷白色乳胶漆。外墙：采用肉色真石漆。楼梯栏杆扶手：为铁艺木扶手。5、疏散设计疏散设计及无障碍设计商业三中每个独立商服内至少设有一部1.2米宽疏散楼梯。两个直69、接对外出口，最远距离距疏散口距离小于30米，满足消防要求的同时使人流疏散路线短捷顺畅，保证在短时间内疏散人流，避免人流交叉。建筑入口处设有无障碍坡道，室内一至三层公共卫生间中设有无障碍厕位。6、建筑项目主要特征表建筑项目主要特征表项目名称商业三备注耐火等级二级主要结构选型框架结构建筑层高4.5米 4.2米建筑高度13.2米建筑面积3509.28平方米建筑基底面积1169.76平方米建筑构造及装修墙体外墙为300厚陶粒混凝土砌块，外粘100厚燃烧性能为A级的保温板,内墙为200厚陶粒混凝土砌块地面混凝土地面，底下铺设60厚挤塑苯板保温层楼面花岗岩石材地砖屋面混凝土现浇板，120厚燃烧性能为A级的70、酚醛保温板，SBC120防水卷材门外门采用白钢保温门。窗内窗：墨绿色单框单玻塑钢窗，外窗：墨绿色单框三玻塑钢窗顶棚卫生间为PVC吊顶天棚，其余刷白色乳胶漆内墙面卫生间贴瓷砖到顶，其余内墙面刷白色乳胶漆。外墙面采用肉色真石漆5.3.8 商业四建筑设计1、平面设计商业四地上三层，平面功能为独立小商服。总建筑面积8496.75平方米。每个独立商服内至少设有一部1.2米宽疏散楼梯。2、立面设计立面造型设计体现建筑简洁明快的特色和满足温泉小镇总体规划要求，采用现代建筑风格与城市色彩相结合的思路；该建筑体形简洁，采用外墙真石漆，力求简洁明快，与周围环境相互协调。3、剖面设计室内外高差0.30米。层高一层为71、4.5米，二层-三层均为4.2米，建筑高度为13.2米。4、建筑构造及装修设计墙体：外墙为300厚陶粒混凝土砌块，外粘100厚燃烧性能为A级的保温板,内墙为200厚陶粒混凝土砌块，墙体0.000以上采用M7.5混合砂浆砌筑，0.000以下采用M10水泥砂浆砌筑。地面：水泥混凝土地面，底下铺设60厚挤塑苯板保温层。楼面：花岗岩石材地面。屋面: 混凝土现浇板，120厚燃烧性能为A级的酚醛保温板，SBC120防水卷材，屋面排水为有组织排水；门: 外门采用白钢保温门。窗：内窗采用墨绿色单框单玻塑钢窗，外窗采用墨绿色单框三玻塑钢窗。顶棚：卫生间为PVC吊顶天棚，其余刷白色乳胶漆。内墙面：卫生间贴瓷砖到顶72、，其余内墙面刷白色乳胶漆。外墙：采用肉色真石漆。楼梯栏杆扶手：为铁艺木扶手。5、疏散设计疏散设计及无障碍设计商业四中每个独立商服内至少设有一部1.2米宽疏散楼梯。两个直接对外出口，最远距离距疏散口距离小于30米，满足消防要求的同时使人流疏散路线短捷顺畅，保证在短时间内疏散人流，避免人流交叉。建筑入口处设有无障碍坡道，室内一至三层公共卫生间中设有无障碍厕位。6、建筑项目主要特征表建筑项目主要特征表项目名称商业四备注耐火等级二级主要结构选型框架结构建筑层高4.5米 4.2米建筑高度13.2米建筑面积8496.75平方米建筑基底面积2832.25平方米建筑构造及装修墙体外墙为300厚陶粒混凝土砌块，73、外粘100厚燃烧性能为A级的保温板,内墙为200厚陶粒混凝土砌块地面混凝土地面，底下铺设60厚挤塑苯板保温层楼面花岗岩石材地砖屋面混凝土现浇板，120厚燃烧性能为A级的酚醛保温板，SBC120防水卷材门外门采用白钢保温门。窗内窗：墨绿色单框单玻塑钢窗，外窗：墨绿色单框三玻塑钢窗顶棚卫生间为PVC吊顶天棚，其余刷白色乳胶漆内墙面卫生间贴瓷砖到顶，其余内墙面刷白色乳胶漆。外墙面采用肉色真石漆5.3.9 地下车库建筑设计1、平面设计地下车库内设有99个泊车位和设备用房。总建筑面积4735.36平方米。设有四部疏散楼梯，疏散宽度为6.8米，设有一条净宽8.2米的双向车道。2、剖面设计层高为4.2米，建74、筑高度为4.2米。4、建筑构造及装修设计墙体：抗渗等级为P6的防水混凝土，外粘100厚燃烧性能为A级的保温板,内墙为200厚陶粒混凝土砌块。地面：抗渗等级为P6的钢筋混凝土防水楼板，水泥混凝土地面，底下铺设100厚燃烧性能为A级的保温板。屋面: 混凝土现浇板，120厚燃烧性能为A级的酚醛保温板，SBC120防水卷材2道，屋面排水为有组织排水；门: 车库门为耐火极限3h的保温防火卷帘，设备用房的门卫甲级防火门。内墙面：内墙面刷白色乳胶漆。楼梯栏杆扶手：为铁艺木扶手。5、疏散设计疏散设计及无障碍设计地下车库中设有四部疏散楼梯，均直通室外，满足消防要求的同时使人流疏散路线短捷顺畅，保证在短时间内疏散75、人流，避免人流交叉。设有一条净宽8.2米的双向车道，满足消防要求的车流疏散宽度。6、建筑项目主要特征表建筑项目主要特征表项目名称地下车库备注耐火等级一级主要结构选型框架结构建筑层高4.2米建筑高度4.2米建筑面积4735.36平方米建筑基底面积4735.36平方米建筑构造及装修墙体抗渗等级为P6的防水混凝土，外粘100厚燃烧性能为A级的保温板,内墙为200厚陶粒混凝土砌块。地面抗渗等级为P6的钢筋混凝土防水楼板，水泥混凝土地面，底下铺设100厚燃烧性能为A级的保温板。屋面混凝土现浇板，120厚燃烧性能为A级的酚醛保温板，SBC120防水卷材两道门车库门为耐火极限3h的保温防火卷帘，设备用房的门76、卫甲级防火门。内墙面内墙面刷白色乳胶漆。5.4 设备设施设备名称单位数量备注安保系统套1内部智能化管理系统套1中央空调套3立式空调机台30温泉浴池设备套3太阳能热水器套10厨房设备套2厨房餐具套1200康体理疗设备套10第六章 市政工程6.1 给排水工程6.1.1 设计依据室外给水设计规范GB50013-2006室外排水设计规范GB50014-2006建筑给水排水设计规范GB50015-2003建筑设计防火规范GB50015-2006（2006年版）6.1.2 给水工程1、用水量确定本次工程总建筑面积共计78654.18平方米。该温泉中心两个酒店接待能力为1175人/天，根据建筑给水排水设计规77、范有关规定，旅客生活最高日用水定额采用300升/人天，时变化系数为2.5，员工生活最高日用水定额采用100升/人天，时变化系数为2.5。员工数按200人计。用水量计算表用水项目平均时用水量(m3/h)最大时用水量(m3/h)最高日用水量(m3/天)备注温泉酒店14.6936.73 352.56员工0.842.0820小计15.5338.81 372.56未预见水量2.335.8255.88按小计15%计合计17.8644.63428.44水源4302、供水水源生活用水由建设单位打深水井解决，建设单位自行购买水处理设施以保证该项目的生活的水质、水量及压力要求。消防用水由区域内消防水泵房统一供给，78、保障水量及水压要求。规划期内打两眼深水井，每眼井出水量平均按照20吨/小时计算，水源日出水量可以达到450吨/日，即可满足XXX国际温泉旅游度假区居民生产和生活用水要求。深水井井径200毫米，井深50米，输水至水处理间，输水管线管材采用球墨铸铁管。3、给水系统该场区生活及消防给水系统均来自自建水处理间及消防泵房。室外给水管网为环状，采用DN200塑料管，热熔连接。经处理后的自来水经输水管道接入各建筑给水管网，供各建筑生活和消防用水。该项目设置生活给水和消防给水管网。室内生活给水管道采用塑料管，粘接。室内消防给水管道采用DN100焊接钢管，管道焊接。4、消防系统1）消防给水系统消防用水来自自打井79、水源，经水处理间处理后，可保证新建建筑物消防的水量及压力要求，10分钟用水量由新建消防泵房及消防水池提供。消防供水主要供应建筑物的室外消火栓用水，室外消火栓供水采用室外低压给水系统，环状管网布置。消火栓供水压力不应小于0.1MPa，室外消防用水量应为30L/S。消火栓间距小于120m，保护半径不大于150m,消火栓距路边小于2 m。2）室内消防给水根据该建筑的性质、层数、总高度等查建筑防火规范，室内消火栓用水量20升/秒。室内消防系统采用一区系统，入口水压为30米水柱，干管管径为DN100，成环状布置。室内消防给水管网系统设两个给水入口。室内消火栓口直径为65毫米，水枪喷咀直径为19毫米，水龙80、带长度为25米。根据建筑设计防火规范，室内消防管网系统均设置水泵接合器，规格为DN100。火灾延续时间两小时,喷淋系统为1小时，喷淋用水量30升/秒。消防用水量：(20+30)*2*3600+30*1*3600)/1000=468 m/h一次性消防用水量由新建500 m消防水池提供。6.1.3 排水工程1、排水量本工程最高日排水量按用水量80%计算，则最高日排水量为344m/d，故选择500m混凝土化粪池。 2、排水系统1）室内排水系统各新建建筑设置室内排水管道，收集各用水点污水排至室外。室内排水管道采用排水塑料管，粘接。2）室外排水管道产生生活污水直接排放至化粪池中。相关厨房废水需经过隔油池81、处理后，经化粪池沉淀后，排入市政排水管道。在场区北侧新建化粪池，有效容积500 m，可以满足建成后使用。室外排水管道采用DN200混凝土管，接口采用水泥砂浆抹带。3、给排水设备表新增给排水设备表序号建设内容单位数量备注1给水塑料管延长米260DN1002给水塑料管延长米200DN1503排水塑料管延长米180DN1504排水塑料管延长米290DN2005给水检查井座36污水井座57化粪池座150m8压力水罐个2DN2000 L=42009稳压水泵个225LG3-10*6H=0.60MPa N=4.2KW10消防水泵个4XBD45-60-HY Q=42L/SH=0.8Mpa N=37KW11消防82、水池座1400m12室外消火栓 DN100个18地下式13焊接镀锌钢管延长米450DN1006.2 供暖工程6.2.1 设计依据城市热力网设计规范CJJ34-2002、J216-2002城镇直埋供热管道工程技术规程GJJ/T81-98采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003室内外设计参数：冬季室外采暖设计温度-26室内采暖计算温度18生产辅助用房室内采暖计算温度16采暖天数194天6.2.2 设计范围新建XXX国际温泉旅游度假区建筑室内采暖系统。室外热力网设计。6.2.3 设计方案该项目成后，由区域内换热站进行供热，热源为水源热泵。6.2.4 热源设计1、热负荷的确定本工程热负荷为民83、用采暖热负荷，面积热指标参考采用XXX市供热面积热指标值确定。采暖热负荷汇总表序号建筑物名称面积m2热指标W/m2计算热负荷KW1商业一3057.99651992商业二3743.2565243.53商业三3509.28652284商业四8496.7565550.55酒店一26650.696015996酒店二21688.00601301.37温泉浴场6772.8685575.7合计46972、热源设计新增建筑热负荷4697KW，热源方案采用水源热泵。场区内建换热站即可以满足项目建成后基地的供暖需求。6.2.5 新建建筑室内采暖系统设计1、室内采暖系统采用上供下回单管顺流同程式分区供暖。2、散热器84、选用四柱760铸铁散热器。3、采暖管道选用焊接钢管。6.2.6 室外热力网设计1、室外热力管道在地沟内敷设。2、管道保温材料厚度为50毫米。3、管道热补偿采用波纹补偿器。4、检查井采用砖砌检查井。 供热工程设备表序号设备名称型号规格单位数量备注1预制聚氨脂泡沫保温管DN100米380双管2预制聚氨脂泡沫保温管DN150米300双管3预制聚氨脂泡沫保温管DN200米280双管4检查井个25换热站设备套16水源热泵套16.3 建筑通风及防排烟6.3.1 设计依据建筑设计防火规范（GB50016-2006）（2005版）进行通风防排烟设计。6.3.2 建筑通风及防排烟设计1、设置机械排烟的地下室,同85、时设送风系统，火灾时其送风量不小于排烟量的50%。2、板式排烟口平时关闭，若遇火警时可远距离电讯号开启也可手动开启，280重新关闭，输出动作电讯号。3、平时板式排烟口和280常闭防火阀关闭，排烟风机低速速运行，送风机和诱导通风机开启送风；若某防烟分区发出火警，70防烟防火阀关闭（即平时排风系统关闭），280防火阀开启，板式排烟口开启，排烟风机高速运行，进入排烟程序，此时该区诱导通风机关闭；排烟风口、排烟风机、280防火阀、70防烟防火阀联锁及诱导通风机均与排烟风机连锁。4、消防控制中心防火阀与排烟防火阀联动，平时关闭，火灾时开启。5、加压送风系统，均为前室加压送风系统；同时内走道大于30米设置86、两套内走道排烟系统。6、合用前室层层设置远动多叶送风口，平时关闭，若遇火警时开启本层及相邻上下层送风口，风口下沿距地面300mm。7、内走道设置远动多叶排烟口，平时关闭，若遇火警时开启所在楼层排烟口；风口上沿距顶棚300mm。8、若酒店某层防烟分区发出火警，送风口和排烟口、加压风机开启，送风口与加压风机联锁，且送风口和排烟口可远距离电讯号开启也可手动开启，输出动作电讯号。9、酒店部分其它用房采用自然排烟且能开启外窗面积满足高层民用建筑设计防火规范相关要求。10、新风入口设电动保温阀，该阀与风机联动。11、送风口的风速不宜大于7m/s；排烟口的风速不宜大于10m/s；金属风道时，不应大于20m/87、s；采用内表面光滑的混凝土等非金属材料风道时，不应大于15m/s。12、下列情况之一的通风、空气调节系统的风管道应设防火阀：1）管道穿越防火分区处。2）穿越通风、空气调节机房及重要的或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处。3）垂直风管与每层水平风管交接处的水平管段上。4）穿越变形缝处的两侧。6.3.3 空调系统1、室外设计计算参数：夏季空调室外计算干球温度：30.3。冬季空调室外计算干球温度：-29。夏季室外计算湿球温度：23.5。夏季室外最多风向平均风速：3.0m/s。2、室内设计计算参数：标准间, 休息室,会议室,接待室：2627 ；新风量: 30 m/h.人餐厅：2627 ；新风量:25m/h88、.人3、空调冷源：本工程采用三台离心式冷水机组，冷水机组设于地下制冷机房，制冷机房内空调冷冻水水泵共设四台，水泵多数情况下互为备用；空调冷冻水系统设计工作压力0.8Mpa。4、建筑物冷负荷冷负荷：3000Kw5、室内空调系统标准间、办公室、会议室等房间采用风机盘管加新风空调方式。6、空调新风系统1）风机盘管系统空调新风由新风管接入空调新风机房内的新风机组，经新风机组处理后送入各房间。2）全空气空调系统空调新风由侧墙百叶经新风管接入空调机房，与空调回风进入空调机组混合，送入空调房间 7、空调冷冻水系统1）冷冻水立管系统：空调水立管系统采用三管同程式。2）水平干管系统:各层空调水平干管采用双管异程89、式，在每台空调末端设备回水管上设电动平衡二通阀。8、空调冷却水系统本工程冷却塔采用三台方形横流低噪音型玻璃钢双风机冷却塔，冷却塔设于酒店1五层屋面，冷却水循环泵设于制冷机房，共设四台水泵，水泵多数情况下互为备用；冷却塔补水由给排水专业由室外管网接至冷却塔。9、空调凝结水系统全空气空调系统、空调新风机组凝结水排至空调机房机房地漏；卧式暗装风机盘管及吊顶式空调器空调凝结水通过凝结水管排至卫生间或空调机房地漏上方.6.4 供电工程6.4.1设计依据民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；低压配电设计规范GB50054-95；住宅设计规范GB50096-1999(2003年版)；供配电设计规范GB590、005295 电力工程电缆设计规范GB50217-94；10kV及以下变电所设计规范GB50053-94；建筑物防雷设计规范GB50057-2010建筑设计防火规范GB50016-2006；与电气专业相关规划、道路、土建、水和暖等专业提供的相关资料。6.4.2 设计内容XXX国际温泉旅游度假区建设工程，酒店2栋，温泉浴场一栋，商业建筑4栋。其中：商业一建筑面积为3057.99平方米，商业二建筑面积为3743.25平方米，商业三建筑面积为3509.28平方米，商业四建筑面积为8496.75平方米； 酒店一建筑面积为26650.69平方米，地下车库建筑面积为4735.36平方米，酒店二建筑面积为291、1688.00平方米；温泉浴场建筑面积为6772.86平方米。本次电气设计内容：供配电系统、防雷及接地系统、弱电部分、消防部分等。6.4.3 负荷等级根据民用电气设计规范JGJ16-2008、建筑设计防火规范GB50016-2006，本次设计的酒店2栋，温泉浴场一栋，商业建筑4栋，锅炉房均为三级负荷。6.4.4 供配电方案供电电源由规划后的中心变电所引10千伏高压电缆直埋敷设至本次电力设计中的各室外箱式变电站，再由箱变将10KV高压变为低压380/220V后，通过低压供电线路直埋敷设至每栋新建建筑物，电缆采用YJV22-1KV铠装电力电缆沿道路敷设。6.4.5 负荷计算本工程按各类建筑物的单位92、建筑面积用电指标取值计算：酒店：80w/；地下车库：10w/；温泉浴场：120w/；商业建筑，80w/。Kx=0.75负荷计算及变压器选择表序号建筑物名称设备容量Pe(KW)计算容量Pj(KW)COS计算 容量SjS(KVA)箱式变容量/数量（KVA/座）变压器负载率1酒店一213215990.851943.5630/477%2地下车库71533酒店二173513010.851530.6630/380.9%4温泉浴场812.76100.85717.6400/289.7%5商业一244.6183.50.85215.8250/187%6商业二3002250.85264.7315/184%7商业三293、96.7222.60.85261.8315/183%8商业四679.7509.80.85600400/275%9采暖设备用电10路灯3030合计4733.9本工程经计算，用电负荷合计为4733.9千瓦，拟建室外变电站共14座，分别为ZBW-630/10，7座； ZBW-400/10，4座；ZBW-315/10，2座；ZBW-250/10，1座。当地供电部门可以满足本次设计用电需要。6.4.6 新建建筑物配电设计方案新建建筑均设总电源进线断路器，并设有漏电保护功能，防止漏电引起火灾，采用可同时断开相线和中性线的双极断路器。室内布线导线规格型号及断路器整定电流应与用电负荷相适应，并应符合安全及防火94、要求。进户线采用YJV22-1KV铠装交联电缆外，配电干线采用YJV-1.0KV型交联聚乙烯绝缘电力电缆穿钢管暗敷设；应急照明及疏散指示配电支线采用NHBV-0.45/0.75KV型钢芯塑料绝缘耐火导线穿热镀锌钢管暗敷在楼板内，保护厚度不小于30mm；其余配电支线均采用BV-450/750V型铜芯塑料绝缘导线穿FPC半硬阻燃料管暗敷设。在照明设计时，应采取各种措施以适应现代化建筑功能多、灵活多变的发展需求，住宅照明应满足生活需求的实用性，增强舒适感和达到美化环境的效果。根据建筑照明设计标准GB500342004中：旅店建筑照明密度值表6.1.4规定：客房，15 W/；中餐厅，13 W/，20095、lx；多功能厅，18 W/，300lx；客房层走廊，5 W/，50lx；门厅，15 W/，300lx。灯具的选择视具体房间的功能而定，采用节能型灯具。应急照明:在各疏散门上0.2m设安全出口灯，走廊距地0.8m设疏散指示灯，应急照明灯连续供电时间不小于30分钟。计量：设室内集中计量表箱。6.4.7 道路照明道路照明，路灯、庭院灯电源由箱变供电，电源电压380/220V，该路灯照明系统采用时钟控制和光控相结合方式。灯具选用分别为：路灯，主路两侧设双侧路灯，选用200W金卤灯，灯杆高8米，灯杆间距平均30米设一个；庭院灯，场区庭院内设有庭院灯，选用75W金卤灯，灯杆高3.5米，灯杆间距平均15米设96、一个。线路选用YJV22-1Kv铜芯电力电缆直埋敷设。路灯、庭院灯均采用TT接地系统，所有带电设备外壳及灯杆均与接地可靠连接，每基金属电杆接地保护可利用灯杆基础作接地极。拉地电阻不大于10欧姆，同时装设剩余电流动作保护器（RCD）。6.4.8 防雷、接地及等电位联结低压配电系统为TN-C-S，电源在进户处做重复接地，中性线和保护线（PE）在接地点后要严格分开，凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地；并与电气设备的保护接地、弱电等的接地共用接地极，要求接地电阻不大于1欧姆。各建筑进户处设总等电位联结箱(MEB)，总等电位板由紫铜板制成，应将建筑物内保护干线、设备97、进线总管、电缆、弱电(电话、有线电视和计算机网络等)进户金属保护管、建筑物金属构件进行联结。卫生间采用局部等电位联结，局部等电位箱暗装，底距地0.5m，将卫生间内所有金属管道、构件联结。新建箱式变电站内变压器中性点工作接地，接地电阻不大于4欧姆。电力工程主要设备材料表序号名称规格、型号单位数量备注1室外箱式变电站ZBW-630/10台7箱式2室外箱式变电站ZBW-400/10台4箱式3室外箱式变电站ZBW-315/10台2箱式4室外箱式变电站ZBW-250/10台1箱式510KV高压直埋电缆YJV-10kV米1500直埋6低压配电线路YJV22-1KV米1000直埋7室内集中表箱个8嵌入式8路98、灯配线YJV22米11009路灯个数个606.5 通信和有线电视工程1、通信线路由当地市话网直接引入，每栋建筑预留电话插座及宽带接入终端。2、有线电视系统由当地有线电视网引入，每栋建筑设置一个电视终端。通信、有线电视工程主要设备材料表序号名称规格、型号单位数量备注1电话电缆HYV-150米1500直埋2同轴电缆SYV-75-9米1500直埋第七章 环境影响与保护7.1 编制依据污水综合排放标准大气污染物综合排放标准建设项目环境保护管理办法中华人民共和国水污染防治法风景名胜区管理暂行条例中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法7.2 保护原则1、符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。2、99、坚持污染物排放总量控制和达标排放的要求。3、坚持“三同时”原则，即环境保护设施应与项目的主体工程同时设计、同时施工、同时使用。4、对于建设区内一切景物和空间环境，必须保持其自然完整性，建设项目必须与景观相协调，对环境有影响的单项工程根据基本建设程序，要事先进行环境影响评价，报经环境保护行政主管部门审查。7.3 环境影响因素分析7.3.1 项目建设期环境影响及治理1、污水工程施工废水主要来自于施工过程中混凝土浇筑和养护、施工机械设备冲洗以及施工人员生活污水。若无集中收集、沉淀、处理等设施，任其自流，将污染环境。对混凝土浇筑和养护废水，拟采用明沟集中收集入处理池，经沉淀和处理悬浮物后排放。施工机械100、设备冲洗废水，拟在施工期的适当位置设点冲洗和检修，废水经集中收集，隔油处理后排放。施工人员生活污水集中收集、及时清运。2、固体废弃物工程施工时，施工区内数百个劳动力的食宿将会安排在工作区域内，会产生一定的生活垃圾，按人均1KG左右估算，日均也达到数百千克，若没有做出妥善的处理，则会严重影响旅游区的卫生环境。弃土弃渣集中堆置于弃渣场，并采取相应的水土保持措施，防止水土流失。土建施工中产生的建筑垃圾可用于低洼处回填。搞好施工区卫生管理，设置垃圾桶集中收集垃圾，并安排清洁员负责日常垃圾的清理。3、扬尘在项目施工过程中，泥土通常堆放在施工现场，粉状物料装卸、运输、搅拌有一定量的粉尘散逸到周围大气中；物101、料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染，尤其是风速较大时或装卸、车辆行驶较快的情况下，粉尘的污染更为严重。严禁车辆超负荷运行，定期检查、维修，运土车厢加盖密封，散装水泥运输采用密封式运输设备；对运输工地和道路进行清扫洒水，以减少扬尘。对堆土表面洒上一些水，防止扬尘，同时施工者应对工地环境实行保洁制度。4、噪声施工期间的噪声主要来自建设期施工机械和建筑材料的运输和施工桩基处理。施工期间作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近居民的环境产生一定的影响；材料运输车辆产生的高噪声将对沿线人群的生活产生一定的影响。对噪声的控制主要采用强化工程管理的办法，控制高噪声设备的运行时间。对于汽车运输产生的交通102、噪声，主要是控制超禁止鸣放高音喇叭和限制行驶速度。定期对各种施工机械、运输等设备进行维修，以减少噪声。对施工机械采取降噪措施，在工地周围或适当设立临时的声障之类的装置，以保证周边的声环境质量。5、生态环境在建设过程中，会破坏现有的一些树木。措施：设计施工前要对用地范围内的树木进行普查，名贵花木尽量保留，无法保留时，可采取移植办法加以保护。竣工后应尽快广植树木花草，美化环境。7.3.2 运营期环境污染影响及污染治理1、生活污水与沐浴污水随着项目的建设和旅游业的发展，游客势必会有较大增长，生活污水量亦将有较大增加。污水经污水处理厂处理达标后，可用于度假区内的浇灌、道路喷洒、冲厕等，雨水排入市政管网103、。2、噪声主要来源于游客喧嚣声、音响、车辆等。措施：加强管理，度假区内禁止放高分贝音响，度假区外限制车辆鸣笛。旅游车辆严禁驶入度假区，游客在度假区内步行观光游览。3、生活垃圾主要来源于游客抛弃的果皮、饮料罐、食品、纸盒、塑料袋等。措施：合理设置垃圾箱，及时收集，及时清运至垃圾处理厂，做到日产日清。7.4 环境保护措施1、积极宣传引导，提高环保意识环保意识反映了人们对自然界的一个基本认识和态度，它既反映在人们对环境问题及其危害认识态度上，又体现在人们保护环境的自觉行为上。可以说环境保护意识的提高是旅游业可持续发展的根本保证。为此，一是要加强对游客的宣传教育，在度假区的醒目位置都要设立标语或广告牌104、，以增强游客保护环境的积极性、自觉性和主动性，杜绝游客乱摘乱扔、乱涂乱画等不文明行为；二是要加强对从事各种旅游经营活动主体的宣传教育，让游客了解环境污染及其破坏环境的严重后果。2、增加环保投入，完善治理机制治理好目前局部突出的环境问题，必须要加大对环境治理的投入，改善环保基础设施，当前重点是：1）对沐浴水、生活污水的处理及应用采用目前国际上最先进的技术，以使排水水质标准达到国际先进水平。2）生活垃圾的处理、收集和环境保洁做专项设计。3）园林绿化设计应采用一些先进的和现代的园林设计表现手法和技术，使度假区的生态环境既保持独特韵味，又充满现代气息。4）度假区安全及防火亦应有自动报警及控制系统，采用105、现代先进技术，确保度假区安全。5）旅游高峰期严格控制度假区容量，严禁超负荷接待游客。3、加大执法力度，严格以法办事度假区的环境保护要真正落到实处，走向法制的轨道，真正做到有法可依，有法必依，执法必严，违法必究。7.5 环境影响评价该项目的建设，符合国家现行的环境保护有关法规，项目建成后，对生态及周边环境不会产生不利影响。本项目在污染源方面的治理方法和措施符合国家、省、市有关部门的规定，各项指标达到国家标准。因此，在环保方面是可行的。第八章 防灾规划8.1 抗震8.1.1设计依据建筑抗震设计规范GB50011-2010室外给水排水和煤气热力工程抗震设计规范GB50032-20038.1.2 抗震106、设计根据2001年2月颁布的中国地震动峰值加速度区划所确定的XXX市地震裂度为6度。根据建筑抗震设计规范GB50011-2001抗震设防。进行抗震设计时，应符合现行的有关标准、规范要求。本次项目区所属地区为抗震设防烈度6度区。抗震设防本着“小震不坏、中震可修、大震不倒”的原则，要求本地区在遭受设防烈度的地震影响时，要使工程设施的损坏及地震所产生的次生灾害不致危及人民的生命安全。在建筑设计中各建筑单体房屋总高度均小于抗震规范中的规定，房屋抗震横墙的间距满足抗震规范规定。结构设计中按规范要求设置构造柱、各建筑层层设置圈梁，楼板均采用现浇板，并尽可能的采用横墙承重方案。按照现行的工业与民用建筑抗震设107、计规范执行，保证建筑物结构的整体性，并使结构和连接部分具有较好的延性。根据具体条件，应对地下管道采用柔性连接或加强结构的整体刚度。8.2 消防8.2.1 设计依据中华人民共和国消防条例实施细则建筑设计防火规范GB50016-2006汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 50067-97建筑内部装修设计防火规范GB 50222-95 (2001年修订版)建筑物灭火器配置设计规范GB50140-2005其它相关设计规范及规定。8.2.2 消防设计1、总图设计总平面中新建各建筑单体之间的间距，满足防火规范中第4.2.3条要求。在新建建筑周围建有环行消防车道,最小路宽为4米,满足防火规范中第4.3.108、1条要求。2、建筑工程新建建筑的结构形式均为混凝土框架结构，防火分区、安全疏散均符合防火规范要求；酒店一：每层三个防火分区（局部设有自动喷淋设施）；每个防火分区均有两部（两个）疏散楼梯（疏散口）满足消防要求的同时，使人流疏散路线短捷顺畅，保证在短时间内疏散人流，避免人流交叉。建筑物维护结构及主要承重构件均为不燃烧体，维护结构耐火极限分别为：非承重外墙、疏散走道两侧的隔墙为1.0h；房间隔墙为0.75h；承重构件耐火极限分别为：楼梯间的墙为2.0h；钢筋混凝土柱为2.5h；钢筋混凝土梁为1.5h；钢筋混凝土楼板、疏散楼梯为1.0h；主要承重构件的耐火极限均符合防火规范第3.0.1条中I级耐火等级109、要求，均符合防火规范第5.1.1条中II级耐火等级要求；满足II级耐火等级要求。建筑物内装修材料均为非燃烧型，满足II级耐火等级要求。楼体使用现浇混凝土疏散楼梯,疏散净宽均大于1.7米,直通室外。各主要建筑构件耐火极限符合二级耐火等级建筑要求。建筑物内装修的材质,耐火性能按规范要求设计。预制钢筋砼构件的节点缝隙,加设防火保护层,其耐火极限不低于相应建筑构件的耐火极限。按规定配置灭火器。外装修为外墙面涂料饰面,符合防火要求。酒店二：每层两个防火分区（局部设有自动喷淋设施）；每个防火分区均有至少两部（两个）疏散楼梯（疏散口）满足消防要求的同时使人流疏散路线短捷顺畅，保证在短时间内疏散人流，避免人流110、交叉。建筑物维护结构及主要承重构件均为不燃烧体，维护结构耐火极限分别为：非承重外墙、疏散走道两侧的隔墙为1.0h；房间隔墙为0.75h；承重构件耐火极限分别为：楼梯间的墙为2.0h；钢筋混凝土柱为2.5h；钢筋混凝土梁为1.5h；钢筋混凝土楼板、疏散楼梯为1.0h；主要承重构件的耐火极限均符合防火规范第3.0.1条中I级耐火等级要求，均符合防火规范第5.1.1条中II级耐火等级要求；满足II级耐火等级要求。建筑物内装修材料均为非燃烧型，满足II级耐火等级要求。楼体使用现浇混凝土疏散楼梯,疏散净宽均大于1.7米,直通室外。各主要建筑构件耐火极限符合二级耐火等级建筑要求。建筑物内装修的材质,耐火性111、能按规范要求设计。预制钢筋砼构件的节点缝隙,加设防火保护层,其耐火极限不低于相应建筑构件的耐火极限。按规定配置灭火器。外装修为外墙面涂料饰面,符合防火要求。温泉：每层为三个防火分区（局部设有自动喷淋设施）；每个防火分区均有两部（两个）疏散楼梯（疏散口）满足消防要求的同时使人流疏散路线短捷顺畅，保证在短时间内疏散人流，避免人流交叉。建筑物维护结构及主要承重构件均为不燃烧体，维护结构耐火极限分别为：非承重外墙、疏散走道两侧的隔墙为1.0h；房间隔墙为0.75h；承重构件耐火极限分别为：楼梯间的为2.0h；钢结构柱（表面刷两遍防火漆）为2.5h；钢结构梁（表面刷两遍防火漆）为1.5h；钢结构楼板（表112、面刷两遍防火漆）、疏散楼梯为1.0h；主要承重构件的耐火极限均符合防火规范第3.0.1条中I级耐火等级要求。均符合防火规范第5.1.1条中II级耐火等级要求；满足II级耐火等级要求。建筑物内装修材料均为非燃烧型，满足II级耐火等级要求。楼体使用现浇混凝土疏散楼梯,疏散净宽均大于1.5米,直通室外。各主要建筑构件耐火极限符合二级耐火等级建筑要求。建筑物内装修的材质,耐火性能按规范要求设计。预制钢结构构件的节点缝隙,加设防火保护层,其耐火极限不低于相应建筑构件的耐火极限。按规定配置灭火器。外装修为外墙面涂料饰面,符合防火要求。商业一：每层一个防火分区；每个防火分区均有多部（多个）疏散楼梯（疏散口）113、满足消防要求的同时使人流疏散路线短捷顺畅，保证在短时间内疏散人流，避免人流交叉。建筑物维护结构及主要承重构件均为不燃烧体，维护结构耐火极限分别为：非承重外墙、疏散走道两侧的隔墙为1.0h；房间隔墙为0.75h；承重构件耐火极限分别为：楼梯间的墙为2.0h；钢筋混凝土柱为2.5h；钢筋混凝土梁为1.5h；钢筋混凝土楼板、疏散楼梯为1.0h；主要承重构件的耐火极限均符合防火规范第3.0.1条中I级耐火等级要求，均符合防火规范第5.1.1条中II级耐火等级要求；满足II级耐火等级要求。建筑物内装修材料均为非燃烧型，满足II级耐火等级要求。楼体使用现浇混凝土疏散楼梯,疏散净宽均大于1.7米,直通室外。114、各主要建筑构件耐火极限符合二级耐火等级建筑要求。建筑物内装修的材质,耐火性能按规范要求设计。预制钢筋砼构件的节点缝隙,加设防火保护层,其耐火极限不低于相应建筑构件的耐火极限。按规定配置灭火器。外装修为外墙面涂料饰面,符合防火要求。商业二：每层一个防火分区；每个防火分区均有多部（多个）疏散楼梯（疏散口）满足消防要求的同时使人流疏散路线短捷顺畅，保证在短时间内疏散人流，避免人流交叉。建筑物维护结构及主要承重构件均为不燃烧体，维护结构耐火极限分别为：非承重外墙、疏散走道两侧的隔墙为1.0h；房间隔墙为0.75h；承重构件耐火极限分别为：楼梯间的墙为2.0h；钢筋混凝土柱为2.5h；钢筋混凝土梁为1.115、5h；钢筋混凝土楼板、疏散楼梯为1.0h；主要承重构件的耐火极限均符合防火规范第3.0.1条中I级耐火等级要求，均符合防火规范第5.1.1条中II级耐火等级要求；满足II级耐火等级要求。建筑物内装修材料均为非燃烧型，满足II级耐火等级要求。楼体使用现浇混凝土疏散楼梯,疏散净宽均大于1.7米,直通室外。各主要建筑构件耐火极限符合二级耐火等级建筑要求。建筑物内装修的材质,耐火性能按规范要求设计。预制钢筋砼构件的节点缝隙,加设防火保护层,其耐火极限不低于相应建筑构件的耐火极限。按规定配置灭火器。外装修为外墙面涂料饰面,符合防火要求。商业三：每层一个防火分区（局部设有自动喷淋设施）；每个防火分区均有多116、部（多个）疏散楼梯（疏散口）满足消防要求的同时使人流疏散路线短捷顺畅，保证在短时间内疏散人流，避免人流交叉。建筑物维护结构及主要承重构件均为不燃烧体，维护结构耐火极限分别为：非承重外墙、疏散走道两侧的隔墙为1.0h；房间隔墙为0.75h；承重构件耐火极限分别为：楼梯间的墙为2.0h；钢筋混凝土柱为2.5h；钢筋混凝土梁为1.5h；钢筋混凝土楼板、疏散楼梯为1.0h；主要承重构件的耐火极限均符合防火规范第3.0.1条中I级耐火等级要求，均符合防火规范第5.1.1条中II级耐火等级要求；满足II级耐火等级要求。建筑物内装修材料均为非燃烧型，满足II级耐火等级要求。楼体使用现浇混凝土疏散楼梯,疏散净117、宽均大于1.7米,直通室外。各主要建筑构件耐火极限符合二级耐火等级建筑要求。建筑物内装修的材质,耐火性能按规范要求设计。预制钢筋砼构件的节点缝隙,加设防火保护层,其耐火极限不低于相应建筑构件的耐火极限。按规定配置灭火器。外装修为外墙面涂料饰面,符合防火要求。商业四：每层两个防火分区；每个防火分区均有多部（多个）疏散楼梯（疏散口）满足消防要求的同时使人流疏散路线短捷顺畅，保证在短时间内疏散人流，避免人流交叉。建筑物维护结构及主要承重构件均为不燃烧体，维护结构耐火极限分别为：非承重外墙、疏散走道两侧的隔墙为1.0h；房间隔墙为0.75h；承重构件耐火极限分别为：楼梯间的墙为2.0h；钢筋混凝土柱为118、2.5h；钢筋混凝土梁为1.5h；钢筋混凝土楼板、疏散楼梯为1.0h；主要承重构件的耐火极限均符合防火规范第3.0.1条中I级耐火等级要求，均符合防火规范第5.1.1条中II级耐火等级要求；满足II级耐火等级要求。建筑物内装修材料均为非燃烧型，满足II级耐火等级要求。楼体使用现浇混凝土疏散楼梯,疏散净宽均大于1.7米,直通室外。各主要建筑构件耐火极限符合二级耐火等级建筑要求。建筑物内装修的材质,耐火性能按规范要求设计。预制钢筋砼构件的节点缝隙,加设防火保护层,其耐火极限不低于相应建筑构件的耐火极限。按规定配置灭火器。外装修为外墙面涂料饰面,符合防火要求。地下车库：每层两个防火分区（局部设有自动119、喷淋设施）；每个防火分区均有至少两部（两个）疏散楼梯（疏散口）满足消防要求的同时使人流疏散路线短捷顺畅，保证在短时间内疏散人流，避免人流交叉。建筑物维护结构及主要承重构件均为不燃烧体，维护结构耐火极限分别为：防水混凝土外墙为3.0h；房间隔墙为0.75h；承重构件耐火极限分别为：楼梯间的墙为2.0h；钢筋混凝土柱为3.0h；钢筋混凝土梁为2.0h；钢筋混凝土楼板、疏散楼梯为1.5h；主要承重构件的耐火极限均符合防火规范第3.0.1条中I级耐火等级要求，均符合防火规范第5.1.1条中I级耐火等级要求；满足I级耐火等级要求。建筑物内装修材料均为非燃烧型，满足I级耐火等级要求。楼体使用现浇混凝土疏散120、楼梯,疏散净宽均大于1.7米,直通室外。各主要建筑构件耐火极限符合一级耐火等级建筑要求。建筑物内装修的材质,耐火性能按规范要求设计。预制钢筋砼构件的节点缝隙,加设防火保护层,其耐火极限不低于相应建筑构件的耐火极限。按规定配置灭火器。外装修为外墙面涂料饰面,符合防火要求。8.2.3 给排水部分消防用水由度假区内新建给水管道提供，可保证新建建筑物消防的水量及压力要求。消防供水主要供应建筑物的室外消火栓用水，室外消火栓供水采用室外低压给水系统，环状管网布置。消火栓供水压力不应小于0.1MPa，室外消防用水量应为30L/S。消火栓间距小于120m，保护半径不大于150m,消火栓距路边小于2 m。根据该121、建筑的性质、层数、总高度等查建筑设计防火规范，室内消火栓用水量10升/秒。室内消防系统采用一区系统，入口水压为30米水柱，干管管径为DN100，成环状布置。室内消防给水管网系统设两个给水入口。室内消火栓口直径为65毫米，水枪喷咀直径为19毫米，水龙带长度为25米。根据建筑设计防火规范，室内消防管网系统均设置水泵接合器，规格为DN100毫米。火灾延续时间两小时,喷淋系统为1小时。该工程按规范设有自动喷水灭火系统，系统不分区，按中危险级设计，设计喷水强度为6L/minm2，作用面积为160m2，喷淋设计流量为30L/S。厨房内灶台上方选用动作温度93的玻璃球喷头,厨房内其他地方选用动作温度79的玻122、璃球喷头,酒店其余房间选用动作温度68的玻璃球喷头。每根配水支管控制的标准喷头不超过8个，吊顶下喷头选用下垂型吊顶喷头，不作吊顶的部位选用直立式喷头。闭式自动喷水灭火系统设有湿式报警阀，每个报警阀后的喷头数量不大于800个。每个报警阀前设有过滤器及减压阀，保证各配水干管入口的压力在40米水柱左右，报警阀设在容易操作处，距地高度1.2米，水力警玲设于报警阀附近的墙上。每个防火分区、每个楼层内均设有水流指示器，水流指示器前的阀门为能够显示其开、闭状态的电信号阀门。每个报警阀控制的最不利点设置末端试水装置，其它防火分区、楼层的最不利点设DN25的试水阀。最不利点处的喷头的最低工作压力不小于0.05M123、Pa。设有2套室墙壁式消防水泵接合器，每个水泵接合器距室外消火栓间距为15-40米。消防用水量：(20+30)*2*3600+30*1*3600)/1000=468 m3/h一次性消防用水量由新建500 m3消防水池提供。8.2.4 电气部分1、供电负荷的等级，电源数量根据建筑设计防火规范GB50016-2006，本工程中各新建建筑物用电均按三级负荷设计。供电电源：由规划后的中心变电所引10千伏高压电缆直埋敷设至本次电力设计中的各室外箱式变电站。低压配电线路：由箱变将10KV高压变为低压380/220V后，再通过低压供电线路直埋敷设至每栋新建建筑物，电缆采用YJV22-1KV铠装电力电缆沿道路124、敷设。在表箱处重复势头地。每栋建筑物均设总电源进线断路器，并设有漏电保护功能，防止漏电引起火灾，采用可同时断开相线和中性线的双极断路器；室内布线导线规格型号及断路器整定电流应与用电负荷相适应，并应符合安全防火要求。建筑物内分支回路截面不应小于BV-450/750-2.5 mm2铜芯导线。建筑物内电源插座与照明应分回路设计；厨房电源插座设置独立回路；电源插座回路应设置漏电保护装置，安装在1.8米及以下的插座均采用安全型插座。2、防雷、接地与等电位联结本工程新建建筑均按三类防雷建筑设防。低压配电系统均为TN-C-S，电源在进户处做重复接地，并与电气设备的保护接地、弱电等的接地共用接地极，要求接地电125、阻不大于1欧姆。在进户配电箱后保护线(PE)与工作零线(N)严格分开,不得混接。所有电气设备金属外壳均与保护线PE相连。插座回路设漏电保护器。建筑物进户处设总等电位联结箱(MEB)，总等电位板由紫铜板制成，应将建筑物内保护干线、设备进线总管、电缆、弱电(电话、有线电视和计算机网络等)进户金属保护管、建筑物金属构件进行联结。卫生间采用局部等电位联结，局部等电位箱暗装，底距地0.5m，将卫生间内所有金属管道、构件联结。箱式变电站内变压器中性点应做工作接地，接地电阻不大于4欧姆。第九章 劳动安全卫生劳动安全与卫生方案设计，是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析研究在该项目建设和生产过程中可能发126、生的工伤、职业病等隐患，提出相应的防范措施，并对项目职业安全健康管理体系的建立提出相应的建议。9.1 设计依据建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定劳动部第3号令环境空气质量标准GB3095-1996建筑设计防火规范（GB50016-2006）城市区域环境噪声标准GB3096-2008生活饮用水卫生标准GB5749-85污水综合排放标准GB8978-1996相关现行规程、规范9.2 方案设计内容9.2.1 劳动安全项目针对各种可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的因素，提出了相应的劳动安全措施，以期望把各种危害程度降到最低点。1、在选择施工工艺和设备时尽量选择安全无危害的，多用密闭装置；2、对127、高空、高温、高压和井下等危险作业应有专业保护装置，并应对职工进行专业培训；3、对有毒有害物品的管理。对易燃、易爆物品专项储藏、专人管理，有毒物和易燃易爆物应有明显标识，对此类物品做到严进严出，建立登记制度。9.2.2 卫生措施1、据权威卫生部门统计，人的疾病中由水引起的占60%以上，因此，在建设和运营期间加强对水的管理尤为重要，要把建设和生产用水与饮用水严格分开，饮用水最好有专业的水处理设施进行第二次净化；2、加强食品安全卫生监督，防止腐烂变质食品的进入，严把视食品关，减少不安全食品对工人身体的伤害；3、应备足各种常用药品，防止中暑和小创伤事件的产生；对一些可能危害身体健康的岗位，应有专门的服128、装、口罩和鞋袜等，并有相应的消毒措施。9.3 预期效果及评价本着严格执行国家现有的有关设计技术规定的原则，各专业在设计中充分考虑劳动安全卫生的各项要求，在设计、施工、运行人员的指导下认真严格执行。第十章 节能为深入贯彻科学发展观，落实节约基本国策，实现“十二五”规划纲要提出的节能目标，着力抓好重点领域节能工作。本项目属景观地产项目，节能降耗工作要依据国家和省上的相关节能规范、标准，对公共建筑严格实施节能50%的标准。大力推广采用高效节能电器、照明产品，重点抓好建筑物采暖、空调、照明系统节能。同时，建议企业建立节能机构，开展以“双节”为主要内容的节约能源资源的工作，在制订工作规划，进行年度财政预129、算时，应考虑这项内容，使得资源节约在资金和组织工作方面得到落实。10.1 设计依据国家计委、经贸委、建设部联合颁发的关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定（计交能19972542号）中华人民共和国节约能源法国家（1996）4号节约能源管理暂行条例中华人民共和国水法民用建筑热工设计规范GB50176-93公共建筑节能设计标准GB50189-2005公共建筑节能设计标准XXX省实施细则DB23/1269-2008工业设备及管道绝热工程设计规范GB50264-9710.2 节能措施10.2.1 建筑节能充分考虑了影响建筑物耗热指标的各个因素，合理的确定建筑物各部分维护130、结构的传热系数，合理的制定窗墙面积比，对热桥部分采取保温措施。建筑物轮廓尺寸和窗墙面积比不变的条件下，采用保温材料贴在高效保温陶粒混凝土空心砌块，提高建筑物的气密性，门窗选用密闭性好的三玻塑钢窗。在规模允许的情况下，适当控制建筑体形系数，即建筑物外表面积与其包围的体积的比值，建筑外形尽可能规整，避免不必要的凸凹变化，以实现建筑节能。XXX地处严寒A区，酒店和商业建筑的建筑体形系数均小于0.4，满足公共建筑节能设计标准XXX省实施细则DB23/1269-2008中4.1.2条规定。根据4.2.2-1条规定各部分维护结构的传热系数限值分别为：外墙0.45W/(m.K)；屋面0.35W/(m.K)；131、外窗2.0W/(m.K)；周边地面不小于2.0 W/(m.K)；本工程各部分维护结构的平均传热系数为：外墙0.43W/(m.K)；屋面0.29W/(m.K)；外窗2.0W/(m.K)；周边地面大于2.0 W/(m.K)，所有热桥部位均外贴30厚燃烧性能为A级的酚醛保温，均满足规范要求达到节能设计标准。温泉经权衡判断也满足规范要求达到节能设计标准。10.2.2 采暖节能措施采暖供热管道保温厚度应按现行国家标准设备及管道保温设计导则（GB8175）中经济厚度的计算公式确定；采暖供热规模按设计负荷确定不得加大，并设有调节装置及能量计量仪表；应采用节能性室内供热控制与计量系统和散热器。10.2.3 节132、电 1）箱式变电站选用国家推荐的节能型设备，箱变内设低压无功电容自动补偿设置。2）严格按国家规定的照明度标准进行照明设计，严格控制LPD值。供电线路设计合理，根据用电负荷选用节能截面。3）楼梯间采用声（光）控灯；室外灯具均采用高效节能光源；4)城市道路照明节能：贯彻照明标准，道路照明要适度，选用高效电光源和灯具，合理照明设计。5)全部电气设施均选用国家推荐节能产品。第十一章 项目实施进度项目工程建设方案确定后，研究提出该项目的进度计划，包括项目策划阶段、项目准备阶段、项目建设阶段和项目竣工阶段。这对于该项目的顺利进行起着至关重要的作用。11.1 项目建设工期该项目建设内容多、建设任务重，在有关133、部门的统一指导下，抓紧时间，统筹安排，根据建设需要，建设工期计划在3年时间内建成。即从2016年到2018年完成，全面竣工，验收合格，投入正常生产。11.2 项目实施进度安排各建设阶段时间在总计划内作合理交叉衔接，以保证工期不超。项目建设时间安排详见表。本项目的建设进度计划安排如下：工程实施及建设进度年度季度工作内容123456-3435-36可行性研究报告编制及报批初步设计及报批施工图设计施工准备施工竣工投产注：土建施工如遇冬季，建设期应延长。第十二章 项目管理与招投标12.1 工程管理为保证项目建设顺利实施,本项目按照国家对建设项目的有关规定，实行项目法人责任制、资本金制、招投标制及合同制134、，实行先进、科学的管理制度，对项目实施全过程监督管理。负责项目前期准备工作，拟定建设计划，筹集建设资金，组织工程设计、建设、监理、设备材料采购、招投标工作，处理工程建设中的问题，审定项目专项预、决算，组织竣工验收，偿还贷款及其他债务，处理项目建设中的一切问题。12.2 财务管理1、按照国家有关部门的规定，合理有效的使用资金，充分体现投资效益。2、按照国家、省有关部门规定的会计制度，由计划财务部行使本项目的财务会计职能，负责本项目的财务管理、成本核算、编制报表等项工作。12.3 项目招标方案1、招标依据中华人民共和国招标投标法工程建设可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定（国家计委第9135、号令）工程建设项目范围和规模标准的规定（国家计委第3号令）2、招标范围本项目估算价在200万元以上，必须进行招标。本项目应采用全部招标的做法，其中包括勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理、设备和主要材料的采购。3、组织形式本项目拟采用自行招标和委托招标方式进行招标，由建设单位按照工程建设项目自行招标试行办法组织和委托方式进行招标。4、招标方式本项目采用公开招标的方式完成招标工作。第十三章 投资估算与资金筹措项目投资估算包括建筑、厂区工程、设备及道路、给排水、供电及通讯等基础工程等建设内容。13.1 编制依据国家计委关于建设项目其他费用定额的有关规定。本项目景区基础设施及娱乐项目的设计工程量；建136、筑工程造价按建设当地水平估算，计价年度为2011年；其他工程费用根据工程费用估算值按比例计算；基本预备费按工程费用和工程其他费用的8%计算项目前期费用按“建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）”设计费按“工程勘察设计收费标准（计价格200210号13.2 投资估算项目总投资为47014.2万元，由建设投资和流动资金构成，其中建设投资46091.49万元，流动资金922.71万元。1、建设投资估算项目建设投资46091.49万元，分别为：土建工程建设投资23568.26万元，占建设投资的51.1%；场区工程建设投资482.91万元，占建设投资的1.0%；市政设施工程建设投资137、716.67万元，占建设投资的1.6%；设备及安装工程投资328.72万元，占建设投资的0.7%；工程建设其他费用8443.83万元，占建设投资的18.3%；基本预备费3414.18万元，占建设投资的7.4%。详见附表12、流动资金估算流动资金按详细估算法估算，达产年年需流动资金922.71万元。13.3 资金筹措该项目建设投资和流动资金全部由企业自筹解决。13.4 资金使用计划项目建设期3年，项目建设资金投入按项目建设进度安排，流动资金按营业计划同步安排。第十四章 财务分析与评价14.1 计算依据根据国家计2006关于建设项目经济评价方法与参数的规定，结合项目自身特点，按现行财税政策和市场价138、格对项目运行后的经济效益进行财务分析与评价。14.2 基础数据14.2.1 建设投入总投资47014.2万元。其中：建设项目投资46091.49万元； 流动资金922.71万元。14.2.2 实施进度本项目拟三年建设完成，项目完成后生产经营负荷第一年达到148%,第二年达到152%,第三年达到76%,第四年达到86%,第五年达到100%,作为正常年份达到的经营规模，经营期按12年计算，计算期15年。14.2.3 人员工资及福利费估算本项目全员职工200人，其中管理人员20人,经营及服务人员180人,按每人平均年工资为36000元计算，全年工资及福利费720万元（福利费按工资总额的14%计）。1139、4.3 财务评价14.3.1 年营业收入和税金年营业收入包括温泉旅游收入、酒店收入、房产销售收入，其中:温泉旅游收入按200元/人次,依据温泉旅游游人预测规模,在正常营业年份年收入为7300万元;酒店标准间计575间,按600元/间,入住率60%,四人间计39间,按400元/间计,入住率60%,豪华套房、总统套房分别为4间、3间,分别按1000元/间、5000元/间计,全年入住天数按3个月计,在正常营业年份年收入为7959.96万元;房产销售面积18807.27平方米,2年售完,按14000元/平方米,每年销售收入13164.9万元,详见表15-1。该项目按中华人民共和国营业税暂行条例的规定缴140、纳营业税，税率为5%；同时缴纳占营业税7%和3%的城市建设维护税和教育费附加，达到正常经营年份营业税及附加税为839.3万元。详见表15-1。营业收入和税金及附加估算表表15-1 单位:万元序号 年份项目名称45678-15负荷(%)14815276861001营业收入22584.8623314.8611609.9613059.9615259.962 营业税金及附加1242.201282.30638.55718.30839.302.1营业税1129.21165.7580.5653.0763.02.2城市维护建设税79.081.640.645.753.42.3教育费附加34.035.017.45141、19.622.914.3.2 总成本费用估算经测算，在正常营业年份中，年总成本为4698.56万元，其中:固定成本为2183.96万元，可变成本为2514.6万元。年经营成本3801.2万元，详见附表3。14.3.3 折旧和摊销固定资产原值28510.74万元，按平均年限法计算折旧，年折旧额897.35万元，摊销费按5年摊销，年摊销额3516.15万元，详见附表4、附表5。14.3.4 修理费计算修理费按年折旧额的15%计取。14.3.5 利润总额及分配利润总额在正常年份为9722.1万元，所得税按25%税率计取，正常经营年份为2430.53万元，税后利润7291.58万元，详见附表6。14.142、3.6 财务盈利能力分析 根据财务现金流量表，计算出以下各项财务评价指标： 1、财务内部收益率（FIRR）为16.57%。 2、财务净现值（i=12%）为9832.25万元。 3、投资回收期7.3年（含建设期） 根据利润及利润分配表和总投资计算出以下指标： 4、投资利润率=（平均年利润总额/总投资）100% =19.5% 5、投资利税率=（平均年利税总额/总投资）100% =21.4%14.4 不确定性分析本项目财务评价所采用的数据大部分来自预测和估算，具有一定程度的不确定性。为分析不确定性因素变化对评价指标的影响，对本项目进行敏感性分析。敏感性分析包括单因素和多因素分析。单因素分析是指一个不143、确定性因素变化时对效益指标的影响程度；多因素分析是指两个及两个以上不确定性因素同时变化时对效益指标的影响程度。本项目只进行单因素敏感性分析。14.4.1 敏感性分析考虑项目在实施过程中一些不定性因素的变化，分别对固定资产投资、经营成本、营业收入均作了10%的单因素变化对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析，其中收入项因素对内部收益率影响最大，增减10%,内部收益率增减1.6-1.7个百分点，固定资产投资的变化对内部收益率、投资回收期的影响次之，经营成本的变化影响最小，详见附表8。14.4.2 盈亏平衡分析以生产能力利用率表示盈亏平衡点(BEP)BEP=年固定总成本/（年营业收入-年可变成本-144、年营业税金及附加）x100%=18.4%计算结果表明：该项目只要达到设计能力的18.4%，企业就可以保本，由此可见，该项目风险性较小。14.5 综合结论从上述财务评价中可以看出，财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期较低,通过不确定性分析看出，该项目具有一定的抗风险能力，各项财务评价指标较为理想，因此该项目在财务上是可行的。第十五章 风险分析旅游项目属于高预期回报投资类型，XXX国际温泉旅游度假区工程的投资主要依靠企业自筹资金，资金的归还主要依靠经营收入来解决，因此，在项目建设和经营中存在潜在风险。15.1 项目主要风险因素识别分析在项目建设期和营业期可能存在下列潜在风险：1、市场风险市145、场风险主要来自旅游客源市场供需实际情况与预测值发生严重偏离，客源市场远远小于预测期望值，导致经营收入和利润减少，投资回报降低。2、经营管理风险由于经营管理制度不完善，管理体制不健全，员工素质不高，岗前培训和岗位管理不严，使管理效率降低，达不到预期目标，造成经营收入减少，成本提高，带来经营管理风险。3、其它不可抗拒的风险由于严重自然灾害、环境灾害事故、重大社会经济政策变动等原因可能造成不可抗拒的意外风险。15.2 风险程度分析根据项目存在的潜在风险因素，采用简单估计法对各风险因素的影响程度作以简单分析可以看出，严重自然灾害会造成灾难性后果，但发生的可能性较小，旅游客源市场严重不足、价格较低、环境146、灾害事故造成的风险较大，但可以采取措施，降低发生的可能性，其它因素为一般风险因素。表15-2 风险因素和风险程度分析表序号风险因素风险程度说明灾难性严重较大一般1市场风险1.1客源市场1.2价格2经营管理风险2.1管理效率2.2人员素质3其它不可抗拒风险3.1严重自然灾害3.2环境灾害事故3.3政策风险15.3 防范和降低风险措施在对风险因素和风险程度预测的基础上，对可控制的风险进行风险控制，降低风险发生的可能和减少风险损失，本可研提出以下建议。1、加强市场调研，积极培育开发客源市场，建立广泛的市场信息网络，着力塑造旅游品牌形象，加大宣传促销力度，深入挖掘市场潜力，充分利用政策保护，化解市场风147、险。2、建立健全管理规章和管理体制，加强全员素质教育和岗位技能培训，实行岗位责任制，严格业务技术指导，监督检查责任制落实情况，不断提高经营管理水平，降低经营管理风险发生频度。3、强化正常情况下的经营管理，力争以正常运营的高效益、低成本来缓冲异常情况下的由于不可抗力因素造成的意外风险损失。4、制定风险规避和预防措施，对经营过程中有可能出现的风险因素，逐一进行分析，科学地制定预防措施和补救措施、处理方案等。第十六章 综合效益评价16.1 社会效益1、项目建成后，可促进社会系统、经济系统以及自然生态系统的协调、持续、健康和快速发展。2、项目建设后,可实现产业结构与资源结构相匹配、与技术结构协调，实现148、自然资源向生产力的良性转化。3、项目建成后，将在一定程度上促进地区劳动力的合理流动，促进就业岗位的增加，加速本地第三产业的发展步伐，促进地区的精神文明、物质文明、生态文明的同步提升。4、项目建设后，有利于加强当地及周边省市旅游景区间的协调，实现优势互补，合作共赢；有利于完善XXX旅游核心的辐射作用；有利于区域内旅游资源的整体营销，树立品牌，加强影响力；有利于缩小旅游发达地区与落后地区的差距，通过旅游带动作用，实现共同发展。16.2 经济效益通过商业开发，实施XXX国际温泉旅游度假区的建设工程，建成后经济效益显著（详见附表）。16.3 生态效益加强生态建设，维护生态安全，是21世纪人类面临的共同149、主题，也是我国经济社会可持续发展的重要基础。全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化，必须走生产发展、生活富裕、生态良好的发展之路，实现经济与人口、资源、环境的协调，实现人与自然和谐相处。本项目的建设可形成相对集中的旅游接待中心，使城镇规划更趋合理，在改善地区面貌的同时，土地也实现了集约高效利用。因此，本项目的建设，对于生态建设和环境保护、产业结构调整和城镇化水平的提高等，都具有十分重要的现实意义。16.4 评价结论综上所述，XXX国际温泉旅游度假区建设工程的实施对促进XXX市的经济发展，提升旅游品质，保障游客的居住环境起到了重要的作用。同时，本项目建设对促进XXX市的物质精神文明建设，具有巨150、大的社会效益、生态效益和经济效益。第十七章 研究结论与建议通过对XXX国际温泉旅游度假区工程建设项目的投资背景，资源分析，项目市场发展趋势分析和预测，项目建设内容的策划，效益分析，环境影响与保护等多方面的分析，认为本项目投资价值极高，利润丰厚。17.1 结论1、XXX国际温泉旅游度假区工程的建设，具有广阔的市场前景。建设项目地处XXX市XX区，其温泉资源丰富且品质高，随着旅游项目的不断更新和优化，对游客具有较大的吸引力。2、开发建设条件良好该地段地势平坦，无不良地质灾害，开发建设条件良好，供应充足，技术成熟，为XXX国际温泉旅游度假区的建设和可持续发展提供了良好的基础。3、经济和社会效益显著X151、XX国际温泉旅游度假区的建设不仅经济效益显著，而且还可为社会提供更多的就业机会，带动相关产业的发展，促进区域经济发展和人民生活的提高，改善和加强度假区生态环境建设，保证了社会经济和旅游业的可持续发展。17.2 建议1、建议相关部门在政策上予以大力支持，保证项目的顺利进行和可持续发展。2、建议建设单位应抓紧工程前期的工作，做好工程前期规划、单体设计、勘察测量等准备工作。3、建议建设单位抓紧工程的上报审批工作和资金筹措工作。4、积极做好项目的招投标、专业人员的选拔招聘、建设项目工程的发包和有关设施设备的采购等工作，以保证项目建设按计划顺利进行。5、建设单位应在打造旅游产品的同时，积极做好项目的包装和宣传促销工作，全面开发旅游客源市场和旅游线路产品。6、本工程应尽快实施，以期获得丰厚的经济效益和社会效益。