1、 XXXX市审计局机关大院市审计局机关大院老旧小区改造项目老旧小区改造项目 可可行行性性研研究究报报告告 X XX X 市 建筑设 计 院市 建筑设 计 院 有限公 司有限公 司二 二 二 二年九 月二 二年九 月XXXX市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告 目录目录 1.1.总论总论.11.1 概述.11.2 投资估算和资金筹措.32.2.项目建设的背景和必要性项目建设的背景和必要性.42.1 项目建设地概况.42.2 项目背景.62.3 项目建设的必要性.73.3.项目场址现状和建设条件项目场址现状和建设条件.93.1 项目场址.932、.2 现状及存在的问题.93.3 场地建设条件.134.4.项目建设内容与规模项目建设内容与规模.184.1 项目建设内容.184.2 建设规模.185.5.工程方案设计工程方案设计.215.1 设计原则.215.2 设计依据.215.3 老旧小区楼栋本体改造设计.215.4 老旧小区公共配套基础设施改造设计.295.5 给排水系统工程.355.6 消防工程.405.7 环卫设施.416.6.环境影响分析环境影响分析.436.1 编制依据、环境保护原则及标准.436.2 环境现状.456.3 项目施工期污染影响及治理.456.4 运营期环境保护.476.5 评价结论.487.7.劳动安全和节能3、劳动安全和节能.497.1 劳动安全.497.2 节能.508.8.建设计划与项目管理建设计划与项目管理.558.1 建设计划.558.2 项目管理.559.9.项目招标内容项目招标内容.58XXXX市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告 9.1 招标依据.589.2 招标范围.589.3 招标组织形式.599.4 招标方式.599.5 招标基本情况.5910.10.项目投资估算及资金筹措项目投资估算及资金筹措.6110.1 投资估算依据.6110.2 投资估算编制说明.6110.3 投资估算结果.6210.4 资金筹措.6811.11.效4、益分析与风险评价效益分析与风险评价.6911.1 效益分析.6911.2 风险评价.6912.12.结论与建议结论与建议.7012.1 结论.7012.2 建议.70 附图：审计局机关大院总平面图 XXXX市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告 1.1.1总论总论 1.1概述1.1.1项目名称 项目建设地点位于XX市XX楼区炮台山路 80 号XX市审计局机关大院。1.1.5XX市审计局机关大院老旧小区改造项目1.1.2项目建设单位XX市审计局.1.1.3编制单位XX市建筑设计院有限公司1.1.4项目选址项目建设目标 XX市审计局机关大院建设5、年代较早，现存主要问题有房屋漏水、外立面墙漆老化脱落、绿化步道狭窄、绿化景观杂乱、沥青混凝土路面多处开裂破损等，严重影响居民生活。本次改造目标为提升居民居住环境，完善公共服务设施，为社区居民创造良好的生活及出行条件。1.1.6项目建设内容XX市审计局机关大院改造主要包含屋顶防水改造、外立面更新 XXXX市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告 改造、给排水设施工程、绿化景观整体改造、便民设施改造、燃气管道改造、弱电入地改造、新增汽车充电桩、环卫设施更新、消防设施更新及沥青混凝土路面铲除重新铺设。1.1.72项目建设计划 本项目于 2022 年6、 6 月启动，计划 2022 年 12 月开工建设，2023年 9 月底完成建设，建设工期为 16 个月。1.1.8编制依据1、投资项目可行性研究报告指南（国家计委计办投资202215 号）；2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、城市居住区规划设计标准（GB 50180-2018）；4、民用建筑设计统一标准（GB50352-2019）；5、建筑设计防火规范（GB 50016-2014）（2018 年版）；6、公路沥青路面设计规范（JTG D50-2017）；7、城市道路路基设计规范（JJ 194-2013）；8、城市绿地设计规范（GB 50420-20072016 年版）；9、湖南省用7、水定额（DB43/T 388-2010）；10、全国民用建筑工程设计技术措施规划建筑景观（2009年版）JSCS-1）；11、XX市城市总体规划（2008-2030）（2017 年修订版）；12、湖南省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工 XXXX市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告 作的实施意见（湘政办发202156 号3）12、建设单位提供的相关资料；13、与本项目有关的材料价格文件以及其他资料。1.2投资估算和资金筹措 经估算本项目估算总投资为 1137.00 万元，其中工程费用 916.67万元（其中老旧小区楼栋本体改造 8、212.65 万元，老旧小区公共配套基础设施改造 704.02 万元），工程建设其他费用 136.11 万元，预备费 84.22 万元。资金来源为申请中央财政城镇保障性安居工程专项资金市住建局补助专项资金和中央财政城镇保障性安居工程配套设施专项资金市发改委补助专项资金，其余部分由业主单位自筹。XXXX市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告 2.2.4项目建设的背景和必要性项目建设的背景和必要性 2.1项目建设地概况2.1.1XX市地理位置及交通概况 XX市位于湖南东北部，素称“湘北门户”。东邻江西省铜鼓、修水县和湖北省通城县；南抵湖南省浏阳9、市、长沙市、望城区；西接湖南省沅江市、南县、安乡县；北接湖北省赤壁、洪湖、监利、石首县（市）。东西横跨 177.84 公里，南北纵长 157.87 公里。土地总面积 15087 平方公里，占全省总面积的 7.05%。城市规划区面积 845 平方公里，其中市区建成区面积 88 平方公里。XX区位条件优越，交通条件便捷，将建设成为国家重要的交通枢纽中心。XX地处我国中部枢纽位置，北接万里长江，南连湘、资、沅、澧四水，处于洞庭湖与长江汇合处，XX市既处在“长三角经济带”和“珠三角经济带”的经济辐射区内，也处在长株潭城市群和武汉“1+8”城市圈的中心位置，是东部沿海发达地区水陆交通向内地进行经济辐射的10、重要支撑点、转折点和产业承接的后方基地。XX是国家纵横交通动脉的密集交汇地区，目前已形成铁（路）、公（路）、水（路）、空（路）四位一体的组合交通优势，现拥有国道（106、107 国道）、高速公路（京珠高速公路、杭瑞高速、随岳高速京珠高速复线、岳汝高速、平益高速）和国家铁路干线（京广铁路、武广客运专线），XX火车站为湘北最大的车站；XX还拥有湖南省 XXXX市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告 唯一的深水良港城陵矶港，通过长江可以通江达海，通过洞庭湖可以与湖南三湘四水取得便捷联系。规划期内松杨湖港口码头（5000 吨级）等国家重点项目的上马11、建设，XX市将建设成为 5 条高速、2 条国道、6 条铁路、3 条城际轨道以及 1 个航空港区、11 个航运港区等交汇的国家重要交通枢纽中心，其区位、交通条件将进一步得到改善，在国家经济战略布局中，将发挥承东启西、连南接北的重要枢纽作用，战略地位将十分重要。2.1.2XX5市审计局小区概况 XX市审计局机关大院位于XX市XX楼区炮台山路，与XX市审计局机关大楼同用一个院子。院内居民楼建成于 2002 年，现有多层建筑4 栋，均为 7 层砖混结构，共计 93 户。小区占地面积 16151.8 平方米，居民楼建筑面积约 18746 平方米，院内现有停车位约 100 个（均为地面停车）。由于建筑年代12、较为久远，现大部分屋面防水层已老化损坏，建筑顶楼漏水现象较为严重，严重影响了居民生活。小区内绿化苗木老化枯萎，现状较为杂乱，原本设置于景观小品内的人行步道已被周边灌木丛遮挡，原有休闲设施也老化损坏导致无法使用；小区内燃气管道、电线、网线搭接杂乱，强电、弱电未设置合理的安全距离，存在一定的安全隐患；院内沥青混凝土路面现多处出现开裂、下陷现象，导致下雨天气常有积水现象发生，由于院内现状大多住户为退休职工，存在一定的安全隐患。另小区内目前未设置充电桩，已不能满足日益增长的电动汽车充电需要。XXXX市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告 2.26项13、目背景城镇老旧小区是指建成于 2000 年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区（含独栋住宅楼）。城镇老旧小区建造年代早、建设标准低、维护养护不到位、公共环境品质不高，尤其是很多老旧小区的居住人群老龄化程度偏高，这也是居民反映非常迫切的事。这些短板问题能否得到解决，直接关系到居民的获得感、幸福感和安全感。住建部 2017 年开始在广州、厦门、长沙等全国 15 个城市开展老旧小区改造试点。2019 年住建部联合国家发改委、财政部发文在全国全面推开老旧小区改造。试点表明，城镇老旧小区改造惠及面广，花钱不多，不仅帮助居民改善基本居住条件，也是扩大投资、激发内需的重要举措。2014、20 年 4 月，湖南省住房和城乡建设厅、省发展和改革委员会、省财政厅三部门联合印发关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知提出：按照“先基础后完善、先功能后提升、先地下后地上”的原则，大力实施城镇老旧小区改造，优先解决安全问题，优先补齐功能短板，以微改造见大成效。2021年 9 月，湖南省人民政府办公厅印发湖南省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（湘政办发 2021 56 号）提出：“重点改造 2000 年底前建成的城镇老旧小区，根据需要可适当将2001年至2005年底前建成的小区纳入改造范围但不得超过限定的比例，具体比例限值根据国家年度计划申报要求确定。国有企事业单位、15、军队所属城镇老旧小区按属地原则纳入地方改造规划和计划统一组织实施。已纳入城镇棚户区改造计划，拟通过拆除新建(改建、扩 XXXX市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告 建、翻建)方式实施改造的棚户区(居民住房)，不得纳入城镇老旧小区改造计划。严禁借城镇老旧小区改造之名变相搞房地产开发。7”XX市审计局机关大院属于典型的老旧小区范畴，住户大部分为退休职工，年龄偏大。房屋漏水、路面破损、绿化休闲步道狭窄破损等问题严重影响了院内居民的生活和出行。2.3项目建设的必要性2.3.1是贯彻执行国家政策的需要 经有关调查表明，全国现存环境较差、基础设施老化16、的老旧小区数量占比60%以上，该数据进一步明确了推动建立老旧小区改造长效管理机制的重点工作内容，老旧小区改造催生的房屋修缮有望催生千亿级以上的建材需求，保民生、稳投资、拉动内需的旧改政策受到了社会各界的关注；与房屋改造有关的保温材料、防水材料、涂料等需求都有望大幅度提升。因此老旧小区改造不仅能够提升居民生活质量，还能拉动内需的重要举措。2.3.2是改善居民生活环境的需要随着我国社会的不断发展，人民群众的生活居住条件标准逐渐提升。城市内部的老旧小区已经无法跟上时代的需求，它们不仅影响着居民生活，同时也制约着城市发展。城镇老旧小区指的是建造时间比较长，市政配套基础设施老化，公共服务缺项等问题比较突17、出的居住小区。老旧小区内部建筑物立面老旧，不美观；停车位少，居民停车 XXXX市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告 难；园林绿化杂乱，导致居民生活有压抑感。通过现场调研，审计局小区已经建成了 20 年以上，由于原来设计标准比较低，各项基础设施的不完善直接关系到生活在小区里居民的获得感、幸福感、安全感。2.3.3 是优化办公环境、提升机关形象8的需要 XX市审计局为XX市人民政府组成部门，主管全市审计工作。负责对全市财政收支和法律法规规定属于审计监督范围的财务收支的真实、合法和效益进行审计监督，维护全市财政经济秩序，提高财政资金使用效益，促18、进廉政建设，保障全市经济和社会健康发展。对审计、专项审计调查和核查社会审计机构相关审计报告的结果承担责任，并负有督促被审计单位整改的责任。作为行政职能十分重要的机关单位，现状XX市审计局机关大楼与XX市审计局家属区同用一个院子，院内景观绿化、道路状况、居民楼外立面均形象较差，因此本项目的实施是优化办公环境、提升机关形象的需要。2.3.4 是落实居民改造意愿的需要 XX市审计局机关大院居民大多为退休员工，由于地处XX市炮台山路，周边道路狭窄，车流量较大，出行较为困难。老年居民日常散步健身只能依赖机关大院内的人行步道和健身器材。目前人行步道破损严重，景观园内的健身设施已无法使用，院内居民多次向机关19、提议对院内步道和健身设施进行维修改造，丰富老年退休职工的日常生活。因此本项目的实施是落实居民改造意愿的需要。综上所述，本项目的建设是十分有必要的。XXXX市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告 3 3.项目项目场场址址现状现状9和建设条件和建设条件 3.1项目场址 项目建设地点位于XX市XX楼区炮台山路 80 号，具体见图 3-1。图图 3 3-1 1 项目位置示意图项目位置示意图 3.2现状及存在的问题 XX市审计局老旧小区地处XX市XX楼区。社区始建于上世纪末，小区建设年代偏久，建设时建设标准偏低，配套设施不足，基础设施也存在不同程度老20、化，暴露出的问题较多，现已严重影响居民的正常生活与出行。3.2.1住宅楼建筑本体 1、屋顶防水 XXXX市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告 住宅楼屋面防水层因使用年限久，由于风吹日晒、热胀冷缩，导致其老化、断裂，造成屋顶不同程度的渗漏，致使室内潮湿，墙面同时受到损害。尤其到了雨天时，屋面防水受损的住宅楼会发生漏雨现象，给居民的日常生活带来了困扰。根据现场走访调查，初步统计屋面防水改造面积约为2678m2（来源于审计局提供的院内总图）10。图图3 3-2 2 现状屋顶现状屋顶 图图3 3-3 3 顶层居民顶棚现状顶层居民顶棚现状2、居民楼21、外立面住宅楼由于建设时间长、建设标准低等原因造成外墙面老化，并附带局部渗水，现在多处有空鼓现象；不规则的空调外机摆放十分影 XXXX市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告 响外立面形象；在居民楼外立面上各种弱电线路搭接杂乱，既不美观11又存在安全隐患。图图3 3-4 4 现状现状居民楼外立面居民楼外立面 图图3 3-5 5 现状弱电线路搭接现状弱电线路搭接 3.2.2公共配套基础设施 1、路面XX市审计局小区内现状为沥青混凝土路面，由于多次小范围的路面修复，在原有的沥青混凝土面层上加铺沥青混凝土导致现状多处不平整现象，甚至有路段加铺沥青混凝22、土的高度已经和路沿石齐平，非常不利于小区排水。另外多处混凝土路面由于基层损坏未做处理反射上来裂缝，经车辆压轧后形成较大的凹陷。XXXX市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告 图图3 3-6 612现状路面破损现状路面破损 2、景观植被XX市审计局小区内景观植被区域面积较大，但由于常年累月疏于打理，现状景观植被任意生长，原设置于景观植被内的人行小道已经被植被遮挡，小区居民已无法在原有步道中行走锻炼。另部分区域植被已死亡，裸露出泥土，雨季来临时院内常出现泥水四溢的现象，十分影响院内的形象。图图3 3-7 7 现状景观植被现状景观植被 3、休闲设23、施XX市审计局小区原在景观小品内设置了多处休闲设施，但由于设置年限过长，现状休闲设施均出现了破损，休闲设施地面现也长满青苔，完全无法使用。XXXX市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告 图图3 3-8 813现状休闲设施现状休闲设施 4、充电桩XX市审计局小区目前没有设置充电桩，已经不能满足日益增长的电动车充电的需求。5、燃气管道由于审计局机关大院内居民楼目前正在加装电梯，部分燃气管道对电梯的安装造成了影响，须对燃气管道进行迁改。本次燃气管道的迁改由华润燃气公司进行设计和施工。3.3场地建设条件3.3.1自然条件 1、气候项目所在地域属北亚24、热带季风湿润性气候，四季分明。其特点为：春湿多雨，夏季多旱，暑期较长，严寒期短，无霜期长，光照充足，热能充裕。1）日照年平均日照：1764.1 小时年最多日照：2064.9 小时(1959 年）XXXX市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告 年最少日照：1370.8 小时(1982 年）2）气温年平均温度：16.4-17最热月 7 月平均气温：29.2最冷月 1 月平均气温：4.5极端最高气温：39.3极端最低高气温：-18.83）降水年最大降雨量：2264.4mm(1954 年 164 天降雨日）年最小降雨量：850mm(1968 年 125、37 天降雨日）年平均降水量：1273mm日最大降雨量：292.2mm(1957 年 6 月 16 日）历年最大积雪深度：23cm最大冻土深度：5cm年平均气压：1009.5 毫巴4）风向年主导风向：NNE（18%)（北北东）夏季主导风向：S(7 月为 16）年平均风速：2.9m/s（28 年平均值）5）霜日年平均霜日：20 天最多霜日：33 天（1967-196814年）XXXX市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告 最少霜日：4 天（1986-1987 年）6）年均相对湿度全年平均相对湿度：81%全年平均最高相对湿度：84%全年平均最低26、相对湿度：77%7）年蒸发量年蒸发量：14229mE215、地形地貌 XX市地处富饶的洞庭湖平原和雄浑的幕阜山区，地貌组织以丘陵、平原为主，山地、丘陵、岗地、平原、水面的比例大致为 1624182616。整个地势东高西低，山、丘、岗、平大致东西排列，南北延伸，呈阶梯状向洞庭湖倾斜，形成围椅状。东部山丘地带，中部岗丘地带，约占全市总面积的 30%，西部平原地带，约占全市总面积的 40%，由河床冲积物堆积而成，地势平坦开阔，地面坡度一般小于 5 度。3、江河水文XX市水文特征主要采用城陵矶(七里山)水文站和XX水文站的实测水文资料。城陵矶(七里山)水文站和XX水文站(汛期站)水文特征值详见表 3-27、1(水位为冻结吴淞高程)。表表 3 3-1 1 水文特征值水文特征值 项目 单位 城陵矶(七里山)XX m3历年最大流量/s 57900 XXXX市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告 16项目 单位 城陵矶(七里山)XX 出现时间 年.月.日 1931.7.30 m3历年最小流量/s 377 出现时间 年.月.日 1975.10.5 m3多年平均洪峰流量/s 30258 历年最高水位 m 35.94 36.05 出现时间 年.月.日 1998.8.20 1998.8.20 历年最低水位 m 17.27 16.85 出现时间 年.月.日 128、960.2.16 1937.1.17 3.3.2工程地质条件 1、地质构造本场地位于土马坳复式背斜西南端，其基底岩层属前震旦系冷家溪群催家坳组（Ptlnc）泥、砂质板岩，基底前震旦系冷家溪群崔家坳组泥质板岩中裂隙为褶皱构造中次生裂隙，受岩层褶皱构造运动过程的构造力影响，随岩石的变形而产生的裂隙，或为风化过程中形成的裂隙。在本场地岩体裂隙较发育，裂隙面呈褐色或暗褐色，裂隙面与岩芯轴夹角较小，有的近于平行，裂隙细小平直，无新的构造运动痕迹。2、地震效应根据建筑抗震设计规范GB50011-2010（2016 年版），项目地地震基本烈度为 7 度，建议项目按照 7 度进行抗震设防，设计基本地震加速度 29、0.10g，设计特征周期值 0.35s。3.3.3基础设施条件1、区域交通条件XX地处一湖(洞庭湖)、两原(江汉平原、洞庭湖平原)、三省(湘、XXXX市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告 鄂、赣)、五线(京广铁路、京港澳高速公路、107 国道、长江及武广高速铁路)的多元交汇点上，特别是XX洞庭湖大桥、荆岳长江大桥的通车，构成了“融通东西”、“南北贯通”的便捷交通网。是“长株潭城市群”对接“武汉城市圈及长江、沿海经济带”的唯一国际贸易口岸17城市。城陵矶新港区一期工程已开港营运，XX的海轮航道已经开通。京广铁路、京港澳高速公路，武广高速铁路30、客运专线、107 国道和京港澳高速复线平行穿越；长江黄金水道通江达海，洞庭湖大桥和在建的岳常高速、岳通高速、岳汝高速和蒙华铁路贯通XX，XX三荷机场已经建成使用，初步形成了四通八达的交通运输体系。2、供水供电本项目区位位于XX楼区，区域市政管网完善，可以保障工程建设用水用电。XXXX市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告 4 4.项目项目建设建设内容内容18与规模与规模 4.1项目建设内容 本项目位于XX市审计局小区内，根据湖南省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见，老旧小区改造分为基础类、完善类、提升类，根据项目实际情31、况，本次项目建设内容如下：（一）基础类包含（1）旧屋面防水翻新；（2）供排水设施工程；（3）弱电入地工程；（4）道路设施工程；（5）环卫设施；（6）消防设施；（7）供气设施。（二）完善类包含（8）新增汽车充电桩;（9）便民设施。（三）提升类包含（10）立面整治;（11）特色风貌。4.2建设规模 主要工程规模见下表所示。表表 4 4-1 1 项目主要工程项目主要工程规模规模表表 序号序号 名称名称 参数参数 单位单位 工程量工程量 基础类改造内容基础类改造内容 1 mSBS旧屋面防水翻新防水卷材2 2678 2 供排水设施工程岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可32、行性研究报告项目可行性研究报告 19 序号序号 名称名称 参数参数 单位单位 工程量工程量 2.1 疏浚排水管网 m 3200 2.2 破损窨井盖更换 个 60 2.3 供水设施改造 项 1 3 弱电入地工程 3.1 光缆分纤箱 台 42 3.2 单模光缆 m 3500 3.3 室外交换机 台 4 3.4 弱电入地改造 m 4500 4 道路设施工程 4.1 拆除原沥青路面 7800 4.2 新建沥青混凝土路面 普通沥青混凝土 AC-13I 7800 4.3 新增混凝土基层 3500 4.4 道路标线 项 1 5 环卫设施 5.1 垃圾收集点改造 座 20 5.2 密封式垃圾桶 座 4 6 消33、防设施 6.1 楼道杂物清理 项 1 6.2 完善消防设施配套 项 1 7 供气设施 7.1 燃气管道迁改 由华润公司负责 项 1 完善类改造内容完善类改造内容 8 新增汽车充电桩 个 30 9 便民设施 9.1 更换休闲设施 健身器材、休闲座椅 套 12 9.2 公告宣传栏 块 4 提升类改造内容提升类改造内容 10 立面整治 10.1 建筑外立面真石漆翻新 真石漆 m2 10080 10.2 空调机位整体整治 统一咖啡色锌钢空调机位 个 372 11 特色风貌 岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 20 序号序号 名称名称 参34、数参数 单位单位 工程量工程量 11.1 院内景观整治 3944 岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 21 5 5.工程工程方案方案设计设计 5.1设计原则 1、符合国家各项规定，在满足发展需求的基础上，做到安全、可靠、美观、经济。2、根据项目的特点，结合已往成熟可靠的经验，选择合理的改造方案。3、按照相关技术规范要求，合理设计雨污分流以及弱电入地方案，力求将破路面面积做到最小。4、充分考虑施工方法及材料的来源，力求切实可行地降低造价。5.2设计依据 1、工程建设标准强制性条文（城市建设部分）；2、民用建筑设计统一标准（GB5035、352-2019）；3、市政公用工程设计文件编制深度规定（2013 年版）；4、城市道路工程设计规范（CJJ37-2012）；5、城镇道路路面设计规范（CJJ169-2012）；6、城市道路路基设计规范（CJJ194-2013）；7、公路水泥混凝土路面设计规范（JTG D40-2011）；8、公路沥青路面设计规范（JTGD50-2006）。5.3老旧小区楼栋本体改造设计 岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 22 5.3.1屋面防水改造设计 由于小区建设年代久远，大部分建筑屋面防水已经失效，初步统计屋面防水改造面积近 2678m236、。1、操作工艺（1）检查、清理基层，清整干净。然后按间距 600mm 在屋面瓦上植入直径 8mm 的铁胀管，再绑扎钢筋网片，网片必须与胀管绑牢，屋脊处网片交接处须绑扎牢固。（2）雨水口处要提前封堵，以防混凝土流入，堵塞雨水口。混凝土浇筑要捣实、搓平。然后用 1：3 水泥砂浆抹找平层。（3）待找平层干燥后，涂刷基层处理剂：用与改性沥青防水卷材 SBS 配套的合格处理剂，在屋面基层、找平层进行涂刷。特别注意，找平层与凸出屋面结构的连接工、转角处，必须涂刷到位。（4）铺贴附加层：在基层、找平层与凸屋面结构（如女儿墙、山墙、天沟、通风道、管道等）的连接角及转角处（如檐口、天沟、雨水口、屋脊等）的圆弧形37、或钝角，用热熔法或自粘法铺贴附加层12 层，铺平、铺顺，粘到拐角上下至少各 250mm。2、贴铺卷材要点（1）改性沥青防水卷材，应根据选材性能进行热熔或自粘，热熔法应用喷灯均匀烘烤基层、找平层和卷材，随烘烤随铺贴、随挤压或用刮板赶压空鼓、气泡。铺平、铺顺、粘牢、不准有张嘴、翘边和不到位。（2）铺贴多跨和高低跨屋面时，应按先高后低，先远后近的顺岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 23 序进行。在一个单跨屋面铺贴时，应先铺贴排水集中的部位（如雨水口、檐口、天沟等处），再按标高由高到低，使卷材按流水方向搭接。在卷材垂直屋脊铺贴面层时，38、应迎着主导风向铺贴，使面层卷材的搭接缝都顺着主导风向。（3）卷材平行于屋脊铺贴时，其长边搭接不应小于 70mm；其短边搭接，平屋面不小于 100mm，坡屋面不小于 150mm。相邻两幅卷材的短边搭接缝，应错开不小于 500mm；上下两层卷材，应错看 1/3 或1/2 幅卷材的宽度。平行于屋脊的卷材搭接缝，应顺水流方向搭接；垂直于屋脊的卷材搭接缝，应迎主导风向搭接。平行于屋脊铺贴卷材时，应在屋脊处增铺宽度不小于 500mm 的卷材材条；垂直于屋脊铺贴卷材时，每层卷材都应铺过屋脊不小于 200mm。在屋脊上不得留短边搭缝，一幅卷材不得从前檐的檐口，一直铺到后檐的檐口，防止在屋脊处被拉断。（4）坡度39、超过 25%的拱形屋面和天窗下坡面的卷材不宜短边搭接。如必须短边搭接时，应在搭接处用钉子钉牢或嵌条，防止卷材下滑。（5）特殊部位卷材铺贴：应按查勘设计和修缮方案进行。如设计无要求时，应按下列做法进行：a.檐口（构造做法详见屋面防水通用图集），混凝土檐子檐口应留有凹槽，先将底层卷材的端边压入凹槽，适当增加烘烤和加压与凹槽粘牢封固。再将面层卷材铺过凹槽至距檐口的版端 150mm 处，适当增加烘烤和加压与板端粘牢或涂刷改性沥青防水涂料粘贴玻纤网格岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 24 布收好板端。b.天沟与雨水口（构造做法详见屋面防40、水通用图集），先在天沟处的找平层上，曾铺 12 层卷材附加层。各层附加层和卷材均应粘贴盖在雨水口（嘴）杯口上，用漏斗罩的底盘将其压紧。底盘与卷材层之间，应涂刷改性沥青防水涂料，压紧的宽度，应不小于 100mm，在底盘周围，应用改性沥青嵌缝膏填平封严。c.屋面与立墙交接处（构造做法详见屋面防水通用图集），屋面与女儿墙、天窗侧墙的交接处，也应增铺 12 层卷材附加层，卷材贴在立面墙上的高度不得小于 250mm，一般用交叉铺接法与坡面卷材层相连接，每幅卷材贴好后，应立即固定在墙上。如用镀锌铅铁皮披水覆盖时，披水和卷材上端，应用钉子钉于槽内的防腐木条上。披水上部与墙间的缝隙应用改性沥青嵌缝膏封缝，再用41、麻刀混合灰填平抹实，做出线条，并将钉帽盖住。d.变形缝处（构造做法详见屋面防水通用图集），在伸缩缝或沉降缝的屋面板上，应按查勘设计砌筑附加砖墙。在砌筑时，用镀锌铅铁伸缩片覆盖住缝口。砌好后，将缝隙清理干净，并在缝内填以聚苯板或沥青麻丝。在屋面与砌筑附加砖墙交接处，也应增铺贴 12 层卷材附加层。各层卷材在砖墙立面上的附加层铺贴高度不小于 250mm,卷材的上端，应用钉子钉在埋于墙槽内的防腐条上。在附加砖墙的顶部，按查勘设计用钢筋混凝土预制板压顶罩住或用可伸缩的镀锌铅铁顶罩盖住。e.板缝缓冲层（构造做法详见屋面防水通用图集），在无隔热层岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区42、改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 25 的装配式屋面板上铺铁卷材时，为避免因结构伸缩变形，而拉裂卷材防水层，应沿屋架或内承重墙上方的屋面板拼缝处，干铺一层宽度为300mm 的卷材条缓冲层，其一边粘贴与找平层上。在檐口处 500mm 的范围内应用热熔粘牢固定。5.3.2建筑外立面整体刷新 根据与业主单位多次对接，本次外立面刷新采用真石漆。1、真石漆性能优点 真石漆是一种装饰效果酷似大理石、花岗石。主要采用各种颜色的天然石粉配制而成。真石漆装修后的建筑物，具有天然真实的自然色泽，给人以高雅、和谐、庄重之美感。真石漆适合于各类建筑物的室内外装修。特别是在曲面建筑物上装饰，可以收到生动逼真，回43、归自然的功效。真石漆一般应具有的主要特点有：色彩持久：卓越的耐碱性，抗紫外线，色彩稳定，无需担心褪变色。适用面广：对各种基面都有优秀的附着力，应用范围非常广。防水透气：具有良好的防水、透气、抗霉性能。环保安全：不含 VOC(挥发性有机化合物)，无毒环保，对人体对环境无污染。耐候性强：能经受南北方地区极端的气候环境，品质稳定有保障 耐久性长：耐老化，防开裂，品质保持年限在 10 年以上。岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 26 简约随意：可在圆柱、弧面、各种异型、特殊造型上随意喷涂，轻松解决传统硬质板材无法任意贴面的施工难题。2、44、真石漆缺点 缺点就是真石漆必须配套严格的施工工艺，涂料尽管质量较好，但如果施工人员经验不足，素质较低，对不同的真石漆性能不了解或了解不够全面，也会造成各种问题。真石漆装修后的建筑物，具有天然真实的自然色泽，给人以高雅、和谐、庄重之美感，适合于各类建筑物的室内外装修。特别是在曲面建筑物上装饰，生动逼真，有一种回归自然的效果。真石漆具有防火、防水、耐酸碱、耐污染。无毒、无味、粘接力强，永不褪色等特点，能有效地阻止外界恶劣环境对建筑物侵蚀，延长建筑物的寿命，由于真石漆具备良好的附着力和耐冻融性能。3、施工工艺 基面处理 1:3 水泥浆粉刷并养生 15 天以上，粉光面需平坦但不可太光滑，切角不可太锐；45、施工前被涂物面不得有青苔，油脂或其它污染物，有则需完全清除，否则会影响附着力，并保持充分干燥；涂有旧涂料的基面，必须实验或确认可附着施工，否则旧涂料必须铲除。滚涂抗碱封闭底漆 在基层上均匀地喷涂/滚涂一层防潮抗碱封闭底漆，完全封闭基岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 27 面真正起到防渗防潮抗碱的作用，不可过量兑水，要使其完全遮盖底材。真石漆专用底漆与真石漆的颜色接近，可防真石漆透底，出现发花现象。贴美纹纸分格（饰面不分格可忽略此步骤）先用直尺或标线做出直线记号，然后用黑漆描线，再贴美纹纸分格，贴美纹纸需注意必须先贴横线，再贴竖46、线，封有接头处，可钉上铁钉，以免喷涂后找不出胶带源头。喷涂真石漆 喷涂真石漆前，应将真石漆搅拌均匀，装在专用的喷枪内，准备喷涂。顺序应从上往下，从左往右进行喷涂，不得漏喷。可先快速地薄喷一层，然后缓慢、平稳、均匀的喷涂，喷涂厚度 2-3mm 即可。喷涂的效果，与喷嘴的大小、喷嘴至墙面距离有关。当喷嘴口径为 6-8mm，且喷嘴与墙面的距离适当调大时，喷出的斑点较大，凸凹感比较强烈；当喷嘴的口径为3-6mm，且喷嘴与墙面的距离适当调小，喷出的斑点较小，饰面比较平坦。去除美纹纸 真石漆喷涂后应立即撕掉美纹纸，美纹纸去除必须小心，不得影响涂膜切角，去除注意尽量往上拉开，不要往前拉。罩涂面漆 待真石漆完47、全干透后，则可全面喷涂/滚涂罩光面漆，注意施工温度不低于 10，喷涂两遍，间隔 2h，面漆在干透前为乳白色，干透后则是透明色。岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 28 4、注意事项 阴阳角裂缝：真石漆喷涂过程中，有时会在阴阳角处出现裂缝，因为阴阳角是两个面交界处，如果喷上真石漆，在干燥过程中会有两个不同方向的张力同时作用于阴阳角处的涂膜，易裂缝。现场解决办法：发现阴阳角裂缝，用喷枪再一次薄薄覆喷，隔 0.5h 再喷一遍，直至盖住裂缝；对于新喷涂的阴阳角，则在喷涂时特别注意不能一次喷厚，采取薄喷多层法，即表面干燥后重喷，喷枪距离要48、远，运动速度要快，且不能垂直阴阳角喷，只能采取散射，即喷涂两个面，让雾花的边缘扫入阴阳角。平面出现裂缝：主要原因可能是因为天气温差大，突然变冷，致使内外层干燥速度不同，表干里不干而形成裂缝，现场解决方法是改用小嘴喷枪，薄喷多层，尽量控制每层的干燥速度，喷涂距离以略远为好。成膜过程中出现裂缝：在喷涂时，覆盖不够均匀或者太厚，在涂层表面成膜后出现裂缝，这种情况就要具体分析，除了施工时注意喷涂方法，必要时，应与生产厂商联系，改变配方，重新试制；每个涂层都必须干透后再进行下一步施工；不喷涂部分及物件，应用挡板或纸张等隔开；在施工过程中，严禁在原材料中随意加水稀释；天气在 5 摄氏度以下，风力 4 级以49、上不能施工，墙体温度应在 10 摄氏度以上，空气湿度小于 80%。岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 29 图图 5 5-1 1 外立面改造效果图外立面改造效果图 5.3.3空调机位整体更新 拆除居民楼原有不整齐的空调外机架，统一安装咖啡色锌钢空调机位架。5.4老旧小区公共配套基础设施改造设计 5.4.1路面改造设计 由于工程量较小，结合项目地交通较为方便，适合沥青混凝土的运输及摊铺机械的操作，结合当地的道路建设经验，本项目采用沥青混凝土路面，但考虑到原有水泥路面有部分区域破损严重，建议本次改造拟先采取人机配合拆除旧沥青路面，然50、后对路面基层进行弯沉值检测。岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 30（1）当弯沉值小于40，仅有轻微裂缝、麻孔、剥落、局部磨损及坑洞等功能性破坏的，对旧路面进行凿毛处理后铺设1cm厚改性沥青同步碎石封层，满铺玻纤格栅，沥青混凝土面层分两层铺设，下面层采用5cm普通沥青混凝土，上面层采用4cm厚细粒式普通沥青混凝土；（2）当弯沉值大于40，出现大面积短板、脱空、破裂等结构性顺坏的，凿除原有道路基层，新建C30水泥混凝土板（厚度25cm），并做凿毛处理后铺设1cm厚改性沥青同步碎石封层，满铺玻纤格栅，沥青混凝土面层分两层铺设，下面层51、采用5cm普通沥青混凝土，上面层采用4cm普通沥青混凝土AC-10I。5.4.2院内景观整治 根据现有院内布局，在整体不变的前提下对院内景观功能分区进行调整，将院内景观功能分为休闲漫步区、运动健身区、篮球场、儿童乐园区、临时停车区。图图5 5-2 2 景观整治功能分区示意图景观整治功能分区示意图 岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 31 在原有的园路条件下丰富流线，增强景观内漫步体验，保留原有出入口，同时流线能够联系各个节点形成整体景观。图图5 5-3 3 景观整治景观整治流线分析流线分析示意图示意图 5.4.3休闲设施更换 更52、换现有老旧休闲设施，根据实际情况增设儿童游玩设施、老年人健身设施、休息座椅等。图图 5 5-4 4 景观区域休闲设施效果图景观区域休闲设施效果图 5.4.4新增汽车充电桩 岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 32 由于小区目前未设置充电桩，拟在有条件的既有地面停车位处设置充电桩 30 个（根据岳阳市人民政府办公室关于加快我市电动汽车充（换）电基础设施建设的通知，推进公共服务领域充电设施建设。到 2025 年底，新建的大型公共建筑物停车场、社会公共停车场、公共文化旅游娱乐休闲场所停车场建设充电设施的车位比例不低于30%，达不到比例53、的项目，相关部门不予审批、验收。根据现场调查，岳阳市审计局机关大院内现有地面停车位 100 个，因此本次设置 30个充电桩）。老旧小区充电桩安装主要分为两个步骤，分别是电路管道敷设、配线、电缆敷设、配电箱安装和充电桩安装。1、电路管道敷设（1）导管间开关、线盒等的螺纹连接处紧密牢固,除设计有特殊要求外，连接处不跨接接地线，在螺纹上涂以电力复合酯或导电性防锈酯。安装牢固顺直，镀锌层锈蚀或剥落处做防腐处理.（2）绝缘导管敷设管口平整光滑:管与管、管与盒（箱）等器件采用插入法连接时,连接处结合面涂专用胶合剂，接口牢固密封。（3）直埋于地下或楼板内的刚性绝缘导管，在穿出地面或楼板易受机械损伤的一段,采54、取保护措施.当设计无要求时,埋设在墙内或混凝土内的绝缘导管，采用中型以上的导管。（4）沿建筑物、构筑物表面和在支架上敷设的刚性绝缘导管。（5）金属、非金属柔性导管敷设导管与电气设备、器具连接，柔性导管的长度在动力工程中不大于 0.8m.（6）可挠金属管或其他柔性导管与刚性导管或电气设备、器具岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 33 间的连接采用专用接头;复合型可挠金属管或其他柔性导管的连接处密封良好,防液覆盖层完整无损。（7）可挠性金属导管和金属柔性导管不能做接地(PE）或接零(PEN)的接续导体。（8）导管和线槽，在建筑物变形55、缝处，应设补偿装置。2、配线（1）穿线前，先将管子用布进行清扫，避免管内的脏物污染导线，穿管前应该先穿好带线，带好护口。（2）管内穿线必须统一分色黄、绿、红为地（PE)、零、火、双色固定为接地。绿为（N)。（3）管内穿线严禁有接头,如果有分头应该在分接盒内进行，严禁管内导线有损伤。（4）导线在变形缝、伸缩缝处、补偿装置应该灵活自如，导线应该留有一定余量。（5）在任何情况下，导线均不得明露（接地线除外)。箱盒需用盖板封闭。盖板螺丝齐全紧固。3、电缆敷设（1）电缆敷设安装应由有资格的专业单位或专业人员进行，不符合有关规范规定要求的施工和安装，有可能导致电缆系统不能正常运行。（2）人力敷设电缆时,应56、统一指挥控制节奏,每隔 1。53 米有一人肩扛电缆，边放边拉，慢慢施放。岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 34（3）机械施放电缆时，一般采用专用电缆敷设机并配备必要牵引工具,牵引力大小适当、控制均匀,以免损坏电缆.（4）施放电缆前，要检查电缆外观及封头是否完好无损，施放时注意电缆盘的旋转方向，不要压扁或刮伤电缆外护套，在冬季低温时切勿以摔打方式来校直电缆，以免绝缘、护套开裂。（5）敷设时电缆的弯曲半径要大于规定值。在电缆敷设安装前、后用 1000V 兆欧表测量电缆各导体之间绝缘电阻是否正常，并根据电缆型号规格、长度及环境温度的57、不同对测量结果作适当地修正，小规格（10mm2 以下实芯导体)电缆还应测量导体是否通断。（6）电缆如直埋敷设,要注意土壤条件，一般建筑物下电缆的埋设深度不小于 0.3 米，较松软的或周边环境较复杂的，如耕地、建筑施工工地或道路等，要有一定的埋设深度(0.71 米），以防直埋电缆受到意外损害，必要时应竖立明显的标志。4、配电箱安装（1）配电箱，柜上的电器,仪表应符合电器、仪表排列间距要求。全部紧固件均采用镀锌件。（2）二次配线均采用黑色线，加套管编序，线径按厂家标准。分层配电箱接线应考虑干线进出。（3）开关接线端子应与导线截面匹配。（4）电器安装后的配线须排列整齐，用尼龙带绑扎成束或敷于专用线槽58、内，并卡固在板后或柜内安装架处,配线应留适当长度。（5）配电箱、柜所装的各种开关、继电器，当处于断开状态时，岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 35 可动部分不宜带电；垂直安装时上端接电源，下端接负荷，水平安装时，左端接电源,右端接负荷。（6）配电箱、柜内的配线须按设计图纸相序分色.配电箱、柜内的电源母线，应有颜色分相标志相序标色。5.5给排水系统工程 5.5.1排水系统疏通 1、清除井内污泥及油质污垢 人工清除井内堵塞污泥及油质污垢。将需要疏通的管线进行分段，分段的办法根据管径与长度分配，相同管径两检查井之间为一段。2、高压水59、枪疏通 使用高压水枪进行管道疏通，将高压水枪伸入上游检查井底部，把喷水口向着管道流水方向对准管道进行喷水，污水管道下游检查井继续对污水进行抽排。3、截污 设置堵口将自上而下的第一个工作段处用封堵把井室进水管道口堵死，然后将下游检查井出水口和其他管线通口堵死，只留下该段管道的进水口和出水口。4、抽排污水 用泥浆泵将检查井内污水抽排干净。5、清淤 在下井施工前对施工人员安全措施安排完毕后，对检查井内剩余的污泥等残留物进行人工清理，直到清理完毕为止。岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 36 然后，按照上述说明对下游污水检查井逐个进行清60、淤，在施工清淤期间对上游首先清理的检查井进行封堵，以防上游的淤泥流入管道或下游施工期间对管道进行充水时流入上游检查井和管道中。5.5.2给水管道破损更换 现按照各种管材的特性、口径适应范围、埋管造价、施工要求和施工条件以及国内外实际应用的情况、管材制造供货等方面进行综合考虑，以合理地选择管材。1、管径100mm 管材选用 现就球墨铸铁管、高密度聚乙烯管（HDPE 管）、钢管等三种目前最常用的城市输配水管道管材作进一步的比较，HDPE 管价格最高，球墨铸铁管价格次之，钢管最便宜，但钢管容易被腐蚀，抗腐蚀性能差，内外防腐麻烦，使用寿命较短。本项目配水的安全可靠性要求高，所以，从管材的单价、管材特性61、供水的可靠性、施工、管理等方面综合考虑，本次可研建议本项目更换管网管径100mm 均采用球墨铸铁管。2、管径100mm 管材选用 现就高密度聚乙烯管（HDPE 管）、三丙聚乙烯管(PPR 管)及硬聚氯乙烯管（PVC 管）三种目前最常用的城市输配水管道管材作进一步的比较，HDPE 管价格最高，PPR 管价格次之，PVC 管最便宜，但 HDPE管安装难度高，施工质量难以保证，PVC 管虽然价格较低，但容易老化，使用寿命短。本项目配水的安全可靠性要求高，所以，从管材的单价、管材特性、供水的可靠性、施工、管理等方面综合考虑，本次岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行62、性研究报告项目可行性研究报告 37 可研建议本项目更换管网管径100mm 均采用三丙聚乙烯(PPR 管)。综合考虑管材可靠性、耐久性和管理便利性，本工程配水管线管材（100mm）一般埋设段采用球墨铸铁管，配水管线管材（100mm）一般埋设段采用 PPR 管；在过障碍物时，如倒虹、管桥或顶管时采用钢管。本工程供水管道采用钢管和球墨铸铁管两种管材，管材内外防腐要求较高。1、钢管外防腐涂料选择 埋地钢管维修困难，为此，对外防腐涂料选择的要求是：有良好和稳定的电绝缘性能，与金属表面有较强的粘着力，耐腐蚀性能好；抗剥离强度高；施工方便；不造成环境污染等。一般可供选择的涂料有：环氧煤焦沥青、环氧玻璃鳞片、63、熔结环氧粉末、煤焦沥青瓷漆、石油沥青及聚乙烯胶粘带等。环氧煤焦沥青 煤焦沥青具有抗水、耐潮、耐化学品、耐细菌侵蚀等优点。而环氧树脂漆具有较好的附着力，抗化学药品侵蚀，尤其耐碱性更为突出，电绝缘性能好且稳定，将二者结合配成的涂料具有优良的防腐性能及耐冲击性能。因此，在国内外被广泛采用作为钢结构的长效防腐涂料。环氧煤焦沥青还具有良好的耐阴极保护电位的性能，可与阴极保护联合使用，作为金属构筑物较长保护的有效方法。环氧煤焦沥青的缺点是：不耐紫外光线照射，故不能用于大气中长期受阳光暴晒的场合；在气温低于 5时固化时间较长。岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告64、项目可行性研究报告 38 环氧煤焦沥青外防腐涂料在运输和敷设时，接头处防腐层容易损坏，造成接口处整个管线的薄弱环节。环氧玻璃鳞片 环氧玻璃鳞片是利用环氧树脂多种优良性能与厚为 28m 的玻璃鳞片的高抗渗透性能而结合制成的一种高效防腐涂料。由于选择玻璃鳞片尺寸的严格要求，在涂料中平行排列，似层层叠瓦像排排鱼鳞，因此，该涂料比环氧煤沥青涂料具有更优良的抗渗透性，耐水性、耐磨性、抗冲击性能等，故常用在恶劣的腐蚀环境中。缺点是施工要求高，价格较贵。熔结环氧粉末 熔结环氧粉末除具有上述环氧系涂料的优点外，涂料与钢制管粘结力和抗划伤力特别强，一般在工厂涂装，大大提高防腐层质量，并加快了现场施工进度，外涂后65、的管件与电化学保护结合也很好，使用寿命较长，再加上涂料不加溶剂，无污染，缺点是价格较贵。煤焦沥青瓷漆 煤焦沥青瓷漆具有良好的腐蚀性能，尤其抗土壤细菌和海洋生物侵蚀，还具有机械强度高，抗植物根茎穿透能力等优点，使用寿命长。在国内外较早就有使用，至今仍采用较多。缺点是粘结性能较差，涂层厚度较厚，涂敷时对人体健康影响比其它涂料要大。石油沥青 石油沥青是较早使用防腐涂料，货源充足，价格低廉，但使用在地下水位高的场合，吸水率高，绝缘电阻值下降迅速。此外，它易被岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 39 细菌侵蚀，失去防腐作用，不耐根茎穿透，66、故近年来已较少采用。聚乙烯胶粘带 聚乙烯胶粘带具有良好的防腐性能，足够的机械强度，优良的电绝缘性能以及节省能源，无污染，施工方便等优点，其缺点是产品质量稳定性还不够，价格也较贵。综上所述，环氧煤焦沥青和环氧树脂结合具有优良的耐腐蚀和抗冲击性好的优点，价格较低，是采用最普遍的外防腐措施，具有最成熟的施工经验，本工程推荐采用环氧煤焦沥青特加强防腐作为埋地钢管的外防腐涂料。本工程露出地面的管道较少，外露管道涂料的选择除具有上述特点外，还应考虑抗紫外线的长期照射，故推荐选用抗紫外线效果很好的环氧富锌+环氧云铁+树脂组合防腐涂层。2、球墨铸铁管外防腐 球墨铸铁管外防腐推荐采用涂锌处理（参见 ISO81767、9 球墨铸铁管-表面锌涂层），环氧煤沥青二道防腐。3、钢管和球墨铸铁管内防腐 钢管和球墨铸铁管内防腐一般有水泥砂浆衬里及防腐涂料涂层两种做法。水泥砂浆衬里 用水泥砂浆进行防腐的原理是利用水泥中的钙离子与钢材表层中的碳元素发生化学反应生成碳酸钙，防止氧化。水泥砂浆衬里是一种经济有效的防腐方法，这种涂层防腐效果好，无毒，对金属表面处岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 40 理要求不高，施工方便，且价格低廉，历史上和目前国际及国内在长距离输水管道上几乎均采用水泥砂浆衬里。防腐涂层 防腐涂层一般采用饮水舱无毒环氧涂层，防腐的原理是物理性68、的覆盖。涂敷前，要求对钢管内表面进行较严格的处理，达到ISO8501-1-2 1/2 级或 GB50205-2001，Sa2 1/2 级，这将增加施工工期及工程造价。此外，国内不少工程应用的实践表明，由于在施工中往往出现内表面处理质量失控，使得内防腐的使用寿命大大缩短，从而降低了输水安全性和影响了输水水质。综上所述，本工程拟推荐采用水泥砂浆衬里作为钢管和球墨管内防腐层。（4）钢管表面处理 钢管表面处理对防腐效果起着很重要的作用，其标准要求：按国际上通常使用的标准 ISO8501-1 或按 GB50205-2001 采用喷射或抛射除锈的钢外表面除锈达 Sa2 1/2 质量等级。本工程除锈的基本方69、案为喷丸除锈。必须将钢管和专用部件的外表面上所有的氧化皮、锈体及污物全部清除到仅剩有轻微的点状或条纹痕迹，最后表面用吸尘器、清洁干燥压缩空气清理。5.6消防工程 对于消防设施，本次改造主要以检查、修缮现有，根据消防给岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 41 水及消火栓系统技术规范（GB50974-2014）消防箱及灭火器材均按现状的型号、规格进行更换。更换老旧、过期灭火器材，以保证完好、有效为原则。在这个原则之下，小区的消防设施做如下改造：1）对已经破损的管段、消火栓箱进行更换，并对整个管道系统重新涂刷面漆。2）经检查无法正常使70、用的消火栓、水泵接合器、水龙带等进行更换；3）消火栓箱内设施不全的予以补充；4）更换过期灭火器；5）根据小区面积新增设微型消防站。图图5 5-5 5 消防设施消防设施 5.7环卫设施 改造原有垃圾收集点垃圾房和转运站等设施，合理设置密封式垃圾桶（箱）或垃圾分类厢房，明确大件垃圾、建筑垃圾临时堆放点；逐步取缔垃圾道、垃圾池，按标准配建垃圾收集点。1、逐步淘汰垃圾道、垃圾池、敞口垃圾箱、简易收集站等；2、根据按标准配建垃圾收集点，按照小区分类投放模式合理设置可密闭的垃圾分类桶（箱）或垃圾分类厢房；岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 71、42 3、垃圾箱统一风格，距路边不宜大于2m，距房屋外墙不宜小于5m，方便居民垃圾分类，对含病原体的生活垃圾做到消毒处理再送至垃圾集中处理站。图图5 5-6 6 环卫设施示意图环卫设施示意图 岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 43 6 6.环境影响分析环境影响分析 6.1编制依据、环境保护原则及标准 6.1.1编制依据 1、中华人民共和国环境保护法；2、中华人民共和国水污染防治法；3、建设项目环境保护管理条例；4、地表水环境质量标准GB3838-2002；5、饮用水水源保护区污染防治管理规定；6、环境空气质量标准GB3095-72、2012；7、声环境质量标准GB3096-2008；8、建筑施工场界环境噪声排放标准GB12523-2011；9、污水综合排放标准GB8978-2002。6.1.2环境保护的原则 总体要求是执行中华人民共和国环境保护法，具体要求说明如下：1、实施可持续发展战略，实行经济建设，环境建设同步规划，同步发展，同步实施的原则，实现经济效益，环境效益和社会效益的统一。2、预防为主，防治结合，把保护环境与转变经济增长方式紧密结合起来，使环境质量与经济发展水平相适应。岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 44 3、合理开发自然环境资源，提高综合73、利用率。4、环境卫生现代化是工业现代化的重要组成部分，它的规划和建设必须纳入城市建设的总体发展构想，环境保护目标要与环境功能分区相结合。5、环卫设施建设应全面规划，分步实施。环卫行业是社会公益性很强的产业，为了满足城市新区社会经济的发展，必须对环卫设施加大投资力度。除了加强国家投资和多方面筹集资金投资外，应对环卫设施建设进行全面统筹的规划。6、按现代化的发展目标规划环卫设施，创造优美的小区环境。环卫设施的建设对创造良好的投资环境、工作环境和生活环境具有重要意义。必须确立先进的规划目标，达到高起点、高标准和高水平，并使环卫设施规划具有可操作性，加快环卫设施建设。6.1.3环境保护的标准 1、环境74、质量标准 大 气：建 设 环 境 空 气 质 量 达 到 环 境 空 气 质 量 标 准(GB30951996)中的二级标准。水质：取水水质标准达到 地表水环境质量标准(GB38382002)中的 II 类水质标准。噪声：按照城市区域环境噪声标准(GB3096-93)，其中居住区、行政办公区、商业金融区达到 2 类标准；交通干线两侧达到 4 类标准。2、污染物排放标准 岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 45 1）环境质量标准 环境空气：执行环境空气质量标准（GB3095-2012）中的二级标准。地表水：执行地表水环境质量标准（75、GB3838-2002）中的三类水域标准。城市区域环境噪声：执行声环境质量标准（GB3096-2008）中的 2 类标准。2）水污染物排放 执行污水综合排放标准（GB8978-96）三级标准。3）施工噪声 执行建筑施工场界噪声排放标准（GB12523-2011）中建筑施工厂界环境噪声排放限值标准。6.2环境现状 项目拟建地点位于岳阳市岳阳楼区，周边没有其它污染企业。不存在交叉影响的问题，适合项目建设。6.3项目施工期污染影响及治理 6.3.1项目施工期扬尘污染治理 目前，对施工期间产生的扬尘污染，主要是通过施工现场的环境管理制度和采取一些降尘防尘措施，以减少施工期间对大气环境的污染。针对本工程76、，可采取如下几方面的措施以减缓施工扬尘对周围环境的影响：1 在施工现场厂界加设围档，这是减缓扬尘污染的最有效措施，岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 46 因为有围档的施工现场，其扬尘污染相对无围档的有明显改善。2加强工地管理，注意建筑材料的堆放，尤其是水泥、石灰等易产生扬尘的材料，有条件的工地应把易产生扬尘的材料堆放在工棚内。3避免在大风天气下装卸易产生扬尘的建筑材料。4加强运输车辆的管理，对驶出施工区的车辆采取减少散落的措施。5对开挖的土方如果在现场堆放要进行覆盖处理，尽量不要使地面裸露。6.3.2项目施工期噪声污染治理 施77、工期对周围环境的噪声影响会随着工程的完成而自行消失。由于在施工过程中，需动用大量的车辆及施工机械，它们的噪声强度较大，声源较多，而这些施工设备又多位于室外，因此在一定范围内，会对周围的行人产生一定的影响。本工程在施工期应采取以下降噪对策：1合理安排施工时间 制定施工计划时，应尽量避免大量高噪声设备同时施工。施工尽量安排在白天，减少夜间施工量。2降低设备噪声 设备选型上尽量采取低噪声设备，例如用液压机械代替油机械等。6.3.3 项目施工期建筑垃圾治理 施工期的建筑垃圾主要来源于开挖土方、拆迁和建筑施工中的废岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行78、性研究报告 47 弃物等。对施工期的建筑垃圾应采取有效的防护措施，如及时清理建筑垃圾、严禁随意丢弃和堆放、尽量避免风吹雨淋、在垃圾运输过程中避免洒落。6.3.4 项目施工期废水治理 施工期的废水主要为生活污水及施工废水，施工现场应设污水收集和简易处理设施，具体防治措施有：1、施工工地应建设临时化粪池，施工人员排放的生活污水，经化粪池处理后排入市政污水管网系统。2、凡在施工场地搅拌作业的，在搅拌机前台及运输车清洗处设置沉淀池。排放的废水排入沉淀池内，经沉淀处理后排入城市污水管网或进行回收利用。未经处理的泥浆水严禁直接排入城市污水管网。综上所述，施工期的环境影响是短暂的，受人为和自然条件的影响较大79、，因此应加强对施工现场的管理，并采取积极有效的防护措施，最大限度地减少施工期对周围环境的影响。6.4运营期环境保护 本项目建成投入使用后，对环境不会产生较大的影响。主要污染因素为污水及固体废弃物。1、污水 项目污水主要为生活污水，其中包括生活废水、粪便污水等。生活废水及粪便污水经过化粪池处理后排入城市市政污水管网。2、固体废弃物 岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 48 固体废弃物主要是生活垃圾，由专人负责分类收集、密闭储存、定期清运，经环卫部门统一进行处理。项目建成后，只要措施落实，在总量控制、达标排放的条件下，加强环境管理，80、不会对环境产生太大影响。同时做好场地内绿化和美化工作，与城市环境相配套，将促进本区域环境的良好发展。6.5评价结论 本项目符合岳阳市城市总体规划，通过该项目的建设，将取得较好的社会、经济、环境综合效益；项目所在地环境质量总体较好，项目实施过程中通过防治措施对周围环境的污染程度较轻，在采取相应的治理措施后，可满足相应的国家排放标准；项目实施后，通过大气污染治理措施、固体废弃物治理措施等治理措施，能满足区域环境质量与环境功能的要求。应当严格执行国家的环保法律法规，切实落实各项污染防治和生态保护措施，将对周围生态环境的影响降到最低程度。通过采取严格的防治措施，加强管理，以有效地消除和减缓项目运营带来81、的不利影响。从环保角度看，本项目的建设可行。岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 49 7 7.劳动安全和劳动安全和节能节能 7.1劳动安全 7.1.1相关依据 1、工业企业设计卫生标准（GBZ1-2010）；2、工业企业噪声卫生标准（GB12348-2008）；3、关于职工劳动保护的规定（国务院（1988）9号令）；4、建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定（劳动部（1996）第3号）；7.1.2危害因素及危害程度分析 在建筑施工中的危害因素可分为两种：一种是有毒有害物品的危害，另一种是因施工作业可能造成的对人体的危害。7.1.382、有毒有害物品分析 有毒有害物品主要是施工过程中产生的粉尘、噪音等。建筑施工过程中工地扬尘会带来大量的粉尘，粉尘颗粒由于体积极小，可以直接进入呼吸道，其中 5 微米以下的颗粒可以抵达呼吸道深部，严重的会造成矽肺、尘肺等疾病。粉尘中还经常粘附有毒物质、甚至细菌、病毒等，坚硬的粉尘还能引起上呼吸道黏膜损伤，这些对人的健康都有严重的危害。施工现场各种机器和设备发出的噪声，从局部来看是很强烈的，严重的可能会造成人体损害。噪声的危害有三个方面：一是损伤听力，岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 50 影响人体健康；二是影响人的休息和工作，降低83、工作效率；三是影响语言的清晰度和通讯联络。7.1.4施工作业可能引起的危害分析 建筑施工中一些危险作业，如高空作业、操作专业设备等，对工作人员的身体、技术等方面要求较高，如果因工作人员的疏忽或者不胜任可能给自身或者他人带来人身伤害。建筑施工中存在五大安全隐患为：高处坠落，物体打击，触电事故，机械伤害和坍塌事故。7.1.5安全生产管理 1、进行安全生产教育培训，合格上岗。2、建立安全风险评估制度，推行全过程安全管理。3、推行安全监理，建立外部安全生产监督检查机制。4、签订安全合同，充分利用合同手段，落实“安全第一”。7.2节能 7.2.1编制依据 1、中华人民共和国节约能源法(中华人民共和国主席84、令200777 号)；2、国务院关于加强节能工作的决定(国发200628 号)；3、节能中长期专项规划(发改环资20042505 号)；4、国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知(发改投资20062787 号)；岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 51 5、固定资产投资项目节能评估及审查指南(2006)(发改环资200721 号)；6、城市道路照明设计标准(CJJ45-2015)；7、综合能耗计算通则(GB/T2589-2020)。7.2.2 耗能分析 本项目直接能耗是电力消耗。项目电力消耗为汽车充电桩用85、电，充电桩用电负荷预测采用单位充电桩负荷指标法来进行计算。本项目设置直流充电桩最大充电功率预估60Kw（30个）。按平均每天充电4小时，年运行 365 天计，需要系数按相关规范取0.3。表表7 7-1 1 项目路灯电力消耗项目路灯电力消耗 表表7 7-2 2 项目总耗电量项目总耗电量 序号 能源种类 实物量 折标准煤系数 折合标煤量(tce/a)数量 单位 1 电(当量值)788400 kWh/a 0.1229kgce/kWh 96.89 合计 96.89 7.2.3节能措施（一）节水措施 1、按现行建筑给水排水设计标准（GB50015-2019）选取给水用水定额为中等值。2、采用合理的供水系86、统 类型类型 数量数量 功率（功率（KwKw）需要需要 系数系数 日 工 作日 工 作时间时间 h h 年运行天数年运行天数（d d）年耗电年耗电量量 KWhKWh 充电桩 30 60 0.3 4 365 788400 小 计 788400 岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 52 充分利用市政供水压力：通过调查掌握准确的市政供水水压、水量及供水可靠性的资料，为合理设计给水系统，给市政供水压力提供依据。根据用水设备、用水卫生器具和水嘴的供水最低工作压力要求，确定直接利用市政供水的层数。建筑给水系统分区：各分区最低卫生器具配水点处87、的静水压不宜大于 0.45MPa，特殊情况下不宜大于 0.55MPa；水压大于 0.35MPa 的入户管（或配水横管），设减压或调压设施；各分区低层部分的卫生间，入户管（或配水横管）上宜采取适当的减压措施；采用可调式支管减压阀为节能节水的重要措施。（1）加压供水方式的选择 在本工程设计中，在考虑节能节水的同时，兼顾其他因素。结合建筑物提供的条件、用水特点，采用水箱加变频调速泵组供水。（2）水泵的选择：水泵的 Q-H 特性曲线是随流量的增大扬程逐渐下降的曲线；根据管网水力计算进行选泵，水泵是在其高效区内运行；采用给水管材管内壁光滑、阻力小，适当放大管径，减少了管道的阻力损失和水泵扬程。（3）节水88、器具、仪表：给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流流率并经国家有关质量检测部门检测合格的节水水嘴；大、小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于 6L；公共卫生间采用感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等能消除长流水的水嘴和器具；合理配置水表等计量装置，建筑的引入管及公用建筑需计量的水管上均设置了水表；水表的选择、安装等符合建筑给水排水设计岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 53 标准（GB50015-2019）有关条款的要求。（二）电气节能措施 1、根据建筑物性质，通过负荷计算，合理确定各变配所的位置、容量，避免电流倒送，89、尽量做到高压供电线路深入负荷中心，正确选择导线截面、线路的敷设方案，降低配电线路的损耗。2、正确采用无功功率补偿、调节谐波措施，提高供电系统的功率因数。3、本项目要求采用 SCB11 节能变压器，有效减少在正常工况下变压器上产生的铜损及铁损。大于 30KW 的普通电动机均采用软启动器启动。4、均采用节能灯。楼梯间、走廊及部分公共场所采用 LED 节能灯。灯具控制基本要求为一灯一控或分区控制，公共部位采用红外延时开关控制。5、选择节能设备，减少设备本身的能源消耗。6、加强用电管理，减小人为损耗。（三）暖通节能 1、自动控制及节能 空调系统每台空调机组水管上装有电动二通阀，空调机组使用时电动阀打开90、，不使用时，电动阀关闭，以节约能量。制冷站供、回水管之间设压差旁通阀。2、系统节能（1）风管、水管均采用保温性能好的橡塑保温材料。岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 54（2）空调主机供回水总管间设压差旁通阀。（3）水泵、风机等采用变频控制。（4）空调系统主机、水泵、冷却塔等设置集中控制。（5）冷热源设备效率 空调冷热源运行参数如下：夏季空调冷水回水温度 12，供水温度 7，冬季空调回水温度 55，供水温度 65；夏季空调冷却水进水温度 32，出水温度 37。（6）风机单位风量耗功率 停车库排风系统的单位风量耗功率 Ws=0.391、7；空调机房排风系统的单位风量耗功率 Ws=0.12。（7）空调水系统输送能效比 空调水系统输送能效比 ER=0.015。空调水循环泵采取变频措施节省运行能耗。3、节能技术措施 空调水系统按楼层分环路控制可以根据冬季和夏季室内各楼层实际需要进行调节。在空调房间内均设有对空调末端设备的控制装置，在满足用户要求的前提下尽量避免不必要的负荷消耗。通过上述节能措施的实施，可减少能源的消耗和原材料的损耗，降低单位产品能耗，提高资源的利用效率，也是对国家能源政策很好的贯彻和执行。岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 55 8 8.建设计建设计92、划与项目管理划与项目管理 8.1建设计划 1、建设工期 本项目于 2022 年 6 月启动，计划 2022 年 12 月开工建设，2023年 9 月底完成建设，建设工期为 16 个月。2、项目实施进度安排 1）2022年6月-2022年9月，实施准备阶段。完成项目可行性研究报告、落实资金来源。2）2022年10月-2022年12月，完成整体技术设计、整体项目施工图设计及项目招标。3）2022年12月-2023年9月，完成老旧小区改造施工。4）2023 年 9 月，完成项目验收。3、项目实施进度图 8.2项目管理 1、项目建设管理机构 本项目由岳阳市审计局负责建设，为保证工程项目顺利实施，建议建93、设单位成立专门负责项目建设的管理机构，抽派单位相关各类专业技术和管理人员组成。岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 56 项目管理机构应设有负责项目计划、财务、施工管理、技术资料管理等职能部门，以保证项目的顺利实施。各部门职责如下：部门部门 职责职责 行政管理 负责筹建处的日常行政工作，以及项目履行单位的接待联络等项工作 计划财务 负责项目的财务计划和实施计划安排，与项目履行单位办理合同协议手续以及资金使用的收支手续 施工管理 负责项目的土建与安装施工指挥，施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作 设备材料94、管理 负责项目设备材料采购、质量检查等项监督、管理工作 技术资料管理 负责项目技术文件、技术档案的管理、项目开工及验收资料的管理 2、施工质量管理 项目实施过程中，将采取以下措施，确保工程质量：1）项目的设计、施工与安装必须按照国家、地方相关专业技术规范与标准执行。2）施工单位要依据施工组织设计及施工进度，认真安排施工工序搭接与交接验收，编制工序施工技术交底资料，使施工技术人员对该工序的技术重点、难点、保质技术措施了如指掌，确保设计要求及国家技术规定得以如实贯彻。技术交底要做好记录，在实施过程中各负其责，做到质量责任、进度计划层层落实到个人。3）质量责任要求落实到人，实行优奖劣罚制度，使提高质95、量意识深入每个人的头脑中。4）本工程建立材料、设备进场检验小组，严格进场检验制度，各种证件和应有的检验报告，说明书不齐的，质量有问题的材料、设备不许进场，测试不合格品不能在工程中使用。5）技术资料填写工整，内容简明扼要，签字齐全，整理规范。岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 57 6）为确保施工的质量，必须有相应资质和类似工程经验的监理公司参加施工及验收的全过程。岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 58 9 9.项目招标内容项目招标内容 9.1招标依据 1、中华人96、民共和国招投标法；2、国家发展计划委员会第9号令建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定；3、2018年3月30日，国家发展改革委印发必须招标的工程项目规定（国家发展改革委令第16号）；4、湖南省实施中华人民共和国招标投标法办法；5、湖南省发展计划委员会湘计招2002417号文湖南省工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定。9.2招标范围 根据中华人民共和国招标投标法及2018年3月30日，国家发展改革委印发必须招标的工程项目规定（国家发展改革委令第16号）的相关规定，全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目其勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关97、的重要设备、材料等的采购达到下列标准之一的，必须招标：（一）施工单项合同估算价在 400 万元人民币以上；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在 200万元人民币以上；（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在 100岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 59 万元人民币以上。同一项目中可以合并进行的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，合同估算价合计达到以上规定标准的，必须招标。根据项目建设特点和投资情况结合岳阳市的相关规定，本项目施工等必须进行招标。9.3招标组织形式 招标的组98、织形式有自行招标和委托招标两种。具备编制相应招标文件和标底、组织开标、评标的能力的业主可以自行招标，这需要按照工程建设项目自行招标试行办法（国家发展计划委员会令第 5号）的规定，向项目审批部门报送书面材料；凡不具备条件的业主委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。根据实际情况，本项目单位不具备自行招标的条件，本项目招标组织形式采用委托招标。9.4招标方式 根据工程建设项目施工招标投标办法（2013 年），招标方式分公开招标和邀请招标两大类型。本项目相关招标均采用公开招标的形式。9.5招标基本情况 岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目99、可行性研究报告 60 表表 9 9-1 1 招标内容一览招标内容一览 招标内容 招标范围 招标组织 形式 招标方式 不采用 招标方式 招标估算金额(万元)备注 全部 招标 部分招标 自行招标 委托 招标 公开 招标 邀请招标 勘察设计 建筑工程 安装工程 工程监理 主要设备 其 他 情况说明：岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 61 1 10 0.项目投资估算及资金筹措项目投资估算及资金筹措 10.1投资估算依据 1、2020湖南省建设工程计价办法；2、2020湖南省建设工程消耗量标准（内含湖南省房屋建筑与装饰工程消耗量标准 湖100、南省安装工程消耗量标准 湖南省市政工程消耗量标准 湖南省市政排水设施维护工程消耗量标准 湖南省仿古建筑工程消耗量标准 湖南省园林绿化工程消耗量标准）；3、湖南省政府投资建设工程项目估算指标；4、参考本地类似工程的有关造价指标；5、建设项目所在地的主要材料市场价格；6、其他工程费用根据国家、省市有关费率指标选取。10.2投资估算编制说明 本投资估算为岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目的工程费用、工程其他费用、预备费。1、建设单位管理费按财政部财建2016504 号文估算；2、前期工作费包括编制可行性研究报告及评估等，按建设项目前期工作咨询收费暂行规定(计价格19991283 号文）计取；3、环101、境影响咨询费按国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格2002125 号）计取；4、工程监理费按建设工程施工阶段监理服务费计费规则（湘岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 62 监协20162 号）的通知执行；5、勘察设计费收费标准按照国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知(计价格200210 号文）计取。施工图预算编制费按基本设计费的 10%计取，竣工图编制费按基本设计费的 8%计取；6、招标代理服务费按湘招协20156 号文计取；7、造价咨询服务费按湘建价协201625 号文计取。1102、0.3投资估算结果 本项目总投资为 1137.00 万元，其中工程费用 916.67 万元（其中老旧小区楼栋本体改造 212.65 万元，老旧小区公共配套基础设施改造 704.02 万元），工程建设其他费用 136.11 万元，预备费 84.22万元。投资明细表见表 10-1。岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 63 表表 1 10 0-1 1 项目投资估算表项目投资估算表 序号 工程或费用名称 估算价值（万元）技 术 经 济 指 标 备 注 建筑 工程费 安装 工程费 设备及工 器具购置费 其它 费用 合计 单位 数量 单位 103、指标(元)一 工程费用工程费用 9 91 16 6.6 67 7 9 91 16 6.6 67 7 基础类改造内容基础类改造内容 491.89 491.89 1 旧屋面防水翻新 42.85 42.85 m2 2678 160 2 供排水设施工程 76.00 76.00 2.1 疏浚、更新排水管网 73.60 73.60 m 3200 230 2.2 破损窨井盖更换 2.40 2.40 个 60 400 2.3 供水设施改造 51.40 51.40 项 1 514000 由自来水公司实施 3 弱电入地工程 114.76 114.76 3.1 光缆分纤箱 3.36 3.36 台 42 800 3.104、2 单模光缆 10.50 10.50 m 3500 30 3.3 室外交换机 6.40 6.40 台 4 16000 3.4 弱电入地改造 94.50 94.50 m 4500 210 岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 64 序号 工程或费用名称 估算价值（万元）技 术 经 济 指 标 备 注 建筑 工程费 安装 工程费 设备及工 器具购置费 其它 费用 合计 单位 数量 单位 指标(元)4 道路设施工程 199.88 199.88 4.1 拆除原沥青路面 20.28 20.28 7800 26 4.2 新建沥青混凝土路面 9105、3.60 93.60 7800 120 4.3 新增混凝土基层 84.00 84.00 3500 240 4.4 道路标线 2.00 2.00 项 1 20000 5 环卫设施 10.00 10.00 5.1 垃圾收集点改造 6.00 6.00 座 20 3000 5.2 密封式垃圾桶 4.00 4.00 座 4 10000 6 消防设施 22.00 22.00 6.1 楼道杂物清理 2.00 2.00 项 1 20000 6.2 完善消防设施配套 20.00 20.00 项 1 200000 7 供气设施 26.40 26.40 7.1 燃气管道迁改 26.40 26.40 项 1 2640106、00 由华润燃气实施 岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 65 序号 工程或费用名称 估算价值（万元）技 术 经 济 指 标 备 注 建筑 工程费 安装 工程费 设备及工 器具购置费 其它 费用 合计 单位 数量 单位 指标(元)完善类改造内容完善类改造内容 113.00 113.00 8 新增汽车充电桩 105.00 105.00 个 30 35000 9 便民设施 8.00 8.00 9.1 更换休闲设施 4.80 4.80 套 12 4000 9.2 公告宣传栏 3.20 3.20 块 4 8000 提升类改造内容提升类改107、造内容 311.78 311.78 10 立面整治 169.80 169.80 10.1 建筑外立面真石漆翻新 151.20 151.20 m2 10080 150 10.2 空调机位整体整治 18.60 18.60 个 372 500 11 特色风貌 141.98 141.98 11.1 院内景观整治 141.98 141.98 3944 360 二二 其他工程费用其他工程费用 136.11 136.11 1 建设单位管理费 18.33 18.33 项 1 财建2016504 号 岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 66 序号108、 工程或费用名称 估算价值（万元）技 术 经 济 指 标 备 注 建筑 工程费 安装 工程费 设备及工 器具购置费 其它 费用 合计 单位 数量 单位 指标(元)2 前期工程咨询费 4.21 4.21 项 1 2000湘价房字第 95 号 3 勘察费 8.95 8.95 项 1 计价格200210 号 4 规划及建方案 7.16 7.16 项 1 工程勘察设计收费标准（2002 年修订本）5 设计费 35.80 35.80 项 1 工程勘察设计收费标准（2002 年修订本）6 劳动安全卫生评价费 0.92 0.92 项 1 按工程费用0.1%估算 7 工程保险费 3.67 3.67 项 1 按109、工程费用0.4%估算 8 工程监理费 27.82 27.82 项 1 湘监协20162 号 9 招标代理服务费 6.09 6.09 项 1 计价格20021980号 10 环境影响评价费 3.00 3.00 项 1 计价格2002125号 11 场地准备及临时设施费 4.58 4.58 项 1 按工程费用0.5%估算 岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 67 序号 工程或费用名称 估算价值（万元）技 术 经 济 指 标 备 注 建筑 工程费 安装 工程费 设备及工 器具购置费 其它 费用 合计 单位 数量 单位 指标(元)12 110、全过程跟踪审计费 11.00 11.00 项 1 湘建价协201625 号 13 工程质量检测费 4.58 4.58 项 1 湘建价协2016可按 0.51%计 三三 预备费预备费 84.22 84.22 1 基本预备费 84.22 84.22 项 1 （一+二）8%四四 总投资总投资 1137.00 岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 68 10.4资金筹措 本工程总投资 1137.00 万元，资金来源为申请中央财政城镇保障性安居工程专项资金市住建局补助专项资金和中央财政城镇保障性安居工程配套设施专项资金市发改委补助专项资金，111、其余部分由业主单位自筹。岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 69 1 11 1.效益分析与风险评价效益分析与风险评价 11.1效益分析 本项目是改善老旧小区居住现状，确保居民安全、健康的持续发展。项目建成后，将大大提高岳阳市审计局小区居民的生活质量，对维护社会安定、保障人民身体健康，提升居民生活幸福感，全面实现小康社会都起到了积极的作用。11.2风险评价 11.2.1项目主要风险因素 项目从技术、工程、资金、管理、政策、外部协作、社会、自然等风险因素全面进行分析，项目建设区地地质、水文、气候、交通运输、公共设施等条件，都适合本项112、目工程实施地要求，初步判定项目地工程、政策、资源、外部协作及社会条件等风险因素对项目影响很小。本项目风险主要来施工管理水平和规范化程度、以及项目资金地落实与管理等方面。11.2.2 防范和降低风险的措施 1、落实项目建设资金，加强资金地筹措与管理，以保证项目资金及时、全额到位；2、加强项目地组织领导和管理，合理选择和配备人员，实行统一指挥，建立有效地内部协调机制，使各生产要素达到最佳组合。岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 70 1 12 2.结论与建议结论与建议 12.1结论 1、本项目的建设，符合岳阳城市发展战略及城市总体规113、划，符合旧城改造的条件，是十分有必要实施的。2、项目建设规模合理、建设方案明确、配套功能完善、工程方案可靠，承担单位项目管理经验丰富，项目建设对周边居民及城市环境影响不大。工程建设方案可行。3、项目估算总投资为 1137.00 万元，其中工程费用 916.67 万元（其中老旧小区楼栋本体改造 212.65 万元，老旧小区公共配套基础设施改造 704.02 万元），工程建设其他费用 136.11 万元，预备费84.22 万元。投资规模比较恰当。4、项目实施有利于提升岳阳市审计局机关大院的生活、办公环境，有利于树立政府的正面形象，有利于审计局办事效率，能有效促进岳阳市经济社会的可持续发展和现代化建114、设进程，增强岳阳市综合竞争力。具有十分良好的社会效益和环境效益。目前已具备实施的条件，因此，本项目的建设是十分必要的，也是切实可行的。综上所述，本项目各项建设条件基本具备，项目综合效益良好，是适应民心的民生工程，建议尽快实施。12.2建议 1、项目建设中应加强工程管理，做好建设资金管理，控制项目岳阳市审计局机关大院老旧小区改造岳阳市审计局机关大院老旧小区改造项目可行性研究报告项目可行性研究报告 71 成本，严格执行市政工程行业各项标准，确保工程进度，保证工程质量和安全，使项目早日顺利完工。2、项目建设严格贯彻执行国家和省级关于项目建设的标准规范，精心设计，精心施工，加强工程质量监督和检测仪器、设备的采购和监管，把项目建设成为一流工程，为居民生命安全保驾护航。3、加大宣传力度，营造良好氛围。加大老旧住宅小区改造工作的宣传力度，充分利用各种新闻媒体，广泛深入地宣传党和政府为民办实事、办好事的工作成果，切实让广大市民群众感受到党和政府的温暖。积极教育引导市民群众理解、支持、积极主动地参与老旧住宅小区改造和管理工作，共同建设美好家园。